9. oktoober 2013

teeMALeHt

«Investeeringute suhtes on Põhjamaade turg olnud viimastel aastatel stabiilne.»

ÜÜRITURU TOOTLUS. LK 2Tallinna kesklinna üürikorteritest pea pooledon sisustatud – koli sisse, hakka elama. Lk 5Nõuanne: lepingut sõlmides tuleb lähtuda kokkuleppe sisust ja eesmärgist. Lk 6

LUGEJAD KÜSIVAD, EKSPERDID VASTAVAD

Intervjuu 2. osa. Lk 4

2 || kinnisvara ja ehitus postimees, 9. oktoober 2013

teemalehe toimetaja: Rain Uusen rain.uusen@postimees.ee, tel 666 2194

kinnisvarareklaam ja kuulutused: tallinn: Marianne Peep, marianne.peep@postimees.ee, tel 666 2188tartu: Mari-Liis Aasmäe, mariliis.aasmae@postimees.ee, tel 739 0395

ehitusreklaam ja kuulutused:tallinn: Jaanus Sarapuu, jaanus.sarapuu@postimees.ee, tel 666 2330tartu: Klaarika Karu, klaarika.karu@postimees.ee, tel 739 0391

kujundaja/küljendaja: Andres Didrik

Kinnisvaratehingud

Ost-müük (september 2013)

Harju maakond 1411 (+82)* tehingutsh Tallinna linn 969 (+43)* tehingutHiiu maakond 56 (+41)* tehingutIda-Viru maakond 343 (+44)* tehingutJõgeva maakond 109 (+29)* tehingutJärva maakond 131 (+75)* tehingutLääne maakond 125 (+27)* tehingutLääne-Viru maakond 184 (+53)* tehingutPõlva maakond 118 (+39)* tehingutPärnu maakond 282 (+44)* tehingutRapla maakond 134 (+51)* tehingutSaare maakond 242 (+119)* tehingutTartu maakond 384 (+71)* tehingutValga maakond 114 (+46)* tehingutViljandi maakond 159 (+24)* tehingutVõru maakond 119 (+28)* tehingut

KOKKU 3911 (+773)* tehingut

*) Muutus tehingute arvus võrreldes 2012. aasta sama perioodiga

ALLIKAS: MAA-AMEtI tEHINGUtE ANDMEBAAS

58 uut korteriton aasta keskmisena kuus leidnud tänavu uue omaniku, mullu oli see samal perioodil 97 korterit kuus.

TURUKOMMENTAAR. Kui seni üüriti välja peamiselt pärandina saadud, kuid vabaks jäänud kortereid, siis nüüdseks on tegu massiliseks kippuva investeerimisviisiga.

Üürikorterite soetamine kogub populaarsust

ÜÜRITURG

Samas võib oletada, et suur osa väikeinvestoreid ei arvesta üürikorteri tootluse kavandamisel neile tekkiva maksukohustusega.

Müügipakkumiste arv / korterid

Portaal Harjumaa* tallinn eesti kokkuCity24 1323 4507 11 151Soov.ee 646 1747 6176Kv.ee 1346 4194 11 710

Müügipakkumiste arv / majad

Portaal Harjumaa* tallinn eesti kokkuCity24 1443 643 5539Soov.ee 703 370 3683Kv.ee 1964 624 7376

*) Kogu Harjumaa = Harjumaa + TallinnAndmed seisuga 7. oktoober 2013 kell 13.00

Üüriturul osalemise põhjusi pole küsitavale tootlusele vaa-tamata vaja kaugelt otsida – üürikorterite nappus ja kasva-vad üürihinnad, inflatsioon, majanduse ebakindlus, inimes-te usaldamatus pensionisam-maste, pangahoiuste, aktsiate, võlakirjade ning fondide vastu.

Majandusbuumi-järgselt si-luti uuselamutes üürnike võt-misega kommunaalkulude te-kitatud auku, õige müügiaja ootuses üürisid eluasemelaenu-ga ostetud kodusid välja ka lah-ku läinud pered.

Viimase aasta jooksul on turg muutunud aktiivsemaks, kortereid on hakatud jälle müü-ma ning on tekkinud olukord, kus üürikortereid jääb arvuli-selt üha vähemaks. Üürihin-nad sihivad selles tuules uusi kõrgusi.

Viimase kolme aastaga on Tallinna korterite ruutmeetri üürihind kasvanud kolme euro võrra ehk umbes 60 protsenti. 2010. aasta septembris küsisid Tallinna korteriomanikud kin-nisvaraportaali kv.ee andmetel ruutmeetri eest 5,1 eurot kuus. 2013. aasta augustis tuli üürni-kul sama pinna eest välja käia juba 8,2 eurot.

Eesti tavade kohaselt ei ka-jastu selles numbris elamisega seonduvad kõrvalkulud, mis tu-leb maksta tegeliku tarbimise kohaselt.

Arvestades viimase aasta rohkem kui 3-protsendilist inf-latsiooni, on üürihindade enam kui 14-protsendiline kasv lausa muljet avaldav.

