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La Revista de Correduría Pública
En este número encontrarán interesantes artículos para empresarios, emprendedores y por supuesto, Corredores Públicos y demás involucrados en el mundo de la Correduría Pública. En nuestra sección De empresario a empresario el Coach Rodrigo Calderón nos comparte “De emprendedor a empresario, todo un mundo de oportunidades”, en el que nos da a conocer los 4 grandes retos que enfrentan las empresas en sus diferentes etapas: Mentalidad, dinero, tiempo y equipo. Por su parte, el especialista Raúl Torres nos habla de la “Violencia laboral o mob-bing. Cómo identificarla desde el punto de vista legal”. En materia de Valuación, encontrarás artículos de dos excelentes valuadores que han sido reconocidos ampliamente tanto por instituciones nacionales como extranjeras: Juan Antonio Gómez Velázquez con “Innovación, innovación e innovación. Caso: Inmuebles Sustentables” y Hugo J. Guerra con “Gestión de valor: Dimensión Revitalizadora de la Valuación Profesional. Un apoyo para la Correduría Pública”.
Elías Muñoz en La Correduría Pública al auxilio del emprendedor, nos aporta su tercera entrega de ¿Cómo ser un emprendedor y no morir en el intento?, con el tema: “Creación de equipos competitivos”.
En la sección Mediación, Alejandro Corral, Mediador Privado 34 del Distrito Federal, nos habla de la “Cultura de la Mediación… una nueva forma de pensar”. Asimismo, no te puedes perder en Correduría a Fondo la colaboración de Alfredo Trujillo “La Correduría Pública y el Síndrome de Pitufina”, en que trata el tema del avance de la Correduría Pública a partir de su reforma estructural en la ley del 92, con el estilo críti-co-propositivo que le caracteriza.
Por todo lo anterior y mucho más, te invitamos a conocer nuestro noveno número y a formar parte de la REVISTA DE CORREDURÍA PÚBLICA.
Si deseas adquirir nuestras publicaciones comunícate al 53 95 01 62 o contáctanos vía email a [email protected]
Para saber más a continuación una monografía complementaria del artículo del Maestro Hugo J. Guerra titulado: “Gestión del Valor: Dimensión revitalizadora de la valuación profesional. Un apoyo para la Correduría Pública”, que contiene este número.
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Gestión del Valor de Edificaciones,
Maquinarias e Instalaciones Industriales
Ing. Hugo J. Guerra, MSc.
Venezuela
29-30 OCT 2015
Hugo J. Guerra, IE, MSc.
Una cuestión previa
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Gestión del Valor
Satisfacción de
Necesidades
Uso de
Recursos
Creación de Valor Sustentable
VP
Hugo J. Guerra, IE, MSc.
1. Situación
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8. Epílogo
2. El problema
3. La Gestión del Valor y la Valoración Profesional
4. Solución al problema planteado
5. Dos ejemplos: Uno inmobiliario y otro industrial
6. Beneficios de la inserción de la VP en la GV
7. Acciones
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1. Situación
AUMENTAR el valor de algo
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Valuar, Valorar, Avaluar, Tasar, Peritar, Evaluar
Señalar o FIJAR el precio de algo.
También, su MÁXIMO y su MÍNIMO
Reconocer, estimar o apreciar o GRADUAR el
valor o mérito de alguien o algo (cosa o trabajo)
Lo Común
Estimar o Atribuir un VALOR DETERMINISTICO a un
ente concreto en una fecha, lugar y condiciones peculiares
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2. El problema
La Valuación Profesional NO SE EJERCITA
a MAYOR Y MEJOR USO
¿POR QUÉ?
Raramente se concibe para
Generar Valor Sustentable en:
Productos, Procesos, Sistemas, Organizaciones, …
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No se inserta en la Gestión del Valor
No constituye estrategia cabal para el desarrollo
y estabilidad socioeconómica en los países.
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GV: Planeamiento, dirección, organización de
ideas y acciones para:
Crear Valor Sustentable
en productos, procesos, sistemas, organizaciones …
Maximizando Satisfacción de Necesidades de Uso
Estima
Cambio
Minimizando Uso (Costos) de Recursos
3. La gestión del valor y la VP
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Las comunicaciones y trabajo en equipo son
esenciales
Las prestaciones funcionales de las cosas
son mas importantes que estas per se
Evaluaciones cuantitativas de opciones facilitan
mejores decisiones
Necesidades y expectativas de
clientes y usuarios son mandatorias
Sin CREATIVIDAD e INNOVACIÓN no hay progreso
ÉTICA, SATISFACCIÓN y VALOR
van de la mano
Los recursos deben aprovecharse al máximo
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DC 5 Diseño al Coste
3 Pliego de Especificaciones
Funcionales PEF
2 Análisis de Valor AV
4 Coste por Función CF
6 Análisis de Pareto AP
1 Análisis Funcional AF
.. 20 mas
2015
1904 - 1985
1945-1950: Análisis de Valor
Ideado por Lawrence D. Miles para
mejorar productos de General Electric EUA
V.E
Valoración x
Efectividad
+ 1 Autoría Propia
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Expresión explicita de las necesidades del
usuario/cliente en términos de funciones e
Indicadores de evaluación según niveles y grados de
flexibilidad o tolerancia aceptables.
