Презентация компании

СТАРТ Девелопмент

Состояние рынка земли на Северо-Западе России, тенденции, цены

и перспективы

Июль 2016

2

Источник: Росстат, СМИ

Источник: Петростат

Агломерация Санкт-Петербурга

является вторым рынком России по

вводу жилья после Московской

агломерации.

Показатель обеспеченности жильем

в Санкт-Петербурге на конец 2015 г. -

25 кв. м. на человека. Целевой

показатель по обеспеченности

жильем согласно Стратегии 2030

составляет 30 кв. м./человека.

Миграционный прирост в 2015 году

составил около 25 тыс. чел.

В Петербурге 100 тыс. коммунальных

квартир, в которых проживает более

600 тыс. человек, при этом в 2013

году расселено около 3 тыс.

квартир.

Перспективы рынка жилья Санкт-Петербурга

8%

43%

49%

Критический износ Сильный износ

Минимальный износ

Износ жилого фонда в Санкт-Петербурге

Обеспеченность жильем, кв.м./чел.

25

30

45

75

Санкт-Петербург

Китай

Европа

США

Рынок жилья Санкт-Петербурга

3

Динамика средних цен на многоэтажную недвижимость в

Санкт-Петербурге, тыс. руб./кв.м

Динамика объема ввода жилья в Санкт-Петербурге и

Ленинградской области, млн. кв.м.

Рост объемов ввода жилья в Санкт-Петербургской агломерации

в 2015 году был обеспечен за счет ввода в ближайших

пригородах города, где за последние 5 лет наблюдается двукратное увеличение ввода жилья. Основные центры застройки

смещаются в Ленинградскую область из-за недостаточности

земельных активов в пределах сформировавшихся районов

города.

В то же время недостаток земельных участков является одной из

причин роста цен на рынке недвижимости Санкт-Петербурга.

По оценкам экспертов объем выданных ипотечных кредитов по

итогам 2015 года сократился на 35%. Значимую поддержку рынку

ипотечного кредитования оказывает государственная

программа субсидирования процентных ставок по ипотечным

кредитам на покупку жилья в новостройках.

Источник: АИЖК

Источник: Петростат Источник: Петербургская недвижимость

Динамика выдачи ипотечных кредитов, млрд. руб.

92

113

130

145

155

165

63 71

75 82

90 95

2010 2011 2012 2013 2014 2015

бизнес класс эконом класс

656

153 380

717

1031

1354

1764

1176

350

130

301

524

692

825

1013

692

0

200

400

600

800

100 0

120 0

0

200

400

600

800

100 0

120 0

140 0

160 0

180 0

200 0

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Объем выданных ИЖК, млрд руб. Количество выданных ИЖК, тыс шт.

2,6 2,7 2,7 2,6 2,6 3,0 2,8

1,0 1,0 1,1 1,1 1,3

1,6 2,3

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Санкт-Петербург Ленинградская область

3,6 3,7 3,8 3,7 3,9

4,6 5,1

4,1

3,6 3,7 3,8 3,7 3,9

4,6

5,1 5,2

5,7 5,8 5,9

0,0

1,0

2,0

3,0

4,0

5,0

6,0

7,0

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016П 2017П 2018П 2019П

Рынок жилья Санкт-Петербурга Предложение жилья

Территориальная структура предложения

многоэтажного жилья, %

Предложение многоэтажного жилья,

млн. кв. м Динамика ввода жилья в Санкт-Петербурге и

Ленинградской области, млн. кв. м

Источники: Росстат, Петербургская недвижимость

По официальной статистике Комитета по строительству за 1 квартал 2016 года объем ввода жилья в Санкт-Петербурге составил 897,9 тыс. кв. м. Объем ввода без ИЖС составил 859 тыс. кв. м., что на 13,2% меньше, чем за аналогичный период 2015 года. За 1 квартал 2016 года в Ленинградской области введено 862,1 тыс. кв. м. жилья, что на 13% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года.

В 2015 году в Санкт-Петербургской агломерации рост объемов ввода увеличился на 11% в

результате роста объемов ввода в Ленинградской области, где по итогам 2015 года было введено 2,3 млн. кв. м. В Петербурге в 2015 году введено практически столько же, сколько было введено в 2013 году – 2,8 млн. кв. м.

По данным Росстата, по итогам 2015 года, объем ввода жилья в России составил 83,8 млн. кв. м, что на 0,5% меньше, чем за 2014 год (84,2 млн. кв. м.).

