06 - 07 Ekim 2017, Samsun 107

Kentsel Dönüşüm ve Toplu Konut Projelerindeki Şerefiye Düzeltmesi İçin Kullanılabilecek Değişkenlerin Bulunması

Birol Alas1

ÖzGerek kentsel dönuşum projelerinde hak sahiplerinin katılım/dağıtım değerlerinin hesaplanmasında, gerekse toplu olarak yapılan konutların fiyatlandırılmasında, değer farklılıklarının göz önune alınması önemli bir konudur. Yapılan uygulamalarda bu farklar şerefiye payları olarak hesaplanarak değerlemelerde kullanılmaktadır. Bu çalışmada önce; bir site içerisindeki tum evlerin değerleme raporu sonucu bulunan değerleri kullanılarak ve sonra rapor sonuçlarına şerefiye duzeltmesi getirilerek bulunan değerler kullanılarak iki farklı veriyle doğrusal regresyon analizi yapılmıştır. Karşılaştırılan analizlere göre, şerefiye duzeltmeli değerlerle yapılan regresyon sonucunda, konutların fiyatlarının bulunmasında adil fiyatlandırmayı sağlayacak daha fazla değişkeninin anlamlı olarak kullanılabildiği, böylece şerefiye duzeltmesi yapılan verilerle konut değerlerin hesaplanmalarının önemli olduğu bulunmuştur. Ayrıca, Daire brutu m2 değişkeninin konut fiyatlarını belirlemede en buyuk etkiye sahip olduğu görulmuştur.

Anahtar sözcükler: Değerleme, Şerefiye payı, İstatistik, Regresyon

GirişBir sitenin, yapım aşamasında veya bitirildikten sonra onun pazarlanması için değerinin belirlenmesi gerekir. Kentsel dönuşum projelerinde de katılım ve dağıtım değerleri hesaplanmaktadır. Her şeyden önce ilgilenilen bağımsız bölumlerin birbirlerine kıyasla çeşitli değişkenler açısından mevcut durumu göz önune alınarak, emsal veya maliyet yöntemine göre fiyatlarının belirlenmesi esastır. Yeni bir site veya kentsel dönuşum projesi fiyatlandırmasında ise, toplam satış fiyatının, en az toplam maliyet ve belirlenen kar miktarı toplamına eşit olması gerektiği açıktır. Değeri belirleyen çeşitli değişkenler mevcuttur.

Taşınmaz değerlerine ilişkin taşınmaz konum ve niteliklerine ilişkin aşağıda sıralanan kuramlara pek çok yenilerini eklemek mumkundur (Açlar ve Çağdaş, 2008).

1. Alışveriş merkezlerine yakınlık ve rahatsız edici kaynakla etkilenmemek parsel ve konut değerlerini yukseltir.

2. Kentsel alanlarda parselin ana yol cephesi buyudukçe değeri artar. Nitelik ticari amaçlı taşınmazların değerlerini çok yukseltirken, endustri amaçlı taşınmazlarda etkin olmaz.

3. Parsel, bağlantılı olduğu yola paralel şeritlere ayrılırsa, şerit değe yoldan uzaklaştıkça duşer.

1 Okan Üniversitesi Kadıköy Kampusu, Mimarlık ve Şehir Planlama Bölumu, Uzunçayır Cad. No:8 Hasanpaşa/ Kadıköy/ İstanbul - Tel: 0 216 325 48 18 / 1506 - E-Posta: birol.alas@okan.edu.tr

Uluslararası Katılımlı 7. İnşaat Yönetimi Kongresi108

4. Yoğun yaya trafiği taşıyan yolu ve geçitler, kendilerine cep olan parsellerin değerlerini yukseltirler. Bu yukselme ticareti taşınmazlar konutlara göre daha fazla olur.

5. İmar parselinin geometrik şekli, bölge imar verilerine uygun oranında değer arttırıcılar. Taban alan katsayısı (TAKS) ve kat sayısı (KAKS) değerleri yukseldikçe imar parseli değeri de yukselir.

6. Farklı parsel derinlikleri değer etkiler. Bu kuram, parselin caddeye yakın kısımlarının caddeye uzak kısımlarından değerli olması kura dayanır.

7. Manzara, konut, turizm ve eğlence için öngörulmuş parseller de değerleri olumlu etkiler. Fakat aynı bölgedeki butun parseller aynı manzaraya sahipse değerde bir duzeltmeyi gerektirmez. Bu etmenin değere karşılaştırmaya alınan parsel değeri de vardır.

