la protecciÓn del deudor hipotecario en el ordenamiento jurÍdico espaÑol: especial consideración...
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7/25/2019 LA PROTECCIN DEL DEUDOR HIPOTECARIO EN EL ORDENAMIENTO JURDICO ESPAOL: Especial consideracin a las clusulas abusivas
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LA PROTECCIN DEL DEUDORHIPOTECARIO EN EL
ORDENAMIENTO JURDICOESPAOLEspecial consideracin a las clusulas abusivas
Autor: Patricia Fuentes Rib
Abril 2014
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ndice de contenidos
Listado de abreviaturas......................................................................................................3
1. ntroduccin...............................................................................................................!
2. "iste#as de proteccin del deudor $ipotecario. Le%islacin vi%ente en #ateria de
proteccin del deudor $ipotecario.....................................................................................&
2.1. 'or#ativa europea..........................................................................................11
2.2. 'or#ativa espa(ola )pri#era parte*. Los Reales +ecretos,le- &2011/ de 1 de
ulio - 2012/ de de #aro......................................................................................13
2.3. 'or#ativa espa(ola )se%unda parte*. La Le- 12013/ de 14 de #a-o............1
2.4. 'or#ativa espa(ola )tercera parte*. El Real +ecreto,le- 1201!/ de 2 de
5ebrero.........................................................................................................................20
3. Especial re5le6in en torno al r7%i#en de las clusulas abusivas en #ateria
$ipotecaria.......................................................................................................................22
3.1. El contenido de las clusulas abusivas............................................................22
3.2. 8urisprudencia relevante en torno a la #ateria................................................23.2.1. La situacin anterior a la "98E/ de 14 de #aro de 2013 - anlisis de la
#is#a ...................................................................................................................2
3.2.2. La situacin posterior a la "98E/ de 14 de #aro de 2013: cuestiones
preudiciales a partir de ella - resoluciones de #a-or actualidad...........................31
4. ;onclusin...............................................................................................................3
+ocu#entacin................................................................................................................3&
Ane6os.............................................................................................................................4&
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LISTADODEABREVIATURAS
AAPP Audiencias Provinciales
AP Audiencia Provincial
art. art
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op. cit. opere citato)obra citada*
p. p%ina
pp. p%inas
R+ Le%. Real +ecreto Le%islativo
R+,l Real +ecreto,le-
s.5. sin 5ec$a
" sentencia
"AP "entencia de la Audiencia provincial
"s. sentencias
"s98E "entencias del 98E
"s9" "entencias del 9"
"9; "entencia del 9ribunal ;onstitucional
"98E "entencia del 9ribunal de 8usticia de la nin Europea
"9" "entencia del 9ribunal "upre#o
9; 9ribunal ;onstitucional
98E 9ribunal de 8usticia de la nin Europea
9" 9ribunal "upre#o
E nin Europea
vid. vide)v7ase*
4
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2/ C ue reco%en los datos del @lti#o tri#estre. '"999D 'A;D'AL +E
E"9A+"9;A.Notas de prensa. Estadstica sobre Ejecuciones Hipotecarias (EH) ercer
trimestre de !"#$. atos provisionales.+ocu#ento en ladrid. 22 de dicie#bre
de 2014. ;onsulta: 2 de enero de 201!GH$ttp:III.ine.esdacodaco42e$e$0314.pd5.
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2014T4 2014T3 2014T2 2014T1
Total
Fincas urbanas:viviendas 18.211 13.741 19.155 18.971
MFuente: nstituto 'acional de Estad
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presente trabao/ circunscribire#os nuestro estudio al presente #o#ento $istrico/ a
trav7s del anlisis de las principales re5or#as iniciadas en el conte6to de la crisis
econ#ica ue inici en el a(o 200& en el #bito le%islativo a nivel institucional -
estatal - #ediante la apro6i#acin a las re5le6iones dadas en torno a la #ateria por
parte de la doctrina - la urisprudencia/ centrndonos #s concreta#ente en la vi%ente
proble#tica relativa a la Qabusividad de las clusulas - el trata#iento dado a las
#is#as por nuestros tribunales.
A e5ectos de elaborar el presente trabao/ se $an se%uido las instrucciones de la
%u
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Ade#s de los retos ue supon
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;o#o e6plicba#os en la introduccin/ parti#os de un conte6to
socioecon#ico co#pleo ue $a di5icultado considerable#ente el #anteni#iento del
nivel aduisitivo de las 5a#ilias - ue $a llevado a nuestros tribunales a interpretar
nu#erosos contratos $ipotecarios - a replantearse la valide de deter#inadas clusulas
contenidas en los #is#os/ de con5or#idad con la proteccin al consu#idor por la ue la
le%islacin europea abo%a con puana - ue/ al #enos terica#ente/ constitu-e una de
las bases de nuestro ordena#iento ur
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de #aro/ por la ue se re%ula el #ercado $ipotecario12/ la Le- 2200/ de 31 de #aro/
por la ue se re%ula la contratacin con los consu#idores de pr7sta#os o cr7ditos
$ipotecarios - de servicios de inter#ediacin para la celebracin de contratos de
pr7sta#o o cr7dito13/ la +irectiva 200&4&;E del Parla#ento Europeo - del ;onseo de
23 de abril de 200& relativa a los contratos de cr7dito al consu#o - por la ue se dero%a
la directiva &102;EE del ;onseo14 - su le- de transposicin al ordena#iento
espa(ol/ i.e.la Le- 12011/ de 24 de unio/ de contratos de cr7dito al consu#o1!.
de novie#bre/ por el ue se aprueba el te6to re5undido de la Le- =eneral para la
+e5ensa de los ;onsu#idores - suarios - otras le-es co#ple#entarias.4oletn 5ficial
del Estado/ de 30 de novie#bre de 200/ n@#. 2&/ pp. 41&1,421!.