По прогнозам Петербургской недвижимости в пятилетней перспективе ожидается рост объемов ввода жилья в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.

Нами был рассмотрен более консервативный вариант прогноза, в котором объем ввода жилья сохранится на уровне 2012-2013г (около 3,7-3,9 млн. кв. м.) и определяется:

• необходимостью обеспечения жильем миграционного потока (70 тыс. чел. в год) – 1,7 млн. кв. м./год;

• улучшением жилищных условий – 2 млн. кв. м./год (0,4 кв. м./год на человека).

Таким образом на улучшение жилищных условий для достижения целевого показателя по обеспеченности жильем в 30 кв.м./человека потребуется еще около 15 лет (+0,4 кв. м./год на человека).

Структура предложения

многоэтажного жилья по классам, %

4

Прогноз СТАРТ Девелопмент

80,3% 86,3% 85,4% 85,9% 87,2% 86,5%

19,7% 13,7% 14,6% 14,1% 12,8% 13,5%

0,0 %

20, 0%

40, 0%

60, 0%

80, 0%

100 ,0%

120 ,0%

2010 2011 2012 2013 2014 2015

эконом класс бизнес класс

3,58 3,56 3,38

2,18

2,69

3,96 4,13

5,17

69,6% 71,9%

74,9%

86,7% 85,1% 85,6% 87,2% 86,5%

60, 0%

70, 0%

80, 0%

90, 0%

100 ,0%

110 ,0%

120 ,0%

0,0 0

1,0 0

2,0 0

3,0 0

4,0 0

5,0 0

6,0 0

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Все предложение Доля эконом класса

82% 78% 67% 69% 64% 60%

18% 22% 33% 31% 36% 40%

2010 2011 2012 2013 2014 2015

город пригород

Рынок жилья Санкт-Петербурга Цена

Динамика средних цен на недвижимость

эконом класса, тыс. руб./кв. м

Динамика средних цен на недвижимость

бизнес класса, тыс. руб./кв. м

Источники: Петербургская недвижимость, данные компании

Стоимость квадратного метра по

удаленности от КАД, тыс. руб./кв. м

В 2015 – начале 2016 года ценообразование на

первичном рынке жилой недвижимости Санкт-

Петербурга и пригорода Ленобласти

формировалось под влиянием нестабильной

экономической обстановки в стране. Рост цен

сдерживается за счет снижения объема

платежеспособного спроса в условиях высокой

конкуренции и наличия значительного объема

ликвидного предложения по всем классам и

территориям.

Динамика средней цены предложения на

первичном рынке жилья эконом класса в 1 кв. 2016

года варьируется от +1,2% в АПР, до +2,7% на

пригородных территориях, в обжитых районах

средняя цена практически не изменилась.

Средние цены на жилье в южных пригородах

Санкт-Петербурга по итогам 2015 года находились

на уровне 87 тыс. руб. за 1 кв. м. в эконом классе и

141 тыс. руб. за 1 кв. м. в бизнес классе. Самый

высокий уровень цен на юге наблюдается в

Московском, Кировском и Фрунзенском районах.

Это объясняется близостью к городу, хорошей

транспортной доступностью и высокой

обеспеченностью социальной инфраструктурой.

В связи со сложившейся макроэкономической

ситуацией и ослаблением покупательской

способности населения ожидается снижение цен

на недвижимость на 10% к 2017 году (от уровня 2015

года). После 2017 года ожидается стабилизация

ситуации на рынке жилья и рост цен в соответствии

с инфляцией.

Стоимость квадратного метра в среднем

по югу, тыс. руб./кв. м

5

71 75

82

90

95

90

86 90

94

99

104

110

57

65

74 77

69 65

62 65

69 72

76 80

город пригород

113

130

145

155

165

156

149 156

164

173

181

190

98 96

112

119 125

120 114

120 126

133 139

146

обжитые районы административно-подчиненные

64 65 74

86 87

101 110

114

127

141

2011 2012 2013 2014 2015

эконом класс бизнес класс

117

85

61

0-10км 10-20км 20-30км

Предложение первичного квартирного жилья южной локации Санкт-Петербургской агломерации (масс-маркет)

Цены на жилье в соседних

районах (тыс.руб./кв.м)

Источник: Петербургская недвижимость, данные застройщиков Цветовое обозначение: Эконом / Комфорт

121 95 84 72 69 97

x Среднее 6

1

11

12

13

14 15

16 17

18 22 20

19

21

25

Шушары – 68 711 руб./кв.м.

