kurs i plan- og bygningsrett · 2018-05-31 · kurs i plan- og bygningsrett konsekvensutredninger...

Kurs i plan- og bygningsrett

Norges miljø- og biovitenskapelige universitetKonsekvensutredninger 1

Buskerud fylkeskommune

Mai 2018

Fredrik Holth & Nikolai K. Winge

Program


23. mai 24. mai 30. mai 31. mai

08.15-09.00

Forvaltningslovens rolle på

plan- og bygningsrettens

område

Kommuneplanens arealdel

– innhold og virkningerTiltak og søknadsplikt

09.15-10.00Introduksjon

Lovhistorikk

Krav til forsvarlig

saksbehandling

Reguleringsplaner

SaksbehandlingsreglerMidlertidig forbud

10.15-11.00Innføring i plan- og

bygningsrett

Kunnskapsgrunnlaget

Særlig om

konsekvensutredninger

Reguleringsplaner

Formål/hensynssoner/

bestemmelserUlovlighetsoppfølging

11.15-12.00

Innføring i plan- og

bygningsrett

Plantyper og rettsvirkning

av planer

ROS-analyser og

kommunenes ansvar

Flom, ras, skred og

overvann

Gjennomføring av

reguleringsplaner

Lovens tredje del:

Rådighets- innskrenkninger

og ekspropriasjon

Oppsummering

12.00-13.15 Lunsj Lunsj Lunsj Lunsj

13.15-14.00

Privatrettslige forhold

Særlig om

reguleringsplaner og

forholdet til servitutter og

nabokonflikter

Klage og overprøving

Innsigelse i plansaker

Gjennomføring av

reguleringsplaner

Lovens tredje del:

Jordskifte og

utbyggingsavtaler

14.15-15.00 Oppgave i grupper Oppgave i grupper Oppgave i grupper

15.15-16.00Diskusjon av oppgaven i

plenum

Diskusjon av oppgaven i

plenum

Diskusjon av oppgaven i

plenum

Utbyggingsavtaler

• Rt-2003-764 Løvenskiold

–Saken gjaldt spørsmålet om det som vilkår for

dispensasjon fra reguleringsplan kunne pålegges

utbyggeren av en forretningseiendom å bekoste gang-

og sykkelvei som var en del av et overordnet

sykkelveinett i tilknytning til riksvei, jf plan- og

bygningsloven § 7 og § 28-1 nr 2. Høyesterett fant at

utbygger burde ha regnet med å dekke kostnadene, og

at uklarhet på dette punkt måtte slå tilbake på ham.

Vilkåret var heller ikke uforholdsmessig tyngende eller

utslag av myndighetsmisbruk.


Utbyggingsavtaler


–Sakens hovedspørsmål er om det var adgang for

Bærum kommune til å stille vilkår som innebar at

Løvenskiold måtte bygge og bekoste en ny gang- og

sykkelvei i forbindelse med at kommunen ga

dispensasjon fra reguleringsplanen og byggetillatelse

for Handelsstedet Bærums Verk.


Utbyggingsavtaler


– I brevet om byggegodkjenning fra Bærum kommune

30. september 1996 er vilkåret om gang- og sykkelvei

formulert slik:

–«Ny gang- og sykkelvei skal være opparbeidet og

godkjent av Statens vegvesen Akershus før

brukstillatelse for nytt varehus gis.»

–Selv om en reguleringsplan ikke gir bestemmelser om

økonomisk ansvar, peker et slikt rekkefølgevilkår på at

utbygger - dersom han ikke oppgir sine planer - også

blir sittende med det økonomiske ansvar med mindre

det overtas av noen andre.


Utbyggingsavtaler

Norges miljø- og biovitenskapelige universitetTittel på presentasjon 6


–Selv om vilkåret etter dette i utgangspunktet er gyldig, har

Løvenskiold anført at det likevel er ugyldig som

uforholdsmessig tyngende og dessuten er resultat av

myndighetsmisbruk.

– Jeg kan ikke se at vilkåret er uforholdsmessig tyngende.

Det er ikke uvanlig å pålegge utbygger å dekke veier som

blir nødvendige på grunn av utbyggingen. Dette er

begrunnet i at private utbyggere ikke skal kunne tvinge

frem omprioriteringer som er foretatt om bruk av offentlige

veimidler mv. Videre er forholdet mellom en utbygging på

ca. 100 millioner kroner og gang- og sykkelveien på 3-4

millioner kroner som i saken her, heller ikke slik at det

trekker i favør av et utilbørlig tyngende vilkår. Det kommer

dessuten til at Løvenskiold fikk frigjort utbyggingsgrunn ved

at den opprinnelige gangveien ble fjernet.

Utbyggingsavtaler


• De første regler om utbyggingsavtaler i plan- og

bygningsloven trådte i kraft juli 2006.

