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LA NOUVELLE LÉGISLATION EN MATIÈRE DE BAILÀ BRUXELLES ET EN WALLONIE

Michel Vlies,Yannick Ninane, Diane Sprockeels,Avocats au Barreau de BruxellesVJN Avocats

François Dembour,Julie Deconinck,Caroline BaréAvocats au Barreau de Liège Leodium Avocats

Introduction

1. L’ORIGINE DE LA « NOUVELLE » LÉGISLATION

2. LES CHOIX STRUCTURELS OPÉRÉS PAR LE LÉGISLATEUR BRUXELLOIS

3. LES CHOIX STRUCTURELS OPÉRÉS PAR LE LÉGISLATEUR WALLON


La régionalisation de la matière du bail

La Loi spéciale du 6 janvier 2014 relative à la Sixième Réforme de l'Etat

CHAPITRE II. - Modifications de la loi spéciale du 8 août 1980 de réformes institutionnelles

Sont transférées aux régions :

Article 15 : " En ce qui concerne le logement : …

2° les règles spécifiques concernant la location des biens ou de parties de biens destinés à l'habitation."

Article 16 : En ce qui concerne l'agriculture : …

3° les règles spécifiques concernant le bail à ferme et le bail à cheptel.

Article 17 : …

7° Les règles spécifiques concernant le bail commercial


En application de la Loi spéciale du 6 janvier 2014 relative à la Sixième Réforme de l'Etat

A Bruxelles :- Ordonnance bruxelloise du 27 juillet 2017 relative au bail d’habitation

- Ordonnance bruxelloise du 25 avril 2019 relative au bail commercial de courte durée

En Wallonie :

- Décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation

- Décret wallon du 15 mars 2018 en matière de bail commercial de courte durée


Baux commerciaux de courte durée soumis à une législation autonome

Baux d’habitation (portant sur le logement) législation :

1) intégrée dans le Code bruxellois du Logement

2) créant un régime de droit commun des baux portant sur le logement et différentes catégories de baux qui sont, enoutre soumis, à certaines règles particulières

3) restant (partiellement) soumise au droit commun fédéral des baux (article 1714 à 1762bis du Code civil

4) largement applicable dès le 1er janvier 2018


A. LES BAUX COMMERCIAUX DE COURTE DURÉE LÉGISLATION AUTONOME

Utilisation des outils puisés dans des dispositions du Code civil relatives aux baux commerciaux

Divers baux (commerciaux) entrant dans le champ d’application de l’article 1 en étaient exclus par l’article 2.

Ainsi, en vertu du texte ancien de cet article 2 :« Toutefois ne sont pas soumis aux dispositions de la présente section :1° Les baux qui, en raison de la nature du bien ou de sa destination ou des usages, sont normalement consentis pour une durée inférieure à un an ;

… »

L’article 2, 1° ayant toujours été sujet à des difficultés d’application, sera modifié par l’article 18 de l’ordonnance du 25 avril 2019 pourdevenir :

« Toutefois ne sont pas soumis aux dispositions de la présente section :

1° Les baux conclus par écrit pour un délai égal à ou inférieur à un an ; … »

A Bruxelles, ces baux sont désormais soumis à une législation autonome (articles 2 à 17 de l’Ordonnance bruxelloise du 25 avril 2019 relativeau bail commercial de courte durée)


B. LES BAUX PORTANT SUR LE LOGEMENT

1. Intégration dans le Code bruxellois du Logement

L’Ordonnancebruxelloise du 27 juillet 2017 relative au bail d’habitation complète le Code bruxellois du logementen y insérant diverses dispositions.

• L’article 3 de l’ordonnance ajoute à l'article 2, § 1er, du Code du logement, les définitions de diversnouveaux concepts (Bail d'habitation, Bail de logement étudiant, Bail de rénovation, Bail glissant,Colocation, Pacte de colocation)

• Les articles 9 à 14 insèrent dans le Code bruxellois du Logement diverses dispositions nouvelles enmatière de non-discrimination. Ce sont : les articles 200bis à 200quinquies (articles 10 à 13 de l’ordonnance) regroupés dans un chapitre IV/1, créé

pour l’occasion par l’article 9 de l’Ordonnance et intitulé " Principe de non-discrimination et justifications » et le § 6 de l’article 204 (article 14 de l’Ordonnance)

• L’article 15 insère dans le Code un titre XI intitulé « TITRE XI - Des baux d'habitation » qui est l’épine dorsale dela nouvelle législation


Pour mémoire, divers Arrêtés d’exécution ont été pris par le gouvernement bruxellois :

19 octobre 2017 – Arrêté d’exécution du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale instaurant un modèle-type d’état des lieux à valeurindicative

19 octobre 2017 – Arrêté d’exécution du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale instaurant une grille indicative de référence des loyers

16 novembre 2017 – Arrêté d’exécution du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale fixant les conditions que doivent remplir les logementsd’étudiants en vue d’obtenir le label « logement étudiant de qualité »

23 novembre 2017 – Arrêté d’exécution du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale instaurant une liste non-limitative des réparations ettravaux d’entretien impérativement à charge du preneur ou impérativement à charge du bailleur visé à l’article 223 du Code du Logement

31 mai 2018 – Arrêté d’exécution du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale instaurant une annexe explicative en application de l’article218, § 5 du Code bruxellois du Logement

12 juillet 2018 – Arrêté d’exécution du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale instaurant un modèle-type de bail à valeur indicative


2. Création d’un régime de droit commun des baux portant sur le logement et de différentescatégories de baux qui sont, en outre, soumis à certaines règles particulièresLe Titre XI intitulé « TITRE XI - Des baux d'habitation », qui contient la majeure partie de la nouvelle législation, se subdivise en 7 chapitres intitulés :

I. Dispositions générales

II. Règles communes à tous les baux d’habitation

III. Des baux relatifs à la résidence principale du preneur

IV. Des règles propres au bail de logement étudiant

V. Des règles propres à la colocation

VI. Habitat intergénérationnel et solidaire

VII. Bail glissant


Les chapitres I et II constituent le droit commun des baux portant sur logement, dénommés « baux d’habitation », d’application générale en matière delocation de logements (à l’exception des logements touristiques) et formé :

◦ En majeure partie d’anciennes règles applicables aux baux de résidence principale, parfois adaptéesCaractère impératif (216), forme écrite (218), Etat du bien loué (219 § 2 à 5), Bail de rénovation (222), Indexation et révision des charges (224), Précompte immobilier (226), Enregistrement (227),

Intervention d’un tiers dans la location (228), Aliénation du bien loué (229), Cession et sous-location (230), Prise de cours des congés (231)

◦ Pour le surplus, de certaines règles qui faisaient l’objet des articles 1714 à 1762bis, complétées à l’occasion de la réformeInformation précontractuelle (217), Etat du bien loué (219 § 1er ), Etat des lieux (220), Réparations et entretien (223)

◦ Et enfin, de quelques nouvelles règlesTravaux (particuliers) en cours de bail (221), Grille indicative des loyers (225), Régime des obligations du bail au décès du preneur (232), Résolution des conflits (233)

La création d’un droit commun des baux portant sur un logement est accompagnée de celle de sous-catégories de baux d’habitation.

Ces baux d’habitation d’un type particulier font l’objet des chapitres III à VII du Titre XI du Code bruxellois du Logement et sont soumis en principe à lafois au droit commun des baux d’habitation et à des règles particulières

- Soit nouvelles, essentiellement, bien entendu, pour les nouvelles formes de baux d’habitation (logement d’étudiant, colocation, bail relatif àl’habitat intergénérationnel et solidaire, bail glissant),

- Soit déjà existantes, tout en étant éventuellement modifiées, essentiellement en ce qui concerne les baux de résidence principale.


3. Maintien (partiel) du droit commun fédéral des baux (articles 1714 à 1762bis du Code civil)

La réforme s’accompagne de l’abrogation des règles fédérales relatives aux baux de résidence principale, lecontenu de celles-ci étant repris soit dans le droit commun des baux de logement (baux d’habitation), soit dansles règles propres aux baux de résidence principale.

En revanche, cette réforme maintient l’existence et l’application à Bruxelles du droit commun fédéral des baux(articles 1714 à 1762bis) seules quelques dispositions étant rendues non applicables à Bruxelles,

◦ soit à l’égard de tous les baux d’habitation◦ 1716 (information précontractuelle), 1717 (cession et sous-location), 1720 (état de la délivrance et réparations et entretien), 1743-1748 et 1750 (vente

du bien loué), 1754 à 1756 (réparations et entretien)

◦ soit de certains d’entre eux (baux de résidence principale, bail de logement étudiant …)◦ 1736 à 1740 ainsi que 1757 et 1758 (durée du bail)


4. Large application dès le 1er janvier 2018

Entrée en vigueur : 1er janvier 2018

(en vertu de l’article 2 de l’Arrêté d’exécution du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 19 octobre 2017 instaurant unmodèle-type d’état des lieux à valeur indicative)

Application à tous les baux en cours au 1er janvier 2018 pour le droit commun des baux d’habitation

Sauf exceptions :◦ information précontractuelle (article 217) applicable aux baux conclus ou renouvelés postérieurement au 1/1/2018◦ forme du bail (article 218) applicable aux baux conclus ou renouvelés postérieurement au 1/1/2018◦ certaines sanctions particulières en matière d’irrespect des conditions relatives à l’état du bien (article 219, § 4 et 5) applicable aux baux

conclus ou renouvelés postérieurement au 1/1/2018◦ enregistrement (article 227) applicable aux baux en cours sauf si un préavis a été notifié avant le 1/1/2018◦ aliénation du bien (article 229) applicable aux baux en cours sauf si l’aliénation est antérieure au 1/1/2018◦ cession et sous-location (article 230) applicable aux cessions et sous-locations conclues à compter du 1/1/2018


Application à tous les baux en cours au 1er janvier 2018 pour les règles propres aux baux de résidenceprincipale

Application aux baux conclus ou renouvelés postérieurement au 1er janvier 2018 pour :

Les dispositions en matière de non-discrimination (Titre X, chapitre IV/1)

Les dispositions relatives aux nouvelles formes du bail, figurant au Titre XI, chapitres IV, V, VI et VII(bail étudiant, bail de colocation, bail relatif à un habitat intergénérationnel et solidaire et bailglissant.


Décret du 15 mars 2018 relatif au bail commercial de courte durée

Décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation

- Parcours législatif

- Création de nouvelles catégories de baux et lien avec le CC

- Présentation générale du décret


La sixième réforme de l’Etat a régionalisé le droit du bail et attribué aux Régions le soin delégiférer en cette matière.

La Région wallonne a adopté deux décrets le 15/03/2018 : un décret relatif au bail d’habitation etun décret relatif au bail commercial de courte durée.


