knowledge reportq42011vie

TỔNG QUAN NỀN KINH TẾ dựng tăng 5,53%; đóng góp 2,32 điểm phần trăm và khu vực dịch vụ tăng 6,99%; đóng góp 2,91 điểm phần trăm.

FDI Tổng vốn FDI đăng ký trong năm 2011 đạt 14,7 tỷ Đô la Mỹ, tương đương 74% so với cùng kỳ năm ngoái. Vốn đăng ký mới cho 1.091 dự án được cấp phép là 11,5 tỷ Đô la Mỹ; vốn đăng ký bổ sung của 374 dự án được cấp phép từ các năm trước là 3,2 tỷ Đô la Mỹ.

CPI Chỉ số giá tiêu dùng trong tháng 12 đã tăng 0,53% so với tháng 11 (thấp hơn nhiều so với mức tăng 1,38% và 1,98% của cùng kỳ năm 2009 và 2010), trong đó các nhóm mặt hàng và dịch vụ có chỉ số CPI cao hơn mức chung là dệt, mũ nón, giày dép tăng 0,86%; nhóm hàng ăn và dịch vụ ăn uống tăng 0,69% (Lương thực tăng 1,40%; thực phẩm tăng 0,49%); thiết bị và đồ dùng gia đình tăng 0,68%.

Các nhóm hàng hóa và dịch vụ có chỉ số giá tăng thấp hơn mức tăng chung gồm: Nhà ở và vật liệu xây dựng tăng 0,51%; đồ uống và thuốc lá tăng 0,49%; văn hóa, giải trí và du lịch tăng 0,35%; thuốc và dịch vụ y tế tăng 0,24%; giao thông tăng 0,16%; giáo dục tăng 0,05%. Riêng nhóm bưu chính viễn thông có chỉ số giá giảm 0,09%. CPI trong tháng 12/2011 tăng 18,13% so với tháng 12/2010. Chỉ số CPI trung bình năm 2011 tăng 18,58% so với năm 2010.

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BÁO CÁO THỊ TRƯỜNG –4Q2011

January 2012 |

Tổng quan 2011 là năm đầu tiên thực hiện Kế hoạch phát triển kinh tế -xã hội 5 năm 2011-2015; nước ta có những thuận lợi cơ bản: Tình hình chính trị ổn định, nền kinh tế-xã hội phục hồi sau hơn một năm bị ảnh hưởng bởi lạm phát tăng cao và suy thoái kinh tế toàn cầu. Tuy nhiên, với những khó khăn và thách thức tiềm ẩn trong nền kinh tế thế giới và các vấn đề nợ công, tăng trưởng kinh tế có xu hướng chậm lại. Giá hàng hóa, giá dầu mỏ và giá một số nguyên vật liệu vẫn ở mức cao. Trong nước, lạm phát và lãi suất cao gây áp lực cho sản xuất và đời sống dân cư. Trước tình hình này, Chính phủ đã tập trung lãnh đạo và chỉ đạo khắc phục khó khăn và thực hiện các mục tiêu đã đề ra.

GDP Tổng sản phẩm trong nước (GDP) năm 2011 ước tính tăng 5,89% so với 2010 và tăng đều trong cả 3 khu vực, trong đó tăng 5,57% trong Quý I; 5,68% trong Quý II; 6,07% trong Quý III; và 6,10% trong Quý IV. Mặc dù tốc độ tăng trưởng năm nay thấp hơn mức 6,78% của năm 2010 nhưng trong bối cảnh nhiều khó khăn trong sản xuất và cả nước tập trung ưu tiên kiềm chế lạm phát và ổn định nền kinh tế vĩ mô thì mức tăng trưởng trên là khá cao và hợp lý. Trong 5,89% tăng chung của nền kinh tế, khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản tăng 4%, đóng góp 0,66 điểm phần trăm; khu vực công nghiệp và xây

www.colliers.com/vietnam Pg 1

TỔNG QUAN NỀN KINH TẾ Bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng

Tổng mức hàng hóa bán lẻ và doanh thu dịch vụ tiêu dùng năm 2011 tăng 24,2% so với năm 2010, nếu loại trừ yếu tố tăng giá, thì mức tăng là 4,7%. Trong tổng mức hàng hóa bán lẻ và doanh thu dịch vụ tiêu dùng năm nay, kinh do-anh thương nghiệp tăng 24,1% so với năm trước; khách sạn nhà hàng tăng 27,4%; dịch vụ tăng 22,1% và du lịch tăng 12,2%.

Nhập khẩu hàng hóa

(Nguồn: Colliers International) Kim ngạch hàng hóa nhập khẩu năm 2011 đạt khoảng 105,8 tỷ Đô la Mỹ, tăng 24,7% so với năm trước, bao gồm: Khu vực kinh tế trong nước đạt 58 tỷ Đô la Mỹ, tăng 21,2%; khu vực có vốn đầu tư nước ngoài đạt 47,8 tỷ Đô la Mỹ, tăng 29,2%.

Kim ngạch nhập khẩu theo nhóm hàng trong năm 2011 tương ứng nhóm hàng máy móc thiết bị đạt 15,2 tỷ Đô la Mỹ, tăng 12%; xăng dầu đạt 9,9 tỷ Đô la Mỹ, tăng 66,2%; vải đạt 6,8 tỷ Đô la Mỹ, tăng 26,1%; chất dẻo đạt 4,7 tỷ Đô la Mỹ, tăng 25,7%; nguyên phụ liệu dệt may, giày dép 2,9 tỷ Đô la Mỹ, tăng 12%; hóa chất đạt 2,7 tỷ Đô la Mỹ, tăng 25,7%; sản phẩm hóa chất đạt 2,4 tỷ Đô la Mỹ, tăng 16,3%; thức ăn gia súc và nguyên phụ liệu đạt 2,3 tỷ USD, tăng 7,2%.

