laudo pericial · 2018. 7. 27. · carlos vicente mensingem eng.º civil – crea 060.042.795-0 tel...

CARLOS VICENTE MENSINGEM ENG.º CIVIL – CREA 060.042.795-0

Tel (13) 3468-8419 Cel (13) 99712-7347 E-mail: [email protected]

1

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 1ª VARA CÍVEL DA

COMARCA DE PRAIA GRANDE – SP.

REF: PROCESSO N.º 4007005-78.2013.8.26.0477

AÇÃO: PROCEDIMENTO COMUM

Requerente: MARCELO SILVESTRE DOS SANTOS

Requerido: GLADYS DE WALLAU

CARLOS VICENTE MENSINGEM, engenheiro civil, perito judicial nos autos

em epígrafe, vem mui respeitosamente à presença de Vossa Excelência,

após ter procedido aos estudos e diligências necessárias, apresentar o:

LAUDO PERICIAL

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ÍNDICE 1 - INTRODUÇÃO 2 – PRESSUPOSTOS E REFERÊNCIAS NORMATIVAS 3 – DESENVOLVIMENTO DO TRABALHO 4 - CARACTERIZAÇÃO DOS IMÓVEIS 5 – CARACTERIZAÇÃO DO ENTORNO 6 – DESCRIÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO 7 – PESQUISA DE VALORES 8 – AVALIAÇÃO DO IMÓVEL EM QUESTÃO 9 – CONCLUSÃO 10 – ENCERRAMENTO PERITO JUDICIAL Eng.º Civil Carlos Vicente Mensingem – CREA 060.042.795.0 1. INTRODUÇÃO Atendendo a nomeação do Exmo Sr. Dr. Juiz de Direito da 1º Vara Civil do Foro da

Comarca de Praia Grande para efetuar perícia no imóvel, objeto desta lide, venho

apresentar o LAUDO PERICIAL.

1.1- Da inicial Conforme extraído dos autos, em novembro de 2015 o requerente MARCELO

SILVESTRE DOS SANTOS separou-se da requerida GLADYS DE WALLAU, fato

reconhecido em 31/05/06. Na dissolução judicial, as partes concordaram em residir no

mesmo endereço até a venda do imóvel pertencente a ambos, objeto desta ação, sito à

Rua Antonio Severiano Andrade Silva, 202, Aviação, Praia Grande/SP, CEP: 11702-400.

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O cumprimento de tal acordo, no entanto, resultou em constrangimento para ambos,

o que fez o Requerente decidir por sair do imóvel mediante acordo de que este seria

vendido até fevereiro de 2007, quando o Requerente compraria a parte da Requerida.

Tendo a Requerida retardado a venda do imóvel até a presente data, o Requerente

solicita o recebimento do valor de um aluguel, já que a Requerida usufrui da totalidade de

um imóvel do qual só tem metade da propriedade.

Em 06 de maio de 2014, a Requerida apresentou Contestação através de seu

representante legal, sob a alegação de residir no imóvel com duas filhas menores de idade

e custear integralmente todas as despesas do imóvel.

Após réplica do Requerido, em 13 de agosto de 2015, o M.M Dr. Juiz de Direito da

Primeira Vara Civil da Comarca de Praia Grande decidiu pela venda judicial do imóvel em

questão, honrando-me com a nomeação como Perito Judicial para avaliação do objeto

deste processo.

1.2 Objeto da perícia Endereço: Rua Antonio Severiano Andrade Silva, 202, Aviação, Praia Grande/SP,

CEP: 11702-400.

1.3 Finalidade da perícia Determinar o valor de venda do imóvel situado à Rua Antonio Severiano Andrade

Silva, 202, no bairro Aviação do município de Praia Grande/SP.

1.4 Data da vistoria A vistoria foi realizada em 21/08/2.017 as 15 horas no imóvel objeto desta ação. A

vistoria foi acompanhada pela Requerida.

2. Pressupostos e Referências Normativas. Os trabalhos técnicos envolvendo a vistoria do imóvel, contatos, levantamentos de

dados de amostragens foram realizados no mês de setembro de 2.017.

As informações dos valores e demais informações pertinentes foram obtidas no

mercado imobiliário local, fornecidas por corretores, portanto, são premissas aceitas como

válidas e fornecidas de boa fé.

