kamulaştırma kanunu ve uygulamaları ile değerleme sistematiğinin kaşılaştırılması

11

DEDEĞĞERLEME GERLEME GÜÜNLERNLERİİ 20092009

KAMULAKAMULAŞŞTIRMA KANUNU VE TIRMA KANUNU VE UYGULAMALARIUYGULAMALARI

İİLELEDEDEĞĞERLEME SERLEME SİİSTEMATSTEMATİĞİİĞİNNİİN N

KARKARŞŞILAILAŞŞTIRILMASITIRILMASI

Macit Macit ÖÖncelncel

İİnnşşaat Maat Müühendisi, hendisi, İşİşletme Bilim Uzmanletme Bilim UzmanııLisanslLisanslıı Gayrimenkul DeGayrimenkul Değğerleme Uzmanerleme Uzmanıı

macitoncelmacitoncel@@gmailgmail.com.com

22

Bildirinin amacBildirinin amacıı

““BilirkiBilirkişşi Raporlari Raporlarıı”” ile ile ““DeDeğğerleme Raporlarerleme Raporlarıı””arasarasıındaki ndaki

1) ili1) ilişşkiyi analiz etmekkiyi analiz etmek2) farkl2) farklıı ve benzer taraflarve benzer taraflarıı ggööz z öönnüüne sermek ne sermek 3) avantaj ve dezavantajlar3) avantaj ve dezavantajlarıı saptamaksaptamak4) sekt4) sektöör ir iççi i diyalodiyaloğğaa zemin oluzemin oluşşturmakturmak

33

Bildirinin amacBildirinin amacııTaTaşışınmaznmazıın n kamulakamulaşşttıırma derma değğerieri

hangi khangi kııstaslara gstaslara gööre ?re ?

hangi andaki dehangi andaki değğeri ?eri ?

KamulaKamulaşşttıırma bedeli tespiti: rma bedeli tespiti: KKııymet takdir komisyonlarymet takdir komisyonlarıı eliyle meliyle müülk sahibi ile pazarllk sahibi ile pazarlığığa a esas olacak deesas olacak değğer.er.UyuUyuşşmazlmazlıık halinde, Asliye hukuk mahkemelerinin k halinde, Asliye hukuk mahkemelerinin ggöörevlendirecerevlendireceğği i bilirkibilirkişşi kurulununi kurulunun tespit ve takdir edecetespit ve takdir edeceğği i dedeğğer. er.

44

YYööntemntem

Bu bildiride yalnBu bildiride yalnıızca;zca;

KamulaKamulaşşttıırma Bilirkirma Bilirkişşi Raporui Raporuile ile

Gayrimenkul DeGayrimenkul Değğerleme (Ekspertiz) Raporuerleme (Ekspertiz) Raporu

arasarasıındaki benzerlikler ve farklndaki benzerlikler ve farklııllııklar klar incelenmiincelenmişştir. tir.

55

4650 say4650 sayııllıı kanunla dekanunla değğiişşik ik

2942 say2942 sayııllıı KamulaKamulaşşttıırma Kanunurma Kanunu

““BilirkiBilirkişşi Raporlari Raporlarıı””

AlAlışıışılagelmilagelmişş bir formatbir formatYasada belirtilmiYasada belirtilmişş kriterlerin uygulanmaskriterlerin uygulanmasııOnaylanmOnaylanmışış benzer kararlara uygunlukbenzer kararlara uygunluk

YARGITAY ONAYI veya BOZMAYARGITAY ONAYI veya BOZMA

66

SPK tebliSPK tebliğğleri, leri, MortgageMortgage kanunu, kanunu, öözel talepler, vb. zel talepler, vb.

““DeDeğğerleme (Ekspertiz) Raporlarerleme (Ekspertiz) Raporlarıı””

Kuruma Kuruma öözgzgüü formatformatTebliTebliğğlerde belirtilmilerde belirtilmişş kriterlerin uygulanmaskriterlerin uygulanmasııSPK kararlarSPK kararlarıına uygunlukna uygunluk

KURUM veya KKURUM veya KİŞİİŞİYE TESLYE TESLİİMM

77

KarKarşışılalaşşttıırma kriterlerirma kriterleri

TanTanıımlarmlarYetkili Yetkili İİmzalarmzalarYazYazıım Formatm FormatııHazHazıırlama Yrlama YööntemintemiDeDeğğerleme Kriterlerierleme KriterleriSorumlulukSorumluluk

88

TanTanıımlar amlar aççııssıından Benzerlik ve Farklarndan Benzerlik ve Farklar

KamulaKamulaşşttıırma Bilirkirma Bilirkişşi i Raporu:Raporu:

DeDeğğerleme Tarihi :erleme Tarihi : belgelerin belgelerin mahkemeye verildimahkemeye verildiğği gi güün n

DeDeğğer :er : KamulaKamulaşşttıırrıılacak lacak tataşışınmaznmazıın mn müülk sahibine lk sahibine öödenecek takdir edilen denecek takdir edilen ederi.ederi.

