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La valorizzazione del patrimonio immobiliare e opportunità di risparmio energeticoStefano Bellintani

22 maggio 2008 – ASSOLOMBARDA - Sala Falck

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Stefano Bellintani (copyright)

Per il mercato immobiliare non si pone più una questione quantitiva del prodotto edilizio; oggi la questione è QUALITATIVAQUALITATIVA

I motivi sono molti, particolarmente storici e culturali - e di sicuro concreti:

costi dell’energia sempre maggiori;“cogenze” per il risparmio energetico (anche a livello Comunitario);evoluzione del mercato immobiliare (“Real Estate”) e maggior competitività tra i “prodotti immobiliari”risparmi considerevoli (rispetto “standard italiano”)

la gran parte del parco immobili in Italia è già esistente; nel caso dell’ex-novo i risparmi (in Italia*) sono stimati tra il 40 e il 60%

*stimati da diverse fonti: rispetto a quelli che si costruiscono secondo gli odierni standard, oltretutto non sempre rispettati - diverse fonti individuano la Classe E quale “classe media” degli edifici italiani

OGGI INVESTIRE IN QUALITA’ (EFFICIENZA ENERGETICA) CONVIENEOGGI INVESTIRE IN QUALITA’ (EFFICIENZA ENERGETICA) CONVIENE

Il mercato richiede manufatti edilizi “di qualità”Il mercato richiede manufatti edilizi “di qualità” /22

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Il concetto di certificazione energetica ha connaturato in sé quello della qualità del manufatto edilizio

Un edificio che è in grado di garantire un elevato livello di comfort, abbattendo nel contempo le dispersioni energetiche, è verosimilmente un manufatto ben costruito, con “buoni” materiali e a “regola d’arte”, ben coibentato e dunque ben progettato.

Come si diceva, Come si diceva, OGGI INVESTIRE IN QUALITA’OGGI INVESTIRE IN QUALITA’ (efficienza/risparmio energetico) (efficienza/risparmio energetico) CONVIENECONVIENE ((anche solo in termini di “marketing immobiliare”anche solo in termini di “marketing immobiliare”), ma soprattutto), ma soprattutto

AD OGGI LA AD OGGI LA CLASSIFICAZIONECLASSIFICAZIONE SI PROPONE SI PROPONE COMECOME SOLUZIONE PER SOLUZIONE PER INDICARE OGGETTIVAMENTE IL INDICARE OGGETTIVAMENTE IL GRADO DI QUALITA’ DEL COSTRUITOGRADO DI QUALITA’ DEL COSTRUITO

Qualità edilizia e certificazione energeticaQualità edilizia e certificazione energetica /22

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Il concetto di certificazione energetica ha connaturato in sé quello della qualità del manufatto edilizio

Qualità edilizia e certificazione energeticaQualità edilizia e certificazione energetica

In un mercato “sempre più difficile”In un mercato “sempre più difficile” si genera la necessità di rendere oggettiva e riconoscibile la qualità di un manufatto edile (AL DI AL DI LA’LA’ DELLA COGENZA, OGGI E’ UN’ESIGENZADELLA COGENZA, OGGI E’ UN’ESIGENZA)

UNA QUALITA’ OGGETTIVA E “TARGATA” (ESPOSTA)UNA QUALITA’ OGGETTIVA E “TARGATA” (ESPOSTA)

VENDESI appartamento di mq100: 3 locali, cucina abitabile, doppi servizi, ripostiglio e balcone + cantina e box. Appartamento Appartamento certificato di CLASSE energetica Bcertificato di CLASSE energetica B

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Edificio come “sistema”:Edificio come “sistema”:•Involucro edilizio•Climatizzazione•Illuminazione•Superfici (efficienza)•Energia (consumi, produzione energia pulita, gruppi di continuità)•Cablaggio

* nella fattispecie, la questione riguarda più da vicino gli edifici terziari

CABLAGGIO

INVOLUCRO EDILIZIO

ENERGIAENERGIA

ILLUMINAZIONE

CLIMATIZZAZIONE

EFFICIENZA DELLE SUPERFICI

RATING

Un rating degli edifici (?)Un rating degli edifici (?)Oggi, con insistenza sempre maggiore, particolarmente nell’ambito degli particolarmente nell’ambito degli operatori del operatori del RealReal EstateEstate (grandi investitori immobiliari nazionali e soprattutto internazionali*), viene posta la questione delviene posta la questione del RATING IMMOBILIARERATING IMMOBILIARE che mira a riconoscere – oggettivamente (standard) – un maggior valore agli edifici “di Classe A” (A+).

