UNIVERSITÁ DEGLI STUDI DI UDINE

DIPARTIMENTO DI INGEGNERIA CIVILE E ARCHITETTURA Corso di Laurea Triennale in Ingegneria Civile

La trasformazione urbana delle aree dismesse.Analisi delle criticità e dei punti di forzadelle società di trasformazione urbana.

Studio del caso dell’area dell’ex - Safau a Udine.

Relatore: Prof. Sandro Fabbro Laureanda: Elisabetta Paviotti

Anno Accademico 2011/2012

Articolazione della tesiParte Prima

Parte Seconda

Parte Terza

Conclusioni

Appendice

La trasformazione urbana delle aree dismesse

Analisi di alcuni casi studio Analisi del caso studio: l’area della ex - Safau

Pianificazione strategica e società di trasformazione urbana. Quali problematiche, quali soluzioni?

Le società di trasformazione urbana

1

Ricomposizione della conoscenzaanalisi di piani e studi di fattibilità, verbali di consiglio comunale, saggi ed articoli specializzati, interviste ad ex-amministratori, tecnici e soggetti portatori di interesse

Il recupero delle aree dismesse

punti di forza criticità

contrasta il crescenteconsumo di suolo

favorisce la creazione di sistemidi mobilità urbana sostenibile

rilancia le economie urbane

rigenera parti più ampie dell’intera città

ingenti costi di bonifica e demolizione

costi per l’adeguamento dell’accessibilità

può creare problemi di sostituzione sociale

è gravato dall’inerzia del mercato immobiliare

2

Lo strumento: le società di trasformazione urbana

PrivatoPubblico

immobiligestione interventiindici / norme

immobilifinanziamenti

competenze

divisione dei compiti e del capitale

ottimizzazione degli obiettivi

3

Società a partecipazione mista con obiettivo fisso: la riqualificazione urbana

Casi studiati

Parma Cesenatico Ferrara Livorno Napoli Macerata52% pubblico48% privato

100% pubblico 100% pubblico 1% pubblico99% privato

100% pubblico (ma diviso fra enti)

1% pubblico99% privato

Area centrale dal passato industri-ale

Area di notevole espansione, ubi-cante immobili di scarso pregio da recuperare

Area centrale, ubicante preesi-stenze storiche da recuperare

Area semi - cen-trale dal passato industriale

Area di ampis-sima estensione dal passato in-dustriale

Area a margine tra il centro cit-tadino e la cam-pagna

residenze, opere pubbliche e produttive

residenze, opere pubbliche e tu-ristico - ricettive

prevalenza di opere d’interesse pubblico

prevalenza di opere di par-cheggio

prevalenza di opere d’interesse pubblico

prevalenza di opere di parcheg-gio,

Sono iniziate le opere di costrut-tive ma sono state bloccate

La società è stata liquidata prima dell’inizio delle opere di costru-zione.

Il Piano di Re-cupero è in fase di redazione

Sono state re-alizzate alcune opere di sis-temazione del verde e di res-tauro

Sono iniziati i lavori di costru-zione delle opere pubbliche, al-cuni dei quali già conclusi.

Sono stati re-alizzati tutti gli interventi a desti-nazione privata;

Parma

Cesenatico

Ferrara

Livorno

Napoli

Macerata

residenza, opere pubbliche, produttive

opere pubbliche

parcheggi, turistico, residenzialeopere pubbliche, residenzeresidenziale, commerciale

residenza, opere pubbliche, turistiche

SOSPESA

LIQUIDATA

IN CORSO

IN CORSO

IN CORSO

IN CORSO

52% pubblico48% privato

100% pubblico

100% pubblico

1% pubblico 99% privato

1% pubblico 99% privato

100% pubblico

4

Parma

Stu Pasubio

5

52% pubblico48% privato

residenzaopere pubblicheproduttive

Cesenatico

Città del Mare

6

residenzaopere pubblicheturistiche

100% pubblico

Ferrara

Stu Ferrara Imm.

7

residenzaopere pubbliche

100% pubblico

Livorno

Porta a Mare

8

parcheggituristicoresidenziale

1% pubblico 99% privato

Napoli

Bagnolifutura

9

opere pubblicheresidenza

100% pubblico

Macerata

Nuova via Trento

10

residenzialecommerciale

1% pubblico 99% privato

L’area ex - Safau a Udine: perchè è importante?

punti di forzavicinanza a nodo intermodalecentro storicoospedalesede Regione FVGlinea urbana 1tangenzialeautostradacriticitàbonifichedemolizioniproprietà degli immobilipresenza di fasci di binari

11

L’area ex - Safau a Udine: perchè è importante?

Ambito STU

Ospedale Gervasutta

Stazione ferroviariaautostazione

Regione FVG

12

Gli scenari proposti

Udine Regione Abitare ad Udine Sud Parco Urbano Sud

Nello studio di fattibilità sono stati definiti tre scenari differenti tra loro:

masterplan di prima fase

studio di fattibilità di seconda fase13

direzionale residenziale verde

Il masterplan finale: i vantaggi strategici

Ambito STU

Subambito “Centro intermodale”

Subambito “Ex Safau”

Subambito “Caserma Piave”

Zone non interessate dalla STU

Destinazioni d’uso:• residenziale• centro intermodale• terziario / commerciale

14

Safau: punti salienti

finanziamento per lo studio di fattibilità

redazione delle due fasi dello studio di fattibilità:‘idee forti’ + sostenibilità dell’intervento

conferimento della Caserma Piaveesclusione della Caserma Piave

nuovo PRGC: eliminata l’ipotesi della STU

2001

20052006

20082009

2012

15

Le previsioni dell’attuale PRGC (2012)

Sub - ambito 1

Sub - ambito 2

Sub - ambito 3

Sistema del verde

Parcheggi

Destinazioni d’uso:• terziario• commerciale• residenza < 50%

16

Attuazione: piano attuativo

Conclusioni sull’analisi

Previsioni studio di fattibilità2006

Previsioni scheda norma2012

17

riduzione degli asset pubblici

Conclusioni sull’analisi

ridimensionamento degli obiettivi e degli interessi strategici per l’area

esclusione Caserma Piave e proprietà RFIriduzione degli interventi infrastrutturali

destinazioni d’uso direzionali e commercialino STU ma solo Piano Attuativo

18

Conclusioni sull’analisi

sviluppo ex Bertolicrisi economica

indisponibilità singoli

19

ritiro investitori privatinuovo PRGC (nuova giunta)

non si determinano le condizioni necessarie per un accordo pubblico - privato

ritorno ad una pianificazione di tipo tradizionale ma con quali prospettive di successo?

Conclusioni sull’analisi

il soggetto pubblico avrebbe dovuto:

20

cosa si poteva fare?

creare condizioni attrattivepremi volumetrici

rimodulazione degli indici

rivedere la pianificazione in maniera sistemica

evitare di offrire alternative esterne{

Conclusioni

perchè allora intervenire con una STU?

il pubblico

il privato

i proprietari

la città

recupera i finanziamenti e le competenze necessarie

si avvantaggia di una facilitazione nelle questioni burocratiche

riescono a mettere i propri immobili sul mercato

ne trae un miglioramento sociale ed economico

21

Grazie.