8. Topoğrafik ve jeolojik farklılıklar değeri olumlu ya da olumsuz etkilerler. Topoğrafyası duz parsellerin kazı, drenaj masrafları diğerlerine göre daha azdır.

9. Ticaret bölgelerinde ada köşelerindeki parsel değerleri ada içindekine göre daha yuksektir. Bu kuramın konut bölgelerinde geçerliliği tartışma konusudur. Her ne kadar ışık, hava sirkulasyonu gibi etmenler de olumlu katkıda bulunurlarsa da, gurultu, toz ve trafik tehlikesi olumsuz etki yaparlar. Bazı kaynaklarda değer artırımı oranları veriliyorsa bunların bizim kentler için geçerliliği şuphelidir.

10. Ticaret bölgesinde ada köşesinde 30-40 metre uzaklıktaki cadde parsellerin değerleri, ada içindekilere göre daha yuksektir. Ancak bunun için yerel araştırmalarla ampirik bağlantılar geliştirilebilir.

Şerefiye paylarının hesaplanması konusunda henuz bir standart birliği oluşturulamamıştır. Bu yuzden değerlemede göz önunde tutulan etkenler çeşitli şekillerde sıralanabilir. Şerefiye farkını etkileyen unsurların, yani parametrelerin çokluğu ve yeğlemelere göre gruplandırılabilme durumu hesaplamaları da doğrudan etkilemektedir. Bu parametrelerin en çok kullanılanları ise şunlardır; manzara, guneş, kat yuksekliği, asansör kullanımı, ulaşım, kullanım guvenliği, nem durumu, bulunduğu çevre faktörleri, yapının yer aldığı semt (Kökturk, E. ve Kökturk, E., 2015).

Kentsel dönuşum proje alanında imar uygulaması amaçlı katılım değeri tespiti yapılır. Katılım değeri arazi kullanım kararları değişiklikleri ile yeni değer uretir. Bu değer dağıtım değeridir. Kentsel dönuşum projeleri ile yoğun yapılaşmış kent merkezleri imar uygulaması mantığı ile dönuşurken arazi kullanımı değer ilişkisi temelinde çalışmalar yapılır. Her proje kendi içerisinde fizibıl çıkmayabilmektedir. Bu nedenle, kent duzeyinde dönuşum alanları bir butun olarak ele alınmalıdır. Dönuşumde finansal çıkmazları olan projeler karlı projeler ile subvanse edilmelidir. Bunun amacı mevcut katılım değeri ile yeni yapılan imar planı ve kentsel tasarımla uretilen yeni değerin arasındaki ilişkiyi kurarak adil bir dağıtım değerine ulaşmaktır (Ülger, N.E. ve Ülger, C.B.2013).

Toplu olarak yapılan değerlendirmelerde her bir bağımsız bölumun mevcut ve/veya gelecekteki değerinin diğerlerine kıyasla belirlenmesi hem kentsel dönuşum hemde toplu konut çalışmalarında gundeme gelmektedir. Adil bir değere ulaşabilmek amacıyla bu konuda çeşitli çalışmalar yapılmaktadır.

06 - 07 Ekim 2017, Samsun 109

UygulamaBu çalışmada, site içerisindeki evlerin birbirlerine göre kıyasla olması gereken fiyatları için nasıl bir duzeltme yapılması gerektiği araştırılmıştır. Bu amaca erişmek için içindeki tum evlerin değerlemesi yapılmış bir site seçilmiştir. Site içindeki evlerin fiyatlarını etkileyebilecek değişkenlerin neler olabileceği ve bunların önem dereceleri araştırılmıştır. Uygulamada IBM SPSS 21 surumu kullanılarak hesaplamalar yapılmıştır.

