konferencija „daugiabučių namų administravimas ir priežiūra: aktualūs klausimai“

Lietuvos Respublikos aplinkos ministerija 1

KonferencijaKonferencija „Daugiabučių namų administravimas ir priežiūra: „Daugiabučių namų administravimas ir priežiūra:

aktualūs klausimai“aktualūs klausimai“

Pranešėjas Pranešėjas dr. Vytautas Jonaitis dr. Vytautas Jonaitis

Statybos ir būsto departamento vyr. specialistasStatybos ir būsto departamento vyr. specialistas

2008 m. lapkričio 18 d.2008 m. lapkričio 18 d.


Valdymo ir priežiūros objektaiValdymo ir priežiūros objektai

Pagal Civilinį kodeksą butų ir kitų patalpų savininkams bendrosios Pagal Civilinį kodeksą butų ir kitų patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso namo bendrojo naudojimo dalinės nuosavybės teise priklauso namo bendrojo naudojimo patalpos, pagrindinės namo konstrukcijos, bendrojo naudojimo patalpos, pagrindinės namo konstrukcijos, bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė-techninė ir kitokia įrangamechaninė, elektros, sanitarinė-techninė ir kitokia įranga

Detaliau bendrojo naudojimo objektus apibrėžia Daugiabučių namų Detaliau bendrojo naudojimo objektus apibrėžia Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymassavininkų bendrijų įstatymas

Praktikoje dažnai kyla problemų dėl atskirų pastato konstrukcijų ar Praktikoje dažnai kyla problemų dėl atskirų pastato konstrukcijų ar fasado elementų, inžinerinės įrangos teisinio statuso, jų naudojimo, fasado elementų, inžinerinės įrangos teisinio statuso, jų naudojimo, patalpų savininkų santykio su jaispatalpų savininkų santykio su jais



• Dažniausiai kyla problemų dėl :Dažniausiai kyla problemų dėl :

Balkonų nuosavybės ir atsakomybės už jų priežiūrąBalkonų nuosavybės ir atsakomybės už jų priežiūrą

Centralizuotos šildymo sistemos elementų nuosavybės ir jų Centralizuotos šildymo sistemos elementų nuosavybės ir jų pertvarkymopertvarkymo

Liftų naudojimo ir priežiūrosLiftų naudojimo ir priežiūros



• Pagal Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymą

Balkonų laikančiosios konstrukcijos kaip fasado elementai, priskirtinos Balkonų laikančiosios konstrukcijos kaip fasado elementai, priskirtinos bendrojo naudojimo konstrukcijoms ir už jų priežiūrą atsako atsako bendrojo naudojimo konstrukcijoms ir už jų priežiūrą atsako atsako namo administratorius namo administratorius

Šilumos mazgai ir paskirstymo tinklai (vamzdynai), šildymo radiatoriai, Šilumos mazgai ir paskirstymo tinklai (vamzdynai), šildymo radiatoriai, karšto vandens ruošimo įrenginiai priskirtini bendrajai inžinerinei įrangai karšto vandens ruošimo įrenginiai priskirtini bendrajai inžinerinei įrangai ir jų pertvarkymas negalimas be namo valdytojo (administratoriaus) ir jų pertvarkymas negalimas be namo valdytojo (administratoriaus) sutikimo ir bendraturčių pritarimosutikimo ir bendraturčių pritarimo

Liftas yra namo bendrojo naudojimo objektas, priklausantis visiems Liftas yra namo bendrojo naudojimo objektas, priklausantis visiems patalpų savininkams ir už jo priežiūrą ir jos organizavimą taip pat patalpų savininkams ir už jo priežiūrą ir jos organizavimą taip pat atsakingas namo valdytojas atsakingas namo valdytojas

Pagal galiojančius teisės aktus mokesčio už naudojimąsi liftu nemoka Pagal galiojančius teisės aktus mokesčio už naudojimąsi liftu nemoka pirmo ir antro aukštų gyventojai, jei liftas šiuose aukštuose nestojapirmo ir antro aukštų gyventojai, jei liftas šiuose aukštuose nestoja


Patalpų savininkų interesas ir prievolėPatalpų savininkų interesas ir prievolė

• Kadangi daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektai Kadangi daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektai nuosavybės teisės prasme yra antraeiliai daiktai pagrindinio nuosavybės teisės prasme yra antraeiliai daiktai pagrindinio nuosavybės objekto (buto) atžvilgiu, šių daiktų nuosavybės jausmas nuosavybės objekto (buto) atžvilgiu, šių daiktų nuosavybės jausmas yra priblėsęsyra priblėsęs

• Nežiūrint to, kad Civilinis kodeksas nustato prievolę butų Nežiūrint to, kad Civilinis kodeksas nustato prievolę butų savininkams tinkamai valdyti ir prižiūrėti bendrojo naudojimo savininkams tinkamai valdyti ir prižiūrėti bendrojo naudojimo objektus steigiant bendriją arba sudarant jungtinės veiklos sutartį objektus steigiant bendriją arba sudarant jungtinės veiklos sutartį (JVS), šią prievolę jie vykdo vangiai(JVS), šią prievolę jie vykdo vangiai

• Pagal turimus duomenis bendrijos ar JVS subjektai šiuo metu valdo Pagal turimus duomenis bendrijos ar JVS subjektai šiuo metu valdo apie 30 proc. daugiabučių namų. Prieš 5 metus valdė apie proc.apie 30 proc. daugiabučių namų. Prieš 5 metus valdė apie proc.

