1. PENDAHULUAN

Pada pusat kota utama (dan khususnya pada daerah bisnis), penggunaan lahan menjadi

sangat digiatkan, mengingat perbedaan penggunaan lahan mulai diletakkan dibawah atau diatas

satu sama lainnya. Hal ini membuat konsep persil kadaster 2 dimensi yang telah digunakan

selama ini menjadi terbatas. Objek fisik 3 dimensi ini pada umumnya tidak ada hubungannya

dengan objek berizin yang telah didefinisikan dengan jelas. Namun hal tersebut tidak dapat

didefinisikan sebagai objek kadaster pada peta kadaster dan tidak dapat digunakan sebagai dasar

untuk pendaftaran lahan. Mengingat bertambahnya kejadian-kejadian terkait situasi 3 dimensi

yang kompleks, para praktisi dan ilmuan kemudian mencari beberapa penyelesaiannya.

Pencarian ini kemudian disepakati dengan izin 3 dimensi dan objek fisik 3 dimensi,

pendaftarannya dalam kadaster dan model yang diperlukan.

Dari sudut pandang perizinan sistem pendaftaran tanah sekarang ini masih mencukupi

untuk mendaftarkan hak properti pada objek nyata. Sistem kadaster di Belanda berbasis persil

yang mencakup seluruh wilayah. Hal ini sesuai dengan kadaster 2 dimensi klasik. Kadaster di

Belanda bisa lebih dihadapkan dengan kemungkinan pembatasan sistem pendaftaran saat ini

untuk mendaftarkan hak properti yang kompleks secara spasial. Bahkan, sistem kadaster tersebut

ingin menjamin sistem pendaftaran yang berkelanjutan, seragam, dan efisien untuk kedepannya

dan sehingga terlihat sebagai jalan terbaik untuk mendaftarkan situasi 3 dimensi.

2. SOLUSI YANG MUNGKIN

a. Pendaftaran kadaster 3 dimensi secara penuh.

Hal ini berarti memperkenalkan sebuah konsep (properti) hak dalam ruang 3

dimensi. Ruang 3 dimensi (alam semesta) dibagi menjadi isi (atau persil 3 dimensi)

yang membagi ruang 3 dimensi (tanpa tampalan ataupun celah). Basis yang legal,

protokol transaksi real estate dan pendaftaran kadaster harus menyokong penetapan dan

pernyataan hak 3 dimensi. Dari sudut pandang praktis tampak lebih baik

mempertahankan persil 2 dimensi sebagai dasar (dengan 3 dimensi secara implisit);

hanya pada saat posisi 3 dimensi yang kompleks persil 3 dimensi keseluruhan akan

digunakan. Hal ini juga mungkin bisa dipertimbangkan jika hak definisi terbatas

properti 3 dimensi mampu mencukupi apa yang dibutuhkan.

b. Solusi campuran.

Hal ini berarti memelihara kadaster 2 dimensi dan pendaftaran letaknya di 3

dimensi dengan mendaftarkan objek fisik (topografis) 3 dimensi didalam pendaftaran

kadaster 2 dimensi. Hal ini menghasilkan solusi campuran dari persil 2 dimensi dan

objek fisik 3 dimensi dimana hubungan antara persil dan objek 3 dimensi dijaga.

Hubungan secara implisit muncul melalui definisi spasial dari objek dan dapat

deiterima melalui fungsi spasial. Dalam kasus ini, pendaftaran yang legal dan faktual

digabungkan (solusi campuran). Dengan mempertemukan rencana bangunan 3 dimensi

dan persil kadaster 2 dimensi misalnya, pendekatan dari properti 3 dimensi bisa

didapatkan. Letak resmi yang tepat harus berasal dari dokumen resmi. Dokumen ini

kemudian harus berisikan informasi 3 dimensi yang presisi.

c. Label 3 dimensi pada sistem pendaftaran kadaster pada saat ini.

