jarle vÅge / anne siri eiane / lena eiane aarre ... og kart...jarle vÅge / anne siri eiane / lena...

JARLE VÅGE / ANNE SIRI EIANE / LENA EIANE AARRE / TROND NYMAN AARRE

DETALJREGULERING NYGÅRDSHAGEN, PLAN 2012 006

PLANBESKRIVELSE

12. MAI 2016

Dimensjon Rådgiving AS • Gamle Forusveien 10A • 4033 Stavanger • Tlf: 51 44 01 00 • Fax: 51 63 01 35 •Org.nr: 983 513 905

PROSJEKTINFORMASJON

Prosjektets tittel: Nygårdshagen

Dokument: Planbeskrivelse

Oppdragsnummer: 2012

Oppdragsgiver: Jarle Våge / Anne Siri Eiane / Lena Eiane Aarre / Trond Nyman

Aarre

Versjon: 1

Dato: 12. mai 2016

Oppdragsansvarlig: Veronika Valbø

Oppdragsmedarbeidere: Njål Erland, Mari Wigestrand

Egenkontroll: VV

Sidemannskontroll: NE

Lagret: O:\2012_Regplan_Nygårdshagen\06_Rapport\2012_Planbeskrivel

se.docx

Nygårdshagen planbeskrivelse Side i

Dimensjon Rådgivning AS Jarle Våge, Trond Nyman Aarre, Anne Siri Eiane

INNHOLDSFORTEGNELSE

1 Om planarbeidet ...................................................................................................................... 1

1.1 Bakgrunn for planforslaget ............................................................................................... 1

1.2 Tidligere saksgang ............................................................................................................ 1

1.3 Gjeldene planer ................................................................................................................. 5

2 Dagens forhold ........................................................................................................................ 8

2.1 Beskrivelse av planområdet .............................................................................................. 8

2.2 Eksisterende bebyggelse ................................................................................................... 8

2.3 Trafikkforhold ................................................................................................................ 10

2.4 Klima .............................................................................................................................. 11

2.5 Naturforhold ................................................................................................................... 12

2.6 Kultur og fornminner ...................................................................................................... 14

2.7 Kommunalteknisk infrastruktur ...................................................................................... 16

2.8 Offentlig og privat service .............................................................................................. 16

2.9 Barn og unges oppvekstsvilkår ....................................................................................... 17

3 Beskrivelse av planforslaget .................................................................................................. 18

3.1 Formål ............................................................................................................................. 18

3.2 Arealformål og arealstørrelser ........................................................................................ 18

3.3 Byggegrenser .................................................................................................................. 18

3.4 Sol- og skyggeforhold .................................................................................................... 19

3.5 Vindforhold .................................................................................................................... 21

3.6 Grad av utnytting og byggehøyder ................................................................................. 22

3.7 Estetikk ........................................................................................................................... 23

3.8 Trafikk og parkering ....................................................................................................... 23

3.9 Lekeplasser og uteoppholdsareal .................................................................................... 23

3.10 Barn og unges oppvekstsvilkår ..................................................................................... 25

3.11 Forhold til funksjonshemmede ..................................................................................... 25

3.12 Støy ............................................................................................................................... 25

3.13 Avfallshåndtering ......................................................................................................... 26

3.14 Kommunalteknisk infrastruktur .................................................................................... 26

4 Virkninger av planforslaget ................................................................................................... 28

4.1 Overordnede planer ........................................................................................................ 28

4.2 Konsekvenser for barn og unge ...................................................................................... 29

4.3 Forhold til funksjonshemmede ....................................................................................... 29

4.4 Trafikkforhold ................................................................................................................ 29

4.5 Sol- og skygge ................................................................................................................ 30

4.6 Jordvern .......................................................................................................................... 30

4.7 Støy ................................................................................................................................. 30

4.8 Naturforhold og friområder, miljø, helse og trivsel........................................................ 30

4.9 Kommunalteknisk anlegg ............................................................................................... 30

5 Risiko- og sårbarhetsvurderinger........................................................................................... 31

5.1 Identifiserte risikoer ........................................................................................................ 31

5.2 Oppsummering ............................................................................................................... 32

Nygårdshagen planbeskrivelse Side ii


VEDLEGG

1. Reguleringsplankart

2. Reguleringsbestemmelser

3. Illustrasjoner/skisseprosjekt

4. Renovasjonsplan

5. Støyrapport

6. Oppsummering merknader

7. Kopi av varsel og innkomne merknader

8. Sosi- og TXT-fil (sendes digitalt)

Nygårdshagen planbeskrivelse Side 1


1 Om planarbeidet

1.1 Bakgrunn for planforslaget

På vegne av Jarle Våge, Anne Siri Eiane, Lena Eiane Aarre og Trond Nyman Aarre fremmer

Dimensjon Rådgivning AS forslag til reguleringsplan 2012006.

Formålet med reguleringsplanen er å legge til rette for etablering av eneboliger med

tilhørende anlegg og lekeplass.

Fremlegget til reguleringsplanen inneholder følgende:

1. Plankart, datert 26.05.2015.

2. Reguleringsbestemmelser, datert 26.05.2015.

3. Planbeskrivelse med vedlegg, datert 26.05.2015.

Detaljreguleringen er i samsvar med gjeldende kommuneplan og inneholder ikke tiltak nevnt i

forskrift om konsekvensutredning, vedlegg I eller II.

1.2 Tidligere saksgang

12.05.2012 Brev med melding om igangsetting av reguleringsarbeid sendt

ut til berørte parter og instanser, med frist for merknader satt til

11.06.2012

14.05.2012 Kunngjøring i Stavanger Aftenblad med frist for merknader

satt til 11.06.2012.

01.05.2015 Innsendelse av planforslag til 1. gangs behandling

12.05.2016 Oppdaterte dokumenter sendes inn før 1. gansbehandling.

I varsel om planoppstart ble det meldt boligutbygging samt gang- og sykkelvei, på vegne av

privat utbygger. Innsendt forslag gjelder kun boligutbygging, da Rennesøy kommune har tatt

over ansvaret for regulering av gang- og sykkelveien.

Igangsetting av reguleringsarbeid ble varslet 14. mai 2012 i Stavanger Aftenblad. På neste

side er merknadene oppsummert.

