O‘ZBEKISTON RESPUBLIKASI OILY VA O‘RTA MAXSUS TA’LIM VAZIRLIGI

TOSHKENT MOLIYA INSTITUTI

F.M.MATMURODOV, SH.X.AXMADJANOV

KO‘CHMAS MULKKA INVESTITSIYALASH

O‘QUV QO‘LLANMA

Toshkent “IQTISOD-MOLIYA”

2010

2

Ko‘chmas mulkka investitsiyalash. Matmurodov F.M., Ahmadjonov Sh.X. O‘quv qo‘llanma. TMI, 2010 y. 136 bet.

O‘quv qo‘llanmada ko‘chmas mulkni investitsiyalashning turi va

xususiyatlari; tijorat va sayyohlik ko‘chmas mulkka investitsiyalash; xorijiy ko‘chmas mulkka investitsiyalash; daromadlarning kapitallashuvi va ipotekaviy-investitsion tahlili; ko‘chmas mulkni moliyalash va kredit-lash; ko‘chmas mulkтш moliyalashdagi daromad va risklar va ko‘chmas mulkka investitsiyalash – foydalilikni prognozlash kabi masalalar batafsil yoritilib, uning o‘ziga xos tomonlari ochib berilgan.

O‘quv qo‘llanma 5A341603 – «Ko‘chmas mulk bozori, baholash

va rieltorlik ishi» ixtisosligi magistrlari uchun mo‘ljallangan. Undan amaliyotchi iqtisodchi va qiziquvchilar ham foydalanishlari mumkin.

Toshkent Moliya instituti ilmiy-uslubiy kengashi 2009 yil 20-noyabr 2-sonli bayonnomasi bilan iqtisodiyot ta`limi mutaxassisliklari

uchun o’quv qo’llanma sifatida tavsiya etgan. Taqrizchilar: O‘zbekiston baholovshilar jamiyati direktori

Mirzarahimova N. TMI “Moliya injiniringi va bozorlar” kafedrasi dosenti, i.f.n.

Adilov F. © “IQTISOD-MOLIYA”, 2010

3

MUNDARIJA bet

KIRISH 5 I bob. KO‘CHMAS MULKNI INVESTITSIYALASHNING TURI VA XUSUSIYATLARI

1.1. Ko‘chmas mulkning obyektlari, subyektlari va segmentatsiyasi 10 1.2. Ko‘chmas mulk turlari va ko‘chmas mulk bozori ko‘rinishlari 19 1.3. Ko‘chmas mulkni moliyalash, investitsiyalash va ipotekaviy kreditlashning mazmuni

22

1.4. Investitsiyalash shakllari va ko‘chmas mulkka biznes sifatida investitsiyalash

35

1.5. Moliya va ko‘chmas mulk bozorlarining o‘zaro aloqasi, ko‘chmas mulkka investitsiyalashning xususiyatlari

40

1.6. Uzoq muddatli ijara – investitsiyalash predmeti 50 1.7. Tijorat va sayyohlikni ko‘chmas mulkka investitsiyalash 51 1.8. KMB tizimida uy-joy qurilishiga, rekonstruksiya qilishga va sotib olishga ipoteka krediti ajratish tartibi

55

1.9. Xorijiy ko‘chmas mulkka investitsiyalash 62 II bob. DAROMADLARNING KAPITALLASHUVI VA IPOTEKAVIY-INVESTITSION TAHLILI

2.1. Investitsion loyihalar samaradorligi mezonlari va tahlil usullari 67 2.2. Ipotekaviy-investitsion tahlil: pul oqimining reversiyadan prognozlashini diskontlash, hisoblash modellari bo‘yicha kapitallashish va bir tartibda o‘zgaruvchi daromadlar kapitallashuvi

69 2.3. Investitsiyalanayotgan kapitalni daromadni kapitallashtirish asosida qiymatini aniqlash

80

III bob. KO‘CHMAS MULKNI MOLIYALASH VA KREDITLASH

3.1. Ko‘chmas mulkni moliyalashning manba va subyektlari 87 3.2. Ko‘chmas mulkni uzoq muddatga moliyalash 3.2.1. Ipotekaviy kreditlashning xususiyatlari

93

3.2.2. Qurilishda hissali ulush bilan qatnashish va bo‘lib – bo‘lib to‘lash (rassrochka)ga sotish

96

3.2.3. Obligatsiyalar va aksiyalarni emissiyalash yordamida moliyalash

97

3.2.4. Development 98

4

3.3. Qisqa muddatli moliyalash 1023.4. Ko‘chmas mulkni bank orqali kreditlash 104 IV bob. KO‘CHMAS MULKNI MOLIYALASHDAGI DAROMAD VA RISKLAR

4.1. Ko‘chmas mulk qiymatining asosiy ko‘rinishlari va ularga ta’sir etuvchi omillar

106

4.2. Ko‘chmas mulkka investitsiyalash – rivojlanish tendensiyasi 1084.3. Ko‘chmas mulkka investitsiyalash samaradorligini baholash ko‘rsatkichlari

108

4.4. Ko‘chmas mulkni moliyalash jarayonining qatnashchilari va manbalari

113

4.5. Ko‘chmas mulkka investitsiyalashning afzalliklari 1144.6. Ko‘chmas mulkka investitsiyalash: yuqori va past darajada jalb etilganlik strategiyasi

116

4.7. Ko‘chmas mulkka investitsiyalashni rejalashtirish va investisiylash – moliyaviy risklar

118

4.8. Ko‘chmas mulkni moliyalashdagi risklar 1214.9. Ko‘chmas mulkni moliyalashda qarorlarni qabul qilishdagi mezonlar

126

4.10. Ko‘chmas mulkka investitsiyalash – foydalilikni prognozlash 1304.11.Ko‘chmas mulk obyektlariga egalik qilishdan daromadlarning tushish shakllari

133

ADABIYOTLAR RO‘YXATI 135

5

KIRISH

Prezidentimiz I.A.Karimov «Jahon moliyaviy-iqtisodiy inqirozi, O‘zbekiston sharoitida uni bartaraf etishning yo‘llari va choralari» nomli risolasida “Bu inqiroz Amerika Qo‘shma Shtatlarida ipotekali kreditlash tizimida ro‘y bergan tanglik holatidan boshlandi. So‘ngra bu jarayon-ning miqyosi kengayib, yirik banklar va moliyaviy tuzilmalarning lik-vidlik, ya’ni to‘lov qobiliyati zaiflashib, moliyaviy inqirozga aylanib ketdi. Dunyoning yetakchi fond bozorlarida eng yirik kompaniyalar indekslari va aksiyalarning bozor qiymati halokatli darajada tushib keti-shiga olib keldi. Bularning barchasi, o‘z navbatida, ko‘plab mamlakat-larda ishlab chiqarish va iqtisodiy o‘sish sur’atlarining keskin pasayib ketishi bilan bog‘liq ishsizlik va boshqa salbiy oqibatlarni keltirib chiqardi” deb ta’kidlaydi.

Prezidentimiz o‘z risolalarida inqirozga qarshi choralar dasturining aniq bo‘limlari – belgilangan kompleks chora-tadbirlar haqida to‘xtalib, mazkur chora-tadbirlar orqali hal etilishi lozim bo‘lgan asosiy vazifalarni belgilab berdilar. Unga ko‘ra, birinchidan – korxonalarni modernizatsiya qilish, texnik va texnologik qayta jihozlashni yanada jadallashtirish, zamonaviy, moslashuvchan texnologiyalarni keng joriy etish. Bu vazifa avvalambor, iqtisodiyotning asosiy tarmoqlari, eksportga yo‘naltirilgan va mahalliylashtiriladigan ishlab chiqarish quvvatlariga tegishlidir. Shunga ko‘ra, ushbu tarmoqlardagi korxonalarni bir qator asosiy yo‘nalishlar bo‘yicha qo‘llab-quvvatlashni amalga oshirish maqsadga muvofiqdir (2.2.1-rasm).

Iqtisodiyotning real sektori korxonalarini qo‘llab-quvvatlashning asosiy yo‘nalishlari:

2.2.1-rasm.

Rеal sеktor korxonalarini qo’llab-quvvatlashning asosiy

yo’nalishlari

Bank krеditlari orqali qo’llab-

quvvatlash

Eksportchi korxonalarga soliqlar bo’yicha imtiyozlar

bеrish

Mahsulot tannarxini

pasaytirish

Ishlab chiqarishni

kеngaytirish

6

Ma’lumki, mamlakatimiz yetakchi tarmoqlarida ishlab chiqa-rishni modernizatsiya qilish, texnik va texnologik qayta jihozlash, xalqaro sifat standartlariga o‘tish bo‘yicha turli muddatlarga mo‘l-jallangan dasturlar ishlab chiqilgan va ular izchil amalga oshirib kelinmoqda. Bu o‘rinda mazkur tarmoq dasturlarini amalga oshirishni tezlashtirish vazifasi qo‘yilmoqda. O‘z navbatida, bu mamlakatimiz-ning ham tashqi, ham ichki bozorda barqaror mavqega ega bo‘lishini ta’minlash imkonini beradi.

Ikkinchidan – joriy kon’yunktura keskin yomonlashib borayotgan hozirgi sharoitda eksportga mahsulot chiqaradigan korxonalarning tashqi bozorlarda raqobatdosh bo‘lishini qo‘llab-quvvatlash bo‘yicha aniq chora-tadbirlarni amalga oshirish va eksportni rag‘batlantirish uchun qo‘shimcha omillar yaratish, xususan:

– aylanma mablag‘larini to‘ldirish uchun korxonalarga Markaziy bank qayta moliyalash stavkasining 70 foizidan ortiq bo‘lmagan stavka-larda 12 oygacha bo‘lgan muddatga imtiyozli kreditlar berishi;

– tayyor mahsulot ishlab chiqarishga ixtisoslashgan, xorijiy inves-titsiya ishtirokida tashkil etilgan korxonalarni budjetga barcha turdagi soliq va to‘lovlardan (qo‘shimcha qiymat solig‘i bundan mustasno) ozod qilish muddatini 2012-yilgacha uzaytirish;

– banklar kreditlari bo‘yicha to‘lov muddati o‘tgan va joriy qarzlar miqdorini qayta ko‘rib chiqish, budjetga to‘lanadigan to‘lovlarning penyasidan kechish va boshqa muhim imtiyoz va preferensiyalar berish.

Uchinchidan – qat’iy tejamkorlik tizimini joriy etish, ishlab chiqa-rish xarajatlari va mahsulot tannarxini kamaytirishni rag‘batlantirish hisobidan korxonalarning raqobatdoshligini oshirish.

Shu maqsadda yaqinda xo‘jalik yurituvchi subyektlarning iqtiso-diyotimizdagi yetakchi tarmoq va sohalarda mahsulot tannarxini kamida 20 foiz tushirishga qaratilgan chora-tadbirlarni amalga oshirish borasidagi takliflari ma’qullanganini qayd etish lozim.

Buning uchun har bir xo‘jalik yurituvchi subyekt o‘z faoliyati yo‘nalishi bo‘yicha tannarxni pasaytirish omillari to‘g‘risida keng va chuqur tasavvurga ega bo‘lishi zarur. Umumiy holda, mamlakatimiz korxonalarida tannarxni pasaytirishning asosiy yo‘nalishlari sifatida quyidagilarga alohida e’tibor qaratish maqsadga muvofiqdir.

7

Tannarxni pasaytirishning asosiy yo‘nalishlari Mahsulot tannarxini pasaytirishga qaratilgan chora-tadbirlarni amalga

oshirish yuzasidan bir necha yirik ishlab chiqarish korxonalarida amaliy tajribalar o‘tkazib ko‘rildi. Jumladan, Toshkent traktor zavodining mah-sulotlari tannarxini 20% ga kamaytirish bo‘yicha o‘tkazilgan amaliy taj-riba orqali tannarxni optimallashtirishning quyidagi usullari qo‘llanildi:

– import resurslari narxlarini qayta ko‘rib chiqish va pasaytirish (-24%); – materiallar sarfi me’yorlarini qayta ko‘rib chiqish (-0,06%); – lokalizatsiya darajasini kuchaytirish orqali tannarxni kamaytirish (-1%); – mahsulotlar ishlab chiqarish texnologiyasini o‘zgartirish (-0,05%); – foydalanilmayotgan quvvatlarni konservatsiya qilish (-2%); – ishchilar va xodimlar sonini optimallashtirish (-0,3). To‘rtinchidan – elektroenergetika tizimini modernizatsiya qilish,

energiya iste’molini kamaytirish va tejashning samarali tizimini joriy etish choralarini amalga oshirish.

Jumladan, bu borada O‘zbekiston Respublikasi Monopoliyadan chiqarish, raqobat va tadbirkorlikni qo‘llab-quvvatlash davlat qo‘mitasi tashabbusi bilan amalga oshirilayotgan elektr energiyasi ta’minoti tizimiga xususiy operatorlarni joriy qilish bo‘yicha amaliy tajriba natijalarini misol qilib ko‘rsatish mumkin. Mazkur amaliy tajribani o‘tkazishdan maqsad, foydalanilgan elektr energiyasi uchun hisob-kitob tizimini tako-millashtirish, iste’molchilar hisob-kitobini to‘g‘ri yo‘lga qo‘yish hamda

Tannarxni pasaytirishning asosiy yo‘nalishlari

Import qilinadigan rеsurslar narxlarini qayta ko‘rib chiqish va pasaytirish

Matеriallar sarfi mе’yorlarini pasaytirish

Mahalliy xomashyo va matеriallardan foydalanish

darajasini oshirish

Mahsulotlar ishlab chiqarish tеxnologiyasini

takomillashtirish

Foydalanilmayotgan ishlab chiqarish quvvatlarini konsеrvatsiya qilish

Ma’muriy- boshqaruv xodimlari sonini

qisqartirish

8

iste’mol davrida elektr energiyasini yo‘qotishlarni kamaytirishdan iborat.

Ushbu maqsadga erishish uchun Toshkent shahar Bektemir tumani misolida elektr energiyasini taqsimlash va sotish bo‘yicha mustaqil (xususiy) operatorni jalb qilish mexanizmi ishlab chiqildi. Bunda xususiy operatorni tanlash bo‘yicha maxsus komissiya tuzilib, tarif siyosati va shartnoma loyihalari qat’iy kelishib olindi. Jumladan, xususiy operatorni tanlash shartlari sifatida quyidagilar belgilandi:

– tegishli biznes rejaning mavjud bo‘lishi; – xo‘jalik yuritish faoliyati bo‘yicha kamida 2 yil ish tajribasiga ega bo‘lish; – elektr energiyasini sotish faoliyati uchun kamida muayyan

tumandagi elektr energiyani iste’mol qilishning 3 oylik miqdoriga teng moliyaviy mablag‘larga ega bo‘lishi;

– mavjud debitorlik qarzdorlarni undirishni o‘z zimmasiga olishi; – maksimal ballga ega bo‘lishi va shartnoma tuzish; – 30% miqdoridagi oldindan to‘lov hamda har oyning yakunidan

so‘ng 30 kun davomida yakuniy hisob-kitob hisobotlarini amalga oshirish. Shunday tanlovlarda g‘olib chiqqan xususiy operatorlardan biri

DXO «Shosh Energo» korxonasi hisoblanadi. Ushbu korxonaning elektr energiyasini sotish xizmatiga jalb qilish orqali erishilgan iqtisodiy samarani quyidagi jadvalda ko‘rish mumkin (2.2.2-jadval).

Jadvaldan ko‘rinadiki, elektr energiyasi sotish xizmatini xususiy operatorga o‘tkazilishi natijasida mavjud debitorlik qarzlari 86% ga qis-qargan, abonentlar soni jismoniy shaxslar bo‘yicha 2%, yuridik shaxslar bo‘yicha 31% ga ortgan, elektr energiyasidagi yo‘qotish miqdori mutlaq holda 20,8% ga, nisbiy holda esa 57% ga pasaygan.

Bunday ilg‘or tajribani ommalashtirish maqsadida hozirgi kunda xususiy operatorlar Toshkent shahrining Bektemir, Sirg‘ali, S.Rahimov tumanlarida ham tashkil etilib, faoliyat yuritib kelmoqda. Shuningdek, xususiy operatorlarni jalb qilish bo‘yicha Andijon, Surxondaryo va Namangan viloyatlarida ishlar boshlangan. Bundan tashqari, xususiy operatorlarni tabiiy gaz va suv ta’minoti tizimiga jalb qilish bo‘yicha keng ko‘lamdagi ishlar amalga oshirilmoqda.

Beshinchidan – jahon bozorida talab pasayib borayotgan bir sharoitda, ichki bozorda talabni rag‘batlantirish orqali mahalliy ishlab chiqaruvchilarni qo‘llab-quvvatlash iqtisodiy o‘sishning yuqori sur’atla-rini saqlab qolishda g‘oyat muhim ahamiyatga ega.

9

Mahalliy ishlab chiqaruvchilarni qo‘llab-quvvatlashda tayyor mahsulot, butlovchi qismlar va materiallar ishlab chiqarishni mahalliy-lashtirish loyihalari ahamiyatli o‘rin tutadi.

10

I bob. KO‘CHMAS MULKNI INVESTITSIYALASHNING TURI VA XUSUSIYATLARI

1.1. Ko‘chmas mulk obyektlari, subyektlari va uning

segmentatsiyasi

Ko‘chmas mulk – bu kenglikda belgilangan o‘z joyiga ega bo‘lgan jismoniy obyektlar va ular bilan ham yer osti, ham yer usti bo‘yicha chambarchas bog‘liq bo‘lgan yoki xizmat ko‘rsatuvchi predmet hisob-langan barcha narsalar, shuningdek, obyektlarga egalik qilish bilan bog‘liq huquqlar, manfaatlar va foydalardir. Jismoniy obyektlar degan-da, bir-biri bilan chambarchas bog‘liq bo‘lgan yer uchastkalari va ularda joylashgan qurilishlar tushuniladi. Ko‘chmas mulk fuqarolik huquqlari-ning obyekti hisoblanadi va u joylashgan yer uchastkalari bilan bog‘liq. O‘zbekiston Respublikasi Fuqarolik kodeksining 83-moddasiga muvofiq, ko‘chmas mulkka «yer uchastkalari va yer osti, ko‘p yillik ekinlar, shu-ningdek, bino va inshootlar» kiradi. Qonun bilan ko‘chmas mulkka boshqa mol-mulk ham kiritilishi mumkin. Ko‘chmas mulkning asosiy obyektlari 1.1-rasmda keltirilgan.

1.1-rasm.

Ko’chmas mulk ob’ektlari

Sektorlar bo’yisha taqsimlanishi

Yo’nalishlar bo’yisha taqsimlanishi

Yer uchastkalari, yer osti boyliklari, ko’p yillik daraxtlar

Binolar va imoratlar Inshootlar

Shaharlar, aholi puktlari va qishloq xo’jaligi yer uchastkalari kabi

Uy-joy, madaniy va ijtimoiy

yo’nalishdagi

Sanoat va turli kommunikatsiya

11

Ko‘chmas mulk (yer uchastkalaridan tashqari) barpo etiladi, foyda-laniladi va eskiradi. Ko‘chmas mulk: barpo etilish yoki qurilish bosqi-chida bo‘lgan (qurilishi tugallanmagan); belgilanishiga ko‘ra foydalani-ladigan; samaraliroq yangi yo‘nalishda foydalaniladigan; ularning eskirishi tufayli foydalanishning iloji bo‘lmaydigan obyektlar ko‘rinishida namoyon etilishi mumkin.

«Ko‘chmas mulk bozori» deganda, «tovar almashuvi sohasi tushu-niladi, «...unda oldi-sotdi jarayoni bilan bog‘liq munosabatlar yuzaga keladi va amalga oshiriladi». Ushbu bozor «ma’lum bir mexanizmlar to‘plami bo‘lib, ular yordamida mulkka bo‘lgan huquq va u bilan bog‘-liq manfaatlar bir shaxsdan boshqa shaxsga o‘tadi, narxlar belgilanadi va yerdan foydalanuvchi turli raqobatlashuvchi variantlari o‘rtasida kenglik taqsimlanadi».

Ko‘chmas mulk bozori subyektlariga davlat, KMB sotuvchilari va xaridorlari, rieltorlar kabilar kiradi.

Ko‘chmas mulk bozori infratuzilmasining asosiy funksiyalari va uning faoliyatining turlari shartli ravishda uch guruhga bo‘linadi:

birinchi guruh – ko‘chmas mulk bozorini o‘rganish; ikkinchi guruh – ko‘chmas mulk bilan operatsiyalarni tayyorlash; uchinchi guruh – ko‘chmas mulk bilan operatsiyalar o‘tkazish. Infratuzilmaning birinchi guruh funksiyalarini bajarishdagi faoliyati

marketing tadqiqotlari, yuridik maslahatlar va axborot xizmatlarini o‘z ichiga oladi.

Birlamchi va ikkilamchi ko‘chmas mulk bozori. Birlamchi bo-zor – bu ko‘chmas mulk tovar sifatida birinchi bor bozorga tushadigan iqtisodiy vaziyat. Xo‘jalik yuritishning ma’muriy-buyruqbozlik tizimi-dan bozor iqtisodiyotiga o‘tish va xususiylashtirishni amalga oshirish sharoitida ko‘chmas mulk bozorida asosiy sotuvchi bo‘lib, o‘z boshqa-ruv organlari orqali davlat ishtirok etadi.

Ikkilamchi bozor – ko‘chmas mulkning ilgari iste’molda bo‘lgan va ma’lum bir mulkdorga – jismoniy yoki yuridik shaxsga tegishli bo‘l-gan tovar sifatida bozorga taqdim etilishi.

Ko‘chmas mulk investitsiyalash obyekti sifatida. Mavjud amaliyot-da ko‘chmas mulkka an’anaviy ravishda yer va uning ustidagi doimiy mahkamlangan o‘zgartirishlarni (binolar, inshootlar, qurilishi tugallan-magan obyektlar) kiritishgan.

Ko‘chmas mulk investitsiyalash obyekti sifatida bir necha alohida belgilarga ega:

12

- ko‘chmas mulk qo‘zg‘almasdir, uni obyektga zarar yetkazmas-dan qayta joylashtirish mumkin emas;

- obyektni yer bilan nafaqat mustahkam jismoniy balki yuridik aloqasi ham mavjud;

- har bir muayyan ko‘chmas mulk jismoniy xususiyatlari va investitsion o‘ziga jalb qilishligi nuqtai nazaridan noyobdir;

- ko‘chmas mulk fundamentaldir – uni o‘g‘irlash, buzib qo‘yish yoki odatiy holatlarda yo‘qotib qo‘yib bo‘lmaydi;

- ko‘chmas mulk qiymati yuqori, uni mulkiy ulushlarga bo‘linishi esa – murakkab yoki iloji yo‘q jarayondir, chunki unga investitsiyalash-ning qarz kapitalini jalb qilmasdan amalga oshirish qiyin;

- ko‘chmas mulk investitsiyalash daromadliligi darajasida bitim-lar haqida ishonchli va to‘liq ma’lumotlarning kamligi;

- investitsiyalash obyektining uzoq muddatliligi; - iste’molchi xususiyatlarini yo‘qotish yoki ishlab chiqarish jarayoni-

da qiymatining o‘tishi eskirish darajasi bo‘yicha asta-sekin yuz beradi; - ko‘chmas mulkni unumliligi insonning turar-joy yoki ishlab chiqa-

rish maydonida maxsus ehtiyojlarni qondirishlik xususiyati bilan aniqlanadi; - yangi qurilishni tegishli yer va bino qiymatiga ijobiy va salbiy

ta’sir etish imkoniyati; - ko‘chmas mulk qiymatini vaqt o‘tishi bilan qiymat o‘sishi ten-

densiyasi mavjud; - ko‘chmas mulkni investitsiyalash obyekti sifatida amal qiluvchi

maxsus risklari mavjud: tabiiy va texnogenik omillar ta’sirida jismoniy zararlanish riski, tashqi va funksional eskirish vujudga kelishi riski, ijara to‘lovini qayta ko‘rib chiqish shartlari bilan bog‘liq moliyaviy risklar;

- qoniqarli daromad olish uchun ko‘chmas mulkni va ko‘chmas mulk-ka bo‘lgan investitsiya portfelini doimiy boshqarishga bo‘lgan zaruriyat;

- bitimlarni tuzishdagi chiqimlarning yuqori darajasi; - ko‘chmas mulkni sotib olish va u bilan bog‘liq boshqa operasiya-

larda bajarilishi lozim bo‘lgan davlat tomonidan o‘rnatilgan rasmiyatchi-liklar mavjud.

Ko‘chmas mulkni, asosan, uch turini keltirishadi: yer, turar-joy va noturar-joy maydonlari. Ko‘chmas mulkning bazaviy obyekti – yer bo‘lib, u barcha odamlarni yashaydigan joyi, boshqa tovarlarni ishlab chiqa-rishda bevosita yoki bilvosita qatnashuvchi, har qanday biznes turining asosiy omili hisoblanadi.

13

Ko‘chmas mulk bir qancha alomatlariga ko‘ra sinflarga ajratiladi, bu esa ko‘chmas mulk bozorini yanada izchil tadqiq etish imkonini beradi va turli kategoriyadagi ko‘chmas mulklarni baholash metodlarini ishlab chiqish va qo‘llashni va ularni boshqarishni osonlashtiradi. Masalan, ish-latish bo‘lish, egalik maqsadlarida, ixtisoslashganlik darajasiga ko‘ra va boshqalar.

Undan tashqari shunday mulk ko‘rinishi borki u avval ko‘chuvchi bo‘-lib, hozirda ko‘chmas mulkka uning qismi sifatida biriktirilgan bo‘ladi. Mulkni ko‘chuvchi ekanligini aniqlash uchun, uni ko‘chmas mulk bilan qan-chalik bog‘liq va ularni bir-biridan iste’molchilar sifatiga zarar yetkaz-masdan, bir-biridan ajratishni imkoni mavjud ekanligini aniqlash lozim.

Shunday qilib, ko‘chmas mulk – bu alohida huquqlarga ega mulk turining ko‘rinishi, investitsiyalash obyekti hisoblanadi. Ko‘chmas mulkni xarid qilish va sotish kapitalni bir qancha ulushlarga bo‘linganli-gida, vaqt va moliyaviy resurslarni sarf etish bilan bog‘liq, shuning uchun ko‘chmas mulkka investitsiyalar likvidligi investitsion qo‘yilma-larning boshqa yo‘nalishlaridan ancha pastdir. Biroq ko‘chmas mulkka investitsiya obyektdan uzoq vaqt foydalanish va kapitalni saqlanish imkoniyati kabi ijobiy xarakterlarga ega.

Ko‘chmas mulk obyekti tahlili. Bu qismda keltirilayotgan ko‘ch-mas mulkka investitsiyalash tahlilining sxemasi obyektning investitsion potensialini baholashga yordam berishi mumkin. Ammo ko‘chmas mulkka investitsiyalashga kirishishdan avval, sotib olishning aniq shart-larini o‘rnatish va uning aniq ta’rifiga erishish lozim. Buning uchun to‘rt bosqichli ish bajarish kerak:

1) joriy ko‘chmas mulk haqida to‘la ma’lumot olish; 2) unga bo‘lgan mulkiy huquqlar hajmini aniqlash; 3) sizning kapital qo‘yilmalaringizni vaqtinchalik gorizontini baholash; 4) u bog‘lanadigan makonlar chegarasini aniqlash. Jismoniy mulk. Ko‘chmas mulkni sotib olib, shunisiga amin bo‘-

linki, u siz o‘ylagan miqdor va sifatga ega bo‘lsin. Agar siz uchastka rejasini qo‘lingizga ololmasangiz, maydon va qurilish ko‘lami to‘g‘risi-dagi, ma’lumotlarga ega bo‘lmasangiz, qolaversa chumolilardan zararla-nish, zararli qurilish ashyolari, quruq chirish yoki unumsiz elektr tarmo-g‘ining mavjudligi, defektlarni aniqlash predmeti uchun qidiruv ma’lu-motlariga ega bo‘lmasangiz, jiddiy muammolarga uchrashingiz mumkin. Undan tashqari, ko‘pgina ko‘chmas mulk bitimlarida uning tarkibiga juda kam holatlarda shaxsiy mulk kiradi. U umumiy holda bo‘lajak

14

xonadonda doimiy bo‘lishi shart emas. Siz uy yoki kvartirani sotib olayotganda, sizga uni turar-joyning derazasida kondisionerlari, pardalari, muzlatgich va kamin to‘siqlari bilan sotishdi deb o‘ylashingiz mumkin. Keyin esa siz bularning birontasi yo‘q ekanligini ko‘rasiz. Ko‘chmas mulkni sotib olish to‘g‘risidagi shartnomani imzolayotganda, amin bo‘linki, unda mulk obyektining to‘liq tavsifi va butun shaxsiy mulkning ro‘yxati mavjud bo‘lsin.

Ko‘chmas mulk obyektiga bo‘lgan mulk huquqi. Qanchalik g‘ayri-tabiiy bo‘lmasin, ko‘chmas mulkni sotib olayotganda, siz aslida jismo-niy obyektni sotib olmayapsiz. Siz “sotib olayotgan” narsa bu yuridik huquq bo‘lib, u nafaqat obyektni ishlatishdan tushuvchi foydani olish imkoniyatini cheklaydi, balki muayyan majburiyatlarni keltirib chiqa-radi. Bu huquq va majburiyatlar yuristlar tilida, shartnoma, titul, servitut, egalik huquqi va boshqalar kabi nomlarni olgan. Ko‘chmas mulkni olgan kishilar ko‘p hollarda haqqoniy titul olmaganliklariga guvoh bo‘lishadi va keyinchalik mulkdan o‘zlari istaganicha foydalana olmaydilar. Ko‘ch-mas mulkka pul kiritayotib, uni nafaqat chumolilar, zararli ashyolar, suv quvurlari va kanalizasiya, devorlar, tomlar va elektrquvurlarning holati, ularni bor – yo‘qligi bilangina, balki bitimni yaxshi yurist tomonidan tekshirilganligiga ham amin bo‘ling. Ko‘chmas mulkni sotish va ijarasi haqidagi kelishuv havaskorlar tomonidan bajarilmasligi kerak. (PR – Realty kompaniyasi – Moskvadagi elita ko‘chmas mulklari – yuridik va investitsion konsaltingni ta’minlash).

Ko‘chmas mulkka sizning investitsiyalaringizning vaqtinchalik gorizonti Ko‘chmas mulk narxlari bir yuqoriga, bir pastga harakat qila-di. Ba’zida ular sekin, ammo bozor kuchlari ta’sirida o‘zgaradi, ammo ba’zida shunday ham bo‘ladiki, uning pastlash tezligidan investor o‘yla-may ish tutadi. Obyekt uchun narxlarning oshish yoki tushishini basho-rat qilishda, siz avvalo qancha muddatga sotib olmoqchi ekanligingizni o‘ylab ko‘ring. Mulkni uzoq muddatga oluvchilar, narxlarni oydan oyga o‘ynab turishiga e’tibor qilmaydi. Spekulyant – investorlar esa aksincha, shartnomani imzolab imzolamasdan, undan tezroq foyda olish yo‘lini qidirishga tushishadi. Vaqt omili turlicha baholangani uchun, ko‘chmas mulkni sotib oluvchi investorlar ham talab va taklifning muayyan shart-lariga juda turlicha yondashadi. Ko‘chmas mulkka uzoq muddat pul jalb etuvchilar bor umidini bo‘naklar bo‘yicha foiz stavkalarning tezroq tu-shishiga qo‘yishadi va bozor konyukturasini ko‘tarilishini kutishadi.

15

Ko‘chmas mulkni uzoq muddatga olgan investor esa, o‘z tumanidagi aholini mumkin bo‘lgan o‘sishiga qiziqadi.

Sotib olinayotgan obyektning makonda joylashishi. Ko‘chmas mulk – bu makon o‘lchovida mavjud tovardir, bu esa uning qimmati atrofda sodir bo‘layotgan voqealar bilan to‘g‘ridan-to‘g‘ri bog‘liq deganidir. Ba’zi ko‘chmas mulk turlari uchun birinchi darajadagi aha-miyatni yaqin-atrofdagi kvartallar holati o‘ynaydi, boshqa holatlarda esa potensial bozorni baholashda bir necha sotix va hatto ming mil hudud-larni e’tiborga olish kerak bo‘ladi. Masalan, kundalik ehtiyoj tovarlari bilan savdo qiluvchi do‘konning gullab borishi, uning 6-12 kvartal atrofi-da sodir bo‘layotgan narsalarga bog‘liqdir. Florida shtati, Mayami shah-ridagi «Omni», Kaliforniya shtati, San-Diego shahridagi «Xorton Plaza» kabi katta savdo markazlari yuz va ming mil uzoqlikdagi xaridorlarga xizmat ko‘rsatishadi. Muayyan bozor hajmlarida makon farqi shunchalik muhim ekanligidan, siz ko‘chmas mulkning uni samarali ishlatish nuqtai nazaridan talab va taklif sharoiti tahlili bilan shug‘ullanishingizdan avval, bozoringizning chegaralarini qoralab chiqishingiz lozim bo‘ladi.

KB bo‘yicha adabiyotlar manbasi sharxi. Investitsion jarayonlar bozor iqtisodiyotida hal qiluvchi rol o‘ynaydi. Jahon rivojlanishi tajri-basi shuni ko‘rsatadiki, aynan o‘zini o‘zi moliyalash, chiqimini qoplash va rentabellik tamoyillarida amalga oshirilayotgan investitsion faoliyat samarasi eng muhim iqtisodiy o‘sish omillaridan biridir. Rossiyadagi shakllangan, mulkni ko‘p turdagi shaklga va iqtisodiy jarayonlarning o‘zini-o‘zi nazorat qiluvchi bozor mexanizmlarini o‘zlashtirishga asos-langan xo‘jalik tizimi investitsion faoliyatni sezilarli darajada kuchayti-rishga sharoit yaratadi, bu esa ko‘chmas mulkning bozor aylanmasiga xo‘jalik bozor tizimlarining barcha qatnashchilari huquqiy va iqtisodiy munosabatlari fundamental asoslarida jalb etish bilan bog‘liqdir. Bozor iqtisodiyoti sharoitida ko‘chmas mulk, bozor munosabatlari qatnashchi-larini ulkan moliyaviy resurslarlar bilan bog‘lovchi, yuqori sifatli tovar bo‘lib qoladi. Bu bilan ko‘chmas mulkka investitsiyalash tizimini rivoj-lantirish muhim ahamiyat kasb etadi. Chunki xuddi shuning uchun ko‘chmas mulk obyektlari qurilishi (rekonstruksiyasi)ni moliyalash va butun ko‘chmas mulk bozorini faollashtirish to‘laligicha erkin pul vositalarini jalb etilishi hisobiga sodir bo‘lar va buning bilan investorlar manfaatini ham ta’minlardi. Undan tashqari, ko‘chmas mulkka inves-titsiyalash nazariya va amaliyoti, ko‘chmas mulk bozori va kapital bozo-rini yaratilishi va rivojlanishi bilan paydo bo‘lgan yangi sohadir. Shu-

16

ning uchun, ko‘chmas mulkka investitsiyalash, bir tomondan, xo‘jalik faoliyati qatnashchilari uchun ulkan qiziqish uyg‘otadi, boshqa tomon-dan esa – sezilarli muammolar manbasi hisoblanadi. Bu muammolar ko‘chmas mulkka investitsiyalashda, investitsion va moliyaviy qarorlar qabul qilish va asoslashda zarur nazariy va amaliy bilimlarni yo‘qligidan kelib chiqadi. Ko‘chmas mulkka investitsiyalashda investitsion va moliyaviy qarorlarni asoslash usullarini qo‘llash va shakllantirishda rivojlangan davlatlar tajribasini o‘rganish zaruriyati ochiq ko‘rinib turibdi. O‘tkazilgan tahlil shuni ko‘rsatdiki, so‘nggi yillarda rivojlangan mamlakatlarda ko‘chmas mulk sohasiga investitsiyalarga juda katta e’tibor qaratilgan. Xorij mualliflari (J.Boykin va R.Xaney, B. Bruggeman va J.Fisher, D.Jaffe, A.Douns, T.Klareti, N.Videmera, F.Fabossi, D.Epli va J.Millar va boshqalar) ishlarida ko‘chmas mulkka investitsiyalash prosedurasiga ta’rif berilgan, investitsion jarayon qismi sifatida ipoteka banki tashkiloti tuzilmasi ko‘rib chiqildi, turar-joyni davlat kreditlashi tizimi va ko‘chmas mulk bozorini moliyalashda davlat qatnashuvi yoritildi. Ko‘chmas mulkka investitsiyalashning alohida jihatlari allaqachon bir qancha rossiyalik iqtisodchilar ishlarida ko‘rib chiqilgan. Bu iqtisodchilarga Valdaysev SV., Grigor’yev B.JzT., Esipov V.V., Maksimov S.N., Ozerov E.S., Prorvich V.A., Rutgayzer V.M., Tarasevich E.I., Fedotova M.A. va boshqalarni kiritish mumkin. Shu-ning bilan birga keltirilgan va boshqa mualliflar ishlarida asosiy e’tibor investitsiyalash jarayonining va ko‘chmas mulk obyektini investitsiya obyekti sifatida baholashning umumusuliy muammolariga yoki ko‘ch-mas mulkni moliyalashning alohida tomonlari va xorij mamlakatlarida turar-joyni kreditlash tashkilotini shakllariga qaratilgan. Rossiyada ko‘chmas mulk sohasiga investitsiyalash jarayoni bilan bog‘liq ba’zi masalalar Beliy.L.P., Maksimov S.N., Tarasevich E.I. va boshqalarning asar va tadqiqotlarida o‘z aksini topdi. Shu bilan birga, Rossiya sharoitida ko‘chmas mulkka investitsiyalashning zamonaviy muammolari bog‘liq masalalar kam o‘rganilgan bo‘lib, bu albatta, keyinchalik ishlab chiqilish va aniqlashtirishlarni talab etadi. Tadqiqot ortida Rossiyada ko‘chmas mulk sohasida investitsion jarayonlarni rivojlanishi muddatlari, turli belgilar bo‘yicha ko‘chmas mulkka investitsiyalarning sinflashishi, umumiy holda ma’lum mezonlarning investitsion va moliyaviy qarorlarni ko‘chmas mulkka investitsiyalashda asoslash uchun qo‘llana olishlik kabi masalalar qolmoqda.

17

Ko‘chmas mulk obyektlarini investitsiyalash. Investitsiyalash deganda (moliyaviy nuqtai nazaridan) pul va boshqa kapitallarni foyda olish maqsadida turli loyihalarni amalga oshirish uchun jalb qilish tushiniladi. Iqtisodiy investitsiyalash esa asosiy kapitalning yaratish, kengaytirish, rekonstruksiyasi uchun xarajatlardir. Bu, avvalo, mavjud shirkatni, mulkiy komplekslar, turar-joy va noturar-joy ko‘chmas mulklarni foyda olish maqsadida sotib olish yoki yangittan qurish, kengaytirish, rekonstruksiya qilish tushiniladi.

Investitsiyaning xususiy, davlat, xorijiy va qo‘shma turlari mavjud. • xususiy investitsiyalar – bu fuqarolarning (eng ko‘p turi aksiya,

obligatsiya va boshqa qimmatli qog‘ozlarni sotib olish yo‘li bilan) undan tashqari, mulkning nodavlat shakllari tashkilotlar va shirkatlar tomoni-dan jalb etilishi.

• Davlat investitsiyalari hokimiyatning federal, regional va ma-halliy organlari tomonidan, budjet, nobudjet fondlari va qarz vositalari hisobidan amalga oshiriladi.

• xorijiy investitsiyalar xorijiy fuqarolar, yuridik shaxslar va dav-lat tomonidan amalga oshiriladi.

• qo‘shma investitsiyalar – shu mamlakat va xorijiy davlat sub-yektlarini jalb etish bilan sodir bo‘ladi.

Ko‘chmas mulk investitsiya obyektlarining eng muhim turlaridan hisoblanadi. Ko‘chmas mulk obyektiga to‘g‘ridan-to‘g‘ri investitsiya-lashdan va ko‘chmas mulk tomonidan ta’minlangan qimmatli qog‘ozlar-dan tushgan daromad, samarali boshqaruv asosida qarz kapitalga bo‘l-gan foiz va boshqa qimmatli qog‘ozlar bo‘yicha daromaddan oshib keti-shi mumkin. Buning bilan ko‘chmas mulk obyektlarini majburiyatlarni ta’minlash vositasida xarid qilinishi investorlar uchun jozibalidir, chunki ko‘chmas mulk obyektlari real aktivdir va yuqori ishonchga ega, chunki ular risklar va foydalilik hisobini baholashga asosdir.

KM bozorini segmentasiyasi. Ko‘chmas mulk bozorining aniq segmentlari mulkdan foydalanish, joylashuv, keladigan daromad poten-siali, ijarachilarning odatiy xarakteristikalari, investitsion motivasiya va ko‘chmas mulkni almashtirish jarayonida tan olingan boshqa belgilar bilan ifodalanadi. O‘z o‘rnida, ko‘chmas mulk bozorlari turli ijtimoiy, iqtisodiy, davlat va iqtisodiy xarakterlarni ko‘rsatadi.

Ko‘chmas mulk bozori segmentlarga ko‘chmas mulkning maqsadi va uning bozorning turli qatnashchilari uchun jozibaliligi bilan bo‘linadi. Segmentlar, o‘z o‘rnida, subbozorlar (bozorosti)ga xaridor va sotuvchi-

18

larning xohishlariga mos ravishda bo‘linadi, ularga esa ijtimoiy, iqtiso-diy, davlat va ekologik omillar ta’sir etadi. Ko‘chmas mulk bozori seg-mentlarining tadqiqoti, ko‘chmas mulk bozorining umumiy shartlariga taalluqli joylashuv, raqobat, shu bilan birga, talab va taklif kabi para-metrlar bo‘yicha o‘tkaziladi.

1. Turar-joy ko‘chmas mulki (ko‘p kvartirali, bir oilali uylar, kvar-tiralar va xonalar).

2. Tijorat ko‘chmas mulki (idora, savdo, sanoat-ishlab chiqarish, ombor binolari, mehmonxonalar, restoranlar).

3. Sanoat ko‘chmas mulki (sanoat shirkatsi, NII binolari). 4. Qurilishi tugallanmagan turli maqsadlardagi yer uchastkalari

(shahar yerlari, qishloq xo‘jalik va ov yerlari, qo‘riqxonalar, foydali qazilmalarni qidirish zonalari).

5. Maxsus maqsadlardagi ko‘chmas mulk (konstruktiv ifodasi bo‘yicha chegaraviy foydalanishga ega obyektlar (masalan cherkov, aeroport, qamoqxona va boshqalar).

Yer uchastkasi holatiga bog‘liq holda, ko‘chmas mulk bozorini quyidagilarga bo‘lish mumkin:

1. Qurilishi tugallangan yer uchastkalari. 2. Keyinchalik tugallanishi mumkin bo‘lgan, qurilishi tugallanma-

gan yer uchastkalari. 3. Keyinchalik tugallanishi mumkin bo‘lmagan, qurilishi tugallan-

magan yer uchastkalari. Ko‘chmas mulkning foydaliligi xarakteriga bog‘liq ravishda (uni

foyda keltirishlilik imkoniyati) quyidagicha bo‘linadi: 1. Daromadli ko‘chmas mulk. 2. Shartli daromadli ko‘chmas mulk. 3. Daromadsiz ko‘chmas mulk. Obyektlarning tarqalishi darajasi bo‘yicha: 1. Noyob obyektlar. 2. Kamyob obyektlar. 3. Ko‘p tarqalgan obyektlar. Regionlarning iqtisodiy faolligi tomonidan: 1. Ko‘chmas mulk faol bozorlari. 2. Ko‘chmas mulkning sust bozorlari. Tayyorlik darajasi bo‘yicha: 1. Qurilmagan yer uchastkalari. 2. Tayyor obyektlar.

19

3. Qurilishi tugallanmagan obyektlar 4. Rekonstruksiyaga muhtoj obyektlar. Keltirilgan har bir ko‘chmas mulk bozorlari, o‘z o‘rnida, mahsus

subbozorlarga bo‘linishi mumkin. Subbozorlar ko‘chmas mulk bahosiga, boshqarishning qiyinligi, daromad ko‘lami, qiymati tushishi darajasi, atrofi, boshqa nozik xususiyatlariga nisbatan xaridorning xohishiga mos ravishda segmentlashadi. Shunday qilib, qishloq xo‘jalik ko‘chmas mulki yaylov, chorva mollari fermalari, o‘rmon, ekin yerlari, bog‘ va qoramol uchun yaylovlar bozorlariga bo‘linadi.

Muayyan obyekt identifikasiya jarayoni yanada kattaroq bozor doirasida segmentasiya deyiladi. Bozorni segmentasiyasi jarayoni odatda ko‘chmas mulk tomonidan mustaqil sinfostiga baholanuvchi obyektning aniq xususiyatlariga mos ravishda ajratilish bilan ifodalanadi.

Subbozor, xaridor va sotuvchilarning hajm, dizayn, baho diapazoni, joylashuvi va boshqaga nisbatan turli xohishlarining aniqlanishi natija-sida kichik segmentlarga bo‘linadi.

Ko‘chmas mulkning baholovchilari ko‘chmas mulk bozorining geog-rafik, demografik, ijtimoiy-iqtisodiy, psixologik va ishlab chiqarish xusu-siyatlarini umumiqtisodiy va regional holatlar kontekstida o‘rganiladi.

1.2. Ko‘chmas mulk va uning bozori turlari

Uch xil ko‘chmas mulk turini ajratish mumkin: yer, turar-joy va noturar-joy yerlari. Ko‘chmas mulkning bazaviy obyekti – yer. Ko‘ch-mas mulkni turga bo‘linganda, uning bir qancha alomatlariga moslab, sinflarga ajratiladi, bu esa ko‘chmas mulk bozorini yanada izchil tadqiq etish imkonini beradi va turli kategoriyadagi ko‘chmas mulklarni baho-lash metodlarini ishlab chiqish va qo‘llashni va ularni boshqarishni osonlashtiradi. Eng ko‘p uchraydigan belgilar bo‘yicha sinflash 1.1-jadvalda keltirilgan.

Ko‘chmas mulkka investitsiyalashdan tushuvchi daromadning quyidagi shakllari mavjuddir: – ko‘chmas mulk qiymatini bozor baholari o‘zgarishi hisobiga oshirish, yangi obyektlarni sotib olish va eskilarini rivojlantirish;

– kelajakdagi muddatli pul vositalarini oqimi; – egalik muddatini so‘nggida obyektni qaytadan sotishdan daromad. Ko‘chmas mulkka investitsiyalash jozibadorligi quyidagi omillar

bilan tushuntiriladi:

20

– ko‘chmas mulkni sotib olish paytida investor huquqlar paketini qo‘lga kiritadi, bu vaqtda esa ko‘pgina investitsiya obyektlari o‘zlari bilan egalik huquqini olib kelmaydi;

– jalb etilgan pul vositalarining saqlanganligi (oddiy hollarda ko‘chmas mulkni yo‘qotib, o‘g‘irlab bo‘lmaydi) va inflyasiya (inflya-sion jarayonlar o‘zlarini ortidan ko‘chmas mulk narxini va undan tusha-digan daromadning o‘sishini keltirib chiqaradi);

– ko‘chmas mulkdan pul ko‘rinishida daromad topish va yashashning boshqa samarasi, muayyan obyektga egalik qilish istiqboli va boshqalar.

