kế toán bất động sản đầu tư

CHƯƠNG 5KẾ TOÁN

BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ(INVESTMENT PROPERTY)

1

MỤC TIÊU

Sau khi nghiên cứu chương này người học có thể: Xác định đối tượng kế toán để ghi nhận là bất động sản đầu tư, phân biệt với bất động sản chủ sở hữu, hàng hóa bất động sản và thành phẩm bất động sản Hiểu được đặc điểm và yêu cầu quản lý đối với bất động sản đầu tư Nắm được nguyên tắc kế toán bất động sản đầu tư Biết cách xác định nguyên giá và giá trị hao mòn của bất động sản đầu tư Xử lý được kế toán các trường hợp liên quan đến việc hình thành, chuyển đổi, khấu hao, nhượng bán, thanh lý và cho thuê bất động sản đầu tư

2

TÀI LIỆU HỌC TẬP

Chuẩn mực kế toán VAS05

Thông tư 200/2014/TT/BTC

Giáo trình Kế toán tài chính (tái bản lần 4) –

Quyển 2

3

NỘI DUNG CHƯƠNG

5.1 Những vấn đề chung

5.2 Kế toán BĐS đầu tư

5.3 Thông tin trình bày trên BCTC

4

5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG

KHÁI NIỆM BĐS đầu tư(Investment Property)

Hàng hóa BĐS(Inventory)

Thành phẩm BĐS(Inventory)

BĐS chủ sở hữu (Property)

7


KHÁI NIỆM

Mục đích- Thu lợi từ việc cho thuê- Chờ tăng giá

Gồm quyền sử dụng đất; nhà, hoặc một phần của nhà; hoặc cả nhà và đất; cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo HĐ thuê tài chính

Mục đích - Sử dụng cho sx, cung cấp hàng hóa, dịch vụ, hoặc sử dụng cho mục đích quản lý- Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường8


KHÁI NIỆM

Mục đích - Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc sử dụng cho các mục đích quản lý.

Là những BĐS do người chủ sở hữu hoặc đi thuê tài sản theo HĐ thuê tài chính nắm giữ

9


KHÁI NIỆM

Mục đích- Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh bình thường- BĐS đầu tư chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu bắt đầu triển khai cho mục đính bán

Gồm quyền sử dụng đất; nhà; hoặc nhà và quyền sử dụng đất; cơ sở hạ tầng mua

10


KHÁI NIỆM

Mục đích- Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh bình thường

Gồm quyền sử dụng đất; nhà; hoặc nhà và quyền sử dụng đất; cơ sở hạ tầng đầu tư xây dựng

11


KHÁI NIỆM

12

Nhà, Quyền SD đất,

CS hạ tầng thuộc quyền sở hữu đơn vị hoặcđi thuê tài chính

- Giữ chờ tăng giá/ chưa rõ mục đích sử dụng- Cho thuê hoạt động

Do chủ sở hữu sử dụng

Mua để bán

TSCĐ

HH BĐS

BĐS ĐT

Xây để bán TPBĐS


Các trường hợp ghi nhận BĐSĐT

13

a. Quyền sử dụng đất (do doanh nghiệp bỏ tiền ra mua lại) nắm giữ trong thời gian dài để chờ tăng giá.

b. Quyền sử dụng đất (do doanh nghiệp bỏ tiền ra mua lại) nắm giữ mà chưa xác định rõ mục đích sử dụng trong tương lai.

c. Nhà do doanh nghiệp sở hữu (hoặc do doanh nghiệp thuê tài chính) và cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động;

d. Nhà đang được giữ để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động;

e. Cơ sở hạ tầng đang được giữ để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động.


