LA RESOLUCIN UNILATERAL DE LOS CONTRATOS Y SU REGULACIN

INCOMPLETA EN EL CDIGO CIVIL. Bases para una propuesta normativa, a

propsito de la seguridad jurdica y la seguridad del trfico, vistas desde el

registro (Marco A. BECERRA SOSAYA(*))

En el presente artculo el autor pone en evidencia que la resolucin unilateral de los contratos, figura contemplada en los artculos 1428, 1429 y 1430 de nuestro Cdigo Civil, se encuentra deficientemente regulada a la luz de la seguridad jurdica, cuando se procede a su inscripcin registral. Propone as que se establezca la posibilidad de que el comprador pueda anotar su oposicin a la resolucin unilateral activada con instrumentos flexibles y por tiempo determinado.

Hasta hace algn tiempo, estbamos empeados en discutir sobre la posibilidad de inscribir en los registros de bienes (registro de predios, registro de derechos mineros, registro vehicular, entre otros) la resolucin unilateral de los contratos. Las premisas para pensar en la denegatoria de inscripcin del acto resolutorio, restringiendo sus efectos al mbito netamente extrarregistral, eran muy simples, pero a su vez a primera vista harto justificadas.

En muy apretada sntesis poda sostenerse que: a) Conforme a lo prescrito por el artculo 2011 del Cdigo Civil el registrador debe calificar la validez del acto jurdico, y en esa medida, el incumplimiento de la prestacin que constituye el principal presupuesto del acto jurdico resolutorio, al no poder ser advertido por el registrador, constituye una imposibilidad jurdica para dar acceso a este tipo de actos a las partidas del registro; sostener lo contrario, supondra que el registro publicite eventualmente actos nulos; y, b) El registro es una herramienta garantizadora de la seguridad jurdica en el mbito de la contratacin, y en esa medida, es guardin celoso de la seguridad esttica de las titularidades dominiales constituidas al efecto; es decir que, bajo ningn punto el registro debiera admitir la manifestacin de voluntad de un sujeto que de manera unilateral busca provocar la mutacin de la titularidad registrada a propsito de un acuerdo (bilateral), rescatando la propiedad de un bien a su favor y despojando a otro sujeto de la misma, sin posibilidad alguna para el sujeto que sufre el despojo de manifestarse en contrario.

El principal propsito de este escrito supone demostrar que la resolucin unilateral de los contratos, regulada en los artculos 1428, 1429 y 1430 de nuestro Cdigo Civil se encuentra deficientemente regulada, o si se quiere, regulada de modo incompleto, a la luz de la seguridad jurdica que deben dispensar las instituciones jurdicas a los ciudadanos; ms propiamente diramos que, teniendo en cuenta que los sujetos actan guiados por intereses en sede contractual (no olvidar a su turno la causa de los actos jurdicos), de la misma forma como en un primer estadio se ampara al sujeto cuyo inters es transferir un bien el vendedor en la compraventa registrada, lo mismo, en un segundo escenario, debe ampararse al sujeto cuyo inters fue adquirir un bien para determinado fin, mantenindolo en su adquisicin.

Empero, el cdigo sustantivo ha olvidado estatuir un remedio o solucin ante una eventual resolucin unilateral ilcita que sin embargo se inscribi en el registro

(1), en la cual el adquirente

despojado no incumpli prestacin alguna, lo cual implica que dicho sujeto solo tenga la posibilidad de discutir en sede judicial la validez del acto resolutorio a fin de readquirir la propiedad, soportando el despojo de la propiedad aun cuando fuera temporal y seguramente por un buen tiempo. Y qu pas con el inters del adquirente durante dicho lapso?

Ms an, lo ms probable es que el readquirente de la propiedad (quien fuera el vendedor en la compraventa materia de resolucin) transfiera el bien a un tercero, con lo cual dicho tercero, cumpliendo con los requisitos de onerosidad y buena fe, ya no podr ser vulnerado en su adquisicin, restndole nicamente al impugnante de la resolucin que probablemente fue ilcita y a pesar de ello inscrita solicitar la correspondiente indemnizacin; nuevamente nos preguntamos es propio desconocer el inters del adquirente de un bien (quien fuera el comprador en la compraventa resuelta) negndole la posibilidad de tener en propiedad el bien?; es este un

mensaje apropiado para el ciudadano o para el inversionista?; acaso el derecho contractual debe resignarse a aceptar el sacrificio de una de las partes del contrato, sin buscar algn remedio de orden sustantivo?

(2) Creemos que no.

Diramos que la razn de la problemtica acusada responde a obviar o pretender desconocer los efectos sustantivos que el registro produce; es decir, aun cuando el registro no crea derechos salvo muy contados casos, los efectos que produce el juego de los principios registrales recogidos en el Libro IX del Cdigo Civil tienen virtualidad suficiente para incidir de manera positiva o negativa en las instituciones del derecho de contratos; en el caso que nos ocupa una compraventa resuelta indebidamente e inscrita, los principios de oponibilidad, legitimacin y fe pblica registral inciden negativamente contra el inters de quien en algn momento compr un bien.

Ntese que no se trata de un supuesto aislado el que venimos comentando; se trata sin ms de la forma como hoy en da adquieren sus bienes la mayora de ciudadanos del pas. En las lneas siguientes analizaremos la institucin de la resolucin de los contratos, para finalmente esbozar una eventual solucin a la problemtica planteada y que debiera tener origen en sede contractual.

I. INTRODUCCIN

A pesar del viejo pacta sum servanda, legalmente podemos incumplir con los contratos que suscribimos. En trminos jurdicamente ms propios, habra que decir ms bien, que luego de haberse perfeccionado un contrato, cualquiera de las partes puede dejar de cumplir la prestacin pendiente materia de la obligacin contrada. De lo contrario, es decir, si asumiramos posicin distinta, no tendra razn de ser el Ttulo IX de la Seccin Segunda del Libro VI del Cdigo Civil referido a la inejecucin de obligaciones, entre otras normas dispersas en el mismo cuerpo normativo.

