[jurisprudencia] citación de evicción

Fallo : 9.480-2009.veintisis de septiembre de dos mil once.Primera Sala

MATERIAS:

- JUICIO ORDINARIO DE INDEMNIZACIN DE PERJUICIOS POR RESPONSABILIDADCONTRACTUAL DERIVADA DE CONTRATO DE COMPRAVENTA DE PREDIO.-- SITUACIN EXPUESTA POR RECURRENTE CONFIGURA HIPTESIS DESANEAMIENTO POR EVICCIN Y NO ACCIN DE INDEMNIZACIN DE PERJUICIOS.-- VENDEDOR LIBERADO DE RESPONSABILIDAD DE SANEAMIENTO POR NOHABERSE ACREDITADO CITACIN A VENDEDOR PARA QUE COMPAREZCA ADEFENDER COSA.-- ENTIDAD BANCARIA DEMANDADA CUMPLI CON DEBERES DE VENDEDOR DEEFECTUAR ENTREGA JURDICA Y MATERIAL DE PREDIO VENDIDO ACOMPRADORA,-- ENTREGA FSICA DE INMUEBLE LIBRE DE OCUPANTES POR PARTE DE BANCO FUEIDNEA AUNQUE DESPUS TERCEROS OCUPARAN SECTORES DE PREDIO POR VASDE HECHO Y DEDUJERAN ACCIONES JUDICIALES CONTRA ADQUIRENTE Y ACTOR.-- PRETENSIN DE ACTORA NO DIRIGIDA A OBTENER DESISTIMIENTO DECOMPRAVENTA, O COMPLETACIN DE SUPERFICIE FALTANTE DE PREDIO ODISMINUCIN PROPORCIONAL DE MISMO.-- DEMANDA DE ACTORA ORIENTADA A OBTENER INDEMNIZACIN DE PERJUICIOSPOR PRESUPUESTOS FCTICOS DIVERSOS DE LOS QUE JUSTIFICAN ACCIN DEQUANTI MINORIS.-- OBLIGACIN DE VENDEDOR DE ENTREGAR COSA VENDIDA SE SATISFACE PORMEDIO DE ENTREGA REAL SIENDO PUESTA A DISPOSICIN MATERIAL DECOMPRADOR.-- DOCUMENTOS EMANADOS DE TERCEROS EXTRAOS A JUICIO DEBEN SERACOMPAADOS CON CITACIN Y CITANDO A QUIENES LOS HAYAN EXPEDIDO ENCALIDAD DE TESTIGOS.-- DOCUMENTOS PRIVADOS CARECEN DE TODA EFICACIA PROBATORIA EN JUICIO SINO SON RATIFICADOS POR OTORGANTE EN JUICIO.-- NORMA SOBRE RECONOCIMIENTO DE INSTRUMENTOS PRIVADOS, NOVULNERADA.-- COMPRAVENTA NO TRANSFIERE DOMINIO ADQUIRINDOSE STE PORCOMPRADOR NICAMENTE LUEGO DE TRADICIN.-- TRADICIN DE INMUEBLE VENDIDO SE MATERIALIZA EN LA INSCRIPCIN DETTULO EN RESPECTIVO REGISTRO DE CONSERVADOR DE BIENES RACESCOMPETENTE.-- OBLIGACIN DE ENTREGA DE INMUEBLE POR VENDEDOR CUMPLIDA ALPRACTICARSE INSCRIPCIN CONSERVATORIA CORRESPONDIENTE Y COMPRADORNO PUEDE PEDIR RESOLUCIN DE CONTRATO AUNQUE POSTERIORMENTE SEAPRIVADO DE COSA.-- VENDEDOR OBLIGADO A DAR A COMPRADOR POSESIN TRANQUILA Y PACFICADE COSA VENDIDA PERO NO A TRANSFERIR DOMINIO.-- ACCIN DE SANEAMIENTO POR EVICCIN A QUE TIENE DERECHO COMPRADORTURBADO EN GOCE DE INMUEBLE POR TERCERO QUE PRETENDE DERECHOSSOBRE BIEN.-- SUPUESTOS VICIOS REDHIBITORIOS POR INDEFINICIN DE DESLINDES ENTRE DOS

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HEREDADES APARENTEMENTE CONTIGUAS, NO CONFIGURADOS.-- INEXISTENCIA DE VICIOS REDHIBITORIOS DADO QUE OBJETO DE COMPRAVENTAFUE SOBRE CUERPO CIERTO CON INDICACIN GENRICA DE DESLINDES.-- IMPROCEDENCIA DE ACCIN DE SANEAMIENTO POR VICIOS REDHIBITORIOS PORSER DE CONOCIMIENTO DE COMPRADOR CONDICIN DE DESLINDE SUR DEPROPIEDAD.-- COMPRAVENTA, DEFINICIN, OBLIGACIONES DE VENDEDOR.-- FORMA MATERIAL EN LA QUE PUEDEN VENDERSE PREDIOS RSTICOS YCONSECUENCIAS DE ELLAS.-- VICIOS REDHIBITORIOS, REQUISITOS.-- PRETENSIN DE RESARCIMIENTO DE COMPRADOR POR VENTA DE INMUEBLE QUELUEGO DE SU ENTREGA ES AFECTADO POR INTERFERENCIAS DE TERCEROS PORDERECHOS DE ANTERIOR DATA.-- ERROR DE DERECHO DE JUECES DE 2 GRADO AL DESCARTAR PROCEDENCIA DEACCIN DE INDEMNIZACIN DE PERJUICIOS EN FORMA INDEPENDIENTE DE TODAOTRA NORMADA ESPECIALMENTE PARA GARANTA DE DERECHOS DECOMPRADOR (VOTO EN CONTRA).-- CARCTER ACCESORIO O AUTNOMO DE ACCIN INDEMNIZATORIA DEPERJUICIOS YA SEA DE RESOLUCIN DE LA VENTA, DE REBAJA PROPORCIONALDEL PRECIO POR VICIOS OCULTOS EN COSA O PREVIA CITACIN DE EVICCIN,ANLISIS (VOTO EN CONTRA).-- VICIOS OCULTOS PUEDEN DAR ORIGEN INDEPENDIENTEMENTE A ACCIONESREDHIBITORIA, QUANTI MINORIS E INDEMNIZATORIA (VOTO EN CONTRA).-- COMPRADOR FACULTADO PARA DEMANDAR NICAMENTE PERJUICIOS PORALGUNA INOBSERVANCIA CONTRACTUAL GRAVE Y PRECISA DE CONTRARIA Y NONECESARIAMENTE POR RESOLUCIN O REBAJA DE PRECIO (VOTO EN CONTRA).-

RECURSOS:

RECURSO DE CASACIN EN EL FONDO CIVIL (RECHAZADO).-

TEXTOS LEGALES:

CDIGO CIVIL, ARTCULOS 715, 724, 1548, 1556, 1793, 1815, 1824, 1831, 1832, 1833, 1837,1843 INCISO 2, 1858 Y 1866.-CDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, ARTCULO 346 N 3.-CDIGO CIVIL, ARTCULOS 1526, 1860, 1861, 1865, 1867 Y 2515 (VOTO EN CONTRA).-

JURISPRUDENCIA:

"Que respecto de cmo debe hacerse la tradicin de la cosa vendida, tratndose de inmuebles, laentrega jurdica se materializa en la inscripcin del ttulo en el respectivo registro del Conservadorde Bienes Races competente. Pero surge la pregunta: bastar con la entrega legal o tradicin de lacosa o ser necesario, adems, poner materialmente la cosa en poder del comprador, para que stepueda entrar en posesin tranquila y pacfica de la misma - .

La respuesta no parece dudosa: para que la entrega satisfaga adecuadamente la obligacinpuesta de cargo del vendedor en el artculo 1.824, debe ser real, en trminos de ser puesta adisposicin material del comprador. As por lo dems lo da a entender el acpite final del artculo1.866, que computa el tiempo de la accin redhibitoria a contar de la "entrega real". Y se desprende


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igualmente del sentido natural y obvio de la palabra entrega, que denota que slo se cumple conella cuando la cosa se pone a disposicin de una persona, en lo que interesa, del comprador.

Por si estos argumentos no fueran suficientes, para que el vendedor responda de la eviccin, esnecesario que medie una perturbacin en su posesin tranquila, cuando se est poseyendo la cosa, yslo se posee cuando la cosa ha sido entregada material y efectivamente.

En este extremo, en consecuencia, cabe tener por establecido que la entidad demandadasatisfizo los deberes de efectuar la entrega tanto jurdica como material del predio vendido a lacompradora, de lo que qued debida constancia en el fundamento sptimo, literales E) y D),respectivamente, de la sentencia recurrida." (Corte Suprema, considerando 7).

"Que a criterio de la recurrente, la entrega jurdica de la cosa vendida fue imperfecta,calificacin que implica un incumplimiento del vendedor, en los trminos del artculo 1.556 de larecopilacin sustantiva, privando consecuentemente a la tradicin de su virtualidad para transferirel dominio, al carecer el banco demandado de la facultad de disposicin, con lo cual privadicionalmente al adquirente del uso y goce de la cosa vendida.

La premisa propuesta engarza con el contenido de la obligacin del vendedor y especficamenteapunta a la interrogante de si el vendedor, mediante la entrega, es obligado o no a hacer dueo de lacosa al comprador.

La respuesta doctrinaria es categrica: el vendedor est obligado a dar al comprador la posesintranquila y pacfica de la cosa vendida, tanto legal como material, pero no a transferir el dominio.Esta inferencia emana de la correlacin entre el artculo 1.824 y los artculos 1.815 y 724, todos delCdigo Civil.

El artculo 1.815 dispone que pueden venderse las cosas ajenas. Si estuviera obligado aproporcionar el dominio de la cosa al comprador, podra vender nicamente aqullas sobre lascuales tuviera un derecho de propiedad, ya que no puede transferir el dominio el que no lo tiene. Demodo que mientras el comprador goce de la cosa pacficamente, sin ser molestado por nadie, notiene accin de ninguna especie contra su vendedor, por haber cumplido con su deber de entregar aeste ltimo la posesin tranquila y pacfica del bien. Pero turbado que sea en el goce por un tercero,que pretende derechos sobre dicho bien, podr intentar contra su causante la accin de saneamientopor eviccin.

Refuerza esta perspectiva la norma del artculo 715, segn el cual la posesin legal de uninmueble se adquiere por su inscripcin. Practicada sta, su obligacin de entregar se entiendedebidamente cumplida y el comprador no puede pedir la resolucin del contrato, aunqueposteriormente sea privado de la cosa, sin perjuicio de su posibilidad, en este ltimo evento, deejercitar la accin de eviccin, como ya se indic.