BẤT ĐỘNG SẢN Phân loại1. Mua đất nắm giữ thời gian dài để chờ tăng giá2. Nhận đất do nhà nước cấp để góp vốn kinh doanh3. Mua đất mà chưa xác định rõ mục đích sử dụng tương lai 4. Thuê tài chính một tòa nhà để triển khai cho thuê hoạt động5. Mua nhà làm văn phòng chi nhánh công ty

6. Xây nhà để bán trong kỳ hợp động kinh doanh thông thường

BDS đầu tư

BĐS CSH

BĐS đầu tư

Phân loại BĐS trong các trường hợp sau:

BĐS đầu tư

BĐS CSH

Thành phẩm BĐS

14

Văn phòng và cửa hàng

Cho thuê

- Bất động sản mà doanh nghiệp nắm giữ: một phần nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoạt động

hoặc chờ tăng giá, và một phần sử dụng cho sản xuất, cung cấp hàng hoá, dịch vụ

hoặc cho quản lý

BĐS sử dụng cho 2 mục đích


LƯU Ý 1:

15


Cho thuê

Được ghi nhận toàn bộ là BĐS đầu tư nếu: Không tách ra bán riêng rẽ được và phần sử dụng của chủ sở hữu

không đáng kể Dịch vụ chủ sở hữu cung cấp cho người đi thuê không giữ vai trò chủ

yếu trong hợp đồng

BĐS sử dụng cho 2 mục đích


LƯU Ý 1:

16


Cho thuê

BĐS sử dụng cho 2 mục đích:

+ TH xác định bán riêng rẽ/ cho thuê riêng rẽ


LƯU Ý 1:

TSCĐ

Dùng sản xuất, quản lý

Dùng cho thuê/ chờ tăng giá

BĐS đầu tư

17


Cho thuê

BĐS sử dụng nhiều mục đích:


LƯU Ý 1:

Ước tính giá trị hợp lý từng bộ phận

Ghi nhận phù hợp với mục đích sử dụng

18

- Trường hợp DN cung cấp các dịch vụ liên quan cho những người sử dụng BĐS do DN sở hữu là phần tương đối nhỏ trong toàn bộ thỏa thuận –> DN ghi nhận là BĐS đầu tư

BĐS có dịch vụ cung cấp kèm theo


LƯU Ý 2:

19

BĐS được ghi nhận là TS khi thỏa mãn đồng thời 2 điều kiện:


ĐIỀU KIỆN GHI NHẬN:

Chắc chắn thu được LIKT trong tương lai. Nguyên giá xác định một cách đáng tin cậy

20


XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ:

Phải ghi sổ ban đầu theo NGUYÊN GIÁNguyên giá là toàn bộ các chi phí bằng tiền và

tương đương tiền mà DN bỏ ra hoặc giá trị hợp lý của các khoản khác để trao đổi nhằm có được BĐS đầu tư tính đến thời điểm mua hoặc xây dựng hoàn thành

Mua Xây dựng cơ bản

21

- Giá mua: tính theo giá trả ngay- CP liên quan: lệ phí trước bạ, chi phí giao dịch ...



TH mua sắm:

NGUYÊN GIÁ = GIÁ MUA + CP LIÊN QUAN

22



TH xây dựng cơ bản:

NGUYÊN GIÁ = GIÁ QUYẾT TOÁN ĐƯỢC DUYỆT + CP LIÊN QUAN

Lưu ý:- Giá quyết toán được duyệt dựa trên cơ sở chi phí xây dựng cơ bản thực tế sau khi loại trừ phần bồi thường, chi phí vượt định mức.

23



Do đặc điểm BĐS đầu tư sử dụng trong thời gian dài và có hao mòn, do đó kế toán cần phải xác định giá trị còn lại

Nếu nắm giữ chờ tăng giá:

24

5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNGCHI PHÍ SAU KHI GHI NHẬN BAN ĐẦU:

Có khả năng chắc chắn tạo ra LIKT > Mức hoạt động ban đầu

Có Nguyên giá

Không

Chi phí kinh doanh

217

632

25

5.2. KẾ TOÁN BĐS ĐẦU TƯ

TÀI KHOẢN SỬ DỤNG:

217

211/213

1567

BĐS đầu tư

BĐS chủ sở hữu

Hàng hóa BĐS

Thành phẩm BĐS 1557

26


MUA SẮM:

21711*, 331 …

Giá mua

CP liên quan

N.GIÁ = Giá mua + CP liên quan

- Giá mua: tính theo giá trả ngay- TH mua trả góp thì chênh lệch giữa giá trả ngay và giá trả góp ghi nhận vao CP trả trước, sau đó phân bổ vào CP tài chính (trừ TH vốn hóa)

27

Mua trả góp 1 căn hộ để cho thuê, giá mua trả ngay chưa thuế 2.200.000.000đ (trong đó quyền sử dụng đất 1.000.000.000đ), thuế GTGT 10%, lãi trả góp trong thời gian 2 năm là 72.000.000đ.

