Janelas e as restries legais de recuos em vizinhanaEng. Paulo Grandiski O Captulo V DOS DIREITOS DE VIZINHANA - do novo Cdigo Civil abrange os artigos 1277 a 1313 e entrou em vigor em 11 de janeiro de 2003. Ele consolidou edetalhou a tendncia majoritria da jurisprudncia relativa a restries de vizinhana do antigo Cdigo Civil de 1917.Neste post so comentadas as restries legais quanto a recuos de janelas prximas a divisas, transcrevendo inicialmente os respectivos artigos do novo Cdigo que tratam do assunto, destacando com sublinhado os detalhes relevantes:Art. 1301 defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terrao ou varanda,a menos de metro e meio do terreno vizinho.Parag. 1. As janelas cuja viso no incida sobre a linha divisria,bem como as perpendiculares, no podero ser abertas a menos de 75(setenta e cinco) centmetros.Parag. 2. As disposies deste artigo no abrangem as aberturas paraluz ou ventilao, no maiores de 10 (dez) centmetros de largura sobre 20 (vinte) centmetros de comprimento e construdas a mais de 2 (dois) metros de altura de cada piso.Art. 1302 O proprietrio pode, no lapso de ano e dia aps a conclusoda obra, exigir que se desfaa janela, sacada, terrao ou goteirasobre o seu prdio; escoado o prazo, no poder , por sua vez,edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente, nem impedir oudificultar o escoamento das guas da goteira, com prejuzo para oprdio vizinho.Pargrafo nico. Em se tratando de vos, ou aberturas para luz, sejaqual for a quantidade, altura e disposio, o vizinho poder, a todo otempo, levantar sua edificao, ou contramuro, ainda que lhes vede aclaridade.Art. 1303 Na zona rural no sero permitido levantar edificaes a menos de trs metros do terreno vizinho.Art. 1312 do NCC Todo aquele que violar as proibies estabelecidasnesta Seo, obrigado a demolir as construes feitas, respondendopor perdas e danos.

COMENTRIOSA regra geral do novo Cdigo Civil implica em afastamento mnimo de janelas das divisas em 3,0m para zonas rurais e 1,5m para zonas urbanas, medidas na perpendicular divisa; se a viso for obliqua, a distncia mnima obrigatria nas reas urbanas de 0,75m.Se o vizinho desobedecer a essas regras, o prejudicado tem prazo mximo de um ano dia para exigir o desfazimento dessa janela. Ultrapassado esse prazo, no mais poder exigir esse desfazimento.No obstante, essas restries de vizinhana so imposies interpessoais entre vizinhos, que no podem ser confundidas com servides prediais, que correspondem a nus reais sobre coisa alheia regidas pelos artigos 1378 e pargrafo nico do 1387 do NCC, e muito menos com as limitaes administrativas de uso da propriedade, estabelecidas em lei ou decreto federal, estadual e municipal.Por exemplo: Suponha que o Cdigo de Edificaes permita a construo de prdios junto divisa, onde j exista janela aberta pelo vizinho h mais de um ano e dia, voltada para um terreno vizinho. O proprietrio deste terreno poder aprovar e executar planta de prdio a ser construdo justaposto a essa janela, mesmo que esse fato venha a vedar a iluminao e ventilao pr-existentes, pois a pr-existncia tolerada da janela no implica em servido eterna para o vizinho.Essa a tendncia jurisprudencial adotada em ementas de casos julgados recentemente em vrios Tribunais de Segunda Instncia. Exemplifico com as ementas de dois casos julgados pelo Tribunal de Justia de So Paulo:Direito de vizinhana. Ao de nunciao de obra nova. Construo de muro que veda janelas abertas no prdio lindeiro. Servido. Ausncia.Licitude da obra. lcita a construo de muro que veda janelas abertas no prdio lindeiro sem observncia da distncia mnima de metro e meio da linha divisria, ainda que h mais de ano e dia. A falta de questionamento do vizinho acerca da abertura dessas janelas no prazo do art. 1.302, caput, do Cdigo Civil no faz eclodir servido e no retira dele o direito de levantar muro em sua propriedade, ainda que essa construo vede a claridade proporcionada pelas janelas abertas em desacordo com o disposto no art. 1.301 do mesmo estatuto legal. Recurso no provido. (TJSP - Apelao n 010316-15.2008.8.26.0189, 28. Cmara de Direito Privado, Relator Cesar Lacerda, j. 25/06/2012

TJSP Apelao no. 9298447-08.2008.8.26.0000

Ao de nunciao de obra nova. Obra do requerido edificada de forma regular, havendo, inclusive, obteno de alvar da municipalidade. O fato do imvel do autor j possuir janela aberta a menos de metro e meio do imvel do requerido, no impede este ltimo de construir em seu terreno, por bvio, observadas posturas e exigncias locais, sem prejuzo do respeito lei civil.CURIOSIDADE: A Instalao de cmara de vigilncia giratria, que permite a visualizao em ngulos variveis perante a linha de divisa evento relativamente recente, no previsto explicitamente na legislao. Mas agora ela pode ser considerada equivalente instalao de janela, com as mesmas restries e a agravante de serem dotadas de poderosos zooms, conforme abordado como item secundrio na Apelao n 0024281-59.2006.8.26.0309 do TJSP.O Cdigo Civil de 2003 manteve a falha do antigo CC de especificar otamanho das seteiras e no o seu nmero, permitindo assim que ovizinho faa grandes paineis de parede com tijolos de vidro, com ou sem ventilao atravs deles, estando estes dentro dostamanhos mximos de 0,10m x 0,20m das seteiras.

Mas agora fica consolidada a exigncia deque esses panos de iluminao na divisa DEVEM FICAR ACIMA DE 2,0m DEALTURA e podem ser tapados por construo do vizinho, desde que atendam ao disposto na legislao municipal e estadual (Cdigo deObras, Lei de Zoneamento, Cdigo Sanitrio, etc).