Kinnisvara hinnatõusu jät-kumise lootuses usuvad väike-investorid, et üürikorteri hin-natõus katab sisustuse kulu-misega kaasnevad väljamine-kud ning üürnike väljakolimi-se järgsest vakantsusest tekki-vad augud. Samas võib oletada, et suur osa väikeinvestoreid ei arvesta üürikorteri tootluse ka-vandamisel neile tekkiva mak-sukohustusega.

Erinevalt Soomest pole Ees-ti üüriturg veel välja kujune-nud. Kuigi soomlased teenivad kodumaal üürikorterilt vaid 3,5 protsenti tootlust, ei söan-

da nad Eestisse ka 5,5-protsen-dilise tootlusega üürikortereid soetada.

Välisinvestor oleks valmis ostma Eestisse sada ja rohkem üürikorterit, kuid ootab siin-selt investeeringult vähemalt 7-protsendilist tootlust. Mõ-ned ühiselamu tüüpi ja ka pa-remat pinda pakkuvad üürima-jad Eestis siiski on. Nende ma-jade omanikud – näiteks G4S – on üürimaja täitumuse ja toot-lusega rahul.

ANNE OJAArco Real Estate kinnisvara analüütik

kOMMentaariD

AGUR TAMMISTUArco Real Estate Tallinna elamispindade osakonna juht

Üürikorterite soetami-seks sobivad kõige pa-remini Lasnamäe, Mustamäe ja Õismäe. Nende piirkondadega

käib kaasas ajutise elamise maine. Kõige parem on 45-ruut-meetrine eraldi tuba-dega korter Musta-mäel, kuhu mahuks elama kaks inimest.

Sellise korteri eest makstakse Mustamäel umbes 50 000 eurot ja üüritakse kahele üli-õpilasele välja 250–300 euroga. Ülikooli juures asuv Mustamäe korter annab tootlu-

seks 5 protsenti.Üliõpilastele oste-

takse ka tibatillukesi kortereid korda tehtud endistes ühiselamutes. 16-ruutmeetrine kor-ter endises ühiselamus maksab keskeltläbi 22 000 eurot, üüri saab selle eest küsida 150 eurot kuus. Samas on neis majades kesk-kond suhteliselt kehv ning kommunaalkulud üsna kõrged.

Soovitan üürikorte-rit osta ka Tallinna kesklinna, sest kesk-linna korterit saab alati müüa, kuid samas on need kallimad. 50 m2 korter sadama lähedal maksab umbes 80 000 eurot ja võimal-dab küsida 400 eurot kuus – see tähendab 8-protsendilist toot-lust.

Kalamaja on täna-päeval pigem piirkond

peredele kui üürikorte-ritele – kunagised väi-kesed üürikorterid on praeguseks enamasti naaberkorteriga kokku ehitatud. Kui Kalamajja korter osta, pead seda väikeses majas kehti-vate reeglitega koos-kõlas kasutama. Suur-tes majades on roh-kem privaatsust.

Arvan, et kui ehitada väga heasse piirkonda üürimaja, oleks seal

kahetoalise 45-ruut-meetrise korteri toot-lus 3,5 protsenti. Seda on väikeinvestori jaoks liiga vähe. Eest-lane tahab saada üüri-korteri tootluseks vä-hemalt 10 protsenti.

Lasnamäele praegu üürikortereid väga pal-ju siiski ei osteta. Sa-muti ei osteta kolme-toalisi või suuremaid kortereid peredele üürimiseks.

KAIDO LEMENDIKMaksu- ja tolliameti kontrolliosakonna juhataja

Tühjaks jäänud või in-vesteeringuks soeta-tud korteri või maja väljaüürimine on igati mõistlik, aga nagu iga tulu puhul, on ka üüri-

tulu saamisel kohustus see deklareerida ja ta-suda tulumaks. Eestis kehtib ühetaoline tulu-maks – 21 protsenti. Siinjuures pole vahet, mis seisukorras või kui suur on korter või kas seda üüritakse välja paariks kuuks või mit-meks aastaks.

Tähele tasub panna, et igal inimesel on õi-gus üldisele maksuva-bale tulule suuruses 1728 eurot aastas ehk

144 eurot kuus. Pen-sionäridel on õigus saada täiendavalt maksuvaba pensioni kokku 2304 eurot aas-tas ehk 192 eurot kuus. Maksuvaba tulu kohaldub kõigile tulu-dele, mille hulka kuulu-vad nii palga-, üüri-, et-tevõtluse kui ka muud tulud.

Maksu- ja tolliamet kontrollib maksumaks-jaid riskianalüüsi põh-jal. Maksuriskide hin-

damisel võtame arves-se nii tema enda kui ka temaga seotud isikute ja äriühingute dekla-reeritud andmeid ning ka muudest allikatest saadavat infot. Vaada-takse rahvastikure-gistrit, kinnistusregist-rit, isiku deklareeritud postiaadressi, kohaliku omavalitsuse andmeid, deklareeritud eluase-melaenu intresse, kin-nisvaraportaale jne.

Eelkõige anname ini-

mestele teavitusi edastades võimaluse ise oma maksudekla-ratsioone parandada, kuid teeme siiski ka maksukontrolle koos-töös kohalike omava-litsustega. Samuti in-formeerime inimesi üüritulu deklareerimise vajalikkusest, kui mak-suhalduril on tekkinud kahtlus, et tulu ei dek-lareerita.