Lo resume magistralmente POTHIER, quien seala:"...el vendedor no se obliga por el contratoa transferir la propiedad de la cosa que vende, si no es su propietario. Slo se obliga a poner alcomprador en posesin de la cosa y a defenderlo contra todos los que posteriormente quisieranquitrsela o pretender sobre ella algn derecho. Por esto es que si alguno me ha vendido de buenafe una heredad que no le perteneca, pero que me ha puesto en posesin de la misma, aunque yodescubra despus que no era su dueo, no tengo ninguna accin en su contra, en tanto no seaturbado por otra persona" (Pothier, citado por Alessandri R., Arturo: "De la compraventa y de lapromesa de venta", T.I, vol 2, EJCH., Stgo., 2003, p. 661 y 662)." (Corte Suprema, considerando


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8).

"Que el discurso impugnativo de la recurrente se centra en supuestos que importan revisar loshechos, tal como stos fueron definitivamente asentados en el veredicto de alzada. En efecto, all seconsign que: a)"el predio fue materialmente entregado al comprador a su inicial enterasatisfaccin, libre de ocupantes, como el mismo comprador reconoci al aclarar su demanda a fs.130 vta." (considerando 7.D); b) la finca "se vendi ad corpus, en el estado en que se encuentra lovendido y que la parte compradora declara conocer y aceptar, con sus derechos, usos, costumbres yservidumbres activas y pasivas, libre de todo gravamen, prohibicin, embargo y juicio pendiente"(considerando 7. C), y c) El banco le haba suministrado al actor "antes de la venta un informejurdico en el que se concluye que no puede descartarse la posibilidad de superposicin de ttulos ydeslindes en la parte sur del predio en cuestin" (considerando 14 C).

La circunstancia de encontrarse irredargiblemente afincado en los autos que el predio seentreg fsicamente al comprador libre de ocupantes, y que slo tiempo ms tarde ciertos tercerosocuparon, mediante vas de hecho, distintos sectores del predio o interpusieron acciones judicialescontra el adquirente y actor, carece de la ms elemental injerencia en la entrega, calificadaprecedentemente como idnea.

Corolario de lo relacionado es que la entrega de la finca de marras, tanto desde el punto de vistajurdico como material, se ajust a los trminos de los artculos 1.548 y 1.824, en su relacin con elartculo 1.824, todos citados, sin que los jueces del fondo hayan incurrido en su aplicacin en errorde derecho de ninguna especie." (Corte Suprema, considerando 9).

"Que la tercera violacin de ley imputada se la asocia con la errada interpretacin y alcance quese habra asignado a los artculos 1.831, 1.832 y 1.833 del ordenamiento civil sustantivo. Centra sinembargo su objecin en que la compraventa, efectuada ad-corpus, design los linderos del predio,quedando en tales circunstancias el vendedor en la obligacin de "entregar todo lo comprendido enellos", lo que no habra ocurrido, incumplindose por ello la exigencia planteada en el inciso 2 delpostrero artculo reseado.

Sabido es que los predios rsticos, cuyo es el caso, pueden venderse como especie o cuerpocierto o en relacin a la cabida (artculo 1.831, inciso 1). La regla general es que si el predio sevende como un cuerpo cierto, no habr derecho por parte del comprador ni del vendedor para pedirrebaja o aumento del precio, sea cual fuere la cabida del predio (Artculo 1.833, inciso 1).

Excepcionalmente, si inmueble se vende con sealamiento de linderos "estar obligado elvendedor a entregar todo lo comprendido en ellos"; y si no pudiere o no se le exigiere, las partes delcontrato de compraventa adquieren un derecho alternativo, segn que la cabida real sea mayor omenor que la declarada. En el segundo supuesto -que sera el atinente al caso- el vendedor esobligado a completar la cabida y si esto no le fuere posible o no se le exigiere, deber sufrir unadisminucin proporcional del precio; pero si el precio de la cabida que falte alcanza a ms de unadcima parte del precio de la cabida completa, podr el comprador, a su arbitrio, o aceptar ladisminucin del precio, o desistir del contrato, evento en el cual se le resarcirn los perjuicios segnlas reglas generales. As lo establece el inciso final del artculo 1.833, en relacin con la disposicinque lo precede, ambos del Cdigo Civil.

Dos antecedentes obstan, empero, a la posibilidad que la impugnacin de legalidad propuestapueda tener xito. El primero dice relacin con la pretensin sustentada por la actora, que no sedirige a obtener el desistimiento de la compraventa ni la completacin de una superficie faltante del


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predio o una disminucin proporcional del mismo, sino una indemnizacin de perjuicios, porpresupuestos fcticos diversos de los que justifican la accin de quanti minoris. El segundoantecedente se vincula con los hechos de la causa, en cuanto los fundamentos aducidos para apoyarla alegada transgresin de los preceptos mentados como errneamente interpretados en esteapartado de la casacin, no se encuentran acreditados." (Corte Suprema, considerando 10).

"Que la situacin denunciada por la demandante encaja en cambio en la hiptesis de turbacinde la posesin, consultada en el artculo 1.837 del cdigo del ramo, el que pone de cargo delvendedor la obligacin de saneamiento, que comprende, entre sus objetivos, "amparar al compradoren el dominio y posesin pacfica de la cosa vendida...".

A diferencia de la obligacin de entregar, que se hace operativa tan pronto como nace elcontrato -toda vez que el objeto mismo de la venta es la entrega de la cosa- el saneamiento slo sehace exigible en virtud de un hecho posterior al contrato e independiente del mismo y sematerializa a travs de la accin de eviccin, de que tratan los artculos 1.837 y siguientes delordenamiento pertinente.

En el caso de la especie, no hay constancia de que el comprador se haya visto privado de partedel fundo comprado, como consecuencia de acciones judiciales incoadas en su contra, por causaanterior a la venta. Menos an se ha acreditado que haya citado a su vendedor para que comparezcaa defender la cosa, en el trmino que le acuerda el artculo 1.843, inciso 2 del Cdigo Civil, porremisin al de enjuiciamiento civil. Tal actitud omisiva es suficiente para liberar al vendedor detoda responsabilidad de saneamiento, sin perjuicio de tener presente que el recurso no da porviolentada la norma del artculo 1.843, falta que en todo caso obstara a la posibilidad de hacerlavaler en ayuda de la tesis sostenida por el ocurrente.

Por ltimo, siempre le ha quedado abierta la opcin de defender o amparar sus derechos frente alos actos de ocupacin material de que declara haber sido vctima, a travs de los interdictosposesorios que le franquea esa misma preceptiva, o mediante las acciones penales por usurpacinde inmueble o aun cautelares como el recurso de proteccin, en cuyo ejercicio evidentemente lademandada no est sujeta a carga u obligacin de ninguna clase.

Estos elementos de juicio conducen a la deduccin que los mandatos contenidos en lasdisposiciones referidas en el presente enunciado de nulidad, no han sido quebrantados,habindoseles asignado por los jurisdicentes del fondo, el sentido y alcance que aviene con su tenory espritu." (Corte Suprema, considerando 11).

"Que, finalmente, se postula la contravencin del artculo 1.843, en su relacin con los artculos1.837, 1.857, 1.858 y 1.867, todos de la compilacin de derecho privado.

En lo sustancial, el error jurdico consistira en la existencia de un vicio redhibitorio, radicadoen la "no aclarada situacin de los deslindes de los predios denominados Fundo Filopulli y elvecino Fundo Golfo Azul", lo que otorgara derecho a indemnizacin de perjuicios a lademandante, en los trminos del artculo 1.867, mencionado.

Para dilucidar este punto, comencemos por resear que nuestro cdigo no define lo que seentiende por vicios redhibitorios, limitndose en el artculo 1.858 a enumerar los requisitos quedeben reunir los vicios para ser tales, susceptibles de resumirse en tres: que sean graves, ocultos yexistentes al tiempo de la venta. Todos ellos deben existir copulativa y simultneamente, de modotal que si uno de ellos falta, aunque existan los otros dos, no hay vicio redhibitorio.


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La recurrente pretende que la presunta indefinicin de deslindes entre dos heredadesaparentemente contiguas, una de las cuales sera al parecer la adquirida por ella a la entidaddemandada, sera constitutiva de un vicio que debera serle indemnizado como redhibitorio.

La dicha aspiracin, sin embargo, no es enlazable con el defecto oculto que se le endilga a lacosa vendida, habida consideracin que el objeto de la compraventa de marras vers sobre uncuerpo cierto con indicacin genrica de deslindes. Mas el error de deslindes no se corresponde conlos hechos designados como controvertidos en la interlocutoria de prueba.

Es ms, los vicios imputados tampoco tienen el carcter de tales, desde que si el ordenamientoautoriza la venta de cosa ajena, como ya se anot, con mayor razn ser lcito al vendedor enajenarespecies inmuebles ad corpus, aun con sealamiento de linderos, sin que los errores en que pudierehaberse incurrido en su determinacin configuren un vicio apto para justificar la accin desaneamiento redhibitorio por ese motivo, sin perjuicio del saneamiento por eviccin, en su caso,sobre lo cual no se ha argumentado." (Corte Suprema, considerando 12).

"Desde otro ngulo, no existe ninguna evidencia que la indeterminacin aducida hubiera sidodesconocida por el comprador al tiempo de contratar, con slo considerar el contenido del informejurdico proporcionado por la vendedora antes de ese momento, donde constaba la condicin deldeslinde sur de la propiedad. El conocimiento de ese precedente permite descartar la posibilidad deque aquella parte ignorase la deficiencia alegada, elemento sine qua non cuya ausencia excluye laprocedencia de la accin de saneamiento por vicios redhibitorios.

Y a modo de colofn, la alegacin sustentatoria de la infraccin reclamada no concuerda con laaccin entablada, que no fue la que se pretende preterida. Como secuela de ello, si los jueceshubieran acogido este nuevo planteamiento de la actora, habran incurrido manifiestamente en elvicio de extra petita y violentado, adems, el principio de congruencia, exigible por imperativo delartculo 160 del cdigo procesal civil.

Este cmulo de razones se opone a la posibilidad de que este apartado terminal de la casacin,pueda respaldar la propuesta de ser nulos los artculos designados como infringidos, debindoselostener, por el contrario, como correctamente interpretados." (Corte Suprema, considerando 13).

