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Jaime Gómez Torres

Vicepresidente de la CVC

Caracas, mayo, 2013

LA VIVIENDA EN VENEZUELA

MARCO LEGAL Y SITUACIÓN DEL SECTOR

2

CONTENIDO

Marco legal

Fuentes de recursos

Tasas de interés social y cuotas aplicables

Producción de viviendas y déficit habitacional

La realidad de la demanda

Características mínimas de la vivienda

Incertidumbres de la oferta

¿Qué proponemos?


MARCO LEGAL Y SITUACIÓN DEL SECTOR

MARCO LEGAL

4

Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat (LRPVH)

• Sancionada y publicada en Gaceta Oficial (G.O.) Nº 5.889

Extraordinario del 31/07/2008

• Objetivos:

Regular la obligación del Estado de garantizar el derecho a la

vivienda y hábitat dignos

Orientar a la satisfacción progresiva de este derecho humano con

participación especial de las comunidades, dando prioridad a las

familias de menores ingresos

Estructurar un sistema de recursos para la producción y consumo

de vivienda y hábitat, y de acceso eficiente al crédito

Establecer el Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, cuyo ente

rector es el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y

Hábitat (MINVIH) y el ente administrador el Banco Nacional de

Vivienda y Hábitat (BANAVIH)


Marco legal

5

Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda

(LEPDHV)

• Sancionada y publicada en G.O. Nº 38.098 de fecha 03/01/2005

• Objetivos:

Brindar eficaz protección a todas las personas que poseen o soliciten un

crédito hipotecario para la construcción, autoconstrucción, adquisición,

ampliación o remodelación de su vivienda

Instrumentar la protección del derecho social a la vivienda digna,

especialmente en el caso de las familias afectadas por modalidades

financieras que lo pongan en peligro

Normar las condiciones fundamentales de créditos hipotecarios para

vivienda principal, otorgados con recursos fiscales o parafiscales

provenientes del Estado o de los ahorros de los trabajadores que estén

bajo su tutela

Normar las condiciones fundamentales de los créditos hipotecarios para

vivienda, bien sea ésta principal o secundaria, otorgados con recursos

propios de la banca, operadores financieros y acreedores particulares


Marco legal

6

Ley de Emergencia para Terrenos y Vivienda

• Sancionada y publicada en G.O. Nº 66.018 Extraordinario del 29/01/2011 con

el objeto de establecer mecanismos extraordinarios a cargo del

Ejecutivo Nacional, destinados a hacerle frente con éxito y rapidez a

la crisis de vivienda

• Faculta al Ejecutivo (Art.3) para, entre otros:

Dictar decretos de creación de Áreas Vitales de Vivienda y Residencias

para reordenar integralmente la distribución y uso del suelo (urbano o

rural) para destinarlo con urgencia a la construcción de viviendas. En

estas áreas no se permitirá la existencia de inmuebles no residenciales o

terrenos abandonados, ociosos, subutilizados o de uso inadecuado

Establecer políticas adecuadas para el uso, construcción, disposición y

afectación de terrenos e inmuebles no residenciales destinados a vivienda

Establecer parámetros y bandas de precios del metro cuadrado de

terrenos y de construcción para vivienda y hábitat

Decretar la regulación de precios de insumos, materiales y equipos para

la construcción de viviendas y su hábitat


Marco legal

7

Ley de Emergencia para Terrenos y Vivienda

• Observaciones, entre otras:

La Ley es altamente centralista: concentra, en el Presidente de la

República todas las decisiones en materia de vivienda y hábitat con total

discrecionalidad

Autoriza la redistribución y uso del espacio urbano sin considerar la

participación de las autoridades municipales

Permite ocupaciones y expropiaciones de terrenos e inmuebles

residenciales o no residenciales sin cumplir con Ley de Expropiaciones

por Causa de Utilidad Pública o Social

Prohíbe a las personas que sean adjudicatarias de las viviendas:

venderlas, donarlas, alquilarlas, cederlas o constituir de hipotecas, con lo

cual violenta uno de los atributos consagrados en la Constitución para la

propiedad privada como es la disposición del bien.

