le contrat de superficie prof. p.-h. steinauer23. 11. 2012

Le contrat de superficie

Prof. P.-H. Steinauer 23. 11. 2012

I. L’objet du contrat

II. La forme du contrat

Conclusion


III. Le contenu du droit réel et les engagements personnels des parties



A. Le droit de superficie

Art. 7791Le propriétaire peut établir en faveur d’un tiers une servitude lui conférant le droit d’avoir ou de faire des constructions soit sur le fonds grevé, soit au-dessous.



B. Les espèces de droit de superficie

1. Le droit de superficie foncier

Art. 7301La servitude est une charge imposée sur un immeuble en faveur d’un autre immeuble et qui oblige le propriétaire du fonds servant à souffrir, de la part du propriétaire du fonds dominant, certains actes d’usage, …




2. Le droit de superficie personnel

Art. 6553Une servitude sur un immeuble peut être immatriculée comme droit distinct et permanent aux conditions suivantes: 1. elle n’est établie ni en faveur d’un fonds dominant, ni exclusivement en faveur d’une personne déterminée; 2. elle est établie pour 30 ans au moins ou pour une durée indéterminée.




2. Le droit de superficie personnel

ATF 135 III 103 = JdT 2009 I 201



C. Les droits voisins 1. Le droit d’empiétement Art. 6741Les constructions et autres ouvrages qui empiètent sur le fonds voisin restent partie intégrante de l’autre fonds, lorsque le propriétaire de celui-ci est au bénéfice d’un droit réel.

2Ces empiétements peuvent être inscrits comme servitudes au registre foncier.



C. Les droits voisins 2. Les servitudes de conduites Art. 6762Lorsque le droit de les établir ne résultent pas des règles applicables aux rapports de voisinage, ces conduites ne grèvent de droits réels le fonds d’autrui que si elles sont constituées en servitudes.



C. Les droits voisins 2. Les servitudes de conduites Art. 15a Loi sur les installations électriques

Les lignes et les équipements annexes néces-saires au transport et à la distribution d’électricité sont la propriété des entreprises du secteur de l’énergie qui les ont construites ou achetées à des tiers.



C. Les droits voisins 3. Les droits de superficie sur les plantes Art. 6782Une servitude correspondant au droit de superficie sur des plantes isolées ou des plantations peut être établie pour dix ans au moins et pour 100 ans au plus.

II. La forme du contrat


Art. 779a

1L’acte constitutif d’un droit de superficie n’est valable que s’il a été passé en la forme authentique.

2La rente du droit de superficie et les éventuelles autres dispositions contractuelles doivent être passées en la forme authentique lorsqu’il est prévu de les annoter au registre foncier.



Art. 779b1Les dispositions contractuelles sur les effets et l’étendue du droit de superficie, notamment sur la situation, la structure, le volume et la destination des constructions, ainsi que sur l’utilisation des surfaces non bâties mises à contribution par l’exercice du droit, sont obligatoires pour tout acquéreur du droit de superficie et de l’immeuble grevé.

2Si les parties en conviennent, d’autres dispositions contractuelles peuvent être annotées au registre foncier.



Art. 779b2Si les parties en conviennent, d’autres dispositions contractuelles peuvent être annotées au registre foncier.

Art. 779a2La rente du droit de superficie et les éventuelles autres dispositions contractuelles doivent être passées en la forme authentique lorsqu’il est prévu de les annoter au registre foncier.

Conclusion


• Un droit de superficie foncier doit respecter la limitation de la charge prévue à l’art. 730 al. 1. De même qu’un droit d’empiétement et comme toute servitude foncière, il doit être limité soit dans le temps, soit par son assiette, soit par son contenu.

Conclusion


• Les restrictions mises à la cessibilité et à la transmissibilité d’un droit de superficie personnel sont des engagements personnels qui peuvent être annotés au registre foncier. Il n’appartient pas à l’office du registre foncier d’en assurer le respect.

Conclusion


• Les lignes électriques et les équipements anne-xes ainsi que les lignes et canalisations de télécommunications sont à mon sens, de par la loi, des choses mobilières. Les servitudes y rela-tives sont régies par les art. 730 ou 781 et ne comportent pas de droits de superficie.

Conclusion


• La constitution ou la modification d’un droit de superficie est désormais toujours soumise à la forme authentique.

Conclusion


• Les clauses qui définissent le contenu même du droit de superficie en tant que servitude sont de nature réelle et sont, de par la loi, opposables à tous.

Conclusion


• Les engagements personnels durables qui sont directement liés au droit de superficie (notamment celui de payer une rente) et qui ont été prévus en la forme authentique peuvent être annotés au registre foncier.

• L’annotation doit à mon sens être requise et opérée séparément pour chacun de ces engage-ments.

Conclusion


• L’annotation fait de l’engagement personnel une obligation propter rem qui existe toujours entre le superficiaire actuel et le propriétaire actuel de l’immeuble.

• Le notaire a le devoir d’informer les parties sur la portée de l’annotation, en particulier pour la rente superficiaire.

le contrat de superficie prof. p.-h. steinauer23. 11. 2012

Documents