l a u d o d e a v a l i a Ç Ã o - votorantim asset · o presente trabalho consiste na avaliação...
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L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O
No 21.741.000/0516
SOLICITANTE: BB PROGRESSIVO II FUNDO DE INVESTIMENTO
IMOBILIÁRIO FII
OBJETO: 64 PROPRIEDADES PARA INVESTIMENTO
ADMINISTRADOR: VOTORANTIM ASSET MANAGEMENT
DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E
VALORES MOBILIÁRIOS LTDA.
CLASSIFICAÇÃO: IMÓVEIS COMERCIAIS
FINALIDADE: MENSURAÇÃO DE VALOR JUSTO
OBJETIVO: DETERMINAÇÃO DE VALOR DE MERCADO DE COMPRA E
VENDA
AVALIAÇÃO: DATA BASE: MAIO/2016
VALOR DE MERCADO TOTAL DOS IMÓVEIS
(CONCEITO VALOR JUSTO “FAIR VALUE”)
R$ 1.321.913.287,00
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SUMÁRIO EXECUTIVO
O presente trabalho consiste na avaliação de 64 imóveis relacionados a seguir e detalhados nos
anexos em cada laudo individualizado, com o objetivo de subsidiar as análises contábeis de revisão
de valor justo de propriedades para investimento do BB Progressivo II Fundo de Investimento
Imobiliário – FII.
Para a análise do objeto deste estudo, foram formuladas algumas premissas básicas e pressupostos
que são fundamentais nos resultados obtidos. Estas condições descritas adiante no item específico,
se não atendidas, podem alterar as conclusões do estudo, representando fatores limitantes do uso
do relatório.
Com base nos dados referidos, nas informações e premissas fixadas e de acordo com os critérios
usuais de análises e avaliações desenvolvidas ao longo deste trabalho, estimamos os seguintes
valores referenciais para os imóveis avaliandos:
Denominação Consult NR. BEM DEPENDÊNCIA OCUPAÇÃO OCUPAÇÃO PRINCIPAL CIDADE UFValor
Buy to Lease BB
002-manaus 1.007.991 MANAUS AG. RIO AMAZONAS-AM AG. MANAUS MANAUS AM 24.774.067
005-Fortaleza 1.177.450 ALDEOTA PREDIO AGENCIA (OCUP. MISTA) AG. ALDEOTA FORTALEZA CE 17.855.324
006-EdVirgo-Brasilia 1.022.889 ASA NORTE 504 SB-00 AG.ASA NORTE 504-DF AG. ASA NORTE 504 BRASILIA DF 21.194.814
007-Brasilia-AsaS 1.022.897 ASA SUL 507 (SB00) AG. ASA SUL 507 AG. ASA SUL 507 BRASILIA DF 8.468.031
008-brasilia-CjNac 1.025.067 CONJUNTO NACIONAL (SB00) AG. CONJ. NACIONAL AG. CONJUNTO NACIONAL BRASILIA DF 16.822.797
009-Brasilia-SBS1 1.026.049 CSL BRASILIA ED. SEDE III ED. SEDE III BRASILIA DF 243.972.268
011-Goiania 1.010.300 CSL BRASILIA CSL BSB-PLAT GOIANA-OCUP MISTA CSL BRASILIA GOIANIA GO 28.426.540
013_Juiz_Fora_MG 1.337.508 JUIZ DE FORA AGENCIA JUIZ DE FORA AG. JUIZ DE FORA JUIZ FORA MG 25.612.256
014-BH-RuaRJ 1.009.200 BELO HORIZONTE AG.BELO HORIZONTE AG.BELO HORIZONTE BELO HORIZONTE MG 34.108.275
015-Uberlandia 1.010.496 UBERLANDIA AGENCIA UBERLANDIA AG. UBERLANDIA UBERLANDIA MG 13.832.194
016-BH-Tamoios 1.018.316 TAMOIOS AGENCIA TAMOIOS BH AG. TAMOIOS BH BELO HORIZONTE MG 33.432.393
017-BH-RuaES 1.025.015 CARIJOS AG. CARIJOS AG. CARIJOS BELO HORIZONTE MG 13.760.299
018-BH-RuaBahia 1.031.446 CSL BELO HORIZONTE CONDOMINIO RUA DA BAHIA CSL BELO HORIZONTE BELO HORIZONTE MG 39.928.446
019-Cgrande 1.009.654 AFONSO PENA AFONSO PENA CPO GDE. AG. AFONSO PENA CAMPO GRANDE MS 19.507.943
020_Cuiaba 1.031.502 SUPER VAR E GOV MT PREDIO DA SUPERINTENDENCIA SUPER VAR E GOV MT CUIABA MT 6.186.601
021-belem Predio 1.008.028 PRESIDENTE VARGAS BELEM-CENTRO(PA) AG.BELEM-CENTRO(PA) BELEM PA 28.315.491
024-ponta grossa 1.424.799 PONTA GROSSA AGENCIA AG. PONTA GROSSA PONTA GROSSA PR 8.813.557
026-maringa 1.014.187 MARINGA AGENCIA AG. MARINGA MARINGA PR 12.973.641
027-Toledo 1.017.507 TOLEDO AGENCIA AG. TOLEDO TOLEDO PR 7.454.983
029-curitiba 1.008.319 CSL CURITIBA CSL CURITIBA + OCUP MISTA CSL CURITIBA CURITIBA PR 49.276.699
031-Campos 1.008.091 CAMPOS GOYTACAZES PREDIO PRINCIPAL AG. CAMPOS GOYTACAZES CAMPOS DOS GOYTACAZESRJ 23.218.072
033-Niteroi-RJ 1.010.062 NITEROI AG. NITEROI (RJ) AG. NITEROI (RJ) NITEROI RJ 16.561.956
035-Tijuca 1.013.148 TIJUCA PREDIO PRINCIPAL AG. TIJUCA RIO DE JANEIRO RJ 12.058.079
036-D.Caxias 1.013.850 DUQUE DE CAXIAS PREDIO PRINCIPAL AG. DUQUE DE CAXIAS DUQUE DE CAXIAS RJ 8.827.599
037-cinelandia-rj 1.014.728 CINELANDIA PREDIO PRINCIPAL AG. CINELANDIA RIO DE JANEIRO RJ 15.617.598
038-Jacarepagua 1.016.042 JACAREPAGUA PREDIO PRINCIPAL AG. JACAREPAGUA RIO DE JANEIRO RJ 6.468.153
040- Copacabana 2.206.412 ZONA SUL-RJ AG. ZONA SUL AG. ZONA SUL RIO DE JANEIRO RJ 33.095.238
041-Leblon 1.017.653 LEBLON AG LEBLON AG LEBLON RIO DE JANEIRO RJ 22.984.536
043-CaxiasdoSul 1.010.336 CAXIAS DO SUL AG CAXIAS SUL AG CAXIAS SUL CAXIAS DO SUL RS 11.151.489
044-Passo Fundo 1.010.387 PASSO FUNDO AG PASSO FUNDO AG PASSO FUNDO PASSO FUNDO RS 8.333.539
045- Porto Alegre 1.008.451 SUPER VAR E GOV RS PREDIO DA SUPERINTENDENCIA RS SUPER VAR E GOV RS PORTO ALEGRE RS 15.617.050
046-Florianopolis-321 1.008.669 FLORIANOPOLIS AGENCIA FLORIANOPOLIS AG. FLORIANOPOLIS FLORIANOPOLIS SC 19.260.415
047-Florianopolis-329 5.255.080.000.106 PCA XV NOVEMBRO/BESC AG-BESC FPOLIS-PRACA XV AG. PCA XV NOVEMBRO/BESC FLORIANOPOLIS SC 12.297.487
048-aracaju 1.008.702 GENERAL VALADAO AG. GENERAL VALADAO AG. GENERAL VALADAO ARACAJU SE 13.303.480
049-ribeirao preto 1.009.115 RIBEIRAO PRETO AG. RIBEIRAO PRETO SP AG. RIBEIRAO PRETO SP RIBEIRAO PRETO SP 6.315.091
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Ressaltamos que os valores estimados neste estudo estão vinculados às condições econômicas dos
contratos e aos cenários construídos para essa simulação, devendo o usuário deste laudo analisar
estes resultados em conjunto com as condições, premissas e pressupostos fixados nos modelos de
projeção dos fluxos de caixa que fazem parte integrante deste trabalho.
É importante ressaltar que este relatório é formado por estimativas e projeções estruturadas pela
Consult em um modelo de análise econômico-financeira, baseada em dados fornecidos pela
solicitante e levantamentos de mercado efetuados por nossa equipe técnica. Estes demonstrativos,
estimativas e projeções refletem significativamente premissas e julgamentos em relação aos
futuros resultados esperados, incluindo pressupostos do plano de aquisição e operação, da
conjuntura econômica, entre outras premissas das quais dependem os resultados projetados.
Desta forma ratificamos que a Consult não está por meio deste relatório fornecendo qualquer
garantia de que os valores aqui contidos são verdadeiros e representam resultados e performances
assegurados. A performance efetiva do fundo está sujeita a um número de fatores não controláveis
pela Consult e pela própria solicitante, incluindo-se principalmente a conjuntura econômica, os
valores de locação, taxas de vacância, política de impostos e outras variáveis relevantes.
Este relatório não deve ser considerado como uma recomendação de investimento ou
desinvestimento.
050-campinas 1.009.704 CAMPINAS CAMPINAS AG. CAMPINAS CAMPINAS SP 14.195.962
051-sjriopreto 1.009.793 SAO JOSE RIO PRETO AG. SAO JOSE RIO PRETO SP AG. SAO JOSE RIO PRETO SP SAO JOSE DO RIO PRETO SP 7.745.338
052-Sjcampos 1.011.611 SAO JOSE DOS CAMPOS AGENCIA AG. SAO JOSE DOS CAMPOS SAO JOSE DOS CAMPOS SP 17.127.702
053-Aracatuba 1.011.673 ARACATUBA AGENCIA ARA€ATUBA AG. ARA€ATUBA ARACATUBA SP 11.041.123
054-sorocaba 1.011.872 SOROCABA AG. CENTRO - SOROCABA(SP) AG. CENTRO - SOROCABA(SP) SOROCABA SP 10.718.318
056-lapa 1.013.277 NOSSA SENHORA LAPA AGENCIA AG. NOSSA SENHORA LAPA SAO PAULO SP 14.174.991
057-penha 1.013.298 PENHA FRANCA AGENCIA AG. PENHA FRANCA SAO PAULO SP 7.533.204
058-jabaquara 1.013.341 PRACA DA ARVORE AGENCIA AG. PRACA DA ARVORE SAO PAULO SP 10.045.695
059-ipiranga 1.013.362 IPIRANGA-SP AGENCIA AG. IPIRANGA-SP SAO PAULO SP 15.197.574
060-Bras 1.013.401 BRAS AGENCIA AG. BRAS SAO PAULO SP 10.529.972
061-SCSul 1.013.691 SAO CAETANO DO SUL AGENCIA SAO CAETANO DO SUL SAO CAETANO DO SUL SP 8.388.704
062-Campos Elyseos 1.014.574 CAMPOS ELISEOS AGENCIA AG. CAMPOS ELISEOS SAO PAULO SP 12.615.113
063- Pinheiros 1.014.597 PINHEIROS AGENCIA AG. PINHEIROS SAO PAULO SP 13.178.183
064-Santana 1.014.622 SANTANA AGENCIA AG. SANTANA SAO PAULO SP 10.177.423
065-Santo Amaro 1.014.634 SANTO AMARO PAULISTA AGENCIA AG. SANTO AMARO PAULISTA SAO PAULO SP 18.580.305
066-Ana Rosa 1.018.352 ANA ROSA AGENCIA AG. ANA ROSA SAO PAULO SP 9.198.582
067-freguesia 1.018.874 FREGUESIA DO O AGENCIA AG. FREGUESIA DO O SAO PAULO SP 7.730.446
068-Moema 1.019.471 MOEMA AGENCIA AG. MOEMA SAO PAULO SP 27.312.695
069-brooklin 1.020.646 BROOKLIN PAULISTA AGENCIA AG. BROOKLIN PAULISTA SAO PAULO SP 10.059.210
070-casaverde 1.024.767 CASA VERDE AGENCIA AG. CASA VERDE SAO PAULO SP 6.619.544
071-Paraiso 1.024.923 PARAISO AGENCIA AG. PARAISO SAO PAULO SP 10.404.651
072-Vila Carrao 1.024.941 VILA CARRAO AG. VILA CARRAO (SP) AG. VILA CARRAO (SP) SAO PAULO SP 8.130.715
073-bom retiro 1.024.964 BAIRRO BOM RETIRO AGENCIA AG. BAIRRO BOM RETIRO SAO PAULO SP 9.857.765
074-campinas 9.482.393.570.027 BONFIM SB 00 BONFIM AG. BONFIM CAMPINAS SP 16.352.650
075-Piracicaba 1.009.783 PSO PIRACICABA PIRACICABA PSO PIRACICABA PIRACICABA SP 11.145.018
076-sorocaba 6.511.092.300.001 CATEDRAL-SOROCABA SOROCABA AGENCIA AG. CATEDRAL-SOROCABA SOROCABA SP 3.899.374
077-Bauru 6.533.092.300.001 PC.RUI BARBOSA-BAURU BAURU-AGENCIA AG. PC.RUI BARBOSA-BAURU BAURU SP 10.395.635
080(A/B)-Sbento-483 1.008.738 CSL SAO PAULO EDIFICIO CACEX CSL SAO PAULO SAO PAULO SP 32.705.220
081(A/B)-Sjoao-central 1.008.797 CSL SAO PAULO S.JOAO-LIBERO-S.BENTO(3FACES) CSL SAO PAULO SAO PAULO SP 97.025.775
TOTAL 1.321.913.287,00
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ÍNDICE
I. INTRODUÇÃO ...................................................................................................................................................... 5
II. METODOLOGIA............................................................................................................................................... 7
1. NORMAS TÉCNICAS ....................................................................................................................................... 7 2. CLASSIFICAÇÃO DOS MÉTODOS DE AVALIAÇÃO ............................................................................... 8 3. CRITÉRIO ADOTADO ................................................................................................................................... 10 4. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO – MÉTODO DA RENDA ................................................................ 10 5. DEFINIÇÃO TÉCNICA DO VALOR ESTABELECIDO ............................................................................ 13
III. IDENTIFICAÇÃO, CARACTERIZAÇÃO E DIAGNÓSTICO DOS IMÓVEIS AVALIANDOS .......... 15
IV. DETERMINAÇÃO DO VALOR PARA LOCAÇÃO (MÉTODO COMPARATIVO) ............................. 17
1. PROCEDIMETO TÉCNICO PARA O TRATAMENTO DE DADOS ........................................................ 17 2. PESQUISA DE VALORES .............................................................................................................................. 19 3. TRATAMENTO ESTATÍSTICO ................................................................................................................... 20
V. AVALIAÇÃO E ANÁLISE ECONÔMICO–FINANCEIRA (MÉTODO DA RENDA) ........................... 21
1. MODELO DE ANÁLISE ................................................................................................................................. 21 2. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES ................................................................... 24 3. FLUXO DE CAIXA LÍQUIDO DO ACIONISTA(FCFE) ............................................................................ 26 4. CUSTO DE CAPITAL ..................................................................................................................................... 32 5. VALOR ECONÔMICO DO EMPREENDIMENTO (NPV)......................................................................... 35 6. ANÁLISE DE SENSIBILIDADE E NÍVEL DE INCERTEZAS .................................................................. 36 7. ANÁLISE DE DESVIOS PARA ALTERAÇÕES NO CENÁRIO ESPERADO ......................................... 38
VI. AFERIÇÃO DOS VALORES PELO MÉTODO EVOLUTIVO (CUSTO) ................................................ 39
1. PESQUISA DE VALORES DE TERRENO ................................................................................................... 39 2. DETERMINAÇÃO DO CUSTO DA CONSTRUÇÃO .................................................................................. 40 3. VALOR DE MERCADO ................................................................................................................................. 41
VII. DIAGNÓSTICO DE MERCADO .................................................................................................................. 42
VIII. CONCLUSÃO............................................................................................................................................... 44
IX. TERMO DE ENCERRAMENTO ................................................................................................................... 45
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I. INTRODUÇÃO
A Consult Engenharia e Avaliações Ltda. (nome fantasia Consult Soluções Patrimoniais),
com sede na Rua Nelson Camargo nº 393, 1º andar, na cidade de Osasco, estado de São
Paulo, CNPJ nº 48.882.971/0001-39, procedeu a avaliação de 64 imóveis de propriedade do
BB PROGRESSIVO II – Fundo de Investimento Imobiliário – FII, legalmente constituído e
registrado na Comissão de Valores Mobiliários – CVM sob o código 229-1, em 23/08/2012,
inscrito no CNPJ/MF sob o n° 14.410.722/0001-29 e administrado pela Votorantim Asset
Management Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda. com sede na Avenida das
Nações Unidas, nº 14.171, Torre A, 7º andar, CEP 04794-000, São Paulo, Estado de São
Paulo, inscrita no CNPJ/MF sob o n° 59.588.111/0001-03.
O objetivo do presente trabalho solicitado pelo administrador do FII é a determinação do
valor de mercado de compra e venda para atendimento às exigências da instrução CVM Nº
516, de 29 de dezembro de 2011 que dispõe sobre a elaboração e divulgação das
Demonstrações Financeiras dos Fundos de Investimento Imobiliário – FII, dando diretrizes
quanto aos procedimentos de mensuração do valor justo para monitoramento de valores
contábeis registrados.
Para tanto, a Consult adotou as metodologias usuais de avaliação de ativos, notadamente o
Método da Renda, com apoio e aferição através dos Métodos Evolutivo (Custo) e
Comparativo.
A Consult declara que fez avaliações anteriores destes imóveis reportadas através dos laudos
nos
15.854.000/0412 ao 15.854.0XX/0412 elaborados com data base de julho de 2012, nos
17.967.000/0513 ao 17.967.0XX/0513 elaborados com data base de maio de 2013, nos
19.510.000/0514 ao 19.510.0XX/0514 elaborados com data base de maio de 2014 e nos
20.841.000/0514 ao 20.841.0XX/0515 elaborados com data base de maio de 2015.
O resultado da análise, bem como as etapas e informações necessárias a execução e
fundamentação do trabalho estão apresentados em capítulos específicos, distribuídos no
corpo do relatório e em seus anexos.
Considerou-se como premissa, para efeito de análise, os bens livres de hipotecas, arrestos,
usufrutos, penhores, passivos ambientais ou quaisquer ônus ou problemas que prejudiquem
o seu bom uso ou comercialização, inclusive livre de dívidas ou pendências referentes a
eventos do passado.
6
Este estudo está embasado em subsídios técnicos e foi elaborado com base em informações
fornecidas pelos executivos e funcionários da solicitante. Estas informações fornecidas
foram consideradas como verdadeiras uma vez que não faz parte do escopo de nosso
trabalho qualquer tipo de procedimento de diligência e auditoria.
Desta forma, a Consult não assume qualquer responsabilidade futura pela precisão das
informações citadas acima.
Algumas das considerações e premissas descritas neste relatório estão baseadas em eventos
futuros que fazem parte da expectativa dos executivos da empresa solicitante e dos
consultores, à época deste estudo. Estes eventos futuros podem não ocorrer e os resultados
apresentados neste relatório poderão sofrer alterações.
A Consult e seus sócios declaram que não mantém relação de trabalho ou subordinação
com sociedades controladoras ou controladas pelo administrador do FII, não detém cotas no
fundo ao qual se referem os imóveis objetos da avaliação e não têm qualquer interesse
financeiro nas operações que envolvem os objetos da avaliação, caracterizando, assim, sua
independência.
Os honorários contratados para a execução deste trabalho não são baseados e não têm
qualquer relação com os valores e indicadores aqui reportados. Isto posto, o arbitramento de
todos os valores aqui apresentados emanam da formação de opiniões técnicas, devidamente
sustentadas e com toda independência.
O laudo é considerado pela Consult Soluções Patrtimoniais como documento sigiloso,
absolutamente confidencial, podendo ser divulgado a terceiros mediante autorização do
solicitante, ressaltando-se que os trabalhos não devem ser utilizados para outra finalidade
que não seja as estabelecidas neste documento.
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II. METODOLOGIA
1. NORMAS TÉCNICAS
As normas de avaliação da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas são
constituídas de 7 partes sob o título geral de “Avaliação de bens” e número referencial NBR
14653.
A parte 1 refere-se a Procedimentos Gerais, contudo só deverá ser utilizável em conjunto
com as demais partes, conforme abaixo:
Parte 2: Imóveis Urbanos
Parte 3: Imóveis Rurais
Parte 4: Empreendimentos
Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral
Parte 6: Recursos Naturais e Ambientais
Parte 7: Patrimônios Históricos
O presente trabalho estará embasado nas diretrizes estipuladas nas normas da ABNT, NBR
14653-1, NBR 14653-2 e NBR 14653-4.
A interpretação das especificações constantes das Normas da ABNT é discutida e
apresentada através de estudos analíticos pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de
Engenharia – IBAPE, Instituto de Engenharia e outras associações de classe.
Este estudo também está embasado em subsídios técnicos e foi elaborado de acordo com a
Instrução Normativa CVM 472/08 que dispõe sobre a constituição, a administração, o
funcionamento, a oferta pública de distribuição de cotas e a divulgação de informações dos
Fundos de Investimento Imobiliário – FII, como também pela instrução CVM Nº 516/11 que
dispõe sobre a elaboração e divulgação das Demonstrações Financeiras dos Fundos de
Investimento Imobiliário – FII.