16.ЖК компании Дальпитерстрой 59 750 руб./кв.м.

17.ЖК “Босфор” (Лидер Групп) 86 632 руб./кв.м.

Пушкин – 103 887 руб./кв.м.

18.ЖК “Золотой Век” (ЦДС) 145 746 руб./кв.м.

19.ЖК “Александровский” (Пушкин) 79 136 руб./кв.м.

20.ЖК “Inkeri” (ЮИТ Санкт-Петербург) 120 571 руб./кв.м.

21.ЖК “Дворянское сословие” 116 850 руб./кв.м.

(УК Захарьевская)

22.ЖК “Славянка 128” 65 202 руб./кв.м.

(Петербургская Строительная Компания)

Павловск – 94 907 руб./кв.м.

22.ЖК “Березовая роща” (физ.лицо) 91 000 руб./кв.м.

20.ЖК “Ливадия” (Павловск-Стройинвест) 96 361 руб./кв.м.

21.ЖК “Аркадия” (Павловск-Стройинвест) 93 453 руб./кв.м.

Пулковское-Волхонское – 84 118 руб./кв.м.

8.ЖК “Неоклассика” (Красная стрела) 71 906 руб./кв.м.

9.ЖК “Царский Двор” (Лидер Групп) 100000 руб./кв.м.

10.ЖК “Пушгород” (Патриот-Нева) 84 955 руб./кв.м.

11.ЖК “Образцовый квартал” (Центр развития) 82 602 руб./кв.м.

Средняя Рогатка – 120 835 руб./кв.м.

12.ЖК “Salut!” (ИК Пулковская) 108 538 руб./кв.м.

13.ЖК “Пулковский-3” (ЦДС) 122 827 руб./кв.м.

14.ЖК “Триумф Парк” (Mirland Dev. Corp) 136 081 руб./кв.м.

15.ЖК “Сириус” (Лидер Групп) 109 266 руб./кв.м.

Новоселье – 72 327 руб./кв.м.

3.ЖК “Новоселье: городские 60 393 руб./кв.м.

кварталы (Гамма)” (УК Новоселье) 4.ЖК “NEWПитер” (Строительный Трест) 76 305 руб./кв.м.

Город-спутник

“Южный”

Ново-Сергиево – 92 609 руб./кв.м.

1.ЖК “Солнечный город” (Setl City) 103 618руб./кв.м 2.ЖК “Английская миля” (Glorax Development) 76 096 руб./кв.м

4

2

3

9 10

8

23

24

Средняя стоимость жилья на юге СПб от 87 000 руб./кв. м. Цены на квартиры в кластерах Новоселье и Шушары ниже средних за счет:

На цены в Шушарах негативно влияет близость промышленного кластера, а также присутствие дешевого (низкокачественного) жилья компании «Дальпитерстрой».

Цены в ЖК «Новоселье» не полностью сопоставимы, т.к. он находится в Ленинградской области, где уровень развития социальной инфраструктуры гораздо ниже.

В городе-спутнике «Южный» жилье бизнес и эконом класса будет представлено в пропорции 45%/55% соответственно.

93 104

Рынок жилья Санкт-Петербурга Обзор цен в областях, подобных Южному

6 5

7 Новогорелово – 59 723 руб./кв.м.

5.ЖК «Ветер Перемен» (Газпромбанк-Инвест) 63 947 руб./кв.м.

6.ЖК «Дудергофская линия-3» (Ленрусстрой) 71 761 руб./кв.м.

7.ЖК «Новогорелово» (Ленрусстрой) 55 499 руб./кв.м.

116

65

88

60 69

60

122

95 84

116 105

76

93

Ср

ед

няя

ро

гатк

а

Па

вло

вск

Пулко

вско

е-

Во

лхо

нс

ко

е

Пуш

ки

н

Юж

ны

й

Но

вос

елье

Шуш

ар

ы

Но

во-С

ер

гие

во

Но

вого

ре

ло

во

Эконом

60

Рынок жилья Санкт-Петербурга Продажи

Динамика продаж жилья, млн. кв. м

Структура продаж многоэтажного

жилья, %

Источники: Петербургская недвижимость

За 1 кв. 2016 года на рынке первичной

жилой недвижимости было реализовано

1,09 млн. кв. м. жилья, что на 35,3% больше

аналогичного периода прошлого года.

2015 год не продемонстрировал

значительной отрицательной динамики.

Фактически на рынке наблюдался «откат»

к докризисному периоду: объем

реализованного жилья стабилизировался

и стал сопоставим с уровнем 2013 года

(когда было реализовано 3,91 млн. кв. м).