1.1-jadval

Ko‘chmas mulkning umumiy tasnifi

Tasnif turi Ko‘chmas mulk turlari

Ishlatish xususiyati bo‘yicha

Turar-joy uchun: uylar, kottejlar, tijorat va ishlab chiqarish faoliyat-lari uchun kvartiralar: mehmonxona, idora joylari, do‘konlar, restoranlar, xizmat punktlari, fabrikalar, zavodlar, omborlar Qishloq xo‘jalik maqsadlari uchun: fermalar, bog‘lar Maxsus maqsadlar uchun: maktablar, cherkovlar, monastirlar, shi-foxona, yasli-bog‘lar, qariyalar uyi, davlat va ma’muriy muassasalar

Egalik maqsadlari bo‘yicha

Biznesni yuritish egasining yashashi uchun Investitsiya sifatida Tovar zaxirasi sifatida va NZP Kamaygan manbalar iste’moli uchun o‘zlashtirish va rivojlantirish

Ixtisoslanish darajasi bo‘yicha

Ixtisoslashgan (o‘zining maxsus xususiyati uchun, uchinchi shaxslarga juda kam holatlarda ijaraga beriladi yoki undan foydalanish uchun ochiq bozorda sotiladi, quyidagidan tashqari, u agar foydalanayotgan biznes qismi sifatida amalga oshiril-ganda): neftni qayta ishlovchi va kimyoviy zavodlar, elektr stansiyalar muzeylar, kutubxona va ularga o‘xshash jamiyat sektoriga tegishli joylar Noixtisoslashgan – ochiq bozorda investitsiyalash, mavjud va o‘xshash maqsadlarda foydalanish uchun umumiy talabga ega boshqa ko‘chmas mulk

Ekspluatasiyaga tayyorligi darajasi

bo‘yicha

Talab etilayotgan rekonstruksiyalarni ekspluatasiya yoki tugallanmagan qurilishlarning kapital ta’mirini amalga oshirish

Tabiiy shaklda ishlab chiqarishi

bo‘yicha

Ishlab chiqarmaydigan: yer uchastkalari, foydali qazilmalar manbalari Ishlab chiqaradigan:binolar, inshootlar va boshqalar

21

Ko‘chmas mulkka investitsiyalar obyektdan uzoq muddatga foy-dalanish va kapitalni saqlab qolish imkoniyati kabi ijobiy xislatlarga ega.

Ko‘chmas mulk bozori – bu ko‘chmas mulk obyektlari bilan ope-rasiyalar: ko‘chmas mulk sotib olish sotuvi, ipotekasi, ko‘chmas mulk obyektlarini ijaraga berish va boshqalar atrofidagi munosabatlar yig‘indisi.

Ko‘chmas mulk bozorining asosiy segmentlari: yer bozori, turar-joy va noturar-joy bozori. Daromadli ko‘chmas mulk bozorini obyekt-larni funksional maqsadlari bo‘yicha ajratiladi:

– idora maqsadlaridagi obyektlar bozori; – savdo maqsadlaridagi obyektlar bozori; – ishlab chiqarish – ombor maqsadlaridagi obyektlar bozori; – mehmonxona xizmatlari bozori; – tugallanmagan qurilish obyektlari bozori. Ko‘chmas mulkka yuridik huquq bo‘yicha, ko‘chmas mulk bozorini

xarid-sotish va ijara bozoriga bo‘lishadi. Xarid-sotish bozorida mos ekvivalentga almashtirish uchun egalikning to‘la huquqi beriladi, uning ichiga tasarruf etish huquqi ham kiradi, ijara bozorida esa bitim obyekti huquqlarning qisman to‘plami kiradi, unda tasarruf huquqi mavjud emas.

Ko‘chmas mulk bozorining quyidagi xususiyatlarini ajratib ko‘rsatish mumkin:

– mahalliylik; – obyektlar o‘zaro almashuvchanligini pastligi; – mavsumiy tebranishlar; – bitimlarni davlat ro‘yxatidan o‘tkazilish zaruriyati. Ko‘chmas mulkni moliyalash xarajatlarining uch guruhi mavjud: - ko‘chmas mulk obyektini funksional holda saqlash xarajatlari; - ko‘chmas mulkka egalik qilish uchun yillik soliq; - ko‘chmas mulk bitimlaridagi yuqori transaksion xarajatlar. Ko‘chmas mulk bozoridagi talab va taklif tebranishi sekin yuz

beradi, chunki talab mavjud vaqtda ko‘chmas mulk obyektlarining miq-dorini oshirish uzoq muddat davomida sodir bo‘ladi, bu esa binoning qu-rilishi bilan tushuntiriladi. Agar miqdor oshib ketsa, ko‘chmas mulk narxi uzoq yillar past narxda turaveradi.

Talab va taklifga ta’sir etuvchi asosiy omillar: – iqtisodiy: aholi va biznes daromadining darajasi, moliyaviy

omillar mavjudligi, ijara to‘lov stavkalarining darajasi, qurilish-montaj ishlari va qurilish ashyolari narxi, kommunal xizmatlar uchun tariflar;

– ijtimoiy: aholi soni o‘zgarishi, aholining zichligi, ta’lim darajasi;

22

– ma’muriy: soliq stavkalari va hududiy to‘siqlar; – ekologik: ko‘chmas mulk joylashgan rayonning qurib qolish

yoki suv toshqinlariga uchrash holatlari, ekologik holatni yomonlashuvi yoki yaxshilanishi.

Ko‘chmas mulk moliyaviy aktivdir, chunki inson mehnati va kapi-tal jalb etilishi bilan yaratiladi. Ko‘chmas mulkni sotib olish va rivojlan-tirish – bu yuqori xarajatlar va mos ravishda qarz vositalarini jalb etish zaruriyatini yaratadi. Shuning uchun ko‘chmas mulk moliyaviy bozor sektorlaridan biri hisoblanadi.

Moliyaviy bozor – murakkab iqtisodiy tizim bo‘lib, o‘ziga barcha turdagi moliyaviy hujjatlar xaridorlari va sotuvchilarining o‘zaro haraka-tini amalga oshirishga yo‘naltirilgan institut va jarayonlar yig‘indisidir.

Ko‘chmas mulk bozori – moliyaviy bozorning eng muhim tarkib-laridan biri. Moliyaviy bozor va ko‘chmas mulk bozori o‘rtasida yaqin o‘zaro aloqa mavjud: ko‘chmas mulk qo‘yilmalarini o‘sishi ko‘chmas mulk bozorining tushishi to‘xtatadi. Iqtisodiy noturg‘unlik ham rossiya, ham xorijiy kreditorlar va investorlarni to‘xtatib turmoqda. Ko‘chmas mulkka investitsiyalashni moliyalashni faollashtirishda davlatning qo‘l-lab-quvvatlashi zarurdir.

1.3. Ko‘chmas mulkni moliyalash, investitsiyalash

va ipotekaviy kreditlash

Yo‘nalishni o‘rganish bozor munosabatlarida rivojlanishga yordam berish va investitsion jarayonni faollashtirish yo‘li bilan iqtisodiyotni isloh qilish. Ushbu muammoli ishlar doirasida hal etiladigan asosiy vazi-falar quyidagilar:

• investitsion dasturlar va rivojlanish dasturlarini moliyalash tash-kilotlari mexanizmlarini, moliyaviy muassasalar va xususiy shirkatlar ishida amaliyotga kiritish;

• kredit muassalari va xususiy shirkat xodimlarini xalqaro stan-dartlarga mos ravishda biznes-rejalarni tayyorlash usulini o‘rgatish;

• kredit – moliya muassasalariga kredit qarorlarini qabul qilish va bajarish jarayonlarini nazorat qiluvchi ichki normativ hujjatlarni o‘tkazishda yordam ko‘rsatish;

• Rossiya tuzulmasining investitsion amaliyotiga loyihaviy mo-liyalashning yanada progressiv mexanizmlarini jalb etish.

• ko‘chmas mulk bozorini faollashtirishga yo‘nalgan bitim va loyi-halarni tuzish bilan bog‘liq, hududlarni investitsion dasturlarini ishlab

23

chiqishda mahalliy davlat organlariga ko‘maklashmoq, qarz majburiyat-larini to‘ldirishda yangi shakllarni jalb etish (masalan, shirkat qarzini yaxlit mulk kompleksi sifatida ishlatish).

Ko‘chmas mulkni faqatgina shaxsiy vositalar hisobiga sotib olish iqtisodiy tarafdan qisman oqlanmagan, chunki yuqori o‘sish tezligiga bardosh berish va bir vaqtda, investitsiyalangan kapitalning daromadli-ligini raqobatbardoshligini ta’minlash.

Moliyalashni jalb etish biznesning uzoq muddatli ehtiyojlarini qop-lash uchun moliyaviy manbalarning to‘g‘ridan-to‘g‘ri oqimi hisobida bozor imkon bergan o‘sishdan maksimal darajada foydalanadi.

Investitsiyalash – moddiy vositalar (valutalar, qimmatli qog‘ozlar, qimmatbaho mulklar va boshqalar)ni shirkatga va daromad-foyda keltiruvchi boshqa mulkka jalb etish. Investitsiyalash ham birlamchi (yangi obyektlar), ham ikkilamchi bozorda (mavjud obyektlarga mulk huquqini o‘tkazilishi) amalga oshiriladi. Rossiya ko‘chmas mulk bozori ko‘plab omillar ta’siriga uchraydi. Eng avvalo – bu ko‘plab alohida hu-dudlarning geografik bo‘linishidir. Xuddi shundan ko‘chmas mulk bozo-rining individual iqtisodiy, siyosiy va ijtimoiy xususiyatlari kelib chiqadi. Bu, o‘z – o‘rnidan, turli hududlar ko‘chmas mulklar investitsion joziba-dorligiga hal qiluvchi omil bo‘lib xizmat qiladi. Tajriba va maxsus bi-limlarga ega bo‘lmasdan, investor u yoki bu rayon investitsion iqlimi to‘g‘risida ko‘plab miqdorda axborotdan quruq qolishi mumkin. Undan tashqari, investitsiyani bu sohaga oqimi obyektlarni qiymatining balan-dligi bilan qiyinlashib qolgan.

Ko‘chmas mulkka investitsiyalashda foyda olishning to‘rt yo‘lini ajratib ko‘rsatish mumkin:

• birinchidan, ko‘chmas mulkni ijaraga berishda investor muayyan pul vositasiga ega bo‘ladi.

• ikkinchidan, ko‘chmas mulkka bozor qiymatlarini doimiy oshib borish sababidan, investorning passiv kapitalini o‘sishi sodir bo‘ladi;

• uchunchidan, ko‘chmas mulk uni ishlatilishida foyda keltirishi mumkin;

• to‘rtinchidan, ko‘chmas mulk obyektini muvaffaqiyatli qayta sotuvida, investor sezilarli daromad olishi mumkin.

Ko‘chmas mulkni uch katta guruhga bo‘lish mumkin, ulardan har biri investitsiya rejasida o‘zining xususiyatlariga ega bo‘ladi. Bu daro-mad keltiradigan turar-joy, yer va ko‘chmas mulkdir. Turar-joy foyda olish rejasidagi eng «ko‘p tarqalgan» turdir. Uni to‘g‘ridan-to‘g‘ri ishla-

24

tish bo‘yicha turar-joyni ijaraga berish mumkin, hozirgi sharoitda bu hol ancha istiqbolli ko‘rinadi. Undan tashqari, turar-joyga talabning turg‘un yuqori darajasi ushbu guruh obyektlariga bo‘lgan narxni muttasil o‘sib borishni ta’minlaydi.

Yer uchastkalariga pul jalb etish yanada qaltis ishdir. Yerni bozor qiymati ko‘pgina omillarga bog‘liq, ular qatorida ekologik, iqtisodiy, siyosiy (mahalliy hokimiyat qarorlari), yuridik (davlat darajasida yer qonunchiligida o‘zgartirishlar) tomonlar ham bor. Ko‘chmas mulkka kiritilgan, foyda keltirayotgan investitsiya eng foydali hisoblanadi, shu-ning bilan bir vaqtga, eng qaltisi hamdir. Ko‘chmas mulk eng sekin to‘-ladigan sohalardan biridir (past likvidlikka ega). Aynan shu, obyektlar-ning yuqori qiymati bilan birgalikda, ko‘chmas mulk bozorini yanada faol rivojlanishi uchun omil bo‘lib xizmat qiladi.

Ko‘chmas mulkka investitsiyalashning yanada mashhurroq turi bu to‘g‘ridan-to‘g‘ri usuldir, bu usulda ko‘chmas mulk obyektini bozorda shaxsiy shartnomani imzolash bilan sotib olish yoki teskari ijarani xarid qilish bilan bajarish mumkin. Vositali usul, bu ko‘chmas mulkka ixti-soslashgan shirkat qimmatli qog‘ozlarini sotib olish yoki ko‘chmas mulk ta’minlaydigan bo‘naklarga investitsiyalash.

Ko‘chmas mulkka pul kiritish ba’zi hollarda aksiyaga investitsiya-lashga o‘xshaydi. Xususan, ikkalasi ham uzoq muddatli investitsiyalar, xuddi ana shundan, ularning umumiy belgilari kelib chiqadi.

Investitsiyalashning ko‘p vositalari bor. Ulardan ko‘chmas mulkka investisiylashda odatda shaxsiy erkin kapital, qarz vositalari, ipoteka, opsionlar, bo‘naklar, aralash qarz majburiyatlari, yer ijarasi to‘g‘risidagi mulkiy shartnomalar va boshqalardan foydalaniladi.

Ijaraga berilgan aksiya ham, ko‘chmas mulk ham, ega bo‘lgan ki-shini daromad bilan ta’minlaydi. Lekin aksiyalar bo‘yicha dividendlar, odatda, yiliga marta yoki chorakda to‘lanadi, ijara to‘lovi esa, odatda, har oyda to‘lanadi.

Ammo shu bilan birga, ko‘chmas mulkdan tushgan foyda, qarz kapitalining yuqori ulushiga ega korporasiya daromadlaridan pastroq dinamikada bo‘ladi. Bu quyidagi sabablarga ko‘ra yuz beradi:

1. Korporasiya daromadi ko‘p hollarda ularning mahsulotini realizasiya hajmiga bog‘liq bo‘ladi, bu esa, bozorning ko‘p omillariga bog‘liqdir. Ko‘chmas mulk ijara shartnomasi esa, investorni yanada barqaror foyda bilan ta’minlaydi.

25

2. Korporasiya doimo rivojlanishda bo‘ladi, foyda olishning yangi yo‘llarini qidiradi, demakki daromad manbalari ham doimiy ravishda o‘zgarib turadi. Ko‘chmas mulk obyektlari vaqt davomida o‘zgarmaydi.

Keltirilganlardan ko‘rinib turibdiki, ko‘chmas mulklardan tushgan daro-mad, korporativ qimmatli qog‘ozlar daromadlaridan yanada barqarordir.

Ko‘chmas mulkka investitsiyalar foydalilik darajasi qimmatli qog‘ozlar daromadliligi bilan solishtirganda anchagina baland. Chunki investorning daromadi obyekt ekspluatasiyasiga ketgan xarajatlardan oshishi kerak.

Hozirda ko‘chmas mulkka kiritmalar likvidligi biroz tushmoqda. Asosan, bu tebranishlar ko‘chmas mulk bozoridagi holatlar bilan bog‘-liq. Moliyaviy muassasalar kreditlash darajasini qisqartirishadi, likvid-likning pasayishi yuz beradi.

Investorlar investitsiyalash obyektini tanlashda eng kam riskka ega bo‘lib, eng ko‘p daromad olishga intilishadi. Bu holda zaruriy kiritmalar summasi, kutilayotgan daromad hajmi va yana mumkin bo‘lgan risklar tahlil etiladi.

Ko‘chmas mulkka investitsiyalash – bu uzoq muddatli loyihadir. Past likvidlilik, bitimni rasmiylashtirishni uzoqligi, foydalanish variantini o‘zgartirishiga katta xarajatlar investitsiyadan tez foyda olishga xalaqit beradi.

Biroq ko‘chmas mulk investitsiya obyektlari ichida jozibadorli-gicha qolmoqda. Bu holat pul vositalarining tez qadrsizlanishi, moliya-viy muassasalarga ishonchning pastligi, bankning inqiroz darajasi stav-kasini mos kelmasligi va boshqa omillar bilan tushuntiriladi. Bu sharoit-larda ko‘chmas mulk kiritmalar nafaqat o‘z kapitalini saqlab qolish, balki qanchadir foyda olishni ham ko‘zlaydi.

Investitsion munosabatlarda yanada jozibalisi, turar-joy obyektlari-dir. Yuqori va doimiy talab, bu investitsiya ko‘rinishini mavjudligi, va yana turar-joy uchun aniq yuridik huquqlarni joriy etilganligi ushbu investitsiya turining yetarlicha likvidligini ta’minlaydi.

Turar-joy muammolarining o‘tkirligi obyektlarning baland qiymati bilan tushuntiriladi. Bu yuqori qiymat aholini asosiy qismi daromadidan sezilarli darajada balanddir. Undan tashqari, yetarli rivojlanmagan ko‘chmas mulk kreditlash tizimi hozirgacha ikkilamchi ko‘chmas mulk bozoriga kreditlashni o‘z ichiga olmasdi.

90-yillardan boshlab davlat ushbu holatni tartibga solish uchun choralar qabul qilishni boshladi. Turar-joyni bepul xususiylashtirish,

26

mulkka turar-joy miqdori va hajmiga cheklovlarni yo‘qotish va kredit-lash tizimini rivojlantirish o‘z mevasini berdi, biroq muammoni to‘la yechishga erishilgani yo‘q.

Hozirda aholini ko‘p qismi uchun turar-joy muammosini hal qilishda asosiy imkoniyat bu rivojlanayotgan ipoteka krediti tizimidadir. Biroq bu sohada ham bir qancha muammolar mavjud. Bu, qisman, potensial qarz oluvchilarni moliyaviy muassasalarga biroz ishonchsizligi va yana qarz oluvchini to‘lovga qobiliyatliligini aniqlashdagi qiyinchi-likdir. Bu muammo ko‘proq iqtisodiyotni qora sektoriga taalluqlidir va demakki qarz oluvchining ozgina rasmiy daromadidir.

Yangi obyektlarni yetishmasligi, bank kreditlarining quruvchilar uchun «sharli» to‘lovi yordami bilan yechilmoqda. Ushbu kredit xusu-siyati shundaki, uning asosiy summasi qurilish tugagandan so‘ng to‘xta-tiladi. Qurilish davomida esa faqat kredit bo‘yicha foizlar to‘lanadi. Bu kredit faqatgina quruvchida qurilish ostidagi uchastka uchun egalik yoki ijara huquqini mavjudligi taqdim etiladi.

Undan tashqari, turar-joy muammosi mahalliy darajada hal etil-moqda. Soliq yukini pasaytirish hisobiga, alohida regionlarda qulay investitsion iqlim yaratish yo‘li bilan, investorlarni jalb etish uchun o‘zi-ga hos kurash ketmoqda.

Turar-joy muammosini yechish uchun, chora-tadbirlar tizimini qabul qilish talab qilinadi. Hozirda ishga oid qurilish, keyin to‘lab berish bilan turar-joylarni sotish, qurilish jamg‘armalari tizimi, turar-joy jam-g‘arma dasturlari, shirkatlardan turar-joyni ssudalar hisobiga sotib olish, munisipal turar-joy obligatsiyalarini joriy etish va boshqalar bo‘yicha dasturlar ishlamoqda.

Ko‘chmas mulkka investitsiyalashga inflyasiya ham ta’sir etadi. Bu ta’sir ikkiyoqlama. Birinchidan, ko‘chmas mulk investitsiya uchun yetarli darajada ishonchli obyekt hisoblanadi, chunki u nafaqat vosita-larni saqlab qolish, balki har qanday holatda ham daromad olish imkonini beradi. Boshqa tomondan esa, inflyasiyani o‘sayotgan tezligi vositalarni boshqa sohaga qo‘yishni jonlantiradi. Bu quyidagilar bilan tushuntirila-di, haqiqiy daromadlarni tushishi, vositalarning yetishmasligi va yetarli kreditni olish qiyinligi, kiritmalarni prognoz qilingan foydaliligini aniqlash imkoniyatining yo‘qligi.

Hozirda, inqirozning yuqori tezligi sharoitida, investitsion faoliyat unchalik faol emas. Kiritmalarning yuqori qiymati va baland risklar bu sektorda investitsion faollikni pasayishiga olib keldi.

27

Barcha yuqorida aytilganlarga qaramay, ko‘chmas mulk bozori investitsiya uchun jozibali bo‘lib qolmoqda. Birinchidan, u to‘g‘ridan-to‘g‘ri investor tomonidan nazorat qilinadigan jamg‘armalarni ham saqlash imkonini beradi.

Ikkinchidan, ko‘chmas mulkka investitsiyalar – mulk huquqiga asoslangan kam sonli investitsiyalardan biri. Uchunchidan, ko‘chmas mulkka investitsiyalash, vositalarni yuqori darajada inflyasiyada saqlash imkonini beradi. To‘rtinchidan, ko‘chmas mulkning keng bozori Rossiyada hali ham past o‘zlashtirilgan. Beshinchidan, ushbu holatda baland risklar bitimlarni baland daromadliligi bilan mukammallashadi.

Hozirda, inqiroz sharoiti va umumiy iqtisodiy faoliyatni pasayishida, ko‘chmas mulk bozori ham faollikni pasayishini boshdan kechirmoqda.

Investitsiyalar – kapitalni iqtisodiyotni turli sohalariga uni saqlash va ko‘paytirish maqsadida uzoq muddatli jalb qilinishi. Ularning quyidagi turlari mavjud: real (capital yaratuvchi) investitsiyalar – mav-jud shirkatni, ishlab chiqarishni texnik qurollantirish, rekonstruksiya yoki yangisini qurishga pul jalb etish. Moliyaviy (davlat, boshqa shirkat-lar, investitsion fondlar aksiya va qimmatli qog‘ozlarini sotib olish uchun portfelli pul jalb etishlar). Birinchi holatda vositalarni jalb etayot-gan investor-shirkat, o‘z ishlab chiqarish kapitalini – asosiy ishlab chiqarish fondlari va ularni ishlashi uchun zaruriy aylanma vositalarni oshiradi. Ikkinchi holatda investor, dividend – qimmatli qog‘oz uchun daromadni olib moliyaviy kapitalini ko‘paytiradi. Bunda yangi ishlab chiqarishga pul jalb etishni investitsion loyihalarni amalga oshirish uchun moliyaviy vositalarni jalb etishga aksiyalarni chiqargan boshqa tashkilot va shirkatlar amalga oshiradi.

Investitsiyalashni boshqa ko‘rinishlari quyidagilar: yer uchastka-lari, mulkiy huquq (pul ekvivalentda baholangan), sanoat mulki, ishlab chiqarish sektorlari huquqini o‘tkazilishiga lisenziya, ixtiro uchun patent, yangi texnologiyalar uchun guvohlik, foydali modellar va sanoat namunalari, tovar belgilari, firma nomlanishlari, ishlab chiqarish mahsu-loti va texnologiyasi uchun sertifikatlar, yerdan foydalanish huquqlari.

Mavjud asosiy fondlarni ehtiyojdagi aylanma vositalarni jalb etmasdan, yuritish va yangilarini yaratishga jalb etiladigan investitsiya-lar, kapital kiritmalar shakliga ega. Kapital kiritmalar asosiy fondlarni oddiy va kengaytirilgan yuritishini ta’minlovchi barcha vositalarning hal qiluvchi qismini tashkil etadi. Ular tarkibiga asosiy fondlar eskirishini o‘sishi va uni o‘rnini bosishga barcha kapital xarajatlarni kiritiladi, ular-

28

ga yana asosiy fondlarni kapital ta’mir va modernizasiyasiga ketadigan xarajatlar ham kiradi.

Investitsion loyiha – turli iqtisodiyot tarmoq va sohalariga ularni rivojlantirish maqsadida kapitalni jalb etish bo‘yicha rejalashtirilgan va amalga oshiriladigan tadbirlar kompleksi. Mavjud shirkat yoki ishlab chiqarishni texnik qayta jihozlash, rekonstruksiya yoki yangisini yaratish bilan bog‘liq investitsion loyihani amalga oshirish, qurilish ostidagi yer uchastkasini tayyorlash, qaytarish, ijara va sotib olish bo‘yicha bir qator choralarni amalga oshirishni; muhandislik tadqiqotlarini o‘tkazish, shirkat qurilishi yoki rekonstruksiyasi uchun loyihaviy hujjatlarni ishlab chiqish; qurilish va montaj ishlarini amalga oshirish; texnologik uskuna-larni sotib olish; tuzilayotgan shirkatni zaruriy kadr, xomashyo, komp-lektlovchi mahsulotlar bilan ta’minlashni talab etadi. Ko‘rsatilgan chora-larni zamon va tashkiliy-texnologik anglash bo‘yicha o‘zaro aloqasi – investitsion jarayondir.

Barcha investitsiya manbalari xususiy (ichki va tashqi)ga bo‘linadi. Xususiy investitsiya manbalariga quyidagilar kiradi: – joriy asosiy kapitalga amortizasiyani qo‘shib yozilishi sifatida shakl-

langan xususiy moliyaviy vositalar, foydadan ehtiyojga chiqarilgan invest-titsiyalar, shirkatlar va muassasalar tomonidan stixiyali va boshqa kulfat-lardan zararni qoplash ko‘rinishida to‘langan summalar va boshqalar;

– boshqa turdagi aktivlar (asosiy fondlar, yer uchastkalari, dasturiy mahsulotlar, savdo markalari va boshqalar ko‘rinishidagi sanoat mulki);

– aksiyalarni shirkatlar sotishi va chiqarishi natijasida jalb etilgan vositalar;

– taniqli xolding va aksioner shirkatlari, sanoat-moliyaviy guruhlar tomonidan qaytarilmaslik shartida ajratadigan vositalar;

– hayriya va boshqa shunga o‘xshash to‘lovlar. Tashqi investitsion manbalarga quyidagilar kiradi: – federal, hududiy va mahalliy budjetlar tomonidan, tadbirkorlikni

qo‘llab-quvvatlash maqsadida, beg‘araz yordam doirasida, turli fondlar ajratmalari;

– qo‘shma shirkatlarning ustav kapitalida moliyaviy yoki boshqa moddiy va nomoddiy qatnashuv shaklida xorijiy investitsiya, undan tashqari xalqaro tashkilotlar va moliyaviy institutlar, davlatlar, mulkni turli ko‘rinishidagi shirkat va tashkilotlar, xususiy shaxslarning to‘g‘ri-dan-to‘g‘ri kiritmalari (pul shaklida).

29

Turli shakldagi qarz vositalari, shu bilan birga, tadbirkorlikni qo‘l-lab-quvvatlash uchun, qaytarib berishlik asosida davlat va boshqa fond-lar kreditlari (shuningdek, imtiyozli shartlarda), bank va boshqa institut-sional investorlar kreditlari (investitsion fondlar va shirkatlar, sug‘urta jamiyatlari, nafaqa fondlari kreditlari), veksellar va boshqa vositalar.

Lizing – sanoat, transport va boshqa shirkatlar mashinalari va ularni ishlab chiqargan shirkat uskunalari yoki maxsus tuzilgan lizing shirkat-larining uskunalarini uzoq muddatga ijarasidan tashkil topgan kredit-moliyaviy munosabatlar shakli. Lizing bitimida, ko‘rsatilgan tomonlar-dan tashqari sug‘urta shirkatlari, tijorat yoki investitsion banklar qatna-shadi va bular operasiyani moliyalashdagi zaruriy pul vositalarini yurgi-zib yuborish imkoniyatiga ega bo‘ladi.

Kreditlashning shart va shakllari. Kredit, tavsifi bo‘yicha, bir tomondan ikkinchi tomonga qarzga berilgan, kelib chiqishi bo‘yicha bir-lashgan pul vositasi yoki boshqa ashyodir. Demakki, kreditning huquqiy munosabatlari ostida biz pul vositalari yoki boshqa ashyolarni qaytarib berishlilik sharti bilan taqdim etish (berish), foydalanish paytidagi hu-quqiy munosabatlarni tushunamiz. Amaliyotda kredit sof ko‘rinishda ham (qarzlar, bank ssudalari), turli fuqaroviy-huquqiy majburiyatlarning tarkibiy qismi sifatida kelishi ham mumkin.

Bank kreditini rasmiylashtirishiga qo‘yiladigan talablar, boshqa kreditlar ko‘rinishlaridan farqli xususiyatlarga ega. Eng avvalo aytish kerakki, bankni mijoz bilan kredit muomalasi kreditning zudlik, qayta-rishlik, to‘lovga qodirlik va ta’minlanganlik tamoyillari bilan quriladi va shartnoma bilan rasmiylashtiriladi.

Bank kreditlari quyidagi xususiyatlar bilan farqlanadi. Birinchidan, bu huquqiy munosabatlar maxsus subyektli tarkib bi-

lan ifodalanadi: bu holda kreditor sifatida RF Markaziy bankining maxsus berilgan huquqi (lisenziya)ga professional ravishda, doimiy, o‘z faoliyatidan asosiy maqsadi foyda olish uchun shu kabi operasiyalarni o‘tkazuvchi bank yoki boshqa kredit tashkiloti yuzaga chiqadi.

Ikkinchidan, agar qarz shartnomasi bo‘yicha yoki tovar-tijorat kreditini taqdim etish natijasida, shartnoma predmeti sifatida nafaqat pul vositalari, balki kelib chiqish belgilari bo‘yicha tavsiflangan boshqa ashyolar ham kelishi mumkin, bank kreditining shartnoma predmeti sifa-tida faqatgina pul vositalari kelishi mumkin.

Uchinchidan, bank kreditining xususiyati uning o‘ch oluvchilik xusu-siyatidir, ya’ni mijoz tomonidan kredit tashkilotini pul vositalaridan foyda-

30

langanligi uchun foizlarni muayyan muddat ichida to‘lab borishi – odatiy qarz shartnomasida esa, ham o‘ch oluvchi ham uning teskarisi uchraydi.

To‘rtinchidan, kreditning ta’minlanganligi. Kreditining o‘z vaqti-da qaytishini ta’minlash uchun banklar garov, kafillik, boshqa bank ka-folati va yana bank amaliyoti bo‘yicha boshqa shakldagi majburiyatlarni qabul qiladi.

Beshinchidan, qarz shartnomasidan farqli ravishda, kredit shartno-masi qarz vositalarini aniq maqsadlarni ko‘rsatishlik bilan to‘laqonli foydalanishni talab etadi.

Oltinchidan, kredit shartnomasi tuzilishi shart va u yozma shaklda bo‘ladi. Bunday rasmiylashtirishning majburiyligi joriy qonunchilik bilan (820 b. RF DK) ko‘rsatilgan, buning bilan yozma shaklda tuzilma-gan shartnoma qonuniy kuchga ega bo‘lmaydi.

Yettinchidan, joriy qonunchilikka mos ravishda, kredit shartno-masi bo‘yicha pul vositalari (bank ssudalari shartnomasi) qarz oluvchi shirkatga faqatgina naqd bo‘lmagan ko‘rinishda berilishi mumkin.

Tijorat banklari tomonidan shirkatlarga kreditlarni taqdim etilishi kredit shartnomasi asosida amalga oshiriladi, bu esa boshqacha qilib aytganda, bank ssudasi shartnomasidir. Kreditni taqdim etish qoidalari, tartiblari va kredit shartnomalarini tuzish shartlarini tijorat banklari mus-taqil ravishda RF MBning tavsiya va ko‘rsatmalarini hisobga olib, ishlab chiqishadi.

U yoki bu qarz oluvchiga kredit berishning maqsadga muvofiqlik-ligi haqidagi masalani hal qilish uchun, o‘sha tomon tijorat bankiga quyidagi hujjatlarni taqdim etishi kerak:

– kreditni olish uchun ariza; – qarz oluvchining notarius tasdiqlagan ta’sis hujjatlari nusxasi

(shirkat, ustav, ta’sis shartnomasi ro‘yxati to‘g‘risidagi guvohlik); – soliq inspeksiyasi tasdiqlagan, so‘nggi hisob kuniga balans; – loyihani bajarishligini texnik – iqtisodiy asoslanganligi; – bitimni tasdiqlovchi shartnomalar nusxasi; – notarius tasdiqlagan shirkat rahbari, bosh buxgalter imzosi va

muhr izi namunasi bilan bank kartochkasi; – kreditni ta’minlanganligini tasdiqlovchi hujjatlar (qarz shartno-

masi, kafillik shartnomasi, bank kafolati va b.). Qarz oluvchining moliyaviy holati va boshqa holatlarda ko‘rsatil-

gan ro‘yxat kengayishi mumkin.

31

Berilgan hujjatlarning tahlili natijasida, qarz oluvchining xo‘jalik-moliyaviy faoliyatini, uning ishdagi mavqei, to‘lovga qobiliyatliligi (ayniqsa, agar ancha katta summani muayyan muddatga taqdim etilayot-gan bo‘lsa) tadqiqot qilish va baholash natijalarini o‘tkazish mumkin, kreditni berish to‘g‘risida qaror qabul qilinadi. Kredit bitimini rasmiy-lashtirish shartnomani imzolash yo‘li bilan amalga oshiriladi.

Bank krediti. Iqtisodiyotdagi kredit munosabatlarining eng ko‘p tarqalgan shakllaridan biri, ularning obyekti sifatida bevosita pul vosita-larini ssudaga berish jarayoni chiqadi. Markaziy bankdan bu kabi amali-yotlarni o‘tkazishga lisenziyasi mavjud, faqatgina ixtisoslashgan kredit-moliyaviy tashkilotlariga amaliyot uchun yo‘l beriladi. Qarz oluvchi sifati faqat yuridik shaxslar bo‘lishi mumkin, kredit munosabatlari instrumenti bo‘lib kredit shartnomalari yoki kredit kelishuvlari yuzaga chiqadi. Bu kredit shaklining daromadi ssuda foizi yoki bank foizi sifa-tida keladi, uning stavkasi tomonlar kelishuvi asosida, uning o‘sha mud-datga kelib, o‘rtacha normasi va muayyan kreditlash shartlariga muvofiq aniqlanadi. Ularni bir qancha bazali belgilar bo‘yicha sinflanadi.

To‘lash muddatlari • Onkol ssudalari – kreditordan rasmiy xabar tushgandan so‘ng

o‘rnatilgan muddatda qaytarilishi lozim bo‘lgan ssudalar. Hozirgi vaqtda nafaqat Rossiyada, balki boshqa davlatlarda ham deyarli yuritilmayapti, chunki ssuda kapitali bozorida va butun iqtisodiyotda nisbatan barqaror sharoitlarni talab etadi.

• Qisqa muddatli ssudalar – qarz oluvchining o‘z aylanma vosita-larining vaqtinchalik kamchiliklarini to‘ldirish uchun taqdim etiladi. Bu kabi amaliyotlar yig‘indisi ssuda kapitallari bozori – pul bozorida avto-nom segmentni shakllantiradi. Bu turdagi kreditni yopishning o‘rtacha muddati, odatda, olti oydan oshmaydi. Fond bozorida, savdo va xizmat-lar sohasida, banklararo kreditlash rejimida qisqa muddatli ssudalar yanada faol qo‘llanilmoqda.

Hozirda mamlakat sharoitida ssuda kapitallari bozorida yakka hol-da hal qiluvchi xarakterni egallagan qisqa muddatli kreditlar, quyidagi ajratib turuvchi belgilar bilan ifodalanadi:

a) qisqa muddatli, odatda bir oydan oshmaydigan; b) foiz stavkali. Ssudani proporsional muddatda qaytarishlik; c) asosiy aylanish sohasiga xizmat ko‘rsatish, chunki ishlab chiqa-

rish tuzulmalari uchun narxlar balandligidan.

32

• O‘rtacha muddatli ssudalar, bir yilgacha taqdim etiladi (mamla-kat sharoitida – uch – olti oygacha) ishlab chiqarish maqsadlariga ham, sof tijorat xususiyatidagi maqsadlarga ham. Eng ko‘p tarqalgani esa agrar sektor egallaydi, shuningdek innovasion jarayonlar zaruriy investitsiya-larning o‘rtacha hajmlari bilan kreditlashga to‘g‘ri kelmoqda.

• Uzoq muddatli ssudalar, ular odatda, investitsion maqsadlarda foydalaniladi. Xuddi o‘rta muddatli ssudalar kabi, asosiy vositalar hara-katiga xizmat qilishadi, beriladigan kredit manbalarining katta hajmi bilan farq qiladi. Faoliyatning barcha turidagi shirkatlarda rekonstruk-siya, texnik qurollantirish, yangi qurilishlarni kreditlashda qo‘llanadi. Asosiy rivoj kapital qurilishda, issiqlik – energetik kompleksda, iqtiso-diyotning xomashyo tarmoqlarida ko‘rinadi. Ularni to‘lashning o‘rtacha muddati, odatda, uch yildan besh yilgacha, ammo 25 va undan ko‘p yil-gacha borishi mumkin, ayniqsa davlat tomonidan zaruriy moliyaviy kafolatni olgandan so‘ng.

Ko‘chmas mulk sohasida investitsion faoliyat subyektlari inves-titsion loyihalarni amalga oshiruvchi barcha qatnashchilar: investorlar, quruvchilar, ishlarni bajaruvchilar, ko‘chmas mulk obyektidan foydala-nuvchilar, yetkazib beruvchilar, bank, sug‘urta va vositachi tashkilotlar, fondlar va boshqalar.

Investorlar – o‘z qarz va jalb etilgan vositalarini ko‘chmas mulk obyektiga investitsiya shaklida jalb etgan va ularni to‘la ishlashini ta’minlovchi jismoniy va yuridik shaxslar.

Investor sifatida quyidagilar bo‘lishi mumkin: • hokimiyat va boshqaruvning markaziy va mahalliy organlari; • kredit – moliya muassasalari; • investorlar: Hokimiyat va boshqaruvning markaziy va mahalliy organlari

ko‘chmas mulkni moliyalash jarayoni qatnashchilari o‘rtasida iqtisodiy-huquqiy munosabatni ta’minlab beradi. Davlat ko‘chmas mulk bozorini ishlash bilan bog‘liq norma va qoidalarga amal qilishni ta’minlaydi; hududiy ajratish masalalarini nazorat qiladi, shaharsozlikni rivojlantirish va ko‘chmas mulk obyektlariga egalik huquqlarini ro‘yxatga oladi; ko‘chmas mulkka investitsiyalash uchun imtiyozlar o‘rnatadi yoki cheklovlar beradi (qonuniy cheklovlar, soliqqa tortish xususiyatlari). Shu bilan birga, davlat ko‘pgina ko‘chmas mulk obyektlarini egasi bo‘-lib maydonga chiqadi.

33

Kredit-moliyaviy muassasalar yetarli vositalarga ega bo‘lmagan investorlarga kapital taqdim etadi.

Investorlar sifatida ko‘chmas mulkni sotib oluvchi va uni funk-sional ahvolini ta’minlovchi jismoniy va yuridik shaxslar (rezident va norezidentlar) turadi.

Investorlarni ikki turga bo‘lish mumkin: 1) faol-obyekt qurilishi, rivojlantirishi yoki boshqaruvini moliya-

laydi va shug‘ullanadi; 2) passiv-faqatgina loyihani moliyalaydi, unda ortiqcha ishtirok

etmaydi. Ko‘chmas mulk sohasida investitsion loyihalarni amalga oshirish

uchun quyidagilar zarur: texnik-iqtisodiy asosni ishlab chiqish; muhan-dislik qidiruvlarni o‘tkazish; binolar va inshootlarning qurilishi; ta’mir-lashga loyiha hujjatlari ishlab chiqish; rekonstruksiya bo‘yicha ishlarni olib borilishi; qurilish-montaj, sozlash va boshqa ishlarni amalga oshirish uchun pudratchi qurilish-montaj tashkilotlari bilan kelishuvlar imzolash.

Investorlarning o‘zlari buyurtmachi funksiyasini – mos xizmatlar or-qali yoki o‘rtadagi tomonlar – investitsiyani tasarruf etishda kerakli huquq-larga ega yuridik va jismoniy shaxslar orqali amalga oshirishlari mumkin.

Ko‘chmas mulk sohasida investitsion loyihalarni amalga oshirish-da ishlarni bajarayotganlar tadqiqot, loyiha-qurilish, sozlash va muhan-dislik va muhandislik-geologlik tadqiqotlar, binolarni va inshootlarni loyihalash, ularni yangilash, ishlab chiqarish quvvatlarini o‘zlashtirish ishlarini bajaruvchi boshqa tashkilotlar.

Ijrochilar xususiy ishlab chiqarish quvvatlariga ega emas, ammo mutaxassis-menejerlarga ega va investitsion loyihalarni amalga oshirish bo‘yicha bosh pudratchi sifatida chiqadigan muhandislik firmalari bor. Ular ishni bajarishga qurilish, montaj va boshqa tashkilotlarni subpudrat shartlarida jalb qilishadi. Mutaxassis-menejerlar investitsion loyiha doirasida barcha ishlarni bajarish bo‘yicha tashkiliy rejani amalga oshi-radi va shakllantiradi, barcha jalb qilinayotgan tashkilotlarning ishlarini bog‘lashni ta’minlaydi.

Ko‘chmas mulk sohasida investitsion loyihalarni amalga oshirish katta hajmdagi qurilish mollari, konstruksiyalar, texnologik uskunalari, shuningdek, elektrroschyolar, kabel mahsulotlari, quvur, metall prokat va boshqalarni ishlatish bilan bog‘liq.

34

Shuning uchun investitsion loyihaning muhim qatnashchilari va ko‘rsatilgan mahsulotlarni yetkazib beruvchilar hamda ularning dilerlari hisoblanishadi.

Ko‘chmas mulk sohasida investitsion faoliyatlar subyektlarning katta guruhini institutsional investorlar tashkil etadi, ularga: sug‘urta va investitsion shirkatlar, turar-joy kooperativlari, investitsion fondlar, indi-vidual turar-joy qurilish fondlari va boshqalar kiradi. Ko‘rsatilgan tash-kilotlar vazifasi – aholi, xo‘jalik subyektlarining erkin vositalarini jalb etish va ularni investitsiyalash maqsadi tomon yo‘naltirish.

Ipoteka krediti – bu muayyan ko‘chmas mulk bilan ta’minlangan kreditdir. Ipotekaviy kreditlash – bu kreditni garovga ko‘chmas mulkni qo‘yish bilan olinadigan kreditdir. Mavjud ipotekaviy kreditlash tizi-mini, ipotekaviy kapitalning birlamchi va ikkilamchi bozorlarini rivoj-lantirish bazasida yaratish mumkin.

Ipotekaviy kapitalning birlamchi bozori kreditorlardan iborat, bu kreditorlar qarz kapitali va qarz – investorlarni taqdim etishadi, ular esa ko‘chmas mulkni investitsiyalash yoki tijorat faoliyatida foydalanish uchun sotib olishadi.

Ikkilamchi bozor – birlamchi bozorda chiqarilgan garovlarning xa-rid-sotuvi jarayonlarini o‘z ichiga oladi. Ipotekaviy kapital ikkilamchi bozorining asosiy vazifasi – birlamchi kreditorlarni birlamchi garovlarni sotish, olingan vositalarni esa mahalliy bozorda boshqa kreditni taqdim etish imkoniyatini ta’minlash.

Ipotekaviy kreditlashning afzalligi shundaki, qarz oluvchi kreditni qaytarmasa, kreditor ko‘chmas mulkni o‘zicha tasarruf etish huquqiga ega. Ko‘chmas mulk uzoq muddatli va uning narxi yetarlicha barqaror ekanligidan, kreditorda ssudalarni qaytarmaslik xavfi past va uzoq muddatga moliyaviy manbalar olishga asos mavjudligidir.

Ipotekaviy kreditni olish kredit shartnomasi bo‘yicha majburiyat-larni bajarish zaruriyati bilan bog‘liq. Shuning uchun bunday kredit olish potensial qarz oluvchini quyidagilarni tahlil qilishga majbur etadi:

– kvartiralarni olish-sotish bo‘yicha bitimlarni bajarish (shart-nomaning notarial tasdiqlanishi, davlat reestrida shartnomani ro‘yxatdan o‘tkazish uchun to‘lov), sug‘urta shartnomasini tuzish bilan bog‘liq xarajatlarni qoplashga va kvartira uchun birlamchi badal to‘lash uchun pul vositalari yetarliligi;

35

– kredit shartnomalari bo‘yicha muddatli to‘lovlarni amalga oshir-gandan so‘ng, zaruriy yashash darajasini ta’minlash uchun vositalar qoladimi;

– kreditlash muddati davomida daromadlar tushishi kutilmaydimi, mavjud ishdan ketganda, avvalgisidan past bo‘lmagan to‘lovli boshqa ish topishning istiqboli bormi;

– so‘nggi 2 yil ichida uzluksiz mehnat staji mavjudmi va ishda uzulish va haydalish sabablari qanday, va turar-joy bilan bog‘liq mavjud majburiyatlarni bajarish o‘z vaqtidami: kommunal xizmatlar, telefon, elektr energiya (bank tomonidan tekshiriladi) kabilar;

Ko‘chmas mulk va ko‘chuvchi mulk ko‘rinishida, qo‘shimcha ta’-minot sifatida foydalansa bo‘ladigan aktivlar mavjudmi (avtomobil, garaj, dala-hovli, boshqa kvartira).

Ipotekaviy kreditlashning asosiy muammosi – uzoq muddatli mo-liyaviy manbalarni yetishmasligi. Uzoq muddatli vositalar manbalaridan biri xususiy omonatchilar omonati hisoblanadi. Lekin hozirgi vaqtda aholida bank va ayniqsa tijorat banklariga ishonch yo‘qolgan. 1998 yilda moliyaviy-iqtisodiy inqiroz aholining real daromadining sezilarli pasa-yishi, jamg‘armalarni qadrsizlanishi, «jamg‘armabank»dan xususiy kirit-malarni chiqib ketishiga olib keldi. Potensial qarz oluvchining to‘lovga qobiliyatligini baholash yana bir muammo hisoblanadi. Soliq yukini ko‘pligidan iqtisodiyotda qora sektor ulushi kattadir, shuning uchun potensial qarz oluvchilarning rasmiy daromadi yuqori emas, kredit bo‘yicha tijorat banklar tomonidan qarorlar qabul qilish qiyinlashadi. Aholini ipotekaviy kreditlashda ko‘zlangan davlat soliq siyosati yo‘q joydan real daromadlar chiqarish imkonini beradi.

1.4. Investitsiyalash shakllari va ko‘chmas mulkka

investitsiyalash biznesning qismi sifatida

Ko‘chmas mulkka investitsiyalash – investitsiyalashning asosiy shakllari: ko‘chmas mulk obyektlarini sotib olishga (kvartiralar, uylar va boshqalar); ulushli qurilishda qatnashishga; ipotekaviy qimmatli qog‘ozlarni sotib olishga (masalan, qatnashishning ipotekaviy sertifikat-lari); ko‘chmas mulk fondlarida qatnashishga.

Kvartirani bevosita sotib olishga va ulushli qurilishda ishtirok etish haqida so‘zlaganda ko‘chmas mulkka investitsiyalarning prinsipial mos kelishini aytib o‘tish lozim. Ulardagi farq investitsiyani daromadliligi-ning ulushli qurilishda qatnashish holatida foydalilikni o‘sishida (quruv-

36

chiga bo‘lgan risk, ishni bajarilishini keyinga qoldirish va ularni qiymatini o‘zgarishi riski va boshqalar). Qurilishni investitsiyalash yoki tayyor kvartirani sotib olish qarorini qabul qilayotganda (kelajakda daro-mad topish maqsadida) shuni bilish lozim: «daromadli» kvartira va od-diy kvartiraning o‘rtasidagi farq sezilarlidir. Ushbu masalani hal etish uchun, elementar buxgalter hisobi nazariyasiga murojaat etsa bo‘ladi. Aktivlar – bu daromad keltiruvchilar, passivlar esa – bu pul vositalarini ketkazuvchilardir. Kvartirani unda yashash uchun sotib olganda, kvartira uning sohibi uchun «aktiv» bo‘lib qoladi deganlar adashadi. Kvartira – jonsiz bo‘lishiga qaramay, u diqqat talab qiladi, bu esa muayyan xarajat-lar demakdir. Daromadni kvartira, faqat investitsion mexanizmning tar-kibiy qismi bo‘lgandagina, olib kelish mumkin.

Oddiy kvartirani «daromadli»ga aylantirish, investitsion huquq-larni sotib olish yo‘li bilan sodir bo‘ladi. Yoki ko‘chmas mulk investori qurilishning har qanday bosqichida investitsion huquqni sotib olayotgan-da, allaqachon tayyor turar-joyni yuritadi.

Ko‘chmas mulk bozorida doimiy narx oshishi (20-40% yiliga) va so‘nggi yillarda mamlakatdagi barqaror iqtisodiy holat, ko‘chmas mulkka investitsiyaning turli ko‘rinishlari bilan shug‘ullanib, daromad olishga imkon beradi.

Aholining o‘suvchi jamg‘armalari shu haqida xulosa qilish imkonini beradiki, ko‘chmas mulk bozorida o‘sish tendensiyasi yuz bermoqda. U bilan tengma-teng borgangina, g‘alaba qozonadi.

