ITG A. POZZO

LEZIONI DI ESTIMO

Tabelle millesimali di condominio

Prof. Romano Oss

Condominio: quando nello stesso fabbricato vi sono delle parti di proprietà individuale (proprietà esclusive) e parti di proprietà comune

Il Codice Civile regola il Condominio negli articoli dal 1117 al 1139

Proprietà esclusiva: quella attribuita singolarmente a ciascun condomino come i singoli appartamenti, box auto, cantine, soffitte, terrazzi, balconi, lastrici solari … in questa il condomino esercita il diritto di proprietà assoluta e nel quale non è ammessa alcuna interferenza tranne le limitazioni imposte dalla legge o dal regolamento condominiale come ad esempio se è prescritta la destinazione residenziale non si può cambiare l’unità immobiliare in destinazione produttiva.

Proprietà comune: fanno parte di questa il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti, i lastrici solari non di proprietà, le scale, gli anditi, cortili e in generale tutte le parti di uso comune.

Tutte le installazioni e gli impianti, pozzi, cisterne, fognature, canali … fino ai punti di diramazione per le proprietà esclusive.

REGOLAMENTO

Il Condominio è regolato dalle disposizioni del Codice Civile e dalle norme del Regolamento condominiale. Quest’ultimo è obbligatorio quando i condomini superano il numero di 10

Deve riportare:

tabelle di proprietà e d’uso

disciplinare l’uso degli spazi comuni

modalità per il funzionamento dell’assemblea

norme per la pacifica convivenza

Calcolo dei millesimi di proprietà rappresentano la quota di proprietà di ciascun condomino rispetto al valore dell’intero edificio e si utilizzano per la suddivisione delle spese generali.

I millesimi di proprietà devono indicare il valore proporzionale delle singole proprietà esclusive rispetto al valore dell’intero edificio.

Criteri di calcolo:

in base al valore (codice civile)utilizzando la Superficie Virtuale

Il criterio di calcolo in base al valore si applica quando sia agevole individuare sia il valore dell’intero edificio sia il valore delle singole proprietà e con unità immobiliari caratterizzate da grande omogeneità. Come parametro di calcolo si utilizza la Superficie coperta.

Si applica una proporzione:

Sup. totale : 1000 = Sup. singola unità : millesimi unità

1000 x Sup. UnitàMill. Unità =

Sup. Totale

Quando le unità immobiliari presentano differenze apprezzabili tra loro o si debbano ricalcolare i millesimi a seguito di errori, ristrutturazioni o

accorpamenti si preferisce utilizzare il criterio della Superficie virtuale.

La superficie virtuale viene determinata per ogni ambiente di ogni singola unità immobiliare moltiplicando l’area della superficie effettiva per appositi coefficienti che tengono conto delle caratteristiche che incidono sulla apprezzabilità espressa dal mercato.

I coefficienti si riferiscono a:

destinazione: utilizzo dei singoli vani

orientamento: rispetto ai punti cardinali

prospetto: vedute dei vani

luminosità: rapporto tra superficie luci o vedute e sup. vani

piano: altezza di piano

utilizzazione: destinazione dell’intera unità immobiliare.

Coefficiente d i destinazione:Vani a destinazione principale(camere, soggiorni, cucine abitabili) 1,00Cucine non abitabili (cucinotti, cuocivivande) 0,90Servizi (bagni, ripostigli) 0,90Atri, corridoi, disimpegni 0,80Logge delimitate da tre pareti 0,50Cantine e soffitte 0,40Balconi coperti 0,30Balconi scoperti 0,25Terrazze a livello 0,22Giardini e aree scoperte 0,15

Coefficiente d i orientamento:Quadrante SE-SO 1,00Quadrante NE-SE 0,90Quadrante SO-NO 0,90Quadrante NO-NE 0,80Nessun orientamento (luoghi chiusi) 0,75

Coefficiente di prospetto (vedute dei vani)Su strade, giardini, vedute panoramiche 1,00Su aree di rispetto 0,90Su cortili 0,85Su depositi, officine 0,80Locali senza vedute 0,75