De tal guisa que, siempre se podr incumplir con lo acordado en el contrato, ante lo cual el ordenamiento jurdico ha regulado diversos remedios de orden sustantivo y adjetivo. Para los fines de este opsculo, nos interesa rescatar la posibilidad de resolver unilateralmente un contrato

(3) en

el registro, logrando a travs de la inscripcin de dicho acto, la readquisicin de la propiedad transferida por parte de quien fuera vendedor.

La importancia del tema no es poca y, por lo tanto, la preocupacin que despierta tampoco; basta con ejemplificar el siguiente supuesto desprovisto totalmente de ficcin: una persona adquiere el derecho de propiedad sobre un predio y lo hace con pago de precio aplazado (es decir, con cuotas pendientes), registrando su titularidad; seis meses despus, esta persona advierte que la casa ya no le pertenece segn el registro, pues se inscribi una resolucin de contrato en la que su transferente declar unilateralmente que no se estaba cumpliendo con el pago de las prestaciones, lo cual no era cierto.

Cabe preguntarse entonces si forma parte del mbito de calificacin del registrador, solicitar se le acredite fehacientemente el incumplimiento de la prestacin en tanto presupuesto del negocio resolutivo lo cual generara sin duda la imposibilidad o dificultad suma para generar la inscripcin, o si acaso bastaba con que se le acredite el envo de la comunicacin indubitable al deudor (va carta notarial), en cuyo caso, junto a la declaracin de voluntad unilateral contenida en la escritura pblica y cumplidos algunos otros requisitos de forma y de tiempo, se habra de proceder a la inscripcin de la resolucin al amparo del artculo 1429 o 1430 del Cdigo Civil, segn el caso.

En el ejemplo retratado lneas arriba, qu tan justo resulta ser para el adquirente perder su propiedad a mrito de la sola declaracin unilateral de su transferente aun cuando vena cumpliendo con sus obligaciones?; es que acaso es correcto que deba dirigirse ulteriormente al Poder Judicial con todo lo que ello reporta en nuestro pas a demostrar y cargar con la prueba

de que actu conforme a lo acordado y que por lo mismo no debi proceder la resolucin? Si no es lo correcto o lo justo, podemos entender que es lo ms conveniente para la seguridad del trfico y su dinamismo proteger al vendedor aun en desmedro de la seguridad jurdica que reclama el adquirente?

Prima facie, debemos dejar en claro que lo que aqu se va a tratar es la coincidencia o discordancia que acusamos con la regulacin que las normas del cdigo le han dispensado a la figura de la resolucin unilateral y la forma como estas se reflejan en el Registro, antes que a la posicin adoptada por este ltimo en tanto ente de la Administracin, pues queda claro para el suscrito que el registrador, como el juez, resulta ser mero prisionero de la ley y por ende, el ejercicio interpretativo que comporta su funcin no puede escapar del marco de razonabilidad que le impone el propio sistema jurdico.

En esa medida entonces, teniendo en cuenta que incluso en el fuero jurisdiccional se admite que Si la actora reconoce en su demanda que por decisin unilateral, va carta notarial, dio por resuelto el contrato, aplicando el artculo 1429 del Cdigo Civil, entonces ya no podr discutirse lo que se produjo por iniciativa de un contratante y que estuvo respaldado en la legislacin vigente, siendo derecho de cualquiera de las partes solicitar la indemnizacin por los daos y perjuicios ocasionados o a contradecir en sede judicial la resolucin unilateral

(4), es menester revisar algunos

conceptos que pudieran alertarnos sobre algunas iniquidades que se estuvieren consagrando en nombre de la seguridad del trfico.

II. SEGURIDAD JURDICA Y SEGURIDAD DE TRFICO

En el ao 1903 se public en los llamados Anuarios Ihering Iherings Jahrbcher, vol. 47 un artculo intitulado Seguridad jurdica y seguridad del trfico, con especial referencia al Registro Mercantil

(5), cuyo autor, Vctor Ehrenberg, dio nacimiento a la utilizacin secular de dichos

conceptos para significar lo siguiente: La seguridad jurdica (en el sentido estricto de la expresin) consiste en que no puede llevarse a cabo una modificacin desfavorable de la situacin anterior de las relaciones patrimoniales de una persona sin el consentimiento de esta. La seguridad del trfico consiste en que la previsiblemente favorable modificacin de las relaciones patrimoniales de una persona no puede frustrarse por circunstancias que le sean desconocidas a esa persona

(6).

En realidad, se trata de dos caras de la misma moneda que llevadas al mbito registral se traducen de la siguiente forma: a) la seguridad jurdica es el concepto que coincide con la llamada seguridad esttica, bajo cuyo auspicio quien aparece en el registro como titular (pensemos en el propietario de un predio, o en un arrendatario), mantendr tal posicin en tanto no preste su manifestacin de voluntad para transferir el derecho; es la seguridad jurdica que cada quien reclama del registro para que no pueda verse privado de su propiedad sin prestar su previo consentimiento; por ello es propio sealar que los partes notariales falsos en los que supuestamente el vendedor est transfiriendo su propiedad afectan la seguridad jurdica que el registro debe dispensar; y, b) la seguridad del trfico en cambio se corresponde con la llamada seguridad dinmica, a propsito de la cual los adquirentes se vern protegidos cuando adquieren de buena fe, es decir ignorando que el ttulo de su transferente puede contener algn vicio que invalide el negocio traslaticio; llevando el asunto a los fueros del derecho registral, esta es la solucin propuesta por el artculo 2014 del Cdigo Civil, que regula la llamada fe pblica registral

(7).