Décret du 15 mars 2018 relatif au bail commercial de courte durée (renvoi)

3. LES CHOIX STRUCTURELS OPÉRÉS PAR LE LÉGISLATEUR WALLON : Décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation

Parcours législatif

- Le décret a été voté en séance plénière du Parlement wallon le 14/03/2018 : décret du 15/03

- Le décret a été publié au MB le 28/03/2018 et est entré en vigueur le 1 er septembre 2018

- 2 arrêtés pris en exécution de ce décret :

- 28 JUIN 2018. - Arrêté du Gouvernement wallon fixant les modèles-type de baux,d'état des lieux d'entrée, de pacte de colocation ainsi que la liste non limitative desréparations locatives

- 5 JUILLET 2018. - Arrêté du Gouvernement wallon fixant les annexes pour chaquetype de baux, la liste des travaux économiseurs d'énergie et la liste des personnesmorales autorisées à pratiquer le bail glissant


Parcours législatif

- 3 décrets apportant des modifications au décret du 15/03/2018 :

- décret du 21/06/2018 visant à modifier l’article 57 du décret du 15/03/2018 relatif au bail d’habitation envue de supprimer la formule d’indexation de loyers applicable aux baux de résidence principale en cours au 1 er avril2016 (M.B., 29/06/2018)

- décret du 02/05/2019 modifiant le Code wallon du logement et de l’habitat durable et le décret du15/03/2018 relatif au bail d’habitation ( insertion d’une section 15 au chapitre 11 « Résolution des conflits » qui prévoitnotamment que toute clause d’arbitrage convenue avant la naissance du différend est réputée non écrite.) ( M.B.,28/05/2019)

- décret du 02/05/2019 modifiant le Code wallon du logement et de l’Habitat durable et le décret du15/03/2018 relatif au bail d’habitation en vue d’y insérer la notion d’habitation légère (M.B., 11/07/2019)

- Enfin, il est prévu une codification du décret dans le code wallon du logement et de l’habitat durable ( le décret, enson chapitre 11, donne pouvoir au Gouvernement à cette fin)


Création de nouvelles catégories de baux et lien avec le code civil*Le décret du 15/03/2018 a

- Créé le « bail d’habitation » (chapitre 2)

- Légiféré en matière de bail de résidence principale ( la loi du 20/02/1991 est ainsi abrogée et la plupart de ses dispositionssont reproduites dans le décret en son chapitre III relatif au bail de résidence principale, sous réserve de quelquesmodifications)

- Créé 3 nouvelles catégories de baux d’habitation : le bail de colocation, le bail étudiant et le bail glissant ( chapitre IV, V et VI)

*le droit commun du bail soit les articles 1714 à 1762 bis du cc ont été abrogés pour ce qui relève des baux d’habitation

(ces articles sont reproduits en partie et parfois complétés par d’autres dispositions dans le chapitre II du décret)

* Ces articles ( 1714 à 1762 bis) restent en vigueur pour les baux de droit commun , pour les baux commerciaux et pour lesbaux à ferme (de manière résiduelle alors, pour les points non régis par la loi sur les baux commerciaux et celle sur le bail àferme)


Présentation générale du décret ( 12 chapitres)

Le chapitre 1 définit le champ d’application ( baux d’habitation conclus sur le territoire régional) du décret et rassemble des définitions


Présentation générale du décret

Le chapitre 2 comporte les dispositions générales relatives aux baux d’habitation

- Nouvelle définition du bail d’habitation ( décret du 02/05/2019 modifiant le décret du 15/03/2018) : le bailrelatif à un logement ou une habitation légère, qu’il s’agisse d’un bien meuble ou immeuble ou partie de celui-ci,à l'exclusion des hébergements touristiques au sens du Code wallon du Tourisme

- Le bail d’habitation en RW est donc soumis à des règles générales énoncées dans ce chapitre. Ces règless’appliquent donc au bail d’habitation qui n’entre dans aucune autre catégorie de bail ( résidence principale,colocation, étudiant ou glissant)

- Enfin, ces règles générales vont s’appliquer, de manière résiduelle, à tout ce qui n’est pas spécifiquement réglépar les chapitres III à VI.



Le chapitre 3 comporte les dispositions particulières relatives au bail de résidence principale

Le chapitre 4 contient les dispositions particulières relatives au bail de colocation et le chapitre 5 celles relatives au bail étudiant

Les dispositions relatives au bail glissant ont été intégrées dans le chapitre 6

Le chapitre 7 traite de la grille indicatives des loyers

Les chapitres 8 et 10 sont relatifs aux dispositions modificatives et abrogatoires ( précision de ce qui est modifié ou abrogé dans le code judiciaire, le code civil et dans le code wallon du logement et de l’habitat durable)



Le chapitre 9 règle la question du droit transitoire : « à l'exception des articles 3, 17, § 2, 55, § 6, et des chapitres IV et V qui ne sont applicables qu'aux baux conclus ou renouvelés à dater de l'entrée en vigueur du présent décret, les dispositions du décret s'appliquent aux contrats conclus avant son entrée en vigueur ».

Le chapitre 11 donne pouvoir au gouvernement en vue d’une codification

Le chapitre 12 précise que le décret entre en vigueur le 1er septembre 2018

(Règle : le décret s’applique aux contrats conclus avant son entrée en vigueur soit avant le 1 er septembre 2018, à l’exception des :

- article 3 : exigence de l’écrit

- article 17 : assurance obligatoire

- article 55§6 : bail de courte durée

- chapitre 4 : bail de colocation

- chapitre 5 : bail étudiant

qui ne s’appliquent qu’aux baux conclus ou renouvelés à dater de l’entrée en vigueur soit le 01/09/2018

Les baux d’habitation

Les textes

Nature des dispositions

Etude du décret wallon et comparaison avec Bruxelles

Les baux d’habitationLes textesRégion Wallonne : décret 15/03/2018Chapitre II :

• Section 1 : Eléments essentiels du contrat de bail

• Section 2 : Communication publique

• Section 3 : Droits et obligations du bailleur

• Section 4 : Droits et obligation du preneur

• Section 5 : Frais et charges imposés aux preneurs

• Section 6 : Indexation

• Section 7 : Etat des lieux

• Section 8 : Modalités d’exécution et de fin de bail

• Section 9 : Transmission de l’habitation louée

• Section 10 : Décès du preneur

• Section 11 : Sous-location

• Section 12 : Cession du bail

• Section 13 : Du bail à rénovation

• Section 14 : Baux des biens mineurs

• Section 15 : Résolution des conflits

Chapitre VII : Grille indicative des loyers

• Avant titre XI : Articles 200 bis et ter• Titre XI :

• Chapitre I : Dispositions générales• Chapitre II : Règles communes à tous les baux d’habitation :

• Section 1ère : Information précontractuelle et forme du bail d’habitation ( information précontractuelle, forme du bail)

• Section 2 : Etat du bien loué ( état du bien loué, état des lieux)• Section 3 : Travaux, bail de rénovation , réparations et entretiens(

travaux en cours de bail, bail de rénovation, réparations et entretiens)

• Section 4 : Loyer, indexation et charges ( indexation et révision des charges, grille indicative des loyers)

• Section 5 : Précompte immobilier et frais du bail ( précompte immobilier, enregistrement, intervention d’un tiers à la location de l’immeuble

• Section 6 : Aliénation du bien loué• Section 7 : Cession et sous-location• Section 8 : Congés• Section 9 : Inexécution du bail et litiges ( décès du preneur et

résolution des conflits)

Les baux d’habitationNature des dispositions

Chapitre II du décret wallon• Les articles 3 à 51 du décret sont, en règle générale, supplétifs mais

• OP : article 6 ( prohibe toute forme de discrimination dans le choix du locataire)

• Impératifs :

- Art. 3 §§ 1 et 2: obligation d’un contrat écrit

- Art.5 : communication publique

- Art.24 : frais et charges imposées au preneur

- Art.25 : action en remboursement des sommes trop perçues

- Art.26 : indexation des loyers

- Art.27 §§1 et 3 : état des lieux d’entrée et avenant

• Supplétifs ( bail habitation)/impératifs ( bail de R.P.) :

- art.7 : obligations du bailleur

- Art.8 : réparations locatives

- Art.9 : exigences de sécurité, salubrité et habitabilité

- Art.10 : garantie du bailleur pour raison de vices cachés

- Art.15 : réparations locatives ou de menu entretien

Code bruxellois du logement ( titre XI)• Article 216 CBL : sauf si elles en

disposent autrement, les dispositions de ce titre sont impératives

Les baux d’habitationEtude du décret wallon et comparaison avec la Région bruxelloise

Section 1 : Eléments essentiels du contrat de bail

L’exigence de l’écrit (article 3)

- L’obligation s’étend désormais à tous les baux d’habitation (§ 1) : auparavant, uniquement les baux relatif aux chambres d’étudiants et à la résidence principale

- Sanction : saisine du juge après mise en demeure (§3) : aucun délai- Extension des mentions minimales que doit contenir le bail (3°( durée du bail), 4° (type de bail) et 7°(montant des charges communes éventuelles) à 11°( existence de compteurs individuels ou collectifs) ont été ajoutés).

- Simplification de l’annexe au contrat : le gouvernement rédige une annexe pour chaque type de baux, contenant une explication synthétique et pédagogique (art.3 § 2 et Arrêté du gouvernement wallon du 05/07/2018, M.B., 03/10/2018)

- Le gouvernement a rédigé un modèle -type de contrat de bail (utilisation facultative) (art.3 §4 et Arrêté du gouvernement wallon du 28/06/2018, M.B., 31/08/2018)

-Valeur d’un bail verbal? Simple évocation (article 4); nullité de plein droit ( conseil d’Etat) ou absence de sanction ( T.P.)?

Bruxelles : article 218 CBL

- Comme en Wallonie, exigence d’un écrit qui s’étend désormais à tous les baux d’habitation

- Précision des mentions qui doivent être consacrées dans l’écrit (§1)

-Bail-type à valeur indicative à arrêter par le gouvernement : voir arrêté du 12/07/2018 qui comprend 6 modèles de bail ( §4)

- Le gouvernement rédige une annexe contenant une explication des dispositions légales relatives à différents éléments. Cette annexe doit être impérativement jointe aux contrats de bail conclus après l’entrée en vigueur de l’article 218 ( soit 01/01/2018) (§5):arrêté du 31/05/2018

- ! EV


Section 2 : Communication publique

* Communication publique par le bailleur (article 5)

- Cette obligation s’appliquait déjà au certificat PEB (obligation depuis le 01/06/2011) ainsi qu’au montant du loyer et des charges communes (art. 34 § 4 et 36 du décret du 28/11/2013)

- Le caractère forfaitaire ou provisionnel des charges (art. 5 § 1er et 2°); la règle générale = dépenses réelles, l’exception = forfait (article 24)

- Montant et nature des charges privatives si elles ont un caractère forfaitaire (art. 5 § 1°, 4°)

- Sanction civile en cas de manquement à l’obligation de communiquer au locataire le certificat PEB (Jurisprudence)

- Tout non-respect par le bailleur ou son mandataire de ces obligations peut entrainer le paiement d’une amende administrative fixée entre 50 et 200 EUR (art. 5, § 2).

Bruxelles : article 217 CBL : informations précontractuelles

- ! EV

- Le code prévoit désormais la liste des informations que le bailleur doit fournir au preneur ( au plus tard à la conclusion du bail)

- Sanctions de nature civile et administrative- Civile : en cas de manquement fautif du bailleur : le preneur ( pour qui l’absence d’information cause un

préjudice) peut solliciter la résolution du bail et, le cas échéant des dommages et intérêts ou une indemnité et si manquement à l’obligation relatif aux charges communes, le juge peut limiter les charges à ce qui avait été annoncé par le bailleur ( il faut que le manquement ait été commis sciemment)

- Administrative : commune peut infliger une amende de 50 à 200 EUR.


Section 3 : Droits et obligations du bailleur

* Les informations que peut demander le bailleur (article 6)

Art,-. 6, al.1 : « le bailleur choisit le preneur librement et sans discrimination au sens du décret du 06/11/2018 relatif à la lutte contre certaines formes de discriminations »

- L’inégalité de traitement n’est pas nécessairement discriminatoire (exemple : montant des revenus par rapport au montant des loyers)

- Critères protégés : race, couleur, fortune, origine sociale, nationale, religion, opinions politiques, handicap, sexe, âge.

- Jurisprudence : Civ. Gand, 28/03/18; App.Gand, 05/06/18

- Le décret circonscrit le nombre et le type de renseignements susceptibles d’être exigés par le bailleur :

-Le montant des ressources financières (art.6 al.2, 7°)

- La preuve du paiement des trois derniers loyers (art.6 al.2,8°) : disposition discriminatoire (pour ceux qui ne louaient pas auparavant ou qui ont retenu le payement des derniers mois de loyers?)

- Recours devant la Cour constitutionnelleArt.6, al.3 : « Aucune autre donnée ne peut être exigée de la part du bailleur à moins qu’elle poursuive une finalité légitime et que la demande soit justifiée par des motifs sérieux, proportionnés avec la finalité poursuivie » (exemples)

Bruxelles

« Le bailleur choisit librement et sans discrimination son locataire » ( 200 bis C.B.L)

-Règle s’applique à tous les types de baux

-Critères protégés (voir article 193 C.B.L.)

-Article 200 ter énumère les informations que le bailleur peut exiger du candidat preneur avec possibilité de compléter cette liste par un arrêté.

