la ripartizione delle spese tra i condomini 8 mvoi... · adottata con il criterio del codice...
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LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE TRA I CONDOMINI:
IL PRINCIPIO
ART. 1123 C.C.
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti
comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e
per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai
condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno,
salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le
spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale , cortili, lastrici solari , opere o impianti
destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla
loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae
utilità.
L’ART. 1123 che è norma generale
1. Indica il fondamento e la natura dell’obbligo del condomino di contribuirealle spese per i beni, servizi ed impianti comuni.
2. L’obbligo nasce quindi dalla legge.
3. L’ assemblea dei condomini che approva le spese ha solamente una funzionedi controllo e non costitutiva dell’obbligo di pagamento.
4. L’obbligo di pagamento costituisce un’ obbligazione “propter rem”.
5. Si contribuisce in proporzione alla quota (millesimi) posseduta.
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art.1123
I comma: spese che riguardano tutti icondomini indistintamente per i servizi, ibeni , le innovazioni
II comma: spese destinate a servire icondomini in misura diversa, divise in base al maggior uso
III comma: spese a carico del gruppo dicondomini quando il C. ha più scale, impiantidestinati una parte dell’edificio. Sono acarico del gruppo che ne trae utilità.
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art.1123 catalogazione generale
delle spese
ART. 1125Manutenzione e ricostruzione deisoffitti. Delle volte e dei solai
ART. 1124 :Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori
ART. 1126 :Lastrici solari di uso esclusivo
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Varie definizionicodicistiche di spese
-Conservazione e godimento (art. 1123)- Prestazione dei servizi
-Innovazioni-Manutenzione e sostituzione (1124)-Manutenzione e ricostruzione (1125)-Riparazione o ricostruzione (1126)
-Spese del giudizio (1132)-Opere di manutenzione straordinaria (1135)-Riparazioni straordinarie di notevole entità
(1136)
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art.1123 catalogazione generale
delle speseCass:10214/96
SPESE PER L’USOSpese per il godimento delle cosecomuni, sei servizi.
SPESE PER LA CONSERVAZIONE:Spese occorrenti per la conservazionedel valore capitale, per la tutela, ripristino dell’integrità dei beni e degliimpianti.
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Conservazione del valore capitale
Il fondamento e la funzione delle spese occorrenti per la conservazione del valore capitale, vale a dire
per la tutela o per il ripristino dell'integrità, sono diversi rispetto al fondamento ed alla funzione delle
spese necessarie per il godimento.
Orbene, la diversità oggettiva del fondamento e della funzione si riverbera sui soggetti, ai quali i
contributi vengono imputati, perché alla conservazione sono interessati i proprietari; all'uso chiunque lo
eserciti. Che non si tratti di una classificazione aprioristica, ma di una distinzione positiva fondata sul
sistema della legge emerge dal testo dell'art. 1104 c.c., il quale distingue con chiarezza due specie di
spese comprensive di tutte le altre: le spese per la conservazione e quelle per il godimento (ovverosia
per l'uso). Da questa disposizione si ricava il criterio, che regola in materia di proprietà comune il
regime della suddivisione delle spese e riguarda tanto la comunione in generale, quanto
specificamente il condominio negli edifici.
Le spese per la conservazione, dunque, attengono all'integrità, essendo dirette propriamente
alla tutela del valore capitale (a queste fanno capo le erogazioni per la conservazione in senso
stretto, per la manutenzione ordinaria e straordinaria e per le riparazioni), oppure alla
ricostruzione ed al ripristino (le somme occorrenti per la ricostruzione). Le spese per l'uso
afferiscono al godimento delle cose comuni e alla prestazione dei servizi (l'energia elettrica necessaria
per l'ascensore e la luce delle scale, degli anditi e dei portici; il carburante per il riscaldamento e per
l'aria condizionata).
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Spese per l’uso
Le spese per l'uso afferiscono al godimento delle cose
comuni e alla prestazione dei servizi (l'energia elettrica
necessaria per l'ascensore e la luce delle scale, degli anditi e
dei portici; il carburante per il riscaldamento e per l'aria
condizionata).
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Conservazione ed Uso
quando viene in considerazione ?
Conservazione: sono obbligazioni propter rem,
cioè l’obbligo è strettamente connesso alla
cosa, al bene. L’obbligo e la quantità sono
determinati dalla quota
USO: è strettamente connessa all’uso, cioè ad
un fatto soggettivo, indipenendete dalla misura
proporzionale della quota di appartenenza
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Il sistema della ripartizione si base sulla misura
proporzionale al valore della proprietà di ciascuno
Cioè i Millesimi.