El Derecho, que no necesariamente es justo, nos aporta en muchas ocasiones soluciones distintas para problemas en los que dos partes reclaman para s y por separado los beneficios de la seguridad jurdica y los de la seguridad del trfico. As, el artculo 948 del Cdigo sustantivo seala que Quien de buena fe y como propietario recibe de otro la posesin de una cosa mueble, adquiere el dominio, aunque el enajenante de la posesin carezca de facultad para hacerlo. Se exceptan de esta regla los bienes perdidos y los adquiridos con infraccin de la ley penal. Una lectura arreglada a los conceptos que aqu venimos tratando implica concluir que la persona que adquiere un bien mueble ser protegido en su adquisicin si es de buena fe (ignorancia), aun

a pesar de que el enajenante no fuere el verdadero propietario y en perjuicio de este, lo cual consagra la prevalencia de la seguridad de trfico.

Sin embargo, el mismo artculo aludido en el prrafo anterior apuesta por la prevalencia de la seguridad jurdica con relacin a la seguridad del trfico, a fin que el verdadero propietario no se vea privado de su propiedad si los bienes transferidos los haba extraviado o los haba perdido mediante accin delictuosa.

Vemos entonces que el Derecho debe tomar una de las opciones y sus alternativas son muy reducidas: u opta por proteger a los propietarios a fin que estos gocen de proteccin absoluta frente a los intentos de despojo o recorte de su derecho, en cuyo caso aun el adquirente de buena fe no ser reconocido y amparado por el ordenamiento legal, o por el contrario, el adquirente de buena fe es amparado por el Derecho en desmedro de la titularidad del propietario que nunca manifest voluntad traslativa.

En buena cuenta, la solucin que las normas jurdicas proponen, determina el dinamismo de la contratacin en un pas.

Efectivamente, si el ordenamiento jurdico privilegia la seguridad jurdica frente a la seguridad de trfico en el supuesto regulado en el artculo 948 del Cdigo Civil, la sociedad no querr adquirir bienes muebles pues estos podran ser objetos procedentes del delito o extraviados, en cuyo caso finalmente los perderan, salvo que se trate de tiendas o locales abiertos al pblico (vase el artculo 1542 del Cdigo Civil).

Lo cierto es que ambos conceptos se nos aparecen como contrapuestos: si privilegio la seguridad jurdica, desconozco la seguridad del trfico; si privilegio la seguridad del trfico, desconozco la seguridad esttica. Cmo se traducen estas situaciones en el mbito registral?

III. EL SISTEMA REGISTRAL PERUANO Y SU ROL EN EL MBITO DE LA CONTRATACIN PRIVADA

El registro es una invencin del Estado y como tal, su propsito estriba en la necesidad de publicitar derechos o situaciones jurdicas oponibles a terceros a los fines de la consolidacin plena de las titularidades registradas.

El registro no es sino un medio de publicidad, y esa es su principal razn de ser, cuya eficiencia y suficiencia reside en el hecho de que conforme al sistema jurdico, lo inscrito afecta a todos de manera sustantiva, aun cuando no hayan accedido efectivamente al contenido del registro. Tan cierto es lo mencionado, que en el ejemplo del artculo 948 del Cdigo Civil, referido a la adquisicin de bienes muebles en los que se protege al adquirente en desmedro del verdadero propietario que no manifest su voluntad de transferir, el amparo a dicho adquirente nicamente se justifica en relacin a bienes no inmatriculados en el registro, en los cuales la posesin resulta ser el medio de publicidad de quien resulta ser el verdadero titular (opera en este caso la presuncin de que el poseedor es propietario, conforme al artculo 912 del Cdigo sustantivo).

De tal forma que el Registro acta justamente como uno de los mejores aliados para favorecer la contratacin privada, al reducir los costos de transaccin involucrados mediante la publicidad otorgada; se suple la posesin por la inscripcin y con ello el grado de certeza es mayor. Como ha sostenido lvarez Caperochipi en Espaa, el descubrimiento de la publicidad, como uno de los tesoros ms preciosos de la madurez del espritu jurdico, no ha sido obra de una mente individual, si no de todo un desarrollo histrico de superacin de las contradicciones del sistema jurdico patrimonial, del que solo en sus actuales fases podemos tomar autoconciencia de su autntico significado

(8).

Empero, existen otras situaciones en las que se trata de bienes inmatriculados, en los que sus propietarios, a pesar de estar publicitando fehacientemente sus titularidades a travs del registro las pierden.

Un ejemplo concreto es aquel en el que un titular registral es sujeto pasivo del delito de falsificacin de documentos, a travs del cual una tercera persona inscribe su dominio a mrito de una venta apcrifa; se trata de un supuesto en el cual el registrador fue a su turno vctima del delito bajo comentario pues fue sorprendido, procediendo a registrar el documento continente de la supuesta venta. En este caso, la situacin del verdadero propietario (despojado de su titularidad) es sumamente delicada pues puede suceder lo siguiente: a) o se apresura a obtener en sede judicial una resolucin favorable de anotacin de demanda, a travs de la cual se publicite el proceso en ciernes referido a la nulidad del asiento registral de compraventa; o b) pierde definitivamente su propiedad, en caso el nuevo titular registral (fraudulento) transfiera a un tercero subadquirente que cumpla con los presupuestos del artculo 2014 del Cdigo Civil y se convierta en tercero registral.

Las preguntas que inmediatamente nos asaltan el entendimiento son: qu tan justo es el Derecho con el propietario despojado de su propiedad a mrito del delito reseado?; por qu se protege al ltimo adquirente en desmedro del propietario primigenio que nunca manifest su voluntad de transferir?; por qu no invertimos la solucin jurdica?; es acaso conveniente? Dir lvarez Caperochipi que, tericamente la seguridad entra en conflicto necesariamente con la justicia, y los responsables registrales y polticos se plantean con terror una gran pregunta: es justo quitar la propiedad al propietario y drsela al titular registral, por el solo hecho de haberse inscrito en el registro? La necesaria proteccin del comprador y del crdito justifica la expoliacin del propietario?