"Que, de hecho, el que se haya vendido ad corpus o como cuerpo cierto redunda, entre otrascosas, en que las partes excluyen reclamos posteriores en relacin a la cabida del bien y es la raznpor la que el demandante no demand de cumplimiento de contrato al Banco Santander Chile-como ste arguye para resistirse a la pretensin derecha de resarcimiento-, pues no podr pedir quese complete la cabida sealada en el contrato y, por ello, qued entregado a la eventual disminucinde la superficie de lo vendido, en caso que esa "indeterminacin de los deslindes" aludida por eldemandado se zanje a favor de los terceros que se atribuyen derechos en una porcin del terrenoque los contratantes entendieron formar parte del predio vendido, en las resultas de las accionesjudiciales intentadas por ellos.

As, cobra vigor una pretensin autnoma de resarcimiento del comprador frente al vendedor,por una venta recada en un inmueble que, entregado conforme reza el contrato, al poco tiemporesulta afectado por interferencias de terceros que esgrimen derechos de anterior data y, endefinitiva, ponen en jaque la utilidad y tranquilidad de la posesin del comprador.

Sin perjuicio de lo sealado, amerita poner de relieve la circunstancia que, si bien la de autos es


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una venta ad corpus o de especie o cuerpo cierto, lo fue con sealamiento de deslindes,circunstancia que sujeta al vendedor a entregar toda el rea comprendida por ellos, siendo sta,precisamente, la cuestin que ha afectado al actor, dado que uno de los deslindes indicados en elcontrato fue puesto en entredicho poco despus de su celebracin;" (Corte Suprema, voto en contradel Ministro seor Muoz, considerando 7).

"Que se ha visto ya que, a propsito del contrato de compraventa, el legislador civil hadelineado especficamente los deberes bsicos de los contratantes y, en cuanto a los atinentes alvendedor, ha determinado casos precisos de incumplimiento y la responsabilidad que de all sesigue para ste. En el artculo 1860 del Cdigo de Bello se prev que "los vicios redhibitorios danderecho al comprador para exigir o la rescisin (resolucin) de la venta o la rebaja del precio, segnmejor le pareciere", quedando de manifiesto que el objeto que tendr la accin queda entregando ala eleccin que haga el comprador.

Luego de lo que se ha dicho, se hace relevante dilucidar la viabilidad del ejercicio aislado deuna accin dirigida a solicitar que se declare la obligacin del vendedor de indemnizar losperjuicios originados en el incumplimiento total o parcial de sus deberes en cuanto tal. En otraspalabras, si la accin para reclamar algn tipo de resarcimiento pecuniario es accesoria y paraprosperar deba, ineludiblemente, ser incoada junto a una de resolucin de la venta o de rebajaproporcional del precio por vicios ocultos en la cosa o, habiendo requerido en forma previa lacitacin de eviccin o si, por el contrario, constituye una accin autnoma, vale decir, que nodepende de la interposicin conjunta de esos otros arbitrios;" (Corte Suprema, voto en contra delMinistro seor Muoz, considerando 8).

"Que, de todo lo expuesto, se puede reiterar que los vicios ocultos pueden dar origen,independientemente, a las acciones redhibitoria, quanti minoris e indemnizatoria; trada que seaviene con distintas disposiciones del Cdigo Civil y, bsicamente con la regulacin que el mismoCdigo hace en relacin con la condicin resolutoria tcita, reglada en forma especial. Es por elloque, de interponerse cualquiera de las dos primeras, de igual modo se podr solicitar laindemnizacin de perjuicios o, de estimarlo pertinente el comprador, limitar sus pretensiones a lasola reparacin de los daos, caso ste en que recibir aplicacin la norma general de prescripcinextintiva prevista en el artculo 2515 del Cdigo Civil, en lugar de las disposiciones que rigen eseinstituto extintivo cuando refiere a las otras dos acciones que se vienen comentando;" (CorteSuprema, voto en contra del Ministro seor Muoz, considerando 13).

"Que esa visin a la normativa especfica atinente a los vicios redhibitorios, permite sostenerque la accin pura de resarcimiento no queda excluida de entre las posibilidades con que cuenta elcomprador -en cuanto contratante diligente frente a una contra parte que no ha respetado susdeberes convencionales-, sino, ms bien, lleva a entender que ante casos graves y precisos, elcomprador, en lugar de accionar por la resolucin o la rebaja del precio, podr inclinarse ademandar nicamente los perjuicios que haya sufrido y que tengan origen en alguna inobservanciacontractual de la contraria, pretensin que, obviamente, tendr la carga procesal de acreditar;"(Corte Suprema, voto en contra del Ministro seor Muoz, considerando 15).

"Que por las razones dadas, a juicio de este disidente, no es acertado e incurrieron en error dederecho los jueces de segundo grado al decidirlo as, descartar la procedencia de la accin deindemnizacin de perjuicios intentada en forma independiente de toda otra normada especialmentepara la garanta de los derechos del comprador, atendido que, en realidad son stas lasverdaderamente accesorias y tienen por finalidad facilitar el cumplimiento de los deberes delvendedor, pero que no necesariamente han de ejercitarse en caso de incumplimiento de las


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obligaciones que la compraventa hace nacer para este ltimo.

Lo anterior, haca procedente que los sentenciadores se abocaran a determinar la concurrenciade los presupuestos del estatuto de la responsabilidad civil contractual invocado por el actor."(Corte Suprema, voto en contra del Ministro seor Muoz, considerando 17).

MINISTROS:

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sres. Adalis Oyarzn M.,Sergio Muoz G., Sra. Margarita Herreros M., Sr. Guillermo Silva G. y Abogado Integrante Sr.Domingo Hernndez E.

TEXTOS COMPLETOS:

SENTENCIA DE LA CORTE DE APELACIONES:

Valdivia, diez de noviembre de dos mil nueve.

VISTOS:

A fs. 823 la parte del Banco Santander, demandada en estos autos, ha deducido conjuntamenteun recurso de casacin en la forma y uno de apelacin en contra de la sentencia definitiva deprimera instancia dictada por doa Gloria Hidalgo lvarez, Juez Titular del Primer Juzgado deLetras de Valdivia con fecha 15 de mayo de 2009, sentencia que corre escrita de fs. 814 a 820 vta.

En sntesis, expone el recurrente, como antecedentes comunes a la casacin y a la apelacin,que el actor adquiri a esa institucin un predio rstico en la suma de setenta y siete millones depesos, en el que sostiene que realiz cuantiosas inversiones. El Banco habra incumplido suobligacin de entregar, ya que vendi un predio que no le perteneca, por lo cual el comprador tuvoque enfrentar diversas acciones judiciales que le impidieron utilizarlo, perdiendo las inversionesque realiz en el predio, en razn de lo cual demand indemnizaciones de perjuicios por la suma de$1.233.912.000.-, correspondiendo $401.912.000.- al precio de compra del inmueble y a lasinversiones realizadas; la suma de 720 millones a lucro cesante; la suma de 12 millones a costasjudiciales; y la cantidad de cien millones a dao moral. Al aclarar luego su demanda, explic elactor que en realidad la demanda la interpone por la imperfeccin de los deslindes del predio, quefue lo que le ocasion los perjuicios, ya que no pudo satisfacer sus obligaciones comerciales alperder la generacin de recursos que haba proyectado y que provendran del desarrollo de unproyecto avcola y maderero. Existi, segn el actor, una prdida de terreno en forma directa de unasuperficie aproximada de 30 a 40 hectreas, y otra prdida indirecta, por privacin de acceso a lossectores productivos.

Recuerda el recurrente que al contestar la demanda pidi su rechazo por no explicarse elfundamento de las reparaciones reclamadas ya que por una parte se expuso que la causa de lademanda era la ajenidad del predio y por otra, la confusin de los deslindes, no siendo posibleconocer cules son los fundamentos de la accin o, lo que es lo mismo, cul es el incumplimientoque se imputa al Banco. En consecuencia, careciendo la demanda de causa de pedir, deba serrechazada. En subsidio, sostuvo que la accin era improcedente ya que la obligacin de darcomprende la de entregar, de manera que el demandante, estimando que no se dio cumplimiento ala obligacin de entregar el inmueble, no pudo reclamar a su arbitrio la indemnizacin de perjuiciossino que debi agotar los medios de cumplimiento en naturaleza. Sostuvo que no existan ni existen


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obligaciones que el Banco haya incumplido. As, ni es efectivo que la cosa sea ajena, ya que latradicin se efectu por la inscripcin del ttulo en el respectivo Registro, acreditndose el dominiopleno del Banco; ni la imperfeccin de deslindes puede constituir el fundamento de una accin deindemnizacin de perjuicios. Primero, por ser materia de un procedimiento especial endisposiciones particulares del Cdigo Civil (art. 842), de manera que slo establecida lademarcacin de modo indubitable, por sentencia ejecutoriada, podra examinarse la eventualresponsabilidad del vendedor, agregando al respecto que el actor siempre estuvo en conocimientode la imperfeccin de los deslindes en el lmite sur de la propiedad adquirida, lo que el mismoprob al acompaar el informe de ttulos que le fue proporcionado por el Banco y que fue agregadoa fojas 102 y siguientes. Por otra parte, recuerda que en el contrato de compraventa agregado aljuicio (fs. 1), las partes convinieron que la venta se haca ad corpus, en el estado que se encontrabalo vendido y que la parte compradora declar conocer y aceptar.

En subsidio se pidi el rechazo de la demanda por cuanto las turbaciones que el actor reclamhaber sufrido en la posesin de la cosa vendida, jams pudieron ser objeto de la accinindemnizatoria en los trminos que se plante en el juicio. El demandante reclam la reparacin deperjuicios por el hecho de haber sido turbado en la posesin del predio que adquiri al demandado,o lo que es lo mismo, el vendedor habra incumplido su obligacin de defenderlo en los juicios quese entablaron relativos a la cosa, haciendo cesar toda turbacin o embarazo o resarcirlo si endefinitiva hubiese sufrido la eviccin del predio adquirido por sentencia judicial. Pero ocurre que elactor en ningn momento cit de eviccin al Banco ni dedujo tampoco otras acciones.

Finalmente, el Banco demandado pidi subsidiariamente el rechazo de las indemnizacionesreclamadas, ya que el actor confes que en realidad la privacin sufrida habra sido deaproximadamente 30 hectreas, lo que constituye menos de la dcima parte de superficie del prediovendido.

Fundando especficamente el recurso de casacin en la forma, la recurrente menciona cuatrodefectos que a su juicio invalidan la sentencia, a saber: A) falta de consideraciones de hecho y deDerecho; B) falta de decisin del asunto controvertido; C) falta de trmites o diligencias declaradosesenciales por la ley; y D) haberse dictado la sentencia contra otra pasada en autoridad de cosajuzgada; todo segn se explicar ms adelante.

