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Laudo de avaliação de imóveis
Identificação do Imóvel
Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário Jose Luiz Torrano Nº CPF / CNPJ 17614066049 Nome Empreendimento Edifício Sinodal
Valor Compra Venda R$ 644.000,00 Data Venda Nº Controle Interno 77.656
Proprietário / Construtora Nº Cartório: 1 Matrícula: 77.656
Logradouro R SINODAL Nº 30 Andar Complemento AP 202
Bairro MORRO DO ESPELHO Cidade SAO LEOPOLDO UF RS CEP 93030-225 Latitude Longitude
Caracterização da Região
RegiãoResidencial Unifamiliar Comercial
Residencial Multifamiliar Industrial
Outro - Descrever Abaixo
InfraestruturaÁgua Esgoto Sanitário Energia Elétrica Iluminação Pública
Pavimentação Esgoto Pluvial Telefone Gás Canalizado
Fossa Cisterna/Poço Artesiano
Tipo Pavimentação: Asfalto
Restritivos:Favela Risco Ambiental
Córregos/Rios Outro - Descrever Abaixo
Serviços Públicos e Comunitários
MetrôCentroComercial
Escola
Segurança Ônibus Rede Bancária
LazerColeta deLixo
Clínicas/Hospitais
Aeroporto Shopping ParqueOutro -DescreverAbaixo
Análise da Região do BairroLocalização Urbano Suburbano Imóvel Rural Favela
Valor Imóveis na Região Crescente Estável Decrescente
Área Urbanizada Mais de 75% 25% - 75% Menos de 25%
Tendência do Uso do Terreno Comercial Industrial Residencial
Limites do Bairro
Padrão da Região:Alto Médio-alto Baixo
Médio
Médio-baixo
Fatores ValorizantesVista - Mar Metrô
Vista - Parque Vista Permanente
Outro - Descrever Abaixo
Terreno
TopografiaPlana Aclive
Desnível Pronunciado Declive
FormatoRegular
Irregular
Dimensões
Área (em m²):1.672,82 m² Testada (Frente):59,40 m Lado Direito: m
Fração Ideal:0,100900 % Fundos m Lado Esquerdo: m
Tipo de ImplantaçãoCondomínio Isolado
Nome Acompanhante Vistoria: EXTERNA Contato Telefônico Acompanhante:
Tipo do AcompanhanteCorretor Proprietário / Construtora Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário Responsável Construtora Engenheiro da Obra Zelador Outro - Descrever Abaixo
Condomínio / Imóvel Avaliado
Condomínio ao qual pertence o Imóvel Avaliado
N° Andares Tipo: 9 Unidades Por Andar: Nº Total de Unidades: N° de Elevadores: 2 Valor Condomínio: Por Mês Por Ano
Descrição dos Andares Subsolo + Térreo + 9pavimentos tipo + Cobertura
Uso do Condomínio: Padrão de Construção do CondomínioAlto Médio-alto Médio
Médio-baixo Baixo
Estado ConservaçãoCondomínio
Bom Regular
Ruim Em Implantação
Infraestrutura do ImóvelPlayground Gerador Salão de Festas Loja de Conveniência Lavanderia Coletiva Depósito Individual
Churrasqueira Pista de Cooper Sala de Jogos Interfone Quadra Esportiva Vigilância Eletrônica
Sauna Piscina Sala de Ginástica TV a Cabo TV Satélite Jardins
Tipo Imóvel AvaliadoCasa Apartamento Galpão
Sobrado LojaSalaComercial
Vaga AutônomaDepósitoAutônomo
Loft
Outro - DescreverAbaixo
Indício Ocupação ImóvelHabitado
Desabitado
Idade Aparente
Anos 1
Ano Construção
Estado Conservação ImóvelBom Regular
Ruim Em Construção
Padrão Acabamento ImóvelAlto Normal
Baixo Mínimo
Uso Imóvel: Residencial Fechamento das Paredes: Alvenaria Nº Banheiros: 2
Fachada Pintura Esquadrias Alumínio N° Andares do Imóvel Avaliado 1 Nº Dormitórios 3
Dimensões
Área Privativa:221,67
m²
Área Comum (m²):165,11
m²
Área Total (m²):691,79
m²
Área Averbada: m² Área não Averbada m²
Nº Vagas Cobertas
Cobertas 2 Descobertas 0 Privativas 2
Face ImóvelSul Norte Leste Oeste
Divisão Interna (Tipo do Cômodo) Quantidade Piso Parede Forro / Teto
Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: NOV2017) Página 1 / 7
Manifestações sobre a garantia
Considerando as condições de localização, conservação, habitabilidade e ausência de vícios construtivos que comprometam a existência física do mesmo, o imóvel pode ser aceito como garantia?Sim Não
QUESTÕES COMPLEMENTARES Sim Não
Data da Vistoria: 25/01/2018
1) Para a avaliação, foram fornecidos matrícula e IPTU do imóvel?
