kungsleden presenterar bokslutskommunikén för 2013

13 februari 2014

Biljana Pehrsson, VD

Anders Kvist, vice VD, ekonomi/finansdirektör

Välkommen till Kungsleden! Bokslutskommuniké 2013

| 2

1. 2013 och Q4 i korthet

2. Ny strategi och mål

3. Kungsledens position – Fastighetsportföljen – Region Stockholm – Nordic Modular

4. Finansiell utveckling och nyckeltal

5. Utblick 2014

6. Frågor

Agenda

Mimer 5, Västerås

| 3

2013 som helhet

■ Biljana Pehrsson ny VD

■ Implementering av ny strategi och mål

■ Ny affärsledning och ny affärsorganisation

■ Positiv nettouthyrning om 26 Mkr (15)

■ Ekonomisk uthyrningsgrad under året 90,9 procent (89,6)

■ Förvärv av fastigheter för 5 935 Mkr – GE-förvärvet framträdande, köpeskilling 5 500 Mkr och hyresvärde cirka 700 Mkr

■ Årets värdeförändringar i fastigheter 48 Mkr (-20)

■ Obligationsemission om 700 Mkr genomförd

■ Väsentligt förbättrat resultat efter skatt, 862 Mkr (352)

2013 och Q4 i korthet

| 4

Fjärde kvartalet i siffror

■ Nettoomsättningen ökade med 26 procent till 623 Mkr (494)

■ Bruttoresultatet steg med 25 procent till 354 Mkr (282)

■ Försäljnings- och administrationskostnader minskade till 45 Mkr (56)

■ Finansnetto -160 Mkr (-137)

■ Förvaltningsresultatet ökade 67 procent till 149 Mkr (89)

■ Värdeförändring finansiella instrument 8 Mkr (-19)

■ Resultat före skatt uppgick till 231 Mkr (18)

■ Periodens resultat uppgick till 179 Mkr (923*) motsvarande 1,31 kr per aktie (6,76)


* Jämförelseperiod okt – dec 2012 innehåller väsentligt resultat från försäljning av Hemsö-innehavet

| 5

2013 i siffror

■ Nettoomsättningen ökade med 5 procent till 2 224 Mkr (2 110)

■ Försäljnings- och administrationskostnader minskade till 156 Mkr (187)

■ Finansnetto -596 Mkr (-586)

■ Förvaltningsresultatet ökade 24 procent till 549 Mkr (445)

■ Värdeförändring fastigheter 48 Mkr (-20)

■ Värdeförändring finansiella instrument 425 Mkr (-70)

■ Årets resultat uppgick till 862 Mkr (352) motsvarande 6,31 kr per aktie (2,58)

■ Bokfört värde på fastighetsportföljen* (per 31 dec 2013) 20 338 Mkr

■ Styrelsens förslag till utdelning för 2013: 1,25 kr per aktie (1,00)


* Exklusive Modulbyggnader

| 6

Strategi

■ Förvaltning utifrån ett kundperspektiv – Flexibilitet och lokal närvaro med decentraliserad

organisation

■ Förädla och utveckla portföljen – I befintligt bestånd samt med nya projekt

■ Optimera – Väl definierad process för fastighetsköp och

försäljningar

Ny strategi och mål

Kungsledens strategi är att skapa värde genom att tillgodose kunders lokalbehov, förvalta och utveckla fastigheterna samt att optimera bolagets

fastighetsportfölj

”

”

| 7

Mål - övergripande

■ Koncentration till regioner med god ekonomisk tillväxt och lokalefterfrågan – Kundernas behov i centrum – Attraktiva lägen på de lokala marknaderna och med god tillgänglighet – Effektiv förvaltning med kluster på respektive delmarknad

■ Tre segment inom kommersiella lokaler – Kontorsfastigheter – Industri- och lagerfastigheter – Handelsfastigheter

■ Kvalitet – Moderna och ändamålsenliga fastigheter – Stabilitet i intjäning – Tillväxt i kassaflöde


50%

35%

15%

| 8

Finansiella mål

■ ROE om 10 – 12%

■ Generera långsiktigt god tillväxt i kassaflödet – En sund balansräkning – Soliditet över 30% – Belåningsgrad om 60 – 65% på nya krediter

■ Likviditetsbuffert med likvida medel och kreditfacilitet (för skatteprocesser)

■ Kostnadseffektivitet

■ Att på medellångsikt uppnå en utdelningsandel om 50% av förvaltningsresultatet

■ Förvaltningsresultat som finansiellt mål och styrmedel för ledande befattningshavare