Đơn giá một vài mặt hàng nhập khẩu tăng như giá bông tăng 72%; giá xăng, dầu tăng 46%; giá cao su tăng 22% và giá khí đốt hóa lỏng tăng 18%. Nếu loại trừ yếu tố lạm phát, kim ngạch hàng hóa nhập khẩu năm 2011 chỉ tăng 3,8% so với năm 2010.


“Nobody wants to put the creditworthiness of the United States in jeopardy. Nobody wants to see the United States default. So we've got to seize this moment, and we have to seize it soon.” Barack Obama - President of the USA. “It would be a moral dis-aster if the United States were to default on its debts and become unable to pay its obligations.”

Jamie Dimon CEO - JPMorgan Chase & Co. "Interest hikes and the stock markets taking a huge hit and real nasty consequences, not just for the United States, but for the entire global econ-omy." Christine Lagarde MD - International Monetary

KNOWLEDGE REPORT | Q4 2011 | ECONOMICS | HCMC

Trung Quốc tiếp tục là thị trường nhập khẩu lớn nhất của nước ta với kim ngạch đạt 24,6 tỷ Đô la Mỹ, tăng 22,7% so với năm ngoái, tiếp đến là thị trường ASEAN đạt 20,9 tỷ Đô la Mỹ, tăng 27,7%; Hàn Quốc đạt 13 tỷ Đô la Mỹ, tăng 33,6%; Nhật Bản đạt 10,2 tỷ Đô la Mỹ, tăng 13%; EU đạt 7,5 tỷ Đô la Mỹ, tăng 18% và Hoa Kỳ đạt 4,3 tỷ Đô la Mỹ, tăng 14,5%.

Xuất khẩu hàng hóa

(Source: Colliers International) Tổng kim ngạch hàng hóa xuất khẩu trong năm 2011 đạt 96,3 tỷ Đô la Mỹ, tăng 33,3% so với năm 2010, trong đó Khu vực kinh tế trong nước đạt 41,8 tỷ Đô la Mỹ, tăng 26,1% và Khu vực có vốn đầu tư nước ngoài (gồm cả dầu thô) đạt 54,4 tỷ Đô la Mỹ, tăng 39,3%. Nếu không kể dầu thô thì kim ngạch xuất khẩu hàng hóa của khu vực có vốn đầu tư nước ngoài năm nay đạt 47,2 tỷ Đô la Mỹ, tăng 38,4% so với năm trước.

Kim ngạch xuất khẩu năm 2011 tăng mạnh chủ yếu do đơn giá của nhiều mặt hàng trên thị trường thế giới tăng, trong đó, giá hạt tiêu tăng 65%; giá hạt điều tăng 42%; giá cà phê tăng 44%; giá cao su tăng 29%; giá gạo tăng 9%; giá sắn và sản phẩm từ sắn tăng 9%; giá than đá tăng 15,6%; giá dầu thô tăng 40,8%; giá xăng dầu tăng 36%. Nếu loại trừ yếu tố tăng giá thì kim ngạch xuất khẩu năm 2011 tăng 11,4% so với năm trước.

Hoa Kỳ vẫn là thị trường hàng hóa xuất khẩu lớn nhất của Việt Nam với 16,7 tỷ Đô la Mỹ, tăng 17,5% so với năm trước, tiếp theo là thị trường EU với 16,5 tỷ Đô la Mỹ, tăng 45,4%; ASEAN đạt 13,6 tỷ Đô la Mỹ, tăng 31,5%; Nhật Bản đạt 10,6 tỷ Đô la Mỹ, tăng 37,8% và Trung Quốc đạt 10,8 tỷ Đô la Mỹ, tăng 47,6%.

TỔNG QUAN NỀN KINH TẾ Chỉ số tiêu thụ ngành công nghiệp chế biến, chế tạo trong năm 2011 tăng 15% so với cùng kỳ năm trước. Các ngành có chỉ số tiêu thụ cao là: Sản xuất xe có động cơ tăng 138,7%; sản xuất gạch ngói và gốm, sứ không chịu lửa (trừ gốm sứ dung trong xây dựng) tăng 33,1%; sản xuất xe mô tô, xe máy tăng 17,3%. Các ngành có chỉ số tiêu thụ tăng chậm hoặc giảm là: sản xuất trang phục (trừ quần áo da, lông thú) tăng 15,9%; sản xuất sản phẩm bơ, sữa tăng 15,7%; sản xuất các sản phẩm từ kim loại đúc sẵn tăng 12,6%; xay xát, sản xuất bột thô tăng 12,5%; sản xuất thức ăn gia súc tăng 9,8%; chế biến bảo quản thủy sản và sản phẩm từ thủy sản tăng 8,6%; sản xuất giày, dép tăng 6%; sản xuất xi măng tăng 3,9%; chế biến và bảo quản rau quả giảm 6,3%; sản xuất cáp điện và dây điện có bọc cách điện giảm 7,5%.

Chỉ số tồn kho của toàn ngành công nghiệp chế biến, chế tạo tính đến thời điểm 01/12/2011 tăng 23% so với cùng kỳ năm trước. Các ngành có chỉ số tồn kho cao là: Sản xuất đồ gốm sứ không chịu lửa (trừ gốm sứ dùng trong xây dựng) tăng 96,8%; sản xuất xi măng, vôi vữa tăng 64,1%; sản xuất phân bón và hợp chất ni tơ tăng 57%; sản xuất các sản phẩm khác từ plastic tăng 55,6%; sản xuất mô tô, xe máy tăng 41,7%; sản xuất bia và mạch nha tăng 21,7%.

Một số ngành có chỉ số tồn kho thấp hoặc giảm mạnh là: sản xuất đường giảm 12,1%; sản xuất xe có động cơ giảm 14,6%; sản xuất sản phẩm bơ sữa giảm 19,5%; sản xuất đồ uống không cồn giảm 31%.