12 "e dedica a establecer las entidades 5inancieras ue pueden conceder pr7sta#os
$ipotecarios - las condiciones en ue $an de $acerlo. 'o contiene nor#ativa especercado ?ipotecario - otras nor#as del siste#a
$ipotecario - 5inanciero/ de re%ulacin de las $ipotecas inversas - el se%uro de
dependencia - por la ue se establece deter#inada nor#a tributaria. 4oletn 5ficial del
Estado/ de & de dicie#bre de 200/ n@#. 24/ pp. !0!3,!014. Espa(a. Le- 12013/ de
14 de #a-o/ de #edidas para re5orar la proteccin a los deudores $ipotecarios/
reestructuracin de deuda - aluiler social. Volet
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;on lo ue respecta a la incidencia de las nor#as ue analiare#os sobre otros
instru#entos del ordena#iento ur
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+ic$o esto/ e#peare#os a$ora con un co#entario a la nor#ativa institucional
europea ue $e#os considerado de #a-or inter7s/ para posterior#ente pasar al estudio
de los instru#entos le%islativos nacionales1&.
2.1. No!"#ti$# e%!o&e#
;uando nos re5eri#os a la proteccin del deudor $ipotecario/ no pode#os obviar
el #arco de de5ensa del consu#idor ue nos o5rec
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dada por el 98E en el caso Ai22ue ta#bi7n estudiare#os #s adelante/ por lo ue
resulta de vital i#portancia a e5ectos de conte6tualiar el presente trabao. El #6i#o
inter7s de la #is#a lo $alla#os en los art
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solvencia e6i%ibles/ se prev7 un plao de re5le6in o desisti#iento a 5avor del
consu#idor ue se e6tiende a siete d
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#ateria de cr7dito $ipotecario ue pretende prote%er a los consu#idores - ue los
Estados #ie#bros deben transponer antes del 21 de #aro de 2012.
2.2. No!"#ti$# es'o(# )&!i"e!# !te*. Los Re#(es Dec!etos+(e, -2/110 de 1
de %(io , 2/120 de 3 de "#!4o5/
re#isin a la Propuesta de +irectiva del Parla#ento Europeo - del ;onseo sobre la
#ediacin en los se%uros )Re5undicin*/ ue/ por un lado/ de5ine las prcticas de venta
vinculada co#o auellas o5ertas Qde un pa0uete constituido por uno o varios servicios
auxiliares % un producto o servicio de seguro1 cuando el servicio o producto de seguro
no se ofrezca al consumidor por separado -/ por otro lado/ las de venta co#binada
co#o auellas o5ertas Qde un pa0uete constituido por uno o varios servicios auxiliares
% un producto o servicio de seguro1 cuando el servicio o producto de seguro se ofrezca
tambi9n al consumidor por separado1 aun0ue no necesariamente en los mismos
t9rminos % condiciones 0ue combinado con otros servicios auxiliares. nin Europea.
Propuesta de +irectiva del Parla#ento Europeo - del ;onseo sobre la #ediacin en los
se%uros )Re5undicin*. Vruselas/ 3 de ulio de 2012.
2& En 2010/ en virtud del Auto 1112010 de 1 de dicie#bre/ de la Audiencia Provincial
de 'avarra/ se resolvi por pri#era ve en Espa(a urisprudencial#ente a 5avor de la
dacin en pa%o o datio pro soluto. A partir de ese #o#ento e#piea a aceptarse en otras
resoluciones urisprudenciales/ $asta ue acaba reco%i7ndose en deter#inadas nor#as/
tales co#o la +irectiva ue a$ora se analia o el R+,l 2012/ de de #aro/ ue
vere#os a continuacin. Vaste con indicar a e5ectos aclaratorios/ ue la dacin en pa%o
consiste en la e6tincin de la deuda #ediante la entre%a del bien $ipotecado para
%arantiar tal deuda/ ue constitu-e un lE+A/ >./
&n8lisis de la evolucin jurisprudencial sobre la >dacin en pago> en los +ltimos a'os /
Revista cr
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En #ateria de nor#ativa nacional/ obviando te6tos anteriores en el tie#po ue/
co#o -a indica#os/ considera#os de#asiado %enerales o espec
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parte/ se re5iere a las subastas33de bienes in#uebles/ cuestin esta ue s< se presentar
en otras de las nor#as ue analiare#os.
El R+,l 2012/ de de #aro/ de #edidas ur%entes de proteccin de deudores
$ipotecarios sin recursos34/por su parte/ #odi5icado reciente#ente por el R+,l 1201!/
de 2 de 5ebrero3!- antes por la Le- 120133/ co#o vere#os/ ta#bi7n e#er%e co#o
#edio de proteccin para el deudor $ipotecario en ries%o de e6clusin ante la crisis ue
inici en 200&. Procura reestructurar la deuda $ipotecaria de dic$os deudores/ as< co#o
5le6ibiliar los procedi#ientos de eecucin $ipotecaria. A tales e5ectos/ reuiere de la
colaboracin por parte del sector 5inanciero #ediante la inclusin de un Ane6o/ al ue
las entidades 5inancieras pueden ad$erirse voluntaria#ente - ue se $a conocido co#o
33 5p. cit.El art. 2 R+,l #odi5ica a la LE; 2000/ en sus art
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el ;di%o de Vuenas Prcticas para la reestructuracin viable de las deudas con %arant
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pr7sta#os - la reduccin del tipo de inter7s aplicable a Euribor [ 0/2! por ciento
durante el plao de carencia.
En caso de ue la reestructuracin resultara inviable 3pueden adoptarse aun en
el caso de ue -a se $a-a producido el anuncio de la subasta o cuando no se pudiera
optar por la dacin en pa%o por estar la vivienda sueta a car%as posteriores a la
constitucin de $ipoteca las #edidas co#ple#entarias/ ue/ bsica#ente/ re%ulan una
potestad de la entidad bancaria de aceptar o rec$aar una uita en el capital pendiente de
a#ortiacin. "e establecen tres #7todos40 de clculo alternativo entre los ue puede
adoptar la entidad bancaria acreedora.