Coefficiente d i piano:Piano interrato 0,75Piano terreno 0,85Piano rialzato 0,90Primo piano con ascensore 0,95Primo piano senza ascensore 1,00Piano dal 2° in su con ascensore 1,002° piano senza ascensore 0,98Per ogni ulteriore piano senza ascensore riduzione di 0,05

Coefficiente d i utilizzazione:Residenziale 1,00Commerciale, terziario 1,10 – 3,00Depositi e rimesse 0,50 – 0,80

Coefficiente d i luminosità:tiene conto del rapporto (R ) tra la superficiedi luci o vedute e la superficie del vanoPer R 1: 6 1,00Per R = 1: 7 0,90Per R = 1: 8 0,94Per R = 1: 9 0,92Per R 1: 1 0 0 ,9 0

Procedimento analitico:calcolo superficie di ogni vanoapplicazione ad ogni vano dei coefficienti di Dest. Or. Prosp. Lum.somma delle superfici dei vani ridotte ottenendo la sup. alloggiosuperficie alloggio per coeff. di piano e di utilizzazione = sup. virtualesomma delle sup. virtualiproporzione a mille e ricerca dei millesimi di proprietà

Procedimento sintetico: (esempio tabella excel)

calcolo della superficie della unitàapplicazione all’unità dei coefficienticalcolo della superficie di balconi e terrazzecalcolo della superficie di soffitte e cantinecalcolo della superficie di boxapplicazione dei relativi coefficienti di destinazionesomma delle superfici virtualiproporzione a mille e ricerca dei millesimi

Nb. non è necessario che siano utilizzati tutti i coefficienti

MILLESIMI DI PROPRIETÁ GENERALE - Schema sintetico

Nu

mer

o u

nit

à

Pia

no

Inte

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Uti

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Pro

pri

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Superficie abitabile

Balconi

Cantina

Su

per

fici

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tota

le

Mil

lesi

mi d

i p

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riet

à

Sup. Netta

Dest. Piano Prosp. Orient. Sup. Virt.

Sup. Dest. Sup. Virt.

Sup. Dest. Sup. Virt.

1 T A Abit. Rossi 95 1 0,85 1 0,90 72,675 22,0 0,25 5,5 10 0,4 4 82,175 95,37

10 Box Rossi 22,50 0,7 15,75 15,75 15,05

TOTALE 1046,47 1000

Si sommano le superfici virtuali e si rapportano a 1000 trovando i millesimi

PROCEDIMENTO ANALITICOSi compila una tabella della Superficie virtuale per ogni unità immobiliare

COEFFICIENTI COEFFICIENTI

Vani Sup. Destinazione Orientamento Prospetto Luminosità Prodotto coeff.

Sup. virtuale

Piano Utilizzazione Prodotto coeff.

Sup. Virtuale

Ingresso

Soggiorno

Cucina

Corridoio

Letto 1

Letto 2

Letto 3

Bagno

WC

Balcone

Cantina

Garage

4,5

25

11,49

4,32

15,96

12,09

12,54

5,2

3,9

22,37

10

22,5

0,8

1

0,9

0,8

1

1

1

0,9

0,9

0,3

0,35

0,45

0,75

1

0,9

0,75

1

1

0,95

0,9

0,9

1

0,75

1

0,95

0,75

1

0,95

0,95

0,95

0,95

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

0,45

1

0,77

0,45

1

0,95

0,90

0,77

0,77

0,30

2,03

25

8,85

1,94

15,96

11,49

11,29

4

3

6,71

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

1,93

23,75

8,41

1,84

15,16

10,92

10,73

3,80

2,85

6,37

3,50

10,13

TOTALE 99,39

RIPARTIZIONE DELLE SPESE

rispetto alla proprietà (millesimi di proprietà)

rispetto all’uso (millesimi d’uso)

spese di proprietà

spese d’uso

amministrazioneimposteassicurazionipuliziailluminazionemanutenzionestrutture

riscaldamento centralescale e ascensoreacqua potabileantenna comunelastrici solariterrazzegronde e pluvialiparcheggisoffitti, volte ,solai

Schema di formazione delle tabelle per scale e ascensore

i cinquecentesimi

La tabella millesimale si ottiene considerando

sia il livello di piano

sia la proprietà.I primi 500 millesimi si ottengono dai millesimi di proprietà dimezzandoli.I secondi 500 millesimi si ottengono proporzionalmente all’altezza di piano.