(Nguồn: Colliers International)

Cán cân thương mại (Nguồn: Colliers International)

Thâm hụt thương mại năm 2011 ước tính khoảng 9,5 tỷ Đô la Mỹ, tương đương 9,9% tổng kim ngạch xuất khẩu. Đây là tỷ lệ thấp nhất trong 5 năm qua và năm 2011 là năm có tỷ lệ thâm hụt thương mại thấp nhất so với kim ngạch xuất khẩu kể từ năm 2002.

Chỉ số sản xuất công nghiệp (IPI) Chỉ số sản xuất công nghiệp tháng 12/2011 tăng 4,8% so với tháng 11/2011 và 7,5% so với cùng kỳ năm trước. Chỉ số sản xuất công nghiệp năm 2011 tăng 6,8% so với năm 2010, bao gồm: Công nghiệp khai thác mỏ giảm 0,1%; công nghiệp chế biến tăng 9,5% và sản xuất, phân phối điện, ga và nước tăng 10%.

Một số ngành công nghiệp có chỉ số IPI cao hơn so với cùng kỳ năm 2010 là: Sản xuất đồ gốm, sứ không chịu lửa (trừ gốm sứ dung trong xây dựng) tăng 139,3%; sản xuất đường tăng 33,7%; đóng và sửa chữa tàu tăng 28,4%; sản xuất mô tô, xe máy tăng 19,6%; sản xuất bia tăng 16,4%; sản xuất bơ sữa tăng 15,8%; sản xuất trang phục (trừ quần áo da lông thú) tăng 13,3%; sản xuất sợi và dệt vải tăng 11,6%; chế biến, bảo quản thủy sản và sản phẩm từ thủy sản tăng 11,3%; sản xuất thức ăn gia súc tăng 10,9%; sản xuất và phân phối điện tăng 10,3%; sản xuất phân bón và hợp chất ni tơ tăng 9,5%; sản xuất thuốc lá tăng 9,3%; sản xuất giày, dép tăng 8,3%.

Một số ngành có chỉ số IPI tăng thấp hoặc giảm là: khai thác, lọc và cung cấp nước tăng 6,8%; xi măng tăng 6,8%; sắt, thép tăng 1,8%; thuốc, hóa dược và dược liệu tăng 1,3%; khai thác dầu thô và khí tự nhiên giảm 0,8%; cáp điện và dây điện có bọc cách điện giảm 19,6%.


"We are on the verge of an economic collapse which starts, let's say, in Greece. The financial system re-mains extremely vulner-able."

George Soros - Financier, businessman and philan-thropist.

"This vicious cycle is gain-ing momentum, and frankly, it has been exacer-bated by policy indecision and political dysfunction."

Christine Lagarde MD - International Monetary Fund.

"If the euro fails, then Europe fails."

Angela Merkel - German Chancellor.

KNOWLEDGE REPORT | Q4 2011 | ECONOMICS | HCMC

P2 | COLLIERS INTERNATIONAL

KNOWLEDGE REPORT | Q4 2011 | INFRASTRUCTURE | HCMC

PHÁT TRIỂN HẠ TẦNG

Thành phố triển khai xây dựng các dự án đường sá, cầu trong năm 2012 Theo kế hoạch công bố của Sở Giao thông Vận tải TP.HCM, cầu Sài Gòn 2, Cầu Bình Tiên và đường song hành Hà Huy Giáo sẽ được ưu tiên xây dựng.

Dự án Cầu Sài Gòn 2 nhằm mục đích giảm bớt tình trạng quá tải lưu lượng giao thông từ Xa lộ Hà Nội vào trung tâm thành phố thông qua Cầu Sài Gòn 1. Trong khi đó, sự xuất hiện của cầu Bình Tiên với tổng chiều dài 3,2km sẽ giảm ùn tắc giao thông từ đường Nguyễn Tri Phương và Quốc lộ 50 đế Long An.

Dự án đường song hành Hà Huy Giáp sẽ kiểm soát tắc nghẽn do giao thông từ Bình Dương xuống TP.HCM thông qua Quốc lộ 13 đến cầu Bình Triệu.

Với chính sách cắt giảm chi phí, chính quyền thành phố sẽ chỉ tập trung vào những dự án giao thông trọng điểm. Bên cạnh đó, sở giao thông vận tải sẽ nỗ lực hoàn thành các công trinh giao thông dân dụng khác như đường nối Cầu Phú Mỹ và Cầu Rạch Chiếc, Tỉnh lộ 10 và 10B, Cầu Suối Cái và Cầu Rạch Trà.