Qualità edilizia e certificazione energeticaQualità edilizia e certificazione energetica /22

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L’impatto sul mercato immobiliareL’impatto sul mercato immobiliare

Il punto di vista degli investitori e la redditività immobiliare (un nuovo concetto di valore immobiliare)

Un nuovo modo di guardare agli edifici, ovvero ai relativi investimenti, spostando il focus sui flussi di cassa periodici che un bene è in grado di produrre: un immobile vale per quanto denaro è in grado un immobile vale per quanto denaro è in grado di “produrre” nel tempodi “produrre” nel tempo (attualizzazione della differenza tra introiti e costi/DCF) – concetto del LCC e centralità della “gestione immobiliare”

Si tratta del passaggioSi tratta del passaggio da una logica patrimoniale, basata sulla plusvalenza realizzabile grazie alla naturale rivalutazione nel tempo “del mattone”, ad ad una logica nuovauna logica nuova, di tipo reddituale, che ha comportato una significativa che ha comportato una significativa riconfigurazionericonfigurazione dei criteri d’investimentodei criteri d’investimento

Minori costi Minori costi ma anchema anche opportunità (fonti rinnovabili) per opportunità (fonti rinnovabili) per realizzare maggiore redditività realizzare maggiore redditività (minori costi e maggiori introiti)

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Il punto di vista degli investitori e la redditività immobiliare (un nuovo concetto di valore immobiliare)

Perché investire in interventi per il risparmio energetico?(al di là delle molte forme d’incentivazione e delle cogenze)

• Aumentare il valore dell’immobile• Ridurre i costi di gestione• Migliorare il comfort • Ottenere l’attestato di certificazione energetica che consente di

poter vendere “quando si vuole” • Ritorno d’immagine per la società

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Dunque la certificazione energetica, a breve, finirà con l’influenzare non marginalmente il mercato immobiliare

i. maggior trasparenza del mercato immobiliare derivante dall’informazione oggettiva, su caratteristiche e spese energetiche dell’immobile, ad acquirenti e locatari di immobili;

ii. maggior affidabilità delle informazioni relative ai costi di conduzione e gestione dell’immobile;

iii. quantificazione (classe) e riconoscimento degli investimentieffettuati;

iv. impatto della certificazione sul valore di vendita e sulla redditività dell’immobile.

UNA QUALITA’ OGGETTIVA E “TARGATA” (ESPOSTA)UNA QUALITA’ OGGETTIVA E “TARGATA” (ESPOSTA)

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Quanto conviene (quanto mi costerebbe/quale valorizzazione) ?

I NODII NODI

A. Valutare i costi e i beneficiB. Quantificare economicamente la maggiore

qualità (energetica)

ovveroI. Quali tempi di ritorno e Quanti costi in più? II. Quanto si valorizza l’immobile?III. Quanto inciderebbe la “classe” sul valore e quanto mi

costerebbe passare da una “classe” all’altra?

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I. Quali i tempi di ritorno?

Per quanto attiene all’esistente, i tempi di ritorno hanno una grande variabilità e secondo le fonti vanno dai 3dai 3--4 anni ai 20 ca.4 anni ai 20 ca.

Tuttavia bisogna precisare che è molto difficile indicare esattamente un parametro di “parametro di “PayPay Back”Back”; la forbice è molto ampia ed occorrerebbe, quantomeno, raggruppare gli immobili esistenti perclassi (di età, di tipologia costruttiva/struttura, di destinazione ecc.).

I. Quanti costi in più?

Per quanto attiene all’exex--novonovo si parla di 44--10 punti percentuali10 punti percentuali in più rispetto ai costi di costruzione.

Una percentuale del tutto accettabile considerati i molti vantaggi (valorizzazione)

Anche in questo caso, però, occorrerebbe entrare più nel merito Anche in questo caso, però, occorrerebbe entrare più nel merito

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I. Quanti costi in più? (PER OTTENERE COSA?)(PER OTTENERE COSA?)Una simulazione condotta da ARPA per REGIONE LOMBARDIA (tipologia Residenziale)

RAPPORTO DI FORMARAPPORTO DI FORMA dell’edificio

S: mq di superficie che delimita, verso l’esterno il volume riscaldato (parti opache dei muri perimetrali esterni, anche nel caso di cavedi e aperture interne di strutture a corte e similari) V: mc di volume lordo dell’edificio riscaldato (delle parti riscaldate) che delimita, verso l’esterno (parti opache dei muri perimetrali esterni, anche nel caso di cavedi e aperture interne di strutture a corte e similari)

MODALITA’: interventi sugli involucri, migliorando via via il livello di coibentazione ovvero la Classe energetica, partendo dalla situazione base (L.10/91 – Classi E/F)

BASE DATI: costo di costruzione pari a 1.000 €/mq fonti: Camera di Commercio di Milano e aziende -Listini ANIT (Associaz. Naz. Per l’Isolamento Termo Acustico)

PRINCIPALE RISULTATO: grande importanza del fattore “Rapporto di Forma” (ad es. per raggiungere la classe A, per villette, serve l’aggiunta di 28 cm di isolante; per l’edificio in linea solo 16).