Final#ente/ se re%ula co#o alternativa a la eecucin $ipotecaria/ sie#pre ue
no se $a-a producido anuncio de subasta - no $a-a car%as posteriores a la $ipoteca
sobre el in#ueble/ la dacin en pa%o de la vivienda $abitual con la consi%uiente
cancelacin total de la deuda/ sie#pre con carcter subsidiario respecto de las #edidas
anteriores - so#etida a los criterios subetivos #s restrictivos del prra5o se%undo del
art
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2.5. No!"#ti$# es'o(# )se6%nd# !te*. L# Le, 12/150 de 17 de "#,o
La Le- 12013/ de 14 de #a-o/ de #edidas para re5orar la proteccin a los
deudores $ipotecarios/ reestructuracin de deuda - aluiler social41/ \popular#ente
conocida co#o Le- anti desa$ucios\ #odi5icada por @lti#a ve/ co#o vere#os en el
si%uiente ep
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doctrinales4!de a#plio inter7s co#o co#ple#ento a este trabao/ a al%unos de los
cuales $are#os #encin especET/ ;. E&./ &n8lisis de la e% #B!"#C de proteccin de deudores
*ipotecarios1 reestructuracin de deuda % al0uiler social. +ocu#ento en ladrid. 13 de novie#bre de 2013. ;onsulta: de #aro de 201!G.
H$ttp:III.notarios-re%istradores. co#;D'">DVREBE"2013,eecucion,
directa,clausulas,abusivas.$t#.
4 5p. cit.n.p. 21. Para una in5or#acin #s e6$austiva de la Le- en su conunto
resulta de inter7s el artadrid. 1! de #a-o de 2013. ;onsulta: 1 de 5ebrero de
201!G. H$ttp:III.notarios-re%istradores.co#doctrinare su#enes2013,proteccion,
deudores,$ipotecarios.$t#.
4 Espa(a. Real +ecreto,le- 1201!/ de 2 de 5ebrero/ de #ecanis#o de se%unda
oportunidad/ reduccin de car%a 5inanciera - otras #edidas de orden social. 4oletn5ficial del Estado/ 2& de 5ebrero de 201!/ n@#. !1/ pp. 10!&,1101.
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circunstancias econ#icas dadas por los prra5os se%undo - tercero del art
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dependencia - por la ue se establece deter#inada nor#a tributaria!0. Asi#is#o/
se 5ortalece la proteccin del deudor $ipotecario en la co#ercialiacin de
pr7sta#os $ipotecarios #ediante la introduccin de la obli%atoriedad de incluir
en virtud de esta nor#a una e6presin #anuscrita aco#pa(ada de la 5ir#a del
deudor en la escritura p@blica de 5or#aliacin del contrato de $ipoteca.
,El ;ap
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,El ;ap
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,Final#ente/ la Le- 12013 inclu-e varias disposiciones adicionales -
transitorias/ entre las ue cabe destacar la disposicin transitoria uinta/ re5erida
a las clusulas abusivas - ue establece la suspensin de las ventas
e6traudiciales iniciadas a la entrada en vi%or de la Le-/ cuando no se $ubiera
adudicado el bien $ipotecado/ en el caso de ue cualuiera de las partes
acreditara $aber planteado el carcter abusivo de al%una de las clusulas del
contrato de pr7sta#o $ipotecario ue constitu-a el 5unda#ento de la venta
e6traudicial o ue deter#ine la cantidad e6i%ible.
2.7. No!"#ti$# es'o(# )te!ce!# !te*. E( Re#( Dec!eto+(e, 12/180 de 29 de
:e;!e!o
El R+,l 1201!/ de 2 de 5ebrero/ de #ecanis#o de se%unda oportunidad/
reduccin de car%a 5inanciera - otras #edidas de orden social!3/ contiene la re5or#a
le%islativa #s novedosa $asta la 5ec$a en #ateria de proteccin del deudor
$ipotecario!4. Entre otras nor#as/ #odi5ica a la Le- 12013/ de 14 de #a-o - al R+,
l2012/ de de #aro/ ue $e#os e6puesto anterior#ente/ introduciendo nuevas
#edidas protectoras del deudor $ipotecario/ ue #eorarn el estatus del #is#o en
casos deter#inados.
En lo ue se re5iere al R+,l 2012/ de de #aro/ de #edidas ur%entes de
proteccin de deudores $ipotecarios sin recursos/ se au#entan los supuestos en los ue
!3 5p. cit.n.p. 4. Para una in5or#acin #s e6$austiva del R+,l en su conunto resulta de inter7s elart
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considerar a un deudor en situacin de e6clusin social - por tanto co#o sueto
susceptible de aplicacin de lo dispuesto en el R+,l 2012 -/ en concreto/ del ;VP ue
introduo dic$o instru#ento. "e consi%ue 5unda#ental#ente a trav7s de la inclusin en
el u#bral de e6clusin de deudores #a-ores de 0 a(os aun en los casos en ue no se
les pueda considerar co#o unidad 5a#iliar se%@n el te6to de la nor#a/ as< co#o a trav7s
del incre#ento en un 1/ C del l
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Por lo ue se re5iere a la #odi5icacin de la Le- 12013/ de 14 de #a-o/ de #edidas
para re5orar la proteccin a los deudores $ipotecarios/ reestructuracin de deuda -
aluiler social/ co#o en el caso del R+,l 2012/ se a#pl
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$aciendo especial $incapi7 desde el #o#ento en ue se dictara la "98E/ de 14 de
#aro de 2013!/ ue sirvi de base al 5ortaleci#iento la proteccin debida al
consu#idor $ipotecario en nuestro ordena#iento urET/ ;./7i el inter9s de demora es abusivo no se puede moderar
ni recalcular. a diferencia entre contrato por ad*esin % por negociacin salva la
vigencia de la disposicin transitoria !K e% #B!"#C. 7entencia del ribunal de Lusticia
de !# enero !"#. +ocu#ento en ladrid. 2! de enero de 201!. ;onsulta: 10 de#aro de 201!G. H$ttp:III.notarios-re%istradores.co#;D'">DVREBE"201!,
interes,de#ora,abusivo.$t#. nin Europea. +irectiva 1313;EE del ;onseo/ de
! de abril de 13/ sobre las clusulas abusivas en los contratos celebrados con
consu#idores. +iario D5icial de la nin Europea n@#. L 0!/ 21 de abril de 13/ pp.
2,34.