Entra en contradicción con Ley de Ordenación del Territorio, la Ley de

Ordenación Urbanística y la Ley del Poder Público Municipal


Marco legal

8

Ley de Regularización y Control de Arrendamiento de Viviendas

• Sancionada y publicada en G.O. Nº 6.053 Extraordinaria de

fecha 12/11/2011

• Objetivo “… establecer el régimen jurídico especial de

arrendamiento de inmuebles urbanos y suburbanos destinados a

vivienda (…) como un sistema integrado dirigido a enfrentar la crisis

de vivienda …”

• Obliga a las empresas constructoras de desarrollos habitacionales

de más de 10 inmuebles, destinar para el arrendamiento un

porcentaje del total de viviendas que se construyan, que deberán

ser alquiladas a las familias que señale el Ejecutivo, con el canon

mensual que fije el Ejecutivo, y, trascurridos 10 años, deberán ser

vendidas a dichas familias al precio que fije el Ejecutivo


Marco legal

9

Ley Contra La Estafa Inmobiliaria

• Sancionada y publicada en G.O. Nº 39.912 de fecha 30/04/2012

• Objetivo “Establecer un conjunto de normas dirigidas a regular,

controlar y sancionar la construcción, venta, preventa, permisología

y protocolización de viviendas; considerando el proceso de la

construcción y todos los convenios entre particulares, cualesquiera

sea su denominación contractual, mediante el empleo o artificios de

engaño e incumplimiento. Sancionando penalmente el delito de

estafa inmobiliaria y otros fraudes afines”


Marco legal

10

• Fianza bancaria: El constructor, promotor, productor o contratista

de un proyecto de vivienda, debe presentar ante el Órgano Rector

una fianza bancaria de fiel cumplimiento otorgada por una entidad

financiera, preferiblemente, si existe, que sea la misma entidad

financista de la obra. El monto de la fianza debe ser equivalente al

100% del diferencial del precio total de la obra y el monto a ser

financiado por la institución bancaria y por el tiempo de ejecución

de la misma. La fianza debe ser presentada antes del inicio de la

obra.

• Responsabilidad de la entidad financista: La entidad financista

que actúa conjuntamente con el constructor, promotor, productor o

contratista de un proyecto de vivienda, en la ejecución de la obra,

será responsable solidario por la ejecución de la misma.


Marco legal

11

• Base de cálculo del precio de la vivienda: El precio de preventa y

venta al público de viviendas en proceso de construcción o aún no

construidas será calculado con base a la sumatoria de los

siguientes valores y costos:

a) Valor actual del terreno sobre el cual se edificará la obra.

b) Costo total de la obra, incluyéndose urbanismo, áreas accesorias,

servicios y equipamiento urbano, debiendo este último ser

especificado en el contrato.

c) Costos financieros de los préstamos necesarios para hacer la

construcción, previamente notificados al Órgano Rector.


Marco legal

12

• Distribución Cartera Hipotecaria Obligatoria de la Banca para

el año 2,013

Sancionada y Publicada: en G. O. Nº 40,109 de fecha 13/02/2,013

Objetivo: Se establece en un 20% el porcentaje mínimo de la cartera

de crédito bruta al 31/12/2012

65% de esta cartera para la construcción de viviendas

30% adquisición de vivienda principal

5% para mejoras, ampliación y autoconstrucción

Se establece PMV de la vivienda para grupos familiares de ingresos

entre 1 y 6 salarios mínimos en Bs. 300,000

Para grupos familiares con ingresos entre 6 y 8 salarios mínimos PMV

de Bs 400,000

Para grupos entre 8 y 15 salarios mínimos de ingreso se establece un

PMV de Bs 500,000


Marco legal

PRODUCCIÓN DE VIVIENDAS Y DÉFICIT

HABITACIONAL

14 14

LAPSO PRESIDENTES

VIVIENDAS

SECTOR

PÚBLICO

VIVIENDAS

SECTOR

PRIVADO

TOTAL

VIVIENDAS

CONSTRUIDAS

Nº DE

VIVIENDAS

PROMEDIO / AÑO

Nº DE HABITANTES

PROMEDIO/AÑO

Nº VIV

POR CADA

1000 HAB.

1959 -1968

(10 AÑOS) Betancourt-Leoni 149.252 90.107 239.359 23.936 8.323.379 2,88

1969 -1978

(10 AÑOS) Caldera - Pérez 341.111 277.039 618.150 61.815 11.670.325 5,30

1979 -1988

(10 AÑOS) Herrera - Lusinchi 448.964 310.668 759.632 75.964 15.513.550 4,90

1989 -1998

(10 AÑOS) Pérez - Caldera 490.274 165.425 655.699 65.570 19.719.828 3,33

1999 -2010

(12 AÑOS) Chávez 284.852 260.760 545.612 45.468 25.797.024 1,76

TOTAL VIVIENDAS CONSTRUIDAS

POR DÉCADAS O LAPSOS PRESIDENCIALES

Fuente: Elaboración propia con base en estadísticas del BCV, CONAVI, MINFRA, OCEI, INE, y estimaciones CVC.