8
2. CLASSIFICAÇÃO DOS MÉTODOS DE AVALIAÇÃO
De uma forma geral, conforme figura abaixo, existem 3 abordagens originais de avaliação de
onde derivam todas as metodologias comumente utilizadas em todo o mundo:
Nas normas vigentes da ABNT, NBR 14653-1, item 8.2 “Métodos para identificar o valor de
um bem, de seus frutos e direitos”, os processos avaliatórios são divididos em 4 grupos
relacionados a seguir:
Método COMPARATIVO Direto de Dados de Mercado
Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos
elementos comparáveis, constituíntes da amostra.
Método Involutivo (variante da RENDA)
Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado
em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético
empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado
no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do
produto.
Comparativo
•Sempre considerado como método prioritário;
•Possível quando existe um mercado ativo;
•Proporciona resultados mais diretos.
Custo
•Pressupõe a reposição do bem;
•É fundamentado no conceito evolutivo;
•Normalmente passa pelo valor novo;
•Requer um ajuste em função do estado do bem.
Renda
•Perspectivas futuras;
•Capacidade de geração de benefícios;
•Projeções esperadas;
•Taxas de atratividade;
•Incertezas e risco.
9
Método Evolutivo (CUSTO)
Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. Caso a finalidade
seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercialização.
Método da Capitalização da RENDA
Identifica o valor do bem, com base na capitalização presente de sua renda líquida prevista,
considerando-se cenários viáveis.
Para melhor entendimento dos processos avaliatórios por parte do solicitante, reproduzimos
também os itens 8.3 “Métodos para identificar o custo de um bem” e 8.4 “Métodos para
identificar indicadores de viabilidade da utilização econômica de um empreendimento” da
NBR 14653-1.
MÉTODOS PARA IDENTIFICAR O CUSTO DE UM BEM
Método Comparativo Direto de Custo
Identifica o custo do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos
comparáveis, constituintes da amostra.
Método da Quantificação de Custo
Identifica o custo do bem ou de suas partes por meio de orçamentos sintéticos ou analíticos a
partir das quantidades de serviços e espectivos custos diretos e indiretos.
MÉTODOS PARA IDENTIFICAR INDICADORES DE VIABILIDADE
ECONÔMICA DE UM EMPREENDIMENTO
Os procedimentos avaliatórios usuais com a finalidade de determinar indicadores de
viabilidade da utilização econômica de um empreendimento são baseados no se fluxo de
caixa projetado, a partir do qual são determinados indicadores de decisão baseados no valor
presente líquido, taxas internas de retorno, tempos de retorno, dentre outros
10
3. CRITÉRIO ADOTADO
Após a apreciação da metodologia básica pode-se concluir que todos os métodos são
comparativos genericamente, isto porque, em qualquer um deles estaremos sempre
comparando elementos, sejam eles valores de venda ou oferta, de locação, taxas de renda,
atratividade ou mesmo a forma e o aproveitamento eficiente de terrenos e imóveis.
No presente caso, tendo em vista a finalidade da avaliação, a natureza dos imóveis
avaliandos, suas situações geo-sócio-econômicas e a disponibilidade de dados e evidêncas de
mercado seguras, optamos pelo "Método da Renda" na sua variante de Valor Econômico por
Fluxo de Caixa Descontado, para a definição dos valores referenciais e indicadores.
Também foram utilizados o Método Comparativo para a determinação de valores parciais de
avaliação e aferição de parâmetros de projeção, como por exemplo o valor locativo das
unidades e de venda dos terrenos dos empreendimentos e o Evolutivo (Custo) para a aferição
de resultados referenciais.
4. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO – MÉTODO DA RENDA
Como as avaliações foram fundamentadas principalmente pelo "Método da Renda" na sua
variante de Valor Econômico por Fluxo de Caixa Descontado, consideramos como mais
adequado analisar a especificação das avaliações de acordo com o item 10 da NBR 14653-4,
que define melhor como avaliar o enquadramento de avaliações por fluxo de caixa
descontado, classificando o laudo em graus I, II ou III quanto à fundamentação, conforme
tabela abaixo:
Grau III Grau II Grau I
7.5.1.1Análise operacional do
empreendimento
Ampla, com os elementos
operacionais devidamente
explicitados
Simplificada, com base
nos indicadores
operacionais
Sintética, com a
apresentação dos
indicadores básicos
operacionais
7.5.1.2
Análise das séries
históricas do
empreendimento 1)
Com base em análise do
processo estócástico para
as variáveis-chave, em um
périodo mínimo de 36 meses
Com base em análise
deterministica para um
prazo mínimo de 24
meses
Com base em análise
qualitativa para um prazo
minimo de 12 meses
7.5.1.3Análise setorial e
diagnóstico de mercado
De estrutura, conjuntura,
tendências e condutaDa conjuntura Sintética da conjuntura
7.5.1.4 Taxas de descontos Fundamentada Justificada Arbitrada
7.5.1.5.1 Escolha do modelo ProbabilísticoDeterminístico
associado aos cenáriosDeterminístico
7.5.1.5.1Estrutura básica do fluxo
de caixaCompleta Simplificada Rendas líquidas
7.5.1.5.2 Cenários fundamentados Mínimo de 5 Mínimo de 3 Mínimo de 1
7.5.1.5.3 Análise de sensibilidade
Simulações com
apresentação do
comportamento gráfico
Simulação com
indedificação de
elasticidade por variável
Simulação única com
variação em torno de 10%
7.5.1.5.4 Análise de risco Risco fundamentado Risco justificado Risco arbitrado
Tabela 4 - Identificação de valor e indicadores de viabilidade
Item AtividadePara indentificação de valor
1) Só para empreendimento em operação
11
Atribuindo 01 ponto para os itens em grau I , 02 pontos para os itens em grau II e 03 pontos
para itens em grau III. O enquadramento global deve considerar a soma dos pontos obtidos
para o conjunto dos itens, atendendo à tabela a seguir.
Dentro deste critério, definimos o seguinte grau de fundamentação para o presente laudo:
Item Pontos Comentários
7.5.1.1 2 Os levantamentos, as pesquisas e as projeções operacionais
apresentadas permitem uma análise simplificada dos indicadores
operacionais dos empreendimentos.
7.5.1.2 1 Foram fornecidos os históricos recentes do fundo, permitindo
analisarmos dentro do padrão de abertura das contas fornecidas o
desempenho ocorrido.
7.5.1.3 2 Executamos uma análise da conjuntura imobiliária local de cada
imóvel.
7.5.1.4 2 No item IV- 4 justificamos de forma detalhada a taxa adotada.
7.5.1.5.1 2 Como não existia uma base de dados que permitisse uma análise
probabilística das diversas variáveis exigíveis em um modelo desta
natureza, adotamos um modelo determinístico associado a cenários.
7.5.1.5.1 2 Simplificada com algumas adaptações em função do tipo de
empreendimento e das informações disponíveis.
Graus III II I
Pontos maior ou igual a 22 de 13 a 21 de 7 a 12
Restrições
máximo de 3 itens
em graus inferiores,
admitindo-se no
máximo um item no
Grau I
máximo de 4 itens
em graus inferiores
ou não atendidos
mínimo de 7 itens
atendidos
Graus III II I
Pontos maior ou igual a 18 de 11 a 17 de 5 a 10
Restrições
máximo de 4 itens
em graus inferiores,
admitindo-se no
máximo um item no
Grau I
máximo de 4 itens
em graus inferiores
ou não atendidos
mínimo de 5 itens
atendidos
(para indicadores de viabilidade)
Tabela 5 - Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentação
(para identificação de valor)
12
7.5.5.1.2 1 Estabelecemos como base um cenário que consideramos o mais
provável dentro das informações disponíveis no momento da avaliação.
Adicionalmente projetamos desvios nas variáveis chaves do modelo,
proporcionando a análise de resultados mais otimistas ou pessimistas.
7.5.5.1.3 3 Elaboramos a análise de sensibilidade estimando a influência relativa
nos resultados e com a apresentação do comportamento gráfico das
variáveis chave.
7.5.5.1.4 2 Contemplamos a análise de risco por meio de um prêmio de risco
justificado na composição da taxa de desconto.
TOTAL 17 Laudo enquadrado no grau II
O presente trabalho de forma geral será classificado como "Grau II", conforme o que
dispõem as normas da ABNT.
13
5. DEFINIÇÃO TÉCNICA DO VALOR ESTABELECIDO
Existem muitos tipos e definições relativas ao valor. É de grande importância para o uso e
conhecimento das avaliações, que o tipo e a definição de valor em questão sejam
identificados de maneira clara, e que as metodologias usadas estejam adequadas com as
finalidades da avaliação. Uma mudança na definição de valor pode ter um efeito material
nos valores que se atribuem aos bens.
A definição e entendimentos de valor sempre foram controversos na engenharia de
avaliações, existindo várias definições, com diferentes enfoques. Como paradigma, para
valor de mercado, o IBAPE adota a definição na linha das normas IVSC, ou seja:
“Quantia mais provável pela qual se negociaria com conhecimento,prudência e sem
compulsão um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado
vigentes.”
Se considerarmos as normas da ABNT, a definição técnica é a seguinte:
“Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um
bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente.”
Para as normas contábeis definidas pelo Comitê de Pronunciamentos Contábeis, o valor justo
de um ativo é definido como:
“Valor justo de um ativo é o valor pelo qual um ativo pode ser negociado entre partes
interessadas, conhecedoras do negócio e independentes entre si, com ausência de fatores
que pressionem para a liquidação da transação ou que caracterizem uma transação
compulsória.”
A instrução CVM Nº 516, de 29 de dezembro de 2011, define valor justo da seguinte forma:
“Art. 7º Após o reconhecimento inicial, as propriedades para investimento devem ser
continuamente mensuradas pelo valor justo.
§1º Entende-se por valor justo o valor pelo qual um ativo pode ser trocado ou um
passivo liquidado entre partes independentes, conhecedoras do negócio e dispostas a
realizar a transação, sem que represente uma operação forçada.
§2º O valor justo de uma propriedade para investimento deve refletir as condições de
mercado no momento de sua aferição.
§3º A melhor evidência do valor justo é dada pelos preços correntes de negociação em
um mercado líquido, de ativos semelhantes, na mesma região e condição e sujeitos a
contratos similares de aluguéis ou outros.
14
§4º Na impossibilidade de aplicar o disposto no parágrafo anterior, a instituição
administradora deve usar, na ordem, as seguintes informações para estimar o valor
justo:
I – preços correntes praticados em um mercado líquido de ativos de diferente
natureza, condição, localização, sujeitos a diferentes contratos de aluguéis ou outros,
ajustados para refletir estas diferenças;
II – preços recentes de ativos semelhantes praticados em mercados menos líquidos,
ajustados para refletir quaisquer mudanças nas condições econômicas em relação à
data da ocorrência daqueles preços; ou
III – projeções de fluxos de caixa descontados baseados em estimativas confiáveis de
fluxos futuros de caixa, consubstanciado nos termos do contrato de aluguel ou
qualquer outro contrato existente e, quando possível, em evidências externas de
valores correntes de aluguéis de ativos na mesma localização e condição, devendo
usar taxas de desconto que reflitam as avaliações atuais do mercado quanto às
incertezas no valor e prazo dos fluxos de caixa.”
Entendemos por “mercado líquido” citado acima o conceito de “mercado ativo” apresentado
pelas normas contábeis definidas pelo Comitê de Pronunciamentos Contábeis, conforme
abaixo:
“Mercado ativo é um mercado onde todas as seguintes condições existem:
(a) os itens transacionados no mercado são homogêneos;
(b) vendedores e compradores com disposição para negociar são encontrados a qualquer
momento para efetuar a transação; e
(c) os preços estão disponíveis para o público.”
De qualquer forma, os valores de mercado são mensurados em ambientes onde é possível se
fazer uma comparação direta, ou ter suporte de mercado para tal assertiva.
Para imóveis residenciais, comerciais e outros bens padronizados e com mercado ativo
normalmente é possível estimar valores diretamente por comparação, contudo no caso de
dificuldade de acesso a informações efetivas de negócios realizados, avaliação de conjunto
(“pacote”) de unidades autônomas, empreendimentos de grande porte, imóveis
especializados ou em estágios intermediários de projeto, desenvolvimento ou implantação,
ou mesmo cotas de fundos de investimento imobiliários, não é possível fazer a avaliação por
comparação direta em função da pouca amostragem de evidências de mercado.
Nestas situações é exigida a construção de um contexto especial, estabelecendo-se premissas
e pressupostos que suprem a ausência de evidências de mercado e permitem ao avaliador se
apoiar nas teorias da Engenharia de Avaliações e das Finanças Corporativas para embasar a
aferição de um referencial de valor que represente a melhor aproximação do valor de
mercado justo (“fair market value”).
15
III. IDENTIFICAÇÃO, CARACTERIZAÇÃO E DIAGNÓSTICO DOS IMÓVEIS
AVALIANDOS
A identificação, caracterização e diagnóstico de mercado dos imóveis avaliandos,
relacionados a seguir, encontram-se em cada anexo de avaliação:
16
17
IV. DETERMINAÇÃO DO VALOR PARA LOCAÇÃO (MÉTODO COMPARATIVO)
1. PROCEDIMETO TÉCNICO PARA O TRATAMENTO DE DADOS
No tratamento de dados foi utilizado o tratamento por fatores, no qual admite-se, a priori, a
validade da existência de relações fixas entre os atributos específicos e os respectivos
preços.
Conforme a NBR 14653-2, os fatores utilizados neste tratamento devem ser indicados
periodicamente pelas entidades técnicas regionais reconhecidas e revisados em períodos
máximos de dois anos, e devem especificar claramente a região para a qual são aplicáveis.
Alternativamente, podem ser adotados fatores de homogeneização medidos no mercado,
desde que o estudo de mercado específico que lhes deu origem seja anexado ao Laudo de
Avaliação.
No presente trabalho, utilizamos os fatores que efetivamente contribuíram na
homogeneização. Analisamos o coeficiente de variação antes e depois da aplicação de cada
variável isoladamente, visando a sua redução. Este procedimento foi utilizado pois não
existem fatores regionais publicados até o fechamento deste trabalho que nos permitam
fundamentar as variáveis estudadas.
FATOR OFERTA: adotou-se um fator de redução de 10% sobre o preço ofertado,
considerando-se a elasticidade da negociação, ocorrida no fechamento.
ATUALIZAÇÃO: não foi necessária visto que os elementos comparativos são
contemporâneos à avaliação.
18
FATOR PADRÃO CONSTRUTIVO: o fator deve ser considerado na proporção do
padrão das construções, limitando-se a sua influência à parcela com que os mesmos
contribuem na composição do valor final do imóvel.
FATOR DEPRECIAÇÃO: deve-se também apropriar o fator depreciação, tomando-se por
base os fatores de obsolescência do elemento avaliando e comparativos, restringindo sua
influência, como no caso anterior, à parcela representada pela construção no valor do
imóvel.
FATOR PROPORÇÃO DE ÁREAS: os elementos comparativos foram corrigidos em
função de sua área, tendo em vista que existe uma diferença de valores unitários de acordo
com a dimensão da unidade, sendo os de maior extensão com unitários menores, limitando-
se a sua influência à parcela com que os mesmos contribuem na composição do valor final
do imóvel.
FATOR LOCAL: os elementos comparativos não foram transpostos através dos valores de
lançamento tributário, uma vez que estes estão defasados da realidade do mercado
imobiliário local. A transposição que utilizamos no presente laudo foi baseada na escala de
valores que varia de 0 a 111 (notas atribuídas ao local), devidamente aferidos para o local
avaliando. O fator deve ser limitado apenas à parcela de influência que a localização
contribui na composição do valor final do imóvel.
19
2. PESQUISA DE VALORES
Com base nos dados de pesquisa, os valores de mercado de locação foram obtidos com base
nos unitários definidos para as unidades padrão, considerando-se as devidas correções
específicas para adequá-los às características dos avaliandos.
O unitário adotado foi determinado após pesquisas efetuadas atualmente junto ao mercado
imobiliário, através de anúncios nos jornais e contatos com corretores, imobiliárias atuantes,
proprietários e pessoas afins. Identificamos elementos comparativos válidos que, de acordo
com as "Normas", devem possuir os seguintes fatores de equivalência:
a) Equivalência de Situação
Dá-se preferência a locais da mesma situação geo-sócio-econômica, do mesmo bairro e
zoneamento.
b) Equivalência de Tempo
Sempre que possível, os elementos comparativos devem apresentar contemporaneidade com
a avaliação.
c) Equivalência de Características
Sempre que possível deve ocorrer à semelhança com o empreendimento objeto da avaliação
no que tange à situação, grau de aproveitamento, características físicas, adequação ao meio,
utilização etc.
As pesquisas de mercado estão apresentadas junto a avaliação de cada imóvel específico em
anexo.
20
3. TRATAMENTO ESTATÍSTICO
A análise e saneamento dos resultados obtidos é efetuada adotando-se uma faixa de 30% em
torno da média, descartando-se os elementos discordantes.
Nesta explanação adotaremos a seguinte notação:
M = média aritmética
q = média saneada
O intervalo de confiança com 80% de certeza mínima (segundo as Normas) deve ser
calculado da seguinte maneira, segundo a distribuição t de Student:
5,0)2/,1(0
n
SantE
Onde:
n = nº de elementos
a = 20% (100 - 80) (incerteza)
S = desvio padrão
Onde:
t (n-1, 10%) é a ordenada de distribuição de Student, com (n-1) graus de liberdade.
O intervalo de confiabilidade é dado pela seguinte fórmula:
IC = M ± E0
"q" somente será rejeitado se ¦t(n-1)¦ > t(n-1, a/2)
Para o teste de hipótese:
5,0
)()1(
n
S
qMnt
Onde:
n = nº elementos
M = média aritmética
q = média saneada
S = desvio padrão
O memorial de cálculo segue adiante com seus respectivos resultados parciais e finais.
21
V. AVALIAÇÃO E ANÁLISE ECONÔMICO–FINANCEIRA (MÉTODO DA RENDA)
1. MODELO DE ANÁLISE
O modelo estabelecido para a avaliação dos imóveis foi através da análise econômico-
financeira por Fluxo de Caixa Descontado (DCF), contemplando o ciclo completo de vida
de um empreendimento de base imobiliária para renda, podendo-se dividir genericamente
em 2 períodos básicos:
Ciclo de Implantação: é a fase de formatação, desenvolvimento, construção, implantação
e equipagem do empreendimento até a sua inauguração e início da operação. No presente
caso os imóveis já estão prontos e por hipótese serão adquiridos nesta situação;
Ciclo Operacional: é o período de exploração do empreendimento no conceito de renda de
longo prazo, normalmente com uma fase inicial, após a implantação, de inserção
gradativa no mercado, passando assim para um período de maturação ou consolidação
com evolução vegetativa até atingir a maturidade representada pela estabilidade. Ao final
teremos um período de declínio ou exaustão até o final da vida útil considerada. Nas
projeções a fase operacional usualmente se divide em 2 partes:
a) Período de projeção explícita: admitindo a fase inicial de projeção, onde é possível
prever-se determinado comportamento dos fluxos de caixa com certo grau de certeza,
procurando abranger no mínimo as fases de inserção no mercado e maturação
vegetativa;
b) Valor Residual: equivalente ao ciclo posterior ao de projeção explícita, normalmente
representado pela fase de estabilidade, passando para a fase de declínio ou exaustão até
o final da vida útil do empreendimento. Este fluxo de caixa futuro de longo prazo é
substituído por um valor equivalente único no final do período de projeção explícita.
No presente caso como os empreendimentos já se encontram com contratos de aluguel em
andamento, a fase operacional considera este perfil de projeção.
22
Graficamente podemos ilustrar o modelo de análise de um empreendimento convencional
genérico de base imobiliária através da figura abaixo que resume o fluxo de caixa de um
projeto desta natureza.
Analisando o ciclo completo de vida de um empreendimento imobiliário, o custo de capital,
como em todo negócio “Start up”, tem comportamento decrescente conforme figura acima,
variando de acordo com a estrutura de capital do projeto (dívida de longo prazo/patrimônio
líquido) e também do perfil de risco de cada fase de evolução do empreendimento.
O Risco se reduz gradualmente com a materialização física do projeto no Ciclo de
Implantação e posteriormente a medida que o negócio alcança a sua maturidade no Ciclo
Operacional, o risco usualmente se estabiliza no nível de outros empreendimentos
consolidados e performados. No presente caso os imóveis já se encontram na fase de
estabilidade do risco.
23
Nesta linha de raciocínio, tendo em vista o estágio operacional dos empreendimentos
avaliandos, faremos a análise econômico-financeira focando no período operacional futuro,
analisando a expectativa de receitas, despesas e investimentos projetados, fixando o fluxo
de caixa esperado e gerando referenciais e indicadores de viabilidade que embasem um
arbitramento de valor, seguindo as seguintes etapas de cálculo:
a) Fluxo de Caixa do Projeto: consolidação de um fluxo de caixa esperado para o projeto
de investimento, abrangendo os investimentos para aquisição (incognita da avaliação) e
operação (renda de longo prazo), encerrando assim o ciclo de análise.
b) Custo de Capital: determinação da taxa de desconto dos fluxos de caixa futuros, no
conceito de custo de capital, dimensionando a atratividade do investidor frente ao risco do
investimento, variável e decrescente a medida que o projeto evolui e se materializa. Este
modelo fixa um custo de capital na visão do investidor posicionado em cada período de
evolução do projeto;
c) Valor Econômico do Empreendimento: fixado o fluxo de caixa esperado e definido um
custo de capital específico para cada período, efetua-se o desconto dos fluxos futuros com
base em cada taxa de desconto, obtendo o valor do empreendimento em cada data.
d) Análise de sensibilidade do modelo: verificando-se variável por variável sua influência
no resultado final e hierarquizando-as em função de sua representatividade no retorno
esperado;
e) Análise de Desvios: é evidente que as previsões carregam em si, um certo grau de
incertezas e limitações, principalmente quando pensamos no mercado econômico-
financeiro e, mais ainda, em se tratando da economia brasileira.