Det kom inn følgende uttalelser fra varsling datert 14.05.2012:

1. Lyse Energi AS, brev datert 22.05.2012

Har ingen kommentarer til reguleringsplanen, men minner om at flytting av ledningsnett

som kan bli berørt, skjer etter enhver tid gjeldende retningslinjer og at Lyse Fibernett har

rør innenfor området.



Forslagsstillers kommentar:

Dette er vurdert i planprosessen.

2. Rennesøy kommune, kultur og samfunn, brev datert 22.05.2012

Ber om at Dimensjon skal gjennomføre kontroll av kapasitet for VA-anlegg for

nytt område, da det ser ut som det nye området ikke var tatt med i tidligere

beregninger.

Renovasjonsordninger bør være nedgravde container.

Renovasjonsteknisk plan skal utarbeides. Ved søknad skal kapasitetsberegning

vedlegges.


VA er beskrevet under 3.14 Kommunalteknisk infrastruktur. Planforslaget legger opp til

at ny boligbebyggelse kobler seg på eksisterende oppstillingsplass for avfallscontainere

sørøst for planområdet. Det er utarbeidet renovasjonsplan for planområdet, se vedlegg 4.

3. Statens vegvesen, brev datert 30.05.2012

Det forutsettes at g/s-veg videreføres på sørsiden av fv. 586, med 3 bredde og 2 m

rabatt.

Det må etableres dråpeøy i sekundærveg i krysset fv. 586 / Nygårdsvika.

15 m byggegrense gjelder ved fylkesveg og tilbaketrukne byggegrenser på 40x40

m i kryss fv. 586 / Nygårdsvika.

Det må etableres en sikker overgang ved kryssing av veg over til busslommer på

vestsiden av fylkesvegen.

Det er viktig at støy er et tidlig plantema for å få en optimal plan med tanke på

støy.

Det må tas inn i bestemmelsene at tekniske planer som berører fylkesvegnettet

skal godkjennes av Statens vegvesen.


Det er satt rekkefølgekrav om at GS-veien skal opparbeides, denne blir for øvrig

behandlet i egen plan.

Dette er tatt med i reguleringsplanen for G/S-veien.

Dette er tilfredsstilt i plankartet. Vi foreslår en tilbaketrukken byggegrense på

25x25 meter etter diskusjon med vegvesenet, viser til epost mottatt 19.11.2014.

Ikke aktuelt siden G/S-veien ikke lenger er en del av planforslaget.

Sinus har laget støyrapport for området, se vedlegg 5.

Ikke aktuelt siden G/S-veien og fylkesveien ikke lenger er en del av planforslaget.

4. Ullenes, Grethe, brev datert 11.06.12

Ønsker at rekkefølgekrav knyttet til planområdet skal utføres snarest mulig, helst

før ny utbygging blir igangsatt, da behovet for gang-/sykkelveg er sterk allerede i

dag.

Ønsker at utnyttelse og størrelse på tomter ikke skal være «prangende» i forhold

til nabobebyggelse.

Uttrykker uro over at fellesareal til eksisterende bebyggelse som er tatt med i ny

plan skal omreguleres. Skulle området imidlertid bli en del av fellesareal til det



nye planområdet sammen med eksisterende bebyggelse, hevdes det at

rekkefølgekrav blir hensyntatt i forhold til at feltet på Nygårdshagen blir

ferdigstilt før dette nye feltet blir igangsatt.

Mener at adkomst fra fv. 586 til planområdet ikke er dimensjonert for økt trafikk,

og veien bør utbedres før det gis brukstillatelse.

Ønsker undergang under fv. 586 mellom bussholdeplass kommunal veg til

Nygårdsvika.


Rennesøy kommune har tatt ansvar for reguleringen av gang- og sykkelveien,

planen er innsendt til 1. gangs behandling dato 29.10.2014. Rekkefølgekrav er satt

i forbindelse med dette.

Boligområde vil bestå av eneboliger på størrelse med omkringliggende boliger.

Eksisterende grusbane som er tatt med i planen skal reguleres til lekeplass for

eksisterende og nye boliger. Det legges opp til en oppgradering av lekeplassen.

I plan for g/s-veien legges det opp til etablering av dråpeøy i krysset. Det legges

opp til at Nygårdsveien utvides til 5 meters bredde i denne planen fram til krysset

med Nygårdshagen. Det vurderes at 8 nye boenheter ikke utløser et umiddelbart

krav om oppgradering av veien, det blir derfor ikke satt rekkefølgekrav i forhold

til dette.

Ikke aktuelt siden G/S-veien ikke lenger er en del av planforslaget.

5. Nygårdshagen Velforening, brev datert 09.06.12

Identisk med punkt 3-5 fra Grethe Ullenes ovenfor.

6. Rennesøy kommune, Helse og velferd, brev datert 05.06.12

Alle bygg må tilfredsstille grenseverdien for radon

Eksisterende og nye masser må ikke inneholde giftstoffer

Støy fra forbipasserende hovedvei må kartlegges, og om nødvendig tiltak

planlegges.

Støy fra bygg- og anleggsvirksomhet bør tas med i bestemmelsene.

Uteområder må sikres i forhold til trafikk.

Det bør tilrettelegges for boliger som dekker ulike behov.

Alle bygningene må tilfredsstille kravene for universell utforming.

For etablering av eller i nærheten av høyspentlinjer viser de til

«Forvaltningsstrategi om magnetfelt og helse ved høyspentanlegg/2005).


Dette er sikret i planbestemmelsene.

Det forutsettes at gjeldende regelverk følges i forbindelse med forurensede

masser.

Sinus har utarbeidet støyanalyse for området, se vedlegg 5.

Det forutsettes at gjeldende regelverk følges i forbindelse med anleggsarbeid.

Sikret i planbestemmelsene.

Det legges til rette for familieboliger med to ulike utforminger, men samme

hovedprinsipp.

Det er satt krav til 25% universelt utformede boliger. Dette anses som tilstrekkelig

for å møte dagens behov på boligmarkedet.



Det er ikke høyspentlinjer på eller i nærheten av planområdet.

7. Rogaland fylkeskommune, kulturseksjonen, brev datert 08.06.2012

Nødvendig med befaring før endelig uttale til planen for å avklare om forslaget

kommer i konflikt med ikke-registrerte kulturminner. Anbefaling om at befaring blir

utført før forslaget legges ut på offentlig høring.