Investitsiyalashning shakllari. Investitsiya nazariyasining zamo-naviy tushunchasi quyida qo‘yilgan vazifani yechishga imkon beradi: aktivlarning optimal termasini juda oz investitsion riskda, baland daro-mad darajasi bilan tanlash. Bu usul ko‘p yo‘llardan iborat, ham tahlilga beriluvchi aktivlar soni bo‘yicha, ham hisobga olinuvchi xarakteristika-lari bo‘yicha. Ushbu nazariyani bozorlarda ko‘rish mumkin: fond, ko‘chmas mulk bozori, telekommunikasiya va b.

Bu nazariyaning eng muhim qismi aktivlar daromadlarining o‘zaro korrelasion aloqalari hisobidir. Buning natijasida portfelni samarali diversifikasiyasini o‘tkazish mumkin.

Investitsiyani zamonaviy nazariyasi oxirigacha ishlab chiqilmagan va bu boradagi tamoyillar to‘g‘risidagi tortishuvlar davom etmoqda. Investitsiya nazariyasi respublikaning hozirgi ahvoliga ta’sir ko‘rsatadi va bu ta’sir doimiy ravishda o‘sib bormoqda.

37

Portfelli investitsiyalar konservativ nazariyasining asosiy qoidala-rini tushunish zaruriyati bilan moliyaviy vositalarga kiritmalar kiritadi-gan ko‘pgina rossiyaliklar to‘qnashadi. Iqtisodiy tizimlarda tashqi muhit xususiyatlarini ozroq o‘zgarishlari yoki boshlang‘ich talablar, bu tizimni o‘tkazish xarakterida o‘ta tezkor o‘zgarishlarga olib kelishi mumkin. Bu kabi tizimlarda turli boshlang‘ich sharoitlarda jarayonlarning ko‘rsat-kichlari intiladigan, ko‘pgina mohiyatlar bo‘lishi mustasno emas.

Investitsiya nazariyasini aks etishini Rossiyaning quyidagi aksiya bozorlarida ko‘rish mumkin: neft shirkatlari, telekommunikasiya, ko‘ch-mas mulk aksiya bozorlari.

Hozirgi kunda moliyaviy investitsiyalash hayotimizga izchil kirib keldi va capital kiritishning juda daromadli va zamonaviy ko‘rinishi hisoblanadi. Rossiyada investitsiyalash xorijdagidek kuchli rivojlanma-gan bo‘lsa ham, capital kiritmalarning katta hajmini egallaydi. So‘nggi davrda Rossiyada hamyurtlarimiz bizneslariga xorijiy investitsiyaning o‘sishi kuzatilgan. Chet elliklar o‘z vositalarini daromadli biznesga ti-kishga intilishadi, Rossiyada esa bu kabilar juda ko‘p. Investitsiyalash obyektlari turlicha bo‘lishi mumkin, u qurilishni investitsiyalash, ko‘ch-mas mulk yoki biror sohadagi biznesga investitsiyalash, shuningdek, bi-ron-bir loyihani investitsiyalash.

Ko‘chmas mulkka investitsiyalash eng daromadli va foydali kapi-tal kiritmalardan biri hisoblanadi, masalan, ko‘chmas mulk qurilishiga investitsiyalash. Bu kabilarga, qimmatli qog‘ozlarga investitsiyalash, portfelli investitsiyalash, pif investitsiyalash, foreksga investitsiyalash, xalqaro investitsiyalash va vositalarga investitsiyalashning boshqa tur-lari. Shuningdek, ta’kidlash lozimki, zamonaviy ko‘chmas mulk turlari – bu Internetga investitsiyalash va innovasiyalarga investitsiyalash. Bu tu-shunchalarni chuqurroq ko‘rib chiqamiz.

Qurilishga investitsiyalash. Kapitalni qurilishga investitsiyalash doim va hozirda ham ancha daromadli ish bo‘lib qolmoqda. Shuning uchun ham qurilishga investitsiyalashga katta talab mavjud. Ko‘pgina zamonaviy shirkatlar biznesning ustuvor yo‘nalishi – investisiyion loyi-halarni boshqarishni tanlashadi. Mavjud investitsion loyihalarni to‘g‘ri boshqarishni ta’minlansa, bundan juda katta daromad olish mumkin. Bu esa investorlarning asosiy maqsadlari – to‘g‘ri kapital kiritish orqali katta daromad olish.

Ko‘chmas mulkka investitsiyalash. Ko‘chmas mulkka invest-titsiyalash ustuvor va daromadli ishlardan hisoblanadi. Investitsiyalash-

38

ning bu ko‘rinishini mohiyati nimada? Bu xuddi ko‘chmas mulk quri-lishiga investitsiyalash va shu bilan birga mavjud ko‘chmas mulkka investitsiyalashga o‘xshaydi. Bu nafaqat turar-joy, balki tijorat ko‘chmas mulki bo‘lishi mumkin. Ya’niki investitsiyalashning shunday to‘g‘ridan-to‘g‘ri usuli borki, o‘zi bilan turar-joyni sotib olishni bildiradi, shuning-dek yopiq PIFlarda ulush xarid qilish, vositalarni investitsiyalash maq-sadida ipotekaviy obligatsiyalarni xarid qilish. Ko‘pgina investorlar o‘z vositalarini ko‘chmas mulk qurilishiga sarflashadi, gap qurilish bosqi-chidagi ko‘chmas mulk obyektlariga, keyinchalik sotib yuborish maqsa-dida investitsiyalash haqida ketmoqda.

Portfelli investitsiyalash. Portfelli investitsiyalash nima? Bu tu-shuncha muayyan portfelni shakllanishi bilan bog‘liq. Portfelli inves-titsiyalar biron qimmatli qog‘oz va boshqa aktivlarni sotib olish bilan bog‘liqdir. Bu holatda portfel o‘zida, bir portfelga keltirilgan va inves-torga o‘z investitsion maqsadlariga erishishga xizmat qiluvchi o‘ziga xos jihozi bo‘lib, investitsion qiymatlar yig‘indisini aks ettiradi. Portfelga ni-ma kirishi mumkin? Bu turli qimmatli qog‘ozlar: aksiyalar, obligat-siyalar, depozit yoki jamg‘arma sertifikatlari, sug‘urta polisi va boshqa qog‘ozlardir. Shu bilan, portfelli investitsiyalash deganda qimmatli qo-g‘ozlarga investitsiyalashni tushunish lozim.

Venchurli investitsiyalash. Venchurli investitsiyalash muayyan turdagi risklar bilan bog‘liq. Venchurli kapital o‘zicha risklashgan kapi-tal kiritmani anglatadi. Venchurli kapitalni nima? U o‘zida eng yangi faoliyat sohalarida ishlab chiqarilgan va katta risk bilan bog‘liq, yangi aksiyalarni chiqarishga investitsiyalashdir. Shuning uchun ham venchurli investitsiyalash o‘zida investitsiyalash risklarini tashiydi. Unday bo‘lsa, nega investitsiyalashdagi risk mavjud bo‘la turib, loyihaga vositalarni investitsiyalash lozim? Xuddi shu yerda investitsiyalash bilan bog‘liq holatlar mavjud. Gap shundaki, pul kirituvchilar venchurli kapitalni bir-biriga aloqasi bo‘lmagan loyihalarga kiritishadi. Bu yo‘l bilan, investor-lar kapital kiritishni tez qoplanishiga suyanishadi.

Biznesni investitsiyalashni tushunish oson. Bu vositalarni muayyan biznesga, uni rivojlantirish va daromadni ko‘paytirish maqsadida kiritish holatida investor kapitalni loyihaga o‘z investitsion foydasini olish uchun jalb etadi. Biznes sohasi bu holatda mutlaqo turlicha bo‘lishi mumkin.

Internetda investitsiyalash. Bu turdagi investitsiyalash kapital jalb etishining zamonaviy va istiqbolli turi hisoblanadi. Internet hayo-timizga juda chuqur kirdi. Internet – nafaqat ulkan axborot ombori, balki

39

bu muayyan biznes sohasi hamdir. Internetda aynan investitsiyalash obyektlari hisoblanuvchi katta miqdordagi manba va loyihalar mavjud. Internetda loyihalarni va manbalarni investitsiyalash maqsadida jalb qiluvchilar anchagina vositalarni kiritishga tayyor bo‘lishadi, chunki soha haqiqatan juda istiqbolli.

Foreksga investitsiyalash ham so‘nggi paytlarda ancha ommaviy bo‘lib qolmoqda. Foreksdagi o‘yin va savdolar bugungi kunda qo‘shim-cha kapital yig‘ishga qiziqishi bor ko‘pgina kishilarni o‘ziga jalb qildi. Lekin yodda tutish lozimki, foreksga investitsiyalash muayyan risklar bilan bog‘liq, shuning uchun fond bozorida investitsiyalash bo‘yicha xizmatlarni taqdim etadigan, brokerlarga murojaat etish tavsiya etiladi. Bu orqali siz o‘zingizni investitsiyalash risklaridan sug‘urtalashingiz va foyda olishga umid qilishingiz mumkin.

Investitsiyalashning boshqa shakllari ham mavjud. Davlat inves-titsiyalashi o‘zida korxona va boshqa mulk shakllarini davlat hisobidan investitsiyalanishini bildiradi (federal budjet orqali). Lizing ham inves-titsiyalash usuli singari mavjud bo‘lish joyiga ega va to‘g‘ri yondashil-ganda unumli kapital kiritma hisoblanadi. Kollektiv investitsiyalash kapitalni jalb etuvchilar kollektivi tomonidan investitsiyalashni bildiradi. Asosiy holda jalb etuchilar real investitsiyalardan foydalanishadi (to‘g‘-ridan-to‘g‘ri investitsiyalar), bu investitsiyalar o‘ziga kapitalni u yoki bu mahsulotni ishlab chiqarish va tayyorlashni o‘zida mujassamlashtiradi.

Shunday qilib, biz investitsiyalashning shakllarini, usullarini va tamoyillarini ko‘rib chiqdik, maqsadlarini aniqladik. O‘zimiz uchun investitsiyalash shartlari va vazifalarini yoritdik. Investitsiyalash asoslari bilan tanishib va ularni o‘rganib, biz investitsiya muammolari mavjud degan fikrga keldik va ular muayyan risklar bilan bog‘liq. Lekin risklar-siz biron ish bitmaydi, biznes sohasi esa riskka berilgan, yangi ishga o‘zining erkin kapitalini jalb qilgan kishilarni yaxshi ko‘radi.

Ko‘chmas mulkni investitsiyalash biznesning bir qismi sifatida. Kapitalni bino, inshoot va yerga jalb etish haqida, ularni nima maqsadda ishlatish hisobisiz gapirishning iloji yo‘q. Odatda, ko‘chmas mulkka investitsiyalash – biron-bir loyiha qismi bo‘ladi. Kichik va o‘rta biznes, odatda, asosiy vositalar, bino va inshootlar ijarasidan boshlanadi. Aynan shu qism investorni jalb etishi mumkin.

Ko‘chmas mulk bozoriga ta’sir etadigan variant va sxemalarni ko‘rib chiqamiz. Misol uchun, qurilishga savdo-ombor kompleksi tash-kilotini olamiz. 2 gektarlik yer maydoniga, umumiy maydoni 5400 kv.

40

metr bo‘lgan 10 ta savdo komplekslari joylashmoqda. Quruvchi shirkat o‘z mijozlariga shartnomaning bir necha variantini taklif etmoqda: sotib olish shartnomasi – tanlangan ijara hududini 7000 rublga (27 kv.metr) sotib olish, ijara – oldindan ijara – avvaldan ijaraning bir qismini to‘lash, va oddiy ijara.

Ijara maydonini mulk uchun sotib olishda ham, savdo kompleks ostidagi yer quruvchiga tegishli, u maydonni qo‘shimcha ravishda kom-munal xizmat ko‘rsatilishni tashkil etadi. Shu ravishda, investor quyida-gilardan daromad olishi mumkin: binoni sotish, ijara, kommunal xizmat-lar va boshqalar. Daromad manbalarini bunday taqsimlanishi inves-titsiyalarni yanada ishonchli qiladi.

Deyarli har qanday ishlab chiqarish o‘z faoliyatini ko‘chmas mulk orqali olib boradi, keyinchalik biznesga bu xizmatlar paketini taklif qila-digan investor bo‘lish unchalik qiyin emas. Har qanday investitsion loyi-haga kirayotganda, siz ko‘chmas mulk tegishli bo‘lgan u yoki bu qism sohibi bo‘lishingiz mumkin.

1.5. Moliya va ko‘chmas mulk bozorlarining o‘zaro aloqasi

hamda ko‘chmas mulk investitsiyalash xususiyatlari

Asosiy ko‘chmas mulk bozorining segmentlari yer bozori, turar-joy va noturar-joy bozorlaridir (ko‘chmas mulkning asosiy turlariga mos ravishda).

Daromadli ko‘chmas mulk bozorlarini alohida ajratish mumkin, ular obyektlarning funksional moslanganligi bo‘yicha segmentlanadi:

- idora maqsadidagi obyektlar bozori; - tijorat maqsadidagi obyektlar bozori; - ishlab chiqarish – ombor maqsadlaridagi obyektlar bozori. Ba’zida mehmonxona xizmati va qurilishi tugallanmagan obyekt-

lar bozorini ham ajratiladi. Tugallanmagan qurilishlar bozorida baho-lash, obyektlarni sotishda o‘zgacha jarayonlar faoliyat yuritadi. Bunda davlat nazorati ulkandir va tugatilmagan obyektini va birlamchi qurilish rejasini o‘zgartirish mumkin.

Sotuvchi va xaridor o‘rtasida bitim obyekti hisoblanuvchi ko‘chmas mulkka yuridik huquqlarga bog‘liq ravishda, ko‘chmas mulk bozorini sotuv-xarid va ijara bozorlariga bo‘linadi. Sotuv-xarid bozorida mos ekvivalent o‘rniga mulk uchun to‘la huquq o‘tkaziladi, bu huquq o‘ziga tasarruf qilishni ham oladi. Ijara bozorida bitim obyektiga huquqlarning qisman yig‘imi kiradi va ular tasarruf etish huquqini tarkibiga olishmaydi.

41

Har bir segment o‘zicha o‘sadi, chunki alohida ko‘chmas mulk bozorlarida, davlat va munisipal mulklarni xususiylashtirish siyosatining likvidlik va maxsus xususiyatlarida, qonuniy va normativ bazalarida farqlar mavjud.

Ko‘chmas mulk bozorining xususiyatlariga quyidagilar kiradi: – mahalliylik (obyektlarning o‘zgarmas joylashuvi oqibati); – obyektlarning past darajadagi almashina olish xususiyati; – mavsumiy tebranishlar; – bitimlarni davlat tomonidan ro‘yxatga olish majburiyati; – kapitalni ko‘chmas mulkka jalb etish. Ularga xarajatlarning uch guruhi kiradi: ko‘chmas mulk obyekt

tarkibini funksional yaroqli holda saqlash uchun xarajatlar, ko‘chmas mulkka egalik qilish uchun yillik soliq, ko‘chmas mulk bitimlaridagi yuqori transaksion chiqimlar.

Ko‘chmas mulk bozorida talab va taklif tebranishi sekin yuz beradi. Agar talab bo‘lsa, unda taklif miqdorini ko‘paytirish ko‘chmas mulk obyektlarini qurilish davomiyligidan qiyin kechadi. Ortiqcha taklif holatida ko‘chmas mulk obyektlari narxi bir necha yil past bo‘lib turaveradi. Baholovchi ko‘chmas mulk bozori holati va o‘sishini doimiy kuzatib borishi zarur. Bu bozorda talab va taklifga ta’sir etuvchi asosiy omillar quyidagilar:

- iqtisodiylar: aholi va biznesning daromadlari darajasi, moliyaviy manbalar yetarliligi, ijara to‘lovlari stavkalarining darajasi, qurilish-mon-taj ishlari va qurilish ashyolarini qiymati, kommunal to‘lovlarga tariflar;

- ijtimoiylari: aholi soni, zichligi, ta’lim darajasining o‘zgarishi; - ma’muriylari: soliq stavkalari va zonali cheklovlar; - ekologik: ko‘chmas mulkni qurib qolish va suv toshqinlariga yo‘li-

qishi mumkinligi, ekologik holatni yaxshilanishi yoki yomonlashuvi. MDH mamlakatlarida ko‘chmas mulk bozorining shakllanishi 90

yillardagi ko‘chmas mulk xususiy mulkchilikda qonunlarni kiritishdan keyin mumkin bo‘ldi, buning oqibatida davlat ko‘chmas mulk obyektla-rining yagona egasi bo‘lishdan to‘xtaydi.

Ko‘chmas mulk bozorining mavjud xususiyatlari investitsion faoliyatga ta’sir etadi (1.2-jadval).

Ko‘chmas mulk bozorlari turli region va rayonlar uchun bir-biridan farq qiladi. Bu farqlar ko‘pgina omillarga asoslanadi. Masalan, tabiiy va ekologik shartlar, regional huquqiy bazadagi farqlar va b.

42

Davlatning ko‘chmas mulk bitimlarining soliqqa tortilishi bo‘yicha yuritgan qat’iy siyosati natijasida, noqonuniy naqd pul aylanmasi dara-jasi yuqori. Ro‘yxatga olish hujjatlarida ko‘rsatilgan sotish narxlari, ko‘p hollarda bitimning real summasi bilan mos kelmaydi.

Hozirgi vaqtda ko‘chmas mulk bozori anchagina past tezlikda rivojlanmoqda. Qonunchilikni mukammal emasligi uning rivojlanishini to‘xtatib turgan asosiy omillaridan biri hisoblanadi.

Moliyaviy bozor va ko‘chmas mulk bozorining o‘zaro aloqasi Ko‘chmas mulk moliyaviy aktiv hisoblanadi, ya’ni inson mehnati

va kapitalni jalb etish bilan yuzaga keladi. Ko‘chmas mulkni xaridi va rivojlantirish ko‘p xarajatni ta’lab etadi va mos ravishda qarz vositalarini jalb etishga olib keladi. Shuning uchun ko‘chmas mulk bozorini moliya bozori sektorlaridan biri deb tushunish mumkin.

Moliya bozori – bu murakkab iqtisodiy bozor bo‘lib, o‘ziga barcha moliyaviy hujjatlarning sotuvchi va xaridori o‘rtasidagi o‘zaro aloqani amalga oshirishga yo‘naltirilgan institut va jarayonlar yig‘indisini o‘z ichiga oladi.

Eng avvalo, bu bozor tushunchasi ostida moliyaviy aktivlarga pulni almashtirishs yo‘li bilan qiymatni yaratish va uni realizasiyasini taqsim-lash bo‘yicha, iqtisodiy munosabatlarni ko‘rsatish sohasi tushuniladi.

Moliyaviy aktivlar – bu ushbu vostalarni yaratuvchi uskunasi hi-soblanuvchi pul vositalari va investitsion qiymatdir, bular: pul, depozit, qimmatli qog‘oz, ko‘chmas mulk, ssuda kapitali va b.

1.2-jadval

Ko‘chmas mulk bozorining asosiy xususiyatlari

Xususiyatlari Omillari Natija Rayonlar bo‘yicha

ko‘chmas mulk bozorlarining

mavjudligi

Turli tabiiy, ekologik sharoitlar va turli region-lar mahalliy hokimiyat

organlarining pozisiyasi

Investitsion jozibadorlikda, turli regionlar o‘xshash obyektlarga narx darajasi va bozorlarning

faolligi mavjudligi Ko‘chmas mulk

qiymatini aholining ko‘p qismi moliiyaviy

imkoniyatlariga mos emasligi

Aholining real daromad darajasi pasayishi,

ipotekaviy kreditlash mexanizmini kuchsiz

rivojlanishi

Investitsion manbalarni chek-langanligi, ko‘chmas mulkni

boshqa tovarlarga nisbatan past likvidligi, yangi qurilish

hajmini pasayishi, umuman, ko‘chmas mulk bozorini kuchsiz rivojlanganligi

43

Qatnashchilarning yetarlicha axborot

bilan ta’minlanmaganligi

Sotishning haqiqiy narxini yashirish,

axborot infratuzilmalarini past rivojlanganligi

Investitsion loyihalar samara-dorligi tahlilida ma’lumotlarni

yig‘ish va tekshirish uchun qo‘shimcha xarajatlar

Bozor segmentlari rivojlanishining nomutanosibligi

Turli ko‘chmas mulk turlari uchun qonunchilik va likvidlikdagi farqlar

Yer bozori deyarli rivojlanmagan

Rivojlanish tendensiyalarining aniq bashorat qilish

iloji yo‘qligi

Iqtisodiy va siyosiy beqarorlik

Obyektlarni daromad asosida baholash qiyinlashgan, investitsion faollik pasaygan, ipotekaviy kre-ditlash tizimi past rivoj topgan

Asosiy yer qismidan foydalanishni va

yanada samaralisini qurishning

nomutanosibligi

Ko‘pgina obyektlarni iqtisodiyotni direktiv

boshqaruv davrida qurish

Ko‘chmas mulkni baholash va investitsion loyihalarni tahlil

qilish, obyektlardan foydalanishninig yanada

samarali variantiga asoslanadi. Moliyaviy bozorning asosiy funksiyalari: - moliyaviy aktivning iste’mol qiymatini, uni realizasiya qilish

yo‘li bilan tan olish; - moliyaviy aktivni realizasiya qilish jarayonini, mos moliyaviy

institutlarni tuzish orqali tashkil etilishi; - kapital to‘planishi va uni qarzga olish muhitini investitsiyalash

va iste’mol qilish jarayonini moliyaviy ta’minlash; - pulni uzluksiz aylanishi uchun muhit yaratish natijasida pul ayla-

nishiga ta’sir ko‘rsatish. Umuman, moliya bozori – bu alohida mustaqil bozorlar tizimidir.

Uning tarkibiga quyidagilar kiradi: ko‘chmas mulk bozori, pul va valuta bozori, qimmatli qog‘ozlar bozori, qimmatbaho metallar va toshlar bo-zori, sug‘urta va ssuda kapitallari bozori.

Har bir bozor o‘zaro aloqador: aynan bir moliyaviy aktiv bir qan-cha bozorda tovar bo‘lishi mumkin. Ko‘chmas mulk bozori – moliya bo-zorining eng ahamiyatli tarkibiy qismlaridandir. Ko‘chmas mulk garovi bilan ta’minlangan, qarz kapitali qayta taqsimlanadigan moliya bozori – ipotekaviy kapital bozori deb ataladi. G‘arbiy Yevropada kreditlarning 70% ko‘chmas mulk garovi ostida beriladi, bu holatda turar-joy bozorida uning salmog‘i – 90% yuqori. Rossiyada ipotekaviy kreditlash ancha past rivojlangan.

Ba’zi mamlakatlardagi hozirgi iqtisodiy nobarqarorlik sharoitlarida qarz vositalari juda qimmat, moliya bozorining ichki resurslari avvalo

44

eksport-import operasiyalari, valuta bitimlari va yuqori daromadli qimmatli qog‘ozlar bilan operasiyalarga kreditlashga mo‘ljallangan. Ko‘chmas mulkka jalb etishning riski past likvidlikdan, kiritilgan vositalarning qaytarilishi muddatining uzoqligidan juda baland. Ushbu sabablar bilan yuzaga kelgan investitsion manbalarni chegaralanishi deyarli barcha iqtisodiy tarmoqlarda qurilishlarni bajarish jarayonini shart qilib qo‘ydi.

Bu sharoitlarda davlat ko‘chmas mulk bozoriga investitsiyalashni faollashtirish jarayonini boshqarishi mumkin, bu esa asosiy fondlarni rekonstruksiya va yaratish uchun vositalarni jalb etishga olib keladi. Investitsion jarayonlarni ham iste’molini jonlantirish maqsadida, davlat moliya bozoriga to‘sqinlik qilgan soliq va foiz stavkalarini pasaytirishi mumkin. Lekin hozirgi davrda davlat qimmatli qog‘ozlar bozori moliya-viy manbalarini yutib yubormoqda, oqibatda ular juda qimmatlashib ketmoqda. Undan tashqari, investor xarajatlari yuqori soliq stavkalari tufayli sezilarli oshmoqda.

Moliya va ko‘chmas mulk bozorlarining chuqur o‘zaro aloqasi bor: ko‘chmas mulkka kiritmalarning o‘sishi ko‘chmas mulk bozorini jonlan-tiradi, tushushi – pasaytiradi. Iqtisodiy beqarorlik Rossiya va xorijiy kre-ditor, investorlarni to‘xtatib qoladi. Ko‘chmas mulkka investitsiyalarni moliyalashni faollashtirish uchun davlat ko‘magi zarur.

Ko‘chmas mulkka investitsiyalashning xususiyatlari. Ko‘chmas mulk bozori investitsion faoliyat bilan uzluksiz bog‘liq. Investitsiyalar ko‘chmas mulkning ham birlamchi (yangi qurilish), ham ikkilamchi bozorida (obyektga mulkiy huquqni o‘tishi) yuz beradi.

Investitsiyalar – investorning jamg‘armasi bo‘lib, daromad yoki boshqa biror foydali effekt keltira oladigan potensial xususiyatga ega, mulkni sotib olishga jalb etilgan bo‘ladi.

Investitsion faoliyat – daromad yoki boshqa biror foydali effekt keltira oladigan potensial xususiyatga ega, mulkni sotib olish uchun jalb etilgan amaliy harakatlarni investor tomonidan bajarilishi.

Ko‘chmas mulk bozorining o‘ziga xos mavjud xususiyatlari inves-titsion faoliyatga ta’sir ko‘rsatadi. Ko‘chmas mulk regional bozorlari-ning farqlari investitsion jozibadorlikda ham bilinadi. Potensial inves-titsiyalash bo‘yicha qarorlar qabul qilishda, u yoki bu rayonning inves-titsion iqlimi to‘g‘risidagi ma’lumot tahlil etilishi lozim. Ko‘p holatlar-dagi ko‘chmas mulkning baland qiymati va xaridorning moliyaviy imkoniyatlari mos kelmasligi, ko‘chmas mulk sohasiga uzoq muddatli

45

investitsion manbalarni jalb etishning kamligi – bular hammasi ko‘ch-mas mulk bozorining rivojlanishdan to‘xtatib turgan omillardir.

Ko‘chmas mulkka investitsiyalashning asosiy maqsadlari: – davriy ravishda pul vositalarining oqimini olib turish, masalan,

ko‘chmas mulkni ijaraga berishdan; – kapitalni ko‘chmas mulk qiymatini oshirish hisobiga o‘sishi, oqibat-

da bozor baholarini o‘zgarishi, obyektlar rekonstruksiyasi va rivojlanishi; – obyektning kelgusida uzoq ekspluatasiya qilinishi; – egalikning so‘nggida obyektni sotib yuborishdan daromad olish. Ko‘chmas mulkka investitsiyalashning asosiy uch yo‘nalishini

ajratib ko‘rsatiladi: turar-joy, yer uchastkasi va daromad keltiruvchi ko‘chmas mulk.

Yer uchastkasiga jalb etishda tashqi omillarga bog‘liqlik yuqoridir: mahalliy hokimiyat qarorlar, ekologik va iqtisodiy omillar, yer qonun-chiligidagi o‘zgarishlar.

Turar-joyga investitsiyalash, uning maydonidan yashash uchun foydalanish imkoniyati, turar-joy uchun narxlar hisobiga vositalar o‘si-shini ta’minlaydi. Turar-joy muammolari borligi uchun, turar-joy uchun potensial talabni balandligi, ushbu investitsiyalash yo‘nalishini joziba-dorligi va istiqbolini ta’minlaydi.

Daromad keltiruvchi ko‘chmas mulkka investitsiyalash yanada foy-dali hisoblanadi. Daromadli ko‘chmas mulkni sotib olishning jozibadorligi operasion chiqimlarni tugatgandan so‘ng investitsiyadan qaytadigan da-romaddadir. Biroq bu holatda jalb etilgan vositalarni qoplanishi muddati uzoqligi va ko‘chmas mulkning past likvidligidan risk katta bo‘ladi.

Ko‘chmas mulk bozorida investitsiyalash usullari to‘g‘ridan to‘g‘ri va qo‘shimcha bo‘lishi mumkin: to‘g‘ridan-to‘g‘ri – xususiy shartnoma-larga mos ravishda, ko‘chmas mulkni savdoda sotib olish, qayta ijara orqali xarid; qo‘shimcha – ko‘chmas mulkka investitsiyalashga ixtisos-lashadigan shirkatlarning qimmatli qog‘ozlarini sotib olish; ko‘chmas mulkka jalb etish, xuddi korporativ qimmatli qog‘ozlarga jalb etish kabi – uzoq muddatlidir. AQSHda ko‘chmas mulkka investitsiyalar korporativ qimmatli qog‘ozlardan keyin ikkinchi o‘rinni egallaydi. Rossiyada bu bozorning ommabopligi unchalik baland emas, shunga qaramay, bunda mos tendensiyalar mavjud. Qimmatli qog‘ozlarga nisbatan ko‘chmas mulkka investitsiyalashning bir qator afzalliklari mavjud.

46

1. Dividendlari chorak bo‘yicha to‘lanadigan, korporativ qimmatli qog‘ozlardan farqli ravishda ko‘chmas mulkka egalik qilish, investorni oylik ijara to‘lovi hisobiga har oy naqd pul bilan ta’minlaydi.

2. Ko‘chmas mulkka egalik qilishdan tushadigan daromadning pul oqimi, yuqori qarz kapitali ulushiga ega korporasiyaning daromadlari pul oqimidan ko‘ra tezligi pastroqdir:

- korporasiya daromadlarining pul oqimi, iste’molchilarning kun-dalik qarorlariga bog‘liq holda bo‘lgan, mahsulotlarni sotish hajmiga bog‘liq bo‘ladi;

- korporativ pul daromadlarining manbalari vaqt o‘tishi bilan o‘z-garishi mumkin, ko‘chmas mulkdan daromadlar manbalari esa ancha oson, ya’ni binolar ko‘chmas, aktivlar esa ham jismoniy ham yuridik to-mondan o‘rnatilgan.

3. Korporasiya daromadliligi stavkasi, ko‘chmas mulknikidan pastroqdir. Bu shu bilan bog‘liqki, ko‘chmas mulk aktivlarining intensiv ishi, biznesning ko‘pgina sohalari bilan taqqoslana oladi. Ko‘chmas mulkka investitsiyalangan asosiy kapital xarajatlarini yangilashda, foy-dalilikni yanada yuqori darajasi talab etiladi. Ya’ni, investor kutgan daromad ko‘chmas mulkni ekspluatasiya qilish uchun xarajatlardan ba-land bo‘lishi lozim. Foydalilik stavkasi, moliyaviy aktivlarga inves-titsiyalashdan yuqori bo‘lishi lozim, bu esa ko‘chmas mulkka jalb etish-ning yanada balandroq risklariga mos kelishi kerak.

4. Ko‘chmas mulkka investitsiyalar aksiyalarga qaraganda ko‘proq saqlanganlik, xavfsizlik va investor nazorat qilishi mumkinligi bilan ajralib turadi.

Investor motivasiyasi, bu jalb etilgandan ko‘ra ko‘proq summani olish imkoniyati va minimal riskda eng katta daromad bilan bir necha loyiha variantlariga ega bo‘lishdir. Buning uchun qancha pul vositalari summasini jalb etish, qachon va qanday hajmda daromad olinadi, investitsion loyihaning riski qanday va o‘xshash risk loyihalarining daromadliligi qandayligini tahlil qilib chiqish lozim. Investor tanlovi ku-tilgan foyda va obyektni sotib olish uchun xarajatlar munosabatiga bog‘liq.

Umuman, ko‘chmas mulkka investitsiyalash manbai va kattaligiga quyidagilar ta’sir ko‘rsatadi: investitsiya uchun kutilayotgan daromad; bank foiz stavkasi; umumiy va investitsion sohadagi soliq siyosati; inflyasiya tezligi; risk darajasi.

Ko‘chmas mulkka investitsiyalashni faollashtirish muammolari, uzoq muddatli ipotekaviy kreditlash tizimlarini rivojlantirish, bir vaqtda

47

o‘lchov tizimlarini qabul qilishni talab etadi. Hozirgi sharoitda turar-joy ahvolini yaxshilash ulushli qurilishlar va turar-joyni keyin to‘lab berish-lik sharti bilan sotish, qurilish jamg‘armalar tizimi, turar-joy jamg‘ar-malari dasturini ishlashi, regional dasturlarninig mahalliy budjetlarni va korxonalarning o‘z xodimlari uchun turar-joy uchun ssudalar dasturlarini ishlatishi, ba’zi shaharlarda munisipal turar-joy obligatsiyalarini chiqa-rish orqali amalga oshirilmoqda.

Inflyasion jarayonlar ko‘chmas mulkka investitsiyalashga qanday ta’sir ko‘rsatishini ko‘rib chiqaylik. Bir tomondan, inflyasiya ko‘chmas mulkka kiritmalarni faollashtirishga olib keladi. Ko‘chmas mulkka inflyasiya sharoitida jalb etish jozibadorligi sabablari:

- pullarning kredit muassasalarida juda past saqlanishlik natijasida tez qadrsizlanishi;

- bank stavkasini inqiroz darajasiga ko‘p hollarda mos emasligi; - investitsiyalash yo‘nalishlarining yanada daromadlilarini chek-

langanligi; - turar-joyga investitsiyalashning oddiyligi; - daromad keltiradigan ko‘chmas mulkka investitsiyalash, bu sha-

roitda ijara to‘lovini oshirib yuborishi mumkin, bu bilan kiritilgan vo-sitalarni saqlab qoladi.

Bir tomondan, inflyasiya sharoitlarida pullarni boshqa sohalarga jalb etishni jonlantiruvchi holatlar ham mavjud: real daromadlar tushadi, investor uchun kutilgan foyda va xarajatlar munosabatini bashorat qilish qiyinlashadi, uzoq muddatga kredit olish qiyin, bular esa potensial xari-dorlarda moliyaviy manbalar yetishmasligiga olib keladi.

Iqtisodiyotning yuqori inflyasiya tezligi bilan zamonaviy rivojla-nish bosqichlarida sezilarli risklarga uchragan, oqibatda bu hol ko‘ch-mas mulk bozorida investitsion faollikni pasayishiga olib keladi. Inves-titsion manbalarni cheklanganligi, barcha iqtisodiy tarmoqlarda qurilish-larni amalga oshirish jarayonlarini olib keldi.

Lekin ko‘chmas mulk bozori quyidagi sabablar bo‘yicha potensial investorlar uchun jozibador hisoblanadi: ko‘chmas mulk investitsiyalash ma’lum darajadagi saqlanganlik, xavfsizlik va investor tomonidan nazo-rat qilish imkoniyati bilan ifodalanadi; ko‘chmas mulkni sotib olish paytida investor huquqlar paketini qo‘lga kiritadi, bu vaqtda boshqa ko‘pgina investitsiyalash obyektlari mulkiy huquqlarga ega bo‘lmaydi; ko‘chmas mulk jalb etish vositalari inqirozdan saqlash imkonini beradi; katta o‘lchovga ega ko‘chmas mulk bozori kam o‘zlashtirilgan; ko‘ch-

48

mas mulkka investitsiyalashning yuqori riski bu bozordagi operasiyalar daromadliligini bildiradi.

Hozirgi kunda jahonda ko‘chmas mulkka investitsion faollik pa-saygan. Hatto turar-joy bozori, ko‘chmas mulk bozorining faol segmenti hisoblana turib, aholining to‘lovga qobiliyatini qo‘llab-quvvatlovchi va aholining yashash sharoitlarini yaxshilashning ilojini qiladigan mos kredit-moliyaviy mexanizmlar bilan ta’minlanmagan. Ko‘chmas mulkni moliya-lash jarayoni barcha qatnashchilarining manfaatlarini muvozanatlash – ko‘chmas mulk bozorini normal ishlashini zaruriy ta’minlovchidir.

Ushbu huquqiy tuzulmani ko‘chmas mulkka investitsiyalashning haqiqiy vositasiga tegishli turli xususiyatlar mavjud:

1. Qonuniy cheklovlar va davlat tuzilmalari tomonidan qat’iy na-zorat, investitsiyalash tashkiloti bilan bog‘liq risklardan jalb etuvchilar-ning himoyasini talab etadi. Payli fondlar tarixi bo‘yicha biror marta qalloblik yoki jalb etuvchilarni aldash sodir etilmagan.

2. Soliq rejimi. 3. Yopiq payli fondlar tuzumi paychilar uchun doimiy daromad

topish imkonini qidiradi. 4. Ikkilamchi bozor mexanizmlari orqali investitsion jarayondan

zudlik bilan chiqish imkoniyati (masalan, paylarning birja aylanmasi (MMVB)).

Ochiq va intervalli pay investitsion fondlar bilan solishtirilganda, yopiq fondlar o‘z xususiyatiga ega bo‘ladi:

- YPIF tomonlar miqdorini emas, faqat paylar sonini cheklaydi; - paychilar fond qoidalariga o‘zgartirish kirita oladilar; - YPIF keng investitsion deklarasiyaga ega; - Pay bo‘yicha har yili daromadlar to‘lanishi mumkin, agar u fond

qoidalari bo‘yicha ko‘rib chiqilgan bo‘lsa. Yopiq payli investitsion fond – ko‘chmas mulk investitsiyalash bo-

zorida ishlash uchun maxsus vositadir, chunki uning aktivlar tarkibiga ko‘chmas mulk ham, ko‘chmas mulk uchun huquqlar ham kirishi mum-kin. Mulk tarkibiga nafaqat pul, balki qimmatli qog‘ozlar, ko‘chmas mulk va ko‘chmas mulk uchun huquqlar ham kiradi. YPIF o‘rnatilgan mud-datlarda vositalarni jamlashga imkon beradi, bu esa ko‘chmas mulkka investitsiyalash vazifalariga mos keladi.

Payli investitsion fond turlari: vakolatli boshqaruv; boshqaruvchi shirkat; ko‘chmas mulkka investitsiyalar; payli investitsion fond turlari:

49

PIFlarni ochilishi investitsion paylar sohibiga ma’lum muddat ichi-da payli investitsion fondlarni vakolatli boshqaruv qoidalar bilan o‘rna-tilgan huquqlarni boshqaradigan shirkatdan unga tegishli barcha inves-titsion paylarni yopishni va payli investitsion fondlarni vakolatli boshqa-ruv shartnomasini to‘xtatishni talab etishi mumkin;

Intervalli PIFlar investitsion paylar sohibida, payli investitsion fond vakolatli boshqaruv qoidalari tomonidan o‘rnatilgan muddat ichida mavjud bo‘lishini, shirkat boshqaruvchisidan unga tegishli barcha investitsion paylarni yopishini va shuning bilan u va shirkat boshqaruv-chisi o‘rtasida payli investitsion fond vakolatli boshqaruv shartnomasini tugatishini yoki unga tegishli investitsion paylarni qisman tugatishni talab etadi. Vakolatli boshqaruv ochiq va intervalli payli investitsion fondlar bilan vakolatli boshqaruv ta’sischilari faqatgina pul vositalarini o‘tkazishlari mumkin.

Yopiq payli investitsion fondga ega vakolatli boshqaruvga vakolatli boshqaruv ta’sischilari pul vositalari hamda investitsion deklaraysiyada ko‘rib chiqilgan boshqa mulkni ham o‘tkazishi mumkin.

FKSB kirituvchilarining himoyasini oshirish maqsadida, shirkat boshqaruvchilaridan investitsiyani asosiy yo‘nalishlariga bog‘liq ravishda fond kategoriyasini aniq ko‘rsatib o‘tishni talab etadi: obligatsiyalar fondlari; ko‘chmas mulk fondlari; pul bozori fondlari; aralash inves-titsiyalar fondlari; aksiyalar fondlari; indeks fondlari (tanlangan fond bo-zorida keltirilishi bo‘yicha aksiyalar shakllanadi); to‘g‘ridan to‘g‘ri investitsiyalar fondlari; venchur investitsiyalar fondlari.

Bu gradasiyadan kelib chiqib fondlar quyidagicha bo‘linadi: OO – obligatsiyalarning ochiq fondlari; OS – aralash investitsiya-

larning ochiq fondlari; OA – aksiyalar ochiq fondlari; OF – fondlar ochiq fondi; OI – ochiq indeks fondlari; OD – pul bozori ochiq fondlari; IO – obligatsiyalar interval fondi; IS – aralash investiyalar interval fond-lari; IA – aksiyalar interval fondlari; IF – fondlarning interval fondlari; II – Interval indeksli fondlar; ID – pul bozori interval fondlari; ZO – obligatsiyalarning yopiq fondlari; ZS – aralash investitsiyalar yopiq fondlari; ZA – aksiyalar yopiq fondlari; ZF – fondlarning yopiq fondlari; ZI – yopiq indeksli fondlar; ZD – pul bozori yopiq fondlari; ZN – ko‘ch-mas mulk yopiq fondlari.

Investitsion fondlar faoliyatini amalga oshirish uchun lisenziya 5 yilga beriladi. Lisenziyaning amal qilish muddati uni tugallanishigacha lisenziya egasining arizasiga ko‘ra uzaytirilishi mumkin. Lisenziya mud-

50

datini uzaytirilganda, u lisenziya faoliyatini uzaytirish haqidagi arizada ko‘rsatilgan muddatgacha amal qiladi.

1.6. Uzoq muddatli ijara – investitsiyalash predmeti

Ko‘chmas mulk obyektini sotib olishsiz bunday investitsiyalash turini tasavvur etib bo‘lmaydi. Ko‘chmas mulk bu nafaqat bino, inshoot va yer, balki ko‘chirib bo‘lmas narsa hamdir. Har doim ham munisipalitet yoki sohib o‘zining yer uchastkasidan kechishga tayyor bo‘lavermaydi. Va har doim ham, biznes tashkilotining xohishi bo‘lsa ham, bunday obyektni sotib olishni imkoni bo‘lmaydi. Misol uchun, avtomobillar to‘xtash tashkiloti biznesini olaylik.

Bu, ayniqsa, katta shaharlar uchun muammolidir. Konfigurasiyasi yoki joylashuvi sababiga ko‘ra, kapital qurilishni amalga oshirishning iloji bo‘lmagan, hududiy uchastkalar mavjud. Ammo bunday uchastka-larda avtomobil to‘xtab turish joylarini tashkillashtirish mumkin. Misol uchun, Peterburgni olaylik, 300 mashinaga, 2 mln rubl hajmida avto-turar-joy 2 yilda qurilsa, undan investitsion daromad 3 yilgacha bo‘ladi.

Bu holda investor yerni xarid qilishga urinmagani ma’qul. Agar uchastka boshqa narsaga to‘g‘ri kelmasa, investitsiyalash predmeti bo‘lishi mumkin bo‘lgan, uzoq muddatli ijara huquqini rasmiylashtirish kerak. Uzoq muddatli ijara huquqi sizga 200 shartli birlikka to‘g‘ri keladi va siz biznes tashkilotchisiga bemalol qaytadan ijaraga berishingiz mumkin.

Uzoq muddatli ijara huquqini sotish ancha keng tarqalgan biznes bo‘lib, u mamlakatmizda to‘la o‘zlashtirilmagan. Mulk egasidan ijara olgan ijarachi va subijarachi bir xil sxemada harakat qilishadi. Har doim ham savdo kompleksi egasi ijara joylarini berish bilan shug‘ullanavermaydi.

Lekin albatta, bu kabi investitsiyalash bilan shug‘ullanish uchun, qonunchilik bazasini yaxshi bilish va ma’muriyatda o‘z odamlariga ega bo‘lish lozim, bu esa afsuski, bizning mamlakatda biznesning ajralmas qismidir.

Bozorda taklif uchrab turadi, ayniqsa, kurort zonalari sohasida takliflar uchraydi, ular qoidaga ko‘ra, ma’muriyat egaligida bo‘ladi, bu yerda investitsiyalash uchun yaxshigina imkoniyatlar mavjud.

Umuman, har qanday investor tushunishi kerakki, o‘z investitsion paketini faqat uning o‘zi tuza oladi. Chunki bizning mamlakatda uning manfaatlarini juda oz fuqaro himoya qiladi. Ularning qo‘rqishiga birov-ning puli bilan ishlash tushunchasi sababdir.

51

1.7. Tijorat va sayyohlik ko‘chmas mulkiga investitsiyalash

Tijorat ko‘chmas mulkiga investitsiyalash. Ko‘chmas mulk bozorida borgan sari ko‘proq tijorat ko‘chmas mulki loyihalar uchra-moqda, ammo qoidaga ko‘ra, obyektlarni ma’lum muddatga ijaraga berish kam uchraydi. Bunga aybdor nafaqat quruvchi va monopolistlar o‘rtasi-dagi munosabat, balki loyihalarni moliyalashning kamligidir: tijorat obyektlari bozoridagi developerlar, «ulushli» obyektlarda boshqarish qiyinligidan, ulushchilar vositalarini ishlatishmayapti. Bunday sharoit-larda ko‘proq ahamiyatni bank krediti hamda kapitalga investitsiyalash developerlari egallashmoqda.

Muvaffaqiyatli misollar. Respublikamizdan ko‘ra ikki marta kam riskka ega AQSH va Yevropada, developerlar deyarli vakolatli ahvolda-dirlar. Xorij banklarining investitsion ochligi ularga developerlarga imtiyoz berishga va tijorat ko‘chmas mulki bozori qatnashchilariga foydali shartlarda kredit mahsulotlarini taklif qilishga imkon beradi.

«Bekar-konsalting» idora ko‘chmas mulk shirkati bo‘lim direktori-ning aytishicha, xorijda eng ko‘p tarqalgan kredit bu «ko‘prik» krediti (Bridge) va “doimiy” kreditdir. Developerlarni kreditlash ikkita bosqichda sodir bo‘ladi. Birinchi bosqichda biznes-rejadan qurilishni yakunlagun-cha, developer «ko‘prik» kreditini oladi. Qurilishni tugallash bilan obyekt foyda keltira boshlaganda, bank developerni yana bir kreditlaydi, bu safar ko‘proq hajmda, lekin pastroq foizda. Olingan kredit shirkatga oldingi bank qarzlarini qaytarishga, keyin esa tijorat obyektini eksplua-tasiya qilish davomida foizlar to‘lash, lekin kreditni asosini to‘lamaslik imkonini beradi. Shuning uchun uni «doimiy» deb atashadi – Developer uchun doimiy foiz to‘lash kreditni to‘laligicha bankka qaytargandan ko‘ra afzalroqdir, chunki foiz stavkasi investitsion loyiha daromadining ichki normasidan pastroq. Moliyaviy-kredit institutlari o‘z o‘rnida bu kabi sxemada harakat qilishga tayyor: ularning kapitali muayyan loyihaga joylashtirilgan, joriy foiz to‘lovlarini olib beradi va bankda ham kapi-talni joylashtirish uchun yangi obyektni qidirish zaruriyati tug‘ulmaydi.

Banklarni developerlarga ishonchsizligi, baland risklar – kreditlar bo‘yicha baland foizlar sababchisidir. Umumiy holatda banklar tijorat ko‘chmas mulk loyihalarini valutada 12% yillik to‘lov bo‘yicha kredit-laydi. Kapitalga investitsiyalash banklarning developerlarga yuqori ta-lablari bilan bog‘liqdir. Bular – bank raqobatlashayotgan aksiyalar ulushi, loyihaga foyda olib kelmasligi va shirkatlarga investitsiyalash uchun boshqa uskunalar qidirish zaruriyati qolmaydi.

52

Qanday qilib kredit to‘lashga qodir developer bo‘lish mumkin? Muammo: hujjatlarning mos kelmasligi. Nega banklar investitsion loyihalarni kreditlashdan voz kechishadi? Aleksey Chijovning fikricha, loyiha parametrlari kredit muassasalari talablariga mos kelmaydi. Gap shundaki, qarz oluvchining kreditni qaytarishga qodirligiga amin bo‘lish uchun, bank shirkatdan kredit tarixi, so‘nggi 3 yil uchun buxgalteriya hisoboti (ba’zilarida 5 yilga)ni talab qiladi. Biroq ko‘p hollarda deve-loper bu talablarga ko‘p sababga ko‘ra javob berolmaydi. Asosiysi – yangi loyihani amalga oshirishda, qoidaga ko‘ra, developer yangi yuridik shaxsni tuzadi. Shunday qilib, hisob-kitob va boshqaruvni oson-roq amalga oshirsa bo‘ladi. O‘z-o‘zidan, yangi yuridik shaxsda kredit tarixi bo‘lmaganligi uchun va yana yangi tuzilgan shirkat so‘nggi yillar uchun bankka buxgalteriya hisobini ko‘rsatolmaydi.