Art. 68 e 69 dacc
Art. 68 prevede che il Valore sia espresso in MILLESIMI
Art. 69 prevede la rettifica, modificaorevisione dei MILLESIMI
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Il sistema della ripartizione si base sulla misura
proporzionale al valore della proprietà di ciascuno
Gli artt. 1123-1124-1125-1125 esprimono il
“sistema legale”
per la ripartizione delle spese.
Cioè se nulla è disposto diversamente: il “salva diversaconvenzione” del 1 comma dell’art. 1123”, la ripartizione vaadottata con il criterio del codice civile.
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Il sistema della ripartizione si base sulla misura
proporzionale al valore della proprietà di ciascuno
In materia di condominio di edifici, è legittima, in quanto posta in essere
in esecuzione di una disposizione di regolamento condominiale, avente
natura contrattuale, la delibera assembleare che disponga, in deroga
al criterio legale di ripartizione delle spese dettato dall'art.1123 cod. civ.,
che le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell'impianto di
ascensore (come nella specie) siano a carico anche delle unità
immobiliari che non usufruiscono del relativo servizio, tenuto conto che
la predetta deroga è consentita, a mezzo di espressa convenzione,
dalla stessa norma codicistica. (Cass.2011/28679)
Trib. Monza Sez. I, 16-10-2012
• Le delibere condominiali concernenti la ripartizione delle spese
comuni e con le quali l'assemblea stabilisce o modifica i criteri
di ripartizione in difformità di quanto previsto dall'art. 1123 c.c.
o dal regolamento condominiale contrattuale necessitano, a
pena di radicale nullità, il consenso unanime dei condomini.
Viceversa, le delibere con cui, nell'esercizio delle attribuzioni
assembleari previste dall'art. 1135, nn. 2 e 3, c.c., vengono in
concreto ripartite le spese medesime, sono annullabili qualora
siano state adottate in violazione dei criteri già stabiliti e la
relativa impugnazione deve essere proposta nel termine di
decadenza di trenta giorni previsto dall'art. 1137 c.c.
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I MILLESIMI SECONDO LA GIURISPRUDENZA
la legge non regola le concrete modalità di
determinazione dei millesimi, ma si limita a
stabilire che essi debbono essere espressione
del valore di ogni piano o porzione di piano,
escludendo l'incidenza di determinati fattori (art.
68 disp. att. c.c.);,
la tabella millesimale serve solo ad esprimere in
precisi termini aritmetici un già preesistente
rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini,
senza incidere in alcun modo su tali diritti,
Cass. sez. un. 9.8.2010 n.18477
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I MILLESIMI SECONDO LA GIURISPRUDENZA
Quando, poi, i condomini approvano la tabella che ha determinato il
valore dei piani o delle porzioni di piano secondo i criteri stabiliti dalla
legge non fanno altro che riconoscere l'esattezza delle operazioni di
calcolo della proporzione tra il valore della quota e quello del fabbricato;
in sintesi, la misura delle quote risulta determinata in forza di una precisa
disposizione di legge.
In definitiva, la deliberazione che approva le tabelle milliesimali non si pone come
fonte diretta dell'obbligo contributivo del condomino, che è nella legge prevista, ma
solo come parametro di quantificazione dell'obbligo, determinato in base ad un
valutazione tecnica; caratteristica propria del negozio giuridico è la conformazione
della realtà oggettiva alla volontà delle parti:
l'atto di approvazione della tabella, invece, fa capo ad una documentazione
ricognitiva di tale realtà, donde il difetto di note negoziali.
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art. 1123, II° co
maggior uso
Art. 1123 III°co,
uso parziale,
Se si tratta di cose destinate a servire i
condomini in misura diversa, le spese sono
ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può
farne
Qualora un edificio abbia più scale [c.c. 1124],
cortili, lastrici solari [c.c. 1126], opere o impianti
destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le
spese relative alla loro manutenzione sono a carico
del gruppo di condomini che ne trae utilità..
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ART. 1123 II° co c.c.
In materia di ripartizione delle spese relative a lavori
eseguiti su parti comuni dell'edificio, l'uso di cui parla
il legislatore all'art. 1123, comma secondo, c.c., nella
parte in cui prevede, in caso di utilizzo differente di
un bene, la ripartizione in misura proporzionale
all'uso che ciascuno può farne, non è quello
personale e soggettivo del singolo condomino in
relazione al proprio stile di vita, bensì quello riferito
ad una minore possibilità di fruizione del bene
comune per ragioni strutturali dello stabile
condominiale indipendenti dalla volontà del soggetto.
Il condomino, pertanto, non può legittimamente
sottrarsi dal contribuire a determinate spese sul
presupposto di non fare uso di quel determinato
bene, o servizio comune, ovvero di farne un uso
minore.