1;D>"Z''A;D'AL+E;ALF;A;Z'. Informe de la omisin Nacional de alificacin -seccin
de *ipotecas- sobre la calificacin e inscripcin del derec*o real de *ipoteca tras la reforma introducida
por la le% #B!"#C de #$ de ma%o1 de medidas para reforzar la proteccin a los deudores *ipotecarios1
reestructuracin de deuda % al0uiler social. >adrid. 2& de #a-o de 2013.
2
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otras cuestiones pertinentes tras la publicacin de la Le-/ se reco%e una enu#eracin de
clusulas cu-a inscripcin debe dene%arse/ entre otras raones/ dado su carcter abusivo
- ue podrn o no dar lu%ar a la inscripcin parcial del contrato de $ipoteca/ se%@n el
caso/ - ue resulta esclarecedor para resolver esta cuestin/ por lo ue nos apo-are#os
en el #is#o - en la clasi5icacin ue este presenta a e5ectos de valorar las
estipulaciones ue ostentan la consideracin de abusivas.
_a $e#os ido #encionando al%unas de ellas a lo lar%o del presente trabao/ a
#edida ue in5or#ba#os sobre los ca#bios introducidos en nuestro ordena#iento
ur
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pactos de cobertura3o lE';A/ 8. E&.uestiones actuales de erec*o
de la Empresa/ Ediciones de la niversidad de ;astilla,La >anc$a/ pri#era edicin.
9oledo/ 2011. "V' &,&4,&42,&3&,2 )pp. 12! - ss.*.
4 5p. cit. i.e.Las clusulas suelo - tec$o ue/ co#o bien e6plica do(a >arE+A/ constitu-en #ecanis#os de control de las 5luctuaciones
e6cesivas del ERVDR/ cu-o valor se usa co#o
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5or#aliacin - tributarios derivados de la adudicacin al acreedor del
in#ueble en el procedi#iento de eecucin/ etc.
Dtras clusulas: ;an de sastre en ue se reco%en estipulaciones de la #s
variada
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distintos de auellos donde est7 sito el bien in#ueble/ el pacto de e6clusin
de los derec$os del deudor contenidos en el art. 3.3 LE;/ etc.
5.2. %!is&!%denci# !e(e$#nte en to!no # (# "#te!i#
na ve introducido el alcance - contenido de las clusulas abusivas en los
contratos $ipotecarios #erece nuestra atencin la interpretacin - e6tensin ue a tal
#ateria se le $a ido concediendo en la sede de nuestros r%anos urisdiccionales en los
@lti#os a(os.
A estos e5ectos/ resulta de inter7s el estudio de ciertas resoluciones del 98E/ de
las cuestiones preudiciales en torno a la #ateria ue nuestros tribunales plantearon ante
el #is#o tribunal - las respuestas dadas a las #is#as/ as< co#o las resoluciones de los
ueces - tribunales nacionales a partir de tales respuestas/ cuestiones ue/ co#o
indicba#os/ $an constituido la base de los ca#bios le%islativos arriba re5eridos - ue/
por tanto/ tratare#os de reco%er en los si%uientes subep
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_a $e#os re5erido ue la cuestin de proteccin al deudor $ipotecario no es al%o
ue sura ex ni*iloen los @lti#os a(os - a ra
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auto#tica de las clusulas contenidas en el #is#o - la consi%uiente i#posibilidad de
autoriarlas e inscribirlas en el Re%istro de la Propiedad 3/con lo ue -a se erradicaron
al%unas de las clusulas abusivas del #ercado $ipotecario con carcter previo a la
a5a#ada "98E de 2013.
+e i%ual #odo/ #erece #encin el Auto de la AP de Varcelona/ de 2 de
novie#bre de 20104/ ue plante una serie de cuestiones preudiciales ante el 98E/
ue dar
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contrato. Esto @lti#o se aclarar n@#. 3 de Varcelona/
#ediante Auto/ de 1 de ulio de 2011&.
El caso en cuestin se bas en el i#pa%o de cuatro cuotas e6i%ibles en virtud de
un contrato de pr7sta#o %arantiado por $ipoteca/ contra
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En concreto/ en el Auto del 8> n@#. 3 de Varcelona se planteaba por un lado la
potencial in5raccin de un +erec$o procesal nacional co#o era el espa(ol/ en ue en su
LE; arts. ! - ss.* no se preveDVREBE"2013,eecucion,directa,
clausulasC20abusivas.$t#.
&0 9ribunal de 8usticia de la nin Europea. ;aso Ai );,41!11*. "entencia de 14 de
#aro de 2013 )par. !0* - VA=LLERA =Z>ET/ ;./ uxemburgo ordena a Espa'a
mejorar contra las cl8usulas abusivas en las *ipotecas. &legacin de cl8usulas
abusivas % criterios sobre su nulidad. /esumen de la 7L6E de #$ marzo !"#C1 asunto
-$#B##. +ocu#ento en ladrid. 2! de #aro de 2013. ;onsulta: de 5ebrero
de 201!G. H$ttp:III.notarios-re%istradores.co#;D'">DAR9;LD"2013,co#entario,stsue,14,03,2013.$t#.
3&
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nor#ativa nacional contraria a la europea/ por no %arantiar de 5or#a
e5ectiva la especial proteccin e incluso i#posibilitarla&1 prevista para los
consu#idores por la +irectiva 1313;EE a e5ectos de restituir un
euilibrio entre las partes ue de otra #anera resultar
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de #a-o de 2013/ ue cas la "AP de "evilla/ de de octubre de 2011 &3/si%uiendo los
criterios sentados por la "98E de 2013/ entre otras ) e.g.si%ue i%ual#ente los 5iados
por la "98E de 2012*&4.
La e6tensa "9" dedica su F+ se6to al control de las clusulas abusivas - los
si%uientes a las ;=;/ $aciendo especial $incapi7 en la cuestin de las clusulas suelo,
tec$o&!/ a las ue tras una pro5unda re5le6in declara co#o susceptibles de constituir
;=;. "e centra asi#is#o en la valide o no de las #is#as/ ue depend
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la transparencia& de las #is#as/ ue la "9" li%a al control de claridad -
co#prensibilidad por parte del prestatario.
