laudo de avaliaÇÃo · 2019-07-09 · respeitosamente, apresentar o resultado de seu trabalho...
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Fernando Rosolia Dabdab
Arquiteto e Urbanista CAU A28822-5 Membro Titular nº 1496 Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo – IBAPE SP
Av. Paulista, 2.444 cj. 153 São Paulo SP Tel: (11) 3258.8125 [email protected] 35
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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DO
FORO REGIONAL VIII - TATUAPÉ - SÃO PAULO SP
Ação: Execução de Título Extrajudicial
Processo: nº 1010390-95.2017.8.26.0008
Requerente: Condomínio The Gardens Seasons
Requerida: Victor Castelhone Pereira
Fernando Rosolia Dabdab, perito judicial nomeado e compromissado nos
autos em referência, tendo realizado pesquisas necessárias vem, mui
respeitosamente, apresentar o resultado de seu trabalho consubstanciado no
seguinte
LAUDO DE AVALIAÇÃO
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Fernando Rosolia Dabdab
Arquiteto e Urbanista CAU A28822-5 Membro Titular nº 1496 Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo – IBAPE SP
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1. INTRODUÇÃO
Em atendimento ao r. despacho de fls. 92, o signatário apresenta à Vossa Excelência o
presente Laudo de Avaliação do Imóvel referente à unidade autônoma ou apartamento de
número 81 (8º andar), Condomínio The Gardens Seasons, com endereço à Rua Ulisses
Cruz, 668 – Tatuapé, São Paulo SP.
O Autor requer a execução do imóvel acima descrito que foi penhorado como pagamento
de crédito.
2. VISTORIA
2.1. Localização:
A Vistoria foi realizada no dia 31 de janeiro de 2018.
A localização é apresentada em mapa do Anexo I deste Laudo.
Não foi possível entrar no apartamento avaliando. Para a presente avaliação, foi
utilizada como imóvel similar um outro apartamento do mesmo condomínio.
2.2. Características da região:
O local se caracteriza por ser uma zona constituída por edificações de padrão médio /
superior, destinadas para residências.
Possui serviços e comércios diversificados a curta distância.
2.3. Melhoramentos Públicos
Trata-se de local com ocupação predominante de edifícios residenciais com 15
pavimentos, de padrão médio / superior, servido dos principais melhoramentos
públicos: pavimentação asfáltica, passeio, redes de água, esgoto, telefone e energia
elétrica, iluminação, serviços de correio, coleta de lixo e limpeza urbana. Nas
proximidades verificam-se estabelecimentos comerciais de produtos e serviços de
primeiras necessidades, assim como disponibilidade de transportes coletivos (ônibus).
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2.4. O Imóvel Avaliando
O terreno onde está situado o edifício possui formato irregular e dá frente para a Rua
Coelho Lisboa. O Condomínio The Gardens Seasons é formado por 02 blocos de
edifício, com 25 andares tipo e 04 apartamentos em cada andar.
A sua topografia é predominantemente plana e possui superfície seca.
O apartamento tem uma idade aparente de 01 ano; possui 288,152 m² de área
construída total, sendo:
- área útil: 162,17 m²
- Área comum: 33,016 m²
O apartamento possui quatro suítes, duas salas de estar com terraços, uma sala de
jantar, um lavabo, uma copa, uma cozinha, um quarto de empregada e um banheiro
de empregada. Possui três vagas de automóvel.
Padrão do imóvel é superior com elevador.
Matrícula 293.113 do 9º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo – SP. Nos
Autos às fls. 08.
Cadastro Municipal: 062.105.0173-7 (área maior)
3. INFRA-ESTRUTURA Uma academia, um salão gourmet, um salão de festas adulto, um salão de festas infantil,
três churrasqueiras, uma brinquedoteca, um salão de jogos adulto, um salão de festas
infantil, duas piscinas descobertas, uma piscina coberta, um ofurô, uma sauna, uma sala
de massagem, um campo de futebol, uma quadra poliesportiva, dois playgrounds, uma
sala de leitura, uma sala de games e um cinema.
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4. CRITÉRIO DE AVALIAÇÃO
4.1. Método Adotado
A avaliação do imóvel será feita pelo Método Comparativo, em função dos preços
pesquisados de diversos flats colocados a venda e vendidos, homogeneizando-se as
variáveis das unidades encontradas na mesma região.