Hal ini berarti memelihara kadaster 2 dimensi dengan referensi eksternal untuk

merepresentasikan posisi (digital) 3 dimensi. Posisi 3 dimensi yang kompleks

didaftarkan menggunakan solusi ad hoc. Referensi tersebut dapat diimplementasikan

dengan berbagai cara. Solusi yang paling gampang yakni memberikan label kepada

posisi 3 dimensi pada saat pendaftaran (pendaftaran administratif dan peta indeks

kadaster) dimana yang menggunakannya kemudian perlu merundingkan tentang

pendaftaran publik (digital) untuk mencari informasi yang detail. Solusi yang lebih

maju lagi yakni menambahkan referensi kepada deskripsi (digital) 3 dimensi pada

pendaftaran tersebut. Deskripsi tersebut bisa dalam bentuk analog atau digital (CAD).

Pada kasus-kasus belakangan ini informasinya bisa juga dimasukkan di dalam database.

Peta yang sudah diproyeksikan pada objek (fisik) 3 dimensi bisa juga didaftarkan di

peta kadaster.

3. PERSPEKTIF KADASTER

3.1. Keadaan sekarang.

Melihat wawasan kekini untuk pemahaman yang layak mengenai kadaster di

Belanda sangatlah membantu. Dalam prakteknya banyak situasi 3 dimensi telah

didaftarkan menggunakan hak apartemen atau hak dari bangunan. Dalam kasus dari

informasi hak apartemen yang tersedia menggunakan gambar sket yang telah disahkan

(dalam bentuk kertas). Meskipun tidak seketat 3 dimensi, gambar dari tiap layer vertikal

disediakan. Dalam kasus “hak bangunan” ditetapkan pada umumnya tidak ada gambar

tersedia. Dalam kasus terowongan yang ada di atas persil diambil alih, jadi pemilik

terowongan mendapatkan hak properti dari persil yang dipermasalahkan. Kadang-

kadang hak dari bangunan tersebut dikembalikan ke pemilik sebelumnya.

Belakangan ini, sebuah solusi sudah diimplementasikan untuk objek bawah tanah

(terowongan, dll). Hal ini termasuk tanda pada pendaftaran administratif dari adanya

objek bawah tanah. Akta, yang mana dibawa ke pendaftaran, dapat disertai dengan

gambar pada kertas. Penggambaran objek bawah tanah bisa juga digambarkan di peta

kadaster. Pencantuman gambar digital 3 dimensi tidak memungkinkan saat ini.

Pada prakteknya solusi ini telah digunakan untuk sedikit kasus. Hal ini sebagian

karena kenyataan bahwa notaris tidak mengetahui keuntungan dari pendaftaran ini dan

sebagiannya lagi kenyataan bahwa banyak letak objek bawah tanah berkenaan dengan

infrastruktur dimana pemilik persil juga pemilik dari objek bawah tanah (misalnya

terowongan kereta api dibawah tanah yang dimiliki oleh pemerintah kota). Pada kasus

akhir-akhir ini banyak sekali objek bawah tanah yang tidak memiliki referensi.

3.2. Tujuan kadaster.

Tujuan utama dari kadaster yaitu untuk menjamin keamanan izin pada (transaksi)

real-estate. Hal ini berarti pada situasi yang kompleks harus didaftarkan dengan cara

yang benar dan pendaftaran tersebut harus menyediakan penjelasan (mis. aksesibilitas

yang optimal) mengarah ke situasi aktual (legal) dengan cara yang mudah, jelas, dan

berkelanjutan. Pada saat in aksesibilitas registrasi pada situasi 3 dimensi jelek. Pada

pandangan pertama bahkan orang-orang profesional (notaris, agen real-estate, ataupun

pegawai pertanahan) bisa tidak tertari dengan letak 3 dimensi; biarkan publik pada

umumnya dan orang-orang yang bukan spesialis kadaster ( seperti planner dan

kontraktor) berjalan sendiri. Hal ini karenanya terutama pada sudut pandang informasi

yang mana terdapat perlunya pencerdasan yang lebih baik mengenai situasi 3 dimensi.

