la esquina: un espacio urbano en extinción.una eploración en torno al strip center y sus...

Agradecimientos al profesor Mario Torres por sus asertivos lineamientos que finalmente hicieron de este trabajo algo coherente; a la profesora María Eugenia Pallarés por darme

acceso al escaso material disponible sobre Strip Centers y por entregarme su visión del fenómeno; a funcionarios del archivo municipal de Las Condes por permitirme acceso

gratuito a material indispensable para los análisis de casos.

Agradecimientos a todos mis amigos que aportaron consejos sobre disciplina y organización, sin los cuales aún se estaría escribiendo el capítulo uno de esta investigación y a

Giorgio por sus opiniones sobre cuán entendibles estaban resultando algunos de los textos y gráficas.

Especiales agradecimientos a mi madre y hermano, por todo.

...trabajo, tiempo y descubrimientos, dedicados a la

memoria de mi padre, persona a la cual tengo todo por

agradecer.

UNO. INTRODUCCIÓN

1.1 INTRODUCCIÓN.

1.2 MOTIVACIÓN.

1.3 PROBLEMÁTICA.

1.4 OBJETIVOS.1.4.1 Objetivo General.1.4.2 Objetivos Específicos.

1.5 METODOLOGÍA.

DOS. MARCO HISTÓRICO

2.1 ANTECEDENTES HISTÓRICOS DESDE LA FUNDACIÓN HASTA LA DÉCADA DE 1960.

2.2 ANTECEDENTES HISTÓRICOS A PARTIR DE LA DÉCADA DE 1970.2.2.1 Gobierno militar: Implantación del modelo liberal: del Estado de bienestar al Estado subsidiario.2.2.2 Década de los noventa hasta nuestros días: la consolidación de un modelo social de mercado.2.2.3 Un breve recuento de la historia del retail en Chile.2.2.4 Cambio cultural y tecnológico: surgimiento de nuevas necesidades.

TRES. MARCO TEÓRICO

3.1 LA ESQUINA.3.1.1 El origen de la esquina y su importancia en la configuración morfológica.3.1.2 La esquina comercial.3.1.3 El Stripcenter y la esquina.

INDICE

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3.2 PRINCIPIO DE AGLOMERACIÓN Y DE INTERACCIÓN ESPACIAL.3.2.1Principio de aglomeración (o de la sinergia). 3.2.1.1 Las economías de escala y las áreas de mercado.3.2.1.2 Las economías de localización.3.2.1.3 Las economías de urbanización.3.2.1.4 La competencia por el espacio.3.2.1 Principio de interacción espacial.

3.3 EL STRIP CENTER.3.3.1 Definición.

3.3.3 Orígenes.3.3.4 Modelo constructivo.3.3.5 Ventajas y desventajas del modelo.

CUATRO. CASOS DE ESTUDIO

4.1 LAS VÍAS QUE CONFORMAN LAS ESQUINAS EN ESTUDIO.

4.2 ESTUDIO DE CASO A: ESQUINA SUR-ORIENTE AMÉRICO VESPUCIO CON COLÓN.4.2.1 ANTIGUO: Vivienda adaptada a restorant y vivienda.4.2.1.1 Vivienda adaptada a restorant.4.2.1.2 Vivienda unifamiliar.

3.3.5.1 Ventajas.3.3.4.2 Desventajas.

3.3.2 Gestión del modelo.

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4.2.2 ACTUAL: Strip center Colón- Vespucio.4.2.2.1 Descripción del proyecto.4.2.2.2 Análisis Urbano.4.2.2.3 Análisis Normativo.4.2.2.4 Análisis del Aspecto Urbano.4.2.3 Conclusiones del caso A.

4.3 ESTUDIO DE CASO B: ESQUINA SUR-PONIENTE AMÉRICO VESPUCIO CON ISABEL LA CATÓLICA.4.3.1 ANTIGUO: Vivienda unifamiliar.4.3.2 NUEVO: Strip Center Isabel la Católica.4.3.2.1 Descripción del proyecto.4.3.2.2 Análisis Urbano.4.3.2.3 Análisis Normativo.4.3.2.4 Análisis del Aspecto Urbano.4.3.3 Conclusiones del caso B.

CINCO. CONCLUSIONES

BIBLIOGRAFÍA

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unointroducción

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introducción

1.1 INTRODUCCIÓN El presente seminario de investigación correspondiente al trabajo realizado durante el 9° semestre de la carrera de Arquitectura como parte del proceso de formación profesional para optar al título de Arquitecto en la Universidad de Chile, abordará el tema sobre el papel de las esquinas en la ciudad a partir del fenómeno comercial, enfocándolo desde la aparición de los Strip Centers, un nuevo producto inmobiliario que ha comenzado a ganar protagonismo en el Santiago de hoy.

Para ello el cuerpo de la investigación se compone de cinco capítulos: El primero de intro-ducción expone la motivación de la investigación, explica el problema a tratar, especifica los objetivos a alcanzar y describe la metodología que se empleará. El segundo, Marco Histórico, pretende dar cuenta de la evolución de la tipología comercial en la ciudad de Santiago en dos partes: la primera desde su fundación hasta la década de 1960, en la que se realiza una sínte-sis graficada en una línea temporal y la segunda, que explica el cambio de modelo económico vivido por el país durante la década de 1970, de modo que se logre entender la evolución ti-pológica que ha llegado a nuestros días. El tercero, Marco teórico, mostrará el estado del arte con respecto a los temas relevantes para la investigación, como son La Esquina, Principios de economía Urbana, y el Strip Center. El cuarto, Estudio de caso, tiene por objetivo estudiar los cambios producidos en la conformación de ciertas esquinas comerciales relevantes de la co-muna de Las Condes a la luz de información planimétrica y fotográfica que dé cuenta de cómo estas se pensaban antes y compararlo con lo existente en la actualidad. Finalmente el capítulo de conclusiones, donde se hará un balance entrecruzando todas las variables desarrolladas en el cuerpo de la investigación para dar respuesta a los cuestionamientos iniciales; y por último la Bibliografía en la cual se dará cuenta del material empleado para la realización y fundamen-tación de la investigación.

Los alcances de la presente investigación de carácter exploratorio – descriptivo, serán limitados en cuanto a desarrollo debido al escaso tiempo de tres meses para efectuarla preten-diendo no más que introducirse en un tema de relevancia para la disciplina y en los aspectos metodológicos básicos para la realización de una investigación.

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introducción

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La ciudad de Santiago y su estructura de damero ha determinado el protagonismo de las esquinas en la conformación morfológica de la ciudad. Esto ha sido así desde su fundación, sin embargo, algo parece haber cambiado en la actualidad.

Hoy es bastante común encontrarse en varias esquinas de la ciudad con un nuevo producto inmobiliario: los llamados Strip Center. Estas construcciones de carácter comercial, al parecer, no tienen actualmente dentro de sus prioridades el integrarse al entorno en el que se emplazan, ni conformar morfología alguna del contexto espacial que impactan. Éstas, más bien similares a un galpón, sólo denotan “eficiencia”, con lo que son una clara muestra del paradigma de so-ciedad del consumo que reina en la actualidad, el cual, demuestra haber cambiado la lectura de las esquinas.

Los que están detrás de estos proyectos dan la impresión de ver en ciertas esquinas una gran oportunidad de negocio. Hoy los empresarios están proyectando estos equipamientos de carácter efímero que en general, no responden a la normativa máxima para los puntos donde se emplazan, afectando muchas veces la imagen del contexto en el que se ubican. Por el están-dar alcanzado en estas construcciones, se puede inferir que el interés no es el Strip Center en sí mismo, entonces que cabe preguntarse ¿cuáles son los intereses que trascienden en las esquinas de la ciudad que hoy tienen como cara visible uno de estos strip centers?

Hoy en día el espacio se considera una mercancía más o al menos eso es lo que se entiende al proliferar por la ciudad un producto inmobiliario como éste. Dicha dinámica sucede dentro de la ciudad, el campo de estudio de la arquitectura y el urbanismo, sin embargo, ¿cuál es la visión que se da desde nuestras disciplinas para este tipo de situaciones? Claramente la planificación urbana está abriendo paso a una lectura espacial que tiene que ver con cómo rentar más por centímetro cuadrado sin hacer un aporte crítico al respecto y sin hacer valer principios que com-peten a la disciplina -los cuales por cierto, superan el simple negocio- debiendo considerarse vitales para el buen funcionamiento del medio construido y los procesos que tienen cabida en él como lo es el dar habitabilidad al espacio público y valorizar todos los procesos sociales que

1.2 MOTIVACIÓN

Fuente: De Ramón, Armando (2000)

Fuente: Colección propia- Elavoración: Propia.

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introducción

se dan en éste, viéndose, los últimos, perjudicados por la ausencia de la acción planificadora . Por todo esto, ¿podemos pensar que el hecho de que sea posible construir un Strip Center en una esquina, es hoy síntoma de una enfermedad en la ciudad?

Estas inquietudes surgidas a partir de la observación de una imagen aparentemente contradictoria a lo que un arquitecto podría entender por una esquina que responde a “lineamientos estéticos armónicos”, son la principal motivación a la realización del presente trabajo, sin embargo no se espera zanjar la respuesta a ellas dentro de él por exceder la posibilidad de tiempo y acceso a cierta información necesaria para no caer en la mera especulación, sin embargo, se buscará describir el fenómeno del Strip Center a partir de la ciudad misma, y más acotado aún, a partir de la esquina, considerada por Solá-Morales (2004) como un modelo menor de ella.

Esquina Santos Dumont con Recoleta, Mayo 2011. Fuente: Colección propia. Elavoración propia.

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introducción

¿En qué se han transformado las esquinas de Santiago? Perceptualmente da la impre-sión de que están perdiendo protagonismo: ya no se construyen ochavadas, ya no están reservadas exclusivamente para edificaciones especiales o espacios de importancia, por el contrario, abundan bencineras, farmacias y un nuevo producto inmobiliario: el llamado Strip Center.

Dentro de un sistema neoliberalista como el actualmente imperante, en el cual, desarro-llo, beneficio y emprendimiento personal son la línea a seguir, la aparición del Strip Center encuentra un espacio fértil donde proliferar y es lo que ha hecho. La percepción común al recorrer avenidas principales habla de ello. En El Mercurio (2009) se lee: “Los strip centers han surgido como la versión moderna del al-macén de esquina. A partir de 2006 empiezan a masificarse en la zona oriente de Santiago, y este año deberían superar los 25 mil metros cuadrados construidos”, mientras que, según Rivas (2010) “en el 2000 apenas totalizaban tres mil metros cuadrados de superficie”. Se-gún el informe del primer semestre de 2010 publicado por la consultora GPS (Global Pro-perty Solutions), al finalizar el primer semes-tre del 2010, se contaba una superficie útil

1.3 PROBLEMÁTICAarrendable de 145.197 m2 correspondientes a 62 strip center, distribuidos en 19 comunas de Santiago.

El Strip center se localiza en la ciudad a partir del crecimiento urbano que se va pro-duciendo a causa de los desplazamientos in-ducidos por el aumento de la renta de los es-pacios centrales y que a la vez va generando áreas deterioradas, produciéndose un cambio de destino, el cual, según las condiciones de dicho espacio -ubicación de esquina y un míni-mo entre 800 a 1.200 m2 , y hasta un máximo de 2.500 m2 , “dependiendo de la normativa de estacionamiento de cada comuna y la for-ma del terreno (Dizano, 2007)- es aprovecha-do por el strip center.

Este proceso crecimiento de la ciudad también trae consigo- como explica Camagni (2005) en el Principio de Aglomeración- dese-conomías para los habitantes, dentro de las cuales el strip center encuentra su nicho: per-sonas con menos tiempo debido a las grandes distancias que deben sortear para llegar a sus puestos de trabajo, y con la indispensable ne-cesidad de recurrir al mercado para obtener servicios, que en muchas ocasiones agrade-cerán la existencia de este

“comercio al paso” el cual les ahorra el tra-bajo extra de tener que dirigirse a un super-mercado de mayor envergadura o ir a pagar una cuenta a un mall, trámite que requeriría de mayor costo de transporte y tiempo. La opción del strip center es mucho más eficien-te, por localizarse justamente en la misma trayectoria cotidiana, economizándole tiem-po al usuario, y además ha considerado el uso del automóvil, medio de transporte uti-lizado en el momento que surge la necesi-dad. A su vez, por el principio de interacción espacial (Camagni, 2005) , específicamente por el modelo gravitatorio se explica el éxito de los strip centers al considerar que para satisfacer una necesidad pequeña, el usuario recorrerá una distancia proporcional a su in-terés, aunque esto signifique que tenga que pagar un poco más por el producto que com-pre. No recorrerá una distancia superior por obtener pocos productos ya que el tiempo y la distancia aumentarían haciéndolo poco conveniente.

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introducción

Ahora bien, los impactos del strip center son variados:

- Al establecerse en lo que Lynch (1984) llama Nodo - puntos estratégicos de una ciudad a los que puede ingresar un observador-se rela-ciona directamente con el concepto de barrio, “puesto que los núcleos son típicamente los focos intensivos de los barrios, su centro po-larizador”, utilizando un espacio que queda subvalorado simbólicamente, modifican-do las estructuras de dichos barrios.

- Impacto en el mercado de la tierra urbana: no se usa el máximo de la normativa.

- Influye en el precio de los predios vecinos- que por la naturaleza del negocio, pertenece a usos residenciales- el cual disminuye a causa de las externalidades: ruidos, excesivos flujos, accidentes, impacto vial, etc; convirtiendo, en última instancia, su uso y expulsando a los moradores.

- Por los dos últimos, se puede inferir que la dinámica tiende a ser “expansiva”, es decir, adquirir más terreno para “a futuro” hacer la real inversión.

Es así como se tiene esta nueva lectura de las esquinas estratégicas de Santiago: la opor-tunidad del negocio, que lo que la esquina es, ni su potencial, lo cual debería al menos llamar la atención de los arquitectos y urba-nistas, principales encargados del diseño y la construcción del espacio público en la ciudad, sino, baste recordar que, según Solà- Morales (2004) la construcción de la esquina supone un ejercicio de mérito ya que consiste en lo-grar la armonía de dos frentes contrarios que deben hacerse coincidir y también implica la virtud de conseguir que el con-senso se convierta en una obra simbólica permanente. ¿El strip center está cumplien-do esas cualidades? Pues sin duda, no es ni su intención ni su prioridad (hasta el momento).

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introducción

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introducción

1.4 OBJETIVOS.

1.4.1 Objetivo General.

Identificar y describir el papel de la esquina en la conformación morfológica de la ciudad.

1.4.2 Objetivos Específicos.

-Describir el fenómeno del comercio asociado a la esquina.

-Describir y explorar el uso comercial de la esquina en la comuna de Las Condes entre el pe-riodo de 1990 y 2010.

-Definir, describir y analizar el concepto de Strip Center.

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introducción

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1.5 METODOLOGÍA La presente investigación es de carácter exploratorio-descriptivo y se utilizarán fuentes pri-marias y secundarias en base a la bibliografía.

El proceso será en primer lugar recabar la bibliografía atingente a la evolución del comercio en Santiago para entender por qué ha aparecido en la ciudad el Strip center. Luego se aborda-rá el marco teórico desde lo general a lo particular, entendiendo primero la esquina, luego las dinámicas en la economía urbana que dan lugar a la aparición del fenómeno del Strip Center, finalizando con la definición del Strip center. Posteriormente se analizará información planimé-trica, del entorno urbano, de la normativa y de imagen, vinculada a dos esquinas en torno al eje Américo Vespucio en Las Condes, donde hoy existen strip centers, de modo tal que sea posible observar los cambios experimentados en ellas durante las últimas dos décadas. Finalmente se expondrán las conclusiones.

Como resultado se espera establecer las ventajas y desventajas que trae consigo la im-plementación de un modelo de negocio como el Strip Center en la ciudad y conjuntamente se pretende valorizar la importancia de la esquina como una variable importante al momento de pensar en la configuración morfológica de la urbe. A la vez el trabajo apunta a entregar posibles hipótesis que puedan ser motivo de estudio en futuras investigaciones.

Las limitantes para la realización del presente trabajo son el escaso tiempo de tres meses para llevarla a cabo, por lo cual, los contenidos de ella no pretenden más que introducirse en un tema de relevancia para la disciplina y en los aspectos metodológicos básicos para la reali-zación de una investigación; la dificultad para acceder a primeras fuentes, por tratarse de un tema relacionado con negocios en los cuales se tiende a guardar celosamente información que puede ser estratégica, por lo cual no se pretende indagar en los estudios de prefactibilidad ni en los flujos económicos de los Strip Centers, sino más bien abordarlos desde una mirada ar-quitectónica espacial y funcional, en relación a la conformación morfológica de la ciudad, para lo cual se analizará información planimétrica de la comuna de Las Condes, además de la propia información que se pueda recabar, como fotografías, levantamientos, etc.

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dosmarco histórico191919

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marco histórico

Para entender la aparición del Strip center en la ciudad de Santiago, se recapitularán las tipologías de comercio más importantes que se han desarrollado a lo largo de la historia de la ciudad desde su fundación hasta nuestros días, sin embargo, se considera que el desa-rrollo del comercio hasta la década de 1960 no está directamente relacionado con las dinámi-cas que hoy en día imperan en la ciudad, por lo que para una comprensión más provechosa referida al caso de la investigación, se sinte-tizará a través de una línea de tiempo en la que se explica cada tipología, la época en la que surge y lo que sucede con la ciudad en el respectivo momento histórico.

2. MARCO HISTÓRICO

TIPOLOGÍA

PERIODO

SANTIAGO

Ausencia de tipología físico-espacial que acogiera el intercambio activo de pro-ductos. (1)

1541-1550Ausencia de una estructura comercial. Autoabastecimiento.(1)

Se asemeja a un improvisado campa-mento militar después de la destrucción a manos de los Picunches. (1) En 1810 se crecía a un ritmo de 60.000 vecinos(2)

(1) Gebauer,Massone y otros (1977). Centros de distribución y comercialización. Revista CA Ciudad y Arquitectura, 1(18),5. (2) De Ramón, Armando (2000). Santiago de Chile. Santiago: Editorial Sudamericana. (3) Seminario: Santoni, Pedro (1972).Expresión arquitectónica del comercio en Santia-go. El cual cita “Historia del arte del Reino de Chile. E: P: Salas. BP”, Estampas del nuevo estremo. R. Latcham. B: DDAA.

2.1 ANTECEDENTES HISTÓRICOS DESDE LA FUNDACIÓN HASTA LA DÉCADA DE 1960.

A continuación se presenta la síntesis ti-pológica de la arquitectura comercial en la ciu-dad de Santiago hasta la década del 60.

En la parte superior, en color gris se podrá tener el antecedente de la tipología que pre-cede directamente al ejemplar y de las que le son contemporáneas.

ANTECESORCONTEMPORÁNEO

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marco histórico

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TIANGUEZ (1552)Feria autorizada por el cabil-do, de realización semanal en la plaza.(1)

PLAZA MAYOREra en ella donde se encontraba el mayor co-mercio, puesto que dentro se llevaba a efecto el “tianguez” (2)y en cuyas inmediaciones estaba la casa de alhóndiga (casa pública en la que se compraba, vendía o contrataba el grano) (1).