O grau de incertezas, ou seja, o risco, estará intimamente ligado com a probabilidade de
ocorrência dos eventos em estudo. A definição mais simples e prática segundo José
Roberto Securato em seu livro “Decisões Financeiras em Condições de Risco” parece ser
a dada por Salomon e Pringle: “risco é o grau de incerteza a respeito de um evento”.
A análise de desvios é fundamental em um estudo desta natureza visto que estamos
trabalhando com expectativas de resultados dependentes de situações que irão ocorrer no
futuro.
Neste caso a análise será efetuada através de simulações de variações de cenários nas
variáveis chaves.
24
2. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES
Para a análise destes empreendimentos objeto deste estudo foram formuladas algumas
premissas básicas e pressupostos que são fundamentais nos resultados obtidos. Estas
condições se não atendidas podem alterar as conclusões do estudo, representando fatores
limitantes do uso do relatório, as quais detalhamos abaixo:
o valor monetário usado neste relatório refere-se ao poder de compra do Real – R$ na
data base de avaliação, conceito de moeda de poder aquisitivo constante;
A condução da política econômica brasileira que atingiu consensualmente a maturidade,
com o compromisso de equilíbrio, manterá a estabilidade macro-econômica e o país
seguirá numa rota ponderada por suas limitações, considerando-se as seguintes
diretrizes:
o Não haverão avanços institucionais relevantes que potencializem as condições de
desenvolvimento;
o Haverá pressões por políticas sustentáveis, exigindo a não-adoção de políticas que
possam gerar um crescimento maior, mas que impliquem em desequilíbrios como já
vem pontualmente se verificando na gestão federal atual;
o No âmbito do crescimento econômico de longo prazo não é factível imaginar que o
país volte a exibir números verificados na época do “milagre econômico” ou mesmo
da primeira década deste século, contudo no longo prazo continuará crescendo a
taxas superiores a média mundial; Em relação a taxa de juros esperamos uma
redução sustentável no médio e longo prazo a patamares compatíveis com o
mercado internacional;
as autorizações, licenças, alvarás, estudos técnicos ou outros documentos legais
necessários a aprovação, construção e funcionamento dos empreendimentos estão ou
serão viabilizados na forma exigida pelos órgãos competentes, sendo responsabilidade
do vendedor sem ônus para o potencial comprador;
os aspectos técnicos construtivos dos empreendimentos foram ou serão executados
adequadamente, não ocorrendo vícios ou defeitos nas obras que tragam conseqüências
negativas no futuro, afetando o desempenho dos empreendimentos;
os empreendimentos estão livres de ônus, dívidas ou pendências referentes a eventos do
passado;
não tivemos acesso aos contratos de locação e dos compromissos de compra e venda dos
imóveis, trabalhamos com as bases informadas pela solicitante de datas, valores, prazos
e condições comerciais;
a avaliação considerou os valores, condições e particularidades dos contratos de locação
existentes, bem como os parâmetros e condições levantadas com base em pesquisa de
mercado;
25
admitimos que o contrato, como se enquadra no conceito “atípico”, será cumprido até o
final, sem vacância e sem eventuais inadimplências em função do perfil do locatário;
as áreas de terreno e construção consideradas para avaliação foram fornecidas pelo
administrador do FII para a primeira avaliação de 2012 e não foram objeto de
verificação para validação à época, sendo admitidas como corretas e refletindo a
verdadeira expressão da realidade física existente em cada imóvel. Esta recomendação
era feita porque as áreas nos documentos na maioria das situações não refletiam a
realidade física atual dos imóveis. É importante ressaltar que, apesar das solicitações
posteriores nas últimas avaliações, em nenhum momento recebemos matrículas, plantas
e demais documentos pertinentes atualizados que comprovem estes dados informados
inicialmente, sendo recomendado novamente pelo administrador do fundo a utilização
das mesmas áreas porque não haveriam mudanças a serem consideradas e a realidade
física se mantinha a mesma;
o potencial de uso e ocupação do solo foram identificados, quando possível, através de
consulta informal junto às prefeituras municipais através de sites ou pessoalmente,
contudo sem obtenção de documentos oficiais, recomendando-se o procedimento de
obtenção de parecer formal de consulta para confirmação;
as eventuais restrições de tombamento de imóveis foram identificadas, quando possível,
através de informações fornecidas pelo antigo proprietário através do administrador do
FII ou informalmente junto aos órgão competentes, contudo sem obtenção de
documentos oficiais, recomendando-se o procedimento de obtenção de parecer formal
de consulta para confirmação;
o empreendimento foi avaliado considerando que terá a mesma carga de impostos de
pessoas jurídicas convencionais tributadas pelo lucro presumido, visto que o valor de
mercado, bem como a viabilidade do empreendimento, deve ser avaliado no contexto do
mercado aberto, sempre pressupondo as condições e variáveis de um participante de
mercado “típico”, desconsiderando-se condições especiais e estruturas específicas da
entidade em avaliação;
os parâmetros complementares adotados para arbitramento de cenário foram fixados
apenas para reproduzir com mais realidade as transações previstas, podendo apresentar
mudanças no momento de ocorrência do fato em função de dependerem de diversas
variáveis não monitoráveis no âmbito do planejamento dos empreendimentos.
Desta forma, ressaltamos que os indicadores de viabilidade obtidos neste estudo estão
vinculados às premissas estabelecidas e aos cenários arbitrados para simulação, devendo o
decisor analisar estes resultados em conjunto com os parâmetros fixados no modelo de
projeção.
26
3. FLUXO DE CAIXA LÍQUIDO DO ACIONISTA(FCFE)
Em termos gerais, os fluxos de caixa são os fluxos que sobram após o pagamento de
despesas operacionais, impostos e quaisquer pagamentos de capital de terceiros (Debt), mas
antes que sejam feitos distribuição de dividendos ou remuneração de cotistas representados
por capital próprio (Equity).
No presente caso, projetamos os fluxos de caixa do proprietário considerando a estrutura de
uma empresa convencional e com remuneração variável de forma a zerar o fluxo de caixa,
repassando para aos cotistas 100% dos resultados. Neste contexto verificaremos a
viabilidade de investimento na visão dos cotistas que nesta modelagem representam os
investidores do negócio.
Como o CAPM produz taxas para serem aplicadas em fluxos de caixa após os impostos, as
projeções de fluxo foram também elaborados da mesma forma, o que compatibiliza os
referenciais e conceitos entre as composições do fluxo de caixa e da taxa de desconto que
irão determinar o valor presente.
Este cálculo deve sempre considerar as condições e variáveis de um participante de
mercado “típico”, desconsiderando-se condições especiais e estruturas específicas da
entidade em avaliação, admitindo-se como premissa neste caso que o referencial de
tributação “típico” é o de uma empresa convencional investidora em imóveis para locação
tributada com base no lucro presumido.
27
Os parâmetros utilizados para o arbitramento do fluxo mais provável estão apresentados nos
itens seguintes.
As receitas operacionais são compostas basicamente pelos aluguéis dos imóveis, não
existindo outras receitas em nossas projeções, sendo que as bases adotadas para as projeções
dos alugueis existentes de cada imóvel estão apresentadas em anexo.
Para as projeções de receitas de alugueis após o término dos contratos relacionados
anteriormente, projetamos valores esperados por metro quadrado de locação para cada
imóvel, admitindo-se parâmetros pesquisados em cada local e uma expectativa de evolução
nos próximos anos, estabilizando posteriormente conforme apresentado em anexo.
Com base nas premissas e parâmetros anexos obtivemos a seguinte evolução dos alugueis de
forma ilustrativa geral:
De uma forma geral, os alugueis tem uma tendência de permanecerem estáveis ao longo do
período de projeção explícita, com viés de baixa no período residual.
28
Com estas condições teremos a seguinte projeção de receitas para os próximos 10 anos
mantendo-se praticamente constantes em função de que os contratos são de 10 anos e só
terão reajuste com a inflação:
O nível de vacância esperado pode ser visualizado abaixo, tendo sido considerado vacância
apenas após o término dos contratos existentes, estabelecendo uma provisão para eventuais
possibilidades de não renovações apenas no período residual, fixando em 5% na fase de
estabilidade e passando a aumentar gradualmente para 7% no fim da vida útil:
29
Sobre o potencial de aluguéis foi aplicado um deflator que ajusta a perda real de receitas em
moeda constante em função do reajuste não ser feito em periodicidades inferiores a 12
meses. Para isto utilizou-se uma inflação inicial de 6,8% a.a. chegando a 4,8% a.a. em 5 anos
e mantendo-se constante até o final da projeção.
Definida as bases das receitas, partimos para as projeções das despesas operacionais que
reduzirão o resultado líquido.
Estas despesas genericamente são representadas basicamente por provisões para despesas de
limpeza, segurança e outros gastos equivalentes ao condomínio assumido pelos locatários
(IPTU, taxa de lixo, seguros) das áreas vagas que devem ser assumidos pelos proprietários,
além das despesas de gestão dos contratos de locação, comercialização dos espaços vagos e
uma provisão para eventuais inadimplências irrecuperáveis. Também foi considerado um
Fundo de Reposição de Ativos de responsabilidade dos proprietários do imóvel.
Neste caso como os imóveis já estão alugados, admitimos que durante o prazo destes
contratos existentes ou em formalização não terão despesas com encargos de áreas vagas ou
inadimplência.
A título de impostos diretos considerou-se o PIS (0,65%) e COFINS (3,00%) aplicados
sobre a receita efetivamente recebida.
Com relação ao Imposto de Renda e Contribuição Social sobre os lucros foram
considerados como uma pessoa jurídica convencional, tributada sobre o lucro presumido,
computando-se sempre o pagamento do adicional após o limite, cujas alíquotas sobre as
receitas de principal são as seguintes:
IR (Lucro Presumido até limite) 4,80%
IR (Lucro Presumido adicional após o limite) 3,20%
Cont. Social (Lucro Presumido) 2,88%
30
Com relação às despesas operacionais e de investimentos no imóvel (Capex) temos as
seguintes informações sobre os montantes realizados nos períodos anteriores:
1. Investimentos em Capex efetuadas pelo proprietário: R$ 79.303.463,40 em 53
imóveis;
2. Despesas Operacionais
a. Condomínio/IPTU efetuadas pelo proprietário: Não informado;
b. Condomínio/IPTU efetuadas pelo locatário: Não informado;
c. Manutenção/conservação efetuadas pelo proprietário: Não informado;
d. Manutenção/conservação efetuadas pelo locatário: Não informado,
e. Outras despesas efetuadas pelo proprietário (informados em 2014):
Adicionalmente, consideramos as provisões para reinvestimentos reais, que compõem o
Fundo de Reposição de Ativos (FRA) que foi projetado com base no montante programado e
provisionado em caixa no momento inicial conforme procedimento contratado pelo FII e
valores apresentados em anexo para cada imóvel.
Após o período de vigência dos contratos existentes de locação, inclusive para cálculo do
valor residual, o FRA foi provisionado no conceito de depreciação de edificações conforme
critério de Kuentzle, que estabelece menor intensidade de depreciação na fase inicial de vida
do prédio, aumentando com o envelhecimento da construção seguindo a equação de uma
parábola. A vida útil real arbitrada foi de 60 anos total, ajustando cada imóvel em função da
sua idade aparente.
Para os cenários projetados, a operação prevê um investimento mais relevante do que o
praticado usualmente pelo mercado aberto nos primeiros 10 anos de vigência do contrato de
locação, conforme referenciais fornecidos pela solicitante e apresentados em anexo. Em
função deste contexto consideramos que a vida útil remanescente total possa ser estendida
em 10 anos.
31
O valor residual foi calculado com base no valor presente dos fluxos futuros estimados para
a fase posterior de projeção explícita de 10 anos, considerando o prazo restante da vida útil
do imóvel, representando um ciclo de estabilidade ou evolução vegetativa, passando para a
fase de declínio até o final da vida útil. Considerando que nesta fase sem um investimento
significativo para reciclagem profunda (conceito de “retrofit”) este perde qualidade e,
portanto, a renda é decrescente em função dos aspectos mercadológicos e físicos, visto que
as taxas de depreciação vão se acentuando.
Este critério adotado pode ser comparado ao conceito tradicional de estabelecer uma
perpetuidade ao final do ciclo de projeção explicita que teria um resultado equivalente caso
adotássemos uma taxa de desconto conforme apresentada em anexo para cada imóvel em
cada cenário.
32
4. CUSTO DE CAPITAL
A taxa utilizada para descontar o fluxo de caixa do cotista converte o fluxo de caixa futuro
em valor presente para os cotistas que esperam ser recompensados pelo custo de
oportunidade de se investir recursos em um negócio específico em vez de investir em outros
negócios com risco equivalente.
O princípio mais importante a ser seguido quando se calcula o custo de capital é que ele tem
de ser consistente com o método de avaliação e com a definição do fluxo de caixa a ser
descontado.
Para estimar-se os custos de financiamento de capital próprio (Ke), utilizou-se uma
combinação de parâmetros do mercado norte-americano e de mercados emergentes, uma
vez que os indicadores nacionais são escassos e isoladamente provocam distorções no
modelo, recomendando-se adotar os prêmios de mercado praticados nos Estados Unidos
pela sua consistência como atratividade para o investidor de longo prazo e a taxa livre de
risco vigente dentro da realidade brasileira, que já inclui um prêmio pelo Risco Brasil.
Além de adotar uma taxa livre de risco que já tem o Risco Brasil embutida, alguns ajustes
devem ser feitos para adequar os parâmetros internacionais a realidade brasileira e também
as características específicas da avaliação em referência, abordando no cálculo os efeitos do
nível de diversificação da carteira do potencial investidor e também do nível de liquidez e
porte deste perfil de ativo no mercado local e no estágio de desenvolvimento em que está.
O cálculo para efeito de fundamentação e raciocínio lógico foi efetuado dentro do conceito
tradicional de CAPM – Capital Asset Pricing Model, estimando-se a taxa de juros livre de
risco e o prêmio pelo risco em função do Beta para o negócio em estudo, conforme fórmula
abaixo:
Ke = Rf + ( Rp x Beta ) + Rliq
33
Onde:
Rf = taxa de retorno livre de risco
Rp = prêmio de risco esperado para o mercado em geral
Beta = risco sistemático da empresa (eventualmente o Beta Total incluindo o risco não
sistemático)
Rliq = risco de liquidez e porte
Para a taxa livre de risco (Rf) foi utilizado o parâmetro de títulos do tesouro nacional (fonte
NTN B com vencimento em 15/08/2024- média móvel de 12 meses), fixando em 6,90% ao
ano no momento atual e depois estabilizada em 4,00% após 5 anos.
Com relação à taxa de retorno do mercado em geral foi considerado o prêmio médio (Rp)
de 4,39% ao ano (fonte Aswath Damodaran – média últimos 30 anos) acima da taxa livre de
risco conforme históricos de performance de longo prazo dos índices de ações nos Estados
Unidos no momento atual e depois estabilizada em 3,89% (fonte Aswath Damodaran –
média últimos 50 anos) após 10 anos.
No que se refere à adoção do indicador de risco Beta para o empreendimento, optamos por
nos orientar em função dos referenciais apresentados no site do professor Aswath
Damodaran para o setor “Real Estate (Operations & Services)”.
O prêmio pelo risco de liquidez e/ou tamanho do negócio, visto que todos os referenciais
para a formação da taxa de desconto se basearam em parâmetros de empresas negociadas
em bolsa e de porte relevante, foi arbitrado para ajustar tanto as diferenças de valores entre
empresas negociadas em bolsa e não negociadas em bolsa, ou seja, com baixa liquidez em
relação as empresas de capital aberto, como também em relação ao porte da empresa
(“small cap”), haja vista que as pequenas empresas normalmente apresentam spreads em
seus custos de capital em relação às empresas de maior porte.
34
Os indicadores de risco Beta e prêmio pelo risco de liquidez arbitrados foram baseados em
médias setoriais contudo ajustados para o contexto específico do empreendimento
avaliando em função de algumas características, tais como: localização, nível de
especialização ou customização, qualidade do inquilino (risco de crédito), tipo de contrato
de locação (convencional ou atípico), prazo remanescente do contrato, nível de
concentração da renda e estágio de maturação do empreendimento.
Consideramos as taxas de atratividade de investidores do mercado imobiliário e o modelo
conceitual de arbitramento das das de desconto, fixamos o beta desalavancado e o prêmio
pelo risco de liquidez variando conforme apresentado em anexo levando em consideração
que os empreendimentos já estão operando e considerando-se suas características
específicas conforme aspectos relacionados.
Na fórmula de cálculo do Ke não foi considerado o Beta alavancado, admitindo-se que o
investimento é financiado totalmente com capital próprio.
Assim, o custo de capital adotado como taxa de desconto do fluxo de caixa para o
investidor em cada imóvel está apresentado em anexo, sendo o consolidado de todos os
imóveis o seguinte:
Ke = 6,90% + ( 4,39% x 0,57 ) + 0,43% = 9,8 % (data base da avaliação)
Ke = 4,00% + ( 3,89% x 0,68 ) + 0,60% = 7,2 % (valor residual)
Estes parâmetros de rentabilidade foram dimensionados pelos critérios do CAPM
apresentados anteriormente, mas também checados e confrontados com os níveis de taxas
de atratividade de participantes do mercado imobiliário nacional em cada fase de evolução
do ciclo de vida de empreendimentos desta natureza.
35
5. VALOR ECONÔMICO DO EMPREENDIMENTO (NPV)
O valor econômico equiparado ao valor justo do empreendimento foi calculado com base
no critério do Fluxo de Caixa Descontado (DCF – Discounted Cash Flow), dentro do
conceito de valor presente líquido (NPV), considerado em cada data analisada o fluxo de
caixa futuro descontado pelo respectivo custo de capital (Ke) calculado no item anterior,
conforme fórmula abaixo:
n
iiKe
FCFiNPVi
1 )1(
Onde:
NPVi = Valor Econômico do empreendimento na data (i)
FCFi = Fluxo de Caixa Líquido dos cotistas antes dos impostos na Data (i)
Ke = custo de capital próprio antes dos impostos
Com base em toda a análise e no contexto atual dos empreendimentos e do mercado,
obtivemos os valores para os imóveis avaliandos apresentados em cada anexo. Neste valor
presente está incorporado os custos de aquisição do imóvel (ITBI e registros) que devem ser
excluídos para obter o valor de aquisição do imóvel puro (incógnita da avaliação).
Os resultados nesta análise econômica desconsidera-se os ativos não operacionais que,
apesar de integrarem o patrimônio do empreendimento, não estão gerando fluxo de
benefícios para o negócio neste momento. Como estes ativos não estão contribuindo para a
formação do fluxo de caixa projetado, o resultado da avaliação (valor presente destes
fluxos) também não contempla seus valores de mercado, devendo-se somar estes montantes
para se atingir o valor completo do empreendimento.
Neste sentido devemos adicionar o valor arbitrado para o potencial construtivo representado
por um estoque de terreno existente (real ou virtual) em alguns imóveis conforme
informado nos casos específicos.
Não podemos esquecer também que o investidor deve ter consciência que qualquer decisão
com base nestas informações deve ser precedida de uma análise cuidadosa das premissas e
parâmetros fixados para a simulação, visto que estes resultados são vinculados aos cenários
arbitrados, podendo apresentar diferenças em suas variáveis que carregam normalmente um
grau de incerteza usual nestes modelos de simulação.
36
6. ANÁLISE DE SENSIBILIDADE E NÍVEL DE INCERTEZAS
O nível de incerteza envolvido na média da avaliação dos 64 imóveis será dimensionado
com base no critério abaixo, considerando-se a percepção do analista do grau de incerteza
associado a cada variável projetada, aquilatando inclusive a participação aproximada de
cada uma na composição do resultado analisado.
Para tanto estabeleceu-se os pesos abaixo em função do nível de incerteza admitido:
INCERTEZA PESO Probabilidade de Confirmação sem Variação Negativa
Nenhuma 0 Total, não existe risco de variação
Muito baixa 0,50 Alta, existe muito pequeno risco de variação
Baixa 1,00 Alta, existe pequeno risco de variação
Média/baixa 1,50 Média, existe algum risco de variação
Média 2,00 Média, existe risco razoável de variação
Média/alta 2,50 Baixa, existe risco significativo de variação
Alta 3,00 Baixa, existe alto risco de variação
Para o modelo de simulação proposto, analisou-se a sensibilidade de cada variável para uma
alteração negativa de 15%, obtendo-se os seguintes resultados para a situação dos eventuais
Investidores que entrarem no empreendimento no estágio atual e participarão do ciclo
operacional futuro do fundo. As simulações foram efetuadas no cenário Buy to Lease BB.