Üüritulu kipubki tihti deklareerimata jääma

puht teadmatusest. Vajalik on inimeste ül-dise teadlikkuse suu-rendamine, aga ka meeldetuletused ja tä-helepanu juhtimine konkreetsetel juhtudel, kui maksu- ja tolliame-til on alust arvata, et üüritulu pole deklaree-ritud. Hea meel on tõ-deda, et maksekäitu-mine muutub igal aas-tal paremaks – tänavu deklareeris üüritulu ju-ba üle 23 000 inimese.

PRIIT-MARTTI OJARIArco Real Estate Tallinna äripindade osakonna juht

Eesti kinnisvaraaren-daja tahab kortermaja ehitamisest ikka veel 20–30-protsendilist tootlust, ja kui veab, korterid aasta jooksul pärast maja valmimist

maha müüa, uue kin-nistu osta ning kohe uut maja arendama hakata.

Hotell on kinnisvara rahavoo objektidest kõige keerukam – ta-valine kinnisvarainves-tor seda ei tahagi. Lää-neriikides on hotelli omanik tavaliselt ka hotelli äripoolega seo-tud. Üüritulu moodus-tub fikseeritud baasist ja hotelli käibelt arvu-tatavast summast. Keskmine tootlus

peaks hotellil olema 6–8 protsenti.

Üürimaja tootlus on ilmselt madalam, kui investorid seda soo-viksid, sellepärast neid Eestis ei ehitata. Äri-hoonete tootlus ulatub

6,5–7,5 protsendini. Lisaks on üürimaja pi-damisega büroohoone haldamisest rohkem tööd. Võimalik, et üüri-maju peljatakse ka konkurentsi pärast eraisikutega, kes kipu-vad kortereid välja üürides maksudelt kokku hoidma.

KALEV PÕLLUAASG4S ühiselamu juhataja

Päevad on olnud väga tihedad, kuna iga päev saabuvad uued välis-tudengid. Maja täitu-must peame heaks ning rõõm on tõdeda, et ühiselamu on popu-laarne ka välistudengi-

te seas – iga aasta on nende osakaal järk-jär-gult kasvanud, moo-dustades nüüdseks ligi 45 protsenti ühiselamu üürnikest.

Aasta ringi on 192st G4Si ühiselamu kohast täidetud umbes 95 protsenti. Ühiselamu peamine eesmärk on pakkuda enda töötaja-tele soodsa hinnaga turvalist majutust ning seda ülesannet täidab Marsi tänava ühisela-mu hästi.

Hinnatabel

ALLIKAS: StAtIStIKAAMEt, KV.EE

Tallinna ja Tartu üürikorterite hinnastatistika kv.ee põhjal septembrist 2010 kuni augustini 2013Aastane kasv (2012–2013 juuli)

• Inflatsioon 3,4%• Üürihind 1 m2 kohta

Tallinnas 13,9%• Üürihind 1 m2 kohta

Tartus 14,5%

Säravaima kinnisvaratähe tiitli sai Hardi RikandEesti Kinnisvarafirmade Liit (EKFL) andis 3. oktoobril toi-munud kinnisvarasemina-ril Hardi Rikandile (pildil) üle preemia «Säravaim kinnisvara-täht» parima kinnisvarateemalise magistritöö eest 2013. aastal. Rikan-di töö uuris üürisuhete reguleerimist ja sisaldas mitmeid praktilisi ettepanekuid. PM

Kinnisvarakonverents toimub Tallinnas Kumus 8. novembrilXII rahvusvaheline kinnisvarakonverents «Kin-nisvaraturu tulevik – millised on ootused, mis on reaalsus?» toimub reedel, 8. novembril Tallinnas Kumu auditooriumis ja sinna on oodatud kinnis-varainvestorid, -ettevõtjad, -arendajad, -haldajad, -hooldajad, -hindajad, maaklerid, ehitajad, arhi-tektid jpt. Konverentsil osalemise tasu – 240 eu-rot, millele lisandub käibemaks – sisaldab konve-rentsimaterjale, lõunasööki ja kohvipause. PM

Ilmus käsiraamat «Kinnisvaraõiguse ABC»Pikaajalise kogemusega jurist ja koolitaja Evi Hindpere on kok-ku pannud kinnisvaraõiguse käsiraamatu, mis annab põh-jaliku ülevaate kinnisvaravald-konda reguleerivatest õigusak-tidest. Raamat käsitleb kõiki olu-lisi valdkondi, mida maakler peab kinnisvaratehingute juures teadma. PM

Üürimaja tootlus on ilmselt madalam, kui investorid seda sooviksid, sellepärast neid Eestis ei ehitata.

Üürikorterite soetamine kogub populaarsust

postimees, 9. oktoober 2013 kinnisvara ja ehitus || 3

4 || kinnisvara ja ehitus postimees, 9. oktoober 2013

INTERVJUU

kust oleks võimalik näha avalikult müüdud majade hindu, müü-mise aega jms – iga maja eraldi tänaval , nagu zillow.com?Vastab kv.ee saidijuht Tarvo Teslon: «On olemas selline leht na-gu kodu.kv.ee, kust leiab müüdud korterite info maja-de kaupa. Eramute kohta sar-nast lahendust ei ole. Müüdud ja väljaüüritud korterite täpset tehinguhinda pole märgitud – on näha hind, millega portaa-lis kuulutati.»