-Recours en annulation contre cette disposition actuellement pendant devant la Cour constitutionnelle

-217 §3 C.B.L. : si le preneur communique des informations erronées, il s’expose aux sanctions prévues par le code civil (dommages et intérêts)

-204 §6 : toute clause reprise dans un contrat de bail et qui ne respecte pas le principe d’égalité de traitement est réputé non écrite

-! EV


Section 3 : Droits et obligations du bailleur

* Les exigences de sécurité, salubrité (stabilité, étanchéité, installations électriques et de gaz, ventilation, éclairagenaturel, équipement sanitaire) et habitabilité (articles 9 à 13)

- Article 9, §1 : « l’habitation louée répond aux exigences de sécurité, de salubrité, et d’habitabilité visées aux articles 3 à 4 bis du Code wallon du logement etde l’habitat durable »

- Le locataire a le choix entre la voie judiciaire (option entre la résolution judiciaire (avec dommages et intérêts) du bail et l’exécution des travaux) et la voieadministrative (plainte auprès de la Direction générale opérationnelle n° 4 du Service Public de Wallonie).

- Valeur des enquêtes de salubrité

- Formalisme : mise en demeure préalable

- Tous les baux sont concernés

- Respect de l’obligation durant toute la durée du bail (contrairement à l’article 2, §1, al.2 de la loi du 20/02/1991)

- Omission : il n’y a aucune indication sur le sort (civil) du bail portant sur un bien frappé par une interdiction (administrative) à la location (A Bruxelles,caducité ou annulation – Jurisprudence JP3 Liège : caducité)

- Amende administrative en cas d’arrêté d’inhabitabilité (article 13 C.W.L.H.D.)

Bruxelles - article 219 CBL

-« le bien loué doit répondre aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’équipementdes logements » : 219 §2 renvoie à l’article 4 du C.B.L et arrêtés d’exécution (arrêté dugouvernement du septembre 2003) et aux articles 8 et 10 pour les sanctions

- À défaut et si la non-conformité ne lui est pas imputable, le preneur peut (§3)- Exiger l’exécution des travaux nécessaires pour mettre le bien en conformité (en attendant le juge peut

accorder une diminution de loyer)- Demander la résolution du contrat avec dommages et intérêts (le juge peut inclure le montant des frais de

relogement tels que les frais de déménagement)

Bruxelles - article 219 CBL

- Conséquences civiles d’une interdiction de location (le législateur bruxelloisdistingue 2 situations (219 §4 )):

- Le bien est frappé d’une interdiction de mise en location avant la conclusion du contrat : bail frappé denullité de plein droit (§4, al.2) ; ( avec une petite porte de sortie)

- Le bien est frappé d’une interdiction de location après la conclusion du contrat: bail devient caduc de pleindroit

dans les 2 cas, possibilité pour le preneur de se voir allouer des dommages et intérêts en cecompris ses frais de déménagement

- Nouveauté (219 §5): cas de marchand de sommeil récidiviste – recours en annulation contre cettedisposition pendant devant la Cour constitutionnelle

- 219 §§4 et 5 : ! EV

Bruxelles : articles 226, 227 et 228 CBL

Article 226 du CBL : le bailleur ne peut imputer au preneur du logement le PI (voir article 5 de la loi du 20/02/1991: règle désormais applicable pour tous les baux d’habitation)

Article 227 du CBL: enregistrement à charge du bailleur

Article 228 du CBL : les frais d’intervention d’un tiers à la location ne peuvent être mis à charge du preneur, toute clause en sens contraire est réputée non-écrite sauf exception du preneur lui-même commanditaire de la mission d’intermédiation (voir 5 ter loi du 20/02/1991 : règle désormais applicable pour tous les baux d’habitation)


Section 4 : Droits et obligations du preneur

- Articles 14 à 23 du décret (anciennement articles 1724, 1726, 1727, 1728, 1732, 1733, 1735, 1752, 1754et 1760 du code civil)

- Définition des réparations : les réparations locatives ou de menu entretien sont définies comme étant lesréparations de minime importance et dues à l’utilisation normale des lieux par le preneur (art.15).

- Le Gouvernement a arrêté une liste non limitative des réparations locatives (article 8 al.2 et Arrêté dugouvernement wallon du 28/06/2018, M.B., 31/08/2018).

- Sanction en cas de résolution par la faute du preneur : il est « tenu de payer le prix du bail pendant letemps nécessaire à la relocation, sans préjudice de dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus »(art.19)

- Remarques à propos de la validité des clauses pénales (jurisprudence)

- Introduction des travaux économiseurs d’énergie ( art.21 et A.G.W. du 05/07/18)- Obligation d’assurer sa responsabilité en cas d’incendie (Art. 17 § 2).

Bruxelles : Article 221 CBL : travaux en cours de bail en matière d’énergie

Possibilité pour le bailleur d’imposer au preneur des travaux si ceux -ci visent à améliorer la performance énergétique du logement

Conditions :

- Pour les baux de 9 ans ou plus

- Maximum une fois par triennat

- Avertissement donné par le bailleur au preneur au moins un mois à l’avance

- Travaux doivent pouvoir être exécutés dans un délai de 2 mois

- En présence du preneur ( site occupé)

- Sans trouble de jouissance déraisonnable pendant les travaux

- Sans trouble de jouissance après les travaux

- Travaux ne visent pas à mettre le bien en conformité avec les conditions de l’article 219 CBL

Possibilité de convenir d’une augmentation de loyer proportionnelle au coût réel des travaux et à l’amélioration de la performance énergétique

Recours pendant devant la Cour Constitutionnelle

Bruxelles : article 223 CBL relatif aux réparations et à l’entretien- Le preneur est tenu des réparations locatives à l’exception de celles qui sont occasionnées par la vétusté ou la force majeure et des travaux de menu entretien.

Les réparations locatives et de menu entretien sont celles désignées comme telles par l’usage des lieux.

Le bailleur est tenu de toutes les autres réparations qui peuvent devenir nécessaires.

Le gouvernement établit une liste non limitative des réparations et travaux d’entretien : arrêté du 23/11/2017

- Assurance Obligatoire?


Section 5 : Frais et charges imposées au preneur

Reproduction (articles 24 et 25) , à quelques nuances près, des articles 1728 ter et quater du code civil)

Bruxelles : - 1728 ter et quater du CC

- 224 §2 CBL : possibilité de demander au juge la révision des frais et charges forfaitaires ou leur conversion en frais et charges réels


Section 6 : Indexation

- Art.26 (anciennement art. 1728 bis du code civil)

Bruxelles : 224 CBL

- §1 : Indexation possible si pas exclue expressément et si bail conclu par écrit ( dans conditions de1728 bis du CC)


Section 7 : Etat des lieux

-Article 27 (anciennement articles 1730 et 1731 du code civil)

- Modèle-type d’état des lieux d’entrée à valeur indicative arrêté par le Gouvernement (art. 27 § 1 al.2 et Arrêtédu gouvernement wallon du 28/06/2018; M.B., 31/08/2018).

- Liste des points à glisser dans l’état des lieux … tout en permettant aux parties d’y déroger (art. 27 § 2)

- Possibilité pour chaque partie de requérir l’établissement d’un état des lieux de sortie contradictoire et à fraiscommuns (art. 27 § 5 al.3) : possibilité de saisir le Juge de Paix … avant la date de remise des clefs.

(Il s’agit des constations matérielles des manquements et dégâts imputables au preneur, sansévaluation!)


Renvoi aux articles 1730 et 1731 du code civil

Ajout : indication des compteurs individuels d’eau, de gaz et d’électricité et relevé des index

Le gouvernement arrête un modèle-type d’état des lieux d’entrée à valeur indicative (arrêté du 19 octobre 2017)

Nouveauté : état des lieux de sortie peut être requis par chaque partie, établi de manière contradictoire, à frais partagés et entre la libération des lieux et la remise de clefs. A défaut d’accord, le juge compétent saisi avant la date de remise des clefs désigne un expert. Jugement exécutoire nonobstant opposition et pas susceptible d’appel.


Section 8 : Modalités d’exécution et de fin de bail

- Articles 29 à 39; anciennement articles 1736 à 1742, 1757, 1758 et 1762 bis du code civil

- Article 30 : quant à la forme du congé et la prise de cours du délai de préavis

Bruxelles

- Article 231 CBL : quand congé peut être donné à tout moment : délai de préavis prend cours le premier jour du mois qui suit le mois durant lequel le congé est donné

- 1736 à 1742, 1757, 1758 et 1762 bis du code civil


Section 9 : Transmission de l’habitation louée

(renvoi)

Les baux d’habitationEtude du décret wallon et comparaison avec Bruxelles

Section 10 : Décès du preneur

- Article 46 (dérogation à l’article 1742 du code civil):

- Résiliation du bail de plein droit 3 mois après le décès du preneur, sans préavis ni indemnité (art.46 §1).

- Possibilité de reprise du bail par « toute personne domiciliée dans les lieux loués depuis plus de 6mois à la date du décès du preneur avec droit d’opposition du bailleur pour de justes motifs » (art.46 §2 al 1 et 2).

- Résiliation de plein droit si l’habitation est inoccupée, vide de tout bien au décès du preneurmoyennant constat (art. 46 § 3 al.1).

- Si le bien est toujours garni, inventaire des biens pris par le bailleur « en dispose en bon père defamille » ! (art. 46 § 3 al.2).

-Libération de la garantie locative : sur requête unilatérale auprès du Juge compétent (art.46 § 4).


-232 CBL (01/01/2018) :

- Le bailleur peut considérer le bail comme étant résilié sans préavis ni indemnité si : - Logement inoccupé après le décès par les membres du ménage du preneur et- Loyers et/ou charges impayés pendant une durée de 2 mois prenant cours au décès

- Le bailleur peut disposer librement des biens à dater de la résiliation (respect loi 30/12/1975)- Le bailleur peut faire libérer la GL à son profit, à concurrence des montants qui lui sont dus (requête

unilatérale)

Les baux d’habitationEtude du décret wallon et comparaison avec la région bruxelloise

Section 11 : Sous-location

(renvoi)


Section 12 : Cession

(renvoi)


Section 13 : Bail à rénovation

Reproduction de l’article 8 de la loi du 20/02/1991 ; extension à tous les baux d’habitation


Le texte s’inspire largement de l’article 8 de la loi du 20/02/1991 avec qqs nouveautés.


Section 14 : Baux des biens de mineurs

Article 51 du décret : reproduction de l’article 1718 du code civil : le renvoi à l’article 595 du Code civil implique qu’il faut refuser des effets au bail dans la mesure où il excède le terme de 9 années

Bruxelles : 1718 code civil


Section 15 : Résolution des conflits

Article 51/1 du décretPar décret voté en séance plénière du 30/04/19, le Chapitre II du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation, est complété par une section15 intitulée « Section 15. – Résolution des conflits ».

Il est ainsi inséré un article 51/1 rédigé comme suit :

Art. 51/1. « §1er. Sans préjudice de la saisine d’une juridiction, les parties peuvent régler leur différend à l’amiable en recourant à desprocessus de règlements alternatifs tels que la médiation, l’arbitrage ou la conciliation.

§2. Les parties peuvent convenir de soumettre leur différend à un arbitre après la naissance du différend.

Toute clause d’arbitrage convenue avant la naissance du différend est réputée non écrite. »

Bruxelles : article 233 CBL : même texte qu’en Wallonie, innovation donc en ce qui concerne l’article233, §2, al.2,. Recours en annulation devant la Cour constitutionnelle contre le §2.