Não foi fornecido IPTU do imóvel.
2) As áreas informadas na matrícula conferem com a encontrada no local?
3) As áreas informadas no IPTU conferem com a encontrada no local?
Não foi fornecido IPTU do imóvel.
4) O imóvel possui vaga de garagem?
5) Se possui vagas, elas estão documentadas?
6) O imóvel está concluído, sem sinais de reforma ou obras?
7) O imóvel está bem conservado e visualmente sem apresentar vícios construtivos?
8) O imóvel está inserido em área urbana, com principais melhoramentos públicos?
9) O imóvel é construído em concreto e alvenaria, sem complementos de madeira ou pré-moldado?
10) O imóvel possui características uni-familiares?
11) O imóvel tem um único uso (só residencial ou só comercial)?
12) O imóvel constitui boa garantia dentro das atuais condições do mercado imobiliário e sua liquidez?
13) O imóvel apresenta condições de habitalidade?
14) O imóvel não está localizado em área classificada como de Risco pela Defesa Civil?
15) O imóvel não possui suspeitas de contaminação?
Observações Finais
Não foi realizada vistoria interna na unidade avalianda.Considerando que a área privativa da unidade compreende a área de apartamento (120,00m2) e área de terraço de uso privativo com piscina ( 406,68 m2) que totalizam: 526,68m2 (averbada na matricula apresentada), efetuou-se o seguinte cálculo de área equivalente adotada para cálculo: 526,68 m ² (área privativa) - 120 m² (área do apartamento) = 406,68 m² (área privativa descoberta) X 0,25 (fator de equivalência) = 121,67 m² - Área privativa considerada para avaliação = área do apartamento + área equivalente calculada = 120 m² + 121,67 m² = 221,67 m²
Amostras: Critério Utilizado: Área Privativa Área Total (m²) Terreno
1 Logradouro R SINODAL Nº S/N Andar Complemento Proximidade do Imóvel km
Bairro MORRO DO ESPELHO Cidade SAO LEOPOLDO UF RS CEP 93030-225 Latitude -29.772725 Longitude -51.138710
Descrição Apartamento 4 suítes, 6 banheiros, 3 vagas Fonte de Informações Imobiliária São Luiz Telefone (51) 3037-9393
Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 3 Nº Dormitórios 4 Nº Banheiros 6 Idade Aparente 1 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Bom
Valor Venda / Oferta R$1.802.000,00
Data Venda /Oferta 26/01/2018
Valor m² R$ 4.620,00 Padrão Médio Testada (Frente) 0,00 Área do Terreno (em m²) Área da Edificação(m²) 390,00
Área Privativa 390 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 60
2 Logradouro R PINHEIRO MACHADO Nº S/N Andar Complemento Proximidade do Imóvel km
Bairro MORRO DO ESPELHO Cidade SAO LEOPOLDO UF RS CEP 93030-230 Latitude -29.771075 Longitude -51.139655
Descrição Apartamento 3 suítes, 4 banheiros, 3 vagas Fonte de Informações Conexão Sul Imóveis Telefone (51) 9811-6950
Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 3 Nº Dormitórios 3 Nº Banheiros 4 Idade Aparente 1 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Bom
Valor Venda / Oferta R$1.200.000,00
Data Venda /Oferta 26/01/2018
Valor m² R$ 6.198,98 Padrão Médio Testada (Frente) 0,00 Área do Terreno (em m²) Área da Edificação(m²) 193,58
Área Privativa 193.58 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 0
3 Logradouro R FELIPE MATTE Nº S/N Andar Complemento Proximidade do Imóvel km