• Samme år trådte forskrifter om forbud mot vilkår om

private bidrag til sosial infrastruktur (sykehus, aldershjem,

barnehager med mer.)

• Avtaler mellom utbyggingsinteresser og myndigheter har

lange tradisjoner i norsk forvaltning.

Utbyggingsavtaler


• Utbyggingsavtaler – slik disse er regulert i Pbl – må

nødvendigvis ses i sammenheng med planprosesser.

• Utbyggingsavtaler er et virkemiddel til gjennomføring av

reguleringsplaner.

• Bestemmelsene om utbyggingsavtale må ses i

sammenheng med de øvrige bestemmelser i Pbl og

tolkes også i lys av disse.

Utbyggingsavtaler


• Forhold som typisk ønskes løst i utbyggingsavtaler:

• Kommunens bidrag til infrastruktur

• Rekkefølgekrav

• Merverdiavgift

• Grunnerverv

• Allmennhetens tilgang til ulike arealer

• +++

Utbyggingsavtaler


• Kapittel 17. Utbyggingsavtaler

§ 17-1. Definisjon

– Med utbyggingsavtale menes en avtale mellom kommunen og

grunneier eller utbygger om utbygging av et område, som har sitt

grunnlag i kommunens planmyndighet etter denne lov og som

gjelder gjennomføring av kommunal arealplan.

•

§ 17-2. Forutsetning for bruk av utbyggingsavtaler

– Utbyggingsavtaler må ha grunnlag i kommunale vedtak fattet av

kommunestyret selv som angir i hvilke tilfeller utbyggingsavtale

er en forutsetning for utbygging, og som synliggjør kommunens

forventninger til avtalen.

– Kommunen skal legge til rette for medvirkning av berørte grupper

og interesser.

Utbyggingsavtaler


§ 17-3. Avtalens innhold

– En utbyggingsavtale kan gjelde forhold som kommunen har gitt

bestemmelser om i arealdelen til kommuneplan eller

reguleringsplan.

– Avtalen kan også regulere antallet boliger i et område, største og

minste boligstørrelse, og nærmere krav til bygningers utforming

der det er hensiktsmessig. Avtalen kan også regulere at

kommunen eller andre skal ha fortrinnsrett til å kjøpe en andel av

boligene til markedspris.

– Avtalen kan også gå ut på at grunneier eller utbygger skal

besørge eller helt eller delvis bekoste tiltak som er nødvendige

for gjennomføringen av planvedtak. Slike tiltak må stå i rimelig

forhold til utbyggingens art og omfang og kommunens bidrag til

gjennomføringen av planen og forpliktelser etter avtalen.

Kostnadene som belastes utbygger eller grunneier til tiltaket, må

stå i forhold til den belastning den aktuelle utbygging påfører

kommunen.

– Avtalen kan uansett gjelde forskuttering av kommunale tiltak som

er nødvendige for gjennomføringen av planvedtak.

Utbyggingsavtaler


• Ingen rettspraksis knyttet til 17-3 tredje ledd:

• Men;

–Rettspraksis knyttet til lojalitet i utbyggingsavtale

–Merverdiavgift i utbyggingsavtaler

Sivilombudsmannen 3. september

2015 (sak 2015/1194) Sandnes



2015 (sak 2015/1194) Sandnes


• Kommunedelplanen for Sandnes sentrum 2011-2025

(Sentrumsplan) punkt 1.4 andre, fjerde, femte og sjette

ledd lyder:

–«Rekkefølgebestemmelser etter pbl § 11-9 pkt. 4 og

utbyggingsavtaler etter kapittel 17 skal i form av

kostnadsbidrag sikre opparbeidelse av fellesområder

og anlegg i hele sentrumsområdet og skal pålegges

alle utbyggingsprosjekter innen sentrumsplanen.


2015 (sak 2015/1194) Sandnes


•Utbyggingsavtale (PBL §11-9 punkt 2, kapittel 17)

•Sandnes kommune bruker utbyggingsavtale ved gjennomføring av

godkjent reguleringsplan. Forhandlinger om utbyggingsavtalen varsles

og gjennomføres primært parallelt med behandlingen av planen.

Gjennom forhandlingen skal kostnadsbidrag for planens bidrag til

finansiering av rekkefølgetiltak, slik de fremgår av fellesbestemmelsen

her og tabellene 1 og 2, fastsettes.

•Forhandlingene skal lede frem til avtalt kostnadsbidrag som

innbetales til bundet fond i samsvar med innbetalingsplan fastsatt i

utbyggingsavtalen. Kommunen er ansvarlig for prioritering og

gjennomføringen av fellestiltakene jfr. bystyrets godkjente vedtekter.

