laudo tÉcnico...laudo tÉcnico , que se inicia pelo seguinte : este documento é cópia do...
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1
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 3a VARA CÍVEL DO FORO
REGIONAL DO TATUAPÉ
PROCESSO : No 1005041-48.2016.8.26.0008/01
ALMIR FRANCO DE LIMA, engenheiro
civil, CREA 92.613/D, nomeado perito judicial nos autos do processo em
epígrafe, onde tem curso a AÇÃO DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA
– LOCAÇÃO DE IMÓVEL que EDNA MARIA PRANDINI BELEZE
promove em desfavor a SENZACQUA ESTÉTICA AUTOMOTIVA
ECOLÓGICA – EIRELI E OUTRO, tendo vistoriado o imóvel avaliando,
e compulsado atentamente as peças que instruem o feito, vem submeter à
elevada apreciação de Vossa Excelência, o resultado do estudo,
consubstanciado no presente
LAUDO TÉCNICO ,
que se inicia pelo seguinte :
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1) INTRÓITO:
A presente perícia tem por objetivo a
avaliação do imóvel penhorado localizado na Rua Serra de Japi nº 313,
apartamento nº 94, 9o andar do Edifício Barão da Serra, situado no
bairro do Tatuapé, Município de São Paulo.
Às fls. 83 dos autos encontra-se
juntado o Termo de Penhora e Depósito do bem-imóvel constritado.
Entendendo fática a matéria em testilha
o ínclito magistrado que preside o feito houve por bem nomear perito
judicial para realização da perícia em tela, recaindo tal mister na pessoa
do signatário ( fls. 80 dos autos ).
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Esta perícia reger-se-á pelos ditames da
NBR14.653-2 (antiga NBR.5676) da ABNT e demais prescrições
normativas recomendadas pelo IBAPE .
2) VISTORIA
Assim que de posse dos autos, e mercê da
prerrogativa insculpida no artigo 473, § 3º, do Novo CPC, levou a efeito
este perito a vistoria do imóvel em apreço.
Trata-se de um imóvel residencial,
localizado na Rua Serra de Japi nº 313, apartamento nº 94, 9o andar do
Edifício Barão da Serra, situado no bairro do Tatuapé, Município de São
Paulo (vide croquis em Anexo 01). Está situado no Setor 054, Quadra
016, com índice fiscal igual a 2.995,00 , em conformidade com a Planta
Genérica de Valores do Município do ano de 2018.
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O Edifício Barão da Serra é constituído
por 01 subsolo, andar térreo, mezanino, 11 pavimentos tipo (com 4
apartamentos por andar), um pavimento com 4 apartamentos de
cobertura e ático, onde se encontram a caixa d’água e casa de máquinas.
É servido por 02 elevadores (01 social e 01 de serviço).
O imóvel avaliando, em consonância
com a Matrícula nº 156.885 do 9º Cartório de Registro de Imóveis da
Capital (fls. 75/76 dos autos), apresenta área útil equivalente a 83,90 m2,
sendo composto por cozinha, área de serviço, sala de estar/jantar, 03
dormitórios (01 suíte) e banheiro social. A área de uso comum referente
ao apartamento perfaz o montante de 88,07 m2, encerrando, portanto, a
unidade autônoma pericianda, a área total construída de 171,97 m2.
A unidade avalianda é dotada de duas
vagas de garagem indeterminadas.
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Apresenta o imóvel em questão padrão
de construção médio (patamar médio), idade estimada em torno de 24
anos, e estado de conservação da edificação “necessitando de reparos
simples”, em conformidade com o estudo “VALORES DE
EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS 2002/2006” (doc. Anexo
02), trabalho este atualizado e concebido nos moldes do estudo de
autoria da Comissão de Peritos nomeada pelo Provimento no 02/86 dos
M.M. Juízes de Direito das Varas da Fazenda Municipal da Capital.
O Edifício Barão da Serra apresenta as
seguintes dependências principais de uso comum: áreas de lazer e
circulação, jardins, salão de festas com 2 sanitários e copa, playground,
academia com sanitário, piscinas (adulto e infantil), quadra
poliesportiva, sauna e vagas de garagem (no térreo e subsolo).
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A região em que está situado o imóvel
periciando é de característica mista (residencial e comercial), com
predominância de imóveis de padrão médio, sendo dotada de todos os
melhoramentos públicos e serviços urbanos usuais.