4.2. Normas
Serão seguidas para a avaliação as Normas Brasileiras NBR-14653-2 - "Normas de
Avaliações de Imóveis Urbanos” e a “Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos
IBAPE/SP - 2011”.
5. AVALIAÇÃO
Procedendo-se a pesquisa na região a fim de se obter diversos valores com a
finalidade de se determinar o valor médio do preço de apartamentos, coletamos os
elementos apresentados neste Laudo e os homogeneizamos para a situação paradigma
de um apartamento padrão superior com elevador, com todos os melhoramentos, com 01
ano de idade aparente. Estado de conservação regular.
O item 5.2. deste Laudo apresenta os elementos comparativo e os valores
calculados.
Depreciação pela Idade e Conservação Através do método Ross-Heideck, calculamos o seguinte fator de adequação à
idade e conservação (Foc):
Foc = R + K x (1-R), neste caso R (%) = 0,2, segundo a tabela de vida referencial e valor residual para idade estimada = 01 ano e vida referencial = 60 anos. Portanto, 1/60 = 0,0166. Com esse valor, usa-se 2% na tabela 2 de valores tabulados para o coeficiente “K” e na fileira “c” é encontrado o índice 0,965. Foi escolhida a fileira “c” por se tratar de imóvel com estado de conservação regular.
Foc = 0,2 + 0,965 x (1-0,2) = 0,2 + 0,965 x 0,8 = 0,2 + 0,772 = 0,972 Foc = 0,972 R = coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em decimal, segundo a tabela
de vida referencial e valor residual do Estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos – IBAPE/ SP.
K = coeficiente de Ross-Heideck, tabela de estado de conservação. Fator para Apartamento Padrão Superior com elevador: 2,406
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5.1.
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5.2. ELEMENTOS COMPARATIVOS – APARTAMENTOS
Todas as amostras tiveram o mesmo padrão do apartamento avaliando localizados no
mesmo Condomínio. São características do elemento avaliando:
Localização: Rua Ulisses Cruz, 668
Empreendimento: Condomínio The Gardens Seasons
Bairro: Tatuapé
Cidade: São Paulo SP
Área útil: 162,17 m²
03 vagas de automóvel
ELEMENTO Nº 01
Imóvel: Apartamento
Empreendimento: Condomínio The Gardens Seasons
Localização: Rua Ulisses Cruz, 668 – Tatuapé – São Paulo – SP
Contato: Vip Prime Imóveis tel: 3101.1352
Área útil: 162,17 m²
03 vagas de automóvel
Idade aparente: 1 ano
Estado de conservação: regular
- Oferta: R$ 1.118.000,00
- Forma de Pagamento: a vista
- Data: janeiro de 2018
- Fator de Fonte: 0,9
Valor unitário homogeneizado: R$ 6.204,60 / m²
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ELEMENTO Nº 02
Imóvel: Apartamento
Empreendimento: Condomínio The Gardens Seasons
Localização: Rua Ulisses Cruz, 668 – Tatuapé – São Paulo – SP
Contato: New Sp tel: 95271.8878
Área útil: 162,17 m²
03 vagas de automóvel
Idade aparente: 1 ano
Estado de conservação: regular
- Oferta: R$ 950.000,00
- Forma de Pagamento: a vista
- Data: janeiro de 2018
- Fator de Fonte: 0,9
Valor unitário homogeneizado: R$ 5.272,25 / m²
ELEMENTO Nº 03
Imóvel: Apartamento
Empreendimento: Condomínio The Gardens Seasons
Localização: Rua Ulisses Cruz, 668 – Tatuapé – São Paulo – SP
Contato: Gomes Corretor tel: 95267.9371
Área útil: 162,17 m²
03 vagas de automóvel
Idade aparente: 1 ano
Estado de conservação: regular
- Oferta: R$ 1.000.000,00
- Forma de Pagamento: a vista
- Data: janeiro de 2018
- Fator de Fonte: 0,9
Valor unitário homogeneizado: R$ 5.549,73 / m²
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ELEMENTO Nº 04
Imóvel: Apartamento
Empreendimento: Condomínio The Gardens Seasons
Localização: Rua Ulisses Cruz, 668 – Tatuapé – São Paulo – SP
Contato: TB Imóveis tel: 2094.3896
Área útil: 162,17 m²
03 vagas de automóvel
Idade aparente: 1 ano
Estado de conservação: regular
- Oferta: R$ 1.069.200,00 - Forma de Pagamento: a vista
- Data: janeiro de 2018