En cuanto a la apelacin, fundamenta extensamente las que reputa omisiones y errores del falloen alzada, en cuanto a los siguientes puntos: A) la falta de antecedentes de hecho y de Derecho paradar por establecida la existencia de un incumplimiento contractual por parte del Banco, yespecficamente: 1. el hecho de imputar incumplimiento de la obligacin de entrega material, encircunstancias que la propia confesin de la contraria establece lo contrario; 2. el hecho de imputaral Banco, sin antecedentes probatorios, una conducta contractualmente impropia; 3. el hecho dehaber fundado la sentencia en una serie de antecedentes procesales -que detalla- que no debieronconsiderarse, o por ser impertinentes a lo que se discuta, o por haber sido objetadosoportunamente, o por no haberse acompaado en la forma legal, o por haber sido declarada nula supresentacin; 4. el hecho de haberse rechazado de modo indebido unas objeciones documentales; 5.el hecho de imputar al Banco una omisin probatoria, en circunstancias que el Banco s prob, y encualquier caso, corresponde al actor probar los fundamentos de su demanda; y 6. el hecho dehaberse ignorado las reglas bsicas acerca del valor probatorio de los documentos privadosemanados de terceros. B) la incorreccin de la sentencia al establecer un incumplimiento de laobligacin de entrega material, especialmente porque 1. es improcedente una accin indemnizatoriaindependiente de las acciones alternativas de resolucin o cumplimiento forzado; 2. el dominio fuetransferido al actor de modo incuestionable; 3. slo puede condenarse a indemnizar al vendedor


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cuando el comprador sufre eviccin conforme a las reglas legales; 4. en el caso, la entrega materialse produjo a entera satisfaccin del comprador, y lo que ha habido son diferencias judiciales yextrajudiciales con terceros, pero no existe ningn antecedente que acredite que el comprador hayasufrido eviccin; 5. no se fundamenta en modo alguno la afirmacin de que el actor fue privado delpredio o de parte de l, as como de las facultades de uso y goce; 6. no se hace mencin alguna dedos requisitos esenciales de la responsabilidad contractual, como lo son la relacin de causalidad yla mora; y 7. da a la expresin contractual "gravamen" un sentido coloquial y no jurdico,correspondiendo lo segundo.

Por otra parte, a fs. 855 el actor don Rodrigo Toro Mancilla dedujo tambin un recurso deapelacin en contra de la misma sentencia, con fundamento en que ella le causa evidente perjuicioal acoger slo parcialmente la demanda, en lo referido al dao emergente, desechando laindemnizacin solicitada en cuanto se refiere al lucro cesante y al dao moral, respecto de lascuales partidas indemnizatorias, sostiene, hay prueba abundante y suficiente en el proceso.

Y TENIENDO EN CONSIDERACIN:

I. Respecto del recurso de casacin en la forma:

PRIMERO: Que a efectos de mejor resolver, conviene detallar brevemente las causales decasacin esgrimidas por la parte del Banco Santander. La primera se refiere a la falta deconsideraciones de hecho y de Derecho, contemplada en el artculo 768 N 5 en relacin con elrequisito del artculo 170 N 4 del Cdigo de Procedimiento Civil. Especifica el recurrente que lasentencia se limita a enumerar, pero no pondera en modo alguno la prueba producida en autos. Lasegunda causal invocada es la relativa a la falta de decisin del asunto controvertido, contempladaen el artculo 768 N 5 en relacin con el requisito del artculo 170 N 6 del Cdigo deProcedimiento Civil. En concreto, se trata de dos incidencias de objecin documental planteadaspor la demandada, a fs. 443 respecto de unos documentos acompaados a fs. 210; y a fs. 621respecto de documentos acompaados a fs. 611; objeciones que no fueron objeto de decisin en lasentencia definitiva, y no fueron consideradas en el fallo. La tercera causal anulatoria esgrimida enel recurso dice relacin con la falta de trmites o diligencias declarados esenciales por la ley, a quese refiere el artculo 768 N. 9 del Cdigo de Procedimiento Civil, en relacin con lo dispuesto enel artculo 795 numerales 4 y 5 del mismo Cdigo, que determina que son trmites o diligenciasesenciales la prctica de diligencias probatorias cuya omisin puede provocar indefensin, y laagregacin de los instrumentos presentados por las partes en la forma legalmente prescrita.Especficamente, denuncia que profusa documentacin privada emanada de terceros fueacompaada al proceso a fs. 210 y 217 bajo el apercibimiento del artculo 346 N. 3 del Cdigo deProcedimiento Civil, a lo que el Tribunal provey "Tnganse por acompaados en la formasolicitada", en circunstancias que necesariamente deban ser acompaados con citacin (y porcierto, expresa que luego el Tribunal dio pleno valor probatorio a esos documentos, sin quehubieran sido ratificados en juicio por sus supuestos autores, provocando as la completaindefensin de su parte). Finalmente, la tercera causal de casacin formal impetrada por larecurrente es el hecho de haberse dictado la sentencia contra otra pasada en autoridad de cosajuzgada, contemplado como vicio anulatorio por el artculo 768 N 6 del Cdigo de ProcedimientoCivil. Expresa que tal cosa ocurre porque la sentencia, en el Considerando Undcimo, confieremrito probatorio al documento acompaado a fs. 300 por la contraparte, cuyo escrito depresentacin haba sido declarado nulo por sentencia de esta Corte de Apelaciones, de fecha 11 deabril de 2007, corriente a fs. 411.

SEGUNDO: Que examinadas con atencin las bases fctico-procesales de las causales de


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casacin invocadas por la parte del Banco Santander, resulta que esas bases son efectivas, esto es,los hechos en que se fundan las causales resultan ciertos conforme al mrito del proceso. Si taleshechos fundantes configuran o no, en cada caso, la respectiva causal invocada, es asunto jurdicoms discutible, y que esta sentencia no resolver, atendido el texto del tercer inciso del artculo 768,del Cdigo de Procedimiento Civil, que despus de enumerar las causales del recurso de casacinen la forma, establece que "No obstante lo dispuesto en este artculo, el tribunal podr desestimar elrecurso de casacin en la forma, si de los antecedentes aparece de manifiesto que el recurrente noha sufrido un perjuicio reparable slo con la invalidacin del fallo o cuando el vicio no ha influidoen lo dispositivo del mismo". Dicha disposicin significa, simplemente, que an cuando los viciosde casacin denunciados sean efectivos, puede desecharse el recurso si resulta evidente que elperjuicio sufrido por el recurrente puede ser reparado por una va procesal diversa.

TERCERO: Que en el caso de autos los perjuicios denunciados por el Banco recurrente (elhaber sido condenado a pagar una indemnizacin de perjuicios de modo jurdicamente indebido)pueden ser reparados perfectamente por la va del recurso de apelacin interpuesto conjuntamente,que es lo esta Corte har enseguida al pronunciarse sobre ese arbitrio procesal, de modo que, enconformidad con la norma precedentemente citada, esta Corte proceder a desestimar el recurso decasacin en la forma, sin pronunciamiento especfico respecto de cada una de las causalesinvocadas.

II. En cuanto al recurso de apelacin del demandado.

Se reproduce nicamente la parte expositiva de la sentencia en alzada, suprimiendo susconsideraciones y su parte resolutiva.

Y SE TIENE EN LUGAR PRESENTE:

A) Respecto a las objeciones documentales de fojas 226, 443 y 621:

CUARTO: Que la parte demandada objet a fs. 226 los documentos acompaados por el actor afojas 217, por ser inoponibles a su parte por aparecer otorgados por terceros ajenos al juicio y ser"meros papeles carentes de todo valor probatorio". Contestando el traslado, el demandante solicitel rechazo de la objecin, por cuanto, al haberse acompaado bajo el apercibimiento del artculo346 N. 3 del Cdigo de Procedimiento Civil, slo pudo haberlos objetado por falsedad o falta deintegridad, lo que no hizo el demandado, y por otra parte, dichos documentos emanan del tercerocoadyuvante y no de un tercero extrao al juicio.

QUINTO: Que la objecin documental debe ser aceptada, por cuanto, primeramente, los citadosinstrumentos privados fueron acompaados en forma legalmente improcedente. En efecto, slo losdocumentos privados emanados de la parte contra la cual se presentan se acompaan bajo elapercibimiento del artculo 346 N. 3 del Cdigo de Procedimiento Civil, esto es, so pena detenerlos por reconocidos (y darles pleno valor probatorio) a menos que se objeten en cuanto a suveracidad o integridad. Todos los documentos privados acompaados a fs. 217 emanan de terceros,y por lo mismo, corresponda acompaarlos con citacin de la contraria. Como se sabe, en elsistema de prueba legal o tasada que rige un proceso civil ordinario como el presente, para daralgn valor probatorio (derivado del valor de la prueba testifical) a tal prueba documental privada,es imprescindible que los terceros ratifiquen testimonialmente en el proceso acerca de la autora,contenido e integridad de los documentos. No habiendo ello ocurrido en autos, no tiene lacontraparte la carga de probar la falta de autenticidad o integridad, lo que resulta perfectamenterazonable porque sobre qu bases va a objetar una parte la veracidad de un instrumento no


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extendido por ella -Al objetarse un documento privado emanado de terceros, surge para quien lopresenta la carga de acreditar su veracidad. Como ha dicho antes esta Corte, "la distincinfundamental que hace el legislador entre instrumentos pblicos e instrumentos privados tiene unaprincipal finalidad y consecuencia en materia probatoria, puesto que respecto de los primeros, suautenticidad viene presumida por el rigor legal de su produccin, en tanto ello no ocurre con losinstrumentos privados, cuya factura queda entregada a la autonoma de las partes o autores. Por lomismo, la forma de acompaar en juicio los diversos documentos es distinta en un caso y en otro, ylo es tambin la carga probatoria respecto de su autenticidad (esto es, al hecho de haber sidootorgados por quien aparece otorgando, ante quin se otorgaron, fecha y declaraciones efectuadas)y veracidad (es decir, al hecho de ser ciertas las declaraciones en l contenidas). Respecto deinstrumentos privados, la carga probatoria debe asumirla, una vez objetados, quien los presenta, y sino hay prueba a su respecto, la objecin debe ser aceptada. Un proceder contrario hace derrumbarel entero edificio de la prueba instrumental diseado por el legislador" (Rol 404-2007).

SEXTO: Que lo dicho antes vale de igual manera para las incidencias de objecin documentalplanteadas por la demandada, a fs. 443 respecto de unos documentos acompaados a fs. 210; y a fs.621 respecto de documentos acompaados a fs. 611; y que como se dijo antes, no fueron objeto dedecisin en la sentencia definitiva de primer grado.