Một số thay đổi dự án bãi đậu xe ngầm tại TP.HCM Hầu hết các dự án bãi đậu xe ngầm tại TP.HCM được xây dựng đi kèm với các trung tâm thương mại dịch vụ. Từ năm 2004, TP.HCM có kế hoạch xây dựng 8 bãi đậu xe ngầm tại trung tâm thành phố. Cho đến nay, chỉ có 4 dự án bãi đậu xe được triển khai; tuy nhiên, chưa có dự án nào được chính thức xây dựng. Cụ thể, bãi đậu xe ngầm công viên Lê Văn Tám sau 7 năm chuẩn bị, gần đây đã khởi công vào tháng 8/2010. Một dự án bãi xe ngầm khác bị hoãn là Sân khấu ngoài trời Trống Đồng trên đường Cách Mạng Tháng Tám, dự án này được cấp phép từ tháng 2/2010. Một trong những lý do phổ biến nhất cho việc trì hoãn là do thiếu rõ ràng và nhất quán trong định hướng phát triển của dự án. Bãi đậu xe ngầm công viên Lê Văn Tám được Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển Không gian ngầm (IUS) đầu tư gồm 5 tầng ngầm phục vụ đậu xe với tổng diện tích 103.225 mét vuông và có sức chứa khoảng 2.014 xe máy, 1.250 xe con, 28 xe buýt và xe tải. Tuy nhiên, dự án có 3 tầng nổi dành cho trung tâm thương mại, dịch vụ công cộng, chiếm khoảng 30% tổng diện tích. Diện tích khu thương mại của Dự án bãi đậu xe ngầm Trống Đồng cũng chiếm 40% tổng diện tích. Tương tự, Công viên Tao Đàn và sân vận động Hoa Lư sẽ dành ra ít nhất 30-40% cho khu vực thương mại. Nguyên nhân là các khu thương mại sẽ bù đắp các khoản chi phí xây dựng cho bãi đậu xe ngầm nhằm bảo đảm lợi nhuận cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, việc cho phép các nhà đầu tư cung cấp các dịch vụ bổ sung thông qua diện tích trung tâm thương mại sẽ làm cho một diện tích lớn bãi đậu xe trở thành trung tâm mua sắm phục vụ cho nhu cầu mua sắm hơn là phục vụ cho nhu cầu đậu xe công cộng. Việc này sẽ dẫn đến mục đích của các dự án này bị biến dạng. Ngoài ra, trong trường hợp khu vực thương mại được đầu tư, việc ùn tắc giao thông trong trung tâm thành phố sẽ không giảm xuống mà tiếp tục tăng lên do số lượng lớn phương tiện giao thông sẽ tụ tập do đậu xe và mua sắm.


PHÁT TRIỂN HẠ TẦNG KNOWLEDGE REPORT | Q4 2011 | INFRASTRUCTURE | HCMC

Theo ông Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, với nhu cầu cấp thiết cho việc đậu xe, đầu tư vào các bãi đậu xe ngầm là một hướng đi tiềm năng cho các nhà đầu tư. Tuy nhiên, ông cũng nhấn mạnh rằng Chính quyền cần phải thẩm định dự án cẩn thận để đảm bảo các dự án bãi xe ngầm này có thể phục vụ cộng đồng, không chỉ phục vụ cho người mua sắm.

Dự án bãi đậu xe ngầm công viên Lê Văn Tám

Bến phà Thủ Thiêm ngừng hoạt động

Bến phà Thủ Thiên chính thức ngừng hoạt động vào đêm ngày 01/01/2012 sau gần 100 năm phục vụ người dân qua sông Sài Gòn.

Giám đốc của Công ty TNHH Một thành viên Quản lý Bến phà và Cầu cho biết bến phà ngừng hoạt động để nhường chỗ cho Dự án khu đô thị mới Thủ Thiêm tại quận 2.

Đường hầm dài 1,5 km nối Quận 2 và Quận 1 dưới sông Sài gon và có 6 làn xe. Sau khi đưa vào hoạt động Cầu Thủ Thiêm và đường hầm Thủ Thiêm, số lượng khách sử dụng bến phà Thủ Thiêm đã giảm 90% và HĐND TP.HCM quyết định dừng hoạt động của bến phà này.

Thủ Thiêm đề xuất nạo vét hồ và kênh rạch Ban Quản Lý dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm đã trình bày trước chính quyền TP.HCM kế hoạch xây dựng hồ trung tâm và kênh rạch trong khu vực này. Theo kế hoạch đề ra, thành phố sẽ đầu tư 852,2 tỉ đồng trích từ ngân sách thành phố để xây hồ và mở rộng các kênh rạch hiện có trong khu vực Thủ Thiêm.

Ngành xây dựng đối mặt với tình trạng thiếu việc làm Ngành xây dựng Việt Nam dự kiến sẽ tiếp tục phải đối mặt với nguy cơ thiếu việc làm trong năm nay do thị trường bất động sản ảm đạm đã buộc nhiều chủ dự án dừng các dự án mới. Theo tính toán của Bộ xây dựng, mỗi mét vuông xây dựng nhà sẽ cần từ 17 đến 25 công nhân, chưa bao gồm vật liệu xây dựng. Trong khi đó, khoảng 10 vị trí quản lý và vận hành nhà ở sẽ cần thiết khi một khối căn hộ được đưa vào sử dụng. Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp xây dựng đang xem xét đề án cắt giảm nhân viên để giảm bớt chi phí hoạt động do dự án của họ bị chậm tiến độ do những khó khăn về tài chính. Theo nhiều chuyên gia, phân khúc xây dựng sẽ phải đối mặt với nhiều thách thức trong thời gian tới, đặc biệc là tình trạng thiếu việc làm. Nhà đầu tư đã bắt đầu kế hoạch cắt giảm nhân viên và thu hẹp địa bàn hoạt động. Nếu thị trường bất động sản tiếp tục gặp khó khăn trong năm nay, nhiều người lao đông không có tay nghề làm việc tại công trường sẽ phải đối mặt với nguy cơ cao thiếu việc làm. Nhìn chung, những khó khăn của thị trường bất động sản sẽ tiếp tục kéo dài ít nhất cho đến hết quý hai năm 2012, gây ra nhiều thử thách cho thị trường lao động.


Tổng quan thị trường kinh doanh căn hộ trong Q4/2011

Trong suốt 3 quý đầu năm 2011, thị trường bất động sản phải đối mặt với rất nhiều khó khăn; tuy nhiên, một vài nhà đầu tư vẫn đưa ra nhiều dự án căn hộ trong Quý 4/2011 với hy vọng nền kinh tế sẽ phục hồi trong tương lai gần.

Kể từ Quý 3/2011, do tình hình kéo dài của chính sách thắt chặt tiền tệ áp dụng trong bất động sản và lãi suất cao cũng như người tiêu dùng thiếu tự tin trong việc mua nhà, đã có sự suy giảm đáng kể trong số lượng dự án căn hộ được tung ra bán.