28



Nợ 217: 2.200.000.000

Nợ 133: 120.000.000

Nợ 242: 72.000.000

Có 331: 2.392.000.000

29


TK 111,112

TK 133

TK 217

TK 242 TK 635

TK 331(3) Định kỳ thanh toán (1)

Khoản phải trả

Giá mua trả tiền ngay

Thuế VAT

Lãi phát sinh do trả chậm

(2) Định kỳ phân bổ lãi trả

chậm

2. Mua BĐSĐT theo phương thức trả chậm



XÂY DỰNG CƠ BẢN:

217

NGUYÊN GIÁ = GIÁ QUYẾT TOÁN ĐƯỢC DUYỆT + CP LIÊN QUAN

632

2412

Giá quyết toán được duyệt

CP không hợp lý

31


Công trình xây dựng tòa nhà văn phòng cho thuê đã hoàn thành và bàn giao như sau:- Tổng chi phí xây dựng : 1.250.000.000 đ- Chi phí vượt mức DN chịu : 12.000.000 đCông trình nghiệm thu, kế toán ghi nhận TS vào đối tượng quản lý tương ứng.

32



Nợ 217: 1.238.000.000

Nợ 632: 12.000.000

Có 2142: 1.250.000.000

33

5.2. KẾ TOÁN BĐS ĐẦU TƯCHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG:

TSCĐ BĐS đầu tư cho thuê

217211, 213

(1) Chuyển nguyên giá

2147 2141

(2) Chuyển hao mòn

34


Cty đang sở hữu một tòa cao ốc, hiên được sử dụng làm văn phòng làm việc, cty quyết định chuyển sang cho thuê. Nguyên giá quyền sử dụng đất 25 tỷ đồng, nguyên giá tòa nhà trên đất 29 tỷ đồng, hao mòn lũy kế tính đến thời điểm chuyển 5 tỷ đồng.

35


TSCĐ BĐS đầu tư cho thuê

Nợ 217: 54.000.000.000

Có 211: 29.000.000.000

Có 213: 25.000.000.000

a) Chuyển nguyên giá:

Nợ 2141: 5.000.000.000

Có 2147: 5.000.000.000

b) Chuyển hao mòn:

36


TSCĐ BĐS đầu tư chờ tăng giá

217211, 213

(1) Chuyển

nguyên giá

2141


37

5.2. KẾ TOÁN BĐS ĐẦU TƯCHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG: HTK BĐS đầu tư

2171557, 1567

(1) Chuyển giá trị HTK thành

nguyên giá

38


BĐS đầu tư Hàng hóa BĐS

15411*, 331…

CP sửa chữa

K/c CP

217 2147

GTCL1567

Lưu ý: BĐS đầu tư hàng hóa BĐS được ghi nhận khi chủ sở hữu bắt đầu triển khai mục đích bán mà cần phải sửa chữa trước khi bán39

Chấm dứt thời hạn hợp đồng cho thuê hoạt động 1 căn nhà, DN quyết định chuyển sang bán. Căn nhà có nguyên giá 2.200.000.000đ, giá trị hao mòn lũy kế 500.000.000đ. DN quyết định sơn sửa trước khi chuyển nhượng. Sau hai tháng, việc sửa chữa hoàn tất, chi phí phải trả bên nhận thầu sửa chữa 88.000.000đ (trong đó thuế GTGT 8.000.000đ).

40

BĐS đầu tư Hàng hóa BĐS

Nợ 1567: 1.700.000.000

Nợ 2147: 500.000.000

Có 217: 2.200.000.000

a) Chuyển thành HH BĐS: b) CP sửa chữa:

Nợ 154: 80.000.000

Nợ 133: 8.000.000

Có 331: 88.000.000

c) K/c chi phí:

Nợ 1567: 80.000.000

Có 154: 80.000.00041


BĐS đầu tư BĐS chủ sở hữu

217 211, 213

(1) Chuyển nguyên giá

21472141


42

Hết hạn hợp đồng cho thuê nhà 2 năm, DN nhận lại và chuyển sang sử dụng làm văn phòng chi nhánh mới. Nguyên giá 1.750.000.000đ (trong đó quyền sử dụng đất lâu dài 1.300.000.000đ), hao mòn lũy kế 100.000.000đ. DN chuyển khoản hoàn lại tiền ký cược cho bên thuê 50.000.000đ.