• Daugiabučių namų valdyme dominuoja Civilinio kodekso nustatyta Daugiabučių namų valdyme dominuoja Civilinio kodekso nustatyta tvarka paskirti administratoriaitvarka paskirti administratoriai


Pastatų valdymo ir priežiūros tikslaiPastatų valdymo ir priežiūros tikslai

• Skirtini šie pastatų valdymo ir priežiūros tikslai:Skirtini šie pastatų valdymo ir priežiūros tikslai:

Nuosavybės valdymo prasme – nuosavybės išsaugojimas ir jos Nuosavybės valdymo prasme – nuosavybės išsaugojimas ir jos naudojimo pagal tikslinę paskirtį užtikrinimasnaudojimo pagal tikslinę paskirtį užtikrinimas

Pastatų ūkio valdymo prasme – užtikrinti pastato ir jo inžinerinių sistemų Pastatų ūkio valdymo prasme – užtikrinti pastato ir jo inžinerinių sistemų techninę priežiūrą ir eksploatavimą, savalaikį remontą ar rekonstrukcijątechninę priežiūrą ir eksploatavimą, savalaikį remontą ar rekonstrukciją

• Pirmojo tikslo prasme pabrėžtina administratorių pareiga vykdyti savo Pirmojo tikslo prasme pabrėžtina administratorių pareiga vykdyti savo funkcijas atsižvelgiant į visų naudos gavėjų interesus, veikti nešališkai ir funkcijas atsižvelgiant į visų naudos gavėjų interesus, veikti nešališkai ir vienodai gerbti ir saugoti visų jų teisesvienodai gerbti ir saugoti visų jų teises

• Praktikoje administratoriai labiau rūpinasi antrojo tikslo įgyvendinimu, Praktikoje administratoriai labiau rūpinasi antrojo tikslo įgyvendinimu, kurio uždavinius apibrėžia normatyviniai techniniai dokumentai ir yra kurio uždavinius apibrėžia normatyviniai techniniai dokumentai ir yra tam tikra viešoji kontrolėtam tikra viešoji kontrolė


Valdymo ir priežiūros uždaviniaiValdymo ir priežiūros uždaviniai

• Nustatyti tinkamus santykius su patalpų savininkais, sudaryti sąlygas Nustatyti tinkamus santykius su patalpų savininkais, sudaryti sąlygas jiems dalyvauti priimant svarbius sprendimus, susijusius su jiems dalyvauti priimant svarbius sprendimus, susijusius su nuosavybės valdymu ir galimybę gauti informaciją apie bendrojo nuosavybės valdymu ir galimybę gauti informaciją apie bendrojo naudojimo objektų naudojimo, priežiūros ar remonto priemonių naudojimo objektų naudojimo, priežiūros ar remonto priemonių įgyvendinimąįgyvendinimą

• Kaupti ir analizuoti techninę ir ekonominę informaciją apie bendrojo Kaupti ir analizuoti techninę ir ekonominę informaciją apie bendrojo naudojimo objektų savybes ir jų būklę, planuoti priemones ir lėšas naudojimo objektų savybes ir jų būklę, planuoti priemones ir lėšas jiems atnaujinti ar modernizuotijiems atnaujinti ar modernizuoti

• Užtikrinti tinkamą bendrojo naudojimo objektų techninę priežiūrą ir Užtikrinti tinkamą bendrojo naudojimo objektų techninę priežiūrą ir eksploatavimą, savalaikį ir kokybišką jų remontą ar kitokį tvarkymą eksploatavimą, savalaikį ir kokybišką jų remontą ar kitokį tvarkymą

• Brangstant energijai ypač aktualu efektyviai valdyti namo energinį Brangstant energijai ypač aktualu efektyviai valdyti namo energinį ūkį. Būtina vykdyti palyginamąją energijos suvartojimo analizę ir ūkį. Būtina vykdyti palyginamąją energijos suvartojimo analizę ir planuoti priemones energijos sąnaudoms mažintiplanuoti priemones energijos sąnaudoms mažinti


Esminiai trūkumai daugiabučių namų administratorių Esminiai trūkumai daugiabučių namų administratorių veiklojeveikloje

Pagal Aplinkos ministerijos užsakymu atliktą namų ūkio Pagal Aplinkos ministerijos užsakymu atliktą namų ūkio tyrimątyrimą

(2008 m. rugsėjis) (2008 m. rugsėjis)

● NepateikiamaNepateikiama aiški aiški informacijainformacija apie atliktus darbus, jų kaštus ir apie atliktus darbus, jų kaštus ir lėšų panaudojimą lėšų panaudojimą

● NepateikiamaNepateikiama išankstinė išankstinė informacijainformacija apie planuojamus atlikti apie planuojamus atlikti remonto darbus ir jų būtinumą remonto darbus ir jų būtinumą