Iga portaal püüab võimalikult palju kuulutusi näidata – kel rohkem, see on järelikult tegija, isegi kui kuulutused on vanad ja aegunud. elementaarne oleks hoida ka kin-nisvaraportaalid korras. Ajab ju närvi, kui helistad korduvalt vana kuulutuse peale.Va stab p or ta a l i city24.ee toimetaja Margus Sanglepp: «Loomulikult on iga-le kinnisvaraportaalile oluline kuulutuste arv, kuid vanade kuulutuste aktiivsena hoidmist tegija staa-tuse saavutamiseks portaalide-le süüks panna ei saa. Pigem on tegemist ikkagi olukorraga, kus aktiivseid kuulutusi, milles pa-kutav üüri- või müügiobjekt on kiiresti üürilevõtja või omaniku leidnud, pole jõutud andmebaa-sist kohe eemaldada.

Tehniliselt näeb asi välja nii, et kinnisvaramüüja või -vahen-daja paneb tasulise kuulutuse kindlaksmääratud perioodiks portaali üles. Kui kuulutuse näitamise aeg saab ümber, ar-

TOIMETANUD RAIN UUSENrain.uusen@postimees.ee

LUGEJA KÜSIB 2. Eksperdid vastavad taas viiele kinnisvara-teemalisele küsimusele, mis on tekitanud lugejais segadust või meelehärmi.

Tõhususest jõuab ka kokkuhoiunihiveeritakse see automaatselt ja portaali külastajaile enam ei näidata. Kuulutuse nähtavust saab müüja või üürileandja pea-tada ka varem, kui objekt on kliendi leidnud.

Paraku tuleb siin män-gu aja- ja inimfaktor. Kui

omanik paneb kinnis-varaportaali näiteks üürikuulutuse, mis on atraktiivne ja leiab kiiresti üürilevõtja, ei

eemalda ta oma kuulu-tust portaalist tavaliselt

enne, kui on lepingu sõlmi-nud ehk tehingus sada protsen-ti veendunud.

Ja sedagi mitte kohe, vaid siis, kui jõuab tööaja sees kon-torisse/arvuti taha, või hoopis-ki järgmisel päeval. Ühesõnaga – aegunud kinnisvarakuulutuse õigeaegne eemaldamine sõltub ennekõike kinnisvaramüüja või üürileandja korrektsusest, sest portaalide töötajatel pole infot selle kohta, milline konkreet-ne kinnisvaraobjekt kellele ja kui kiiresti on müüdud või väl-

ja üüritud.Loodame, et teatud

ebamugavuse, mil-le tekitab nii-öelda kaubaks läinud kuu-lutustele helistami-

ne, kompenseerib rik-kalik andmebaas ja või-

malus igas internetiühenduse-ga paigas omale sobivat kinnis-vara otsida.

Tegelikult on ju kinnisva-ra ost-müük ja üürimine tänu kinnisvaraportaalidele märga-tavalt hõlpsamaks läinud. Ae-ga, mil oodati pikisilmi ajale-hekioski luugi taga kuulutus-telehe müügilejõudmist või käi-di mööda linnaosade telefoni-poste ja trepikodasid üüripak-kumiste küljest telefoninumb-reid rebimas, ei soovi ilmselt keegi tagasi.»

Miks pole passiivmaja norm kohustuslik era-maja ehituses?Vastab majandus- ja kommunikatsioo-niministeeriumi ehi-tus- ja elamuosakonna ju-hataja Margus Sarmet: «Ta-vakeelekasutuses mõistetakse sõna «passiivmaja» all tegeli-kult Saksamaal asuva Passiiv-maja Instituudi poolt sertifit-seeritavaid maju. Seega pole te-gemist mingi kindla taseme või normiga, vaid ühe konkreetse kaubamärgiga, mida isegi kõige parema tahtmise korral ei saa kogu riigis kohustuslikuks te-ha. See on võrreldav näitega, et kipsplaat on materjali nimetus ja levinud nimi Gyproc on ühe kipsplaaditootja kaubamärk.

Passiivmaja Instituudi stan-dard on välja töötatud Kesk-Eu-roopa olude jaoks ning seda po-le mõistlik Eestis rakendada, kuna see ei võta alati adekvaat-selt ja dünaamiliselt arvesse hoone energiavajadusi.

Kõikidele hoonetüüpidele (nii uutele kui rekonstrueeri-tavatele), sh üksikelamutele on Eestis kehtestatud energiatõhu-suse miinimumnõuded Vabarii-gi Valitsuse määrusega nr 68 «Energiatõhususe miinimum-nõuded». Metoodika, kuidas arvutuskäiku teha, on kehtes-tatud MKMi määrusega nr 63 «Hoonete energiatõhususe ar-vutamise metoodika».