PORTAL ARMENETA (1557)En la esquina de Ahumada con la Plaza,1° edificio proyectado exclusivamente para el comercio. Se utiliza ladrillo por primera vez en vez de adobe. Tenía 12 varas de claro, los arcos 3 varas de ancho, con la esquina ochavada. (2)

CALLE DEL REY(16...)(Hoy Estado) Tanto los cajones como las tiendas importantes tenían su principal asiento en este eje(2). Aquí se ubicaban 12 tiendas, aumentando a 50 a mediados de siglo. (1)

1550 - 1650Origen y desarrollo del comercio colonial. (1)

Hacia 1558 había aún 40 manzanas pobladas. 1571. “Comarca muy apacible y agradable a la vista”. Entre 1575 y 1625 la población se duplica de unos mil a dos mil o más, a causa de la inmigración de las otras ciudades destruidas y por el desarrollo del comercio con el Virreinato del Perú. Las edificaciones son de un piso, en adobe con techos de teja. Ya en1640 surgen los “arrabales” donde asistían y vivían artesanos. Se puede apreciar cómo se iba modificando lo propio de los barrios a medida que se alejan del centro.Hacia 1640 existen tres suburbios: Chimba, Santa Lucía y barrio sur de la Cañada. En los alrededores de la ciudad estaban los ran-cheríos que tenían diversos problemas sociales y urbanos.(2)


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marco histórico

(2°mitad del s. XVII Y 1° del XVIII)Tiendas, regatones, bodegas, bodego-nes, boticas, carnicerías y pulperías.(1) Se debían establecer en la plaza o sus inmediaciones, por decreto del Cabildo(3)

PORTAL SIERRA BELLA (1685- 1869)Sobrio y rítmico edificio. Se quema y en su lugar se con-truye el portal "Fernandez Concha"(3)

1°MECADO1°mercado techado, galpón de 80 varas de largo y 20 de ancho, al costado oriental de la plaza.(1)

PASEO DE TAJAMAR Y CALLE DE LAS RAMADAS.Comercio asociado a la recrea-ción como cafés y otras tien-das, con un horario que acoge la tertulia.(1)

Refundación de Santiago. Hacienda cobra importancia como centro de residencia y producción agrícola arte-sanal, desacelerando el desarrollo del comercio. Es la Guerra de Arauco. La ciudad se estanca (1). Posterior-mente en 1682 con la obra de tajamar se previene la crecida del río, pudiendoañadirse nuevos terrenos a la ciudad. Se hace el empedrado de la ciudad. La población sigue aumentando a pesar de las catástrofes (1644: 516 casas y 4.986 habitantes. Aumentan los arrabales; estos son La Chimba por el norte, por el oriente la chacra Cudupaya y la Otería; por el sur la Saravia por el occidente.(2).En el s. XVIII, se produce un cambio significativo: el comercio se relaciona con el esparcimiento, a diferencia del s. anterior que lo hacía al culto (1). Para esta época la población alcanzaba los 40.607 habitantes, su-biendo a 60.000 en 1810. El radio urbano también se ha extendido por toda la periferia, donde surgen los guangualíes (barrios de miseria) A fines del s. XVIII, era la ciudad más rica y extensa del país. Se produce una consolidación urbana.(2)

1650-1810Estancamiento y nuevo desarrollo del comercio (1).

TIPOLOGÍA

PERIODO

SANTIAGO

PLAZA MAYORTIANGUEZ



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marco histórico

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LA CAÑADA (AV. DE LAS DELICIAS )(1817)Desplaza al paseo del Tajamar. Fue el pa-seo de la élite chilena. En sus proximida-des se instalan cafés y un sinnúmero de tiendas .La Pérgola de las Flores, fue todo un símbolo del paseo.

PLAZA DE LA INDEPENDENCIA (1820)Se demuele el mercado de la Pla-za, pensando en dejarla exclusi-vamente como lugar civico-admi-nistrativo (1). Sigue importante comercialmente. (2)

RECOVASLugares públicos de compra-venta ubicados en los cuatro extremos de la ciudad. (1)

BODEGONESLegado colonial, son emporios generales de importancia en la estructura física co-mercial. Configuran el embrión de un eje de emplazamiento lineal (en la actual ca-lle San Pablo, entre Puente y Brasil). (1)

1810 - 1875Desarrollo republicano y proyecciones actuales. (1)

PLAZA MAYOR 1°MECADO


(1) Gebauer,Massone y otros (1977). Centros de distribución y comercialización. Revista CA Ciudad y Arquitectura, 1(18),5. (2) De Ramón, Armando (2000). Santiago de Chile. Santiago: Editorial Sudamericana. (3) Seminario: Santoni, Pedro (1972).Expresión arquitectónica del comercio en Santia-go. El cual cita “Historia del arte del Reino de Chile. E: P: Salas. BP”, Estampas del nuevo estremo. R. Latcham. B: DDAA.242424

marco histórico

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TIPOLOGÍA

PERIODO

SANTIAGO


MERCADO CENTRAL (1872)Reemplaza la Plaza de abastos(1). Edificio de cal y ladrillo con techumbre de fierro. "En el centro del cuadrado se levanta sobre cuatro columnas de fierro una gran roturada de 2.250 pies cuadrados, cuya cúpula tiene una altura de 25 metros. Al rededor de esta roturada unidos a ella y sobre iguales columnas se levantan ocho roturadas más cuyas cúpulas van un poco más bajas. Conformándose una roturada con 9 cúpulas que abarca una extensión de 21.000 pies cuadrados." (3)

“PLAZA DE ABASTOS” (1826)Donde hoy se ubica el Mer-cado central, se genera una unidad comercial que reem-plazaría a las recovas” (1)


RECOVAS PLAZA DE ABASTOS

Mercado Central 1885

(1) Gebauer,Massone y otros (1977). Centros de distribución y comercialización. Revista CA Ciudad y Arquitectura, 1(18),5. (2) De Ramón, Armando (2000). Santiago de Chile. Santiago: Editorial Sudamericana. (3) Seminario: Santoni, Pedro (1972).Expresión arquitectónica del comercio en Santia-go. El cual cita “Historia del arte del Reino de Chile. E: P: Salas. BP”, Estampas del nuevo estremo. R. Latcham. B: DDAA. 25

marco histórico

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El sistema de comercio de Santiago contaba con: 12 Barracas maderreras y de hierro; 4 tiendas de piano; 24 sas-trerías; 7 librerías; 29 boticas; 26 alma-cenes; 810 baratillos; 56 carnicerías; 56 cigarrerías; 10 confiterías-pastelerías y 29 cafés.

EJES DE EMPLAZAMIENTO LINEALSan Pablo se consolida como eje de emplazamiento comercial ya que desde 1827 a sus costados se emplazaban los bodegones; San Diego, cuyo mercado atraerá nuevos comercios; “el sector Matadero” y la localización de la Vega originará por continuidad contigüidad, las arterias comerciales Recoleta e Independencia.


Chile se independiza y con ello aumenta el comercio producido por la apertura y la libertad. Se hace necesario hermosear la ciudad, (2) con lo que la estructura física del comercio se reordena espacialmente (1). La tendencia en la 1° mitad del s. del s XIX era duplicar en 65 años . El proceso de crecimiento acelerado de Santiago es de la década de 1870 en adelante. El proceso de expansión territorial se produjo desde la segunda mitad del siglo XIX merced a la creación de barrios nuevos o poblaciones y se hizo a costa de los terrenos situados más allá de los límites urbanos fijados por el Camino de Cintura.La intensidad, ya fuese alta o baja, nunca dejó de existir, porque desde mediados del s XIX la inmigración de provincias hacia Santiago constituyó un fenómeno siempre en aumento (2).

BODEGONESMERCADO CENTRAL

Posada del Corregidor San Diego 1913 Recoleta 1927

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marco histórico


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marco histórico

TIPOLOGÍA

PERIODO

SANTIAGO

PORTALES Portal Fernández Concha, en el costado sur de la Plaza , constituido por una galería de 10 a 8 arcos, sobre el cual se levantó un gran cuerpo de dos pisos y bajo ello se establecieron grandes bodegas, siendo un total de 4 pisos. De fondo no pasa 1/4 de cuadra. Fachada inmensacofreciendo a la plaza una fachada sobria y armónica. En cuanto a su función el 1° y 2° piso estuvieron destinados exclusiva-mente para tiendas y baratillos. En 1870, en el 3° y 4° piso se crea el Hotel Inglés. Portal Mac-Clure, Ubicado en el costado sur de la Plaza. Portal bastante extenso, ya que retornaba por las calles Monjitas y Merced. De dos pisos, de cal y ladrillo, formado por arquerías de medio punto. (3)

PLAZA DE LA INDEPENDENCIAPORTAL CIERRA BELLA

MERCADO CENTRAL


Portal Fernandez Concha 1972 Portal Mac Clure 1885 Portal Edwards 1901


GALERÍASCaracterísticos del centro de Santiago, Otorgan protección contra las inclemencias de la lluvia y del sol.(1)Galería San Carlos (1870): Bóbeda de medio arco a lo largo de su planta, dando espacio a una gran claridad y pulcritud, semejando una blanca basílica comercial de corte sobrio y clásico . Fue demolida en 1930 para dar curso al Portal Bulnes.(3)

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marco histórico

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PLAZA DE ARMAS

CALLES RADIALES de alinea-mientos de tiendas.generalmente especializadas en productos para los residentes de las áreas que atraviesan.(1)

EDIFICIO OVERPAUR (1930)1°edificio modernista. Idea de “gran almacén” o “departament store”. Necesitaba pisos y antepechos de gran altura para poner armarios y mesones sin que las ventanas lo impidieran. Se le da importancia al subterráneo por 1° vez. Incorpora la escalera me-cánica. Se piensa en el crecimiento por etapas (futuras oficinas en los pisos superiores). (1)

1875-1955 Consolidación urbana y paso a la modernidad.

La ciudad se segrega. Se implementa la “Ley de comuna autónoma” que otorgó los medios legales para urbanizar la perisferia, ya que la clase media comienza a preferir estos sectores para su vivienda ´por el alza inmoderada de las rentas en los barrios antiguos ). A partir de la dé-cada del 30 se sitúa el gran salto de crecimiento urbano, que ha sido disparejo y descoordinado. Surgen nuevos núcleos de expansión: Quinta Normal y Pudahuel al Occi-dente; San Miguel y la Cisterna (mas otras) hacia el sur; y Ñuñoa, Providencia y Las Condes hacia el oriente. Hacia el norte el crecimiento se detiene.(2).

GALERÍAS MERCADO CENTRAL

Galería San Carlos


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marco histórico

A continuación se desarrollará lo sucedido desde la década de 1970 a nuestros días, explicando el cambio de modelo económico, necesario para entender las reglas con que se mueve la ciu-dad contemporánea, y comprender dentro de ella el fenómeno del Strip center.

2.2.1 Gobierno militar: Implantación del modelo liberal: del Estado de bien-estar al Estado subsidiario.

En Chile, durante la década de 1940- 1950 se logró un significativo “consenso social” que facilitó el funcionamiento del sistema político y económico. Basado en la política del cobre y de la agricultura, se desarrolló una política económica “de bien estar” que implicaba que el rol del Estado era redistributivo, es decir, que a través de la regularización de la inversión, se pretende maximizar la igualdad de recursos para los actores de la sociedad. Sin embargo, en los años 60 a diferencia de lo que se pensaba, las medidas introducidas por las políticas redistributivas dis-minuyeron el crecimiento económico y estimularon la inflación. Luego, las propuestas políticas se fueron haciendo más radicales y el consenso se vino abajo. El debate político comenzó a su-brayar la “fatiga” del sistema imperante, a resaltar el hecho de que “todo” tenía que “cambiar” por lo que se comenzaron a proponer y a desear soluciones radicales y globales. Se intentó aplicar planes de estabilización, sin resultados positivos y en medio de la crisis, tras el golpe de Estado de 1973, el régimen militar puso en marcha una profunda reforma económico- social que condujo finalmente a una economía de mercado (Fontaine, 1993:231-243).

El gobierno militar, encabezado por Pinochet cambió drásticamente la geografía económi-ca chilena al reducir la intervención del Estado en la actividad económica y aumentar en igual medida la esfera de libertad individual (Fontaine, 1993:244), asumiendo el Estado un papel subsidiario y dando paso a que los diferentes sectores de la actividad económica se desarrollaran en base a los principios del libre mercado (Wisecarver,1985).

Según French-Davis (2004:30) se pueden distinguir dos periodos: 1973-1981 caracterizado

2.2 ANTECEDENTES HISTÓRICOS A PARTIR DE LA DÉCADA DE 1970.

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por la implementación neoliberalismo en su forma más pura, a través del “Plan de Reconstruc-ción Económica”, a partir del cual se hicieron muchas reformas, dentro de las cuales cabe des-tacar la eliminación de los controles de precios; apertura indiscriminada de las importaciones; liberalización del mercado financiero ( incluyendo una amplia liberalización de los flujos interna-cionales de capitales); reducción del tamaño del sector público y restricciones del accionar de empresas del sector; devolución a sus antiguos propietarios de empresas y tierras expropiadas; privatización de empresas públicas tradicionales; supresión de la mayoría de los derechos sindi-cales existentes al inicio del régimen; y una reforma tributaria (impuesto a la venta reemplaza-do por el impuesto al valor agregado) lo que redujo fuertemente la participación de los tributos directos y de mayor progresividad. (French-Davis, 2004:31). Entre 1976 y 1979 la economía chilena vivió una expansión liderada por las exportaciones, la que culminaría en el boom de inversión y consumo además de la notable disminución de la inflación. Repentinamente en 1981 se desató la “crisis de la deuda” causada por el alza de las tasas de interés internacionales y una nueva caída en los términos de intercambio, sumergiéndose el país otra vez en una depresión.

En el ámbito urbano, el modelo liberal ortodoxo de fines de los setenta se tradujo en la formulación, en 1979, de una nueva Política Nacional de Desarrollo Urbano, la cual afirmaba en principio que “el suelo urbano no es un recurso escaso”, agregando que “el uso del suelo queda definido por su mayor rentabilidad. La tierra es un recurso que se transa en forma libre (...)” “Se definirán procedimientos y se eliminarán restriccio-nes de modo de permitir el crecimiento natural de las áreas urbanas, siguiendo las tendencias del mercado” (MINVU, 1981a: 10 y 13 En: Daher, 1991: 283). También se reco-nocía que si bien “corresponde al Estado mejorar la calidad del medio ambiente” en las áreas deterioradas, esto se haría “con el objeto de convertir las zonas beneficiadas en áreas atractivas y rentables para la inversión privada”, concluyéndose que “por lo tanto, la política de desarrollo urbano en esta materia se orienta más bien a buscar el me-joramiento de la renta inmobiliaria (...) y a premiar el esfuerzo de los ciudadanos (...)” (MINVU, 1981b: 26 En: Daher, 1991: 283). Se favorecía con esto la expansión horizontal de la ciudad, la dispersión y la menor densidad como política de crecimiento urbano a pesar de

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que se definía desarrollo urbano como el “proceso de concentración espacial de las actividades económicas y sociales y de la población, a partir de densidades que permitan captar las econo-mías externas de aglomeración” (MINVU, 1981a: 9 En: Daher, 1991: 283). El Decreto Ley 420 de 1979 declaró área de expansión urbana de Santiago a una superficie de 62.000 hectáreas, equivalente a un 160% del área urbana de esa fecha (Valdés, 1989: A2, En: Daher, 1991: 290 ), pero a pesar de que con ello aumentó la oferta, los precios del suelo urbano subieron (Trivelli, 1981: 62 En: Daher, 1991: 290). El encarecimiento del suelo a causa de esta expansión urbana desplaza a la población de menores ingresos porque ya no pueden solventar su ubicación central y junto a ello “se dificulta y encarece la provisión y el acceso a los servicios” (Daher, 1991: 290), segregándola.

Luego en un segundo periodo del régimen militar, entre 1982 y marzo de 1990 existieron intervenciones más pragmáticas orientadas a equilibrar la nueva crisis. Luego de habérsele declarado muerto durante los turbulentos años de 1982-1984, el modelo de libre comercio sobrevivió y de hecho se hizo más fuerte entre 1985.1989, al reanudarse el crecimiento en la producción y el empleo, y consolidarse y profundizarse las reformas de la economía de libre mercado. (Fontaine, 1993:252)

En este periodo, el poder se ve debilitado haciéndose necesario cambiar la estrategia lle-vada a cabo hasta ese momento. Debido al clima de descontento y protesta fue posible la re-construcción de algunos movimientos sociales, pudiendo hacerse algunos cambios en favor de obtener un poco de protección. En el ámbito privado se hicieron varios ajustes entre los cuales “se incluyeron sucesivas devaluaciones, la reintroducción de cierta protección arancelaria, re-gulación más estricta del sistema financiero, estatizaciones de la deuda privada, renegociación de los vencimientos de los créditos externos, y ayudas financieras masivas al sector privado. Ello estuvo asociado a un cambio sustantivo de la política fiscal, que cambió del fuerte superávit hasta 1981 por un déficit de 3,4% en 1983-85” (French-Davis, 2004:36). Por otra parte el go-bierno cedió ante presiones empresariales para que adoptase una estrategia más pragmática, reactivadora, la que estuvo marcada medidas notoriamente favorables a los sectores de ma-

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yores ingresos, manteniéndose una posición dura frente a organizaciones sociales y populares. En consecuencia se recuperó la actividad económica pero con una distribución del ingreso que fue la peor desde que existen estadísticas al respecto (French-Davis, 2004:36). El proceso de privatización se vio disminuido con la crisis de 1982- 1983, volviendo a tomar fuerza a partir de 1985 comenzando a afectar a las propiedades más importantes del Estado: minería, elec-tricidad, telecomunicaciones, acero, líneas aéreas, etc. (Fontaine, 1993:231-258). Se instauró un plan macroeconómico coherente y las reformas liberales consolidaron y se profundizaron, en contra del pronóstico que daba por muerto el neoliberalismo en Chile. El nuevo plan incluía un nuevo y riguroso ajuste fiscal principalmente en materia de gasto público; una estimulación de las exportaciones, el reequilibrar la balanza de pagos y una flexible y pragmática política monetaria. (Fontaine, 1993:231-269)

Con esto se detonaron dos procesos de importantes implicancias urbanas: la liberaliza-ción ortodoxa de la ciudad extendiéndose la administración de esta a los principios del modelo económico en su versión más dogmática, y, por otra parte la promoción de un modelo exportador de base predominantemente rural que corregía con pragmatismo privile-giando de paso la asignación de fuera de las grandes ciudades.(Daher, 1991: 294).

Es así como en 1985 se decretó otra Política Nacional de Desarrollo Urbano en la que el suelo pasó de ser un recurso no escaso a ser económicamente escaso “debido a su naturaleza de bien útil no producido, cuya oferta es inelástica” (MINVU, 1985: 21. En: Daher, 1991: 290). También asumía que “Dado que las acciones privadas (...) orientadas por los mecanismos de mercado son insuficientes por sí solas para implementar este desarrollo (ur-bano) y para evitar las externalidades negativas que derivarían de un crecimiento inorgánico, corresponde al Estado la irrenunciable responsabilidad(...)””Esto sólo será posible mediante una (...) planificación del Desarrollo Urbano, que concilie (...) los intereses de los particulares con el interés del Bien Común (...)”(MINVU, 1985: 9. En: Daher, 1991: 291).

Sin embargo la política no abandona su corte neoliberal al aclarar que “la planificación del

1890 1940

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1990 2002

El crecimiento de Santiago entre 1890 y 2002Fuente: Iván Poduje en: Galetovic, 2006: 89

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desarrollo urbano es una función privativa del Estado. En dicha planificación serán considera-das, entre otras informaciones, las tendencias del mercado (...)” (MINVU, 1985: 13. En: Daher, 1991: 291). Precisando su orientación a firma que “los principios aludidos consagran la libre iniciativa del sector privado el cual, en el desarrollo urbano, está llamado a ser el gestor princi-pal”, pero que a su vez “la iniciativa privada deberá sujetarse a la planificación que establezca el Estado, y, dentro de este marco, orientará naturalmente sus decisiones por el mercado” (MIN-VU, 1985: 13. En: Daher, 1991: 291). Con lo anterior se hace la distinción entre Bien Común y mercado, mínimamente necesaria para evitar que la “ausencia de planificación”- dado que sólo el mercado demostró no funcionar como planificador- continúe transformando la ciudad en un caos “anárquico”.

2.2.2 Década de los noventa hasta nuestros días: la consolidación de un mo-delo social de mercado.

En la década de los noventa, marcada por la gestión de la Concertación de Partidos por la Democracia, no se retornó a las antiguas políticas económicas, sino que más bien se mantuvo la apertura hacia el mercado extranjero y se potenció la competencia de Chile en el exterior, buscando un “cambio en continuidad”. Las reformas realizadas apuntaron a que “un mayor porcentaje de la población se beneficiara del proceso de modernización económica” (French-Davis, 2004:42), para lo se hacen reformas tributarias que incrementaron los ingresos fiscales, se modifica el gasto público aumentándolo en el ámbito social (French-Davis, 2004:43) logran-do avances en la distribución del ingreso, entre otros. Es así como en efecto se consolida el modelo neoliberal, centrándose los ejes en “la descentralización del Estado, la privatización de empresas y servicios públicos; incremento de la participación privada en la gestión y prestación directa de servicios y en la focalización hacia los más pobres de políticas sociales de carácter asistencial” (Peroni, 2008 :107). Durante este periodo se pudo gozar de la mayor prosperidad económica del país, reflejado en una tasa de crecimiento superior al 7% sostenida hasta 1998, cuando la Crisis Asiática llegó a América Latina.