Grille indicative des loyersChapitre VIII du décret, article 89 :« § 1er. Le Gouvernement arrête une grille indicative des loyers à laquelle peuvent recourir les parties.§ 2. Les loyers indicatifs sont fixés par catégorie d'habitation et secteur géographique en fonction de la structuration du marché locatif et à partir

des niveaux de loyers constatés statistiquement.Ces catégories d'habitation sont déterminées en fonction des caractéristiques relatives au type d'habitat, au nombre de pièces principales, à

leurs attributs au sens de l'article 1er, 19° à 22°bis, du Code wallon du Logement et de l'Habitat durable et à l'année de construction ou de grosses rénovations.Les secteurs géographiques délimitent des zones homogènes en termes de niveaux de loyer constatés sur le marché locatif.Les loyers indicatifs tiennent également compte des caractéristiques de confort lorsque celles-ci sont déterminantes statistiquement à partir des

niveaux de loyers constatés sur le marché locatif.Le Gouvernement prévoit que les loyers indicatifs peuvent être minorés ou majorés en fonction d'éléments de confort ou d'inconfort particulier.§ 3. La grille indicative des loyers est adaptée annuellement à l'évolution du marché locatif sur la base d'un échantillon représentatif

d'habitations mis en location sur l'ensemble de la Wallonie.Sont exclus de l'échantillon :- les logements d'utilité publique;- les habitations atypiques ou dites insolites par rapport au parc immobilier résidentiel;- les habitations disposant d'un bail de colocation en vertu du chapitre 4 du présent décret;- les habitations disposant d'un bail étudiant en vertu du chapitre 5 du présent décret;- les habitations dont la durée effective d'occupation dans les lieux loués par les preneurs est supérieure à neuf ans.Au regard des usages et des bonnes pratiques qui s'appliquent en matière statistique, le Gouvernement valide les prescriptions méthodologiques

concernant la définition des objectifs de la collecte de données, la méthode de collecte, de contrôle et de traitement des données.§ 4. Le Gouvernement met la grille indicative des loyers à disposition du public. Il en arrête les règles de publication telles que les explications

pédagogiques sur son utilisation, son champ d'application, les informations sur le calcul d'éventuelles majorations ou minorations du loyer. »


Section 16 : Grille indicative des loyers

Chapitre VII du décret, article 89 :

- Pas de caractère obligatoire

- Cette grille indicative des loyers en Wallonie existait déjà : spw.wallonie.be/ggo4/site_grilleloyers/

- Suite au décret et au projet d’arrêté du gouvernement wallon, grille modifiée et plus complète : loyerswallonie.be

Bruxelles : section IV titre XI CBL

- Arrêté du 19/10/2017

- https://loyers.brussels

- Jurisp : J.P. Saint-Gilles, 15/01/2019, RG 18A699

https://loyers.brussels/

DISPOSITIONS PARTICULIÈRES RELATIVES AUX BAUX DE RÉSIDENCE PRINCIPALE

Les baux de résidence principale PlanChamp d’application Définition Clause d’exclusion contractuelle Changement d’affectation en cours de bail Exclusions : bail d’habitation accessoire d’un contrat relatif à l’activité du preneur Caractère impératif des dispositions

Durée Bail de 9 ans Bail de courte durée Bail de plus de 9 ans Bail à vie

Obligation d’enregistrement Conséquence du défaut d’enregistrement sur la durée Conséquence du défaut d’enregistrement sur l’indexation Conséquence du défaut d’enregistrement sur la révision du loyer

Information du preneur en cas de vente

Garantie locative

Les baux de résidence principale Champ d’application

Le présent chapitre s’applique aux baux portant sur le logement (1) (BXL) / baux d’habitation (2)(RW) que le preneur, avec l’accord exprès ou tacite du bailleur, affecte dès l’entrée en jouissance à sa résidence principale.

4 conditions : 1. Bail d’habitation ou bail portant sur le logement 2. Accord du bailleur (exprès ou tacite)3. Affectation à la résidence principale du preneur4. Dès entrée en en jouissance

(1) Le logement ne vise, à BXL, que « l'immeuble ou la partie d'immeuble utilisé ou affecté à l'habitation d'un ou de plusieurs ménages » (art. 2, §1er, 3° CBL).

(2) Le bail d’habitation vise, en RW, « le bail relatif à un bien meuble ou immeuble ou partie de celui-ci destiné à servir d’habitation, à l’exclusion des hébergements touristiques » (art. 2, 1° DBH),

Définition (art. 234, al. 1er CBL et art. 52, § 1er, al. 1 DBH)


Est réputée non écrite la clause interdisant l’affectation du bien (BXL)/des lieux loués (RW) à larésidence principale du preneur lorsqu’elle n’est pas appuyée par une justification expresse etsérieuse, relative notamment à la destination naturelle du bien loué (BXL)/des lieux (RW), etn’est pas accompagnée de l’indication de la résidence principale du preneur au cours du bail.

Aucune modification

Clause d’exclusion contractuelle (art. 234, al. 1er, in fine CBL et art. 52, § 1er, al. 2 DBH)


Articles 234, al. 2 CBL et 52, § 1er, al. 3 DBH :

Le présent chapitre s’applique également si l’affectation à la résidence principale se fait en cours de bail avec l’accord écrit du bailleur. Dans ce cas, le bail prend cours à la date de cet accord.

Article 236 CBL et 52, § 4 DBH :

Le présent chapitre n’est plus applicable dès que prend fin l’affectation du bien loué à la résidence principale

Aucune modification


Sauf disposition contraire (1) (BXL), le présent chapitre n’est pas applicable lorsque le contrat par lequel le logement (BXL)/bien d’habitation (RW) est accordé au preneur est l’accessoire d’un contrat principal relatif à la fonction ou à l’activité du preneur.(1) On vise ici l’extension contractuelle du champ d’application

Exemples :- Logement de fonction

- Logement accessoire au commerce (art. 4 loi baux commerciaux)

Modifications esthétiques

Exclusion : contrat relatif à l’habitation du preneur accessoire d’un contrat relatif à son activité (art. 234 CBL, al. 4 et art. 52, § 3 DBH)


Article 216 CBL : « Sauf si elles en disposent autrement, les règles du présent titre (1) sont impératives ».

Article 52, § 5 DBH : « Sauf si elles en disposent autrement, les règles du présent chapitre (2) sont impératives ».

Article 52, § 6 DBH : « Dans le cadre du présent chapitre, les articles 7, 8, 9, 10 et 15 sont impératifs ».

Art.7 : Obligations du bailleurArt. 8 : Réparations à charge du bailleurArt. 9 : Exigences de sécurité, salubrité et habitabilitéArt. 10 : Garantie des vices cachésArt. 15 : Réparations locatives ou de menu entretien à charge du preneur

(1) Càd le titre XI du Code consacré aux baux d’habitations

(2) Càd le chapitre III du Décret consacré aux baux de résidence principale

Caractère impératif des dispositions (art. 216 CBL, al. 4 et art. 52, §§ 5 et DBH)





Garantie locative

Les baux de résidence principale Durée

Tout bail [de résidence principale] est réputé conclu pour une durée de neuf années.

Il prend fin à l’expiration d’une période de neuf années moyennant un congé notifié par l’une ou l’autre des parties au moins six mois avant l’échéance (BXL)/par le bailleur au moins six mois avant l’échéance, et par le preneur au moins trois mois avant l’échéance (RW).

À défaut d’un congé notifié dans ce délai (BXL)/dans le délai prévu à l’alinéa précédent (RW), le bail est prorogé chaque fois pour une durée de trois ans, aux mêmes conditions.

Aucune modification pour BXL consécration de la doctrine et la jurisprudence pour RW

Durée de principe de 9 ans et tacite reconduction (art. 237 § 1er CBL et art. 55, § 1er DBH)


§ 2 : A tout moment, moyennant préavis de 6 mois, pour occupation personnelle.

§ 3 : A l’expiration des triennats, moyennant préavis de 6 mois, s’il a l’intentiond’effectuer de gros travaux dans les lieux loués.

Nouveauté en RW : si le bailleur ne communique pas, dans les 2 mois de la demande qui luien est faite par le preneur, un P.U., un devis détaillé, une description des travaux avecestimation du coût ou un contrat d’entreprise, le preneur peut demander la nullité du congé (ildoit agir deux mois avant l’échéance du préavis au plus tard) .

§ 4 : A l’expiration des triennats, moyennant préavis de 6 mois, sans motif maismoyennant indemnité équivalente à 9 mois ou 6 mois de loyer.

Baux de 9 ans – facultés de résiliation par le bailleur (art. 237 §§ 2 à 4 CBL et art. 55, §§ 2 à 4 DBH)


Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois.

Toutefois, si le preneur met fin au bail au cours du premier triennat, le bailleur a droit à une indemnité. Cetteindemnité est égale à trois mois, deux mois ou un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de lapremière, de la deuxième ou de la troisième année.

Lorsque le bailleur met fin au contrat conformément aux paragraphes 2 à 4, le preneur peut lui aussi à toutmoment mettre fin au bail moyennant un congé d’un mois. Dans ce cas, le preneur n’est pas redevable del’indemnité prévue à l’alinéa 2. Le bailleur demeure en ce cas tenu de l'exécution du motif fondant lepréavis initial (BXL uniquement).

Baux de 9 ans – facultés de résiliation par le preneur (art. 237 § 5 CBL et art. 55, § 5 DBH)


- Un bail peut être conclu, pour une durée inférieure ou égale à trois ans ;

- Il peut être prorogé une ou plusieurs fois (BXL)/maximum deux fois (RW) sans que la durée totale ne puisse excéder 3 ans ;

- La/les prorogations doivent être actées par écrit (clause du bail initial, avenant ou tout autre écrit subséquent) ;

- Le bail prend fin moyennant un congé notifié par l’une ou l’autre des parties au moins trois mois avant l’expiration de la duréeconvenue;

- Sauf prorogation, le bail d'une durée inférieure à six mois prend fin à l'expiration de la durée convenue (BXL) /Lorsque le bail a été conclu pour une durée inférieure ou égale à trois mois, le congé est réputé notifié par la signature du bail ou saprorogation (RW) ;

- A défaut d'un congé notifié dans les délais ou si le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, et même dans l'hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial est entré en vigueur. Il est dès lors régi par les [dispositions relatives aux baux de neuf ans]. Dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le bail initial, sans préjudice de l'application [des dispositions relatives à l’indexation et à la révisions du loyer].

Baux de courte durée – prorogation – conversion en bail de 9 ans (art. 238 CBL et art. 55, §6 DBH)


Bail de plus de 9 ans : articles 239, § 1er CBL et 55 § 7 DBH.

Par écrit.

Même régime que les baux de neuf ans.

Indemnité de résiliation sans motif par le bailleur réduite à 3 mois à dater du 3ème triennat.

Bail à vie : articles 239, § 2 CBL et 55 § 8 DBH.

Par écrit.

Prend fin de plein droit au décès du preneur.

Pas soumis aux dispositions relatives aux facultés de résiliation par le bailleur, sauf clause contraire.

Baux de longue durée (régimes inchangés)





Garantie locative

Les baux de résidence principale Obligation d’enregistrement

L’obligation d’enregistrement du contrat de bail repose sur le bailleur. Les frais liés à un enregistrement tardif éventuel sont entièrement à sa charge.

N.B. : - A BXL, applicable à tous les baux d’habitation

- En RW, applicable uniquement aux baux de résidence principale

Principe (art. 227 CBL et art. 53 DBH)


Après la période de deux mois visée à l’article 32, 5°, du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe et aussi longtemps que le contrat de bail n’est pas enregistré (par le bailleur – BXL), le délai du congé ainsi que les indemnités dues par le preneur au bailleur en application des articles 237, § 5, alinéas 1er et 2, 238, alinéas 3 et 4, et 256, § 2, alinéa 2 (BXL)/et l’indemnité visée contractuellement, ou en vertu du présent décret (RW), à la charge du preneur ne sont pas d’application, pour autant qu’une mise en demeure d’enregistrer le bail, adressée par le preneur au bailleur par voie recommandée (BXL)/dans les formes prévues à l’article 30, du présent décret (RW), soit demeurée sans suite utile (BXL)/sans effet (RW)pendant un mois.

Conséquence du défaut d’enregistrement sur la durée (art. 227 CBL et art. 54 DBH)


Art. 57 DBH :

Si elle n’a pas été exclue expressément, l’adaptation du loyer au coût de la vie est due, une fois par année de location, à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail, dans les conditions prévues à l’article 26 du présent décret.

Si cette adaptation a pour effet d’augmenter le montant du loyer, elle n’est due que si le bail a été conclu par écrit et, pour un bail portant sur un bien immeuble, que si le bail écrit a été enregistré.

