Kurs i forvaltnings- og husleierett ved utleie av

kommunalt disponerte boliger

Med Gina Russell og Per Bonesmo

Har folk krav på bolig?• §3-7: Kommunen skal medvirke til å skaffe

bolig til dem som ikke selv klarer det• § 27: Kommunen er forpliktet til å finne

midlertidig husvære for dem som ikke klarer det selv

• Behovet• Kommunenes selvpålagte forpliktelser• Føringer fra staten

• Helse og omsorgstjenestelovens § 3-7 og lov om sosiale tjenester i arbeids- og velferdsforvaltningen   § 15 og  § 27

NOU 2011:15 Rom for alleEn sosial boligpolitikk for framtida

NOUen finner du her

Byggje – bu – leveSt.melding 17 (2012 – 2013)

• http://www.regjeringen.no/nb/dep/krd/dok/regpubl/stmeld/2012-2013/meld-st-17-20122013.html?id=716661

Kommunalt disponerte boliger omfatter:

• Kommunens utleie av boliger– Boliger kommunen eier– Boliger kommunen har leid inn– Boliger kommunen har disposisjonsrett til

• Bistand ved privat leie?– Faller utenfor

Veien frem til kommunal bolig

Søknad Vedtak Ventetid Kontrakt/Bolig

For å starte med begynnelsen…

• Søknad nødvendig?• Krav på svar!• Skal være skriftlig

Fvl.   § 11a og   § 23

Enkeltvedtak?

• Avgjørelser av søknader om tildeling av kommunal bolig er enkeltvedtak– Forvaltningsloven § 2 første ledd bokstav a)

og b)– Sivilombudsmannens uttalelse i sak 96-0228

• Hva med tildeling av konkret bolig?

Hva betyr det at avgjørelsen er et enkeltvedtak?

• Vanlige krav i forvaltningen gjelder– Taushetsplikt, habilitet osv.

• Egne regler om enkeltvedtak– Regler om form– Regler om innhold– Klageadgang

Vedtak og underretning

• Praktisk at dette er samme dokument

Vedtaket bør alltid inneholde

• Begrunnelse:– Fakta i saken– Hvilke regler som gjelder– Hovedhensyn bak skjønnet– Redegjørelse for hvorfor vilkårene er/er ikke

oppfylt• Konklusjon

Fvl.   § 24 og   § 25

Litt om begrunnelser

Hensikten er:• At vedtakene skal bli gode og riktige• At søkeren skal forstå hvorfor han fikk

avslag/tilsagn• ”Støtte for tanken”• Grunnlag for praksis• Gi klageinstansen grunnlag for å vurdere

holdbarheten hvis det kommer klage

Underretningen bør alltid inneholde

• Begrunnelsen • Info om

– Klageadgang – Klageinstans– Klagefrist – Fremgangsmåte ved klage

• Info om retten til å se sakens dokumenter

Fvl. § 27

Underretningen bør noen ganger inneholde info om:

• Adgangen til å– be om utsatt gjennomføring (oppsettende

virkning)– kreve sakskostnader– søke fritt rettsråd

• Eventuelle vilkår ifm. søksmål• Kommunens veiledningsplikt

Fvl.  § 27

Hva skal vi legge vekt på?

• Regler i forvaltningsloven • Egne retningslinjer• Praksis• Ulovfestede forvaltningsrettslige regler

– Urimelig forskjellsbehandling– Vilkårlighet– Utenforliggende hensyn

Litt om positive vedtak

• Hvor detaljert skal vedtaket være?– Beliggenhet, størrelse, etasje, heis?

• Hva hvis søker også skal ha et tjenestetilbud?– Ett felles vedtak eller to vedtak?

Kan kommunen sette vilkår?

• Godta den boligen de får?• Godta oppfølging/trekk i trygd m.v.?• Betale gammel husleierestanse?

• Hva hvis søkeren ikke godtar vilkåret?

Hva hvis søkeren får avslag?

Vedtak Klage Ny vur-dering

Klage-instans

Klage!

• Hvem skal ta imot klagen?– Det forvaltningsorgan som har behandlet

saken, fvl.  § 32 • Hvem skal avgjøre i klagesaken?

– Avhengig av ordningen i kommunen, fvl.  § 28• Kommunestyret• Formannskapet• Særskilt klagenemnd

Når det kommer en klage…

• Er treukers-fristen overholdt?– Hvis ikke, skrive til klager og be om årsaken– Vurdere oppreisning

• Ikke kan lastes• Særlige grunner• Bare innen ett år fra vedtaket ble truffet (men

omgjøring av eget tiltak kan fortsatt skje)

Fvl.   § 29 og   § 31

Underskrift på klagen

• Undertegnet av en annen:– Be om at klager undertegner selv– Eller fullmakt

• Ikke undertegnet– Be om at klager undertegner

Fvl.  § 32

Avvisning

• Hvis underskrift mangler eller klagen er for sen uten at oppreisning gis?

