kokneses novads, bebru pagasts, “reciju dzirnavas”teritorija. 0.11 km. citi apgrtinjumi vrttjiem...

www.latio.lv

Nekustam� �pašuma nov�rt�jums Pas�t�t�js: AS Publisko akt�vu p�rvald�t�js Possessor

Kokneses novads, Bebru pagasts, “Reciju dzirnavas” Kadastra numurs: 3246 008 0069

1 / 34

R�ga, 2020. gada 16. marts

Re�. Nr. V/20 - 1402

Par nekustam� �pašuma

Kokneses novads, Bebru pagasts, “Reciju dzirnavas”

nov�rt�šanu

AS Publisko akt�vu p�rvald�t�js Possessor

God�tie sabiedr�bas p�rst�vji!

P�c J�su pas�t�juma m�s esam veikuši nekustam� �pašuma ar kadastra numuru 3246 008 0069, kas atrodas

Kokneses novad�, Bebru pagast�, “Reciju dzirnavas”, un re�istr�ts Bebru pagasta zemesgr�matas

nodal�juma Nr. 122 – zemes ar kop�jo plat�bu 3000 m2 un dz�vojam�s m�jas drupas 166,2 m2 plat�b�,

nov�rt�šanu. V�rt�ba noteikta atbilstoši apskates dien� esošajam vizu�li tehniskajam st�voklim.

V�rt�šanas uzdevums un m�r�is ir sniegt Pas�t�t�jam sl�dzienu par v�rt�jam� objekta tirgus v�rt�bu

p�rdošanas cenas noteikšanas vajadz�b�m. V�rt�jums ir pamatots ar lab�k� izmantošanas veida koncepciju

atbilstoši tirgus v�rt�bas defin�cijai.

V�rt�jums paredz�ts Pas�t�t�ja vajadz�b�m. V�rt�jums nedr�kst tikt izmantots citu juridisku un fizisku personu

vajadz�b�m, finanšu l�mumu pie�emšanai bez rakstiskas v�rt�t�ju piekrišanas.

Dar�m Jums zin�mu, ka nekustam� �pašuma ar kadastra numuru 3246 008 0069, kas atrodas Kokneses

novad�, Bebru pagast�, “Reciju dzirnavas”, 2020. gada 13. apr�l� apr��in�t� tirgus v�rt�ba ir EUR 450

(�etri simti piecdesmit eiro).

Ar cie�u,

Edgars Š�ns

SIA "Latio" valdes priekšs�d�t�js

L�VA Kompetences uzraudz�bas biroja izsniegts sertifik�ts

�pašuma v�rt�šanai Nr.3

2 / 34

Nekustam� �pašuma Kokneses novad�, Bebru pagast�, “Reciju dzirnavas” nov�rt�jums 3

Saturs

1.� V�rt�šanas objekta novietojums kart� ..................................................................................................... 4�

2.� V�rt�šanas objekta fotoatt�li .................................................................................................................... 5�

3.� Galven� inform�cija ................................................................................................................................... 9�

4.� V�rt�šanas objekts ................................................................................................................................... 10�

5.� V�rt�šanas m�r�is un darba uzdevums ................................................................................................. 10�

6.� �pašuma ties�bas un apgr�tin�jumi ........................................................................................................ 10�

7.� V�rt�šanas objekta raksturojums ........................................................................................................... 10�

8.� V�rt�bu defin�cija ...................................................................................................................................... 12�

9.� Tirgus situ�cijas raksturojums un iesp�jam� p�rdošanas termi�a noteikšana ................................ 12�

10. Esošais un lab�kais izmantošanas veids, v�rt�bu ietekm�jošie faktori ............................................. 13

11.� V�rt�šan� izdar�tie pie��mumi un atrunas ............................................................................................ 13�

12. Teor�tiskais pamatojums un v�rt�šanas pieejas.................................................................................. 13

13.� V�rt�šanas pieejas izv�le un apr��inu gaita ......................................................................................... 15�

14. V�rt�šanas objekta p�rdošanas un ie��l�šanas iesp�jas .................................................................... 18

15.� Neatkar�bas apliecin�jums ...................................................................................................................... 19�

16. Sl�dziens ................................................................................................................................................... 19

Pielikumi

1. Galvenie izmantotie pie��mumi un ierobežojošie faktori

2. Iesniegto dokumentu kopijas

3. V�rt�t�ju licenu un sertifik�tu kopijas

3 / 34


1. V�rt�šanas objekta novietojums kart�

Avots: ©Karšu izdevniec�ba J��a s�ta

4 / 34


2. V�rt�šanas objekta fotoatt�li

Piebraucamais autoce�š P79 Piebraucamais autoce�š P79 ar zemes gabalu

Skats uz zemes vien�bu no autoce�a Skats uz zemes vien�bu no autoce�a

Piebraucamais autoce�š P79 ar zemes gabalu Dz�vojam�s m�jas drupas

5 / 34


Dz�vojam�s m�jas drupas Atkritumu izg�ztuve dz�vojam�s m�jas drup�s

Atkritumu izg�ztuve dz�vojam�s m�jas drup�s Skats uz zemes vien�bu no autoce�a

Skats uz drup�m no zemes vien�bas Skats uz drup�m no zemes vien�bas

6 / 34


Nere�istr�ts š��nis uz zemes vien�bas

Nere�istr�ta “saus� tualete” uz zemes vien�bas Zemes vien�ba ar Recijas up�ti

Zemes vien�ba ar Recijas up�ti Zemes vien�ba ar Recijas up�ti

7 / 34


Zemes vien�ba ar Recijas up�ti Zemes vien�ba ar Recijas up�ti

Zemes vien�ba Zemes vien�ba

Piebraucamais autoce�š P79 Reciju d��is

8 / 34


3. Galven� inform�cija

V�rt�šanas objekts Zemes vien�ba 3000 m2 un dz�vojam�s m�jas drupas 166,2

m2 plat�b�

V�rt�šanas m�r�is Noteikt tirgus v�rt�bu p�rdošanas cenas noteikšanas

vajadz�b�m.

