Подходы к схемам

структурирования партнерства между собственником земли и

отдельными девелоперами /

инвесторами при

комплексном освоении

крупных территорий

Михаил ЯкубовЗаместитель директораОтдел Стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle

Возможные схемы взаимодействия

• Продажа участка

• Разработка общего мастер-плана с/без

обеспечения коммуникациями и:

- продажа (рассрочка/отсрочка)

- передача в аренду

- внесение земельного участка в проектную компанию с

различной степенью последующего влияния на Проект

• Самостоятельная реализация проекта с

привлечением внешнего профессионального

технического заказчика/генерального подрядчика

и/или соинвестора

• Самостоятельная реализация с внутренней

службой технического заказчика и привлечением

долгового финансирования

2

Увеличение:

- рисков

- необходимой компетенции

- объема первоначального

капитала

- потенциальной доходности

- гибкости в развитии проекта

Сокращение:

- головной боли

- сроков возврата

инвестиций

- контроля за

реализацией КОТ

Продажа участка

• Быстрый возврат инвестиций

• Простота оформления и структурирования сделки

• Возможность привлечения ликвидности для начального финансирования

приоритетных направлений развития

• Относительно невысокий уровень доходности

• Создание внутренней конкуренции

• Ослабление контроля и предсказуемости в развитии проекта КОТ

3

Разработка мастер-плана с контролируемой

передачей участка

• Разумный баланс между сроками возврата инвестиций и контролем за реализацией

проекта

• Возможность использования профессиональных компетенций партнера

• Получение ликвидности на старте проекта для финансирования приоритетных

направлений развития

• Сложность оформления и структурирования сделки. Необходимость определенного

уровня неформального доверия между партнерами.

• Для обеспечения реализации мастер-плана необходимо утверждение его основных

решений в генеральном плане и Правилах землепользования и застройки (время и

инерция).

• Относительное ослабление контроля и предсказуемости в развитии проекта КОТ

4

Самостоятельная реализация проекта

• Максимизация потенциальной доходности проекта

• Максимальный контроль за реализацией проекта

• Максимальная гибкость в реализации проекта

• Требуется высокий уровень внутренней компетенции, высокие постоянные

управленческие расходы.

• Существенный объем необходимых первоначальных инвестиций, «тяжелый»

профиль финансового потока

• Технические и финансовые ограничения по масштабу и синхронизации

реализации проектов

5

Основные выводы

• В рамках КОТ каждый проект должен рассматриваться индивидуально с точки

зрения приемлемых схем партнерства (бизнес на продажу, арендный бизнес,

социальные объекты, операционный бизнес, операционный бизнес с

последующей продажей)

• Предпочтение в привлечении специализированных партнёров и партнёров

обладающих сильной компетенцией или брендом, в противовес чисто

финансовым партнерам.

• Необходимость наличия хотя бы первоначального неформального доверия

между партнёрами

• Даже в случае наличия п. 3. – необходимость разработки детальной

юридической базы партнёрства с учетом возможных вариантов развития

ситуации, с взаимными финансовыми и юридическими сдержками и

противовесами. Чем больше времени будет потрачено на берегу – тем легче

будет в последующей реализации.

6

7

© Copyright Jones Lang LaSalle 2013. Ни одна из частей данного отчета не может быть использована или перепечатана без письменного согласия Jones Lang LaSalle за исключением случаев разрешенного

законом распространения данных. В таких случаях, ссылка на источник обязательна.