Questi ultimi si calcolano in due fasi:1) si individuano i cinquecentesimi di piano

2) si ripartiscono per piano proporzionalmente alle proprietà

Attribuzione al piano del numero ordinale che gli compete.500

x 1, 2, 3, 4 rispettivamente al primo, secondo, terzo, quarto piano 1 + 2 + 3 + 4 e si ripartisce proporzionalmente alle unità di piano

Tabella di ripartizione spese scale e ascensore

Si deve valutare caso per caso: l’ascensore arriva al piano soffitte o lastrico solare comune l’ascensore parte dal piano terra l’ascensore parte dal piano garage Il problema riguarda generalmente il piano terra se considerarlo o escluderlo. Se si esclude, per il riparto di piano si devono considerare le superfici virtuali dei piani interessati e riportarle a 500 Esempio: condominio di 3 piani con sottotetto adibito a soffitte e parte di lastrico solare comune Calcolo dei cinquecentesimi di piano: 500

= 83,33 1+2+3 Primo piano 83,33 Secondo piano 166,67

Terzo piano 250

Da ripartire proporzionalmente ai millesimi di proprietà del piano

Piano terra distribuzione cinquecentesimi di piano 83,33 : (120+115+98) = x : 120; 115; 98 Unità 1 = 30,03; Unità 2 = 28,77; Unità 3 = 24,53 Primo piano 166,67 53,40; 54,90; 58,37 Secondo piano 250 123,9 126,1

UNITÀ PIANO MILL. PROPRIETÀ CINQUECENTESIMI PROPRIETÀ

CINQUECENTESIMI PIANO

MILLESIMI SCALE E ASCENSORE

1 T 120 60 30,03 90,03 2 T 115 57,5 28,77 86,27 3 T 98 49 24,53 73,53 4 1 105 52,5 53,40 105,9 5 1 110 55 54,90 109,9 6 1 119 59,5 58,37 117,87 7 2 165 82,5 123,9 206,4 8 2 168 84 126,1 210,1 TOTALE 1000 500 500 1000

Organi del Condominio

Assemblea dei condominiAmministratore (necessario quando i condomini sono più di 4)

Assemblea:ordinaria una volta all’annostraordinaria a necessità o su richiesta dei condomini

Compiti dell’amministratore Art. 1130 C.C.Prerogative dell’assemblea Art. 1135 C.C.

Le maggioranze sono differenti in relazione al tipo di deliberapossono essere basate sul numero di condomini e sulla % di valore rappresentato.

ESERCITAZIONE

procedimento sinteticoSi determinino i millesimi di proprietà generale e di ascensore di un condominio (planimetria allegata) costituito dal piano rialzato e da 2 piani in elevazione con un totale di 12 appartamenti. Le superfici sono le seguenti:

Per ogni unità immobiliare è previsto nel piano interrato un box chiuso di 12,8 m2. che costituisce unità immobiliare a se stanteL’ascensore raggiunge il piano interrato.Si determinino i millesimi di proprietà generale e di ascensore e quindi si proceda alla ripartizione delle seguenti spese consuntive:spese generali: € 33.885spese di ascensore: € 2.868

I nterno Superficie abitabile Balconi Cantina

A 69,45 4,46 6,9 B 96,22 7,14 7,6 C 71,92 1,23 6,4 D 85,16 4,12 7,1

Superficie abitabile Balconi Cantina N° Scala Piano Proprietario

Millesimi Spesa

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

-

-

-

-

Esempio di tabella per il calcolo dei millesimi di proprietà

N° Scala Piano ProprietarioMill/prop.Sup. Virt.

Millesimi totali

Spesa

Esempio di tabella per il calcolo dei millesimi di scale e ascensore