Det ble gjennomført kulturhistorisk registrering av Rogaland Fylkeskommune i april

2016. Det ble ikke gjort funn av automatisk freda kulturminner på området ved denne

registreringen. Det er ikke registrert lokaliteter på området i Askeladden.

8. Rogaland fylkeskommune, brev datert 18.06.2012

Viktig å vurdere detaljplanleggingen i en større sammenheng for å gjøre

boligområdet attraktivt. Viktig å ta hensyn til landskapet.

Oppfordrer til å vurdere lokalisering av boligene opp mot hva som vil være gode

uteområder og møteplasser for alle aldre.

Oppfordres å legge til rette for en intern grønnstruktur som binder sammen

boligområdene og sjøen.

Må settes rekkefølgekrav som sikrer uteområdene før første bolig tas i bruk.

Må settes rekkefølgekrav om ferdigstilt gang- og sykkelvei før første bolig tas i

bruk.

Universell utforming for bygg og uteareal.

Oppfølging av retningslinjer for støy i arealplanlegging.


Tatt til etterretning. Boliger søkes å tilpasses terrenget.

Plassering av bygningskroppene gir gode private uterom samt lekeplass som

naturlig møtepunkt.

Tatt til etterretning.

Dette er sikret i planbestemmelsene.

Rekkefølgekrav om ferdigstilt gang- og sykkelveg før utbygging av boligområde

er satt i planbestemmelsene.

Det er planlagt 25% tilgjengelige boenheter. Trafikkarealer innenfor planområdet

er høydesatt for universell utforming og felles uteoppholdsarealer er planlagt

universelt utformet.

Sinus har utarbeidet en støyrapport for planområdet, vedlegg 5.



1.3 Gjeldene planer

1.3.1 Regionalplan for Jæren 2013-2040, vedtatt 22.10.2013

Planområdet er vist som kjerneområde landbruk, se illustrasjon nedenfor:

Figur 1-1: Utsnitt fra plankart for Regionalplan for Jæren 2013-2040

1.3.2 Kommuneplan for Rennesøy kommune 2010-2022

I Kommuneplan for Rennesøy kommune er området avsatt til framtidig og eksisterende

boligbebyggelse. Det legges opp til opparbeidelse av ca. 12 boenheter innen B4 i

kommuneplanen, en utnyttelse på ca. 2 boliger per daa. Planområdet består i dag av

eksisterende boligbebyggelse og landbruksjord.

Planområde



1.3.1 Reguleringsplaner

2001005 Del av Sokn – Nygårdsvika, eldre reguleringsplan, vedtatt 29.04.2003.

Figur 1-3: Rennesøy kommune. Eksisterende reguleringsplaner.

Figur 1-2: Utsnitt fra Rennesøy kommuneplan 2010-2022. Planområde markert med rød linje.

Plan 2001005



Plan 2013007 detaljregulering av G/S-veien langs Bruveien ble vedtatt 21.05.2015.

Opparbeidelse av g/s-veien er et rekkefølgekrav før boligene innenfor B4 i kommuneplanen

kan tas i bruk.

Figur 1-4: Rennesøy kommune.

Plan 2013007

Plan

2012006



2 Dagens forhold

2.1 Beskrivelse av planområdet

2.1.1 Beliggenhet / avgrensning / størrelse

Planområdet ligger i Rennesøy kommune på Sokn, Nygårdshagen. Planområdet avgrenses av

fv. 586 Bruveien i vest, Nygårdsveien i nord samt Nygårdshagen i sør og øst. Området er på

ca. 7 daa.

2.1.2 Eierforhold

Tabellen nedenfor illustrerer eierforhold innenfor planen:

Tabell 2-1: Forhold over eiendommer i planen

Gnr/Bnr Grunneier

45/2 Privat

45/6 Privat

45/9 Privat

45/57 Offentlig

45/71 Privat

45/72 Privat

45/103 Privat

Nygårdsveien mangler

matrikkelnr.

Offentlig

2.2 Eksisterende bebyggelse

Tidligere bebyggelse innenfor planområdet er nå revet og nytt bygg er reist (2014) innenfor

45/103 i tråd med eksisterende reguleringsplan 2001005.

Bilde 2-1: Tidligere bebyggelse innenfor planområdet er nå revet.



Bilde 2-2: Ny bolig oppført i 2014 tas med i planen. Bilde tatt 23.10.2014.

Planområdet grenser til eksisterende boligområde i sør.

Bilde 2-3: Grusbane sør på planområdet og eksisterende bebyggelse sør for planområdet.



2.3 Trafikkforhold

2.3.1 Vegnett

Eksisterende boligområde har adkomst fra Nygårdshagen via Nygårdsveien som grenser til

planområdet i nord.

2.3.2 Gang-/sykkelvei

Gang- og sykkelvei langs fv. 586 Bruveien er opparbeidet fra sørsiden av brua over

Hagasundet fram til Nygårdsveien. Det er satt rekkefølgekrav om videreføring av g/s-veien

fram til Åmøyveien før boligområdet tas i bruk.

2.3.3 Biltrafikk

Det er ikke registrert gjennomsnittlig trafikkmengde, men utfra beregninger er det anslått en

trafikk på ca. 800 kjøretøy/døgnet langs fv. 586 Bruveien.

Figur 2-1: Veistøy. Temakart Rennesøy kommune (06. 02.2014). Planområde markert med rød linje.

2.3.4 Kollektivtrafikk

Det er en bussholdeplass vest for planområdet (på begge sider av Fv. 586). Her stopper også

skolebussen. Buss går til Sokn bussterminal, hvor det finnes ytterligere busstilbud.



Bilde 2-4: Bussholdeplass på østsiden av Fv. 586. Bilde 2-5: Bussholdeplass på vestsiden av Fv.

586.

2.4 Klima

2.4.1 Sol-/skyggeforhold

Planområdet ligger godt til rette med helning mot sørvest. Dette gir gode solforhold på dag-

og kveldstid.

Figur 2-2: Illustrasjon solsituasjon.

2.4.2 Vind og lokalklima

Planområdet ligger ved kysten, og kystklimaet på Vestlandet er preget av en forholdsvis jevn

temperatur gjennom året. Den maritime luften er fuktig og kald da den kommer inne fra havet.

Registreringer fra målestasjon i nærheten på Rennesøy viser hovedretninger for vind er fra

nordvest og sør-sørøst som vi ser på figuren nedenfor. Vind fra sør-sørøst dominerer på

vinteren mens om sommeren dominerer vinden fra nordvest.