PEF
GV
Identificación de las funciones del
objeto existente o por producir y niveles
cuantitativos de satisfacción a lograr. AF
Valuación de los costes (usos de recursos) previstos
o incurridos por las funciones que debe prestar el objeto.
CF
Diseño o rediseño del objeto para, con mínimo coste,
prestar todas las funciones que el usuario/cliente
únicamente desea y está dispuesto a pagar con todas
las exigencias requeridas y no más.
AV
Concreción de NECESIDADES
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GV
V.E
VA = h * VSN
h a Disponibilidad, Rendimiento, Calidad, Mantenimiento
Valoración de h: Efectividad Global
de M&E en uso.
1
Determinación de causas
generadoras y reductoras de valor.
2
Evaluación del Valor de Sustitución a
Nuevo máximo justificable.
3
Concreción de NECESIDADES
Valor M&E por Unidad ≤ (1 - h) * VSN
Q
≤ Precio - Otros Costos
Q
P - OC VSN M&E ≤
1 - h
Referencias:
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4. Solución al problema
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Investigación Vivencial-Documental-Descriptiva-Analítica-Actuante
Objeto
Prestaciones Funcionales Requeridas
Máxima Satisfacción de Necesidades
Mínimo Uso de Recursos
Beneficios Óptimos de
Uso - Estima - Cambio
VP Inútiles
Auxiliares
Principales
Costos
VP
÷
Capitales:
Intelectual
Humano
Físico
Financiero
Valor
VP
NIV 2013
Base de Valor: Valoración por
Satisfacción de Necesidades
HJG
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4. Ejemplos: Una Edificación
La aplicación de la GV se concreta a partir
del Análisis Funcional de la edificación.
¿Cómo?
Atribuyéndole un valor actualizable y
mejorable, cualquiera que fuere su tamaño
y uso con base en objetivos sociales,
medioambientales y económicos.
Diferenciarla y hacerla más atractiva en el
mercado inmobiliario.
Propósito
Herramienta
Tabla de indicadores de niveles funcionales
para evaluar exhaustivamente el inmueble.
Puede ser cualquier tipo
Existente o
en proyecto
CF&AV&PEF&VP
Verde o No, Inteligente o No
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Guía de trabajo ilustrativa:
GVE (BUC) Sistema de gestión de valor de edificios.
Requisitos. AENOR: Asociación Española de
Normalización y Certificación. 2011.
Se valora el edificio según 20 indicadores,
correspondientes a sendas categorías agrupadas por
área funcional
Cada indicador se evalúa entre 1 y 3 puntos.
El edificio puede clasificarse: Nivel A 20 a 35 puntos
Nivel AA 36 a 50 puntos
Nivel AAA 51 a 60 puntos
Hecho el AF se realizan CF, AV y PEF
Aquí hay campo para VP
Otras:
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Guía AENOR:
ÁREAS CATEGORÍAS - Indicadores
Energía
1 Gestión energética del edificio
2 Calidad y salud ambiental en interiores
3 Calificación energética de edificios
Sostenibilidad 4 Ambiental
Materiales 5 Seguridad en caso de incendio
6 Ambiental
Mantenimiento 7 Instalaciones
8 Arquitectura
Accesibilidad 9 Accesibilidad
Documentación 10 Documentación
Utilización 11 Aplicación
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Seguridad Contra incendios
12 Accesibilidad servicios de extinción
13 Alumbrado y señalización de emergencia
14 Instalaciones protección contra incendios
15 Sectorización de caminos de evacuación,
fachadas y sector máximo
Contra incendios y utilización
16 Evacuación accesible
Funcionalidad Eficiencia espacial
17 Geometría de planta
18 Confort en uso
19 Flexibilidad, confort en instalaciones
20 Pérdida de superficie
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Guía AENOR:
ÁREAS CATEGORÍAS - Indicadores
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Función
Principal
Proporcionar
Asiento y
Respaldo
Funciones Auxiliares
1. Mantener Estabilidad
2. Ser Resistente
3. Ser Ergonómica
4. Ser Estética
5. Ser duradera
6. Ser Fácil de Mover
7. Permitir Giro del Asiento
8. Ajustarse a Estatura Usuario
9. Ser Liviana
10. Ocupar poco espacio
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AV&VE&VP
Puede ser cualquiera, existente o en proyecto
4. Ejemplos: Un Producto Industrial
Inanimado o no
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Contribuciones % de Componentes a Funciones
Pre
sta
ció
n F
un
cio
nal
S d
e %
e
n fila
s e
s irre
leva
nte
Componentes
AF
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Componente Materiales Fabricación Montaje TOTAL Asignación
Ruedas (6) 60 72 36 168 20%
Estructura (1) 400 200 300 900 50%
Tornillo Ruedas (12) 18 36 48 102 20%
Tornillos Reguladores (2) 60 100 120 280 10%
TOTAL UM 538 408 504 1.450 100%
Uno de los cálculos: 60* 20% + 400*50% + 18*20% + 60*10% = 221,6
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Costo Directo por Función en UM y %
Coste por Función del Producto
Función: Mantener Estabilidad CF
VP
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Relación % Beneficio/Coste por función AV
Valoración marginal % de las funciones
Agregan valor Restan valor
Función
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5. Beneficios al insertar VP en GV
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Reivindica su MAYOR Y MEJOR USO
Potencia la aplicabilidad universal de ambas
disciplinas, con CREATIVIDAD, INNOVACIÓN Y
SINERGIA importantes para el desarrollo social,
medioambiental y económico, éticamente sustentable.