Os parâmetros para a região (Grupo II ,
5ª Zona, de acordo com as normas avaliatórias preconizadas pelo
IBAPE), são os seguintes:
Pmi = sem limitação (profundidade mínima)
Pma = sem limitação (profundidade máxima)
Fr = 16,00 m (frente de referência)
Ce = valorização de 10,00% (fator de frentes múltiplas)
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3) AVALIAÇÃO
O critério que será utilizado para a
avaliação do imóvel, “data venia”, recomendado pela própria
Jurisprudência dos Tribunais do Poder Judiciário, é o do MÉTODO
COMPARATIVO, ou seja, o valor do imóvel será determinado por
comparação com outros semelhantes que tenham seus preços conhecidos
no mercado imobiliário.
Evidentemente, como sói acontecer no
método adentrado, necessitar-se-á de uma HOMOGENEIZAÇÃO aos
dados encontrados para que possam ser comparados quanto as
diferenças existentes em localização, época, aproveitamento, padrão,
obsoletismo, etc. ..., invocando sempre os ensinamentos do brilhante
ENGENHEIRO LUIZ CARLOS BERRINE. “Avaliações de Imóveis” -
3a ed. - 1.957 - pág.14, parágrafo 1o:
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“... os peritos e assistentes técnicos
acham-se na obrigação de fazer sobressair todas as possibilidades
econômicas dos imóveis, pelo seu aproveitamento racional e eficiente
ainda mesmo quando os proprietários de tais imóveis ou desconheçam
essas possibilidades ou não tenham recursos para dar-lhes valia”. (sic)
Determinação do preço unitário básico:
Para a determinação do preço unitário
que governará a avaliação da unidade em tela, apresenta-se a análise de
ofertas na região circunvizinha do imóvel avaliando, bem como foram
estudadas algumas transações verificadas nessa mesma região.
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A pesquisa pautar-se-á pela
recomendação do ENGENHEIRO JOSÉ CARLOS PELLEGRINO,
“expert” dos mais renomados na área da Engenharia Legal.
“A pesquisa para a fixação do valor
básico unitário a ser adotado na avaliação de um imóvel deve conter,
preferivelmente, elementos da mesma região geo-econômica, do
mesmo zoneamento e do mesmo setor fiscal, evitando-se a coleta de
dados com mais de dois anos anteriores à data da avaliação.”
Tais dados foram obtidos em exaustiva
pesquisa efetuada junto a corretores autônomos, imobiliárias,
compradores e vendedores.
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Ressalte-se que os elementos fornecidos
são COMPARÁVEIS, CONFIÁVEIS, E COMPROVÁVEIS, e em
número suficiente para permitir a elaboração de um trabalho cônscio,
calcado em normas e critérios utilizados na hodierna especialidade da
Engenharia de Avaliações.
A dificuldade maior encontrada na
pesquisa respeita, principalmente, ao cuidado com o tratamento
dispensado às transações, devido ao procedimento consagrado e
amplamente admitido pelos autores das mesmas, de declarar nas
escrituras valores diferentes aos das transações realizadas, já que não
são todas as transações que podem ser aceitas como base segura na
elaboração de uma boa pesquisa; na verdade, há várias que devem ser
sumariamente rejeitadas por não oferecerem condições suficientes de
retratar a situação do mercado.
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Eis algumas das restrições mais
comuns:
- as provenientes de transações,
principalmente entre parentes, cuja tendência é de se fazer por preços
baixos, inferiores ao valor real, com o objetivo de reduzir o imposto; ou
de atender as conveniências pessoais dos intervenientes com vistas a
uma eventual regularização das respectivas declarações de bens junto ao
Imposto de Renda; ou mesmo por ignorância do valor do imóvel.
- as transações realizadas entre pessoas
jurídicas e ou seus sócios, incluindo-se as escrituras públicas de
alteração de contrato social, incorporações, fusões, em que haja aumento
de capital, com conferência de bens, posto que, o jogo de interesses
envolvidos na operação pode aviltar o valor real, geralmente com
tendência altista;
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- as transações que envolvem hipotecas
ou empréstimos com garantias diversas, inclusive a de bens imóveis,
principalmente as realizadas com bancos ou companhias de
investimentos, uma vez que esses estabelecimentos financeiros não têm
o menor critério para estabelecer índices de liquidez das propriedades
imobiliárias, e, na maior parte das vezes, mantém, à testa do setor ou
departamento competente, pessoal não habilitado para determinar tais
índices;
- as transações “causa mortis”, em
processo de inventário, porque as mesmas, pelo menos hoje em dia, são
colocadas nos valores venais lançados pela Prefeitura e, quase sempre,
situados muito aquém do valor provável.