15

Fuente: CONAVI INFORMES ANUALES 1990-1998

ANUARIO ESTADÍSTICO MINFRA 1999

CVC INVENTARIO DE VIVIENDA 2000 – 2001 – 2002 – 2003 – 2004 – 2005

BCV: INDICADORES SECTOR CONSTRUCCIÓN 2006 – 2007 – 2008 – 2009 – 2010 - 2011

44.267

81.438

98.532

59.852

40.728

77.626

69.538

91.979

61.795

31.090

23.15222.800

14.716

8.81112.967

32.193

88.16485.708

69.195

98.343

61.403

100.370

0

10000

20000

30000

40000

50000

60000

70000

80000

90000

100000

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

TOTAL DE VIVIENDAS TERMINADAS

PERÍODO 1990 - 2012

44.267

81.438

98.532

59.852

40.728

77.626

69.538

91.979

61.795

31.090

23.15222.800

14.7168.811

12.967

32.193

88.16485.708

69.195

98.343

61.403

146.718

200.080

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

16

VIVIENDAS TERMINADAS 2011

SEGÚN DECLARACIONES DEL MINISTRO

RAFAEL RAMÍREZ PUBLICADAS EL 20/01/2012

PÚBLICAS 56.547 COMUNALES 46.264 PRIVADAS 43.823 TOTAL 146.634

17

VIVIENDAS TERMINADAS 2012

SEGÚN DECLARACIONES DEL MINISTRO

RAFAEL RAMÍREZ PUBLICADAS EL 28/12/2012

PÚBLICAS 58.589 COMUNALES 89.053 PRIVADAS 52.438 TOTAL 200,080

18

PRODUCCIÓN DE VIVIENDAS Y DÉFICIT HABITACIONAL

La producción de viviendas nunca ha sido suficiente ni siquiera para cubrir las necesidades por crecimiento vegetativo de la población, la cual se estima actualmente en 130.000 unidades / año, solo puntualmente en el año 2,012 y según información oficial suministrada por el Ministro Rafael Ramírez

De allí que el déficit habitacional se acrecienta anualmente cada vez más

19

CRECIMIENTO DEL DÉFICIT HABITACIONAL

Fuente: OCEI: 1990. Situación Habitacional en Venezuela. Informe Especial, Caracas. 1992 CVC: 2001, 2011. Estimaciones y cálculos CVC basados en los resultados del XIII Censo General de Población y Vivienda 2001, y en los indicadores de Encuesta de Hogares por Muestreo (serie 1997 – 2002) publicados por el INE

Año 1990 880.083 viv.

1.220.179 viv.

2.000.000 viv.

Año 2001

Año 2011

20 20

EL RETO DE LA VIVIENDA

Déficit acumulado: 2.000.000 unidades

Ejecución vs Déficit

Año

s

Nº

viviendas

(Miles)

Cubrir esta brecha, en 27 años, significa construir un promedio de 200.000/año

a) Para cubrir crecimiento vegetativo: 130.000 viv/año

b) Para cubrir déficit acumulado: 70.000 viv/año

LA REALIDAD DE LA DEMANDA

22

LA REALIDAD DE LA DEMANDA

GRUPOS SOCIOECONÓMICOS DE VENEZUELA

Fuente: BCV, III Encuesta Nacional de Presupuestos Familiares 2005 y cálculos de F&B Consultores Asociados