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I. Quanti costi in più?

Per extracosti modesti è possibile ottenere risparmi più che soddisfacenti (la questione è del tutto assimilabile ad altre tipologie – S/V)

Quanto costa passare da una classe all’altra?

Fino a dove conviene spingermi?

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I. Quanti costi in più? Una simulazione condotta da ARPA per REGIONE LOMBARDIA (la questione è del

tutto assimilabile ad altre tipologie – S/V)

VillettaVilletta

SchieraSchiera

in Lineain Linea

a Torrea Torre

Approccio corretto: il “value for money”, ovvero valutare i costi e i benefici

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II. Quanto si valorizza l’immobile?

Un dato piuttosto diffuso indica una percentuale d’incremento del valore, per immobili caratterizzati da un’alta efficienza (classi A o B), sempre in ambito residenziale e rispetto alla media, pari al 55--10% 10%

III. Quanto inciderebbe la “classe” sul valore e quanto mi costerebbepassare da una “classe” all’altra?

VALUE FOR MONEYVALUE FOR MONEY

Costi e benefici di valorizzazione

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Costi e benefici di valorizzazione (?)

Un tentativo = una simulazione*

Benché la classificazione energetica degli edifici non risulti ancora adeguatamente considerata dall’estimo immobiliare, appare opportuno cercare di verificare quale possa essere la differenza di valore che passa fra edifici collocati nelle diverse classi di prestazione energetica (classe A, B, C, D, E, F, G).

L’intento è quello di determinare il diverso valore attribuibile ad un edificio con un certo grado di dispersione termica (e conseguente correlato consumo di energia), rispetto ad un altro edificio avente lestesse caratteristiche ubicazionali, di destinazione, consistenza, finitura, ecc., ma collocabile in una classe inferiore di prestazione energetica

*condotta sulla base dell’elaborazione di G. Turola per Il Sole 24 ORE

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E’ doveroso precisare e premettere che la simulazione ha in sé due “approssimazioni” (anche a causa della mancanza di un quadro nazionale univoco):

1. per edifici non residenziali l’incidenza andrebbe calcolata non sulla superficie utile (kWh/mq netti), ma sul volume (kWh/mc) - (Regione Lombardia; in Lombardia: zone climatiche E, F1 e F2)

2. il tasso di rendimento che verrà applicato ai costi è da intendersi come una MEDIA dei rendimenti (“media delle medie” tra residenziale, terziario e produttivo/industriale, secondo il punto di vista dell’investitore – andamento “ondivago” del mercato immobiliare) individuata in modo cautelativo

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Una simulazione

Il costo unitario del Il costo unitario del kWhkWh è diverso a seconda della fonteè diverso a seconda della fonte

kWhkWh da f. elettrica: 0,20 €da f. elettrica: 0,20 €

kWhkWh da f. combustibile: 0,11 € (gasolio e gas: 1L=10kWh)da f. combustibile: 0,11 € (gasolio e gas: 1L=10kWh)

0,15 € 0,15 €

costo medio del costo medio del kWhkWh

da considerare manutenzioni, ammortamenti, gestione degli impianda considerare manutenzioni, ammortamenti, gestione degli impianti (e che il ti (e che il riscaldamento invernale deriva soprattutto da gas e gasolio mentriscaldamento invernale deriva soprattutto da gas e gasolio mentre quello estivo re quello estivo dall’energia elettrica), IVAdall’energia elettrica), IVA

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Una simulazione

A questo punto (0,15 €) risulta possibile calcolare i maggiori cA questo punto (0,15 €) risulta possibile calcolare i maggiori costi di gestione (osti di gestione (kWhkWh) ) degli edifici rispetto alle diverse classidegli edifici rispetto alle diverse classi

TABELLA 4 Classe kWh/mq

necessari Costo del kWh

(euro) Costo della gestione

energetica dell’edificio (euro/mq)

Divario rispetto alla classe A (euro/mq)

A 30 0,15 4,50 - B 50 0,15 7,50 3,00 C 70 0,15 10,50 6,00 D 90 0,15 13,50 9,00 E 120 0,15 18 13,50 F 160 0,15 24 19,50 G >160 0,15 >24 >19,50