- finalmente, as transações decorrentes
de atos expropriatórios, quer amigáveis, quer judiciais, porque as
mesmas nunca representam um valor justo conforme reza a lei, mas se
constituem, antes, em simples comprador por necessidade (expropriante)
que deseja pagar o mínimo possível e um vendedor obrigado a
transacionar (expropriado).
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CRITÉRIOS DE HOMOGENEIZAÇÃO UTILIZADOS NA ANÁLISE
Serão aplicados os seguintes fatores de
homogeneização aos elementos de pesquisa :
*fator de fonte: ff
Para compensar a elasticidade natural
dos negócios :
ff = 1,00 (negócio realizado) ; ff = 0,95 (imóvel em oferta)
*fator de atualização: fa
As ofertas ou os negócios realizados em
tempo pretérito serão atualizados pelo índice do IGPM da FGV.
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* fator de localização: Fl
Transposição do elemento pesquisado
para o local do imóvel avaliando.
Setor : 054 ; Quadra : 016 ; Índice Fiscal : 2.995,00
Portanto :
índice fiscal do imóvel avaliando ( 2.995,00 )
Fl = --------------------------------------------------------
índice fiscal do elemento de pesquisa
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* fator de padrão: Fp
Adequação dos diversos padrões
construtivos dos elementos de pesquisa para o padrão de construção do
imóvel avaliando, de acordo com o estudo “Valores de Edificações de
IMÓVEIS URBANOS 2002/2006” (doc.Anexo 02).
Fp = fp avaliando / fp elemento de pesquisa
- padrão médio (limite mínimo) fp = 1,692 (diferente do paradigma)
- padrão médio (patamar médio) fp = 1,926 (idêntico ao paradigma)
- padrão médio (limite máximo) fp = 2,160 (diferente do paradigma)
* fator de depreciação pelo obsoletismo e pelo estado
conservação do imóvel : Foc
Homogeneização dos elementos
pesquisados em relação ao imóvel avaliando, no que se refere a
depreciação física e funcional devido ao obsoletismo pela idade e
conservação .
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- idade aparente imóvel avaliando ( Ie ) : 24 anos
- estado de conservação : necessitando de reparos simples
Da Tabela 1, extraída do estudo
“VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS 2002/2006”
(doc. Anexo 02), trabalho este atualizado e concebido nos moldes do
estudo de autoria da Comissão de Peritos nomeada pelo Provimento no
02/86 dos M.M. Juízes de Direito das Varas da Fazenda Municipal da
Capital, tem-se para prédios com padrão superior :
Ir (vida referencial) : 60 anos
R (valor residual ) : 20%
Portanto, tem –se :
Ie / Ir = 24 / 60 = 40,00%
O fator Foc é determinado pela seguinte
expressão :
Foc = R + K x (1 – R), onde :
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17
R = coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em decimal,
obtido na Tabela 1 (Anexo 02) .
K = coeficiente de Ross/Heideck, depreendido da Tabela 2 (Anexo 02) .
Tendo sido constatado que o estado de
conservação do imóvel avaliando corresponde ao da referência “ e ”
(necessitando de reparos simples) do Quadro A do estudo retro citado
(Anexo 02), ao submetermos tais parâmetros à Tabela 2 (Anexo 02), de
dupla entrada, obtém-se o valor de K = 0,590.
Substituindo-se os valores na expressão
genérica, tem-se o valor do fator de depreciação pelo obsoletismo e estado
de conservação do imóvel em questão (Foca) :
Foca = 0,20 + 0,590 ( 1,00 – 0,20 ) = 0,672
Portanto, na homogeneização tem-se:
Foca fator deprec. obsoletismo e conserv. avaliando (0,672) Foc = ----- = ------------------------------------------------------------------- Focp fator deprec. obsoletismo e conserv. elem. de pesquisa
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ANÁLISE DOS ELEMENTOS DE PESQUISA
Elemento no 1: Oferta de imóvel, localizado à Rua Serra de Japi nº
313, apto.62, 6º andar, do Edifício Barão da Serra.
Fonte: Informações no local, Sr. Abimael, tel : 2097-5706.
