laudo de avaliaÇÃo de imÓvel - cris leilões€¦ · do eng. antônio abunahman, publicado pela...
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Eduardo Eiji Araki Engenheiro Civil
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EXMO(a). SR(a). DR(a). JUIZ(a) DE DIREITO DA 37ª VARA CÍVEL
DA COMARCA DE SÃO PAULO – FÓRUM CENTRAL CÍVEL
Processo nº: 1014004-65.2013.8.26.0100
Classe - Assunto Monitória - Espécies de Contratos
Requerente: BANCO BRADESCO S/A
Requerido: SP RIO COMÉRCIO DE COSMÉTICOS LTDA ME e outros
LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL
1. OBJETIVO DA PERÍCIA
O presente trabalho pericial tem como foco a avaliação de imóvel constante nos autos,
matrícula 44.841 do 17º CRI de São Paulo, SP, sendo um imóvel localizado na rua Paes
Barreto, nº 494, no 36º Subdistrito, Vila Maria em São Paulo- SP.
2. METODOLOGIA
A presente perícia atendeu todos os requisitos necessários e exigidos pela NBR
13752/96 - Perícias de engenharia na construção civil (norma que fixa os critérios e
procedimentos relativos às perícias de engenharia na construção civil), em seu item
4.3.2 – Requisitos essenciais. Todos foram condicionados tanto quanto à abrangência
das investigações, confiabilidade e adequação das informações obtidas quanto à
qualidade das análises técnicas e ao menor grau de subjetividade emprestado pelo
perito.
3. VISTORIA E CARACTERIZAÇÃO
Conforme peticionado nos autos a vistoria ocorreu no dia 18/07/2019 às 11:00. Nenhuma
das partes compareceu, portanto, não foi possível adentrar o imóvel para a avaliação.
Deste modo esta avaliação será realizada de modo indireto.
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Figure 1. Localização do imóvel
Figure 2. Localização Via satélite
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Figure 3. Entrada para o Condomínio.
Figure 4. Vista dos imóveis.
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Figure 5. Vista dos imóveis.
Para a desenvolvimento do laudo e melhor visualização interna do imóvel avaliando,
utilizaremos como paradigma de observação, um outro imóvel no mesmo Condomínio. Abaixo
encontram-se as fotos do imóvel paradigma.
Figure 6. Entrada do imóvel e garagem com 02 vagas.
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Figure 7. Corredor de acesso aos quartos.
Figure 8. Quarto.
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Figure 9. Quarto.
Figure 10. Quarto.
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Figure 11. Banheiro.
Figure 12. quarto.
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Figure 13. Quarto.
Figure 14. Escada de acesso para os outros comôdos
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Figure 15. Sala.
Figure 16. Cozinha
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Figure 17. Acesso aos cômodos.
Figure 18. Banheiro.
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Figure 19. Lavanderia
O imóvel paradigma possui 04 dormitórios sendo (01 Suíte, 02 quartos e 01 quarto térreo), 02
ambientes de sala, cozinha ampla, 04 banheiros sendo (01 ref. à suite, 01 banheiro e 02
lavablos), lavanderia com espaço para churrasqueira, 02 vagas de garagem e mini jardim no
condomínio.
No ANEXO 1 fizemos a Pesquisa de Dados de Mercado com imóveis na mesma região
que o imóvel avaliando.
Tabela 1, Pesquisa de Dados de Mercado. Ver ANEXO 1.
Tabela 1 - Pesquisa de Dados de Mercado
Dado Área (m²) Valor R$ Valor unitário
R$/m²
1 79,00 646.000,00R$ 8.177,22R$
2 78,00 650.000,00R$ 8.333,33R$
3 79,00 625.000,00R$ 7.911,39R$
4 80,00 510.000,00R$ 6.375,00R$
5 80,00 525.000,00R$ 6.562,50R$
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De acordo com a NBR 14.653-2 para atendermos o Grau de Fundamentação II,
tratamento por fatores, o número de amostras de dados de mercado deverá ser de:
Grau I: N = 3
Grau II: N = 6
Grau III: N = 12
Então para mantermos o Grau de Fundamentação II devemos ter ao menos 6 dados de
mercado. Pela Tabela 1 vemos que possuímos a quantidade suficiente de dados de
mercado.
Em seguida realizamos a homogeneização dos valores unitários dos imóveis
pesquisados. Para isso utilizamos a metodologia de tratamento por fatores, conforme
preconizada na NBR 14.653 – Avaliação de imóveis e também utilizamos a Norma de
Avaliação de Imóveis do IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de
Engenharia.
No tratamento por fatores realizamos a homogeneização dos preços utilizando 2
Fatores de Homogeneização, sendo eles:
• Fator Oferta
• Fator Área
1) Fator Oferta (Fo)
A superestimativa dos dados de oferta (elasticidade dos negócios) deverá ser
descontada do valor total pela aplicação do fator médio observado no mercado. Na
impossibilidade da sua determinação, pode ser aplicado o fator consagrado 0,9
(desconto de 10% sobre o preço original pedido). Todos os demais fatores devem ser
considerados após a aplicação do fator oferta.
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2) Fator Área (Fa)
O Fator Área, de acordo com o livro “Curso Básico de Engenharia Legal e de Avaliações” do eng. Antônio Abunahman, publicado pela Editora Pini, deve ser calculado pela
seguinte equação:
Tabela 2, Tratamento com fatores.
Valor Unitário Médio - Tratamento por fatores
Área construída
(m²)
Fator Área (Fa)
Fator Oferta ( Fo)
1 646.000,00R$ 79,00 8.177,22R$ 0,95562 0,90 7.032,87R$
2 650.000,00R$ 78,00 8.333,33R$ 0,95258 0,90 7.144,36R$
3 625.000,00R$ 79,00 7.911,39R$ 0,95562 0,90 6.804,25R$
4 510.000,00R$ 80,00 6.375,00R$ 0,95863 0,90 5.500,13R$
5 525.000,00R$ 80,00 6.562,50R$ 0,95863 0,90 5.661,90R$
6 534.000,00R$ 78,00 6.846,15R$ 0,95258 0,90 5.869,36R$
6.335,48R$ Valor Unitário Médio
Valor Unitário homogeneizado
R$/m²
FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO
Dado Valor R$Valor unitário
R$/m²
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4. CONCLUSÃO
A matrícula do imóvel tem a seguinte descrição: “ocupa um terreno exclusivo com área
de 50,750m² e se constitui de um prédio de três pavimentos, garagem coberta no térreo,
com duas vagas, para guarda de dois automóveis de passeio, contendo área privativa de
147,350m², sendo 142,100m² de área coberta e 5,250m² de área descoberta.”
O pavimento térreo é ocupado pelas garagens, sendo os outros dois pavimentos o
apartamento propriamente dito. Deste modo consideramos que a área privativa do
apartamento é de 142,1/3 x 2 = 94,73 m²
Calculando o valor do imóvel teremos:
Área do imóvel x Valor Unitário Médio
94,73 m² X 6.335,48= R$ 600.160,02
Arredondando:
R$600.000,00
(Seiscentos mil reais)
5. ANEXOS
1 - Pesquisa de preços de imóveis comparativos.
Desta maneira damos por encerrado este laudo pericial. Ficamos à disposição para
maiores informações e esclarecimentos que V.Exa. queira solicitar.
São Paulo, 30 de agosto de 2019.
EDUARDO EIJI ARAKI
ENGENHEIRO CIVIL - CREASP 5060572201
[email protected] - (11) 9 8742 9002
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