Yechim: bank bilan kelishish. Bu muammoni yechishni faqat bank bilan kelishgandagina amalga oshirsa bo‘ladi. Bu bilan developer uchun bosh shirkat nomiga kreditni rasmiylashtirish va olingan vositalarni yangi shirkat kapitaliga kiritma sifatida jalb etishi kerak bo‘ladi. Boshqacha varianti ham bor: kredit yangi yuridik shaxs nomiga, kredit tarixi va zaruriy talablarga javob beruvchi bosh shirkat kafolatiga ko‘ra rasmiylashtiriladi.

Muammo: kredit bo‘yicha ta’minlanganlikni yo‘qligi. «Bekar-konsalting» mutaxassislari tijorat ko‘chmas mulk sohasida investitsiya-lash loyihalarini kreditlashda banklar rad etadigan yana bir muhim sababni ko‘rsatishmoqda – developerlarda kredit bo‘yicha ta’minlangan-likning yo‘qligi. Qoidaga ko‘ra, banklar qarz oluvchidan mavjud aktivlar ko‘rinishida ta’minlanganlikni talab etishadi. Ko‘p hollarda aktivlar qiymati kredit summasidan, uni qoplash koeffisientini hisobga olgan holda, umumiy summadan oshmaydi. Bu bilan mulkdagi obyektlarni baholash bilan bank tomonidan akkreditasiyalangan kreditor manfaatla-rida harakat qiladigan, baholash shirkatlari shug‘ullanadi. Baholash yana «daromadli» deb nomlangan usul bilan ham o‘tkaziladi – nafaqat obyekt qiymati, balki egasiga keltiradigan daromad ham inobatga olinadi. Afsuski, baholashda bu usulni ishlatganda ham, mulk obyekti bank uchun developerni kreditni to‘lashga qodir qilib qo‘ymaydi.

Yechim: loyihaviy moliyalash. Developerga zaruriy investitsiyalarni olishda yordam beradigan, qurilayotgan obyekt garov obyekti hisoblana-digan, loyihaviy moliyalash ham mavjud. Agar to‘satdan developerda manbani qaytarish bo‘yicha muammo sodir bo‘lsa, u obyektni bozorga olib chiqishi va shu bilan o‘zining qarzi va foizlarini qaytarishi yoki uni

53

o‘zida qoldirishi mumkin. Banklar bunday kreditlash foydaliroq, chunki obyektning bozor qiymati (kredit puliga qurilayotgan bino va yer uchast-kasi uchun huquq narxi) qarz oluvchi foydalanadigan kredit hajmidan oshib ketadi. Undan tashqari bozor qiymati qurilayotgan binoning o‘z qiymatidan tezroq o‘sadi. Bank developerni transhlar bilan, loyiha tayyorligini o‘lchovi bo‘yicha kreditlaydi. Bunda baholovchilar qurila-yotgan obyektni vaqti-vaqti bilan qaytadan baholab turishadi. Bankning riski kreditdan foydalanishning barcha bosqichlarida yopilgan.

Investorni qanday topish muammo: aksiya paketining nazoratini egallash talabi. Konservativ investitsion tashkilotlar developer loyihasi ustidan nazoratni yo‘qotishga tayyor emaslar, shuning uchun ham iloji boricha shirkat aksiyalari paketi nazoratni egallashga intilishadi. Biroq developer, o‘z-o‘zidan, minoritar (kamchilik,zaif) aksioner roliga rozi emas. Bank va developer o‘rtasidagi kelishuvga, bu holda, ko‘pincha erishilmaydi – har bir tomon o‘z manfaatlarini ko‘zlaydi va murosa yo‘liga o‘tishni istashmaydi.

Yechim: investitsion kreditlash. Bu muammoni yechish yo‘li sifatida Aleksey Chijov bankka kelishilgan daromadni, developerga esa – ba’zi mustaqillikni ta’minlovchi investitsion kreditlashni taklif etadi. Investitsion kreditlash jarayonida bank investitsion kapitalni muomalaga kiritadi, masalan, 70% aksiya bankda va 30% developerda. Jalb etilgan obyekt daromad keltira boshlagach, developer o‘z ulushidan bankdan aksiyalarni sotib oladi. Bir muddatdan so‘ng, shirkat bankka tegishli barcha aksiyalar ulushini sotib oladi va 100% ega bo‘lib qoladi. Bank uchun investitsion kreditlash yaxshigina ishlab olish usulidir: odatiy pul kreditidan investitsion kredit bo‘yicha foizlar, odatda, balandroq. Pul krediti bo‘yicha stavka 12% yillikni tashkil etsa, investitsion kreditda u 15% yillikdir. Ammo bank uchun jalb etilgan summani yo‘qotish riski ham ko‘proq: qurilgan obyekt daromadsiz bo‘lib chiqishi yoki developer o‘ylaganidek, daromadli chiqmasligi mumkin. Developer uchun investit-sion kredit oddiy kreditni olish imkoni bo‘lmaganda unumlidir.

Tarjimon kerak. Tijorat ko‘chmas mulk bozori rang-barang emas, shuning uchun u yoki bu obyektni – mulkiy yoki qarz vositalari asosida qurilganligini bilish deyarli iloji yo‘q vazifadir. Biroq kapitalni jalb etishning barcha usullaridan tijorat obyektlarini qurishda foydalaniladi. Banklar developerlar bilan hamkorlikka qiziqmaydi deb ham bo‘l-maydi, shunchaki ular turli tillarda gaplashishadi. Hozirda banklar tijorat ko‘chmas mulk sohasida loyihalarni investitsiyalash uchun ko‘p

54

miqdorda taklif va arizalarni olishadi. Biroq taklif qilinayotgan hujjatlar xalqaro va bank talablariga, odatda, javob bermaydi. Bank uchun ko‘rib chiqish uchun taqdim etilgan loyiha va obyektlar bank talablariga javob beribgina emas, balki rejalashtirilayotgan daromad ko‘rsatkichlarini tasdiqlashi lozim (argumentlovchi biznes-rejalar ko‘ri-nishida). Umumiy tilni topib olishlari uchun, banklar va developerlarga «tarjimon» kerak. U ikkala tomonlarning muammolarini tushinishi va mos ravishda qabul qilishi lozim. Bunday «tarjimon» tijorat ko‘chmas mulk bozorida ish tajribasiga ega, konsultant bo‘lib qoladi. Bozorda bu kabi bank va konsultantlar misollari mavjud va ular borgan sari ko‘paymoqda.

Sayyohдik ko‘chmas mulkka investitsiyalash. Bu yerda investitsiyalashning bir necha variantlarini yoritib o‘tish lozim – kurort hududida turar-joyni dam olish uchun xarid qilish, dam olish hududlari infratuzilmasiga kiritmalar qilish, kurort rayonlarda yerga investitsiya-lash. Kiritmalarning birinchi varianti yaxshi tarqalgan, Rossiya va yer sharining ba’zi joylarida esa dam oluvchilarga xizmat ko‘rsatish bo‘yicha, mahalliy aholining yagona daromad manbai hisoblanadi.

Kurort zonalarga, katta shaharlardan uzoqda joylashgan, lekin ekologik jozibadorlikka ega joylarni ham kiritish kerak. Masalan, Moskva viloyati Tula chegarasidagi investitsion loyiha – rekreasion dam olish bog‘ini qurilishi. Bu bog‘ bir necha kottej qishloqlari, dam olish infratuzilmalari va boshqalar bilan bezangan. Ma’lumki, bog‘ oldidagi yer qiymati, loyihani amalga kiritish bilan o‘sib boradi. Hozirda bog‘ ma’muriyati kottejlarni kundalik 4000 rubldan ijaraga bermoqda.

Mehmonxona biznesiga investitsiyalash shunisi bilan ham qiziqki, mehmonxona ham, ijara yeri ham kundalik daromad deganidir. Ko‘p-gina sayyohlik shirkatlari turli ko‘chmas mulklarni har xil davlatlardagi o‘z mijozlari uchun, ular kirish bileti yiliga 25000 rubl bo‘lgan sayohat-chilar klubini yaratishadi.

Bunday biznes turi, inqiroz muhitida ham o‘zining daromadini olib keladi. Lekin dam olish uylari, dam olish bazalarining ba’zi hollarda narxi tushib ketishini ko‘rdik, lekin endi esa bunday obyekt ostidagi yer bozorda alohida narxga ega alohida kategoriya hisoblanadi. Haligacha sobiq dam olish lagerlarini yoki dam olish uylarini sotish bo‘yicha takliflarni uchratish mumkin. Istiqbolda bunday kiritmalar o‘zini oqlaydi.

55

1.8. KMB tizimida uy-joy qurilishiga, rekonstruksiya qilishga va sotib olishga ipoteka krediti ajratish tartibi

Bank tizimida ipoteka kreditlari qaytarish, to‘lov, muddatli, ta’min-langanlik va maqsadli foydalanish shartlari asosida ajratiladi.

Ipoteka kreditlari – 20 yoshdan 50 yoshgacha bo‘lgan muomala layoqatiga, doimiy ish joyiga ega, yashash joyidan doimiy ro‘yxatdan o‘tgan va o‘z faoliyati natijasida olingan daromadga va boshqa daro-madlarga ega bo‘lgan 6 oylik (yosh oilalarga 3 yil) imtiyozli davr bilan, 15 yil muddatgacha quyidagi maqsadlarga beriladi:

– qonun hujjatlarida belgilangan tartibda kelishilgan yakka tartibdagi va na’munaviy loyiha asosida, qurilishning belgilangan nor-malari va qoidalariga rioya qilib, yakka tartibda uy-joy qurishga;

– yakka tartibda uy-joyni rekonstruksiya qilishga; – yakka tartibdagi uy-joy yoki ko‘p kvartirali uydagi kvartirani

sotib olishga. Bank tomonidan ipoteka kreditlari quyidagi miqdorlarda beriladi: – yakka tartibda uy-joy qurilish va sotib olish uchun – qonun huj-

jatlarida belgilangan eng kam oylik ish haqining 3000 baravarigacha; – yakka tartibda qurilgan uy-joyni rekonstruksiya qilish, shuning-

dek, ko‘p kvartirali uydagi kvartirani sotib olish uchun – qonun hujjatla-rida belgilangan eng kam oylik ish haqining 2500 baravarigacha;

– beriladigan ipoteka kreditlarining miqdori quriladigan, rekonstruk-siya qilinadigan yoki sotib olinadigan uy-joy qiymatining 75 foizidan ortishi mumkin emas.

Qarz oluvchi kredit olish uchun bankda uning nomiga ochilgan jamg‘arma omonat hisob raqamida sotib olinayotgan uy-joy qiymatining kamida 25 foizi miqdorida milliy yoki xorijiy valutada o‘z mablagi tarzida yoki qurilayotgan uy-joy smeta qiymatining yoki rekonstruksiya qilish qiymatining 25 foizidan kam bo‘lmagan miqdorda o‘z mablagi hisobiga sotib olingan qurilish materiallari tarzida bo‘lishi kerak.

Bankning o‘z mablag‘lari hisobidan, qonun hujjatlari asosida mijozning daromadlari, kreditga layoqatliligi va taqdim etilayotgan likvid ta’minotidan kelib chiqib, ipoteka krediti qiymatining 50 foizidan kam bo‘lmagan miqdorda o‘z mablag‘iga ega bo‘lgan mijozlarga ipoteka krediti ajratilishi mumkin.

Qarz oluvchi tomonidan omonatga qo‘yilgan pul mablag‘lari (badal) miqdoridan kelib chiqib, kreditdan foydalanganlik uchun yillik foiz stavkalari quyidagicha belgilanadi:

56

Uy-joy qiymatidan kelib chiqib mijozning badal

miqdorlari

Badal miqdoridan kelib chiqib,

o‘rnatilgan yillik foiz stavkasi

Faqatgina yosh oilalarga badal miqdoridan kelib

chiqib, o‘rnatilgan imtiyozli yillik foiz stavkasi

25 foizdan kam bo‘lmagan 16 % 14 % 50 foiz va undan yuqori 14 % 12 %

Kreditdan foydalanganlik uchun foizlarni kamaytirish yoki oshi-

rish, O‘zbekiston Respublikasi Markaziy bankining qayta moliyalash-tirish stavkasi yoki bankning foiz siyosati o‘zgargan holda, yangi beri-ladigan kreditlar uchun foizlar tegishli ravishda qayta ko‘rib chiqiladi.

Xalqaro va xorijiy moliya institutlarining grantlari va investitsiya-lari hisobidan beriladigan kreditlar muddat va kreditdan foydalanganlik uchun foiz stavkasi ushbu mablag‘larni berish to‘grisida bank va xalqaro moliya institutlari o‘rtasida tuzilgan tegishli shartnomalar shartlaridan kelib chiqqan holda belgilanadi.

Qarz oluvchi kredit olish uchun buyurtma taqdim etganda, bank-ning kredit olish uchun buyurtmalarni qabul qilish bo‘yicha mas’ul xodi-mi mijozga ipoteka kreditining asosiy yo‘nalishlari bo‘yicha izoh beradi. Shuningdek, u mijozning barcha savollariga javob beradi hamda unga ipoteka krediti berish yuzasidan buyurtmani rasmiylashtirish uchun talab etiladigan barcha hujjatlar ro‘yxatini taqdim etadi.

Qarz oluvchi ipoteka krediti olish uchun bankka murojaat qilgan-dan keyin bank qarz oluvchini ipoteka krediti olish jarayonidagi taxmi-niy xarajatlar bilan tanishtiradi. Qarz oluvchi ipoteka krediti olishda quyidagi xarajatlarni amalga oshirishi kerak:

– ipoteka to‘grisidagi shartnomani notarial tasdiqlash bilan bog‘liq xarajatlar;

– garovga qo‘yilgan ko‘chmas mulkni sug‘urtalalash bilan boqliq xarajatlar;

– mulk qiymatini baholalash bilan bog‘liq xarajatlar; – ipoteka to‘g‘risidagi shartnomani davlat ro‘yxatidan o‘tkazish bi-

lan bog‘liq xarajatlar. Yakka tartibdagi uy-joy qurilishiga ipoteka krediti ajratish tartibi. Yakka tartibda uy-joy qurishga ipoteka krediti olish uchun qarz

oluvchi bankka quyidagi hujjatlarni taqdim etadi: so‘ralayotgan kredit summasini ko‘rsatgan holda kredit olish

uchun ariza (F.I.OI., ish joyidan ma’lumotnoma, sotib oluvchining ariza-

57

si, mahalla yig‘inidan ma’lumotnoma, olinayotgan kredit miqdori, kredit muddati);

qonun hujjatlarida belgilangan tartibda yakka tartibda uy-joy qu-rish uchun qarz oluvchining yer uchastkasiga (doimiy foydalanish, me-ros qilib qoldirish huquqi bilan umrbod egalik qilish, mulk huquqi) bo‘l-gan huquqini tasdiqlovchi hujjatning notarial tasdiqlangan nusxasi;

qarz oluvchining va u bilan birga yashaydigan oila a’zolarining daromadlari to‘g‘risida oxirgi 12 oy uchun doimiy ish joyidan ma’lu-motlar, doimiy ish joyi mavjud bo‘lmaganda berilgan ma’lumotnomalar yoki qarz oluvchining va uning oila a’zolarining oxirgi 12 oy uchun daromadlari to‘grisidagi deklaratsiyalarning ularning yashash joyidagi davlat soliq organi tomonidan tasdiqlangan nusxalari;

yakka tartibda uy-joy qurishga qonun hujjatlarida belgilangan tartibda kelishilgan va qarz oluvchi tomonidan tasdiqlangan loyihaning nusxasi. Loyiha quyidagilardan iborat bo‘ladi:

a) yerosti va yerusti muhandislik kommunikatsiyalari aks ettirila-digan yer uchastkasining rejasi;

b) uy-joyning poydevorlari, yerto‘lalari, qavatlari, kesimlari va fasadlarining rejalari;

v) smeta-moliya hisob-kitoblari (resurs taqsimoti ilova qilingan holda). qarz oluvchi nomiga ochilgan jamg‘arma omonat hisobraqamida

pul mablaglari joylashtirilgani to‘grisidagi bank ma’lumotnomasi va yoki qarz oluvchi tomonidan sotib olingan qurilish materiallari va yoki bajarilgan qurilish-montaj ishlari qiymatining bahosi bo‘yicha dastlabki hisob-kitob.

Bunda qarz oluvchi tomonidan jamg‘arma omonat hisobraqamida joylashtirilgan pul mablag‘lari (badal)ning jami summasi va ko‘rsatib o‘tilgan qurilish materiallarining va yoki bajarilgan qurilish-montaj ish-larining qiymati quriladigan uy-joy qiymatining 25 foizi miqdoridagi o‘z mablag‘i (boshlang‘ich badal)idan kam bo‘lishi mumkin emas;

– qarz oluvchining oilasi tarkibi to‘g‘risida yashash joyidan beril-gan ma’lumotnoma va ularning shaxsning tasdiqlovchi hujjatlari (pas-port, tug‘ilganlik haqida guvohnoma) nusxasi;

– zarur holatlarda kredit berish to‘grisida xulosani tayyorlash uchun bank qarz oluvchidan uning qo‘shimcha aktivlari mavjudligini tasdiqlovchi hujjatlar talab qilish huquqiga ega.

Yakka tartibda uy-joy qurilishiga beriladigan ipoteka kreditining qaytarilishi ta’minoti quyidagilar hisoblanadi:

58

Uy-joy qurib bitkazilib, foydalanishga topshirilgunga va qarz oluv-chining mulkiga o‘tgunga qadar kredit hisobiga qurilayotgan uy-joy va u joylashgan yer uchastkasi ipotekasi (bunda ipoteka shartnomasi notarial tasdiqlanib, davlat ro‘yxatidan o‘tkaziladi).

Yakka tartibdagi uy-joy qurilishi yakunlangandan keyin, qarz oluvchi 5 bank ish kuni muddada belgilangan tartibda tuman (shahar) hokimi tomonidan uy-joyni foydalanishga qabul qilish yuzasidan tashkil etiladigan qabul qilish komissiyasiga yakka tartibdagi uy-joyni foydala-nishga qabul qilish haqidagi ariza bilan murojaat etadi. Qabul komis-siyasining yakka tartibdagi uy-joyni foydalanishga qabul qilish haqidagi dalolatnomasi tuzilgandan va u tuman (shahar) hokimining qarori bilan tasdiqlangandan keyin, qarz oluvchi 5 bank ish kuni muddat ichida:

a) Yergeodezkadastr davlat qo‘mitasi organlarida ipoteka krediti hisobiga qurilgan yakka tartibdagi uy-joyga egalik huquqini ro‘yxatdan o‘tkazishni ta’minlaydi;

b) ipoteka krediti hisobidan qurilgan yakka tartibdagi uy-joy qiy-matini qisman yoki to‘liq yo‘qotilish xataridan sug‘urta qiladi va su-g‘urta shartnomasi hamda sug‘urta polisining asl nusxasini bankka taqdim etadi;

v) ipoteka krediti hisobidan qurilgan yakka tartibdagi uy-joy u joy-lashgan yer uchastkasi bilan birga garovga olinadi. Mazkur ipoteka shartnomasi notarial tasdiqlanib, davlat ro‘yxatidan o‘tkaziladi va u qarz oluvchining ipoteka krediti bo‘yicha majburiyatlari to‘liq bajarilgunga qadar amalda bo‘ladi.

Ipoteka krediti hisobidan qurilgan yakka tartibdagi uy-joy garovga qo‘yilgandan so‘ng, kreditdan maqsadli foydalanilganligini o‘rganish uchun qarz oluvchi bankka quyidagi hujjatlarning asl nusxasini taqdim etadi:

– ipoteka krediti hisobiga qurilgan uy-joyga egalik qilish huquqini tasdiqlovchi guvohnoma;

– qarz oluvchining yer uchastkasiga huquqini tasdiqlovchi guvohnoma; – notarial tasdiqlangan va davlat ro‘yxatidan o‘tkazilgan ipoteka

krediti hisobiga qurilgan uy-joyning ipoteka shartnomasi. Pudrat uslubida yakka tartibdagi uy-joy qurilishiga ipoteka krediti

ajratishda hisob-kitoblar qarz oluvchiga alohida ssuda hisobvarag‘ini ochish va to‘lovlarni ushbu hisobvaraqdan memorial order bilan, qarz oluvchining yozma arizasiga asosan, filial boshqaruvchisi, kredit bo‘limi boshlig‘i va kredit xodimi imzosi bilan bajarilgan qurilish-montaj ishlari uchun pudrat qurilish tashkilotining talab qilib olguncha depozit hisob-

59

varag‘iga «kaliti bilan» pudrat shartnomasida belgilangan shart va muddatlarda o‘tkazish (naqd pulsiz) orqali amalga oshiriladi.

Yakka tartibdagi uy-joy qurilishini ipoteka krediti hisobidan moliyalashtirish belgilangan tartibda tasdiqlangan moliyalashtirish grafigi va qurilish-montaj ishlari (KMI) ishlab chiqarish grafigiga muvo-fiq quyidagi tartibda amalga oshiriladi:

a) qarz oluvchining boshlang‘ich pul badali va kredit mablag‘lari hisobidan qurilish qiymati smetasidan 50 foizgacha miqdoridagi bank (avans) to‘lovini pudrat qurilish tashkiloti hisobvarag‘iga ajratish qarz oluvchining arizasiga va qarz oluvchi hamda pudrat qurilish tashkiloti o‘rtasida tuzilgan «kaliti bilan» shartnomasiga asosan amalga oshiriladi.

b) qurilish qiymati smetasining qolgan qismi bank muhandisi va kredit nazoratchisi tomonidan (joyiga chiqib) qarz oluvchining kredit to‘lovidan maqsadli foydalanilganligi tekshirilganidan (maqsadli foyda-lanish dalolatnomasi va nazorat o‘lchovi dalolatnomasi tuzilgandan) keyin, bajarilgan ishlar (amalga oshirilgan xarajatlar) qiymati haqidagi schet-faktura ma’lumotlariga asosan, lekin qurilish qiymatidan 95 foizgacha miqdorda ajratiladi.

v) kreditning qolgan 5 foiz miqdordagi qismi tuman (shahar) hoki-mining yakka tartibdagi uy-joyni qonunchilikda belgilangan tartibda foydalanishga qabul qilish dalolatnomasi tasdiqlanganligi haqidagi qa-rori taqdim etilgandan keyin to‘lanadi.

Pudrat tashkiloti bilan hisob-kitoblar boshlang‘ich pul badalini pudrat qurilish tashkiloti hisobvarag‘iga o‘tkazish orqali amalga oshiriladi. Agar qarz oluvchining boshlang‘ich pul badali to‘lovni to‘liq amalga oshirish uchun yetarli bo‘lmagan taqdirda, to‘lovning qolgan qismi ssuda hisobvarag‘idan pudrat qurilish tashkilotining hisobvarag‘iga o‘tkazish orqali amalga oshiriladi.

Agar qarz oluvchining o‘z mablag‘lari hisobidan sotib olingan qu-rilish materiallari qiymati va yoki bajarilgan qurilish-montaj ishlari hisoblansa, u holda to‘lov pul mablag‘larini ariza beruvchi nomiga ochilgan ssuda hisobvarag‘iga o‘tkazish orqali amalga oshiriladi.

Ipoteka krediti bo‘yicha foizlar kreditlarni qarz oluvchining ssuda hisobvarag‘idan o‘tkazilgan kundan boshlab, hisoblanadi.

Xo‘jalik uslubida (qarz oluvchi o‘z kuchi bilan) yakka tartibdagi uy-joy qurilishiga ipoteka krediti ajratishda hisob-kitoblar qarz oluvchiga alo-hida ssuda hisobvarag‘ini ochish va to‘lovlarni ushbu hisobvaraqdan me-morial order bilan, qarz oluvchining yozma arizasiga asosan, filial bosh-

60

qaruvchisi, kredit bo‘limi boshlig‘i va kredit xodimi imzosi bilan qurilish materiallari sotib olish uchun savdo tashkilotlari va yakka tadbirkorlar-ning hisobvaraqlariga qurilish mollari yetkazib beruvchilar bilan tuzil-gan shartnomalarda belgilangan shart va muddatlarda amalga oshiriladi.

Ipoteka krediti hisobidan qurilayotgan yakka tartibdagi uy-joy qu-rilishini moliyalashtirish tasdiqlangan moliyalashtirish grafigi va quri-lish-montaj ishlari ishlab chiqarish grafigiga muvofiq, quyidagi tartibda amalga oshiriladi:

a) qurilish qiymati smetasining 50 foizi miqdoridagi to‘lovni ajra-tish (qarz oluvchi boshlang‘ich pul badali va bank kredit mablag‘lari hisobidan) qarz oluvchi arizasi va hisob-shartnomaga asosan amalga oshiriladi. Agar boshlang‘ich pul badali sifatida kiritilgan pul mablag‘lari to‘lovi uchun yetarli bo‘lmasa, to‘lovining qolgan qismi pul mablag‘larini qarz oluvchining ssuda hisobvarag‘idan o‘tkazish orqali amalga oshiriladi;

b) yakka tartibdagi uy-joy qurilish qiymatining qolgan qismiga kredit ajratish bank muhandisi va kredit nazoratchisi tomonidan (joyiga chiqib) to‘lovdan maqsadli foydalanilganligi tekshirilganidan (maqsadli foydalanish dalolatnomasi va nazorat o‘lchovi dalolatnomasi tuzilgan-dan) keyin, tasdiqlangan moliyalashtirish grafigi va KMI ishlab chiqa-rish grafigiga muvofiq, amalga oshiriladi.

Bunda, kreditlashning so‘nggi bosqichi, bank muhandisi va kredit nazoratchisi tomonidan joyiga chiqib, avvalgi barcha to‘lovlarning maq-sadli foydalanilganligi tekshirilgandan (maqsadli foydalanish dalolatnomasi va nazorat o‘lchovi dalolatnomasi tuzilgandan) keyin amalga oshiriladi.

Agar qarz oluvchining o‘z mablag‘lari hisobidan sotib olingan qu-rilish materiallari qiymati va yoki bajarilgan qurilish-montaj ishlari hisoblansa, u holda to‘lovi qarz oluvchining ssuda hisobvarag‘idan quri-lish materiallari etkazib beruvchi tashkilotning hisobraqamiga o‘tkazish orqali amalga oshiriladi.

Yakka tartibdagi uy-joyni xo‘jalik uslubida qurish uchun ipoteka krediti boshlang‘ich pul badali miqdorida va kredit shartnomasida qayd etilgan kredit summasining 20 foizigacha bo‘lgan miqdorda naqd pul shaklida berilishi mumkin.

Ipoteka krediti bo‘yicha foizlar kredit mablag‘lari qarz oluvchi ssuda hisobvarag‘idan o‘tkazilgan kundan boshlab, hisoblanadi.

Bank tomonidan ipoteka kreditlari pul mablag‘larini qarzdorning ssuda hisobvarag‘idan qarz oluvchining bank kredit kartochkasiga o‘tka-zish orqali berilishi mumkin. Bunda bank kredit (plastik) kartochkasida

61

qarz oluvchi nomiga alohida shartnoma tuzish orqali beriladi. Shartno-mada ushbu bank kredit plastik kartasidagi mablag‘lardan faqat yakka tartibdagi uy-joy qurish uchun qurilish materiallari sotib olish uchun foydalanilishi mumkinligi qayd etilishi lozim. Ushbu bank plastik kar-tochkasidan naqd pul berishga yo‘l qo‘yilmaydi.

Qarz oluvchi har oyda bank kredit plastik kartasi bilan amalga oshi-rilgan operatsiyalar haqidagi hisobotni, sotib olingan tovarlar uchun cha-kana savdo tashkilotlari va yakka tadbirkorlar tomonidan berilgan termi-nallar cheklari, hisoblar, kvitansiyalar, yuk xati va qonunchilikda belgi-langan boshqa hujjatlarni ilova qilgan holda bankka taqdim etishi lozim.

Bank tomonidan hisobotga ilova qilingan hujjatlarni tahlil qilish jarayonida hisob-kitoblarda bank kredit kartochkasi orqali kreditning maqsadsiz ishlatilganligi aniqlanganda bank kredit kartochkasi berish haqidagi shartnoma bekor qilinadi, bank kredit kartochkasi hisobvarag‘i yopiladi va bank kredit kartasi (plastik karta) olib qo‘yiladi. Kreditning maqsadsiz ishlatilgan qismiga kredit shartnomasida belgilangan miqdor-da neustoyka hisoblanadi va uni undirish choralari ko‘riladi.

Yakka tartibdagi uy-joyni rekonstruksiya qilishga ipoteka kre-diti ajratish tartibi.

Ipoteka krediti bo‘yicha foizlar kredit mablag‘lari qarz oluvchining ssuda hisobvarag‘idan o‘tkazilgan kundan boshlab hisoblanadi.

Bank tomonidan ipoteka kreditlari pul mablag‘larini qarzdorning ssuda hisobvarag‘idan qarz oluvchining bank kredit kartochkasiga o‘tka-zish orqali berilishi mumkin. Bunda bank kredit (plastik) kartochkasi qarz oluvchi nomiga alohida shartnoma tuzish orqali beriladi. Shartnomada ushbu bank kredit plastik kartasidagi mablag‘lardan faqat yakka tartibdagi uy-joyni rekonstruksiya qilish uchun qurilish materiallari sotib olish maqsadida foydalanilishi mumkinligi qayd etilishi lozim. Ushbu bank plastik kartochkasidan naqd pul berishga yo‘l qo‘yilmaydi.

Qarz oluvchi har oyda bank kredit plastik kartasi bilan amalga oshi-rilgan operatsiyalar haqidagi hisobotni, sotib olingan tovarlar uchun cha-kana savdo tashkilotlari va yakka tadbirkorlar tomonidan berilgan termi-nallar cheklari, hisoblar, kvitansiyalar, yuk xati va qonunchilikda belgi-langan boshqa hujjatlarni ilova qilgan holda bankka taqdim etishi lozim.

Bank tomonidan hisobotga ilova qilingan hujjatlarni tahlil qilish jarayonida hisob-kitoblarda bank kredit kartochkasi orqali kreditning maqsadsiz ishlatilganligi aniqlanganda bank kredit kartochkasi berish haqidagi shartnoma bekor qilinadi, bank kredit kartochkasi hisobvarag‘i

62

yopiladi va bank kredit kartasi (plastik karta) olib qo‘yiladi. Kreditning maqsadsiz ishlatilgan qismiga kredit shartnomasida belgilangan miqdor-da neustoyka hisoblanadi va uni undirish choralari ko‘riladi.

Bank tomonidan monitoringni amalga oshirish tartibi, nazorat o‘l-chovini o‘tkazish, kreditdan boshqa maqsadlarda foydalanganlik uchun qarz oluvchiga nisbatan qo‘llaniladigan javobgarlik choralari kredit shartnomasida belgilangan bo‘lishi kerak. Monitoring joyiga borib, amalga oshiriladi.

Monitoring quyidagicha tashkil etiladi: – kredit va garov predmetining maqsadli ishlatilishi, kreditning bu-

tun foydalanish davri davomida, chorakda kamida bir marta joyiga chi-qib tekshiriladi;

– qarz oluvchining moliyaviy holatini har chorakda baholash; – kredit shartnomasi, garov shartnomasi va kreditga tegishli bosh-

qa hujjatlar shartlarining bajarilishini tekshirish. Monitoring, joyiga chiqib ishni o‘rganish, pudrat tashkilotilari bi-

lan muzokaralar olib borish ishlari yozma ravishda rasmiylashtirilib bo-riladi. Qarz oluvchi kredit shartnomasi va garov shartnomasi bo‘yicha majburiyatlarni bajarishga ta’sir ko‘rsatadigan, oilasining holati o‘zgar-ganligi, ish joyini almashtirganligi, daromadlari o‘zgarganligi (shu jum-ladan, aloqador qarz oluvchilarniki) va boshqa ma’lumotlarni yoki holat-larni o‘z vaqtida taqdim etib borishi lozim. Kredit shartnomasida belgi-langan muddatda qarz oluvchi bankka o‘zining moliyaviy holati haqida yangilangan ma’lumotlarni taqdim etishi shart.

Kredit hisobiga sotib olingan uy-joydan qarz oluvchi va oila a’zo-lari yashashi uchun foydalanilishi lozim. Sotib olingan uy-joyni ijaraga berish taqiqlanadi.

Qarz oluvchi tomonidan krediti va hisoblangan foizlar bo‘yicha to‘lovlar to‘lanmaganda yoki o‘z vaqtida to‘lanmaganda, shuningdek, qonun hujjatlarida nazarda tutilgan boshqa hollarda bank qonunchiligida belgilangan tartibda undiruvni kredit ta’minoti sifatida qo‘yilgan garov mulkiga va qarzdorning boshqa likvidli mol-mulklariga qaratadi.

1.9. Xorijiy ko‘chmas mulkka investitsiyalash

Xorijiy ko‘chmas mulkka investitsiyalash. Xorijiy ko‘chmas mulk bozori ulkan: millionlab turar-joy va tijorat obyektlari butun dunyo bo‘ylab o‘z egalarini kutmoqda. Xorij ko‘chmas mulkiga investitsiya-

63

lash tajribasi ushbu aktivlarga vositalarni kiritishning ishonchli uskuna-larini ishlab chiqqan.

Pulni topishgina emas, balki uni saqlash va ko‘paytirish ham qiyin. Aynan xorijiy ko‘chmas mulkka kapital kiritish investorga nafaqat o‘z vositalarini himoya qilishga, balki yaxshigina ishlab olish imkonini ham yaratadi.

Xorijiy ko‘chmas mulkka investitsiyalashning yanada keng tarqalgan shakli to‘g‘ridan-to‘g‘ri investitsiyalashdir. Bunday inves-titsiyalashning mohiyati, ko‘chmas mulkni uni ijaraga berish orqali da-romad topish maqsadida o‘z mulki uchun sotib olish. Ushbu daromadga erishish uchun, yangi mulk egasi ijarachini topishi, o‘z mulki holatini vaqti-vaqti bilan nazorat etib turishi va soliq to‘lashi lozim. Agar gap so-tib olingan tijorat obyekti haqida ketayotgan bo‘lsa, unda xavfsizlik talablariga mos ravishda jihozlamoq, masalan, turli signalizasiya va yon-g‘in xavfsizligi tizimlarini o‘rnatish bo‘yicha qayg‘urmoq lozim bo‘ladi. Bir so‘z bilan aytganda, qo‘shimcha xarajatlarga tayyor turish lozim.

Agar investor ulushli qo‘yilmalardan foydalanishga qaror qilgan bo‘lsa, bu holatda investitsiyalash xorijdagi ko‘chmas mulk obyektiga emas, balki maxsus trast fondlariga bo‘ladi. Bu fond mablag‘ qo‘yuvchi-larning vositalarini to‘playdi, ko‘chmas mulkni sotib oladi, uni ijaraga beradi va erishilgan foydani paychilar o‘rtasida taqsimlaydi. Bu tarzda, jamg‘arma egasi to‘g‘ridan-to‘g‘ri investitsiyalashda uchrashi mumkin bo‘lgan, ko‘pgina qiyinchiliklardan qutilib qoladi.

So‘nggi davrda ko‘chmas mulk uchun narxlar ko‘pgina davlatlarda inqiroz tufayli sezilarli darajada pastladi. Biroq aynan mana shu holat, bu kabi aktivlarga investitsiyalashni jozibaliroq qilib qo‘ymoqda, chunki inqiroz boshlanishi va tugashi mumkin, lekin ko‘chmas mulk turaveradi.

Fransiyada ko‘chmas mulkni sotib olishning yuridik rasmiylashti-ruv ikkinchi bosqichi notarius huzurida xaridor va sotuvchini tugallovchi xarid-sotuvi kelishuvni (Acte de Vente) imzolashdir. Mulk yangi sohibga o‘tadi, sohib esa bu paytgacha ko‘chmas mulk narxining qolgan qismini notariusga to‘lashi lozim. So‘ngra notarius bu summani sotuvchiga o‘tkazadi, ammo notariusni tasarrufiga u shartnomani imzolashdan oldin o‘tishi shartdir. Acte de Venteni xaridor va sotuvchi tomonidan imzolan-gandan so‘ng, notarius sotish aktini tuzadi, sotuvchi esa kalitni xaridorga topshiradi.

Bu etapni o‘zida notarius huzurida, keyinchalik muammolarni ol-dini olish uchun, xarid qilingan ko‘chmas mulkni me’ros qilish to‘g‘risi-

64

dagi masala ham yechilishi maslahat beriladi. Buning uchun tug‘ilganli-gi haqida guvohnoma va turmushga chiqqanlik to‘g‘risida guvohnomani fransuzchaga tarjima qilingan nusxasi zarur bo‘ladi. Me’ros to‘g‘risida fransuz qonunlari ba’zi ikir-chikirlarini tushunish imkonini beradi, chunki ba’zi sabablarga ko‘ra, hujjatlar taqdim etilganda, har doim ham ushbu me’ros to‘g‘ri kelgan odamga berilavermaydi. Bu kabi masala-larni yechishni individual yo‘llari mavjuddir, va agar mulkni keyinchalik me’ros qoldirish istagi bo‘lsa, bitimni tuzishdan oldin zaruriy choralar ko‘rilishi kerak. Qanday hujjatlar kerakligini notarius bildiradi, va ushbu masalani bitimni oxirgi bosqichida inobatga oladi.

Sotuv aktini tasdiqlashdan so‘ng, notarius bir necha kun ichida ko‘chmas mulkni yangi sohibini maxsus ro‘yxatga olish byurosida ro‘y-xatdan o‘tkazadi. Yangi sohib majburiy tartibda o‘z ko‘chmas mulkini sug‘urtalashi lozim. Shartnomani imzolash paytidan boshlab, xaridor mulk tashkil etuvchi barcha inshootlarni sug‘urta qilish uchun javobgardir.

Fransiyada ko‘chmas mulk uchun soliqlarni ko‘rib chiqamiz. Soliqqa tortish tizimi Fransiyada, Yevropaning boshqa shaharlaridan ko‘ra qiyinroq. Mulkni sotib olishdagi bir martalik to‘lovlar (mulkni xa-rid qilish uchun soliq, gerb va notarial yig‘im), u mavjud yillik soliqning 7 – 8%ni tashkil etadi.

Ko‘chmas mulkka soliq (taxe fonciere) ko‘chmas mulk egasi to-monidan to‘lanadi. Uning hajmi qat’iy o‘rnatilmagan va mulk turi va joylashuvi bo‘yicha farq qiladi. Yashash uchun soliq (taxe d’habita-tion)ni yashovchi to‘laydi, agarda ko‘chmas mulk ijaraga berilgan bo‘l-sa, soliqni ijarada turuvchidan olinadi, agar uni shaxsiy yashash uchun ishlatilayotgan bo‘lsa – uy egasidan undiriladi. Gap apartamentlar haqi-da ketganda, soliq summasining kamida yiliga 2 ming yevroni kutish lozim, villada yashash holatida – yiliga 4 ming yevro. Mulk uchun soliq-ni (impot develop solidarite sur la fortune) jismoniy shaxslar to‘laydi, ularning Fransiyadagi kapitali (ko‘chmas mulk va bankdagi hisob) 700 ming yevrodan oshadi. Qayta sotishdan olingan daromad uchun soliq (capital gains taxe, le «plus-value»)ni mulkni qayta sotishda narxdagi farqdan chiqib, o‘rnatiladi. Ko‘chmas mulkni sotib olingach, bir yil ichida qayta sotilsa, bu soliq 33,3%ni tashkil etadi, ammo har yili uning hajmi kamaymoqda.

Fransiya bank tizimi. Fransiyada bank schyoti ochishda rezident va norizedentlarni ajratib o‘tirishmaydi, ammo har bir bank o‘z talabla-rini aytadi va mijozlar bilan ishlash tajribasiga tayanib, harakat qiladi.

65

«Lion Krediti» Rossiya fuqarosi uchun schyot ochishi uchun Parijdagi RF elchixonasidan ushbu shaxsda Fransiyada qonuniy schyot ochish huquqi borligi haqidagi ma’lumotnoma taqdim etishni so‘raydi. Yana bir narsa – bu fransuz fuqarosi yoki shu bankning ishonchli mijozi bo‘lmish korxona tavsiyasidir. Bu tasdiqlar bankirni ko‘z oldida mablag‘ kirituv-chining ishonchliligini bildiradi va ushbu masalani ijobiy yechilishida hal qiluvchi omil bo‘lib qolishi mumkin.

Fransuz banklari naqd pul qo‘yilmalariga shubha va ehtiyotkorlik bilan munosabatda bo‘lishadi. Schyotni minimal summa 500-1000 yevro bilan ochish, keyin esa bank o‘tkazmasini yoki chekni ishlatish mumkin.

Naqd pul kiritmasi 30 ming yevrodan oshib ketsa, bank fransuz bojxonasi ma’lumotnomasini talab etishi mumkin, bu yerda ushbu sum-ma fransuz chegarasini kesib o‘tishda e’lon qilingan bo‘lishi kerak.

Fransuz banklari odatiy kiritmalar bo‘yicha ancha past foizlar (4-5%) to‘lashadi va u shortnomaning ma’lum bank variantida bo‘lishi mumkin. Shu bilan birga, mijoz pulni o‘z bankining turli moliyaviy ope-rasiyalariga jalb etishi mumkin. Bu kiritmalar esa kiritmaning tezligi va risk darajasiga qarab, 7-8 dan 15-20%gacha foyda olib kelishi mumkin.

Tayanch so‘z va iboralar

Ko‘chmas mulk, ob’ektlari, sub’ektlari, segmentatsiya, jismoniy ob’ektlar, fuqarolik huquqlari ob’ekti, ko‘chmas mulk bozori, tovar almashuvi, operatsiya, infratuzilma, tahlil, investitsiya, makon, noyob, kamyob, moliyalash, ipotekaviy kreditlash, biznes-reja, investitsion loyiha, lizing, ipoteka krediti, kapital kiritma, portfelli, venchur, uzoq muddatli ijara.

Nazorat savollari va topshiriqlar

1. Ko‘chmas mulkni investitsiyalashning turlari va xususiyatlari

nimalardan iborat? 2. Ko‘chmas mulk ob’ektlarini sanab bering va ular qanday

investitsiyalanishini ayting. 3. Ko‘chmas mulk bozori deganda nimalar tushuniladi? 4. Ko‘chmas mulk bozorlari haqida nimalarni bilasiz? 5. Ko‘chmas mulkni moliyalash, investitsiyalash va ipotekaviy

kreditlash qay tarzda amalga oshiriladi?

66

6. Investitsiyalar nima maqsadda va qanday jalb qilinadi? Ular-ning manbalari nimalardan iborat?

7. Bank kreditlari qanday farqlanadi? 8. Ssuda qanday turlarga bo‘linadi? 9. Kimlar investor bo‘lishi mumkin? 10. Investitsiyalashning shakllari haqida gapirib bering. 11. Moliya va ko‘chmas mulk bozorlarining qanday aloqasi bor? 12. Nima uchun uzoq muddatli ijara investitsiyalash predmeti

deyiladi? 13. Tijorat va sayyohlik ko‘chmas mulkiga investitsiyalash qanday

amalga oshiriladi? 14. KMB tizimida uy-joy qurilishiga, ularni rekonstruksiya qilish

va sotib olishga ipoteka krediti ajratish tartibi haqida nimalarni bilasiz? 15. Xorijiy ko‘chmas mulkka investitsiyalashning amalga oshirish

tartibini ayting.

67

II bob. DAROMADLAR KAPITALLASHUVI VA IPOTEKAVIY- INVESTITSION TAHLIL

2.1. Investitsion loyihalarning tahlili va samaradorlik mezonlari

Investitsion loyihalar samaradorligi mezoni. Investitsion loyiha-larni tahlil etishda mulkning investitsion qiymati uning bozor qiymati bi-lan birgalikda tahlil etiladi.

Investitsiyalar samaradorligini baholanishida quyidagi axborotlar hisobga olinadi:

- qurilishning narxi; o‘xshashlari, solishtirma ko‘rsatkichlari to‘g‘-rilangan holda; bashorat va mutaxassis bahosi;

- moliyalash manba va shartlarini aniqlash; - obyekt daromadining tahlili, rentabellikning o‘zgarishi; - investitsiyalash muddatining iqtisodiy asoslashni o‘tkazish uchun

tanlanishi (qurilish, o‘zlashtirish, ekspluatasiya); - tarkibiy daromad va xarajatlar uchun narxlarni o‘zgarishini bashorati; - iqtisodiy samaradorlik va investitsion loyiha ishonchliligini

ko‘tarish zaxiralarini aniqlash hisob-kitoblari. Investitsion loyiha samaradorligini aniqlash bo‘yicha, hisob-kitob-

larni aniqlanadigan bashoratlash muddatini davomiyligi foydalilik xusu-siyatlari, talablari va investor istaklarini qondirish muddati, obyekt lik-vidligi, ekspluatasiyasi, yaratilishi uzoqligi hisobi aniqlanadi.

Investitsion loyihalarni solishtirish samaradorlikning ma’lum me-zonlarini qo‘llash yo‘li bilan amalga oshiriladi. Ulardan asosiylari loyi-haning toza joriy narxi, loyihaning qoplanishlik muddati, loyihaning foydalilik indeksi, loyiha daromadining ichki normasi va uning o‘zgar-tirilishi, sof kapital uchun o‘rtacha daromad.

Ipotekaviy-investitsion tahlilning ko‘rib chiqilgan umumiy mo-deli aktivga egalik qilish muddatini mulk qiymatini kattaligiga ta’siri ha-qida xulosa qilishga imkon beradi. Chunki shaxsiy kapital uchun pul oqimi kattaligi va miqdori o‘zgarib turadi. Joriy qiymatni investitsion loyiha muddatini o‘sishida pasayish tendensiyasi mavjud. Shuning uchun investitsiyaga egalik qilish muddatini umumiy iqtisodiy holat, investorning moliyaviy ahvoli, muqobil investitsiyalar daromadliligidan kelib chiqib, bashorat qilish mumkin.

Foydalilik indeksi – bu munosabat boshlang‘ich investitsiyalarga kelajakdagi foydaning joriy qiymatini bildiradi:

68

Foydalilik indeksini boshqa bir ifodasi deganda, loyihaning barcha ijobiy pul oqimlarining joriy qiymatini, barcha salbiy pul oqimlarini jo-riy qiymatiga nisbati tushuniladi.

Investitsion loyihani, agar bu kattalik 1dan katta bo‘lsa qabul qilish mumkin. Foydalilik indeksi NPVga mos keladi. Foydalilik indeksini bir-birini mustasno qiladigan loyihalarini tanlashda qo‘llamaslik kerak.

Qaytimning ichki me’yori (IRR) – diskontlash me’yori bo‘lib, unda kapitalning haqiqiy foyda qiymati boshlang‘ich investitsiyalarga teng NPV=0.

Ushbu mezonning kamchiligi, qoplanganlik muddatidan ko‘ra kamroq namoyondir. IRRning mohiyati diskontlashni pul oqimlari uchun mos me’yorlarini tanlashda. Buning uchun loyihaning barcha ijobiy va salbiy pul oqimlari, algebrik summasi nolga teng bo‘ladigan, diskontlash me’yori aniqlanishi uchun, tahlil etiladi.

IRRni kapitalni muqobil qiymati bilan taqqoslaganda loyiha NPV-ning ijobiy ma’nosiga ega bo‘ladimi yo‘qmi aniqlanadi: agar kapitalning muqobil qiymati IRRdan kichik bo‘lsa, NPV noldan katta.

Loyihaga, agarda kapitalni muqobil qiymati IRRdan kichik bo‘lsa, investitsiyalash mumkin. Investitsion loyihalarni taqqoslaganda, eng af-zali katta ahamiyatli IRRga ega loyihalar bo‘ladi.

Amaliyotda qaytimning ichki me’yori investitsiyalarning asosiy mezonlari sifatida qo‘llashadi, biroq agar diskontlashning turli me’yorla-rini ko‘rib chiqish zarur bo‘lsa yoki boshlang‘ich pul oqimi noldan katta bo‘lganda, bu samaradorlik mezonlari noto‘g‘ridir.