В 1 кв. 2016 года наибольший прирост

спроса наблюдался на территории

Санкт-Петербурга, где был зафиксирован

рост на уровне 57,2%. Влияние

пригородных территорий Ленобласти в 1

кв. 2016 года ослабло – объемы

реализации жилья выросли всего на 6% по

сравнению с аналогичным периодом 2015

года.

За период с 2014 года по 1 кв. 2016 года

объем спроса на пригородных

территориях в среднем не превышал 350-

400 тыс. кв. м за квартал.

Значительное влияние на уровень спроса

оказал рынок ипотечного кредитования. В

феврале 2016 года в связи с тем, что в

марте ожидалось прекращение действия

государственной программы поддержки

ипотечного кредитования, на рынке было

заключено рекордное количество сделок

за период с 2015 года по 1 кв. 2016 года

при этом доля ипотечных сделок в общем

объеме спроса достигла максимума.

Структура продаж многоэтажного

жилья по классам, %

7

1,84 2,37

3,06 3,62

4,82

3,53

2,28 2,53

3,28

3,91

5,16

3,78

2010 2011 2012 2013 2014 2015

эконом бизнес весь объем продаж

89% 79%

71% 68% 64%

37%

11% 21%

29% 32% 36%

63%

2010 2011 2012 2013 2014 2015

город пригород

79% 94% 93% 92% 93% 94%

21% 6% 7% 8% 7% 6%

2010 2011 2012 2013 2014 2015

эконом бизнес

8

Город-спутник «Южный», как возможная точка входа на рынок

Полицентричный Петербург

Развитие многофункциональных центров городского

(агломерационного) значения

Перераспределение в эти центры по меньшей

мере 15 % занятости и общегородских функций.

Разгрузка исторического центра.

В перспективе на 15 лет создание по меньшей мере

двух таких центров в Приморском, Московском и

Пушкинских районах. Причины:

o Естественно сложившаяся структура с северным

(курортное направление) и южным (пригородные

парки) ареалами притяжения

o Престижные для жизни Курортный/Приморский и

Московский/Пушкинский районы

o Наиболее активные Северные и Южные

транспортные коридоры

o Формирование северного центра на базе

строящегося Лахта-центра и южного центра на

базе строящегося аэрополиса в Пулково

На юге пока нет масштабного проекта-лидера

подобного Лахта-центру на севере

Развитие агломерации – Безальтернативная модель

развития Петербурга

Важно отметить, что с пространственной точки зрения Город-

спутник «Южный» находится в центре зоны активной

урбанизации юга города протянувшейся широким поясом

от Колпино до Красного Села и от Гатчины до Московского

района.

Точки притяжения (имеющиеся):

o Деловые (Аэропорт, Экспофорум)

o Туристические (Пушкин, Павловск, Гатчина и др.)

o Рекреационные (дворцовые парки, Туутари-парк и

др. )

o Производственные

Точки притяжения (перспективные):

o Университетские кампусы ИТМО и СПбГУ

o Агрополис Северо-Запад в Красносельском районе

(оптово-распределительный центр сельхозпродуктов)

Хорошая транспортная и инфраструктурная

обеспеченность как в связи с Петербургом, так и с

непосредственным окружением проекта

Совокупный человеческий потенциал:

o население окружения около 0,8 млн. человек, с

увеличением до 1 млн. человек к 2017 году

o + 1 млн. населения южных районов Санкт-

Петербурга

Потенциал реализуемых проектов

o ЭкспоФорум

o Расширение Пулково

Город-спутник «Южный» в контексте

развития юга Петербургской агломерации

Параметры проекта Город-спутник «Южный»

Город-спутник «Южный» - один из крупнейших в России

проектов комплексного освоения территории.

Город-спутник «Южный», расположенный на территории двух

субъектов РФ, имеет две составляющие: Южный СПб и

Южный ЛО.

Проект поддерживает Правительство Санкт-Петербурга.

Постановлением Правительства № 438 от 07.04.2011 Город-

спутник Южный признан Стратегическим проектом Санкт-

Петербурга.

Входит в утвержденный Правительством РФ перечень

приоритетных инвестиционных проектов в рамках Стратегии

социально-экономического развития СЗФО на период до

2020 года № 476п-П16, подписанный Президентом РФ Путиным В.В. 07.02.2012 года.