43

Nợ 211: 450.000.000

Nợ 213: 1.300.000.000

Có 217: 1.750.000.000

a) Chuyển nguyên giá:

Nợ 2147: 100.000.000

Có 2141: 100.000.000

b) Chuyển hao mòn:

BĐS đầu tư BĐS chủ sở hữu

c) Hoàn lại tiền ký cược:

Nợ 344: 50.000.000

Có 112: 50.000.000

44

KT KHẤU HAO BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ

Trong quá trình cho thuê BĐSĐT kế toán phải trích khấu hao. (BĐS nắm giữ chờ tăng giá không trích khấu hao). Chính sách khấu hao BĐSĐT tương tự như chính sách khấu hao TSCĐ trong DN

6322147

Hàng tháng trích khấu hao

Lưu ý

Không trích khấu hao với BĐS nắm giữ chờ tăng giá. Ckỳ nếu có bằng chứng chắc chắn BĐS giảm giá 1 cách đáng tin cậythì lập DP:

217 632Lập DP tổn thất

TS

Nhóm big 4 hỏi BTC về TT 200

Trả lời: phải có dấu hiệu và bằng chứng suy giảm 1 cách chắc chắn thì mới đánh giá lại. Nếu ko xác định được giá trị suy giảm thì ko ghi nhận đánh giá tổn thất mà chỉ thuyết minh trên BCTC( BỘ Không hướng dẫn cách xác định suy giảm giá trị của BĐSĐT)

Trả lời : Có, hoàn nhập tối đa bằng số đã lập trước đây


BÁN BĐS ĐẦU TƯ: 5117

632

11*, …

CP liên quan

217 2147

GTCL

632

5117

49

333

11*…

Doanh thu

VAT

NG

GTHM


1. Bán một lô đất (quyền sử dụng đất vô thời hạn) trước đây mua với mục đích chờ tăng giá bán kiếm lời, với giá bán 1.700 trđ, giá trị sổ sách (nguyên giá) 1.000 trđ . Chi phí môi giới 10 trđ.2. DN chấm dứt cho thuê 1 cửa hàng và bán cửa hàng này với giá bán 700 trđ. Quyền sử dụng của cửa hàng có nguyên giá 500 trđ. Cửa hàng có nguyên giá 300 trđ, hao mòn lũy kế 250 trđ. Chi phí môi giới 10 trđ.Tất cả thanh toán qua chuyển khoản.

50

5.2. KẾ TOÁN BĐS ĐẦU TƯ1. Bán một lô đất (quyền sử dụng đất vô thời hạn) trước đây mua với mục đích chờ tăng giá bán kiếm lời, với giá bán 1.700 trđ, giá trị sổ sách (nguyên giá) 1.000 trđ.

a) Nợ 112: 1.700 Có 5117: 1.700b) Nợ 632: 1.000 Có 217: 1.000

51

5.2. KẾ TOÁN BĐS ĐẦU TƯ2. DN chấm dứt cho thuê 1 cửa hàng và bán cửa hàng này với giá bán 700 tr. Quyền sử dụng của cửa hàng có nguyên giá 500 trđ. Cửa hàng có nguyên giá 300 tr, hao mòn lũy kế 250 trđ. Chi phí môi giới 10 trđ.Tất cả thanh toán qua chuyển khoản.