Arvutusmetoodika ja mii-nimumnõuete piirmäärad on

Tellijal on soovi korral alati võimalik (rahaliste vahendite olemasolul) projekteerida ja ehitada energiatõhusam hoone, kui seda eeldavad vastavad miinimumnõuded.

välja töötatud koos-töös Tallinna Tehni-kaülikooli ja Soome teadlastega, arvesta-

des Eesti kliimaolusid kuluefektiivset energiatõ-

hususe taset, ehk taset, kus see oleks veel majanduslikult tasuv. Kuluefektiivsuse põhi-mõte oli läbiv energiatõhususe miinimumnõuete piirmäärade kehtestamisel.

Tellijal on soovi korral ala-ti võimalik (rahaliste vahendi-te olemasolul) projekteerida ja ehitada energiatõhusam hoone, kui seda eeldavad vasta-vad miinimumnõuded.»

kommenteerige lühidalt ärikinnisvaraturu suundi baltikumis, Soomes, rootsis ning nende oma-vahelisi seoseid.Vastab Colliers Interna-tional Advisorsi ärikinnisva-ra osakonna juht Tarmo Kal-viste: «Kui Baltimaades toimub kinnisvaraturul aktiivne aren-dus ja turg on tõusuteel (Läti, Leedu) või kiire tõus stabilisee-rub (Eesti), siis Põhjamaades on olukord vastupidine – turg ja-heneb ja arendustegevus aeg-lustub.

Investeeringute suhtes on Põhjamaade turg olnud viimas-tel aastatel stabiilne. Märkimis-väärse osa investeeringutest on teinud välisinvestorid (Inglis-maa, Norra ja Ameerika). In-vesteeringute maht on olnud aastate jooksul kerges kasvus, Baltimaades mõõdukalt kiires kasvus.

Bürood: Põhjamaade turg on jahenemas. Kuigi nii Hel-singis kui Stockholmis jätkub arendustegevus, peavad aren-dajad üürnike meelitamiseks tegema pingutusi. Liikumine toimub vanemalt üüripinnalt uuemale, mis suurendab va-

kantsust just madalama kva-liteediga hoonetes. Põhjamaa-des on majandus aeglustunud ja kiiret suunamuutust ei en-nustata. Baltimaades on ma-janduskasvuga seoses nõud-lus kasvanud, seega vabu pin-du jääb vähemaks.

Kaubandus: Põhjamaades olulist muutust käibes pole tä-heldatud, aga seoses majandu-se jahenemisega ollakse ette-vaatlikud. Nii investorite kui kaupmeeste usk kasvavatesse mahtudesse on löönud kõiku-ma. Baltimaade kaubanduses

on käibed tõusnud, uute kaubanduspindade pro-

jektid on arendajate laual ja lähiaastatel planeeritakse regioo-ni uusi keskusi. Kau-

banduskeskuste va-kantsus Baltimaades on

minimaalne ja nõudlus uue pinna järele kasvab.

Ladu, logistika: Põhjamaade ettevõtted otsivad väljundeid kulude kokkuhoiuks, osa fir-masid on kolinud pealinnadest eemale, kus üüritase ja tööjõu-kulud on madalamad. Soome ettevõtted näevad Eestit arves-tatava alternatiivina.

Põhjamaadele vastuoksa on Baltikumis vakantsid vä-henemas. Meie põhiliste kau-banduspartnerite Põhjamaade turgude jahenemisega seoses on ettevaatlikumad ka kohali-kud tootjad.

Põhjanaabrid on efektiivsed lahenduste leidmisel büroopin-na säästlikumas kasutamises. Näiteks on Soomes asuv ema-ettevõte määranud selged piirid büroopinna suuruse osas – üks töökoht hõlmab 9 m2.

Kasutatakse uudseid sisela-hendusi, otsitakse hooneid, kus näiteks nõupidamisruumid on võimalik üürida hoone omani-kult, et mitte maksta ruumide

* Valisime üleskutse peale esitatud küsimustest vastamiseks välja kümme parimat – eelmised viis vastust avaldasime Kinnisvara ja Ehituse septembrinumbris.

Ühistöökontorid ja büroohoonete komp-leksid, kus on multi-funktsionaalsed, mit-me ettevõtte peale kasutatavad koos-olekuruumid, toeta-vad nii ideede vaba vahetamist kui ka kokkuhoidu kontori-kuludelt. Foto: SCANPIX/CoRBIS

TÄHT on SÜNDINUD

U - 0,11 w/m

2K

UUDIS: avatud uus LAMMI ehitusplokkide NÄIDISSAAL

postimees, 9. oktoober 2013 kinnisvara ja ehitus || 5

eest, mis pole pidevalt kasutu-ses jms. Selliselt saavutatakse märkimisväärne kokkuhoid bü-rookuludelt.

Märksõnadeks on ka ener-giasäästlik ehitus ning öko-noomsete kütte- ja kliimasüs-teemide juurutamine. Järjest rohkem juhitakse tähelepanu lisaks üüritasemele kõrvalku-lude suurusele.»

kui palju maksab ärikinnisvara tallinnas, kus on head üür-nikud ja puhas aastatulu 120 000 eurot?Vastab EfTEN Capi-tali kaubanduspin-dade äriüksuse juht Toomas Õun: «Eelda-me, et tegemist on üüri-

tuluga, millele lisaks tasub üür-nik kõik kommunaal- ja hal-duskulud. Oletame, et omani-kul endal ei ole äripinna pisi-remondi kohustust, vaid se-da teeb üürnik. Eeldame, et üürihind ühes kuus vastab praegusele turutasemele ja üü-rileping kestab veel vähemalt viis aastat.