(9).

Ms all de las lucubraciones que podemos efectuar sobre el caso planteado y que las retomamos en el apartado siguiente con ocasin del anlisis de la resolucin unilateral en el registro, lo cierto es que el ordenamiento jurdico ampara al tercero subadquirente (tercero registral), es decir, privilegia la seguridad del trfico frente a la seguridad jurdica; es esto conveniente? Lo cierto es que si no fuera as, los costos de transaccin en las adquisiciones de bienes inmatriculados se volvera muy onerosa, anulando la contratacin, en tanto en cada caso, los eventuales adquirentes que realicen el estudio de ttulos correspondiente debern indagar si su transferente adquiri a mrito de un instrumento pblico falso, aun cuando el registro no lo pudo advertir.

IV. LA RESOLUCIN UNILATERAL DEL CONTRATO Y SU INSCRIPCIN EN EL REGISTRO

De la revisin de las normas del Cdigo Civil se aprecia que los artculos 1428, 1429 y 1430

(10) regulan la resolucin de los contratos con prestaciones recprocas, y de las mismas se

aprecia que podemos distinguir hasta tres clases de mecanismos resolutorios:

a) La resolucin obtenida a mrito de resolucin judicial.

b) La resolucin obtenida por autoridad del acreedor o tambin llamada por intimacin del acreedor(artculo 1429)

(11).

c) La resolucin obtenida a mrito de la activacin de la clusula resolutoria expresa (artculo 1430).

De los mecanismos detallados lneas arriba nos interesan los dos ltimos, es decir, los que regulan la resolucin extrajudicial del contrato; ambos supuestos refieren a la resolucin unilateral, es decir, a la ineficacia del contrato provocada por la parte perjudicada con el incumplimiento (en

adelante, la parte fiel), sin la intervencin de la llamada parte infiel (aquella que no cumpli con la ejecucin de la prestacin debida).

Es harta conocida la frase segn la cual el registro brinda seguridad jurdica, y ciertamente es as; por ello las presentes lneas se fundan en la preocupacin de que a travs del registro se puedan estar consolidando situaciones jurdicas discutibles, cuando no ilcitas (la referencia es al ilcito civil) en atencin a la aplicacin de las normas del derecho comn.

Nos explicamos, y para ello delimitamos el primer mbito de reflexin: debe el Registro denegar la inscripcin de la resolucin unilateral del contrato, fundando dicha posicin en que debe acreditrsele el incumplimiento de la prestacin? Para tal fin, esbocemos primeramente todos los posibles argumentos que se pudieren vislumbran en la argumentacin a favor y en contra de la inscripcin, en cuyo caso, la diseccin nos dar las primeras luces sobre qu tan acertado es el camino que pretendemos escoger.

Uno de los presupuestos negociales de la resolucin del contrato es el incumplimiento de la parte infiel; es decir, para que el acto jurdico resolucin se configure se requiere necesariamente que exista incumplimiento de una de las partes

(12). Sin embargo, la pregunta que cabe efectuar

es, por qu el registro renunciara a calificar este aspecto del acto resolutorio, teniendo en cuenta que los artculos referidos del Cdigo Civil aluden expresamente al presupuesto del incumplimiento? Si bien es cierto que el derecho comn (la ley) consagra la resolucin unilateral de pleno derecho (caso del artculo 1430 CC) luego del requerimiento indubitable efectuado a la parte infiel, dicho requerimiento presupone el incumplimiento de la prestacin; acaso no se est abdicando de uno de los aspectos que debieran ser materia de calificacin registral (verificacin de la validez del acto)?

Quienes abonen a favor de la no inscripcin de la resolucin unilateral podran sostener que, en principio, debe tenerse en consideracin que si negamos el acceso al registro de la resolucin unilateral de los contratos, no necesariamente estamos restando virtualidad y aplicabilidad a los artculos 1428, 1429 y 1430 del Cdigo sustantivo, toda vez que no todos los contratos resolubles tienen efectos reales y conllevan a una inscripcin en el registro para consolidar la titularidad del derecho.

Bajo esa premisa, sera propio pensar de modo subsecuente que los contratos con efectos reales que no dan mrito a inscripcin, pueden gozar de la automaticidad en la ineficacia provocada por la resolucin (efecto ipso jure), automaticidad tampoco negada a los contratos con efectos reales que dan lugar a inscripciones en el registro, pero que no podrn acceder al mismo. Sostener lo contrario nos llevara a decir que todos los derechos constituidos fuera del registro que son la mayora en nuestro pas, merecen acceder al registro por el hecho de ser tales, en cuyo caso, ya pierde sentido absoluto la calificacin registral.

Vistas las cosas desde la otra orilla, si estas ltimas lneas nos parecen altamente discutibles es porque efectivamente, los derechos se constituyen o no se constituyen independientemente del registro, y este es en todo caso mero publicitador de derechos que el ordenamiento jurdico reconoce. Por lo dems, resulta difcil de aceptar que determinados derechos ya configurados en el mbito del derecho comn extrarregistral, no puedan aceptarse en el registro, a pesar de que probablemente son eficaces fuera de este.

Lo que no puede soslayarse, sin embargo, es el hecho de que el registro, a pesar de su carcter instrumental, genera efectos sustantivos sumamente fuertes (fe pblica registral, legitimacin registral, oponibilidad registral), y por lo mismo s puede crear una situacin altamente indeseable como veremos ms adelante con base en la aplicacin y juego de los principios registrales, particularmente el de fe pblica registral.

Veamos las principales normas regulatorias de la resolucin unilateral y advertiremos fcilmente qu camino recorrieron las mismas, principalmente las del registro:

mbito normativo y jurisprudencial de la inscripcin de la resolucin unilateral.