+eando de lado la substanciosa "9" de de #a-o/ ue bien #ereciera un
anlisis de e6tensin #uc$o #a-or a la ue per#itida para la totalidad de este trabao/
nos %ustar
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inad#itida a tr#ite #ediante Auto del Pleno del 9;/ de 10 de #aro de 2014 0/ $abida
cuenta de ue/ co#o -a advirtiera el propio 8P de Avil7s/ la cuestin preudicial se
re5er
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los intereses #oratorios considerados abusivos por ser superiores al l
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?a- ue distin%uir entre diversas #odalidades de contratos de pr7sta#o
$ipotecario: La +irectiva 1313;EE @nica#ente prote%e a los
consu#idores - usuarios/ de #odo ue no resulta e6tensible a las
relaciones entre particulares/ a los ue s< resultar
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+e lo anterior se conclu-e101ue si bien la +9 2` no es necesaria#ente contraria
a la +irectiva )puesto ue la Le- 12013 no se aplica a los #is#os supuestos ue esta
@lti#a*/ en la #edida en ue una clusula de intereses de de#ora aduiera la
consideracin de abusiva con5or#e a la +irectiva )por $aber sido i#puesta por un
pro5esional a un consu#idor*/ no proceder el reclculo previsto por la +9 2`/ sino la
declaracin de nulidad - ausencia de vinculacin al consu#idor previstos en la
nor#ativa europea/ con lo ue se #antiene el criterio de i#posibilidad de inte%racin
por parte del ue de las clusulas abusivas dado por el 98E en la ". de a(o 2012/ ue
se co#ent en el ep
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Final#ente/ la cuestin preudicial planteada por la AP de ;astelln/ resuelta por
el 98E en virtud de ". de 1 de ulio de 2014 102/ se planteaba/ co#o en el caso del 8P
de Avil7s103/ la eventual oposicin del art. !.4 de la LE; a la +irectiva 1313;EE/
as< co#o a la ;arta de derec$os 5unda#entales de la E. En este caso/ el 98E
nueva#ente abo%a por la proteccin al deudor $ipotecarioconsu#idor/ al esti#ar ue/
en e5ecto/ dic$o art
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liberales reputar co#o e6cesivos e inusti5icados. 9ales avances se $an sustanciado en
el ca#po le%islativo #ediante la aprobacin de diversos instru#entos ue $e#os ido
analiando en el cuerpo del trabao. As< pues/ desde el #o#ento en ue iniciara la crisis
$e#os considerado especial#ente rese(ables la entrada en vi%or de la +irectiva
20141E/ a nivel institucional europeo/ - la Le- 12013/ de 14 de #a-o/ as< co#o
los R+,l 2012/ de de #aro - 1201!/ de 2 de 5ebrero/ a nivel nacional. 9odos ellos
abo%an/ entre cuestiones de variada
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A pesar de lo e6puesto en el prra5o anterior/ la evolucin urisprudencial -
le%islativa nos $ace pensar en ue el #arco ue rodea al deudor $ipotecario est
adoptando un carcter paulatina#ente #s social -/ por ende/ #s protector/ co#o
consecuencia 5unda#ental de nuestra pertenencia a la E - dado el inter7s del
le%islador europeo por el consu#idor/ al ue antepone con cada ve #a-or 5recuencia
5rente a las e#presas/ dada su posicin de debilidad ante estas. +esde el punto de vista
#era#ente ur
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DOCUMENTACIN
Rec%!sos no!"#ti$os1/8
nin Europea. +irectiva 1313;EE del ;onseo/ de ! de abril de 13/
sobre las clusulas abusivas en los contratos celebrados con consu#idores.
iario 5ficial de la 6nin European@#. L 0!/ 21 de abril de 13/ pp. 2,34. nin Europea. +irectiva 20141E del Parla#ento Europeo - del ;onseo/
de 4 de 5ebrero de 2014/ sobre los contratos de cr7dito celebrados con los
consu#idores para bienes in#uebles de uso residencial - por la ue se
#odi5ican las +irectivas 200&4&;E - 20133E - el Re%la#ento )E* n@#.
1032010.iario5ficial de la 6nin European@#. 0/ 2& de 5ebrero de 2014/
pp. 34,&!. nin Europea. +irectiva 200&4&;E del Parla#ento Europeo - del ;onseo/
de 23 de abril de 200&/ relativa a los contratos de cr7dito al consu#o - por la
ue se dero%a la +irectiva &102;EE del ;onseo. iario 5ficial de la 6nin
Europea n@#. L 133/ 22 de #a-o de 200&/ pp. ,2. nin Europea. Propuesta de +irectiva del Parla#ento Europeo - del ;onseo
sobre la #ediacin en los se%uros )Re5undicin*. Vruselas/ 3 de ulio de 2012. Espa(a. ;onstitucin espa(ola/ 1&. 4oletn 5ficial del Estado/ 2 de
dicie#bre de 1&/ n@#. 311/ 2313,2424. Espa(a. Real +ecreto,le- &2011/ de 1 de ulio/ de #edidas de apo-o a los
deudores $ipotecarios/ de control del %asto p@blico - cancelacin de deudas con
e#presas - autno#os contra
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Espa(a. Le- 12013/ de 14 de #a-o/ de #edidas para re5orar la proteccin a los
deudores $ipotecarios/ reestructuracin de deuda - aluiler social. 4oletn
5ficial del Estado/ 1! de #a-o de 2013/ n@#. 11/ pp. 333,33&. Espa(a. Real +ecreto,le- 1201!/ de 2 de 5ebrero/ de #ecanis#o de se%unda
oportunidad/ reduccin de car%a 5inanciera - otras #edidas de orden social.
4oletn 5ficial del Estado/ 2& de 5ebrero de 201!/ n@#. !1/ pp. 10!&,1101. Espa(a. Le- 21&1/ de 2! de #aro/ por la ue se re%ula el #ercado
$ipotecario. 4oletn 5ficial del Estado/ de 1! de abril de 1&1/ n@#. 0/ pp.
&14&,&1!0. Espa(a. Real +ecreto Le%islativo 1200/ de 1 de novie#bre/ por el ue se
aprueba el te6to re5undido de la Le- =eneral para la +e5ensa de los
;onsu#idores - suarios - otras le-es co#ple#entarias. 4oletn 5ficial delEstado/ de 30 de novie#bre de 200/ n@#. 2&/ pp. 41&1,421!.