B) Respecto del fondo del recurso de apelacin interpuesto por el demandado:

SPTIMO: Que el caso presente se configura a partir de los hechos enunciados en la demanda yde su contraste con la contestacin y prueba, de los que puede concluirse lo siguiente: A) Porescritura pblica de compraventa, mutuo e hipoteca de 12 de abril de 2001, el banco demandadotransfiri al demandante el inmueble denominado Lote Uno, que es parte del resto de un predio delfundo Mariquina, ubicado en el lugar Filopulli, comuna de Los Lagos, de una superficie de 493,96hectreas, cuyos deslindes son los siguientes: Norte, con propiedad de Augusto Martnez; Sur, concamino Pblico de Futrono a Llifn; Oriente, con camino pblico a Cerrillos; y Poniente, conpropiedad de Opelio Barrientos, inscribindose luego el ttulo a nombre del actor a fojas 161 bajo elN 269 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Races de Los Lagos del ao 2001,siendo el precio de venta la suma de $77.000.000.- pagndose al contado $19.377.883, en dineroefectivo; y el saldo de $57.622.117 el Banco lo dio por pagado con cargo al prstamo que la mismainstitucin otorg a la parte compradora. B) En la referida escritura se dej constancia que el bancodemandado adquiri, a su vez, el referido inmueble por adjudicacin en remate en los autos Rol N3.594-96 del 26 Juzgado Civil de Santiago, seguido en contra de Ximena Beatriz BarrientosBernier. C) Igualmente, en la escritura consta que el Banco Santander Chile vendi el referidopredio "ad corpus, en el estado en que se encuentra lo vendido y que la parte compradora declaraconocer y aceptar, con sus derechos, usos, costumbres y servidumbres activas y pasivas, libre detodo gravamen, prohibicin, embargo y juicio pendiente." D) El predio fue materialmenteentregado al comprador a su inicial entera satisfaccin, libre de ocupantes, como el mismocomprador reconoci al aclarar su demanda a fs. 130 vta. E) Asimismo, se realiz la tradicinconforme al artculo 686 del Cdigo Civil, mediante la inscripcin de la compraventa en el Registrode Propiedad del Conservador de Bienes Races de la comuna de Los Lagos correspondiente al ao2001, a fs. 161 y bajo el nmero 269. F) La intencin del comprador al adquirir el inmueble eradestinarlo a la explotacin de los giros forestal, agrcola y ganadero. G) De hecho, incurri en unaserie de expensas para habilitar a tal finalidad (especficamente, en el giro forestal y avcola),actividades empresariales tambin financiadas con crditos solicitados al banco demandado. H) Amediados del ao 2001, el comprador comenz a observar como las noticias sobre la existencia deterceros que alegaban derechos sobre el predio adquirido, se transformaban en actos; estasalegaciones, de diversa naturaleza, en algunos casos se tornaron en vas de hecho, ocupndose por


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terceros distintos sectores del predio, y en otros se deriv en diversas acciones judiciales,situaciones que en su conjunto el actor liga al incumplimiento de sus obligaciones contractuales conel Banco, lo que llev a su vez al inicio en su contra de los correspondientes juicios ejecutivos.

OCTAVO: Que a partir de los hechos antes reseados, puede colegirse sin mayores dificultadesque la primera pregunta a responder por esta Corte a efectos de resolver la apelacin propuesta es sicabe, en este caso, entender que ha existido un incumplimiento contractual por parte de la sociedadbancaria demandada. Slo en caso de resultar afirmativa la respuesta a tal interrogante, resultarnpertinentes las preguntas por el resto de las condiciones en que debe generarse responsabilidadcontractual para la demandada (esto es, necesidad de indemnizar): existencia o no de daosreparables; relacin de causalidad entre incumplimiento y daos producidos; existencia o no deprueba que derrumbe la presuncin de culpa que conlleva todo incumplimiento, etc. En estesentido, la Corte coincide con el Motivo Quinto de la sentencia en alzada en cuanto a que "el asuntoque debe resolver el Tribunal radica en determinar si efectivamente ha existido un incumplimientocontractual por parte del demandado y ello ha causado los perjuicios alegados y si proceden serindemnizados; en caso que lo fueren, habr que determinar la naturaleza y el monto de aquellos."

NOVENO: Tal pregunta, que debe ser la primera en responderse, puede tranquilamenteplantearse en un terreno puramente jurdico, puesto que las partes no difieren en verdad respecto delos hechos esenciales. En este sentido, la pregunta que cabe formularse (y que la sentencia deprimer grado respondi afirmativamente) es si el vendedor de un inmueble incumple (o cumpleimperfectamente, lo que dados los principios que rigen el pago viene a ser equivalente) suobligacin de entregar la cosa vendida en aquellos casos en que se realiza la entrega material y seefecta la tradicin ficta mediante la preceptiva inscripcin del ttulo en el Conservador de BienesRaces correspondiente, pero resulta con posterioridad a ello que se plantean problemasdominicales de deslindes con propietarios vecinos respecto de un retazo de lo vendido; o la cabidaefectiva result algo menor que la declarada contractualmente.

DCIMO: Que, como se avanz, la juez de primera instancia entiende que el incumplimientoefectivamente se produce, por el solo hecho de que se produzcan unas perturbaciones de hecho yotras en sede judicial. El fundamento de esa afirmacin puede pesquisarse en el Motivo Undcimode la sentencia en alzada, pese a que all se mezclan dos aspectos diversos, la existencia de un dao,y el incumplimiento contractual. Intentando separar ambas cuestiones, resulta que la juez reprochaa la parte demandada que el actor se vio "en la imposibilidad de ocupar el inmueble ante lapresencia de terceros que alegaban (y alegan) derechos dominicales sobre l". Especifica que comose pact que el predio se entregaba libre de todo gravamen, "sobre el demandado pesaba laobligacin de entregar el predio, en el caso, libre de todo ocupante, dado que la entrega jurdica esdiferente a la material y del mrito de la documental consta que no dio cumplimiento a ello." "Setrata"...agrega- "de una obligacin de dar, que no se limita a la transferencia jurdica del predio,sino que tambin comprende las facultades de uso y goce del mismo, lo que no aconteci, dado queal comprador se le impidi hacerlo por la existencia de terceros en el lugar, hecho que no eradesconocido para el vendedor." Y concluye su razonamiento expresando literalmente que "altransferir el dominio del predio en cuestin sabiendo que haba problemas de deslindes, que lasuperficie no corresponda a la realidad, que existan otros ocupantes reclamando derechos sobreste, el demandado caus un dao al actor porque si bien no vendi cosa ajena, el contrato fueimperfecto, dado que no cumpli con su obligacin de entrega como corresponda, porque noconfiri la tenencia material de la cosa, ello en conformidad a lo dispuesto en los artculos 1548 y1793 del Cdigo Civil."

UNDCIMO: Que los razonamientos transcritos (an dejando de lado lo que parecen ser ms


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bien errores de redaccin, como cuando se dice que el contrato fue imperfecto) no parecencorrectos jurdicamente, ni resultan consistentes con los hechos de la causa, segn se detallar acontinuacin.

DUODCIMO: Que, desde una perspectiva estrictamente jurdica, es parecer de esta Corte quela hiptesis sub lite no puede configurar per se un incumplimiento contractual que pueda dar origendirectamente a una indemnizacin de perjuicios. Las razones para arribar a esa conclusin son lassiguientes: A) La doctrina y la jurisprudencia de los Tribunales tienen largamente establecido queno incumple con su obligacin de entregar el vendedor que entrega fsica y jurdicamente la cosa,pero no hace dueo al comprador, en razn de que no era dueo del bien de que se trataba. Talaseveracin se funda lgicamente en la plana validez de la venta de cosa ajena, declarada formal yexplcitamente por el artculo 1815 del Cdigo Civil, y en la existencia de la obligacin de garanta,que comprende la obligacin de saneamiento de la eviccin, dentro de las obligaciones naturalesdel contrato de compraventa. B) En consecuencia, el vendedor no incumple cuando no hace dueoal comprador, porque su obligacin no era hacerlo dueo; su obligacin es proporcionarle unaposesin pacfica y til, y para ello se consagran el especfico mecanismos de la citacin deeviccin y las determinadas acciones redhibitoria y quanti-minoris, que concretan laresponsabilidad del vendedor, estableciendo las obligaciones de defensa judicial para el caso deamenaza judicial de prdida total o parcial de la cosa y de indemnizacin subsidiaria para el caso deconcretarse ese riesgo; la posibilidad de rescindir y la obligacin de indemnizar cuando los viciosocultos son tales que afectan gravemente la funcionalidad del bien; y la obligacin de rebajar elprecio en caso contrario. C) Que, entonces, si jurdicamente no constituye incumplimientocontractual (de la obligacin de entregar en la compraventa) el hecho de que todo el objeto delcontrato (la totalidad del predio, en la especie) resulte ser de dominio ajeno, entonces, a fortiori,menos puede serlo la circunstancia de que una seccin menor del mismo sea objeto de disputadominical, como ocurre en la especie. D) Que la situacin sub lite, en que el comprador ha sufridoturbaciones y quiz (aunque no se haya probado) una eviccin parcial del predio adquirido, estexpresamente prevista como materia de citacin de eviccin, en los artculos 1852, 1853 y 1854 delCdigo Civil, que disponen que "si la eviccin no recae sobre toda la cosa vendida, y la parte evictaes tal, que sea de presumir que no se habra comprado la cosa sin ella, habr derecho a pedir larescisin de la venta", en cuya virtud "el comprador ser obligado a restituir al vendedor la parte noevicta, y para esta restitucin ser considerado como poseedor de buena fe, a menos de pruebacontraria; y el vendedor adems de restituir el precio, abonar el valor de los frutos que elcomprador hubiere sido obligado a restituir con la parte evicta, y todo otro perjuicio que de laeviccin resultare al comprador." En otros trminos, resulta palmario que el legislador sujeta laindemnizacin de los perjuicios, tambin en caso de eviccin parcial, al hecho de no habersecumplido con la natural obligacin de saneamiento que incumbe a todo vendedor, obligacin paracuya procedencia concreta es menester, de modo indispensable, que se lo cite legalmente. Desdeluego, si se pensara que existe conflicto normativo entre el contenido de estas normas y lasgenerales sobre indemnizacin de daos contractuales (y a juicio de esta Corte, no lo hay, se tratasimplemente de una especificacin legislativa respecto de la necesidad de constituir en morarespecto de la obligacin de defensa) tendrn aplicacin preferente las primeras, simplemente enaplicacin del principio de especialidad: Lex specialis derogat legi generali.