In tema di ripartizione di oneri condominiali, le
spese per la illuminazione e la pulizia delle
scale non configurano spese per la
conservazione delle parti comuni, tendenti
cioè a preservare l'integrità e a mantenere il
valore capitale delle cose (art. 1123, comma 1,
e 1124, comma 1, c.c.), bensì spese utili a
permettere ai condomini un più confortevole
uso o godimento delle cose comuni e di quelle
proprie; con la conseguenza che ad esse i
condomini sono tenuti a contribuire, non già in
base ai valori millesimali di comproprietà, ma
in base all'uso che ciascuno di essi può fare
delle parti comuni (scale) in questione.
secondo il criterio fissato dall'art. 1123,
comma 2, c.c..
C.9657/86
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ART. 1123 III° co c.c.
Nelle situazioni di condominio
parziale non sussiste il diritto di
partecipare all'assemblea
relativamente alle cose, ai servizi, agli
impianti, da parte di coloro che non
ne hanno la titolarità, ragion per cui la
composizione delle maggioranze si
modificano in relazione alla titolarità
delle parti comuni che della delibera
formano oggetto.
Nell'ipotesi in cui il condominio sia
costituito da un complesso
residenziale formato da un insieme
d'edifici, raggruppati in blocchi,
ciascuno dei quali comprenda diversi
corpi di fabbrica, è configurabile, alla
luce del principio di cui all'art. 1123
c.c., terzo comma, l'ipotesi del
"condominio parziale" (con la
correlativa responsabilità nella
ripartizione delle spese), qualora le
parti comuni relative ai singoli blocchi
d'edifici appartengano ai soli
proprietari delle unità immobiliari
comprese in ognuno di essi
C.8066/05
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ART. 1124 c.c.
E' affetta da nullità la parte della delibera condominiale, irritualmente assunta,
modificativa del criterio di ripartizione dell'ascensore condominiale, nei limiti in cui
vengano esclusi dal concorrere alle spese per l'ascensore, sia di natura ordinaria che
straordinaria, i proprietari degli immobili siti al piano terreno che non hanno alcun
accesso nell'androne condominiale in cui è sito l'ascensore. Ai sensi dell'art. 1123 c.c. è
previsto che se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le
spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. L'impianto
dell'ascensore si intende di proprietà comune tra tutti i condomini in proporzione al
valore del piano o porzione di proprietà esclusiva; ne discende che la ripartizione delle
spese è regolata dai criteri dettati dagli artt. 1124 e 1123 c.c. Dalla presunzione di
condominialità deriva quindi, che le spese per la sua manutenzione devono ripartirsi tra
tutti i condomini secondo il criterio della proporzionalità, a nulla rilevando che i
proprietari dei locali posti al piano terra non ne usufruiscano in concreto.
Trib.PD. 2013
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ART. 1125 c.c.
I balconi "aggettanti" costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale
protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura
dell'edificio - come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo
dell'edificio - non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di
proprietà comune dei proprietari di tali piani e ad essi non può applicarsi il disposto
dell'art. 1125 c.c. I balconi "aggettanti", pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei
titolari degli appartamenti cui accedono..
Cass. 13509/122013
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ART. 1125 c.c.
C.2243/2012
In materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile
condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà
esclusiva di singoli condomini, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può
ricorrere ai criteri previsti dall'art. 1126 c.c., ma si deve, invece, procedere ad
un'applicazione analogica dell'art. 1125 c.c., il quale stabilisce che le spese per la
manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute
in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, mentre
accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura
complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l'uso esclusivo
della stessa determina la necessità della inerente manutenzione e pone a carico del
proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
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ART. 1126 c.c.
C.16583/2012
In tema di condominio negli edifici, il criterio di ripartizione fra i
condomini delle spese di riparazione o di ricostruzione delle terrazze a
livello che servano di copertura ai piani sottostanti, fissato dall'art.
1126 c.c. (un terzo a carico del condominio che abbia l'uso esclusivo
del lastrico o della terrazza; due terzi a carico dei proprietari delle unità
abitative sottostanti), è applicabile in ogni caso di spesa, ordinaria o
straordinaria, di manutenzione o di rifacimento, che riguardi la struttura
delle terrazze stesse e la loro finalità di copertura, escluse le spese
dirette unicamente al miglior godimento delle unità immobiliari di
proprietà individuale di cui le terrazze siano il prolungamento.
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ART. 1126 c.c.
Poiché il lastrico solare dell'edificio svolge la funzione di copertura del fabbricato anche
se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad una dei
condomini, all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione sono tenuti tutti
i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso
esclusivo. Pertanto dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni di
acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti
gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni
stabilite dal citato art. 1126 c.c., vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serva da
copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà superficiaria, nella
misura del terzo residuo.
Cass.4596/2012