Figur 2-3: Vindrose meteorologisk institutt Rennesøy, 1979-2005.

2.5 Naturforhold

2.5.1 Terreng/vegetasjon/grunnforhold

Planområdet består hovedsakelig av fulldyrka jord samt noe fastmark og skog.

Figuren nedenfor viser markslag på området:

Figur 2-4: Markslag. Arealis (06.02.2014). Planområde markert med rød linje.

Planområdet har en høydeforskjell på 7 meter fra nord til sør.



Figuren nedenfor illustrerer høydeforskjellene på området:

Figur 2-5: Høydemeter på området. Planområde markert med rød linje.

2.5.2 Naturmangfold og biologisk mangfold

På Sokn er det observert kanadagås som er svartlistet. Ærfugl som er rødlistet er blitt

observert under sommertid. Det er registrert kystlynghei i nord/midt av Sokn med verdien

lokalt viktig.

Kilde: www.miljostatus.no

2.5.3 Friområder og friluftsliv i nærmiljøet

Det er flere turstier i vestre delen av Sokn. Lineøyene sør for Sokn er statlig sikrede

friluftsområder, illustrert på figuren nedenfor:

http://www.miljostatus.no/



Figur 2-6: Statlig sikret friluftsliv. Arealis (06.02.2014). Planområde markert med rød linje.

2.6 Kultur og fornminner

Det er registrert bautastein og gravminne på Sokn, men ikke innenfor planområdet.

Tabellen nedenfor oppsummerer kulturminner i nærheten av planområdet:

Tabell 2-2: Kulturminner i nærområdet

LokalitetID Navn Vernestatus

5179 Golhaug Automatisk freda

102145 Nygårdsvika, boplass Automatisk freda

15006 Gravhaug Automatisk freda

177260 Bosetning- aktivitetsområde Automatisk freda

177261 Bosetning- aktivitetsområde Automatisk freda

I forbindelse med reguleringsplan av gang- og sykkelveien langs Bruveien gjorde

kulturseksjonen en befaring der det ble registrert to lokaliteter (177260 og 177261). Brev fra

kulturseksjonen meddeler at tiltak i tråd med planen er tillatt dersom avgrensningen av

kulturminnene settes av i planen med tilhørende bestemmelser.

Lineøyene



Figur 2-7: Kulturminner. Askeladden. Planområdet markert med rød linje.

I følge brev fra fylkesrådmannen, datert 20.07.2012, er det innenfor planområdet (gnr. 45,

bnr. 2) registrert en steinalderboplass (markert i figur 2-6). Denne ble registrert av

Arkeologisk Museum i 1981 i forbindelse med veiplanene mellom Sokn og Askje. Boplassen

er ikke kartfestet i kulturminnedatabasen Askeladden.

Figur 2-8: Illustrasjon av registrert steinalderboplass.



Det ble gjennomført kulturhistorisk registrering av Rogaland Fylkeskommune i april 2016.

Det ble ikke gjort funn av automatisk freda kulturminner på området ved denne

registreringen.

2.7 Kommunalteknisk infrastruktur

2.7.1 Kommunalteknisk infrastruktur

I en telefaks til Rennesøy kommune, ved Ole Jan Bertelsen, 6. mai 2004 fra Per Helge

Ollestad, Dimensjon Rådgivning står det at kapasiteten til pumpestasjonen for avløpsvann er

for ca. 40 boenheter. Det ser ut til at det er ca. 20 boenheter som i dag er koplet til

pumpestasjonen.

Eksisterende vannledninger har koblingspunkter sørvest og sørøst for planområdet i vei

Nygårdshagen.

Figuren nedenfor viser IVAR ledninger rundt planområdet:

Figur 2-9: IVAR ledninger. Planområde markert med rød linje.

2.8 Offentlig og privat service

Bru barnehage (1-5 år) ligger ca. 1,5 km kjørestrekning fra planområdet.

Mosterøy barneskole (1.-7. klasse) med tilhørende idrettsanlegg ca. 4,2 km kjørestrekning fra

planområdet.



Rennesøy skole (5.-10. klasse) og barnehage (1-5 år), samt Vikevåg skole (1.-4. klasse) og

barnehage ca. 7,9 km i kjørestrekning fra planområdet.

Vestre Åmøy barnehage (1-5 år) ca. 4 km kjørestrekning fra planområdet.

Østre Åmøy barnehage (0-6 år) og Åmøy skole (1.-7. klasse) ca. 7,5 km kjørestrekning fra

planområdet.

Nærmeste dagligvarebutikk er Rimi Mosterøy, ca. 2,2 km kjørestrekning fra planområdet. Her

ligger også Shell-stasjon.

Flere butikker samt apotek finnes i Vikevåg sentrum, ca. 8 km kjørestrekning fra

planområdet.

2.9 Barn og unges oppvekstsvilkår

Barn og unge går/sykler langs Bruvegen. Det er bussholdeplass vest for planområdet der barn

blir hentet med skolebussen. I kommuneplanen stilles det rekkefølgekrav om videreføring av

g/s-vei langs Bruveien fram til Sokn bussterminal før planområdet tas i bruk.

Det ligger en grusbane innenfor planområdet.

Bilde 2-6 Eksisterende grusbane med ett nettingmål innen planområdet.



3 Beskrivelse av planforslaget

3.1 Formål

Formålet med detaljreguleringen er å legge til rette for etablering av eneboliger.

3.2 Arealformål og arealstørrelser

Tabellen nedenfor viser en fordeling av de ulike arealformålene og deres størrelse i

planområdet.

Tabell 3-1: Arealformål og areal i planområdet

Formål Størrelse

Bebyggelse og anlegg (pbl. § 12-5, 1. ledd)

Boligbebyggelse - frittliggende småhusbebyggelse (4) 4799 m2

Lekeplass 688 m2

Totalt denne kategori 5487 m2

Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (pbl. § 12-5, 2. ledd)

Kjørevei 1062 m2

Annen veggrunn - grøntareal 72 m2

Gangvei/gangareal 29 m2


Landbruks-, natur og friluftsformål samt reindrift (pbl. § 12-5, 5- ledd)

Landbruksformål 403 m2


Totalt 7053 m2

3.3 Byggegrenser

Byggegrense fra senter Bruveien er satt til 15 meter. I merknad til varsling av planoppstart

krever vegvesenet en tilbaketrukken byggegrense på 40x40 meter i krysset mellom Bruveien

og Nygårdsveien, brev datert 30.05.2012. Etter samtale med vegvesenet foreslår vi at denne

grensen reduseres til 25x25 meter, ref. epost datert 19.11.2014. Grensen vil da ikke påvirke

byggegrensen ytterligere i forhold til siktsonen. Fra Nygårdsveien og vei Nygårdshagen er

byggegrense satt til 4 meter fra kant vei. Byggegrense fra internvei settes til hhv. 1,5 og 4

meter fra kant vei.