- Fator de Fonte: 0,9
Valor unitário homogeneizado: R$ 5.933,77 / m²
ELEMENTO Nº 05
Imóvel: Apartamento
Empreendimento: Condomínio The Gardens Seasons
Localização: Rua Ulisses Cruz, 668 – Tatuapé – São Paulo – SP
Contato: TB Imóveis tel: 2094.3896
Área útil: 162,17 m²
03 vagas de automóvel
Idade aparente: 1 ano
Estado de conservação: regular
- Oferta: R$ 1.101.600,00 - Forma de Pagamento: a vista
- Data: janeiro de 2018
- Fator de Fonte: 0,9
Valor unitário homogeneizado: R$ 6.113,58 / m²
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5.3. CÁLCULO VALOR DO IMÓVEL Com os valores apresentados na planilha no item 5.1, tem-se que o valor
unitário do apartamento avaliando, para a situação paradigma, com
pagamento a vista em fevereiro de 2018, é de R$ 5.814,79 / m².
A área útil do apartamento é 162,17 m²
O valor do imóvel, portanto, será:
VI = Aapto x vu
VI = 162,17 x 5.814,79
VI = R$ 943.000,00 (arredondado)
6. CONCLUSÃO - VALOR DO APARTAMENTO Considerando o apresentado acima, arredondando-se o preço, tem-se que o valor da
unidade autônoma ou apartamento de número 81 (8º andar), Condomínio The Gardens
Seasons, com endereço à Rua Ulisses Cruz, 668 – Tatuapé, São Paulo SP.
, para pagamento a vista em setembro de 2017 é:
(novecentos e quarenta e três um mil reais)
V = R$ 943.000,00
Fevereiro / 2018
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7. ENCERRAMENTO Permanecendo ao dispor de V.Exª, é encerrado o presente Laudo, composto por 11
(onze) folhas. Acompanham 2 (dois) anexos.
8. ANEXOS: I – Mapa de localização – 01 fl.
II – Fotos do imóvel similar ao avaliando e dos elementos comparativos - 14 fls.
São Paulo, 01 de fevereiro de 2018.
___________________________ Fernando Rosolia Dabdab
perito judicial
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ANEXO I – MAPA DE LOCALIZAÇÃO
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MAPA DE LOCALIZAÇÃO
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ANEXO II – FOTOS DO IMÓVEL SIMILAR AO AVALIANDO E DOS ELEMENTOS
COMPARATIVOS
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Foto 01 – Frente do imóvel avaliando, Rua Ulisses Cruz, 668 e elementos
comparativos – mesmo condomínio
Imóvel similar ao avaliando
Foto 02 – Sala de estar
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Foto 03 – Sala de estar e jantar
Foto 04 – Terraço
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Infraestrutura:
Foto 05 – Ofurô
Foto 06 – Piscina coberta (raias)
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Foto 07 – Ginástica terceira idade
Foto 08 – Ginástica terceira idade
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Foto 09 – Playground 01
Foto 10 – Campo de futebol
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Foto 11 – Quadra poliesportiva
Foto 12 – Churrasqueira 01
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Foto 13 – Playground 02
Foto 14 – Brinquedoteca
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Foto 15 – Espaço de leitura
Foto 16 – Salão de jogos infantil
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Foto 17 – Espaço de relaxamento
Foto 18 – Salão de festas infantil
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Foto 19 – Espelho d’água
Foto 20 – Salão de jogos adulto
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Foto 21 – Espaço gourmet
Foto 22 – Churrasqueira 02
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Foto 23 – Salão de festas adulto
Foto 24 – Academia
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Foto 25 – Sala de lutas
Foto 26 – Sala de pilates
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Foto 27– Piscina adulto
Foto 28 – Piscina infantil
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Entorno:
Foto 29 – Rua Ulisses Cruz
Foto 30 – Rua Ulisses Cruz
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