Makin baik aksesibilitas pada pendaftaran situasi 3 dimensi yang kompleks, makin baik

juga jaminan keamanan hak dari real-estate tersebut.

3.3. Pandangan kadaster dari solusi yang diajukan.

Pendekatan 3 dimensi penuh akan menghasilkan pembaruan pendaftaran tanah.

Dari sudut pandang perijinan, konsep objek 3 dimensi berijin pertama perlu

diperkenalkan. Hal ini memerlukan pergantian hukum (kode sipil), yang mana

memerlukan proses yang lama.

Lebih jauh lagi, dari sudut pandang praktis, kadaster 3 dimensi berguna pada area

yang padat. Namun untuk banyak negara, kadaster 2 dimensi ‘klasik’ berbasis persil

menyediakan apa yang diinginkannya dengan baik. Oleh karena itu kadaster tidak akan

memilih 3 dimensi penuh untuk rencana jangka pendek ataupun menengah.

Pendekatan ketika objek fisik 3 dimensi disimpan di pendaftaran tanah 2 dimensi

sangat menjanjikan. Hal ini sangat menguntungkan dari sudut pandang aksesibilitas.

Informasi dari 2 dimensi dan 3 dimensi tersedia secara langsung dan dapat digabungkan

secara otomatis. Kemacetan yang akan terjadi dalam jangka pendek yaitu model data

pendaftaran yang telah ada, yang mana hanya 2 dimensi saja. Pusat perhatiannya yaitu

pengguna harus berjaga-jaga kalau pendaftaran pada objek fisik 3 dimensi tidak identik

dengan objek berijin 3 dimensi.

4. PERSPEKTIF TEKNIK

Perspektif teknik dari solusi yang ditawarkan terdiri dari diskusi-diskusi bagaimana

cara mengimplementasikan objek geo 3 dimensi kepada DBMS kadaster yang ada sekarang

dimana persil 2 dimensi tersimpan. Implementasi spasialnya dari objek 3 dimensi pada

DBMS kompleks dan bergantung pada pengembangan teknologi. Diskusi tentang bagaimana

model data 3 dimensi bisa diimplementasikan tidak dapat dianggap terpisah dari model data 2

dimensi yang tersedia dan sudah diimplementasikan (Van Oosterom dan Lemmen, 2001).

Dengan ini, geometri dan topologinya harus dianggap ada.

4.1. Geo-objek 2 dimensi dan 3 dimensi dalam satu DBMS: solusi optimal

Arsitektur yang terintegrasi dimana geometriknya serupa dengan data

administratif objek yang disimpan dan dijaga didalam geo-DBMS harusnya menjadi

titik awal registrasi kadastral 3 dimensi (Stoter dan Van Oosterom, 2002).

Kasus yang ideal harus memiliki data spasial pada data objek yang relevan

dengan 3 dimensi kadaster (mis. persil, terowongan, apartemen, kabel/pipa, dll).

Ketersediaan dari tipe data geometrik untuk 2 dimensi dan 3 dimensi pada DBMS akan

menawarkan penyimpanan data spasial yang terintegrasi di dalam DBMS dan untuk

membentuk fungsi spasial pada 2 dimensi dan 3 dimensi pada tingkat SQL. Untuk

membantu tipe data geometri pada geo-DBMS mencakup operator spasial (atau fungsi

geometri), indeksasi spasial, dan pemisahan. Manajemen struktur topologi juga penting

untuk memelihara partisi ruang planar dan volumetrik.