Veri Yönetimi

Çalışma konusu olan site, içindeki tum evlerin değerlemesi yapılmış SOYAK, Bağlarbaşı sitesidir. Değerleme, şubat 2010 yılında, evler kullanıma hazır vaziyetteyken yapılmıştır. Bu sitede 40 blokta toplam 643 daire vardır (Şekil 1)

Şekil 1: SOYAK_Bağlarbaşı sitesi. (Google Earth)

Evlerin değerleme fiyatları, aynı sitedeki 5 adet emsal ev satış değerinden hesaplanan birim metre kare değeri kullanılarak bulunmuştur. Değerleme sonuçları; hesaplanan birim metre kare değeri ile her bir evin brut metre kare değeri çapılarak elde edilmiştir. Çıkan fiyatlar için sadece 3 şerefiye duzeltmesi yapılmıştır.1. Kuzey cephede yer alan dairelere -5000TL şerefiye uygulanmıştır.2. Blokta asansör bulunmaması nedeniyle 4. katta konumlu dairelere -3.000TL şerefiye uygulanmıştır.3. Bodrum kat ve zemin katta yer alan dairelere normal katta konumlu dairelerden daha duşuk değer takdir edilmiştir.Bu değerler regresyon analizinde veri olarak kullanılmışlardır.

Uluslararası Katılımlı 7. İnşaat Yönetimi Kongresi110

Tanımlayıcı İstatistiklerBağımlı değişken “piyasa değeri” nin tanımlayıcı istatistikleri Tablo 1’de verilmiştir. Tablo 1 incelendiğinde; evlerin piyasa değerinin, en yuksek 225000 TL ve en duşuk 48000 TL olduğu, standart hatanın buyukluğunden ev fiyatlarının heterojen olduğu, çarpıklığın 0.585 ve basıklığın -0.277 olmasının hafifçe simetriden uzaklaştığı görulmektedir.

Aşırı gözlemlerin araştırılması için Z istatistiklerindeki farklılıklara bakılmıştır. Eğer değişkene ait Z değeri ± 3.29 değerini (çift kuyruk) aşıyorsa bu birim, potansiyel olarak aşırı gözlem (değer) olarak kabul edilebilir (Lorcu, F., 2015). “Evlerin değeri” değişkenine ait Z değerlerinin tanımsal istatistikleri Tablo 2’de verilmiştir.

Tablo 1. Piyasa Değeri Değişkeni Tanımlayıcı İstatistikleri.

N Min Max Mean Std. Deviation Skewness Kurtosis

Statistic Statistic Statistic Statistic Statistic Statistic Std. Error Statistic Std.

ErrorPiyasa

Değeri TL 643 48000 225000 131948.68 37386.907 .585 .096 -.277 .192

Valid N (listwise) 643

Tablo 2. Z Değerleri Tanımlayıcı İstatistikleri.

N Minimum Maximum Mean Std. DeviationZscore (Piyasa Değeri TL) 643 -2.24540 2.48887 .0000000 1.00000000Valid N (listwise) 643

Tablo 2 incelendiğinde; ilgili değişkene ait Z değerlerinde ± 3.29’u aşan değerlerin olmadığı görulmektedir. İlgili değişken verilerinin normal dağıldığı varsayılabilir.

Örneklem Büyüklüğü AraştırmasıGenel kural olarak, her bağımsız değişken için birey sayısı en az 5 olmalıdır. Fakat arzulanan sayı her bağımsız değişken için 15-20 veridir (Sumbuloğlu, V. ve Sumbuloğlu, K., 2005). Regresyon analizi, 7 bağımsız değişken ile yapıldığından dolayı 140 veri yeter iken 643 veri ile yapılmıştır.

Değerleme Raporu Sonucu Bulunan Veriler Kullanılarak Yapılan Regresyon Analizi

Regresyon analizinde evlerin fiyatlarına getirilecek duzeltme katsayıları hesabı için aşağıda sıralanan bağımsız değişkenler kullanılmıştır.

1. Bulundukları kat2. Coğrafi cephe3. Bina girişine göre yön4. Arsa payı

06 - 07 Ekim 2017, Samsun 111

5. Daire brut buyukluğu6. Site içindeki konumu7. Manzara

Bulundukları kat değişkenine; bodrum 1, zemin 2, 1nci kat 4, 2nci kat 6, 3ncu kat 5 ve 4ncu kat 3 olacak şekilde 6’lı likert tipi ölçek kullanılarak değer ataması yapılmıştır.

Coğrafi cephe değişkenine; kuzeybatı 1, kuzeydoğu 2, guneybatı 3, guneydoğu 4, kuzey 5, batı 6, doğu 7 ve guney 8 olacak şekilde 8’li likert tipi ölçek kullanılarak değer ataması yapılmıştır.

Bina girişine göre yön değişkenine; arka 1, sol arka 2, sağ arka 3, sol 4, sağ 5, sol ön 6, sağ ön 7, orta ön 8 ve ön 9 olacak şekilde 9’lu likert tipi ölçek kullanılarak değer ataması yapılmıştır.