Utfall 2013

10,6%

59%

37%

3 200 Mkr

-16%

| 9

Kungsledens position

■ Varför tillväxtregioner? – Områden med gynnsam demografi – Storstadsområden växer snabbare än BNP – God hyres- och vakansutveckling – Positiv värdeutveckling för fastigheter

■ Väsentligt förändrad segmentmix – Kontor svarar för halva fastighetsportföljen efter förvärv av främst

kontorsfastigheter under 2013 – Andelen industri/lagerfastigheter utgör 35 procent – Handelsfastigheter utgör 15 procent

■ Geografi – Fokus på utvalda ytterstadsområden och närförort i Stockholm,

Göteborg och Malmö – Centralt i regionstäder; Västerås, Norrköping, Eskilstuna, Östersund – Icke strategiska fastigheter (med ett värde om 1 000 Mkr) kommer

på sikt att avyttras – Koncentration till färre än 70 orter på medellång sikt


Kungsledens fastigheter, utifrån hyresvärde

| 10

Region Stockholm


| 11

Fastighetsportföljen

■ Transaktioner under 2013 – Förvärv av 95 fastigheter för 5 935 Mkr – Investeringar i befintliga fastigheter, 212 Mkr – Försäljning av fyra fastigheter för 108 Mkr varav en

i Tyskland

■ Förändrad geografisk mix – Andelen fastigheter i de tre storstadsregionerna har

ökat från 30 till 50 procent – GE-förvärvet bidrar med en hög andel fastigheter i

Storstockholm – Skalfördelar i förvaltningen med bättre geografisk

koncentration

■ De tio största hyresgästerna


Totalt bokfört värde*

20 338 Mkr

31 december 2013

21%

* Exklusive Modulbyggnader

31%

31%

21%

17%

Stockholm Mälardalen och Norr Göteborg Malmö

1 ABB 6 Gotlands Kommun 2 Bring Frigoscandia 7 V-TAB 3 Överskottsbolaget 8 BYGGmax 4 Fortifikationsverket 9 Westinghouse Electric 5 ICA 10 Axfood

| 12

Region Stockholm

■ Andel kontor steg till 68 procent i regionen i och med förvärvet av GE-fastigheter

■ Lokaler med utmärkta kommunikationslägen i bland annat Kista, Danderyd, Tyresö och Sollentuna

■ Högre snitthyror i regionen med förvärvade fastigheter


Fördelning per segment 2013 2012

Fastigheter, antal 74 44

Lokalyta, kvm 594 000 328 000

Bokfört värde fastigheter, Mkr 6 080 2 583

Hyresvärde, Mkr 697 308

Driftnetto, Mkr 435 202

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 89,4 91,6

Direktavkastning, % 7,2 7,8

Svärdet 7, Danderyd

Kontor

Industri / lager

Handel

Övrigt

68%

17%

12% 3%

| 13

Nordic Modular EBITDA-resultat (2013) 194 Mkr (191)