Data da Oferta: Julho / 18
Fator de Fonte: ff = 0,95
Fator de Atualização: fa =1,00 Valor da Oferta: Vo = R$600.000,00 Área Útil : Au = 83,90 m2 Valor unitário : Vu
Vu = Vo x ff x fa / Au
Vu = R$600.000,00 x 0,95 x 1,00 / 83,90 m2
Vu = R$6.793,80 / m2
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Fator de Padrão: Fp = 1,00
padrão do elemento de pesquisa no 1 : médio (patamar médio), com 02
vagas de garagem, portanto :
Fp = 1,926 (fp avaliando) / 1,926 (fp elem.pesq.) = 1,00
Fp – 1 = 0,00 → influência pad= R$0,00/m2
Fator de obsoletismo e conservação : Foc = 1,00
Idade aparente edificação elemento no 1 ( Ie ) = 24 anos
Da Tabela 1 (Anexo 02), tem-se para apartamentos com padrão médio:
Ir = 60 anos e R = 20%
Ie / Ir = 24 / 60 = 40,00%
Tendo sido constatado que o estado de
conservação do elemento de pesquisa nº 1 corresponde ao da referência
“e” (necessitando de reparos simples) do Quadro A do estudo retro citado
(Anexo 02), ao submetermos tais parâmetros à Tabela 2 (Anexo 02), de
dupla entrada, obtém-se o valor de K = 0,590.
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Substituindo-se os valores na expressão
genérica, tem-se o valor do fator de depreciação pelo obsoletismo e estado
de conservação do elemento de pesquisa nº 1 (Focp) :
Focp = 0,20 + 0,590 ( 1,00 – 0,20 ) = 0,672
Portanto, para Foc , tem-se:
Foca 0,672 Foc = ----- = ------------- = 1,00 Focp 0,672 Foc – 1 = 0,00 → influência foc = R$0,00/m2
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Fator de Localização: Fl = 1,00
elemento de pesquisa nº 1 : Setor : 054
Quadra : 016
Índice Fiscal : 2.995,00
Fl = 2.995,00 / 2.995,00 = 1,00
Fl – 1 = 0,00
→ influência loc = R$0,00/m2
Valor Unitário Básico Homogeneizado: Vuh1
Vuh1 = Vu + ( influência pad ) + (influência foc ) + (influência loc)
Vuh1 = R$6.793,80/m2 + R$0,00/m2 + R$ 0,00/m2 + R$ 0,00/m2
Vuh1 = R$6.793,80 / m2
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Elemento no 2: Oferta de imóvel, localizado à Rua Serra de Japi nº
313, apto. andar alto, do Edifício Barão da Serra.
Fonte: Ricardo Costa Imóveis, corretor Ricardo, tel : 2672-4004.
Data da Oferta: Julho / 18
Fator de Fonte: ff = 0,95
Fator de Atualização: fa =1,00 Valor da Oferta: Vo = R$550.000,00 Área Útil : Au = 83,90 m2 Valor unitário : Vu
Vu = Vo x ff x fa / Au
Vu = R$550.000,00 x 0,95 x 1,00 / 83,90 m2
Vu = R$6.227,65 / m2
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23
Fator de Padrão: Fp = 1,00
padrão do elemento de pesquisa no 2 : médio (patamar médio), com 02
vagas de garagem, portanto :
Fp = 1,926 (fp avaliando) / 1,926 (fp elem.pesq.) = 1,00
Fp – 1 = 0,00 → influência pad= R$0,00/m2
Fator de obsoletismo e conservação : Foc = 1,00
Idade aparente edificação elemento no 2 ( Ie ) = 24 anos
Da Tabela 1 (Anexo 02), tem-se para apartamentos com padrão médio:
Ir = 60 anos e R = 20%
Ie / Ir = 24 / 60 = 40,00%
Tendo sido constatado que o estado de
conservação do elemento de pesquisa nº 2 corresponde ao da referência
“e” (necessitando de reparos simples) do Quadro A do estudo retro citado
(Anexo 02), ao submetermos tais parâmetros à Tabela 2 (Anexo 02), de
dupla entrada, obtém-se o valor de K = 0,590.
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Substituindo-se os valores na expressão
genérica, tem-se o valor do fator de depreciação pelo obsoletismo e estado
de conservação do elemento de pesquisa nº 2 (Focp) :
Focp = 0,20 + 0,590 ( 1,00 – 0,20 ) = 0,672
Portanto, para Foc , tem-se:
Foca 0,672 Foc = ----- = ------------- = 1,00 Focp 0,672 Foc – 1 = 0,00 → influência foc = R$0,00/m2
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25
Fator de Localização: Fl = 1,00
elemento de pesquisa nº 2 : Setor : 054
Quadra : 016
Índice Fiscal : 2.995,00
Fl = 2.995,00 / 2.995,00 = 1,00
Fl – 1 = 0,00
→ influência loc = R$0,00/m2
Valor Unitário Básico Homogeneizado: Vuh2
Vuh2 = Vu + ( influência pad ) + (influência foc ) + (influência loc)
Vuh2 = R$6.793,80/m2 + R$0,00/m2 + R$ 0,00/m2 + R$ 0,00/m2
Vuh2 = R$6.227,65 / m2
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Elemento no 3: Oferta de imóvel, localizado à Rua Serra de Japi nº
313, apto. andar intermediário, do Edifício Barão da Serra.