● Skaidrumo stokaSkaidrumo stoka perkant statybos, remonto rangos darbus ar perkant statybos, remonto rangos darbus ar sudarant šių darbų sąmatas sudarant šių darbų sąmatas

● ŽemaŽema personalo personalo kvalifikacijakvalifikacija ir darbo kultūra ir darbo kultūra


Esminiai trūkumai daugiabučių namų administratorių Esminiai trūkumai daugiabučių namų administratorių veiklojeveikloje

Netinkamai atliekamas namų periodinės techninės apžiūros ir Netinkamai atliekamas namų periodinės techninės apžiūros ir diagnozuojama bendrojo naudojimo objektų būklėdiagnozuojama bendrojo naudojimo objektų būklė

Techninės apžiūros aktuose nenurodomi būklės vertinimo kriterijai ir Techninės apžiūros aktuose nenurodomi būklės vertinimo kriterijai ir nepateikiamas defektų aprašas. Apsiribojama lakoniška ir abstrakčia nepateikiamas defektų aprašas. Apsiribojama lakoniška ir abstrakčia išvada, kad būklė „gera“ arba „bloga“, reikia remonto ar ne išvada, kad būklė „gera“ arba „bloga“, reikia remonto ar ne

Siekiant tiksliau diagnozuoti objekto būklę labai retai atliekami inžineriniai Siekiant tiksliau diagnozuoti objekto būklę labai retai atliekami inžineriniai statybiniai tyrimaistatybiniai tyrimai

Neanalizuojama atskirų namo konstrukcijų, inžinerinės įrangos elementų Neanalizuojama atskirų namo konstrukcijų, inžinerinės įrangos elementų gyvavimo trukmė lyginant ją su normatyvine ir šiuo pagrindu gyvavimo trukmė lyginant ją su normatyvine ir šiuo pagrindu neplanuojamas savalaikis jų remontas ar keitimasneplanuojamas savalaikis jų remontas ar keitimas

Svarbu savininkus iš anksto supažindinti apie būtinąsias priemones Svarbu savininkus iš anksto supažindinti apie būtinąsias priemones tinkamai namo būklei palaikyti, jų įgyvendinimo sąlygas ir planus. tinkamai namo būklei palaikyti, jų įgyvendinimo sąlygas ir planus.

Siekiant rezultato, būtinas atviras, ilgalaikis ir atkaklus dialogas tarp Siekiant rezultato, būtinas atviras, ilgalaikis ir atkaklus dialogas tarp administratoriaus ir gyventojųadministratoriaus ir gyventojų


Prielaidos administravimo ir priežiūros kokybei gerintiPrielaidos administravimo ir priežiūros kokybei gerinti

• Svarbu užtikrinti ekonomiškai pagrįstą administravimo ir techninės Svarbu užtikrinti ekonomiškai pagrįstą administravimo ir techninės priežiūros paslaugų bei remonto darbų finansavimą, subalansuotą priežiūros paslaugų bei remonto darbų finansavimą, subalansuotą poreikių ir galimybių aspektais (šiuo klausimu bus atskiras pranešimas)poreikių ir galimybių aspektais (šiuo klausimu bus atskiras pranešimas)

• Administravimo ir priežiūros paslaugas teikiančių įmonių veikloje Administravimo ir priežiūros paslaugas teikiančių įmonių veikloje sustiprinti remonto darbų techninę priežiūrą ir kitas kokybės valdymo sustiprinti remonto darbų techninę priežiūrą ir kitas kokybės valdymo priemones, sudaryti sąlygas personalo kvalifikacijos kėlimui, tobulinti jo priemones, sudaryti sąlygas personalo kvalifikacijos kėlimui, tobulinti jo atrankos metodusatrankos metodus

• Sustiprinti administravimo ir priežiūros paslaugų viešąją kontrolę. Ypač Sustiprinti administravimo ir priežiūros paslaugų viešąją kontrolę. Ypač svarbus vaidmuo šiuo klausimu tenka savivaldybėmssvarbus vaidmuo šiuo klausimu tenka savivaldybėms

• • Šiuo metu savivaldybės jau vykdo pastatų naudojimo priežiūrą pagal Šiuo metu savivaldybės jau vykdo pastatų naudojimo priežiūrą pagal

statybos įstatymąstatybos įstatymą• Pagal Vietos savivaldos įstatymą joms pavesta butų ir kitų patalpų Pagal Vietos savivaldos įstatymą joms pavesta butų ir kitų patalpų

savininkų bendrijų, administratorių veiklos kontrolėsavininkų bendrijų, administratorių veiklos kontrolė• Būtų tikslinga papildyti Administracinių teisės pažeidimų kodeksą, Būtų tikslinga papildyti Administracinių teisės pažeidimų kodeksą,

nustatant baudas už netinkamą pastatų administravimo ir priežiūros nustatant baudas už netinkamą pastatų administravimo ir priežiūros vykdymąvykdymą

konferencija „daugiabučių namų administravimas ir priežiūra: aktualūs klausimai“

Documents