Conséquence du défaut d’enregistrement sur l’indexation (RW uniquement)


Art. 58, § 1er DBH :

Sans préjudice de l’article 50, les parties peuvent convenir de la révision du loyer entre le neuvième et le sixième mois précédant l’expiration de chaque triennat.À défaut d’accord des parties, le juge peut accorder la révision du loyer s’il est établi que par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de vingt pour cent au moins au loyer exigible au moment de l’introduction de la demande.[…]Si cette révision a pour effet d’augmenter le montant du loyer, elle n’est due que si le bail a été conclu par écrit et, pour un bail portant sur un bien immeuble, que si le bail écrit a été enregistré. Le juge statue en équité.L’action ne peut être intentée de qu’entre le 6ème et le 3ème mois précédent l’expiration du triennat en cours.

Conséquence du défaut d’enregistrement sur la révision du loyer (RW uniquement)





Garantie locative

Les baux de résidence principale Information du preneur en cas de vente

Art 242 CBL : « En cas de mise en vente du logement de gré à gré, le bailleur, préalablement à toute communication publique relative à la mise en vente, notifie au preneur, par lettre recommandée à la poste ou par exploit d'huissier, son intention de vendre le logement ».

Art. 243 CBL : « Si le bien est loué en commun par plusieurs preneurs, la notification visée à l'article 242 doit être adressée à tous les preneurs ».

Art. 244 CBL : « Au décès du preneur, seuls les membres du ménage du preneur domiciliés dans le bien loué jouissent du droit d'information prévu à l'article 242 ».

A Bruxelles uniquement (1/2)

Les baux de résidence principale Information du preneur en cas de vente

Art. 245 CBL : « Si le bien loué appartient en indivision à plusieurs personnes, la notification prévue à l'article 242 n'est valablement faite que moyennant le concours de tous les indivisaires ».

Art. 246 CBL : « Lorsque la propriété mise en vente ne constitue qu'une partie du bien loué, l'obligation d'information s'applique à cette partie ».

Art. 247 CBL : « Est réputée non écrite, toute convention par laquelle le preneur renonce d'avance, en tout ou en partie, au droit d'information prévu par l'article 242 ».

A Bruxelles uniquement (2/2)





Garantie locative

Les baux de résidence principale Garantie locative

Art. 249, § 1er CBL :

« Lorsque le bailleur est en possession de la garantie et s'abstient de la placer de la manière prévue à l'article 248, § 2, 1° (1), il est tenu de payer au preneur des intérêts au taux moyen du marché financier sur le montant de la garantie, à partir de la remise de celle-ci avec comme minimum le taux légal.

Ces intérêts sont capitalisés ».

(1) C’est-à-dire sur un compte individualisé ouvert au nom du preneur auprès d'une institution financière

Taux produit par la garantie constituée entre les mains du bailleur (à Bruxelles uniquement)

LA CESSION, LA SOUS-LOCATION ET LA TRANSMISSION DU BIEN LOUÉ

La cession du bien louéPlanCession◦ Régimes antérieurs◦ Régimes nouveaux

◦ En région bruxelloise◦ En région wallonne

Sous-location◦ Régimes antérieurs◦ Régimes nouveaux

◦ En région bruxelloise◦ En région wallonne

La cession du bien louéRégimes antérieurs

o Droit commun du bail : cession autorisée, sauf clause contraire

Art. 1717, al. 1er, du Code civil : « Le preneur a le droit de sous-louer et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite ».

o Bail de résidence principale : cession interdite, sauf accord du bailleur

Art. 4, § 1er, de la loi sur les baux de résidence principale : « La cession du bail estinterdite sauf accord écrit et préalable du bailleur. Dans ce cas, le cédant est déchargé detoute obligation future, sauf convention contraire, incluse dans l'accord sur la cession du bail ».

La cession du bien louéRégime nouveau – BXL (1/3)

L’article 230, §1er, du Code du Logement étend le régime anciennement réservé aux baux de résidence principale à tous les baux d’habitation :

« Sans préjudice de l’article 260 (1) et des articles 263 à 266 (2), la cession du bail est interdite,sauf accord écrit et préalable du bailleur. Dans ce cas, le cédant est déchargé de toute obligationfuture, sauf convention contraire, incluse dans l’accord sur la cession du bail ».

(1) Cet article permet à un ou plusieurs des colocataires de « sortir anticipativement du bail » moyennant un congé de2 mois. S’il trouve un « colocataire remplaçant » et que celui-ci est agréé par le bailleur et les autres colocataires, ilsigne un avenant au contrat de bail et le colocataire sortant est libéré.

(2) Ces dispositions organisent le régime du « bail glissant » et prévoient la possibilité pour la personne morale decéder le bail principal au sous-locataire « sans nouvel accord du bailleur ».


L’article 230, § 2, du Code du Logement prévoit la notification du projet de cession au bailleur et la prise de position de ce dernier :

« Le projet de cession est notifié par courrier recommandé par le preneur au bailleur. Il comprendtoutes les données d’identification du cessionnaire, dans le respect de l’article 200ter, § 2(1).

Le bailleur communique son accord ou son refus sur la cession dans les trente jours de laréception du projet

Passé ce délai, la cession est réputée refusée ».

(1) Cette disposition liste les données d’identification que le bailleur peut exiger du preneur.


Article 230, § 3, du Code du Logement : information précontractuelle du cessionnaire

« Préalablement à la cession, le cédant doit communiquer au cessionnaire copie du contrat de bailet de l’état des lieux d’entrée ».

Article 230, § 4, du Code du Logement : obligation de dresser un état des lieux intermédiaire

« Il est dressé un état des lieux de sortie intermédiaire avant la sortie du preneur cédant.Cet état des lieux est dressé conformément à l’article 220, § 3.Il est établi contradictoirement et en présence du preneur cessionnaire.Les frais sont partagés entre les trois parties. Les dégâts constatés seront à charge du preneur cédant »L’état des lieux de sortie, joint à l’état des lieux initial, vaut état des lieux d’entrée à l’égard du preneur cessionnaire au sens de l’article 220, § 1er ».

La cession du bien louéRégime nouveau - RW

L’article 49 du décret : étend le principe de l’interdiction à tous les baux d’habitation :

« Sans préjudice de l’article 46 (1), la cession du bail est interdite sauf accord écrit et préalabledu bailleur. Dans ce cas, le cédant est déchargé de toute obligation future sauf conventioncontraire incluse dans l’accord sur la cession du bail ».

(1) Cette disposition organise la faculté pour « toute personne domiciliée dans les lieux loués depuis plus de six moisà la date du décès du preneur » de « reprendre le bail ».

La sous-locationRégimes antérieurs (1/2)

o Droit commun du bail : sous-location autorisée, sauf clause contraire

Art. 1717, al. 1er, du Code civil : « Le preneur a le droit de sous-louer et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite ».

o Bail de résidence principale : sous-location interdite, sauf accord du bailleur

Art. 4, § 2, de la loi sur les baux de résidence principale : « Le preneur qui a pris à bail unlogement qu'il affecte à sa résidence principale ne peut donner la totalité du bien en sous-location.Il peut sous-louer une partie de ce bien avec l'accord du bailleur et à condition que le restedu bien loué demeure affecté à sa résidence principale. […] ».

La sous-locationRégimes antérieurs (2/2)

o Sous-location à finalité sociale :

Art. 1717, al. 2, du Code civil : « Toutefois, lorsque le preneur est une commune, un centrepublic d'aide sociale, une association sans but lucratif ou un établissement d'utilité publiquesoumis à la loi du 27 juin 1921 accordant la personnalité civile aux associations sans but lucratifet aux établissements d'utilité publique, ou une Société à finalité sociale, il peut sous-louer lebien, dans sa totalité, à une au plusieurs personnes physiques, à condition que celles-ci soientdes personnes démunies ou se trouvant dans une situation sociale difficile et qu'elles affectentexclusivement le bien à leur résidence principale, et pour autant que le bailleur ait donnéson accord sur la possibilité de sous-louer le bien à cette fin ».

La sous-locationRégime applicable à tous les baux d’habitation – BXL (1/2)

L’article 230, § 5, alinéa 1er du Code du Logement étend le principe de l’interdiction de la sous-location sans l’accord du bailleur à tous les baux d’habitation :

« Le preneur peut sous-louer le bien loué avec l’accord exprès ou tacite (1) du bailleur ».

L’article 230, § 5, al. 2, du Code du Logement prévoit la notification du projet de sous-location au bailleur :

« Le projet de sous-location est notifié par courrier recommandé par le preneur au bailleur au moins quinze jours avant sa conclusion (1). Il comprend toutes les données d’identification du sous-locataire, dans le respect de l’article 200ter, §2 (2) ».

(1) Contrairement au régime de la cession, le législateur bruxellois ne prévoit pas de délai pour que le bailleur prenne position et ne précise pas le sens qu’il faut donner à son absence de réaction. (2) Cette disposition liste les données d’identification que le bailleur peut exiger du preneur.

La sous-locationRégime applicable à tous les baux d’habitation – BXL (2/2)

Les alinéas 7, 8 et 9 de l’article 230, § 5, du Code du Logement soumettent la durée des sous-location à celle du bail principal :

• « La durée de la sous-location ne peut excéder celle du bail principal restant à courir ».

• « Le preneur doit préalablement informer le sous-locataire de sa qualité et de l’étendue de ses droits ».

• « Lorsque le bailleur met fin au bail principal, le preneur est tenu de notifier une copie du congé au sous-locataire au plus tard le quinzième jour suivant la réception du congé en lui signifiant que la sous-location prendra fin à la même date que le bail principal ».

La sous-locationSpécificités pour les baux de résidence principale – BXL

L’article 230, § 5, du Code du Logement prévoit certaines dérogations/précisions au régime général lorsque le bail principal ou la sous-location sont affectés à la résidence principale du (sous-)locataire : Alinéas 3 et 4 : « Par exception à l’alinéa 1er, le preneur qui affecte le bien loué à sa résidence principale ne peut sous-louer la totalité du bien.

Il peut sous-louer une partie de ce bien avec l’accord du bailleur et à condition que le reste du bien loué demeure affecté à sa résidence principale ».

Alinéa 6 : « Si le bien sous-loué est destiné à servir de résidence principale au sous-locataire, les droits et obligations du preneur et du sous-locataire sont, dans leurs rapports respectifs, déterminés par le chapitre III du présent titre, sous réserve des dispositions suivantes du présent paragraphe ».

Alinéa 10 : « Dans le cas d’un bail de résidence principale, lorsque le preneur met fin anticipativement au bail principal, il est tenu de donner au sous-locataire un congé de trois mois au moins, accompagné d’une copie du congé qu’il donne au bailleur et de payer au sous-locataire une indemnité équivalente à trois mois de loyer ».

La sous-locationExclusion de la prorogation pour circonstances exceptionnelles – BXL

L’article 230, § 5, alinéa 11 du Code du Logement exclut la sous-location du régime de la prorogation pour circonstances exceptionnelles :

« Les articles 250 à 252 ne sont pas applicables à la sous-location d’un bien dont le bail est soumis aux règles du bail de résidence principale »

La sous-locationSous-location à finalité sociale – BXL (1/2)

Article 230, § 5, al. 5, du Code du Logement :

« Toutefois, lorsque le preneur est une commune, un centre public d’action sociale, une association sans butlucratif ou une fondation soumis à la loi du 27 juin 1921 (…), ou une société à finalité sociale, il peut sous-louer lebien, partiellement ou dans sa totalité, à une au plusieurs (…) personnes démunies ou se trouvant dans unesituation sociale difficile (…). L’accord ultérieur du bailleur sur la sous-location n’est en ce cas plus requis ».

Article 235 du Code du Logement :

« Le présent chapitre (1) s’applique également aux sous-locations conclues par une commune (…) dans satotalité (…) Dans ce cas, le bail principal est également soumis aux dispositions du présent chapitre. Le bailleuret les personnes morales précitées peuvent convenir dans le bail principal d’écarter l’application de l’article 237,§ 5, ou de l’article 238, alinéas 3 et 4, pour une période maximale de neuf ans. (…) »

(1) Il s’agit du chapitre consacré aux baux de résidence principale

La sous-locationSous-location à finalité sociale – BXL (2/2)

Le bailleur et les personnes morales précitées peuvent désormais, pour une période maximale de 9 ans, écarter dans le bail principal :

la faculté de résiliation du bail à tout moment par le preneur, moyennant le respect d’un congé de 3 mois (article 237, § 5, du Code du Logement) ;

l’expiration du bail d’une durée inférieure à 6 mois à l’issue de la durée convenue (art. 238, al. 3, du Code du Logement) ; et

la faculté de résiliation du bail de courte durée à tout moment par le preneur, moyennant un préavis de 3 mois et une indemnité équivalente à 1 mois de loyer (art. 238, al. 4, du Code du Logement).