�pašuma adrese Kokneses novads, Bebru pagasts, “Reciju dzirnavas”

Kadastra numurs 3246 008 0069

Zemesgr�matu nodal�juma Nr. 122

�pašuma ties�bas REG�NA KUVETE, BR�DINJUMS: Uz šo nodal�jumu tiek

izskat�ts jauns nostiprin�juma l�gums, iesniegts 23.03.2020.

žurn�la Nr. 300005097701 - Valsts/pašvald�bu �pašuma

ties�bu nostiprin�šana.

V�rt�šanas objekta sast�vs Kop�j� plat�ba

zemes vien�ba

(kadastra apz�m�jums 32460080069)

3000 m2

dz�vojam�s m�jas drupas

(kadastra apz�m�jums 32460080069001)

166,2 m2

Apgr�tin�jumi 1.1.Atz�me - aizsargjoslas teritorija gar autoce�u. 0.1 ha;

1.2.Atz�me - tauvas joslas teritorija gar Recijas upi. 0.04 ha;

1.3.Atz�me - �densteces (Recijas upe) aizsargjoslas

teritorija. 0.11 km.

Citi apgr�tin�jumi v�rt�t�jiem nav zin�mi.

Esošais izmantošanas veids Dz�vojam�s m�jas drupas, kas tiek izmantotas k� atkritumu

izg�ztuve un zemes gabals, kas netiek apsaimniekots, nav

labiek�rtots.

Lab�kais izmantošanas veids Piem�jas saimniec�bas zeme, pievienošana blakus

esošajam �pašumam.

P�c Kokneses novada teritorijas pl�nojuma – lauku zeme,

pašvald�bas noz�mes kulturv�sturisks un dabas objekts.

Tirgus v�rt�ba EUR 450

Apskates un v�rt�bas noteikšanas datums 2020. gada 13. apr�lis.

�pašie pie��mumi -

9 / 34


4. V�rt�šanas objekts

Nov�rt�jums sniegts nekustamam �pašumam ar kadastra numuru 3246 008 0069, kas atrodas Kokneses

novad�, “Reciju dzirnavas” un re�istr�ts Bebru pagasta zemesgr�matas nodal�juma Nr. 122.

V�rt�jum� ar v�rt�šanas Objekta tiek saprasts:

� zemes vien�ba 3000 m2 plat�b� (kadastra apz�m�jums 32460080069);

� dz�vojam�s m�jas drupas 166,2 m2 (kadastra apz�m�jums 32460080069001);

k� ar� ar zemes gabalu un b�v�m nesaraujami saist�tas izb�ves un citi uzlabojumi, t�d� st�vokl� k� fiks�ts uz

apskates dienu.

Par pamatu nekustam� �pašuma sast�va noteikšanai tiek izmantota pas�t�t�ju iesniegt� dokument�cija, k�

ar� v�rt�šanas Objekta apsekošana dab�.

5. V�rt�šanas m�r�is un darba uzdevums

V�rt�šanas m�r�is ir sniegt Pas�t�t�jam – AS Publisko akt�vu p�rvald�t�js Possessor – sl�dzienu par

v�rt�jam� objekta dom�jamo da�u tirgus v�rt�bu p�rdošanas cenas noteikšanas vajadz�b�m.

V�rt�jums paredz�ts Pas�t�t�ja vajadz�b�m. V�rt�jums nedr�kst tikt izmantots citu juridisku un fizisku

personu vajadz�b�m, un finanšu l�mumu pie�emšanai bez rakstiskas v�rt�t�ju piekrišanas.

6. �pašuma ties�bas un apgr�tin�jumi

V�rt�šanas objekta �pašnieks

�pašuma ties�bas uz zemi re�istr�tas Bebru pagasta zemesgr�matas nodal�jum� Nr. 122 uz REG�NA

KUVETE, BR�DINJUMS: Uz šo nodal�jumu tiek izskat�ts jauns nostiprin�juma l�gums, iesniegts 23.03.2020.

žurn�la Nr. 300005097701 - Valsts/pašvald�bu �pašuma ties�bu nostiprin�šana.

V�rt�šanas objekta apgr�tin�jumi

1.1.Atz�me - aizsargjoslas teritorija gar autoce�u. 0.1 ha;

1.2.Atz�me - tauvas joslas teritorija gar Recijas upi. 0.04 ha;

1.3.Atz�me - �densteces (Recijas upe) aizsargjoslas teritorija. 0.11 km.

Citi apgr�tin�jumi v�rt�t�jiem nav zin�mi.

V�rt�šanas gait� izmantot� inform�cija

V�rt�t�jiem tika iesniegti sekojoši dokumenti:

� Zemesgr�matas nodal�juma izdruka;

� VZD Kadastra p�rl�ka inform�cija.