37
A análise de sensibilidade das variáveis na visão do investidor mostra que a variável mais
significativa do modelo de avaliação é o Aluguel de mercado estabilizado, que determina o
potencial de receitas dos imóveis, Risk Free Inicial, que define a taxa de desconto ou
atratividade para este perfil de investimento, seguido da Vida Útil Remanescente de
Projeção. Em segundo plano vem Beta Inicial, Prêmio de mercado inicial e o Risk Free
Final e outras variáveis que, definem a taxa de desconto ou atratividade para este perfil de
investimento. O nível de incertezas é classificado como médio, com um coeficiente de 1,79.
Variáveis Influência Incerteza
Aluguel de mercado estabilizado - R$/m2 23,09% 2,50
Risk Free inicial 20,71% 1,00
Vida útil remanescente de projeção (anos) 9,18% 1,50
Outras Variáveis Menores 47,03%
Beta inicial 7,46% 1,50
Prêmio Mercado - MRp inicial 7,11% 1,00
Risk Free final 6,00% 2,00
Prêmio Mercado - MRp final 4,25% 2,00
Beta estabilizado 4,03% 1,50
Aluguel de mercado no final vida útil - R$/m2 3,17% 2,50
% da Depreciação técnica para FRA (período explícito) 2,13% 2,50
% da Depreciação técnica para FRA (período residual) 1,58% 3,00
Vacância estabilizada - % 1,38% 2,50
Despesas de compra (ITBI/Registros) 1,31% 1,00
Prêmio Risco Liquidez inicial 1,15% 2,00
Inflação estabilizada - % ao ano 1,01% 2,00
Prêmio Risco Liquidez final 0,94% 2,50
Gestão de contratos de locação - % do potencial da receita bruta 0,84% 1,50
Prazo de manutenção da estabilização de mercado - meses 0,78% 3,00
Prazo para atingir estabilização de mercado - meses 0,70% 3,00
Prazo para estabilizar o beta - anos 0,59% 2,00
Inflação inicial - % ao ano 0,54% 1,00
Vacância no final da vida útil - % 0,46% 3,00
% de desempenho das aplicações de renda fixa 0,40% 2,00
Prazo para estabilizar a inflação - meses 0,35% 2,50
Condomínio/IPTU estabilizado - R$/m2 0,35% 3,00
Prazo para estabilizar o Risco Liquidez 0,26% 3,00
Prazo de ocupação até estabilizar vacância - meses 0,09% 2,50
Prazo de manutenção da estabilização de vacância - meses 0,07% 3,00
Ocupação inicial - % 0,06% 0,50
Aluguel de mercado inicial - R$/m2 0,01% 1,50
Total 100,00% 1,79
38
7. ANÁLISE DE DESVIOS PARA ALTERAÇÕES NO CENÁRIO ESPERADO
A análise de desvios foi efetuada através de variações de cenários com simulações de
alterações de mercado e desempenho, retratando desta forma um intervalo de resultados
possíveis nestas hipóteses alternativas.
Projetando-se quebras e melhorias nas variáveis mais significativas dos empreendimentos
nos períodos de projeção, obteve-se as seguintes alterações no Valor Econômico do
Empreendimento para o investidor no cenário Buy to Lease BB.
Esta análise se fixou nas variáveis mais relevantes, deconsiderando-se das simulações
alterações da variável principal (Aluguel base contratos atuais) visto que este referencial é
fixo, não sujeito a variações. Conforme se visualiza acima as variações nas variáveis
Aluguel de Mercado estabilizado e Risk Free inicial produzem impacto equivalentes e
contrários nos resultados da avaliação.
39
VI. AFERIÇÃO DOS VALORES PELO MÉTODO EVOLUTIVO (CUSTO)
1. PESQUISA DE VALORES DE TERRENO
Com base nos dados de pesquisa, o valor do terreno foi obtido pelo método comparativo, de
forma expedita, com a aplicação do unitário básico de mercado diretamente sobre a área ou
cota parte ideal.
O unitário adotado foi determinado após pesquisas efetuadas atualmente junto ao mercado
imobiliário, através de anúncios nos jornais e contatos com corretores, imobiliárias atuantes,
proprietários e pessoas afins. Identificamos elementos comparativos válidos que, de acordo
com as "Normas", devem possuir os seguintes fatores de equivalência:
a) Equivalência de Situação
Dá-se preferência a locais da mesma situação geo-sócio-econômica, do mesmo bairro e
zoneamento.
b) Equivalência de Tempo
Sempre que possível, os elementos comparativos devem apresentar contemporaneidade com
a avaliação.
c) Equivalência de Características
Sempre que possível deve ocorrer à semelhança com o empreendimento objeto da avaliação
no que tange à situação, grau de aproveitamento, características físicas, adequação ao meio,
utilização etc.
40
2. DETERMINAÇÃO DO CUSTO DA CONSTRUÇÃO
Para a determinação do custo da construção, tomamos por base estudos que apresentam
custos de benfeitorias análogas, porém não idênticas, que possam substituir as existentes nas
suas finalidades e capacidades. Acrescemos os custos de projetos, fundações, urbanização,
ligação de serviços públicos, remuneração do construtor e outros inerentes à implantação do
empreendimento.
No presente caso utilizamos a tabela de valores unitários de custos de construções,
determinados e aferidos por nossa equipe técnica junto a construtoras, publicações
especializadas, além de sindicatos e conselhos regionais dessas categorias, resultando os
seguintes valores, conforme memoriais de cálculo.
Para a determinação das depreciações, adotamos o critério de Ross-Heidecke, que relaciona
a idade real da edificação e o seu estado de conservação, em função da vida útil adotada.
A vistoria técnica de campo determinou o estado de conservação para cada item, conforme
os padrões seguintes:
Cód Estado de Conservação Cód Estado de Conservação
A Novo F Entre reparos simples e importantes
B Entre novo e regular G Reparos importantes
C Regular H Entre reparos importantes e sem valor
D Entre regular e reparos simples I Sem valor
E Reparos simples
41
3. VALOR DE MERCADO
O valor de mercado é obtido através do somatório do valor do terreno e o custo da
construção, incidindo sobre os mesmos um fator de ajuste denominado "Fator de
Comercialização".
Dentre as diferentes condições que interferem na determinação do fator de comercialização,
as seguintes podem ser mencionadas:
localização do empreendimento;
arquitetura e padrão compatível com o local;
funcionalidade e utilidade;
equilíbrio econômico do empreendimento;
condições de obsolescência;
características geo-econômicas da região;
retração ou euforia do setor imobiliário, etc.
Desta forma, a aferição deste fator com precisão requer do avaliador muita experiência e
conhecimento técnico, para, através de uma análise comparativa de valores de vendas e
ofertas de imóveis afins, bem como a reconciliação com outras abordagens de avaliação,
definir os limites do valor de mercado.
Especificamente, com relação a cada imóvel avaliando, apresentamos nos anexos respectivos
uma tabela com os cálculos de aferição e análise da coerência dos resultados.
42
VII. DIAGNÓSTICO DE MERCADO
De forma geral, os fundamentos da economia brasileira melhoraram muito nos últimos 20
anos e como é natural ocorreram e ocorrerão oscilações em períodos pontuais, contudo se
olharmos os principais indicadores, verificamos no longo prazo quedas relevantes das taxas
de juros, aumento do volume de crédito, controle da inflação e apesar do momento difícil da
economia internacional e nacional ainda existem boas perspectivas para o Brasil quando
comparado com a média mundial para o longo prazo.
Após um breve período de crise no final de 2008 e 2009, o mercado imobiliário brasileiro
passou por um período de euforia em 2010 e 2011, apresentando um aquecimento
significativo, com um aumento de demanda por ativos imobiliários, destacando-se
principalmente terrenos para incorporações, áreas para o segmento de logística e
distribuição, participações em shopping centers e outras carteiras de imóveis comerciais
com foco em renda de longo prazo.
Os preços dos ativos imobiliários apresentaram uma valorização real significativa,
impulsionados por todas estas variáveis citadas, destacando-se principalmente a queda da
taxa de juros que direcionou um volume expressivo de recursos da renda fixa para o
mercado imobiliário.
A partir do segundo semestre de 2012 os indicadores de mercado começaram a se
desacelear e alguns fundamentos econômicos começaram a dar sinais de fadiga, com
dificuldade de contenção da inflação e de crescimento do PIB, apontando para uma
conjuntura mais complicada para o desenvolvimento do país, exigindo já em 2013 a
retomada do crescimento das taxas básicas de juros e a desvalorização do real, cenário
observado também no ano de 2014 e início de 2015.
Os fundamentos da economia brasileira vem se deteriorando neste período recente,
consolidando um cenário de incertezas e revertendo um contexto favorável verificado em
média na última década.
A perspectiva esperada para o setor é de estabilidade com possibilidades de retração,
podendo se diferenciar no contexto de cada imóvel em função do estágio de
desenvolvimento de cada local, das vertentes de crescimentos das cidades, dos níveis de
investimento urbano programado para os próximos anos em cada região e do equilíbrio das
forças de oferta e demanda vivenciadas nos últimos anos em cada microrregião.
43
Especificamente com relação à cada imóvel avaliando, apresentamos em anexo em cada
laudo um diagnóstico abordando:
1) O contexto de especialização do imóvel avaliando;
2) A situação do uso atual e o contexto de aproveitamento eficiente;
3) O nível de utilidade e produtividade do imóvel avaliando;
4) A situação atual do imóvel no contexto de mercado, principalmente de locação, quanto a:
a) Nível de Oferta Atual de imóveis similares;
b) Nível de Demanda Atual de imóveis similares;
c) Liquidez e Absorção pelo Mercado Atual;
d) Desempenho do Mercado Atual;
e) Momento de Mercado.
44
VIII. CONCLUSÃO
Diante dos critérios expostos, concluímos o seguinte valor de mercado de compra e venda
dos empreendimentos avaliandos para a data base de maio de 2016:
R$ 1.321.913.287,00
(hum bilhão, trezentos e vinte e um milhões, novecentos e treze mil e duzentos e
oitenta e sete reais)
Consideramos que o valor justo para os imóveis avaliandos é o indicado acima para a
finalidade do presente trabalho (registros contábeis), contudo é importante esclarecer que,
em função da conjuntura do mercado atual e das expectativas de comportamento futuro, bem
como as condições especiais do instrumento financeiro (FII) que detém a propriedade, outros
referênciais de valor podem ser arbitrados, conforme apresentado nos anexos.
É importante ressaltar que este relatório é formado por estimativas e projeções estruturadas
pela Consult em um modelo de análise econômico-financeira, baseada em dados fornecidos
pelo administradores e levantamentos de mercado efetuados por nossa equipe técnica. Estes
demonstrativos, estimativas e projeções refletem significativamente premissas e julgamentos
em relação aos futuros resultados esperados, incluindo pressupostos do plano de operação,
da conjuntura econômica, entre outras premissas das quais dependem os resultados
projetados.
Desta forma ratificamos que a Consult não está por meio deste relatório fornecendo qualquer
garantia de que os valores aqui contidos são verdadeiros e representam resultados e
performances assegurados. A performance efetiva dos empreendimentos está sujeita a um
número de fatores não controláveis pela Consult e o administrador, incluindo-se
principalmente a conjuntura econômica, os valores de locação, taxas de vacância, política de
impostos e outras variáveis relevantes.
Este relatório não deve ser considerado como uma recomendação de investimento ou
desinvestimento.
PELO DEPARTAMENTO TÉCNICO
DA
CONSULT SOLUÇÕES PATRIMONIAIS
SILVIO J. VELLUDO CARLOS EDUARDO FONSECA
ENGº CIVIL - CREA 5060.662.723/D ENGº CIVIL - CREA 5060.356.339/D
45
IX. TERMO DE ENCERRAMENTO
Nada mais havendo a ser esclarecido, damos por encerrado o presente laudo, de no
21.741.000/0516, que se compõe de 45 (quarenta e cinco) folhas impressas de um só lado,
sendo a última folha datada.
Em anexo:
- Resumo de valores
- Parâmetros dos contratos
- Parâmetros de mercado
- Outros parâmetros adotados
- Valores informados de reinvestimentos
- Simulação de referenciais de valores no contexto do Mercado Aberto e do FII
- Outros parâmetros adotados no contexto do Mercado Aberto e do FII
- Resumo geral de valores no contexto do Mercado Aberto e FII
- Avaliação individualizada dos imóveis
Osasco, 01 de julho de 2016.
ANEXO - RESUMO DE VALORES
Denominação Consult NR. BEM DEPENDÊNCIA OCUPAÇÃO OCUPAÇÃO PRINCIPAL CIDADE UFValor
Buy to Lease BB
002-manaus 1.007.991 MANAUS AG. RIO AMAZONAS-AM AG. MANAUS MANAUS AM 24.774.067
005-Fortaleza 1.177.450 ALDEOTA PREDIO AGENCIA (OCUP. MISTA) AG. ALDEOTA FORTALEZA CE 17.855.324
006-EdVirgo-Brasilia 1.022.889 ASA NORTE 504 SB-00 AG.ASA NORTE 504-DF AG. ASA NORTE 504 BRASILIA DF 21.194.814
007-Brasilia-AsaS 1.022.897 ASA SUL 507 (SB00) AG. ASA SUL 507 AG. ASA SUL 507 BRASILIA DF 8.468.031
008-brasilia-CjNac 1.025.067 CONJUNTO NACIONAL (SB00) AG. CONJ. NACIONAL AG. CONJUNTO NACIONAL BRASILIA DF 16.822.797
009-Brasilia-SBS1 1.026.049 CSL BRASILIA ED. SEDE III ED. SEDE III BRASILIA DF 243.972.268
011-Goiania 1.010.300 CSL BRASILIA CSL BSB-PLAT GOIANA-OCUP MISTA CSL BRASILIA GOIANIA GO 28.426.540
013_Juiz_Fora_MG 1.337.508 JUIZ DE FORA AGENCIA JUIZ DE FORA AG. JUIZ DE FORA JUIZ FORA MG 25.612.256
014-BH-RuaRJ 1.009.200 BELO HORIZONTE AG.BELO HORIZONTE AG.BELO HORIZONTE BELO HORIZONTE MG 34.108.275
015-Uberlandia 1.010.496 UBERLANDIA AGENCIA UBERLANDIA AG. UBERLANDIA UBERLANDIA MG 13.832.194
016-BH-Tamoios 1.018.316 TAMOIOS AGENCIA TAMOIOS BH AG. TAMOIOS BH BELO HORIZONTE MG 33.432.393
017-BH-RuaES 1.025.015 CARIJOS AG. CARIJOS AG. CARIJOS BELO HORIZONTE MG 13.760.299
018-BH-RuaBahia 1.031.446 CSL BELO HORIZONTE CONDOMINIO RUA DA BAHIA CSL BELO HORIZONTE BELO HORIZONTE MG 39.928.446
019-Cgrande 1.009.654 AFONSO PENA AFONSO PENA CPO GDE. AG. AFONSO PENA CAMPO GRANDE MS 19.507.943
020_Cuiaba 1.031.502 SUPER VAR E GOV MT PREDIO DA SUPERINTENDENCIA SUPER VAR E GOV MT CUIABA MT 6.186.601
021-belem Predio 1.008.028 PRESIDENTE VARGAS BELEM-CENTRO(PA) AG.BELEM-CENTRO(PA) BELEM PA 28.315.491
024-ponta grossa 1.424.799 PONTA GROSSA AGENCIA AG. PONTA GROSSA PONTA GROSSA PR 8.813.557
026-maringa 1.014.187 MARINGA AGENCIA AG. MARINGA MARINGA PR 12.973.641
027-Toledo 1.017.507 TOLEDO AGENCIA AG. TOLEDO TOLEDO PR 7.454.983
029-curitiba 1.008.319 CSL CURITIBA CSL CURITIBA + OCUP MISTA CSL CURITIBA CURITIBA PR 49.276.699
031-Campos 1.008.091 CAMPOS GOYTACAZES PREDIO PRINCIPAL AG. CAMPOS GOYTACAZES CAMPOS DOS GOYTACAZESRJ 23.218.072
033-Niteroi-RJ 1.010.062 NITEROI AG. NITEROI (RJ) AG. NITEROI (RJ) NITEROI RJ 16.561.956
035-Tijuca 1.013.148 TIJUCA PREDIO PRINCIPAL AG. TIJUCA RIO DE JANEIRO RJ 12.058.079
036-D.Caxias 1.013.850 DUQUE DE CAXIAS PREDIO PRINCIPAL AG. DUQUE DE CAXIAS DUQUE DE CAXIAS RJ 8.827.599
037-cinelandia-rj 1.014.728 CINELANDIA PREDIO PRINCIPAL AG. CINELANDIA RIO DE JANEIRO RJ 15.617.598
038-Jacarepagua 1.016.042 JACAREPAGUA PREDIO PRINCIPAL AG. JACAREPAGUA RIO DE JANEIRO RJ 6.468.153
040- Copacabana 2.206.412 ZONA SUL-RJ AG. ZONA SUL AG. ZONA SUL RIO DE JANEIRO RJ 33.095.238
041-Leblon 1.017.653 LEBLON AG LEBLON AG LEBLON RIO DE JANEIRO RJ 22.984.536
043-CaxiasdoSul 1.010.336 CAXIAS DO SUL AG CAXIAS SUL AG CAXIAS SUL CAXIAS DO SUL RS 11.151.489
044-Passo Fundo 1.010.387 PASSO FUNDO AG PASSO FUNDO AG PASSO FUNDO PASSO FUNDO RS 8.333.539