Una pronta mirada a los principales instrumentos normativos nos muestra el siguiente resultado:

a) El Cdigo Civil, que resulta ser la norma sustantiva de mayor jerarqua que regula el acto resolutorio unilateral, no alude a la inscribibilidad del acto y a los requisitos para dicha inscripcin; estamos comprendiendo en esta aseveracin a todos los artculos del Cdigo sustantivo, incluyendo aquellos que conforman el Libro de los Registros Pblicos.

b) En el registro, los diferentes reglamentos de inscripciones han regulado la figura, previendo los requisitos instrumentales que deben conformar el ttulo formal continente del acto resolutorio: as por ejemplo

(13):

b1. El Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios seala en su artculo 11 literal b), que el asiento de inscripcin contendr, sin perjuicio de los requisitos especiales para cada clase de acto, la existencia de condicin, plazo, limitacin, clusula resolutoria expresa,as como los dems datos relevantes para el conocimiento de terceros, cuando consten en el ttulo(...). A su vez, en el artculo 98 seala que La transferencia de propiedad como consecuencia de la ejecucin de la clusula resolutoria expresa a que se refiere el artculo 1430 del Cdigo Civil, se inscribir en mrito a ttulo otorgado unilateralmente por la parte que goza del derecho de resolver el contrato, en el que se indique la prestacin incumplida, debiendo adjuntar la comunicacin indubitable cursada al deudor en el sentido que quiere valerse de la clusula resolutoria.

b2. El Reglamento de Inscripciones del Registro Vehicular es ms audaz, y regula a diferencia del Reglamento del Registro de Predios con algunos pequeos deslices de forma, tanto la resolucin unilateral prevista en el artculo 1429 como la del 1430 del Cdigo sustantivo. As, en su artculo 29 seala que Se puede registrar la transferencia de propiedad como consecuencia de la ejecucin de una clusula resolutoria expresa mediante la declaracin unilateral de la parte que goza del derecho de resolver el contrato a que se refieren los artculos 1429 y 1430 del Cdigo Civil.

Para la calificacin del supuesto previsto en el artculo 1429 del Cdigo Civil, deber adjuntarse la carta notarial que indique la prestacin incumplida cursada al propietario en el sentido que quiere valerse de la clusula resolutoria, y la declaracin jurada con firma legalizada una vez transcurridos los quince (15) das a que se refiere el artculo antes sealado, indicando que el deudor no ha cumplido con la prestacin debida en dicho plazo y que no ha sido emplazado judicialmente.

Para la calificacin del supuesto previsto en el artculo 1430 del Cdigo Civil, solamente se requerir la carta notarial que indique la prestacin incumplida cursada al propietario en el sentido que quiere valerse de la clusula resolutoria.

c) Por su parte, el Tribunal Registral acepta la inscripcin de la resolucin extrajudicial de contrato, unilateralmente a mrito de la sola declaracin de la llamada parte fiel. Efectivamente, si bien puede apreciarse que inicialmente la posicin del colegiado fue tmida, en tanto en los reglamentos del Registro no se haban incluido normas regulatorias relativas a la resolucin unilateral y tuvo que recurrirse a interpretaciones normativas de carcter sistemtico, con el devenir del tiempo esta situacin ha variado y a la fecha, el Tribunal Registral acepta de manera contundente, amparado a la luz de los artculos de los reglamentos reseados lneas arriba

(14), que

la resolucin unilateral es un acto inscribible.

Puede consultarse particularmente las siguientes resoluciones emitidas por la segunda instancia registral, las cuales conforme puede apreciarse estn bastante distanciadas en el tiempo: a) Resolucin N 040-97-ORLC/TR del 30 de enero de 1997; b) Resolucin N 532-2001-ORLC/TR del 20 de noviembre de 2001.

Como puede apreciarse de las citas normativas presentadas, hoy en el Per es inscribible ya casi sin discusin, la resolucin unilateral de los contratos. Y en todo caso, es claro que conforme a la jurisprudencia judicial citada al inicio de esta exposicin de ideas, la parte perjudicada con la resolucin (pensemos en el comprador que s estaba pagando puntualmente el precio y fue vctima de una ilegal resolucin pues no hubo incumplimiento), tendr como su derecho y nica opcin el solicitar la indemnizacin por los daos y perjuicios ocasionados o contradecir en sede judicial la resolucin unilateral para recuperar la propiedad adquirida inicialmente.

V. UN INJUSTO QUE NO PODEMOS SOSLAYAR. BASES PARA UNA MODIFICACIN NORMATIVA DESDE EL REGISTRO

Solo nos resta decir, en lo que se refiere al tpico indagatorio sobre la procedencia de la calificacin registral del incumplimiento de la prestacin, que la solucin dispensada no es pacfica, en tanto el legislador peruano ha privilegiado la seguridad del trfico (al vendedor del bien), frente a la seguridad jurdica (al comprador), aun cuando probablemente, vistas las cosas desde la casustica, se pueden presentar injustos que el ordenamiento jurdico debe rechazar.

Por ello, en palabras de Antonio Pau, el tema ha suscitado tanto apasionamiento y en otras latitudes ciertamente se ha escrito y comentado mucho sobre este aspecto

(15). El mismo autor da

cuenta de que a diferencia de lo que sucede hoy en el Per, la gran novedad que entraa la Resolucin de 29 de diciembre de 1982 es la eliminacin del automatismo registral en la reinscripcin [a favor del vendedor que resuelve], que no se haba puesto en duda hasta ese momento (los tres exponentes ms claros de la posicin anterior de la DGRN estn en las RR de 3 de junio de 1961, 13 de junio de 1962 y 31 de octubre de 1969). Pero esa novedad es de menor alcance de lo que pudiera parecer. La Direccin se ha limitado a trasladar al mbito hipotecario un requisito la falta de oposicin del comprador que ya haba sido expresado por la jurisprudencia, y que esta ha confirmado despus. Como institucin encuadrada en el mbito de la jurisdiccin voluntaria el reciente Real Decreto 1.879/1994, de 16 de setiembre, lo ha recordado, el Registro no puede dar cabida a situaciones jurdicas discutidas.