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En el país se comenzó a “respirar un aire” de estabilidad económica, de progreso y desa-rrollo que hizo que “las modalidades de consumo adquieran una preeminencia antes descono-cida en Chile”, emergiendo la “sociedad de consumo” en la que la participación privada en bienes y servicios condicionará la integración en la sociedad. (PNUD, 1998: 186). Durante este largo periodo de crecimiento ininterrupido, las características de los consumidores cambiaron. Con la formalización del mercado del trabajo, el aumento y estabilidad en las remuneraciones, para la mayoría de las personas la alimentación dejó de ser un factor de inseguridad y poco a poco el consumo va a ir más allá de las necesidades básicas pasando a abarcar productos más sofisticados como computadoras, vacaciones en el extranjero entre otros bienes suntuarios. El consumo pasó a jugar un rol tan importante en la sociedad, que las personas a través de éste sienten ser reconocidos como iguales. En este sentido fue el sistema crediticio el que abre a las clases medias oportunidades de consumo hasta entonces desconocidas (PNUD, 1998: 187). Este contexto también favoreció el desarrollo de la industria del retail en Chile que ya venía instaurándose desde la década de los 70, pero que sin duda es en los 90s y 2000 donde llega a impulsarse con mayor fuerza. Estos se enfocan en los nuevos grupos sociales que han aumen-tado su poder adquisitivo y que además están accediendo a los créditos de consumo.

Posteriormente, producto de la crisis Asiática que golpeó la economía internacional y que afectó también la economía interna, se vivió un proceso de recesión en el cual la tasa de desempleo afectó fuertemente el crecimiento del consumo, dada la incertidumbre económica predominante.

Ya entrados los años 2000 Chile se incorpora decididamente al mundo globalizado. Se concretan numerosos tratados de libre comercio con diversas economías del mundo como la Unión Europea, Estados Unidos, Corea del Sur, China y el Acuerdo P4. Asimismo, está integrado a diversos foros económicos, como la APEC, y es miembro asociado del Mercosur y la Comuni-dad Andina, lo que abre las puertas del mundo comercial internacional al país. Junto a ello se

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impulsan los desarrollos tecnológicos, dentro de los cuales uno de los más importantes son los referidos al uso de internet.

Actualmente y sobre todo después de la última crisis financiera del 2008, el consumidor chileno es más informado, más exigente y selectivo buscando mejores alternativas, por lo que la industria del retail ha debido evolucionar junto a ello, iniciado un fuerte desarrollo de los formatos más pequeños, lo cual ha incrementado la competencia en esta industria (Leyton, 2010:8). Es ahí donde vemos surgir en la ciudad los formatos de conveniencia, dentro de los cuales se incluyen los Strip Centers.

2.2.3 Un breve recuento de la historia del retail en Chile.

Como se mencionó anteriormente es en los años 90 y 2000 que el negocio del retail llega a desarrollarse con mayor fuerza en el país llegando incluso a expandirse al exterior.

En el ámbito arquitectónico, el desarrollo del retail (o comercio minorista) tiene sus orí-genes en ”la consolidación del centro de Santiago, con la construcción de nuevas galerías peatonales al interior de los edificios” (Alquinta, 2008) ya en 1901 con edificios como el Portal Eduards 1901, ubicado en Estado esquina Merced, no es sino hasta la posterior inauguración en 1910 de la primera tienda por departamentos Gath y Chávez en la esquina de Estado con Huérfanos que el fenómeno comenzó a ejercer un dominio absoluto sobre el comercio de la capital, tanto por la envergadura y la elegancia de su edificio, como por su oferta de productos de primer nivel. (Comite Retail Financiero,2010). Luego en 1930, justo en la esquina contraria se construye el edificio Overpaur, considerado el primer edificio modernista (Larraín, 1977) ejer-ciendo directa competencia. Luego como se explicó anteriormente, producto del crecimiento de la ciudad surgen las calles radiales de comercio, las cuales venden productos que abastecen mayormente a la zona que atraviesan. En cuanto a tipologías lo más novedoso os el surgimiento del edificio “caracol” que puede considerarse un “enroscamiento de la calle comercial”, pero Edificio Overpaur

Fuente: Larraín, 1977:9

Edificio Gath y ChávezFuente: http://www.flickr.com/photos/28047774@N04/

Portal EduardsFuente: http://www.flickr.com/photos/28047774@N04/

que en su espacio central cuenta por lo general con un restorant. El primero surge en 1976, en Providencia y Nueva de Lyon, se construyó el centro comercial “Dos Caracoles” (Larraín, 1977), en medio de un nuevo ambiente económico que como ya se explicó con más profundidad en párrafos anteriores, respondía a la implementación de un modelo de libre mercado. Junto con ello aparecen en Santiago los supermercados, como el primer Jumbo que fue abierto en 1976 en el lugar que hoy ocupa el mal Alto Las Condes. Basado en lo que uno de sus impulsores había visto en sus múltiples viajes a Europa: enormes superficies enclavadas al costado de una carretera, sólo a un par de kilómetros del centro de la ciudad. Construido en acero y cemento, se construye, inicialmente pensado para comercio mayorista, pero finalmente su dueño decide orientarlo a las ventas al detalle, “El Jumbo estaba en la periferia de la ciudad” y al no existir ni recorridos de micro, se debía acceder en vehículo. Al comienzo el negocio fue lapidario por su lejanía y porque culturalmente “al chileno no le gustaba “la frialdad” de esos largos pasillos, le encantaba conversar con su almacenero de siempre”. Sin embargo con estrategias de mar-keting lograron hacer que el modelo tuviera gran éxito al punto de llegar a convertirse en “el paseo del fin de semana”. (Román, 2007)

Luego en 1980 surge en Chile el primer Mall, Parque Arauco, basado en experiencias brasi-leñas y que resultó de gran éxito permitiendo la posterior réplica del modelo durante los años 90, con la peculiaridad de estar ubicado no solo en barrios de altos ingresos sino también en sectores de ingresos medios (Palavecino 2007:38), lo que se explica por el desarrollo del siste-

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Parque Arauco 1980. P. Conjunto/ techumbre/superior/inferior.Fuente: Bendersky,1993: 41.

Corte transversa Edificio Dos Caracoles Fuente: Larraín, 1977:9

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ma de créditos de consumo. Además cabe señalar que éstos se ubicaron en sus inicios próxi-mos a la circunvalación Américo Vespucio (correspondiente al segundo anillo de expansión de la ciudad (Alquinta 2008:30), para asegurar accesibilidad tanto a vehículos particulares como transporte público, lo que tiene lógica gracias al uso masivo del automóvil que se inició en esta época. Dichos factores explican el éxito del modelo hasta nuestros días.

Como se aprecia, la tendencia del retail ha sido siempre expansiva en escala, sin embargo el Strip Center que viene siendo el siguiente eslabón en el desarrollo tipológico de este comercio apunta más bien a un aparente retorno, al menos en cuanto a que su argumento es “profe-sionalizar” el comercio tradicional de la esquina y más aún en que el modelo responde a lo que en Estados Unidos existió antes y no después del surgimiento del mall. Esto se explica por la naturaleza del crecimiento de Santiago, que se analizará en mayor profundidad en el punto 3.3.2 Orígenes del Strip center. Sin embargo la manera de intervenir en la ciudad es algo nuevo y he ahí la importancia de estudiarlo.

Parque Arauco 1980. P. Conjunto/ techumbre/superior/inferior.Fuente: Bendersky,1993: 42-43.

Hipermercado LiderFuente: http://www.flickr.com/photos/arica_bella/4093123910/sizes/z/in/photostream/

Centro comercial Paseo los DomínicosFuente: Propia

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2.2.4 Cambio cultural y tecnológico: surgimiento de nuevas necesidades.

A partir de los años 80 el país comienza un proceso de cambio cultural influenciado por las nuevas tecnologías que comienzan a masificarse.

La masificación de la televisión al realizarse mundial de futbol del año 62 permitió su desa-rrollo como medio de comunicación masivo. Hacia el final de la década del 70 bajan los precios de la televisión a color y a través de la publicidad- una de las modalidades de financiamiento- que poco a poco se comienza a influenciar con mayor fuerza los ideales de vida de las personas y también sus preferencias al momento de comprar.

La influencia de los medios de comunicación en las últimas dos décadas fue cada vez de mayor pregnancia en la sociedad hasta que ya con la masificación del internet la conexión glo-bal es definitiva. Es así como el influjo en especial de la cultura norteamericana comienza a ser el referente para el estilo de vida que las personas quieren alcanzar, más aún cuando según un informe realizado por INJUV (2002: 21) hoy en día “que la religión y la política han perdido influencia como ejes constitutivos de la sociedad, emergen nuevos ámbitos involucrados en la construcción de identidades individuales y colectivas (…) y en ese sentido el consumo pasa a

ser un elemento clave para las personas ya que mediante él acceden a símbolos y signos que favorecen la autorrealización y también sirven para incorporarse en una comunidad de iguales.”

Paralelo a esto el desarrollo del retail jun-to a la masificación del crédito de consumo –explicado en mayor detalle anteriormente- definitivamente cambian las oportunidades de

Familia en torno a la TVFuente: http://www.forodefotos.com/

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acceder a bienes, especialmente para la clase media. Las expectativas en cuanto al nivel de vida se modifican y en medio de un resurgimiento económico y una instauración cada vez más institucional del libre mercado las aspiraciones crecen y junto a ello la necesidad de lugares donde obtener esos bienes. Internet también colabora en ese sentido desarrollando la posibi-lidad de comprar on-line. Hoy en día cada vez se hace más popular por ejemplo la compra de comida a través del sistema llamado “delivery” que responde a las necesidades de personas que cada vez tienen menos tiempo, lo cual causa intriga sobre el futuro de las necesidades físicas del comercio. Cabe mencionar que las sucursales de estos restaurantes suelen estar presentes en el formato de strip centers.

Otro aspecto de crucial importancia en este proceso de cambio cultural que afecta direc-tamente a la configuración de la ciudad es el uso del automóvil.Según los datos disponibles a través de estadísticas de 2002 realizadas por SECTRA (En: Ureta, 2009) “entre 1977 y 1991 1991 la relación de vehículos por hogar sólo creció marginalmente (de 0.32 a 0.36), creciendo exponencialmente en la década siguiente alcanzando un 0.56, “lo que significa que en el año 2001 más de la mitad de los hogares de la ciudad de Santiago tenía alguna forma de vehículo motorizado”. Por otra parte, según estadísticas del INE de 2008 (En: Ureta, 2009) , el “ 5,5% en el parque automotor de la Región Metropolitana solamente entre los años 2006 y 2007, concentrando actualmente el 43% (1.200.000 aprox.) de los automóviles en circulación en el país”.

Este notorio aumento del uso del automóvil también reconfigura la ciudad. Taylor (2003, p. 1613, En: Ureta,2009) identifica cinco transformaciones: por una parte “el impacto visual de los automóviles en sí mismos, como objetos materiales, que transforman la tradicional geome-tría y disposición espacial de las calles; la transformación de áreas crecientes de la ciudad y su entorno por la construcción de infraestructura vial, desde nuevas calles a túneles y carreteras urbanas; el aumento en el tráfico, que ha llevado a una sobrepoblación de signos y equipa-miento urbano (como los semáforos) para controlarlo; (también), para acomodar a los autos detenidos, significativas porciones de calles y edificios han sido dedicadas a proveer estacio-

Social Media Stream of interactionFuente: http://www.flickr.com/photos/socialmediamar-ketinglinkedmedia/5183061357/in/photostream/

Webs más visitadas del mundo según el ‘ranking’ de Alexa. Escaladas según su presencia.

Fuente:http://wwwhttp://interartix.com/2010/08/

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namientos. Finalmente todos estos elementos han cambiado la estructura misma de la ciudad, permitiendo su extensión territorial y la fragmentación del espacio urbano.

Dentro de dichos cambios en la ciudad es importante mencionar algunos ejemplos como la extensión territorial y crecimiento poblacional, que según Ducci (2009, En: Ureta, 2009) en 2002 cubría 61.395 hectáreas, lo cual representa un aumento de 1.339 hectáreas por año du-rante la década de los noventa lo cual significa que fue el crecimiento más alto de su historia. También nuevas carreteras y líneas de metro, masivo acceso a vivienda social, nuevos barrios, centros de negocios y comercio (De Mattos et al., 2004; De Mattos e Hidalgo, 2007; Galetovic, 2006; INE, 2003; Ramos, Valenzuela, Larrañaga, Medrano y Gubbins, 2004; SECTRA, 2002, En: Ureta, 2009).

Según Ureta, la importancia de la movilidad espacial que se argumentaría por la necesidad de las personas que van desde tener “acceso a bienes de consumo masivo, hasta la forma en la cual nos contactamos con nuestros seres queridos”, es el factor común que tienen todas estas transformaciones. Afirma que “es difícil encontrar procesos urbanos en los cuales algún tipo de movilidad de objetos o personas no cumpla un rol determinante.”

De esta manera se puede entender un poco más la aparición del strip center, ya no como un fenómeno solamente referido a satisfacer un nuevo nicho de negocio descubierto por el sector inmobiliario, sino como parte de un proceso de transformación de la sociedad chilena que ha ido de la mano con una gama de factores tecnológicos responsables de esas nuevas dinámicas que ya han dejado huella en la configuración espacial de la ciudad que nos rodea.

Congestión Vehicular

Fuente: http://www.google.com/imgres

Estacionamientos mall Plaza Oeste

Fuente: http://www.google.com/imgres

tres4040

tresmarco teórico414141

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marco teórico

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El siguiente marco teórico busca abordar las aristas que ayuden a comprender el Strip Center como fenómeno de importancia urbana, atendiendo los aspectos que parecen involu-crarlo directamente. El Strip Center tiende a preferir la esquina para instalarse, por lo cual se ahondará en ella con el fin de dar cuenta de su importancia como componente morfológico de valor para la configuración urbana, observando también de qué manera el strip center recoge o no dichas virtudes. Por otra parte se estudiarán los principios de aglomeración y de interacción espacial de Camagni, de modo tal que a partir de una visión económica de la ciudad se en-tiendan las ventajas comparativas que pueden traer ciertos lugares en la ciudad, lógica que es aplicada por el modelo de negocio que implica el Strip Center y que por ende explica su manera de incorporarse a la ciudad. Finalmente se describirá el Strip center, desde su definición, pasan-do por sus orígenes como modelo, hasta explicar sus características constructivas exponiendo aquí lo que hasta hoy se ha publicado de este producto inmobiliario.

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Se estudiará “la esquina” por ser el componente morfológico de la ciudad en el que se emplaza el strip center. Se hace necesario entender en qué medida ésta es importante en el plano de diseño urbano, considerando tanto variables pragmáticas como simbólicas. Al poder entender más profundamente el fenómeno que implica la esquina, se podrá valorizar como tal y cuestionar la situación en la que se encuentra expuesta en un contexto en el que libre mercado es el que planifica.

¿Qué hace que la esquina sea un lugar tan particular? Hay varias características que cons-tatar: En primer lugar, la esquina es punto de cruce, de indecisión y de peligro, de giro y de sorpresa ya que en ella el ciudadano es el punto de indecisión donde hay que elegir sin pleno conocimiento y no queda más que girar, sin saber lo que hay detrás. Se trata de una interpela-ción a la experiencia homogénea y continua. Se debe que contemplar el peligro que se esconde tras ella y, al mismo tiempo, optar entre los caminos alternativos (Solà-Morales, 2004:17).

Luego, el reunir dinámicas e intenciones divergentes que puntualmente coinciden permite constituir esquinas. En la esquina conviven lucha, competencia, violencia y contraste, y la adi-ción de todas estas variantes que concurren en un punto, producto de una acera viaria, que además es de doble orientación de movimientos, sumado a la intermitencia, los ruidos y las corrientes de aire multiplican las sensaciones de singularidad para el usuario (Solà-Morales, 2004:17). Al momento de analizarlas como edificio es extraño, tanto si es importante como si es modesto (…) “La construcción de un edificio en esquina constituye la expresión de la acumu-lación de funciones que se utilizan para sobreponerse: ventanas, corredores, escaleras, luchan por el rincón. Y estas dificultades distributivas conforman las características de la esquina como lugar topológicamente problemático”. (Solà-Morales, 2004:17).

La lista de peculiaridades es amplia, pero para entenderla un poco más se expondrá a con-tinuación su procedencia y su importancia en la configuración morfológica de la ciudad, para luego comprender por qué y de qué modo el strip center se establece en ellas.

3.1 LA ESQUINA.

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3.1.1 El origen de la esquina y su importancia en la configuración morfológica.

¿Por qué en las ciudades existen las esquinas? Como explica Mircea Eliade (1998), desde los orígenes del hombre, en su necesidad vital de establecer una diferencia entre orden y caos en el espacio que habita, surgen rituales y símbolos que así lo permiten. Es de este modo como a través de una hierofanía en el lugar, se determinaba el “centro del mundo” que tiene un valor cosmogónico -pues implica una ruptura de nivel, una comunicación entre dos zonas cósmicas- a partir del cual se extiende el orden. Luego la imagen del universo creado por dios a través de un centro desde el cual se expande la creación hacia los cuatro puntos cardi-nales, la ciudad se constituye a partir de una encrucijada. Se trata de una idea arcaica muy difundida: a partir de un centro se proyectan los cuatro horizontes en las cuatro direcciones cardinales. No es extraño que en la Italia antigua y entre los antiguos germanos también se encontrara presente. Desde los orígenes de la estructuración de la ciudad a partir de estos dos ejes esenciales que con la posterior expansión dan origen al damero, se tiene a la esquina como el elemento que nace inseparable de la encrucijada.

Con el devenir del tiempo y la complejización del sistema que conforma la ciudad, la es-quina fue cobrando un papel importante en términos de imagen. Según Lynch (1984:63-64) los elementos que conforman la imagen de la ciudad en cuanto a los elementos físicos que se pueden percibir son cinco: sendas, bordes, barrios, nodos y mojones o hitos. La esquina es partícipe de cada uno de estos elementos, ya sea parcial o totalmente. Las sendas- conductos que sigue el observador normalmente, ocasionalmente o potencialmente- que pueden estar representadas por las calles, senderos, líneas de tránsito, etc., son elementos preponderantes en la imagen que se generan muchas personas de la ciudad, ya que la observan cuando van a través de ellas, por lo que conforme a las sendas se organizan y conectan los demás elementos ambientales. “El concepto de nodo está asociado al concepto de senda, ya que las influencias son típicamente la convergencia de sendas, acontecimientos del recorrido. Del mismo modo está vinculado con el concepto de barrio, puesto que los núcleos son típicamente los focos in-tensivos de los barrios, su centro polarizador.” Si se considera que un nodo puede manifestarse

A partir de un orden cósmico del espacio, Roma surge de la división de una superficie cuadrada dividida en cua-tro partes “mediante dos calles principales que se corta en ángulo recto: la principal, “cardo”, en dirección N-S representaba el eje del mundo y la secundaria “decuma-nus”, en dirección O-P, representaba la carrera del sol “ (Norberg-Schulz, 1983:45)

Fuente: Norberg-Schulz, 1983:46: Diagrama que repre-senta la subdivisión del espacio hecha por el augur ro-mano cuando consagraba un lugar.

Fuente: Lynch, 1984.

Sendas

Bordes

Barrios

Nodos Hítos

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típicamente como “concentraciones cuya im-portancia se debe a que son la condensación de determinado uso de carácter físico, como una esquina donde se reúne la gente o una plaza cercada, se comienza a entender el va-lor que podrían tener muchas de las esquinas estratégicas de la ciudad para conformar ba-rrios respectivos a causa de su potencial como generadora de imagen. En muchos casos las esquinas pueden ser también hitos –en el caso que el observador no pueda ingresar a él, “entre ellos figuran los innumerables letre-ros, frentes de tiendas, arboles, tiradores de puertas y otros detalles urbanos que caben en la imagen de la mayoría de los observadores. Se trata de claves de identidad e incluso de estructura usadas frecuentemente y parece que se confía cada vez más en ellas a medida que el trayecto se hace más familiar” (Lynch, 1984:64).