Tuy nhiên, trong bối cảnh tất cả các phân khúc của ngành bất động sản tại TP.HCM đều đang đối mặt với thử thách, một số nhà đầu tư vẫn nắm bắt cơ hội để tìm kiếm đối tác kinh doanh và khởi động nhiều dự án căn hộ. Vào đầu tháng 12/2011, Vietcomreal công bố ra mắt dự án Moon Garden tại Quận 4 với giá bán 1,190 Đô la Mỹ/mét vuông. Dự án này do Casumina đầu tư với tổng vốn đầu tư là 758 tỉ Việt Nam Đồng và do Vietcomreal phát triển và phân phối.

Trong suốt Quý 4/2011, nhiều dự án căn hộ, vila và nhà tại TP.HCM được bán ra. Vào ngày 11/11/2011, Công ty C.T.Land tổ chức một chương trinh bán hàng với tên gọi “Mua nhà dịp Tết” kéo dài đến Tết Âm lịch 2012; trong khi đó nhiều doanh nghiệp như Hòa Bình, Vietnam House, Vạn Phát Hưng, Sông Đà Cửu Long, 584, Bến Thành Đức Khải, Đất Lành, Thuận Việt...cũng công bố ra mắt nhiều dự án căn hộ với giá bán thấp hơn 1,5 tỷ Việt Nam Đồng. Khang Điền New Home bán dự án Hoja Vila tại Quận 9, TP.HCM với giá 3,7 tỷ Việt Nam Đồng/vila (Đã bao gồm thuế GTGT). Vào ngày 24/11/2011, công ty Phúc Lộc Thọ cũng công bố ra mắt dự án căn hộ Phúc Lộc Thọ tại Linh Trung, Thủ Đức.

Hiện tại, dự án nhà ở Gold House tại Huyện Nhà bè đã giảm giá 20% và được bán ra hơn 470 căn trong tổng số 500 căn trong tháng 11 vừa qua.

Nhìn chung, mặc dù thị trường bất động sản đang đối mặt với rất nhiều khó khăn, đặc biệt là phân khúc bán căn hộ, nhưng các căn hộ chất lượng cao với giá cả hợp lý sẽ vẫn thu hút được khách mua vì tại TP.HCM, hiện có rất nhiều dự án hiện đang được xây dựng, điều này sẽ hỗ trợ cho sự phát triển của thị trường nhà ở căn hộ.

Triển vọng Thị trường

Theo nghiên cứu của Colliers, tổng nguồn cung hiện tại của căn hộ tại TP.HCM xấp xỉ khoảng 45,000 căn cho các phân khúc cao cấp, trung bình và thấp. Giá bán ở mức từ 700-1,600 Đô la Mỹ/mét vuông. Giá bán cho phân khúc căn hộ cao cấp vẫn ở mức 4,000 Đô la Mỹ/mét vuông. Tuy nhiên, giá bán đã giảm hợp lý so với quý trước, khoảng 3%; đặc biệt giá bán của phân khúc căn hộ cao cấp đã giảm đáng kể, khoảng 9% so với quý trước. So sánh với cùng kỳ năm 2010, giá bán đã giảm xấp xỉ khoảng 7,5%.

Do những khó khăn của phân khúc nhà ở ảnh hưởng bởi sự suy thoái của thị trường bất động sản, một vài nhà đầu tư hiện đang thay đổi chiến lược từ bán căn hộ thành các căn hộ dịch vụ, ví dụ, Dự án Căn hộ cáo cấp Bến Thành tại Quận 1, The Vista và The Xi Riverside tại Quận 2 cũng như dự án Đảo Kim Cương tại Quận 2 chuyển thành cho thuê căn hộ dịch vụ do Ascott quản lý.

Đảo Kim Cương tại Quận 2


KNOWLEDGE REPORT | Q4 2011 | RESIDENTIAL | HCMC

Thị trường Nhà ở

KNOWLEDGE REPORT | Q4 2011 | OFFICE | HCMC

Giá thuê văn phòng theo Hạng trong Quý 4/2011

Căn cứ vào biểu đồ dưới đây về giá thuê văn phòng Hạng A, B và C tại TP.HCM trong Quý 4/2011 cho thấy: Mức giá thuê văn phòng Hạng A ở khoảng 32-43,5 Đô la Mỹ/mét vuông, Hạng B ở khoảng 14-32 Đô la Mỹ/mét vuông và Hạng C khoảng 10-25 Đô la Mỹ/mét vuông.

Ngoài ra, biểu đồ này cũng chỉ ra tổng nguồn cung hiện tại của các văn phòng Hạng A,B và C. Tổng nguồn cung hiện tại của các tòa nhà văn phòng Hạng A là 141,246 mét vuông, Hạng B là 673,646 mét vuông và 662,442 mét vuông của Hạng C. Tổng nguồn cung hiện tại của tất cả các hạng văn phòng là 1,477,334 mét vuông. Công suất trung bình của văn phòng Hạng A là 89,40$ và hạng B là 89,07%, hạng C là 88,00%.


Triển vọng Thị trường

Thị trường cho thuê sẽ vẫn cạnh tranh trong suốt năm 2012 và các nhà đầu tư của các tòa nhà văn phòng sẽ phải tập trung vào thiết kế, chất lượng xây dựng, kỹ thuật điện, bố trí sàn và yếu tố con người trong môi trường làm việc để cải tiến chất lượng và tiếp tục cung cấp những ưu đãi để thu hút khách thuê.

Thị trường cho thuê văn phòng ở khu vực ngoại ô thành phố của các tòa nhà mới xây vẫn đang thu hút khách thuê trước khi tòa nhà hoàn thành nhờ vào giá thuê cạnh tranh. Một ví dụ cụ thể là Thăng Long Tower tại Quận Tân Bình với 12 tầng và 1 tầng hầm, diện tích sử dụng khoảng 6,290 mét vuông với giá thuê bao gồm phí dịch vụ là 14,75 Đô la Mỹ hiện đã cho thuê được 50% và dự kiến sẽ lấp đầy vào tháng 12/2011.