DCIMO TERCERO: Que no entenderlo as, como hace la sentencia de primer grado, produceuna importante distorsin del completo sistema de obligaciones contractuales y remedios legalesfrente a incumplimientos derivados del contrato de compraventa de inmuebles, al margen de afectarde modo decisivo el principio de conservacin del negocio jurdico. En efecto, comprender laregulacin legal de ese sistema de obligaciones y remedios del modo como lo ha hecho la sentenciaen alzada supone alterar la voluntad legislativa, a la cual deben imperativo acatamiento los jueces,


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en al menos los siguientes puntos. Primero, altera la regla invariable de que el alcance de laobligacin de entregar se refiere a la posesin y no al dominio, permitiendo que se deje sin efecto elcontrato y se pida indemnizacin de perjuicios (y an, como hace la sentencia en alzada, slo losegundo, independizando la indemnizacin de la resolucin o el cumplimiento forzado) cuandoexistan cuestionamientos dominicales, an parciales, sobre la cosa. Segundo, hace meramenteoptativa para el comprador la obligacin legal imperativa del artculo 1843 del Cdigo Civil, queestipula que "el comprador a quien se demanda la cosa vendida, por causa anterior a la venta,deber citar al vendedor para que comparezca a defenderla" y desoye el mandato legal del incisotercero de ese mismo artculo que dispone que "si el comprador omitiere citarle, y fuere evicta lacosa, el vendedor no ser obligado al saneamiento; y si el vendedor citado no compareciere adefender la cosa vendida, ser responsable de la eviccin; a menos que el comprador haya dejadode oponer alguna defensa o excepcin suya, y por ello fuere evicta la cosa." Esa disposicin legal,como se ve, exime de responsabilidad al vendedor que no es citado de eviccin. Tercero, haceinoperante el sistema dicotmico de venta de inmuebles segn cabida o como cuerpo cierto, queconsagran los artculos 1831 a 1834 del Cdigo Civil. Segn esas normas, como se sabe, "un prediorstico puede venderse con relacin a su cabida o como una especie o cuerpo cierto" y cuando sevende como especie o cuerpo cierto, tal como se pact expresamente en el contrato de autos, "nohabr derecho por parte del comprador ni del vendedor para pedir rebaja o aumento del precio, seacual fuere la cabida del predio." A lo ms, en estos casos, y cuando se vende "con sealamiento delinderos" y no se entrega todo lo comprendido en ellos, deber el vendedor sufrir una disminucinproporcional del precio; o en casos extremos, optar por desistir del contrato, todo ello conforme lodispone el artculo 1833 del Cdigo Civil. En otros trminos, la situacin de diferencias de cabidarespecto de inmuebles, de tanta frecuencia prctica, ha sido prevista por el legislador, y se haresuelto de modo de garantizar mximamente la conservacin del negocio jurdico, segn sedesprende con claridad de las normas citadas, y antes, de la regulacin de los artculos 1831 y 1832del Cdigo Civil.

DCIMO CUARTO: Que, ahora desde el punto de vista de la congruencia entre lo resuelto enprimera instancia y los hechos de la causa, resulta que la sentencia en alzada desconoce la fuerzavinculante (con vigor de ley para las partes, segn el artculo 1545 del Cdigo) de lo pactado, encuanto pasa por alto, al establecer un incumplimiento de la obligacin de entregar, el hecho de queel comprador declar expresamente "haber recibido materialmente a su entera conformidad lapropiedad raz materia de este contrato"; y en cuanto pasa por alto, al hacer relevantes diferenciasmenores de cabida, el hecho de que la venta se hizo especficamente "ad corpus, en el estado en quese encuentra lo vendido y que la parte compradora declara conocer y aceptar, con sus derechos,usos, costumbres y servidumbres activas y pasivas, libre de todo gravamen, prohibiciones, embargoy juicio pendiente". Adicionalmente, la sentencia de primer grado: A) pasa por alto las reglas sobreapreciacin de la prueba, al establecer la acreditacin fehaciente de unos daos sobre la base dedocumentacin no legalmente acompaada al proceso, o bien objetada por la contraria, o bien noratificada en el proceso por sus respectivos autores, terceros ajenos al litigio; B) Omite considerarel hecho reconocido por el propio actor, de que el Banco le haba entregado antes de la venta uninforme jurdico en el que se concluye que no puede descartarse la posibilidad de superposicin dettulos y deslindes en la parte sur del predio en cuestin; y finalmente, D) pasa por alto lacontradiccin esencial entre el incumplimiento denunciado y buena parte de los daos que ordenareparar. En efecto, no resulta explicado cmo si el Banco incumpli su obligacin de entregar, pudoel adquirente realizar en el predio las inversiones fsicas cuyo valor ordena compensar.

DCIMO QUINTO: Lo cierto, dicho sea una vez ms, es que el demandante sufriperturbaciones posesorias y dominicales en parte del predio adquirido, molestias cuyo tratamientolegal est establecido especfica y determinadamente en los artculos 1837 y siguientes del Cdigo


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Civil, que ponen de cargo del vendedor "amparar al comprador en el dominio y posesin pacficade la cosa vendida", una vez que ha sido legalmente citado, trmite esencial para determinarresponsabilidad del vendedor, pero cuya observancia omiti don Rodrigo Toro Mancilla.

III. Respecto del recurso de apelacin interpuesto por el demandante:

DCIMO SEXTO: Que, como se expres en la parte expositiva de esta sentencia, tambin laparte demandante, don Rodrigo Toro Mancilla, dedujo un recurso de apelacin en contra de lasentencia definitiva, estimando que ella le causa perjuicio al acoger apenas parcialmente lademanda, en lo referido al dao emergente, desechando la indemnizacin solicitada en cuanto serefiere al lucro cesante y al dao moral, respecto de las cuales partidas indemnizatorias, sostiene,hay prueba abundante y suficiente en el proceso.

DCIMO SPTIMO: Que, segn se ha razonado precedentemente, no ha existidoincumplimiento contractual por parte de la sociedad bancaria demandada que resulte susceptible derepararse por la va indemnizatoria ordinaria, de modo que en sana lgica, y habindose acogido,segn se ha dicho y se establecer en lo resolutivo de este fallo, el recurso de apelacin interpuestopor la parte demandada, el recurso interpuesto por el demandante debe necesariamente serrechazado.

DCIMO OCTAVO: Que todo lo anteriormente expresado no significa que esta Cortedesconozca el hecho esencial del descalabro patrimonial, y quiz hasta personal y familiar, sufridopor el demandante despus de la adquisicin del predio de autos de manos del Banco Santander, nideje de sentir simpata por la situacin que lo afect. Se trata, nada ms, de que tal descalabro noresulta jurdicamente imputable de modo directo a un incumplimiento contractual del vendedor.

En mrito de lo considerado, disposiciones legales citadas, y visto, adems, lo dispuesto en losartculos 186 y siguientes, 764 a 766, 768 a 772 y 798, todos del Cdigo de Procedimiento Civil,SE DECLARA:

I.- Que SE DESESTIMA EL RECURSO DE CASACIN EN LA FORMA deducido a fs. 823por la parte del banco Santander, en contra de la sentencia definitiva de primera instancia dictadapor la Juez Titular del Primer Juzgado de Letras de Valdivia con fecha 15 de mayo de 2009, quecorre escrita de fs. 814 a 820 vta.

II.- Que SE REVOCA la sentencia apelada, definitiva de primera instancia dictada por la JuezTitular del Primer Juzgado de Letras de Valdivia con fecha 15 de mayo de 2009, que corre escritade fs. 814 a 820 vta. y en su lugar se resuelve:

a) Que se hace lugar a las objeciones documentales de fojas 226, 443 y 621.

b) Que NO HA LUGAR a la demanda de fs. 48, aclarada a fs. 130.

III.- Que SE RECHAZA la apelacin interpuesta por la parte demandante a fs. 855, por resultaras imperativo al tenor de lo resuelto precedentemente.

IV.- Que cada parte pagar sus costas, tanto las causadas en la primera instancia cuanto enalzada, atendido que estima esta Corte que ha existido motivo plausible para litigar.

Regstrese y devulvase.


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Rol N 339-2009.-

Redaccin del Abogado Integrante seor Juan Andrs Varas Braun.

Pronunciada por la SEGUNDA SALA, por el Ministro Sr. DARO I. CARRETTA NAVEA,Ministro Sr. JUAN IGNACIO CORREA ROSADO, Abogado Integrante Sr. JUAN ANDRSVARAS BRAUN.

SENTENCIA DE LA CORTE SUPREMA:

Santiago, veintisis de septiembre de dos mil once.

VISTO:

En estos autos Rol N 3124-2004, seguidos en juicio ordinario de indemnizacin de perjuiciospor responsabilidad contractual, ante el Primer Juzgado Civil de Valdivia, don AlexandroSeplveda Ojeda, en representacin de don Rodrigo Toro Mancilla, dedujo demanda en contra delBanco Santander Chile, representado por don Oscar Von Chrismar Carvajal.

Bas su libelo en que, mediante escritura pblica de 12 de abril de 2001, el demandado vendi,cedi y transfiri al demandante el inmueble denominado Lote Uno, que forma parte del resto de unpredio del fundo Mariquina, ubicado en el lugar llamado Filopulli, en la comuna de Los Lagos, hoyFutrono, en la Provincia de Valdivia, con una superficie de 543,96 hectreas y los deslindes queindica, pactndose el precio de $77.000.000 equivalentes a 4.869,8640 Unidades de Fomento,pagadero en la forma descrita en el contrato. Aadi que el dominio fue inscrito a nombre del actora fojas 161, nmero 269, del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Races de LosLagos-Futrono, correspondiente al ao 2001.

Agreg, tambin, que en la referida escritura pblica se expresa que el demandado adquiri lapropiedad por adjudicacin en remate en autos Rol N 3594-96 del Vigsimo Sexto Juzgado Civilde Santiago.

Sostuvo el demandante que, a mediados del ao 2001, tuvo noticias de terceras personas que,invocando diversos ttulos y documentos, alegaban tener derechos de dominio sobre el predio, a loque siguieron vas de hecho, dado que esas personas ocuparon materialmente diversos sectores delbien raz, hostigamiento a trabajadores del demandante, bloqueos de caminos al interior delinmueble y amenazas de agresin en contra del actor, quien, a consecuencia de todo ello, interpusodiversas acciones civiles, penales y cautelares.

Sin embargo -sigui narrando-, su parte tambin fue notificado de una serie de accionesjudiciales en su contra, tanto civiles como penales, interpuestas por esos terceros, con la finalidadde obtener la restitucin de los terrenos, invocando tener derechos constituidos con muchaantelacin a la compraventa celebrada con el demandado.