Sandnes kommune kan forskottere til fondet etter egne prioriteringer,

dersom det er nødvendig for å sikre gjennomføringen.

•Med grunnlag i kostnadsbidrag (kr. pr. m2BRA fastsatt av Sandnes

bystyre) for bolig og øvrige formål, bestemmelser om områdenes

formål og utnyttelsesgrad og felles rekkefølgetiltak, slik de fremgår av

tabell 1 og 2, beregner kommunen et foreløpig nivå for utbyggeres

deltakelse med hensyn til gjennomføring av planen.»

Utbyggingsavtaler


• «Spørsmålet i saken er om kommunedelplanen punkt 1.4

er i strid med kravene i plan og bygningsloven § 17-3

tredje ledd til hva en utbyggingsavtale kan inneholde.»

Utbyggingsavtaler


• Modellen innebærer at utbygger vil kunne pålegges å

besørge anlegg som ikke ligger i utbyggingsområdet, og

som heller ikke gjennomføres for å avbøte skader eller

dekke konkrete behov ved utbyggingen avtalen gjelder.

For eksempel vil kostnadsbidraget fra en utbygger av

boliger eller kontorbygg kunne brukes til å finansiere en

kunstnerisk utsmykning, småbåthavn, gjestehavn eller

havnekanal som ligger i en helt annen del av

planområdet. I så fall vil tiltaket neppe tjene interessene i

utbyggingsområdet eller dekke behov som oppstår ved

den aktuelle utbyggingen. Modellen gir altså ingen

sikkerhet for at det er en saklig sammenheng mellom

tiltakene utbygger må bekoste og utbyggingen avtalen

gjelder, slik loven krever.

Utbyggingsavtaler


•Av punkt 1.4 syvende ledd fremgår at beløpet utbyggeren skal

innbetale er en funksjon av antall utbygde kvadratmeter.

Kommunestyret har vedtatt at beløpet skal være kr 950 per

kvadratmeter BRA bolig og kr. 650 per kvadratmeter BRA

næringsbygg.

•Ettersom beløpet er en funksjon av antall utbygde kvadratmeter, er

det en viss sammenheng mellom utbyggingens omfang og størrelsen

på kostnadsbidraget. At kommunen har ulike satser for boliger og

næringsbygg, innebærer også at utbyggings art spiller inn. Det er

imidlertid usikkert om dette er nok til å oppfylle lovens krav til

forholdsmessighet. Siden beløpet er fastsatt skjematisk, og dessuten

før kommunen vedtar reguleringsplan for den aktuelle utbyggingen,

vurderer kommunen ikke konkret om kostnadsbidraget står i forhold til

utbyggings art eller belastningen den påfører kommunen. Til

eksempel vil et stort kontorbygg med mange ansatte gi andre behov

for kollektivanlegg, gang- og sykkelveier enn et lagerbygg på samme

størrelse. Beløpet utbyggeren må betale, vil likevel være det samme.

Modellen gir derfor liten sikkerhet for at kostnadsbidraget står i forhold

til utbyggingens art eller belastningen den påfører kommunen, slik

loven krever.

Utbyggingsavtaler


• Etter dette er ombudsmannen kommet til at modellen

innebærer at kommunen ikke foretar en konkret vurdering

av om punkt 1.4 i kommunedelplanen oppfyller

forholdsmessighetskravet i pbl. § 17-3 tredje ledd annet

og tredje punktum. Dette fordi det uavhengig av den

enkelte utbyggingen er forhåndsbestemt at utbygger skal

betale et fast beløp per kvadratmeter.

• Ombudsmannen ber på denne bakgrunn om at Sandnes

kommune endrer bestemmelsen og sørger for at det

foretas en konkret forholdsmessighetsvurdering.

Ombudsmannen ber om å bli holdt orientert om den

videre behandlingen av planen.

Utbyggingsavtaler


§ 17-4. Saksbehandling og offentlighet

–Kommunen skal kunngjøre oppstart av forhandlinger om

utbyggingsavtale.

–Dersom fremforhandlet forslag til utbyggingsavtale bygger

på kompetansen i § 17-3 andre eller tredje ledd, skal

forslaget legges ut til offentlig ettersyn med 30 dagers frist

for merknader.

–Når utbyggingsavtale er inngått, skal denne kunngjøres.

–Reglene i første til tredje ledd gjelder tilsvarende ved

eventuelle endringer i utbyggingsavtalen.

–Kommunen kan ikke inngå bindende utbyggingsavtale om

et område før arealplanen for området er vedtatt.

Utbyggingsavtaler


§ 17-5. Klage

–Utbyggingsavtaler kan ikke påklages.

§ 17-6. Forskrifter

–Departementet kan gi ytterligere regler om krav til

avtaleinngåelsen, typer av tiltak som kan omfattes,

herunder at nærmere angitte tiltak ikke kan inngå i

avtale, hvordan kriteriene i loven skal anvendes og

hvordan avtalevilkårene skal gjennomføres.