045- Porto Alegre 1.008.451 SUPER VAR E GOV RS PREDIO DA SUPERINTENDENCIA RS SUPER VAR E GOV RS PORTO ALEGRE RS 15.617.050
046-Florianopolis-321 1.008.669 FLORIANOPOLIS AGENCIA FLORIANOPOLIS AG. FLORIANOPOLIS FLORIANOPOLIS SC 19.260.415
047-Florianopolis-329 5.255.080.000.106 PCA XV NOVEMBRO/BESC AG-BESC FPOLIS-PRACA XV AG. PCA XV NOVEMBRO/BESC FLORIANOPOLIS SC 12.297.487
Denominação Consult NR. BEM DEPENDÊNCIA OCUPAÇÃO OCUPAÇÃO PRINCIPAL CIDADE UFValor
Buy to Lease BB
048-aracaju 1.008.702 GENERAL VALADAO AG. GENERAL VALADAO AG. GENERAL VALADAO ARACAJU SE 13.303.480
049-ribeirao preto 1.009.115 RIBEIRAO PRETO AG. RIBEIRAO PRETO SP AG. RIBEIRAO PRETO SP RIBEIRAO PRETO SP 6.315.091
050-campinas 1.009.704 CAMPINAS CAMPINAS AG. CAMPINAS CAMPINAS SP 14.195.962
051-sjriopreto 1.009.793 SAO JOSE RIO PRETO AG. SAO JOSE RIO PRETO SP AG. SAO JOSE RIO PRETO SP SAO JOSE DO RIO PRETO SP 7.745.338
052-Sjcampos 1.011.611 SAO JOSE DOS CAMPOS AGENCIA AG. SAO JOSE DOS CAMPOS SAO JOSE DOS CAMPOS SP 17.127.702
053-Aracatuba 1.011.673 ARACATUBA AGENCIA ARA€ATUBA AG. ARA€ATUBA ARACATUBA SP 11.041.123
054-sorocaba 1.011.872 SOROCABA AG. CENTRO - SOROCABA(SP) AG. CENTRO - SOROCABA(SP) SOROCABA SP 10.718.318
056-lapa 1.013.277 NOSSA SENHORA LAPA AGENCIA AG. NOSSA SENHORA LAPA SAO PAULO SP 14.174.991
057-penha 1.013.298 PENHA FRANCA AGENCIA AG. PENHA FRANCA SAO PAULO SP 7.533.204
058-jabaquara 1.013.341 PRACA DA ARVORE AGENCIA AG. PRACA DA ARVORE SAO PAULO SP 10.045.695
059-ipiranga 1.013.362 IPIRANGA-SP AGENCIA AG. IPIRANGA-SP SAO PAULO SP 15.197.574
060-Bras 1.013.401 BRAS AGENCIA AG. BRAS SAO PAULO SP 10.529.972
061-SCSul 1.013.691 SAO CAETANO DO SUL AGENCIA SAO CAETANO DO SUL SAO CAETANO DO SUL SP 8.388.704
062-Campos Elyseos 1.014.574 CAMPOS ELISEOS AGENCIA AG. CAMPOS ELISEOS SAO PAULO SP 12.615.113
063- Pinheiros 1.014.597 PINHEIROS AGENCIA AG. PINHEIROS SAO PAULO SP 13.178.183
064-Santana 1.014.622 SANTANA AGENCIA AG. SANTANA SAO PAULO SP 10.177.423
065-Santo Amaro 1.014.634 SANTO AMARO PAULISTA AGENCIA AG. SANTO AMARO PAULISTA SAO PAULO SP 18.580.305
066-Ana Rosa 1.018.352 ANA ROSA AGENCIA AG. ANA ROSA SAO PAULO SP 9.198.582
067-freguesia 1.018.874 FREGUESIA DO O AGENCIA AG. FREGUESIA DO O SAO PAULO SP 7.730.446
068-Moema 1.019.471 MOEMA AGENCIA AG. MOEMA SAO PAULO SP 27.312.695
069-brooklin 1.020.646 BROOKLIN PAULISTA AGENCIA AG. BROOKLIN PAULISTA SAO PAULO SP 10.059.210
070-casaverde 1.024.767 CASA VERDE AGENCIA AG. CASA VERDE SAO PAULO SP 6.619.544
071-Paraiso 1.024.923 PARAISO AGENCIA AG. PARAISO SAO PAULO SP 10.404.651
072-Vila Carrao 1.024.941 VILA CARRAO AG. VILA CARRAO (SP) AG. VILA CARRAO (SP) SAO PAULO SP 8.130.715
073-bom retiro 1.024.964 BAIRRO BOM RETIRO AGENCIA AG. BAIRRO BOM RETIRO SAO PAULO SP 9.857.765
074-campinas 9.482.393.570.027 BONFIM SB 00 BONFIM AG. BONFIM CAMPINAS SP 16.352.650
075-Piracicaba 1.009.783 PSO PIRACICABA PIRACICABA PSO PIRACICABA PIRACICABA SP 11.145.018
076-sorocaba 6.511.092.300.001 CATEDRAL-SOROCABA SOROCABA AGENCIA AG. CATEDRAL-SOROCABA SOROCABA SP 3.899.374
077-Bauru 6.533.092.300.001 PC.RUI BARBOSA-BAURU BAURU-AGENCIA AG. PC.RUI BARBOSA-BAURU BAURU SP 10.395.635
080(A/B)-Sbento-483 1.008.738 CSL SAO PAULO EDIFICIO CACEX CSL SAO PAULO SAO PAULO SP 32.705.220
081(A/B)-Sjoao-central 1.008.797 CSL SAO PAULO S.JOAO-LIBERO-S.BENTO(3FACES) CSL SAO PAULO SAO PAULO SP 97.025.775
TOTAL 1.321.913.287,00
ANEXO - PARÂMETROS DOS CONTRATOS - CENÁRIO BuyToLease
Contrato 1 Contrato 2 Contrato 3 Contrato 4 Contrato 5 Contrato 6 Contrato 7 Contrato 8 Contrato 9 Contrato 10
Cenário : BuyToLease 20841002 20841005 20841006 20841007 20841008 20841009 20841011 20841013 20841014 20841015
Aluguel contratado 222.270,00 158.100,00 200.947,50 82.208,33 153.821,67 2.295.000,00 275.000,00 210.550,00 391.666,67 125.833,33
Data base aluguel contratado 23/08/2012 23/08/2012 23/08/2012 23/08/2012 23/08/2012 23/08/2012 23/08/2012 23/08/2012 23/08/2012 23/08/2012
Mês de reajuste 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8
Periodicidade de reajuste 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12
Periodicidade de pagamento 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
Indice de reajuste FIPCA FIPCA FIPCA FIPCA FIPCA FIPCA FIPCA FIPCA FIPCA FIPCA
Data de início do contrato 30/11/2012 30/11/2012 30/11/2012 30/11/2012 30/11/2012 30/11/2012 30/11/2012 30/11/2012 30/11/2012 30/11/2012
Data de início do pagamento 28/12/2012 28/12/2012 28/12/2012 28/12/2012 28/12/2012 28/12/2012 28/12/2012 28/12/2012 28/12/2012 28/12/2012
Data de fim de contrato 30/11/2022 30/11/2022 30/11/2022 30/11/2022 30/11/2022 30/11/2022 30/11/2022 30/11/2022 30/11/2022 30/11/2022
Locatários 20841002 20841005 20841006 20841007 20841008 20841009 20841011 20841013 20841014 20841015
1 - Aluguel corrigido vigente - data início pagamento 275.640,29 196.062,13 249.197,94 101.947,76 190.756,51 2.846.063,19 341.031,54 261.106,15 485.711,59 156.047,76
3 - Aluguel data base estudo - data início pagamento 294.830,88 209.712,34 266.547,57 109.045,55 204.037,34 3.044.211,42 364.774,79 279.284,84 519.527,73 166.912,10
Contrato 11 Contrato 12 Contrato 13 Contrato 14 Contrato 15 Contrato 16 Contrato 17 Contrato 18 Contrato 19 Contrato 20
Cenário : BuyToLease 20841016 20841017 20841018 20841019 20841021 20841024 20841026 20841027 20841029 20841031
Área Locável (m2) 10.728,71 4.391,00 9.421,05 5.927,66 8.131,62 6.818,10 6.496,76 3.450,00 12.259,99 5.241,40
Aluguel contratado - R$/m2 31,58 32,93 41,54 29,69 32,71 11,73 17,39 17,51 38,69 39,30
Aluguel contratado 338.800,00 144.615,00 391.363,33 176.000,00 265.980,00 80.000,00 113.000,00 60.400,00 474.300,00 206.000,00
Data base aluguel contratado 23/08/2012 23/08/2012 23/08/2012 23/08/2012 23/08/2012 23/08/2012 23/08/2012 23/08/2012 23/08/2012 23/08/2012
Mês de reajuste 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8
Periodicidade de reajuste 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12
Periodicidade de pagamento 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
Indice de reajuste FIPCA FIPCA FIPCA FIPCA FIPCA FIPCA FIPCA FIPCA FIPCA FIPCA
Data de início do contrato 30/11/2012 30/11/2012 30/11/2012 30/11/2012 30/11/2012 30/11/2012 30/11/2012 30/11/2012 30/11/2012 30/11/2012
Data de início do pagamento 28/12/2012 28/12/2012 28/12/2012 28/12/2012 28/12/2012 28/12/2012 28/12/2012 28/12/2012 28/12/2012 28/12/2012
Data de fim de contrato 30/11/2022 30/11/2022 30/11/2022 30/11/2022 30/11/2022 30/11/2022 30/11/2022 30/11/2022 30/11/2022 30/11/2022
Locatários 20841016 20841017 20841018 20841019 20841021 20841024 20841026 20841027 20841029 20841031
1 - Aluguel corrigido vigente - data início pagamento 420.150,85 179.339,18 485.335,41 218.260,18 329.845,70 99.209,17 140.132,96 74.902,93 588.186,39 255.463,62
2 - Aluguel ajustado em moeda constante - data início pagamento 415.088,04 177.178,15 479.487,12 215.630,15 325.871,06 98.013,70 138.444,36 74.000,35 581.098,75 252.385,29
3 - Aluguel data base estudo - data início pagamento 449.402,54 191.825,11 519.125,37 233.455,86 352.810,18 106.116,30 149.889,28 80.117,81 629.137,03 273.249,48
Contrato 21 Contrato 22 Contrato 23 Contrato 24 Contrato 25 Contrato 26 Contrato 27 Contrato 28 Contrato 29 Contrato 30
Cenário : BuyToLease 20841033 20841035 20841036 20841037 20841038 20841040 20841041 20841043 20841044 20841045
Área Locável (m2) 4.431,34 1.291,87 2.384,13 1.834,12 1.300,96 2.062,03 1.373,42 5.149,00 3.886,37 3.797,00
Aluguel contratado - R$/m2 33,22 77,41 29,78 72,70 41,93 132,64 136,10 18,26 16,73 26,86
Aluguel contratado 147.200,00 100.000,00 71.000,00 133.333,33 54.544,17 273.500,00 186.929,17 94.000,00 65.000,00 102.000,00
Data base aluguel contratado 23/08/2012 23/08/2012 23/08/2012 23/08/2012 23/08/2012 23/08/2012 23/08/2012 23/08/2012 23/08/2012 23/08/2012
Mês de reajuste 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8
Periodicidade de reajuste 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12
Periodicidade de pagamento 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
Indice de reajuste FIPCA FIPCA FIPCA FIPCA FIPCA FIPCA FIPCA FIPCA FIPCA FIPCA
Data de início do contrato 30/11/2012 30/11/2012 30/11/2012 30/11/2012 30/11/2012 30/11/2012 30/11/2012 30/11/2012 30/11/2012 30/11/2012
Data de início do pagamento 28/12/2012 28/12/2012 28/12/2012 28/12/2012 28/12/2012 28/12/2012 28/12/2012 28/12/2012 28/12/2012 28/12/2012
Data de fim de contrato 30/11/2022 30/11/2022 30/11/2022 30/11/2022 30/11/2022 30/11/2022 30/11/2022 30/11/2022 30/11/2022 30/11/2022
Locatários 20841033 20841035 20841036 20841037 20841038 20841040 20841041 20841043 20841044 20841045
1 - Aluguel corrigido vigente - data início pagamento 182.544,88 124.011,47 88.048,14 165.348,62 67.641,03 339.171,36 231.813,61 116.570,78 80.607,45 126.491,70
2 - Aluguel ajustado em moeda constante - data início pagamento 180.345,21 122.517,13 86.987,16 163.356,17 66.825,95 335.084,35 229.020,25 115.166,10 79.636,13 124.967,47
3 - Aluguel data base estudo - data início pagamento 195.254,00 132.645,38 94.178,22 176.860,50 72.350,32 362.785,11 247.952,90 124.686,66 86.219,50 135.298,29
Contrato 31 Contrato 32 Contrato 33 Contrato 34 Contrato 35 Contrato 36 Contrato 37 Contrato 38 Contrato 39 Contrato 40
Cenário : BuyToLease 20841046 20841047 20841048 20841049 20841050 20841051 20841052 20841053 20841054 20841056
Área Locável (m2) 5.277,31 3.104,81 4.540,59 3.250,77 3.999,34 2.569,06 4.812,57 4.875,60 5.337,34 2.397,40
Aluguel contratado - R$/m2 32,40 33,50 29,82 18,02 32,01 26,79 23,69 20,31 17,24 53,92
Aluguel contratado 171.000,00 104.000,00 135.408,33 58.590,00 128.000,00 68.833,33 114.000,00 99.000,00 92.000,00 129.270,00
Data base aluguel contratado 23/08/2012 23/08/2012 23/08/2012 23/08/2012 23/08/2012 23/08/2012 23/08/2012 23/08/2012 23/08/2012 23/08/2012
Mês de reajuste 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8
Periodicidade de reajuste 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12
Periodicidade de pagamento 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
Indice de reajuste FIPCA FIPCA FIPCA FIPCA FIPCA FIPCA FIPCA FIPCA FIPCA FIPCA
Data de início do contrato 30/11/2012 30/11/2012 30/11/2012 30/11/2012 30/11/2012 30/11/2012 30/11/2012 30/11/2012 30/11/2012 30/11/2012
Data de início do pagamento 28/12/2012 28/12/2012 28/12/2012 28/12/2012 28/12/2012 28/12/2012 28/12/2012 28/12/2012 28/12/2012 28/12/2012
Data de fim de contrato 30/11/2022 30/11/2022 30/11/2022 30/11/2022 30/11/2022 30/11/2022 30/11/2022 30/11/2022 30/11/2022 30/11/2022
Locatários 20841046 20841047 20841048 20841049 20841050 20841051 20841052 20841053 20841054 20841056
1 - Aluguel corrigido vigente - data início pagamento 212.059,61 128.971,93 167.921,86 72.658,32 158.734,68 85.361,22 141.373,07 122.771,35 114.090,55 160.309,62
2 - Aluguel ajustado em moeda constante - data início pagamento 209.504,29 127.417,81 165.898,40 71.782,79 156.821,93 84.332,62 139.669,53 121.291,96 112.715,76 158.377,89
3 - Aluguel data base estudo - data início pagamento 226.823,60 137.951,19 179.612,89 77.716,93 169.786,08 91.304,23 151.215,73 131.318,92 122.033,75 171.470,68
Contrato 41 Contrato 42 Contrato 43 Contrato 44 Contrato 45 Contrato 46 Contrato 47 Contrato 48 Contrato 49 Contrato 50
Cenário : BuyToLease 20841057 20841058 20841059 20841060 20841061 20841062 20841063 20841064 20841065 20841066
Área Locável (m2) 1.533,55 1.506,26 6.539,99 4.013,76 3.733,00 5.669,27 2.120,45 1.784,64 4.651,64 1.527,09
Aluguel contratado - R$/m2 44,88 57,10 22,99 23,40 19,47 22,08 52,19 47,42 36,55 51,77
Aluguel contratado 68.820,00 86.000,00 150.325,00 93.930,00 72.700,00 125.177,50 110.670,00 84.630,00 170.000,00 79.050,00
Data base aluguel contratado 23/08/2012 23/08/2012 23/08/2012 23/08/2012 23/08/2012 23/08/2012 23/08/2012 23/08/2012 23/08/2012 23/08/2012
Mês de reajuste 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8
Periodicidade de reajuste 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12
Periodicidade de pagamento 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
Indice de reajuste FIPCA FIPCA FIPCA FIPCA FIPCA FIPCA FIPCA FIPCA FIPCA FIPCA
Data de início do contrato 30/11/2012 30/11/2012 30/11/2012 30/11/2012 30/11/2012 30/11/2012 30/11/2012 30/11/2012 30/11/2012 30/11/2012
Data de início do pagamento 28/12/2012 28/12/2012 28/12/2012 28/12/2012 28/12/2012 28/12/2012 28/12/2012 28/12/2012 28/12/2012 28/12/2012
Data de fim de contrato 30/11/2022 30/11/2022 30/11/2022 30/11/2022 30/11/2022 30/11/2022 30/11/2022 30/11/2022 30/11/2022 30/11/2022
Locatários 20841057 20841058 20841059 20841060 20841061 20841062 20841063 20841064 20841065 20841066
1 - Aluguel corrigido vigente - data início pagamento 85.344,69 106.649,86 186.420,24 116.483,97 90.156,34 155.234,46 137.243,49 104.950,91 210.819,50 98.031,07
2 - Aluguel ajustado em moeda constante - data início pagamento 84.316,29 105.364,73 184.173,88 115.080,34 89.069,95 153.363,88 135.589,71 103.686,25 208.279,12 96.849,79
3 - Aluguel data base estudo - data início pagamento 91.286,55 114.075,02 199.399,16 124.593,80 96.433,19 166.042,17 146.798,64 112.257,78 225.497,14 104.856,17
Contrato 51 Contrato 52 Contrato 53 Contrato 54 Contrato 55 Contrato 56 Contrato 57 Contrato 58 Contrato 59 Contrato 60
20841067 20841068 20841069 20841070 20841071 20841072 20841073 20841074 20841075 20841076
Área Locável (m2) 2.259,00 2.258,84 1.843,34 2.059,64 1.454,83 2.483,42 2.662,10 5.295,14 4.475,72 2.089,12
Aluguel contratado - R$/m2 28,77 70,09 46,42 29,13 65,99 28,57 33,24 27,57 25,56 17,57
Aluguel contratado 65.000,00 158.333,33 85.560,00 60.000,00 96.000,00 70.958,33 88.500,00 146.000,00 114.390,00 36.700,00
Data base aluguel contratado 23/08/2012 23/08/2012 23/08/2012 23/08/2012 23/08/2012 23/08/2012 23/08/2012 23/08/2012 23/08/2012 23/08/2012
Mês de reajuste 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8
Periodicidade de reajuste 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12
Periodicidade de pagamento 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
Indice de reajuste FIPCA FIPCA FIPCA FIPCA FIPCA FIPCA FIPCA FIPCA FIPCA FIPCA
Data de início do contrato 30/11/2012 30/11/2012 30/11/2012 30/11/2012 30/11/2012 30/11/2012 30/11/2012 30/11/2012 30/11/2012 30/11/2012
Data de início do pagamento 28/12/2012 28/12/2012 28/12/2012 28/12/2012 28/12/2012 28/12/2012 28/12/2012 28/12/2012 28/12/2012 28/12/2012
Data de fim de contrato 30/11/2022 30/11/2022 30/11/2022 30/11/2022 30/11/2022 30/11/2022 30/11/2022 30/11/2022 30/11/2022 30/11/2022
Locatários 20841067 20841068 20841069 20841070 20841071 20841072 20841073 20841074 20841075 20841076
1 - Aluguel corrigido vigente - data início pagamento 80.607,45 196.351,49 106.104,21 74.406,88 119.051,01 87.996,47 109.750,15 181.056,74 141.856,72 45.512,21
2 - Aluguel ajustado em moeda constante - data início pagamento 79.636,13 193.985,45 104.825,66 73.510,28 117.616,44 86.936,11 108.427,66 178.875,01 140.147,34 44.963,79