7,50 7,50 -- 4,50 = 3,004,50 = 3,00

30 x 0,15 = 4,5030 x 0,15 = 4,50

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Una simulazione

A maggior costo di gestione (ottica A maggior costo di gestione (ottica redditualereddituale) deve corrispondere un minor valore ) deve corrispondere un minor valore dell’edificio computabile sulla base della capitalizzazione del dell’edificio computabile sulla base della capitalizzazione del divario di costodivario di costorispetto alla classe A rispetto alla classe A

(tasso di rendimento medio dell’immobile/tipologia)(tasso di rendimento medio dell’immobile/tipologia)

Assunto un tasso pari al 5% (una MEDIA individuata in modo cauteAssunto un tasso pari al 5% (una MEDIA individuata in modo cautelativo) si ottiene: lativo) si ottiene:

TABELLA 5 classe A euro/mq - classe B euro/mq 3,00:0,05 euro/mq 60 classe C euro/mq 6,00:0,05 euro/mq 120 classe D euro/mq 9,00:0,05 euro/mq 180 classe E euro/mq 13,50:0,05 euro/mq 270 classe F euro/mq 19,50:0,05 euro/mq 390 classe G euro/mq 19,50:0,05 euro/mq >390

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Una simulazione

Gli edifici residenziali italiani, Gli edifici residenziali italiani, in mediain media, appartengono , appartengono alla Classe Ealla Classe E

Capitalizzando la differenza rispetto alla stessa classe “media”Capitalizzando la differenza rispetto alla stessa classe “media” (Classe E) si ottiene:(Classe E) si ottiene:

13,50 : 0,05 = 27013,50 : 0,05 = 270

TABELLA 6 Unità immobiliari

attribuiti alla Classe

Differenza di consumi in kWh/mq annui rispetto alla

media

Maggiore/minore costo di

gestione/mq/anno

Maggiore/minore valore unitario

(r=0,05)

A -90 13,50 270,00 B -70 10,50 210,00 C -50 7,50 150,00 D -30 4,50 90,00 E - 0,00 0,00 F 40 6,00 -120,00 G >40 >6,00 >-120,00

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INVESTIRE IN SOLUZIONI PER IL RISPARMIO ENERGETICO CONVIENEINVESTIRE IN SOLUZIONI PER IL RISPARMIO ENERGETICO CONVIENE

a. ormai è chiaro che “la strada è inevitabilmente segnatala strada è inevitabilmente segnata” (“ex lege” e “de facto”)

b. l’otticaottica che consente di apprezzare maggiormente e con più “facilità” questa convenienza è quella redditualereddituale (costi di gestione –Life Cycle Cost)

c. un ruolo fondamentale spetta a chi ha facoltà di rendere obbligatori (cogenti-“ex lege”) gli interventi per il risparmio; - tuttavia un nodo fondamentale è rappresentato dalla quantificazionequantificazione dei tempi di ritorno degli investimentitempi di ritorno degli investimenti nonché dalla valorizzazione economicavalorizzazione economica (€/mq in funzione degli investimenti):CI VORRA’ ANCORA QUALCHE TEMPOCI VORRA’ ANCORA QUALCHE TEMPO

ConclusioniConclusioni /22

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INVESTIRE IN SOLUZIONI PER IL RISPARMIO ENERGETICO CONVIENEINVESTIRE IN SOLUZIONI PER IL RISPARMIO ENERGETICO CONVIENE

d. maggior valore dell’immobile (minori costi di gestione, ma anche anche solo in termini di maggiore appetibilità del cespite sul mercatosolo in termini di maggiore appetibilità del cespite sul mercato)

e. la valorizzazione economica (€/mq) incide particolarmente per edifivalorizzazione economica (€/mq) incide particolarmente per edifici ci con location “periferiche”con location “periferiche”

f.f. occorre valutare attentamenteoccorre valutare attentamente i costi e i benefici potenziali, ovvero “l’attitudine”* dell’immobile a “scalare” le classi energetiche“l’attitudine”* dell’immobile a “scalare” le classi energetiche(valorizzazione) in considerazione dei tempi di ritorno dell’investimento e della “sudden rise line” (linea “d’impennata” dei costi per raggiungere le classi più elevate A-B);

* ad esempio il rapporto S/V

ConclusioniConclusioni /22

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Grazie dell’attenzioneGrazie dell’attenzione

Stefano BellintaniPOLITECNICO DI MILANODipartimento B.E.S.T. – Gestitec

[email protected]

la valorizzazione del patrimonio immobiliare e opportunità ... · novo i risparmi (in italia*)...

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