Jordskifte


• Jordskifte kan kreves på alle arealtyper, og er ikke kun et

virkemiddel til bruk på landbrukseiendommer.

• Jordskifteloven § 1-2 første ledd slår fast:

–Lova gjeld for fast eigedom og rettar over fast

eigedom, vassdrag og sjø i heile landet, om ikkje

anna er fastsett i denne eller andre lover.

Jordskifte


• Sakstyper:

• Rettsendrende saker

• Rettsfastsettende saker

• Skjønn

• Fordeling av planskapte verdier en egen sakstype.

Jordskifte


• Koblingen mellom plan- og bygningsloven finner vi i plan-

og bygningsloven § 12-7 nr. 13, hvor det sies at det kan

gis bestemmelser om:

– krav om fordeling av planskapt netto verdiøkning ved ulike

felles tiltak innenfor en nærmere bestemt del av

planområdet i henhold til jordskifteloven § 3-30

Jordskifteloven § 3-30 sier:

– Jordskifteretten kan fordele planskapt netto verdiauke

mellom eigedommar som er omfatta av ein

reguleringsplan. Fordelinga kan gjerast dersom

planmyndigheita med heimel i plan- og bygningsloven §

12-7 nr. 13 i reguleringsplanen har gitt føresegn om at

planskapt verdiauke skal fordelast. Planmyndigheita må i

reguleringsplanen ha fastsett den geografiske avgrensinga

av området for fordeling.

Jordskifte


§ 3-31 Korleis jordskifteretten skal verdsetje

–Jordskifteretten skal verdsetje samla planskapt netto

verdiauke i området for fordeling. Jordskifteretten skal

verdsetje dei delane som kvar part skal ha av

verdiauken. Jordskifteretten skal verdsetje alle

eigedommane ut frå eigenskapane dei har til

utbyggingsformål og uavhengig av kva som går fram

av reguleringsplanen.

Jordskifte


§ 3-32.Korleis jordskifteretten skal fordele planskapt netto verdiauke

– Jordskifteretten skal fordele planskapt netto verdiauke slik at kvar

eigar får den delen av den planskapte netto verdiauken som følgjer

av § 3-31 andre punktum.

– Jordskifteretten skal ved fordeling etter første ledd, så langt råd er,

tildele ein part utbyggingsrettar på eller inntil eigedommen parten

har. Når ein part får tildelt ein utbyggingsrett som ikkje ligg på

eigedommen parten har, følgjer eigedomsretten den tomta som

utbyggingsretten gjeld.

– Dersom planskapt netto verdiauke berre utgjer ein del av ein

utbyggingsrett, har delhavaren med størst del av utbyggingsretten,

rett til å krevje heile utbyggingsretten tildelt til seg. Dersom ingen av

delhavarane krev utbyggingsretten tildelt til seg, blir den tomta som

utbyggingsretten gjeld, eit sameige mellom delhavarane. Tek ein

delhavar over etter første punktum, skal andre delhavarar få oppgjer

for planskapt netto verdiauke i pengar.

Per Pål Espen

28 TOMTER

Per Pål Espen

Per Pål Espen

Eigna for bustad

38 % 55

%

7 %

28 tomter

• Per skal ha 38 % => 10,6 tomter

• Pål skal ha 55 % => 15,4 tomter

• Espen skal ha 7 % => 2 tomter

Rådighetsinnskrenkninger


• Hva ligger det i å omtale planer som

rådighetsinnskrenkning?

• Hvorfor er det viktig å skille mellom

rådighetsinnskrenkning og ekspropriasjon?



• «Mens erstatning for ekspropriasjon således vesentlig

reiser spørsmål om erstatningens utmåling, er det helt

motsatt for rådighetsinnskrenkningenes vedkommende.

Her er det selve betingelsene for ansvar som har vært

det problematiske. Mens ekspropriasjon normalt

medfører erstatningsplikt, er det normale ved

rådighetsinnskrenkninger at det ikke skal betales

erstatning overhodet.»

• Carl August Fleischer, Miljø- og ressursforvaltning 3. utgave, Universitetsforlaget 1999 s. 160.



• Rt. 1970 s. 67 - Strandlovdommen

–«Det stadig økende press etter landsteder ved kysten

og allmennhetens store behov for plass til friluftsliv og

rekreasjon er uttrykk for den levestandard vårt

moderne industrisamfunn gir. I denne situasjon er det

blitt tvingende nødvendig å begrense bebyggelse

langs selve kyststripen og å hindre spredt og tilfeldig

bebyggelse uten samlet plan.»



