la oportunidad del ciclo: bienes raíces
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Bufete de Promociones Inmobiliarias Real Estate Investment Banking. La Oportunidad del Ciclo: Bienes Raíces. Ignacio Beteta 5540 2229 5520 5828 [email protected] Ibeteta.com. Bienes Raíces. La naturaleza de la inversión Riesgo de la inversión Ciclos en México y EUA. - PowerPoint PPT PresentationTRANSCRIPT
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La Oportunidad del Ciclo:Bienes RacesIgnacio Beteta5540 2229 5520 [email protected] de Promociones InmobiliariasReal Estate Investment Banking
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Bienes RacesLa naturaleza de la inversin Riesgo de la inversinCiclos en Mxico y EUA
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Los drivers de la demandaPoblacin (crecimiento y estructura de edades)Empleo y estabilidad en los ingresosCapacidad de compra (productos financieros)Los drivers de la ofertaDisponibilidad de tierra con permisos y serviciosExpectativas utilidadPrecio de ventaVenta
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Empresa GlobalProduccin(costos, calidad, tiempo entrega)Mercados(Cualquier Ciudad del Mundo)ACBDIIIIIIDesarrollo tecnolgicoLogstica de produccin y comercializacinOptimizacin fuentes de financiamientoPas o ReginInsumos
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La inmovilidad de la tierra, factor determinante en las variaciones de precio de las viviendas.
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ndices de precios al Consumidor y en Vivienda en EUA(2000 = 100)
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Bienes RacesLa naturaleza de la inversin Riesgo de la inversinGlobalizacinTiempo para ventaCiclos en Mex y EUA
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Qu afecta el precio de un bien razEntorno econmicoInternacional (globalizacin)NacionalExternalidadesPositivasNegativas
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Economa MexicanaCrecimiento del Pas Mercados FinancierosCambios Estructurales
Economa GlobalCrecimiento Global Mercados FinancierosPrcticas Industriales y ComercialesProductividad
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Resultado de una operacin InmobiliariaPRECIOCOMPRAPRECIOVENTARENTAPLUSVALAMANTENIMIENTOPREDIALCOSTO DELCRDITO+-% VENTAIMPUESTOSUTILIDADISAI-
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Factores que determinan plusvalaFactores del desarrollomantemimientomodernizacinExternalidades positivasUbicacin respecto competenciaTransporteEntorno urbano: nuevas amenidadesCostos de construccin nuevas viviendasExternalidades negativasnivel socioeconmico vecinos Panten, rastroExpropiacin
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RiesgosPrecio Venta < Precio CompraNO hubo plusvala Plusvala no compens los costos
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Estrategias y riesgos inversin
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Bienes RacesLa naturaleza de la inversin Riesgo de la inversinCiclos en Mxico y EUA
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Diferencia del entorno hipotecario en EUA (Subprime) y MxicoCalidad crditos. (mayor tasa compensa riesgo)Caractersticas productos hipotecarios (LTV y tasa variables)Estrategias para la bursatilizacin de hipotecas (inclinacin por riesgo vs. Seguros para garantizar flujos)
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Crecimientos del M1, M2 y M3Comparar con PIB FED ST LOUIS / Econ Bureau of the Census
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Fuente: BEA, Federal Reserve, Business Week, feb4, 20080000
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Efectos del crecimiento monetario en los EUAControl de la inflacin de productos manufacturados Globalizacin (China)Depreciacin del dlarInflacin en bienes races (de 1980 a 2007)Inflacin al consumidor: 170%Incremento precios bienes rices: 290%CPIUSA270390
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US. Fed Funds Rate
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Estrategia anticrisis 2000 - EUAPara salir de la crisis: mayor liquidez crditoEfectos en la economa norteamericanaMenores tasas de intersMayor crditoCrecimiento econmicoMayor dficit comercialMenor precio del dlar (devaluacin)Inflacin:Bienes Comerciables: NO efecto China, tecnologa y productividadBienes Races
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OFHEO House price index for 2007 Q4 / (1980 Q1 = 100)
CPIUSAAZCALCOLFLNEVN.ENGNYTX270390420601370463387618664228
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USA Heat Map 11 June 2008Source: www.trulia.com/home_prices/
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Conclusin Florida - EUASegundo Estado ms popular segn indicador Trulia Mayor cada de precios 2007 / 06Menor precio de los primeros tres lugaresAprovechar hipotecas con tasas de inters bajas y fijas
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Gran desafo: Acreditar clientes de menores ingresos
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Valor crditos colocados por ao segn tipo de viviendaInters SocialMedia yResidencial
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Ventajas y Limitantes de los mercados de vivienda
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Fondos de capital para adquisicin de reservas territorial
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Oportunidades Inversin en MxicoPARA PERSONAS FSICASAutofinanciamientoDesarrollos bien ubicadosCrdito INFONAVIT + Subcuenta vivienda (hasta $650,000) sin lmite precio vivienda
PARA DESARROLLADORESDesarrollos bien ubicadosVivienda Inters Social
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Factores de CautelaFactores que reducen capacidad compraAlza precios alimentosMayor costo de energticos (potencial)Factores que incrementan costosConstruccin: materialesHipotecas: tasas de inters:+ 0.5% en tasas = 2.6% en factor de pago+1.0% en tasas = 5.3% en factor de pago
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Qu hacemos como empresa de bienes racesBuscar la mejor alternativa de vivienda y de su financiamiento
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Qu hacemos como banca de inversin?Integrar la cadena del tren de viviendaTierraCrdito o capital para reserva territorialInversin en infraestructuraCrdito puenteCrditos Hipotecarios
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Conclusiones GeneralesLa tierra es el elemento Sui Generis que determina las caractersticas nicas de las inversiones en bienes races.El riesgoTiempo para lograr plusvalaExternalidades negativasOportunidades de inversin: conocer cicloEUA: Compra parte baja cicloMXICO: Mercado con crecimiento estable
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Fin presentacin