3 - Aluguel data base estudo - data início pagamento 86.219,50 210.021,84 113.491,39 79.587,23 127.339,56 94.122,94 117.391,16 193.662,25 151.733,05 48.680,85
Contrato 61 Contrato 62 Contrato 63 Contrato 64 Contrato 65 Contrato 66 Contrato 67 Contrato 68 Contrato 69 Contrato 70
Cenário : BuyToLease 20841077 20841080 20841081 0 0 0 0 0 0 0
Área Locável (m2) 3.043,29 7.106,47 23.334,10 - - - - - - -
Aluguel contratado - R$/m2 29,93 41,12 37,27
Aluguel contratado 91.083,33 292.250,00 869.550,00
Data base aluguel contratado 23/08/2012 23/08/2012 23/08/2012 31/05/2016 31/05/2016 31/05/2016 31/05/2016 31/05/2016 31/05/2016 31/05/2016
Mês de reajuste 8 8 8 5 5 5 5 5 5 5
Periodicidade de reajuste 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12
Periodicidade de pagamento 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
Indice de reajuste FIPCA FIPCA FIPCA FIPCA FIPCA FIPCA FIPCA FIPCA FIPCA FIPCA
Data de início do contrato 30/11/2012 30/11/2012 30/11/2012 31/05/2016 31/05/2016 31/05/2016 31/05/2016 31/05/2016 31/05/2016 31/05/2016
Data de início do pagamento 28/12/2012 28/12/2012 28/12/2012 31/05/2016 31/05/2016 31/05/2016 31/05/2016 31/05/2016 31/05/2016 31/05/2016
Data de fim de contrato 30/11/2022 30/11/2022 30/11/2022 30/04/2026 30/04/2026 30/04/2026 30/04/2026 30/04/2026 30/04/2026 30/04/2026
Locatários 20841077 20841080 20841081
1 - Aluguel corrigido vigente - data início pagamento 112.953,77 362.423,51 1.078.341,72
2 - Aluguel ajustado em moeda constante - data início pagamento 111.592,68 358.056,31 1.065.347,70
3 - Aluguel data base estudo - data início pagamento 120.817,83 387.656,12 1.153.417,88
ANEXO - PARÂMETROS DE MERCADO
Parâmetros esperados de mercado Contrato 1 Contrato 2 Contrato 3 Contrato 4 Contrato 5 Contrato 6 Contrato 7 Contrato 8 Contrato 9 Contrato 10
Cenário : BuyToLease 20841002 20841005 20841006 20841007 20841008 20841009 20841011 20841013 20841014 20841015
Aluguel de mercado inicial - R$ 258.300 153.700 216.100 81.300 155.000 2.253.900 254.500 225.500 377.600 128.000
Aluguel de mercado inicial - R$/m2 36,72 46,49 47,04 46,25 128,38 71,10 31,54 43,15 29,00 27,39
Aluguel de mercado estabilizado - R$/m2 38,29 48,81 46,39 45,10 124,82 73,88 36,32 45,78 29,24 29,46
Prazo para atingir estabilização de mercado - meses 60 60 48 48 48 60 72 60 48 60
Prazo de manutenção da estabilização de mercado - meses 60 180 132 72 192 180 108 276 72 300
Aluguel de mercado no final vida útil - R$/m2 34,46 43,93 41,75 40,59 112,34 66,49 32,69 41,20 26,32 26,51
Ocupação inicial - % 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
Prazo de ocupação até estabilizar vacância - meses 78 78 78 78 78 78 78 78 78 78
Vacância estabilizada - % 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0%
Prazo de manutenção da estabilização de vacância - meses 30 90 66 36 96 90 54 138 36 150
Vacância no final da vida útil - % 7,0% 7,0% 7,0% 7,0% 7,0% 7,0% 7,0% 7,0% 7,0% 7,0%
Encargos áreas vagas inicial - R$/m2 10,00 2,00 2,00 2,00 24,00 20,00 2,00 3,00 11,00 2,00
Prazo para estabilizar os encargos áreas vagas - meses 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12
Encargos áreas vagas estabilizado - R$/m2 10,00 2,00 2,00 2,00 24,00 20,00 2,00 3,00 11,00 2,00
Vida útil remanescente de projeção (anos) 30 40 35 30 40 40 35 48 30 50
Parâmetros esperados de mercado Contrato 11 Contrato 12 Contrato 13 Contrato 14 Contrato 15 Contrato 16 Contrato 17 Contrato 18 Contrato 19 Contrato 20
Cenário : BuyToLease 20841016 20841017 20841018 20841019 20841021 20841024 20841026 20841027 20841029 20841031
Aluguel de mercado inicial - R$ 350.600 132.400 379.500 172.700 276.300 88.600 136.200 79.300 442.100 218.200
Aluguel de mercado inicial - R$/m2 32,68 30,15 40,28 29,13 33,98 12,99 20,96 22,99 36,06 41,63
Aluguel de mercado estabilizado - R$/m2 32,95 30,41 40,62 34,24 35,68 14,78 22,24 27,29 38,52 45,82
Prazo para atingir estabilização de mercado - meses 48 48 48 72 60 72 60 96 60 72
Prazo de manutenção da estabilização de mercado - meses 84 72 132 216 60 216 120 288 120 264
Aluguel de mercado no final vida útil - R$/m2 29,66 27,37 36,56 30,82 32,11 13,30 20,02 24,56 34,67 41,24
Ocupação inicial - % 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
Prazo de ocupação até estabilizar vacância - meses 78 78 78 78 78 78 78 78 78 78
Vacância estabilizada - % 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0%
Prazo de manutenção da estabilização de vacância - meses 42 36 66 108 30 108 60 144 60 132
Vacância no final da vida útil - % 7,0% 7,0% 7,0% 7,0% 7,0% 7,0% 7,0% 7,0% 7,0% 7,0%
Encargos áreas vagas inicial - R$/m2 11,00 9,00 3,00 2,00 10,00 2,00 7,00 2,00 10,00 12,00
Prazo para estabilizar os encargos áreas vagas - meses 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12
Encargos áreas vagas estabilizado - R$/m2 11,00 9,00 3,00 2,00 10,00 2,00 7,00 2,00 10,00 12,00
Vida útil remanescente de projeção (anos) 31 30 35 44 30 44 35 52 35 48
Parâmetros esperados de mercado Contrato 21 Contrato 22 Contrato 23 Contrato 24 Contrato 25 Contrato 26 Contrato 27 Contrato 28 Contrato 29 Contrato 30
Cenário : BuyToLease 20841033 20841035 20841036 20841037 20841038 20841040 20841041 20841043 20841044 20841045
Aluguel de mercado inicial - R$ 146.400 111.900 86.400 138.700 54.300 278.000 194.900 106.800 81.700 111.300
Aluguel de mercado inicial - R$/m2 33,04 86,62 36,24 75,62 41,74 134,82 141,91 20,74 21,02 29,31
Aluguel de mercado estabilizado - R$/m2 33,62 88,45 36,88 75,83 48,22 138,83 146,95 22,31 24,71 34,45
Prazo para atingir estabilização de mercado - meses 60 60 60 48 96 84 60 60 72 72
Prazo de manutenção da estabilização de mercado - meses 300 276 276 288 288 336 276 300 264 288
Aluguel de mercado no final vida útil - R$/m2 30,26 79,61 33,19 68,25 43,40 124,95 132,26 20,08 22,24 31,01
Ocupação inicial - % 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
Prazo de ocupação até estabilizar vacância - meses 78 78 78 78 78 78 78 78 78 78
Vacância estabilizada - % 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0%
Prazo de manutenção da estabilização de vacância - meses 150 138 138 144 144 168 138 150 132 144
Vacância no final da vida útil - % 7,0% 7,0% 7,0% 7,0% 7,0% 7,0% 7,0% 7,0% 7,0% 7,0%
Encargos áreas vagas inicial - R$/m2 11,00 31,00 2,00 2,00 3,00 10,00 11,00 5,00 5,00 2,00
Prazo para estabilizar os encargos áreas vagas - meses 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12
Encargos áreas vagas estabilizado - R$/m2 11,00 31,00 2,00 2,00 3,00 10,00 11,00 5,00 5,00 2,00
Vida útil remanescente de projeção (anos) 50 48 48 48 52 55 48 50 48 50
Parâmetros esperados de mercado Contrato 31 Contrato 32 Contrato 33 Contrato 34 Contrato 35 Contrato 36 Contrato 37 Contrato 38 Contrato 39 Contrato 40
Cenário : BuyToLease 20841046 20841047 20841048 20841049 20841050 20841051 20841052 20841053 20841054 20841056
Aluguel de mercado inicial - R$ 170.300 110.400 140.200 65.200 152.100 65.000 140.400 98.100 96.400 134.400
Aluguel de mercado inicial - R$/m2 32,27 35,56 30,88 20,06 38,03 25,30 29,17 20,12 18,06 56,06
Aluguel de mercado estabilizado - R$/m2 35,07 38,65 35,12 20,84 38,97 28,78 34,01 22,89 20,29 58,25
Prazo para atingir estabilização de mercado - meses 60 60 72 60 60 72 72 72 72 60
Prazo de manutenção da estabilização de mercado - meses 228 228 48 192 120 288 216 180 216 132
Aluguel de mercado no final vida útil - R$/m2 31,56 34,79 31,61 18,76 35,07 25,90 30,61 20,60 18,26 52,43
Ocupação inicial - % 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
Prazo de ocupação até estabilizar vacância - meses 78 78 78 78 78 78 78 78 78 78
Vacância estabilizada - % 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0%
Prazo de manutenção da estabilização de vacância - meses 114 114 24 96 60 144 108 90 108 66
Vacância no final da vida útil - % 7,0% 7,0% 7,0% 7,0% 7,0% 7,0% 7,0% 7,0% 7,0% 7,0%
Encargos áreas vagas inicial - R$/m2 9,00 11,00 2,00 2,00 7,00 2,00 2,00 7,00 2,00 2,00
Prazo para estabilizar os encargos áreas vagas - meses 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12
Encargos áreas vagas estabilizado - R$/m2 9,00 11,00 2,00 2,00 7,00 2,00 2,00 7,00 2,00 2,00
Vida útil remanescente de projeção (anos) 44 44 30 41 35 50 44 41 44 36
Parâmetros esperados de mercado Contrato 41 Contrato 42 Contrato 43 Contrato 44 Contrato 45 Contrato 46 Contrato 47 Contrato 48 Contrato 49 Contrato 50
Cenário : BuyToLease 20841057 20841058 20841059 20841060 20841061 20841062 20841063 20841064 20841065 20841066
Aluguel de mercado inicial - R$ 72.000 91.400 153.500 100.000 75.100 129.800 117.100 90.700 172.700 82.300
Aluguel de mercado inicial - R$/m2 46,95 60,68 23,47 24,91 20,12 22,90 55,22 50,82 37,13 53,89
Aluguel de mercado estabilizado - R$/m2 52,75 68,18 25,83 27,99 22,60 26,04 59,00 59,01 43,11 60,55
Prazo para atingir estabilização de mercado - meses 72 72 72 72 72 72 60 72 72 72
Prazo de manutenção da estabilização de mercado - meses 168 168 108 108 168 120 132 168 108 120
Aluguel de mercado no final vida útil - R$/m2 47,48 61,36 23,25 25,19 20,34 23,44 53,10 53,11 38,80 54,50
Ocupação inicial - % 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
Prazo de ocupação até estabilizar vacância - meses 78 78 78 78 78 78 78 78 78 78
Vacância estabilizada - % 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0%
Prazo de manutenção da estabilização de vacância - meses 84 84 54 54 84 60 66 84 54 60
Vacância no final da vida útil - % 7,0% 7,0% 7,0% 7,0% 7,0% 7,0% 7,0% 7,0% 7,0% 7,0%
Encargos áreas vagas inicial - R$/m2 2,00 4,00 2,00 2,00 2,00 2,00 3,00 4,00 12,00 4,00
Prazo para estabilizar os encargos áreas vagas - meses 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12
Encargos áreas vagas estabilizado - R$/m2 2,00 4,00 2,00 2,00 2,00 2,00 3,00 4,00 12,00 4,00
Vida útil remanescente de projeção (anos) 40 40 35 35 40 36 36 40 35 36
Parâmetros esperados de mercado Contrato 51 Contrato 52 Contrato 53 Contrato 54 Contrato 55 Contrato 56 Contrato 57 Contrato 58 Contrato 59 Contrato 60
Cenário : BuyToLease 20841067 20841068 20841069 20841070 20841071 20841072 20841073 20841074 20841075 20841076
Aluguel de mercado inicial - R$ 72.000 158.400 84.100 56.000 88.700 67.900 87.500 160.900 107.700 40.700
Aluguel de mercado inicial - R$/m2 31,87 70,12 45,62 27,19 60,97 27,34 32,87 30,39 24,06 19,48
Aluguel de mercado estabilizado - R$/m2 36,25 75,43 53,19 29,11 63,35 31,74 36,32 31,14 25,00 21,89
Prazo para atingir estabilização de mercado - meses 72 60 72 84 60 72 72 60 60 72
Prazo de manutenção da estabilização de mercado - meses 180 180 216 204 180 216 120 228 192 216
Aluguel de mercado no final vida útil - R$/m2 32,63 67,89 47,87 26,20 57,02 28,57 32,69 28,03 22,50 19,70
Ocupação inicial - % 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
Prazo de ocupação até estabilizar vacância - meses 78 78 78 78 78 78 78 78 78 78
Vacância estabilizada - % 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0%
Prazo de manutenção da estabilização de vacância - meses 90 90 108 102 90 108 60 114 96 108
Vacância no final da vida útil - % 7,0% 7,0% 7,0% 7,0% 7,0% 7,0% 7,0% 7,0% 7,0% 7,0%
Encargos áreas vagas inicial - R$/m2 2,00 4,00 3,00 3,00 5,00 3,00 3,00 4,00 7,00 2,00
Prazo para estabilizar os encargos áreas vagas - meses 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12
Encargos áreas vagas estabilizado - R$/m2 2,00 4,00 3,00 3,00 5,00 3,00 3,00 4,00 7,00 2,00
Vida útil remanescente de projeção (anos) 41 40 44 44 40 44 36 44 41 44
Parâmetros esperados de mercado Contrato 61 Contrato 62 Contrato 63 Contrato 64 Contrato 65 Contrato 66 Contrato 67 Contrato 68 Contrato 69 Contrato 70
Cenário : BuyToLease 20841077 20841080 20841081
Aluguel de mercado inicial - R$ 85.000 311.400 911.700 - - - - - - -
Aluguel de mercado inicial - R$/m2 27,93 43,82 39,07
Aluguel de mercado estabilizado - R$/m2 32,56 42,61 37,88
Prazo para atingir estabilização de mercado - meses 72 48 48
Prazo de manutenção da estabilização de mercado - meses 216 204 204
Aluguel de mercado no final vida útil - R$/m2 29,30 38,35 34,09
Ocupação inicial - % 100% 100% 100%
Prazo de ocupação até estabilizar vacância - meses 78 78 78
Vacância estabilizada - % 5,0% 5,0% 5,0%
Prazo de manutenção da estabilização de vacância - meses 108 102 102
Vacância no final da vida útil - % 7,0% 7,0% 7,0%
Encargos áreas vagas inicial - R$/m2 2,00 13,00 11,00
Prazo para estabilizar os encargos áreas vagas - meses 12 12 12
Encargos áreas vagas estabilizado - R$/m2 2,00 13,00 11,00
Vida útil remanescente de projeção (anos) 44 41 41
ANEXO - OUTROS PARÂMETROS ADOTADOS
laudo
Beta
inicial
Spread
Liquidez
Inicial
Ke
inicial
Beta
Final
Spread
Liquidez
Final
Ke FinalInadimpl
ênciaFRA
Taxa de
perpetuida
de
Taxa de
gestão
20841002 0,57 0,4% 9,80% 0,66 0,6% 7,17% 0,0% 4,9% 10,2% 2,0%
20841005 0,53 0,4% 9,63% 0,65 0,5% 7,03% 0,0% 3,5% 8,5% 2,1%
20841006 0,61 0,5% 10,08% 0,72 0,7% 7,50% 0,0% 5,2% 9,5% 2,1%
20841007 0,57 0,4% 9,80% 0,66 0,6% 7,17% 0,0% 2,8% 10,1% 2,1%
20841008 0,57 0,4% 9,80% 0,66 0,6% 7,17% 0,0% 3,2% 8,5% 2,1%
20841009 0,61 0,5% 10,08% 0,72 0,7% 7,50% 0,0% 4,6% 8,9% 1,9%
20841011 0,61 0,5% 10,08% 0,72 0,7% 7,50% 0,0% 7,0% 9,6% 2,1%
20841013 0,57 0,4% 9,80% 0,66 0,6% 7,17% 0,0% 2,8% 8,1% 2,1%
20841014 0,57 0,4% 9,80% 0,66 0,6% 7,17% 0,0% 14,3% 10,3% 2,0%
20841015 0,57 0,4% 9,80% 0,66 0,6% 7,17% 0,0% 9,5% 8,1% 2,1%
20841016 0,57 0,4% 9,80% 0,66 0,6% 7,17% 0,0% 8,3% 10,0% 2,0%
20841017 0,59 0,4% 9,89% 0,70 0,6% 7,32% 0,0% 5,6% 10,3% 2,1%
20841018 0,57 0,4% 9,80% 0,66 0,6% 7,17% 0,0% 5,9% 9,3% 2,0%
20841019 0,57 0,4% 9,80% 0,66 0,6% 7,17% 0,0% 10,5% 8,3% 2,1%
20841021 0,57 0,4% 9,80% 0,66 0,6% 7,17% 0,0% 4,5% 10,2% 2,0%
20841024 0,59 0,4% 9,89% 0,70 0,6% 7,32% 0,0% 11,3% 8,7% 2,1%
20841026 0,61 0,5% 10,08% 0,72 0,7% 7,50% 0,0% 3,7% 9,7% 2,1%
20841027 0,57 0,4% 9,80% 0,68 0,6% 7,25% 0,0% 16,9% 8,1% 2,1%
20841029 0,57 0,4% 9,80% 0,66 0,6% 7,17% 0,0% 5,2% 9,3% 2,0%
20841031 0,57 0,4% 9,80% 0,66 0,6% 7,17% 0,0% 10,2% 8,1% 2,1%
20841033 0,57 0,4% 9,80% 0,66 0,6% 7,17% 0,0% 3,7% 8,1% 2,1%
20841035 0,57 0,4% 9,80% 0,66 0,6% 7,17% 0,0% 3,9% 8,0% 2,1%
20841036 0,59 0,4% 9,89% 0,70 0,6% 7,32% 0,0% 3,1% 8,3% 2,1%
20841037 0,57 0,4% 9,80% 0,66 0,6% 7,17% 0,0% 3,2% 8,0% 2,1%
20841038 0,55 0,4% 9,71% 0,66 0,6% 7,17% 0,0% 7,5% 7,8% 2,2%
20841040 0,57 0,4% 9,80% 0,68 0,6% 7,25% 0,0% 1,6% 7,7% 2,0%
20841041 0,53 0,4% 9,63% 0,65 0,5% 7,03% 0,0% 2,1% 7,8% 2,1%
20841043 0,59 0,4% 9,89% 0,70 0,6% 7,32% 0,0% 6,0% 8,3% 2,1%
20841044 0,61 0,5% 10,08% 0,72 0,7% 7,50% 0,0% 6,7% 8,5% 2,1%
20841045 0,53 0,4% 9,63% 0,65 0,5% 7,03% 0,0% 4,7% 7,9% 2,1%
20841046 0,59 0,4% 9,89% 0,70 0,6% 7,32% 0,0% 3,7% 8,4% 2,1%
20841047 0,53 0,4% 9,63% 0,65 0,5% 7,03% 0,0% 5,0% 8,1% 2,1%
20841048 0,53 0,4% 9,63% 0,65 0,5% 7,03% 0,0% 15,7% 10,0% 2,1%
20841049 0,59 0,4% 9,89% 0,70 0,6% 7,32% 0,0% 9,6% 8,7% 2,2%
20841050 0,63 0,5% 10,17% 0,74 0,7% 7,58% 0,0% 5,1% 9,7% 2,1%
20841051 0,57 0,4% 9,80% 0,66 0,6% 7,17% 0,0% 6,6% 8,1% 2,2%
20841052 0,57 0,4% 9,80% 0,66 0,6% 7,17% 0,0% 6,0% 8,3% 2,1%
20841053 0,59 0,4% 9,89% 0,70 0,6% 7,32% 0,0% 4,8% 8,8% 2,1%
20841054 0,53 0,4% 9,63% 0,65 0,5% 7,03% 0,0% 6,0% 8,3% 2,1%
