Kåre Lilleholt

Husleige- og eigarseksjonsrett

Våren 2013

Tiltak mot låginnskotsbustader

• Rammer for fellesgjeld (§§ 2-14 til 2-16)• Opplysningar om totalpris• Føresegner om sikringsordningar (§§ 5‑26 til

5‑30)• Restriktive reglar om kven som kan avtale

om rett til bustad (§ 2-12 a)

Rettsregistrering

• Burettslagslova kap. 6• Registrering i grunnboka

– andelane registrerte som registereiningar– også avtalar om rett til bustad– registrering av rettar i andelane

Pantsetjing av burettslagsandel

• Pantelova § 4-3 a• Rettsvern ved tinglysing i grunnboka

Pantsetjing av aksjebustad eller obligasjonsleilegheit• Pantelova § 4-3• Notifikasjon• Eventuelt handpantsetjing av innskotsbevis

Burettslaget

• Burettslagslova § 1-1• Føremål å gje andelseigarane bruksrett til

eigen bustad• Verksemd som heng saman med buretten• Som hovudregel like mange andelar som

bustader

Ansvarsavgrensing

• Burettslagslova § 1-2– andelseigarane heftar ikkje for lagsskyldnadene– andelseigarane kan seie opp (brl. § 5-21)

Brukareigeprinsippet

• Som hovudregel– berre fysiske personar som andelseigarar– berre ein andel pr. person– avgrensa rett til bruksoverlating

Kven som kan eige andel

• Som hovudregel fysiske personar, brl. § 4-1• Som hovudregel berre ein andel pr. person• Juridiske personar, brl. § 4-3

– tiprosentregelen– vedtektsfesting

Eigarskifte

• Burettslagslova § 4-4– vilkår for eigarskifte, sakleg grunn– Rt. 2011 s. 1641

• Særleg om godkjenning av ny andelseigar, § 4‑5

• Bruksretten kan ikkje tidsavgrensast, heller ikkje gjennom vilkår, § 4-7

Pålegg om sal

• Dersom erverv i strid med lov eller vedtekter, § 4-8

• Reglar om tvangssal

Utløysing av andelseigar

• Burettslagslova § 4-10• Vesentleg mishald, fleirtalsmisbruk, alvorleg

og varig motsetningsforhold

Forkjøpsrett

• Krev vedtektsfesting, brl. § 4-4• Nokre ufråvikelege føresegner i lova• Laget gjer retten gjeldande på vegner av

forkjøpsrettshavaren

Reglar om vedtektsveto

• Føresegner i brl. § 7-2– vilkår for å vera andelseigar– forkjøpsrett– prisregulering– godkjenningsklausul i vedtektene

Bruksretten – oversyn

• Brukareigeprinsipp og bruksoverlating• Bruk og vedlikehaldsplikt• Skadebotansvar• Felleskostnader – fordeling og ansvar

Bruksoverlating

• Modellen– overlating av bruken krev samtykke frå styret, brl.

§ 5-3– men rett til overlating i opprekna tilfelle– i desse tilfella nødvendig med godkjenning, som

ikkje kan nektast utan sakleg grunn– tilfelle der brukaren ikkje kunne ha vorte

andelseigar

Tilfelle der andelseigaren har krav på bruksoverlating• Andelseigaren bur i bustaden sjølv, brl. § 5‑4• Opp til tre år etter butid på eitt år, brl. § 5‑5• Særleg grunn, brl. § 5‑6

– andelseigaren er juridisk person– mellombels fråvere– slektningar– tidlegare ektemake eller sambuar

Følgjer av bruksoverlating

• Andelseigaren framleis ansvarleg, brl. § 5‑8• Juridisk person må peike ut kontaktperson• Pålegg om flytting, § 5‑9• Bortfall av bruksrett ved eigarskifte, § 5‑10

– hovudregel bortfall– særregel for tidlegare ektemake eller sambuar– skadebotansvar for andelseigaren

Bruken av bustaden

• Burettslagslova § 5-11– fara fint med eigedommen– ikkje urimeleg eller unødvendig til skade eller

ulempe– berre bustadføremål– husordensreglar

Andelseigarens vedlikehaldsplikt

• Burettslagslova § 5-12• Forsvarleg stand• Nærare opprekna plikter

– nyansen mellom vedlikehald og utskifting

• Også utbetring av tilfeldig skade• Anna fordeling etter vedtekter

Andelseigarens skadebotansvar overfor laget• Burettslagslova § 5-13• Kontrollansvar, også for tredjepersonar• Berre skyldansvar for noko indirekte tap• Krav mot bakre ledd

Andelseigarens skadebotansvar overfor andre andelseigarar• Burettslagslova § 5-15• Tap som ikkje er omfatta av krav frå laget• Berre skyldansvar for noko indirekte tap

Ansvar ved eigarskifte

• Burettslagslova § 5-16• Ny andelseigar må utføre forsømt

vedlikehald• Skadebotansvar berre for eige mishald

Lagets vedlikehaldsplikt

• Burettslagslova § 5-17• Negativ avgrensing• Skade på bustad ved mishald frå annan

andelseigar• Tilgjenge til bustaden

Skadebotansvar for laget

• Burettslagslova § 5-18• Kontrollansvaret• Skyldansvar for noko indirekte tap• Ansvar for bakre ledd

Felleskostnader

• Burettslagslova § 5-19• Fordeling

– byggje- og finansieringsplanen– bakgrunnsregel: etter verdi– endringar av fordelinga

Legalpanterett

• Burettslagslova § 5-20• Opp til 2G• Eventuell vedtektsfesting av meir omfattande

panterett

Oppseiing av bruksretten

• Burettslagslova § 5-21• Seks månaders varsel• Andelseigaren må gje frå seg buretten• Tvangssal• Omfanget av legalpanteretten

Øydelegging av bustader ved brann m.m.• Burettslagslova § 5-24• Nærare reglar om gjenoppbygging m.m.