DeDeğğerleme Raporu:erleme Raporu:DeDeğğerleme Tarihi :erleme Tarihi : UzmanUzmanıın n

dedeğğerlemeyi yapterlemeyi yaptığıığı tarihtir.tarihtir.

DeDeğğer :er : İİstekli bir alstekli bir alııccıı ile ile istekli bir satistekli bir satııccıı arasarasıında nda herhangi bir zorlama herhangi bir zorlama olmaksolmaksıızzıın, n, ……, el , el dedeğğiişştirmesi gereken tirmesi gereken tahmini tutar: Pazar detahmini tutar: Pazar değğeri eri (UDS, Standart 1, madde 3.1)

99


KamulaKamulaşşttıırma Bilirkirma Bilirkişşi i RaporuRaporu

BilirkiBilirkişşi:i: UzmanlUzmanlığığa ve teknik a ve teknik bilgiye sahip gerbilgiye sahip gerççek kiek kişşi i mmüühendis, mimar ve hendis, mimar ve şşehir ehir plâncplâncıılarlarıı . .

BilirkiBilirkişşi yetki belgesi:i yetki belgesi: BilirkiBilirkişşi i meslek imeslek iççi ei eğğitim kursuna itim kursuna katkatıılarak allarak alıınan veya nan veya TMMOB denkliTMMOB denkliğği kabul i kabul edilen belgeedilen belge

DeDeğğerleme Raporu:erleme Raporu:DeDeğğerleme Uzmanerleme Uzmanıı :: SPK SPK

ddüüzenlemeleri zenlemeleri ççererççevesinde evesinde kendilerine Dekendilerine Değğerleme erleme UzmanlUzmanlığıığı LisansLisansıı verilen verilen kikişşiler, iler, ((Seri: VIII, No: 52 saySeri: VIII, No: 52 sayııllıı SPK SPK

TebliTebliğği)i)

DeDeğğerleme Uzmanlerleme Uzmanlığıığı LisansLisansıı ::SPK lisanslama sSPK lisanslama sıınavlarnavlarıında nda babaşşararıı ggöösteren 4 ysteren 4 yııllllıık k üüniversite mezunu ve niversite mezunu ve dedeğğerleme alanerleme alanıında en az 3 ynda en az 3 yııl l tecrtecrüübeli kibeli kişşilere verilen belge.ilere verilen belge.

1010


KamulaKamulaşşttıırma Bilirkirma Bilirkişşi i RaporuRaporu

Birlik:Birlik: TTüürkiye Mrkiye Müühendis ve hendis ve Mimar OdalarMimar Odalarıı BirliBirliğği i (TMMOB)(TMMOB)

DeDeğğerleme Raporu:erleme Raporu:

Birlik:Birlik: SPK SPK nnıınn üüzerinde zerinde ççalalışışttığıığı, halen kurulu, halen kuruluşşaaşşamasamasıında olan (aynnda olan (aynıızamanda yargzamanda yargıı konusu) konusu) Gayrimenkul DeGayrimenkul Değğerleme erleme UzmanlarUzmanlarıınnıın n ççatatıı kurulukuruluşşuu,,

1111

Yetkili imzalar aYetkili imzalar aççııssıından ndan Benzerlik ve FarklarBenzerlik ve Farklar

KamulaKamulaşşttıırma Bilirkirma Bilirkişşi Raporui Raporuİİhtisas odalarhtisas odalarıı listesinden listesinden 33 kikişşi i İİl/ill/ilççe idare kurulu listesinden o be idare kurulu listesinden o böölgede lgede gayrimenkul sahibi olan gayrimenkul sahibi olan mmüühendis, mimar ve hendis, mimar ve şşehir plâncehir plâncıılarlarıındanndan 22 kikişşi olmak i olmak üüzere zere toplam 5 toplam 5 kikişşiiden oluden oluşşturulur.turulur.Gerekirse, diGerekirse, diğğer kamu kurum ve kuruluer kamu kurum ve kuruluşşlarlarıından ndan alalıınacak fen adamlarnacak fen adamlarıı ile bilirkiile bilirkişşi kurulu i kurulu tamamlantamamlanıır. r.