IRRni u yoki bu holatda qo‘llashda, uni to‘g‘rilovchi usullar mav-jud. Masalan, o‘zgartirish kiritilgan (modifikasiyalangan) qaytimning ichki me’yori (MIRR), loyihaning pul oqimlarini belgisining bittadan ko‘p bo‘lgan almashinuvida, IRRni qo‘llash imkonini beradi. Bunday yondashuv, qurilishni bosqichli moliyalashda qo‘llashda qulay. MIRR hisobi quyidagicha bajariladi:

– diskontlash deganda, loyihaga barcha salbiy pul oqimlarining qiymati tushiniladi, diskontlash stavkasi investitsiyalar daromadliligini likvidli qisqa muddatli qimmatli qog‘ozlardagi mos kelishiga bog‘liq bo‘ladi;

– o‘zgartirilgan qaytim me’yori bo‘lib, loyiha qaytimining ichki me’yori xizmat qiladi.

69

Sof kapital uchun o‘rtacha daromad. Ba’zi investitsiyalar tomo-nidan investitsion qarorlarni daromadni buxgalter me’yori asosida qabul qilish uchun qo‘llanadi. Daromadning buxgalteriya me’yori – inves-titsiyalarning o‘rtacha buxgalteriya qiymati uchun amortizasiya va soliq-lar ushlab qolingandan so‘ng, loyihaning o‘rtacha bashorat qilingan da-romadi tushiniladi. Erishilgan munosabat firma va tarmoq uchun o‘rta-cha ko‘rsatkichlar bilan taqqoslanadi.

Investitsion loyihalar samaradorligining ushbu mezoni jiddiy kam-chiliklarga ega:

– vaqt davomida pul qiyatini o‘zgarishi inobatga olinmaydi; – aniq bir investor tomonidan qo‘llanadigan buxgalteriya hisobi ti-

zimiga bog‘liqlik. Investorga qaror qilish uchun samaradorlikni bir necha mezonlarini

tahlil qilish kerak, chunki ulardan birontasi ham, har bir aniq holatning barcha xususiyatlarini hisobga olishga yo‘l bermaydi.

2.2. Ipotekaviy-investitsion tahlil: pul oqimlarini reversiyadan

bashoratlashni diskontlash, hisob-kitob modellari bo‘yicha kapitallashtirish va bir hilda o‘zgaruvchi daromadlarni

kapitallashtirish

Ipotekaviy-investitsion tahlilning mohiyati, shaxsiy va qarz kapi-tali qiymatlari summasi sifatida mulk qiymatini aniqlanishidadir. Bu bilan investor diqqatiga, u ko‘chmas mulk qiymatini emas, balki kapital qiymatini to‘layotganligini uqtirish lozim. Shaxsiy kapital qiymati, investorga odatiy daromad va reversiyadan, qarziy xizmat ko‘rsatish bo‘yicha to‘lovni yerli diskontlash qiymatidan, tushadigan shaxsiy kapital, pul oqimlarini diskontlash yo‘li bilan hisoblab chiqiladi.

Mulkni joriy qiymati, pul oqimlarini xarakteristika va diskontlash me’yorlariga bog‘liq ravishda aniqlanadi. Ya’niki, joriy qiymat loyiha muddati, shaxsiy va qarz kapitali munosabati, mulk va diskontlashning mos me’yorlarining iqtisodiy xarakteristikasiga bog‘liq.

Mulk qiymatini hisoblash uchun ipotekaviy-investitsion tahlilining umumiy algoritmini ko‘rib chiqamiz. Shuni bilish lozimki, mulkni sotib olishda qarz kapitali, doyimiy olinadigan daromad va reversiya pul oqimlari, mos ravishda shaxsiy va qarz kapitali manfaatlari o‘rtasida taqsimlanadi.

1-bosqich. Doimiy pul oqimlari joriy qiymatini aniqlash:

70

- bashoratdagi muddat uchun daromad va xarajatlar hisobi tuzib chiqiladi, bunda qarzni uzish bo‘yicha summa, foizni kredit – me’yori xarakteristikasi, to‘liq amortizasiyasi va qoplash shartlari muddati, kredit kattaligi va kreditni qoplash bo‘yicha to‘lovlar muddati;

- shaxsiy vositalarning pul oqimlarini aniqlash; - kiritilgan kapital uchun qaytim me’yori hisoblab chiqiladi; - shaxsiy kapital uchun qaytim me’yori hisoblab chiqiladi; - kiritilgan kapital uchun foydaning me’yori aniqlanadi; - shaxsiy kapital uchun hisoblangan qaytim me’yori bo‘yicha, so-

liqqa tortish bo‘yicha doimiy pul oqimlarining joriy qiymati aniqlanadi. 2-bosqich. Kreditni to‘lanmagan qismini ushlab qolish hisobiga

reversiyadan daromadning joriy qiymatini aniqlash: - reversiyadan daromad topiladi; - reversiyadan topilgan daromaddan mulkka egalik qilish muddati

oxirigacha qarz qoldig‘i ajratiladi; - 1-bosqichda hisoblanish bo‘yicha shaxsiy kapital uchun qaytim

me’yoriga bu pul oqimi joriy qiymati aniqlanadi. 3-bosqich. Mulk qiymatini tahlil qilingan pul oqimlari joriy qiy-

matlarini jamlash orqali aniqlanishi. Aktivning qiymatini matematik aniqlanishini ushbu formula shak-

lida ko‘rish mumkin:

bu yerda NOI – loyihaning n yili uchun sof operasion daromadi; DS – loyihaning n yili uchun qarzni qoplash summasi; TG – sotish uchun xarajatlar hisobisiz reversiyalar summasi; UM – n loyiha mud-datining so‘nggida to‘lanmay qolgan kredit qoldig‘i; i – shaxsiy kapital uchun foyda (qaytim); M – kreditning birlamchi summasi yoki qarzning asosiy summasining joriy qoldig‘i.

Bu formulani tenglama sifatida quyidagi holatlarda qo‘llash mum-kin: – agar mulk reversiyasining summasini bashorat qilish qiyin, ammo uning o‘zgarishini boshlang‘ich qiymatga nisbatan tendensiyalarini aniq-lash mumkin bo‘lsa, unda hisob-kitoblarda boshlang‘ich qiymatdan, ulushlarda berilgan reversiya kattaligini ishlatish mumkin; agar vazifa-ning shartlarida kreditning kattaligi emas, balki kredit ulushi aniqlansa.

Investitsion loyihalar samaradorligining asosiy mezonlarini ko‘rib chiqamiz.

71

Sof joriy qiymat – mezon bo‘lib, pullarning joriy qiymatini hisob-ga olgan holda, loyihada kirimdan chiqimning oshib ketishini o‘lchaydi:

bu yerda NPV – investitsion loyihaning sof joriy qiymati; So – boshlan-g‘ich investitsiyalar; Si – t davrining pul oqimi; i – t davri uchun diskont-lash stavkasi.

NPVning ijobiy ko‘rinishi loyihadan pul tushishi, uni amalga oshi-rishga xarajatlarni oshib ketishini bildiradi.

Sof joriy qiymat qoidalarini qo‘llash bosqichlari: - loyihadan egalik muddati davomida pul oqimini bashorat qilish,

uning ichiga bu muddat tugaganda uni qayta sotish daromadi ham kiradi; - moliya bozorida kapitalning muqobil qiymatini aniqlash; - loyihadan pul oqimlarining joriy qiymatini me’yor bo‘yicha dis-

kontlash yo‘li bilan, kapitalni mos muqobil qiymati va boshlang‘ich investitsiyalar summasidan ushlab qolish yo‘llari bilan topish;

- bir necha variantlardan maksimal NPV ko‘rsatkichi bilan loyiha-ni tanlash.

NPV qancha katta bo‘lsa, investor kapital qo‘yishdan shuncha kat-ta daromad topadi.

Investitsion qarorlar qabul qilishning asosiy qoidalarini ko‘rib chiqamiz. 1) Loyihani investitsiyalash kerak, agarda NPV ko‘rsatkichi ijobiy

bo‘lsa. Ko‘rib chiqilgan samaradorlik mezoni (NPV) pul qiymatini vaqt-da o‘zgarishini inobatga olish, faqatgina bashorat qilingan pul oqimi va kapitalning muqobil qiymatiga bog‘liq bo‘lib qolishga imkon beradi. Bir necha investitsion loyihalarning sof joriy qiymatlari bugungi pullarda aks ettirilgan, bu esa ularni to‘g‘ri taqqoslash va o‘rnatishda yordam beradi.

2) NPVni hisoblashda foydalaniladigan diskontlash stavkasi, kapitalni muqobil qiymati bilan aniqlanadi, ya’ni teng riskda pullarni kiritishda loyihani daromadliligi hisobga olinadi. Amaliyotda loyihani daromadliligi muqobil riskli loyihadan kattaroq bo‘lishi mumkin. Shu-ning uchun loyihani investitsiyalash kerak, agarda qaytim me’yori kapi-talning muqobil qiymatidan yuqori bo‘lganda.

Ko‘rib chiqilgan, investitsion qarorlarni qabul qilish qoidalari, ikkitadan ko‘p muddatlarda pul oqimlari mavjud bo‘lganda ziddiyatga uchrashlari ham mumkin.

72

Qoplanish muddati – loyihada pul oqimlari summasi bilan bosh-lang‘ich investitsiyalar summasi teng bo‘lishi zarur bo‘lgan vaqtdir. Ushbu investitsiya ishlarining o‘lchovi, kiritilgan kapitalning to‘liq qaytuvi qachon ro‘y berishini bilmoqchi bo‘lgan investorlar tomonidan foydalaniladi.

Kamchiligi: qoplanishlik muddatidan so‘ng to‘lovlar hisobga olin-maydi. Qaytim me’yori bo‘yicha kapitallashtirishda daromad oqimi, to‘g‘ridan-to‘g‘ri kapitallashtirishdan ko‘ra to‘laroq ko‘rib chiqiladi. Pul oqimlarini o‘zgarish xarakteri hisobga olinadi, oqibatda investitsiyalar qarorlari tahlil qilinadi, yanada qiyin hisob-kitob modellari qo‘llaniladi.

Qaytim me’yori bo‘yicha daromadni kapitallashtirishning asosiy usullari:

– o‘z ichiga har bir rejalashtirish yili uchun pul oqimlarini to‘la tahlil qilishni oladigan, pul oqimlarini diskontlash usuli;

– birinchi yil daromadni kapitallashga, uni o‘zgarish tendensiyalarini hisobga olish bilan, hisob-kitob modellari bo‘yicha kapitallashtirish usuli.

Pul oqimlarining diskontlash usuli – erkin o‘zgaruvchi va noteng keluvchi pul oqimlarida, obyektni ishlatish bilan bog‘liq risklar darajasi-ni inobatga olib, mulkni baholash deganidir. Bu holda ko‘chmas mulk qiymati, kelajakdagi daromadlarning joriy qiymatlari summasi sifatida, daromadning har bir davriy oqimini va ko‘chmas mulkni bashorat qilin-gan kelajakdagi qiymatini alohida diskontlash yo‘li bilan aniqlanadi. Bu hisoblashlarda diskontlash stavkasi – kapitalga, kirim me’yori yoki foy-da (qaytim) me’yori deb ataluvchi, mos daromad stavkasi qo‘llaniladi.

Pul oqimi – mulkdan foydalanish natijasida paydo bo‘ladigan, pul vositalarining harakati. Usul pul oqimlarining joriy qiymatlarini hisobga olishga yordam beradi. Bu pul oqimlari erkin o‘zgarishi va turli risk darajalarini egallashi mumkin. Pul oqimlarini diskontlash usulining umumiy modeli:

bu yerda PV – joriy qiymat, n – davrlar soni; Jn – n davri kirimi; Y – diskontlash stavkasi.

Modelni qisqa ko‘rinishda keltiramiz:

yoki

73

bu yerda PV – mulk egalik (reversiya) davri tugagandan so‘ng qayta so-tish narxi; n – egalik qilish davri; i – bashorat davri yili; FV (n, Y) – bir-likning (murakkab foizni to‘rtinchi funksiyasi) n davr uchun, Yni dis-kontlash stavkasida joriy qiymati.

Ya’ni, pul oqimlarini diskontlash usuliga mos ravishda ko‘chmas mulkning joriy qiymati, egalik va reversiyaning har bir davri uchun daromadlarning joriy qiymati summasi sifatida aniqlanadi.

Reversiya – obyektni egalik davrining oxirida sotishdan tushgan daromad.

Diskontlash stavkasi, boshqachasiga investitsiya uchun qaytim me’yori deb ataladi. U kapital kiritmaning samaradorligini xarakterlaydi, yalpi daromadni hisobga oladi (investitsiya uchun daromad va aktiv qiymatining o‘zgarishidan daromad), vaqt omili, birlamchi investitsiya-lar riski va amalga oshirilayotgan iqtisodiy ta’sir bo‘yicha mos kelishlikni ta’minlaydi. Agar ekspluatasiyadan sof operasion daromad tahlil qilinsa, diskontlash stavkasi qo‘llaniladi, chunki u daromad va foiz stavkasi, yoki yer va inshootlash uchun stavkalarni inobatga oladi. Investor tomo-nidan shaxsiy kapitalga olinadigan daromad tahlil qilinsa, shaxsiy kapi-tal uchun daromad stavkasi qo‘llaniladi.

Daromad oqimlari ko‘chmas mulk bozori joriy holati va uning o‘z-garish tendensiyalarini chuqur tahlil qilish asosida bashorat qilinadi. Bu bilan rekonstruksiya yoki modernizasiya uchun mo‘ljallangan xarajatlar, mos davr uchun pul oqimlaridan ushlab qolinishi kerak.

Diskontlash stavkasining tanlovi investitsiyalashning muqobil variantlarini taqqoslanuvchi risk darajalari bilan tahlil qilishga asoslan-gan, ya’ni kapitalning muqobil qiymati tahlil qilinadi. Bu usul investit-sion muddat uchun daromad va kapital ko‘rsatkichlarini hisobga olishni talab qiladi.

Pul oqimlarini diskontlash usulining afzalliklari: – bozor dinamikasini hisobga oladi; – beqaror bozor sharoitlarida ham qo‘llasa bo‘ladi; – daromad va chiqimlarning noteng tuzilishini hisobga oladi; – qurilish yoki rekonstruksiya bosqichidagi obyektlar uchun qo‘lla-

sa bo‘ladi. Biroq usul qo‘llanishi anchagina qiyin, bashoratlashda xato qilish

ehtimoli yuqori ham, joriy qiymatga bashoratlanadigan daromadlarni qayta tuzilishi jarayonida noaniqlik kuchayadi.

74

Pul oqimlarini reversiyadan bashoratlash. Rejalashtirish doirasi-dan tashqarida bo‘lgan, olinishi kutilayotgan daromadlar, xuddi rejalash-tirish davrining oxirgi yilida obyektni qayta sotishdan (reversiya) tusha-digandek hisoblanadi.

Pul oqimini reversiyadan bashoratlashning asosiy usullari: - obyektni egalik qilish davrida o‘zgarishi haqidagi tasavvurlar

asosida, sotuvning kelajakdagi narxini o‘rnatilishi, bu muddat ichida ko‘chmas mulk bozori va xususan, bu kabi obyektlar bozorining holat-lari. Qayta sotish – daromadni investitsion loyiha tugallangan yildan so‘ng, yil uchun kapitallashtirish:

bu yerda Vn – n yil uchun obyektni qayta sotishdan tushum; DATSFn – n yil ichida soliqqa tortishdan so‘ng, pul oqimining diskontlanishi; Ro – kapitallashtirishning umumiy stavkasi.

Mulkning qiymati tushishi holatida kapitalni qaytarishni ko‘zda tu-tish lozim. Agar obyektdan daromad oqimlari doimiy o‘zgarib tursa, kapitallashish stavkasi uchun to‘g‘rilovchi koeffisientni qo‘llash shart.

Pul oqimlarining diskontlash usullari ko‘chmas mulkdan, kelajak-dagi erkin o‘zgaruvchi daromadlarning joriy qiymatiga asoslangan.

Diskontlash stavkasi – ma’lum davr uchun pul oqimlari qiymati-ning qayta hisoblashda qo‘llanuvchi murakkab foiz me’yori. Diskontlash stavkasi tanlovi investitsiyalashning mavjud muqobil variantlarini taq-qoslanadigan risk darajasi (kapitalning muqobil qiymati) bilan tahliliga asoslangan.

Diskontlash stavkalarini aniqlashning ba’zi usullarini ko‘rib chiqamiz. Summalash usuli. Ushbu usul daromadlilik va mavjud muqobil

investitsiyalar risklarini taqqoslashga asoslangan. Diskontlash stavkasi, investitsion loyihaga tegishli, qo‘shimcha risklarni bildiruvchi, foizli elementlarni (premiyalar) qo‘shish natijasida hisoblanadi.

Usul, ko‘chmas mulkka investitsiyalash uchun yanada dolzarb, quyidagi asosiy risklarni hisobga olishni ko‘zda tutadi:

– investitsion kiritmalar obyektining likvidligi riski; – investitsion menejment riski – investitsion boshqaruv darajasi

pasayishi, oqibatda bu mulk qiymatini tushishiga olib kelishi ehtimoli; – ko‘chmas mulk bozori riski – talab va taklif munosabatining

o‘zgarishi, obyekt bo‘lgan daromadga ta’sir etishi ehtimoli;

75

– kapital bozori riski – daromad me’yori va foiz me’yori o‘zgarishi ko‘chmas mulk qiymatini o‘zgarishiga olib kelishi ehtimoli;

– inqiroz riski – real daromadlarning kutilmaganda o‘zgarish riski, bu riskni ko‘chmas mulk investitsiyalariga darajasi katta emas, chunki inflyasiyada ko‘chmas mulk qiymati va ijara stavkalari darajasi o‘sish tendensiyasiga ega;

– moliyaviy risk – qarz moliyalashni ishlatish holatida hisobga olinadi, moliyaviy boshqaruvni salbiy o‘zgarish imkoniyatini aks ettiradi;

– qonunchilik riski – ko‘chmas mulk qiymatini qonunchilik o‘zga-rishidan tushib ketish ehtimoli;

– ekologik risk – noxush ekologik omillar paydo bo‘lganidan ko‘chmas mulkdan daromadlarni tushib ketish ehtimolini aks ettiradi.

Bozorni tahlil qilish usuli. Usul bozor ma’lumotlarini tahlil qilishga asoslangan, yetarlicha ma’lumotlar mavjudligida diskontlash stavkasini aniqlashning yanada aniq usuli hisoblanadi. Chunki u ko‘pgina odatiy bo‘lmagan sotuvchi va xaridorlar, risklar, joylashuv xususiyatlalri, daromad xarakteristikalarini aniq inobatga olishga imkon beradi.

Investorlar fikri va istaklari so‘rov yoki real bitimlar tahlili vosita-sida ko‘riladi. Diskontlash stavkasi, taqqoslanadigan obyektlar uchun oxirgi qaytim stavkalari sifatida aks ettiriladi. Oxirgi qaytimni aniqlash uchun daromadning ichki me’yori IRR – diskontlash stavkasi qo‘llaniladi, unda barcha pul tushumlari joriy qiymati investitsion loyiha rivojlanish davomida investitsiyalar joriy qiymatiga teng.

Muqobil investitsiyalarni taqqoslash usuli. Bu holda, o‘xshash risk darajasiga ega investitsion loyihalar, o‘xshash diskontlash stavkalariga ega bo‘lishlari kerak deb tushiniladi. O‘xshash risk darajasi bilan loyihani diskontlash stavkasi – kapitalning muqobil qiymati deb ataladi. Bunday tu-shumni, investor o‘xshash riskli loyihalarga vositalarni kiritmasdan yutqazadi.

Ko‘chmas mulkka investitsiyalar uchun taqqoslash obyekti sifatida savdo kreditlari bilan qarz ta’minotlari me’yori, ba’zi qimmatli qog‘oz-lar bo‘yicha tushum me’yorini tanlanadi. Kreditor uchun risk darajasi, shaxsiy kapitalga ega investordan ko‘ra pastroqdir. Shuning uchun ko‘chmas mulkka investitsiyaning qaytimi kredit bo‘yicha foiz me’yori-dan oshiq bo‘lishi lozim.

Investitsion guruhlar usuli (investitsiyalarning birlashuvi). Usul, qarz va shaxsiy kapitallarni umumiy investitsiyalar hajmi va har bir komponent uchun daromadning talab qilinayotgan stavkalarini aniqlashga asoslangan.

76

Foiz stavkasi va daromad stavkasi, investitsion loyihani moliyalash jarayonida jalb etiladigan, qarz va shaxsiy vositalar ulushi bilan munosa-batda bo‘ladi. Diskontlashning umumiy stavkasi o‘rtacha kattalik sifatida moliyaviy tarkibhi hisobga olgan holda aniqlanadi:

bu yerda U0 – diskontlashning umumiy stavkasi; Ym – qarz vositalari uchun diskontlash stavkasi; Ue – shaxsiy vositalar uchun.

Agar ko‘chmas mulkka investitsiyalar uchun qarz kapitalini qo‘l-lash odatiy bo‘lsa, kredit munosabatlar o‘rtacha bozor shartlari va inves-torlar shaxsiy vositalar uchun qaytim stavkalari o‘rtacha bozor qiymat-lari ma’lum bo‘lganda, usul qo‘llanadi.

Hisob-kitob usullari bo‘yicha kapitallashtirish. Hisob-kitob usul-lari bo‘yicha kapitallashtirish o‘zgaruvchi daromad oqimlarini, kapital-lashtirish umumiy stavkalarini qo‘llash bilan tahlil qilishga asoslangan.

Kapitallashtirishning umumiy stavkasi quyidagilarni hisobga olish-ni ko‘zlaydi: kirim me’yorining bozor qiymati, moliyalash shartlari, da-romad va obyekt qiymati o‘zgarishi me’yorlari. Kapitallashish stavkasini asosiy tashkil etuvchilari – bu diskont stavkasi va daromad stavkasi. G‘arbiy usullar bilan mos ravishda, ko‘chmas mulkni soliqqa tortish maqsadi uchun baholash holatida, samarali soliq stavkasini inobatga olish lozim.

Diskont stavkasi – jalb etilgan kapital uchun talab etiladigan kirim me’yori bo‘lib, u o‘zida kapitalga xarajatlar uchun, har bir muddatda olinayotgan daromadning joriy qiymati munosabatini aks ettiradi. Ko‘chmas mulk qiymati yuqori va uni sotib olish uchun, investitsion loyihalarni amalga oshirish uchun qarz kapitalini olish talab qilinadi. Bu holatga muvofiq, diskont stavkasi quyidagilarni o‘z ichiga oladi:

a) foiz stavkasi – qarz kapitali uchun talab qilinadigan foyda me’yori; b) daromad stavkasi – shaxsiy kapitali uchun talab qilinadigan

foyda me’yori. Kiritish stavkasi ko‘chmas mulkni ekspluatasiya muddati ichida

kiritilgan kapitalni qaytarishni aks ettiradi. Kiritish stavkasi ko‘p holler-da kapital jalb etish me’yori deb ataladi. U investitsion muddat davomi-da, xarajat qilingan kapital kiritma ulushigagina qo‘llanadi. Yer yo‘qolib ketmasligi sababidan, yer mulkiga kiritma stavkasi hisobga olinmaydi.

Samarali soliq stavkasi – mulk solig‘i bo‘lib, mulkni bozor qiyma-tidan foizdagi aksidir. U kapitallashtirish stavkasiga kiritilishi kerak,

77

agarki soliqqa tortish maqsadlarida ko‘chmas mulkni baholash holatlarida. Bu holda mulk solig‘i operasion xarajatlarga kirmaydi, shuning uchun uning summasi hali noma’lum.

Ko‘pgina holatlarda kapitallashtirish stavkalarini eng kattasi – dis-kont stavkasi bo‘ladi. Shuning uchun kapitallashtirish stavkasini, foyda me’yorini riskdan holi, likvid kapital kiritmalarini topish bilan aniqla-nadi. Bu minimal stavka bo‘lib, vaqt o‘tishi bilan pullarni qadrsizlanishini birmuncha pasaytiradi. So‘ngra risk, likvidlik, investitsion menejmentga to‘g‘irlovlar qo‘shadi. Bu komponentlar diskont stavkasini tashkil etadi (daromad va foiz stavkalari).

Har qanday investor, kapitalga daromad jihatidan, kiritilgan kapi-talni qaytarilishini hisobga oladi. Shuning uchun diskont stavkasiga ki-ritma stavkasi ham qo‘shiladi.

Kapital qaytimi – daromad yoki qayta sotuv hisobiga boshlang‘ich investitsiyalarni qaytarish. Kapitalni qaytarishni hisoblash uchun kiritma stavkasi qo‘llaniladi.

Kiritma – muddatli daromadlarning summasi bo‘lib, ular investit-sion muddat davomida kapital kiritmalarni qaytarish uchun zarur bo‘ladi. Kiritmaning har yilgi stavkasi obyektdan daromad o‘zgarishi tezligiga, uni olish davomiyligi va agar egalik muddati belgilanmagan bo‘lmasa, obyekt-ni kelajakdagi qayta sotuvidan tushadigan daromadga bog‘liq bo‘ladi.

Agar daromadni muddatsiz egalik davrida bir xilda kelishi kutilsa, kapital kiritma omili hisobga olinmaydi va kapitallashtirish stavkasi – diskont stavkasiga teng bo‘ladi.

Pullarni qadrsizlanishi oqibatida, mulk qiymati tushishi ikki sabab-ga ko‘ra sodir bo‘lishi mumkin:

1) bozordagi talab va taklif munosabatini o‘zgarishi tufayli, bir tomondan risk stavkasini oshadi ikkinchi tomondan, agar ko‘chmas mulk qiymati o‘sishi kutilsa, risk stavkasini tushiradi.

2) Mulkni to‘plangan eskirishidan, kapitallashtirish stavkasiga ki-ritma jalb etishni hisobga olish zarur.

Agar ko‘rib chiqilayotgan muddat ichida obyekt qiymatini o‘zgari-shi yuz bersa, kapitallashtirish stavkasi ikkita koeffisientlar summasi si-fatida aniqlanadi: foydalilik stavkasi va asosiy summani kiritish me’yori.

Agar ko‘chmas mulkka investitsiyalangan, kapital qiymatini pa-saytirishni iloji bo‘lsa, kapital qismi yoki barcha summa joriy daromad-lar oqimi hisobiga kiritilishi shart.

78

Kiritma stavkasi yoki kapital kiritma qoplanish me’yori, investit-sion muddat davomida (yer uchastkalari uchun amal qilmaydi, chunki yer yo‘qolmaydi) sarf qilinadigan ulushigagina qo‘llaniladi. Kiritma stavkasi, egalik muddati davomida kapital kiritma qoplanish uchun har yili olinishi talab qilinadigan, summa uchun zaruriydir. Inqiroz ta’siri risk stavkasida aks etadi, kiritma stavkasida – sotuv narixiga ko‘chmas mulk eskirishini ta’siri aks ettiriladi.

Kiritma usuli tanlovi tushadigan daromad xususiyatidan kelib chi-qadi. Daromad oqimlarining asosiy shakllari:

1) daromad oqimlarini teng holda muddatli oqimi, obyektga egalik qilish muddatlari cheklovlarisiz;

2) daromad oqimlarini cheklangan vaqt davomida teng holda mud-datli oqimi, undan so‘ng obyektni qayta sotish rejalashtiriladi;

3) daromadlarni vaqt davomida muddatli tushishi kamayadi, chunki u ijara muddati yoki xizmat qilishi muddati sababli obyektni to‘la qadr-sizlanishi bilan chegaralangan;

4) bashoratlanadigan muddat davomida o‘suvchi daromad oqimlari; 5) obyektning kelajakda qayta sotishdan bir vaqtdagi daromad oqi-

mini olish. Yuqorida keltirilgan daromad oqimlarini kelish shakllari bilan

ularning kombinasiyalari ham mavjud bo‘lishi mumkin. Masalan, obyektni kelajakdagi qayta sotuvidan tushadigan, daromadlarning o‘suv-chi yoki kamayuvchi oqimlari.

Kapital qiymatini kiritish asosiy variantlari: teng ulushlari bilan kapitalni qaytimi, to‘xtovsiz daromad oqimi modeli, Invud usuli, Xos-kold usuli.

Teng ulushli kiritma usuli kapital kiritmalarni jalb etish ko‘chmas mulk xizmat muddati ichida teng ulushli va har yili sodir bo‘lishiga asoslangan. Jalb etish stavkasi xizmatning qoldiq muddatiga teskari kattalik bo‘ladi. Ushbu usulni qo‘llash, ko‘p eskirish holatiga ega, ko‘p-funksiyali ko‘chmas mulklar, turar-joy ko‘chmas mulklari, idoralarga qo‘llash uchun oqlangan.

Masalan. Binoni xizmat qilish qoldiq muddati 25 yil. Unda jalb etish stavkasi 4%ni tashkil etadi:

79

Ya’ni qolgan 25 yil davomida, yillik kapital jalb etish summasi mulk qiymatidan 4%ni tashkil etishi lozim.

Bu usul, sof operasion daromadni ko‘chmas mulk o‘suvchan eski-rishida qisqartirish kutilganda qo‘llasa bo‘ladi. Ya’ni qisqa muddatli ijarada, ijarachining ishonchsiz moliyaviy ahvolida.

Daromadning cheksiz oqimi modeli ikki holatda qo‘llaniladi: 1) cheksiz daromad oqimi mavjudligida; 2) daromad oqimi chekli, lekin obyekt sotilishi narxi boshlang‘ich

investitsiyalarga teng. Aktivning qiymati o‘zgarmaydi va daromadni kapitallashtirish stavkasi bo‘yich kapitallashtirish mumkin. U diskont-lash stavkasiga teng:

.

Agar investitsiyalash loyihasi yakunida ko‘chmas mulk qiymati to‘liq yoki qisman qadrsizlansa, boshlang‘ich kapitalni qaytarish, daro-mad oqimining hisobiga amalga oshirilishi mumkin.

Invud usuli kapital qaytuvini investitsiyalar uchun foyda me’yori bo‘yich jalb etish fondi hisobiga olish mumkin. Asosiy summani qayta-rish me’yori investitsiya daromadliligi stavkasiga tengdir. Jalb etish fondi omili, boshlang‘ich investitsiyalarni to‘la qaytarilishga yordam beruvchi pul oqimini shakllantirish imkonini beradi.

Kapitallashtirishning umumiy koeffisienti, jalb etish fondini shakl-lantiruvchi, boshlang‘ich investitsiyalarni qaytaruvchi – kapitalga kirim me’yori (U0) va jalb etish fondi omilini (SSF) o‘z ichiga olishi kerak. Agar aktiv to‘la qadrsizlansa, kapitallashtirishning umumiy stavkasi hisobining bazaviy formulasi quyidagicha:

Invud usulining xususiyati – jalb etish fondi shakllanishi inves-titsiyaga kirim me’yori bo‘yicha amalga oshiriladi.

Xoskold usuli faqatgina jalb etish summasi har yili tushib tursa va hisob-kitob hisobiga foiz ostida, teng risksiz stavkaga kiritilganda qo‘llaniladi. Usul shuni tasavvur etadiki, investor stavka bo‘yicha rein-vestitsiya uchun mavjud variantlarni boshlang‘ich investitsiyalar stavka-siga teng holda tasarruf etmaydi. Bu holda, o‘z vositalarini qaytishini himoyalash uchun, investor mavjud stavkalar ichidan eng minimal rein-vestitsiya qilib, ya’ni risksiz stavka bo‘yicha, jalb etish fondini shakllan-tiradi. Investitsiyaga kirim stavkasidan foydalaniladigan, Invud usulidan

80

farqli ravishda, risksiz stavkasini kapital jalb etish uchun asos sifatida ishlatishga asoslangan, Xoskold usuli ancha kam qo‘llaniladi.

Teng o‘zgaruvchi daromadlarni kapitallashtirish. Obyektdan tu-shadigan daromadlar doimiy o‘zgarib tursa, kapitallashtirish stavkasiga to‘g‘rilash kiritish kerak bo‘ladi:

,

bu yerda R – o‘zgaruvchi daromadlar oqimini hisobga olmasdan kapital-lashtirish stavkasi; R* – o‘zgaruvchi daromad oqimlarini hisobga olgan holda to‘g‘irlangan kapitallashtirish stavkasi; Kk – to‘g‘rilovchi koeffisient.

Agar daromad oshib borsa, kapitallashish stavkasi pasayadi, agar daromad pasaysa – kapitallashtirish stavkasi oshadi.

2.3. Investitsiyalanayotgan kapitalning daromadini

kapitallashtirish asosida qiymatni aniqlash

Ko‘chmas mulkka investitsiyalashni moliyalashni asoslanganligini tahlil qilish uchun moliyaviy matematikaning ba’zi elementlarini va jo-riy qiymati uchun ko‘chmas mulkdan daromadlar shakllanishi modelini bilish zarur.

E’tibor qaytim me’yori bo‘yicha daromad kapitallashtirilishini hal etishga qaratilgan, albatta bu usulni qo‘llash, avvalo investitsion daro-mad oqimlarini chuqurroq tahlilini talab etadi: pul oqimlarini o‘zgarish xarakteri hisobga olinadi, investitsiyalar qarorlari tahlil qilinadi.

To‘g‘ridan-to‘g‘ri kapitallashtirish. Kapitallashtirishning asosiy usullari – to‘g‘ridan-to‘g‘ri va daromadlarni kapitalga qaytim me’yori bo‘yicha kapitallashtirish usulidir.

Har bir muayyan sharoit uchun kapitallashtirish usulini tanlashda quyidagilar ta’sir ko‘rsatadi: ko‘chmas mulk turi; obyektning samarali yoshi va iqtisodiy hayot muddati; axborotlarning ishonchliligi va keng-ligi; baholash obyektidan daromadlar xarakteristikasi (kattalik, kelib tu-shish davomiyligi, o‘zgarish tezligi).

Eng ko‘p ishlatiladigan usullar: - to‘g‘ridan-to‘g‘ri kapitallashtirish, obyekt bahosi kapitallashti-

rish stavkasiga sof yillik daromadni bo‘lish bilan aniqlanadi; - yalpi renta usuli, potensial yoki joriy daromad va yalpi renta ko‘-

paytiruvchi kattaliklarni hisobga olgandagi mulkni baholashga asoslangan;

81

- pul oqimlarini diskontlash usuli – pul oqimlari noteng bo‘lganda, erkin o‘zgargan va bir vaqtda mulkni ishlatish bilan bog‘liq risk darajasi inobatga olinganda, obyektni baholash;

- qoldiq usuli – daromad shakllanishining alohida omillari (qoldiq usuli bilan to‘g‘ridan-to‘g‘ri kapitallashuv usulini ham, qaytim me’yori bo‘yicha daromad kapitallashuvi usullarini ham ishlatish mumkin) ta’si-rini hisobga oluvchi mulkni baholash;

- ipotekaviy-investitsion tahlil usuli – shaxsiy va qarz kapitallari qiymatini hisobga olishga asoslangan mulkni baholash.

Ma’lum kapitallashtirish usulini tanlash kutilayotgan daromadlar sifati va xarakteri bilan aniqlanadi.

To‘g‘ridan-to‘g‘ri kapitallashtirish – mulkdan foydalanishning barqaror shartlari saqlanganda, daromadni doimiy kattaligida, boshlan-g‘ich investitsiyalarni yo‘qligi va bir vaqtda kapital va kapitalga daro-madni qaytarishni hisobga oluvchi mulkni baholash.

Kapitallashtirish stavkasi, odatda, bozor axborotlarini baholash obyektini o‘xshashlari bo‘yicha tahlil qilish asosida hisoblab chiqiladi. U sof yillik daromadni o‘xshashni sotish narxiga bo‘lish bilan topiladi.

O‘tgan bo‘limda ko‘rib chiqilgan daromadli yondashuv bazaviy formulasi:

,

to‘g‘ridan-to‘g‘ri kapitallashda quyidagicha qo‘llaniladi:

,

bu yerda PV – ko‘chmas mulkni joriy qiymati, NOI – baholash yilidan birinchi sana uchun kutilayotgan sof operasion daromad, Ro – kapitalla-shuvning umumiy stavkasi.

NOI sifatida, bir necha yil uchun o‘rtacha daromad yo‘li bilan olina-yotgan, 1 yil uchun normallashgan sof operasion daromad ishlatilishi mumkin.

Dd kapitallashtirish stavkasi, aktivga jalb etiladigan vositalar uch-raydigan risklarni o‘zida aks ettiradi. Kapitallashtirish stavkasining hisob usuli, baholash obyekti ishlovchi muayyan sharoitlarga bog‘liq bo‘ladi: daromadlar to‘g‘risida ma’lumot va taqqoslanadigan obyektlar bo‘yicha tanlov asosida bitimlar narxlari, bitimni moliyalash manba va

82

sharoitlari, bashorat muddati oxirida obyektning nisbiy qiymatini to‘g‘ri bashoratlash imkoniyati.

To‘g‘ridan-to‘g‘ri kapitallashtirishni yalpi renta ko‘paytiruvchisi bilan qo‘llash mumkin:

Yalpi renta ko‘paytiruvchisi (RM) – ma’lum mulk turining potensial va joriy yalpi daromadiga bozor narxlarini o‘rtacha statistik munosabati.

Ushbu usulni qo‘llashning asosiy shartlari: daromadni kelib tushish muddati cheksizlikka intiladi; daromad kattaligi doimiy; obyektni ishla-tish shartlari barqaror; boshlang‘ich investitsiyalar ko‘zda tutilmagan; kapitalga bir vaqtda kapitalni va daromadni qaytishi hisobga olingan.

To‘g‘ridan-to‘g‘ri kapitallashtirishda ko‘chmas mulkning qiyma-tini aniqlashga asoslangan modellardan foydalaniladi. Bu esa oddiy sof operasion daromadni kapitallashtirishning umumiy stavkasiga bo‘lib, daro-mad va sotish narxlari munosabatini tahlil qilishga asoslanadi. To‘g‘-ridan-to‘g‘ri kapitallashtirish modellarini ba’zi misollarini keltiramiz.

Naqd pul oqimi Shaxsiy kapital qiymati = Shaxsiy kapitalga daromad kapitali

Qarzni to‘lash bo‘yicha yillik to‘lovlarBirinchi badal to‘lovlari = Badal bo‘yicha foiz stavkasi

To‘g‘ridan-to‘g‘ri kapitallashtirish usuli afzalligi: hisob-kitoblar osonligi; ehtimollarning kamligi; bozor holatini aks ettirilishi; oz riskli barqaror ishlovchi ko‘chmas mulk obyekti uchun yaxshi natijalarga eri-shish (bir ijarachi va uzoq muddatli ijarali bino).

Usulni qo‘llashni oddiyligi bilan bir qatorda, bozor tahlilini qiyin-ligi va taqqoslanadigan obyektlar o‘rtasida farqlarni to‘g‘rilashni kiritish zaruriyatini inobatga olish kerak. Agar bozor bitimlari to‘g‘risida ma’lumot bo‘lmasa, obyekt qurilish bosqichida yoki rekonstruksiya yoki agar obyekt jiddiy buzilishlarga duchor bo‘lgan bo‘lsa, usulni qo‘llamas-lik kerak.

Kapitallashtirish stavkasi ko‘chmas mulkdan joriy qiymatga kela-jakdagi daromadlarni shakllantirishda qo‘llaniladi.

Kapitallashtirish stavkasini hisoblash uchun savdolarni taqqoslash, qarzni qoplash koeffisienti, investitsion guruhlar, joriy yalpi daromad koeffisienti, qoldiq usullaridan foydalaniladi.

83

Sotuvlarni taqqoslash usuli – umumiy kapitallashtirish stavkasini aniqlashning asosiy usuli. Kapitallashtirish stavkasini aniqlashda baho-lash obyekti uchun avvalo kapitallashtirish stavkasi hisoblab chiqildi:

,

bu yerda SPi – i analogi bo‘yicha sotuv narxi. Matematik statistika usullarini, har bir savdoni baholash obyektiga

o‘xshashlik darajasini aks ettiradigan, xi og‘irlik koeffisientini hisobga olishlik bilan, kapitallashtirishning umumiy stavkasi tanlanadi:

.

Ri sifatida o‘xshash risk darajasiga ega muqobil investitsiyalar uchun kapitallashtirish stavkasi qo‘llanilishi kerak, unda x – 1-investitsiyani og‘irlik koeffisienti.

Tahlil qilingan baholash obyekti analoglarida quyidagi xarakteris-tikalar o‘xshash bo‘lishi lozim: iqtisodiy hayotni qolgan muddati, opera-sion xarajatlar darajasi, reversiya va yo‘qotish koeffisientlari kattaligi, risklar, yer va bino qiymatlarining munosabati, sotish sanasi, eng yaxshi va eng samarali ishlatilish usuli, moliyalash shartlari, boshqaruv sifatining darajasi. Obyektlar joylashuvi va qurilishi prinsipial farq qilmasligi lozim.

Qarzni qoplash koeffisienti usuli ko‘chmas mulkka investitsiya-lashni moliyalashda qarz kapitalidan foydalanilganda qo‘llaniladi.

Qarzni qoplash koeffisienti DCR quyidagicha hisoblab chiqiladi:

,

bu yerda, DS – qarzni yillik to‘lovi. Kapitallashtirishning umumiy stavkasi quyidagi formula bilan

aniqlanadi:

Bu yerda Rm – kapitallashtirishni umumiy stavkasi; m – qarz vosi-talari ulushi; V – obyekt qiymati; Rm – qarz vositalari uchun kapitalla-shish stavkasi:

.

84

Qarzni qoplash koeffisienti usulida hisoblash uchun ma’lumotlar oson topiladi, biroq bu usul bozor ma’lumotlari yetarlicha ishonchli bo‘lmaganda, taxminiy kapitallashtirish stavkalarini beradi. Shuning uchun qoplash koeffisienti to‘g‘rilovchi sifatida ishlatiladi.

Investitsion guruhlar usuli ko‘chmas mulkni olish uchun qarz ka-pitali jalb etilsa, qo‘llaniladi. Bunda kapitallashtirish stavkasi ham nisbatan moliyaviy, ham nisbatan jismoniy tashkil etuvchi sifatida kelishi mumkin.

Jismoniy tashkil etuvchilar uchun investitsion guruhlar usuli. Kapitallashtirish stavkasi o‘rtacha muallaq kattalik bo‘lib, ham shaxsiy, ham qarz kapitali manfaatlarini inobatga oladi:

,

bu yerda Rm – shaxsiy kapital uchun kapitallashtirish stavkasi; Re – qarz vositalari uchun kapitallashtirish stavkasi.

Jismoniy tashkil etuvchilari uchun investitsion guruhlar usuli. Kapitallashtirish stavkasi ushbu formula bo‘yicha aniqlanadi:

,

bu yerda L – ko‘chmas mulkni umumiy qiymatida yer qiymatini ulushi; R – yer uchun kapitallashtirish stavkasi; Rh – yaxshilash uchun kapital-lashtirish stavkasi.

Yer uchun kapitallashtirish stavkasi yerga, yer qiymatiga keladigan daromad munosabati sifatida ko‘riladi. Yaxshilash uchun kapitallashti-rish stavkasi yaxshilashga, yaxshilash qiymatiga kiradigan daromad mu-nosabatlaridan aniqlanadi.

Joriy yalpi daromad koeffisienti usuli qo‘llaniladi, agarda opera-sion xarajatlar va joriy yalpi daromad kattaligi mavjud bo‘lsa:

,

bu yerda OER – operasion xarajatlar koeffisienti; EGIM – joriy yalpi da-romad koeffisienti.

Obyekt qiymatini hisoblash uchun to‘g‘ridan-to‘g‘ri kapitallashtirish-da yalpi daromad koeffisienti va qoldiq texnikasi qo‘llanilishi mumkin.

Yalpi daromad koeffisientlarini qo‘llash. Operasion xarajatlar to‘g‘risida ma’lumotlar yo‘q bo‘lsa, keyingi joriy koeffisientlariga ko‘-paytiriluvchi yalpi daromad ko‘rsatkichlaridan foydalaniladi: GRM –

85

yalpi renta koeffisienti, agar muddat bir oyga teng bo‘lsa; GIM – yalpi daromad koeffisienti, agar muddat yilga teng bo‘lsa.

Bu koeffisientlar daromad va obyektlarni sotish narxlari munosabati bilan aniqlanadi va kapitallashtirish stavkalari teskari kattaliklari hisoblanadi.

Bu holda mulk qiymati quyidagicha aniqlanadi:

yoki

bu yerda PGI – potensial yalpi daromad; PGIM – baholash obyekti ana-loglari ma’lumotlari bo‘yicha hisoblangan, potensial yalpi daromad koeffisienti; EGIM – joriy yalpi daromad koeffisienti:

,

SP – baholash obyekti analogini sotish narxi. Qoldiq usuli baholash obyekti bitta tashkil etuvchisi qiymati ma’-

lum bo‘lgan holda ishlatiladi. Yer va binolar, shaxsiy va qarz kapitali uchun qoldiq usullarini ajratiladi.

Qoldiq usulini qo‘llash tartibi: ma’lum qiymat bilan tashkil etuv-chiga to‘g‘ri keladigan yillik daromad qismini to‘lash; noma’lum qiymat bilan tashkil etuvchiga to‘g‘ri keladigan yillik daromad qismini to‘lash; noma’lum komponentlar qiymatini to‘lash; mulk qiymatini uni tashkil etuvchilari qiymatini tuzish orqali aniqlash.

Yer uchastkasi qiymati aniq bo‘lganda, bino uchun qoldiq usuli. Hisob-kitoblar yuqorida ko‘rsatilgan tartib bo‘yicha quyidagi formula kabi yechiladi:

,

bu yerda IL – yerga nisbatan yillik daromad, VL – yer narxi, RL – yer uchun kapitallashtirish stavkasi: .

Bu yerda Jh – bino uchun yillik daromad; J0 – mulk olib keladigan umumiy yillik daromad:

,

bu yerda Vn – bino narxi; Rn – bino uchun kapitallashtirish stavkasi:

bu yerda V – mulk narxi.

86

O‘xshash holda quyidagilar ham qo‘llaniladi: – yer uchun qoldiq usuli – bino narxini aniqlash ancha oson bo‘lishi mumkin:

– shaxsiy kapital uchun qoldiq usuli – ipotekaviy kreditni muddati-ni va qarzni to‘lashga doir yillik to‘lov hajmini aniqlash mumkin bo‘lsa;

– qarz kapitali uchun qoldiq usuli – shaxsiy kapital qiymati ma’-lum bo‘lganda.

Umuman, to‘g‘ridan-to‘g‘ri kapitallashtirish usulida hisoblash mos analoglarni sotishga doir ma’lumotlar bo‘lishini taqozo etadi. Daromad-larni qaytim me’yori bo‘yicha kapitallashtirish bozor ma’lumotlariga kamroq bog‘liq bo‘ladi, biroq bu usul, bu kabi obyektlarning potensial xaridorlari hayotiy istak va tasavvurlarini aks ettirishi lozim.

Tayanch so‘z va iboralar

Daromadlar kapitallashuvi, ipotekaviy-investitsion tahlil, investit-sion tahlil, foydalilik indeksi, diskontlash me’yori, sof kapital, pul oqim-lari, summalash, taqqoslash, cheksiz oqim, qiymat, investor, ulush, obli-gatsiya, aksiya, emissiya, development, risklar.

Nazorat savollari va topshiriqlar

1. Daromadlar kapitallashuvi va ipotekaviy investitsion tahlil nima va u qanday amalga oshiriladi?

2. Investitsiyalarning samaradorligini hisoblashda nimalar hisobga olinadi?

3. Foydalilik indeksi nima? 4. Sof kapital uchun o‘rtacha daromad qanday bo‘ladi? 5. Ipotekaviy-investitsion tahlilning mohiyati nimada? 6. Pul oqimlarini diskontlash usuli haqida gapirib bering. 7. Reversiya nima? 8. Diskontlash stavkasi deb nimaga aytiladi? 9. Soliq stavkasining turlarini ayting. 10. Xoskold usuli nima?

87

III bob. KO‘CHMAS MULKNI MOLIYALASH VA KREDITLASH

3.1. Ko‘chmas mulkni moliyalashning manba va subyektlari

XX asrda ko‘chmas mulkni moliyalash bo‘yicha davlat siyosati. Tarixdagi sharoit shunday bo‘ldiki, ko‘chmas mulkni moliyalash sobiq ittifoqda davlat yordamiga asoslandi. Urushdan avval va keyin ham davlat siyosati, asosan, sanoatlashtirishdan iborat bo‘ldi. Gigant korxo-nalar paydo bo‘lib, ular atrofida shaharlar o‘sdi. Aholi qishloqdan sha-harga o‘ta boshladi. Bu tendensiya shahar aholisini sun’iy o‘sishiga va turar-joy tanqisligiga olib keldi. Sanoat ishlab chiqarish va mudofaaga diqqatni qaratish, qoldiq tamoyili va xususan, idoraviy turar-joyni paydo bo‘lishi va kengayuvchi, turar-joy ko‘chmas mulk va umum-jamoa bino-lari qurilishini moliyalashtirishga qaratdi.