Espa(a. Le- 41200/ de de dicie#bre/ por la ue se #odi5ica la Le- 21&1/
de 2! de #aro/ de Re%ulacin del >ercado ?ipotecario - otras nor#as del
siste#a $ipotecario - 5inanciero/ de re%ulacin de las $ipotecas inversas - el
se%uro de dependencia - por la ue se establece deter#inada nor#a tributaria.
4oletn 5ficial del Estado/ de & de dicie#bre de 200/ n@#. 24/ pp. !0!3,
!014.
Espa(a. Le- 2200/ de 31 de #aro/ por la ue se re%ula la contratacin con los
consu#idores de pr7sta#os o cr7ditos $ipotecarios - de servicios de
inter#ediacin para la celebracin de contratos de pr7sta#o o cr7dito.4oletn
5ficial del Estado/ 2 de abril de 200/ n@#. / pp. 30&43,30&! Espa(a. Le- 12011/ de 24 de unio/ de contratos de cr7dito al consu#o.
4oletn 5ficial del Estado/ de 2! de unio de 2011/ n@#. 1!1/ pp. &1,&212. Espa(a. Real +ecreto,le- 22012/ de 1! de novie#bre/ de #edidas ur%entes
para re5orar la proteccin de los deudores $ipotecarios. 4oletn 5ficial del
Estado/ 1 de novie#bre de 2012/ n@#. 2/ pp. &,&&0. Espa(a. Le- 32014/ de 2 de #aro/ por la ue se #odi5ica el te6to re5undido
de la Le- =eneral para la +e5ensa de los ;onsu#idores - suarios - otras le-es
co#ple#entarias/ aprobado por el Real +ecreto Le%islativo 1200/ de 1 de
novie#bre.4oletn 5ficial del Estado/ de 2& de #aro de 2014/ n@#. / pp.
2,2004. Espa(a. Real +ecreto,le- 112014/ de ! de septie#bre/ de #edidas ur%entes en
#ateria concursal. 4oletn 5ficial del Estado/ n@#. 21/ de septie#bre de2014/ pp. ,&!.
!0
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Espa(a. Le-/ de 23 de ulio de 10&/ de la usura. ,aceta/ 24 de ulio de 10&/n@#. 20/ pp. 3!1,3!2.
Rec%!sos %!is&!%denci#(es1/
9ribunal de 8usticia de la nin Europea. ;aso Vanesto );-1&10*. "entencia
de 14 de unio de 2012. 9ribunal de 8usticia de la nin Europea. ;aso Ai );,41!11*. "entencia de 14
de #aro de 2013. 9ribunal de 8usticia de la nin Europea. ;aso "nc$e >orcillo,Abril =arc
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Espa(a. 8u%ado de Pri#era nstancia e nstruccin n@#. 2 de "antander. Auto/
de 1 de novie#bre de 2013. Espa(a. 8u%ado de Pri#era nstancia e nstruccin n@#. de Avil7s. Auto/ de
14 de novie#bre de 2013.
Bi;(io6!#:#1/9
VA=LLERA =Z>ET/ ;./ &legacin de cl8usulas abusivas en la ejecucin
directa % criterios sobre su nulidad. omentario % rese'a de las conclusiones
abogada general L6E en cuestin prejudicial Luzgado ercantil n+m. C
4arcelona. +ocu#ento en ladrid. 12 de #aro de 2013. ;onsulta: de
5ebrero de
201!G.H$ttp:III.notarios-re%istradores.co#;D'">DVREBE"2013,
eecucion,directa,clausulasC20abusivas.$t#. VA=LLERA =Z>ET/ ;. E&./ &n8lisis de la e% #B!"#C de proteccin de
deudores *ipotecarios1 reestructuracin de deuda % al0uiler social. +ocu#ento
en ladrid. 13 de novie#bre de 2013. ;onsulta: de#aro de 201!G.
VA=LLERA =Z>ET/ ;./ uxemburgo ordena a Espa'a mejorar contra las
cl8usulas abusivas en las *ipotecas. &legacin de cl8usulas abusivas % criterios
sobre su nulidad. /esumen de la 7L6E de #$ marzo !"#C1 asunto -$#B##.
+ocu#ento en ladrid. 2! de #aro de 2013. ;onsulta: de 5ebrero de
201!G. H$ttp:III.notarios-re%istradores.co#;D'">DAR9;LD"201
3,co#entario,stsue,14,03,2013.$t#. VA=LLERA =Z>ET/ ;./ 7i el inter9s de demora es abusivo no se puede
moderar ni recalcular. a diferencia entre contrato por ad*esin % por
negociacin salva la vigencia de la disposicin transitoria !K e% #B!"#C.
7entencia del ribunal de Lusticia de !# enero !"#. +ocu#ento en ladrid. 2! de enero de 201!. ;onsulta: 10 de #aro de
201!G.H$ttp:III.notarios-re%istradores.co# ;D'">DVREBE"201!,
interes,de#ora,abusivo.$t#.
10 Aparecen reco%idos por estricto orden al5ab7tico.
!2
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VEL';?Z'RD>D/ R./a proteccin del deudor *ipotecario/ Revista Aranadi
+octrinal/ n@#. 2012. Editorial Aranadi/ "A/ Pa#plona/ 2012. VV
20122&!!. V"9D LA=D/ 8.>./ a proteccin del deudor en los cr9ditos *ipotecarios3
l8usulas de variabilidad del tipo de inter9s1 redondeo1 comisiones % gastos.
obertura del riesgo del tipo de inter9s . +ocu#ento en l"Z' 'A;D'AL +E ;ALF;A;Z'. Informe de la omisin Nacional de
alificacin -seccin de *ipotecas- sobre la calificacin e inscripcin del
derec*o real de *ipoteca tras la reforma introducida por la le% #B!"#C de #$ de
ma%o1 de medidas para reforzar la proteccin a los deudores *ipotecarios1
reestructuracin de deuda % al0uiler social. >adrid. 2& de #a-o de 2013.