Keuntungan dari bantuan fungsi struktur topologi secara penuh dari objek

goeografis didalam DBMS yaitu:

- Menghindari penyimpanan yang sia-sia dari tepi yang dipakai bersama,

simpul, dan wajah pada ruang partisi planar;

- Memudahkan mempertahankan konsistensi data setelah proses edit dan

pembaruan;

- Model data natural untuk berbagai penggunaan; mis. ketika survey, tepinya

yang didapat (bersamaan dengan tanda non-geometrik yang berada didalam

batas) dan bukan poligon;

- Struktur topologinya dapat digunakan secara efisien dalam berbagai operasi

(mis. mencari tetangga);

- Memfasilitasi operator yang kompleks (overlay peta,

memisahkan/menggabungkan operator);

Ketika topologi dari suatu objek dipertahankan, geometri dari suatu objek bisa

didapatkan dengan “realisasi” dari topologi. Artinya bahwa geometri sedang dihasilkan

dari data topologi yang saling berhubungan. Banyak konsep telah dikembangkan di

wilayah ini. Pada saat ini tidak ada implementasi dari DBMS mainstream, tetapi bekerja

dalam proses (Van Oosterom et al., 2002).

4.2. Geo-objek 2 dimensi dan 3 dimensi dalam satu DBMS: seni

Mainstrean DBMS (Oracle, Ingres, IBM DB2, Informix) telah

mengimplementasikan tipe data spasialdan fungsi spasial kurang lebih sama dengan

konsorsium OpenGIS (OGC, 1998) Simple Features Specification untuk SQL (OGC,

1999). Tujuan dari spesifikasi ini adalah untuk menjelaskan ekstensi standar SQL yang

mendukung penyimpanan, penerimaan, pertanyaan, dan pembaruan dari spesifikasi

fitur simpel. Hubungan topologis antar objek dapat dibetulkan dengan penggunaan

fungsi spasial. Manajemen struktur topologi (partisi) atau jaringan linear tidak trsedia

didalam DBMS. Oleh karena itu, memperbarui geometri di DBMS tetap sulit, karena

beresiko inkonsistensi. Spesifikasi OGC (OGC, 2001) sampai sekarang masih tetap 2

dimensi, meskipun beberapa upaya telah dicoba agar bisa menjadi 3 dimensi. Juga

implementasi dari tipe data spasial pada mainstream DBMS pada dasarnya 2 dimensi.

Terpisah dari aspek bentuk, koleksi data 3 dimensi juga harus difikirkan. Sangat

mudah untuk mengumpulkan data dalam bentuk 3 dimensi (dengan menggunakan

GPS). Namun ini merupakan pekerjaan yang besar untuk mengumpulkan kembali

semua data yang tersedia pada kadaster (batas persil) dalam 3 dimensi sekarang ini.

5. PANDANGAN TEKNIS PADA SOLUSI YANG MEMUNGKINKAN.

Registrasi klasik 2 dimensi dengan bereferensi ke situasi 3 dimensi adalah penerapan

sekarang dan bukan solusi yang fundamental untuk kedepannya.

Solusi campuran dengan kadaster 2 dimensi sekarang sebagai titik awal dan

perpanjangan untuk mendaftarkan situasi 3 dimensi terlihat seperti solusi yang layak dari

sudut pandang praktis. Data 2 dimensi tersedia dalam jumlah banyak dan kebanyakan masih

mencukupi dan implementasi dari perpanjangan untuk mempertahankan geo-objek 3 dimensi

terlihat memungkinkan. Implementasinya akan berbasis teknik tersedia untuk menghadirkan

kembali objek fisik 3 dimensi. Bantuan dari topologi 3 dimensi tidak akan tersedia dalam

waktu cepat. Namun, solusi campuran tidak memerlukan ruang partisi penuh dan mendukung

“pendeteksi tampalan 3 dimensi” (hubungan topologi). Oleh karena itu, dukungan topologi

yang terbatas (hanya didalam objek dan tidak diantara objek) akan dapat mencukupi untuk

pendekatan campuran.

Solusi dari kadaster 3 dimensi yang penuh dengan didukung persil 3 dimensi terlalu

komprehensif untuk menjadi solusi yang realistis. Implementasi teknik untuk dukungan 3

dimensi penuh (secara geometris seperti topografis) tidak bisa dilakukan sekarang dan baru

dalam tahap menginisiasi. Lebih jauh lagi, kumpulan semua data yang diperlukan untuk 3

dimensi akan memiliki banyak kesalahan.