Segn explic el actor, de esa forma determin que, al momento de ser enajenado el predio a suparte, ste no perteneca al demandado, al menos no en la individualizacin indicada en la escrituracorrespondiente, sino que antes haba sido objeto de sucesivos loteo por parte de los legtimos yanteriores dueos, dando lugar a una serie de nuevos predios resultantes; razn por la que esas vasde hecho de los terceros, se vieron legitimadas con posterioridad y hoy ocupan, usan y gozan de los


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terrenos como verdaderos dueos en gran parte de la superficie total, con los evidentes perjuiciospara su parte, a lo que se suma que, atendido que el banco, junto con vender, tambin lo proveydel financiamiento, se ha visto privado del inmueble, pero tiene que servir la deuda contrada con elbanco. Hizo presente, adems, que la contraria haba otorgado otros prstamos a su parte, los queno pudo cumplir, a consecuencia de la privacin del predio, dado que a ste estaban destinadas lasinversiones. En suma, afirm que el demandado procedi con negligencia al momento de transferirun predio ajeno, causando a su parte perjuicios directos e indirectos, los que puntualiza en losrubros de dao emergente, lucro cesante y dao moral, por la suma total de $1.233.912.000.

Termin solicitando que se declare que el demandado debe pagar a su parte la cifra indicada, attulo de indemnizacin de perjuicios, ms los reajustes que indica, intereses y las costas.

A fojas 130, al subsanar los defectos del libelo pretensor representados por la contraria, entreotros antecedentes, el actor expuso que, segn los ttulos, el Fundo Filopulli tiene por lmite sur elcamino pblico Futrono Llifn, pero se observa que el Fundo Golfo Sur tiene por deslinde norte elborde sur de la Cordillera, esto es, al norte del camino pblico en mencin, de lo que resulta unasuperposicin de terrenos de treinta a cuarenta hectreas y existen dos partes que dicen ser susdueos, con ttulos igualmente vlidos.

El demandado, contestando, solicit el rechazo de la demanda dirigida en su contra y, al efecto,aleg que dicho libelo carece de causa de pedir con respecto a la accin indemnizatoria,circunstancia por la que no es posible conocer cul es el incumplimiento que se le imputa a esebanco demandado.

En subsidio, argument que la accin ejercida es legalmente improcedente, toda vez que en uncaso como el de autos, el demandante no est habilitado para demandar, derechamente, laindemnizacin compensatoria, sin antes haber intentado la ejecucin coactiva, y sucede que en laespecie el actor no dedujo la accin de cumplimiento de contrato.

En subsidio de lo anterior, adujo que no existen obligaciones incumplidas por su parte. Sobre elparticular, hace presente que, segn la contraria, la de autos sera una venta de cosa ajena, a la quese suma la turbacin de la posesin por terceros; sin embargo -aadi-, la misma demanda aclaraque el conflicto se habra originado en una cuestin diversa: la imprecisin de los deslindes en ellmite sur del predio adquirido.

En todo caso, el demandado neg la venta de cosa ajena, para lo que indic que los deslindessealados en el ttulo del actor son los mismos del ttulo de dominio que tuvo esa demandada y suantecesor en el derecho, en el ao 1994. Afirm, tambin, que la tradicin fue hecha en esostrminos, por lo que el dominio pleno del vendedor fue transferido al demandante; al igual que laentrega material, que fue realizada a cabalidad.

Aleg, asimismo, que la imprecisin en uno de los deslindes del predio, no puede serfundamento o causa de pedir de una accin de indemnizacin de perjuicios.

Como otra alegacin subsidiaria, expuso que las turbaciones en la posesin de la cosa vendidatampoco pueden ser objeto de la accin indemnizatoria de autos, porque la privacin, por sentenciajudicial, de todo o parte del predio vendido es la nica que autoriza el saneamiento, no as lasperturbaciones de hecho que impidan al comprador el goce o posesin pacfica de la cosa, toda vezque la obligacin de amparo nace en el momento en que el vendedor es notificado de eviccin y laobligacin de indemnizar slo surge con la sentencia desfavorable al comprador; sin embargo, en el


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presente caso su parte no fue citada de eviccin por la contraria.

Todava en subsidio de todas esas defensas, la demandada solicit el rechazo de lasindemnizaciones solicitadas, aduciendo que, an de seguir la hiptesis del demandante, ste slofue privado de una parte del predio y, por lo dems, resulta aplicable la figura de la servidumbrelegal.

Por ltimo, enfatiz que, en materia contractual, no es procedente la indemnizacin por daomoral.

A fojas 206, la sociedad Agroindustrial Granja del Sur S.A. solicit ser tenida como tercerocoadyuvante del actor; peticin a la que el tribunal hizo lugar.

Por sentencia de quince de mayo de dos mil nueve, escrita a fojas 814, dictada por la seoraJuez titular del tribunal mencionado en el primer prrafo, se acogi la demanda, condenndose aldemandado a pagar a su contra parte una indemnizacin ascendente a la suma de $413.553.575.

Recurrido ese fallo, por medio de sendos arbitrios de casacin en la forma con apelacin y deapelacin, de demandada y demandante junto al tercero coadyuvante, respectivamente, la Corte deApelaciones de Valdivia, en sentencia de diez de noviembre de dos mil nueve, que se lee a fojas1020, rechaz el primero de dichos remedios procesales, sin embargo, por la va de la apelacin, lorevoc y, en su lugar, desech la demanda.

En contra de esta sentencia, la parte demandante y el tercero coadyuvante han deducido,conjuntamente, recurso de casacin en el fondo.

Se orden traer los autos en relacin.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que, para basar su recurso, el actor sostiene que el fallo cuya invalidacin sepersigue ha vulnerado lo dispuesto en el artculo 346, numeral tercero, del Cdigo deProcedimiento Civil y artculos 1548, 1793, 1824, 1831, 1832, 1833, 1837, 1843, 1857, 1858 y1867 del Cdigo Civil.

SEGUNDO: Que explayndose sobre el aserto anterior, la recurrente sostiene que en lasentencia impugnada se ha interpretado errneamente el primero de los preceptos citados en elapartado precedente, al acoger una objecin documental de la contraria, fundada en que losdocumentos privados acompaados a fojas 217, emanados de terceros, debieron ser acompaados"con citacin"; en circunstancias que la referida norma no efecta la distincin que han hecho lossentenciadores.

A continuacin, sostiene el recurrente que los sentenciadores de segundo grado parten delsupuesto equivocado, al entender que el banco demandado realiz la entrega de la cosa vendida aldemandante, lo que no es efectivo, sino que, ms an, es un hecho sustancial no discutido en autos,que el actor no pudo tomar posesin del bien raz, es decir, no pudo cumplir con sus proyectosagrcolas, avcola y forestal, debido a que terceros alegaron derechos sobre el inmueble materia dela venta, para luego actuar en su contra, turbando su posesin, no pudiendo llevar a cabo el referidoproyecto.


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Subraya que, de hecho, lo afirmado por ese demandante es que, por el incumplimientocontractual del demandado, su parte no pudo concretar su proyecto en la imposibilidad de ocupar elinmueble ante la presencia de terceras personas que alegaban derechos de dominio sobre ste.

Hace presente, adems, que la obligacin de dar del demandado no se limita a una transferenciajurdica del predio, sino que tambin comprende las facultades de uso y goce del mismo,entendiendo la obligacin de entrega como sinnimo de tradicin, como modo de adquirir eldominio, lo que no aconteci, puesto que ello se le impidi por terceros, hecho que no eradesconocido del vendedor y que se tradujo en una entrega imperfecta que signific que eldemandante no pudo llegar a ser dueo de la cosa.

Seguidamente, se expresa en el recurso que la circunstancia que la venta de autos fuera hechacomo especie o cuerpo cierto, no es obstculo para perseguir la responsabilidad del vendedorderivada de una defectuosa delimitacin del inmueble individualizado, pues el bien pasa a ser unacosa distinta de aqulla que de buena fe se crea estar comprando. Agrega que, en la especie, sesealaron los linderos del predio, por lo que el vendedor estaba en la obligacin de "entregar todolo comprendido en ellos" y, es un hecho de la causa que no lo hizo.

Sobre el saneamiento de la eviccin, argumenta que es slo una de las varias obligaciones delvendedor, pues dentro de la obligacin de saneamiento est la de responder de los vicios ocultos dela cosa vendida y, an prescrita la accin correspondiente, el comprador tendr derecho a laindemnizacin de los perjuicios conforme a las reglas generales; motivo por el cual -a juicio de losrecurrentes- es errneo circunscribir la controversia a la accin de eviccin.

TERCERO: Que, para una mejor inteligencia del recurso, es conveniente dejar expresado quelos sentenciadores fijaron como hechos asentados en la causa:

a) que por escritura pblica de compraventa, mutuo e hipoteca de 12 de abril de 2001, el bancodemandado transfiri al demandante el inmueble Lote Uno que es parte del resto de un predio delFundo Mariquina, ubicado en el lugar Filopulli, comuna de Los Lagos, de una superficie de 443,96(sic) hectreas, con los deslindes que indica, siendo el precio la suma de $77.000.000, pagndose alcontado $19.377.883, en dinero efectivo y el saldo de $57.622.117 se dio por pagado por el banco,con cargo al prstamo que se le otorga a la parte compradora;

b) que en la referida escritura se dej constancia de que el banco demandado adquiri elreferido inmueble por adjudicacin en remate en los autos Rol N 3594-96, del Vigsimo SextoJuzgado Civil de Santiago, seguido contra doa Ximena Barrientos Bernier;

c) que en la misma escritura consta que el banco demandado vendi el predio "ad corpus, en elestado en que se encuentra lo vendido y que la parte compradora declara conocer y aceptar, con susderechos, usos, costumbres y servidumbres activas y pasivas, libre de todo gravamen, prohibicin,embargo y juicio pendiente";

d) que el predio fue materialmente entregado al comprador a su inicial entera satisfaccin, librede ocupantes, como el mismo comprador reconoci al aclarar su demanda;

e) que el inmueble se inscribi a nombre del actor a fojas 161, nmero 269, del Registro dePropiedad del Conservador de Bienes Races de Los Lagos, correspondiente al ao 2001;

f) que la intencin del comprador al adquirir el inmueble, era destinarlo a la explotacin de los


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giros forestal, agrcola y ganadero y, de hecho incurri en una serie de expensas para habilitar a talfinalidad, actividades empresariales tambin financiadas con crditos solicitados al bancodemandado;

g) que, a mediados del ao 2001, el comprador comenz a observar cmo las noticias deterceros que alegaban derechos sobre el predio, se transformaban en actos, ocupndose distintossectores del inmueble y derivando en acciones judiciales, situaciones que el actor liga alincumplimiento de sus obligaciones contractuales con el banco, lo que llev a su vez al inicio de loscorrespondientes juicios ejecutivos.