Innen byggegrensen tillates det oppført eneboliger. Det tillates at boder kan plasseres delvis

utenfor byggegrense.

3.4 Sol- og skyggeforhold

Planområdet ligger godt til rette med helning mot sørvest. Dette gir gode solforhold på dag-

og kveldstid.

Figur 3-1: Illustrasjon solsituasjon, hentet fra tegningsheftet vedlegg 3.

Det er laget sol- og skyggediagram for planområdet, disse vises nedenfor. Planforslaget

tilfredsstiller krav om 50% sol på uteoppholdsarealer 21. mars kl. 15. Illustrasjonene er laget

med utgangspunkt i flatt terreng. Fordi terrenget faller fra nordøst mot sørvest vil det dermed

si at solforholdene er noe mer gunstig enn hva som kommer fram av illustrasjonene.

Illustrasjonene på neste side viser sol- og skyggeforhold 21. mars:



Figur 3-2: Kl. 09.00

Figur 3-3: Kl. 12.00

Figur 3-4: Kl. 15.00

Illustrasjonene ovenfor viser at boligene har gode solforhold på hagesiden på ettermiddagen i

mars. Gode solforhold på lekeplassen store deler av dagen. Boligene skyggelegger lite for

arealer utenfor planområdet.

Illustrasjonene på neste side viser sol- og skyggeforhold 21. juni:



Figur 3-5: Kl. 09.00

Figur 3-6: Kl. 12.00

Figur 3-7: Kl. 15.00

Figur 3-8: Kl. 18.00

Illustrasjonene for 21. juni viser at boligene har gode solforhold på hagesiden hele dagen på

sommeren. Gode solforhold på lekeplassen. Boligene skyggelegger svært lite for arealer

utenfor planområdet.

3.5 Vindforhold

Hovedretninger for vind på Sokn er fra nordvest på sommeren og sør-sørøst på vinteren.

Boligenes plassering gir le på hageområdene og ligger beskyttende til rette for lekeplassen.

Eksisterende bebyggelse sør for planområdet gir noe le for vind på vinterstid.



Figur 3-9: Illustrasjon vindforhold.

3.6 Grad av utnytting og byggehøyder

Det er lagt til rette for oppføring av 8 nye eneboliger innenfor planområdet. På området står

det også en nyoppført enebolig (2014) som inkluderes i planområdet.

Boliger innenfor BF1 tillates i størrelser på 420 BRA og er planlagt oppført med en

hovedetasje og sokkeletasje/kjeller.

Boliger innenfor BF2 og BF3 tillates i størrelser på 420 BRA og er planlagt med

overlappende etasjer som tilsvarer to etasjer samt sokkeletasje/kjeller.

Maks byggehøyde er satt i plankart, bebyggelsens inngangsparti skal ligge på samme høyde

som adkomstvei. Boligenes byggehøyder er satt i forhold til eksisterende bebyggelse og

tilpassing til terreng.

Figur 3-10 Boligene trappes ned med terrenget.



Boder er tillat i en størrelse på 8 m2 og skal integreres i bygningskroppen.

Planforslaget inkluderer en eksisterende boenhet (9 til sammen) og har en størrelse på ca. 6

daa, dersom vi ser bort fra utvidelsen av Nygårdsveien og del av vei Nygårdshagen som er tatt

med i planforslaget. Planforslaget legger da opp til en utnyttelse på ca. 1,5 boliger per daa.

3.7 Estetikk

Boligene er planlagt som atriumhus der kvaliteter som nærhet, intimitet, frihet og

individualitet er sentrale. Det er hentet inspirasjon fra områder i Jørn Fredenborg utenfor

København. I Stavanger har vi eksempler på Lyngvollveien Mariero og Mor Åses vei på

Ullandhaug av arkitekt Hoem.

Det nedtrappende terrenget gir gode muligheter for utsikt mot sørvest som er et av

hovedtemaene i planforslaget. Boligene foreslås plassert slik at vestliggende boligrekke ikke

stenger for utsikt for den østliggende boligrekken ved at disse ligger lavere i terrenget, vist i

figur 3-3.

Figur 3-11: Utsikt mot sørvest. Illustrasjon fra tegningsheftet, vedlegg 3.

Viser til vedlegg 3 med illustrasjoner og beskrivelse fra arkitekt.

3.8 Trafikk og parkering

Boligene innenfor BF1 har adkomst fra internvei, mens boliger innenfor BF2 og BF3 har

adkomst direkte fra vei Nygårdshagen. Det tilrettelegges for 2 parkering i garasje for BF1-

BF3 samt minimum 1 biloppstillingsplass i gårdsrom, det er satt i bestemmelsene at garasje

skal oppføres minst 5 meter fra vei. Eksisterende bygg innenfor BF4 har 2 parkeringsplasser i

garasje samt oppstillingsplass i gårdsrom.

Internvei f_KV3 er foreslått med en bredde på 4 meter. Planen tar også med en utvidelse av

Nygårdsveien, o_KV1, og Nygårdshagen, f_KV2, til 5 meter.

Den smale bredden og kort rettstrekning på f_KV2 legger opp til lav fart. Det legges også opp

til forbindelse direkte fra internvei til lekeplass. Det legges inn tilstrekkelige siktforhold i

planen.

3.9 Lekeplasser og uteoppholdsareal

Eksisterende grusbane ligger innenfor planområdet og blir regulert til kvartalslekeplass. Det

er ønskelig med en oppgradering av lekearealet for å gjøre dette mer attraktivt.

Det foreslås en opparbeiding med f.eks. taubane, ballbane, flere lekeapparater og et

tunområde som kan benyttes som grillplass eller samlingsplass.