Fonte: Curvelo Barbosa Imóveis, tel : 3584-7999.
Data da Oferta: Julho / 18
Fator de Fonte: ff = 0,95
Fator de Atualização: fa =1,00 Valor da Oferta: Vo = R$575.000,00 Área Útil : Au = 83,90 m2 Valor unitário : Vu
Vu = Vo x ff x fa / Au
Vu = R$575.000,00 x 0,95 x 1,00 / 83,90 m2
Vu = R$6.510,73 / m2
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Fator de Padrão: Fp = 1,00
padrão do elemento de pesquisa no 3 : médio (patamar médio), com 02
vagas de garagem, portanto :
Fp = 1,926 (fp avaliando) / 1,926 (fp elem.pesq.) = 1,00
Fp – 1 = 0,00 → influência pad= R$0,00/m2
Fator de obsoletismo e conservação : Foc = 1,00
Idade aparente edificação elemento no 3 ( Ie ) = 24 anos
Da Tabela 1 (Anexo 02), tem-se para apartamentos com padrão médio:
Ir = 60 anos e R = 20%
Ie / Ir = 24 / 60 = 40,00%
Tendo sido constatado que o estado de
conservação do elemento de pesquisa nº 3 corresponde ao da referência
“e” (necessitando de reparos simples) do Quadro A do estudo retro citado
(Anexo 02), ao submetermos tais parâmetros à Tabela 2 (Anexo 02), de
dupla entrada, obtém-se o valor de K = 0,590.
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Substituindo-se os valores na expressão
genérica, tem-se o valor do fator de depreciação pelo obsoletismo e estado
de conservação do elemento de pesquisa nº 3 (Focp) :
Focp = 0,20 + 0,590 ( 1,00 – 0,20 ) = 0,672
Portanto, para Foc , tem-se:
Foca 0,672 Foc = ----- = ------------- = 1,00 Focp 0,672 Foc – 1 = 0,00 → influência foc = R$0,00/m2
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29
Fator de Localização: Fl = 1,00
elemento de pesquisa nº 3 : Setor : 054
Quadra : 016
Índice Fiscal : 2.995,00
Fl = 2.995,00 / 2.995,00 = 1,00
Fl – 1 = 0,00
→ influência loc = R$0,00/m2
Valor Unitário Básico Homogeneizado: Vuh3
Vuh3 = Vu + ( influência pad ) + (influência foc ) + (influência loc)
Vuh3 = R$6.510,73/m2 + R$0,00/m2 + R$ 0,00/m2 + R$ 0,00/m2
Vuh3 = R$6.510,73 / m2
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30
Elemento no 4: Oferta de imóvel, localizado à Rua Serra de Japi nº
313, apto. andar intermediário, do Edifício Barão da Serra.
Fonte: Abilel Negócios Imobiliários, tel : 2671-5311.
Data da Oferta: Julho / 18
Fator de Fonte: ff = 0,95
Fator de Atualização: fa =1,00 Valor da Oferta: Vo = R$650.000,00 Área Útil : Au = 83,90 m2 Valor unitário : Vu
Vu = Vo x ff x fa / Au
Vu = R$650.000,00 x 0,95 x 1,00 / 83,90 m2
Vu = R$7.359,95 / m2
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31
Fator de Padrão: Fp = 0,8917
padrão do elemento de pesquisa no 4 : médio (limite máximo), com 02
vagas de garagem, portanto :
Fp = 1,926 (fp avaliando) / 2,160 (fp elem.pesq.) = 0,8917
Fp – 1 = - 0,1083 → influência pad= R$7.359,95 x -0,1083 x 0,60 (constr.) = - 478,25/m2
Fator de obsoletismo e conservação : Foc = 1,00
Idade aparente edificação elemento no 4 ( Ie ) = 24 anos
Da Tabela 1 (Anexo 02), tem-se para apartamentos com padrão médio:
Ir = 60 anos e R = 20%
Ie / Ir = 24 / 60 = 40,00%
Tendo sido constatado que o estado de
conservação do elemento de pesquisa nº 4 corresponde ao da referência
“e” (necessitando de reparos simples) do Quadro A do estudo retro citado
(Anexo 02), ao submetermos tais parâmetros à Tabela 2 (Anexo 02), de
dupla entrada, obtém-se o valor de K = 0,590.