La esquina nace del ángulo, que “es la geometría elemental de la urbanidad” (Solà-Morales, 2004:50). Dentro de ello emergen en una variedad morfológica que Solà-Morales establece en las siguientes categorías, pudien-do distinguirse el grado de presencia o trans-parencia física que posee:

Esquina opaca Media-esquina Esquina común

Pompeya Monfort Guatemala

Federico García Lorca con Real Pontevedra

Rosario Norte con Cerro Colorado

Camino el Alba con Anto-nio Valech

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4:28

-29

Esquina espacial Doble-esquina Esquina múltiple hacia la transparencia Esquina vacía

Palermo Barcelona Denver Tokio Houston

Renato Sanchez con Gertrudis Echenique

Apoquindo con El RegidorRotonda Atenas Cristobal Colón con Padre Hurtado Sur

Cristobal Colón con pje. privado

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Pero, ¿qué hay en las esquinas que son puntos predilectos, codiciados, familiares? Solà-Morales (2004:20) lo sintetiza muy bien al decir que “la intersección de dos referencias (dos caminos, trazados o directrices) crea un punto superdotado… una sobredosis de acceso y de referencia, de orientación y de perspectiva”, convirtiéndose en un punto de origen y fer-mento de actividad, lo cual permite ver en las esquinas un gran número de fenómenos, como lo son la instauración de edificaciones corporativas, plazas, cafés y comercio en general, que tienen relación con “formas y situaciones diversas, esta condición de lugar de encuentro, de superposición y de conflicto” ya que en ellas se provoca la coincidencia de personas diferentes: la intersección física se halla tan presente como el intercambio social (Solà-Morales, 2004:12). Según Solà-Morales, las esquinas son modelos menores de las ciudades, capaces de explicarlas en su totalidad al constituir una síntesis a partir de la diversidad. “Diferencia más coincidencia definen la esquina, y esa es, asimismo, la definición de ciudad” (Solà-Morales, 2004:12) ya que la idea de la diferencia y no del orden (como suele creer el urbanismo “erróneo”) es la que define la ciudad, más aún si se entiende como un “lugar de encuentro e intercambio, de cruce de culturas, de comunicación y comercio” (Clos en: Solà-Morales, 2004:6), o el resultado de la mezcla producida por dichas interacciones, pasando a ser el lu-gar plural y contradictorio por excelencia.” (Solà-Morales, 2004:12) ya que “Una ciudad está compuesta por diferentes clases de hombres; personas similares no pueden crear una ciudad”(Aristóteles en: Solà-Morales, 2004:12) Todos los contrastes de la urbanidad contemporánea no se pueden incluir ni en la plaza -como espacio central, lugar simbólico y de celebraciones- , ni en la calle -el espacio lineal, ar-madura direccional del espacio público, del movimiento y de la apariencia arquitectónica. Calle mercantil y dinámica como fachada de la actividad, alineación del orden y canal de las circula-ciones- Porque se apoyan en una hipótesis de la civilidad pacífica y de urbanidad institucional que no es la única vigente. La repetición de esas fórmulas no han sido suficientes para obtener la ansiada “vitalidad” de la ciudad, y es que incluir todos los contrastes de la urbanidad con-temporánea es mérito de la esquina ya que “la razón y la fuerza de la ciudad residen en la in-tersección de personas, construcciones, movimientos y energías. En este sentido, seguramente las esquinas pueden servirnos mejor como modelo primigenio” (Solà-Morales, 2004:14) de la ciudad. Ejemplifican bien lo que Camagni (2005) explica en su “principio de aglomeración”

Bolsa de Comercio de Santiago, Moneda esquina Nueva YorkFuente: www.flickr.com/photos/41744722@N02/4847350149

Edificio Institucional Consorcio, El bosque Norte esquina Tobalaba, Las Condes.Fuente: http://www.flickr.com/photos/nachoissd/5603423418/

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Las esquinas “nos muestran, con formas y situaciones diversas, esta condición de lugar de encuentro, de superposición y de conflicto. Las esquinas provocan la coincidencia de personas diferentes: la intersección física se halla tan presente como el intercambio social” (Solà-Morales, 2004:14).

“Las ciudades son el producto de la mezcla y del intercambio, el lugar plural y contradicto-rio por excelencia (coincidencia y diferencia), lejos de esquematismos sistémicos, a menu-do demasiado reduccionistas.“ (Solà-Morales, 2004:12).

He ahí la importancia de la esquina y la problemática que surge al verlas transformadas en un negocio estandarizado, preocupado sólo de la vertiente económica, dejando (si es que) en último plano la idea de pluralidad y contradicción que según Solà-Morales definen la ciudad. Según lo anterior el strip center no se esfuerza todo lo que debiera para “merecer ser la esquina”, puesto que la construcción de ella supone siempre un ejercicio de mérito al supo-ner un trabajo armónico de dos frentes que deben hacerse coincidir, ya sea en el ámbito de la construcción arquitectónica o de cualquier otro edificio constructivo, pero lo más importante es conseguir que este consenso se convierta en una obra simbólica y permanente (Solà-Morales, 2004:22) ¿o es que lo simbólico y permanente es algo del pasado y hoy, bajo la lógica del mercado de suelo prima lo que en un futuro próximo pudiera ser removido con facilidad para dar paso al próximo producto, que según los cambios del entorno resulte más rentable? ¿Es posible orientarse y arraigarse a una ciudad construida para cambiar? Suena

Strip center + bomba de vencina. Vicuña Mackenna con Trinidad OrienteFuente: Propia

a paradoja el hecho de que la incertidumbre se convierta en la única certeza, pero es algo más bien impuesto y si bien la capacidad de adaptación del ser humano puede llegar a ser admirable, el rol del planificador no es desa-fiarla, sino más buen procurar que el espacio en el que las personas nos movemos sea lo más fácilmente legible y gratamente habita-ble.

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generar un punto de singularidad y un foco de intensidad superior (por lo menos duplica-da) en el sistema de flujos y relaciones que traman el tejido urbano. En el tráfico urbano, los vehículos y los transportes se acumulan en el cruce. La densidad de movimientos acumu-lados debe controlarse temporalmente o des-plegarse en distintos niveles. A cerca de lo segundo los rótulos o también los grandes anuncios que llenan toda la fachada, la luz de la tienda, hacen que desde lejos ya se ve la

Esquina agetreada, Calcuta.Fuente: Solà-Morales, 2004:13

Esquina de venta de frutas, El CairioFuente: Solà-Morales, 2004:24

3.1.2 La esquina comercial.

La esquina puede ser un lugar de intercambio comercial, de encuentro personal y de anuncio. La coincidencia puede producirse como hecho voluntario e intencionado (Compraven-ta, encuentro y conversación, etc.) o como un simple hecho a la vista que los no interesados contemplan y reconocen al pasar. Esta idea de coincidencia puede verse en un café de esquina (drugstore, farmacia, colmado, estanco, cajero automático, quiosco de diarios, etc.) o en otras formas más comunes de esquina. Publicidad e intercambio provocan los encuentros persona-les. También provocan el recuerdo para fijar en ella ciertas referencias. (Solà-Morales, 2004:16).Aspectos considerables de la esquina para ser el punto comercial por excelencia es la accesi-bilidad y también la publicidad. Con respecto a lo primero, gracias a las vías que confluyen, la esquina ofrece doble presencia y doble posibilidad de contacto. Esta redundancia acentúa el aspecto retórico específico del lugar de la esquina, lo que la potencializa y de hecho resulta imprescindibles para la lectura significativa de los valores urbanos. Por esto es capaz de

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Sherlock Holmes Pub, Northumberland esquina Caven, Londres.Fuente: www.panoramio.com a través de Google Maps.

Café de París, Gral. Roca con Azcuénaga, Buenos Aires. Fuente: www.panoramio.com a través de Google Maps.

esquina. Esta situación conlleva a poner un máximo de concentración en ella: detenerse antes de cruzar, tener cuidado al momento de girar, etc. (Solà-Morales, 2004:16-17Así es como la esquina se ha convertido en “el punto de intercambio comercial por excelen-cia”. “El “bar (café, estanco, farmacia, quiosco) de la esquina” es una expresión y un hecho cotidiano. Es allí por donde han de pasar todos, donde la actividad es más accesible y pública.” (Solà-Morales, 2004:16).

No es menor el hecho de que proliferen en las esquinas un determinado tipo de equi-pamiento. Solà-Morales (2004:16) señala que “en algunas ciudades la presencia de un mismo tipo de establecimiento en muchas esquinas resulta característica (cafés en París, heladerías en Rio, gasolinerias-drugstore en Buenos Aires). Esto se entiende porque “el valor emblemático de la posición angular es obvio”. Ahora bien estaría determinar entonces qué emblemas son los que se quieren para la ciudad, qué arquitectura se escogerá como característica de ella. ¿Es sólo la ley de oferta y demanda la que va a decidirlo? Nada

se puede hacer frente a la preponderancia de un modelo, pero entonces no estaría mal que por lo menos se les exigiera un poco más. No sólo en cuanto a la calidad arquitectónica, sino también en la “creación de productos“ pues-to que la ciudad cede a cualquier elemento que se ubique en ellas todas las virtudes antes descritas, y si el elemento no está a la altu-ra, entonces el contexto se ve perjudicado. Es importante que el “candidato” a ser esquina considere en su planeación cuáles serán sus beneficios para la ciudad, a cambio de los que él recibirá por el solo hecho de ubicarse en un sitio como ese (y que no sean sólo los fun-damentos económicos los que surjan, porque como se ha expresado hasta el momento, los valores de la esquina van más allá.

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3.1.3 El Stripcenter y la esquina. El Strip center, como buen producto in-mobiliario no aspirará a menos que ubicarse en este punto comercial por excelencia que es la esquina, aprovechando todas sus virtudes en cuanto a esquina comercial: accesibilidad y publicidad son entendidas y utilizadas por el strip center a tal punto que llegan a definirlo en gran medida: lo primero es imprescindible como requisito para el éxito del negocio y lo segundo es lo que en muchos de los casos caracteriza su fachada y va constituyendo una referencia –buena o mala- en el espacio ur-bano.

Ormazábal, (2007:2) afirma que “La base de esta tendencia inmobiliaria es una profesio-nalización de `los negocios de la esquina´ de siempre. Entonces, ¿es criticable la idea de que con los strip centers se estaría volviendo a la vida de barrio? Al contrario, los objetivos de estos desarrollos están comprobados, y apuntan esencialmente a que uno no tenga que ir a un mall para comprar un remedio y/o pagar una cuenta.” Sin embargo, los “negocios de esquina de siempre” tienen mucho más que ver con el entorno en el que nacen, ya que es casi una mo-dificación de una célula del mismo cuerpo, sin embargo el strip center tiene una imagen innegablemente contrastante con su contexto, de partida, porque no utilizan el máximo de normativa establecida para el sitio, luego, en cuanto a arquitectura existe un gama que va desde construcciones muy básicas a otras mucho más elaboradas, pero siempre con un aire exótico para el lugar en el que se emplazan, no cumpliendo con esa función esencial de la es-quina descrita anteriormente por Solá -Morales que se relaciona con el mérito. Ahora bien, con respecto a su eficiencia, al referirlos como una alternativa al mall se desarrollará en el punto 3.2 Principio de Aglomeración y de interacción espacial.

Negocio de la esquina. Santa Isabel con Vicuña Mackenna.Fuente: Propia

Strip center. Santa Isabel con Portugal.Fuente: Propia

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Se puede decir que la ciudad surge como un fenómeno económico. El hecho de vivir junto a otros con los cuales se puede intercambiar, colaborar, etc. es una de las razones por las que nacen muchas ciudades. Surgen, a partir de esa dinámica de colaboración e intercambio, los primeros mercados, a los que por sus atractivos beneficios, todos buscan tener acceso trans-formándose prontamente en el centro en torno al cual se da origen a la construcción del tejido urbano. Este proceso comienza a desencadenar dinámicas de diferenciación y especificación de organizaciones y personas, lo cual trae como resultado actores diversos emplazados en la ciudad, cada uno con diferentes capacidades y cualidades.

Por otra parte, al ser el territorio en el que se emplaza la ciudad de carácter heterogéneo, cada lugar es único y diferente, por lo que hay sitios mejores que otros para instalarse. Al ser el espacio un bien escaso surge la competencia por él, y en consecuencia, la posibilidad de captar rentas, las cuales determinarán quien puede emplazarse en cada lugar y quien no, debiendo estos últimos, trasladarse. Este escenario convierte a la ciudad en un negocio. Es entonces, desde la mirada económica que Roberto Camagni (2005) busca explicar cómo actúan las fuerzas económicas sobre las dinámicas que transforman efectivamente a la ciudad en un negocio, a partir de cinco principios: el de aglomeración (o de sinergia), el de accesibilidad (o de competencia espacial), el de interacción espacial (o de la demanda de movilidad y de con-tactos), el de jerarquía (o del orden de las ciudades) y finalmente el de competitividad (o de la base de exportación).

A continuación se desarrollará el principio de aglomeración y el de interacción espacial, que son los que ayudan a comprender de manera más precisa fenómeno del Strip center.

3.2.1Principio de aglomeración (o de la sinergia).

Se entiende por economías de aglomeración todas las ventajas que se pueden extraer de una estructura espacial concentrada. (Camagni, 2005:23). Este principio resulta una caracte-rística fundamental de la ciudad ya que (ellas) “existen y han existido en la historia porque los

3.2 PRINCIPIO DE AGLOMERACIÓN Y DE INTERACCIÓN ESPACIAL.

Fuente: Google images, en www.google.com.

Un automóvil es capaz de transportar personas, sin em-bargo sus piezas por separado no.

Fuente: Google images, en www.google.com.

Engranaje compuesto Con este mecanismo se logra una reducción (o una amplificación) muy grande de la velo-cidad de giro.

2+2=5 o más

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hombres han encontrado más ventajoso y eficiente gestionar las propias relaciones personales, sociales, económicas y de poder de forma espacialmente concentrada” (Camagni 2005:21), puesto que se han dado cuenta de que lo que puede hacerse en conjunto tiene mucha más efectividad, productividad o rentabilidad a que si lo hicieran cada uno por separado.

La ciudad –que se emplaza en un espacio heterogéneo en cuanto a recursos- es el resul-tado de la aglomeración de los diferentes actores, quienes tenderán a ubicarse lo más cerca posible de su fuente de recursos con el fin de economizar principalmente en transporte y será en ese proceso que surgirán las llamadas economías de escala. Es así como, por ejemplo (Ca-magni, 2005:22), una empresa “x” va a localizarse próxima a su materia prima. A su vez, los trabajadores de esa empresa, van a preferir instalar su vivienda lo más cerca posible de su fuente laboral también con el fin de economizar energía al transportarse y tiempo. Las familias de los trabajadores comenzarán a requerir cada vez más servicios para satisfacer sus necesida-des y que por el hecho de vivir en la ciudad, deben obtener lo que necesitan del mercado. Poco a poco se irán instalando colegios, comercio, y otros servicios que satisfagan dichas demandas, también persiguiendo la ubicación más cercana o favorable para que las personas que requie-ren sus servicios accedan a ellos a través de esa empresa que los ofrece.

Fuente: Apuntes curso Urbanismo desde la perspectiva ambiental. E. Calderón.2° semestre 2007 - Elaboración: propia

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El Strip Center en ese sentido juega el rol de abastecer al barrio en el que se instala y también a la mayor cantidad de personas que potencialmente pudieran en el trayecto en su vehículo, tener una necesidad “de emergen-cia”, y dada su característica de atractor de flujos, comienza a tomar un rol tan preponde-rante en los barrios que se comienzan a trans-formarse en su centro, de hecho Ormazábal (2007) los define como “Pequeños centros comerciales de barrio (…) caracterizados por responder la acción de equipamiento rápido.”

A micro escala, la aglomeración interna del modelo de Strip center conformada por su variado mix de tiendas, es una ventaja de aglomeración tanto para los usuarios como para los locatarios. Para los usuarios resulta económico tener en un mismo lugar la opor-tunidad de resolver un variado número de ne-cesidades, y para el Strip center es esa una ventaja que se traduce en los clientes efec-tivamente acudan a ellos y que cada una de las tiendas se beneficie de la atracción que las otras hacen sobre diversos clientes. Es así como alguien que sólo va a comprar el pan, termina consumiendo algún producto del café.

Fuente: Informe strip center 1er semestre 2010

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La estrategia utilizada por el Strip Center de ofrecer un mix de tiendas, que por sí solas en un espacio aislado probablemente ganarían menos que funcionando en el sistema aglomerado al cual responde el Strip center, se fundamenta en una tienda ancla, atractora de los flujos prin-cipales ya que responde a necesidades diarias. Luego, las tiendas menores buscan atraer parte de esos flujos, que son la base de su clientela. De este modo, al satisfacer la mayor cantidad de eventuales necesidades que las personas pudieran tener en un solo lugar gracias a la aglo-meración gestada por el mix de tiendas, el cual incluye servicios como minimercado, farmacia, banco, lavandería, panadería, etc., se busca mayor eficiencia para los usuarios en comparación por ejemplo a un negocio de barrio, en el que no tendrá acceso a la variedad de servicios que el strip center ofrece.

En este proceso sucesivo de crecimiento de la ciudad, también existen límites que tie-nen que ver en primer lugar con “la existencia de costes de transporte para los productos de la empresa “x”, los que aumentan exponencialmente con el incremento del área servida”. Si estos costos se suben demasiado, las ventajas de la economía de escala se verían superadas, dejando de ser conveniente. En segundo lugar, está el límite que tiene que ver con la formación de costos crecientes o deseconomías en el área de aglomeración, producto del conjunto de em-presas presentes en el área, que provocarán el aumento del valor de los bienes menos móviles y más escasos como la tierra y el trabajo, o costes en relación con la congestión, ya sea por tráfico, estrés, criminalidad, etc. (Camagni, 2005:22).

En este punto cabe señalar que la deseconomía referida al trasladarse una mayor distan-cia desde la casa al lugar de trabajo, es lo que abre el nicho de negocio del Strip center. El crecimiento de la ciudad, hizo del problema de los tiempos de traslado una oportunidad para implementar un mercado eficiente y rápido principalmente enfocado a personas en vehículo, quienes tienen la sensación de economizar en tiempo y energía, al satisfacer sus necesidades de “emergencia” en un lugar que garantiza eficacia y eficiencia.

Empresa y su área de influencia en un territorio hetero-géneo.

La aglomeración crece hasta el punto en que el número de empresas presentes aún hacen de esta una situación conveniente.

La aglomeración genera deseconomías aumentando el precio de los bienes escasos como la tierra y la genera-ción de conjestión.Fuente: Camagni (2005)- Elaboración: Propia

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3.2.1.1 Las economías de escala y las áreas de mercado.

El área de mercado de la empresa se rige por un modelo de localización denominado “di-fusión concentrada” que básicamente se refiere a “presencia de aglomeraciones de dimensión más o menos grande, situadas a una cierta distancia unas de las otras” (Camagni, 2005:25).

Funciona de la siguiente manera, por ejemplo, en el caso del Strip center:

Considerando hipotéticamente que la distribución de los comercios es homogénea, al igual que la población y su demanda, considerando también que el coste de transporte es asumido por el consumidor y que su valor es proporcional a la distancia recorrida, se tendría el siguiente gráfico:

Fuente: Camagni, 2005: 25 - Elaboración propia.

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A, B, C, D son diferentes locales de Srtip center en un área determinada. Si suponemos que para vender tienen el mismo volumen de productos y todos lo hacen a un precio p, en un mer-cado lineal los consumidores se dividirían en las siguientes zonas: “la empresa A vendería en el tramo 0-a, la empresa B en el tramo a-b, la empresa C en el tramo b-c y así sucesivamente”. Si por ejemplo, el Strip center C mejora alguno de sus aspectos, como poner un supermercado como gran tienda ancla, obtendría más economías de escala y podría reducir su precio a p1 ya que tendría mayor poder de compra (compra muchos más productos de una vez, lo que le resulta más económico), entonces su área de mercado se ensancharía considerablemente, que pasaría a ser la comprendida entre a´ y d´, y de paso excluiría a los strip centers B y D (o los empujaría a abandonar sus localizaciones porque pasarían a ser antieconómicas para ellas). “Los strip centers A y E podrían subsistir, con un mercado más reducido, gracias a su mayor distancia de C, esto es, gracias a la defensa que la fricción espacial garantiza a sus produccio-nes” (Camagni, 2005:25).

El modelo de competencia entre empresas en un contexto espacial es el de la “competencia monopolística”, en el cual la distinta localización de los productores implica una diferenciación de los productos lo cual “tiene como consecuencia la posibilidad para el productor de imponer un precio de monopolio, superior a p, a los consumidores más cercanos, con una reducción de la demanda individual, pero no el número de consumidores “afectados”(Camagni, 2005:26).En base a lo anterior se entiende con mayor claridad el modo de operar del strip center, el cual apunta a disminuir los costes de trasporte y tiempo para los usuarios al acceder al servicio que se busca, sin embargo, el precio que pone es monopolista, resultando mayor el precio de los productos en sí. A pesar de eso, habrán personas dispuestas a comprarlos puesto que se el Strip center se integra a su trayectoria de viaje, resultándoles eficiente. Esto se explica en mayor profundidad con el principio de interacción espacial, que se expondrá en el punto 3.2.1

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3.2.1.2 Las economías de localización.