1212

Yetkili imzalar aYetkili imzalar aççııssıından ndan Benzerlik ve FarklarBenzerlik ve Farklar

DeDeğğerleme Raporu:erleme Raporu:Bir veya birkaBir veya birkaçç dedeğğerleme uzmanerleme uzmanıı taraftarafıından hazndan hazıırlanrlanıır. r. Serbest Serbest ççalalışışan bir uzman olabilecean bir uzman olabileceğği gibi i gibi limitedlimited veya anonim veya anonim şşirketlerde irketlerde ççalalışışan ve kurumu adan ve kurumu adıına imza atan uzmanlar.na imza atan uzmanlar.SPK listesine alSPK listesine alıınmnmışış DeDeğğerleme erleme ŞŞirketlerinde raporu hazirketlerinde raporu hazıırlayan rlayan uzmanla birlikte bir uzmanla birlikte bir Sorumlu DeSorumlu Değğerleme Uzmanerleme Uzmanıınnıınn da imzasda imzasııbulunmasbulunmasıı gerekir.gerekir.BDDK yBDDK yöönetmelinetmeliğğine (madde11) gine (madde11) gööre : Dere : Değğerleme kuruluerleme kuruluşşunda unda en az en az yyüüzde bezde beşş oranoranıında paya sahipnda paya sahip ve yve yöönetim kurulunca netim kurulunca dedeğğerleme raporunu imzalama yetkisi verilen bir erleme raporunu imzalama yetkisi verilen bir ortakortakDEDEĞĞERLEME UZMANLIERLEME UZMANLIĞĞI LI LİİSANSI almSANSI almışış olmalolmalııddıır. r.

1313

YazYazıım Formatm Formatıı aaççııssıından ndan Benzerlik ve FarklarBenzerlik ve Farklar

KamulaKamulaşşttıırma Bilirkirma Bilirkişşi Raporui RaporuTaraflar ve sTaraflar ve süürereçç ile ilgili bilgi verilmeli,ile ilgili bilgi verilmeli,Dava ile ilgili geliDava ile ilgili gelişşmelerden bahsedilmeli,melerden bahsedilmeli,TaraflarTaraflarıın talepleri ve emsalleri bulunmaln talepleri ve emsalleri bulunmalıı,,Vergi beyanlarVergi beyanlarıı dikkate aldikkate alıınmalnmalıı,,DeDeğğerleme tarihi yazerleme tarihi yazıılmallmalıı,,GayrimenkulGayrimenkulüün den değğeri aeri aççıık ve net olarak k ve net olarak belirtilmeli,belirtilmeli,

1414


KamulaKamulaşşttıırma Bilirkirma Bilirkişşi Raporui RaporuBedele etki eden tBedele etki eden tüüm kanunm kanunîî veriler, veriler, İİmar verileri, mar verileri, GayrimenkulGayrimenkulüün n öözgzgüün nitelik ve kullann nitelik ve kullanıım m şşekli, ekli, DeDeğğeri etkileyen hak ve yeri etkileyen hak ve yüükküümlmlüüllüükler,kler,AynAynîî ve ve şşahsahsîî irtifak haklarirtifak haklarıı ve mve müükellefiyetleri, kellefiyetleri, Kadastro ve aplikasyon bilgileri, Kadastro ve aplikasyon bilgileri, MillMillîî bir gayrimenkul bilgi sistemi ibir gayrimenkul bilgi sistemi iççin gereken in gereken verileri iverileri iççeren eren öözet bilgi formu,zet bilgi formu,

1515


KamulaKamulaşşttıırma Bilirkirma Bilirkişşi Raporui RaporuBedelin tespitinde etkili olacak Bedelin tespitinde etkili olacak didiğğer objektif er objektif ööllçüçülerinlerinayrayrıı ayrayrıı irdelenmesi ve belirtilmesi irdelenmesi ve belirtilmesi şşarttarttıır.r.Raporlarda, Raporlarda, •• bbüüttüün unsurlarn unsurlarıın cevaplarn cevaplarıı ayrayrıı ayrayrıı belirtilerek, belirtilerek, •• ilgililerin beyanlarilgililerin beyanlarıı da dikkate alda dikkate alıınarak, narak, •• herkesherkesççe anlae anlaşışılabilir nitelikte,labilir nitelikte,•• gerekgerekççeli deeli değğerlendirme neticesinde,erlendirme neticesinde,•• DeDeğğer : aer : aççıık ve net olarak belirtilir.k ve net olarak belirtilir.

1616


DeDeğğerleme Raporu:erleme Raporu:SPK (Seri: VIII, No: 45) ye gSPK (Seri: VIII, No: 45) ye gööre:re:

UluslararasUluslararasıı DeDeğğerleme Standartlarerleme Standartlarıına (UDS)na (UDS)aynen uymak ve bunlaraynen uymak ve bunlarıı uygulamak zorunlu uygulamak zorunlu

ÇÇeeşşitli kurumlar ve Bankalar istedikleri raporlaritli kurumlar ve Bankalar istedikleri raporlarıın n hangi formatta olacahangi formatta olacağığınnıı belirlemibelirlemişş ve ve uygulatmaktaduygulatmaktadıırlar.rlar.UDSUDS’’yeye ggööre bir Dere bir Değğerleme Raporunun tarzerleme Raporunun tarzıı, , iiççerik ile ilgili asgari erik ile ilgili asgari şşartlarartlarıı karkarşışılamak kaydlamak kaydııyla, yla, ggöörevin mahiyetine ve mrevin mahiyetine ve müüşşteri ihtiyateri ihtiyaççlarlarıına gna gööre re bibiççimlendirilir.imlendirilir.