Site içindeki konumu değişkenine; site imkanlarını kullanım kolaylığı, merkeze yakınlık ve girişe yakınlık kriterleri her biri 3 puan uzerinden değerlendirilerek elde edilen toplam puanlara göre oluşan 3-9 arası kademelendirmeye sahip 7’li likert tipi ölçek haline getirilip değer ataması yapılmıştır.

Manzara değişkenine; önunun açıklığı, caddeye bakma ve site merkezine bakma kriterleri her biri 3 puan uzerinden değerlendirilerek elde edilen toplam puanlara göre oluşan 3-9 arası kademelendirmeye sahip 7’li likert tipi ölçek haline getirilip değer ataması yapılmıştır.

Bağımlı değişken olarak değerleme raporu sonucu bulunan evlerin piyasa değerleri kullanılmıştır. Yapılan analizin tanımlayıcı istatistikleri Tablo 3’de verilmiştir.

Tablo 3. Regresyon Tanımlayıcı İstatistikleri.

Mean Std. Deviation NPiyasa Değeri TL 131948.68 37386.907 643Kat 3.760 1.6192 643Cephe 4.054 2.3077 643Bina girişine göre yön 4.669 1.9798 643Manzara 5.858 2.0125 643Site içindeki konumu 5.986 1.9176 643Arsa Alanı m2 35.076 12.5179 643Daire brutu m2 67.880 17.9169 643

Regresyon analizin model özeti Tablo 4’de verilmiştir. Tablo 4 incelendiğinde; 4 bağımsız değişkene kadar olan modellerin %5 anlam (%95 guven) guven seviyesinde anlamlı oldukları, 0.978 ile en buyuk R2 (determinasyon katsayısı) katsayısına sahip 4 bağımsız değişkenli (Daire brutu m2, Kat, Cephe, Arsa Alanı m2) modelin kullanılabileceği görulmektedir.

Uluslararası Katılımlı 7. İnşaat Yönetimi Kongresi112

Tablo 4: Regresyon Analizi Model Özeti.

Model R R Square Adjusted R Square Std. Error of the Estimate1 .946a .895 .895 12108.1442 .973b .947 .946 8650.6463 .973c .947 .947 8590.3384 .974d .948 .948 8549.607a. Predictors: (Constant), Dairebrutum2b. Predictors: (Constant), Dairebrutum2, Katc. Predictors: (Constant), Dairebrutum2, Kat, Cephed. Predictors: (Constant), Dairebrutum2, Kat, Cephe, ArsaAlanım2

Dört bağımsız değişkenli (Daire brutu m2, Kat, Cephe, Arsa Alanı m2) modelin katsayıları Tablo 5’de verilmiştir. Bu katsayılara göre, aşağıdaki formul elde edilmiştir.

Piyasa değeri = -19831.827 + 1852.133 x Daire brut m2 + 5280.976 x Kat + 531.722 x Cephe + 115.245 x Arsa alanı m2

Beta katsayılarına göre bağımlı değişkeni en fazla etkilyen bağımsız değişkenin Daire brut m2 değişkeni olduğu görulmektedir.

Tablo 5. Katsayılar Tablosu.

Model BUnstandardized

CoefficientsStandardized Coefficients

tSig.

ZeroorderCorrelations

Std. Error Beta Partial Part

4

(Constant) -19831.827 1525.104 -13.004 .000Dairebrutu m2 1852.133 31.343 .888 59.092 .000 .946 .920 .533Kat 5280.976 217.814 .229 24.245 .000 .287 .692 .219Cephe 531.722 165.858 .033 3.206 .001 .388 .126 .029ArsaAlanı m2 115.245 43.242 .039 2.665 .008 .773 .105 .024

a. Dependent Variable: Piyasa Değeri TL

Puanlama Yöntemi Sonucu Bulunan Veriler Kullanılarak Yapılan Regresyon AnaliziPuanlama yöntemiyle evlerin fiyatlarına getirilecek şerefiye duzeltme hesabı için aşağıda sıralanan parametreler ve ağırlıklar kullanılmıştır (Tablo 6).

Tablo 6. Parametreler ve Ağırlıkları.