Tóm lại, mặc dù thị trường văn phòng có xu hướng phải đối mặt với nhiều khó khăn, nhưng các tòa nhà văn phòng tại các vị trí tốt, có mức giá thuê hợp lý, cơ sở vật chất hiện đại và chế độ chăm sóc khách hàng chu đáo và những ưu đãi tốt sẽ hấp dẫn được khách thuê tiềm năng.

VĂN PHÒNG

Tổng quan Thị trường

Trong khi nhu cầu thuê văn phòng cũng như tổng nguồn cung hiện tại đang tăng lên, thị trường này vẫn đối mặt với nhiều thử thách vì khách thuê hiện tại có xu hướng hướng tới những lợi ích tốt hơn. Nhiều công ty đã ký hợp đồng thuê mới văn phòng cách đây 2-3 năm đang cân nhắc phá vỡ hợp đồng cho thuê hiện tại và chịu phạt để ra khỏi tòa nhà Hạng A, B và C hiện tại, đặc biệt trong khu vực Q1, để chuyển đến những tòa nhà Hạng A và B mới vì giá thuê cạnh tranh hoặc trong một số ít trường hợp họ đang phải trả tiền cho tòa nhà chất lượng thấp, ngoài ra, các chủ nhà của các tòa nhà mới cũng đưa ra những khuyến mại tốt như thời gian thuê miễn phí dài hơn và hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ chi phí trang bị, xóa bỏ các khoản phạt do hủy hợp đồng sớm. Vì vậy, mở rộng khuyến mãi và chính sách giảm giá cùng với việc cải tiến chất lượng dịch vụ đã trở thành một trong những giải pháp quan trọng nhất được các chủ nhà áp dụng để thu hút khách thuê.

Công suất trung bình và Giá thuê của các hạng văn phòng trong Q4/2011


Căn cứ vào biểu đồ trên, giá thuê trung bình của tất cả các hạng văn phòng trong Q4/2011 duy trì ở mức 26,02 Đô la Mỹ với công suất trung bình ở mức 88,85%. So với Quý 3/2011 thì giá thuê trung bình tiếp tục giảm; tuy nhiên, công suất thuê trung bình tăng nhẹ; cụ thể, giá thuê trung bình đã giảm xuống xấp xỉ 2,14%, từ 26,59 Đô la Mỹ xuống còn 26,02 Đô la Mỹ và công suất thuê trung bình tăng khoảng 0,11%, từ 88,85% lên 88,96% do diện tích sẵn có. Dự kiến trong khoảng 2011-2013, nguồn cung mới sẽ tăng lên nhanh chóng, trong vòng 4 năm, nguồn cung sẽ lên đến 2,2 triệu mét vuông; trong đó tổng nguồn cung của văn phòng Hạng A khoảng 720,000 m2, đền từ các dự án như Times Squares, M&C Tower, Eden A và Vietcombank Tower cũng với những dự án khác.


KNOWLEDGE REPORT | Q4 2011 | RETAIL | HCMC

BÁN LẺ:

Nguồn cung hiện tại ngày càng tăng

Vào cuối tháng 11/2011, Crescent Mall tại Quận 7, TP.HCM đã khai trương, tăng thêm 45.000 mét vuông cho tổng diện tích bán lẻ. Thêm vào đó, diện tích thương mại của The Vista Quận 2 và Carina Plaza Quận 8 được khánh thành trong Q4/2011 cung cấp khoảng 11.200 mét vuông. Bên cạnh đó, Lucky Plaza Quận 1 và Thuận Kiều Plaza Quận 5 đã dừng hoạt động để nâng cấp đã làm giảm tổng diện tích bán lẻ khoảng 22.800 mét vuông.

Nguồn cung hiện tại bán lẻ tổng cộng khoảng 659.000 mét vuông và ngày càng tăng lên khoảng 33.400 mét vuông so với Quý 3/2011.

Phân tích nhu cầu

Hiện tại, lạm phát tăng cao và thời điểm kinh tế khó khăn đã giảm số lượng người đi mua sắm khoảng 15-30%, những khó khăn này được dự đoán sẽ tiếp tục cho đến Tết Âm lịch năm sau.

Thị trường bán lẻ cao cấp chịu ảnh hưởng mạnh mẽ do bối cảnh khó khăn của nền kinh tế đã khiến người dân cắt giảm chi tiêu. Crescent Mall mới khai trương dự kiến sẽ cho thuê được 70% công suất với các thương hiệu như Siêu thị Gi-ant, Gap, Tini Town, Nike Town, Megastar Cinamas và En-tertainment Corporation 101. Tuy nhiên, những thương hiệu này đang chịu áp lực do có rất ít khách hàng trong thời gian đầu này.

Xét về nhu cầu tiêu dùng cần thiết, khách hàng đến các khu vực bán lẻ bán các loại thực phẩm, đồ gia dụng và hàng tiêu dùng vẫn tăng, ngay cả trong bối cảnh khó khăn này.

Giá thuê trung bình và Công suất cho thuê trong Quý 4/2011

Căn cứ vào biểu đồ dưới đây, giá thuê trung bình của các khu bán lẻ tại các đường chính khoảng 90 Đô la Mỹ/mét vuông/tháng, trung tâm bán lẻ là 68 Đô la Mỹ, các trung tâm thương mại là 83 Đô la Mỹ và trung tâm mua sắm là 43 Đô la Mỹ.



So với Quý 3/2011 thì không có sự thay đổi về giá thuê đối với các trung tâm thương mại; tuy nhiên, có sự giảm nhẹ về giá thuê tại các trục đường bán lẻ chính, trung tâm bán lẻ, trung tâm mua sắm khoảng từ 4-9%.