1717


UDSUDS’’yeye ggööre var olmasre var olmasıı gereken 10 unsur gereken 10 unsur şşunlardunlardıır: r: 1 ) De1 ) Değğerleme Uzmanerleme Uzmanıınnıın kimlin kimliğği ve rapor tarihi; i ve rapor tarihi; 2 ) m2 ) müüşşterinin kimliterinin kimliğği; i; 3 ) talimatlar, de3 ) talimatlar, değğer takdirinin tarihi, deer takdirinin tarihi, değğerlemenin erlemenin

amacamacıı ve planlanan kullanve planlanan kullanıımmıı; ; 4 ) de4 ) değğer tipi ve taner tipi ve tanıımmıı da dahil olmak da dahil olmak üüzere zere

dedeğğerleme esaslarerleme esaslarıı; ; 5 ) de5 ) değğerlemeye tabi tutulacak merlemeye tabi tutulacak müülkiyet lkiyet

menfaati(menfaati(lerileri) veya hak() veya hak(larlar))ıınnıınn kimlikimliğği, si, süüresi ve resi ve yer(yer(lerler)i; )i;

1818


6 ) inceleme tarihi ve kapsam6 ) inceleme tarihi ve kapsamıı; ; 7 ) de7 ) değğerlemeyi gelierlemeyi gelişştirmek amactirmek amacııyla kullanyla kullanıılan lan

ççalalışışmanmanıın kapsamn kapsamıı ve ve ççapapıı; ; 8 ) her t8 ) her tüür varsayr varsayıım ve sm ve sıınnıırlayrlayııccıı şşart ve her tart ve her tüür r

öözel, olazel, olağğandandışıışı veya olaveya olağğananüüststüü varsayvarsayıımlar; mlar; 9 ) uygunluk bildirimi;9 ) uygunluk bildirimi;10 ) De10 ) Değğerleme Uzmanerleme Uzmanıınnıın mesleki ehliyeti ve n mesleki ehliyeti ve

imzasimzasıı. .

1919

HazHazıırlama Yrlama Yööntemi antemi aççııssıından ndan Benzerlik ve FarklarBenzerlik ve Farklar

KamulaKamulaşşttıırma Bilirkirma Bilirkişşi Raporui Raporu (1)(1)

SatSatıın alma usuln alma usulüü ile yapile yapıılamamaslamamasıı halinde, idarehalinde, idare::topladtopladığıığı bilgi ve belgelerlebilgi ve belgelerleyaptyaptıırmrmışış olduolduğğu bedel tespiti ve bu husustaki u bedel tespiti ve bu husustaki didiğğer bilgi ve belgeleri ekleyereker bilgi ve belgeleri ekleyerekAsliye hukuk mahkemesineAsliye hukuk mahkemesineKamulaKamulaşşttıırma bedelinin tespitiyle, bu bedelin rma bedelinin tespitiyle, bu bedelin öödenmesi kardenmesi karşışıllığıığında, idare adnda, idare adıına tescilini na tescilini ister. ister.

2020


KamulaKamulaşşttıırma Bilirkirma Bilirkişşi Raporui Raporu (2)(2)

Bedelde anlaBedelde anlaşşamamalaramamalarıı halindehalinde10 g10 güün in iççinde keinde keşşifif30 g30 güün sonrasn sonrasıı iiççin duruin duruşşma gma güünnüübilirkibilirkişşiler marifetiyle ve tiler marifetiyle ve tüüm ilgililerin m ilgililerin huzurunda kehuzurunda keşşifif

2121


KamulaKamulaşşttıırma Bilirkirma Bilirkişşi Raporu (3)i Raporu (3)YapYapıılacak kelacak keşşifte, muhtarifte, muhtarıın beyann beyanıı da alda alıınnıır.r.

BilirkiBilirkişşiler;iler;taraflar ve ditaraflar ve diğğer ilgililerin beyaner ilgililerin beyanıınnıı da dikkate da dikkate alarak, alarak, 11 inci maddedeki esaslar do11 inci maddedeki esaslar doğğrultusunda rultusunda tataşışınmaz malnmaz malıın den değğerini belirten raporlarerini belirten raporlarıınnıı 15 g15 güün n iiççinde mahkemeye verirler. inde mahkemeye verirler.

2222


KamulaKamulaşşttıırma Bilirkirma Bilirkişşi Raporu (4)i Raporu (4)dava dosyasdava dosyasıı iiççindeki;indeki;

tapu dairesi, belediye, imar mtapu dairesi, belediye, imar müüddüürlrlüükleri ve kleri ve benzeri kurulubenzeri kuruluşşlardan allardan alıınan nan bilgilerbilgiler

kekeşşif sif sıırasrasıında yerinde yapnda yerinde yapıılan lan ggöözlem ve zlem ve ööllçüçülerler

dikkate aldikkate alıınarak gayrimenkulnarak gayrimenkulüün n kamulakamulaşşttıırmaya esas dermaya esas değğerini tahmin ve takdir erini tahmin ve takdir eden Bilirkieden Bilirkişşi Raporui Raporu heyet olarak birlikte heyet olarak birlikte hazhazıırlanrlanıır. r.