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Substituindo-se os valores na expressão
genérica, tem-se o valor do fator de depreciação pelo obsoletismo e estado
de conservação do elemento de pesquisa nº 4 (Focp) :
Focp = 0,20 + 0,590 ( 1,00 – 0,20 ) = 0,672
Portanto, para Foc , tem-se:
Foca 0,672 Foc = ----- = ------------- = 1,00 Focp 0,672 Foc – 1 = 0,00 → influência foc = R$0,00/m2
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33
Fator de Localização: Fl = 1,00
elemento de pesquisa nº 4 : Setor : 054
Quadra : 016
Índice Fiscal : 2.995,00
Fl = 2.995,00 / 2.995,00 = 1,00
Fl – 1 = 0,00
→ influência loc = R$0,00/m2
Valor Unitário Básico Homogeneizado: Vuh4
Vuh4 = Vu + ( influência pad ) + (influência foc ) + (influência loc)
Vuh4 = R$7.359,95/m2 - R$478,25/m2 + R$ 0,00/m2 + R$ 0,00/m2
Vuh4 = R$6.881,70 / m2
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34
Elemento no 5: Oferta de imóvel, localizado à Rua Serra de Japi nº
313, apto. andar alto, do Edifício Barão da Serra.
Fonte: Abilel Negócios Imobiliários, tel : 2671-5311.
Data da Oferta: Julho / 18
Fator de Fonte: ff = 0,95
Fator de Atualização: fa =1,00 Valor da Oferta: Vo = R$620.000,00 Área Útil : Au = 83,90 m2 Valor unitário : Vu
Vu = Vo x ff x fa / Au
Vu = R$620.000,00 x 0,95 x 1,00 / 83,90 m2
Vu = R$7.020,26 / m2
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35
Fator de Padrão: Fp = 1,00
padrão do elemento de pesquisa no 5 : médio (patamar médio), com 02
vagas de garagem, portanto :
Fp = 1,926 (fp avaliando) / 1,926 (fp elem.pesq.) = 1,00
Fp – 1 = 0,00 → influência pad= R$0,00/m2
Fator de obsoletismo e conservação : Foc = 1,00
Idade aparente edificação elemento no 5 ( Ie ) = 24 anos
Da Tabela 1 (Anexo 02), tem-se para apartamentos com padrão médio:
Ir = 60 anos e R = 20%
Ie / Ir = 24 / 60 = 40,00%
Tendo sido constatado que o estado de
conservação do elemento de pesquisa nº 5 corresponde ao da referência
“e” (necessitando de reparos simples) do Quadro A do estudo retro citado
(Anexo 02), ao submetermos tais parâmetros à Tabela 2 (Anexo 02), de
dupla entrada, obtém-se o valor de K = 0,590.
Par
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Substituindo-se os valores na expressão
genérica, tem-se o valor do fator de depreciação pelo obsoletismo e estado
de conservação do elemento de pesquisa nº 5 (Focp) :
Focp = 0,20 + 0,590 ( 1,00 – 0,20 ) = 0,672
Portanto, para Foc , tem-se:
Foca 0,672 Foc = ----- = ------------- = 1,00 Focp 0,672 Foc – 1 = 0,00 → influência foc = R$0,00/m2
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37
Fator de Localização: Fl = 1,00
elemento de pesquisa nº 5 : Setor : 054
Quadra : 016
Índice Fiscal : 2.995,00
Fl = 2.995,00 / 2.995,00 = 1,00
Fl – 1 = 0,00
→ influência loc = R$0,00/m2
Valor Unitário Básico Homogeneizado: Vuh5
Vuh5 = Vu + ( influência pad ) + (influência foc ) + (influência loc)
Vuh5 = R$7.020,26/m2 + R$0,00/m2 + R$ 0,00/m2 + R$ 0,00/m2
Vuh5 = R$7.020,26 / m2
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38
Elemento no 6: Oferta de imóvel, localizado à Rua Serra de Japi nº
320, apto. andar intermediário, do Condomínio Quadra Azul.
Fonte: Carbone Imóveis, tel : 2606-4000.