Son la aglomeración de actividades similares, externas a las empresas pero internas a la industria o al sector. (Camagni, 2005:32)

Existen de diversos tipos: pecuniarias, transaccionales, de aprendizaje, entre otras. Los Strip centers responden a las de tipo pecunario, que conciernen a “ la posibilidad de procesos de especialización entre empresas al interior del conjunto del ciclo productivo sectorial y el establecimiento de intensos vínculos de compra/venta (input/output) entre las empresas mis-mas; el aumento de la eficiencia conjunta conseguida de esta manera puede manifestarse en menores costes globales (y, por tanto, en ventajas de competitividad y más elevadas tasas de crecimiento) o en mayores ingresos y beneficios ( y en la consiguiente posibilidad de atracción o creación de nuevas empresas). (Camagni, 2005:32)

El Strip center, en algunas ocasiones se ubica justamente en la esquina contraria a un hipermercado, dado que se beneficia de aquellas personas que “olvidaron algo” en su compra mayor y el devolverse les demanda demasiado tiempo, por lo que es más conveniente realizar la compra en el strip center. (Caso de strip center “Paseo La Florida” frente Hipermercado Li-der). Por otra parte ya se ha explicado cómo funciona la estrategia del mix variado de tiendas, que apuntan a que al estar conglomeradas, optimizarán el tiempo de sus clientes, por lo cual ellos preferirán concurrir a un Strip center y resolver todas sus necesidades en un solo viaje. Esto reportará ganancias para cada local, beneficio que es obtenido de trabajar en conjunto. Además para los locatarios es más barato arrendar en un Strip center que por ejemplo en un mall: “A algunos rubros no les alcanza para pagar un arriendo de local en un mall, porque son considerablemente altos. En cambio, en estos centros comerciales los montos serán mucho más bajos” (Baeza, Matilde. 2007:5), lo cual redunda en ganancias para ellos.Fuente: Google Earth 2011- Elaboración: Propia

Fuente: Web Hogares S.A. http://www.hogares.cl/fra-mes/home_strip.asp

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3.2.1.3 Las economías de urbanización. Las economías de urbanización son aquellas que se benefician de las “externalidades que se manifiestan típicamente en un ambiente urbano, dirigidas indistintamente a todas las ac-tividades económicas y ya no específicas de los sectores productivos concretos”. (Camagni, 2005:34)

Se distinguen 3 grandes categorías: (Camagni, 2005:34-35)

i. Las que nacen de la concentración de la intervención del sector público en la ciudad, tanto en lo que respecta a la inversión (bienes públicos) como a los consumos públicos.

Se caracteriza por: -la presencia de una gran concentración de infraestructura que por lo general es a cos-te cero para los potenciales usuarios, como lo son nodos de redes de transporte, sistemas de transporte metropolitanos de personas, redes de telecomunicaciones de tecnología avanzada, etc. -la posibilidad de alcanzar una dimensión de producción eficiente o economías de escala en el suministro de muchos servicios públicos, generando una clara ventaja de costes para los usuarios.

ii. Las que nacen de la naturaleza del gran mercado de la ciudad.

Se caracteriza por: -tener acceso a mercados de grandes dimensiones. Se ha demostrado que las grandes ciuda-des constituyen estructuras autosuficientes en mayor medida que las pequeñas ciudades, y son más eficientes en lo que concierne a los posibles ahorros en los costes de transporte y de transacción.-la posibilidad de las empresas para encontrar amplios y varios nichos de especialización en el vasto mercado urbano.

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iii. Las que nacen de la naturaleza de la ciudad como incubadora de factores productivos y de mercado de los inputs de producción.

Se caracteriza por:-el tener acceso a un mercado de trabajo amplio.-accesibilidad a mercados de capitales eficiente, instituciones de formación universitaria, cen-tros de investigación, etc.-accesibilidad a una oferta de capacidades empresariales y directivas-presencia de economías de comunicación e información.

El Strip center entra en la primera categoría al colaborar en el suministro de servicios y generar ventaja en los costes para los usuarios y en la segunda categoría en cuanto a que las empresas que gestan estos proyectos han descubierto con el Strip center un nicho en el mercado inmo-biliario.

Las economías urbanas también son disfrutadas por las familias. Dichas ventajas se pue-den agrupar en tres categorías: (Camagni 2005:38)

A) Ventajas derivadas de la presencia de servicios públicos más eficientes, tales como los servi-cios de enseñanza, sanidad, transporte e infraestructuras sociales en general;B) Ventajas derivadas de la presencia de servicios privados personales más avanzados y diver-sificados, como servicios culturales y recreativos;c) Ventajas de “variedad”, derivados de las mayores posibilidades de elección que se presentan en diversos frentes: trabajo, residencia, compras, tiempo libre, estilos de vida en general.

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El strip center significa una economía urbana para las familias que residen en la ciudad, ya que en ellos ven una manera eficiente de resolver sus necesidades. Sin embargo no es que antes de este formato, no hubiera ya en la ciudad una modalidad así. Basta con observar el centro de cualquier ciudad y se verá la lógica de servicios estratégicamente concentrados, en pos de cooperase mutuamente y finalmente resultar eficientes para los usuarios. El Strip center viene a replicar ese esquema, pero dentro de una lógica de espacio privado, utilizado como espacio público.

3.2.1.4 La competencia por el espacio.

Por otra parte, al ser el suelo un bien escaso, se iniciará la competencia por él, lo que comenzar a encarecerlo siendo solo algunos capaces de costear su valor. Los otros tendrán que ubicarse más lejos, pagando menos por él, pero costeando el desplazamiento, con todo lo que aquello conlleve. El ubicarse en un determinado lugar constituye un coste de localización y es el concepto de “renta de posición” el costo que se debe pagar por localizarse en un determinado lugar con ventajas de aglomeración. (Camagni, 2005:22).

En el caso del Strip center se compite por el lugar que asegure mayores flujos de personas con necesidad de satisfacer demandas vinculadas con los servicios terciarios que ellos ofrecen como hacer la compra de último minuto, la compra del pan al retornar a casa, un medicamento en la farmacia, pagar una cuenta, etc., acciones menores que demandan poco tiempo y por lo cual necesitan realizarse de manera expedita, fácil y conveniente para el usuario. Los si-tios que mejor cumplen con este requerimiento son las esquinas de barrios residenciales consolidados conformadas por vías principales puesto que duplican los flujos posibles en comparación con un sitio en el tramo de la avenida, tienen gran accesibilidad, y posibilidad de ser percibidos en el trayecto. Por capacidad de pago se adjudican el lugar que puede haber sido residencia o comercio de barrio tradicional, expulsándolos.

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Sin embargo, es extraño que frente a otros tipos de actores en el mercado de suelo, sea el strip center el “ganador” de estos sitios. ¿Qué lo hace tan fuerte en comparación con algún otro ente, como podría ser cualquier edificio que aproveche el máximo de normativa? La probable respuesta para ello es sólo tentativa y tiene que ver con que el fin único de quienes proyectan los strip centers no es la simple construcción e implementación del negocio con ellos, sino más bien la estrategia apunta a poner un equipamiento que ofrece rentas “mientras tanto” el en-torno, por acción de dicho equipamiento (externalidades), se transforma y provoca que el sitio en que se emplaza el strip center gane rentas. Estas externalidades tienen que ver con que las viviendas residenciales que rodean al strip center se ven perjudicadas por el ruido, el aumento de flujos y con ello el aumento de accidentes, entre otros, decidiendo emigrar. Con posterio-ridad lo que podría tener lugar es un cambio de norma, ya que al observarse que comienzan a aparecer sitios eriazos, y que la vocación del lugar ya ha comenzado a cambiar y más que residencial, podría ser comercial o de oficinas, entonces se procede a cambiar la regulación. En ese momento, será mejor negocio vender el suelo, que en el tiempo en que el strip center comenzaba a existir. Esto se explica mejor bajo el prisma del principio de accesibilidad de Ca-magni, el cual no se expondrá porque ésta arista del fenómeno carece de fuentes directas que confirmen esta especulación.

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3.2.1 Principio de interacción espacial.

Este principio pretende explicar la interacción espacial existente entre las diferentes activi-dades localizadas en el espacio heterogéneo en términos de la maximización de la utilidad que tiene para cada uno el relacionarse con otro.

Cada actividad desarrolla con el entorno que la rodea una compleja red de relaciones en múl-tiples niveles: se desarrollan fuerzas de atracción, de irradiación, de repulsión, de cooperación, suministrando la energía para el funcionamiento del sistema territorial. Estas actividades a la vez ejercen una influencia sobre el centro a través de canales diversos, como lo son relaciones comerciales de bienes y servicios, movimientos diarios casa-trabajo, difusión de información, interacción a través de redes de comunicación y de transporte, relaciones de colaboración y cooperación, entre otros. (Camagni, 2005:79)

Para explicar estas relaciones ha resultado efectiva la analogía con el modelo newtoneano de gravitación universal, la cual se utiliza como modelo de flujo (gravitatorio) entre cada par de entidades localizadas, para medir la intensidad de interacción; y también se utiliza como modelo potencial, para medir la accesibilidad de cada punto en el espacio respecto a todo el espacio que lo rodea. (Camagni, 2005:80)

Según la ley de gravitación universal, dos cuerpos (a y b) se atraen de forma directamente proporcional al producto de sus masas (M) e inversamente proporcional al cuadrado de la dis-tancia que los separa. (Camagni, 2005:80)

En el caso de los diferentes actores en el espacio, pareciera que las relaciones que desarro-llan entre sí respondieran a ese fenómeno. “Cada punto del espacio parece recibir (y ejercitar) de hecho una influencia que depende de forma proporcional de la entidad de las masas en jue-go y de forma irreversiblemente proporcional de la distancia que lo separa de todos los demás puntos del espacio” (Camagni, 2005:79). Fuente: Google Image www.google.com - Elaboración:

Propia

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marco teórico

En el retail esto se hace bastante claro. Por ejemplo si el cliente se encuentra a una distancia 2 km de un hipermercado* y a una distancia de 1 km un local bajo el formato de conveniencia*, según la necesidad del cliente, este debe optar. Si debe hacer una compra menor, como el pan diario, que tiene un precio de $60 por unidad en el hipermercado y un precio de $100 en el de conveniencia, probablemente escoja el segundo, a pesar que el precio del pan eventualmen-te pudiera ser mayor - dada la menor capacidad producción del segundo- ya que además se encuentra más cerca y la compra será mucho más expedita y rápida. Sin embargo, si el volu-men de compra aumenta, el viaje al hipermercado se justificaría y finalmente resultaría más económico. Es así como, según el tiempo de necesidad del cliente, los otros actores tendrán una influencia sobre éste y lo atraerán más en unas ocasiones que en otras, dependiendo de la relación que exista entre ellos.

Fuente: Propia - Elaboración: propia Tabla: Formatos de locales de Retail. *Fuente: Salinas, Macarena (2011).

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El Strip center que es considerando dentro del formato “de conveniencia” aprovecha estos flujos que se dan entre atracción de actores, instalándose en la “trayectoria económica” de las personas. Es así como muchas de ellas que deben realizar un viaje de ida y vuelta a su lugar de trabajo, diseñan su ruta de manera que en logren realizar la mayor cantidad de actividades que requieran, en la menor distancia y tiempo. Esto es, ir a dejar o a buscar a sus hijos al lugar de estudio, o pasar a comprar alguna mercadería faltante, el pan diario, pagar una cuenta, com-prar un medicamento, etc. La persona preferirá realizar estos actos anexos a su desplazamiento casa-trabajo, en puntos que se desvíen lo menos posible de su ruta, con el fin de economizar. Entendiendo eso, el Strip center se ubica en esa ruta, al instalarse en las esquinas estratégicas de vías principales, poniendo “a mano” servicios en el lugar donde un gran número de personas realiza su viaje de ida o regreso, teniendo así grandes probabilidades de que se recurra a ellos.

A la vez el Strip center mismo replica esta idea en su mix de tiendas, al incorporar una tienda ancla, que es la que atraerá principalmente los flujos al centro comercial y las tiendas menores que se beneficiarán de esos flujos principales. La tienda ancla, que por lo general es un minimercado dentro del formato de conveniencia, o una farmacia, implican necesidades di-

Atracción de flujos por parte del Strip center. Tiendas menores atraen a parte de esos flujos.En la ruta “económica” del trallecto casa-trabajo, se em-plaza el Strip center.

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versas y constantes. Las tiendas menores consideran dentro de sus usos bancos, tabaquerías, servicios de pagos de cuentas, restaurantes, entre otros, que apuntan a que impulsivamente las personas “aprovechen” de resolver sus necesidades menos importantes dentro del mismo lugar, economizando el tiempo de trasladarse a otro lugar a hacerlo, atrayéndolos hacia sí. En ese sentido cabe decir, que algunas tiendas tienen por objetivo incluso el crear una necesidad, como puede serlo en tiendas destinadas a centros de belleza, entretenimiento, o cafetería. En esos casos probablemente las personas que se dirigían a comprar la mercadería que faltaba al ver que puede, de paso, arrendar una película o servirse un café antes de proseguir su ruta, no hubieran sentido la necesidad, si esta no se les hubiera presentado seductoramente frente a ellos. Ahí gran parte del fenómeno, tiene como causa la publicidad visual, que está enfocada a persuadir, tal como describe Venturi (1978:34) el paisaje de Las Vegas, y su arquitectura de la persuasión al hablar de los primeros “Strips” y Supermercados: “los rótulos externos, perpen-diculares a la calle y orientados por tanto hacia los automovilistas, dominan el espacio casi por igual.(…) La señal gráfica en el espacio ha pasado a ser la arquitectura de este paisaje”. Todos estos mecanismos han de funcionar hoy como “expansores” de ese campo gravitacional que ejerce el comercio del retail hacia los potenciales clientes.

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3.3.1 Definición.

Para establecer una definición satisfactoria, del llamado strip center, strip mall, o comercio en línea, se partirá exponiendo las diversas definiciones encontradas en revistas, trabajos de in-vestigación académica y tesis sobre retail, las cuales abarcan diferentes aspectos del fenómeno.

Según Ormazábal (2007:2) El Stripcenter es una tendencia inmobiliaria que tiene como base profesionalización de “los negocios de la esquina” de siempre. Corresponde a “pequeños centros comerciales de barrio (…) que se caracterizan por responder la acción de equipamiento rápido, se ubican principalmente en esquinas de grandes avenidas, cuentan con numerosos estacionamientos y agrupan diversos servicios básicos”. Se edifican en plazos muy cortos que van desde los 6 meses hasta un año ya que en general se construyen en base a estructuras metálicas y paneles prefabricados, permitiendo modificarlos o ampliarlos de acuerdo a los re-querimientos del arrendatario de cada local.

Según Baeza (2007:4-5) Los Strip Centers, o centros comerciales pequeños, (…) cuentan con una apropiada combinación de locales (bancos, farmacias, lavanderías, cafeterías, entre otros) cuyo objetivo común es satisfacer las necesidades de las personas a pocos metros de sus casas. (...) en edificaciones comerciales más pequeñas, pero que cuenten con una mixtura de empresas de servicios bien organizada.(…) Este tipo de centros comerciales generalmente se ubican en las esquinas y tienen como objetivo ser una alternativa más rápida y conveniente para la comunidad. Es decir, agilizar y enriquecer su experiencia de compra, de modo de en-contrar todo en un mismo lugar, al que se puede acceder fácilmente porque cuenta con amplios estacionamientos siendo última es una de sus principales características.

De este modo “se crea un tipo de centro comercial que conjuga los servicios y rubros que se ajusten a las necesidades de las persona, (lo que) les asegura a los locatarios el flujo de gente que hará de su negocio una actividad rentable.”

3.3 EL STRIP CENTER.

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marco teórico

Para Arias, Espinoza, Rabi (2010) El Stripcenter es un producto inmobiliario que se define como equipamiento comercial compuesto de locales ancla y locales menores de comercio deta-llista, los que no superan las 15 unidades y se caracterizan por tener un área de acción a nivel de barrio. Éste se localiza en un punto estratégico de la ciudad alrededor de zonas residencia-les. Debe contar con accesibilidad: gran cantidad de flujos para asegurar potenciales clientes, orientado principalmente al vehículo que permite fluidez del uso del producto; y contemplar el circuito o dirección, es decir, por ejemplo, si va del trabajo a la casa los locales serán panade-rías, minimarket, farmacias, etc.En cuanto a la arquitectura, los locales se disponen en forma de L o U con el objetivo de que queden a la vista de los usuarios. Generalmente el edificio queda entorno a los estacionamien-tos, los que son muy importantes al permitir accesibilidad y rapidez en el uso.

Muñoz, Rozas, Salazar (2010) lo definen como un núcleo de servicios básicos que cuenta con equipamiento y servicios varios a la comunidad. El sistema que se apoya en un equipa-miento ancla.

Según Arancibia, Fernández, Zamorano (2010) “El llamado Stripcenter corresponde al más pequeño de los formatos para centros comerciales en línea y de conveniencia, en el cual se agrupan diversas tiendas y cuyo fin es optimizar su funcionamiento. Este modelo de negocio de renta de locales comerciales se clasifica según tamaño, estructura física, tipo de agrupación y localización que requieren.Los stripcenter, se caracterizan por conformar una unidad física de pequeña escala, en uno o dos pisos y aglomeran distintas tiendas con comercio básico para servir a consumidores de un barrio o sector en cuanto a compras rápidas o de “último minuto”, pues buscan cubrir las nece-sidades más inmediatas de las personas en el menor tiempo posible de forma cómoda y segura.En cuanto a su Infraestructura se caracterizan por una distribución en forma de “U”, “L” o án-gulo extendido, de manera de aprovechar de mejor manera el emplazamiento en el terreno. Los locales se comunican por veredas techadas que constituyen un corredor que se utiliza en oca-

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siones como espacio de extensión de las actividades comerciales que se dan en el stripcenter.La lógica de ubicación es en las esquinas de vías principales, en la acera de vuelta a casa, con buena visibilidad y buenos accesos (facilidad en la entrada y en la salida y buena señalización).Respecto a la superficie de espacios arrendables se puede observar que la generalidad de los stripcenter posee entre 7 y 20 locales comerciales, (se estima como recomendable 12 locales para que el negocio sea rentable, lo cual dependerá del perfil de consumidores que atiende y las características del sector, pues el arrendamiento se realiza en UF/M2)”

En la metodología empleada por la consultora GPS (2010:1), “para la definición de strip center se utilizaron los siguientes parámetros: Ubicación esquina con estacionamientos en su-perficie, agrupación de más de 3 locales, al menos uno de los locales debe serconsiderado como tienda ancla (Farmacia, Banco, Supermercado, Minimarket) y superficie arrendable sobre 550 M2

Torino (2002:23) señala que, adjuntos a las carreteras principales, un strip center típico consiste en una hilera de múltiples tiendas que bordean un estacionamiento, el cual lo separa de la calle. Es fácil de construir y provee fuentes fiables de ingresos.

Laniado (2005:20) afirma que su fin es atraer la máxima atención en el entorno dominado por los autos, con alta visibilidad de una arteria principal y del estacionamiento en el frente. Los precios bajos son privilegiados por sobre el servicio y las comodidades que no son vitales para las ventas al por menor.

Con estos antecedentes y para efectos de este seminario se entenderá por Strip center el producto inmobiliario que consiste en equipamiento comercial de renta de locales orientados a la venta detallista, pensado a escala de barrio cuyo potencial usuario es el automovilista que viene de regreso a casa o va de ida a su lugar de trabajo, a quien se le garantiza un fácil acceso siendo el objetivo ofrecer una alternativa rápida y conveniente de compra para él y a la vez pro-

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veer fuentes fiables de ingresos a los arren-datarios de dichos locales, asegurando flujos de usuarios para lo cual la unidad incluye un mix de servicios convenientemente variados los que se distribuyen en locales ancla, encar-gados de atraer flujos, y locales menores, que aprovechan dichos flujos. Además es funda-mental una localización estratégica en zonas residenciales, implicando buena visibilidad -la que es complementada con señalética vistosa- y buenos accesos, para lo cual se escogen pre-ferentemente las esquinas de vías principales y la acera de vuelta a casa.