E6tracto relativo a las clases de estipulaciones no inscribibles )pp. 32,44 del
in5or#e* disponible online en: ;DLE=D +E RE="9RA+DRE" +E E"PAYA/
l8usulas abusivas no inscribibles en el /egistro de la ?ropiedad. +ocu#ento
en ladrid. ! de unio de 2013. ;onsulta: 2& de 5ebrero de 201!G
H$ttp:III.re%istradores.or%%etJ
+"K5ileK'oticiasclausulasSnoSinscribibles.pd5. +E ;A"9RD B9DRE"/ =./ /eflexiones de actualidad acerca de dese0uilibrio
contractual % cl8usulas abusivas/ Revista cr
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201!G H$ttp:III.cuatrecasas.co##ediaSrepositor-%abinetepublicacionesd
ocs 14001&es.pd5. =AR;A+EPAVLD"/ 8.F./a nueva directiva sobre *ipotecas/ Revista Aranadi
+octrinal/ n@#. !2014. Editorial Aranadi/ "A/ Pa#plona/ 2014. VV
2014X3034. =Z>ET =^LL=D/ 8./ 7obre las cl8usulas abusivas en los pr9stamos
*ipotecarios. +ocu#ento en ladrid. 1& de unio de 2013. ;onsulta: 30
de enero de 201!G.H$ttp:III.re%istradores.or%cadetalleSnoticia.spJ
+"4&.PRD+K231 3. =DY RD+R=ET +E AL>E+A/ >./&n8lisis de la evolucin jurisprudencial
sobre la >dacin en pago> en los +ltimos a'os/ Revista crE+A/ >./El procedimiento de ejecucin de bienes
*ipotecados cuando existen cl8usulas abusivas en el pr9stamo *ipotecario 0ue
lo origin3 consecuencias de la 7L6E #$ marzo de !""C % de la e% #B!"#C1 de
#$ de ma%o1 de medidas para reforzar la proteccin a los deudores *ipotecarios1
reestructuracin de deuda % al0uiler/ Revista crE+A/ >./ 6na revisin jurisprudencial de las
cl8usulas suelo % tec*o del pr9stamo *ipotecario a la luz de la 77 de J de ma%ode !"#C/ Revista cradrid. 1 de 5ebrero de 2012. ;onsulta: 21 de 5ebrero de
!4
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201!G. H$ttp:III.notarios-re%istradores.co#doctrinaresu#enes2012,deudo
res,$ipotecarios,buenas,practicas.$t#. >ER'DE";AR9'/ 8.F.//esumen de la e% #B!"#C1 de proteccin de deudores
*ipotecarios1 reestructuracin de deuda % al0uiler social. +ocu#ento en lDRA'D/ R. E &./ urso completo elemental de erec*o
/omano 0ue comprende la *istoria externa1 la *istoria interna o antig2edades %
las instituciones del erec*o antes referido. omo I3 Historia externa del
erec*o /omano. #prenta del ;ole%io de sordo,#udos/ >adrid/ 1&42. 'ABA" >ARN"/ 8.A./ RIncumple la e% de medidas para reforzar la
proteccin de los deudores *ipotecarios el erec*o de la 6ES/ Actualidad
8ur
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>adrid. de #aro de 201!. ;onsulta: 12 de #aro de 201!G.
H$ttp:III.notarios-re%istradores.co#doctrinaresu#enesconsu#idores.$t#.
PRET ;D'E"A/ ;./ 7uspensin de ejecucin *ipotecaria. l8usulas abusivas
sobre inter9s moratorio % vencimiento anticipado. uestiones prejudicialesplanteadas al L6E por el Luzgado de ?rimera Instancia nT ! de 7antander
(&uto de #J de noviembre de !"#C). Revista +octrinal Aranadi ;ivil,>ercantil/
n@#. 102014. Editorial Aranadi/ "A/ Pa#plona/ 2014. VV 201424. RD+R=ET A;?]9E=/ E./ a e% #B!"#C1 de proteccin a deudores
*ipotecarios % las cuestiones de constitucionalidad % prejudicialidad/ Revista
Aranadi +octrinal/ n@#. 2012. Editorial Aranadi/ "A/ Pa#plona/ 2012. VV
201323. RD+R=ETA;?]9E=/ E./a 7L6E #F julio !"#$ % la posibilidad de recurso
en el procedimiento de ejecucin *ipotecaria/ Revista Aranadi +octrinal/ n@#.
2014. Editorial Aranadi/ "A/ Pa#plona/ 2014. VV 201433!3. "^'T,;A'9ERD;APARRZ"/ >.V./a justicia contractual en la contratacin %
la ejecucin de la garanta *ipotecaria1 tras la le% #B!"#C1 de #$ de ma%o1 de
medidas para reforzar la proteccin a los deudores *ipotecarios1
reestructuracin de la deuda % al0uiler social/ Revista cr
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*ipotecaria iniciadas e inscritas en los registros de la propiedad sobre fincas
r+sticas % urbanas. +ocu#ento en ladrid. s.5. ;onsulta: 10 de #aro
de 201!G H$ttp:III.ine.esdacodaco42e$e$pro0014.pd5. '"999D 'A;D'AL +E E"9A+"9;A. Notas de prensa. Estadstica sobre
Ejecuciones Hipotecarias (EH) uarto trimestre de !"#$ % &'o !"#$. atos
provisionales. +ocu#ento en ladrid. ! de #aro de 2014. ;onsulta: 10
de #aro de 201!G H$ttp:III.ine.esdacodaco42e$e$0414.pd5. '"999D 'A;D'AL +E E"9A+"9;A. Notas de prensa. Estadstica sobre
Ejecuciones Hipotecarias (EH) ercer trimestre de !"#$. atos provisionales.
+ocu#ento en ladrid. 22 de dicie#bre de 2014. ;onsulta: 2 de enero
de 201!G H$ttp:III.ine.esdacodaco42e$e$0314.pd5.