2323


KamulaKamulaşşttıırma Bilirkirma Bilirkişşi Raporu (5)i Raporu (5)Heyet iHeyet iççinde yer alan inde yer alan üüyelerden herhangi biri takdir yelerden herhangi biri takdir edilen deedilen değğeri uygun bulmazsa, heyetten ayreri uygun bulmazsa, heyetten ayrııldldığıığıyyöönleri ve kendi gnleri ve kendi göörrüüşşüünnüü nedenleriyle anedenleriyle aççııklayarak klayarak muhalefet muhalefet şşerhierhi koyabilir.koyabilir.

2424


DeDeğğerleme Raporu:erleme Raporu:MMüüşşteri ( Banka, teri ( Banka, şşirket, kurum, irket, kurum, şşahahııss……) de) değğerleme erleme talebini iletirtalebini iletir

DeDeğğerlemeci (Aerlemeci (AŞŞ, , Ltd.Ltd.ŞŞ., ba., bağığımsmsıız dez değğerleme erleme uzmanuzmanıı) m) müüşşterinin amacterinin amacıına yna yöönelik denelik değğerleme erleme raporu hazraporu hazıırlamak irlamak iççin in ççalalışışmalara bamalara başşlar.lar.

DeDeğğerlemeci gayrimenkulle ilgili araerlemeci gayrimenkulle ilgili araşşttıırmalarrmalarıınnııyerinde gyerinde göözlem ve zlem ve ööllçüçüm yaparak, tapu dairesinde, m yaparak, tapu dairesinde, belediye imar mbelediye imar müüddüürlrlüüklerinde ve benzeri klerinde ve benzeri kurulukuruluşşlarda belge aralarda belge araşşttıırmasrmasıı ile tamamlar.ile tamamlar.

2525



İşİşin gerein gereğğine gine gööre, dere, değğerleme tekniklerini erleme tekniklerini dedeğğerlemeye konu gayrimenkul erlemeye konu gayrimenkul üüzerinde uygulayarak zerinde uygulayarak raporunu hazraporunu hazıırlar.rlar.

Uygun format haline getirerek mUygun format haline getirerek müüşşteriye ulateriye ulaşşttıırrıır. r.

2626

DeDeğğerleme Kriterleri aerleme Kriterleri aççııssıından ndan Benzerlik ve FarklarBenzerlik ve Farklar

KamulaKamulaşşttıırma Bilirkirma Bilirkişşi Raporu (1)i Raporu (1)Cins ve nevini,Cins ve nevini,YYüüzzööllçüçümmüünnüü..KKııymetini etkileyebilecek bymetini etkileyebilecek büüttüün nitelik ve unsurlarn nitelik ve unsurlarıınnıı ve her ve her unsurun ayrunsurun ayrıı ayrayrıı dedeğğerini,erini,Varsa vergi beyanVarsa vergi beyanıınnıı,,KamulaKamulaşşttıırma tarihindeki resmi makamlarca yaprma tarihindeki resmi makamlarca yapıılmlmışış kkııymet ymet takdirlerini,takdirlerini,Arazilerde, taArazilerde, taşışınmaz mal veya kaynanmaz mal veya kaynağığın kamulan kamulaşşttıırma rma tarihindeki mevkii ve tarihindeki mevkii ve şşartlarartlarıına gna gööre ve oldure ve olduğğu gibi u gibi kullankullanıılmaslmasıı halinde getirecehalinde getireceğği net gelirini.i net gelirini.

2727


KamulaKamulaşşttıırma Bilirkirma Bilirkişşi Raporu (2)i Raporu (2)

g) Arsalarda, kamulag) Arsalarda, kamulaşşttıırrıılma glma güünnüünden nden öönceki nceki öözel amaczel amacııolmayan emsal satolmayan emsal satışışlara glara gööre satre satışış dedeğğerini,erini,h) Yaph) Yapıılarda, larda, ………….. resmi birim fiyatlar.. resmi birim fiyatlarıı ve yapve yapıı maliyet maliyet hesaplarhesaplarıınnıı ve yve yııpranma paypranma payıınnıı,,ıı) Bedelin tespitinde etkili olacak di) Bedelin tespitinde etkili olacak diğğer objektif er objektif ööllçüçüleri,leri,

Esas tutarak dEsas tutarak düüzenleyecekleri raporda bzenleyecekleri raporda büüttüün bu unsurlarn bu unsurlarıın n cevaplarcevaplarıınnıı ayrayrıı ayrayrıı belirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanbelirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanıınnııda dikkate alarak gerekda dikkate alarak gerekççeli bir deeli bir değğerlendirme raporuna dayalerlendirme raporuna dayalııolarak taolarak taşışınmaz malnmaz malıın den değğerini tespit ederler.erini tespit ederler.