La sous-locationRégime applicable à tous les baux d’habitation – Région wallonne

Article 47 du décret :

Alinéa 1er : « La sous-location est interdite sauf accord écrit et préalable du bailleur ».

Alinéa 4 : « La durée de la sous-location ne peut excéder celle du bail principal restant à courir ».

Alinéa 5 : « Le preneur doit préalablement informer le sous-locataire de sa qualité et de l’étendue de ses droits ».

Alinéa 6 : « Lorsque le bailleur met fin au bail principal, le preneur notifie par envoi recommandé une copie du congé au sous-locataire au plus tard le quinzième jour suivant la réception du congé en lui signifiant que la sous-location prendra fin à la même date que le bail principal ».

Alinéa 7 : « Sans préjudice de l’alinéa 4, lorsque le preneur met fin anticipativement au bail principal, il donne au sous-locataire, dans les huit jours suivant la notification du congé au bailleur, un congé de trois mois au moins notifié par envoi recommandé, accompagné d’une copie du congé qu’il donne au bailleur. Le preneur paie au sous-locataire une indemnité équivalente à trois mois de loyer ».

La sous-locationRégime applicable aux baux de résidence principale – Région wallonne

Article 47, alinéa 2 du décret : « Le preneur qui n’affecte pas le bien loué à sa résidenceprincipale ne peut sous-louer le bien en totalité ou en partie pour servir de résidence principaleau sous-locataire ».

Article 60, § 1er du décret : « Le preneur qui a contracté un bail d’habitation qu’il affecte à sarésidence principale ne peut donner la totalité du bien en sous-location.

Il peut sous-louer une partie de ce bien avec l’accord du bailleur et à condition que le restedu bien loué demeure affecté à sa résidence principale. Si le bien sous-loué est destiné à servirde résidence principale au sous-locataire, les droits et obligations du preneur et du sous-locatairesont, dans leurs rapports respectifs, déterminés par le présent chapitre, sous réserve des alinéas 4à 7 de l’article 47 ».

La sous-locationSous-location à finalité sociale – Région wallonne

Article 47, alinéa 3 du décret : « Toutefois, lorsque le preneur est un opérateur immobilier au sens du Code wallon du Logement et de l’Habitat durable, une association sans but lucratif ou une fondation d’utilité publique soumis à la loi du 27 juin 1921 sur les associations sans but lucratif, les fondations, les partis politiques européens et les fondations politiques européennes, ou une Société à finalité sociale, il peut sous-louer le bien dans sa totalité à une ou plusieurs personnes physiques à condition que celles-ci soient des personnes démunies ou se trouvant dans une situation sociale difficile et qu’elles affectent exclusivement le bien à leur résidence principale, et pour autant que le bailleur ait donné son accord sur la possibilité de sous-louer le bien à cette fin. Le bailleur est informé dès la signature du contrat ».

Article 60, § 2 du décret : « […] Les alinéas 4 à 7 de l’article 47 sont applicables à cette sous-location ».

LA TRANSMISSION DU BIEN LOUÉ

Transmission du bien loué

1. LA SITUATION AVANT LES RÉFORMES BRUXELLOISE ET WALLONNE

2. LA RÉFORME À BRUXELLES

3. LA RÉFORME EN WALLONIE

Transmission du bien loué1. La situation avant les réformes bruxelloise et wallonneLe preneur, titulaire d’un droit de créance vis-à-vis du vendeur, peut-il le faire valoir vis-à-vis de l’acquéreur, titulaire d’un réel sur le bien loué ?

3 hypothèses, quel que soit le régime

1. Opposabilité « absolue » du bail

L’acquéreur doit intégralement respecter le bail – il est subrogé au bailleur-vendeur

2. Opposabilité « mitigée » du bail

L’acquéreur doit respecter le bail – il est également subrogé au bailleur-vendeur, mais il dispose d’un droit spécifique de mettre fin au bail à certaines conditions

3. Inopposabilité du bail

L’acquéreur ne doit pas respecter le bail, il n’est pas subrogé au bailleur-vendeur et le preneur occupe les lieux sans titre ni droit à son égard.

Transmission du bien loué1. La situation avant les réformes bruxelloise et wallonne

A l’origine, les articles 1743 à 1750 du Code civil instauraient un régime unique pour tous les baux :

1. bail à date certaine sans « faculté d’expulsion » Opposabilité absolue2. bail à date certaine contenant une « faculté d’expulsion » Opposabilité mitigée (droit de l’acquéreur de donner congé dans le délai prévu

par la convention ou, à défaut, la loi et obligation de payer des dommages et intérêts tels que prévus par le bail ou, à défaut, la convention)3. bail sans date certaine inopposabilité du bail

remarques : date certaine : forme authentique, enregistrement, décès d’un des signataires

par souci de simplification, il n’est pas tenu compte ici des clauses d’entretien pouvant figurer dans l’acte de vente

Progressivement, apparition de dispositions spécifiques dans les législations sur :

les baux à ferme,

les baux commerciaux

et les baux de résidence principale,

le droit commun des articles 1743 à 1750 du Code civil restant d’application pour les baux n’émargeant à aucune de ces

catégories particulières

Transmission du bien loué1. La situation avant les réformes bruxelloise et wallonneAinsi, en matière de baux portant sur un logement, avant l’intervention des législateurs régionaux :

Les baux de résidence principale

soumis à l’article 9 des dispositions du Code civil relatives aux baux de résidence principale (adapté par la loi du 13 avril 1997)

1. bail à date certaine même s’il contient une « faculté d’expulsion » Opposabilité absolue

2. bail sans date certaine lorsque le preneur occupe les lieux depuis 6 mois au moins Opposabilité mitigée (droit de l’acquéreur de donner congé pour occupation personnelle, travaux ou moyennant indemnité, de 3 mois, notifié dans les 3 mois de la passation de l’acte authentique)

3. bail sans date certaine lorsque le preneur occupe les lieux depuis moins de 6 mois inopposabilité du bail

Tous les autres baux portant sur le logement (résidence secondaire, etc.)

soumis au droit commun général des articles 1743 à 1750 du Code civil, soit pour rappel :

1. bail à date certaine sans « faculté d’expulsion » Opposabilité absolue

2. bail à date certaine contenant une « faculté d’expulsion » Opposabilité mitigée (droit de l’acquéreur de donner congé dans le délai prévu par la convention ou, à défaut, la loi et obligation de payer des dommages et intérêts tels que prévus par le bail ou, à défaut, la convention)

3. bail sans date certaine inopposabilité du bail

Transmission du bien loué2. La réforme à Bruxelles

Intervention du législateur bruxellois sur 3 plans distincts :

• Le régime de protection spécifique du preneur applicable en présence d’un bail derésidence principale a été étendu à tous les baux d’habitation.

• Ce régime a été légèrement adapté.

• Un droit d’information en cas de vente du bien loué a été créé dans le chef du preneur,mais uniquement en cas de bail de résidence principale.


1. L’extension à tous les baux d’habitation du régime applicable aux baux de résidenceprincipale

Le régime propre aux baux de résidence principale est devenu le régime de droit commun des bauxd’habitation.

article 229 du Code bruxellois du Logement,

applicable aux baux d’habitation (chapitre II du Titre XI),

constitue une reproduction (sous réserve de quelques modifications) de l’article 9 des dispositions duCode civil relatives aux baux de résidence principale.

Transmission du bien loué2. La réforme à Bruxelles2. Les modifications apportées à ce régime

Quelques précisions d’ordre technique :

Modification de la date pivot à laquelle le bail doit avoir date certaine pour appliquer le régime de l’opposabilitéabsolue

Avant il s’agissait de la date de « l’aliénation du bien loué »

Aujourd’hui c’est la date à laquelle « l’aliénation du bien loué a acquis date certaine » -

Modification de la date de la subrogation de l’acquéreur au vendeur

Avant c’était la date de passation de l’acte authentique

Aujourd’hui c’est la date du transfert du droit de propriété et de la jouissance du bien loué

Ces modifications : mettent fin aux controverses qui existaient

font application du droit commun dans ce type de rapports juridiques


2. Les modifications apportées à ce régime (suite)

Quelques adaptations du régime de l’opposabilité relative :

Les délais de préavis et de notification du congé sont allongés

• Avant l’acquéreur pouvait mettre fin en donnant congé i. de 3 mois ii. notifié dans les 3 mois de la passation de l’acteauthentique

• Aujourd’hui, pour ce faire, il doit donner congé i. de 6 mois ii. notifié dans les 6 mois de la date de la passation de l’acteauthentique

Il est en outre précisé (dès lors que la date de la subrogation peut être antérieure à la passation de l’acte authentique) que le congéne peut être notifié avant la date de la passation de l’acte authentique

Transmission du bien loué2. La réforme à Bruxelles3. Création d’un droit d’information du preneur en cas de transmission du bien loué

Articles 242 à 247 du Code bruxellois du Logement

Insérés dans le chapitre III du Titre XI applicables exclusivement en cas de bail de résidence principale

Principe (article 242) : obligation pour le bailleur, en cas de mise en vente de gré à gré, avant toute communication publique, de notifier au preneur,par lettre recommandée ou exploit d’huissier, son intention de vendre le bien

Remarques :

• Les articles 243 à 246 précisent quels doivent être les destinataires de l’information ou les expéditeurs dans différentes hypothèses

• Buts de ces dispositions :Permettre au preneur d’enregistrer le bail

Permettre au preneur d’éventuellement formuler une offre (mais pas de droit de préemption)

• Aucune sanction spécifique n’est prévue en cas de manquement.

Transmission du bien loué2. La réforme à Bruxelles4. En guise de rappel, désormais, à Bruxelles

Tous les baux d’habitation sont soumis à l’article 229 du Code bruxellois du Logement

1. bail ayant date certaine avant le moment où l’aliénation a acquis date certaine, même s’il contient une « faculté d’expulsion »

Opposabilité absolue (la subrogation se produisant pour l’avenir à la date du transfert du droit de propriété et de la jouissance du bien loué)

2. bail sans date certaine avant le moment où l’aliénation a acquis date certaine lorsque le preneur occupe les lieux depuis 6 mois au moins

Opposabilité mitigée (droit de l’acquéreur de donner congé pour occupation personnelle, travaux ou moyennant indemnité, de 6 mois, notifié dans les 6 mois de la passation de l’acte authentique constatant la mutation de la propriété, sans que le congé puisse être notifié préalablement à cette date)

3. bail sans date certaine avant le moment où l’aliénation a acquis date certaine lorsque le preneur occupe les lieux depuis moins de 6 mois

inopposabilité du bail

Les baux de résidence principale sont soumis aux articles 242 à 247 du Code bruxellois du Logement imposant au bailleur une obligation d’information à l’égard du preneur s’il a l’intention de vendre de gré à gré le bien loué

Transmission du bien loué3. La réforme en Wallonie(Très) peu de changements

Les articles 1743 à 1751 du Code civil deviennent les articles 40 à 45 du Décret wallon (chapitre II) :

Simple reproduction des anciens textes

Moyennant un léger dépoussiérage

L’article 9 des dispositions du Code civil relatives aux baux de résidence principale devient l’article 63 du Décret wallon (chapitreIII)

Reproduction ne varietur de la version applicable depuis la Loi du 13 avril 1997

mais le régime propre aux baux de résidence principale est étendu à la colocation et au bail étudiant

article 65 du Décret wallon pour le bail de colocation

article 76 du Décret wallon pour le bail étudiant

DISPOSITIONS PARTICULIÈRES RELATIVES AUX BAUX ÉTUDIANT, DE COLOCATION ET AU BAIL GLISSANT

Le bail étudiant

1. La situation avant les réformes bruxelloise et wallonne

2. La réforme à Bruxelles

3. La réforme en Wallonie

Le bail étudiant1. La situation avant les réformes bruxelloise et wallonne

Si résidence principale dans les lieux:

loi du 20 février 1991

A défaut:

droit commun du bail

Le bail étudiant2. La réforme à Bruxelles

a. Définition du bail étudiant (article 2, §1, 31° Code du logement)