• Rt. 1970 s. 67 - Strandlovdommen

–«Det man står overfor, og det er denne sak etter mitt

skjønn et eksempel på, er at samfunnets regulering og

styring stadig utvides etter hvert som utviklingen skaper

nye interessemotsetninger og dermed nye behov for

regulering. Men i forhold til Grunnloven blir ikke dette noen

ny situasjon. Tvert imot ville det være mindre forenlig med

det likhetsprinsipp som Grunnloven bygger på, om de

verdiforandringer som i slike tilfelle måtte melde seg,

erstatningsmessig skulle behandles på en annen måte enn

det som for lengst er akseptert på meget vide felter ellers.

Det endrer ikke dette forhold at enkelte som før

reguleringen har utnyttet sin eiendomsrett særlig aktivt,

kan ha fått et utbytte av dette, som etter reguleringen er

uoppnåelig.»



• Rådighetsinnskrenkning eller ekspropriasjon?

• Høyesterett legger vekt på:

–Formålet med byggeforbudet

–Forbudet medfører ingen inngrep i den (lovlig)

etablerte bruk

–Forbudet overfører ikke noen rådighet over stranden

til andre

–Forbudet er gjort generelt



• Krav om innløsning og erstatning Pbl. §§ 15-2 og 15-3

(tidligere pbl. 85 §§ 42 og 32)

1. Er vilkårene for å kreve innløsning eller erstatning til

stede?

2. Dersom ja – hvilke prinsipper gjelder for utmåling av

erstatning?



§ 15-2.Grunneierens rett til å kreve innløsning ved reguleringsplan

• Medfører en reguleringsplan at kommunen, eller annet rettssubjekt med

samtykke av kommunen, etter § 16-2 har rett til å ekspropriere en ubebygd

eiendom i dens helhet, kan grunneieren eller festeren kreve at

ekspropriasjon straks blir foretatt når vedtaket gjelder grunn som i planen er

angitt til offentlige trafikkområder, offentlige friområder, fellesområder,

fornyelsesområder samt til statens, fylkets og kommunens bygninger og

grav- og urnelunder.

• Det samme gjelder når retten til ekspropriasjon omfatter ubebygd del av en

eiendom, dersom ekspropriasjonen vil føre til at eiendommen ikke lenger kan

anses skikket til å nyttes på en, etter hele eiendommens størrelse,

beliggenhet eller etter øvrige forhold regningssvarende måte.

• Krav etter første ledd må være satt fram senest tre år etter at

reguleringsplanen er gjort kjent etter § 12-12 fjerde ledd, eller vedtak er

kunngjort etter § 12-12 femte ledd. Er grunnen bebygd, har eieren eller

festeren det samme krav når bebyggelsen er fjernet. Kravet må i så fall være

satt fram senest tre år etter dette tidspunkt.



§ 15-3.Erstatning for tap ved reguleringsplan• Medfører en reguleringsplan ved bestemmelser om byggegrense innenfor veglinjen eller av andre

særlige grunner at en eiendom blir ødelagt som byggetomt, og den heller ikke kan nyttes på annen

regningssvarende måte, skal kommunen betale erstatning etter skjønn med mindre den erverver

eiendommen i medhold av § 16-9. Det samme gjelder hvis reguleringsplan medfører at eiendom

som bare kan nyttes til landbruksformål ikke lenger kan drives regningssvarende. Ved regulering av

naturvernområder etter loven her skal kommunen betale erstatning etter skjønn i samsvar med

naturmangfoldloven §§ 50 og 51.

• Krav om erstatning må være satt fram senest tre år etter at vedtak er gjort kjent etter § 12-12 fjerde

ledd, eller at reguleringsplanen er kunngjort etter § 12-12 femte ledd.

• Er grunnen bebygd, har eieren eller festeren det samme krav når bebyggelsen er fjernet. Kravet

må i så fall være satt fram senest tre år etter dette tidspunkt.

• Erstatning for tap ved reguleringsplan som blir utarbeidet og vedtatt av departementet eller av

kommunen i medhold av § 6-4, skal betales av staten når ikke annet er bestemt.

• Når en eiendom bebygges i henhold til reguleringsplan som gir den en vesentlig bedre utnytting

enn andre eiendommer i området, og verdien av disse som følge av dette er blitt betydelig forringet,

kan deres eiere eller festere ved skjønn tilkjennes erstatning hos eieren av den førstnevnte

eiendom. Erstatningsbeløpet kan ikke settes høyere enn den verdiøkning som den bedre utnytting

medfører for vedkommende eiendom, etter fradrag for de refusjonsbeløp som eieren eller festeren i

tilfelle er blitt tilpliktet å betale i medhold av bestemmelsene i lovens kapittel 18 som følge av

eiendommens utnytting.