Väga oluline eeldus on li-saks see, et äripind pole üür-nikuspetsiifiline – kui üürnik

lahkub, sobib pind ka-sutamiseks ka mõnele teisele sama valdkon-na ettevõttele. Kõigi nende eelduste juu-res on antud äripinna

väärtus vahemikus 1,3 kuni 1,5 miljonit eurot.»

1 kÜsiMus

Milline on seis Tallinna kesklinna üüriturul, mida prognoosite?

ANDRES TEDERERI Kinnisvara tegevjuht

Kesklinna üürikorterid moodustavad pea 45 protsenti ehk peaaegu poole Tallinna avalikus pakkumises olevatest üürikorteritest, millest lõviosa on täielikult si-sustatud.

Kesklinnas on kinnis-varaportaalides pakku-misel umbes 250–320 korterit, neist lühiajali-seks üürimiseks (alates ühest päevast) paku-takse umbes 40 korte-rit.

Asumite kaupa jagu-neb pakkumine kesklin-nas vastavalt asumite suurusele ja korterela-mute arvule. Suurim on pakkumiste arv (umbes 100 korterit) vanalin-nas, aga näiteks Kadrio-ru piirkonnas on pakku-misel vaid 30 korterit.

Kesklinna piirkond on enim investeerimisele suunatud piirkond, mida näitab ka üüripakkumis-te suhe võrreldes kin-nisvara müügipakku-mistega – nii moodus-tab kesklinna üüripak-kumiste arv ligi 20 prot-

senti kogupakkumisest. Võrdluseks: näiteks tüüpelamurajoonides on see 10 protsendi pii-res.

Kesklinna korterite üüripakkumiste hinna-vahemik on analoogselt müügituruga väga lai. See on tingitud nii piir-kondade suurest hinna-erinevusest (kõige kalli-mad südalinna ja vana-linna piirkond ning oda-vaim kesklinna ääreala), kui ka elamute erinevu-sest (alates kallimatest uuselamutest, kõrghoo-netest ja vanalinna keskaegsetest elamu-test ja lõpetades mada-laima hinnaklassi 20. sajandi alguses ehitatud mugavusteta puitmaja-dega).

Kesklinna piirkonna pakkumishind on püsi-nud suhteliselt stabiilse-na, kuid sel aastal saab siiski täheldada kuni 10-protsendilist hinna-tõusu. Keskmine pakku-mishind ühikuhinnana on praegu 9 eurot/m², millele lisanduvad kom-munaalmaksed.

Teostatud üüritehin-gute põhjal võib väita, et olulist hinnamuutust (v.a hooajalisus) kesk-linnas pole toimunud, kuigi survet hinnatõu-sule on olnud uusela-mute puhul. Samas on aastaga tõusnud tehin-

gute arv kinnisvarabü-roode vahendusel teos-tatud tehingutes ligi 20 protsenti.

Kalleimad üüritehin-gud sel aastal on teos-tatud Tornimäe 5/7 kõrghoones südalinnas.

Kuigi hindade ja pal-kade tõus avaldab sur-vet ka üürihinnale, siis

teiselt poolt on soodne ostukliima juurde too-nud investeeringuna mõeldud korterioste, mis seeläbi jõuavad üüriturule ja suurenda-vad pakkumist.

Seega ei saa aasta vältel suurt muutust üüriturul prognoosida ja toimuda võivad pigem

väiksed muutused hoo-aegade arvestuses (nt nõudluse tavapärane suurenemine hilissuvel enne kooli algust).

Hinnatõusu võib aga põhjustada jätkuv uute korterite lisandumine, tulenevalt uute korter-elamutega kaasnevast kvaliteedi tõusust.

Üürikorterite turu märksõnad ja trendid

ALLIKAS: ERI KINNISVARA

Keskmine kuuüür Tallinna kesklinnas (eurodes)Lisanduvad kommunaalmaksed

Tubade arv 1 tuba 2 tuba 3 tuba

Kesklinn 244 431 563

• Erinevus uuselamu ja koguturu keskmise korteri üürihinnas (15–20 prot-senti) on Tallinna kesklinnas väiksem kui näiteks tüüpelamurajoonides, kus erinevus ulatub kuni 30 protsendini.

• Lühiajalise üüri pakkumise trend on Tallinn kesklinnas suurenemas, see omakorda toob turule järjest enam täielikult sisustatud üürikortereid.

• Kinnisvaraportaalide pakkumistest kesklinnas moodustavad otse omani-kelt pakkumised 13 protsenti (võrdluseks – näiteks tüüpelamurajoonides on see vaid ligi 5 protsenti). See on tingitud kesklinna lühiajalise üüripak-kumise suuremast osakaalust, mida on omanikul lihtsam korraldada.

• Uuselamute korterite osakaal pakkumistest on pea veerandi jagu. Võrdlu-seks – näiteks tüüpelamurajoonides on see 10–15 protsenti.

• Suurenenud on võimaliku üürilesoovija taustauuring nii omanike kui maak-leri poolt.