Uthyrning av modulbyggnader

Produktion och försäljning av moduler


2013 2012

Yta, kvm 232 000 231 000

Bokfört värde modulbyggnader, Mkr 1 509 1509

Hyresintäkter, Mkr 262 257

Driftnetto, Mkr 145 160



Försäljning, Mkr 293 270

Bruttoresultat, Mkr 24 12 Flexator, produktion

Temporent modulbyggnad

| 14

Resultaträkning

Finansiell utveckling och nyckeltal

1 januari – 31 december 2013

Kostnadsmål uppnått under 2013

Löpande räntebetalning i

ränteswapkontrakten samt högre långräntor

2013 års resultat belastas inte av

skattereservering

Gjorda förvärv ger högre hyresintäktsbas

Mkr2013

jan-dec 2012

jan-dec ∆ %Hyresintäkter fastigheter 1 669 1 583 5

Hyresintäkter modulbyggnader 262 257 2

Försäljningsintäkter modulertillverkning 293 270 8

Nettoomsättning 2 224 2 110 5

Bruttoresultat 1 301 1 218 7

Försäljnings- och administrationskostnader -157 -187 -16

Finansnetto -596 -586 2

Förvaltningsresultat 549 445 23

Värdeförändringar fastigheter 56 -4

Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument 425 -70

Resultat före skatt 1 030 371 178

Skatt -192 -813 -76

Resultat från kvarvarande verksamhet 838 -442

Avvecklad verksamhet: Hemsö-innehav efter skatt 24 794

Årets resultat 862 352 145

| 15

Finansiell ställning


Förvärv har utökat fastighetsportföljen

med över 40 procent

EK har ökat från 7 726 till 8 453 Mkr eller med

9 procent

Balansomslutningen har ökat med 10

procent

Hemsö försäljningen helt genomförd i

februari 2013

Mkr 31 dec 2013 31 dec 2012

TILLGÅNGARFörvaltningsfastigheter - fastigheter 20 338 14 247

Förvaltningsfastigheter - modulbyggnader 1 509 1 509

Rörelsefastigheter 22 21

Övriga anläggningstillgångar 490 666

Fordran på Tredje AP-fonden 0 3 363

Övriga kortfristiga tillgångar 286 373

Kassa och bank 323 721

Summa tillgångar 22 968 20 900

EGET KAPITAL OCH SKULDEREget kapital 8 453 7 726

Räntebärande skulder 12 879 9 704

Derivat 708 1 125

Övriga ej räntebärande skulder 928 2 345

Summa eget kaptal och skulder 22 968 20 900

| 16 Finansiell utveckling och nyckeltal

Finansiering

■ Låneportföljen uppgick vid årets utgång till 12 879 Mkr (9 704)

■ Större upplåning och lägre upplåningskostnad vid finansiering av fastighetsförvärv gav lägre snittränta; 5,8 procent (6,8) per sista december

■ Genomsnittlig återstående räntebindningstid för lån och ränteswapar per sista december var 3,1 år (5,1), säkringsgrad 73 procent

1.4% 1.2% 1.2% 1.2% 1.1%

0.3%0.3% 0.3% 0.3% 0.2%

0.3% 0.4% 0.4% 0.4%

0.2%

0.0%

0.1% 0.1% 0.1%

0.0%

0.0%

1.0%

2.0%

3.0%

4.0%

5.0%

6.0%

7.0%

8.0%

9.0%

31 dec 2012 31 mar 2013 30 jun 2013 30 sep 2013 31 dec 2013

Löftesprovision för likviditetsreservSkillnader i tremånadersränta för fast ränta i räntederivatRäntemarginal och uppläggningsavgifterRäntebas för banklån och obligationslån

1.4% 1.2% 1.2% 1.2% 1.1%

2.8%2.7% 2.7% 2.7% 2.4%

2.5% 3.5% 3.5% 3.6%

2.1%

0.1%

0.6% 0.5% 0.6%

0.2%

0.0%

1.0%

2.0%

3.0%

4.0%

5.0%

6.0%

7.0%

8.0%

9.0%

31 dec 2012 31 mar 2013 30 jun 2013 30 sep 2013 31 dec 2013

Löftesprovision för likviditetsreservSkillnader i tremånadersränta för fast ränta i räntederivatRäntemarginal och uppläggningsavgifterRäntebas för banklån och obligationslån

| 17

Nyckeltal


2012 2013

Fastighetsrelaterade Utfall



Överskottsgrad 65,5 66,1

Finansiella Avkastning på eget kapital, % 4,6 10,6

Soliditet, % 37,0 36,8

Belåningsgrad fastigheter, % 61,5 58,9

Räntetäckningsgrad, ggr 2,7 1,9

Aktie Eget kapital per aktie, kr 56,60 61,93

Förvaltningsresultat per aktie, kr 3,26 4,02

Resultat efter skatt per aktie, kr 2,58 6,31

Kassaflöde per aktie, kr 0,90 3,51

Utdelning/aktie (föreslagen för 2013), kr 1,00 1,25

| 18 Finansiell utveckling och nyckeltal

Skatteärenden

■ Skatteärenden är hänförliga till åren 2004 – 2007

■ Ändrad tolkning av lagar och praxis ligger till grund för skattekrav på Kungsleden

■ Summa utestående och reserverade skatteärenden uppgår till 658 Mkr

■ Negativt utslag i s.k. BV-domar hösten 2013, Kungsleden har ansökt om prövningstillstånd hos Högsta förvaltningsdomstolen

■ Risken i icke reserverade skatteärende uppgår till 2 990 Mkr (effekt på eget kapital)

■ Kungsledens bedömning av sannolikheten att vinna slutlig framgång i varje enskilt skatteärende ligger till grund för eventuell reservering

■ Avgörande för samtliga ärenden väntas under år 2014 och 2015

| 19

Utblick 2014

■ Vi ser en förbättrad efterfrågan på lokaler inom Kungsledens segment och marknader

■ Fortsätta att implementera och leverera i enlighet med strategin – fokus på aktiv förvaltning och utveckling av våra fastigheter med syfte att

maximera driftnetto och långsiktigt skapa värde – fokus på portföljoptimering och renodling – med köp och försäljningar

■ Stabil och attraktiv totalavkastning i fastighetsbeståndet

■ Förstärkt intjäningskapacitet på befintligt bestånd

■ Kostnadseffektivitet

Utblick 2014

| 20

Frågor

Frågor

kungsleden presenterar bokslutskommunikén för 2013

Real Estate