• Da skal klagen avvises• Det er klageadgang på avvisningen!

Fvl.   § 34

Klagen

• Klagen må opplyse hvilket vedtak det gjelder

• Må fremgå at det er en klage• Dersom det mangler opplysninger, må vi

be om det – sette kort frist• Dersom det er behov for nærmere

undersøkelser, må dette gjøres

Fvl.  § 32 og  § 17

Klagebehandling i førsteinstansen

• Førsteinstansen må vurdere om klagen skal avvises

• Forvaltningsloven krever ikke at underinstansen vurderer realiteten på ny, MEN:

• Raskere for klager• Lokale regler kan bestemme dette • Bedre å endre selv enn bli overprøvd • Sparer klageinstansen for unødig arbeid

Utfallet av førsteinstansens behandling

• Klager får fullt medhold – saken avsluttet• Klager får delvis medhold – klager må få

beskjed, ny tre ukers frist • Vedtaket opprettholdes - saken må

forberedes og sendes til klageinstansen • Klagen avvises – klagerett på avvisnings-

vedtaket   Førsteinstansen kan i klagebehandlingen bare

endre vedtaket til FORDEL for klageren!

Hva kan det klages på?

• Avslag– Ny søknad– Forlengelse (ny kontrakt)– Bytte

Også tilsagn kan det klages på

• EKSEMPLER:• Egnethet: type bolig/antall rom/fysisk

tilgjengelighet• Leietidens lengde • Eventuelle vilkår• Bortfall – hvis strykes fra ventelista

Utfallet av en klagesak

• Klagen avvises• Klagen tas ikke til følge• Vedtaket oppheves• Vedtaket omgjøres

Veien frem til kommunal bolig

Søknad Vedtak Ventetid Kontrakt/Bolig

Når kontrakt er inngått

Kontrakt Husleie-loven I leietida Opphør av

kontrakt Fravikelse

Hamskifte

• Fra boligsøker til leietaker

• Fra søknadsbehandler til utleier

Tildeling av bolig

• Hvordan foregår det?• Forvaltningsvedtak?• Fra tildeling til kontrakt• Hva hvis søker takker nei?

Gjelder forvaltningsloven?

• Alminnelige saksbehandlingsregler?• Habilitet?• Taushetsplikt?• ”Noens personlige forhold”• Forvaltningsvedtak?

Hva regulerer leieforholdet?

• Husleieloven

• Husleieavtalen

Når gjelder husleieloven?

• Gjelder bruksrett til husrom mot vederlag

• Gjelder ikke når hovedformålet er noe annet enn bruksrett til husrom

Husleielovens   § 1-1

Hva inneholder husleieloven?

• Et sett med regler som regulerer utleier og leietakers plikter og rettigheter i leieforholdet.

• Loven kan ikke fravikes ved avtale til ugunst for leietaker med mindre lovteksten gir adgang til det.

• Husleielovens  § 1-2

Hovedpunkter i en leiekontrakt

• Kontraktspartenes navn• Identifisering av boligen• Husleia• Kontraktslengde• Hjemmel utkastelse hvis husleie ikke

betales• Hjemmel utkastelse når kontrakt utløpt• Husk underskrifter

To hovedtyper kontrakter

• Tidsbestemt kontrakt. Minimum 3 år.• Tidsubestemt med oppsigelsesfrist• Kan avtales at tidsbestemt kontrakt kan

sies opp i leieperioden.• Oppsigelsestiden kan fravikes til ugunst

for leietaker.

Husleielovens Kapittel 9. Leieforholdets varighet – opphør

Husleie

• Må være et bestemt beløp

• Kan fastsettes i annet enn penger

• Kan avtale innkreving av utleiers utgifter til elektrisitet og brensel (vann og avløp) forholdsmessig fordelt.