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Para embasar as afirmativas do presente Laudo Pericial foi consultada a

documentação juntada aos Autos.

A elaboração do Laudo de Avaliação de Venda foi referenciada pela NBR

14.653/2.011 da Associação Brasileira de Normas Técnicas, Norma de Avaliação de Bens

– Parte 2: Imóveis Urbanos e pelas orientações do Glossário de Terminologia Aplicável à

Engenharia de Avaliações e Perícias do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de

Engenharia – IBAPE/SP, onde se aplicam.

O Método escolhido para a avaliação do valor locatício foi o Método Comparativo,

que se fundamenta na pesquisa no mercado imobiliário de elementos comparáveis,

contemporâneos e selecionados de forma que apresentem atributos com a maior

semelhança possível com o imóvel avaliando, que após serem submetidos ao tratamento

de fatores, na forma indicada pela normalização oficial pertinente, tendem à

compatibilidade e semelhança ao imóvel em tela, que indicamos auferir Grau I em termos

de fundamentação e Grau três em termos de precisão. Este método é que o apresenta

maior aderência e confiabilidade para o caso em questão, em vista de ser um método

direto e se basear no real mercado imobiliário do entorno imediato.

3. Desenvolvimento do trabalho - Coleta da documentação e informações do imóvel avaliando;

- Vistoria no imóvel e caracterização do entorno imediato;

- Pesquisa no mercado imobiliário;

- Tratamento por fatores e homogeneização dos elementos da pesquisa;

- Cálculo do valor médio atual de mercado do imóvel em estudo;

- Redação do Laudo e dos anexos.

4. Caracterização do imóvel – residência assobradada Endereço: Rua Antonio Severiano Andrade Silva, 202, Aviação, Praia Grande/SP,

CEP: 11702-400

Nº da Matrícula: 67.084 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Praia

Grande

Área do Terreno: 78,00 m²

Área Construída: 108,58 m2

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Código de Lançamento de IPTU (CODLAN): 2.03.13.004.005.0005-8

5. Caracterização do entorno

5.1 – Aspectos do entorno imediato O imóvel encontra-se em rua onde ocorre a predominância de residências

unifamiliares e edifícios de pequeno e médio porte. Sob o aspecto do sistema viário, a rua

está classificada como Via Local, localizadas em uma Zona Predominantemente

Residencial 3, conforme a legislação de Uso e Ocupação do Solo do município.

Ocupação da região: homogênea

Ocupação residencial: homogênea

Ocupação comercial: inexistente

Ocupação industrial: inexistente

Distância da orla da praia: 205 metros

Oferta de transporte público: média

Transito de veículos: baixo

Estacionamento na via pública

Estacionamento privado: baixa oferta

Serviços e utilidades públicas: Água e esgoto

Drenagem

Iluminação pública

Energia elétrica

Telefonia

Coleta de resíduos urbanos

Varrição pública

Via pavimentada em elementos de concreto sextavados

Calçada pavimentada em elementos cerâmicos

Transporte público: ônibus a 600 metros

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5.2 – Atividades existentes no entorno imediato Comércio varejista – baixa densidade;

Bares e restaurantes – baixa densidade

Foto 1 - Vista geral do entorno

Imóvel avaliando – no contesto do bairro da Aviação

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6. Descrição do imóvel avaliando

As informações abaixo foram obtidas através de consulta à matrícula do imóvel

anexa aos Autos. O imóvel localiza-se no lote 05 da quadra D do loteamento denominado

Aviação, com idade aparente de 35 anos.

O imóvel recebeu oficialmente o n.º 202 da Rua Antônio Severiano, possui 108,58

metros quadrados de área construída, conforme consta no espelho do IPTU do imóvel.

Edificada em alvenaria, a casa possui uma entrada com portão de ferro no alinhamento

da Rua Antônio Severiano, o piso recebeu revestimento cerâmico, as paredes internas e

externas são acabadas com pintura em tinta látex, o forro é de madeira nas salas de

estar e jantar, de PVC no escritório e na cozinha, e com simples pintura nos demais

cômodos.

Foto 2 – Vista geral da Rua Antônio Severiano

Foto 3 – Vista geral da Rua Antônio Severiano

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Foto 4 – Vista da fachada do imóvel em questão.