a) Nợ 112: 700 Có 5117: 700b) Nợ 632: 550 Nợ 2147: 250 Có 217: 800

c) Nợ 632: 10 Có 112 : 10

52

TK 111,112,331

TK 632

TK 2147

TK 5117

TK 3331

(1) CP liên quan đến thuê hoạt động BĐSĐT

TK 131

BÊN CHO THUÊTrường hợp 1: Thu tiền cho thuê hoạt động theo định kỳ

Trườg hợp 2: Thu trước tiền cho thuê hoạt động nhiều kỳ

(3) Giá bán

Thuế VAT

TK 3387

TK 3331

TK 131

(1) Nhận tiền của khách hàng

Thuế VAT đầu ra

TK 5117

(2) Định kỳ kết chuyển DT kỳ kế tóan

(2) Khaáu hao BÑSÑT cho thueâ

hoaït ñoäng

5.3. KẾ TOÁN cho thuê hoạt động BĐS ĐẦU TƯ

(5)Nợ gốc

phải trả CK

Giá chưa có

thuế VAT

(5) Nợ gốc phải trả lỳ này

TK 111,112 TK242

TK 342

TK 244

TK 635

TK 133

TK 217

TK 315

(1) CP trực tiếp ban đầu liên quan đến TSCĐ thuê tài chính

(1b) Kết chuyển chi phí trực tiếp

(2) CP ứng trước thuê TC

(3) CP trực tiếp ban đầu liên quan đến thuê tài chính phát sinh khi nhận TSCĐ

(4) Ký quỹ đảm bảo việc thuê tài chính

(6)(7) Nợ gốc đã trả kỳ

này

(7) Tiền lãi thuê trả kỳ này

Thuế VAT được khấu trừ

5.4. KẾ TOÁN đi thuê tài chính BĐS ĐẦU TƯ

+ Mua lại BĐSĐT

* Cuối thời hạn thuê tài chính + Trả lại BĐSĐT

(2) Nguyên giá = Hao mòn Trả lại TSCĐ

TK 217 TK 632TK 2147

(1) Định kỳ trích khấu hao

TK 211,213

TK 111,112

TK 217

TK 111,112 TK 217

(1) Chuyển nguyên giá BĐSĐT

(2) Số phải trả thêm

(1) Số phải trả thêm

+ Mua lại BĐSĐT và chuyển thành TSCĐ

5.4. KẾ TOÁN đi thuê tài chính BĐS ĐẦU TƯ

5.3. TRÌNH BÀY BCTC

BĐS đầu tư được trình bày trên Bảng CĐKT như sau: - Trình bày ở phần Tài sản, loại B – Tài sản dài hạn, nhóm III “Bất động sản đầu tư” theo nguyên giá và giá trị hao mòn lũy kế.

BẢNG CÂN ĐỐI KẾ TOÁN:

56


BẢNG CÂN ĐỐI KẾ TOÁN:

TÀI SẢN MS Số Cuối năm

Số đầu năm

1 2 4 5B – TS DÀI HẠN III. Bất động sản đầu tư- Nguyên giá- Giá trị hao mòn lũy kế

57


BĐS đầu tư được trình bày trên Thuyết minh BCTC như sau:

- Mục 12. Tăng, giảm BĐS đầu tư cho thuê (nguyên giá, giá trị hao mòn lũy kế, giá trị còn lại) và BĐS đầu tư nắm giữ chờ tăng giá (nguyên giá, tổn thất do suy giảm giá trị, giá trị còn lại)

- Giá trị còn lại cuối kỳ của BĐS đầu tư dùng để thế chấp, cầm cố đảm bảo khoản vay

- Nguyên giá BĐS đầu tư đã khấu hao hết nhưng vẫn cho thuê hoặc nắm giữ chờ tăng giá

- Thuyết minh số liệu và giải thích khác

THUYẾT MINH BCTC

58

TÓM TẮT CHƯƠNG 5

- Để quản lý BĐS đầu tư trong doanh nghiệp, kế toán phải xác định nguyên giá BĐS đầu tư làm cơ sở phản ánh vào sổ chi tiết theo dõi- Trong quá trình sử dụng, khi chuyển đổi mục đích sử dụng kế toán phải chuyển giá trị BĐS đầu tư sang đối tượng quản lý tương ứng- Việc ghi nhận giảm BĐS đầu tư phải ghi nhận theo nguyên giá và giá trị hao mòn lũy kế- Thu nhập phát sinh từ hoạt động cho thuê, nhượng bán BĐS đầu tư được ghi nhận vào doanh thu kinh doanh BĐS, chi phí được ghi nhận vào giá vốn hàng bán

59

kế toán bất động sản đầu tư

Business