Sıra Parametreler Ağırlık1 Bulundukları kat 252 Coğrafi cephe 103 Bina girişine göre yön 24 Arsa payı 35 Daire brut buyukluğu 106 Site içindeki konumu 207 Manzara 30

06 - 07 Ekim 2017, Samsun 113

Her bir parametre açısından evlere verilen puanlar aşağıdaki şekilde takdir edilmiştir.

Bulundukları kat değişkeni; bodrum 6, zemin 11, 1nci kat 15, 2nci kat 30, 3ncu kat 25 ve 4ncu kat 13 puan olacak şekilde 100 uzerinden puanlanmıştır.

Coğrafi cephe değişkeni; kuzeybatı 8, kuzeydoğu 9, guneybatı 12, guneydoğu 13, kuzey 5, batı 15, doğu 17 ve guney 21 puan olacak şekilde 100 uzerinden puanlanmıştır.

Bina girişine göre yön değişkenine; arka 2, sol arka 4, sağ arka 5, sol 8, sağ 10, sol ön 14, sağ ön 15, orta ön 20 ve ön 22 puan olacak şekilde olacak şekilde 100 uzerinden puanlanmıştır.

Arsa payı değişkeni; 60 m2 den buyuk 40, 40 m2-60 m2 arası 30, 20 m2-60 m2 arası 20, 20 m2 den kuçuk 10 puan olacak şekilde 100 uzerinden puanlanmıştır.

Daire brut buyukluğu değişkeni; 100 m2 den buyuk 40, 75 m2-100 m2 arası 30, 50 m2-75 m2 arası 20, 50 m2 den kuçuk 10 puan olacak şekilde 100 uzerinden puanlanmıştır.

Site içindeki konumu değişkenine; site imkanlarını kullanım kolaylığı, merkeze yakınlık ve girişe yakınlık kriterleri her biri 3 puan uzerinden değerlendirilerek elde edilen toplam puanlara göre oluşan 3-9 arası kademelendirmeye sahip 7’li likert tipi ölçek 100 uzerinden puanlanmıştır.

Manzara değişkenine; önunun açıklığı, caddeye bakma ve site merkezine bakma kriterleri her biri 3 puan uzerinden değerlendirilerek elde edilen toplam puanlara göre oluşan 3-9 arası kademelendirmeye sahip 7’li likert tipi ölçek 100 uzerinden puanlanmıştır.

Bu şekilde şerefiye duzeltmesi yapılmış ev fiyatları bağımlı değişken; bulundukları kat, coğrafi cephe, bina girişine göre yön, arsa payı, daire brut buyukluğu, site içindeki konumu, manzara değişkenleri ise bağımsız değişken alınarak yapılan regresyon analizi sonuçları tanımlayıcı istatistikleri Tablo 7’de, regresyon analizi model özeti Tablo 8’de verilmiştir.

Tablo 7. Regresyon Tanımlayıcı İstatistikleri.

Mean Std. Deviation NŞerefiyeli Değer TL 131948.68 51271.293 643Kat 3.76 1.619 643Cephe 4.05 2.308 643Bina girişine göre yön 4.67 1.980 643Manzara 5.86 2.012 643Site içindeki konumu 5.99 1.918 643Arsa Alanı m2 35.08 12.518 643Daire brutu m2 67.88 17.917 643

Uluslararası Katılımlı 7. İnşaat Yönetimi Kongresi114

Tablo 8. Regresyon Analizi Model Özeti.

Model R R Square Adjusted R Square Std. Error of the Estimate1 .818a .670 .669 29491.6032 .928b .860 .860 19183.2813 .981c .962 .961 10083.3044 .985d .970 .969 8970.0935 .987e .973 .973 8424.3626 .987f .973 .973 8387.360a. Predictors: (Constant), Daire brutum 2b. Predictors: (Constant), Daire brutum 2, Katc. Predictors: (Constant), Daire brutum 2, Kat, Manzarad. Predictors: (Constant), Daire brutum 2, Kat, Manzara, Cephee. Predictors: (Constant), Daire brutum 2, Kat, Manzara, Cephe, site içindeki konumuf. Predictors: (Constant), Daire brutum 2, Kat, Manzara, Cephe, site içindeki konumu, Arsa Alanım 2

Altı bağımsız değişkenli (Daire brutu m2, Kat, Manzara, Cephe, Site içindeki konumu, Arsa Alanı m2) modelin katsayıları Tablo 9’da verilmiştir. Bu katsayılara göre, aşağıdaki formul elde edilmiştir.