Data da Oferta: Julho / 18
Fator de Fonte: ff = 0,95
Fator de Atualização: fa =1,00 Valor da Oferta: Vo = R$600.000,00 Área Útil : Au = 72,00 m2 Valor unitário : Vu
Vu = Vo x ff x fa / Au
Vu = R$600.000,00 x 0,95 x 1,00 / 72,00 m2
Vu = R$7.916,67 / m2
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39
Fator de Padrão: Fp = 1,00
padrão do elemento de pesquisa no 6 : médio (patamar médio), com 02
vagas de garagem, portanto :
Fp = 1,926 (fp avaliando) / 1,926 (fp elem.pesq.) = 1,00
Fp – 1 = 0,00 → influência pad= R$0,00/m2
Fator de obsoletismo e conservação : Foc = 0,8927
Idade aparente edificação elemento no 6 ( Ie ) = 15 anos
Da Tabela 1 (Anexo 02), tem-se para apartamentos com padrão médio:
Ir = 60 anos e R = 20%
Ie / Ir = 15 / 60 = 25,00%
Tendo sido constatado que o estado de
conservação do elemento de pesquisa nº 6 corresponde ao da referência
“e” (necessitando de reparos simples) do Quadro A do estudo retro citado
(Anexo 02), ao submetermos tais parâmetros à Tabela 2 (Anexo 02), de
dupla entrada, obtém-se o valor de K = 0,691.
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Substituindo-se os valores na expressão
genérica, tem-se o valor do fator de depreciação pelo obsoletismo e estado
de conservação do elemento de pesquisa nº 6 (Focp) :
Focp = 0,20 + 0,691 ( 1,00 – 0,20 ) = 0,7528
Portanto, para Foc , tem-se:
Foca 0,672 Foc = ----- = ------------- = 0,8927 Focp 0,7528 Foc – 1 = - 0,1073 → influência foc = R$7.916,67 x – 0,1073 x 0,60 (constr.) = - 509,67/m2
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Fator de Localização: Fl = 1,00
elemento de pesquisa nº 6 : Setor : 030
Quadra : 065
Índice Fiscal : 3.017,00
Fl = 2.995,00 / 3.017,00 = 0,9927
Fl – 1 = - 0,0073
→ influência loc = R$7.916,67 x – 0,0073 x 0,40 (terr.) = - 23,11/m2
Valor Unitário Básico Homogeneizado: Vuh6
Vuh6 = Vu + ( influência pad ) + (influência foc ) + (influência loc)
Vuh6 = R$7.916,67/m2 + R$0,00/m2 - R$509,67/m2 - R$23,11/m2
Vuh6 = R$7.383,89 / m2
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Elemento no 7: Oferta de imóvel, localizado à Rua Serra de Japi nº
297, apto. andar alto, do Condomínio Aristocrata.
Fonte: Doutor Imóveis Negócios Imobiliários, tel : 2958-0103.
Data da Oferta: Julho / 18
Fator de Fonte: ff = 0,95
Fator de Atualização: fa =1,00 Valor da Oferta: Vo = R$900.000,00 Área Útil : Au = 115,00 m2 Valor unitário : Vu
Vu = Vo x ff x fa / Au
Vu = R$900.000,00 x 0,95 x 1,00 / 115,00 m2
Vu = R$7.434,78 / m2
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Fator de Padrão: Fp = 0,8917
padrão do elemento de pesquisa no 7 : médio (limite máximo), com 02
vagas de garagem, portanto :
Fp = 1,926 (fp avaliando) / 2,160 (fp elem.pesq.) = 0,8917
Fp – 1 = - 0,1083 → influência pad= R$7.434,78 x -0,1083 x 0,60 (constr.) = - 483,11/m2
Fator de obsoletismo e conservação : Foc = 1,00
Idade aparente edificação elemento no 7 ( Ie ) = 24 anos
Da Tabela 1 (Anexo 02), tem-se para apartamentos com padrão médio:
Ir = 60 anos e R = 20%
Ie / Ir = 24 / 60 = 40,00%
Tendo sido constatado que o estado de
conservação do elemento de pesquisa nº 7 corresponde ao da referência
“e” (necessitando de reparos simples) do Quadro A do estudo retro citado
(Anexo 02), ao submetermos tais parâmetros à Tabela 2 (Anexo 02), de
dupla entrada, obtém-se o valor de K = 0,590.