Bairro MORRO DO ESPELHO Cidade SAO LEOPOLDO UF RS CEP 93030-270 Latitude -29.770705 Longitude -51.137830
Descrição Apartamento 3 suítes, 4 banheiros, 3 vagas Fonte de Informações Mattos Imóveis Telefone (51) 3592-9136
Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 3 Nº Dormitórios 3 Nº Banheiros 4 Idade Aparente 5 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Bom
Valor Venda / Oferta R$1.300.000,00
Data Venda /Oferta 26/01/2018
Valor m² R$ 4.452,05 Padrão Médio Testada (Frente) 0,00 Área do Terreno (em m²) Área da Edificação(m²) 292,00
Área Privativa 292 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 55
4 Logradouro R ANTUNES RIBAS Nº S/N Andar Complemento Proximidade do Imóvel km
Bairro MORRO DO ESPELHO Cidade SAO LEOPOLDO UF RS CEP 93030-250 Latitude -29.771179 Longitude -51.139415
Descrição Apartamento 3 suítes, 4 banheiros, 2 vagas Fonte de Informações Auxiliadora Predial Telefone (51) 8146-7301
Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 2 Nº Dormitórios 3 Nº Banheiros 4 Idade Aparente 5 Ano Construção Estado Conservação Imóvel
Valor Venda / Oferta R$1.450.000,00
Data Venda /Oferta 26/01/2018
Valor m² R$ 5.234,65 Padrão Testada (Frente) 0,00 Área do Terreno (em m²) Área da Edificação(m²) 277,00
Área Privativa 277 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 55
5 Logradouro R PINHEIRO MACHADO Nº S/N Andar Complemento Proximidade do Imóvel km
Bairro MORRO DO ESPELHO Cidade SAO LEOPOLDO UF RS CEP 93030-230 Latitude -29.771075 Longitude -51.139655
Descrição Apartamento 3 suítes, 4 banheiros, 2 vagas Fonte de Informações Auxiliadora Predial Telefone (51) 8146-7301
Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 2 Nº Dormitórios 3 Nº Banheiros 4 Idade Aparente 1 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Bom
Valor Venda / Oferta R$900.000,00
Data Venda /Oferta 26/01/2018
Valor m² R$ 5.389,22 Padrão Médio Testada (Frente) 0,00 Área do Terreno (em m²) Área da Edificação(m²) 167,00
Área Privativa 167 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 60
Tabela de homogenizaçãoGrau de Fundamentação: I Grau de Precisão: IMetodologia: Comparativo Direto – Tratamento por Fatores Método de Computação: Multiplicativo
AmostraÁrea(m²)
Valor(R$)
Dados Iniciais(R$/m²)
(1) (2) (3) (4) (5) Homogeneização
(R$/m²)Amostra 1 390,00 1.802.000,00 4.620,00 0,9000 1,0731 1,0000 0,9500 0,9900 4.196,46Amostra 2 193,58 1.200.000,00 6.198,98 0,9000 0,9666 1,0000 0,9500 0,9800 5.020,64Amostra 3 292,00 1.300.000,00 4.452,05 0,9000 1,0350 1,0500 0,9500 0,9900 4.095,35Amostra 4 277,00 1.450.000,00 5.234,65 0,9000 1,0572 1,0500 1,0000 0,9800 5.125,10Amostra 5 167,00 900.000,00 5.389,22 0,9000 0,9316 1,0000 1,0000 0,9800 4.428,17Fatores:(1) - Fonte, (2) - Área, (3) - Fator Idade e Estado Conservação, (4) - Fator Vaga / Terreno, (5) - Fator Andar
MÉDIAS DAS AMOSTRAS 4.573,14
Saneamento das Amostras (+/-30%)Valor Minimo 3.201,20Valor Máximo 5.945,09
Laudo de avaliação de imóveis Nº Controle Interno: 77.656
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Cálculo Valor Avaliação
Área do Terreno (m²): 691,79 Valor m²: R$ 0,00 Valor Terreno: R$ 0,00
Área da Edificação (m²): 221,67 Valor m²: R$ 4.573,14 Valor Edificação: R$ 1.013.727,94
Valor de Liquidez: R$ 700.000,00 Valor Imóvel: R$ 1.013.727,94
Valor Final da Avaliação conforme o Mercado: R$ 1.000.000,00