• Krav om erstatning må være satt fram senest tre måneder etter at byggetillatelse er gitt. Eier eller

fester av eiendom som gis bedre utnytting, kan kreve forhåndsskjønn til avgjørelse av

erstatningsspørsmålet når endelig reguleringsplan foreligger. Erstatningsbeløpet forfaller til betaling

når byggearbeider er satt i gang, men tidligst tre måneder etter at beløpet er endelig fastsatt.



• Høyesterett har i Herlofsen-dommen (Rt. 1994 s. 813)

oppstilt hvilke vilkår som må være oppfylt for å kunne

kreve erstatning for å ha innrettet seg etter

reguleringsplan, og dermed pådratt seg utgifter:

–Utgiftene må være pådratt i tillitt til en avsluttende

regulering som avklarte arealbruken.

–Det må være tale om en endring byggherren ikke med

rimelighet kunne forutse.

–Utgiftene man krever erstattet må være vesentlige for

byggherren.


6 ulike mulige grunnlag for innløsning og erstatning:

• § 15-1; Innløsning med grunnlag i kommuneplanens arealdel.

• § 15-2; Innløsning med grunnlag i reguleringsplan.

• § 15-3 første til fjerde ledd; Krav om erstatning som følge av vedtatt

reguleringsplan.

• § 15-3 femte ledd; Krav om erstatning mot nabo.

• Rt. 1994 s. 813 «Herlofsendommen»; Bortkastede

prosjekteringsutgifter.

• Grunnlovsanalog tolkning – Sauholmen Rt. 1970 s. 67

Krav etter kulepunktene 1-3 og 5 og 6 rettes mot kommunen. Krav etter

kulepunkt 4 rettes mot nabo.

Tiltak


https://www.nrk.no/ostlandssendingen/nektes-a-felle-tre-i-sin-egen-hage-1.14006891

https://www.nrk.no/ostlandssendingen/nektes-a-felle-tre-i-sin-egen-hage-1.14006891

Tiltak


• § 1-6 Tiltak

– Med tiltak etter loven menes oppføring, riving, endring, herunder

fasadeendringer, endret bruk og andre tiltak knyttet til bygninger,

konstruksjoner og anlegg, samt terrenginngrep og opprettelse og

endring av eiendom, jf. § 20-1 første ledd bokstav a til m. Som

tiltak regnes også annen virksomhet og endring av arealbruk

som vil være i strid med arealformål, planbestemmelser og

hensynssoner.

– Iverksetting av tiltak som omfattes av denne lov, kan bare skje

dersom de ikke er i strid med lovens bestemmelser med

tilhørende forskrifter, kommuneplanens arealdel og

reguleringsplan, jf. kapittel 20 om søknadsplikt og tillatelse. Dette

gjelder også hvis tiltaket er unntatt fra søknadsplikt etter §§ 20-5

og 20-6.

– Andre ledd kommer ikke til anvendelse for tiltak som omfattes av

§§ 20-7 og 20-8 om skjermingsverdige objekter i medhold av

sikkerhetsloven.

Tiltak


§ 20-1.Tiltak som omfattes av byggesaksbestemmelsene

Følgende tiltak omfattes av byggesaksbestemmelsene i denne lov:

a) oppføring, tilbygging, påbygging, underbygging eller

plassering av bygning, konstruksjon eller anlegg

b) vesentlig endring eller vesentlig reparasjon av tiltak som

nevnt under bokstav a

c) Fasadeendring

d) bruksendring eller vesentlig utvidelse eller vesentlig endring

av tidligere drift av tiltak som nevnt i bokstav a

e) riving av tiltak som nevnt i bokstav a

f) oppføring, endring eller reparasjon av bygningstekniske

installasjoner

Tiltak


g) oppdeling eller sammenføyning av bruksenheter i boliger

samt annen ombygging som medfører fravikelse av bolig

h) oppføring av innhegning mot veg

i) plassering av skilt- og reklameinnretninger

j) plassering av midlertidige bygninger, konstruksjoner eller

anlegg

k) vesentlig terrenginngrep

l) anlegg av veg, parkeringsplass og landingsplass

m) opprettelse av ny grunneiendom, ny anleggseiendom eller

nytt jordsameie, eller opprettelse av ny festegrunn for

bortfeste som kan gjelde i mer enn 10 år, eller

arealoverføring, jf. matrikkellova.

Tiltak


• Reguleringsplaner er rettslig bindende jf. pbl. § 12-4.

• Søknad om tiltak som er i tråd med reguleringsplan skal

innvilges pbl. § 21-4.

• Skille mellom søknadspliktige og ikke-søknadspliktige

tiltak pbl. § 20-2.

• Felles for begge «typer» tiltak er at de må ikke være i

strid med plan.

• Tiltak som er i strid med plan krever dispensasjon for å bli

lovlige.