De rápida y fácil construcción, constituye una unidad física pequeña en uno o dos pisos con una distribución en forma de “U”, “L” o ángulo extendido- de lo cual proviene su de-nominación- entorno o frente a un estaciona-miento que lo separa de la vía, pretendiendo aprovechar de la mejor manera posible el em-plazamiento en el terreno, en el cual se aglo-meran las distintas tiendas cuyo número varía generalmente entre 4 y 20 dependencias.

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3.3.2 Gestión del modelo.

El motivo de que los Strip Centers sean un producto inmobiliario que prolifera en la ciudad y que en estos momentos está explorando y probando su factibilidad también en regiones es el bajo costo y su alta rentabilidad puesto que no requieren de una alta inversión ya que “su equi-pamiento y decoración son más bien bajos”, aunque para que sea rentable “se requiere de un importante número de locales” que va entre seis y siete como mínimo según el último reporte de mercado de Colliers Internacional (Diario Financiero, en: Portal Inmobiliario, 2011). Por esa razón prometen seguir multiplicándose en los próximos años.

La gestión de un strip center funciona de la siguiente manera: los interesados buscan una esquina que cumpla con los requisitos de ser un lugar de alto tránsito y gran visibilidad, como se ha indicado en la definición. Luego “se negocia una opción de compra por 120 días con los dueños del terreno y, considerando el precio del paño más el costo de la construcción, calculan su utilidad, tomando en cuenta el valor al que arrendarán los locales (locales ancla por estar ubicadas estratégicamente en el primer piso y en el lugar más vistoso pagan más que las tien-das de destino, que pagan hasta la mitad del valor de los otros locales).” (Diario Financiero,en: Portal Inmobiliario, 2011) . Posterior a esto “se contactan a las tiendas anclas interesadas en instalarse en la ubicación escogida, las que firman una carta de intención que funciona como garantía. Con este documento, más los antecedentes del proyecto, el operador se acerca al banco a pedir financiamiento.” (Diario Financiero, en: Portal Inmobiliario, 2011)

“Las rentabilidades alcanzadas por los desarrolladores inmobiliarios de estos proyectos van sobre UF +12%, mientras que el costo de endeudamiento varía entre UF +5,5% o UF +6%, por lo que se trata de un negocio que entrega un interesante margen a sus emprende-dores.” (Diario Financiero, en: Portal Inmobiliario, 2011)

Por otra parte, según el director de Kayco International Group, Marcos Kaplun (Diario Financiero, en: Portal Inmobiliario, 2011) la proliferación del modelo hará que la rentabilidad

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pudiera tender a bajar” debido a la mayor competencia entre los diferentes desarrolladores inmobiliarios, lo que podría hacer caer el precio de los arriendos, que actualmente se ubican entre 0,5 UF y 1 UF por metro cuadrado. “

Si bien los strip center han proliferado en las comunas del sector oriente (Rivas, Tapia 2010:1) dada su rentabilidad, también se expanden por otras zonas como la sur poniente, pero para que el modelo sea rentable éstos “deben ser muy acotados: un formato de minimarket o similar y un par de servicios, como un lavaseco y un centro de pagos. Nada más” (El Mercurio, en: Portal Inmobiliario, 2011). Así mismo si se trata de regiones los proyectos van asociados a desarrollos habitacionales, como es el caso de Valparaíso, en los ex terrenos del Persa Barón, un strip center llamado Plaza Barón, que incluye una torre de siete pisos.

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3.3.3 Orígenes.

Como explica Laniado (2005:20), el Strip center tiene su origen en el proceso de expansión urbana vivida en Estados Unidos después de la segunda guerra mundial a causa de tres facto-res principales: el acceso popular al automóvil a partir de 1940, la creación de subur-bios con bajos costos hipotecarios para los veteranos de guerra generando el llamado “Baby boom” y la consiguiente creación de autopistas que pudieran conectar dichos suburbios con la urbe. Esto genera un cambio en el paisaje y en las condiciones de vida: Pronto, viviendas unifamiliares y parques suburbanos salpicaban el paisaje y claro está, donde fue la gente fue también el llamado retail o venta minorista. Se había creado una nueva necesidad de abasteci-miento que se cubrió por estos centros comerciales en línea, los cuales se emplazaron en torno a estas nuevas carreteras conectoras, camino a casa. Poco después, en 1956, fue construido el primer mall regional, Southdale, en Edina, Minnesota.

El proceso en Santiago ha sido diferente. Lo primero que cabe destacar es que el Strip center surge con posterioridad a los malls que se hacen presentes por primera vez en Chile, en Santiago el año 1980 con la construcción del llamado “Parque Arauco Shopping Center” (Palavecino, 2007:38), por lo que no se trata de un proceso de consolidación y crecimiento de un negocio. El proceso de inserción del concepto de Stripcenter en Chile “data desde unos 10 años” (Parodi, En Baeza 2007:4-5) iniciándose en Santiago y actualmente expandiéndose a regiones. Este fenómeno es más bien respuesta a una lógica de crecimiento diferente. Al explicar la expansión de las ciudades Galetovic afirma que el ingreso per cápita de las personas es un factor incluso más determinante que el crecimiento de la población, ya que lo primero desencadena la demanda por espacio y movilidad, es decir “los grupos de ingresos al-tos habitan viviendas más grandes con más terreno, viajan más en auto y demandan más ser-vicios intensivos en el espacio (v. gr., comercio, salud, entretención, deportes)”- aunque cabe mencionar que en Santiago la gente con más recursos compensa la mayor distancia arrastrando los centros (Aravena, En: Galetovic, 2005:xvii), como lo sucedido con Providencia- . Los precios

Suburbio: Seaside, Florida, USA.Fuente: http://maps.google.com/

Intersección I-105 and I-110 en Los AngelesFuente: http://www.google.com/imgres

Antiguo Strip Center. Holloway - NC 98, Carolina del Norte, USA. 01.02.1953Fuente:http://endangereddurham.blogspot.com/2011_02_01_archive.html

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de terreno, al ser más bajos en la periferia impulsa la expansión de la ciudad, lo que implica que a mayor desarrollo de un país “las ciudades se extienden más de lo que crece la población y la densidad cae.” (Galetovic, 2006:36-37).

Esto se cumple para el sector Oriente de Santiago, –No para la generalidad, que debe principalmente su crecimiento al aumento de población y a “la implementación de tres políticas públicas que fueron determinantes: la vivienda social, el Plan Regulador Intercomunal de 1960 y la liberación del transporte público durante los años setenta” (Galetovic, 2006:38)- que es lo que compete a este seminario.

“Más del 48% de los strip centers se concentran en la zona Oriente, principal-mente en las comunas de Lo Barnechea, Las Condes y Vitacura, y en los últimos dos años ha aumentado su participación la comuna de Peñalolén” (Rivas, Tapia 2010:1)

Según explica Rivas y Tapia en el informe del 1er semestre de 2010, el mayor nivel de ingresos de estas comunas es la razón por la que los strip centers proliferen mayormente ahí. Permite una amplia variedad en el mix de locales, por lo que existe mayor número de operadores dispuestos a instalarse en este tipo de formatos, al ser una apuesta más segura. Además es aquí donde se ubica el perfil del consumidor que posee más tiempo para realizar compras principalmente del tipo “impulsivas”, que usa el automóvil (más que el transporte público) lo cual permite al consumidor utilizar los estacionamientos que son imprescindibles para el éxito del negocio.

La idea de origen del strip center surge de aprovechar la dinámica de crecimiento explica-da anteriormente más el descubrimiento o implantación de una necesidad latente de satisfacer necesidades de consumo “más cotidianas de manera cómoda a metros de la casa” (Baeza 2007:4). Esto se logra profesionalizando los negocios que han existido siempre en las esquinas de los barrios, según explica Court, gerente general de Grupo Hogares (Baeza 2007:4), seña-lando que lo que hoy ha cambiado es la realización previa de estudios de mercado, el análisis

Strip Center Fleming con Padre Hurtado, Las Condes.Fuente: http://maps.google.com/

Strip Center Fleming con Padre Hurtado, Las Condes.Fuente: Propia.

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de la ubicación, del flujo de autos, del mix de locales apropiados, y de las características de los habitantes.

Desde la perspectiva del empresariado, el stripcenter surge con la idea de“generar un negocio de baja inversión y alta rentabilidad” (Arias, Espinoza, Rabi 2010). Court (Baeza 2007:4), señala que “a algunos rubros no les alcanza para pagar un arriendo de local en un mall, porque son considerablemente altos. En cambio, en estos centros comerciales los mon-tos serán mucho más bajos” siendo una activi-dad rentable para ellos.

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3.3.4 Modelo constructivo.

La fácil y rápida construcción es una característica fundamental en el negocio del strip center ya que es lo que responde mayormente a la premisa de ser un negocio de baja inversión y de alta eficiencia.

Según Baeza (2007:5), la mayoría de estas edificaciones son en base a estructuras de ace-ro y paneles prefabricados que se montan como un galpón, pero también existen excepciones como la empresa Administraciones y Rentas S. A., quienes construyen con materiales sólidos utilizando hormigón para primer piso, y hasta la loza del segundo. Las divisiones entre los locales son hechas de tabiquería en el primer nivel. En el segundo se construye con estructu-ras metálicas y paneles. Con respecto a la arquitectura, afirman que no se sigue un patrón de estilo general, más bien cuidan, al momento de aprobar un proyecto u otro, que sea llamativo y armonioso con el entorno donde se va a construir. “Por ello, incorporan el concepto de centro comercial abierto, un espacio amplio donde los locales dan a la calle, y se puede acceder a ellos fácilmente porque hay numerosos estacionamientos” (Baeza, 2007:5).

En el caso de Grupo Hogares optan por mantener una línea arquitectónica en todos sus edificios de este tipo. Sus fachadas se componen en un 40% de vidrio y el otro 60% en mate-riales nobles como enchape de ladrillo. En su último proyecto, “Paseo La Florida”, cuidan que ningún tipo de instalación se efectúe por los techos, ubicando el aire acondicionado y los baños en la parte trasera de la estructura. “Además evitar fallas técnicas como filtraciones, la idea es que el edificio se cuide solo” (Israel, en: Baeza, 2007:5).

Con respecto al ciclo de construcción Israel, jefe de proyectos de Grupo Hogares, explica que “se parte haciendo movimientos de tierra y excavaciones, mientras la estructura madre (la caja) se está prefabricando. Cuando están listas las fundaciones, que contienen los insertos metálicos donde se fija la estructura, se empieza a montar. El montaje puede estar listo en unos 15 días. Después se instalan los revestimientos y cubiertas”. (Baeza, 2007:5).

Strip Center Plaza San Pío, Vitacura. Inmobiliaria Administraciones y Rentas.Fuente: http://www.ayr.cl/

Strip Center Paseo La Florida, La Florida. Inmobiliaria Hogares.Fuente: http://www.hogares.cl/frames/la_florida.asp

Strip Center Isabel la Católica esquina Américo Vespu-cio. Inmobiliaria Inversiones y Asesorías Atalaya.Fuente: Colección propia.

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3.3.5 Ventajas y desventajas del modelo.

3.3.5.1 Ventajas.

Los aspectos positivos de este producto inmobiliario pueden apreciarse desde diferentes perspectivas.

Desde la visión de una inmobiliaria que pretende realizar un negocio rentable, es muy útil pensar en un strip center puesto que requiere de una baja inversión inicial, dadas las caracte-rísticas de la construcción de éstos.

Luego el arrendar los locales también conveniente para las diferentes cadenas o comer-ciantes ya que la estrategia utilizada por quienes generan estas construcciones incluye un estudio de mercado que aseguraría la existencia de clientes potenciales dada la ubicación, los flujos, y además de la publicidad propia de las fachadas de estos centros.

Para los residentes es positivo tener a la mano y en un mismo lugar, servicios que antes no, lo cual les permite ahorrar tiempo y recursos de movilización. Junto con ello el barrio gana nuevas dinámicas que podrían activar el sector, al instaurarse un referente y generar una mix-tura de usos en el barrio.

Es en general desde la perspectiva económica, es decir desde la conveniencia que produce la aglomeración, que este modelo presenta cualidades positivas.

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3.3.5.2 Desventajas

Las mismas ventajas observadas desde la perspectiva económica tienen consecuencias que generan desventajas relacionadas con los flujos que atrae el strip center.

Al instalarse en esquinas de barrios consolidados modifican predios que por lo general anteriormente eran viviendas, inyectando una actividad mucho más frecuente y numerosa de vehículos. Esto afecta principalmente al flujo normal de las calles que conforman la esquina au-mentando la probabilidad de que surjan accidentes por ejemplo a causa de virajes repentinos. Junto a esto, el aumento del movimiento vehicular implica ruido que antes no existía. Por otra parte el flujo de personas también va condicionando la esquina y sus alrededores. El hecho de que muchas personas acudan a satisfacer sus necesidades también trae consigo la probabilidad de delitos como asaltos o robos. Cuando esos problemas comienzan a suceder la sensación de inseguridad puede afectar el entorno cercano. Esto también puede surgir a causa de que existe un horario de funcionamiento limitado y es en la noche, cuando al quedar sin actividad, puede también generar sensación de inseguridad para los vecinos.

Desde la perspectiva económica, los que se ven afectados por la proliferación de strip cen-ters son los negocios de barrio, puesto que no pueden competir con ellos al tener una menor capacidad adquisitiva, lo cual les impide bajar más los precios. Así el strip center en su idea de “profesionalizar el negocio de barrio” más bien los hace desaparecer, puesto que el modelo es diferente.

Desde el punto de vista de la imagen urbana, el strip center genera desventajas por no tener intención de conformar alguna articulación o alguna configuración de estas, sino más bien avocarse a las estrictas necesidades que la actividad que se realice en este requiera, por lo que en la mayoría de los casos se tiene como resultado construcciones de bajo desarrollo arquitectónico. Junto a ello mencionar que parecieran siempre construir por debajo de lo que la normativa permite, generando una disonancia en dichas esquinas.

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4. ANÁLISIS DE CASO. Se estudiará el caso de dos Strip centers en torno al tramo del eje Américo Vespucio que pasa por la comuna de Las Condes.

Según el Informe Strip Center 1er Semestre 2010 (GPS, 2010:2), Es el sector oriente donde se concentra la mayor cantidad de Strip Centers en la ciudad. Dentro de las comunas de ese sector, la que tiene mayor superficie útil construida de estos centros comerciales es Las Condes con 16.283 m2, correspondiendo a un 11,21% de la superficie total construida en la ciudad de Santiago. Por esa razón el estudio de caso se centrará en dicha comuna, y se tomará como muestra una de las principales vías de la capital en el tramo que atraviesa la comuna: Américo Vespucio entre las avenidas Presidente Kennedy y Francisco Bilbao.

En este tramo se ubican hasta el momento dos Strip Centers en las esquinas de Isabel La Católica con Américo Vespucio y Colón con Amé-rico Vespucio.

El estudio de caso se enfocará a comparar los impactos referidos a número de vehículos que afectaron la esquina después de la construcción del Strip Center en relación con lo que existía antes. Además se harán observaciones sobre la integración morfológica de la nueva construcción en relación a su entorno, respecto a lo que se tenía antes y concluir cuales han sido los impactos del surgimiento de los nuevos locales.

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4.1 LAS VÍAS QUE CONFORMAN LAS ESQUINAS EN ESTUDIO. En el primer caso, se estudia la esquina conformada por la avenida Cristóbal Colón y Américo Vespucio y en el segundo caso por Isabel la Católica y Américo Vespucio. En cuanto a la Avenida Cristóbal Colón se tiene que es una vía clasificada como colectora según la Ordenanza Municipal de Las Condes. Cuenta con cinco pistas, dos de las cuales van en dirección poniente-oriente – que son las que enfrenta al strip center- y las otras tres van en la dirección opuesta. Según estadísticas realizadas en 2001 por la Secretaría de Planificación de Transportes (En: http://sintia.sectra.gob.cl/)- dato más reciente encontrado- en la intersección de Colón con Manquehue circulaban diariamente un número de 29.952 vehículos particulares, 5.993 taxis, 1.639 buses urbanos y otros 2.230 vehículos. El pic del flujo vehicula es a las 8 de la mañana, decayendo un poco durante la jornada, pero manteniéndose intenso casi toda la jornada, descendiendo notablemente sólo a partir de las 10 de la noche. Según esto se obser-va que presenta condiciones favorables para lo que un strip center espera, es decir alto flujo vehicular, en especial de particulares, que se mantenga la mayor cantidad de horas durante la jornada.

Cristóbal Colón

Fuente: SECTRA

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Avenida Isabel la Católica está clasificada según la Ordenanza Municipal de Las Condes como vía colectora. Su perfil desde Américo Vespucio al poniente contempla cuatro vías en dirección poniente-oriente. Al oriente de Américo Vespucio conserva dos vías en la misma di-rección. . Según las mismas estadísticas realizadas el 2001 por la Secretaría de Planificación de Transportes, por la intersección de esta avenida con Fitz Roy circulaban diariamente un número de 12.109 vehículos particulares, 845 taxis, y otros 537 vehículos. Por esta avenida no circulan buses de transporte público. El pic del flujo vehicular es a las 7 de la tarde, momento del día que transita la mayor cantidad de vehículos. Durante la mañana disminuye, al igual que en la noche.

Isabel la Católica

Fuente: SECTRA

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Avenida Américo Vespucio, clasificada como vía expresa por la Ordenanza Municipal, cuen-ta con una doble calzada de tres pistas cada una en dirección norte-sur y sur-norte, más un bandejón-parque de un ancho de 30 m. Según las estadísticas ya citadas en la intersección con A. Presidente Riesco, circulaban diariamente por aquí 204.617 vehículos particulares, 12.630 taxis, 3.467taxis colectivos, 3.497 buses urbanos y otros 12.262 vehículos. El pic de flujo ve-hicular se da a las 7 de la tarde, manteniéndose relativamente homogéneo durante la jornada, descendiendo notoriamente durante la media noche u la madrugada.

Es necesario mencionar que Américo Vespucio es la avenida de circunvalación de la ciudad de Santiago, construida entre 1962 y 1987, la cual conforma en su 69 km una de sus vías es-tructurantes, al unir 19 comunas del Gran Santiago. Hoy sobre su trazado original existen dos de las de las cuatro autopistas concesionadas que conforman la Red de Autopistas de Santia-go: Autopista Américo Vespucio Sur y Vespucio Norte Express, quedando solo el tramo entre

Fuente: SECTRA

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casos de estudio

Proyecto para tramo Américo Vespucio Oriente.Fuente: El Mercurio. En: Plataforma Arquitectura 2006

Costanera Norte y Av. Grecia funcionando aún como avenida, que es el segmento que afecta el área de estudio. Sin embargo existe ya el proyecto para cerrar el anillo a través de un túnel de 10,5 kilómetros.

El proyecto consiste en una carretera que unirá Grecia y puente Centenario, a través de un túnel de 10,5 kilómetros con un costo de $60-70 pesos por kilómetro. El trazado preliminar del MOP que “ubica dos túneles, de ida y vuelta, debajo de las actuales seis pistas de la superficie, que se reducirán a cuatro, para usar las otras dos como áreas verdes y de acceso de salida e ingreso al subterráneo. Quienes no quieran pagar tendrán las cuatro pistas de superficie como caleteras. La nueva ruta enlazará con la autopista Costanera Norte y con las futuras carreteras El Salto-Kennedy y Nororiente.” Cabe destacar que el flujo diario sería de 180 mil vehículos y el costo de la obra, de alrededor de US$600 millones, con un plazo de ejecución de 24 meses. (Moreno, 2006)

Calzaza Poniente Américo Vespucio Sur Calzaza Oriente Américo Vespucio SurBandejón central Américo Vespucio Sur

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Esta construcción, que en el pasado era una vivienda fue adaptada para funcionar como restaurant, manteniendo la estética del barrio residencial en el que se emplazó.De dos pisos, construido en albañilería armada y con una capacidad de 13 estacionamientos, existió hasta el año 2007, momento en que pasó a ser una farmacia al fusionar este y el predio adyacente por Av. Colón. Posteriormen-te se transformó en Strip center. (I. M. de Las Condes).

Dirección: Américo Vespucio Sur 10 40Propietario: Gloria HerranzGiro: ComercialAño de Construcción: 1993Superficie del terreno: 905 m2Superficie Primitiva: 270 m2 Superficie Total: 343,88 M2 (dos pisos 1° 38,51m2 y 2°35,31m2)Estacionamientos:13

4.2 ESTUDIO DE CASO A: ESQUINA SUR-ORIENTE AMÉRICO VESPUCIO CON COLÓN.4.2.1 ANTIGUO: Vivienda adaptada a restorant y vivienda.4.2.1.1 Vivienda adaptada a restorant.