Foto 5 – Vista da frente do imóvel em questão com vaga coberta.

Foto 6 – Vista da sala de estar do imóvel em questão.

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Foto 7 – Vista da sala de jantar do imóvel em questão.

Foto 8 – Detalhe da condição das paredes da sala de jantar.

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Foto 9 – Vista do escritório do imóvel em questão.

Foto 10 – Detalhe da condição das paredes do escritório.

Foto 11 – Detalhe da condição das paredes do escritório.

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Foto 12– Vista do banheiro social do imóvel em questão.

Foto 13 – Vista da cozinha do imóvel em questão.

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7. PESQUISA DE VALORES

Fonte: Corretores de imóveis de imobiliárias locais, conforme relação e sequência de

fotos que segue:

Elemento 1

Bairro Aviação

Informado pela Imobiliária: J R Lima Imóveis – CRECI 157593-F

Ref.: ADR1213

Tel: 13 99197-4970

Área construída: 98,00 m2

Área do terreno: --

Fator do terreno: 1,00

Posição: meio de quadra = 1,00

Topografia: plana = 1,00

EVV = 0,910 (Casa Padrão Simples)

Estado de conservação: Necessitando de Reparos Simples = 18,10

Depreciação: 0,6096

Idade adotada: 35 anos

Valor de venda: R$ 330.000,00

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Elemento 2

Bairro Aviação

Informado pela Imobiliária: Costa do Sol – CRECI 63.238F

Ref.: 1156200

Tel: 13 3592-1172











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Elemento 3

Bairro Aviação

Informado pela Imobiliária: Morada na Praia – CRECI 77.115

Ref.: MP2330

Tel: 13 3591-4496







Estado de conservação: Necessitando de Reparos de Simples a Importantes =

33,20




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Elemento 4

Bairro Aviação

Informado pela Imobiliária: Morada na Praia – CRECI 77.115

Ref.: MP1386

Tel: 13 3591-4496











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Elemento 5

Bairro Aviação

Informado pela Imobiliária: Torrisi Imóveis – CRECI 149210-F

Ref.: CA0039

Tel: 13 99633-0506







Estado de conservação: Necessitando de Reparos de Simples a Importantes =

33,20




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17

8. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL EM QUESTÃO

EXISTÊNCIA DE PREÇOS DO TIPO OFERTA

A existência de preços do tipo "oferta", normalmente superiores ao valor real do

imóvel, torna necessário a aplicação de um redutor (Fator de Oferta) para adequá-los ao

valor de mercado, uma vez que nesses casos a euforia do vendedor ou do corretor exige

que o interessado apresente uma contraproposta.

Aplicando então um redutor (Fator de Oferta) de 10% aos preços do tipo "oferta":

Numero Bairro Área do Terreno

(m²)

Área Construída

(m²)

Valor de Venda (R$)

R$/m²

01 Aviação NI 98,00 297.000,00 3.030,61 02 Aviação NI 100,00 216.000,00 2.160,00 03 Aviação NI 80,00 270.000,00 3.375,00 04 Aviação NI 85,00 243.000,00 2.858,82 05 Aviação NI 90,00 292.500,00 3.250,00

* Preço ajustado (reduzido) pelo "Fator de Oferta" de 10%

ÍNDICE IBAPE

O imóvel avaliado foi classificado em Casa Padrão Simples = 0,910, e quando comparado com os outros elementos de pesquisa, temos:

Número Bairro Área do Terreno Área Construída EVV Valor de Venda R$/m²

01 Aviação NI 98,00 0,910 R$ 270.270,00 2.757,86

02 Aviação NI 100,00 0,910 R$ 196.560,00 1.965,60

03 Aviação NI 80,00 0,910 R$ 245.700,00 3.071,25

04 Aviação NI 85,00 0,910 R$ 221.130,00 2.601,53

05 Aviação NI 90,00 0,910 R$ 266.175,00 2.957,50

FATOR ÁREA

Par

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18

Visto que a área construída do imóvel avaliado difere das áreas dos elementos pesquisados, aplicamos o fator área, sendo:

Número Bairro Área do Terreno Área Construída Fator Área Valor de Venda R$/m²

01 Aviação NI 98,00 0,9747 R$ 263.432,17 2.688,08

02 Aviação NI 100,00 0,9796 R$ 192.550,18 1.925,50

03 Aviação NI 80,00 0,9625 R$ 236.486,25 2.956,08

04 Aviação NI 85,00 0,9406 R$ 207.994,88 2.447,00

05 Aviação NI 90,00 0,9542 R$ 253.984,19 2.822,05

DEPRECIAÇÃO

Calculando a depreciação das amostras pelo Método de Ross-Heidecke, de acordo

com a idade, vida útil e estado de conservação:

Trata-se de um método misto, considerando idade real (Ross) e estado de

conservação (Heidecke).

A vida útil ou referencial (VU) e o valor residual (R), estimados para os padrões

especificados neste estudo conforme:

TABELAS A SEGUIR

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21

Redefinindo então o valor das amostras, levando em consideração as depreciações

calculadas pelo Método de Ross-Heidecke:

Número Bairro Área do Terreno Área Construída Depreciação Valor de Venda R$/m²

01 Aviação NI 98,00 0,8766 R$ 230.935,29 2.356,48

02 Aviação NI 100,00 0,8766 R$ 168.797,27 1.687,97

03 Aviação NI 80,00 1,0000 R$ 236.486,25 2.956,08

04 Aviação NI 85,00 0,8766 R$ 182.336,72 2.145,14

05 Aviação NI 90,00 1,0000 R$ 253.984,19 2.822,05

CORRETOR DE IMÓVEIS: http://ogestorimobiliario.blogspot.com.br/2011/11/aprenda-

utilizar-tabela-ross-heidecke.html

IBAPE: http://ibape-nacional.com.br/site/wp-content/themes/Nicol/documentos-xvii-

cobreap/Deprecia%E7%F5es.XVII%20COBREAP.2013%20-%20Joe%E9%20Tracisio.pdf

EVOLUÇÃO DOS CÁLCULOS

1) Cálculo da Média Aritmética:

Média Aritmética = Somatório dos valores pesquisados Número de valores pesquisados

Média Aritmética = R$ 2.356,48 + R$ 1.687,97+ R$ 2.956,08 + R$ 2.145,14 + R$ 2.822,05

5

Média Aritmética =

R$ R$ 11.967,72

5

Média Aritmética =

R$ 2.393,54/m²

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http://ogestorimobiliario.blogspot.com.br/2011/11/aprenda-utilizar-tabela-ross-heidecke.html

http://ogestorimobiliario.blogspot.com.br/2011/11/aprenda-utilizar-tabela-ross-heidecke.html

http://ibape-nacional.com.br/site/wp-content/themes/Nicol/documentos-xvii-cobreap/Deprecia%E7%F5es.XVII%20COBREAP.2013%20-%20Joe%E9%20Tracisio.pdf

http://ibape-nacional.com.br/site/wp-content/themes/Nicol/documentos-xvii-cobreap/Deprecia%E7%F5es.XVII%20COBREAP.2013%20-%20Joe%E9%20Tracisio.pdf



22

2) Cálculo da Média Ponderada:

A Ponderação tem por objetivo descartar os imóveis pesquisados cujos dados

eventualmente expressem anomalias em relação à média, uma vez que só é

possível equalizar-se matematicamente grandezas comparáveis.

Média Aritmética = R$ 2.393,54 /m²

Adotou-se 40% como Fator de Ponderação, eliminando-se os imóveis

pesquisados com valores/m2 inferiores à R$ 1.914,83/m² (média aritmética - 20%) e

superiores à R$ 2.872,25 /m² (média aritmética + 20%).

No presente caso, concluídos os procedimentos de Ponderação, identificamos

anomalias que exigem a eliminação de duas das amostras, restando apenas três

amostras remanescentes.