7. V�rt�šanas objekta raksturojums

7.1. V�rt�šanas objekta atrašan�s vieta

Bebru pagasts ir viena no Kokneses novada administrat�vaj�m teritorij�m t� vidien�. Robežojas ar sava

novada Iršu un Kokneses pagastiem, P�avi�u novada Vietalvas un Klintaines pagastiem un Ogres novada

Krapes, Madlienas un Me��eles pagastiem. Liel�k�s apdz�vot�s vietas: Vecbebri (pagasta centrs), Blankas,

10 / 34


Gaidupes, Jaunbebri, Ozoli, Tupieš�ni, V�ži, Zut�ni. Upes: Bebrupe, Elkš�upe, Paskule, P�rse, Recija.

Bebru pagast� atrodas Kokneses novada Bebru pagasta p�rvalde, Vecbebru bibliot�ka, Vecbebru pasta

noda�a, Vecbebru pirmsskolas izgl�t�bas iest�de "Bit�te" un Vecberu Profesion�l� vidusskola. Vecbebros

p�rvad�jumus veic AS "CATA". Ir iesp�jams nok��t Aizkraukl�, novada centr� Koknese, �rg�os, Tupieš�nos,

Ozolos, Iršos u.c. novada viet�s. Jaunbebri ir ciems Kokneses novada Bebru pagast�. Izvietojusies pagasta

austrumda�� Recijas un P�rses krast� pie autoce�a P79 7 km no pagasta centra Vecbebriem, 16 km no

novada centra Kokneses un 110 km no R�gas.

7.2. Zemes raksturojums

Kadastra apz�m�jums 32460080069

Zemesgabala plat�ba 3000 m2

Forma, izvietojums

Trijst�rim l�dz�gas formas zemes gabals. Piek��šana ir vid�ja – pa grants seguma ce�u. Ar tr�s mal�m zemes gabals robežojas ar blakus esošajiem zemes gabaliem un apb�vi un ar vienu malu autoce�u P79,

Reljefs L�dzens

Pl�not�/at�aut� izmantošana

Sast�vs/labiek�rtojums

Sast�vs p�c VZD datiem: l/s zeme (aug�u d�rzs)- 0,1 ha, kr�m�ji -0,1 ha, �de�i- 0,1 ha. Apsekojot objektu, tika konstat�ts, ka zemes gabals netiek izmantots, nav labiek�rtots.

Apb�ve Dz�vojam�s m�jas drupas, kas tiek izmantotas k� atritumu izg�ztuve un nere�istr�ts š��nis.

Apgr�tin�jumi 1.1.Atz�me - aizsargjoslas teritorija gar autoce�u. 0.1 ha; 1.2.Atz�me - tauvas joslas teritorija gar Recijas upi. 0.04 ha; 1.3.Atz�me - �densteces (Recijas upe) aizsargjoslas teritorija. 0.11 km.

11 / 34


8. V�rt�bu defin�cijas

Tirgus v�rt�ba – apr��in�ta summa, par k�du v�rt�šanas datum� �pašumam b�tu j�p�riet no viena

�pašnieka pie otra savstarp�ji nesaist�tu pušu dar�jum� starp labpr�t�gu p�rdev�ju un labpr�t�gu pirc�ju p�c

atbilstoša pied�v�juma, katrai no pus�m r�kojoties kompetenti, ar apr��inu un bez piespiešanas. /LVS 401-

2013/

�paš� v�rt�ba ir lielums, kas atspogu�o k�da akt�va t�das seviš��s �paš�bas, kur�m ir v�rt�ba tikai �paša

pirc�ja skat�jum�. �pašais pirc�js ir t�ds konkr�ts pirc�js, kurš uzskata, ka akt�vam piem�t �paša, no t�

�pašumties�b�m izrietoša v�rt�ba, kas nav pieejama citiem pirc�jiem tirg�.

�paš� v�rt�ba var rasties gad�jumos, kad akt�vam piem�t t�das iez�mes, kas konkr�tam pirc�jam to padara

pievilc�g�ku nek� citiem pirc�jiem tirg�. Š�s �paš�bas var izpausties k� min�t� akt�va fiziskas, �eogr�fiskas,

ekonomiskas vai juridiskas �patn�bas.

Tirgus v�rt�ba – apr��in�ta cena, par kuru j�notiek dar�jumam ar akt�viem vai saist�b�m starp konkr�t�m

inform�t�m un ieinteres�t�m pus�m, un kas atspogu�o attiec�g�s šo pušu intereses.

Tirgus v�rt�ba ietilpst v�rt�bu kategorij�, ko raksturo cenu, par kuru divas konkr�tas puses var�tu vienoties,

veicot dar�jumu ar k�du akt�vu. Kaut ar� š�s puses var b�t nesaist�tas un risin�t sarunas saska�� ar nesaist�tu

pušu dar�juma nosac�jumiem, pras�ba pied�v�t akt�vu plaš�k� tirg� nav oblig�ta, un sal�gt� cena var b�t

cena, kas dr�z�k atspogu�o specifiskos ieguvumus vai zaud�jumus, ko š� akt�va �pašumties�bas sniedz

iesaist�taj�m pus�m, nevis plaš�kam tirgum.

T� atš�iras no tirgus v�rt�bas, kas paredz, ka nedr�kst �emt v�r� jebk�das priekšroc�bas, kas neb�tu

pieejamas tirgus dal�bniekiem kopum�.