Piyasa değeri = 128526.673 + 2099.412 x Daire brut m2 + 14415.632 x Kat + 5715.991 x Manzara + 2014.679 x Cephe + 3028.080 x Site içindeki konumu + 113.335 x Arsa alanı m2

Beta katsayılarına göre bağımlı değişkeni en fazla etkilyen bağımsız değişkenin 0.734 katsayı ile Daire brut m2 değişkeni olduğu görulmektedir.

Tablo 9. Katsayılar Tablosu.

Model BUnstandardized

CoefficientsStandardized Coefficients t

Sig.Zeroorder

Correlations

Std. Error Beta Partial Part

6

(Constant) -128526.673 1855.430 -69.271 .000Daire brutum 2 2099.412 31.042 .734 67.632 .000 .818 .937 .437Kat 14415.632 213.929 .455 67.385 .000 .489 .937 .435Manzara 5715.991 336.887 .224 16.967 .000 .269 .558 .110Cephe 2014.679 165.944 .091 12.141 .000 .326 .434 .078Site içindeki konumu 3028.080 359.388 .113 8.426 .000 .360 .317 .054

Arsa Alanım 2 113.335 44.006 .028 2.575 .010 .727 .102 .017a. Dependent Variable: Şerefiyeli Değer TL

Tartışmaİlk yöntemde 4 değişken anlamlı, determinasyon (anlamlılık) katsayısı 0.948 ve beta katsayıları arasındaki oranlar buyuk çıkarken, ikinci yöntemde ise 6 değişken kullanılabilir çıkmış, 4 değişkenle 0.970 anlamlılık katsayısına ulaşmış ve beta katsayıları arasındaki oranlar daha az çıkmıştır. Şerefiye duzeltmesi yapılan verilerle daha dengeli sonuçlara ulaşılmış ve şerefiye duzeltmesi yapılmasının anlamlı olduğu görulmuştur.

06 - 07 Ekim 2017, Samsun 115

SonuçToplu konut veya kentsel dönuşum projelerindeki katılım ve dağıtım değerlerinin bulunmasında şerefiye payları gözetilerek yapılan hesaplamalar daha anlamlı sonuçlar vermektedir. Şerefiye duzeltmeli değerlerle yapılan regresyon analizi sonucunda, konutların fiyatlarının bulunmasında adil fiyatlandırmayı sağlayacak anlamlı olan daha fazla değişkenin sonuç değerlerin hesaplanmasında kullanılabileceği ortaya çıkmıştır. Şerefiye duzeltmesinin gerekli olduğu ve bağımlı değişken “Değer”i öncelik sırasıyla “Daire brutu m2, Kat, Manzara, Cephe, Site içindeki konumu, Arsa Alanı m2 “ değişkenlerinin etkilediği görulmuştur.

Kaynaklar

Açlar, A., Çağdaş, V., (2008). Taşınmaz (Gayrimenkul) Değerlemesi. TMMOB Harita ve Kadastro Muhendisleri Odası, Ankara. ISBN:978-9944- 89-558-3.

Akdağ, B., Sumbuloğlu, K., (2010). Önemlilik Testleri. Hatiboğlu, Ankara. ISBN:978-975- 8322-36-7.

Google Earth V 7.1.5.1557 (04.04.2017), Üskudar, İstanbul, Turkiye. 35 T 670439.60 d D 4543202.06 m K

Kızılot, Ş., Sarısu, E., Özcan, S., Kızılot, Z., (2005). Gayrimenkul rehberi. Ankara. ISBN: 975- 6135-05-0.

Kökturk, E., Kökturk, E., (2015). Taşınmaz Değerlemesi. Seçkin, Ankara. ISBN:978-975-02-3124-7.

Lorcu, F., (2015). Örneklerle Veri Analizi SPSS Uygulamalı. Detay Yayıncılık, Ankara. ISBN:978-605-4940-89-9.

Sumbuloğlu, V., Sumbuloğlu, K., (2005). Örnekleme. Ankara. ISBN: 975- 93883-1-6.

T.C. Resmi Gazete (1969) 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu. RG No:13195, 10 Mayıs.

T.C. Resmi Gazete (1965) 634 sayılı Kat Mulkiyeti Kanunu. RG No:12038, 02 Temmuz.

Ülger, N.E., Ülger, B.C., (2013). Kentsel dönuşum arazi kullanımı değer ilişkisi. 1.Uluslararası Kentsel Dönuşum Sempozyumu, Ankara.