« bail d’habitation conclu, avec l’accord exprès ou tacite du bailleur, par ou pour unétudiant dans le cadre de l’accomplissement de ses études, pour autant que cetétudiant apporte la preuve […] de son inscription dans un établissement d’étudesde cycle secondaire ou organisant l’enseignement supérieur, ou celle de soninscription régulière dans une commission d’examen d’un jury central »


b. Champ d’application (article 253 du Code) Conditions:

consentement des parties

Preuve de l’inscription de l’étudiant (au plus tard dans les 2 mois de l’entrée dans les lieux)

c. Dispositions applicables articles 253 à 256 du Code bruxellois du logement

pour ce qui n’est pas régi par ces articles: ◦ articles 217 à 233 du Code (dispositions communes aux baux d’habitation) ◦ Et, si RP dans les lieux, articles 234 à 252 du Code (dispositions relatives au bail de RP)


d. Durée du bail (article 256 du Code)- Réputé conclu pour 12 mois sauf clause prévoyant durée inférieure

Exclusion des baux de plus de 12 mois du champ d’application

- Si le preneur se maintient dans les lieux : - bail de 12 mois: prorogation d’1 an - bail de moins de 12 mois: réputé conclu pour 1 an

- Résiliation- par le preneur :

- à tout moment sans motif moyennant un préavis de 2 mois SAUF si bail conclu pour moins de 3 mois - jusqu’à un mois avant l’entrée en jouissance effective pour justes motifs et moyennant indemnité d’1 mois

- par le bailleur:- pas de possibilité de résiliation anticipée

- préavis de 3 mois pour mettre fin au bail à son échéance


e. Sous-location (article 230, §5 du Code)

ancien régime◦ lieux affectés à RP

- Accord préalable du bailleur - Double condition: sous-location partielle avec maintien de l’occupation (partielle)

◦ lieux non affectés à RP - Sous-location autorisée si pas interdite contractuellement (article 1717, al.1 C.c.)

nouveau régime ◦ lieux affectés à RP

- Accord préalable du bailleur - Double condition: sous-location partielle avec maintien de l’occupation (partielle)

◦ lieux non affectés à RP - Accord préalable du bailleur

Durcissement de la situation de l’étudiant qui n’affecte pas le logement à sa RP


f. Label (article 254 du Code)

-objectif: logement de qualité pour l’étudiant et meilleure visibilité pour le bailleur

-conditions d’obtention: arrêté du Gouvernement du 16/11/2017 - Tout bailleur peut introduire une demande - Demande doit être accompagnée du bail (ou déclaration sur l’honneur), du PEB et d’une déclaration relative aux loyer et charges - Demande sera accueillie si (i) respect des exigences sécurité et salubrité, (ii) logement étudiant et (iii) informations

précontractuelles de l’article 217 du Code sont transmises - Label peut être complété par une évaluation qualitative du logement - Label valable 5 ans - renouvelable - Administration « peut » contrôler le respect des conditions du label - Plateforme numérique https://mykot.be/

Le bail étudiant3. La réforme en Wallonie

a. Définitions (article 2, 5° et 6° du décret)

Le bail étudiant est « le bail d’habitation relatif à la location d’un bien, par ou pour le compte d’un étudiant, dans le cadre de l’accomplissement de ses études et aux conditions du chapitre 5 » (article 2, 5°)

L’étudiant est « la personne qui est régulièrement inscrite et poursuit ses études dans un établissement d’enseignement secondaire ou supérieur, pour autant qu’il apporte la preuve de son inscription régulière […] » (article 2, 6°)


b. Champ d’application (article 79 du décret)

Conditions:

consentement des parties

Preuve de l’inscription de l’étudiant (au plus tard dans les 3 mois de l’entrée dans les lieux >< 2 mois à Bxl + possibilité de demander une prorogation de ce délai pour une même durée)

c. Dispositions applicables

articles 76 à 84 du décret

pour ce qui n’est pas régi par ces articles: ◦ articles 3 à 51/1 du décret (dispositions communes aux baux d’habitation) ◦ Et, si RP dans les lieux, articles 52 à 64 du décret (dispositions relatives au bail de RP)


d. Durée du bail (articles 80 et 81 du décret)

- Réputé conclu pour 1 an (>< 12 mois à Bxl) sauf clause prévoyant durée inférieure

- Règles de prorogation en cas de maintien dans les lieux: idem régime bruxellois

- Résiliation - Par le preneur:

- À l’échéance du bail moyennant un préavis d’un mois - À tout moment avant le 15 mars moyennant un préavis de 2 mois et le paiement de 3 mois d’indemnités sauf 3 exceptions:

- Arrêt des études - Accord du bailleur sur cession du bail à un autre étudiant - Décès du parent ou de la personne qui pourvoit à l’entretien de l’étudiant

- Pas de résiliation possible avant l’entrée en jouissance (>< régime bruxellois)

- Par le bailleur : - Pas de possibilité de résiliation anticipée - À l’échéance du bail moyennant un préavis d’1 mois


e. Sous-location (article 82 du décret)

Sous-location autorisée lorsque l’étudiant est amené à être éloigné de son lieu d’étude habituel pour une période supérieure à 1 mois, si :

Accord du bailleur (présumé si pas de réponse dans les 2 mois de la notification)

Poursuite des études dans un autre établissement d’enseignement secondaire ou supérieur

Sous-location à un autre étudiant

La durée de la sous-location ne peut excéder celle du bail principal restant à courir.

f. Label (article 78 du décret)

N’a pas encore été mis en œuvre par le Gouvernement.

Le bail de colocation

1. La situation avant les réformes bruxelloise et wallonne

2. La réforme à Bruxelles

3. La réforme en Wallonie

Le bail de colocation1. La situation avant les réformes bruxelloise et wallonne

Aucune règlementation spécifique

Plusieurs options:

bail distinct avec chaque colocataire bail unique avec un colocataire responsable pour les autres auxquels il sous-loue bail unique avec tous les colocataires (problème de flexibilité pour le groupe)

Le bail de colocation2. La réforme à Bruxelles

a. Définition (article 2, §1, 34° du Code)

La colocation est : « la location d’un même logement par plusieurs preneurs qui optent, avec l’accord exprès ou tacite du bailleur, pour l’application du régime propre à la colocation en signant un pacte de colocation […] formalisée par la conclusion d’un seul contrat entre les preneurs et le bailleur »


b. Champ d’application

Conditions:

accord de toutes les parties

signature d’un pacte de colocation entre les colocataires


articles 257 à 261 du Code

pour ce qui n’est pas régi par ces articles: ◦ droit commun du bail d’habitation si aucun colocataire n’a sa RP dans les lieux ◦ droit commun du bail d’habitation et règles spécifiques au bail de RP si un seul colocataire a établi sa RP dans les lieux avec l’accord du

bailleur ◦ Cas du départ du colocataire ayant établi sa RP dans les lieux en cours de bail ◦ Cas de l’arrivée d’un colocataire établissant sa RP dans les lieux en cours de bail


d. Solidarité entre colocataires (article 259 du Code)

Ancien régime: pas de solidarité sauf si prévu contractuellement

Nouveau régime: solidarité de droit (le seul moyen d’y déroger est de soustraire le bail au régime spécifique de la colocation)

e. Durée

Aucune règle spécifique à la colocation :

si RP dans les lieux : articles 237 à 239 du Code du logement

à défaut: articles 1736 et 1758 du Code civil


f. Résiliation (article 260 du Code) Ancien régime: accord bailleur et colocataires requis pour sortie d’un colocataire. A défaut, le colocataire sortant restait tenu jusqu’à la fin du bail.

Nouveau régime : un colocataire peut quitter les lieux à tout moment moyennant un préavis de deux mois et sans indemnité si: - Trouve un remplaçant ou ; - A activement cherché un remplaçant

! Pacte de colocation peut renforcer ces conditions

Si conditions pas remplies, colocataire sortant délié de ses obligations 6 mois après expiration congé.

Colocataire remplaçant devra:

- Marquer accord sur pacte de colocation (qui peut être « renégocié ») et présenter des indices de solvabilité suffisants

- Recueillir consentement unanime de toutes les parties (refus doit être justifié par de justes et raisonnables motifs)

- Signer un avenant au bail initial (colocataire sortant tenu à l’égard du bailleur tant qu’avenant pas signé)

Si la moitié des colocataires signataires du bail donnent congé, le bailleur pourra mettre fin au bail moyennant un congé de 6 mois.


g. Pacte de colocation (article 261 du Code)

Les colocataires sont tenus de signer un pacte de colocation pour que le régime de la colocation s’applique. Il est contraignant entre eux mais pas à l’égard du bailleur.

Le Code fixe un contenu minimal [conséquent] en son article 2, §1, 35° :

- Clé de répartition du loyer entre colocataires

- Ventilation des dégâts locatifs

- Répartition des frais d’entretien et de réparation

- Répartition des charges

- Inventaire des meubles

- Garantie locative

- Modalités d’arrivée, de départ et de remplacement d’un colocataire

Pas de modèle de pacte de colocation

Le bail de colocation3. La réforme en Wallonie

a. Définition (article 2, 2° du décret)

Le bail de colocation est: « la location d’un même bien par plusieurs colocatairesayant signé un pacte de colocation au plus tard à la signature du contrat de bail etdont la date de signature est reprise dans le contrat de bail. Il est formalisé par laconclusion d’un contrat unique entre les colocataires et le bailleur. L’habitation priseen colocation comprend au minimum une pièce d’habitation ou un local sanitairecommun à tous les colocataires » (article 2, 2°).


b. Champ d’application

Conditions:

accord de toutes les parties

signature d’un pacte de colocation entre les colocataires


articles 65 à 75 du décret

pour ce qui n’est pas régi par ces articles: ◦ droit commun du bail d’habitation si aucun colocataire n’a sa RP dans les lieux ◦ droit commun du bail d’habitation et règles spécifiques au bail de RP si un seul colocataire a établi sa RP dans les lieux

avec l’accord du bailleur


d. Solidarité entre colocataires (article 66 du décret)

Ancien régime: pas de solidarité sauf si prévu contractuellement

Nouveau régime: solidarité de droit (le seul moyen d’y déroger est de soustraire le bail au régime spécifique de la colocation)

e. Durée

Aucune règle spécifique à la colocation :

si RP dans les lieux : article 55 du décret

à défaut: articles 29 et 39 du décret


f. Résiliation (article 68 du décret)

Ancien régime: accord bailleur et colocataires requis pour sortie d’un colocataire. A défaut, le colocataire sortant restait tenu jusqu’à la fin du bail.

Nouveau régime : un colocataire peut quitter les lieux à tout moment moyennant un préavis de 3 mois (>< 2 mois à Bxl) et sans indemnité si trouve un remplaçant.

A défaut, colocataire sortant délié de ses obligations à l’issue du préavis moyennant paiement de 3 mois de sa part dans le loyer.

Colocataire remplaçant devra:

- Marquer accord sur pacte de colocation

- Recueillir consentement unanime de toutes les parties (refus doit être justifié par de justes motifs)

- Signer un avenant au bail initial

Colocataires devront dresser un état des lieux intermédiaire (simple faculté à Bruxelles).

Si la moitié des colocataires signataires du bail donnent congé, le bailleur pourra mettre fin au bail moyennant un congé de 6 mois.


g. Pacte de colocation (article 72 du décret)

Les colocataires sont tenus de signer un pacte de colocation pour que le régime de la colocation s’applique. Il est contraignant entre eux mais pas à l’égard du bailleur.

Le décret fixe un contenu minimal [conséquent] en son article 72 :

- Clé de répartition du loyer entre colocataires

- Répartition des charges

- Inventaire des meubles

- Modalités conclusion contrat d’approvisionnement charges

- Modalités conclusion contrats d’assurance

- Garantie locative

- Modalités d’arrivée, de départ et de remplacement d’un colocataire

- Modalités de résolution des conflits entre colocataires

Article 75 du décret: le Gouvernement arrête un modèle de pacte de colocation arrêté du Gouvernement wallon du 28 juin 2018

Le bail glissantBruxelles: articles 263 à 266 du Code du logement

Définition: « bail de résidence principale conclu avec l’accord exprès ou tacite du bailleur principal, par une despersonnes morales définies par le Gouvernement en vue de sous-louer simultanément le bien loué à une personnequi dispose du droit, à l’issue de son accompagnement social et pour autant que les objectifs de celui-ci soientatteints, de se voir automatiquement céder le bail principal dont elle devient ainsi le preneur direct » (article 2, 33°du Code du logement).