Tirgus v�rt�ba ir plaš�ks j�dziens nek� tirgus v�rt�ba. Kaut gan daudzos gad�jumos cena, kas ir taisn�ga starp

div�m pus�m, ir piel�dzin�ma tai, kas ieg�stama tirg�, ir iesp�jami gad�jumi, kad tirguss v�rt�bas apr��ins

j�veic, �emot v�r� ar� t�dus apst�k�us, kas b�tu j�ignor� tirgus v�rt�bas apr��in�, piem�ram, jebkurš �paš�s

v�rt�bas elements, kas rodas interešu apvienošanas rezult�t�.

Saska�� ar standartu ieteikumu, tirguss v�rt�bas j�dzienu izmanto nosakot cenu, kas b�tu taisn�ga starp

iznom�t�ju un nomnieku �pašuma piln�gas nodošanas vai nomas saist�bu p�rtraukšanas gad�jum�.

9. Tirgus situ�cijas raksturojums un iesp�jam� p�rdošanas termi�a noteikšana

Latvijas teritorij�, pagastos un mazpils�t�s, zemes gabalu v�rt�bu ietekm�jošais faktors ir atrašan�s vieta,

kuru raksturo att�lums l�dz tuv�kajai pils�tai, dz�vojamo rajonu un lielo ielu un ce�u tuvums, izmantošanas

iesp�jas un ierobežojumi. Ne maz�ka noz�me ir inženiertehnisko komunik�ciju pieejam�bai.

L�dz�gu zemju, kas ir mazas plat�bas – no 2000 m2 l�dz 1 ha un atrodas Zemgales/Vidzemes re�ion�,

p�rdošanas cenas ir 0,2 – 0,6eur/m2.

Nekustamo �pašumu tirgus att�st�bas l�menis un dar�jumu intensit�te, �pašumu p�rdošanas prakse, nosaka- 6

l�dz 12 m�nešus k� nepieciešamo laika periodu nekustamo �pašumu p�rdošanai par noteikto cenu. Šai laik�

interesenti (potenci�lie pirc�ji) iepaz�stas ar pied�v�to �pašumu, mekl� alternat�vus l�dzek�u ieguld�šanas

variantus - p�t� l�dzv�rt�gus pied�v�jumus par zem�ku cenu, veic p�rrunas ar �pašniekiem par cenu un

maks�šanas nosac�jumiem. Kopum� v�rt�t�ji, analiz�jot tirgus situ�ciju, uzskata, ka šobr�d pirc�ji ie�em

nogaidošu poz�ciju un l�dz ar to prognoz�jams, ka paildzin�sies nekustam� �pašuma ekspoz�cijai

nepieciešamais laiks.

L�dz ar to termi�š 12 (divpadsmit) m�neši ir uzskat�ms par optim�lu termi�u, lai v�rt�jamo Objektu p�rdotu,

ja p�rdev�js veic visu nepieciešamo �pašuma ekspoz�cijai br�v� tirg�.

12 / 34


10. Esošais un lab�kais izmantošanas veids, v�rt�bu ietekm�jošie faktori

Lab�k� un efekt�v�k� izmantošana tiek defin�ta k� visiesp�jam�kais izmantošanas veids, kas ir re�li

iesp�jams, sapr�t�gi pamatots, juridiski likum�gs, finansi�li realiz�jams, k� rezult�t� nov�rt�jam� �pašuma

v�rt�ba b�s visaugst�k�. Ar likumu aizliegts vai re�li neiesp�jams �pašuma izmantošanas veids nevar b�t

uzskat�ms par efekt�v�ko /LVS 401-2013/.

V�rt�šanas objekta esošais izmantošanas veids: Dz�vojam�s m�jas drupas, kas tiek izmantotas k� atkritumu izg�ztuve un zemes gabals, kas netiek apsaimniekots, nav labiek�rtots.

Analiz�jot nekustamo �pašumu tirgus situ�ciju, atrašan�s vietu un apskat�t� nekustam� �pašuma raksturu,

v�rt�t�ji secina, ka nekustam� �pašuma esošais izmantošanas veids: Piem�jas saimniec�bas zeme,

pievienošana blakus esošajam �pašumam. P�c Kokneses novada teritorijas pl�nojuma – lauku zeme,

pašvald�bas noz�mes kulturv�sturisks un dabas objekts.

�pašuma tirgus v�rt�bu ietekm�jošie faktori.

Negat�vie:

� Zemes plat�ba netiek apsaimniekota, nav labiek�rtota;

� Zemes gabala reljefs;

� Pie zemes gabala pieved grants piebraucamais ce�š;

� Esošaj�s drup�s atrodas atkritumu izg�ztuve;

� J�maks� nekustam� �pašuma nodoklis par drup�m.

11. V�rt�šan� izdar�tie pie��mumi un atrunas

V�rt�juma apr��ini tiek veikti pie�emot, ka :

� nekustamais �pašums ir br�vs no �res l�gumiem un �pašum� deklar�t�m person�m, vai ir sa�emts notari�li

apliecin�ts deklar�to personu apliecin�jums par dz�ves vietas deklar�šanas mai�u v�rt�šanas objekta

atsavin�šanas gad�jum�;

� ar šo nekustamo �pašumu nav izdar�ts galvojums;

� nekustam� �pašum� nav veikti neatdal�mie ieguld�jumi (�pašuma uzlabojumi), uz kuriem var�tu pretend�t

treš�s personas;

� nekustamais �pašums nav apgr�tin�ts ar par�diem, t.sk., par nekustam� �pašuma (zemes) nodok�a un

�pašuma nodok�a maks�jumu kav�jumiem, komun�lo pakalpojumu maks�jumu kav�jumiem.