• Üürikorteri viimase aasta keskmine realiseerimisperiood Tallinna kesklin-nas on olnud 31 päeva (pikim 87 päeva ja lühim 3 päeva).

6 || kinnisvara ja ehitus postimees, 9. oktoober 2013

Broneerimislepingu nime all sõlmitakse valdavalt lihtkirja-likke eellepinguid. Sellise prak-tika kujunemine võib olla seo-tud teadmatusega või ka soovi-ga kiiresti mingi paber ära vor-mistada lootuses, et kõik laa-bub.

Esineb ka käitumist, kus teadvalt sõlmitaksegi lihtkir-jalik eelleping, kuivõrd see na-gunii mingeid kohustusi kaasa ei too. Kuna valdavalt sõlmi-takse kinnisvaratehinguid kin-nisvarabüroode vahendusel, tu-leb broneerimislepingu ja eelle-pingu vahel erisuste mõistmi-ne kasuks ka kinnisvarabüroo-de kaudu tegutsevatele maak-leritele.

erinevad lepingudEt paremini mõista erinevust broneerimislepingu ja eellepin-gu vahel, on oluline ennekõi-ke teada, mida kujutab endast eelleping. Viimane on seaduse järgi kokkulepe, millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingus kokkulepi-tud tingimustel. Eelleping peab

BRONEERIMISLEPING. Elamuotstarbelise kinnisvara müügipraktikas on broneerimislepinguid sõlmitud juba üle 10 aasta. Sellele vaatamata eksitakse selle lepingu olemuses endiselt.

Lepingut sõlmides tuleb lähtuda kokkuleppe sisust ja eesmärgist

olema sõlmitud samas vormis nagu leping, mille sõlmimiseks pooled kohustusi võtavad.

Näiteks tavapärase korte-ri soetamise korral tähendab eellepingu sõlmimine seda, et müüja ja ostja võtavad kumb-ki endale kohustuse sõlmida korteriomandi müügilepingu ja korteriomandi üleandmise lepingu ehk asjaõiguslepingu. Nendele lepingutele kehtestab seadus kohustusliku notariaal-se tõestamise vorminõude.

Kui aga eelleping sõlmitak-se sellele vaatamata lihtkirjali-kult, saabub tagajärjena eelle-pingu õigustühisus. Lihtsusta-tult tähendab see, et eellepin-gut ei loeta sõlmituks, mistõt-tu selle alusel saadu tuleb teise-le poolele tagastada ning min-geid leppetrahve ei ole kumbki pool kohustatud maksma.

Määravaks saab sisuBroneerimislepingu definitsioo-ni seadusest ei tulene. Samu-ti ei näe seadus sellisele lepin-gule ette kohustuslikku vormi-nõuet. Broneerimislepingu ole-

must on riigikohus selgitanud selliselt, et broneerimislepingu sisu all tuleb mõista müüja ko-hustust jätta teatud ajavahemi-ku vältel broneerija kasuks kin-nisasi võõrandamata.

Lepingust peab aga selgelt tulenema, et tasu makstakse ainuüksi kinnisasja broneerimi-se eest. Broneerimislepingus ei tohi sisalduda mitte ühelgi vii-sil müüjale ega broneerijale ko-hustust müügilepingut sõlmida, sest siis ei ole enam tegemist broneerimislepinguga.

Seega seisneb broneerimis-lepingu mõte selles, et konk-reetne objekt broneeritakse või reserveeritakse võimaliku ost-ja kasuks teatud kokkulepitud ajaks, ent muid kohustusi pool-tele sellega ei kaasne.

Vaidluse korral lepingu ole-muse hindamisel on tähtis kri-teerium ka broneerimistasu suurus. Riigikohus on märki-nud, et kui broneerimistasu suurus ületab ainuüksi bronee-rimise eest mõistlikult maks-tava summa ja kokku on lepi-

PILLE PETTAIadvokaadibüroo Glikman Alvin & Partnerid advokaat

TÕNIS RÜÜTELEesti Kinnisvarafirmade Liidu tegevdirektor

KASULIK TEADA: JURIIDILINE NÕU

Broneerimislepingus ei tohi sisalduda mitte ühelgi viisil müüjale ega broneerijale kohustust müügilepingut sõlmida, sest siis pole enam tegemist broneerimislepinguga.

Juba lepingut koostades tuleb teada, kas tegu on broneerimise või müügiga. Foto: SCANPIX/CoRBIS

postimees, 9. oktoober 2013 kinnisvara ja ehitus || 7

BRONEERIMISLEPING. Elamuotstarbelise kinnisvara müügipraktikas on broneerimislepinguid sõlmitud juba üle 10 aasta. Sellele vaatamata eksitakse selle lepingu olemuses endiselt.

Lepingut sõlmides tuleb lähtuda kokkuleppe sisust ja eesmärgisttud näiteks selle jäämine teisele poolele müügilepingu sõlmima-ta jäämisel, viitab see, et tege-mist on kinnisasja müügi eelle-pingu või juba müügilepinguga, mis peab aga olema notariaal-selt tõestatud.