2828



TaTaşışınmaz malnmaz malıın den değğerinin tespitinde, kamulaerinin tespitinde, kamulaşşttıırmayrmayııgerektiren imar ve hizmet tegerektiren imar ve hizmet teşşebbebbüüssüünnüün sebep n sebep olacaolacağığı dedeğğer arter artışışlarlarıı ile ilerisi iile ilerisi iççin din düüşşüünnüülen len kullanma kullanma şşekillerine gekillerine gööre getirecere getireceğği kâr dikkate i kâr dikkate alalıınmaz.nmaz.

KamulaKamulaşşttıırma yoluyla irtifak hakkrma yoluyla irtifak hakkıı tesisinde, bu tesisinde, bu kamulakamulaşşttıırma sebebiyle tarma sebebiyle taşışınmaz mal veya kaynakta nmaz mal veya kaynakta meydana gelecek kmeydana gelecek kııymet dymet düüşşüüklklüüğğüü gerekgerekççeleriyle eleriyle belirtilir. Bu kbelirtilir. Bu kııymet dymet düüşşüüklklüüğğüü kamulakamulaşşttıırma rma bedelidir. bedelidir.

2929



KKıısmi kamulasmi kamulaşşttıırmarma yapyapııldldığıığında gayrimenkulnda gayrimenkulüün kalan n kalan kkıısmsmıındaki ndaki dedeğğer arter artışış ve azalve azalışışlarlarıınnıınn hesaplanarak hesaplanarak kamulakamulaşşttıırma bedeline eklenmesi veya rma bedeline eklenmesi veya ççııkarkarıılmaslmasıı gerekir.gerekir.

KamulaKamulaşşttıırma drma dışıışında kalan knda kalan kıısmsmıın kn kııymetinde:ymetinde:Eksilme olursa ...Eksilme olursa ...……. Kamula. Kamulaşşttıırma bedeline eklenir.rma bedeline eklenir.ArtArtışış olursa olursa ……………………. Kamula. Kamulaşşttıırma bedelinden rma bedelinden ççııkarkarııllıır. r.

İİndirme, kamulandirme, kamulaşşttıırma bedelinin yrma bedelinin yüüzde ellisinden fazla zde ellisinden fazla olamaz.olamaz.

3030


DeDeğğerleme Raporu:erleme Raporu:UluslararasUluslararasıı dedeğğerleme kerleme kıılavuz notu, No.1 Talavuz notu, No.1 Taşışınmaz Mnmaz Müülk lk

(Gayrimenkul) De(Gayrimenkul) Değğerlemesi berlemesi bööllüümmüünde Dende Değğerleme Serleme Süüreci ireci iççin in üçüç dedeğğerleme yaklaerleme yaklaşışımmıı kabul edilmektedir:kabul edilmektedir:

emsal karemsal karşışılalaşşttıırma yaklarma yaklaşışımmıı, , gelir indirgeme, gelir indirgeme, maliyet yaklamaliyet yaklaşışımmıı..

Veriler toplandVeriler toplandııktan ve analiz edildikten sonra Dektan ve analiz edildikten sonra Değğerleme erleme UzmanUzmanıı, de, değğerleme konusu merleme konusu müülk ilk iççin arazinin olasin arazinin olasıı kullankullanıım m şşekillerini de tespit edecektir. Atekillerini de tespit edecektir. Atıılmaslmasıı gerekli ilk adgerekli ilk adıım, m, dedeğğerleme konusu merleme konusu müülklküün n en verimli ve en iyi kullanen verimli ve en iyi kullanıımmıınnıı(EV(EVİİK)K) tespit etmektir. tespit etmektir.

3131



KarKarşışılalaşşttıırrıılabilir satlabilir satışış analizinde temel unsurlar:analizinde temel unsurlar:Devredilen taDevredilen taşışınmaz mnmaz müülkiyet haklarlkiyet haklarıı. . Finansman Finansman şşartlarartlarıı. . SatSatışış kokoşşullarullarıı. . SatSatıın alma in alma işşleminin hemen ardleminin hemen ardıından yapndan yapıılan harcamalar.lan harcamalar.Pazar koPazar koşşullarullarıı..Konum (Mevki). Konum (Mevki). Fiziksel Fiziksel öözellikler. zellikler. Ekonomik Ekonomik öözellikler. zellikler. KullanKullanıım. m. SatSatışıışın tan taşışınmaz mnmaz müülkiyeti olmayan unsurlarlkiyeti olmayan unsurlarıı. .