Plano de ubicación. Fuente: I.M. de Las Condes

Plano de estacionamientos. Fuente: I.M. de Las Condes

Planta general. Fuente: I.M. de Las Condes

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Primer nivel. Fuente: I.M. de Las Condes Segundo nivel.Fuente: I.M. de Las Condes

Elevación Poniente. Fuente: I.M. de Las Condes Elevación Norte. Fuente: I.M. de Las Condes

4.2.1.2 Vivienda unifamiliar.

Vivienda unifamiliar de dos pisos, construida en albañilería armada. No se encontró la pla-nimetría correspondiente a la propiedad, sin embargo pertenece al mismo conjunto habita-cional del restaurant anterior.

Posterior a la fusión de este predio y el conti-guo se construyó una farmacia y luego el Strip center ya mencionado.

Dirección: Cristobal Clolón 4425Propietario:José Ramón Ugarte y Ana Gurru-chagaGiro: HabitaciónAño: 1987 (ampliación)Superficie terreno: 679.30Superficie:385 m2 (dos pisos y subterráneo)

Plano de ubicación. Fuente: I.M. de Las Condes

92

casos de estudio

4.2.2 ACTUAL: Strip center Colón- Vespucio.4.2.2.1 Descripción del proyecto.

Dirección: Cristóbal Colón 4425-4401 Las Con-desPropietario: Inmobiliaria GH Ltda.Giro: Construcción comercialAño de Construcción:2009Superficie terreno: 2.943 m2Superficie Total: 2.898 m2 (Dos pisos y un Subterráneo)Estacionamientos: 57 Fuente: http://iu.cl/colon.html Fuente: http://iu.cl/colon.html

El Strip Center Colón-Vespucio se emplaza en la esquina formada por dos avenidas de gran flujo vehicular diario. Cuenta con accesos hacia ambas avenidas. El edificio es de dos pisos más un subterráneo, estructurado con muros, vigas, pilares y losas de hormigón armado en todos sus niveles. Cuenta con 10 locales comerciales que abarcan los rubros de farmacia, alimento (restaurant, delivery, dulcería), belleza, mueblería y comunicaciones , siendo su local ancla una farmacia. De la información disponible en el archivo de la municipalidad se deduce que de la fusión de los terrenos correspondientes a los proyectos previamente descritos surge el stripcen-ter, sin embargo, la suma de esas superficies es mucho menor al que figura en el expediente del stripcenter. Se supone entonces que en esta fusión habría existido otro predio involucrado del cual esta investigación no dispuso de antecedentes.

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casos de estudio

Planta 1° Nivel. Fuente: I.M. de Las Condes Planta 2° Nivel. Fuente: I.M. de Las Condes Planta Subterráneol. Fuente: I.M. de Las Condes

94

casos de estudio4.2.2.2 Análisis Urbano.

expresa

localcolectora

s-nn-so-pp-o

Dirección flujos

1

23

45

6

7

8

COMERCIO CERCANO

1 = Strip Center Colón2 = Restorant3 = Bencinera4 = Strip center5 = Minimercado6 = Automotora8 = Restorant-heladería

Usos de suelo. Alturas. Flujos.

La zona en que se emplaza el strip center es predominantemente residencial, que es el sec-tor al que apuntan los servicios que ofrece. El comercio cercano constituye en parte una competencia directa puesto que existe otro strip center en la cuadra vecina, un minimar-ket, etc. Sin embargo el poseer un mix varia-do, lo ayuda comparativamente además de su localización en plena esquina, en comparación con el resto.

Clasificación Vias

La tendencia del sector es la edificación ais-lada en altura, sin embargo a medida que se aproxima la esquina estas disminuyen ya sea porque se mantienen las viviendas antiguas o porque se presentan construcciones comercia-les como la bomba de bencina y el strip center.

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casos de estudio

Flujos. La avenida Colón trae a la esquina en estudio un importante flujo proveniente del oriente a partir de la avenida Paul Harris Sur conectando en toda su extensión una impor-tante zona residencial, rematando en la esta-ción de Metro Cristóbal Colón, que se encuen-tra a un poco más de un kilómetro de distancia del strip center. Factor relevante puesto que se generan numerosos viajes de particulares a buscar o dejar personas a dicha estación. Por otra parte, desde el poniente enlaza con Av. Tobalaba, atrayendo todo el flujo proveniente de este sector, incluyendo transporte público que hace circuito con la estación de Metro.

En cuanto a los flujos norte y sur, son im-portantes los que vienen en dirección sur- nor-te a través de Américo Vespucio, siendo esta la

calzada que enfrenta el strip center. Al conec-tar intercomunalmente la ciudad, esta avenida trae flujos desde todo el sector sur y sur orien-te de la ciudad, pero cabe mencionar que 615 metros al sur del strip center, por esta misma avenida se ubica un supermercado, del cual, como se ha estudiado en el capítulo referido a los strip centers, el que está en estudio pue-de aprovechar los flujos que genera producto de olvidos o compras menores para los cuales no se regresará al supermercado y se optará por la opción más rápida que ofrece el el strip center Colón.

En cuanto a los estacionamientos estos son incrementados de 11 por parte del res-taurant y un máximo de 2 por parte de la vi-vienda adyacente a 57 distribuidos en el nivel

uno y el subterráneo, concentrándose la gran mayoría en este último. El acceso a los esta-cionamientos del primer nivel da directamente a Vespucio y colón, mientras que la mayor car-ga se concentra en el acceso al subterráneo que se ubica en la calle trasera, modificando el funcionamiento de ésta. Con respecto a los otros dos accesos, son éstos los que más al-teran el tránsito fluido de las avenidas a las que desembocan, aumentando la probabilidad de accidentes producto del viraje repentino en el cruce, o el ingreso y salida de vehículos al recinto.

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casos de estudio

UvO= Vivienda y oficinas: Equipamiento, instalaciones y oficinas en media intensidadUv1= Vivienda: Equipamiento en baja intensidadUv2= Vivienda: Equipamiento en media intensidad

4.2.2.3 Análisis Normativo.Zonas de uso de suelo.

Áreas de edificación.-En el primer piso no se admitirán viviendas.-El área libre reglamentada deberá disponerse a nivel de terreno natural.-Tratándose de un predio que corresponda a esta área de edificación y que colinde con otro en el que ya exista la edificación continua, podrá adosarse a la existente en la misma longitud y altura, respetando un distanciamiento mínimo de 10 metros de aquel otro deslinde en que no exista edificación continua. En este caso, la constructibilidad y ocupación de suelo se incremen-tarán en un 10%.

OGUC: “Conjunto Armónico”: El predio cumple con la condición “c” del punto “1. Dimensión”: Fusión predial de superficie no inferior a 2.500 m2, por lo que recibe un premio del 30% sobre la costructibilidad de 2,6 que impone el PRC, quedando en 3,38; y además cumple con el requi-sito de “que el terreno enfrente en al menos 20 metros a una vía existente o proyectada en el Plan Regulador respectivo, de un ancho mínimo de 20 m., con calzada de no menos de 14 m.” En n este caso el frente a Colón es de 60 m y a Vespucio de 44 m.

Se permitirá además proyectos de densificación que cumplan las normas de acuerdo con la tabla siguiente, sin perjuicio del cumplimiento de la OGUC que sean aplicables.

Normativa de edificación: Area E-Aa1: Edificación Aislada Alta N°1

Normativa de Usos de Suelo: Area Uv0: Viviendas y equipamiento de oficina.

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casos de estudio

Simulación de la normativa.Situación actual del Strip Center Colón esquina Américo Vespucio:Sup. Terreno : 2.943 m2Sup 1° piso: 1.170 m2Sup total construida: 1.766 m2

C.Constructibilidad: 0.6C.Ocupación de suelo:0.4

Situación simulada del Strip Center Colón esquina Américo Vespucio:Sup. Terreno : 2.943 m2Sup 1° piso: 1065,2 m2 de 1177,2 m permitidosSup total construida: 9586,8 m2 de 9.947,34 m2 per-mitidos.

Rasante 70°C.Constructibilidad: 2.6+30% (Premio Conjunto Armó-nico)= 3.38C.Ocupación de suelo:0.4

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casos de estudio

La esquina es estudio se emplaza en una zona destinada a vivienda y equipamiento en la que a la vez se permite edificación aislada alta.

Se han expuesto las condiciones norma-tivas actuales del predio y dado que el predio clasifica para la aplicación de la normativa de “conjunto Armónico” se simuló esa situación.

En el caso actual se observa que la nor-mativa está ocupada al máximo en lo que co-rresponde a “equipamiento de comercio” con actividad de “locales comerciales.Al observar la simulación de conjunto armó-nico, que podría ser aplicable para la cons-trucción de un proyecto de densificación de vivienda, pensando específicamente en un edificio de crujía simple con departamentos de 120 m2 destinados a un usuario ABC1 (8 por planta, con un total de 64 en todo el edifi-cio), el resultado es que comparativamente se obtiene un 542% más de metros cuadrados construidos a que si se implementa un centro de locales comerciales.

La diferencia radicaría en que con el strip center se tienen 10 locales para arrendar per-manentemente, es decir que se tendría un in-

greso permanente en el tiempo para el dueño del negocio. En el caso del edificio de departa-mentos, tendría 64 departamentos a la venta, pero que en una vez que se venden el ingreso para el dueño se acabaría. De la simulación normativa se concluye que existe un uso inferior al máximo absoluto permitido, que sería el caso de un edificio bajo la normativa de “Conjunto Armónico”. Esto se observa como peculiaridad especialmente para el perfil el eje Américo Vespucio en el que la normativa apunta a la construcción de edificios en altura. Con respecto al eje Colón, si bien la normativa de las zonas adyacentes indica uso de vivienda en baja intensidad, la normativa de edificación es también del tipo aislada alta y de hecho la tendencia de construcción en el eje corresponde a dicha normativa pero al momento de acercarse a la esquina prevalece la existencia de las viviendas unifamiliares de uno y dos pisos pertenecientes a las primeras construcciones en la zona.

El strip center mantiene la baja altura también, por lo cual se podría deducir que en un futuro esto no permanecerá ya que la ten-dencia de la zona es la construcción en altura y entendiendo que los predios de esquina tie-

nen ventajas comparativas respecto a los pre-dios interiores. Se podría suponer que la razón de que aún no se haya construido al máximo de lo que permite la normativa es la eventual demolición del edificio de manera fácil y eco-nómica para construir, en el futuro, algo más permanente ya que aún hay modificaciones latentes en el entorno, como es el proyecto del túnel de américo Vespucio, el cual afectará con nuevas variables el predio.

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casos de estudio 4.2.2.4 Análisis del Aspecto Urbano

A continuación se buscará dar cuenta de la apariencia urbana del entorno cercano del Strip Center Colón -Vespucio a través de la graficación de la cualidad de secuencia para un segmen-to de cada eje conformador las respectivas esquinas. Los elementos coloreados en celeste corresponden a los principios ordenadores o repetitivos que se transforman en el “fondo” y los anaranjados serán los elementos modificadores o sorpresivos, considerados como “figura”. Cada elemento va a asociado a la elevación esquemática de cada costado del eje y también al levantamiento del eje en estudio, de modo tal que se pueda tener la mayor información posible, de manera sintética referida al medio ambiente construido. El Strip Center está denotado por un marco anaranjado y líneas conectoras del mismo color.

Los criterios para clasificar cada elemento son resultado del filtro existente por las condiciones físicas del medio ambiente y las condiciones físicas del perceptor, por lo cual éstos son subje-tivos.

Representación de las interrelaciones procesuales quetienen lugar entre las categorías o planos de la percep-ción del ambiente, condiciones físicas y psíquicas de la percepción de la forma urbana así como eventuales cam-pos de acción que se refieren a la planificación y modifi-cación de la forma urbana.

Fuente: Apunte Urb. Av. 3. Durán (2009). Imagen y For-ma Urbana.

Elevación Oriente eje Américo Vespucio Sur

Elevación Poniente eje Américo Vespucio Sur

Principio Ordenador:-Edificación aislada en media-na altura

Elementos Modificadores:--Edificación aslada alta y baja-Edificación baja + techumbre plana-Vacíos

101

Elevación Sur eje Colón

Elevación Norte eje Colón

Principio Ordenador:-Edificación aislada en altura -Edificación aslada en mediana altura

Elementos Modificadores:-Edificación baja-Vacíos-Edificación baja + techumbre plana

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casos de estudio

Análisis del Aspecto Urbano Se puede afirmar que es un sector en transformación ya avanzada. Se pasó de viviendas de dos pisos a edificación en altura, con la excepción de los predios que se van acercado a las esquinas, los cuales mantienen una altura de dos pisos, que pasaron a ser el factor modificador dentro de la secuencia.

En dichas esquinas la existencia de la bomba bencinera en el poniente y el strip center en el poniente son una irregularidad no solo por su condición de baja altura sino también por su morfología: en el primer caso se tiene una construcción predominantemente vacía y con pla-taformas planas y en el segundo caso una construcción de geometría quebrada en su planta, vitrinas transparentes y techumbre plana. En ambos casos no se guarda relación con la cons-trucción de viviendas preexistentes ni con el lenguaje más bien opaco y en gran altura de las construcciones nuevas. En ese sentido las esquinas se convierten en un punto de diferencia-ción, pero que se desvincula del contexto y no conforma una unidad en cuanto a la apariencia urbana del sector estudiado.

103

casos de estudio

Arriba, en base a planimetrías y referencias del entorno se ha construido una imagen hipotética de lo que la esquina fue antes de cambiar de destino. Abajo, la situación actual de la esquina.

Análisis del Aspecto Urbano

El impacto del strip center en la esquina en cuanto a la imagen urbana, es radical. La construcción preexistente era parte del con-junto de viviendas relacionado con una idea de “ciudad jardín” y cuya posterior adaptación a restaurant no alteró mayormente la estéti-ca de la esquina, aunque sin duda el cambio de uso otorgó mayor dinamismo al sector, lo cual es esperable y positivo en dicha situa-ción. Luego la esquina fue transformada en farmacia para luego pasar a ser el strip center que actualmente ocupa el lugar. Si bien puede resultar positivo para el barrio tener un nue-vo referente espacial junto al dinamismo que otorga el nuevo comercio, la nueva imagen de la esquina en la cual se cambia el jardín por un primer plano constituido por la plaza de esta-cionamientos y una arquitectura en albañilería y vanos menores por el hormigón armado y fachadas transparentes en la que la publicidad tiene protagonismo significa un cambio rotun-do. Si bien este strip center goza de un diseño más elaborado que el común de los de su tipo, no se ve que guarde relación con el contexto, sino que más bien parece ser una arquitectura que responde sólo a lograr la mayor cantidad de ventas al ser en sí mismo una vitrina.

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casos de estudio

4.2.3 Conclusiones del caso A. Teniendo los antecedentes de la situación que predecía la existencia del strip center para tener un puno de comparación y en función de la descripción del proyecto del strip center jun-to al análisis urbano, normativo y de aspecto urbano realizado, se puede decir que, a raíz de una evolución del contexto urbano que tiende a la densificación de viviendas en altura, este predio en situación de esquina comienza a ser una buena oportunidad de negocio para este nuevo producto inmobiliario puesto que justa-mente la proliferación de familias es lo que a éste conviene. Junto con ello el mix de locales que ofrece lo convierte en una opción mejor al momento de comparar el comercio aledaño, que si bien es de la misma línea, ninguno lo concentra del modo que lo hace el strip center, por lo que al sumar esta condición con la de la accesibilidad que le ofrece el predio tenien-do en cuenta las vías de importancia comunal e intercomunal que conforman dicha esquina, se asegura un buen funcionamiento desde la perspectiva del negocio.

Por otra parte al observar las alturas de las edificaciones del sector, se constata que la tendencia es a crecer, sin embargo en la esquina, que por lo estudiado ya en el capítulo referido a ella, se entiende que es el predio

que más debería sacar partido a la condición que la normativa permite, responde de ma-nera opuesta a lo esperado. Esto causa ex-trañeza no sólo por la duda que surge sobre aquellos metros cuadrados que quedan sin construir (mirado desde la perspectiva del dueño que decide hacer un negocio inmobilia-rio en el sitio) sino también desde la perspec-tiva de la imagen urbana que se ve afectada por la decisión de construir menos de lo que la norma permite en el momento en que en sus alrededores se crece al máximo puesto que provoca una ruptura de la unidad del conjunto sin hacer algún aporte a la calidad urbana de éste, por el contrario, transformando espacio en servidumbre del propósito netamente co-mercial específicamente al referirse a los es-tacionamientos que caracterizan el proyecto.

Otro aspecto que rompe con la imagen del conjunto es la estética general del pro-yecto: de las fachadas translúcidas que son vitrina de lo que se vende más el importante porcentaje de colorida publicidad que forma parte de ellas, no tiene relación alguna con el barrio. Junto a ello la arquitectura en hormi-gón a la vista de líneas quebradas, tampoco se relaciona en algún sentido con lo que ofrece el contexto.

Sumado a lo anterior, un factor de impor-tancia es el impacto vehicular que la nueva construcción trae en dicha esquina: el aumen-to en un 438% de la capacidad de estaciona-mientos sin duda impacta en la interrupción del flujo vehicular importante que va por Ves-pucio y por Colón. Aumenta la probabilidad de accidentes de tránsito, de ruido para los veci-nos inmediatos, en general un cambio radical en las dinámicas que dicha esquina vive.

Eso convierte al strip center en un fenó-meno con impactos expansivos hacia los pre-dios que lo rodean ya que altera la calidad de vida que hasta antes de su existencia había en el lugar.

Dirección: Américo Vespucio Sur 1463Propietario: Miguel OlivaresGiro: HabitacionAño de Construcción: Superficie del terreno: 215Superficie Total: 134,15 M2 (dos pisos 1° 72,15 m2 y 2° 62 m2)Estacionamientos: 2

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4.3 ESTUDIO DE CASO B: ESQUINA SUR-PONIENTE AMÉRICO VESPUCIO CON ISABEL LA CATÓLICA.4.3.1 ANTIGUO: Vivienda unifamiliar.Esta construcción, que en el pasado era una vivienda fue adaptada para funcionar como restaurant, manteniendo la estética del barrio residencial en el que se emplazó.De dos pisos, construido en albañilería armada y con una capacidad de 13 estacionamientos, existió hasta el año 2007, momento en que pasó a ser una farmacia al fusionar este y el predio adyacente por Av. Colón. Posteriormen-te se transformó en Strip center. (I. M. de Las Condes).

Dirección: Américo Vespucio Sur 1463Propietario: Miguel OlivaresGiro: HabitacionAño de Construcción: Superficie del terreno: 215Superficie Total: 134,15 M2 (dos pisos 1° 72,15 m2 y 2° 62 m2)Estacionamientos: 2

Planta 1° nivel. Fuente: I.M. de Las Condes

Planta 2° nivel. Fuente: I.M. de Las Condes

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casos de estudio

4.3.2 NUEVO: Strip Center Isabel la Católica.

Dirección: Américo Vespucio Sur 1463Propietario: Inversiones y Asesorías AtalayaGiro: ComercialAño de Construcción: antes de 2007Superficie del terreno: 2218 m2Superficie Total: 1538 M2 (dos pisos)Estacionamientos: 20

El Strip Center de Isabel la Católica esquina Vespucio Sur se emplaza en la confluencia de dos avenidas de gran flujo vehicular diario. Cuenta con accesos hacia ambas avenidas. El edificio es de dos pisos, estructurado con vigas y pilares de acero en todos sus niveles. Cuenta con 4 locales comerciales que abarcan los rubros de farmacia, alimento (minimarket), lavandería y belleza, siendo su local ancla una farmacia.

4.3.2.1 Descripción del proyecto.

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casos de estudio

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casos de estudio4.3.2.2 Análisis Urbano.

Usos de suelo. Alturas. Flujos

expresa

localcolectora

s-nn-so-pp-o

COMERCIO CERCANO

1 = Strip Center I. la Católica2 = Decoración3 = Mueblería4 = Electrónica5 = Belleza6 = Belleza7 = Pastelería

1234

56

7Clasificación Vias

Dirección flujosLa zona en que se emplaza el Strip center es predominantemente residencial. El comercio cercano es menor y complementario a los servicios que este mismo ofrece, no existien-do competencia directa favoreciéndolo como punto de abastecimiento y satisfacción de ne-cesidades de último minuto en que requieran la farmacia o el minimarket y en segunda ins-tancia la lavandería y el centro de estética que incluye el mix de este equipamiento.