Tiltak


• LF-2006-96655

–Et utbyggingsselskap hadde kjøpt deler av

bygningsmassen ved Persaunet leir i Trondheim av

forsvaret. To av bygningene hadde tidligere rommet

hybler for militært personell. Disse ønsket selskapet å

modernisere og selge ut til privatpersoner.

–Saken gjelder spørsmål om det foreligger

bruksendring for to bygninger med derav følgende

søknadsplikt og krav om bygningsmyndighetens

godkjenning etter plan- og bygningsloven (plbl).


http://geoinnsyn.nois.no/trondheim/#?project=trondheim&lon=572056.37&lat=7034185.18&zoom=15&guid=2924ee3d-730f&params=1000000&layers=1001,8010,8005,1002

http://geoinnsyn.nois.no/trondheim/#?project=trondheim&lon=572056.37&lat=7034185.18&zoom=15&guid=2924ee3d-730f&params=1000000&layers=1001,8010,8005,1002

Tiltak


• LF-2006-96655

–Persaunet leir i Trondheim ble anlagt under siste

verdenskrig for innkvartering av tyske militære

mannskaper. Arealene og bygningene ble etter krigen

overtatt av det norske forsvaret og benyttet til militære

formål. Forsvaret ønsket i 2003 å selge store deler av

leiren til sivile formål. Det ble derfor igangsatt arbeid

med en reguleringsplan for leirområdet. Fra før forelå

reguleringsplan R 126a, stadfestet 27. januar 1955.

Formålet med denne hadde utelukkende vært å

regulere vegnettet i leiren. På vegne av Forsvarsbygg

v/Skifte Eiendom utarbeidet Per Knudsen

Arkitektkontor AS et reguleringsplanforslag, benevnt R

455, som kommunestyret i Trondheim vedtok 26.

august 2004.

Tiltak


• LF-2006-96655

–To av de fem bygningene, nr. 14 og 15, var av

forsvaret i flere år benyttet som hybelbygg. Vangen

Eiendom AS ønsket å sette i stand og selge ut små

«hybelleiligheter» i samme antall som bygningene

tidligere hadde rommet hybler. Den 30. mars 2005 ble

det derfor avholdt forhåndskonferanse med

kommunen, hvilket resulterte i at Vangen Eiendom AS

17. august 2005 fremmet søknad om bruksendring.

Sommeren og høsten 2005 gjennomførte selskapet

oppussing av bygning nr. 15. Salgsarbeid ble

igangsatt og kjøpekontrakter inngått for i alt 16

enheter. Ved brev av 2. september 2005 varslet

imidlertid kommunen at søknaden ikke kunne

behandles som «enkelt tiltak» siden den var i strid

med reguleringsplanen.

Tiltak


• LF-2006-96655

• Lagmannsretten bemerker:

–Det spørsmål lagmannsretten først må ta stilling til er

om Vangen Eiendom AS' forutsatte, og delvis

gjennomførte arbeider på bygning nr. 14 og 15 i

Persaunet leir, og bruksforutsetningen, er betinget av

bygningsmyndighetens tillatelse. Skulle

lagmannsretten komme til at dette ikke er tilfelle, vil

kommunens to vedtak av 30. desember 2005 være

ugyldige. Dersom bruksendringstillatelse er

nødvendig, må lagmannsretten gå inn i en nærmere

vurdering av vedtakenes gyldighet.

Tiltak


• LF-2006-96655

–Høyesterett har i dom inntatt i Rt-1983-1067 drøftet

rekkevidden av plbl § 93 annet ledd, slik den da lød.

Med utgangspunkt i lovforarbeidene uttaler

førstvoterende på side 1071 at: «det ikke skal trekkes

vide grenser for adgangen til uten tillatelse fra

bygningsmyndighetene å foreta bruksendringer.»

Tiltak


• LF-2006-96655

– Et eierskifte er i seg selv ingen omstendighet som medfører krav

om bruksendringssøknad.

– Slik må det i prinsippet også være når forsvaret selger unna

eiendommer til bruk for sivile formål. Avgjørende må derimot

være om brukens karakter endrer seg på en måte som berettiger

behov for offentlig kontroll.

– Vår sak gjelder endring innenfor samme hovedformål, nemlig

boligformål. I Sivilombudsmannens forannevnte årsmelding er

det framholdt at også endring av boligform kan utløse

søknadsplikt. Den aktuelle saken gjaldt imidlertid en annen type

endring enn i vår sak. At det her ønskes foretatt endring fra

«militært boligformål» til «sivilt boligformål», finner

lagmannsretten uten særlig betydning, hensett til at realiteten i

bruken forblir den samme som før, nemlig husvære for

enkeltpersoner. Det er her ikke tale om slik markert endring i

virksomhetens karakter at plan- og bygningslovens kontroll- og

godkjenningsordning er påkrevd.