3232

Sorumluluk aSorumluluk aççııssıından ndan Benzerlik ve FarklarBenzerlik ve Farklar

KamulaKamulaşşttıırma Bilirkirma Bilirkişşi Raporui RaporuBilirkiBilirkişşiler:iler:

Yemin ederek gYemin ederek gööreve bareve başşlama,lama,Toplumsal sorumluluk bilinci ile gToplumsal sorumluluk bilinci ile göörev yapmak, rev yapmak, DoDoğğruyu beyan etmek, ruyu beyan etmek, TarafsTarafsıız davranmak ve gz davranmak ve göörevini revini öözenle yerine zenle yerine getirmek, getirmek, Herkesin Herkesin üüzerinde birlezerinde birleşşebileceebileceğği, kabul edilebilir, i, kabul edilebilir, objektif ve bilimsel gobjektif ve bilimsel göörrüüşş bildirmek, bildirmek, SSüübjektif debjektif değğerlendirmelerden erlendirmelerden

kakaççıınmak zorundadnmak zorundadıır.r.

3333


KamulaKamulaşşttıırma Bilirkirma Bilirkişşileriileri

üüyesi bulunduklaryesi bulunduklarıı odaya bilgi vermekle odaya bilgi vermekle yyüükküümlmlüüddüürler. rler.

gegeççerli bir mazereti olmaderli bir mazereti olmadığıığı ssüürece, mahkeme rece, mahkeme celbine uyarak kecelbine uyarak keşşfe katfe katıılmak zorundadlmak zorundadıır.r.

3434


KamulaKamulaşşttıırma Bilirkirma Bilirkişşileriilerigergerççeeğğe ayke aykıırrıı rapor drapor düüzenleyerek zarara yol zenleyerek zarara yol aaççmalarmalarıı halinde haklarhalinde haklarıında tazminat davasnda tazminat davasıı aaççıılabilir. labilir. yalnyalnıız kasten (bile bile) gerz kasten (bile bile) gerççeeğğe ayke aykıırrıı rapor rapor ddüüzenlemizenlemişş olmasolmasıı halinde tazminatla sorumlu halinde tazminatla sorumlu tutulabilir. tutulabilir. ihmal (savsaklama) ile gerihmal (savsaklama) ile gerççeeğğe ayke aykıırrıı rapor rapor ddüüzenlemizenlemişş ise , haksise , haksıız fiil hz fiil hüükküümlerine gmlerine gööre re tazminatla sorumlu tutulamaz. (M. tazminatla sorumlu tutulamaz. (M. ŞŞenol, 2006) enol, 2006)

3535


DeDeğğerleme Raporuerleme RaporuSPKSPK’’nnıınn teblitebliğğlerine glerine gööre, dere, değğerleme uzmanlarerleme uzmanlarıı::

AynAynıı anda birden fazla gayrimenkul deanda birden fazla gayrimenkul değğerleme erleme şşirketinde girketinde göörev alamazlar,rev alamazlar,Emlak komisyonculuEmlak komisyonculuğğu faaliyetinde u faaliyetinde bulunamazlar,bulunamazlar,Meslekleri ile ve meslek onurlarMeslekleri ile ve meslek onurlarııyla yla babağğdadaşşmayan davranmayan davranışışlarda bulunamazlar,larda bulunamazlar,

3636


DeDeğğerleme Raporuerleme RaporuBilgi ve yeteneklerinin yeterli olmadBilgi ve yeteneklerinin yeterli olmadığıığı iişşleri kabul leri kabul edemezler,edemezler,

Kendilerine deKendilerine değğerleme hizmeti verdikleri ortaklerleme hizmeti verdikleri ortaklııklarda klarda ve ive işştiraklerinde her ne unvanla olursa olsun aradan tiraklerinde her ne unvanla olursa olsun aradan 2 y2 yııl gel geççmedikmedikççe ge göörev alamazlar.rev alamazlar.

UzmanlarUzmanlarıın sicilleri SPK tarafn sicilleri SPK tarafıından tutulur. Teblindan tutulur. Tebliğğlere lere aykaykıırrıı bir durumlarbir durumlarıı tespit edilditespit edildiğğinde lisanslarinde lisanslarıı iptal iptal edilebilir veya geedilebilir veya geççici sici süüre ellerinden alre ellerinden alıınabilir. nabilir.

3737

SONUSONUÇÇ OLARAK OLARAK ……

YukarYukarııdaki kardaki karşışılalaşşttıırmalardan anlarmalardan anlaşışılacalacağığıgibi, gerek bilirkigibi, gerek bilirkişşi gerekse dei gerekse değğerleme erleme raporlarraporlarıınnıın avantajln avantajlıı ve dezavantajlve dezavantajlıı yanlaryanlarııbulunmaktadbulunmaktadıır, ve bu raporlama sr, ve bu raporlama süürereççlerinin lerinin birbirlerinden birbirlerinden ööğğrenecekleri dersler vardrenecekleri dersler vardıır. r.