2013

Estrato Total Hogares % Población

Ing. promedio

percápita

Ing. promedio

mensual por

hogar

I 382.097 5,8% 1.653.101 4,234 13,973

II 1.316.718 20,1% 5.696.633 2,645 8,730

III 2.937.656 44,8% 12.709.440 1,737 5,732

IV 1.796.735 27,4% 7.773.373 1,010 3,333

V 127.493 1,9% 551.585 494 1.629

Total 6.560.699 100,0% 28.384.132 2,024 6,679

74,1%

20,1%

5,8%

Ingreso Promedio Mensual por Hogar 2013

Menos de Bs. F 5,732 en promedio Promedio Bs. F 8,730 Promedio Bs. F 13,973

23

ESCALA DE INGRESOS MENSUAL FAMILIAR PROMEDIO ESTIMADO

FRECUENCIA DÉFICIT HABITACIONAL Nº VIVIENDAS PARCIAL ACUMULADO

ESTRATOS BOLÍVARES FUERTES

V 1,629 1,9 % 1,9% 127.400

IV 3,333 27,4% 29,3% 529.300

III 5,732 44,8% 74,1% 851.200

II 8,730 20,1% 94,2% 381.900

I 13,973 5,8% 100% 110.200

- Valor de la canasta alimentaria para Abril 2013: Bs.F. 4.489,37

- Valor de la canasta básica para Abril 2013: Bs.F. 10,441,02

-Salario mínimo vigente: 2,457,02 Bs./mes

Fuentes: a) Canastas: Centro de Documentación y Análisis Social de la Federación Venezolana de Maestros

b) Escala de Ingresos: BCV, III Encuesta Nacional de Presupuestos Familiares 2005, proyección F&B Consultores

Más del 74% de las familias que requieren una solución habitacional no pueden acceder por

si solas a los mercados formales de vivienda. Necesitan: subsidio habitacional

LA REALIDAD DE LA DEMANDA HABITACIONAL

24

Subsidio directo habitacional

• Es una ayuda o contribución directa del Estado (Art. 58 LRPVH)

Destinado a dar apoyo a las personas o familias de menores

ingresos para la adquisición, ampliación o mejoras de una

vivienda principal regular o de ejecución progresiva

De carácter no reembolsable

Sujeto a las condiciones económicas y demográficas del grupo

familiar, que regule el MINVIH,

Se otorga una sola vez en una porción única o de manera

progresiva

Su monto se establece como complemento del crédito una vez

agotada la capacidad de pago del grupo familiar y no podrá ser

mayor 270,000 Bs para adquisición y 164,000 Bs para

autoconstrucción. El subsidio se otorgará en el 100% del valor de

la vivienda (350,000Bs) a flias con ingresos menor a 1 salario y

será de carácter temporal

LA REALIDAD DE LA DEMANDA HABITACIONAL

25

PRECIOS VIVIENDAS SEGÚN MONTO SUBSIDIOS Y

PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS MÁXIMOS

INGRESO

FAMILIAR

MENSUAL

Bs.

SUBSIDIO

HABITACIONAL

Bs.

CUOTA INICIAL

Bs.

CARACTERISTICAS DEL PRÉSTAMO (30 años plazo) VALOR DE

ADQ. VIVIENDA

Bs.. TASA CUOTA MENSUAL

Bs.

MONTO MAX.

PRÉSTAMO

Bs.

1.638,02 350,000 0 0,00 % 0 0 350.000

2,457,02 270,000 0 4,66 % 412,99 79.999 350.000

3,685,54 234,850 0 4,66 % 594,45 115,150,0 350.000

4,914,04 189,665 3,206,7 4,66 % 811,15 157,128,3 350.000

5,528,30 126,455 4,470,9 4,66% 1,130,94 219,074,1 350.000

6,552,06 81,305 13,434,7 4,66 % 1.317,75 255,260,2 350.000

9,828,08 6.966 17,048,0 4,66 % 1.672,20 323,921,5 350.000

10,073,78 0 41,000,0 6,66% 2,371,29 369,000,0 410.000

12,285,12 0 57,500,0 6,66 %

.

3,325,59 517,500,0 575.000

17,199,14 0 134,000,0 8,66 % 4,182,31 536,000,0 670.000

19,656,16 0 153,000,0 8,66% 4,775,32 612,000,0 765.000

34,398,28 0 227,000,0 10,66% 8,414,64 908,000,0 1,135.000

36,855,30 0 242,000,0 10,66 % 9,970,67 968,000,0 1,210,000

FUENTE: MINVIH, resolución número 12 publicadas en Gaceta Oficial Nº 40,137 del 01-04-

2013

BCV, aviso oficial publicado en Gaceta Oficial Nº 40,136 del 26-03-2013

NOTAS: a) Estimaciones y cálculos propios CVC; b) No incluye Fondo de Garantía;

c) Para subsidio el precio de venta máximo es Bs. 350,000

INCERTIDUMBRES DE LA OFERTA

27

INCERTIDUMBRES DE LA OFERTA

Cerco jurídico

Inseguridad jurídica

Amenazas

Ocupaciones

Expropiaciones

Confiscaciones

Intervenciones

Invasiones

Escasez insumos

Regulaciones

Criminalización del

sector privado

constructor

¿QUÉ PROPONEMOS?