Turar-joy muammosiga davlat yondashuvi asta-sekin o‘zgarib bordi. 70-80 yillar davomida investitsion siyosatga texnologik va manba qiyin-chiliklari halaqit berdi.

Investitsion siyosatni nomarkazlashtirish, energotashuvchilar nar-xining liberallashtirish va o‘sishi qurilishda narxlar shakllanishiga ta’sir etdi. Bu esa investitsion jarayon qatnashchilari muammolarini o‘tkirlash-tirdi, bu muammolar xususan:

– fuqarolarning xarid qilish imkoniyati; – qurilish tashkilotlarida soliqlarni to‘lash, yuqori foiz stavkali kre-

ditlarni yopishga oid qiyinchiliklar paydo bo‘ldi; – turar-joy – qurilish yo‘nalishidagi banklar va boshqa kredit tash-

kilotlari qisqa muddatli kreditlashga munosabatlarini o‘zgartirishdi; – soliq va boshqa majburiy to‘lovlarni davlat budjetiga tushishi ka-

maydi, to‘plangan vositalarni turli budjetlar o‘rtasida taqsimlash muam-mosi kelib chiqdi.

Aytish lozimki, tadbirkorlik tashkilotlari va joriy xarajatlar va ken-gaytirilgan ishlab chiqarishga oid xarajatlarni ta’minlashga mo‘ljallan-gan moliyaviy manba – pul vositalarini yetishmovchiligi, moliyaviy majburiyatlarni bajarilishi va ishchilarni iqtisodiy rag‘batlantirish – bu rivojlanayotgan iqtisodiyotni doimiy yo‘ldoshidir. Moliyalashni rasional yo‘llarini, xususan kapital kiritmalarni qidirish mamlakat iqtisodiyotini rivojlanishining muhim strategik yo‘nalishi hisoblanadi.

88

Mamlakatdagi holat cho‘zilib borayotgan iqtisodiy inqiroz tufayli qiyinlashdi. Markaziy muammolardan biri xalq xo‘jaligiga kapital kirit-malarni kamayishini to‘xtatish edi.

Jahonda investitsion – qurilish faolligini pasayishiga sababning eng muhim omillari qatoriga quyidagilarni kiritish mumkin:

• bank tizimi inqirozi; • sanoat tarmoqlaridagi inqiroz, respublika va hududlar orasidagi

ishlab chiqarish – iqtisodiy aloqalarini suverenlashtirish oqibatida yo‘qolishi; • ham ishlab chiqarish tarmog‘ida, ham turar-joy qurilishida

investitsiyalarni birdaniga tushib ketishi; • mulk shakllaridagi o‘zgarishlar, bu o‘z o‘rnida an’anaviy buyurt-

machilar, pudratchi tashkilotlar, qurilish kompleksining boshqa korxona va muassasalari o‘rtasidagi mavjud munosabatlarni buzilishiga; inves-titsion manbalarga yo‘lni to‘sib qo‘ygan, moliyaviy-kredit munosabatlar sohasidagi o‘zgarishlarga olib keldi;

• turar-joy qurilishini budjetdan tashqari moliyalashning samarali modeli yo‘qligi.

Hozirda ko‘plab investitsion loyihalarning kengayishi faqatgina megapolislarda yuz bermoqda. Biroq boshqa hududlarda ham inves-titsion faoliyatni nazorat qilish, qo‘llab-quvvatlash va muvofiqlashtirishni tashkiliy-iqtisodiy mexanizmining ishlashini yaratish va ta’minlash lozim.

Ko‘chmas mulkni moliyalash manbalari (manbalarni jalb etish shakllari). Mulk huquqi asosida manbalarning ikki katta guruhi ajratiladi: shaxsiy va boshqalarga tegishli (qarz) pul vositalari. Chuqurroq sinflash ham mumkin: shaxsiy va unga biriktirilgan vositalar; moliya bozorida harakatlanadigan manbalar; qayta taqsimlash tartibida pul tushumlari.

Moliyalashning shaxsiy manbalariga quyidagilar kiradi: 1. Tadbirkorlik tashkiloti tomonidan asosiy fondlarni oddiy ishlab

chiqarishga yo‘naltirilgan amortizasion ajratmalar; 2. Aksiyalarni chiqarish va sotish natijasida topilgan mablag‘lar; 3. Tashkilotda qoluvchi, aylanma va asosiy kapital o‘sishiga yo‘-

naltirilgan kirimdan ajratmalar (sof tushum); 4. Sug‘urta shirkatlari va muassasalari tomonidan, tabiiy ofatlar va

boshqalardan zarar ko‘rishni qoplash ko‘rinishida to‘langan summalar; 5. Yuqori xoldinglar, aksioner shirkatlari va moliyaviy – sanoat

guruhlari tomonidan qaytarilmaslik asosida ajratiladigan vositalar; 6. Hayriya to‘lovlari va boshqalar.

89

Shaxsiy vositalar ulushiga hozirgi vaqtda barcha yo‘naltirilgan vositalarning taxminan 80% to‘g‘ri keladi. Ichki vositalar tarkibida investitsiyalashni asosiy manbasi amortizasiya hisoblanadi, uning ulushi 70dan 93%gacha tebranadi (tadbirkorlik sektori bo‘yicha o‘rtacha holda).

Moliyalashning tashqi manbalariga quyidagilar kiradi: 1. Davlat federal subyektlari va mahalliy tadbirkorlikni qo‘llab-

quvvatlash fondlari budjeti, tekinga taqdim etilganda; budjet vositalarini ishlatish yo‘nalishlari:

• ijtimoiy foydalanishdagi turar-joy fondi ta’miri va qurilishi; • qurilish sanoati va yuqori sifatli qurilish ashyolarini ishlab chi-

qarish bazasini rivojlantirish; • kommunal xo‘jalik obyektlari qurilishi va rekonstruksiyasi; • yangi qurilishlarga hududni muhandislik tayyorlovi; 2. Qo‘shma korxona ustav kapitalida boshqa moddiy yoki nomod-

diy qatnashish, shuningdek, xalqaro tashkilotlarning to‘g‘ridan-to‘g‘ri kiritmalari shaklida ham bo‘lishi mumkin;

3. Qarz vositalarining turli shakllari, shu bilan birga, davlat va tad-birkorlikni qaytarmaslik asosida qo‘llab-quvvatlash fondlari tomonidan taqdim qilinayotgan kreditlar ham kiradi (imtiyozli shartlar asosidagilar ham shular qatorida);

4. Investitsion fondlar va shirkat banklari kreditlari. Kredit manba-larini jalb etish tadbirkorlik tashkiloti imkoniyatlarini kengaytiradi, shaxsiy kapital qaytimini o‘sishiga olib keladi.

Bank krediti o‘zida bank yoki kredit muassasasini shoshilinchlik, qaytarishlilik, to‘lovga qobiliyatlilik shartlaridagi ssudani aks ettiradi.

Bankni aholiga kreditini turar-joy qurilishiga vositalarni ahamiyatli manbasi sifatida ko‘rmoq lozim. Shuning uchun moliyaviy-kredit mexa-nizmning turli shakllaridan foydalanish muhim. Bular:

• ko‘chmas mulk garovi institutlari; • ipotekaviy kredit; • qurilish uchun muhandislik tayyorgarlik hududlari bilan imtiyozli

va bepul ta’minlash; • korxonalar tomonidan o‘z ishchilariga imtiyozi foizlarda ssuda-

lar taqdim etilishi va ular olgan kreditlarni yopish. 5. Qimmatli qog‘ozlar va mulklarni, ko‘chmas mulkka investit-

siyalashni ko‘zda tutadigan shartlarda, savdo tanlovida sotuvi. Rivojlangan bozor iqtisodiyotiga ega mamlakatlarda «investit-

siyalash» va «moliyalash» ko‘p holatda bir xil ma’noda qo‘llanadi.

90

Yetarlicha rivojlanmagan investitsion bozor sababidan, investitsiyalar, odatda, o‘zining asosiy funksiyasini bajarmaydi, va sof moliyalash ele-menti bo‘lib qolaveradi.

Ko‘chmas mulkka investitsiya kiritish ajratib turuvchi xususiyati, hozirgi bosqichda, umumiy kredit – investitsion sektorga integrasiyala-nish hisoblanadi.

Ko‘chmas mulk obyektini faqatgina shaxsiy kapital (yoki qarz vo-sitasi) yordamida moliyalash: bitimlarni tuzishda sotuvchi va xaridor tomonidan faqatgina shaxsiy vositalar hisobiga hisob-kitob qilish juda kam ro‘y beradi. Ko‘chmas mulk obyektlarini faqat qarz kapitali hisobi-ga moliyalash ko‘proq, moliyalashning maxsus ko‘rinishlariga xosdir (qurilish kreditlari, turli xildagi munisipal moliyalashlar va b.), ular turli moliyalash, kreditlash va sug‘urtalash texnologiyalarini talab etadi. Bu bilan qarz shakllarini o‘zi murakkab tuzilmaga ega bo‘lib, turli qarz va kreditlardan iborat bo‘ladi. Aholining turar-joylar sotib olishini faqat qarz vositalari bilan moliyalash ham ancha kam uchraydi va qo‘shimcha sug‘urtalash yoki (qo‘shimcha) ta’minotni talab etadi.

Ko‘chmas mulk obyektiga investitsiyalarni jalb etishning asosiy shakllari aralash moliyalashdir. Bunda qarz kapitali bir necha kredit (yoki qarz) turlaridan iborat bo‘lishi mumkin. Shaxsiy kapital bir marotaba kiritilishi mumkin, masalan ulushli qatnashish shaklida, turli jamg‘armalar, turar-joy kooperativlari, sug‘urta polislari, turli hisoblar, boshqa tashqi manbalar mulklarining sotuvi tizimi hisobida to‘planishi ham mumkin.

Tashqi manbalarni kiritish juda baland risk darajasi deganidir. Bu sharoitda davlat ushbu vositalarni iloji boricha renovasiya va asosiy fondlarni tuzishga jalb etishi darkor. Amaliyotda buning teskarisi bo‘lib turadi. Davlat qimmatli qog‘ozlar bozori moliyaviy manbalarini tugatadi va ularni o‘ta qimmat qilib qo‘yadi, soliqlar ularni oqlamagan holda investitsion qiymatni oshirib yuboradi.

Bu sharoitda ko‘chmas mulk bozorini moliyalash manba va ko‘ri-nishlarini kengaytirish uchun, investor va davlatning o‘zaro harakatlarini shunday shakllarini qidirilmoqdaki, ular ko‘chmas mulkka kapitalni jalb etishni oshirish imkonini bersin (Moskva misolida):

• qarz krediti (mahalliy darajada)ga oid qarorni qabul qilinishi, shahar – yuqori samarali loyihalarni amalga oshirish uchun kreditlash bo‘yicha kafil bo‘lib yuzaga chiqadi, agarda bu loyihalar shahar rivoj-

91

lantirish yo‘nalishlariga va qarz oluvchi esa – o‘rnatilgan mezonlarga mos kelsa;

• shahar dasturlariga vositalar oqimini ta’minlash qatorida, shahar qimmatli qog‘ozlarining emissiyasi kreditlarni ta’minlash uchun qarz predmeti bo‘lishi ham mumkin, bu kreditlar o‘z o‘rnida investorlar tomo-nidan shahar uchun zaruriy loyihalarni amalga oshirish uchun jalb etiladi;

• yer bilan ta’minlangan obligasion qarzlarni chiqarishi mumkin. Ko‘chmas mulkni investitsiyalash turli xil investitsion vosita va

texnologiyalar yordamida amalga oshiriladi. Eng keng qo‘llaniladiganlari: shahriy kapital, ipoteka, qarz majburiyatlari, o‘zaro – bo‘nakli fondlar. Biroq bu sohada doimiy ravishda yangi yo‘l va shakllarni qidirilmoqda.

Ko‘chmas mulkni moliyalash subyektlari. Ko‘chmas mulk soha-sida investitsion faoliyat subyektlariga investitsion loyihalarni amalga oshirishning barcha qatnashchilari kiradi: investorlar, quruvchi, ishni bajaruvchi, ko‘chmas mulk obyektlaridan foydalanuvchilari, yetkazib beruvchilar, bank, sug‘urta va brokerlik tashkilotlari, fondlar va boshqa-lar kiradi.

Investorlar – shaxsiy, qarz va jalb etilgan vositalarni ko‘chmas mulk obyektiga investitsiya shaklida amalga oshiruvchi va ularni maqsadli ishlatilishini ta’minlovchi jismoniy va yuridik shaxslardir.

Investor sifatida quyidagilar ishlay oladi: • hokimiyat va boshqaruvning federal va mahalliy organlari; • kredit-moliyaviy muassasalar; • investorlar. Hokimiyat va boshqaruvning federal va mahalliy organlari, ko‘ch-

mas mulkni moliyalash jarayoni qatnashchilari o‘rtasida iqtisodiy-huqu-qiy munosabatlarni ta’minlaydi. Davlat ko‘chmas mulk bozorini ishlashi bilan bog‘liq qoida va me’yorlarga amal qilinishni ta’minlaydi; hudud-lashtirish, shaharni rivojlantirish va ko‘chmas mulk obyektlariga mulk huquqini ro‘yxatga olish masalalarini nazorat qiladi; ko‘chmas mulkka investitsiyalashga imtiyoz yoki cheklovlar o‘rnatadi (qonuniy cheklov-lar, soliqqa tortish xususiyatlai). Undan tashqari, davlat ko‘plab ko‘ch-mas mulk obyektlariga ega sifatida maydonga chiqadi.

Kredit-moliyaviy muassasalar, yetarli vositalarga ega bo‘lmagan investorlarga kapitalni taqdim etishadi.

Investorlar ko‘chmas mulkni sotib oluvchi va uni ishlash holatida saqlovchi, jismoniy va yuridik shaxslar bo‘ladi.

Investorlarni ikki turga bo‘lish mumkin:

92

1) faol – qurilish, obyektni rivojlantirish va boshqarishni moliya-lovchi va u bilan shug‘ullanadi;

2) sust – faqatgina loyihani moliyalaydi, unda keyinchalik qatnashmaydi. Ko‘chmas mulk sohasida investitsion loyihalarni amalga oshirish

uchun zarur; – tehnik-iqtisodiy asoslanishlarni ishlab chiqish; – muhandislik qidiruvlarini o‘tkazish; – bino va inshootlarni qurilishiga loyihaviy hujjatlarni ishlab chiqish; – rekonstruksiya bo‘yicha ishlarni yuritish; – pudratchi qurilish-montaj tashkilotlari bilan, qurilish-montaj,

boshlang‘ich ishlarini amalga oshirish uchun shartnomalar tuzish. Investorlar buyurtmachi vazifasini tegishli xizmatlar orqali o‘rta-

dagi, ularni investitsiyani boshqarishga zarur huquqlar bilan qurollangan, yuridik yoki jismoniy shaxslar orqali o‘zlari ham bajarishlari mumkin.

Ko‘chmas mulk sohasida investitsion loyihalarni amalga oshirish-da, ishlarni amalga oshiruvchilar sifatida qidiruvchi, loyiha – qurilish, boshlang‘ich va boshqa muhandislik, muhandislik – qurilish, bino va inshootlarni loyihalash bilan shug‘ullanadigan, ularni ishlab chiqarish quvvatlarini o‘zlashtiruvchi tashkilotlar maydonga chiqadi.

Bajaruvchilarga, muhandislik firmalari, o‘zlarining shaxsiy ishlab chiqarish quvvatlariga ega bo‘lmagan, lekin mutaxassis-menejerlarga ega va investitsion loyihalarni bajarishda bosh pudratchi sifatida ishlaydigan va qurilish, montaj va boshqa tashkilotlarni subpudrat shartlarida jalb etuvchilar kiradi. Mutaxassis menejerlar investitsion loyiha doirasidagi barcha ishlarni bajarish bo‘yicha tashkiliy rejani shakllantirishadi va amalga oshirishadi, barcha jalb etilgan tashkilotlar ishlarini bog‘lanish-ligini ta’minlaydi.

Ko‘chmas mulk sohasida investitsion loyihalarni amalga oshirish – katta hajmdagi qurilish ashyolari, konstruksiyalari, texnologik jihoz, shuningdek, nostandart mollari, elektr ashyolar, kabel mahsulotlari, quvurlar, metall prokatlar va boshqalarni ishlatish bilan bog‘liq.

Shuning uchun investitsion loyihalar muhim qatnashchilar bo‘lib, ko‘rsatilgan mahsulotlarni yetkazib beruvchilar va ularning dilerlari hisoblanishadi.

Ko‘chmas mulk sohasida investitsion faoliyat subyektlarining katta guruhini institusional investorlar tashkil etishadi va ularga quyidagilar kiradi: sug‘urta va investitsion shirkatlar, turar-joy kooperativlari, bo‘-nakli investitsion fondlar, individual turar-joy qurilishi fondlari va bosh-

93

qalar. Ko‘rsatilgan tashkilotlarning vazifasi – aholi, xo‘jalik subyektlari-ning bo‘sh vositalarini jalb etish va ularni investitsiyalash maqsadiga yo‘naltirishdir.

3.2. Ko‘chmas mulkni uzoq muddatli moliyalash

3.2.1. Ipoteka kreditining xususiyatlari

Uzoq muddatli moliyalash – ko‘chmas mulk obyektini sotib olish-ni moliyalash yoki uzoq muddatga, ko‘chmas mulk obyekti garoviga moliyaviy manbalarni taqdim etilishi.

Korxona uzoq muddatli loyihalarni amalga oshirganda, u moliya-lashning tashqi va ichki manbalariga qarab qoladi. Ichki manbalarga quyidagilar kiradi: korxonalarning o‘z aktivlari va olingan foydani reinvestitsiyalash. Tashqisiga quyidagilar kiradi uzoq muddatli ssudalar, lizing, obligatsiya va aksiyalar.

3.1-chizma. Uzoq muddatli moliyalash manbalari. Uzoq muddatli ssuda – bir yildan ortiq muddatga olingan qarzdir.

Uning eng ko‘p tarqalgan turi ko‘rinishi ipotekadir. Shuningdek, firma uzoq muddatli ijaraga sotib olish huquqi – lizing bilan o‘tishi mumkin.

Korxona o‘z obligatsiyalarini chiqarsa, zarur pul summasini turli jalb etuvchilardan olishi mumkin.

Uzoq muddatli moliyalashning development degan turi ham bor. Ipoteka krediti. «Ipoteka» deganda ko‘chmas mulk garovini – maj-

buriyatlarni ta’minlovchi usul tushuniladi. Ipoteka krediti tizimining mavjudligi – har qanday rivojlangan shaxsiy huquqning ajralmas tarki-biy qismidir. Iqtisodiyotning holati qoniqtirilmagan bo‘lsa, ipotekaning

Uzoq muddatli moliyalash

Ichki manbalar Tashqi manbalar

Ulush kapitali (xususiy)

Qarz kapitali

Foydani reinvest-

titsiyalash

Aktivlarni sotish

94

roli kuchayadi, chunki o‘ylab chiqilgan va samarali ipotekaviy tizim, bir tomondan, inqirozning pasayishiga olib keladi, o‘ziga fuqaro va korxona-larning vaqtinchlik erkin pul vositalarini jalb qiladi, boshqa tomondan – ijtimoiy va iqtisodiy muammolarni hal qilishga yordam beradi.

«Ipoteka (ko‘chmas mulk garovi) to‘g‘risida»gi qonunda, ko‘ch-mas mulk garovi shartnomasi bo‘yicha bir tomon – garovga pul bergan kishi – ipoteka bilan ta’minlangan majburiyat bo‘yicha, kreditor hisobla-nuvchi tomon o‘zining pul ehtiyojlarini qondirish huquqiga ega, ikkinchi tomon – garov beruvchi esa, boshqa garovga beruvchi kreditorlar oldida vakolatliroqdir, qonunda keltirilgan istisnolar bundan mustasno. Garov-ga beruvchi bo‘lib, ipoteka bilan ta’minlangan, majburiyat bo‘yicha qarz oluvchini o‘zi bo‘lishi yoki majburiyatda qatnashmayotgan (uchunchi shaxs) bo‘lishi ham mumkin. Ipoteka o‘rnatilgan mulk, garovga qo‘yuv-chida egalik yoki foydalanishga qoladi.

Ipoteka ko‘chmas mulkka joylashuvi bo‘yicha Yagona davlat reestrida Adliya muassasalari tomonidan davlat ro‘yxatidan o‘tkazilishi lozim, bu esa ipoteka predmeti hisoblanib, garov oluvchiga qarzni asosiy qismini to‘lash yoki kredit shartnomasiga muvofiq yoki boshqa ipoteka majburiyatini ta’minlovchi to‘lovni o‘tkazishni ta’minlaydi.

«Ko‘chmas mulk garovi to‘g‘risida»gi Qonunni joriy etish bilan bozorda erkin qimmatli qog‘oz sifatida aylanuvchi «garov to‘lovi» pay-do bo‘ldi. Garov qimmatli qog‘oz bo‘lib, uning sohibini ipoteka mulki bilan ta’minlangan, pul majburiyatini bajarilishiga erishish huquqini tasdiqlovchi qog‘oz hisoblanadi. Davlat ipoteka ro‘yxatidan o‘tganidan so‘ng, garov birlamchi garov oluvchiga beriladi va o‘tkaziladigan yozishmani bajarish ko‘rinishida beriladi. Garov to‘lovi bankka ipoteka bo‘yicha huquqni o‘tkazishni osonlashtiradi – bu to‘lov davlat ro‘yxati-da bo‘ladigan, navbatdagi o‘tkazish yozishmasi orqali sodir bo‘ladi. Ga-rov to‘lovining yana bir ijobiy xislati, bu to‘lovning o‘zi garov predmeti bo‘lib ham kelishi mumkin.

Ipotekaviy kreditlashning xususiyatlari. Ipotekaviy kredit – bu ma’lum ko‘chmas mulk bilan ta’minlangan kredit hisoblanadi. Ipoteka-viy kreditlash – bu ko‘chmas mulkni garovga qo‘yish bilan kreditni taq-dim etilishidir. Ipotekaviy kreditlashning joriy tizimini yaratish, ipoteka-viy kapitalning birlamchi va ikkilamchi bozorlarini rivojlantirish bazasi-da mumkin bo‘ldi.

95

Ipoteka kapitalining birlamchi bozori qarz kapitalini taqdim etuv-chi kreditorlardan, ko‘chmas mulkni savdo faoliyatiga investitsiyalash va foydalanish uchun sotib oladigan qarzdor – investorlardan iboratdir.

Ikkilamchi bozor – birlamchi bozorda chiqarilgan, garovlarni sotish – sotib olish jarayonini qamrab oladi. Ipotekaviy kapitalning ikki-lamchi bozorining eng muhim vazifasi – birlamchi kreditorlarga garovni sotish, olingan vositalarga esa mahalliy bozorda boshqa kreditlarni taq-dim etish imkoniyatini yaratishdir.

Ipotekaviy kreditlashning afzalligi shundaki, qarz oluvchi kreditni qaytarmasa, kreditor ko‘chmas mulkni taqsimlash bo‘yicha o‘zicha yo‘l tutishga haqqi bor. Ko‘chmas mulk uzoq muddatli ekanligi va uning narxi anchagina barqaror ekanligini hisobga olib, kreditorda ssudani qaytarilmasligi xavfi kamroq va moliyaviy manbalarni uzoq muddatga-cha chiqarishga asos mavjud.

Ipoteka kreditini olish kredit kelishuvi bo‘yicha majburiyatlarni bajarish bilan bog‘liqdir. Shuning uchun bunday kreditni olishda poten-sial qarz oluvchiga quyidagilarni tahlil qilish kerak bo‘ladi:

– kvartira uchun birlamchi to‘lovni to‘lashga yoki kvartirani sotish – sotib olish bo‘yicha bitimlarni tuzish bilan bog‘liq xarajatlarni qoplashga (kelishuvni Davlat reestrida ro‘yxatdan o‘tkazish uchun to‘lov, shartno-mani notarius tasdig‘i),sug‘urta shartnomalarini tuzish uchun pul vosita-larini yetarlicha ekanligi;

– kredit shartnomasi bo‘yicha muddatli to‘lovlarni amalga oshir-gandan so‘ng yashashni ta’minlash uchun zarur vositalar qoladimi;

– kreditlash muddati ichida daromadlar tushishi kutilmayaptimi, mavjud ishni yo‘qotganda, boshqa to‘lovi avvalgisidan past bo‘lmagan ishni tez topish imkoni bormi;

– so‘nggi 2 yil ichida uzluksiz mehnat staji mavjudmi va ishdan bo‘shash va ta’til sabablari nima va turar-joyga oid joriy majburiyatlar o‘z vaqtida bajarilyaptimi: kommunal xizmati, telefon, elektrenergiya to‘lovlari (bank tomonidan tekshiriladi);

– qo‘shimcha ta’minot sifatida ishlatilishi mumkin bo‘lgan, ko‘-chuvchi va ko‘chmas mulk shaklidagi aktivlar mavjudmi (avtomobillar, garaj, dala-hovli, boshqa kvartira).

Ipotekaviy kreditlashning asosiy muammosi – uzoq muddatli mo-liyaviy manbalarning yo‘qligi. Uzoq muddatli vositalarning manbalari-dan biri shaxsiy kirituvchilar kiritmasi. Ammo hozirda aholida savdo va umumiy banklarga ishonchi yo‘qolgan. 1998 yildagi moliyaviy-iqtisodiy

96

inqiroz aholining real daromadlarining pasayishiga, kiritmalarni qadrsiz-lanishi, jamg‘arma bankka shaxsiy kiritmalarni chiqib ketishiga olib keldi. Yana bir muammo – potensial qarz oluvchining, o‘zining real daromadi-dan chiqqan holda to‘lovga qobiliyatining yo‘qligidir. Soliq yukining haddan tashqari ekanligidan iqtisodiyotda qora sektor ulushi ulkanroq-dir, shuning uchun potensial qarz oluvchilarning rasmiy daromadlari katta emas, bu esa savdo banklarini kreditlar bo‘yicha qarorlar qabul qilishini qiyinlashtiradi. O‘ylab qo‘yilgan davlat soliq siyosati aholini ipotekaviy kreditlashda real daromadlarni “qorong‘udan” olib chiqish imkonini beradi.

3.2.2. Qurilishda ulushli ishtirok etish va bo‘lib to‘lashga sotish

Hozirgi kunda turar-joyni moliyalashning tarqalgan usuli qurilish-da ulushli qatnashish hisoblanadi.

Ulushli qatnashuvning asosiy variantlari: – yuz foizli bir martali to‘lov bilan – paychiga ko‘rsatilgan metraj

bilan qurilayotgan alohida kvartira, kelishuvni imzolash fursatidagi quri-lishning qiymati summasini biriktiriladi, qurilish so‘nggida – paychi o‘r-tasida o‘zaro hisob-kitobga to‘langan, kvartira paychining mulkiga ras-miylashtiriladi;

– bosqichli to‘lov bilan – paychiga metraji ko‘rsatilgan qurilayot-gan xonadonda alohida kvartira biriktiriladi, shartnomada inqirozni hisobga olgan holdagi to‘lov grafigi (birlamchi bo‘nakning kattaligi turar-joy uyning tayyorlik darajasi) 20%dan kamroq, har bir bo‘nak grafik bo‘yicha turar-joyni aniq miqdori bilan to‘lanadi;

– mavjud turar-joy hisobi bilan – qarz oluvchiga metrajini ko‘rsat-ganligi bilan, qurilayotgan xonadonda alohida kvartira biriktiriladi, yangi kvartirani eskisini qiymatini hisobi natijasida, eski va yangi kvartiralar-ning qiymatidagi farqni paychi qurilish jarayonida pul bilan to‘laydi.

Bugungi sharoitda turar-joyni mavjudligini kengaytirish ulushli qurilish va turar-joy pulini bo‘lib, to‘lashga sotish, qurilish jamg‘arma-lari tizimini, turar-joy jamg‘arma dasturlarini ishlashi, mahalliy budjetlar va korxonalari o‘z ishchilariga turar-joyni xarid qilishga ssuda taqdim etish dasturlarini ishlashi orqali amalga oshiriladi.

Bo‘lib to‘lashga sotish – ko‘chmas mulkni moliyalash usuli bo‘lib, xarid-sotuv bitimiga ko‘ra, to‘lovlarni vaqti bo‘yicha taqsimlashga asos-langan. Bunda sotuvchi sotish yilida muhim soliqlardan qochishi mum-

97

kin, chunki to‘lovlar vaqt bo‘yicha taqsimlanadi, pul vositalari uchun ehtiyoj bo‘yicha kredit olishi mumkin.

3.2.3. Obligatsiya va aksiyalar emissiyasi yordamida moliyalash

Korxona o‘z obligatsiyalarini chiqarsa, zaruriy pul summasini turli investorlardan olishi mumkin. Ular o‘zlarida korxonaning qarz majbu-riyatlarini aks ettirib, korxona obligatsiyani sotib olganga bu obligatsiya qiymati plyus foizlarni to‘lashi lozim. Obligatsiyaning nominal narxi uning qiymati hisoblanadi.

Obligatsiyaning to‘lov muddati o‘n yoki undan ko‘proq yildir. Obligatsiyalarning ta’minlangan va ta’minlanmagan turlari bo‘ladi. Ta’minlangan obligatsiyalar kafolatida mulk bo‘ladi. Ta’minlanmagan obligatsiyalar (debenturalar) korxonaning obro‘si bilan kafolatlanadi.

Obligatsiyalar bo‘yicha foiz stavkalar korxonaning ishonchligiga bog‘liq bo‘ladi. Ishonchliligi kamroq shirkat obligatsiya bo‘yicha yana-da yuqori foiz stavkalarini taklif etadi. Bunday shirkatlar obligatsiyalari «sifatsiz» deb nomlanadi. Investitsiyalashga jozibali hisoblanadigan qator-ga kiradigan shirkatlar obligatsiyalari yanada ishonchliroq hisoblanadi.

Shuningdek, obligatsiyalarning seriyali va shoshilinch turlari bor. Seriyali obligatsiyalar bo‘yicha qarz ma’lum vaqt o‘tganidan keyin seriyalar bilan to‘lanadi. O‘z qarzini to‘lashni osonlashtirish uchun, shir-katlar obligatsiyalar bo‘yicha qarzlarni to‘lash uchun muayyan summani har yiliga ajratadi. Agar korxona obligatsiyalarni ularni to‘lash muddati-dan avvalroq sotib olish huquqini bersa, bu kabi obligatsiyalar so‘rab olingan obligatsiyalar hisoblanadi.

Undan tashqari, shirkat o‘z aksiyalari hisobiga obligatsiyalarni sotib olish imkoniyatini kelishib olishi mumkin. Bunday obligatsiyalar konvertasiyalangan deyiladi.

Shirkat aksiyasi egalari yuridik tomondan sherik egalar hisoblanadi. Aksionerlardan har biri shirkat tushimida qatnashish huquqiga egadir. Aksioner ulushga kirishda aksiyalar sertifikatini, ya’ni aksionerning mulk huquqini tasdiqlovchi hujjatni oladi.

Aksiyaning shartli nominal narxi turdosh qiymat hisoblanadi. Sav-doga chiqarilgan aksiyalarning barchasi ustav kapitali deyiladi. Foyda aksionerlar o‘rtasida dividendlar shaklida taqsimlanadi.

Korxona ikki xil aksiya turini chiqarishi mumkin: vakolatli va oddiy. Vakolatli aksiya egalari birinchi o‘rinda dividend olish imkoniga egadirlar. Biroq vakolatli aksiya egalari ovoz bera olmaydilar, ularni

98

egalari korxonaga tegishli qarorlarni qabul qilishda hech qanday rol o‘ynamaydi. Oddiy aksiya egalari oxirgi o‘rinda dividend olishadi, lekin ular shirkat ishlarida qatnashishlari mumkin, masalan direktorlar kenga-shida saylovlarda, katta xaridlarga oid qarorlar qabul qilishda va shu kabi. Vakolatli aksiyalar narxi, odatda barqarordir, oddiy aksiyalar narxi esa birdaniga o‘zgarishi mumkin.

3.2.4. Development

Development – qurilish, muhandis, yer va boshqa ustki ishlarni ba-jarish, yer uchastkasi yoki binodan foydalanishda boshqa ashyoviy o‘z-garishlarni amalga oshirishdir.

Development ashyoviy – moddiy tarkibiga ko‘ra, o‘z ichiga ikkita tashkil etuvchilarni oladi: qurilish yoki yer va bino ustidan boshqa ishlarni o‘tkazish hamda bino va yerdan funksional foydalanishni o‘z-gartirish. Shuningdek, professional faoliyatni alohida ko‘rinishi sifatida faqatgina bozor munosabatlarida paydo bo‘ladi.

Developmentni mohiyati (adabiy tomondan «rivojlantirish») – ko‘ch-mas mulk sohasida investitsion loyihani boshqaruv bo‘lib, o‘z ichiga:

• iqtisodiy samarador loyihani tanlash; • hokimiyat organlaridan uni amalga oshirishga barcha zarur qa-

rorlarni olish; • investitsiyalarni jalb etish bo‘yicha shartlarni aniqlash, ularni

qaytarish mexanizm va shakllari; • investorlarni qidirish va jalb etish; • pudratchilarni tanlash, ularning faoliyatini moliyalash va ishlarini

nazorat qilish; • tuzilgan ko‘chmas mulk obyektini amalga oshirish yoki uni eks-

pluatasiyaga berish kabilarni oladi. Developer – quruvchi emas, balki ko‘chmas mulk obyektini eng yax-

shi joyda shunday joshlashtiruvchiki, bu obyektga investitsiyalangan man-balarni qaytarish va loyihani realizasiyasidan foyda olishga imkon beradi.

Har qanday loyihani amalga oshirishda developer ishning uch xil bosqichidan o‘tadi:

1. Ko‘chmas mulkni rivojlantirish loyihasini amalga oshirish im-koniyatini aniqlash, quyidagilarga asoslanib:

• iqtisodiy rivojlanishning uzoq muddatli tendensiyalari (aholi dinamikasi, iqtisodiyot va uy xo‘jaligini rivojlanish istiqboli);

99

• soliq va moliyaviy tizim, loyihaning ehtimolli samaradorligi holati; • turar-joyga, savdo va sanoat ko‘chmas mulkka talab va taklif; • loyihani amalga oshirishning eng yaxshi joyi. 2. Bu bosqichni natijasi bo‘lib, loyihani amalga oshirishga oid

qaror qabul qilish, unga ariza tashlash. Loyihani amalga oshirish va unga biznes rejaning shartlarini aniqlanishi:

• loyiha realizasiyasi (yer uchastkasida ehtiyoj, zaruriy infratu-zilma, loyihani realizasiyasi uchun qo‘shimcha shartlarda ehtiyoj);

• loyihani realizasiyasi, rentabelli, moliya bozori, pudrat ishlari, moliyalashning ehtimolli manbalarini aniqlash (o‘z vositalari, jalb etila-yotgan investorlarning vositasi);

• loyiha realizasiyasi bo‘yicha jamoatchilikning ijobiy fikrini tayyorlash va davlat organlarini ruxsatini olish;

• yer uchastkasini olish masalasi bo‘yicha uning egasi bilan keli-shuv o‘tkazish, yerni qurilishga taqdim etish shartlarini kelishib olish.

3. Bu bosqich natijasi, yer uchastkasini qurishga huquq olish, ruxsat va kelishuvlarni to‘liq yig‘imi, tasarrufda mavjud moliyaviy man-balarini aniqlash (vositalarni jalb etish imkoniyatini hisobga olish), loyi-hani realizasiyasi uchun uchastkani tayyorlash, loyiha realizasiyasi biz-nes-rejasini ishlab chiqarish.

Mana shu barcha shartlarni bajargandan so‘ng ko‘chmas mulkni rivoj-lantirish loyihasi jalb etishga qabul qilinadi va keyingi bosqich boshlanadi.

Ko‘chmas mulkni rivojlantirish loyihasini realizasiyasi: • moliyaviy manbalarni jalb etish (investitsion institutlar, kelajak-

dagi foydalanuvchilar, bank kreditlari vositalari); • pudratchi, loyihaviy va qurilish tashkilotlarini jalb etish; • qurilishni moliyalashtirish tashkiloti va uning bajarilishi ustidan

nazorat; • obyektini ekspluatasiyasiga sotish (o‘tkazish), jalb etilgan mo-

liyaviy vositalarni qaytarish. Bunday holatda, developer ko‘chmas mulkni rivojlantirishda mar-

kaziy figura hisoblanadi. U to‘g‘ridan-to‘g‘ri investorlar oldida ularning vositalarini samarali boshqarilishiga, bank oldida kredit manbalarini qaytarilishiga, loyihaning sifati uchun davlat organlari oldida, pudratchi-lar oldida ishni o‘z vaqtidagi moliyalanishiga va nihoyat, iste’molchilar oldida mahsulot uchun javob beradi.

100

Developerning eng muhim faoliyatlari Birinchidan, u ishlayotgan hududning holati va rivojlanish istiqbol-

lilarini yaxshi bilishi lozim. Hududni umumiy iqtisodiy ahvoli (va shub-hasiz, ko‘chmas mulk bozori holati va dinamikasini ham), hududiy boshqaruv organlarining strategik va joriy maqsadlari, ular to‘qnashadi-gan muammolari, soliq imtiyozlarini olish imkoniyati.

Ikkinchidan, ma’lumki, developerning shaxsiy vositalari loyihani realizasiya uchun xarajatlarning oz qismini to‘ldiradi (odatga ko‘ra, 20 – 30%dan ko‘p emas) hamda qarz va «jalb etilgan» vositalarsiz buning odatda iloji yo‘q. Buning ustiga developer o‘z vositalarini maksimal sa-marali ishlatishi lozim, ya’ni, tashqi vositalar oqimi uchun motivlarni yaxshi bilishga majbur. Bu motivlar bitta guruh sanalmaydi, uning ichiga quyidagicha turlarni qo‘shish mumkin:

• institusional investorlar (banklar, nafaqa fondlari, sug‘urta shir-katlari va b.). Ularning maqsadi kiritilgan kapitalni, obyektni funksional vazifasini, uning fizik xarakteristikasini saqlash va o‘stirishdir (usbu omillar bu kabi investorlarni faqatgina kapital o‘sishiga bo‘lgan ta’siri yuzasidan qiziqtiradi);

• investorlar – jismoniy shaxslar. Qoidaga ko‘ra, ularning maqsadi, ko‘chmas mulk obyektini shaxsiy mulkka iste’molchilik foydalanuvi uchun erishish va ularning eng avvalo, obyektni joylashuvi va uning sifati qiziqtiradi. Bu yerda moliyaviy manbalar ko‘proq chegaralash funksiyasini bajaradi (bu guruhning asosiy qismi uchun bu haqiqat);

• investorlar – yuridik shaxslar bo‘lib, ular iqtisodiyotning turli tarmoqlarini o‘zlarida aks ettiradi:

1. Obyektni foydalanish uchun daromad keltiruvchi obyekt sifatida sotib olishga qiziqqan bo‘ladi. Ularning ko‘chmas mulkka qiziqishi shaharning u yoki bu hududini, o‘z biznes sohasini, tayyor obyekt yoki ijarani sotib olish bilan solishtirganda ko‘chmas mulk rivojlantirishga vositalarni jalb etish afzalligi, ularni rivojlantirish istiqboli bilan bog‘liq;

2. Ishlab chiqarish va iste’mol maqsadlarida undan foydalanish uchun obyektni sotib olishga qiziqqan. Ularning motivi jismoniy shaxs-larniki bilan o‘xshashdir.

Yuqorida potensial investorlarning butun qiziqish spektri berilma-gan. Masalan, keltirilgan deyarli barcha investorlar ko‘chmas mulkni investitsiyalashni o‘z daromadlarini pul ko‘rinishida ko‘paytirib olish vositasi sifatida ko‘rish mumkin va bunday holatda ko‘chmas mulkka kiritmalarni unumdorlik darajasini, investitsiyalarning muqobil variant-

101

lari bilan solishtirgandagi holati va ularning vositalarini ko‘chmas mulk-ni rivojlantirishni moliyalash uchun jalb etishning to‘g‘ridan-to‘g‘ri bog‘liqligi bor. Ko‘chmas mulkni rivojlantirishga u yoki bu investorlar-ning vositalarini jalb etish, tabiiy ravishda ko‘chmas mulk turi, loyihani moliyalashning shakli va mexanizmlari, ba’zi iqtisodiy institutlarning faoliyatiga mavjud qonunchilik cheklovlari (masalan, banklarning), mamlakatdagi umumiy iqtisodiy va siyosiy holatga bog‘liq. Developer barcha mavjud omillarni, investitsiyani jalb etishda, shartnomalarni tuzishda, loyihani moliyalash mexanizm va shakllarini aniqlash va kiri-tilgan vositalarni qaytarishda inobatga olishi zarur.

Uchunchidan, aytib o‘tilganidek, ko‘chmas mulkni rivojlantirish, ko‘pgina omillar ta’sir etadigan soha hisoblanadi: bozorning umumiy, moliya bozori, ikkilamchi ko‘chmas mulk bozori, pudrat ishlari bozori-ning konyukturasi, aholini rivojlanish va bandlik tendensiyalari, qurilish texnologiyasi holati, hududiy hayot va boshqalar. Ularning bari turli yo‘nalishlarda ta’sir etishi mumkin, bu esa ko‘chmas mulkni rivojlan-tirish sohasini yuqori riskli tarmoq qilib qo‘yadi.

Risklar muammosi development uchun muhim ahamiyatga ega va shuning uchun chuqurroq ta’rifga muhtoj. Bu bo‘lim doirasida uning fa-qatgina eng muhim aspektlariga to‘xtalib o‘tamiz.

Avvalambor aytish lozimki, developmentni professional faoliyat-ning alohida ko‘rinishiga kiritish ko‘chmas mulkni rivojlantirish sohasi-da paydo bo‘ladigan risklarni tushirish vositasi hisoblanadi. Axir, umu-man olganda, yer yoki bino egasiga qurilish yoki rekonstruksiya bilan o‘zi shug‘ullanishiga hech kim halaqit bermaydi. Lekin ko‘chmas mulkka investitsion jarayon tashkiloti – ko‘p qirrali muammo bo‘lib, o‘zini realizasiyasi uchun professionallarni jalb etilishini talab etadi.

Uzoq muddatli moliyalashning boshqa usullari. Bozorga, undan tashqari, moliyalashning umuman, boshqa usullari ham kiritilmoqda. Masalan, Setl City developerlik shirkati Rossiya Jamg‘arma Bankining Shimoliy-g‘arbiy banki bilan, to‘la fondlash sxemasini qo‘llagan holda, turar-joy qurilishi loyihasini realizasiya qilish to‘g‘risidagi kelishuvni imzoladi. Kelishuv bank krediti hisobiga turar-joy qurishning bir necha loyihasini moliyalashni ko‘zlaydi. Kvartiralarni faqatgina ularni ekspluatasiyaga berilgandagina sotiladi, lekin turar-joyni qurilish paytidayoq band qilib qo‘ysa bo‘ladi. Buning uchun Jamg‘armabankda foizsiz jamg‘arma hisob ochilishi kerak. Depozitga birlamchi to‘lov qancha bo‘lishligi haqida quruvchilar javob berisholmayapti. Foiz

102

stavkalari darajasi, suzuvchi bo‘lgani uchun ham, depozit schetili potensial xaridorlar qancha ko‘p bo‘lsa, shuncha past bo‘ladi.

Bunday sxema quruvchi uchun foydali, chunki odatiy bank kreditlaridan ko‘ra, yanada past stavkalarni taklif etadi. Bankka ishonib, xaridor quruvchiga ham ishongan bo‘ladi, u esa bitmagan xonadonlarda avval turar-joyni sotib olishga qo‘rqqan, yangi mijozlarni jalb etishi mumkin. Bu esa quruvchi shirkatlarga talabni shakllantirish imkonini yaratadi. Turar-joy xaridorlari ham qulaylikka ega bo‘ladi. Ulushli qatnashishda fuqarolar o‘z vositalarini quruvchilarga berib, o‘zlariga investitsion riskni olishadi. Jamg‘armabank taklifi doirasida esa xaridor umumiy jamg‘arma schetda pullarini saqlaydi. Bu bilan, faqat darajasi past bo‘lgan bank riski qoladi, xolos.

3.3. Qisqa muddatli moliyalash

Qisqa muddatli moliyalash – ko‘chmas mulk obyektini tuzish muddatigacha moliyalash. Qisqa muddatli moliyalash qimmat bo‘lmagan ko‘chmas mulk loyihalarini (kottejlar, garajlar, omborlar, estokadalar va b.) qurilishda qo‘llanishi uchun keng joyga ega bo‘lishi mumkin. Katta loyihalar va katta moliyaviy xarajatlarni talab qiluvchi loyihalarda, qisqa muddatli moliyalash tarqalmagan, chunki uzoq muddatli kreditorni obyektni tez sotish yoki ushbu obyektga bozorning reaksiyasini qanday bo‘lishi noma’lumligi (qurilish qiymati obyektni bozor qiymatidan ba-landroq tuyulishi mumkin), ta’sir etadi, bu esa qisqa muddatli kreditlar-da bo‘yicha majburiyatlarni bajarilmay qolishligiga olib kelishi mumkin.

Qisqa muddatli moliyalash usullariga quyidagilar kiradi: 1. Savdo krediti. Bu qisqa muddatli kreditning eng ko‘p tarqalgan

manbasidir. Bu kredit ko‘rinishida quruvchi xaridorga taklif etadi. Bu bitimni rasmiylashtirish yozma yoki og‘zaki bajarilishi mumkin. Savdo krediti shakllari ochiq kredit yoki oddiy vekseldir. Ochiq kredit (ochiq schet) xaridorga ko‘chmas mulkni to‘lov muddatini kechiktirish orqali ham xarid qilish imkonini beradi. Bu norasmiy kelishuv bo‘lib, u bo‘yicha xaridor to‘lovni amalga oshirgunga qadar ko‘chmas mulkka erishadi. Oddiy veksel esa xaridorni qarz majburiyatini yozma shaklda aks ettirib, quruvchiga muayyan pul summasini aniq muddatga to‘lab berishni ko‘zda tutadi.

2. Moliyaviy institutlardan ssudalar. Korxona savdo bankiga yoki boshqa moliyaviy institutlarga qisqa muddatli ssuda uchun murojaat etishi mumkin. Ssudalar ta’minlangan va ta’minlanmagan

103

bo‘ladi. Ta’minlangan ssuda – bu shunday ssudaki, qandaydir bir qim-matlik kafolati ostida beriladi, uni kreditor qarz oluvchini (bu yerda ko‘chmas mulkni oluvchi) bankrotlik holatida oladi. Debitorlar scheti ostidagi ssudaning mohiyati shuki, garov sifatida ochiq schet bo‘yicha mijozlar tomonidan korxonaga qarzdorlikdan foydalaniladi. Debitorlik qarzdorlik tashqaridagi moliyaviy shirkatlar tomonidan ham sotilishi mumkin. Bu jarayon – omiling deb aytiladi. Firma tovar – ashyoviy zaxiralarni garovga qo‘yib qarz olsa, bank undan – agar firma qarzni to‘lamasa, uning tovar – ashyoviy zaxirasi kreditorlarga o‘tishligi haqida yozma bayonnoma yozdirib oladi. Qisqa muddatli ssudalar undan tashqari har qanday ko‘chuvchi («likvidli») mulk garoviga ham beriladi, masalan, avtomobil va boshqa texnikalar. Ta’minlanmagan ssuda garovsiz beriladi. Bu holda kreditor korxona daromadliligi va uning ob-ro‘siga tayanadi. Kafolat sifatida kreditor qarzdordan bankda muayyan pul summasini ushlab turishni talab etadi (kompensasion qoldiq). Ta’minlanmagan ssudani boshqa bir ko‘rinishi «kredit liniyasi»dir. U o‘zida bank shirkatga muayyan vaqt ichida berishga rozi bo‘lgan maksimal summani aks ettiradi.