20841056 0,53 0,4% 9,63% 0,65 0,5% 7,03% 0,0% 6,6% 8,9% 2,1%
20841057 0,57 0,4% 9,80% 0,66 0,6% 7,17% 0,0% 10,4% 8,6% 2,2%
20841058 0,57 0,4% 9,80% 0,66 0,6% 7,17% 0,0% 5,4% 8,6% 2,1%
20841059 0,57 0,4% 9,80% 0,66 0,6% 7,17% 0,0% 11,7% 9,4% 2,1%
20841060 0,57 0,4% 9,80% 0,66 0,6% 7,17% 0,0% 6,0% 9,3% 2,1%
20841061 0,53 0,4% 9,63% 0,65 0,5% 7,03% 0,0% 6,1% 8,6% 2,2%
20841062 0,57 0,4% 9,80% 0,66 0,6% 7,17% 0,0% 15,1% 9,1% 2,1%
20841063 0,53 0,4% 9,63% 0,65 0,5% 7,03% 0,0% 1,5% 8,8% 2,1%
20841064 0,57 0,4% 9,80% 0,66 0,6% 7,17% 0,0% 5,1% 8,6% 2,1%
20841065 0,57 0,4% 9,80% 0,66 0,6% 7,17% 0,0% 7,5% 9,3% 2,1%
20841066 0,53 0,4% 9,63% 0,65 0,5% 7,03% 0,0% 5,3% 8,8% 2,1%
20841067 0,57 0,4% 9,80% 0,66 0,6% 7,17% 0,0% 6,8% 8,5% 2,2%
20841068 0,53 0,4% 9,63% 0,65 0,5% 7,03% 0,0% 2,9% 8,4% 2,1%
20841069 0,57 0,4% 9,80% 0,66 0,6% 7,17% 0,0% 5,0% 8,2% 2,1%
20841070 0,57 0,4% 9,80% 0,66 0,6% 7,17% 0,0% 3,0% 8,3% 2,2%
20841071 0,53 0,4% 9,63% 0,65 0,5% 7,03% 0,0% 4,4% 8,4% 2,1%
20841072 0,53 0,4% 9,63% 0,65 0,5% 7,03% 0,0% 6,3% 8,2% 2,2%
20841073 0,57 0,4% 9,80% 0,66 0,6% 7,17% 0,0% 4,0% 9,0% 2,1%
20841074 0,61 0,5% 10,08% 0,72 0,7% 7,50% 0,0% 4,8% 8,7% 2,1%
20841075 0,57 0,4% 9,80% 0,66 0,6% 7,17% 0,0% 12,1% 8,6% 2,1%
20841076 0,53 0,4% 9,63% 0,65 0,5% 7,03% 0,0% 17,3% 8,3% 2,2%
20841077 0,57 0,4% 9,80% 0,66 0,6% 7,17% 0,0% 4,4% 8,3% 2,1%
20841080 0,53 0,4% 9,63% 0,65 0,5% 7,03% 0,0% 4,4% 8,3% 2,0%
20841081 0,53 0,4% 9,63% 0,65 0,5% 7,03% 0,0% 3,5% 8,4% 1,9%
BuyToLease
ANEXO - VALORES INFORMADOS DE REINVESTIMENTOS
2016
DEPENDÊNCIA CIDADEVALOR TOTAL DE
REINVESTIMENTOACUMULADO 2013 ACUMULADO 2014 ACUMULADO 2015 JAN FEV MAR ABR MAI JUN VALOR CONTRATADO
DIFERENÇA ENTRE
REINVESTIMENTO E
VALOR CONTRATADO
% Disponível
AG. GENERAL VALADAO ARACAJU 3.720.000,00R$ 998.536,18 998.536,18R$ 2.721.463,82R$ 73,16%
AG. PRESIDENTE VARGAS BELEM 4.130.000,00R$ 1.914.886,50 868.975,78 497.328,60 3.281.190,88R$ 848.809,12R$ 20,55%
AG. CARIJOS BELO HORIZONTE 2.200.000,00R$ 6.258,00 846.891,00 565.996,97 155.054,70 1.574.200,67R$ 625.799,33R$ 28,45%
AG. TAMOIOS BELO HORIZONTE 3.950.000,00R$ 1.203.593,60 1.203.593,60R$ 2.746.406,40R$ 69,53%
CSL BELO HORIZONTE BELO HORIZONTE 3.720.000,00R$ 1.434.429,00 172.372,48 1.606.801,48R$ 2.113.198,52R$ 56,81%
AG BELO HORIZONTE BELO HORIZONTE 7.120.000,00R$ 908.419,05 908.419,05R$ 6.211.580,95R$ 87,24%
AG. UBERLANDIA UBERLANDIA 1.440.000,00R$ -R$ 1.440.000,00R$ 100,00%
ASA SUL 507 BRASILIA 950.000,00R$ 479.894,75 319.691,16 799.585,91R$ 150.414,09R$ 15,83%
ASA NORTE 504 BRASILIA 1.150.000,00R$ -R$ 1.150.000,00R$ 100,00%
AG. CONJ. NACIONAL BRASILIA 600.000,00R$ -R$ 600.000,00R$ 100,00%
CSL CURITIBA CURITIBA 3.110.000,00R$ 25.000,00 14.963,27 564.682,13 53.030,60 95.300,00 752.976,00R$ 2.357.024,00R$ 75,79%
AG. PONTA GROSSA PONTA GROSSA 1.560.000,00R$ 603.394,04 42.133,70 645.527,74R$ 914.472,26R$ 58,62%
AG. TOLEDO TOLEDO 1.470.000,00R$ -R$ 1.470.000,00R$ 100,00%
AG. CAXIAS SUL CAXIAS DO SUL 1.630.000,00R$ 374.873,78 399.297,00 171.409,00 118.663,53 1.064.243,31R$ 565.756,69R$ 34,71%
AG. CUIABÁ CUIABA 1.220.000,00R$ 394.947,76 394.947,76R$ 825.052,24R$ 67,63%
AG. AFONSO PENA CAMPO GRANDE 2.270.000,00R$ -R$ 2.270.000,00R$ 100,00%
AG. FLORIANOPOLIS - 321 FLORIANOPOLIS 2.430.000,00R$ 6.258,00 1.078.900,00 2.377.908,85 3.463.066,85R$ 1.033.066,85-R$ -42,51%
AG. PCA XV NOVEMBRO/BESC FLORIANOPOLIS 1.380.000,00R$ 830.831,43 830.831,43R$ 549.168,57R$ 39,79%
CSL BRASILIA - PLAT GOIANIA GOIANIA 5.480.000,00R$ 1.815.670,72 656.951,89 653.056,65 446.761,64 3.572.440,90R$ 1.907.559,10R$ 34,81%
AG. JUIZ DE FORA JUIZ FORA 3.110.000,00R$ 3.785.450,00 979.869,04 4.765.319,04R$ 1.655.319,04-R$ -53,23%
AG. RIO AMAZONAS MANAUS 6.080.000,00R$ 63.158,00 4.797.759,40 446.473,10 5.307.390,50R$ 772.609,50R$ 12,71%
AG. MARINGA MARINGA 3.170.000,00R$ 513.732,18 550.069,22 2.084.328,43 3.148.129,83R$ 21.870,17R$ 0,69%
PREDIO PRINCIPAL - JACAREPAGUA RIO DE JANEIRO 760.000,00R$ 149.407,37 67.750,00 217.157,37R$ 542.842,63R$ 71,43%
AG. CINELÂNDIA RIO DE JANEIRO 710.000,00R$ 568.159,43 235.300,00 136.337,77 939.797,20R$ 229.797,20-R$ -32,37%
AG. TIJUCA RIO DE JANEIRO 490.000,00R$ 3.407,37 526.180,00 529.587,37R$ 39.587,37-R$ -8,08%
AG. ZONA SUL RIO DE JANEIRO 750.000,00R$ 37.054,37 766.991,66 804.046,03R$ 54.046,03-R$ -7,21%
AG. LEBLON RIO DE JANEIRO 620.000,00R$ 6.258,00 719.272,91 117.331,76 842.862,67R$ 222.862,67-R$ -35,95%
AG. DUQUE DE CAXIAS DUQUE DE CAXIAS 1.110.000,00R$ 825.324,29 159.812,91 985.137,20R$ 124.862,80R$ 11,25%
AG. NITEROI NITEROI 1.270.000,00R$ 1.343.960,86 1.343.960,86R$ 73.960,86-R$ -5,82%
PREDIO PRINCIPAL - CAMPOS GOYTACAZES CAMPOS DOS GOYTACAZES 2.770.000,00R$ -R$ 2.770.000,00R$ 100,00%
AG. SAO CAETANO DO SUL SAO CAETANO DO SUL 1.350.000,00R$ 783.456,72 173.944,73 957.401,45R$ 392.598,55R$ 29,08%
AG. PARAISO SAO PAULO 730.000,00R$ 558.576,11 1.041.042,74 1.599.618,85R$ 869.618,85-R$ -119,13%
AG. CAMPOS ELISEOS SAO PAULO 2.860.000,00R$ 476.787,16 476.787,16R$ 2.383.212,84R$ 83,33%
AG. ANA ROSA SAO PAULO 840.000,00R$ 1.097.220,80 333.767,24 32.895,70 1.463.883,74R$ 623.883,74-R$ -74,27%
AG. PRACA DA ARVORE SAO PAULO 1.030.000,00R$ 478.737,51 585.228,66 1.063.966,17R$ 33.966,17-R$ -3,30%
AG. MOEMA SAO PAULO 910.000,00R$ 716.179,39 857.843,45 1.574.022,84R$ 664.022,84-R$ -72,97%
AG. BROOKLIN PAULISTA SAO PAULO 850.000,00R$ 1.328.186,74 1.328.186,74R$ 478.186,74-R$ -56,26%
AG. FREGUESIA DO O SAO PAULO 660.000,00R$ 966.923,12 966.923,12R$ 306.923,12-R$ -46,50%
AG. SANTANA SAO PAULO 860.000,00R$ 1.093.399,53 1.093.399,53R$ 233.399,53-R$ -27,14%
AG. SANTO AMARO PAULISTA SAO PAULO 2.160.000,00R$ 687.918,00 687.918,00R$ 1.472.082,00R$ 68,15%
AG. PINHEIROS SAO PAULO 1.090.000,00R$ 1.038.302,45 1.038.302,45R$ 51.697,55R$ 4,74%
AG. CASA VERDE SÃO PAULO 960.000,00R$ 852.000,29 852.000,29R$ 107.999,71R$ 11,25%
AG. BRÁS SÃO PAULO 1.050.000,00R$ 1.249.686,81 311.829,57 1.561.516,38R$ 511.516,38-R$ -48,72%
AG. IPIRANGA-SP SÃO PAULO 2.050.000,00R$ -R$ 2.050.000,00R$ 100,00%
AG. VILA CARRAO SÃO PAULO 900.000,00R$ 1.359.033,72 1.359.033,72R$ 459.033,72-R$ -51,00%
AG. PENHA FRANCA SÃO PAULO 920.000,00R$ -R$ 920.000,00R$ 100,00%
AG. NOSSA SENHORA LAPA SÃO PAULO 940.000,00R$ -R$ 940.000,00R$ 100,00%
CSL SAO PAULO - EDIFICIO CACEX SÃO PAULO 2.200.000,00R$ 938.950,38 938.950,38R$ 1.261.049,62R$ 57,32%
CSL SAO PAULO - ED. SÃO JOÃO SÃO PAULO 3.950.000,00R$ 1.695.960,51 166.474,17 1.862.434,68R$ 2.087.565,32R$ 52,85%
AG. ARAÇATUBA ARAÇATUBA 1.830.000,00R$ 1.441.307,58 130.891,22 1.572.198,80R$ 257.801,20R$ 14,09%
AG. SÃO JOSÉ DO RIO PRETO SÃO JOSÉ DO RIO PRETO 840.000,00R$ 1.142.492,81 41.000,00 1.183.492,81R$ 343.492,81-R$ -40,89%
AG. SAO JOSE DOS CAMPOS SÃO JOSÉ DOS CAMPOS 1.900.000,00R$ 1.216.579,53 1.216.579,53R$ 683.420,47R$ 35,97%
AG. RIBEIRÃO PRETO RIBEIRÃO PRETO 1.180.000,00R$ 601.273,00 601.273,00R$ 578.727,00R$ 49,04%
AG. CATEDRAL-SOROCABA SOROCABA 830.000,00R$ -R$ 830.000,00R$ 100,00%
AG. CENTRO SOROCABA 1.180.000,00R$ 618.585,00 116.232,00 57.990,00 792.807,00R$ 387.193,00R$ 32,81%
AG. PEDRO DE TOLEDO CAMPINAS 1.510.000,00R$ 829.624,50 1.023.047,37 79.835,00 9.987,93 1.942.494,80R$ 432.494,80-R$ -28,64%
AG. COSTA AGUIAR CAMPINAS 1.160.000,00R$ 1.034.970,00 820.506,40 221.498,00 2.076.974,40R$ 916.974,40-R$ -79,05%
PSO PIRACICABA PIRACICABA 1.610.000,00R$ -R$ 1.610.000,00R$ 100,00%
SUPER VAR E GOV RS PORTO ALEGRE 1.060.000,00R$ 173.004,00 2.333.008,00 260.000,00 795.739,79 3.561.751,79R$ 2.501.751,79-R$ -236,01%
AG. PASSO FUNDO PASSO FUNDO 1.560.000,00R$ 559.600,00 540.168,78 1.099.768,78R$ 460.231,22R$ 29,50%
AG. BOM RETIRO SÃO PAULO 990.000,00R$ 714.713,12 714.713,12R$ 275.286,88R$ 27,81%
AG. BAURU - RUI BARBOSA BAURU 1.320.000,00R$ 1.004.540,01 1.004.540,01R$ 315.459,99R$ 23,90%
ED. SEDE III BRASILIA 15.390.000,00R$ 3.138.192,43 51.880,00 59.653,50 3.249.725,93R$ 12.140.274,07R$ 78,88%
AG. ALDEOTA FORTALEZA 1.900.000,00R$ 958.949,30 524.098,80 1.483.048,10R$ 416.951,90R$ 21,94%
79.303.463,40R$
SALDO 51.636.536,60R$ DATA BASE: 30/04/16
SIMULAÇÃO DE REFERENCIAIS DE VALORES NO CONTEXTO
DO MERCADO ABERTO E FUNDO DE INVESTIMENTO
IMOBILIÁRIO - FII
Atendendo a solicitação da Votorantim Asset Management Distribuidora de Títulos e
Valores Mobiliários Ltda., efetuamos as simulações dos valores econômicos dos imóveis
em três cenários e contextos abaixo:
1 – Mercado aberto: Considera a avaliação individual de cada imóvel dentro das condições
médias de mercado, sem contemplar nenhuma característica específica da operação
estruturada;
2 – Buy to Lease BB: A situação para o investidor de ter participação em um conjunto de
imóveis que foram adquiridos em uma operação de Buy to Lease com o Banco do Brasil,
considerando os contratos de locação existentes com uma instituição sólida, Banco do
Brasil, por um período de 10 anos, durante o qual a inadimplência e vacância estão
admitidas como zeradas e administração destes contratos pode contar com o benefício do
ganho de escala do volume da operação (considerado como referencial de avaliação no
corpo do laudo);
3 – Fundo de Investimento Imobiliário BB: Neste cenário temos todo o contexto do item
anterior somado à vantagem da não incidência dos impostos, situação específica para os
casos previstos nos Fundos de Investimentos Imobiliários enquadrados neste benefício,
contudo considerando os custos e despesas de estruturação e carregamento do FII.
Estes montantes incrementais ou redutores de valor devem ser considerados como um ativo
intangível incorporado ou excluído do patrimôniodo imóvel.
Além das premissas básicas e pressupostos descritos no corpo do laudo relacionamos
abaixo as condições para os cenários abordados nestas análises complementares:
no cenário específico do Fundo de Investimento Imobiliário – FII admitimos que o
fundo irá se beneficiar totalmente da isenção de impostos para as receitas do FII e
também para a rendimento do cotista;
No cenário específico do Fundo de Investimento Imobiliário – FII as despesas
recorrentes do fundo foram provisionadas mensalmente e consideradas fixas em moeda
constante ao longo de toda a projeção do fluxo explícito e residual;
As receitas financeiras proveniente da aplicação das reservas de caixa do FII foram
projetadas com base em uma rentabilidade líquida de impostos de 82,5% do CDI em
moeda constante.
Nas simulações de valores nas condições de mercado aberto será provisionada uma
provisão para vacância e eventuais inadimplências.
Para a simulação dos valores no cenário de um FII, as despesas de estruturação inicial e as
recorrentes do fundo foram consideradas conforme parâmetros abaixo:
Estas despesas foram consideradas como pagas pelo fundo na data de investimento dos
novos cotistas. Desconsideramos os custos de estruturação e distribuição porque segundo
informações do administrador não foram assumidos pelo fundo.
Para efeito de reinvestimentos ou fundo de reposição de ativos consideramos, conforme
estabelecido em contrato, que o fundo executará benfeitorias necessárias nos imóveis
estimadas para os próximos 6 anos conforme valores apresentados em anexo que totalizam
R$ 73.320.441,51.
Para o cenário do mercado aberto a vida útil real arbitrada foi de 60 anos total, ajustando
cada imóvel em função da sua idade aparente e considerando que o FRA provisionado pelos
proprietários refere-se a 40% desta depreciação calculada média ponderada para os imóveis.
No caso do FII o critério foi o mesmo do cenário “Buy to lease” já descrito no corpo do
laudo.
Despesas iniciais do Fundo Montante R$
Taxa de Registro da Oferta na CVM/BM&Fbovespa 10.051,43
Assessor legal 668.354,62
Estudos de viabilidades 45.688,30
Avaliação imobiliária 691.851,46
Despesas antes da oferta secundária 1.307.742,85
Total 2.723.688,66
Despesas recorrentes do Fundo Fixa R$ Variável base de cálculo
Taxa de administração 0,00 0,277% ao ano PL
Taxa CVM/CETIP/SELIC/SOMA FIX 2.717,34 0,00% mensal
Despesas com auditoria 3.257,15 0,00% mensal
Despesas com honorários advocatícios 13,36 0,00% mensal
Despesas com reavaliação anual dos imóveis 30.223,63 0,00% mensal
Despesas com formador de mercado - 0,00% mensal
Despesas com seguro dos imóveis 25.539,44 0,00% mensal
Outras despesas 102.511,15 0,00% mensal
Reserva de contingências - 2,00% resultado operacional
CUSTO DE CAPITAL
A definição do custo de capital para os cenários analisados considerou os mesmos critérios
apresentados no corpo do laudo, com algumas alterações para o contexto do mercado aberto
e do FII.
Para o prêmio pelo risco de liquidez e tamanho do empreendimento, no caso do cenário do
Mercado aberto, foi considerado como pior do que para este perfil de investimento,
admitindo que no cenário das operações junto ao Banco do Brasil a liquidez melhora, com
uma queda gradual em 10 anos no cenário específico da Operação do Fundo de
Investimento Imobiliário – FII.
Assim, o custo de capital adotado como taxa de desconto do fluxo de caixa para o
investidor em cada imóvel está apresentado em anexo, sendo o consolidado de todos os
imóveis o seguinte:
Cenário Mercado Aberto
Ke = 6,90% + ( 4,39% x 0,68 ) + 0,60% = 10,5 % (data base da avaliação)
Ke = 4,00% + ( 3,89% x 0,68 ) + 0,60% = 7,2 % (valor residual)
Cenário Buy to Lease BB
Ke = 6,90% + ( 4,39% x 0,57 ) + 0,43% = 9,8 % (data base da avaliação)
Ke = 4,00% + ( 3,89% x 0,68 ) + 0,60% = 7,2 % (valor residual)
Cenário FII BB
Ke = 6,90% + ( 4,39% x 0,57 ) + 0,43% = 9,8 % (data base da avaliação)
Ke = 4,00% + ( 3,89% x 0,68 ) + 0,30% = 6,9 % (valor residual)
VALOR ECONÔMICO DO EMPREENDIMENTO (NPV)
Os valores obtidos nos cenários analisados estão apresentados nos resumos em anexo e
totalizam os montantes abaixo:
Valor dos Imóveis (Cenário Mercado aberto): R$ 1.060.892.514,00
(hum bilhão, sessenta milhões, oitocentos e noventa e dois mil e quinhentos e
quatorze reais)
Valor dos Imóveis (Cenário Buy to Lease BB): R$ 1.321.913.287,00
(hum bilhão, trezentos e vinte e um milhões, novecentos e treze mil e duzentos e
oitenta e sete reais)
Valor dos Imóveis (Cenário FII BB): R$ 1.497.315.534,00
(hum bilhão, quatrocentos e noventa e sete milhões, trezentos e quinze mil e
quinhentos e trinta e quatro reais)
Não podemos esquecer também que o investidor deve ter consciência que qualquer decisão
com base nestas informações deve ser precedida de uma análise cuidadosa das premissas e
parâmetros fixados para a simulação, visto que estes resultados são vinculados aos cenários
arbitrados, podendo apresentar diferenças em suas variáveis que carregam normalmente um
grau de incerteza usual nestes modelos de simulação.
ANEXO - OUTROS PARÂMETROS ADOTADOS NO CONTEXTO
DO MERCADO ABERTO E DO FII
laudo
Beta
inicial
Spread
Liquidez
Inicial
Ke
inicialBeta Final
Spread
Liquidez
Final
Ke FinalInadimpl
ênciaFRA
Taxa de
perpetuida
de
Taxa de
gestão
20841002 0,66 0,6% 10,40% 0,66 0,6% 7,17% 0,7% 8,2% 11,5% 3,3%
20841005 0,65 0,5% 10,25% 0,65 0,5% 7,03% 0,7% 5,9% 9,4% 3,6%
20841006 0,72 0,7% 10,76% 0,72 0,7% 7,50% 0,7% 4,3% 10,3% 3,5%
20841007 0,66 0,6% 10,40% 0,66 0,6% 7,17% 0,7% 5,5% 11,3% 3,8%
20841008 0,66 0,6% 10,40% 0,66 0,6% 7,17% 0,7% 1,9% 9,3% 3,6%