Avaliação para Garantia de Financiamento
Valor Terreno R$ 0,00 Valor por extenso: zero real
Valor Edificação R$ 920.000,00 Valor por extenso: novecentos e vinte mil reais
Valor do(s)Anexo(s)
Valor por extenso:
Valor do(s)Anexo(s)
Valor por extenso:
Unidades Autônomas
N° da MatrículaQuantidade Unidades
AutônomasTipo Unidade Autônoma Descrição Área (m²) Valor
77.624 0 Vaga de Garagem Box n° 12 19,47 R$ 50.000,00
77.625 0 Vaga de Garagem Box nº 13 15,97 R$ 30.000,00
Valor Imóvel R$ 1.000.000,00 Valor por extenso: um milhão de reais
Dados da Empresa de Avaliação / Avaliador
Engenheiro / Arquiteto Responsável pela Elaboração do Laudo:
Nome da Empresa ENGENHARIA AHM Nome do Avaliador ANA HELENA MARTINEZ CREA / CAU A18674-0
Local e Data
PORTO ALEGRE
26/01/2018
"Declaro que não tenho interesse direto ou indireto no imóvel ou na transação em questão e que este laudo de avaliação foi elaborado conforme as normas da avaliação aceitas pela jurisdição do local do imóvelavaliado, normas ABNT e IBAPE, e segundo os critérios e Políticas definidas pela Instituição Financeira solicitante deste laudo".
LAUDO DE AVALIAÇÃO CONFIDENCIAL E DE USO RESTRITO: este documento fornece informações pré-estabelecidas entre o Banco Santander e o responsável pela elaboração deste laudo esomente poderá ser acessado e utilizado pelas áreas internas do Banco Santander e terceiros autorizados.“A avaliação tem por finalidade atribuir o valor de mercado do imóvel para fins de estabelecer o valor do financiamento máximo e/ou enquadramento da operação nas regras e limites operacionais estabelecidospelo Banco Santander”. Cabe ao proponente verificar a exata localização, metragem, divisas e eventuais defeitos do imóvel”.
Laudo de avaliação de imóveis Nº Controle Interno: 77.656
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Representação Vista da Rua
Descrição
Data Foto 25/01/2018
Representação Vista da Rua
Descrição
Data Foto 25/01/2018
Representação Identificação Numérica
Descrição
Data Foto 25/01/2018
Representação Garagem
Descrição
Data Foto 25/01/2018
Representação Fachada
Descrição
Data Foto 25/01/2018
Representação Fachada
Descrição
Data Foto 25/01/2018
Representação Fachada
Descrição
Data Foto 25/01/2018
Representação Fachada
Descrição
Data Foto 25/01/2018
Documentação Fotográfica
Fotos imóvel
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Representação Fachada
Descrição
Data Foto 25/01/2018
Representação Vista da Rua
Descrição
Data Foto 25/01/2018
Representação Piscina
Descrição
Data Foto 25/01/2018
Representação Corredor
Descrição
Data Foto 25/01/2018
Laudo de avaliação de imóveis Nº Controle Interno: 77.656
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Representação Sala de Estar / Visitas
Descrição
Data Foto
Representação Fachada
Descrição
Data Foto 26/01/2018
Representação Fachada
Descrição
Data Foto 26/01/2018
Representação Fachada
Descrição
Data Foto 26/01/2018
Fotos da Amostra 1
Fotos da Amostra 2
Fotos da Amostra 3
Fotos da Amostra 4
Fotos da Amostra 5
Laudo de avaliação de imóveis Nº Controle Interno: 77.656
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Representação Fachada
Descrição
Data Foto 26/01/2018
Imagem - Mapa
Representação: Mapa
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