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EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 4ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL XI-
PINHEIROS DA CAPITAL – SP
PROCESSO : Nº 1004597-35.2018.8.26.0011
CARTÓRIO : 20º OFÍCIO
AÇÃO : EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL
REQUERENTE : CONDOMÍNIO CONJUNTO RESIDENCIAL PARQUE
DOS EUCALIPTOS
REQUERIDO : COOPERATIVA HABITACIONAL NOSSO TETO.
JUAREZ PANTALEÃO, engenheiro, CREA nº 0601592133,
perito judicial, nomeado e compromissado nos Autos da presente Ação, tendo
encerrado seu trabalho vem, respeitosamente, apresentá-lo a V.Exa.
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CAPÍTULO I – RESUMO DO VALOR DO IMÓVEL
Localização: Apartamento nº. 33, Bloco 24, localizado à Av. Antonio de
Souza Noschese, nº 1675, com entrada pela
Av. Manoel Pedro Pimentel, nº 200, Bairro Jaguaré no Parque
Continental do Município de São Paulo, SP;
Data da Avaliação: Outubro de 2.019.
Valor de mercado para venda:
Va = R$ 247.000,00 (duzentos e quarenta e sete mil reais)
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CAPÍTULO II – CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
Objetiva a presente perícia a vistoria de um apartamento situado no
Município de São Paulo, devido a uma ação de EXECUÇÃO DE TÍTULO
EXTRAJUDICIAL.
Muito embora agendado nos Autos o dia e hora para a realização da vistoria do
avaliando, não foi possível sua realização por não se encontrar ninguém no
apartamento, porém, foi possível obter informações suficientes das
características dos apartamentos pertencentes ao mesmo condomínio, a
realização da vistoria nas dependências externas, possibilitando assim, a
realização do Laudo de Avaliação e aguardando as determinações deste juízo.
Saneado o processo, foi deferida a prova pericial, sendo o signatário honrado com
sua nomeação para Perito do Juízo.
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CAPÍTULO III – VISTORIA
1. Localização
O imóvel localiza-se à Av. Antonio de Souza Noschese, nº 1675,
apartamento nº 33, Bloco nº 24, tendo sua entrada pela Av. Manoel Pedro
Pimentel, nº 200, Bairro Jaguaré no Parque Continental, do Município de
São Paulo, SP;
2. Planta Genérica de Valores.
Por se encontrarem os elementos comparativos todos no mesmo condomínio o
Índice Fiscal será IF = 1,00.
3. Planta de localização.
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4. Zoneamento
Conforme a Lei de Zoneamento do Município de São Paulo, o imóvel encontra-
se em LA - Zona ZM2-09, Zona Mista de Média Densidade.
5. Ilustração fotográfica externa.
Vista do Condomínio onde se localiza o imóvel avaliando.
Vista da Av. Manoel Pedro Pimentel, que lhe dá acesso.
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6. Melhoramentos Públicos.
Todos os convencionais
7. Topografia.
A topografia apresenta-se plana.
8. Características do Solo.
O solo é aparentemente seco, firme e próprio para a construção civil.
9. Fração Ideal do Terreno.
A fração ideal do terreno conforme transcrição nº 210.192 (fls 213)
é de 0,00088829%.
10. Características do Prédio.
Classe / Grupo / Padrão: Residencial / Apartamento / Simples com elevador
Estrutura: Concreto armado.
Revestimento Externo: Pintura Látex
Pavimentos: 11 (onze) pavimentos superiores: térreo mais
10 (dez) andares.
Subsolos Sem subsolos.
Elevadores 02 (dois) elevadores.
Apartamentos / andar: 04 (quatro) por andar.
Estado da Edificação: Necessitando de reparos simples (e)
Dispositivos de segurança: Portaria, interfone e sistema de vídeo.
Dispositivos de Lazer: Salão de festas, quadra, playground e parquinho.
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11. Características do apartamento.
Piso: Podendo ser cerâmico, carpete de madeira ou similares.
Revestimento Interno: Podendo se em argamassa com pintura látex, cerâmico
ou similares
Portas / Janelas: Podendo ser de madeira, alumínio ou similares.
Forro / Tipo Janelas: Laje / Basculante e correr.
Compartimentos Sala de estar, 02 (dois) dormitórios, 01 (um) banheiro,
cozinha e área de serviço.
Vagas de garagens 01 (uma) vaga de garagem.
Idade Estimada: 20 (cinquenta) anos
Estado da Edificação: Necessitando de reparos simples (d)
Área Útil: Útil: 52,14m2 Comum: 46,33m2 Total: 98,47m2
Observações: 1. Área útil do apartamento é resultado de consulta à matrícula
nº 210.192 (fls.213).