Se constatan construcciones bajas y puntual-mente altas, tendiendo estas últimas a locali-zarse en el borde de las avenidas principales de alto flujo y de hecho en las esquinas. El predio del strip center, siendo una construc-ción relativamente nueva no ha seguido esa tendencia, siendo que la norma lo permite.

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casos de estudio

A la esquina confluye un flujo importan-te proveniente del poniente por medio de la avenida Isabel la Católica que a través de sus cuatro pistas conecta la Alameda con esta zona de la ciudad, pasando por Diagonal Pa-raguay, Rancagua, Alférez Real, Pocuro, hasta convertirse en Isabel la Católica, la cual al cru-zar américo Vespucio disminuye su perfil a tan sólo dos vías. Luego el flujo vehicular proveniente de Américo Vespucio dirección sur que al enlazar-se en su tramo precedente con conecta Cos-tanera Norte y Avenida Apoquindo es atrae importantes flujos de la zona Norte. Además al ser esta una vía expresa, es claro que la conectividad con las diferentes comunas de la capital hacen de este punto una zona muy flui-

Flujosda, que es precisamente lo que busca el strip center. Sumando a esta condición el hecho de que la zona es predominantemente residen-cial y que por consiguiente las personas van a tener necesidades de último minuto, antes de llegar a sus viviendas o al momento de aban-donarlas, por lo cual el predio es uno de los más indicados para levantar el negocio. En cuanto al número de accesos que po-see el strip center no hay diferencia en rela-ción a las dos viviendas unifamiliares preexis-tentes, ya que cada una tendría su salida de vehículo más o menos en la misma zona en que existen hoy, sin embargo la diferencia se da obviamente al comparar el la frecuencia con que un vehículo entra y sale del recinto. Si se considera que antes cada vivienda tenía

la capacidad para estacionar dos automóviles, teniendo un total máximo de cuatro vehícu-los entrando y saliendo en esta esquina con la frecuencia típica de un auto particular (aproxi-madamente 2 veces al día para ir y regresar a la vivienda o eventualmente un poco más si es que el habitante utilizara el vehículo en diferentes horarios por habitar todo el día en la vivienda) se observaría que la probabilidad de alterar el flujo vehicular en esa esquina es muy baja. Sin embargo al momento en que se construye un strip center que cuenta con veinte estacionamientos y que sus servicios se prestan durante 12 horas diarias, la dinámica del flujo vehicular de la esquina se ve afecta-da.

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casos de estudio

EAm2= Edificación aislada media

UvO= Vivienda y oficinas: Equipamiento, instalaciones y oficinas en media intensidad

Uv1= Vivienda: Equipamiento en baja intensidad

4.3.2.3 Análisis Normativo.Zonas de uso de suelo.

Áreas de edificación.

Se permitirá además proyectos de densificación que cumplan las normas de acuerdo con la tabla siguiente, sin perjuicio del cumplimiento de la OGUC que sean aplicables.

Normativa de edificación.

Normativa de Usos de Suelo: Area Uv0: Viviendas y equipamiento de oficina.

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casos de estudio

Simulación de la normativa.Situación actual del Strip Center Isabel la Católica esquina Américo Vespucio:Sup. Terreno : 2.218 m2Sup 1° piso: 679 m2Sup total construida: 1.538 m2

C.Constructibilidad: 0.69

C.Ocupación de suelo: 0.37

1° Situación simulada del Strip Center Isabel la Católica esquina Américo Vespucio:Sup. Terreno : 2.218 m2Sup 1° piso: 443,6 m2Sup total construida: 1.330 m2 (3 pisos)

Rasante: 70°C.Constructibilidad: 0.6


2° Situación simulada del Strip Center Isabel la Católica esquina Américo Vespucio:Sup. Terreno : 2.218 m2Sup 1° piso: 776,3 m2Sup total construida: 5.434,1 m2 (7pisos)

Rasante: 70°C.Constructibilidad:1.6


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casos de estudio

La esquina es estudio se emplaza en una zona destinada a vivienda y oficinas (equipa-miento, instalaciones y oficinas en mediana intensidad) en la que a la vez se permite edi-ficación aislada media.

Se han expuesto las condiciones norma-tivas actuales del predio, luego la simulación de un uso máximo de las condiciones nor-mativas para dicho predio en las condiciones de “uso comercial” con actividad de “locales comerciales” y luego se simuló la implemen-tación de un proyecto de densificación que tiene un premio de 1.0 punto adicional en el coeficiente de constructibilidad, reduciendo el coeficiente de ocupación de suelo.

Al comparar el caso actual con la 1° si-mulación se puede constatar que el stripcen-ter sobrepasa la ocupación de suelo permitida en un 0.09 puntos, lo que le permite construir un porcentaje mayor de metros cuadrados. En el segundo caso se reduce el coeficiente de ocupación máxima con el fin de crecer en altura, en función de los proyectos que se ob-servan en el entorno, pero que corresponden a viviendas unifamiliares en edificios de 3 pi-sos y no a locales comerciales.

Luego al comparar el strip center con la segunda simulación correspondiente al pro-yecto de densificación, se observa que el se-gundo construye un 353% más de metros cuadrados y eventualmente tendría 5 depar-tamentos de 120 m2 cada uno, es decir, un total 30 departamentos, versus 5 locales co-merciales en arriendo permanente por parte del strip center.

En este caso se optó por la construcción de locales comerciales, los que funcionan me-jor mientras menos pisos tengan debido a que los locales que están en los pisos superiores ven perjudicadas sus ventas ya que las perso-nas no tienden a subir, sino a preferir lo que está más a mano. También se opta por no realizar un proyecto de densificación, lo cual podría explicarse por la inminente transforma-ción del entorno, específicamente con lo que ocurrirá en el eje Américo Vespucio, trayendo nuevos factores que pueden modificar la situa-ción del predio del strip center. Puede ser que en ese entonces sea más rentable construir un proyecto de densificación, momento en el que sería más barata una eventual demolición del strip center que de otro edificio, dadas sus condiciones constructivas.

En conclusión, si bien en este caso es menos intenso el grado de transformación del sector a construcción en altura, el predio po-dría alcanzar bastante más de la que posee. Si bien en el sector son puntuales los casos de edificios de más de cinco pisos, la cons-trucción en mediana altura, en especial hacia el eje Américo Vespucio es la tendencia. Es probable que en el futuro la zona acelere su cambio, en conjunto con la transformación de dicha avenida, que contempla el incremen-to de áreas verdes en la superficie, lo que probablemente haga del sector un punto de mayor atracción para proyectos inmobiliarios de vivienda, momento en el que se tenderá a aprovechar la constructibilidad permitida. En ese caso, el predio continuará siendo una buena localización para la implementación de comercio ya que aumentarían sus potenciales clientes, pero quizás en ese contexto la mejor alternativa ya no sea un strip center sino un edificio de usos mixtos que contemple comer-cio en el primer piso.

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casos de estudio

4.3.2.4 Análisis del Aspecto Urbano

A continuación se buscará dar cuenta de la apariencia urbana del entorno cercano del Strip Center Isabel la Católica a través de la graficación de la cualidad de secuencia para un seg-mento de cada eje conformador las respectivas esquinas. Los elementos coloreados en celeste corresponden a los principios ordenadores o repetitivos que se transforman en el “fondo” y los anaranjados serán los elementos modificadores o sorpresivos, considerados como “figura”. Cada elemento va a asociado a la elevación esquemática de cada costado del eje y también al levantamiento del eje en estudio, de modo tal que se pueda tener la mayor información posible, de manera sintética referida al medio ambiente construido. El Strip Center está denotado por un marco anaranjado y líneas conectoras del mismo color.

Los criterios para clasificar cada elemento son resultado del filtro existente por las condiciones físicas del medio ambiente y las condiciones físicas del perceptor, por lo cual éstos son subje-tivos.

Representación de las interrelaciones procesuales quetienen lugar entre las categorías o planos de la percep-ción del ambiente, condiciones físicas y psíquicas de la percepción de la forma urbana así como eventuales cam-pos de acción que se refieren a la planificación y modifi-cación de la forma urbana.

Fuente: Apunte Urb. Av. 3. Durán (2009). Imagen y For-ma Urbana.

Elevación Oriente eje Américo Vespucio Sur

Elevación Poniente eje Américo Vespucio Sur

Principio Ordenador:-Edificación aislada en media-na altura

Elementos Modificadores:--Edificación aslada alta y baja-Edificación baja + techumbre plana-Vacíos

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casos de estudio

Principio Ordenador:-Edificación aislada baja-Techumbres a dos aguas

Elementos Modificadores:-Edificación aislada en altura-Edificación baja + techumbre plana-Vacíos

Elevación Sur eje Isabel la Católica

Elevación Norte eje Isabel la Católica

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casos de estudio

Análisis del Aspecto Urbano Se puede afirmar que es un sector con una transformación en proceso. Aún predomina la construcción de viviendas de uno y dos pisos mientras que las edificaciones de vivienda en al-tura aún son puntuales. En este caso las cuatro esquinas son casos muy diferentes. Está por un lado la esquina sur-poniente del strip center, con una construcción baja, techumbre plana y un vacío para estacionamientos; al frente en la esquina nor- poniente se encuentra una vivienda unifamiliar de dos pisos y techumbre a dos aguas con cerramientos opacos. Luego la esquina nor-oriente se compone de un edificio de viviendas con una altura de quince pisos y al frente de este, en la esquina sur-oriente un sector de estacionamientos con cubiertas livianas que sirve al condominio al que pertenece. Dicha heterogeneidad da cuenta de que el cambo está sucediendo pero de un modo desordenado puesto que en el caso de strip center y el edificio de quince pisos, que son las construcciones nuevas, el lenguaje utilizado es absolutamente opuesto dándose a entender que la normativa permite demasiadas opciones, por lo tanto no es muy útil para ordenar la ciudad y por otra parte que no se ha zanjado una visión en cuanto a la imagen que se espera para el lugar: o continuar con las estética de las viviendas unifamiliares y densificar en una mediana altura o definitivamente incrementar la altura de construcción y plantear edificios de quince pisos que en las esquinas pudieran ser complementados con co-mercio, por ejemplo.

El strip center en sí mismo no aporta en gran medida a ninguna de las opciones, puesto que solo en altura puede decirse que se integra al contexto preexistente, pero con su vacío para estacionamientos denota una disidencia de la imagen actual del sector. Tampoco habla de algún posible aspecto futuro.

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casos de estudio Análisis del Aspecto Urbano

Arriba, en base a planimetrías y referencias del entorno se ha construido una imagen hipotética de lo que la esquina fue antes de cambiar de destino. Abajo, la situación actual de la esquina.

El impacto del strip center en la esquina en cuanto a la imagen urbana, es más bien empobrecedor. En este caso también la cons-trucción preexistente era parte del conjunto de viviendas relacionado con una idea de “ciu-dad jardín” que ha sido reemplazado por una construcción básica en cuanto a calidad arqui-tectónica, que responde a una economización absoluta de recursos prestando lo mínima-mente necesario para desarrollar la actividad para lo que el edificio está destinado, por lo cual se han descartado variables que pudie-ran otorgarle un lenguaje más próximo a lo que hay en el entorno, es decir el conjunto de viviendas en baja altura o bien corresponder con lo que al menos la normativa plantea que es construcción en mediana altura. En este caso también se ven reemplazados los jardi-nes por una playa de estacionamientos que no cuida la escaza área verde propuesta. Si bien el strip center con su carácter comercial se impone como referente en la percepción del lugar, no se podría afirmar que este enriquece el conjunto ya que no se relaciona con nada de lo que hay en él más que en la altura de la construcción. Estéticamente no es ningún aporte, ya que sus fachadas transparentes y en un porcentaje importante dedicadas a la publicidad no contemplan más criterio que el ser punto de atracción de ventas.

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casos de estudio

4.3.3 Conclusiones del caso B. Teniendo los antecedentes de la situación que predecía la existencia del strip center para tener un puno de comparación y en fun-ción de la descripción del proyecto del strip center junto al análisis urbano, normativo y de aspecto urbano realizado, se puede decir que la esquina en estudio es sin duda un lugar estratégico para implementar un negocio del tipo del strip center, sin embargo al hacerlo no contribuye en nada al entorno en que se em-plaza. No genera una articulación entre una vía y la otra, no establece algún tipo de orden para la disonante situación de las cuatro es-quinas, en fin, más bien destruye la posibilidad de implementar una imagen urbana de mayor vitalidad puesto que la estética de la construc-ción es árida. Sus fachadas monótonas en que una publicidad básica es la que juega el rol predominante está fuera de lo que podría ca-lificarse como aporte por su diseño, colorido etc. Añadiendo a esto el estacionamiento en torno al cual el edificio gira, el caso es defini-tivamente pobre.

Con respecto a la forma del edificio, en primer lugar carece del carácter que debiera merecer una construcción emplazada en una esquina. Es un Galpón con una fachada vidria-da, es decir, no hay mayor desarrollo de la ar-

quitectura, la cual desde el aspecto normativo, no cumple con las indicaciones de “construc-ción en mediana altura” recomendadas por el plan regulador comunal, por lo cual, en parte, se explica la falta de presencia.

Si comparamos esta situación con la pre-cedente, se podría decir que las viviendas an-teriores al menos pertenecían al conjunto ha-bitacional y respondían a las características de cada unidad de éste, sin embargo no era una esquina especial o con algún carácter asigna-do. Si se considera que el strip center integra nuevas dinámicas al barrio podría decirse que implicaría algún efecto positivo, en especial en el rol de esquina, sin embargo no se considera que este sea llevado a cabo de la mejor mane-ra por lo ya dicho.

Desde la perspectiva de la aglomeración en el sector, el strip center saca partido princi-palmente al conjunto de viviendas que existe en el entorno y además, al ser el comercio cercano orientado a otros rubros, resulta ser incluso necesaria la presencia de los servicios que éste presta, por lo cual se transforma de todas maneras en una referencia para el ba-rrio.

En cuanto al impacto vial, el aumento en el número de plazas de estacionamiento es de 4 en las dos viviendas que lo precedían, a un total de 20 actualmente, considerando un flu-jo frecuente de entrada y salida de vehículos producto del carácter mismo del comercio que se implementa, significa una modificación im-portante en la dinámica de la esquina, puesto que la interrupción del tránsito y la probabili-dad de accidentes por virajes inesperados au-menta considerablemente.

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conclusiones

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A lo largo de la presente investigación se ha explorado el papel de la esquina en la ciudad, específicamente refiriéndose al fenómeno del comercio asociado a la esquina, el cual hoy en día en la ciudad de Santiago de Chile ha derivado en el Strip Center, descrito y definido ya a la luz de la bibliografía existente hasta el presente y luego analizado en una de las comunas de la ciudad donde más ha proliferado este producto inmobiliario. Las siguientes conclusiones apuntan a generar posibles hipótesis que pudieran continuar la línea de investigación seguida por el presente trabajo.

En función de esto se pueden hacer conclusiones :

La esquina juega un rol importante dentro de la configuración morfológica de la ciudad porque ha sido desde los orígenes de ella un punto de referencia que permite ordenar el es-pacio y hacer del sistema constituido por la urbe, un tejido entendible para sus habitantes al darse en la esquina la implementación de hitos que configuran el barrio al que pertenecen. De este mismo hecho el fenómeno comercial ha sacado partido: en su necesidad de ser visto, reconocido para que se acuda a él –ya que sin clientes éste no funciona- ha hecho de la es-quina su contexto predilecto, lo cual se entiende bajo la lógica presentada por los principios económicos de la ciudad en lo que se refiere a la aglomeración y la sinergia que esta trae, la cual junto con las dinámicas de interacción espacial, hacen atractivo a determinados puntos en la ciudad. De esos puntos, es la esquina la que tiene más posibilidades de competir debido a sus ventajas innatas de ser hito. Luego en esa dinámica dada durante el desarrollo de la ciudad, fueron surgiendo tipologías comerciales reconocibles que evolucionaron en edificios de gran valor arquitectónico. De dicha evolución, se puede decir que el último eslabón es el strip center, lo cual conduce inmediatamente al cuestionamiento acerca del valor arquitectónico de este último ejemplar en la tipología comercial que la ciudad de Santiago ha experimentado: ¿es el strip center una tipología comercial que esté aportando a la ciudad desde el punto de vista de la imagen que proyecta y de las externalidades que genera su presencia?

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conclusiones

Hoy en día en medio de un contexto muy cambiante, el mercado de suelo también lo es. Si se afecta alguna de las condiciones del entorno urbano, entonces lógicamente los precios de los predios asociados también recibirán esos impactos. En función de esto las inversiones inmo-biliarias tenderán a especular si se sabe que en un futuro el predio que se posee valdrá más, sin embargo ¿qué hacer mientras esa máxima rentabilidad es alcanzada? El strip center parece ser la solución a esa transición, lo cual explicaría los criterios que lo rigen: mínima inversión inicial, eficiencia en cuanto a su tiempo de construcción, estructura relativamente ligera, no optar por las alternativas de máxima constructibilidad que ofrece la norma, etc. pensando que en un futuro esto hará más barato sacarlo para dar paso a algo más “definitivo”. Estos criterios impregnan al strip center de un carácter efímero, quizás no tanto por que sea pensado arqui-tectónicamente de ese modo, sino que es más bien el resultado de economizar recursos. Sin embargo, el hecho de que el strip center sea tácitamente efímero, ¿le concede el permiso para no cumplir su “deber” de esquina y que mientras dure su vida útil, el tejido urbano tenga que desmembrarse a causa de las externalidades que provoca?¿Es la supuesta transitoriedad del strip center una realidad que de cierta manera contradice parte de los argumentos que levantan a este negocio inmobiliario como positivo para el entorno al definirlos como nuevos centros de barrios que profesio-nalizan los antiguos negocios de la esquina?

En 2007 en el Diario Financiero se leía: “Los desarrolladores inmobiliarios especialistas en proyectos comerciales están a la caza de las esquinas”. Y que “los desarrolladores apuntan a que dada la facilidad del financiamiento y el modelo de negocios, en un futuro próximo van a ‘faltar’ esquinas para lo que promete ser el nuevo boom del retail”. Tres años más tarde pare-ce ser que la profecía se cumple o a lo menos va con mucha fuerza en esa dirección sin que a alguien esté pareciéndole necesario el control por parte alguna normativa o plan. Por otra parte, como se estudió en lo referido a “La Esquina”, De Solá-Morales habla del carácter em-blemático que esta encarna. ¿Es el Strip Center el emblema que se busca para Santiago? O es que simplemente es un hecho que la imagen de la ciudad está a la deriva en circunstancias donde las políticas de libre mercado están teniendo más relevancia en la construcción de la

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conclusiones

ciudad que la que han demostrado los planes reguladores y teniendo en cuenta que esas polí-ticas no tienen entre sus prioridades el desarrollo del espacio público como lo podría entender un arquitecto o urbanista, por lo cual este “síntoma” de proliferación del strip center ¿podría estar significando una emergencia en cuanto a poner en acción nuevas estrategias de desarrollo urbano que respondan de manera más efectiva a los requerimientos de las ciudades, especialmente en lo referido a la visión a largo plazo de la ésta?

La sociedad de consumo que se ha venido desarrollando en el país desde la década de los setenta ha tenido repercusiones palpables en Santiago. Junto a ello el dominio de los medios de comunicación y su corriente de información que conecta a cada uno de los habitantes con las tendencias a escala global, también juega un rol preponderante en la sociedad definiendo sus preferencias, necesidades y finalmente sus acciones a través de las cuales se esculpe la ciudad. Teniendo en que impactos locales tienen consecuencias globales y viceversa y a la vez conciencia de la tensión que existe entre las necesidades, aspiraciones, deseos humanos y la sustentabilidad socio-económica junto a la responsabilidad medioambiental (Carmona, 2003) que debería estar dentro de las primeras prioridades hoy, es el strip center señal de que están haciendo falta cambios de mentalidad que prioricen iniciativas orientadas al largo plazo-más costoso en términos de recursos- versus el corto plazo, más barato, pero en tendencia con lo que viene sucediendo en Santiago, probablemente sea más costoso en cuanto consecuencias sistémicas para la ciudad? Un ejemplo de eso sería el desarrollar una estética mejor en comunas donde “conviene” y una estética mediocre resultado del “ahorro de recursos” en comunas donde “conviene menos” generando inequidad.

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la esquina: un espacio urbano en extinción.una eploración en torno al strip center y sus...

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