Ms todava, otras voces en la pennsula ibrica mantienen la siguiente posicin frente a la resolucin unilateral y la automaticidad en la readquisicin de la propiedad a travs del Registro (o de pleno derecho en palabras del Cdigo Civil peruano): En el mbito de la reinscripcin, en cuanto al ttulo, se advierte que est integrado por el requerimiento y la contestacin. Por ello cabe que el comprador se oponga por haber pagado, haber renovado las letras u otras causas, que hagan ineficaz el ejercicio de esta facultad. En estas ocasiones la Direccin General de los Registros y del Notariado ha declarado que el Registrador no puede cancelar la titularidad del comprador y reinscribir, siendo nicamente los tribunales los que, en la correspondiente sentencia, se pronuncien sobre la validez o no del requerimiento resolutorio y su procedencia, en funcin de las pruebas. Esta medida es acertada. No se ignora que dificulta la reinscripcin del vendedor, pero entre la opcin de cancelar un dominio, reinscribiendo, y encontrndose el comprador ante la posibilidad de terceros adquirentes, y la de remitir el asunto a la contienda judicial, conservado el vendedor su pacto inscrito, y el comprador su dominio inscrito, esta solucin se presenta como ms adecuada para evitar fraudes

(16).

No podemos soslayar el hecho de que el registro, aun cuando no constituye derechos salvo excepciones, se informa de determinados principios que lo hacen justamente autnomo y que ms an, generan consecuencias jurdicas distintas a las concebidas por el derecho comn y que a su turno tienen prevalencia sobre este; as por ejemplo, el caso de la doble venta, en el cual una parte le vende a A (la cual no inscribe) y luego le vende a B (la cual s inscribe). En este

supuesto se privilegia a quien inscribi de buena fe (vase artculos 1135, 2014 y 2022 del cdigo civil), desconociendo los efectos del artculo 949 del Cdigo Civil que reconoca como propietario a A.

As las cosas, el registro s entraa efectos jurdicos contundentes y dira que tambin en ocasiones sustantivos: pinsese sino en el ejemplo del prrafo anterior, en cual B adquiere de un non domino (o no propietario, por haberse activado el art. 949 del CC) y sin embargo se convierte en propietario inatacable si cumple con los requisitos del art. 2014 del CC; dirase que se trata de una inscripcin constitutiva.

Siendo as que no podemos desconocer los efectos especiales de las inscripciones, en el caso de la resolucin se puede presentar el siguiente supuesto injusto: el vendedor (supuesta parte fiel) resuelve unilateralmente y en el Registro, el comprador (supuesta parte infiel) pierde la propiedad. Ante tal situacin, el vendedor, al readquirir la propiedad, vende a un tercero que compra amparado en el artculo 2014 del Cdigo Civil

(17).

En este caso, el comprador ya habr perdido definitivamente la propiedad y solo le resta pedir la indemnizacin correspondiente, pues el mecanismo de la fe pblica registral despoja de toda esperanza a la presunta parte infiel, que probablemente no era tal.

Conforme hemos sealado, no resulta aceptable que en nombre de la seguridad de trfico el ordenamiento jurdico desconozca el inters del comprador al realizar de modo primigenio la compraventa de determinado bien. El presupuesto lgico y justo que lleva a la aceptacin de la resolucin unilateral de los contratos y consecuentemente la no discusin sobre su inscribibilidad en el registro, es que bajo la filosofa del acto resolutorio en voz de una sola de las partes, reposa la esperanza y posibilidad real del comprador de recuperar la propiedad, si no hubo incumplimiento.

Parte de la doctrina italiana as lo entiende: El deudor no puede paralizar la intimacin ni sus efectos por la va de una oposicin judicial o extrajudicial toda vez que est sujeto al derecho potestativo resolutorio del acreedor. Sin embargo, es comnmente admitido que el deudor puede impugnar la intimacin y, en su caso, la resolucin provocada por el vencimiento del plazo fijado en la intimacin, mediante un proceso en el cual el juez habr de limitarse a constatar si existieron o no los presupuestos de la intimacin resolutoria (incumplimiento imputable, gravedad del incumplimiento, fijacin de un plazo de al menos 15 das), y declarar cul es la situacin jurdica, esto es, declarar que la resolucin de la relacin efectivamente se produjo a la expiracin del plazo, o que al no haberse verificado dichos presupuestos la resolucin no tuvo lugar, de manera que la relacin contractual mantiene su vigencia

(18).

Se ha sealado en esa misma lnea de entendimiento que la doctrina ms autorizada entiende que la impugnacin de la resolucin en estos casos solo conduce a que el juez constate si los presupuestos resolutorios se haban presentado al tiempo en que se declar la resolucin, y en caso afirmativo a que se declare (sentencia declarativa o de accertamento, como dicen los italianos) que por tal razn la resolucin efectivamente se produjo, o, en caso contrario, a que declare que la resolucin no tuvo lugar

(19).

Si, como estamos viendo, la filosofa de la resolucin unilateral descansa sobre la posibilidad de que el comprador (que realmente no era parte infiel) readquiera la propiedad, aun a pesar del largo camino recorrido en el fuero judicial, debe quedar claro que con base en las normas y principios del registro, dicha filosofa fcilmente cae de bruces y genera un injusto a tener en cuenta inexorablemente en la prxima modificacin del Cdigo Civil, cuando se activa la llamada fe pblica registral.

Por lo mismo, aun cuando reconocemos que con base en las normas del Cdigo Civil y a la naturaleza del registro es inscribible la resolucin unilateral de los contratos, consideramos imperioso crear un mecanismo de reserva de rango a favor del comprador, quien debe ser protegido ante el peligro de ser perjudicado bajo el auspicio de argumentos incompletos, o que en suma desconocen la fuerza del registro.