I regionalplanen utløses et krav om kvartalslekeplass når antall boenheter overstiger 20

boliger. I boligområdet Nygårdshagen/Nygårdsvika er det i dag 43 boliger. Det er ingen



opparbeidede kvartalslekeplasser på minimum 1,5 daa innenfor dette området, men det er et

godt tilbud om andre felles uteoppholdsarealer.

Boligområdet Nygårdshagen har i dag opparbeidet to nærlekeplasser på 93 og 300 m2, og i

tillegg til dette et nærliggende strandområde som er mye brukt om sommeren på 717 m2.

Innenfor planområdet ligger det i dag en grusbane som er opparbeidet på ca. 700 m2.

Tilstøtende boligområde Nygårdsvika har en nærlekeplass på 1153 m2 som inkluderer et

ballområde, samt en større felles strandsone som har en størrelse på opp mot 2 daa.

Innenfor planområdet planlegges det nå en oppgradering av lekearealet, slik at den

eksisterende grusbanen på ca. 700 m2 erstattes av et fellesområde som skal tilpasses alle aldre.

Tabell 3-2 Lekearealer i nærområdet

Lekeplass/uteoppholdsareal

og avstand

Gåavstand Areal

Nygårdshagen Innenfor planområdet 702 m2

Nygårdshagen 50 meter 300 m2

Nygårdshagen 130 meter 93 m2

Strandsone Nygårdshagen 180 meter 717 m2

Nygårdsvika 100 meter 1153 m2

Nygårdsvika strandsone 250 meter Opp mot 2 daa

SUM Innenfor en radius på 200

meter

Ca. 5 daa



Figur 3-12 Lekeplasser i næromrdådet og planlagt lek innen planområdet. Planområdet er markert med svart

linje.

3.10 Barn og unges oppvekstsvilkår

Planforslaget legger opp til oppgradering av eksisterende lekeareal innenfor planområdet. Det

stilles rekkefølgekrav om videreføring av g/s-vei langs Bruveien fram til Sokn bussterminal

før planområdet tas i bruk, noe som gir sikker skolevei og vei til ulike aktiviteter for barn som

sykler/går.

3.11 Forhold til funksjonshemmede

Alle boenheter og felles arealer er planlagt og skal bygges ut etter TEK10. Det er satt krav om

25% tilgjengelige boenheter. Trafikkområder og felles uteområder skal tilrettelegges etter

prinsippene om universell utforming. Området skal gis en oversiktlig utforming, overganger

skal være trinnfrie og godt markert.

3.12 Støy

Sinus har utarbeidet støyrapport for planområdet, vedlegg 5. Rapporten viser at støynivået

ligger under grenseverdien for gul sone på hele hagearealene til den østligste boligrekken. På

deler av hagearealene til den vestligste boligrekken er støynivået omkring 1 dB over

grenseverdien for gul sone. Da hoveddelen av hagearealene ligger utenfor gul sone, anses det

imidlertid ikke som nødvendig med skjerming av hagene. Lekeplass har støynivå under Lden =

55 dB.

Det kan bli behov for støyreduserende tiltak i fasadene på enkelte bygg. Dette må imidlertid

beregnes mer nøyaktig når det foreligger detaljerte plan- og fasadetegninger for boligene.



Figur 3-13: Vedlegg fra rapporten til Sinus, vedlegg 5. Støyforhold på planområdet. Plankartet er i ettertid

oppdatert, men prinsippet for plassering av boliger er det samme.

3.13 Avfallshåndtering

Det er utarbeidet en renovasjonsteknisk plan. Se vedlegg 4.

Det er diskutert med Velforeningen slik at boliger innenfor planområdet kan kobles på

eksisterende oppstillingsplass for kontainere sørøst for planområdet. Denne ligger maksimalt

100 meter gange fra bolig.

3.14 Kommunalteknisk infrastruktur

Det må etableres nye offentlige anlegg innen planområdet.

Det foreslås at spillvannsledning skal ligge langs gang- og sykkelvei ved Bruveien og i intern

vei og gangvei nord/sør innenfor planområdet. Spillvannsledning kobles på eksisterende

ledninger sørvest for feltet. Det er usikkert om det nok kapasitet på eksisterende ledningsnett

for overvann. Det foreslås å legge til rette for intern fordrøyning innenfor planområdet med

slipp til eksisterende ledningsnett. Kapasitet på eksisterende ledningsnett skal utredes i

tekniske planer.

Det antas at kapasitet til eksisterende pumpestasjon er tilstrekkelig også etter at de åtte nye

boligene koples til avløpssystemet.

Vannledning vil gå i intern vei i midten av planområdet i nord-sør retning til vei

Nygårdshagen sør for planområdet. Vannledning koples på eksisterende ledningsnett sørvest

og/eller sørøst i vei Nygårdshagen.



3.14.1 Flom

Flomvannet vil renne fra nord mot sør på feltet. Tomtene må opparbeides med fall bort fra

bygningene, slik at flomvannet renner bort fra bygningene og mot veiene. Flomvannet vil da

renne på gang- og sykkelveien langs Bruveien fra nord mot sør og videre ut i sjøen østover.



4 Virkninger av planforslaget

4.1 Overordnede planer

4.1.1 Utnyttelse

Planforslaget er i tråd med gjeldende kommuneplan som har disponert området til

boligbygging. Området er en del av nye boligområder i kommuneplanen som skal være med

på å gi grunnlag for en akseptabel vekst av boliger framover. Området er vurdert i

konsekvensutredningen for kommuneplanen sammen med tilgrensende tomt på gnr 45 bnr 6.

Sammen er områdene på ca. 7 daa og de legger opp til en utbygging på ca. 12 boenheter i

kommuneplanen. Det gir 1,7 boenheter per dekar. Planforslaget inkluderer en eksisterende

boenhet og har en størrelse på ca. 6 daa, dersom vi ser bort fra utvidelsen av Nygårdsveien, og

legger opp til en utnyttelse på ca. 1,5 daa.

Nærområdet består av eneboliger/rekkehus, og det synes at planområdet er passende for

tilrettelegging av familieboliger. For å sikre høy kvalitet og tilfredsstillende størrelse på felles

og private uteområder, samt boliger, er det funnet at foreslått utnyttelse vil kunne tilrettelegge

for et godt boligområde som er positivt for velferd og oppvekstsvilkår.