3. Veksellar. Bu moliyalashning qisqa muddatli manbasi bo‘lib, shirkat chiqaradigan qarz yozishmasidir. Veksel chiqaruvchi shirkat muayyan muddatda vekselda ko‘rsatilgan pul summasini qaytarishga majburdir. Investor nominaldan past narxda vekselni sotib oladi («uning manfaati» ham ana shunda), muddat oxirida esa vekselni to‘la qiymatiga erishadi. Masalan, «Toys Inc.» shirkati yuz kun uchun 1000 dollarlik veksel chiqardi. Bu veksel shirkatni vekselni sotib olgan kishiga yuz kun ichida 1000 dollar to‘lab berish majburiyatidir. Lekin xaridor, vekselni sotib olayotib, 1000 dollar bermaydi, balki kamroq, masalan, 900 dollar to‘laydi.

4. Shuningdek, qisqa muddatli moliyalash pudrat kelishuvini baja-rish bo‘lishi ham mumkin. Ya’ni, pudratchi ishlarni bajarayotib, ko‘ch-mas mulkka o‘z moliyaviy manbalarini kiritadi (ashyolar uchun xarajat-lar, transport xizmatlari va boshqalar), keyin esa bularga qo‘shimcha ravish-da ishlarni (qurilish) tugatilgandan so‘ng korxona foydasini ham oladi.

Aytib o‘tish kerakki, har bir moliyalash turi jalb etilgan vositalar hajmidan kelib chiqqan holda qo‘llaniladi:

1. Qisqa muddatli moliyalash kichik hajmdagi xarajatlarda ishlatiladi; Bu avvalo obyektni tez sotishning iloji yo‘qligi va qisqa muddatli

kredit bo‘yicha majburiyatlarni bajarilmasligidan sodir bo‘ladi. 2. Uzoq muddatli moliyalash – katta xarajatlar oldida ishlatiladi.

104

Uzoq muddatli moliyalashning salbiy tomonlari ham bor, masalan uzoq muddatli kredit majburiyatlarini bajarishda, qarz oluvchi qarzdan tushgan daromadni yo‘qotadi, balki qarzga qoldirilgan ko‘chmas mulkni ham.Obligatsiya va aksiyalar ham unchalik talab qilinavermaydi.

Har bir ko‘rinishda bir nechta moliyalash usuli mavjud va borgan sari yangi, xaridor va sotuvchiga iqtisodiy tomondan foydali va qulay usullar ishlab chiqilmoqda.

3.4. Ko‘chmas mulkning bank krediti

Bank o‘z jamg‘armalarni barchasini saqlasa bo‘ladimi yoki ko‘ch-mas mulkni sotib olish kerakmi?

Ko‘pchilik shunga amin bo‘lishdiki, o‘z jamg‘armalarini aynan bankda emas, balki investitsiyada saqlash yaxshiroq ekan. Shuning uchun ham sizni o‘z mablag‘laringizni ko‘chmas mulkda saqlash imko-niyatiga qaratmoqchimiz. Hozirda ko‘chmas mulk, investitsiya orqali ko‘p vositalarga erishishni istagan investorlar orasida ommabop bo‘lib qolgan. Chunki ko‘chmas mulkka investitsiyalash nafaqat kapitalni saqlash balki ko‘paytirish imkonini ham beradi.

Keling, bankka kapital kiritish imkoniyatlarini ko‘rib chiqamiz. Birinchi o‘rinda bank depozitdan foydalanish uchun to‘laydigan foizlar ancha past bo‘lib, sizning istaklaringizni qondira olmaydi.

Shuning uchun, investitsiyalashga qaror qilinadi. Albatta, bunday qaror qilish ancha qiyin, balki aynan shuning uchun ham ko‘pgina potensial investorlar hozirgi kunda, ko‘chmas mulk bilan bitimlarni amalga oshirishdan qo‘rqishadi. Ko‘chmas mulkni sotib olishda siz o‘zingizga kapitalni saqlashga muayyan kafolatlar berasiz, chunki ko‘chmas mulk anchagina barqaror valuta bo‘lib, nima bo‘lganda ham sizning barcha vositalaringiz mulkingizga yashiringan bo‘ladi va bu sizning kapitalingizni saqlanishini eng yaxshi kafolatidir.

Agar siz qanday qilib to‘g‘ri investitsiyalashni bilmasangiz, unda sizga ushbu masalani to‘laroq o‘rganib ko‘rishga kirishmoq lozim bo‘ladi. Birinchi o‘rinda investor sifatida bitimlarni tuzish imkoniyati to‘g‘risida qiziqib ko‘rishingiz lozim, chunki u ko‘chmas mulkka kapitalni investitsiyalashning barcha masalalari to‘g‘risida to‘laqonli bir fikrga kelishda yordam beradi.

Ko‘chmas mulkni moliyalashga kreditlar naqd pulsiz shaklda, pul vositalarini uchinchi shaxs schetiga o‘tkazilish yo‘li bilan, kreditni oluvchi to‘lov ko‘rsatmasiga ko‘ra amalga oshiriladi.

105

Tayanch so‘z va iboralar

Moliyalash, kreditlash, turar-joy, investitsion siyosat, nomarkaz-lashtirish, energotashuvchilar, liberallashtirish, ichki va tashqi manbalar, investitsion fondlar, federal va mahalliy organlar, jismoniy va yuridik shaxslar, ipoteka krediti, shirkat, sherik-ega, pudrat, institutsional investorlar, veksellar, moliyaviy institutlar.

Nazorat savollari va topshiriqlar

1. Kimlar (nimalar) investor bo‘la oladi? Investorlar qanday turlarga bo‘linishi mumkin?

2. Ko‘chmas mulkni uzoq muddatli moliyalash va ipoteka kreditining xususiyatlari haqida gapirib bering.

3. Ulushli ishtirok etish deganda nimalar tushuniladi? 4. Obligatsiyalar va aksiyalar emissiyasi yordamida moliyalash

deganda nimalar tushuniladi? 5. Ipoteka kreditining xususiyatlarini ayting. 6. Uzoq muddatli ssuda qancha muddatda beriladi? 7. Ipoteka krediti olish nimalarga bog‘liq? 8. Turar-joyni moliyalashning keng tarqalgan usuli qaysi? 9. Development nima?

106

IV bob. KO‘CHMAS MULKNI MOLIYALASHDAN KELADIGAN DAROMAD VA RISKLAR

4.1. Ko‘chmas mulkning asosiy ko‘rinishlari va ularga

ta’sir etuvchi omillar

Ko‘chmas mulkni baholashning turli maqsadlari uchun qiymatning xar xil ko‘rinishlari mavjud. Baholash obyektini bozor qiymati – eng aniq narx bo‘lib, baholash obyekti, bitim tomonlari odil harakat qilish-ganda, barcha zaruriy axborotlar bilan almashganda, raqobat muhitida ochiq bozorda chiqarilishi mumkin.

Bozor qiymatini aniqlash uchun, o‘xshash obyektlarni qo‘shimcha tahlillarini o‘tkazmasdan, sotish narxini qabul qilib bo‘lmaydi, chunki bitim narxi xaridor va sotuvchining motivlarini, qandaydir tashqi ta’sir-larni bor yoki yo‘qligini aks ettirmaydi. Ko‘chmas mulkni bozor qiymati bitimning quyidagi shartlari orqaligina aniqlanishi mumkin:

– bozor raqobatbardosh bo‘lsa va ko‘p miqdordagi sotuvchi va xa-ridor qatnashishi uchun yetarlicha mulk miqdorini taqdim etadi;

– sotuvchi va xaridor erkin, bir biriga bog‘liq emas, bitim predmeti to‘g‘risida to‘la ma’lumotga ega va faqatgina o‘z maqsadlari – daromad-ni ko‘paytirish yoki ehtiyojlarni to‘la qondirish;

– baholash obyektini ekspozisiya muddatini qondirish uchun ishlanadi. Investitsion qiymat ko‘chmas mulk obyekti uchun, kutilayotgan

daromadni, ushbu investitsion loyiha (unumdorligi, qulayligi)ni hisobga olgan holda, investor to‘lashi mumkin bo‘lgan eng baland narxdir. Agar ma’lum bir investorning istagi ushbu bozor uchun oddiy bo‘lganda, investitsion va bozor qiymatlari mos tushishi mumkin.

Baholash obyektining likvidasion qiymati – baholash obyekti qiy-mati, agar baholash obyekti chiqarilishi o‘xshash obyektlar ekspozisiya-sining oddiy muddatidan kamroq muddatda ro‘y bersa. Sotish muddatini chegaralanishi oqibatida, barcha potensial xaridorlarning bozorda taqdim etilgan obyektlari bilan tanishish uchun yetarli bo‘lmasa, likvidasion qiymat sezilarli ravishda bozordagidan pastroq bo‘ladi.

Baholash obyektining ishlatilish qiymati – baholash obyektining qiymati bo‘lib, ashyolarning bozor qiymatiga teng va o‘z ichiga baho-lash obyektidan foydalanish uchun xarajatlarni ham hisobga oladi.

Soliqqa tortish maqsadlari uchun baholash obyektining qiymati – soliq bazasini chiqarish va me’yoriy-huquqiy aktlarga mos hisoblanadi-gan baholash obyekti qiymati (shuningdek, inventarizasion qiymat).

107

Bozor qiymatiga ham, obyektni ishlab chiqarish uchun xarajatlarga asos-lanishi yoki mutaxassislarni jalb etmasdan, me’yoriy usullar bo‘yicha hisoblanishi mumkin.

Baholash obyektining maxsus qiymati – baholash to‘g‘risidagi shartnomada yoki me’yoriy-huquqiy aktda shartlari kelishiladigan, bozor yoki boshqa qiymatlar tushunchasini inobatga olmaydigan, baho-lash standartlarida ko‘rsatilgan, baholash faoliyati subyektlari tomonidan qo‘llanishi majburiy qiymatdir. Qiymatni quyidagi ko‘rinishlarini ajra-tish mumkin:

Mavjud korxona qiymati – yaxlit mulk kompleksining qiymati bo‘lib, shakllangan ishlab chiqarishi natijasiga mos holda aniqlanadi. Bu holda korxonaning alohida obyektlar qiymatining bahosi, barcha obyekt-lar mavjud korxonaning tarkibiy komponentlari sifatida jalb etadigan kiritmalarini aniqlashda bo‘ladi.

Sug‘urta qiymati – mulkka zararni sug‘urta holatini kelishida to‘la qoplash qiymati. Sug‘urta firmalari va davlat organlari tomonidan obyektni buzilib ketayotgan elementlari sug‘urtalanishi mumkin bo‘l-gan, summani hisoblash uchun ishlatiladigan, usullari bilan hamohang ravishda ishlatiladi. Obyektning buzilayotgan, yo‘qaladigan elemental-rini qayta tuzish uchun xarajatlar hisobga olinadi.

Ko‘chmas mulk qiymatiga ta’sir etadigan, to‘rtta omilni ko‘rsa-tish mumkin.

1. Talab – to‘lovga qobiliyatli xaridorlar bozorida joylashgan, tovar yoki xizmatning miqdori. Turar-joy bozorida eng katta potensial talab.

2. Foydalilik – mulkni insonning ba’zi ehtiyojlarini qondirish xususiyati. Foydalilik biror narsani sotib olishga xohish uyg‘otadi. Turar-joy foydaliligi – yashashga qulaylik. Ko‘chmas mulk bozori sohasida faoliyat yuritadigan investor uchun, eng katta foydalilik – ishlatish va qurish uchun hech qanday cheklovning yo‘qligidir.

3. Kamyoblik – taklifning chegaralanganligi. Qoidaga ko‘ra, ma’-lum tovarning taklifi ortgani sayin, ushbu tovarga narxlar tusha boshlaydi, taklifni tushishi bilan – o‘sadi.

4. Obyektni birovga o‘tkazilish imkoniyati – bu mulkni bir qo‘l-dan ikkinchi qo‘lga (sotuvchidan xaridorga) o‘tkazilishi imkonini bera-digan, mulkiy huquqlarni o‘tkazilish imkonidir.

Buning bilan, qiymat xarakteristika hisoblanmaydi, chunki uning o‘zi ko‘chmas mulkka tegishlidir: qiymatni borligi kishilarni istaklari,

108

xarid qilish qobiliyati, foydalilik va nisbiy kamyoblikni borligining zaru-riyatiga bog‘liq.

4.2. Ko‘chmas mulkka investitsiyalash – rivojlanish tendensiyalari

Turar-joy qurilishi, ayniqsa shahar markazida qurilishi, eng daro-madli investitsiya turi hisoblanadi. U investitsiyalarni qaytarish va daromadni eng qisqa muddatlarda olish imkoni deganidir. Biroq, invest-torlarning «eng tez pullar»ni olishga bo‘lgan ishtiyoqi, loyihalarni «ikkinchi qavat qurilishi darajasida oqlanayotganda» shunga olib keldiki, turar-joy ostida «shahardagi eng yaxshi maydonlar to‘g‘ri va no-to‘g‘ri ma’lumotlar bilan egallandi». Ko‘chmas mulk daromadliligi bo‘yicha ikkinchi segment biznes – markazlar hisoblanadi, biroq biznes – markaz sinfi uning maydonini turli egalarga sotilishi amaliyotidan tushib ketishi mumkin. «Maydonidagi kvartiralar sotilib ketadigan biznes – markazlar, «A» sinfini yo‘qotadi. Bu esa noto‘g‘ri amaliyot bo‘lib, oxiri-da maydonni sotib olganlar uni operatorga qaytarib sotishadi».

Idora loyihalarini qoplanishlik muddati uzoqroq bo‘lishiga qara-may, ular “shunisi bilan ham qiziqki, bu idoralarni investitsion operator-larga yoki institusional investorlarga sotish mumkin”. Idoraviy markaz-lardan so‘ng, jozibadorligi bo‘yicha potensial investorlar uchun keyingi o‘rinda Logistik markazlar va omborlar turishi mumkin.

Ko‘chmas mulkka investitsiyalash – pulni foydali joylashtirish bo‘lib, nafaqat kapitalni saqlanishi, balki uning foydasini olishni ham bildiradi.

Tajriba shuni ko‘rsatadiki, ko‘chmas mulk bozoriga muayyan risklar mavjud. Biroq o‘rta muddatli va uzoq muddatli rivojlanish istiq-bollarida u investorlarga pul ishlab olish imkonini beradi. Har birimizda nafaqat o‘z kapitalimizni saqlash, balki, ko‘chmas mulkka investitsiya-lash imkoni ham mavjud.

4.3. Ko‘chmas mulkka investitsiyalash samaradorligini

baholash ko‘rsatkichlari

Bozor iqtisodiyoti shartlaridan biri loyihalarga jalb etilgan, inves-titsiyalar samaradorligini baholash xususiyati, istiqbolli natijalarga qo‘llashning yuqori darajada noaniqligi va doimiy emasligidir. Bozor iqtisodiyoti mamlakatlari usulida investitsiyalarning samaradorligini baholashning ikkinchi xususiyati – xarajat va foydani diskontlash yo‘li

109

bilan vaqt omilini majburiy hisobga olishdir. Uchunchi xususiyat – foiz stavkasining yuqori roli.

Bozor iqtisodiyotiga ega mamlakatlarda tahlil usuli, muvaffaqiyatli investitsion qarorlar hayot sifatini yaxshilanishi va iqtisodiy o‘sishga olib kelishi g‘oyasiga asoslanadi. Oqibatda, investitsiyalarni samarador-lik tahlili maqsadi – jamoat va shaxsiy erkinlikni turli cheklovlar bilan birga oshirishdan iborat. Har bir investitsion qaror moliyaviy tahlil – (muayyan investor foydasini baholash) va iqtisodiy tahlil (investitsiya-larni jamoat uchun samaradorligini aniqlash)ga asoslansa, maqsadga muvofiq bo‘lardi. Moliyaviy tahlil chog‘ida barcha xarajat va foydalar bozor narxlarida aniqlanadi, investitsiyalar esa loyihaning butun xizmat davriga yoki qarz muddatiga taqsimlanadi va diskontlashning qisman stavkasi ishlatiladi. Iqtisodiy tahlilning vazifasi – jamoatni ahvolini turli ijtimoiy maqsadlarni bajarilishi sharti bilan daromadni ko‘paytirish.

Investitsion – moliyaviy menejment nazariyasi va amaliyotida besh asosiy usul qo‘llanib, ularni ikki guruhga birlashtirish mumkin.

Diskontlash konsepsiyasini qo‘llashga asoslangan usullar: – sof joriy qiymat (Net present value – NPV)ning aniqlanish usuli; – qoplanishning ichki me’yorini (Internal Rate of Return – IRR)

hisoblash usuli; – investitsiyalarning rentabelligini (Profitability Index – PI) hisob-

lash usuli. Hisoblash baholariga asoslangan usullar: – investitsiyalarning qoplanish muddatini (Payback Period – PP)

hisoblash usuli; – investitsiyalarning buxgalterlik rentabelligini (Return on Invest-

ment – ROD) hisoblash usuli. Investitsion loyihalarni iqtisodiy baholashning asosiy usullaridan

biri – sof joriy qiymatni (NPV) aniqlash usuli hisoblanadi va unga firmaning qimmati investitsion loyihani realizasiyasi natijasida o‘sishi mumkin. Bu usul ikki tushunchadan kelib chiqadi: har qanday firma o‘zining qimmatini oshirishga intiladi; turli vaqtdagi xarajatlar bir xil bo‘lmagan qiymatga ega bo‘ladi.

Pul vositalarining oqimi davrida taqsimlanganidan keyin, uni diskontlash «i» foiz stavkasi bo‘yicha yuritiladi. Muhim qismi – diskont-lash o‘tkaziladigan foiz stavkasi darajasini tanlash.

Iqtisodiy adabiyotlarda uni ba’zida nisbatlash stavkasi deb ham nomlanadi, chunki samaradorlik bahosi investitsiyalar variantlarini

110

qiyoslash yo‘li bilan yuritiladi. Ba’zida diskontlash koeffisientini «chegaraviy koeffisient» deb ham atashadi. Nomlanishlarning turli bo‘lishiga qaramay, bu stavka moliyaviy bozorda ssuda foizining kutilayotgan o‘rtacha darajasini aks ettirishi lozim.

Ma’lumki, NPV>0 bo‘lganda, loyihani qabul qilsa bo‘ladi, agar NPV<0 bo‘lsa, loyihani rad etish lozim. Muqobil loyihalarni tanlashda, sof joriy qiymati eng baland bo‘lgan loyihani afzal ko‘riladi.

Investitsiyalar samaradorligining bunday tahlil usuli, har yili loyihalarni xarajat va daromadlarini aniqlash imkonini beradi. Butun loyihaning hayotiy tsiklida, kirim va chiqimlarni aks ettirish vakolati, o‘zgarayotgan narxlar, risklar yoki noaniqliklarni bashorat qilish hiso-biga tashkil topadi. Uning sof joriy qiymatini bozor munosabatlari muhi-tida aniqlash, investitsiyalar samaradorligini tahlil etishning eng ko‘p tarqalgan va aniq usuli hisoblanadi.

Eng ko‘p qo‘llaniladigan kiritmalarning samaradorligini baholash ko‘rsatkichi, ayniqsa xorijiy investorlar orasida «ichki qoplanganlik me’yori» (IRR) ko‘rsatkichidir. U kapital kiritmalar uchun joriy bozor stavkalari bilan o‘lchanilishi mumkin. Chunki har qanday investitsion loyihani amalga oshirish moliyaviy manbalarni jalb etishni ko‘zlaydi va bu pul to‘lash deganidir. Xuddi shu yerdan ko‘pgina investorlar kiritiladigan vositalarning daromadlilik darajasini aniqlashadi.

Ichki qoplanishlik me’yori deganda kutilayotgan pul oqimlarining joriy qiymatlari tengligini ta’minlovchi, diskontlash stavkasi tushuniladi. IRR ko‘rsatkichi xarajatlarning mumkin bo‘lgan maksimal nisbiy darajasini ko‘rsatadi va bu loyihani amalga oshirishda ro‘y berishi mumkin. Loyihani realizasiyasi banklar kreditini jalb etishni talab etsa, IRR tushunchasi bank foiz stavkalarining mumkin bo‘lgan darajasini yuqori chegarasini ko‘rsatadi va buni buzib o‘tish uni zararli qilib qo‘yadi. Ushbu usulni amaliy qo‘llash navbatdagi iterasiyaga olib keladi, uning yordamida esa, NPV nolli ko‘rsatkichini ta’minlovchi diskontlovchi ko‘paytuvchi topiladi.

Investitsiya samaradorligining tarqalgan tahlillini ko‘rsatkichi – rentabellik koeffisienti (P1) bo‘lib, NPV ko‘rsatkichidan farqli ravishda, nisbiy kattalik hisoblanadi. P1 koeffisintining mohiyati katta birliklarga ega mustaqil loyihalarni tanlab olishdan iborat. U investitsiya analitik-lariga, turli investitsion loyihalarni hisob-kitob qilishga uning jozibador-ligi nuqtai nazaridan, ishonchli dastak beradi, lekin sof foydaning mut-laq kattaligini ifodalamaydi. Investitsiya samaradorligini ko‘p tarqalgan

111

tahlil ko‘rsatkichi qoplanishlik muddati (PP), birlamchi investitsiyalar summasini topishda kerak bo‘ladi.

Qoplanishlikning diskontlash muddatini aniqlash usuli (DPP) ham keng qo‘llaniladi, u avvalo investitsion loyihaning oxirgi muddatida diskontlashgan sof daromad summasini investitsiya summasiga teng bo‘lgan muddatning davomiyligi tushuniladi.

Usulning asosiy kamchiligi investitsiyaning butun ishlash muddati hisobga olinishi, umuman xarajatlarni qoplanish muddatini inobatga olinishidir. Qoplanishlik muddati ko‘rsatkichini qo‘llashni, faqatgina qarorlar qabul qilishda cheklovlar ko‘rinishidagina ishlatish mumkin. Ushbu ko‘rsatkichga muvofiq, yuqori samara beruvchi investitsion loyi-halar emas, balki qisqa muddatda qoplanuvchilari vakolatga ega bo‘ladi. Vaholanki, jamiyat uchun investitsiyalarni yuritish tezligi emas, balki boshqa foydaliliklar muhim bo‘lsa, xorijiy amaliyotda ushbu ko‘rsatkich faqat moliyaviy tahlil uchun ishlatiladi.

Investitsiyalarning buxgalterik rentabelligini aniqlash usuli (investitsiyaning samaradorlik koeffisienti – K01) investitsiya pul tushumlari asosida baholashga moslashgan bo‘lsa, buxgalterik ko‘rsatkichi esa firma daromadiga moslashgan. Ko‘rsatkich o‘zida buxgalterik hisob bo‘yicha firma daromadining o‘rtacha kattaligini investitsiyalarning o‘rtacha kattaligiga munosabati ifodalaydi. U, moliyaviy tashkilotlar va banklarni yangi xizmatlar turini ishlab chiqishda, investitsion loyihalarni baholashda ommabop bo‘lib qoldi. Ushbu tashkilotlarni asosiy aktivi pul vositalari bo‘lganligi sababli, amortizasiya juda kam va hech qanday aylanma kapital talab qilinmaydi. Undan tashqari, ko‘rsatkich menejer-larni, birinchi o‘rinda aksionerlarni qiziqtiradigan, buxgalterik daromad darajasi bilan to‘g‘ridan-to‘g‘ri bog‘liq bo‘lgan, investitsion loyihalarga yo‘naltiradi.

Xorijiy iqtisodchilar taklif etayotgan usul investitsiyalarni samara-dorligiga ta’sir etuvchi barcha omillar va shartlarni maksimal hisobga olinishi bilan farq qiladi. Bu omillar qatoriga valuta omili ham kiradi. Ayniqsa bu hisob, asosiy investitsiyalar xorijiy valuta (masalan, AQSH dollarida)da amalga oshiriladigan joylarda muhim. Milliy kurslar ko‘p hollarda ichki valuta qimmatidan ko‘tarilib yoki tushib ketadi, bu esa xorijiy valutada narxiy xatoliklarga olib keladi.

Shuning uchun xorijiy valutada kiritmalar qimmatini, umumiy investitsiyalarni – import va valuta kursining solishtirma og‘irligiga to‘g‘rilangan holatda aniqlash maqsadga muvofiq bo‘ladi.

112

Ko‘p xorij iqtisodchilarining fikricha, investitsiyaning samarador-ligini eng ishonchli baholanishi bu NPV, IRR va P1 ko‘rsatkichlaridir. Shuningdek, turli usullardan foydalanish amaliyoti shuni ko‘rsatadiki, xususiy investorlar va davlat uchun umumlashtiruvchi mezon sof joriy qiymat hisoblanadi, ichki me’yor ko‘rsatkichi esa qoplanishlik muddatidan ko‘ra afzalroq va aniqroq hisoblanardi.

Xullas, shuni aytish mumkinki, turli tomondan turli ko‘rsatkichlar investitsion loyihalarning maqsadga muvofiqligini ko‘rsatadi, va biron-bir xarakteristikani ham diqqatdan holi qoldirmaslik lozim, chunki ularni har biri o‘zida ma’lumot tashiydi, va faqatgina ularning hammasi birgalikda risk darajasi haqida real tasavvur berishi mumkin. Ayniqsa bu uzoq vaqt gorizontiga ega, katta masshtabli investitsion loyihalarga tegishlidir. Risk darajasini aniqlashda, rivojlangan bozor iqtisodiyoti mamlakatlarida qo‘llaniladigan usullaridan foydalanish ma’qulroq. Masalan, Buyuk Britaniyada rasman tavsiya etilgan diskontlash stavkasi 5% bo‘lib, daromad olishlik noaniq bo‘lsa, 2%ga oshishi mumkin.

Investitsion kiritmalarning samaradorligi tahlili ilmiy usullarini real qimmati ularni xususiy loyihalarni baholash uchun amaliy qo‘llash imkoniyatidadir.

Xulosa qilib aytish mumkinki, shahar markaziy qismida uy-joy qurilishi, investitsiyalashning eng foydali ko‘rinishi hisoblanadi, u investitsiyalarni qaytarish va foydani eng qisqa muddatlarda olishga imkon beradi.

Idoraviy loyihalarning qoplanishlik muddati uzun bo‘lishiga qaramay, ular shunisi bilan ham qiziqki, bu idoralarni keyinchalik investitsion operatorlarga yoki institutsional investorlarga sotib yuborish mumkin. Idoraviy markazlardan so‘ng potensial investorlar uchun jozi-badorligi bo‘yicha logistik markazlar va omborlar turishi mumkin. Undan tashqari, ekspertlar tomonidan, mehmonxona ko‘chmas mulk segmenti ham diqqatga sazovor bo‘lgan.

Tayyor ko‘chmas mulk obyektini sotib olishning investitsion bitimini tuzishdagi, tayyor biznes baholashning muammolari, ijaraga berilgan maydonlar, xususan, taklifning kamyobligi sharoitida uning qiymatini ko‘tarishning iloji yo‘q. «Man muammolarni ko‘rmayapman. Eng muhimi, pul oqimining vaqt ichidagi jarayonni bashoratlashdir. Normal investorlar keladi, va ular tayyor biznesni xarid qilishadi», – deydi iqtisodchi olim. Shalayev va uning fikriga ko‘ra, ko‘chmas mulk bozorida investitsion jarayonlarni faollashtirish uchun «yerni xarid

113

emas, balki ijaraga olib, keyin esa tayyor firmaga 25 yilga ijara huquqini qayta sotish bo‘lgan, yer bo‘yicha ikki tomonlama standart muam-mosini» yechish zarurdir. Xorijiy investor uchun ijaraning normal muddati hech bo‘lmaganda 49 yildan 99 yilgacha, bizda esa yaxshi ijara 25 yilgacha bo‘ladi. Natijada, biz ko‘chmas mulkni 3-4 yilda qoplashimiz kerak deb o‘ylaymiz, jahon amaliyotida esa ko‘chmas mulk 10-12 yil ichida qoplanadi.

Masala. Yer uchastkasining yaxshilangandagi holati bilan sotuv qiymatini aniqlash, agar tuzatilish qiymati 85000$ bo‘lsa, uchastka qiymati 23000$, yaxshilanishning samarali yili 10 yil, iqtisodiy hayot muddati – 50yil.

Yechim. Xarajat usulidan foydalanib yechiladi. Eskirish koeffi-sientini aniqlaymiz. Iqtisodiy hayot muddati =samaradolik yoshi/ Kesk

Natijada, Kesk= Vsam/iqtisodiy hayot muddati Kesk=10 yil/50yil=0,2 1. Eskirish summasini aniqlaymiz: Kesk=eskirish summasi/tiklanish

qiymati. Natijada, eskirish summasi (E)= Kesk *tiklanish qiymati E=0,2*85000$=17000$

2. Binoning qiymatini aniqlaymiz: E=ta’mirlash qiymati – bino qiymati 3. Nihoyat, yaxshilangan yer uchastkasini sotilish narxini aniqlaymiz. Bino qiymati = yaxshilangan uchastka sotilish qiymati – uchastka-

ning qiymati. Natijada, yaxshilangan uchastkaning sotilish qiymati= =uchastka qiymati + bino qiymati. Yaxshilangan uchastkaning sotilish qiymati = 23000$ + 68000$ = 91000$.

Javob: yaxshilangan yer uchastkasining sotilish qiymati – 91000$. 4.4. Ko‘chmas mulkni moliyalash jarayoni qatnashchilari

va manbalari

Ko‘chmas mulkni moliyalash jarayonining an’anaviy qatnashchilari quyidagi kategoriyalarga bo‘linadi:

– boshqaruv va hokimiyatning federal va mahalliy organlari; – kredit-moliyaviy muassasalari; – investorlar va boshqalar. Hokimiyat va boshqaruvning federal va mahalliy organlari, ko‘ch-

mas mulkni moliyalash jarayoni qatnashchilari o‘rtasida iqtisodiy-huqu-qiy munosabatlarni ta’minlaydi. Davlat ko‘chmas mulk bozorini ishlashi bilan bog‘liq qoida va me’yorlarga amal qilinishni ta’minlaydi; hudud-lashtirish, shaharni rivojlantirish va ko‘chmas mulk obyektlariga mulk

114

huquqini ro‘yxatga olish masalalarini nazorat qiladi; ko‘chmas mulkka investitsiyalashga imtiyoz yoki cheklovlar o‘rnatadi (qonuniy cheklov-lar, soliqqa tortish xususiyatlai). Undan tashqari, davlat ko‘plab ko‘ch-mas mulk obyektlariga sohib sifatida maydonga chiqadi. Kredit-moliya-viy muassasalar, yetarli vositalarga ega bo‘lmagan investorlarga capital-ni taqdim etiladi.

Investorlar ko‘chmas mulkni sotib oluvchi va uni ishlash holatida saqlovchi, jismoniy va yuridik shaxslar bo‘ladi.

Investorlarni ikki turga bo‘lish mumkin: – faol – qurilish, obyektini rivojlantirish va boshqarishni moliya-

lovchi va u bilan shug‘ullanadi; – sust, faqat loyihani moliyalaydi, unda keyinchalik qatnashmaydi.

4.5. Ko‘chmas mulkka investitsiyalashning afzalliklari

Ko‘chmas mulkka daromad keltiruvchi investitsiyalash eng daro-madlisi hisoblanadi. Daromadli ko‘chmas mulk sotib olishning joziba-dorligi – investitsiyalarning operasion xarajatlarni qoplangandan keyingi qaytimdir. Biroq bu holatda, ko‘chmas mulkning pastligi likvidligi va kiritilgan usullar mablag‘ning qoplanish muddati uzunligidan risklar balandroqdir.

Ko‘chmas mulk bozorida investitsiyalash usullari to‘g‘ridan to‘g‘ri va qo‘shimcha bo‘lishi mumkin: to‘g‘ridan-to‘g‘ri xususiy shartnoma-larga mos ravishda, ko‘chmas mulkni savdolarda sotib olish, qayta ijara orqali xarid; qo‘shimcha usul ko‘chmas mulkka investitsiyalashga ixti-soslashadigan shirkatlar qimmatli qog‘ozlarini sotib olish.

Ko‘chmas mulkka jalb etish, xuddi korporativ qimmatli qog‘ozlarga jalb etish kabi uzoq muddatlidir. AQSHda ko‘chmas mulkka investitsiya-lar korporativ qimmatli qog‘ozlardan keyin ikkinchi o‘rinni egallaydi. Rossiyada bu bozorning ommabopligi unchalik baland emas, shunga qara-may bunda mos tendensiyalar mavjud. Qimmatli qog‘ozlarga nisbatan ko‘chmas mulkka investitsiyalashning bir qator afzalliklari mavjud.

Dividendlari chorak bo‘yicha to‘lanadigan, korporativ qimmatli qog‘ozlardan farqli ravishda ko‘chmas mulkka egalik qilish, investorni oylik ijara to‘lovi hisobiga har oy naqd pul bilan ta’minlaydi.

Ko‘chmas mulkka egalik qilishdan tushadigan daromadning pul oqimining tezligi yuqori qarz kapitali ulushiga ega korporasiyaning daromadlari pul oqimidan ko‘ra pastroqdir:

115

– korporasiya daromadlarining pul oqimi, iste’molchilarning kun-dalik qarorlariga bog‘liq holda bo‘lgan, mahsulotlarni sotish hajmiga bog‘liq bo‘ladi;

– korporativ pul daromadlarining manbalari vaqt o‘tishi bilan o‘z-garishi mumkin, ko‘chmas mulkdan daromadlar manbalari esa ancha osondir, ya’ni binolar ko‘chmas, aktivlar esa ham jismoniy ham yuridik tomondan o‘rnatilgan.

Korporasiya daromadliligi stavkasi, ko‘chmas mulknikidan past-roqdir. Bu shu narsa bilan bog‘liqki, ko‘chmas mulk aktivlarining inten-siv ishi, biznesning ko‘pgina sohalari bilan taqqoslana oladi. Ko‘chmas mulkka investitsiyalangan asosiy kapital xarajatlarini yangilashda, foydalilikni yanada yuqori darajasi talab etiladi. Ya’ni investor kutgan daromad ko‘chmas mulkni ekspluatasiya qilish uchun xarajatlardan ba-land bo‘lishi lozim. Foydalilik stavkasi, moliyaviy aktivlarga investit-siyalashdan yuqori bo‘lishi lozim, bu esa ko‘chmas mulkka jalb etish-ning yanada balandroq risklariga mos kelishi kerak.

Ko‘chmas mulkka investitsiyalar aksiyalarga qaraganda ko‘proq saqlanganlik, xavfsizlik va investor nazorat qilishi mumkinligi bilan ajralib turadi.

Investor motivasiyasi, bu jalb etilgandan ko‘ra ko‘proq summani olish imkoniyati va minimal riskda eng katta daromad bilan bir necha loyiha variantlariga ega bo‘lishdir. Buning uchun qancha pul vositalari summa-sini jalb etish, qachon va qanday hajmda daromad olinadi, investitsion loyihaning riski qanday va o‘xshash riskli loyihalarning daromadliligi qandayligini tahlil qilib chiqish lozim. Investor tanlovi kutilgan foyda va obyektni sotib olish uchun xarajatlar munosabatiga bog‘liqdir.

Umuman, ko‘chmas mulkka investitsiyalash manbai va kattaligiga quyidagilar ta’sir ko‘rsatadi: investitsiya uchun kutilayotgan daromad; bank foiz stavkasi; umumiy va investitsion sohadagi soliq siyosati; inflyasiya tezligi; risk darajasi.

Ko‘chmas mulkka investitsiyalashni faollashtirish muammolari, uzoq muddatli ipotekaviy kreditlash tizimlarini rivojlantirish, bir vaqtda o‘lchov tizimlarini qabul qilishni talab etadi. Hozirgi sharoitda turar-joyning ahvolini yaxshilash ulushli qurilishlar va turar-joyni keyin to‘lab berishlik sharti bilan sotish, qurilish jamg‘armalar tizimi, turar-joy jamg‘armalari dasturini ishlashi, regional dasturlarninig mahalliy budjet-larni va korxonalarning o‘z xodimlari uchun turar-joy uchun ssudalar

116

dasturlarini ishlatish i, ba’zi shaharlarda munisipal turar-joy obligatsiya-larini chiqarish orqali amalga oshirilmoqda.

Inqiroz jarayonlari ko‘chmas mulkka investitsiyalashga qanday ta’sir ko‘rsatishini ko‘rib chiqaylik. Bir tomondan, inqiroz ko‘chmas mulkka kiritmalarni faollashtirishga olib keladi. Ko‘chmas mulkka inqiroz sharoitida jalb etish jozibadorligi sabablari:

- kredit muassasalarida juda past saqlanishlik darajasida pullarni tez qadrsizlanishi;

- bank stavkasini inqiroz darajasiga ko‘p hollarda mos emasligi; - investitsiyalash yo‘nalishlarining yanada daromadlilarini cheklanganligi; - turar-joyga investitsiyalashning yetarlicha oddiyligi; - daromad keltiradigan ko‘chmas mulkka investitsiyalash, bu

sharoitda ijara to‘lovini oshirib yuborishi mumkin, bu bilan kiritilgan mablag‘larni saqlab qoladi.

Bir tomondan, inqiroz sharoitlarida pullarni boshqa sohalarga jalb etishni jonlantiruvchi holatlar ham mavjud: bunda real daromadlar tushadi, investor uchun kutilgan foyda va xarajatlar munosabatini basho-rat qilish qiyinlashadi, uzoq muddatga kredit olish qiyin, bu esa poten-sial xaridorlarda moliyaviy manbalar yetishmasligiga olib keladi.

Ko‘chmas mulk bozori quyidagi sabablar bo‘yicha potensial inves-torlar uchun jozibador hisoblanadi: ko‘chmas mulkka investitsiyalash ma’lum darajadagi saqlanganlik, xavfsizlik va investor tomonidan nazo-rat qilish imkoniyati bilan ifodalanadi; ko‘chmas mulkni sotib olish pay-tida investor huquqlar paketini qo‘lga kiritadi, bu vaqtda boshqa ko‘pgina investitsiyalash obyektlari mulkiy huquqlarga ega bo‘lmaydi; ko‘chmas mulkka jalb etish vositalari inqirozdan saqlash imkonini beradi; katta o‘lchovga ega ko‘chmas mulk bozori kam o‘zlashtirilgan; ko‘chmas mulkka investitsiyalashning yuqori riski bu bozordagi operasiyalar daromadliligini bildiradi.

4.6. Ko‘chmas mulkka investitsiyalash: jalb etilganlikning yuqori

va past darajadagi strategiyalari

Ko‘chmas mulkni (uni garovga qo‘yish va uning qiymatini tabiiy o‘sishi hisobiga) sotib olib va o‘z ortida 15 dan 30 (va undan ham ko‘p-roq) yilgacha saqlash bilan, investitsiyalashni jalb etilganlik strategiya-sini past darajasi bilan qurollaniladi. Muvaffaqiyatga, ushbu oddiy strategiyani qaytimini ta’minlash uchun, chegaralangan pul va vaqt hajmini to‘g‘ri taqsimlaganlargina erishishi mumkin. Biroq agar yanada

117

qisqa muddatda boylik to‘play olinsa, ko‘proq jalb etilganlik inves-titsiyalash strategiyasini qo‘lingizga olishingiz mumkin. Ushbu yo‘na-lishni ishlatish uchun, ko‘p pul emas, ko‘proq bilim hamda vaqt va kuch sarf etish talab etiladi.

O‘rtacha bozor ko‘rsatkichlarini yorib o‘tish uchun, yanada katta tezlikda o‘sishi kutilayotgan qiymatga ega aholi punktlari, tumanlar va turar-joylarni aniqlash lozim. Bunday bilimga ega bo‘lish uchun, (ko‘chmas mulk bo‘yicha operator bilan) turli hududlar va ko‘chmas mulk turlarini tadqiq etish lozim. Undan tashqari, ko‘chmas mulk qiy-mati oshishini eng katta potensialini ko‘rsatayotgan bozorlarda, bozor narxlaridan pastroq narxlarda sotilayotgan ko‘chmas mulkni topish lozim. Bunday ko‘chmas mulk uni qiymatini oshirish uchun yangi egasi tomonidan yanada mukammallashtirilishi mumkin.

Ko‘chmas mulk qiymatini oshirish, yetarlicha oz muddatga kafo-latlashning iloji yo‘qligi hammaga ma’lum bo‘lishi darkor. Ishchilarni keng ko‘lamda ishdan bo‘shatish, turar-joy zarariga olib keluvchi spekulyativ qurilish, baland foiz stavkalari va boshqa noxush omillar ko‘chmas mulk qiymatining o‘sishini vaqtinchalik to‘xtatib qo‘yishi mumkin. Lekin hatto bu kabi noxush holatlarda ham siz imkoniyatni o‘z foydangizga o‘zgartirishingiz mumkin. Turar-joy qiymatining yuqori o‘sish potensialiga ega bozorlarni topishga harakat qilib hattoki o‘rtacha bozor ko‘rsatkichlari tushganda yoki stagnasiya holatiga olib kelganda ham daromad tushaveradi. Quyida bunday bozorlarni qanday aniqlash yo‘llari ko‘rsatilgan.

Turli tuman va shaharlardagi nisbiy narxlarni solishtiring Investorlarga beriladigan «eng yaxshi tumanlarda ko‘chmas mulk-

lar sotib oling, chunki bunday yerlarda turar-joy qiymati eng katta tez-likda oshadi» maslahati allaqachon eskirib qoldi. Biroq yanada chu-qurroq ko‘rib chiqadigan bo‘lsak, bunday maslahatdan ma’no yo‘q. Hech qanday tuman, hech qanday shahar, boshqa tuman yoki shaharning ustidan o‘zgarishsiz ustun bo‘lolmaydi. Murakkab foizlar qonuni bunday tasdiqlarni inkor etadi.

Qanday davr va qanday geografik joylashuv haqida gap ketmasin, biror tuman yoki shaharni qiymatlar o‘sish istiqboliga oid hech qanday bashoratni haqiqat deb bo‘lmaydi. Ba’zida biron-bir tumanda, ko‘chmas mulk qiymati boshqalariga qaraganda pastroq sanalgan joyda, ko‘chmas mulkni sotib olish foydali bo‘ladi. Ba’zida esa aksincha, ko‘chmas mulk qiymati ancha baland bo‘lgan tumandan joy sotib olish qulayroq bo‘ladi.

118

Yangi qurilishlar tumanlari qurilganiga ancha vaqt bo‘lgan hududlardan jozibaliroq tuyuladi. Hech qachon shahar markazidagi turar-joyni, shahar tashqarisidagi turar-joy ustidan shartsiz afzalliklari (yoki kamchiliklari)ni topib bo‘lmaydi.Tuman aholisining irqiy yoki etnik tarkibi, ularning sosial statusi yoki daromadlarining o‘rtacha darajasi har doim ham ushbu tumandagi turar-joy qiymatining kelgusida o‘sish tez-ligini aniqlab berolmaydi. Ko‘chmas mulk qiymatining eng katta o‘sish potensialiga ega tuman (yoki shahar) – shunday tuman (yoki shahar)ki o‘sish istiqboli, narx darajalari va ko‘chmas mulk ijarasiga talab, boshqa tuman (yoki shahri)dagiga solishtirganda jozibaliroq ko‘rinadi.

4.7. Ko‘chmas mulk investitsiyalari va ularni rejalashtirishning

moliyaviy risklari

Ko‘chmas mulkka investitsiyalashning moliyaviy risklari. Juda ko‘p hollarda ko‘chmas mulkni sotib olishga tez kirishish yondashuvi gurulari, ko‘chmas mulkni o‘z puli emas, boshqalar puliga sotib olayotganda nafaqat daromad, balki risklar ham ko‘payishi haqida ogoh-lantirmaydi. Natijada ko‘pgina sodda investorlar so‘nggi tangasini ham yo‘qotadi. Bu kabi xaridorlar o‘z ko‘chmas mulk bozorlarini yiliga 10-20% oshishiga optimistik ravishda ishonishadi. Ayrim investorlar o‘z xaridlarini qanday moliyalashgani haqida o‘ylab ham ko‘rishmagan. Ular o‘z mulklarini bir necha yildan so‘ng to‘laganlaridan ikki marotaba ko‘proq narx bo‘yicha sotib yuborishlarini bilishardi.

Bunday investorlardan bittasi, masalan, birlamchi to‘lov bo‘lmish 30ming dollarni to‘lab, 300 ming dollarga, to‘rt xonali kvartirani sotib olgan. Ko‘chmas mulk va ipotekaviy to‘lovlar bilan bog‘liq xarajatlarni to‘lab, investor (naqd pulning negativ oqimi) «alligator» bilan duch kelishib qoldi, va u oyiga 1ming dollarni yutib yuborardi. Lekin investor o‘ylab ko‘rdiki, oyiga 1ming dollar – bu choychaqa, chunki ko‘chmas mulk narxi, uning fikricha, yiliga 15% oshadi. Bu oshish stavkasi asosi-da investor olishi lozim bo‘lgan yillik daromadni hisoblab chiqdi.

Aniqlanishicha, bu va boshqa unga o‘xshash investorlar «alligatorni» o‘z vaqtida to‘ydira olishmadi (oyiga 1ming dollarni qoplash). U ipoteka to‘lovlarini muddatini o‘tkazib yubordi va bozorni rivojlanish tezligini pastligidan o‘z mulkini sotib yuborolmadi. Kreditor ko‘chmas mulkka bo‘nakni olish huquqini berishdan voz kechdi, va investor o‘z mulkini, 30ming dollarlik birlamchi to‘lov, defoltgacha to‘langan oyiga 18 ming xarajatlarini yo‘qotdi.

119

Demak: • ko‘chmas mulk, aksiya, oltin, antikvar avtomobillar, tarixiy

rasmlar va har qanday boshqa investitsiyalar narxini yiliga 10,15 yoki 20%ga oshishini hech qachon kutmang. Agar ko‘chmas mulkingiz tez qimmatlashish hisobiga jozibaliroq ko‘rinishiga suyansangiz, katta yutqazasiz;

• naqd pulning salbiy oqimidan ehtiyot bo‘ling. Agar investitsiyan-giz o‘ziga keladigan yillik daromad orqali oqlamasa, siz investitsiya-lamayotgan balki spekulyasiya qilayotgan bo‘lasiz. Yodda tuting, speku-lyasiya – juda katta risklashgan ishdir.

• katta kredit (qarz ostiga qo‘yilgan ko‘chmas mulk, baholangan qiymatga yuqori foiz munosabatidagi qarz summasi) ko‘chmas mulk keltiradigan sof daromaddan, nisbiy summani yuqori ipotekaviy to‘lov-larni talab etadi. Agar avvalida salbiy pul oqimidan aziyat chekmagan bo‘lsangiz ham, oddiy xarajatlar yoki «yaxshi kishilar»ni tortish uchun ijarachilarga imtiyozlar berish, sizni yashirin balchiqqa vaqtinchalik tashlab yuborishi mumkin.

Ba’zi vaqt davomida ko‘chmas mulkka egalik qilish sizni boy qilib qo‘yishi mumkin. Lekin xuddi ana shu muddatgacha borish uchun ham, bir necha muvaffaqiyatsizlikdan o‘tish lozim. Sizni alligatorlardan saq-lashi mumkin bo‘lgan – naqd pul (yoki kredit) zaxirasiga ega bo‘lmas-dan, xavfsiz baland qirg‘oqqa chiqishingizdan oldin sizni tirik yutib yuborishlari mumkin.

Moliyalash jozibaliroq tuyulganida ham, ko‘chmas mulkka ortiq-cha to‘lashdan uzoq bo‘lganingiz yaxshi. Ko‘pchilik investorlar birlam-chi to‘lovni to‘lamasdan yoki kichik summani kiritmasdan, ko‘chmas mulkka keragidan ortiqcha to‘lab yuborishadi. Avvalgi misolda investor to‘rt xonali kvartira uchun 300 ming dollar to‘lashga rozi edi, buning sababi uni ijaraga berishdan qoldiqdan sof daromad bu kabi kiritmani oqlaganligidan emas. Balki, investor 300ming to‘lashiga sabab, kichik birlamchi to‘lov – 30 ming dollarni to‘lash uni jalb etdi. Va natijada xa-rid narxi bo‘lmish 300 ming dollar, unga to‘rt-besh yil keyin olishni kutgan 600 ming dollardan nisbatan arzon ko‘ringan.