Isegi kui leping on pealkir-jastatud kui broneerimisleping, taandub lepingu olemuse hin-damine lepingu sisule, mitte pealkirjale.

kolmas osapoolTavapraktikas sõlmitakse veel selliseid broneerimislepinguid, mille kolmandaks osapooleks on kinnisvarabüroo, kes osa-leb tavaliselt lepingus vahenda-jana ning kelle arvelduskontole kantakse müügihinna ettemak-su osa. Sellistes lepingutes lepi-takse sageli kokku, et kui müü-gitehingut ei toimu, jääb vastav osa kinnisvarabüroole maakle-ritasuna.

Siinkohal tuleb tähele pan-na, et kui sellises lepingus kin-nisvara ostmist puudutavad kokkulepped on vaadeldavad tühise eellepinguna, võib see olenevalt konkreetsetest asja-oludest ja lepingu muudest tin-gimustest tähendada ka kin-nisvarabüroo kaasamist õigus-vaidlusse, tuvastamaks seda, mille eest, kelle poolt või kel-le palvel raha kinnisvarabüroo-le kanti.

Praktikas on kasutusel ka

lepingud, kus ühes dokumen-dis sisalduvad nii broneeri-mislepingule kui eellepingule omased kokkulepped. Riigiko-hus on küll võimalikuks pida-nud, et ühes lepingudokumen-dis võib põhimõtteliselt olla nii broneerimisleping kui eel-leping, ent rõhutanud seejuu-res, et kinnisasja omandami-sele suunatud kokkuleppe tü-hisus toob üldjuhul kaasa ka kõrvalkokkulepete (nt bronee-rimise, ehitamise või kinnisas-ja jagamise) tühisuse.

Vaid väga loetletud juhtu-del on võimalik väita, et tühise eellepinguga samas dokumen-dis sisalduva broneerimislepin-gu oleksid pooled sõlminud ka ilma eellepinguta.

Millal sõlmida?Kinnisasja ostmisel on mõtet broneerimislepingut sõlmida pigem siis, kui valitakse mit-me huvipakkuva objekti vahel

Isegi kui leping on pealkirjastatud kui broneerimisleping, taandub lepingu olemuse hindamine lepingu sisule, mitte pealkirjale.

ja otsustusaeg on lühiajaline ning siduvaid kohustusi tehin-guni jõudmiseks võtta ei soovi-ta. Kui aga poolte tahe on kind-lalt suunatud müügitehingu te-gemisele, pole mõtet broneeri-mislepingu pealkirja all eelle-pingule viitavat dokumenti al-la kirjutada.

Kui mõlemad osapooled on valmis konkreetse objekti osas end siduma ja ootavad ka tei-se poole kohustuste kehtimist ja täitmist, on mõistlik sõlmi-da kohe võlaõiguslik notariaal-ne müügileping, mille alusel on kõigi osapoolte huvid paremini kaitstud.

Broneerimislepingu sõlmi-mine ei pea kõne alla tulema vaid kinnisvara müügi korral, seda võib sõlmida ka üüripinna broneerimiseks. Kuivõrd kin-nisasja üürileping ei pea olema sõlmitud notariaalselt tõesta-tud vormis, ei teki korteri üüri-miseks sõlmitud broneerimisle-pingu puhul vorminõudega seo-tud õiguslikke probleeme isegi siis, kui broneerimisleping po-le korrektselt koostatud.

kÜsinÕu!

Kui sul on kinnisvara omamise, ostu ja müügi või kinkimise-ga seoses küsimusi, saada need e-posti aadressil: kinnisvara@ postimees.ee

Ahtri 6a-B2, Tallinn

Tel 600 3737

KAMIN SALVESTAMA!?

WWW.KOLTSIKAMINAD.EE

Süütate tule ja kamin annab kohe sooja, tule kustudes jahtub aga kiiresti. Selle põhjuseks on kaminal puuduv soojasalvestusvõime, mistõttu läheb suurem osa sooja korstnasse.

Sisse peaks vaatama ka õhurestiavadest, veendumaks, et kamina soojakapist ei paista ilma fooliumita villa. Juhul kui seda näha on, peate kindlasti mõtlema kamina ümberehitamisele, sest iga kütmisega lendleb tuppa villakiude, mida inimene endale sisse hingab. Ja see on ka põhjus, miks selline tehnoloogia Kesk-Euroopas juba keelatud on.

TANU UUTELE TEHNOLOOGIATELE ON

Selleks tuleb kamin lahti võtta, kuid üldjuhul piisab ainult soojakapi lammutamisest. Pärast seda saab kaminasüdamiku kohale paigaldada soojasalvestavad moodulid (CMA moodulid). Uue soojakapi ehitamisel kasutame soojasalvestavat plaati (CPA plaati). Sellega saavutame kaminal pea 90% kasuteguri ja 8–12tunnise salvestusaja ning seda kahe koldetäie (7+7 kg) kuivade puudega kütmise korral.

Lühikese põlemisaja (1–2 tunni) jooksul koldes toodetud väga suur hulk energiat juhitakse otse läbi soojasalvestavate moodulite, mis selle enne korstnasse suundumist salvestab. Suitsugaasid jahutatakse temperatuurini suurusjärgus 130–200 kraadi, soojasalvestavates moodulites olev soojus aga kiiratakse välja pika aja (8–12 tunni) jooksul. Tänu sellele suureneb kamina võimsus 30–40 kW-ni.