29

Generar confianza y seguridad jurídica

Habilitar, en todo el país, alrededor de 4.000 Há./año de tierras urbanas, así

como producción y oferta permanente de macroparcelas con todos sus

servicios (BANCO DE TIERRAS URBANIZADAS)

Otorgar 150.000 subsidios habitacionales /año

Asignar anualmente al FASP, recursos por un monto equivalente al 3% del PIB

(PIB es un indicador de la productividad nacional, dentro de los límites

geográficos de la nación, independientemente de que se trate de empresas

nacionales o extranjeras)

Promulgar un mercado de valores hipotecarios (Arts. 46 al 50 LRPVH)

Producir 200.000 soluciones habitacionales/año en un abanico que vaya desde

lotes con servicios y viviendas de desarrollo progresivo hasta viviendas

regulares

LA VIVIENDA FORMAL EN VENEZUELA

¿QUÉ PROPONEMOS?

REQUERIMIENTOS VIVIENDAS

Fuente Ing. Eduardo Madrigal

VIVIENDAS A CONSTRUIR POR INGRESO FAMILIAR

Tipo de

Vivienda

Residencial

media

Popular

Multifamiliar

Popular

aislada

Totales

Porcentaje % 21,34 47,56 31,10 100,00

Cantidad 42.680,00 95.120,00 62.200,00 200.000,00

31

VIVIENDA DE DESARROLLO PROGRESIVO

32


33


34

VIVIENDA DE DESARROLLO PROGRESIV0

35


36


37

Propuesta de la Alianza Nacional para la

Vivienda y el Hábitat

38

El proyecto

“LA CASA QUE CRECE CONTIGO”

“LA CASA QUE CRECE CONTIGO” contempla:

• El desarrollo de Macrourbanismos, con parcelas de 120 y 127 m2,

dotadas de servicios públicos (agua, electricidad, gas, cloacas, etc)

y red vial interna.

P: 10%

MACROPARCELA PROTOTIPO A

SUPERFICIE APROX: 70,534 m2

6 MANZANAS DE (98,7 x115,4) m2

APROX.

56 PARCELAS DE (8X15)m2 x

MANZANA

AREAS VERDES 3850m2 APROX.

ESTACIONAMIENTOS COMUNITARIOS

PARCELAS: (8 x 15) m2

39

Proyecto de Vivienda


MANZANA TIPO A 52 Parcelas: (8x15) m2 Estacionamiento Común Medidas ( 98,7 x 115,4) m2 Área: 11389,98 mt2

98,7 115,4

40



PENDIENTES HIPOTÉTICAS IDEALES PARA MACROPARCELAS

MODELO TRIDIMENSIONAL DE MACROPARCELA TIPO A

AGRUPAMIENTO DE 6 MANZANAS TIPO A

RANGO ENTRE 3%-10%

PENDIENTE 10%

41

El proyecto


“LA CASA QUE CRECE CONTIGO” contempla:

• La construcción de unidades habitacionales denominadas

“Hogar-Semilla”, con una placa de fundación de 75m2,

unidades básicas familiares de 24, 40 y 59 m2 de

construcción, con previsiones de servicios para su

crecimiento progresivo, y proyecto de expansión, de manera

que cada beneficiario- uniéndose en cooperativas

organizadas por la comunidad- pueda ampliar su hogar

conforme a su crecimiento familiar y posibilidades

económicas, a través del sistema de autoconstrucción.

42

AGRUPAMIENTO DE VIVIENDAS EN PLANTA



“ HOGAR SEMILLA” 24 MTS 2 “ HOGAR SEMILLA” 40 MTS

2 “HOGAR SEMILLA” 59 MTS 2

AGRUPAMIENTO EN FACHADA

ÁREA TECHADA

LOSA DE FUNDACION

PAREDES

ÁREA VERDE LIBRE EN PARCELA

43

CRECIMIENTO PROGRESIVO VOLUMÉTRICO DEL “HOGAR- SEMILLA”

HOGAR-SEMILLA 24 HOGAR-SEMILLA 40 HOGAR-SEMILLA 59

VISTA FRONTAL

VISTA POSTERIOR



44



PERSPECTIVA – DISTRIBUCION INTERNA

45

El proyecto


Adicionalmente, “LA CASA QUE CRECE CONTIGO” incluye:

• Instalaciones deportivas, módulo policial, guardería infantil y

áreas verdes tratadas cuya construcción física serán aportadas

por LA ALIANZA.

MUCHAS GRACIAS

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