3838

Belli baBelli başşllıı avantajlar arasavantajlar arasıında:nda:mmüülk sahibine lk sahibine adil adil öödemedeme yapyapıılmaslmasıı, , kamunun kamunun ççııkarkarıınnıınn kollanmaskollanmasıı, , daha daha ayrayrııntntııllıı ve gve güüvenilirvenilir saptamalarda saptamalarda bulunulmasbulunulmasıı, ve , ve araaraşşttıırma srma süürecinin recinin verimliliverimliliğğii saysayıılabilir. labilir.

3939

Bu avantajlar Bu avantajlar ggöözzöönnüündende bulundurularak her bulundurularak her iki deiki değğerleme prosederleme prosedüürrüünde de nde de dedeğğiişşikliklerikliklere e gidilirse, hem kamulagidilirse, hem kamulaşşttıırma hem serbest rma hem serbest dedeğğerleme alanlarerleme alanlarıında nda geligelişşmeme kaydedilebilir. kaydedilebilir.

Hatta bir ileri aHatta bir ileri aşşamada, bu iki pratiamada, bu iki pratiğğin in sonusonuççlarlarıı birlebirleşştirilerektirilerek belki belki ortak veri tabanortak veri tabanııoluoluşşturulabilir ve birbirlerinin turulabilir ve birbirlerinin ççalalışışmalarmalarıınnııemsal gemsal gööstermeleri fstermeleri fıırsatrsatıı yaratyaratıılabilir.labilir.

4040

İİLGLGİİLLİİ LLİİNKLER:NKLER:

www.spk.gov.trwww.spk.gov.tr ((Sermaye PiyasasSermaye Piyasasıı KuruluKurulu))

www.tspakb.org.trwww.tspakb.org.tr((TTüürkiye Sermaye Piyasasrkiye Sermaye Piyasasıı AracAracıı KuruluKuruluşşlarlarıı BirliBirliğğii))

www.dud.org.trwww.dud.org.tr (De(Değğerleme Uzmanlarerleme Uzmanlarıı DerneDerneğği)i)

http://www.gkp.org.trhttp://www.gkp.org.tr (Gayrimenkul Kalite Platformu)(Gayrimenkul Kalite Platformu)

4141

KAYNAKLAR:KAYNAKLAR:

1)1) AAÇÇLAR, Ahmet : TaLAR, Ahmet : Taşışınmaz (Gayrimenkul) Denmaz (Gayrimenkul) Değğerlemesi, (TMMOB Harita erlemesi, (TMMOB Harita ve Kadastro Mve Kadastro Müühendisleri Odashendisleri Odasıı yayyayıınnıı))

2)2) HAYTA, Mehmet Ali : KamulaHAYTA, Mehmet Ali : Kamulaşşttıırma ve Kamularma ve Kamulaşşttıırmasrmasıız El Atma Davalarz El Atma Davalarıı(Adalet Yay(Adalet Yayıınevi, Ankara, 2007)nevi, Ankara, 2007)

3)3) UluslararasUluslararasıı DeDeğğerleme Standartlarerleme Standartlarıı (UDS), Sermaye Piyasas(UDS), Sermaye Piyasasıı Kurumu, Kurumu, Seri:VIII, SaySeri:VIII, Sayıı:45, Ek 1):45, Ek 1)

4)4) ŞŞENOL, Mehmet :YayENOL, Mehmet :Yayıınlamamnlamamışış İİMO bilirkiMO bilirkişşilik Seminer Notlarilik Seminer Notlarıı5)5) 4650 say4650 sayııllıı kanunla dekanunla değğiişşik 2942 sayik 2942 sayııllıı KamulaKamulaşşttıırma Kanunu, rma Kanunu, 6)6) KamulaKamulaşşttıırma Davalarrma Davalarıında Bilirkinda Bilirkişşi Olarak Gi Olarak Göörev Yapacaklarrev Yapacaklarıın Nitelikleri n Nitelikleri

ve ve ÇÇalalışışma Esaslarma Esaslarıına na İİlilişşkin Ykin Yöönetmelik, Maliye Bakanlnetmelik, Maliye Bakanlığıığı, Resmi Gazete , Resmi Gazete 24 Kas24 Kasıım 2006 tarih ve 26356 saym 2006 tarih ve 26356 sayııllıı saysayııssıı

7)7) İİlgili SPK teblilgili SPK tebliğğlerileri8)8) İİlgili Yarglgili Yargııtay Kararlartay Kararlarıı

4242

DEDEĞĞERLEME GERLEME GÜÜNLERNLERİİ 20092009

İİlginiz ilginiz iççin tein teşşekkekküür ederim.r ederim.

Macit Macit ÖÖncelncelmacitoncelmacitoncel@@gmailgmail.com.com

kamulaştırma kanunu ve uygulamaları ile değerleme sistematiğinin kaşılaştırılması

Real Estate