(Nguồn: Colliers International) Trung tâm Bán lẻ mới: Index Living Mall tại Quận 4

Vào ngày 22/12/2011, Index Living Mall đã chính thức khai trương tại 196 Hoàng Diệu, Phường 8, Quận 4, TP.HCM, trở thành nhà bán lẻ duy nhất cung cấp 7.000 mét vuông diện tích bán lẻ.

Index Living Mall là trung tâm mua sắm đầu tiên tại Việt Nam đáp ứng tất cả các nhu cầu về đồ dùng gia dụng và nội thất nhập khẩu từ Thái Lan.

Ngoài ra, khách hàng cũng có nhiều lựa chọn với nhiều sản phẩm điện tử, điện gia dụng phục vụ cho nhu cầu trong gia đình.

Bằng cách mô phỏng không gian sống (thiết kế giống căn phòng) khách hàng sẽ hoàn toàn bị thuyết phục bởi phong cách thiết kế nội thất từ các nhà thiết kế hàng đầu thế giới của Đức, Ý, Anh, Pháp và Thái Lan.

By simulating decorated living space (room-setting), the cus-tomers will be fully convinced by the interior designer styles

KNOWLEDGE REPORT | Q4 2011 | SERVICED APARTMENTS | HCMC


CĂN HỘ DỊCH VỤ:

Nguồn cung căn hộ dịch vụ hiện tại

Trong Q4/2011, hiện có tổng cộng 3.428 căn hộ dịch vụ tại Tp. HCM, trong đó, hạng A có 1.141 căn, hạng B có 1.341 căn và Hạng C có 946 căn. Nguồn cung hiện tại bao gồm 9 tòa nhà hạng A, 17 tòa nhà hạng B và 36 tòa nhà hạng C. Trong Q4/2011, có 93 căn hộ hạng A được đưa vào kinh doanh; bao gồm 53 căn của Khách sạn Nikko Saigon tại Q1 và 40 căn của The Xi Riverside tại Q2.


Công suất và Giá thuê trong Q4/2011

Trong suốt Q4/2011, giá thuê trung bình của căn hộ hạng A giữ ở mức 36,35 Đô la Mỹ, 26,26 Đô la Mỹ đối với hạng B và 16,80 Đô la Mỹ cho hạng C. Công suất cho thuê của Hạng A, B, C tương ứng là 93%, 83% và 73%. Giá thuê trung bình của các hạng giữ ở mức 26,14 Đô la Mỹ và công suất thuê bình quân của các hạng xấp xỉ 83%.

So với Q3/2011 thì giá thuê và công suất thuê trung bình cho mức giá thuê trung bình của tất cả các hạng giảm nhẹ, khoảng 2,7%, từ 26,86 còn 26,14 Đô la Mỹ, trong đó, giá thuê căn hộ dịch vụ Hạng A đã giảm từ 38,61 còn 36,35 Đô la Mỹ, tuy nhiên, có sự tăng nhẹ giá thuê trung bình của Hạng B và C; cụ thể, giá thuê căn hộ hạng B tăng từ 25,54 lên 26,26 Đô la Mỹ và Hạng C tăng từ 16,30 lên 16,80 Đô la Mỹ.

Không có sự thay đổi đáng kể về công suất thuê trung bình của các hạng, vẫn giữ ở mức 83%.

(Nguồn: Colliers International) Triển vọng Thị trường Trong bối cảnh mà tất cả các phân khúc của thị trường bất động sản phải đối mặt với khó khăn, gây ra ảnh hưởng xấu đến thị trường bán căn hộ, phân khúc này đã được chuyển giao kinh doanh thành căn hộ dịch vụ. Có những căn hộ ban đầu được dự kiến để bán, nhưng do không thành công nên đã chuyển thành căn hộ dịch vụ; ví dụ, Khu căn hộ cao cấp Bến Thành tại Q1, The Vista hay The Xi Riverside.

Giao dịch này được xem là thích hợp trong bối cảnh suy thoái của ngành bất động sản. Tuy nhiên, phân khúc căn hộ dịch vụ hiện phải đối mặt với sự cạnh tranh gay gắt từ các cá nhân mua căn hộ để cho thuê lại. Ngoài ra, TP.HCM chứng kiến sự xuất hiện của các dự án thương mại mà có thể kết hợp giữa địa điểm tốt, dịch vụ đẳng cấp 5 sao và thiết kế hấp dẫn theo tiêu chuẩn của căn hộ Hạng A.

Khách sạn Senla Boutique là một tòa nhà 18 tầng theo tiêu chuẩn khách sạn 5 sao tọa lạc tại 64 Lê Thánh Tôn, Q1 do COFICO phát triển.

KNOWLEDGE REPORT | Q4 2011 | HOTELS | HCMC

KHÁCH SẠN

Nguồn cung Hiện tại và Tương lai của các Khách sạn Cao cấp tại TP.HCM, 2011-2016

Hiện tại, tổng nguồn cung của các khách sạn cao cấp tại TP.HCM là 10.576 phòng, trong đó, tổng nguồn cung của khách sạn 5 sao là 4.649 phòng, 4 sao là 1.621 phòng và 3 sao là 4.125 phòng.

Trong Q4/2011, khách sạn 5 sao Nikko Saigon đi vào hoạt động trong tháng 12/2011 cung cấp 334 phòng khách sạn. Từ nay cho đến 2016, nhiều dự án khách sạn 4 và 5 sao như Times Squares, Eden A, Meridian, Pull-man, Liberty Que Huong… khi hoàn thiện sẽ nâng tổng nguồn cung các khách sạn cao cấp tại TP.HCM lên gần 16.000 phòng.