Wallonie: articles 85 à 88 du décret

Définition : « bail d’habitation […] conclu entre un bailleur et un des opérateurs immobiliers déterminés par leGouvernement en vue d’une sous-location du bien loué à une personne en état de précarité et qui dispose du droit,à l’issue de son accompagnement social et pour autant que les objectifs de celui-ci soient atteints, de se voirautomatiquement céder le bail principal dont elle devient ainsi le preneur direct » (article 1, 38° du Code dulogement).

LE BAIL COMMERCIAL DE COURTE DURÉE

Le bail commercial de courte duréeIntroduction

- 6e réforme de l’Etat : régionalisation de la compétence en matière de « loi sur les loyers »

- Région flamande : Décret du 17 juin 2016 relatif à la location de courte durée en faveur du commerceet de l’artisanat

- Région wallonne : Décret du 15 mars 2018 relatif au bail commercial de courte durée et modifiant leCode civil

- Région Bruxelles-capitale : Ordonnance du 25 avril 2019 relative au bail commercial de courte durée

Objectifs du décret : favoriser la pratique des « pop up stores » ou « magasins éphémères » et créer uncadre juridique pour les baux commerciaux de courte durée

Le bail commercial de courte duréeI. Champ d’application- bail conclu par écrit

- pour une durée égale ou inférieure à un an

- « immeuble ou partie d'immeuble expressément affecté principalement par le preneur ou un sous-locataireà l'exercice d'un commerce de détail ou à l'activité d'un artisan directement en contact avec le public »(article 1er du décret wallon du 15 mars 2018)

(Ordonnance Bruxelloise du 25/04/2019, article 2:« location de biens immobiliers ou de parties de biens immobiliers qui, conformément à une convention écriteentre parties, sont principalement utilisés par le preneur, au cours de la période de location, pour l'exerciced'un commerce au détail ou d'un artisanat, impliquant un contact direct entre le preneur et le public, et quifont l'objet d'un bail expressément conclu pour un délai égal à ou inférieur à un an »)

Le bail commercial de courte duréeII. Durée

Durée du bail : max 1 an

- Le bail prend fin de plein droit à l’échéance convenue

- Reconduction possible, de commun accord et par écrit mais sans dépasser la durée max d’un an

- Le locataire peut résilier le bail à tout moment, avec préavis d’un mois au moins

- La résiliation peut être faite de commun accord, par écrit

- Pas de possibilité de résiliation anticipée pour le bailleur


Article 2, alinéa 3 du décret wallon :

« Si à l'expiration de la durée convenue, telle qu'éventuellement prolongée, le preneur reste dans les lieux, sansopposition écrite du bailleur notifiée dans le mois suivant la date d'expiration, de sorte qu'il les occupe pour unedurée totale supérieure à un an à compter de la conclusion du bail initial, le bail est régi par les dispositions duLivre III, Titre VIII, chapitre II, section IIbis du Code civil, et est réputé avoir été conclu pour une durée de neuf ansà compter de son entrée en vigueur initiale ».

Transformation du bail commercial de courte durée en bail commercial « classique » de 9 ans (article 3 dudécret) :

◦ Lorsque, après l’échéance convenue, le preneur reste dans les lieux sans opposition du bailleur dans le mois, de sorte quela durée totale d’occupation des lieux excède un an

◦ Lorsque, après reconduction(s) du bail et arrivée de l’échéance, le preneur reste dans les lieux sans opposition du bailleurdans le mois, de sorte que la durée totale d’occupation des lieux excède un an


Article 4 de l’ordonnance bruxelloise :

« Les baux conclus en application de la présente ordonnance cessent de plein droit à leur date de fin, sans qu'une résiliation nesoit nécessaire et sans que le preneur n'ait droit à une reconduction tacite du bail.

Le bail peut toutefois être reconduit, sous les mêmes conditions et tant que la durée cumulée est conforme à l'article 3.

Le bail est échu de plein droit un an après l'entrée en vigueur du premier contrat, sauf accord écrit des parties.

Dès que le bail de courte durée est prolongé de l'accord écrit des parties, celui-ci entre dans le champd'application du livre III, titre VIII, chapitre II, section IIbis du Code civil et est censé être conclu pour unedurée de neuf ans, à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur.».

Transformation du bail commercial de courte durée en bail commercial « classique » de 9 ansuniquement lorsqu’il y a reconduction expresse des parties (article 4, § 4) et que l’on dépasse la duréemaximale d’un an (article 4, § 2)

Bail commercial de courte durée

Fin du bail :

anticipée :

- préavis d’un mois pour le preneur (article 3 du décret / 5 del’ordonnance)

- pas de possibilité de résiliation anticipée pour le bailleur

à l’échéance convenue : de plein droit (article 2, al. 1 du décret / 4 de l’ordonnance)

pas de droit au renouvellement

tacite reconduction du bail est exclue : nécessite accord exprès et écrit des parties (article 2, al. 2 du décret / 4 de l’ordonnance)

Bail commercial de 9 ans

Fin du bail :

anticipée:

- préavis d’un an pour le bailleur (lettre recommandée ouexploit d’huissier), à l’expiration de chaque triennat, pour exercice d’uneactivité commerciale : cette faculté doit être prévue dans le contrat (art.3, § 5 de la loi sur les baux commerciaux).

(Le congé doit préciser le motif et le bailleur s’expose au paiement d’uneindemnité d’éviction ce motif n’est in fine pas respecté).

- préavis de 6 mois pour le preneur (lettre recommandée ouexploit d’huissier), à l’expiration de chaque triennat (art. 3, § 2 de la loisur les baux commerciaux)

à l’échéance convenue : se référer au droit commun du bail : le bailcesse de plein droit, sans qu’il soit nécessaire de donner congé (1737Code civil)

à l’échéance du bail : droit du preneur au renouvellement (conditionsstrictes de formes et délais quant à la demande)

Lorsque le preneur est laissé par le bailleur en possession des lieuxaprès l’expiration du bail, alors que celui-ci est forclos du droit aurenouvellement, il s’opère une tacite reconduction donnant naissance,aux termes de l’article 14, alinéa 3 de la loi, à un nouveau bail à duréeindéterminée.

Le bail commercial de courte duréeIII. Modifications apportées à la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux (Livre III du Code civil, Titre VIII, Chapitre II, Section 2bis)

Ancien article 3 de la loi sur les baux commerciaux :

« La durée du bail ne peut être inférieure à neuf années.[…]

Toutefois, le preneur peut mettre fin au bail en cours, à l'expiration (de chaque triennat), moyennant un préavis de six mois, par exploit d'huissier de justice ou par lettre recommandée à la poste. Les parties peuvent de même y mettre fin à tout

moment, à condition que leur accord soit constaté par un acte authentique ou par une déclaration faite devant le juge.

[…]

Nouvel article 3 de la loi sur les baux commerciaux (Région wallonne) :

« La durée du bail ne peut être inférieure à neuf années.[…]

Toutefois, le preneur peut mettre fin au bail en cours, à l'expiration (de chaque triennat), moyennant un préavis de six mois, par exploit d'huissier de justice ou par lettre recommandée à la poste. Les parties peuvent de même y mettre fin à tout moment, à condition que leur accord soit constaté par un acte écrit présenté à l'enregistrement.

[…]

Le bail commercial de courte duréeIII. Modifications apportées à la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux (Livre III du Code civil, Titre VIII, Chapitre II, Section 2bis)

Ancien article 2 de la loi sur les baux commerciaux :

Toutefois ne sont pas soumis aux dispositions de la présente section :

1° Les baux qui, en raison de la nature du bien ou de sa destination ou des usages, sont normalement consentis pour une durée inférieure à un an ;

2° […]

Nouvel article 2 (Région wallonne) :

Toutefois ne sont pas soumis aux dispositions de la présente section :1° les baux conclus par écrit, pour une durée égale à ou

inférieure à un an ;2° […]

Idem nouvel article 2 (Bxlls):

Toutefois ne sont pas soumis aux dispositions de la présente section :

1° Les baux conclus par écrit pour un délai égal à ou inférieur à un an ;

Le bail commercial de courte duréeIV. Loyer

Article 4 décret wallon : « Sauf convention contraire écrite, le loyer comprend les impôts, taxes, redevances et charges auxquels l'immeuble est assujetti ».

NB : les impôts, comme le précompte immobilier, incombent au propriétaire-bailleur (article 251 CIR) mais peuvent être conventionnellement répercutés sur le preneur.

Même principe en Région bruxelloise (Article 10 de l’ordonnance):

§ 1er. Les impôts auxquels le bien immobilier est assujetti sont censés être compris dans le loyer, à moins qu'il n'en soit convenu autrement par écrit.

§ 2. Les charges de consommation propres à l'exploitation du bien immobilier sont à charge du preneur.)

Indexation ? Ni le décret, ni l’ordonnance n’en font mention mais il est utile de régler la question dans le contrat de bail pour le cas où celui-ci se transformerait en bail de neuf ans.

Le bail commercial de courte duréeV. Garantie locative

Ordonnance bruxelloise :

Article 9 : « Si le bailleur réclame au preneur une garantie pour assurer le respect de ses obligations, celle-ci ne peut excéder un montant équivalent à un mois de loyer ».

Décret wallon : /

Le bail commercial de courte duréeVI. Sous-location et cession

Article 1er, alinéa 2 du décret :

« La sous-location et la cession de bail sont, sauf volonté contraire des parties expressément exprimée par écrit, interdites ».

Même principe à Bruxelles : voy. l’article 15 de l’ordonnance

Le bail commercial de courte duréeVII. Travaux dans le bien loué

Le preneur peut effectuer « toute transformation au bien loué qu’il juge utile pour son commerce », sauf convention contraire (article 5 du décret) (NB: article 11 de l’ordonnance bxlloise parle d’entreprise et non de commerce).

Conditions : - coût des travaux < 1 an de loyer (! A Bruxelles, pas de condition relative au coût !)

- ne pas compromettre la sécurité, salubrité et valeur esthétique du bien

- informer le bailleur (son accord n’étant pas requis)

Le bailleur peut s’opposer aux travaux pour justes motifs dans les dix jours de la réception du recommandé l’en informant. A défaut, il est présumé les accepter.

Fin du bail : sauf convention contraire, le bailleur peut en exiger la suppression mais il ne peut exiger leur maintien. S’il conserve les travaux, ils lui sont acquis sans indemnité (=/= bail commercial « classique »).

Le bail commercial de courte duréeVIII. Vente du bien loué

Article 9 du décret : « L'acquéreur, à titre gratuit ou onéreux d'un bien loué, respecte le bail enregistré et n'expulse pas le preneur, sauf application de l'article 2 ».

Article 16 de l’ordonnance : « L'acquéreur du bien loué tant à titre gratuit qu'à titre onéreux est tenu de respecter les obligations du bail qui a date certaine, sans préjudice de l'article 4 ».

Le bail commercial de courte duréeIX. Procédure

Articles 10 et 11 du décret / Article 17 de l’ordonnance

Compétence du Juge de Paix

Précision (utile?) en Région wallonne : le demandeur peut appeler ledéfendeur en conciliation préalable. L’accord éventuel qui en découlera seraconstaté dans un PV de conciliation (l’expédition est revêtue de la forceexécutoire).

Le bail commercial de courte duréeX. Entrée en vigueur et droit transitoire

Décret wallon du 15 mars 2018 :

Entrée en vigueur le 1er mai 2018 (articles 13 et 14 du décret sont entrés en vigueur le 7 avril 2018)

Ne s’applique pas aux baux en cours à cette date

Ordonnance bruxelloise du 25 avril 2019 :

Entrée en vigueur le 19 mai 2019

Ne s’applique qu’aux baux contractés après son entrée en vigueur

Merci pour votre attention !

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