CUARTO: Que con el sustrato fctico descrito en el motivo anterior, la Corte de Apelaciones deValdivia advierte que la sentencia de primer grado reprocha a la demandada que el actor se hayavisto "en la imposibilidad de ocupar el inmueble ante la presencia de terceros que alegaban (yalegan) derechos dominicales sobre l" y, especifica que, como se pact que el predio se entregabalibre de todo gravamen, obligacin que corresponda al vendedor demandado cumplir, comotambin, por los problemas de deslindes y terceros ocupantes, el a quo concluy que el demandadono cumpli son su obligacin, al no conferir la tenencia material de la cosa.

Sin embargo, para el tribunal de alzada, esos razonamientos no son jurdicamente correctos niresultan consistentes con los hechos de la causa, toda vez que, desde una perspectiva estrictamentejurdica, la hiptesis sub lite no puede configurar per se un incumplimiento contractual que puedadar origen a una indemnizacin de perjuicios.

Tal aseveracin de los jueces de segunda instancia se basa en su sentencia en que: a) la doctrinay la jurisprudencia han determinado que el vendedor no incumple con su obligacin aunque hagaentrega la fsica y jurdica de la cosa, pero sin hacer dueo al comprador, dado que no era dueo delbien de que se trataba; lo que se funda en la plena validez de la venta de cosa ajena y la existenciade la obligacin de garanta comprensiva del saneamiento de la eviccin; b) la obligacin delvendedor no es hacer dueo al comprador, sino proporcionarle la posesin pacfica y til; c) sijurdicamente no constituye incumplimiento contractual el hecho de que todo el objeto del contratoresulte ser de dominio ajeno, menos puede serlo la circunstancia que una seccin menor del mismosea objeto de disputa dominical y d) la situacin de autos, en que el comprador ha sufridoturbaciones y quizs una eviccin parcial del predio, est expresamente prevista como materia decitacin de eviccin.

Por tanto -concluyen-, el fallo de primer grado distorsiona el sistema de obligaciones yremedios jurdicos dispuesto para casos como el de la especie, en que es claro que el legisladorsujeta la indemnizacin de los perjuicios, tambin en caso de eviccin parcial, al hecho de nohaberse cumplido con la natural obligacin de saneamiento que incumbe a todo vendedor, para loque es necesario que se lo cite legalmente.

Desde otro punto de vista, los jueces de segunda instancia sostienen que la sentencia en alzadadesconoce la fuerza vinculante del contrato de marras, dado que el comprador declar haberrecibido materialmente, a su entera conformidad, la propiedad raz materia del contrato y, se pasapor alto el que la venta se hiciera ad corpus, en el estado en que se encuentra lo vendido, lo mismoque no se tuvo en cuenta las reglas sobre apreciacin de la prueba, al determinar la existencia de losdaos sobre la base de una documentacin no acompaada legalmente al proceso, objetada por lacontraria o no ratificada por sus respectivos autores, terceros ajenos al litigio.

Advierten, tambin, que se omiti considerar un hecho reconocido por el propio actor, en


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cuanto que el banco demandado le haba entregado antes de la venta un informe jurdico en el quese concluye que no puede descartarse la posibilidad de superposicin de ttulos y deslindes en laparte sur del predio en cuestin, como asimismo, el a quo ignora la contradiccin esencial entre elincumplimiento denunciado y buena parte de los daos que ordena reparar, pues no resultaexplicado cmo, si el banco incumpli su obligacin de entregar, pudo el adquirente realizar en elpredio las inversiones fsicas cuyo valor ordena compensar.

En suma, la Corte de Apelaciones de Valdivia determina que, aun cuando se reconoce lasituacin desmedrada en lo patrimonial y quiz en lo personal y familiar por el actor a propsito dela adquisicin de predio de autos, lo cierto es que esa situacin no resulta jurdicamente imputable aun incumplimiento contractual del vendedor.

QUINTO: Que en orden al primer captulo de casacin, se ha resuelto doctrinaria yjurisprudencialmente de modo uniforme que los documentos emanados de terceros extraos aljuicio, deben ser acompaados con citacin, pero adems, citando a quienes los hayan expedido encalidad de testigos, ya que no es posible apercibir a la parte con el reconocimiento tcito de talesinstrumentos, pues al ignorar todo antecedente de su origen y procedencia, no podra objetarse sufalsedad o falta de integridad.

En consecuencia, la aludida especie de documentos privados carece de toda eficacia probatoriasi no son ratificados por el otorgante en juicio.

En la especie, es un hecho de la causa que todos los instrumentos privados agregados por laactora a fojas 217 "emanan de terceros y por lo mismo corresponda acompaarlos con citacin dela contraria", como lo afirma el motivo 5 de la decisin recurrida. Este aserto se aviene con lainterpretacin precedentemente proporcionada y es suficiente para desestimar de plano la objecinde legalidad planteada en este apartado del recurso, por no estar debatido que aqullos no fueronacompaados con citacin de los terceros que presuntamente concurrieron a su otorgamiento, loque los priva de todo valor en juicio.

A mayor abundamiento, tanto los documentos en referencia como los de la misma naturalezaacompaados por la demandante a fojas 621, fueron objetados por la demandada por el mismofundamento aducido en el prrafo anterior y la objecin rechazada, de modo tal que laargumentacin que antecede es tambin extensible al caso de estos ltimos.

Estos razonamientos conducirn, por consiguiente, a la conclusin que el sentenciador noincurri en vulneracin del artculo 346 3 del Cdigo de Procedimiento Civil, el que debeentenderse correctamente interpretado y aplicado.

SEXTO: Que se propone tambin la comisin de un error de derecho en la aplicacin einterpretacin de los artculos 1.548, 1.793 y 1.824 del Cdigo Civil.

Argumenta el recurso que el Banco demandado incumpli su obligacin de efectuar la entrega otradicin como corresponda, porque no confiri la tenencia material de la cosa, por laimposibilidad de ocupar el inmueble vendido ante la presencia de terceros que alegaban derechosdominicales sobre l, lo que obst a que pudiera hacerse dueo de la cosa, por el modo de adquirirdenominado tradicin.

La propiedad o impropiedad de este desarrollo obliga a examinar el real alcance de lospreceptos citados como transgredidos.


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Comenzaremos por desentraar el contenido da las obligaciones del vendedor en lacompraventa, definida en el acpite inicial del artculo 1.793 como "un contrato en que una de laspartes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero".

Estas obligaciones del vendedor -nos explica el inciso 1 del artculo 1.824 del Cdigo Civil-"se reducen en general a dos: la entrega o tradicin y el saneamiento de la cosa vendida". Latradicin -contina el artculo- "se sujetar a las reglas dadas en el Ttulo VI del Libro II".

El Cdigo habla de "entrega o tradicin" y ciertamente la entrega que sigue a la compraventa esuna verdadera tradicin porque va precedida de un ttulo traslaticio de dominio, como lo es lacompraventa, la que supone la intencin de transferir el dominio. Y en ello reside justamente laimportancia de la tradicin, porque -a diferencia de lo que ocurre en el derecho francs- en elnuestro, que sigue en esta parte las aguas del Derecho Romano, la compraventa no transfiere eldominio sino que de ella nacen slo derechos personales, adquiriendo el comprador el dominionicamente una vez que se haya efectuado la tradicin.

SPTIMO: Que respecto de cmo debe hacerse la tradicin de la cosa vendida, tratndose deinmuebles, la entrega jurdica se materializa en la inscripcin del ttulo en el respectivo registro delConservador de Bienes Races competente. Pero surge la pregunta: bastar con la entrega legal otradicin de la cosa o ser necesario, adems, poner materialmente la cosa en poder del comprador,para que ste pueda entrar en posesin tranquila y pacfica de la misma - .

La respuesta no parece dudosa: para que la entrega satisfaga adecuadamente la obligacinpuesta de cargo del vendedor en el artculo 1.824, debe ser real, en trminos de ser puesta adisposicin material del comprador. As por lo dems lo da a entender el acpite final del artculo1.866, que computa el tiempo de la accin redhibitoria a contar de la "entrega real". Y se desprendeigualmente del sentido natural y obvio de la palabra entrega, que denota que slo se cumple conella cuando la cosa se pone a disposicin de una persona, en lo que interesa, del comprador.

Por si estos argumentos no fueran suficientes, para que el vendedor responda de la eviccin, esnecesario que medie una perturbacin en su posesin tranquila, cuando se est poseyendo la cosa, yslo se posee cuando la cosa ha sido entregada material y efectivamente.

En este extremo, en consecuencia, cabe tener por establecido que la entidad demandadasatisfizo los deberes de efectuar la entrega tanto jurdica como material del predio vendido a lacompradora, de lo que qued debida constancia en el fundamento sptimo, literales E) y D),respectivamente, de la sentencia recurrida.

OCTAVO: Que a criterio de la recurrente, la entrega jurdica de la cosa vendida fue imperfecta,calificacin que implica un incumplimiento del vendedor, en los trminos del artculo 1.556 de larecopilacin sustantiva, privando consecuentemente a la tradicin de su virtualidad para transferirel dominio, al carecer el banco demandado de la facultad de disposicin, con lo cual privadicionalmente al adquirente del uso y goce de la cosa vendida.

La premisa propuesta engarza con el contenido de la obligacin del vendedor y especficamenteapunta a la interrogante de si el vendedor, mediante la entrega, es obligado o no a hacer dueo de lacosa al comprador.

La respuesta doctrinaria es categrica: el vendedor est obligado a dar al comprador la posesin


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tranquila y pacfica de la cosa vendida, tanto legal como material, pero no a transferir el dominio.Esta inferencia emana de la correlacin entre el artculo 1.824 y los artculos 1.815 y 724, todos delCdigo Civil.

El artculo 1.815 dispone que pueden venderse las cosas ajenas. Si estuviera obligado aproporcionar el dominio de la cosa al comprador, podra vender nicamente aqullas sobre lascuales tuviera un derecho de propiedad, ya que no puede transferir el dominio el que no lo tiene. Demodo que mientras el comprador goce de la cosa pacficamente, sin ser molestado por nadie, notiene accin de ninguna especie contra su vendedor, por haber cumplido con su deber de entregar aeste ltimo la posesin tranquila y pacfica del bien. Pero turbado que sea en el goce por un tercero,que pretende derechos sobre dicho bien, podr intentar contra su causante la accin de saneamientopor eviccin.

Refuerza esta perspectiva la norma del artculo 715, segn el cual la posesin legal de uninmueble se adquiere por su inscripcin. Practicada sta, su obligacin de entregar se entiendedebidamente cumplida y el comprador no puede pedir la resolucin del contrato, aunqueposteriormente

[jurisprudencia] citación de evicción

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