Tiltak


• Rt-1983-1067 / Rulle Salomonsen

–A drev forretningsvirksomhet i forskjellige former på

sin eiendom. Han drev bilservice og solgte bildekk,

bilrekvisita, campingvogner og campingutstyr og

senere sportsutstyr. Dette siste ble godkjent av

bygningsrådet, men det ble presisert at ytterligere

utvidelser eller omlegginger av salgsvirksomheten

ikke ville få godkjennelse. A ønsket etter noen tid å

leie bort til et matsenter. Han mente en slik omlegging

av driften ikke var en bruksendring som krevet

samtykke etter § 93 annet ledd eller midlertidige

reguleringsbestemmelser, jfr. § 23 nr. 2.

Tiltak



–Man må etter dette forstå loven dithen at det ikke skal

trekkes vide grenser for adgangen til uten tillatelse fra

bygningsmyndighetene å foreta bruksendringer. Jeg

antar i overensstemmelse med det som uttales i dom i

Rt-1982-1017, at det vil bero på en konkret vurdering

om skifte fra en form for forretningsdrift til en annen

innebærer en slik endring at det kreves samtykke. Det

avgjørende synes å måtte være om det foretas en

forandring av virksomhetens karakter som er av

betydning ut fra de formål bygningsloven skal tjene.

Man kan således ikke, som lagmannsretten synes å

ha lagt til grunn, som alminnelig regel bygge på at det

ikke kreves samtykke til en bransjeendring.

Tiltak



–Det er helt på det rene at bygningsmyndighetene fra

første stund av har vært klar over at det ville bli drevet

en salgsvirksomhet fra disse lokalene. Det må kunne

sies at det på basis av søknadene var forutsatt av

bygningsmyndighetene at det i det vesentlige skulle

selges det som kan kalles kapitalvarer med tilknytning

til bilbransjen og campinglivet.

–Når det åpnes et matsenter, vil dette medføre en helt

ny trafikksituasjon og således sette sitt preg på

strøket. Man vil her nettopp stå overfor en virksomhet

av en annen karakter enn den som tidligere har vært

drevet i lokalene, og endringene som omleggingen

medfører, har adresse til de hensyn

bygningsmyndighetene etter loven skal ivareta.

Tiltak


§ 20-5.Tiltak som er unntatt fra søknadsplikt

• For følgende tiltak som nevnt i § 20-1, er søknad og tillatelse ikke nødvendig

dersom disse er i samsvar med plan:

a) mindre frittliggende bygning som oppføres på bebygd eiendom,

og som ikke kan brukes til beboelse

b) frittliggende bygning som er større enn bygninger som nevnt i

bokstav a, som oppføres på bebygd eiendom, og som verken

skal brukes til beboelse eller annet varig opphold, og som ikke

underbygges med kjeller

c) mindre frittliggende byggverk knyttet til drift av jordbruks-,

skogbruks- og reindriftsområder

d) mindre tiltak i eksisterende byggverk

e) mindre tiltak utendørs

f) fasadeendring som ikke fører til at bygningens karakter endres,

samt tilbakeføring av fasade til tidligere dokumentert utførelse

g) andre mindre tiltak som kommunen finner grunn til å frita fra

søknadsplikten

Tiltak


• § 21-4.Behandling av søknaden i kommunen

Første ledd:

–Når søknaden er fullstendig, skal kommunen snarest

mulig og senest innen den frist som framgår av § 21-

7, gi tillatelse dersom tiltaket ikke er i strid med

bestemmelser gitt i eller i medhold av denne loven.

Kommunen skal i saksbehandlingen legge til grunn

tiltakshavers eller det ansvarlige foretakets

opplysninger om at tiltaket oppfyller tekniske krav.

• Bestemmelsen knesetter en «byggerett».

• Plan og bygningsloven en ja-lov?

Tiltak


• Prop. 99 L (2013–2014) Endringer i plan- og

bygningsloven:

–«Målet er rask og effektiv saksbehandling og god

forutsigbarhet for alle involverte. Et mål med

forslagene er å fremheve byggesaksdelen av plan- og

bygningsloven som en «ja-lov», det vil si at

tiltakshavere skal ha rett til å gjennomføre tiltak som

ikke er i strid med lov, forskrift eller plan. Dette er en

prinsipiell grunntanke for denne delen av loven, men

som ofte settes til side i den praktiske

saksbehandlingen hvor tiltakshavere opplever

uforutsigbare og skiftende krav til både ansvar og

dokumentasjon, ikke bare mellom kommuner, men

også mellom saksbehandlere i samme kommune.»


Takk for oss!

kurs i plan- og bygningsrett · 2018-05-31 · kurs i plan- og bygningsrett konsekvensutredninger...

Documents