20841009 0,72 0,7% 10,76% 0,72 0,7% 7,50% 0,7% 3,6% 9,6% 2,3%
20841011 0,72 0,7% 10,76% 0,72 0,7% 7,50% 0,7% 8,1% 10,5% 3,5%
20841013 0,66 0,6% 10,40% 0,66 0,6% 7,17% 0,7% 4,1% 8,5% 3,5%
20841014 0,66 0,6% 10,40% 0,66 0,6% 7,17% 0,7% 11,7% 11,6% 3,3%
20841015 0,66 0,6% 10,40% 0,66 0,6% 7,17% 0,7% 6,2% 8,5% 3,6%
20841016 0,66 0,6% 10,40% 0,66 0,6% 7,17% 0,7% 9,9% 11,5% 3,3%
20841017 0,70 0,6% 10,57% 0,70 0,6% 7,32% 0,7% 9,5% 11,6% 3,6%
20841018 0,66 0,6% 10,40% 0,66 0,6% 7,17% 0,7% 7,8% 10,2% 3,3%
20841019 0,66 0,6% 10,40% 0,66 0,6% 7,17% 0,7% 6,7% 8,9% 3,5%
20841021 0,66 0,6% 10,40% 0,66 0,6% 7,17% 0,7% 7,9% 11,4% 3,3%
20841024 0,70 0,6% 10,57% 0,70 0,6% 7,32% 0,7% 12,4% 9,4% 3,8%
20841026 0,72 0,7% 10,76% 0,72 0,7% 7,50% 0,7% 10,9% 10,6% 3,6%
20841027 0,68 0,6% 10,49% 0,68 0,6% 7,25% 0,7% 7,0% 8,5% 3,8%
20841029 0,66 0,6% 10,40% 0,66 0,6% 7,17% 0,7% 6,4% 10,2% 3,1%
20841031 0,66 0,6% 10,40% 0,66 0,6% 7,17% 0,7% 4,6% 8,5% 3,5%
20841033 0,66 0,6% 10,40% 0,66 0,6% 7,17% 0,7% 4,5% 8,4% 3,6%
20841035 0,66 0,6% 10,40% 0,66 0,6% 7,17% 0,7% 1,9% 8,4% 3,8%
20841036 0,70 0,6% 10,57% 0,70 0,6% 7,32% 0,7% 5,9% 8,7% 3,8%
20841037 0,66 0,6% 10,40% 0,66 0,6% 7,17% 0,7% 2,2% 8,4% 3,6%
20841038 0,66 0,6% 10,40% 0,66 0,6% 7,17% 0,7% 3,1% 8,2% 4,0%
20841040 0,68 0,6% 10,49% 0,68 0,6% 7,25% 0,7% 1,2% 8,1% 3,3%
20841041 0,65 0,5% 10,25% 0,65 0,5% 7,03% 0,7% 1,1% 8,2% 3,5%
20841043 0,70 0,6% 10,57% 0,70 0,6% 7,32% 0,7% 6,6% 8,7% 3,8%
20841044 0,72 0,7% 10,76% 0,72 0,7% 7,50% 0,7% 7,0% 8,9% 3,8%
20841045 0,65 0,5% 10,25% 0,65 0,5% 7,03% 0,7% 5,0% 8,3% 3,8%
20841046 0,70 0,6% 10,57% 0,70 0,6% 7,32% 0,7% 5,9% 9,0% 3,6%
20841047 0,65 0,5% 10,25% 0,65 0,5% 7,03% 0,7% 4,9% 8,7% 3,8%
20841048 0,65 0,5% 10,25% 0,65 0,5% 7,03% 0,7% 8,6% 11,4% 3,6%
20841049 0,70 0,6% 10,57% 0,70 0,6% 7,32% 0,7% 9,9% 9,7% 4,0%
20841050 0,74 0,7% 10,85% 0,74 0,7% 7,58% 0,7% 8,2% 10,6% 3,6%
20841051 0,66 0,6% 10,40% 0,66 0,6% 7,17% 0,7% 5,8% 8,4% 4,0%
20841052 0,66 0,6% 10,40% 0,66 0,6% 7,17% 0,7% 6,9% 8,9% 3,6%
20841053 0,70 0,6% 10,57% 0,70 0,6% 7,32% 0,7% 10,4% 9,7% 3,8%
20841054 0,65 0,5% 10,25% 0,65 0,5% 7,03% 0,7% 10,4% 9,0% 3,8%
20841056 0,65 0,5% 10,25% 0,65 0,5% 7,03% 0,7% 5,8% 9,8% 3,6%
20841057 0,66 0,6% 10,40% 0,66 0,6% 7,17% 0,7% 5,6% 9,4% 4,0%
20841058 0,66 0,6% 10,40% 0,66 0,6% 7,17% 0,7% 5,4% 9,4% 3,8%
20841059 0,66 0,6% 10,40% 0,66 0,6% 7,17% 0,7% 9,1% 10,3% 3,6%
20841060 0,66 0,6% 10,40% 0,66 0,6% 7,17% 0,7% 8,3% 10,2% 3,8%
20841061 0,65 0,5% 10,25% 0,65 0,5% 7,03% 0,7% 8,7% 9,5% 4,0%
20841062 0,66 0,6% 10,40% 0,66 0,6% 7,17% 0,7% 8,7% 10,0% 3,6%
20841063 0,65 0,5% 10,25% 0,65 0,5% 7,03% 0,7% 4,0% 9,7% 3,6%
20841064 0,66 0,6% 10,40% 0,66 0,6% 7,17% 0,7% 4,4% 9,4% 3,8%
20841065 0,66 0,6% 10,40% 0,66 0,6% 7,17% 0,7% 6,2% 10,2% 3,5%
20841066 0,65 0,5% 10,25% 0,65 0,5% 7,03% 0,7% 3,9% 9,7% 3,8%
20841067 0,66 0,6% 10,40% 0,66 0,6% 7,17% 0,7% 6,0% 9,3% 4,0%
20841068 0,65 0,5% 10,25% 0,65 0,5% 7,03% 0,7% 2,7% 9,2% 3,6%
20841069 0,66 0,6% 10,40% 0,66 0,6% 7,17% 0,7% 3,7% 8,8% 3,8%
20841070 0,66 0,6% 10,40% 0,66 0,6% 7,17% 0,7% 6,4% 8,9% 4,0%
20841071 0,65 0,5% 10,25% 0,65 0,5% 7,03% 0,7% 3,0% 9,2% 3,8%
20841072 0,65 0,5% 10,25% 0,65 0,5% 7,03% 0,7% 5,6% 8,7% 4,0%
20841073 0,66 0,6% 10,40% 0,66 0,6% 7,17% 0,7% 6,5% 9,9% 3,8%
20841074 0,72 0,7% 10,76% 0,72 0,7% 7,50% 0,7% 8,1% 9,3% 3,6%
20841075 0,66 0,6% 10,40% 0,66 0,6% 7,17% 0,7% 8,4% 9,5% 3,8%
20841076 0,65 0,5% 10,25% 0,65 0,5% 7,03% 0,7% 8,9% 8,9% 4,2%
20841077 0,66 0,6% 10,40% 0,66 0,6% 7,17% 0,7% 7,1% 8,9% 3,8%
20841080 0,65 0,5% 10,25% 0,65 0,5% 7,03% 0,7% 4,9% 9,2% 3,3%
20841081 0,65 0,5% 10,25% 0,65 0,5% 7,03% 0,7% 6,3% 9,3% 2,7%
Mercado aberto
laudo
Beta
inicial
Spread
Liquidez
Inicial
Ke
inicialBeta Final
Spread
Liquidez
Final
Ke FinalInadimpl
ênciaFRA
Taxa de
perpetuida
de
Taxa de
gestão
20841002 0,57 0,4% 9,80% 0,66 0,3% 6,87% 0,0% 4,9% 10,0% 1,5%
20841005 0,53 0,4% 9,63% 0,65 0,3% 6,78% 0,0% 3,5% 8,3% 1,6%
20841006 0,61 0,5% 10,08% 0,72 0,4% 7,15% 0,0% 5,2% 9,1% 1,6%
20841007 0,57 0,4% 9,80% 0,66 0,3% 6,87% 0,0% 2,8% 9,8% 1,6%
20841008 0,57 0,4% 9,80% 0,66 0,3% 6,87% 0,0% 3,2% 8,4% 1,6%
20841009 0,61 0,5% 10,08% 0,72 0,4% 7,15% 0,0% 4,6% 8,6% 1,4%
20841011 0,61 0,5% 10,08% 0,72 0,4% 7,15% 0,0% 7,0% 9,3% 1,6%
20841013 0,57 0,4% 9,80% 0,66 0,3% 6,87% 0,0% 2,8% 7,7% 1,6%
20841014 0,57 0,4% 9,80% 0,66 0,3% 6,87% 0,0% 14,3% 10,0% 1,5%
20841015 0,57 0,4% 9,80% 0,66 0,3% 6,87% 0,0% 9,5% 7,7% 1,6%
20841016 0,57 0,4% 9,80% 0,66 0,3% 6,87% 0,0% 8,3% 9,8% 1,5%
20841017 0,59 0,4% 9,89% 0,70 0,3% 7,02% 0,0% 5,6% 10,1% 1,6%
20841018 0,57 0,4% 9,80% 0,66 0,3% 6,87% 0,0% 5,9% 9,1% 1,5%
20841019 0,57 0,4% 9,80% 0,66 0,3% 6,87% 0,0% 10,5% 8,0% 1,6%
20841021 0,57 0,4% 9,80% 0,66 0,3% 6,87% 0,0% 4,5% 10,0% 1,5%
20841024 0,59 0,4% 9,89% 0,70 0,3% 7,02% 0,0% 11,3% 8,1% 1,6%
20841026 0,61 0,5% 10,08% 0,72 0,4% 7,15% 0,0% 3,7% 9,3% 1,6%
20841027 0,57 0,4% 9,80% 0,68 0,3% 6,95% 0,0% 16,9% 7,6% 1,6%
20841029 0,57 0,4% 9,80% 0,66 0,3% 6,87% 0,0% 5,2% 9,1% 1,5%
20841031 0,57 0,4% 9,80% 0,66 0,3% 6,87% 0,0% 10,2% 7,8% 1,6%
20841033 0,57 0,4% 9,80% 0,66 0,3% 6,87% 0,0% 3,7% 7,7% 1,6%
20841035 0,57 0,4% 9,80% 0,66 0,3% 6,87% 0,0% 3,9% 7,8% 1,6%
20841036 0,59 0,4% 9,89% 0,70 0,3% 7,02% 0,0% 3,1% 7,9% 1,6%
20841037 0,57 0,4% 9,80% 0,66 0,3% 6,87% 0,0% 3,2% 7,7% 1,6%
20841038 0,55 0,4% 9,71% 0,66 0,3% 6,87% 0,0% 7,5% 7,6% 1,7%
20841040 0,57 0,4% 9,80% 0,68 0,3% 6,95% 0,0% 1,6% 7,4% 1,5%
20841041 0,53 0,4% 9,63% 0,65 0,3% 6,78% 0,0% 2,1% 7,7% 1,6%
20841043 0,59 0,4% 9,89% 0,70 0,3% 7,02% 0,0% 6,0% 7,8% 1,6%
20841044 0,61 0,5% 10,08% 0,72 0,4% 7,15% 0,0% 6,7% 8,0% 1,6%
20841045 0,53 0,4% 9,63% 0,65 0,3% 6,78% 0,0% 4,7% 7,6% 1,6%
20841046 0,59 0,4% 9,89% 0,70 0,3% 7,02% 0,0% 3,7% 8,2% 1,6%
20841047 0,53 0,4% 9,63% 0,65 0,3% 6,78% 0,0% 5,0% 8,0% 1,6%
20841048 0,53 0,4% 9,63% 0,65 0,3% 6,78% 0,0% 15,7% 9,9% 1,6%
20841049 0,59 0,4% 9,89% 0,70 0,3% 7,02% 0,0% 9,6% 8,2% 1,7%
20841050 0,63 0,5% 10,17% 0,74 0,4% 7,23% 0,0% 5,1% 9,4% 1,6%
20841051 0,57 0,4% 9,80% 0,66 0,3% 6,87% 0,0% 6,6% 7,7% 1,7%
20841052 0,57 0,4% 9,80% 0,66 0,3% 6,87% 0,0% 6,0% 8,0% 1,6%
20841053 0,59 0,4% 9,89% 0,70 0,3% 7,02% 0,0% 4,8% 8,4% 1,6%
20841054 0,53 0,4% 9,63% 0,65 0,3% 6,78% 0,0% 6,0% 7,9% 1,6%
20841056 0,53 0,4% 9,63% 0,65 0,3% 6,78% 0,0% 6,6% 8,7% 1,6%
20841057 0,57 0,4% 9,80% 0,66 0,3% 6,87% 0,0% 10,4% 8,3% 1,7%
20841058 0,57 0,4% 9,80% 0,66 0,3% 6,87% 0,0% 5,4% 8,4% 1,6%
20841059 0,57 0,4% 9,80% 0,66 0,3% 6,87% 0,0% 11,7% 9,1% 1,6%
20841060 0,57 0,4% 9,80% 0,66 0,3% 6,87% 0,0% 6,0% 9,1% 1,6%
20841061 0,53 0,4% 9,63% 0,65 0,3% 6,78% 0,0% 6,1% 8,3% 1,7%
20841062 0,57 0,4% 9,80% 0,66 0,3% 6,87% 0,0% 15,1% 8,7% 1,6%
20841063 0,53 0,4% 9,63% 0,65 0,3% 6,78% 0,0% 1,5% 8,7% 1,6%
20841064 0,57 0,4% 9,80% 0,66 0,3% 6,87% 0,0% 5,1% 8,3% 1,6%
20841065 0,57 0,4% 9,80% 0,66 0,3% 6,87% 0,0% 7,5% 9,1% 1,6%
20841066 0,53 0,4% 9,63% 0,65 0,3% 6,78% 0,0% 5,3% 8,6% 1,6%
20841067 0,57 0,4% 9,80% 0,66 0,3% 6,87% 0,0% 6,8% 8,2% 1,7%
20841068 0,53 0,4% 9,63% 0,65 0,3% 6,78% 0,0% 2,9% 8,1% 1,6%
20841069 0,57 0,4% 9,80% 0,66 0,3% 6,87% 0,0% 5,0% 8,0% 1,6%
20841070 0,57 0,4% 9,80% 0,66 0,3% 6,87% 0,0% 3,0% 7,9% 1,7%
20841071 0,53 0,4% 9,63% 0,65 0,3% 6,78% 0,0% 4,4% 8,2% 1,6%
20841072 0,53 0,4% 9,63% 0,65 0,3% 6,78% 0,0% 6,3% 7,9% 1,7%
20841073 0,57 0,4% 9,80% 0,66 0,3% 6,87% 0,0% 4,0% 8,7% 1,6%
20841074 0,61 0,5% 10,08% 0,72 0,4% 7,15% 0,0% 4,8% 8,2% 1,6%
20841075 0,57 0,4% 9,80% 0,66 0,3% 6,87% 0,0% 12,1% 8,2% 1,6%
20841076 0,53 0,4% 9,63% 0,65 0,3% 6,78% 0,0% 17,3% 7,8% 1,7%
20841077 0,57 0,4% 9,80% 0,66 0,3% 6,87% 0,0% 4,4% 8,0% 1,6%
20841080 0,53 0,4% 9,63% 0,65 0,3% 6,78% 0,0% 4,4% 8,2% 1,5%
20841081 0,53 0,4% 9,63% 0,65 0,3% 6,78% 0,0% 3,5% 8,2% 1,4%
BuyToLease/FII
ANEXO - RESUMO DE VALORES
Denominação Consult NR. BEM OCUPAÇÃO PRINCIPAL CIDADE UFValor mercado
aberto
Goodwill
Buy to Lease BB
Valor
Buy to Lease BB
Goodwill
FII BB
Valor total
FII BB
002-manaus 1.007.991 AG. MANAUS MANAUS AM 19.975.042 4.799.025 24.774.067 3.363.534 28.137.600
005-Fortaleza 1.177.450 AG. ALDEOTA FORTALEZA CE 13.537.231 4.318.093 17.855.324 2.340.534 20.195.858
006-EdVirgo-Brasilia 1.022.889 AG. ASA NORTE 504 BRASILIA DF 17.301.597 3.893.217 21.194.814 2.674.316 23.869.130
007-Brasilia-AsaS 1.022.897 AG. ASA SUL 507 BRASILIA DF 6.235.604 2.232.427 8.468.031 1.063.322 9.531.353
008-brasilia-CjNac 1.025.067 AG. CONJUNTO NACIONAL BRASILIA DF 13.339.141 3.483.656 16.822.797 2.328.424 19.151.221
009-Brasilia-SBS1 1.026.049 ED. SEDE III BRASILIA DF 194.388.675 49.583.593 243.972.268 33.490.774 277.463.042
011-Goiania 1.010.300 CSL BRASILIA GOIANIA GO 21.524.660 6.901.880 28.426.540 3.964.517 32.391.057
013_Juiz_Fora_MG 1.337.508 AG. JUIZ DE FORA JUIZ FORA MG 21.107.577 4.504.679 25.612.256 3.232.625 28.844.881
014-BH-RuaRJ 1.009.200 AG.BELO HORIZONTE BELO HORIZONTE MG 26.570.275 7.538.000 34.108.275 5.114.374 39.222.649
015-Uberlandia 1.010.496 AG. UBERLANDIA UBERLANDIA MG 11.720.237 2.111.957 13.832.194 1.834.074 15.666.268
016-BH-Tamoios 1.018.316 AG. TAMOIOS BH BELO HORIZONTE MG 25.476.983 7.955.410 33.432.393 4.673.874 38.106.267
017-BH-RuaES 1.025.015 AG. CARIJOS BELO HORIZONTE MG 9.526.224 4.234.075 13.760.299 1.894.790 15.655.089
018-BH-RuaBahia 1.031.446 CSL BELO HORIZONTE BELO HORIZONTE MG 30.180.387 9.748.059 39.928.446 5.374.811 45.303.257
019-Cgrande 1.009.654 AG. AFONSO PENA CAMPO GRANDE MS 16.418.145 3.089.799 19.507.943 2.763.143 22.271.087
020_Cuiaba 1.031.502 SUPER VAR E GOV MT CUIABA MT 6.186.601 - 6.186.601 - 6.186.601
021-belem Predio 1.008.028 AG.BELEM-CENTRO(PA) BELEM PA 21.527.563 6.787.928 28.315.491 3.856.332 32.171.824
024-ponta grossa 1.424.799 AG. PONTA GROSSA PONTA GROSSA PR 7.274.435 1.539.122 8.813.557 1.101.527 9.915.085
026-maringa 1.014.187 AG. MARINGA MARINGA PR 10.253.261 2.720.380 12.973.641 1.638.200 14.611.841
027-Toledo 1.017.507 AG. TOLEDO TOLEDO PR 7.524.304 69.321- 7.454.983 1.004.043 8.459.026
029-curitiba 1.008.319 CSL CURITIBA CURITIBA PR 37.161.120 12.115.579 49.276.699 6.826.699 56.103.397
031-Campos 1.008.091 AG. CAMPOS GOYTACAZES CAMPOS DOS GOYTACAZESRJ 20.511.167 2.706.905 23.218.072 3.365.259 26.583.331
033-Niteroi-RJ 1.010.062 AG. NITEROI (RJ) NITEROI RJ 13.064.011 3.497.945 16.561.956 2.206.863 18.768.819
035-Tijuca 1.013.148 AG. TIJUCA RIO DE JANEIRO RJ 10.350.587 1.707.492 12.058.079 1.668.135 13.726.214
036-D.Caxias 1.013.850 AG. DUQUE DE CAXIAS DUQUE DE CAXIAS RJ 7.470.807 1.356.792 8.827.599 1.047.435 9.875.034
037-cinelandia-rj 1.014.728 AG. CINELANDIA RIO DE JANEIRO RJ 12.888.838 2.728.760 15.617.598 1.997.932 17.615.530
038-Jacarepagua 1.016.042 AG. JACAREPAGUA RIO DE JANEIRO RJ 5.452.807 1.015.346 6.468.153 906.096 7.374.249
040- Copacabana 2.206.412 AG. ZONA SUL RIO DE JANEIRO RJ 26.873.601 6.221.637 33.095.238 4.160.816 37.256.054
041-Leblon 1.017.653 AG LEBLON RIO DE JANEIRO RJ 19.057.888 3.926.648 22.984.536 3.021.757 26.006.293
043-CaxiasdoSul 1.010.336 AG CAXIAS SUL CAXIAS DO SUL RS 9.433.106 1.718.383 11.151.489 1.326.686 12.478.175
044-Passo Fundo 1.010.387 AG PASSO FUNDO PASSO FUNDO RS 7.452.692 880.847 8.333.539 1.070.590 9.404.129
045- Porto Alegre 1.008.451 SUPER VAR E GOV RS PORTO ALEGRE RS 13.647.651 1.969.400 15.617.050 1.618.105 17.235.155
046-Florianopolis-321 1.008.669 AG. FLORIANOPOLIS FLORIANOPOLIS SC 14.938.629 4.321.786 19.260.415 2.580.521 21.840.936
047-Florianopolis-329 5.255.080.000.106 AG. PCA XV NOVEMBRO/BESC FLORIANOPOLIS SC 10.091.079 2.206.408 12.297.487 1.677.132 13.974.618
Denominação Consult NR. BEM OCUPAÇÃO PRINCIPAL CIDADE UFValor mercado
aberto
Goodwill
Buy to Lease BB
Valor
Buy to Lease BB
Goodwill
FII BB
Valor total
FII BB
048-aracaju 1.008.702 AG. GENERAL VALADAO ARACAJU SE 11.535.612 1.767.867 13.303.480 1.999.851 15.303.330
049-ribeirao preto 1.009.115 AG. RIBEIRAO PRETO SP RIBEIRAO PRETO SP 5.163.481 1.151.610 6.315.091 792.024 7.107.115
050-campinas 1.009.704 AG. CAMPINAS CAMPINAS SP 11.697.001 2.498.961 14.195.962 1.866.879 16.062.841
051-sjriopreto 1.009.793 AG. SAO JOSE RIO PRETO SP SAO JOSE DO RIO PRETO SP 6.183.920 1.561.418 7.745.338 1.046.417 8.791.755
052-Sjcampos 1.011.611 AG. SAO JOSE DOS CAMPOS SAO JOSE DOS CAMPOS SP 15.377.750 1.749.952 17.127.702 1.892.488 19.020.189
053-Aracatuba 1.011.673 AG. ARA€ATUBA ARACATUBA SP 8.102.935 2.938.188 11.041.123 1.456.366 12.497.488
054-sorocaba 1.011.872 AG. CENTRO - SOROCABA(SP) SOROCABA SP 8.333.539 2.384.779 10.718.318 1.334.829 12.053.147
056-lapa 1.013.277 AG. NOSSA SENHORA LAPA SAO PAULO SP 11.470.004 2.704.987 14.174.991 1.897.258 16.072.249
057-penha 1.013.298 AG. PENHA FRANCA SAO PAULO SP 6.475.203 1.058.002 7.533.204 1.042.969 8.576.173
058-jabaquara 1.013.341 AG. PRACA DA ARVORE SAO PAULO SP 8.253.176 1.792.519 10.045.695 1.351.947 11.397.641
059-ipiranga 1.013.362 AG. IPIRANGA-SP SAO PAULO SP 12.598.633 2.598.941 15.197.574 2.133.607 17.331.180
060-Bras 1.013.401 AG. BRAS SAO PAULO SP 8.411.314 2.118.659 10.529.972 1.392.673 11.922.645
061-SCSul 1.013.691 SAO CAETANO DO SUL SAO CAETANO DO SUL SP 6.565.444 1.823.260 8.388.704 1.110.766 9.499.470
062-Campos Elyseos 1.014.574 AG. CAMPOS ELISEOS SAO PAULO SP 11.053.418 1.561.695 12.615.113 1.802.870 14.417.983
063- Pinheiros 1.014.597 AG. PINHEIROS SAO PAULO SP 10.440.551 2.737.633 13.178.183 1.715.391 14.893.574
064-Santana 1.014.622 AG. SANTANA SAO PAULO SP 8.505.379 1.672.044 10.177.423 1.329.573 11.506.996
065-Santo Amaro 1.014.634 AG. SANTO AMARO PAULISTA SAO PAULO SP 15.209.904 3.370.401 18.580.305 2.646.552 21.226.857
066-Ana Rosa 1.018.352 AG. ANA ROSA SAO PAULO SP 7.562.267 1.636.315 9.198.582 1.194.492 10.393.074
067-freguesia 1.018.874 AG. FREGUESIA DO O SAO PAULO SP 6.516.192 1.214.254 7.730.446 1.041.102 8.771.548
068-Moema 1.019.471 AG. MOEMA SAO PAULO SP 23.555.839 3.756.856 27.312.695 2.226.428 29.539.123
069-brooklin 1.020.646 AG. BROOKLIN PAULISTA SAO PAULO SP 8.202.785 1.856.426 10.059.210 1.351.853 11.411.063
070-casaverde 1.024.767 AG. CASA VERDE SAO PAULO SP 4.897.368 1.722.176 6.619.544 829.958 7.449.502
071-Paraiso 1.024.923 AG. PARAISO SAO PAULO SP 7.986.237 2.418.414 10.404.651 1.344.499 11.749.151
072-Vila Carrao 1.024.941 AG. VILA CARRAO (SP) SAO PAULO SP 6.470.369 1.660.345 8.130.715 1.083.315 9.214.030
073-bom retiro 1.024.964 AG. BAIRRO BOM RETIRO SAO PAULO SP 7.550.263 2.307.502 9.857.765 1.253.010 11.110.775
074-campinas 9.482.393.570.027 AG. BONFIM CAMPINAS SP 13.039.919 3.312.731 16.352.650 2.091.073 18.443.723
075-Piracicaba 1.009.783 PSO PIRACICABA PIRACICABA SP 8.813.329 2.331.689 11.145.018 1.605.534 12.750.552
076-sorocaba 6.511.092.300.001 AG. CATEDRAL-SOROCABA SOROCABA SP 3.594.405 304.969 3.899.374 522.862 4.422.236
077-Bauru 6.533.092.300.001 AG. PC.RUI BARBOSA-BAURU BAURU SP 7.893.424 2.502.211 10.395.635 1.373.353 11.768.988
080(A/B)-Sbento-483 1.008.738 CSL SAO PAULO SAO PAULO SP 25.973.470 6.731.750 32.705.220 4.464.602 37.169.822
081(A/B)-Sjoao-central 1.008.797 CSL SAO PAULO SAO PAULO SP 74.997.462 22.028.313 97.025.775 13.020.470 110.046.245
TOTAL 1.060.892.514,00 261.020.774,00 1.321.913.287,00 175.402.247,00 1.497.315.534,00