V�rt�t�ji uzsver, ka v�rt�šanas gait� tika �emti v�r� pie��mumi un ierobežojošie faktori, kas atspogu�oti

pielikum� Nr.1.

12. Teor�tiskais pamatojums un v�rt�šanas pieejas

Nekustamo �pašumu v�rt�šan�, visbiež�k, tiek pielietotas tr�s v�rt�šanas pieejas, jeb pa��mieni – tirgus,

Ien�kumu kapitaliz�cijas jeb naudas pl�smas diskont�šanas un izmaksu pieeja. Pieejas izv�le tiek veikta,

vadoties no pieejam�s inform�cijas rakstura, tirgus �patn�b�m un paša nov�rt�jam� objekta specifikas.

Saska�� ar Latvijas v�rt�šanas standartiem, neatkar�gi no pieejas izv�les konkr�taj� v�rt�jum�, kas ar vis�m

metod�m noteiktajam rezult�tam ir j�b�t vienam – objekt�vi noteiktai tirgus v�rt�bai (ja visi apr��ini balst�s uz

tirgus inform�ciju). Praks� konstat�ts, ka min�t�s v�rt�šanas pieejas, visbiež�k, dod nedaudz atš�ir�gus

rezult�tus, t�d�� nepieciešama apr��inu rezult�tu anal�ze un izl�dzin�šana.

13 / 34


Rezult�tu gal�gajai saska�ošanai tiek pielietota matem�tisk�s izsv�ršanas pieeja, kas paredz ar katru

nov�rt�jum� pielietoto pieeju ieg�tajam rezult�tam pieš�irt noteiktu �patsvara (ticam�bas) pak�pi (izteiktu

procentos) un apr��in�t vid�jo sv�rto lielumu, kas tad tiek uzskat�ts par �pašuma tirgus v�rt�bu;

Apr��inu rezult�tu saska�ošana nav vienk�ršs matem�tisks process, bet gan katras pieejas piem�rot�bas

apsv�ršana un ieg�to rezult�tu ticam�bas anal�ze konkr�ta nekustam� �pašuma v�rt�šan� un gal�g�s tirgus

v�rt�bas noteikšan�

Turpm�k sniegts neliels ieskats tirgus v�rt�bas apr��inam pielietojam�s pieejas.

Tirgus pieeja

Pieejas pamat� ir pie��mums, ka zinošs pirc�js nemaks�s vair�k par konkr�to �pašumu, k� naudas summu,

par kuru vi�š tirg� var�tu ieg�d�ties citu, l�dz�gas kvalit�tes un pielietojuma �pašumu. Tiek apzin�ti un

analiz�ti dati par v�rt�šanas objektam l�dz�gu �pašumu p�rdevumiem / p�rdošanas pied�v�jumiem. Lai

apr��in�tu v�rt�jam� �pašuma tirgus v�rt�bu, tiek kori��ta izv�l�to sal�dzin�mo objektu cena atbilstoši

jebk�d�m atš�ir�b�m no v�rt�jam� �pašuma un veikts to sal�dzin�jums.

Faktori, kas tiek apskat�ti apr��ina gait� un p�c kuriem tiek veiktas korekcijas, var tikt iedal�ti sekojoš�s

grup�s- �pašuma ties�bas, izmai�as tirgus situ�cij�, finans�šanas apst�k�i, dar�juma apst�k�i, atrašan�s vieta,

fiziskais raksturojums (zemes un apb�ves lielums, tehniskais st�vokli, labiek�rtot�ba, un citi); at�aut�

izmantošana un ekonomiskie faktori (nomas l�gumi, apsaimniekošanas ierobežojumi, galvenok�rt,

komercobjektiem).

Tirgus pieejas apr��inu nosac�ti varam sadal�t sekojošos so�os:

� Tirgus izp�te, lai ieg�tu inform�ciju par ar v�rt�šanas objektam l�dz�giem �pašumiem veiktiem dar�jumiem

un p�rdošanas pied�v�jumiem;

� Š�s inform�cijas anal�zi, lai noteiktu, vai ieg�t� inform�cija ir prec�za un p�rdevumiem ir komerci�lu

dar�jumu raksturs;

� Atbilstošas sal�dzin�šanas vien�bas izv�li (piem�ram, eiro uz kvadr�tmetru) un uz šo vien�bu b�zes veiktu

sal�dzinošo anal�zi;

� V�rt�jam� �pašuma un tirgus sal�dzin�šanu, pielietojot daž�dus sal�dzinošos r�d�t�jus, k� rezult�t� tiek

kori��ta katra sal�dzin�m� objekta cena;

� V�rt�šanas objekta sal�dzin�šanas vien�bas v�rt�bas noteikšana, ko reizinot ar vien�bu skaitu, tiek ieg�ta

v�rt�ba.

Nestabila tirgus apst�k�os ar tirgus pieeju ieg�t� v�rt�ba var b�t ar� augst�k� tirgus v�rt�bas robeža.

Ien�kumu pieeja

Nekustamo �pašumu tirg� Ien�kumus nesoši nekustamie �pašumi no investoru viedok�a tiek apl�koti k�

invest�ciju objekti, un šo principu balst�s ar� Ien�kumu pieeja. T�dej�di Ien�kumu pieeja seviš�i piem�rota

�pašumu, kas tiek pirkti k� invest�ciju objekti v�rt�šan�.