Após a ponderação restaram os seguintes imóveis pesquisados:

Número Bairro Área do Terreno Área Construída Valor de Venda R$/m²

01 Aviação NI 98,00 R$ 230.935,29 2.356,48

04 Aviação NI 85,00 R$ 182.336,72 2.145,14

05 Aviação NI 90,00 R$ 253.984,19 2.822,05

Média Ponderada = Somatório dos valores pesquisados, após ponderação Número de valores pesquisados, após ponderação

Média Ponderada =

R$ 7.323,67

3

Média Ponderada =

R$ 2.441,22 /m²

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3) Cálculo da Média Homogeneizada:

A homogeneização tem por objetivo descartar os imóveis pesquisados cujos

dados eventualmente expressem anomalias em relação à média, uma vez que só é

possível equalizar-se matematicamente grandezas comparáveis.

Média Ponderada = R$ 2.441,22/m²

Adotou-se 40% como Fator de Homogeneização, eliminando-se os imóveis

pesquisados com valores/m2 inferiores à R$ 1.952,98/m² (média ponderada - 20%) e

superiores à R$ 2.929,47/m² (média ponderada + 20%).

No presente caso, concluídos os procedimentos de homogeneização,

identificamos que não há anomalias existentes entre os elementos.

Portanto, concluídos os procedimentos de Ponderação e Homogeneização

restou o seguinte grupo de imóveis pesquisados:

Número Bairro Área do Terreno Área Construída Valor de Venda R$/m²

01 Aviação NI 98,00 R$ 230.935,29 2.356,48

04 Aviação NI 85,00 R$ 182.336,72 2.145,14

05 Aviação NI 90,00 R$ 253.984,19 2.822,05

Média Homogeneizada = Somatório dos valores pesquisados, após ponderação e homogeneização

Número de valores pesquisados, após ponderação e homogeneização

Média Homogeneizada = R$ 7.323,67 3

Média Homogeneizada = R$ 2.441,22/m²

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24

Logo:

Valor médio do preço de venda é de = R$ 2.441,22/m²

DETERMINAÇÃO DO VALOR DE VENDA DE MERCADO DO IMÓVEL AVALIANDO

Valor de venda do imóvel avaliando = Área total construída x Valor médio de venda por m²

Valor médio de venda do imóvel avaliando = 108,58 m2 x R$ 2.441,22/m2

Valor médio de venda do imóvel avaliando = R$ 265.067,92

Portanto:

Valor médio de mercado de venda do imóvel = R$ 265.067,92

GRÁFICO MERCADOLÓGICO

O poder de predição do modelo utilizado no presente parecer pode ser verificado

no Gráfico Mercadológico abaixo, que evidencia a conformidade entre os preços

observados nas diversas amostras e o valor calculado para o imóvel avaliando, sem

depreciação. O ponto maior, sobre a linha horizontal, indica o valor/m2 calculado para

locação do imóvel avaliando, e os pontos menores indicam os preços/m2 de cada uma

das amostras consideradas, incluídas as que foram eliminadas nos processos de

ponderação e homogeneização.

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25

9. CONCLUSÃO

Com base em pesquisa de imóveis de natureza e características intrínsecas e

extrínsecas semelhantes, utilizando o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado,

ponderando as características e os atributos dos dados obtidos por meio de técnicas de

homogeneização normatizadas que permitem a determinação do valor levando em

consideração as diversas tendências e flutuações do Mercado Imobiliário, normalmente

diferentes das flutuações e tendências de outros ramos da economia, conclui-se que o

Valor Médio de Mercado de venda do imóvel é de R$ 265.067,92 (Duzentos e Sessenta e

Cinco mil, Sessenta e Sete Reais e Noventa e Dois centavos), valores referentes a

setembro de 2017.

10. ENCERRAMENTO

Conforme determinado pelo M. M. Sr. Dr. Juiz de Direito da 1ª Vara Civil da

Comarca de Praia Grande/SP, foi elaborado o presente Laudo que indica o valor mais

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26

provável de venda do imóvel residencial objetos da ação, o valor resultante foi obtido com

base na vistoria efetuada no imóvel, na pesquisa efetuada no mercado imobiliário local,

nas informações contidas nos autos do processo.

Encerramos o presente LAUDO o qual é composto por 26 laudas, todas

devidamente rubricadas exceto a última que segue datada e assinada e um anexo.

Praia Grande, 05 de setembro de 2.107

Eng. Carlos Vicente Mensingem

Perito Judicial – CREA 0600427950

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laudo pericial · 2018. 7. 27. · carlos vicente mensingem eng.º civil – crea 060.042.795-0 tel...

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