4.1.2 Lek og uteoppholdsareal

I regionalplanen utløses et krav om kvartalslekeplass når antall boenheter overstiger 25. I

boligområdet Nygårdshagen er det i dag 18 boliger, innen boligområdet

Nygårdsvika/Nygårdsveien ligger det 26 boliger. Det er ingen opparbeidede

kvartalslekeplasser på minimum 1500 m2 innenfor dette området, men det er et godt tilbud om

andre felles uteoppholdsarealer. Det er ellers også flotte strandsoner med stier rundt Sokn

samt Lineøyene som er statlig sikra friluftsområder.

Boligområdet Nygårdshagen har i dag opparbeidet to nærlekeplasser på 93 og 300 m2, og i

tillegg til dette et nærliggende strandområde som er mye brukt om sommeren på 717 m2.

Innenfor planområdet ligger det i dag en grusbane som er opparbeidet på ca. 700 m2.

Tilstøtende boligområde Nygårdsvika har en nærlekeplass på 1153 m2 som inkluderer et

ballområde, samt en større felles strandsone som har en størrelse på opp mot 2 daa.

Innenfor planområdet planlegges det nå en oppgradering av lekearealet, slik at den

eksisterende grusbanen på ca. 700 m2 erstattes av et fellesområde som skal tilpasses alle aldre.

Vi vurderer at det ikke vil være nødvendig med opparbeidelse av kvartalslekeplass på 1500

m2 innenfor planområdet ved oppføring av kun 8 nye eneboliger i forhold til dagens situasjon.

Det anses at areal for lek er tilfredsstilt i omkringliggende fellesarealer og det vil i planen

fokuseres på opparbeidelse av en lekeplass med høy kvalitet med et areal på ca. 700 m2.

Respons fra naboer på dette har vært utelukkende positiv, hvor det ønskes å oppgradere

lekeplassen i forhold til dagens situasjon, gjerne med et noe mindre areal så lenge kvaliteten

sikres.



Figur 4-1 Lekeplasser i næromrdådet og planlagt lek innen planområdet. Planområdet er markert med svart linje.

Kvidholmen (en del av Lineøyene) skimtes så vidt til høyre.

4.2 Konsekvenser for barn og unge

Planforslaget legger til rette for å oppgradere eksisterende lekeplass, se for øvrig kommentar

til lekeplasser og uteoppholdsareal i kapittel 4.1.2 ovenfor. Det stilles rekkefølgekrav om at

g/s-veien langs Bruveien skal opparbeides før boligene tas i bruk, g/s-veien gir sikker

skolevei.

4.3 Forhold til funksjonshemmede

Alle boenheter og felles arealer er planlagt og skal bygges ut etter TEK10. Det er satt krav om

minimum 25% tilgjengelige boenheter som regnes som tilstrekkelig i forhold til dagens behov

på boligmarkedet. Trafikkområder og felles uteområder skal tilrettelegges etter prinsippene

om universell utforming. Området skal gis en oversiktlig utforming, overganger skal være

trinnfrie og godt markert.

4.4 Trafikkforhold

Boenheter innenfor BK1 har adkomst fra internvei, mens boenheter innenfor BK2 – BK4 får

adkomst fra eksisterende vei, Nygårdshagen. Veibredde på eksisterende vei er 3-4 meter,

internvei er på 4 meter. Smale veier med korte rettstrekninger oppfordrer til lav fart.

Det tilrettelegges for 8 nye boenheter som estimert vil føre til en økt ÅDT på 40 (5 turer per

dag per enhet) på Nygårdshagen og Bruveien.



Området ligger langs fylkesvei med busstilbud. I plan for G/S-vei på Sokn, plan 2013007,

planlegges en oppgradering av bussholdeplassene, samt tilrettelegging for gang- og sykkelvei

langs fylkesveien. Utbygging av planområdet kan styrke kollektivgrunnlaget på Sokn/Bru og

øker nødvendigheten av gang- og sykkelveien.

4.5 Sol- og skygge

Det er laget sol- og skyggediagram for planområdet, se kapittel 3.4. Disse viser at boligene

har gode solforhold på hagesiden på ettermiddagen i mars, og gode solforhold hele dagen på

sommeren. Gode solforhold på lekeplassen store deler av dagen hele året. Boligene

skyggelegger ikke andre tomter utenfor planområdet i betydelig grad. Kl. 18 21. mars står

solen lavt og bygningene vil naturlig nok skape lange skygger, også øst for planområdet som

per i dag benyttes som jordbruksareal og er ikke bebygd.

Planforslaget tilfredsstiller kravene om 50% sol på uteoppholdsarealer 21. mars kl. 15.

4.6 Jordvern

Planområdet består i dag av dyrkbar jord som ligger brakk, samt en grusbane og en påbegynt

bolig. Bolig og grusbane beholdes i planforslaget, mens alt dyrket areal vil gå med til

boligoppføring.

4.7 Støy

Det er laget egen støyrapport for planområdet, vedlegg 5. Denne viser at støynivået ligger

under grenseverdien for gul sone på hele hagearealene til den østligste boligrekken. På deler

av hagearealene til den vestligste boligrekken er støynivået omkring 1 dB over grenseverdien

for gul sone. Da hoveddelen av hagearealene ligger utenfor gul sone, anses det imidlertid ikke

som nødvendig med skjerming av hagene. Lekeplass har støynivå under Lden = 55 dB.

Det kan bli behov for støyreduserende tiltak i fasadene på enkelte bygg. Dette må imidlertid

beregnes mer nøyaktig når det foreligger detaljerte plan- og fasadetegninger for boligene.

4.8 Naturforhold og friområder, miljø, helse og trivsel

Planforslaget legger opp til etablering av boligbebyggelse på noe som i dag er dyrkbar jord

som ligger brakk. Eksisterende grusbane på området planlegges utbedret til en lekeplass med

gode kvaliteter for hele boligområdet Nygårdshagen, både eksisterende og nye boliger.

Planområdet benyttes ellers ikke til friluftsformål i dag. En oppgradering av lekeplassen vil ha

positivt utfall for boligområdet og gi en plass der folk kan samles.

Med bakgrunn i allerede utbygd område i sør vil utbygging ha marginale konsekvenser i

forhold til landskap. Utbyggingen vil skje i forlengelsen av etablert boligområde.

4.9 Kommunalteknisk anlegg

Det må etableres nye offentlige anlegg innen planområdet.