Ien�kumu pieejas pamat� ir pie��mums, ka tipisks ieguld�t�js/ pirc�js, kas darbojas tirg�, ieg�d�jas

nekustamo �pašumu n�kotn� cerot sa�emt no t� ien�kumu. Citiem v�rdiem sakot, v�rt�ba var tikt defin�ta k�

ties�bu uz n�kotnes labumiem pašreiz�j� v�rt�ba. Ien�kumu pieejas apr��in� tiek noteikta nekustam�

�pašuma tirgus v�rt�ba, nosakot un analiz�jot t�ro Ien�kumu, ko t� �pašniekam var dot objekts t� iznom�šanas

gad�jum�. Ja v�rt�šanas uzdevums ir tirgus v�rt�bas apr��ins, Ien�kumu kapitaliz�cijas vai naudas pl�smas

diskont�šanas pieeju j�balsta uz tirg� past�vošajiem re�l�s naudas pl�smas un pe��as normas lielumiem.

emot v�r� tendences re�iona nekustamo �pašumu tirg�, kas liecina, ka lauku viens�tas ieg�d�jas nevis

Ien�kumu g�šanai, bet gan pašu vajadz�b�m, v�rt�t�ji uzskata, ka Ien�kumu pieejas apr��ins šobr�d

neatspogu�otu tirgus situ�ciju, t�dej�di apr��inos pieeja netiek pielietota.

14 / 34


Izmaksu pieeja

Izmaksu pieejas gait� tiek veikta sal�dzin�šana, un t�s pamat� ir pie��mums, ka zinošs ieguld�t�js nemaks�s

par �pašumu vair�k, k� naudas summu, par kuru vi�š var�tu ieg�t l�dzv�rt�gu zemes gabalu un uzcelt l�dz�gas

kvalit�tes un pielietojuma �ku.

Izmaksu pieejas ietvaros tiek apr��in�ta zemes gabala uzlabojumu aizvietošanas vai aizst�šanas v�rt�ba, no

kuras tiek at�emts nolietojums, un ieg�tajam rezult�tam tiek pieskait�ta zemes v�rt�ba.

Apr��inu gait� ar izmaksu pieeju, tiek veiktas sekojoš�s darb�bas:

� Tiek apr��in�ta zemes gabala tirgus v�rt�ba, pie�emot, ka tas ir bez jebk�diem uzlabojumiem un var tikt

izmantots atbilstoši t� lab�kajam un efekt�v�kajam izmantošanas veidam;

� Apr��in�tas nepieciešam�s zemes gabala uzlabojumu aizvietošanas izmaksas;

� Apr��in�ts fizisk� nodiluma, funkcion�l�s novecošan�s vai �r�jo faktoru rad�tais nolietojums;

� No uzlabojumu aizvietošanas izmaks�m tiek at�emts nolietojums, t�d�j�di ieg�stot zemes gabala

uzlabojumu atlikušo aizvietošanas v�rt�bu;

� Pie ieg�t�s atlikuš�s aizvietošanas v�rt�bas tiek pieskait�ta zemes v�rt�ba, t�d�j�di ieg�stot �pašuma

v�rt�bu.

Lietojot izmaksu pieeju, visi parametri tiek �emtiem no atkl�ta tirgus datiem. B�vniec�bas izmaksas tiek

noteiktas izv�rt�jot vid�j�s b�vniec�bas izmaksas v�rt�šanas br�d�, bet zemesgabala v�rt�ba apr��in�ta ar

tirgus pieeju.

V�rt�bas zudumus veido sekojošas nolietojumu formas:

Fiziskais nolietojums - b�vkonstrukciju un materi�lu sabrukuma pak�pe daž�du faktoru (fizisk� un ��misk�

iedarb�ba, p�rslodzes, nepareiza ekspluat�cija u.tml.) iespaid�.

Funkcion�lais nolietojums - �ku un b�vju raksturlielumu neatbilst�ba past�vošajiem tirgus standartiem un

priekšstatiem par apskat�m� tipa nekustamo �pašumu (novecojušas inženierkomunik�cijas, nemoderns

pl�nojums).

Ekonomiskais (�r�jais) nolietojums - raksturo objektu iespaidojošo �r�jo apst�k�u izmai�as (main�jusies

situ�cija tirg� u.tml.). Šo �pašuma v�rt�bas izmai�u izsauc k�di �r�ji, ar pašu �pašumu tieš� veid� nesaist�ti

apst�k�i, kas b�tiski ietekm� �pašuma p�rdošanas iesp�jas. Šie v�rt�bu ietekm�jošie apst�k�i var b�t gan

tehniskas, gan ekonomiskas dabas.

13. V�rt�šanas pieejas izv�le un apr��inu gaita

Veicot tirgus situ�cijas izp�ti un anal�zi, v�rt�t�ji apkopojuši inform�ciju par l�dzv�rt�gu zemes �pašumu

p�rdošanas/ pied�v�juma gad�jumiem re�ion�. Par sal�dzin�miem objektiem v�rt�t�ji ir izv�l�jušies tr�s

p�rdotus r�pniecisk�s ražošanas uz��mumu apb�ves zemes. Apr��inu gait� tirgus pieej� tiek izmantoti

sal�dzin�mu nekustamo �pašumu p�rdošanas gad�jumi, iev�rojot atš�ir�bas starp šiem objektiem un

v�rt�jamo objektu. Kori��t�s p�rdošanas cenas dod tiešus nor�d�jumus v�rt�jam� objekta tirgus v�rt�bas

ieg�šanai.