• Husleielovens   § 3-1

Husleiefastsetting - Leieprisvern

• Ikke urimelig i forhold til:• Tilsvarende utleieforhold• På avtaletidspunktet• For liknende husrom• Ved ny utleie • På liknende avtalevilkår =Markedsleie

Husleielovens   § 4-1

Indeksregulering• Ikke mer enn endring i konsumprisindeks• Iverksettes tidligst ett år etter siste

fastsetting

• Den annen part må gis 1 mnd skriftlig varsel

Husleielovens   § 4-2

Gjengs leie

• Gjelder regulering i leieperioden• Leienivået for liknende husrom• På liknende avtalevilkår• På iverksettingstidspunktet• Hvert 3. år med 6 mnd skriftlig varsel

• Husleielovens   § 4-3

Forskjellen på markedsleie og gjengs leie

År 2000 År 2001 År 2002 År 2003 År 2004 År 2005 År 2006 År 2007 År 2008 År 2009 År 20102000

3000

4000

5000

6000

7000

8000

GjengsleieMarkedsleie

Nærmere om husleiereguleringIndeksregulering:

Gjengs leie:

Depositum

• Skal sikre utleiers krav på skyldig leie, skader på husrommet, utgifter ved fraviking

• Settes på særskilt konto i leiers navn• Så lenge leieforholdet varer, jf. dog

renter

Husleielovens   § 3-5

Depositum forts.

• Skyldig leie utbetales utleier med mindre leietaker ikke reist søksmål innen 5 uker

• Utbetaling iht skriftlig samtykke, dom.• Betaling til leietaker hvis ikke krav 5 uker

Husleielovens   § 3-5

Vedlikeholdsansvar

• Loven pålegger utleier hovedansvaret for vedlikehold

• Leietaker skal vedlikeholde dørlåser, kraner, vannklosett, elektriske kontakter/brytere, varmtvannsbeholder, inventar.

• Loven kan fravikes gjennom husleieavtalen

• Husleielovens   § 5-3

Ro og orden

• Loven pålegger utleier å opprettholde vanlig ro og orden. Kan fravikes i avtale.

• Leieren har plikt til å følge vanlige husordensregler og rimelige påbud for sikring av god husorden.

• Leietaker kan holde dyr selv om utleier har nedlagt forbud, forutsatt gode grunner og ikke til ulempe for utleier eller øvrige brukere

Husleielovens   § 5-2

Tilleggsavtaler

• Vanlig innhold i tilleggsavtaler• Må ta i mot oppfølging• Må følge behandlingsopplegg• Holdes atskilt fra husleieavtalen• Nytteverdien?

Utleiers adgang til boligen

• Boligen er leietakers egen heim

• Tilsyn med boligen

• Melding i rimelig tid

• Nødrett

• Husleielovens   § 5-6

Opptak i husstanden

• Leietaker har full rett til å ta opp nærstående

• Opptak av andre krever godkjenning

• Godkjenning kan bare nektes hvis personens forhold gir saklig grunn til det eller husrommet blir klart overbefolket

Husleielovens   § 7-1, jf.   § 8-1,   § 8-2 og   § 8-3

Framleie• Framleie betinger samtykke fra utleier• Delvis framleie kan nektes hvis framleierens

forhold gir saklig grunn• Framleie ved midlertidig fravær på maks 2 år

grunnet arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner, kan bare nektes hvis framleierens forhold gir saklig grunn

• Framleie ved tidsbestemt leieavtale

Husleielovens   § 7-2,   § 7-3,   § 7-4,   § 7-5,   § 7-6 og   § 7-7

Særregler for vanskeligstilte

• Spesialtilpassede boliger• Boliger med personalbase• Kan bare nekte opptak av nærstående

hvis utforming og formål tilsier det• Opptak av ”fjerntstående” kan også

nektes pga forhold ved den opptatte eller pga overbefolkning

• FramleieHusleielovens   § 11-1

Bruk av korte kontrakter

• Særlige grunner/tungtveiende grunner• Boligbehov av konkret midlertidig

karakter• Attføring/behandlingsopplegg• I påvente av at mer egnet bolig blir klar• Utprøving av boevne• Boligen skal utbedres, rives eller selges

Husleielovens §   § 11-1, 6. ledd jf. 1. ledd

Formkrav ved bruk av særregler

• Må stå uttrykkelig i kontrakten hvilke særregler som er benyttet

• Må stå at disse gir leietaker dårligere rettigheter enn husleieloven gir

• Konsekvenser hvis det ikke står eller man misbruker korte kontrakter

• Føringen legges på vedtakstidspunktet

Husleielovens   § 11-1, 2. ledd

§11-1 bestemmelser i kontrakt

• Korte kontrakter, se pkt. 2 i kontrakten

• Framleie, se pkt. 7

• Opptak i husstand, se pkt. 8

Fornying av kontrakt

To parallelle løp:

• Kommunen som forvaltningsorgan behandler søknad om fornying

• Hvis ja; kontrakt. Hvis nei; avvikling• Kommunen som utleier vurderer

ønskeligheten av å fornye leieforholdet

Avvikling av leieforhold - Særskilte tvangsgrunnlag

• Fravikelse pga betalingsmislighold• Tidsbestemt kontrakt utløper• Oppsigelse av leieforhold• Heving av leieforhold• Andre åpenbart urettmessige besittelsesforhold

Tvangsfullbyrdelseslovens    § 13-2 , 3. ledd

Tvangsfullbyrdelses-lovens §4-18

• Et særlig tvangsgrunnlag kan begjæres tvangsfullbyrdet når to uker er gått etter at saksøker har sendt skriftlig varsel til saksøkte

Tvangsfullbyrdelseslovens   § 4-18

Fravikelse pga betalingsmislighold

• Varsel (Purring)• Nytt varsel• §4-18 varsel• Begjæring om tvangsfravikelse

Namsmannen• Fravikelsen

Tvangsfullbyrdelseslovens    § 13-2, 3. ledd pkt. a, jf. husleiekontrakten

Tidsbestemt kontrakt utløper

• Varsel om snarlig utløp (ikke lovpålagt)• Skriftlig oppfordring til fraflytting seinest 3

mnd etter kontrakten utløp • § 4-18 varsel• Begjæring om tvangsfravikelse til

Namsmannen

Tvangsfullbyrdelseslovens    § 13-2, 3. ledd pkt. b, jf. husleiekotrakten

Oppsigelse av leieforhold

• Utleiers oppsigelse skriftlig og begrunnet• Skal opplyse om 1 mnd protestadgang• §4-18 varsel• Begjæring om fravikelse til Tingretten • Utleier må reise søksmål innen 3 mnd• Retten kan sette til side hvis urimelig• Ikke sette til side hvis vesentlig mislighold

Tvangsfullbyrdelsesl.    § 13-2, 3. ledd pkt c, jf. husleiel.   § 9-4 flg.

Heving/Vesentlig mislighold• Hvis leier vesentlig misligholder betalingsplikten• Hvis leier vesentlig forsømmer

vedlikeholdsplikten eller fortsetter å opptre til sjenanse for andre

• Overlater bruken urettmessig til andre• Bruker husrommet til andre formål enn avtalt• Misligholder slik at opphør er nødvendig. Skriftlig

advarsel da ikke nødvendig

Tvangsfullbyrdelsesl.   § 13-2, 3. ledd pkt. d, jf. husleiel.   § 9-9

Gjennomføring av heving

• Heving må være skriftlig• §4-18 - varsel• Begjæring om tvangsfravikelse

Tingretten• Åpenbar adgang til heving• Tingretten krever dokumentasjon/vitner

Akuttløsninger

• Politi

• Midlertidig forføyning

• Besøksforbud

Tvistelovens Kapittel 34. Midlertidig forføyning .

Straffeprosesslovens   § 222a

Etterlatt innbo og løsøre

• Utleier skal for leiers regning ta hånd om det

• Rent skrot kan kastes umiddelbart• Leier skal hvis mulig oppfordres til henting• Urefunderbare kostnader; utleier kan kaste • Hvis fravikelse - Namsmannen avgjør

Husleielovens   § 10-4, tvangsfullbyrdelseslovens    § 13-11 og    § 13-14

Oppgave 1

• Leietakers mor ber om å få oppgitt sin sønns husleierestanse slik at hun kan betale den og dermed hindre at sønnen kastes på gata

• Hva gjør du i et slikt tilfelle?

Oppgave 2

• 3 år inn i et 5 års leieforhold får leietaker innvilget byttesøknad

• For hvor lang tid kan det nye leieforholdet gjelde?

Oppgave 3

• Ahmed kommer til Norge som flyktning. Bor ett år på mottak før han innvilges oppholdstillatelse. Han søker om kommunal bolig. Kommunen fatter vedtak om ett års leiekontrakt.

• Er det OK?

Oppgave 4• Marte Kirkerud er 80 år og bor i en

vanlig kommunal utleiebolig. Barnebarnet Kåre, som har et betydelig rusproblem og er kjent for å skape uro, flytter inn hos henne.

• Kan kommunen nekte ham å bo der?• Kåre ”terroriserer” nabolaget (og

bestemor).• Hva kan kommunen gjøre for å få slutt

på det?

Oppgave 5

• Saksbehandler har innvilget søknad om bolig. I vedtaket står at søker skal få leie bolig i 2 år. Du skal skrive kontrakt med ham, men anser at husleielovens hovedregel om minimum 3 års kontraktslengde gjelder i dette tilfellet.

• Hva gjør du?