VI. CONCLUSIONES

Conforme ya lo hemos esbozado, ciertamente las normas registrales no pueden crear mayores requisitos de validez y de eficacia que el Derecho sustantivo; ms an, no pueden desconocer la existencia o configuracin de los derechos reconocidos por el derecho comn; empero de otro lado, dichos derechos, tienen que pasar necesariamente por el tamiz de la calificacin registral si quieren gozar de los beneficios permtasenos decirlo de orden sustantivo que brinda el registro; de lo contrario la calificacin pierde sentido y el sistema registral mismo resulta inocuo y vaco de contenido.

Sin embargo, cuando el registrador advierte que el acto a inscribir es eficaz conforme a las reglas del Derecho Civil puro, no tiene que discutir ya o detener su calificacin es aspectos dirigidos a establecer en el registro dicha eficacia.

De la sola lectura del artculo 1430 del Cdigo Civil se advierte que la eficacia del acto resolutivo se produce de pleno derecho cuando la parte interesada comunica a la otra que quiere valerse de la clusula resolutoria, en cuyo caso, es el mismo derecho comn el que est privilegiando la seguridad del trfico en desmedro del adquirente que eventualmente estaba cumpliendo con la ejecucin de la prestacin debida, sentenciando que la comunicacin cursada tiene mrito suficiente para constituir la resolucin.

As las cosas, el registro mal podra desconocer el efecto inmediato y contundente atribuido a la comunicacin indubitable, cuya remisin es lo que habr que acreditar al registro y no el incumplimiento de la prestacin, pues si el legislador hubiera querido que el incumplimiento en tanto presupuesto negocial se hubiera acreditado previamente, no hubiera previsto efectos para la sola comunicacin y hubiera establecido inevitablemente algn otro requisito instrumental acreditativo del incumplimiento, incluso en la esfera del derecho comn o extrarregistral. Ms todava, si el Registro desconociera la readquisicin operada a favor del vendedor conforme al derecho comn, estara creando o manteniendo una inexactitud registral.

Como consecuencia de lo hasta aqu sealado, podemos concluir incluso que a pesar que conforme a la doctrina la resolucin no debe operar cuando el incumplimiento es menor, igualmente se inscribira pues queda bastante claro que el registrador no tiene competencia alguna para calificar la entidad de la prestacin incumplida; asimismo, queda claro que, a propsito del principio de fe pblica registral, quien adquiere un bien inmueble en cuyo contrato de venta se pact la clusula resolutoria expresa, podra verse privado de la propiedad sin pronunciamiento judicial incluso. En el caso del artculo 1429 del cdigo (resolucin por intimacin), el caso se vuelve an ms interesante pues en ese supuesto no se habr publicitado en la partida registral la posibilidad de resolver la venta, sino que aquella viene impuesta por la ley misma.

Lo que s resulta preocupante es que en nuestro pas, la doctrina no haya explorado la problemtica que rodea esta figura de suyo interesante

(20). Habr que recrear mecanismos como la

posibilidad de que el comprador pueda anotar su oposicin a la resolucin unilateral activada con instrumentos flexibles y por tiempo determinado; otro mecanismo podra ser la anotacin preventiva extrajudicial del opositor, lo que permitira tambin enervar la fe pblica

(21). Pensar en

que la anotacin de demanda proveniente de partes judiciales es el mecanismo idneo para evitar el injusto que se le presenta al perjudicado con una resolucin ilegal es altamente discutible en razn a la demora en su obtencin, por lo cual podemos concluir que tal como est regulada la

institucin en el Cdigo Civil, acusa una falencia en cuanto a los remedios contractuales requeridos.

Finalmente, descartamos el mantenimiento de la inscripcin a favor del comprador, y la anotacin de la demanda por el vendedor como propone el maestro Pau para el Derecho espaol

(22) y con base en la posicin adoptada por la Direccin General de los Registros y del

Notariado, pues no se adecua a la posicin asumida por el legislador peruano de favorecer el trfico jurdico, la cual no es necesariamente errada pues se trata de una opcin legislativa, lo que sucede es que est incompleta.

Por de pronto, este opsculo habr logrado su primer cometido si la comunidad jurdica repara en que aun cuando la seguridad jurdica pueda ser sacrificada en aras del trfico jurdico, hay parmetros que no pueden ser rebasados; de lo contrario el Derecho estar avasallando derechos fundamentales que no se pueden desconocer y que merecen ser protegidos tambin a propsito de las normas y principios que informan al sistema registral peruano.

NOTAS

(1) Teniendo en cuenta de que se trata de una modificacin sustantiva amparada en una sola manifestacin de voluntad, no solo es aconsejable que el legislador se plantee una posible resolucin ilcita, sino que resulta casi un imperativo considerarla.

(2) En el ejemplo de la compraventa resuelta que venimos manejando, obviamente el comprador despojado de la propiedad a mrito de la resolucin operada ilcitamente, puede pretender anotar su demanda de nulidad de acto jurdico (la resolucin) a los fines de enervar la buena fe de cualquier eventualmente subadquirente del bien; sin embargo, queda claro que este remedio de orden procesal, no sustantivo- es insuficiente, pues desde el momento mismo de inscrita la resolucin, puede inscribir en el registro la nueva venta a favor del tercero que se ver protegido y a quien nunca pudo oponrsele la anotacin de demanda; huelgan comentarios por lo dems, en cuanto a la demora que implica obtener en sede judicial la anotacin de demanda, versus la posibilidad de inscribir la nueva transferencia en el registro.

(3) Coincidimos con la doctrina que es unnime en este aspecto, que lo que se resuelve es la relacin obligatoria nacida del contrato y no este ltimo, pues el mismo se configur y extingui al mismo tiempo. Sin embargo, atendiendo a la costumbre acendrada en los operadores jurdicos del pas, nos referiremos al contrato como el objeto materia de resolucin. Vase en De la Puente, Manuel.