Ko‘chmas mulkka investitsiyalashni rejalashtirish. Ko‘chmas mulk obyektiga investitsiyalash oldidan, moliyalash uchun hech bo‘lmasa quyidagi bo‘limlarni o‘z ichiga olgan, qisqa biznes-rejani tuzib chiqish tavsiya etiladi:

• obyektning turli tashkil etuvchilarining kutilayotgan qiymati;

120

• mavjud moliyalashning tabiati va hajmi; • daromad baholanishi; • qancha xarajat qilinishi, daromad olish kutilmoqdami va qachon-

ligini ko‘rsatuvchi vaqtinchalik ketma-ketlik. Birlamchi biznes-rejani yozib chiqish juda muhim, chunki u muayyan

ko‘chmas mulkka egalik qilishning yanada muhim elementlari to‘g‘risida o‘ylashga majbur etadi. Undan tashqari, bu sizga ko‘chmas mulk va uni sotish vaqtiga nisbatan kelajakdagi rejalar to‘g‘risida o‘ylashga yordam beradi. Kiritilgan vositalarni xavfsiz yoki spekulyativ qaytarishni yoki sotib olingan ko‘chmas mulk qandaydir holda qiymatni ko‘tarish bilan o‘zgartirilib, keyingina sotilgan holatini ko‘rib chiqamiz. Biron muay-yan mulkni sotib olish olmaslikni bilish uchun, «Ushbu investitsiya qo‘yilgan yakuniy maqsadga erishishni imkonini beradimi?» degan savolga javob topish lozim. «Men kapital daromadni olishni istayman-mi? U qisqa muddatli kiritma bo‘ladimi yoki uzoq muddatlimi? Men bu ko‘chmas mulkni sotib olib, o‘zimga mulk sifatida saqlab qolmoqchi-manmi? Soliq qonunchiligi nuqtai nazaridan jozibador bo‘lmish ushbu bitim menga kerakmi (pul daromadi hisobida bo‘lsa ham)?» degan savollarning javobi xarid davridagi maqsadlaringizga bog‘liq. Turli maqsadlarga intilgan holda, investor turli xildagi ko‘chmas mulklarni sotib oladi, deb o‘ylash mantiqlidir.

Masalan, siz shahar tashqarisidagi yer uchastkasini sotib olishin-giz, uni qurish yoki uch yildan so‘ng uni sotishni va o‘z kiritmalaringizni ikki xissaga ko‘paytirishni rejalashtirishingiz mumkin. Shaharning boshqa qismidan, ko‘chmas mulkni sotib olib, uni mijozga ijaraga berishingiz va uning ortidan yiliga 8% barqaror daromad olishingiz mumkin. Yana bir tumanda qandaydir bir binoni, uni keyinchalik sotish, ijaraga berish yoki uzoq muddatli egalik qilish maqsadida noldan qurasiz.

O‘z investitsiyangiz xususiyatini avvaldan aniq bilish darkor. Agar, masalan, siz barqaror tumanda turar-joy ko‘chmas mulkiga inves-titsiyalasangiz, unda keyinchalik ijaraga berish uchun sotib olish varian-tini ko‘rib chiqish maqsadga muvofiq bo‘ladi. Bunday investitsiya uzoq muddatli bo‘ladi, chunki, ko‘chmas mulk qiymati va ijara to‘lovi barqaror ravishda oshib boradi va doimiy daromad keltiradi. Agarda, boshqa tomondan, siz tushunarsiz istiqbolli ko‘chmas mulkni sotib olsangiz, masalan uzoq muddatli ijara shartnomalariga ega bo‘lmagan yoki kichik do‘kon – «magnit» (savdo markazidagi xaridorlarning asosiy qismini o‘ziga tortadigan, eng katta ijarachi)ga bo‘lingan savdo markazi,

121

bunday xaridni qisqa muddatli investitsiya deb ko‘rish mumkin, undan ijaraga berish paytida muammo yuz berganda voz kechishga to‘g‘ri kelardi. Agar siz chakana savdo do‘konlariga, savdo yoki sanoat ko‘ch-mas mulklariga investitsiyalashga qaror qilsangiz va ularni ijarasi katta, moliyaviy jihatdan barqaror mijoz tomonidan bitilgan bo‘lsa, u holda bunday investitsiyani uzoq muddatli deb atash mumkin.

Quyida bir qator savollar keltirilgan bo‘lib, ular sizga ko‘chmas mulk bilan ishlash uchun biznes-reja tuzishga yordam beradi.

• Qanday qilib o‘z xaridingiz qiymatini oshirmoqchisiz? • Yangilash (rekonstruksiya)ning narxi qancha bo‘ladi? • Siz daromad olish bilan birga, ko‘chmas mulkni qayta sotib

yubormoqchimisiz yoki unga egalik qilmoqchimisiz? • Qanday qilib ko‘chmas mulkdan foydalanmoqchisiz? • Qanday qilib ko‘chmas mulkni moliyalaysiz? Siz investorlarni

jalb etmoqchimisiz yoki bankka murojaat etmoqchimisiz? • Agar sizga investorlar kerak bo‘lsa, ularni nima bilan jalb qil-

moqchisiz? Ular qancha foiz olishadi? • Qachon ko‘chmas mulkni sotishni rejalashtiryapsiz? Har qanday ko‘chmas mulk investori bilishi kerakki, ko‘chmas

mulk bozori boshi va oxirini aytib berish mushkul bo‘lgan paytlardan o‘tadi. Agar ipoteka kreditidan foiz stavkasi o‘sib borsa, xonadon va kvartiralar sotilish hajmi tushib boradi. Undan tashqari, ko‘chmas mulk bozoriga ishsizlik va turli xildagi inqirozlar salbiy ta’sir etadi.

O‘z harakatlaringiz vaqtini chamalab, ushbu omillarni ko‘zda tuti-shingiz kerak bo‘ladi:

• Siz ko‘chmas mulkka qisqa muddatli (besh yilgacha) egalik qilmoqchimisiz yoki uzoq muddatlimi?

• Ko‘chmas mulkka egalik huquqini o‘z merosxo‘rlaringizga berishni o‘ylayapsizmi?

• Siz o‘z mulkingizni sotib yubormasdan va ijaradan siz kutgandan ko‘ra kamroq daromad olmasdan, ko‘chmas mulk bozorining qisqa muddatli pasayishi paytiga sabr qila olasizmi?

To‘laqonli tuzilgan biznes-reja sizga nafaqat o‘z fikrlaringizni kre-ditorlaringizga yaxshi tushuntirishga, balki kutiladigan kirim va chiqim-larni yanada hayotiy tushinib olishga ko‘mak beradi.

122

4.8. Ko‘chmas mulkni moliyalashda risklar

Risk rejalashtirilgan natijalardan hayotiy umumlashtiruvchi ma’lu-motlarni uzoqlashishini anglatadi. Risklar investitsion loyihaning xusu-siyati, daromadliligi, joriy bozorda barqarorligini bildiradi.

Ko‘chmas mulkni moliyalash bilan bog‘liq asosiy risklarni ko‘rib chiqamiz:

- kredit riski – agar qarz oluvchi to‘lovni o‘tkazmasa – yo‘qotishlar; - foiz stavkalari riski – foiz stavkalari o‘sish sharoitida kredit

bo‘yicha stavkalarni jalb etilgan vositalar bo‘yicha stavkalarga qaragan-da kamroq to‘g‘irlanishi;

- zudlik bilan qoplash riski – aniq foiz stavkasi bilan kreditni zud-lik bilan qoplashdagi yo‘qotishlar;

- birlamchi majburiyatlar riski – muayyan foiz stavkasi moliya-lashdan avval aniqlanadigan kreditlarni moliyalash riski;

- likvidlik riski – o‘z majburiyatlari bo‘yicha kreditorga mablag‘-larni berilgan kredit bo‘yicha qarzlarni qoplashga yetmay qolish riski;

- fondlar mobilizasiyasi shartlaridagi o‘zgarishlar riski – muayyan qo‘shilmali (nisbiy bazaviy stavkaga)fondlar qiymati kamayish holatidagi yo‘qotishlar.

Kredit riski, agar qarz oluvchi kredit bo‘yicha to‘lovlarni amalga oshirishga qodir bo‘lmasa yoki qarzga qo‘yilgan mulkning qiymati qarz oluvchining kreditor oldidagi majburiyatlarini qoplashga yetmaydigan holatlardagi yo‘qotishlar bilan bog‘liq. Qarz oluvchining to‘lovga qodirligi – qarz oluvchining daromadi va kredit bo‘yicha foiz stavkalari kattaligi munosabati bilan aniqlanadi. Kreditor uchun to‘lov sodir bo‘lmagandagi yo‘qotishlar turlicha bo‘ladi. Agar uning egaligiga o‘tka-zilgan ko‘chmas mulkni sotishdan tushgan summa kreditni to‘langan qismidan kamroq bo‘lsa, kreditor yo‘qotishga uchraydi. Ekspluatasiya bo‘yicha xarajatlar bilan birga, mulkni ta’miri va sotilishida – to‘lanma-gan kreditlar va musodara qilingan mulkni boshqarish bo‘yicha ma’mu-riy xarajatlar ham yuzaga keladi.

Kredit riskini boshqarish, garov obyektini, qarz oluvchining to‘lov-ga qodirligini chuqur tahlil qilish va yetarli kredit kattaligi bo‘yicha tavsiyalar ishlab chiqish yo‘li bilan amalga oshiriladi. Kreditni qaytarish ehtimoli aniqlanishida, asosiy e’tibor qarz oluvchining daromad kattali-gini o‘rnatilishi va garovga berilayotgan mulk qiymatini baholashga qaratiladi. Ko‘chmas mulk obyektlarini rivojlantirishni (qurilish, rekon-struksiya, modernizasiya) kreditlashda, agar qarz oluvchi kredit talab

123

etayotgan o‘xshash loyihalarni avvaldan amalga oshirib kelgan bo‘lsa, kredit riski sezilarli ravishda pasayadi.

Foiz stavkalari riski foiz stavkalarining oldindan ko‘rinmagan, salbiy o‘zgarishlari oqibatida kredit muassasalarining daromadini tushib ketishidir. Bular potensial yo‘qotishlar bo‘lib, kredit va qarz vositalari bo‘yicha foiz stavkalarini muddatli qayta ko‘rib chiqishning barqaror emasligida moliyalash oqibatida kelib chiqadi.

Bunday risklarni boshqarish yo‘llari: bir xil to‘lash muddatida qimmatli qog‘ozlar yordamida moliyalash.

Zudlik bilan qoplash riski – reinvestitsiyalashdagi potensial yo‘qo-tishlar bo‘lb, ipotekaviy kreditning o‘rnatilgan foiz stavkasini avvaldan to‘lash oqibatida vujudga kelgan bo‘ladi. Risklar boshqa holatlarda, kreditlarni moliyalashda, moliyalash boshlanishidan avval foiz stavkalari yo‘qotishlari munosabati bilan yuzaga keladi. Bunday risklar – birlam-chi majburiyatlar risklari deb yuritiladi.

Kreditlashda kreditor va qarz oluvchi uchun muqobil shartlar ko‘rib chiqiladi. Qarz oluvchi kreditni to‘lash huquqini kredit shartno-masini tugashigacha oladi, kreditor esa, o‘z o‘rnida, vaqti-vaqti bilan o‘zgarayotgan foiz stavkali kredit bo‘yicha foiz stavkalarni o‘zgartirishi mumkin. Kreditorlar qarz oluvchilarga kredit bo‘yicha foiz stavkalarni aniqlash imkoniyatini, kreditni moliyalashtirish jarayoni boshlanmasidan berishadi.

Likvidlilik riski kreditorni joriy majburiyatlarini bajarish uchun, qarz bo‘yicha to‘lovlar kelib tushmasligi bilan bog‘liq. U naqd pul vo-sitalarini aktivlarni bozor narxlari yoki unga yaqin narxlarda sotishning qiyinligi tufayli paydo bo‘ladi. Likvidlik riskini boshqarish turli moliya-viy operasiyalarni o‘tkazilishini talab etadi. Xususan, naqd pul oqimini bankni naqt pul vositalariga ehtiyojlarini aniqlash uchun hisobga olinadi va naqd pul vositalarini manba va xarajatlarni aniqlash bilan birga ularni mobilizasiya qilish strategiyalari ishlab chiqilmoqda. Likvidlik riskini pasayishi ipoteka kreditlarining ikkilamchi bozori rivojlanishi, ushbu sohaga uzoq muddatli manbalarni jalb etish uchun sharoitlarni yaratish, chiqarilgan ipotekaviy kreditlarni qayta moliyalashtirishni ta’minlash bi-lan bevosita bog‘liq.

Fondlar mobilizasiyasi shartlarini o‘zgarish riski o‘zgarishli foiz stavkalarida uzoq muddatli kreditlashda paydo bo‘ladi. Bu holatda kredit bo‘yicha foiz qo‘shilmasi o‘rnatilgan, qarz vositasi bo‘yicha foiz qo‘-shilmasi – o‘zgaruvchan.

124

Fondlar mobilizasiyasi shartlarini o‘zgarish riskini kreditlarni suzuvchi foiz stavkali uzoq muddatli qarz majburiyatlari vositasida boshqarish mumkin.

Yuqorida keltirilganlar bilan birgalikda, turar-joy qurilishini kreditlashda yuzaga keladigan maxsus risklar ham mavjud. Masalan, tayyor kvartiralar rejalashtirilgandan ko‘ra sekinroq sotilish riski ham bor. Ushbu riskni pasaytirish usullari: muayyan birlik sonini birlamchi sotilishini va katta loyihalar bilan ishlashda bir necha mustaqil bosqich-larga kreditlash jarayonini bo‘lib chiqishni talab etish.

Undan tashqari yong‘in yoki o‘rnatilgan va saqlanadigan ashyolarni o‘g‘irlanishi yoki boshqa ashyoviy zararlar riski ham mavjud. Bu riskni pasaytirish sug‘urtalash, qo‘riqlash va boshqa xavfsizlikni ta’minlash-ning qonunga zid bo‘lmagan usullari bilan amalga oshiriladi.

Qarz oluvchi taqdim etgan hujjatlar qalbakilashtirilishi va kredit vositalarini o‘rnatilgan maqsadlar uchun ajratilishi natijasida kreditni taqdim etilishida ham risk mavjud. Uni pasaytirish mumkin, birinchidan, qarz oluvchi olingan vositalarni investitsiyalasa, ikkinchidan, qarz oluv-chining qo‘shimcha qo‘yilmalari, taqdim etilgan kreditdan qolgan sum-ma, qurilish uchun yetmay qolgan paytda amalga oshirilsa.

Investitsiyalarni moliyalashda, katta hajmdagi kapital qo‘yilmani talab etadigan, ko‘chmas mulkka to‘g‘ri keluvchi investitsiyalar riskini inobatga olish zarur, shuning bilan birga ular uzoq muddatli bo‘ladi va iqtisodiyotning boshqa sohalariga investitsiyalar risk omillarining katta ta’siriga duchor bo‘ladi.

Investitsion loyiha daromadliligi joriy risksiz stavkalar, umumiy bozor riski va investitsion aktiv sifatida o‘rnatilgan ko‘chmas mulk xususiyatlari riski asosida tahlil etilishi lozim.

Risksiz investitsiyalar – qaytarilishiga mutlaqo shubha bo‘lmagan investitsiyalar. Mutlaq risksiz investitsiyalar bo‘lmaydi, lekin qaytarili-shini davlat kafolatlaydigan investitsiyalarni – qaytarilish darajasi mak-simal bo‘lgan turiga kiritish mumkin.

Ko‘chmas mulkka investitsiyalarni tahlil etishda mos ravishda risksiz stavkalar sifatida uzoq muddatli davlat majburiyatlari (masalan, obligatsiyalar) yoki o‘xshash qimmatli qog‘ozlar bo‘yicha joriy stavka-larni olish lozim.

Bozor riski – doimiy daromad va kapital qiymatini o‘zgarishi oqi-batida IRR yillik ko‘rsatkichini o‘zgarishi. Ko‘chmas mulk bozorida, qimmatli qog‘ozlar bozoridan farqli ravishda, daromadlilik – sotish narxi

125

va ijara qiymatining oddiy statistik axborotiga asoslanmaydi, balki professional baholovchilar tomonidan bajarilgan baholash asosida aniq-lanadi. Bunday baholar baholovchining tajribasi va qobiliyatiga bog‘liq bo‘ladi va xato ham bo‘lishi mumkin.

Ko‘chmas mulkka investitsiyalar bilan bog‘liq risk – ko‘chmas mulkning noyob xususiyatlari bilan bog‘liq maxsus risk: past likvidlilik, bitimlarni bajarish uchun ko‘p pul va vaqt xarajati, sifatli boshqaruv za-ruriyati. Ko‘chmas mulkka investitsiyalashda investitsion loyihaning daromadliligini ehtimolli pasayishini, avvaldan kutilgan xarajatlardan haqiqiy xarajatlarni ko‘tarilib ketishini, ashyolar uchun narxlarni haddan ziyod oshib ketishidan – investitsion loyihani tugatishni iloji yo‘qligini, oldindan rejalashtirilgan yanada yuqori bahoda qurilgan obyektni stol-maslik holatini, ko‘chmas mulk elementlarini yo‘qolib ketish riskiga uchrashini hisobga olish kerak bo‘ladi.

Ko‘chmas mulkka investitsiyalar riskining quyidagi manbalari mavjud: ko‘chmas mulk turi; bozordagi talab va taklif; joylashuv; ijara shartlariga rioya etish; obyektlarning eskirishi; qonuniy nazorat va soliqqa tortishning o‘zgarishi; inqiroz; qayta investitsiyalash.

Ko‘chmas mulk turidagi risk talab va taklifga bog‘liq bo‘ladi. Joy-lashuv riski yanada kengroq, chunki u o‘ziga ko‘chmas mulk turi riskini ham oladi. Ijara riski – ijarachi shartnomada keltirilgan ijara to‘lovini barchasini to‘lolmaganda ro‘y beradi. Bu ko‘proq yakka ijaraga beruv-chilik ko‘chmas mulk uchun ahamiyatlidir.

Obyektlar eskirish riski ko‘chmas mulk daromadliligi jismoniy eskirish hisobiga tushib ketishi mumkin. Binoning daromadliligini oshirish uchun, egalar odatda, ko‘pgina moddiy xarajatlarni kiritishga intilishadi.

Inflyasiya va qayta investitsiyalash risklari ko‘chmas mulkka investit-siyalashga boshqa yuqorida keltirilganlardan ko‘ra kamroq ta’sir ko‘rsatadi.

Shaxsiy kapitalni kiritishda kapitalning o‘zgargan tuzilmasi hisobiga riskni diversifikasiya qilishni imkoni yo‘q. Diversifikasiya turli ko‘ch-mas mulk va tuli tumanlar hisobiga erishiladi.

Qarz kapitalini ko‘chmas mulk investitsiyalarini moliyalashda foy-dalanish bo‘nak bo‘yicha qarz majburiyatlarini ishlatishni bildiradi.

Ko‘chmas mulkka investitsiyalangan qarz kapitallari, xuddi shax-siy kapitallardagi kabi risklarga ega. Biroq ularning yig‘ma kattaligi, qarz majburiyatlariga o‘z vaqtida xizmat ko‘rsatish bilan bog‘liq qo‘shimcha risklar va qarzning asosiy summasini to‘lamaslik risklarini

126

hisobiga ko‘proq bo‘ladi. Ko‘chmas mulkka investitsiyalangan qarz kapitalining ikkita qo‘shimcha riski mavjud:

– qarzning xizmat ko‘rsatish riski; – bir martalik katta qayta moliyalash riski. Mulk egasi o‘z vaqtida qarzga xizmat ko‘rsatish bo‘yicha talab

etilgan to‘lovlarni o‘tkazolmasligi mumkin. Bu holda ko‘chmas mulkni, ko‘proq ehtimoli bilan, kreditorning foydasiga musodara qilinadi. Shu-ning uchun bozordagi holatni o‘zgarishi yoki joylashuvi – qarz kapitali hisobiga moliyangan, ko‘chmas mulk yo‘qotishlariga olib kelishi mumkin.

Ikkinchi risk – ulkan bir martalik to‘lovni bo‘nak bo‘yicha qarz-dorlikni tugatish hisobiga qayta moliyalashning iloji yo‘qligi riski. U, shuningdek, mulk yo‘qotilishiga olib kelishi mumkin.

Ko‘chmas mulkka kiritilgan investorlar nazorati, shaxsiy kapital investitsiyalaridan ko‘ra ancha kamroq. Chunki bunday nazoratning huquqiy qismi kreditorga o‘tadi. Kreditorlar ko‘chmas mulk egasidagi kiritilgan kapitalning tuzilmasini aniqlaydi va qarz majburiyatlarini tugatish uning egasining huquqini chegaralaydi.

Ko‘chmas mulkka investitsiyalash bilan bog‘liq ijobiy moment: agar obligatsiyalar daromadliligi o‘sishi inqirozning o‘sishi natijasida sodir bo‘lsa, unda xuddi ana shu inqiroz investorlarning orzularida ijara to‘lovining o‘sishiga nisbatan aks etadi, va ko‘chmas mulkka inves-titsiyalar daromadliligi uzoq muddatli obligatsiyalarga nisbatan yanada barqaror bo‘lishlik tendensiyaga egadir.

Xullas, risklar rejalashtirilgan daromadni oshirib yoki tushirib yuboradi. Risklarni boshqaruv jarayonida ulardan ba’zilari pasayishi mumkin. Buning uchun mumkin bo‘lgan risklarni, ularni pasaytirish yo‘llarini va ular bilan bog‘liq xarajatlarni pasaytirish, risklarni pasayti-rishga oid marosimlarni jalb etishni ishlab chiqarish va nazorat qilish zarur.

4.9. Ko‘chmas mulkni moliyalash to‘g‘risida qarorlarni qabul

qilish mezonlari

Ko‘chmas mulkni sotib olishning yuqori qiymati tufayli bu sohada investitsion loyihalarni realizasiyasi qarz moliyasini jalb etish bilan amalga oshiriladi.

Ko‘chmas mulkka investitsiyalashni moliyalash uchun quyidagilar asos bo‘ladi:

– investorning shaxsiy mablag‘i ko‘chmas mulkning bir vaqtdagi to‘lovi uchun yetishmasligi, chunki aksiyalardan farqli ravishda, ko‘ch-

127

mas mulk bo‘linishi qiyin va bitimni tuzish uchun bir vaqtda katta pul summasi kerak bo‘ladi;

– boshqaruv sifatini oshirish ko‘chmas mulk boshqaruvini ko‘ch-mas mulk investitsiyalar portfelini sifatli boshqarish uchun kerak bo‘la-digan yanada yuqori to‘lovlar – investitsiyalar daromadliligini oshirish-ga bevosita ta’sir etadi;

– diversifikasiya – ko‘chmas mulkning bir nechta obyektlarini riskni taqsimlash uchun, turli obyekt kiritmalari hisobiga boshqarishga intilish, raqobatni pasaytirish; lekin shaxsiy kapitalni chegaralanganlik holatida ko‘p kiritilgan obyekt kattaroq kredit talab qiladi va u qo‘shim-cha riskni tug‘diradi;

– amortizasiya soliqqa tortish bazasidan chiqariladi; – ijobiy moliyaviy leverej – qarz vositalariga sotib olingan mulk,

kredit bo‘yicha foiz stavkasidan o‘tib ketuvchi, stavka bo‘yicha moliya-viy daromadni olib kelgandagi holati.

Mulk narxi va investorlar qaroriga moliyalash shartlari ta’sir etadi: foiz stavkasi, yer moliyasi darajasi, amortizasiya muddati va boshqalar.

Foiz stavkasi – kreditdan foydalangani uchun to‘lov. Foiz stavkasi qancha past bo‘lsa, u investor uchun shunchalik jozibaliroq.

Qarz moliyasi darajasi ssuda kattaligini ifodalaydi. Ssuda qancha katta bo‘lsa, qarz moliyasi shunchalik samarador bo‘ladi.

Kreditning chegaraviy summasini tanlash mezonlari: past foiz stavkalarida mezonlar – ko‘chmas mulkka kapital kiritmalar umumiy hajmining qarz vositalari ulushi sifatida kiradi. Bu ulush ehtiyotkor investorlar uchun odatda 70%ni tashkil etadi; – yuqori foiz stavkalarda mezonlar sifatida qarzni qoplash koeffisienti hisoblanadi.

Amortizasiya muddati – kreditni yopish muddati. Bu muddat qan-cha uzoq bo‘lsa, muddatli to‘lovlar shunchalik kam bo‘ladi. Biroq uzoq muddat davomidagi to‘lovda jami to‘lovlar ko‘proq bo‘ladi.

Moliyalashning boshqa shartlari: ssudani uzoq muddatda tugatish bo‘yicha imtiyozlar; sanksiyalarsiz yoki kredit shartnomasi muddatini qisqarishi bilan kamayadigan jarimani qo‘llash orqali zudlik bilan tuga-tish huquqi; chegaralangan javobgarlik: qarz oluvchini faqatgina garovga qo‘yilgan ko‘chmas mulk javobgarligi, kreditni qaytarilmaslik holatida kreditorning ko‘chuvchi mulkka huquqi tarqatilmaydi (chegaralanmagan javobgarlikda kreditor, qarz oluvchining to‘lovga qobiliyatsizligidan ko‘chuvchi mulkka ham huquqqa ega bo‘ladi).

128

Kreditlash to‘g‘risidagi mezonlarni ko‘rib chiqamiz. Savdoning ko‘chmas mulk bozoridagi holati tez o‘zgaradi, shuning uchun kredit-lash to‘g‘risidagi masalalarda har bir alohida holatda bozor konyuktura-sini boshqatdan o‘rganiz darkor. Qarz moliyasi, risklar, ko‘chmas mulk joylashuv xususiyati kredit va investitsion loyihaning daromadliligini talab etuvchi obyektlarga kutilayotgan va joriy – talab va taklif munosa-batiga e’tibor qaratish lozim.

Talab va taklif. Agar obyektlarning joriy va bashoratlanayotgan darajasi talab darajasidan ochiq ravishda katta bo‘lsa – bu yaxshi bo‘l-magan omil, boshqa o‘zgarishlarni kutib turgan ma’qul. Quyidagi masa-lalar bo‘yicha qaror qabul qilish lozim: – kreditni ta’minlovchi obyektga doimiy talab saqlanib qolmoqdami? Kreditni yopish davri tugaguncha bozor bunday obyektlar bilan haddan ziyod to‘yinib ketmaydimi? Kre-ditlash muddatini qisqartirish zaruriyati bormi?

Risklar, kreditorni katta risklarni qabul qilishi – qarz oluvchi to-monidan to‘lanishi kerakligi nuqtai nazaridan tahlil etiladi.

Joylashuv. Kreditlashning butun davrida foydali kreditlash obyekti-ning joylashuvi mavjud bo‘lishligi tahlil etiladi.

Foydalilik. Moliyalashtirishga qabul qilinayotgan kredit va inves-titsion loyihalar foydali ham bo‘lishi kerak. Kreditlarni taqdim etish shartlari boshqa banklarnikidan ko‘ra birmuncha yaxshiroq bo‘lishi lozim. Kreditlar qaytariladigan qarz oluvchi bilan munosabat esa – yaxshi bo‘lishi shart. Umuman, ko‘chmas mulkni moliyalash to‘g‘risidagi qa-rorlarni qabul qilishning hal qiluvchi omili investitsion loyihaning tahlili hisoblanadi. Loyihaning qo‘llanishli samaradorligi – o‘rnatilgan shart-larga mos ravishda kreditni qaytarilish kafolati.

Xulosa: investitsion loyihani idora binosini sotib olish bo‘yicha moliyalash – maqsadga muvofiqdir, chunki NPV ko‘rsatkichi manfiy emas, qarz moliyasini hisobga olgan holda investitsion loyihaning daro-madliligi kreditor uchun qulaydir.

Investitsion tahlilda ehtimoli baland bo‘lgan parametrlar, yagona mumkin bo‘lganlari ko‘ra baholanadi. Quyidagi iboralar ishlatiladi:

Risk – haqiqiy umumlovchi ma’lumotlarni kutilgan natijalardan uzoqlashish imkoniyati. Kelajakdagi vaziyatlarga nisbatan mutlaq ishonch bo‘lganda, risk nolga teng.

Ehtimol – qaysidir bir vaziyatlar ro‘y berishining nisbiy imkoniyati. Ko‘chmas mulkka investitsiyalarni baholashda, biron voqeani ta’siri investitsion loyiha riski bilan to‘g‘ridan-to‘g‘ri bog‘liqdir.

129

Sodir bo‘lishlik ehtimoli darajasini aniqlash turli usullar bilan amalga oshiriladi: – o‘tgan voqealarni tahlil va tadqiq qilish asosida; – ilmiy-tadqiqot va tajribalarni o‘tkazish natijasida; – omillarning o‘zaro aloqasi tahlili natijasida:

Kapital bozorida tushum me’yorining tushishida muayyan ko‘ch-mas mulk turining tushum me’yori tushishini kutish mumkin;

– ekspert tomonidan barcha tasavvurlarni tekshirish asosida sub-yektiv xulosalarni ishlab chiqilishi.

Investitsion loyiha riskini o‘lchashga va mos harakat qilish strate-giyasini aniqlashga, sodir bo‘lish ehtimoli aniq bo‘lganda, imkon beruv-chi ba’zi usullarning qisqa mohiyatini ko‘rib chiqamiz.

Investitsion loyiha riskini o‘lchashga va mos harakat qilish strate-giyasini aniqlashga imkon beruvchi usullar: qarzni qoplash koeffisienti usuli; qoplanish muddati tahlili; qaytim me’yorlarini riskka to‘g‘rilangan diskontlashishi; ta’sirchanlik tahlili; Monte-Karlo usuli; zararsizlik tahlili.

Qarzni qoplash koeffisienti usuli qarz moliyasiga ega loyiha amal-ga oshishining tahlili uchun ishlatiladi. Qarzni qoplash koeffisienti – qarzni xizmat ko‘rsatish yillik summasiga sof operasion daromadning munosabati.

Risk ko‘rsatkichi sifatida, qarzni qoplash koeffisienti odatda, ipote-kaviy kredit sharoitiga bog‘liq bo‘luvchi, nisbiy xavfsizlik darajasini aniqlashda ipotekaviy kreditlashdan foydalanish uchun qo‘llaniladi. DCR asosida qarz moliyasiga ega, investitsion loyihaning amalga oshi-rishlilik tahlil etish. DCRning aniq mohiyati, turli kreditorlar uchun tur-licha bo‘ladi va riskni o‘lchashga imkon beradi, biroq muayyan qarz oluvchiga taalluqli riskni hisobga olmaydi.

Qoplanishlik muddati tahlili vaqt intervali bo‘lib, bu muddatda pullar risklashgan investitsiyada bo‘ladi. Investor uchun mumkin bo‘l-gan qoplanishlik muddati – joriy iqtisodiy holatga bog‘liq bo‘ladi.

Investitsion portfelni boshqarishlikda qoplanishlik muddati loyiha-ga kirish va loyihadan chiqish vaqtini aniqlashga yordam beradi.

Riskka moslashtirilgan qaytim me’yorini diskontlash. Riskning barcha darajalarini hisobga oluvchi diskontlash me’yori, investorga qo‘shim-cha risklarni o‘ziga olishiga kompensasiya uchun to‘g‘irlanishi mumkin.

130

Ta’sirchanlik tahlili bir parametr o‘zgarishiga investitsiyalarning analitik modeli ta’sirchanligi tahliliga asoslangan. Aytilishicha, eng katta riskni – o‘zgarishi natijaga eng sezilarli ta’sirni beruvchi omillar ko‘rsatadi.

Ta’sirchanlik tahlili o‘zgarishi mumkin bo‘lgan har qanday ele-mentga qo‘llanishi mumkin.

Monte-Karlo usuli. Ta’sirchanlik tahlili faqatgina bir o‘zgaruvchi-dagi o‘zgarishlarni hisobga olishga imkon beradi. Monte-Karlo usuli esa – o‘zgaruvchilarning mumkin bo‘lgan barcha o‘zgaruvchilarining tahlili deganidir. Ushbu usulni qo‘llash uchun murakkab kompyuter modellari kerak bo‘ladi.

Zararsizlik tahlili loyiha zarar keltirishidan avval, haqiqiy joriy yalpi daromad tushib ketishi mumkin bo‘lgan kattalikni aniqlashdir. Ya’ni kapitalning muqobil qiymatini hisobga olinishi bilan, ko‘chmas mulkni ishlash darajasi aniqlanadi, unda

NPV=0. 4.10. Ko‘chmas mulkka investitsiyalar – daromadlilikni

bashoratlash sifatida

Ko‘chmas mulkka investitsiyalash haqida qarorlar qabul qilish ja-rayonida, ehtimolli daromadlarni bashorat qilish muhim o‘rin egallaydi. Hozirgi vaqtda investorlar obyektning bozor qiymatini baholashni bor-gan sari investitsion tahlil bilan to‘ldirishmoqda. An’anaviy yondashuv-larga qiymatni aniqlash (xarajat yondashuvi, bozor taqqoslashuvi va daromad yondashuvi usullari) uchun to‘ldirish, investorlarga, ular tanla-gan obyekt ularning investitsion maqsadlarini qanchalik qondirishini isbot etadi. Bozor qiymati bahosi va ko‘chmas mulk obyektining inves-titsion tahlili to‘rt muhim yo‘nalishlar bo‘yicha farq qiladi: 1) tarixiy ma’lumotlar bashorat ko‘rsatkichlari bilan yo taqqoslanadi yoki taqqoslanmaydi; 2) kutilayotgan iste’molchiga yondashuv shaxssizlan-gan yoki individuallashgan; 3) «dastak ta’siri» hisobga olinadi yoki yo‘q; 4) baholash sof operasion daromad yoki pul vositalarining (soliqqa tortilgandan keyin) netto – oqimlari asosida o‘tkaziladi.

Ko‘chmas mulk obyektining bozor qiymati va investitsion tahlilini aniqlash.

An’anaviy bozor qiymatining tavsifi o‘tgan haqiqiy ma’lumotlar ustiga quriladi. Obyekt sotiladigan narx bo‘yicha, o‘tgan davrda o‘x-shash obyektlar sotilgan narxlar ishlatiladi. Bu usul, agar bozor shartlari

131

o‘zgarmay tursa, oqlanishi mumkin. Lekin foiz stavkalari, aholining soni yoki xaridorlar istaklari kabi parametrlar tezlik bilan o‘zgarib tursa, o‘tgan muddat narxlari obyektning joriy yoki kelajak qiymatini belgilab berol-maydi. Aksincha, investitsion tahlil nafaqat o‘xshash obyektlar qanday narx-da sotilganini, balki narxni aniqlaydigan omillarni hisobga olishga ham diqqatini qaratadi. Investitsion tahlil iqtisodiy baza, xaridorlarning demog-rafik va psixografik xarakteristikalarini, ularning to‘lovga qodirligi va potensial raqobat manbalari kabi omillarni bashoratlashga asoslangan.

Ko‘chmas mulk bilan bitimlar – shaxssizlashgan va individual yondashuv.

Professional baholovchilar tomonidan hisoblangan bozor qiymati, obyekt ba’zizi ma’lum shartlar asosida, boshqacha qilib aytganda qan-daydir o‘rtacha bozor narxida sotilishi mumkin bo‘lgan narxni o‘zida aks ettiradi. Lekin aslida, har bir xaridor va sotuvchida alohida talablar bor va ko‘chmas mulkning har bir bitimi unga moslashgan bo‘lishi kerak. Investitsion tahlil «oddiy» bitim doirasidan chiqadi, ko‘chmas mulk muayyan obyektini investorning cheklovlari va maqsadlariga mos ravishda sotish (ijara)ning real shartlarini baholashga kirishadi. Masalan, bozor qiymatini baholash ko‘rsatadiki, moliyalash va sotishning oddiy sharoitida ko‘chmas mulk obyekti 180 ming dollar turadi. Lekin haqiqatda xaridor o‘zining daromad solig‘iga oid tasavvuridan kelib chiqib, uning uchun balandroq narxni so‘rash va bir vaqtda xaridorga bozor stavkasidan pastroq bo‘lgan kreditni, yoki «xaridorni moliyalash»-ni taklif etish haqida gapirish maqulroq bo‘lardi.

«Dastak ta’siri»ni ko‘chmas mulk sotib olishni moliyalashda qo‘llash. Obyekt narxining qaysi qismi kredit bilan qoplanmasin, ko‘ch-mas mulkka investitsiyalarning daromadliligiga ta’sir etadi. Lekin daro-madni bevosita kapitallashtirish usuli [V = (NOI/r)] bitimni moliyalash mumkin bo‘lgan strukturalarning turli variantlarini hisobga olmaydi. Bu usul xaridni to‘la naqd pul bilan amalga oshirishni bildiradi.

Qarz moliyasini ishlatish yoki «dastak ta’siri» risk va ko‘chmas mulk investitsiyalashning talab qilinayotgan daromadliligi munosabatiga sezilarli ta’sir ko‘rsatadi. Qarz olish avtomatik tarzda investitsion riskni ko‘tarib yuboradi, chunki qarz vositalarini qaytarish lozim. Ipoteka kre-ditini to‘lay olmagan qarz oluvchiga sud va mulkka egalik qilish xavf soladi. Ayni shu vaqtda «dastak ta’siri» daromadlilikni oshirishi mum-kin. Agar ko‘chmas mulkka investitsiyalash daromadliligi, qarz kapitali-ga xarajatlardan kattaroq bo‘lsa, bitim to‘laligicha naqd pul bilan bo‘li-

132

shi mumkin bo‘lgan darajadan investorning daromadi ko‘tarilib ketadi. Bunday ta’sir «ijobiy dastak» deyiladi. Va aksincha, agar ko‘chmas mulkka investitsiyalash daromadliligi qarz kapitaliga xarajatlardan past-roq bo‘lsa, ko‘chmas mulkka kiritmalardan bo‘ladigan daromad, to‘la naqd pul to‘lovi darajasidan pastroq bo‘ladi. Bunday holda, «manfiy dastak» deb nomlangan ta’sir ro‘y beradi. Aniq misol bizga investorning daromadligiga kreditni qanday ta’sir etishini tushinish va riskka ta’sini baholashga imkon beradi.

Tasavvur qilaylik, investor yer uchastkasini 20 ming dollar narxda sotib oladi. Investorda xaridini to‘lashning ikki yo‘li bor. A varianti: uni to‘la naqd pul bilan to‘lash, ya’ni «dastak»ni ishlatmaslik. B varianti: kredit 80%ni qoplaydi, unga 12% yillik to‘lovni inobatga olgan holda (xarid vaqtida 20%li naqd pul bo‘nagi). «Dastak»ni qo‘llab, investor 16000 dollarga vekselni imzolaydi (0,80x 20 000 dollar) yiliga 12% to‘lov sharti bilan, vekselning butun nominali bitimni tuzish paytidan boshlabб birinchi yilning oxirigacha qoplanishi kerak. Endi tasavvur qilaylik, bir yil ichida yer uchastkasi uchun narx 30 ming dollargacha oshdi. Agarda investor bitimni to‘la naqd pul bilan to‘lashni tanlaganda, kiritilgan birlamchi shaxsiy kapitalшning daromadliligi 50%ni tashkil etardi. «Dastak»ni qo‘llash daromadlilik ko‘rsatkichini, obyektga narxni qanchalik ko‘tarilishidan qat’iy nazar, ko‘tarilishiga sabab bo‘lishi mumkin edi. Bu holda (B variant) shaxsiy kapitalning birlamchi to‘lovi bor-yo‘g‘i 4000 dollarni tashkil etgan, qolgan summa esa kredit hisobiga yillik 12% hisobiga to‘lanardi. Obyektni 30 ming dollarga sotsa bo‘ladi, undan 4000 dollar investorning shaxsiy kapitalini ta’minlash uchun; 16ming dollari qarzning nominal kattaligini qoplash uchun, yana 1920 dollar – foizlarni to‘lashga (16000 dollar x 0,12) sarflanadi. Sotishdan tushum qoldig‘i, 8080 dollarga teng va investorning daromadini tashkil etadi. Unda birlamchi investitsiyalar daromadligi me’yori 202%ga yetadi, bu «dastak ta’siri»dan ko‘ra (A variant) to‘rt marta katta deganidir.

Yuqorida keltirilgan misolda, biz 12%li stavkani ishlatdik, lekin bu yerda shuni tushunish muhimki, pullarning narxi nisbiy daromadlilik me’yorini («dastak bilan» yoki usiz) ta’sir etishi mumkin edi. Foiz stavkasi qancha past bo‘lsa, daromadlilik shuncha katta, lekin boshqa teng sharoitlarda investorning shaxsiy kapitali daromadliligi foydalanila-yotgan «dastak» hajmi bilan aniqlanadi.

Yakuniy natija qanday bo‘lmasin, kredit yordami doim risk bilan aloqador, muvaffaqiyatsiz bitim talafotga olib kelishi mumkin. Tasavvur

133

qilamiz, uchastkaning narxi (20 ming dollar), yiliga 25%dan tushib ketdi. «Dastaksiz» xarid 25% manfiy daromadlilikni beradi (zararning nisbiy hajmi) beradi. Lekin bu «dastakli» bitimdan bo‘lgan zarar bilan solishtirganda ko‘p emas. Chunki unda investor nafaqat shaxsiy kapital kiritmasining birlamchi to‘lovi bo‘lmish 4000 dollar, balki yana 2920 dollarni (1000 dollar qarzni nominal summasi +1920 dollar foiz ko‘rinishida). Zararning umumiy summasi – 6920 dollar, kapitalni bir-lamchi kiritmasida 4000 dollarda, 173%ni tashkil etdi. Shunday qilib, «dastakli» bitimdan zarar, shaxsiy vositalar («dastaksiz») hisobiga bitimni to‘liq to‘lanishidan bo‘lgan zarardan deyarli 7 marta katta bo‘lishi mumkin ekan. Obyektdan sof operasion foyda (NOI) pul vositalarinig sof oqimi. Eslatib o‘tamiz, bozor qiymatini baholashda, ko‘chmas mulk obyektidan sof operasion foydani kapitallashtirish usuli qo‘llaniladi (NOI). Lekin ko‘pchilik investorlar uchun bu ko‘rsatkich alohida aha-miyatga ega emas. Gap shundaki, ko‘pgina investorlar ko‘chmas mulkni sotib olishda qarz moliyasiga intilishadi. Undan tashqari, bizning kunlar-da investitsiya haqida qaror qabul qilayotganda, kamdan-kam odam daromad solig‘i to‘g‘risidagi qonun bilan hisoblashmay yo‘l tutadi. Investorlar shuni bilishi kerakki, bitimga qancha pul vositasini jalb qilinishi va qancha pul mablag‘larini sarflashni o‘zlari hal qilishlari mumkin. Sof operasion foyda konsepsiyasi ushbu savollarga javob ber-maydi. Shuning uchun ko‘chmas mulk bilan operasiyalar sohasida, obyekt-larni vositalarni jalb etish uchun bosh mezon sifatida ma’lum moliyaviy ko‘rsatkich – pul vositalari oqimini diskontlash maydonga chiqadi.

4.11. Ko‘chmas mulk obyektlariga egalik qilishdan

daromad kelish shakllari

Ko‘chmas mulk daromad keltirishining potensial xususiyatiga ega va avval aytib o‘tilganidek, investitsiyalashning anchagina jozibador yo‘nalishi hisoblanadi. Ko‘chmas mulkdan daromadlarning shakllari:

– ijaraga berishdagi kelajak muddatli vositalar oqimlari, – ko‘chmas mulk qiymatini bozor narxlarini o‘zgartirish hisobiga

ko‘tarish, yangi obyektlarni sotib olish va eskilarini rivojlantirish; – egalik muddatini so‘nggida obyektni qayta sotishdan daromad. Ko‘chmas mulkka investitsiyalashni jozibadorligi quyidagi omillar

bilan tushuntiriladi:

134

- ko‘chmas mulkni sotib olish paytida investor huquqlar paketini qo‘lga kiritadi, ayni shu vaqtda ko‘pgina investitsiyalash obyektlari egalik huquqlarini olib bermaydi;

- jalb etilgan pul vositalarining umuman, saqlanishliligi (oddiy sharoitlarda ko‘chmas mulkni yo‘qotish yoki o‘g‘irlash mumkin emas) va inqirozdan saqlanishligi (bu jarayonlar ko‘chmas mulk va uning daro-madlariga narxlarning o‘sishi bilan birga keladi);

- ko‘chmas mulkdan pul ko‘rinishida va boshqa foydali ta’sir ko‘-rinishida daromad olish imkoniyati.

Biroq ko‘chmas mulk likvidligi past, potensial investorni qiziqtira-digan, obyektni sotib olishdan kutilayotgan foyda va xarajatlarning uzoq muddatli bashorati aniq bo‘lmasligi mumkin, bu esa pul vositalarini boshqa sohalarga jalb etilishini jonlantiradi.

Tayanch so‘z va iboralar

Baholash ob’ekti bozor qiymati, baholash ob’ektining likvidatsion qiymati, soliqqa tortish maqsadlari, baholash ob’ekti, foydalilik, rivoj-lanish tendensiyalari, koeffitsiyent strategiya, nisbiy narxlar, joziba-dorlik, likvidlilik, fondlar mobilizatsiyasi, amortizatsiya, Monte-Karlo usuli, stavka.

Nazorat savollari va topshiriqlar

1. Ko‘chmas mulkning asosiy ko‘rinishlari va ularga ta’sir etuvchi omillarni ayting.

2. Bozor qiymati qanday aniqlanadi va ularning qanday turlari bor? 3. Ko‘chmas mulkka investitsiyalash samaradorligi qanday baholanadi? 4. Qaysi usullar diskontlash konsepsiyasini qo‘llashga asoslanadi? 5. Ichki qonlanishlik me’yori nima? 6. Rentabellik koeffitsiyenti haqida gapirib bering. 7. Ko‘chmas mulkni moliyalash jarayoni qatnashchilari kimlar va

manbalari nimalardan iborat? 8. Ko‘chmas mulkka investitsiyalashning afzalligi nimada? 9. Ko‘chmas mulkka investitsiyalashning moliyaviy risklari nima-

lardan iborat? 10. Ko‘chmas mulkka investitsiyalash qanday rejalashtiriladi? 11. Ko‘chmas mulkni moliyalash bilan bog‘liq risklarni sanab be-

ring. Bu risklarning qanday manbalari mavjud?

135

12. Amortizatsiya muddati nima? 13. Monte-Karlo usuli haqida gapirib bering. 14. Ko‘chmas mulk ob’ektlariga egalik qilishdan qanday daromad-

lar olish mumkin? 15. Ko‘chmas mulk likvidligi nima?

Adabiyotlar ro‘yxati

1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости, АСВ, СПб, 2004. 2. Асаул А.Н. Экономика недвижимости, СПб, 2001. 3. Гранова И.В. Оценка недвижимости. Практикум. 2-е изда-

ние. СПб.: «Питер», 2002. 4. Григоренко С.В. Экономика недвижимости, ТРТУ, Таган-

рог, 2004. 5. Игнатов Л.Л. Экономика недвижимости, МГТУ, М.: 2004. 6. Куртик. Экономика недвижимости. «Лан», СПб 2001. 7. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Эконо-

мика недвижимости. Учебник. СПб.: «Лан», 2001. 8. Марченко А.В. Экономика и управление недвижимости:

Учебное пособие. Ростов н Д: «Феникс», 2006. 9. Мазур. Девелопмент. «Экономика», М.: 2004. 10. Ресина. Экономика недвижимости. «Дело», М.: 2000. 11. Старинский В.Н., Асаул А.Н., Кускова Т.Л., Экономика

недвижимости. «ИНЖЕКОН», СПб, 1999. 12. Татарова А.В., Экономика недвижимости. ТРТУ, Таганрог, 2003. 13. Хербакова Н.А. Экономика недвижимости. Учебное посо-

бие. Ростов н Д: «Феникс» 2002.

136

F.M.MATMURODOV, SH.X.AXMADJANOV

KO‘CHMAS MULKKA INVESTITSIYALASH

O‘quv qo‘llanma

Muharrir Sh.Xudoyberdiyeva Kompyuterda sahifalovchi N.Axmetova

Bosishga ruxsat etildi “__”_______2010 y. Qog‘oz bichimi 60x84.

Hisob-nashr tabog‘i 9,0 b.t. Adadi ____. Buyurtma № ____

“IQTISOD-MOLIYA” nashriyoti, 100084, Toshkent, Kichik halqa yo‘li ko‘chasi,7-uy

Toshkent Moliya instituti bosmaxonasida rizografiya usulida chop etildi.

100084, Toshkent, Kichik halqa yo‘li ko‘chasi, 7-uy