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12. - Ilustração fotográfica da área de lazer.
Quadra e playground.
Parquinho.
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12.1 - Ilustração fotográfica interna.
Vista do Bloco 24 e respectiva identificação.
Vista da porta de entrada da unidade 33 e respectiva identificação.
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CAPÍTULO IV – AVALIAÇÃO
1. Critério Adotado
Foi utilizado o Método Comparativo Direto de Valores de Mercado de
Apartamentos, já consagrado em trabalhos desta natureza,
conforme recomendação da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos –
IBAPE/SP – 2.011.
Sua aplicação se resume na determinação do valor unitário básico do metro
quadrado de área útil de apartamento na região onde se localiza o apartamento
avaliando, a partir dos elementos comparativos coletados, onde se obteve o
Quadro Resumo de Homogeneização, dos quais se extraiu a sua Média
Aritmética Saneada (Anexo III).
A homogeneização dos elementos comparativos de apartamentos e do
apartamento avaliando, em relação à situação paradigma, foi obtida a partir de
determinados ajustes (Anexo I). O Valor do Apartamento foi obtido pelo produto
entre a área útil e o respectivo valor unitário básico.
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2. Valor Unitário Básico (Vu)
A média aritmética saneada, para a região onde se encontra o apartamento
avaliando, referente ao mês de outubro de 2.019, é de:
Vu = R$ 4.745,09/m2
3. Valor do Apartamento (Va)
Va = Vu x Ac
Va = 4.745,09 x 52,14m²
Va = R$ 247.408,99
Ou, em números redondos,
Va = R$ 247.000,00
(duzentos e quarenta e sete mil reais)
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CAPÍTULO V – ENCERRAMENTO
Segue o presente laudo em 12 (doze) folhas, digitadas de um só lado, todas elas
rubricadas, sendo a última datada e assinada.
Acompanham 03 (três) anexos.
São Paulo, 18 de outubro de 2.019.
JUAREZ PANTALEÃO PERITO JUDICIAL
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ANEXO I – CRITÉRIO DE HOMOGENEIZAÇÃO
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CRITÉRIO DE HOMOGENEIZAÇÃO
1. FATOR OFERTA (Ff)
Quando os valores obtidos provieram de oferta, houve um desconto de 10%
para compensar a superestimativa das mesmas, conforme item 10.1 da
Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos – IBAPE/SP – 2.011.
2. FATOR LOCALIZAÇÃO (Flocal)
Para a transposição de valores de um local para outro, foi utilizada a relação
entre os índices fiscais constantes da Planta Genérica de Valores publicada
pela Prefeitura Municipal de São Paulo, tendo no numerador o índice do local
do apartamento avaliando (IFa) e no denominador, o do apartamento
comparativo (IFe).
3. FATOR IDADE REAL DO PRÉDIO (Firp)
Os elementos comparativos foram homogeneizados em função da idade real
dos prédios, com o emprego dos coeficientes de obsolescência previstos no
estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos São Paulo – IBAPE/SP.
4. FATOR PADRÃO CONSTRUTIVO DO PRÉDIO (Fpcp)
Os elementos comparativos foram homogeneizados em função do padrão
construtivo dos prédios, com o emprego dos coeficientes previstos no estudo
Valores de Edificações de Imóveis Urbanos São Paulo – IBAPE/SP.
5. FATOR ATUALIZAÇÃO
Não utilizado devido à baixa inflação verificada no período, aliado ao fato dos
imóveis não acompanharem a pequena evolução inflacionária.
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O Valor Unitário Básico (Vu) foi obtido inserindo-se os elementos comparativos
no programa Geoavaliar, desenvolvido com base nas Normas do IBAPE, que
se constitui de um banco de dados de pesquisas de mercado, que auxiliam no
processo avaliatório, possibilitando maior rapidez e veracidade aos resultados
obtidos nas avaliações, (anexo III)
Assim, os elementos comparativos obtidos na pesquisa imobiliária foram
homogeneizados para a seguinte situação paradigma:
Situação Paradigma
Classe: Residencial
Grupo: Apartamento
Padrão: Simples com elevador (1,470)
Área útil: 52,14m2
Nº de fatores utilizados: 04 (quatro)
Idade Estimada: 20 (vinte) anos
Vida referencial: 60 (sessenta) anos
Estado da Edificação: Necessitando de reparos simples (e)
Foc: 0,710
Índice fiscal 1,00
Data-base Outubro de 2.019
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ANEXO II – ELEMENTOS COMPARATIVOS
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ANEXO III – MÉDIA ARITMÉTICA SANEADA
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VALOR UNITÁRIO
Vu = R$ 4.745,09 (quatro mil e setecentos e quarenta e cinco reais e nove centavos)
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