(Nguồn: Colliers International Công suất và Giá phòng trung bình của các khách sạn 3-4-5 sao tại TP.HCM trong Q4/2011

Trong tháng 12/2011, giá phòng trung bình của các khách sạn từ 3-5 sao giữa ở mức 151,40 Đô la Mỹ/ đêm. Khách sạn 5 sao tương đương 233,24 Đô la Mỹ/đêm. Giá phòng của khách sạn 4 sao là 148,45 Đô la Mỹ và 3 sao là 72,50 Đô la Mỹ.

Công suất nhìn chung của khách sạn từ 3-5 sao khoảng 73%, cụ thể, công suất trung bình của khách sạn 5 sao là 80%, 4 sao là 75% và 3 sao là 65%.


So với Q3/2011 thì giá thuê bình quân đã có sự suy giảm đáng kể trên tất cả các hạng, khoảng 16,8%, từ 182 Đô la Mỹ/đêm xuống cò 151,40 Đô la Mỹ/đêm. Giá phòng trung bình tại khách sạn 5 sao đã giảm từ 331 Đô la Mỹ/đêm xuống còn 233,24 Đô la Mỹ/đêm, khoảng 2,7%; giá phòng của khách sạn 3 sao từ 76 Đô la Mỹ còn 72,50 Đô la Mỹ/ đêm, giảm khoảng 4,6%. Tuy nhiên, giá thuê phòng trung bình của khách sạn 4 sao đã tăng nhẹ khoảng 6,3%, từ 139 Đô la Mỹ/đêm lên 148,45 Đô la Mỹ/đêm.

Công suất thuê trung bình so với Q3/2011 đã tăng khoảng 5,5%, từ 67,5% lên 73%. Trong đó, công suất của khách sạn 5 sao ước tăng khoảng 10%, từ 70% lên 80%, khách sạn 4 sao tăng 2,6%, từ 72,4% lên 75% và khách sạn 3 sao tăng 5%, từ 60% lên 65%.

Khách quốc tế đến Việt Nam

Lương khách quốc tế vào Việt Nam trong năm 2011 là 6.014.000, tăng 19,1% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, khách du lịch là 3.651.000, tăng 17,4%, khách công vụ là 1.003.000, giảm 2% và thăm thân nhân là 1.007.300, tăng 75,5%.

Khách đến từ Trung Quốc là 1.416.800, tăng 56,5%, từ Hàn Quốc 536.400, tăng 8,2%, từ Nhật Bản 481.500, tăng 8,9%, từ Mỹ 439.900, tăng 2,1%, từ Cambodia 423.400, tăng 66,3%, từ Đài Loan 361.100, tăng 8,1%, từ Úc 298.800, tăng 4,2%, từ Ma-laysia 233.100, tăng 10,3% và từ Pháp là 211.400, tăng 6,1%.

Du khách quốc tế đến TP.HCM trong Tháng 12/2011 ước tính khoảng 350.000, tăng 28% so với cùng kỳ năm 2010. Trong năm 2011, lượng khách đến đạt 3,5 triệu, tăng 8,4% so với năm trước.



KNOWLEDGE REPORT | Q4 2011 | INDUSTRIAL LISTING

Colliers International luôn có mặt để hỗ trợ khách hàng từ lúc khởi đầu cho đến khi đạt được hiệu quả nhất trong lĩnh vực bất động sản. Colliers International tư vấn và cung cấp các giải pháp giúp khách hàng phát triển đến đỉnh cao.

“THÚC ĐẨY THÀNH CÔNG” Colliers International cung cấp các dịch vụ bất động sản (BĐS) đa dạng:

• Nghiên cứu

> Nghiên cứu thị trường trên các lĩnh vực BĐS và trên mọi địa

điểm.

> Các báo cáo khả thi giúp khách hàng xác định được các chỉ số

NPV, IRR và phương thức sử dụng tốt và hiệu quả nhất.

• Tư vấn và Thẩm định > Thẩm định các dự án, đất đai và tài sản hiện có.

> Tư vấn phát triển các đơn vị diện tích, tiến độ và giá bán.

• Dịch vụ văn phòng > Đại diện khách thuê

> Đại diện chủ đầu tư

• Dịch vụ Bán và cho thuê căn hộ

• Dịch vụ bán lẻ

• Dịch vụ đầu tư

• Dịch vụ quản lý bất động sản

• Tư vấn doanh nghiệp

• Cho thuê khu công nghiệp

Colliers International cung cấp một dịch vụ tổng hợp đáp ứng từng nhu cầu riêng biệt của khách hàng trong lĩnh vực phát triển, đầu tư, bán hàng, tiếp thị và quản lý bất động sản.

This document/email has been prepared by Colliers International for advertising

KNOWLEDGE REPORT | Q4 2011 | HCMC

RENEE KHA Associate Director Valuation and Advisory Services Address : 19-25 Nguyen Hue St., District 1. Vietnam TEL + 84 8 3821 8777 FAX + 84 8 3827 5667 Email: [email protected]


480 văn phòng tại 61 quốc gia trên 6 châu lục Mỹ : 135 Canada : 39 Mỹ Latin : 17 Châu Á– Thái Bình Dương : 194 EMEA : 95

• $1.6 tỉ lợi nhuận hàng năm • 672.9 triệu m2 đang được quản lý • Trên 10,000 chuyên viên

Vietnam TP.HCM Bitexco Building, 7th Fl, 19-25 Nguyen Hue, District 1, HCMC, VN Tel: + 84 8 3821 8777 Fax: + 84 8 3827 5667 Email: [email protected] Hà Nội Vinaplast & Tai Tam Building, 9th Fl, 39 Ngo Quyen St, Hoan Kiem District, Hanoi, VN Tel: 84 4 2220 5888 Fax: 84 4 2220 1133 Email: [email protected]

knowledge reportq42011vie

Documents