Objekta v�rt�bu nosaka, balstoties uz zemes kop�j�s plat�bas 1 m2 vid�jo kori��to p�rdošanas cenu, kuru

ieg�st no sal�dzin�mo objektu kori��taj�m p�rdošanas cen�m, iev�rt�jot cenu izmai�as, kas saist�tas ar katra

nekustam� �pašuma novietojumu, plat�bu, labiek�rtojumu, sast�vu u.c.

Ien�kumu pieejas izmantošana apr��inos konkr�taj� gad�jum� nav piem�rojama, jo šobr�d re�ion�

nekustamo �pašumu tirg� nav v�rojama tendence l�dz�ga lietošanas veida �pašumu ieg�de iznom�šanai,

t�d�j�di tie praktiski nav piem�rojami ien�kumu g�šanai.

15 / 34


14. V�rt�šanas objekta p�rdošanas iesp�jas

V�rt�t�jiem nav zin�mi š��rš�i v�rt�jam� objekta p�rdošanai vai ie��l�šanai. Atbilstoši pašreiz�jai �rk�rtas

situ�cijai valst� un glob�laj� telp�, kas noteikta saist�b� ar coronav�rusa "Covid-19" pand�mijas ierobežošanu,

kop�j�s ekonomikas att�st�bas un izaugsmes prognozes ir nenoteiktas, ekspertu viedok�i krasi atš�iras. Š�d�

situ�cij� piepras�jums p�c nekustam� �pašuma �s� un vid�j� termi�� var samazin�ties.

V�ršam J�su uzman�bu, ka v�rt�šana š�das nenoteikt�bas apst�k�os ir saist�ta ar paaugstin�tu v�rt�t�ja k�

profesion��a pieredzes, main�gas tirgus situ�cijas izpratnes un v�rt�jam� objekta ilgtermi�a likvidit�tes

prognozes iek�aušanu v�rt�bas apr��in�. V�rt�jot m�ksl�gi samazin�ta piepras�juma tirgus apst�k�os, liel�

m�r� tiek izmantoti sal�dzin�mie tirgus indikatori k�di tie bija pirms �rk�rtas situ�cijas ietekmes.

Šaj� v�rt�jum� ir izmantoti tirgus sal�dzin�mie indikatori (sal�dzin�mie p�rdošanas dar�jumi), k�di tie bija l�dz

�rk�rtas situ�cijas ieviešanai valst� 2020. gada 12. mart�. V�rt�t�ju skat�jum�, �rk�rtas situ�cijas rad�t�

ietekme v�rt�šanas datum� var�tu rad�t iesp�jam�s p�rdošanas cenas izmai�as, tom�r kopš �rk�rtas

situ�cijas izsludin�šanas valst� ir pag�jis p�r�k �ss laiks, lai b�tiski kori��tu esošos v�rt�jumus un l�dz faktiski

konstat�jam�m tirgus datu izmai��m, š�das v�rt�bu izmai�u korekcijas netiek veiktas. V�rt�t�ju skat�jum�

piepras�jumam p�c nekustam� �pašuma ilgtermi�� ir j�atjaunojas. Izsludin�t�s �rk�rtas situ�cijas ietekme uz

tirgu b�s saprotama p�c t�s beig�m, kad tirg� b�s pieejami dati par �rk�rtas situ�cijas ietekm� notikušajiem

dar�jumiem, t�d�� rekomend�j�m p�c �rk�rtas situ�cijas beig�m veikt v�rt�jam� objekta p�rv�rt�šanu.

18 / 34


15. Neatkar�bas apliecin�jums

Nekustam� �pašuma tirgus v�rt�bas apr��inus veica SIA “Latio”. SIA “Latio” pieš�irts L�VA Kompetences

uzraudz�bas biroja izsniegts sertifik�ts nekustam� �pašuma v�rt�šanai Nr.3. Nekustamais �pašums tika

apsekots un v�rt�jums izdar�ts balstoties uz t� faktisko st�vokli 2020. gada 13. apr�l�. Nekustamo �pašumu

apmekl�ja SIA “Latio” p�rst�ve Baiba Šapkina. SIA „Latio” k� uz��m�jsabiedr�ba un atseviš�i t�s v�rt�t�ji

nav ieinteres�ta palielin�t vai samazin�t nov�rt�jam� �pašuma v�rt�bu. Ar šo apliecin�m, ka pamatojoties uz

m�su zin�šan�m un p�rliec�bu:

� M�su sa�emto inform�ciju esam atspogu�ojuši patiesi,

� Secin�jumi pamatoti uz m�su person�go pieredzi un objekt�vu anal�zi,

� M�su darba apmaksa nav atkar�ga no noteikt�s objekta v�rt�bas,

� Mums nav ne pašreiz�jas, ne ar� perspekt�vas person�g�s ieinteres�t�bas nov�rt�jamaj� �pašum�, k� ar�

nav intereses vai aizspriedumi pret pus�m, kas šeit iesaist�tas.

16. Sl�dziens

Dar�m Jums zin�mu, ka nekustam� �pašuma ar kadastra numuru 3246 008 0069, kas atrodas Kokneses

novad�, Bebru pagast�, “Reciju dzirnavas”, 2020. gada 13. apr�l� apr��in�t� tirgus v�rt�ba ir EUR 450

(�etri simti piecdesmit eiro).