Coadyuva a fortalecer las RETRIBUCIONES
ECONÓMICAS Y DE ESTIMA del-a Valuador-a
Fomenta con creces la SATISFACCIÓN DE
NECESIDADES SUPERIORES definidas por A. Maslow
como SOCIALES, DE ESTIMA Y DE AUTO-REALIZACIÓN.
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6. Acciones
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Estudiar analíticamente
el estado del arte y
aplicabilidad de la Gestión
de Valor y la inserción
orgánica de la VP en ella.
En mi ponencia en extenso (150 pp) cito múltiples
referencias documentales, institucionales y educativas.
Relacionarse con Entes
Educativos, Profesionales
y Normativos tratantes de
la disciplina.
EN 12973: Dic. 2000
EN 16271: Nov. 2013
EN 144001 IN: Sep. 2007
EN 1325: Dic. 2014
Hugo J. Guerra, IE, MSc.
6. Acciones
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Concretar
Formación y
Certificación
Impulsar la valoración como venero generador de
valor de las organizaciones, procesos, bienes y
servicios, en ámbitos públicos y privados.
MMU
VP
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7. Epílogo
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Con la gestión del valor se persigue crear valor
(bienestar) sustentable: Máxima Satisfacción de
Necesidades de Uso, Estima y Cambio, con mínimo
coste (uso) de recursos posible.
La VP es útil para evaluar las variables de la ecuación y
potenciar el VALOR.
Insertar la VP en la GV la reivindica y proyecta a un rol
mas trascendente: Ayudar a crear Valor para Mas,
Mayores y Mejores Beneficios Sociales, Medioambientales
y Económicos, Éticamente Sustentables, incluyendo los
de los propios Valuadores.
Valor Máxima Satisfacción de Necesidades (Beneficios)
Mínimo Costo (Uso) de Recursos
Hugo J. Guerra, IE, MSc.
7. Epílogo
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Our time is now
Nosso tempo é agora
Nuestro tiempo es ahora
Nôtre temp est maintnoum
Ahora es tiempo de GENERAR
mas que de estimar VALOR
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Y … tengamos siempre presente una de
nuestras motivaciones mas vitales …
Agradecido. Quedo de Uds para compartir …
Hugo J. Guerra
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Es Ingeniero Electricista egresado de la Universidad Central de Venezuela (1964). Posee Títulos de
Maestrías y Especializaciones en Gerencia Industrial (EUA, 1969), Investigación de Operaciones
(EUA, 1970) e Instituciones Financieras (Venezuela, 1987). Ha cursado estudios profesionales de
especialización con Diplomas Honoríficos en Desarrollo Industrial Regional (Holanda, 1971),
Valoración de Activos Industriales (Venezuela, 1974), Desarrollo de la Pequeña Empresa (Japón,
1982), Valoración de Inmuebles Urbanos (Venezuela, 1995), Liderazgo de la Calidad (Suecia, 1997),
Formación Docente (Venezuela, 2012). Ha realizado mas de 30 cursos de adiestramiento en campos
administrativos, financieros, valorativos, económicos y legales.
Ha promovido diversos planes de estudios universitarios y programas de especialización
profesional, implantados en Venezuela. Entre ellos, el Plan Modular de Estudios de Postgrado y
Extensión Profesional en las sociedades miembros de la Unión Panamericana de Asociaciones de
Valuación; y Programa de Formación y Certificación Profesional Progresiva de Valuadores de
Activos, Empresas e Inversiones. Ejerce la docencia académica y profesional. Ejerce libremente la
Valuación Profesional. Actúa como Experto Auxiliar de Justicia en los Altos Tribunales
Venezoelanos. Ha ideado varios modelos de valuación: Entre ellos: Valoración de Servicios
Profesionales; Caracterización, Selección y Contratación de Servicios Profesionales; Fundamentos
y Criterios Normativos de Valuación; Método Econométrico del Valor Estándar Ajustado; Enfoque de
la Conjunción Valorativa Inmobiliaria; Enfoque del Equilibrio en la Rentabilidad Inmobiliaria;
Enfoque de la Proporcionalidad de los Precios Inmobiliarios; Valoración del Riesgo en Avalúos
Inmobiliarios; Valuación por Efectividad de Máquinas en Uso (acreedor del 1° Premio en el Congreso
Mexicano de Valuación 2014) y Valuación Económica-Financiera de Activos No Monetarios.
Es autor de mas de 20 monografías sobre valoraciones. Es ponente y disertante consuetudinario en
Congreso Nacionales e Internacionales de Valuación en Europa, America y Venezuela.