Основные параметры проекта

Срок реализации, лет 19

Площадь участка, га 2 012

Общий объем застройки, тыс. кв. м., в т.ч.: 7 375

Площадь жилой недвижимости, тыс. кв. м 4 300

Площадь коммерческой недвижимости, тыс. кв. м 1 005

Объем инвестиций, млрд. руб. 176

Инноград науки и технологий

Целью проекта является создание в городе-спутнике «Южный»

иннограда нового поколения, включающего в себя современный

университетский кампус на базе Университета ИТМО,

ориентированного на всестороннее развитие образовательной,

инновационной и производственной инфраструктуры.

Основная деятельность – развитие международных

образовательного и научно-производственного кластеров,

локализованных на территории Иннограда.

Целевая специализация

ИКТ, фотоника и квантовые технологии;

Технологии и науки о жизни;

Робототехника и новые материалы.

12

Инноград науки и технологий Состав комплекса застройки. Размещение

Состав комплекса застройки Иннограда

13

Направление Объект инфраструктуры Площадь, кв.м.

Технопарк Центр превосходства информационных технологий

5 500

Центр обработки данных 300

Центр превосходства фотоники и квантовых технологий

10 000

Центр «Науки о жизни и здоровье» 20 000

Бизнес-инкубатор 10 000

Образование Учебный корпус 20 000

Школа-интернат 8 000

Жильё Общежития 40 000

Жилье преподавателей 30 000

Отель 20 000

Объекты соцкультуры

Медицинский центр 6 000

Спортивный комплекс 9 000

Студенческий клуб 5 000

Кафе/ рестораны 5 000

Магазины 3 000

Паркинги 10 000

Итого по кампусу 201 800

Промзона Центр прогрессивных производств 100 000

Мастер-план комплекса застройки Иннограда

14

Транспортная инфраструктура

Обеспеченность проекта:

Уже сегодня Город-спутник Южный имеет уникальную транспортную

доступность личным автотранспортом, автобусным и

железнодорожным транспортом, которая позволяет в течение 30 минут

добраться до центра города.

На федеральной трассе М20 проведена реконструкция трассы до 6

полос, построена транспортная развязка на территории проекта.

Близость к основным транспортным магистралям: М11, М10, КАД

Близость к основным инфраструктурным объектам:

аэропорт «Пулково» (новый терминал)

КАД Санкт-Петербурга

Большой морской порт Санкт-Петербурга (самый крупный

контейнерный порт России)

Наличие ж/д ветки и двух станций на территории проекта.

Транспортный потенциал:

Планируется строительство легкорельсового транспорта (ЛРТ) к Городу-

спутнику «Южный».

В настоящий момент ведется строительство скоростной платной

автодороги Москва – Санкт-Петербург, которая пройдет вблизи от

Города-спутника «Южный».

Городская среда

15

Принципы создания городской среды

1. Принцип функционального разнообразия;

2. Принцип комфортной пешеходной среды;

3. Принцип комфортной мобильности;

4. Принцип комфортной среды для общения;

5. Принцип гармонии с природой.

Требования к среде

Формирование дизайн-концепции территории;

Мультифункциональность пространства;

Создание общественных пространств;

Наличие приватных (полуприватных) и общественных зон;

Формирование устойчивых связей с центром Санкт-

Петербурга и аэропортом на базе скоростного

общественного транспорта;

Продуманность пешеходных, автомобильных и

велосипедных потоков внутри кампуса;

Формирование безопасной среды;

Учет климатического фактора и стадийности

реализации.

Внедрение принципов «Умного города»

16

Интеллектуальный транспорт

Использование электробусов;

Контроль траффика и транзита;

Управление светофорами;

Совместное использование

автомобилем (каршеринг).

Видеонаблюдение и безопасность

Внедрение системы контроля и

анализа;

автоматическое обнаружение

тревожных ситуаций;

сбор данных о пешеходных и

автомобильных потоках.

Умные парковки

Регулирование стоимости парковочного места в реальном

времени;

Информирование о наличии

парковочных мест;

Бронирование парковки.

Мобильные приложения

Разработка приложения с функциями

отображения расписания

общественного транспорта,

планирования маршрутов по городу, поиска ближайших остановок

общественного транспорта.

Интеллектуальное освещение

Энергосберегающие лампы;

Датчики движения;

Автоматизированной системы

управления;

Локальные солнечные батареи,

совмещенные с системами

освещения пешеходных переходов.

Интеллектуальное здравоохранение

Ведение электронных баз данных медицинских карт;

Онлайн запись к врачу с помощью

электронных средств и мобильных

приложений.