Det legges nye spillvannsledninger og vannledninger innenfor planområdet langs internvei i

nord-sør retning. Disse kobles på eksisterende anlegg sørøst og/eller sørvest for planområdet.

Det ser ikke ut til at det er nok kapasitet på eksisterende ledningsnett for overvann til at

boligene kan kobles på dette. Det foreslås dermed intern fordrøyning på området.



5 Risiko- og sårbarhetsvurderinger Denne risiko- og sårbarhetsanalysen tar for seg området som foreslås regulert. Analysen skal

finne de farer og sårbarheter som planområdet inneholder. Forhold som avdekkes av risiko-

og sårbarhetsanalysen skal synliggjøres og være et premiss for planvedtaket. Omfanget av

analysen skal tilpasses risikoen. Arealer som det knytter seg risiko til kan brukes dersom det

settes vilkår som reduserer sannsynlighet og/eller konsekvens av de uønskede hendelsene.

Temaer som er omhandlet andre plasser i konsekvensutredningen er ikke tatt med i denne

vurderingen.

Formålet med ROS-analysen er å kartlegge mulige risikoer som kan oppstå innenfor plan-

området. Risikoidentifiseringen er gjennomført av Dimensjon Rådgivning AS.

Indentifiseringen er foretatt på bakgrunn av den enkeltes kjennskap til området og planen.

Resultatet er satt inn i en risikomatrise med henblikk på en vurdering av sannsynlighet og

konsekvens. De forskjellige risikoene er klassifisert i forhold til sannsynlighet og konsekvens

for den enkelte hendelse.

Tabell 5-1 Klassifisering av sannsynlighet i løpet av 50 år.

Grad av sannsynlighet Beskrivelse

Meget sannsynlig Hendelsen vil etter all sannsynlighet inntreffe, ofte flere ganger

Sannsynlig Det er sannsynlighetsovervekt for at hendelsen vil inntreffe

Mindre sannsynlig Hendelsen kan inntreffe

Lite sannsynlig Det er sannsynlighetsovervekt for at hendelsen ikke vil inntreffe

Usannsynlig Usannsynlig må ikke forstås som at denne hendelsen aldri vil kunne inntreffe,

men som at sannsynligheten for en slik hendelse er særdeles lav

Tabell 5-2 Klassifisering av konsekvens.

Grad av konsekvens Beskrivelse

Ufarlig Hendelsen kan medføre små personskader eller økonomisk eller miljømessig

skade av ubetydelig størrelse

Mindre alvorlig Hendelsen kan medføre personskade, eller en mindre økonomisk eller

miljømessig skade

Alvorlig Hendelsen kan medføre alvorlig personskade (men kun sjelden med døden

som følge), eller betydelig økonomisk eller miljømessig skade

Svært alvorlig Hendelsen kan medføre alvorlig personskade og dødsfall, eller meget

betydelig økonomisk eller miljømessig skade

Katastrofalt Hendelsen kan medføre et betydelig antall alvorlig skade eller døde, eller

særdeles stor økonomisk eller miljømessig skade

5.1 Identifiserte risikoer

5.1.1 Trafikkfarlige situasjoner

Internvei vil bli benyttet av både biler og myke trafikanter, noe som kan føre til uheldige

situasjoner. Veien utformes med korte rettstrekninger og er smal, noe som oppfordrer til lav

fart. Det legges også opp til gode siktforhold og oversiktlige arealer.

Lekeplassens nærhet til vei gir en risiko for at barn kan løpe ut i veien etter for eksempel en

ball. Et avbøtende tiltak kan være å ha inngjerdet eller beplantning i kanten av lekeplass som

sikrer barn fra å løpe ut i veien. Veier rundt planområdet ligger i en 30-sone og oppfordrer til

lav fart.

Sannsynlig for at trafikkfarlige situasjoner kan oppstå anses som lite sannsynlig, hvor

konsekvensen vil kunne være alvorlig.



5.1.2 Brann

Tettliggende boliger utgjør en fare for spredning ved eventuell brann. Boligene innenfor

planområdet ligger mer enn 8 meter fra boliger utenfor planområdet og utgjør derfor en egen

brannsone der det er usannsynlig at brannen vil spre seg til bebyggelse utenfor planområdet.

Dette begrenser derfor omfanget. Alle boliger innenfor planområdet har vei på minst to sider

av boligen som kan benyttes som adkomst for brannbil.

Det er usannsynlig at en brann vil oppstå på planområdet men konsekvensene for en eventuell

brann vil kunne være svært alvorlige.

5.1.3 Ekstremvær

Gjelder vind, flom, stormflo m.m. Området har noe avstand fra sjø og ingen synlige åpne

bekker i nærheten. Området ligger i god høyde i forhold til havstand (over kote +7).

Flomvann vil følge veien og renne gjennom lekeplassen til vei Nygårdshagen. Fra

Nygårdshagen vil vannet renne ut på Bruveien eller ut i sjøen gjennom et grøntområde i sør.

Terrenget bør helle mot vei fra tilstøtende vegg på bolig slik at vannet ikke renner mot og inn

i boligen.

At det vil oppstå ekstremvær anses som lite sannsynlig og vil kunne få mindre alvorlig

konsekvens.

5.2 Oppsummering

For å oppsummere resultatet av analysen er den anslåtte sannsynligheten og konsekvensen for

de forskjellige risikoene satt inn i en tabell.

Tabell 5-3 Sammenstilling av risikoer

Nr. Risiko Sannsynlighet Konsekvens

1 Trafikkfarlige situasjoner Lite sannsynlig Alvorlig

2 Brann Usannsynlig Svært alvorlig

3 Ekstremvær Lite sannsynlig Mindre alvorlig

Tabell 5-4 Sammenstilling av sannsynlighet og konsekvens for de ulike hendelsene.

Konsekvens

Sannsynlighet Ufarlig Mindre alvorlig Alvorlig Svært alvorlig Katastrofalt

Meget sannsynlig

Sannsynlig

Mindre

sannsynlig

Lite sannsynlig 3 1

Usannsynlig 2

Fargeforklaring:

Røde felter: Uakseptabel risiko, risikoen må reduseres (se hvert enkelt tema for konkrete tiltak).

Gule felter: Risiko i grenseland, risikoreduserende tiltak vurderes.

Grønne felter: Akseptabel risiko.

jarle vÅge / anne siri eiane / lena eiane aarre ... og kart...jarle vÅge / anne siri eiane / lena...

Documents