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Substituindo-se os valores na expressão
genérica, tem-se o valor do fator de depreciação pelo obsoletismo e estado
de conservação do elemento de pesquisa nº 7 (Focp) :
Focp = 0,20 + 0,590 ( 1,00 – 0,20 ) = 0,672
Portanto, para Foc , tem-se:
Foca 0,672 Foc = ----- = ------------- = 1,00 Focp 0,672 Foc – 1 = 0,00 → influência foc = R$0,00/m2
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45
Fator de Localização: Fl = 1,00
elemento de pesquisa nº 7 : Setor : 054
Quadra : 016
Índice Fiscal : 2.995,00
Fl = 2.995,00 / 2.995,00 = 1,00
Fl – 1 = 0,00
→ influência loc = R$0,00/m2
Valor Unitário Básico Homogeneizado: Vuh7
Vuh7 = Vu + ( influência pad ) + (influência foc ) + (influência loc)
Vuh7 = R$7.434,78/m2 - R$483,11/m2 + R$ 0,00/m2 + R$ 0,00/m2
Vuh7 = R$6.951,67 / m2
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RESUMO DOS VALORES ENCONTRADOS:
1) R$6.793,80 / m2
2) R$6.227,65 / m2
3) R$6.510,73 / m2
4) R$6.881,70 / m2
5) R$7.020,26 / m2
6) R$7.383,89 / m2
7) R$6.951,67 / m2
-----------------------------------
S = R$47.769,70 / m2
A média aritmética dos valores
encontrados, assim se expressa:
R$47.769,70 = R$6.824,24 / m2
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MÉDIA DA TENDÊNCIA CENTRAL:
De acordo com as normas recomendadas pelo
IBAPE para saneamento dos dados amostrais, deve-se considerar como
intervalo de variação tolerável 30% em torno da média. Para o caso em
tela tem-se, portanto :
Limite Superior .............................................. R$8.871,51 / m2
Limite Inferior ................................................ R$4.776,97 / m2
O modelo aritmético visto linhas atrás,
visa a eliminação de elementos que por motivos vários não possam ser
utilizados para a determinação de um VALOR MÉDIO
REPRESENTATIVO.
No caso de cotações de imóveis, seriam
aqueles elementos extremamente discrepantes da média, os quais
estariam afetados, quase sempre, por um dos fatores abaixo:
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1) Desconhecimento das condições reais de mercado por parte de um
dos participantes da transação;
2) Pretensões exageradas de alguns vendedores;
3) Serem elementos muito antigos e que mesmo atualizados por índices
oficiais, não alcançariam as cotações vigentes;
4) Necessidade premente de comprar e vender;
5) Serem elementos que não pertençam ao UNIVERSO em análise;
6) Estarem afetados por condições ou fatos especiais e particulares;
7) Outros fatores não mencionados.
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“In casu” vertente, todos os elementos
estão inseridos no intervalo de confiança, e a média aritmética obtida
deve prevalecer.
Logo, o valor unitário básico que
representa com o grau de certeza exigido por norma o valor real de
mercado é aquele equivalente a média aritmética obtida, ou seja,
R$6.824,24 / m2 , e deve prevalecer.
Portanto:
Valor unitário básico determinado
Vub = R$6.824,24 / m2
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4) VALOR DO IMÓVEL AVALIANDO
O valor do bem - imóvel avaliando
resulta do seguinte produto:
Vi = A x Vub, onde :
Vi = valor do bem – imóvel avaliando
A = área útil construída da unidade
Vub = valor unitário básico determinado
Portanto:
Vi = 83,90 m2 x R$6.824,24 / m2
Vi = R$572.553,74 , ou em números redondos :
Vi = R$572.550,00
(quinhentos e setenta e dois mil, quinhentos e cinquenta reais )
(Julho de 2018)
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5) FOTOGRAFIAS E DETALHES COMPLEMENTARES DA VISTORIA
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Foto 1 : Aspectos da fachada frontal do Edifício Barão da Serra.
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Foto 2 : Aspectos da fachada frontal do Edifício Barão da Serra.
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Foto 3 : Aspectos da fachada frontal e lateral direita do Edifício Barão da Serra.
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Foto 4 : Aspectos da portaria de recepção do Condomínio Edifício Barão da Serra.
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Foto 5 : Aspectos da portaria e das grades de proteção do Condomínio Edifício Barão da Serra.
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Foto 6 : Aspectos de área de circulação do Condomínio Edifício Barão da Serra.
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Foto 7 : Aspectos de área de circulação do Condomínio Edifício Barão da Serra.
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Foto 8 : Aspectos da quadra poliesportiva do Condomínio Edifício Barão da Serra.
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Foto 9 : Aspectos do playground do Condomínio Edifício Barão da Serra.
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Foto 10 : Aspectos das piscinas (adulto e infantil) do Condomínio Edifício Barão da Serra.
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Foto 11 : Aspectos do deck das piscinas (adulto e infantil) do Condomínio Edifício Barão da Serra.
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Foto 12 : Aspectos do salão de festas do Condomínio Edifício Barão da Serra.
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