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7/25/2019 LA PROTECCIN DEL DEUDOR HIPOTECARIO EN EL ORDENAMIENTO JURDICO ESPAOL: Especial consideracin a las clusulas abusivas
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2014T4 2014T3 2014T2 2014T1
Total
Total fincas 30.677 23.240 32.960 32.565
Total fincas rsticas 1.323 1.105 1.587 1.511
Fincas urbanas: viviendas 18.211 13.741 19.155 18.971
Fincas urbanas: solares 1.285 1.033 1.694 1.488
Fincas urbanas: otros 9.858 7.361 10.524 10.595
Andaluca
Total fincas 8.137 5.771 7.703 8.034
Total fincas rsticas 398 365 469 467
Fincas urbanas: viviendas 4.698 3.223 3.981 4.373
Fincas urbanas: solares 413 183 570 537
Fincas urbanas: otros 2.628 2.000 2.683 2.657
Aragn
Total fincas 772 601 677 606
Total fincas rsticas 24 37 46 64
Fincas urbanas: viviendas 439 326 387 297
Fincas urbanas: solares 17 6 27 22
Fincas urbanas: otros 292 232 217 223
Asturias, Princiado de
Total fincas 198 292 468 378
Total fincas rsticas 31 24 52 80
Fincas urbanas: viviendas 117 159 155 152
Fincas urbanas: solares 2 1 8 30
Fincas urbanas: otros 48 108 253 116
!alears, "lles
Total fincas 699 570 789 1.070
Total fincas rsticas 35 39 39 54
Fincas urbanas: viviendas 458 308 527 660
Fincas urbanas: solares 21 24 17 51
Fincas urbanas: otros 185 199 206 305
#anarias
Total fincas 1.850 1.558 3.280 2.656
Total fincas rsticas 81 34 80 80
10&'"999D 'A;D'AL +E E"9A+"9;A. Estadstica sobre Ejecuciones
Hipotecarias. Ejecuciones *ipotecarias iniciadas e inscritas en los registros de la
propiedad sobre fincas r+sticas % urbanas (EH.#). +ocu#ento en ladrid. s.5.;onsulta: 10 de #aro de 201!G H$ttp:III.ine.esa6i93 +atos.$t#JtK0.
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7/25/2019 LA PROTECCIN DEL DEUDOR HIPOTECARIO EN EL ORDENAMIENTO JURDICO ESPAOL: Especial consideracin a las clusulas abusivas
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Fincas urbanas: viviendas 1.113 935 1.543 1.456
Fincas urbanas: solares 43 31 39 70
Fincas urbanas: otros 613 558 1.618 1.050
#antabria
Total fincas 220 151 316 261
Total fincas rsticas 2 4 5 12
Fincas urbanas: viviendas 150 69 144 150
Fincas urbanas: solares 4 2 1 12
Fincas urbanas: otros 64 76 166 87
#astilla $ %a &anc'a
Total fincas 1.403 1.100 2.049 2.082
Total fincas rsticas 70 36 73 90
Fincas urbanas: viviendas 829 742 1.191 1.204
Fincas urbanas: solares 76 60 283 142
Fincas urbanas: otros 428 262 502 646
#astilla ( %en
Total fincas 1.777 739 1.321 1.684
Total fincas rsticas 90 53 58 87
Fincas urbanas: viviendas 724 404 690 820
Fincas urbanas: solares 177 42 184 118
Fincas urbanas: otros 786 240 389 659
#atalu)a
Total fincas 5.112 4.066 5.696 5.792
Total fincas rsticas 72 47 89 63
Fincas urbanas: viviendas 3.387 2.856 3.994 3.993
Fincas urbanas: solares 169 124 165 226
Fincas urbanas: otros 1.484 1.039 1.448 1.510
#euta
Total fincas 32 5 9 46Total fincas rsticas 0 0 0 0
Fincas urbanas: viviendas 7 2 9 13
Fincas urbanas: solares 0 0 0 0
Fincas urbanas: otros 25 3 0 33
#o*unitat +alenciana
Total fincas 4.739 3.652 5.365 4.282
Total fincas rsticas 205 283 247 176
Fincas urbanas: viviendas 2.943 2.241 3.342 2.726
Fincas urbanas: solares 96 93 141 105
Fincas urbanas: otros 1.495 1.035 1.635 1.275
-tre*aduraTotal fincas 809 501 678 718
Total fincas rsticas 69 31 140 83
Fincas urbanas: viviendas 484 260 284 343
Fincas urbanas: solares 34 18 78 76
Fincas urbanas: otros 222 192 176 216
.alicia
Total fincas 951 534 782 915
Total fincas rsticas 21 40 52 49
Fincas urbanas: viviendas 524 294 471 444
Fincas urbanas: solares 36 17 24 18
Fincas urbanas: otros 370 183 235 404
&adrid, #o*unidad de
Total fincas 2.009 1.235 1.751 1.966
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7/25/2019 LA PROTECCIN DEL DEUDOR HIPOTECARIO EN EL ORDENAMIENTO JURDICO ESPAOL: Especial consideracin a las clusulas abusivas
60/60
Total fincas rsticas 60 12 65 12
Fincas urbanas: viviendas 1.139 831 1.230 1.150
Fincas urbanas: solares 148 45 56 31
Fincas urbanas: otros 662 347 400 773
&elilla
Total fincas 3 1 2 3
Total fincas rsticas 0 0 0 0
Fincas urbanas: viviendas 3 1 1 3
Fincas urbanas: solares 0 0 0 0
Fincas urbanas: otros 0 0 1 0
&urcia, /egin de
Total fincas 1.535 1.693 1.573 1.500
Total fincas rsticas 123 94 142 93
Fincas urbanas: viviendas 974 766 933 926
Fincas urbanas: solares 36 382 73 25
Fincas urbanas: otros 402 451 425 456
avarra, #o*unidad Foral de
Total fincas 150 89 199 204
Total fincas rsticas 5 4 1 7 28
Fincas urbanas: viviendas 90 64 118 102
Fincas urbanas: solares 11 1 18 13
Fincas urbanas: otros 44 20 46 61
Pas +asco
Total fincas 128 303 201 224
Total fincas rsticas 8 2 8 24
Fincas urbanas: viviendas 68 84 94 122
Fincas urbanas: solares 2 4 4 3
Fincas urbanas: otros 50 213 95 75
/ioa, %aTotal fincas 153 379 101 144
Total fincas rsticas 29 0 5 49
Fincas urbanas: viviendas 64 176 61 37
Fincas urbanas: solares 0 0 6 9
Fincas urbanas: otros 60 203 29 49
Not#sFLos datos son provisionales desde 91 2014