Gun�rs Kiziks

SIA "LATIO" nekustam� �pašuma v�rt�t�js L�VA profesion�l�s kvalifik�cijas sertifik�ts Nr.14 Baiba Šapkina

SIA "Latio" nekustam� �pašuma v�rt�šanas speci�liste

19 / 34

Pielikums Nr.1

Galvenie izmantotie pie��mumi un ierobežojošie faktori

� Nov�rt�tais �pašums tiek uzskat�ts par br�vu no aiz��mumiem, ap��l�jumiem, finansi�l�m saist�b�m un

apgr�tin�jumiem, ja tas nav speci�li atz�m�ts nov�rt�jum�.

� Ir br�vs no atsavin�šanas aizlieguma.

� Nov�rt�t�ji pie�em, ka �pašuma likum�go pieder�bu apliecinoši dokumenti ir pareizi.

� Nov�rt�t�ji ir pie��muši, ka nav rakstisku vienošanos vai �res / nomas l�gumu, kas ietekm� v�rt�bu.

Nov�rt�t�ju r�c�b� nav inform�cijas par š�du gad�jumu, bet ja past�v k�da neapskat�ta vienošan�s vai

nomas l�gums, tad noteikt� objekta v�rt�ba var main�ties.

� Tiek pie�emts, ka objekts atsavin�šanas dien� ir atbr�vots, nepasliktinot t� tehnisko st�vokli un ir br�vs no

�pašum� deklar�t�m person�m;

� Tiek uzskat�ts, ka �pašums nav ieguld�ts uz��m�jsabiedr�bas pamatkapit�l�; taj� nav veikti neatdal�mie

ieguld�jumi, uz kuriem var�tu pretend�t treš�s personas;

� Nov�rt�jum� paust� inform�cija ir pie�emta par ticamu, tau nov�rt�t�ji nevar uz�emties pilnu atbild�bu

par to precizit�ti, t� k� nav speci�lu garantiju par t�s ticam�bu. Precizit�te ir atkar�ga no inform�cijas

pareiz�bas, kas ir iesniegta un ieg�ta no klientiem un citiem avotiem.

� Nov�rt�t�jiem nevar pras�t dot apliecin�jumu ties�, saist�b� ar v�rt�jumu par šo �pašumu, iz�emot

gad�jumus, kad ir nosl�gta iepriekš�ja vienošan�s.

� Šai nov�rt�jum� iek�autais vizu�lais materi�ls (kartes, att�st�bas pl�ns u.c.) tiek pied�v�ts vien�gi ar

nol�ku, pal�dz�t las�t�jam izt�loties nov�rt�jamo objektu un lab�k izprast pasniegto inform�ciju, un

nov�rt�t�ji neuz�emas atbild�bu par šiem materi�liem.

� Nov�rt�jumu nav at�auts kop�t un public�t, k� ar� tas nevar tikt lietots citiem nol�kiem k� nov�rt�juma

uzdevum� teikts, bez iepriekš�j�s nov�rt�t�ju un �pašnieka rakstveida piekrišanas katr� gad�jum�

atseviš�i.

� Ne viss v�rt�jums, ne da�a t� satura (seviš�i, kas attiecas uz secin�jumiem par v�rt�bu, par tirgus datiem)

nedr�kst tikt izplat�ti publiski rekl�m�s, zi�u raid�jumos, p�rdošanas port�los vai citos masu inform�cijas

sakaru l�dzek�os bez iepriekš�jas rakstiskas vienošan�s.

� Kop�j�s v�rt�bas sadal�jums starp zemi un uzlabojumiem, ja t�ds šai v�rt�jum� ir dots, attiecas tikai uz

esošo izmantošanas veidu. Atdal�ta zemes un �kas v�rt�ba nedr�kst tikt lietota kop� ar citu v�rt�jumu, un

ir k��daini, ja t� tiek dar�ts.

� Zemes virsma un augsnes apakšk�rta š�iet cieta un stingra. Toties nov�rt�t�ji negarant� pret apst�k�iem

vai gad�jumiem, kad zeme vai augsnes apakšk�rta var nos�sties.

� Tiek pie�emts, ka nav apsl�ptu vai neredzamu konstrukciju st�vok�a izmai�u, kas palielin�tu vai

pazemin�tu �pašuma v�rt�bu, un kas ir atkl�jamas tikai ar speci�l�m inženieru p�rbaud�m.

� Tiek pie�emts, ka zemes gabal� veiktie b�vniec�bas darbi, k� ar� inženiertehnisko komunik�ciju

izb�ve/piesl�gumi, ir veikti LR Likumdošan� noteiktaj� k�rt�b�, ja v�rt�jum� nav atrun�ts cit�di.

� Sal�dzin�mie skait�i, kas saist�ti ar šo v�rt�jumu, tiek uzskat�ti par n�kušiem no drošiem avotiem.

Nov�rt�t�ji ir p�rbaud�juši datus p�c sav�m vislab�kaj�m iesp�j�m, bet neuz�emas atbild�bu par skait�u

patiesumu.

� V�rt�jums ietver tikai faktus un st�vokli uz nov�rt�šanas br�di, notikumi, kas ietekm� nam�pašuma

v�rt�bu, p�c v�rt�šanas datuma netiek iek�auti v�rt�jum�.

� Vairums pie��mumu un apr��inu, kas lietoti nov�rt�jum�, attiecas tikai uz konkr�to dokumentu un nav

lietojami atrauti no t� konteksta.

20 / 34

kokneses novads, bebru pagasts, “reciju dzirnavas”teritorija. 0.11 km. citi apgrtinjumi vrttjiem...

Documents