(4) Exp. 1606-98, Tercera Sala de Procesos Abreviados y de Conocimiento de la Corte Superior de Lima, Ledesma Narvez, Marianella, Jurisprudencia Actual, tomos Ns 2, 107. En Cdigo Civil. Segunda edicin, Gaceta Jurdica Editores, Lima, 1999.

(5) Vase en EHRENBERG, Vctor. Seguridad jurdica y seguridad del trfico. Publicado por Fundacin Beneficencia Et Peritia Iuris. Madrid. 2003.

(6) Ibd. Pg. 36.

(7) Artculo 2014 del Cdigo Civil: El tercero que de buena fe adquiere a ttulo oneroso algn derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisicin una vez inscrito su derecho, aunque despus se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los Registros Pblicos. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del registro.

(8) LVAREZ CAPEROCHIPI, Jos. Derecho inmobiliario registral. Editorial Comares S.L., 2 ed., Granada, 2006. Pg. 9.

(9) dem.

(10) Artculo 1428.- Resolucin por incumplimiento

En los contratos con prestaciones recprocas, cuando alguna de las partes falta al cumplimiento de su prestacin, la otra parte puede solicitar el cumplimiento o la resolucin del contrato y, en uno u otro caso, la indemnizacin de daos y perjuicios.

A partir de la fecha de la citacin con la demanda de resolucin, la parte demandada queda impedida de cumplir su prestacin.

Artculo 1429.- Resolucin de pleno derecho

En el caso del artculo 1428 la parte que se perjudica con el incumplimiento de la otra puede requerirla mediante carta por va notarial para que satisfaga su prestacin, dentro de un plazo no menor de quince das, bajo apercibimiento de que, en caso contrario, el contrato queda resuelto.

Si la prestacin no se cumple dentro del plazo sealado, el contrato se resuelve de pleno derecho, quedando a cargo del deudor la indemnizacin de daos y perjuicios.

Artculo 1430.- Condicin resolutoria

Puede convenirse expresamente que el contrato se resuelva cuando una de las partes no cumple determinada prestacin a su cargo, establecida con toda precisin.

La resolucin se produce de pleno derecho cuando la parte interesada comunica a la otra que quiere valerse de la clusula resolutoria.

(11) FORNO FLREZ, Hugo.Resolucin por intimacin. En Revista Themis. N 38 Segunda poca 1998. PUCP. Pg. 103 y sgtes.

(12) Seala Forno que Como ya se ha tenido ocasin de indicar, el incumplimiento de la obligacin por parte de uno de los contratantes es el antecedente lgico y necesario (presupuesto) para que pueda surgir y ejercerse eficazmente el derecho de resolucin. Se trata como puede observarse, de un presupuesto de orden general aplicable a cualquiera de los mecanismos de resolucin(...) Ibd. Pg. 113

(13) Pueden verse tambin otros reglamentos, como el Reglamento del Registro de Derechos Mineros, el Reglamento del Registro de Embarcaciones Pesqueras.

(14) Aunque tal vez pudiera especularse que los reglamentos se inspiraron en las primeras resoluciones del tribunal, que finalmente concluan en pro de la inscripcin de resolucin unilateral.

(15) Altamente recomendable es el artculo del maestro espaol Antonio Pau Facultad resolutoria y publicidad registral, en el que el autor nos da noticia de una rica bibliografa que comenta el tema y de un sinnmero de resoluciones de la Direccin General de los Registros y del Notariado. Vase en: La publicidad registral. Centro de Estudios Registrales. Fundacin Beneficencia Et Peritia Iuris, 2001. Pg. 491 y sgtes.

(16) GARCA HERGUEDAS, Mara Purificacin. Contrato Condicional. Contrato sinalagmtico. Pactos rescisorios, pacto resolutorio, pactos modales. Pacto ius on sale. Clusula penal. Examen de los diferentes supuestos, requisitos y rgimen en el Derecho Civil y repercusiones en compraventa y crdito hipotecario. En: Ponencias y comunicaciones presentadas al VII Congreso Internacional de Derecho Registral. Ilustre Colegio Nacional de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de Espaa. Centro de Estudios Hipotecarios. Pg. 211.

(17) Efectivamente, la nica forma de enervar la buena fe del tercero sera anotando lo ms pronto posible la demanda de nulidad de la resolucin, previo a cualquier acto dispositivo presentado en el registro.

(18) As lo ha manifestado Hugo Forno, citando a Mirabelli G., Bigliazi Geri L., Breccia U., Busnelli F., Natoli U. y Scognamiglio R.

(19) FORNO, Hugo. Ob. cit. Pg. 123.

(20) Por su parte, Gunther Gonzales Barrn no comulga con la admisin de la resolucin unilateral en el registro; sin embargo, aun cuando advierte que en el caso peruano() no existe un sustento normativo claro, funda su posicin en el Derecho espaol y especficamente en la Resolucin de la Direccin General de los Registros y del Notariado que hemos citado lneas arriba. Sin perjuicio de ello, coincide dicho autor en la necesidad de buscar mecanismos de proteccin al comprador, en la eventualidad que este no hubiera incumplido. En:Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. Jurista Editores. Lima, 2002. Pg. 713.

(21) Este mecanismo incluso podra ser inducido por el Registro mismo en cuanto el Cdigo Civil le permite regular aquellos actos que podran anotarse preventivamente; sin embargo, dicha solucin sera sumamente audaz y no aconsejable, teniendo las ltimas restricciones normativas impuestas para generar anotaciones preventivas (ver TUO del Reglamento General de los Registros Pblicos) y sobre todo, porque la solucin tiene que partir del derecho comn o sustantivo, en razn a los efectos de la figura planteada.

(22) Ob. cit. Pg. 502