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Le guide de maintenance
Le guide de maintenance
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PI-BAT
Programme d’Impulsions PI-BAT – Entretien et rénovation des constructionsOffice fédéral des questions conjoncturelles
PI-BAT
Ce guide, élaboré dans le cadre du Programmed’Impulsions «Entretien et rénovation desbâtiments» s’adresse en premier lieu auxpropriétaires, concierges et gérants techniques quis’occupent de bâtiments petits et moyens.
L’élaboration de ce guide a été préparée parun groupe de travail composé des personnessuivantes:
Ernest Bornand, LausanneCharly Cornu, Le Mont-sur-LausanneJean-Louis Genre, LausanneGilbert Hirt, SionAndreas Schmid, Dommartin(coordinateur du groupe de travail)
Les personnes suivantes ont collaboré à larédaction de certains chapitres:
Chapitre 2.1François Iselin, Lausanne
Chapitre 2.3Georges Krebs, Genève Charles Roy, Lausanne
Chapitre 2.4Denis Bettems, Lausanne
IllustrationsClaude Jeanneret, Lausanne Grégoire Bardet, Lausanne
Mise en page et photocomposition
Consortium DAC / City-Comp SA, Lausanne etMorges
Le guide de maintenance
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Copyright © Office fédéral des questions conjonc-turelles, 3003 Berne, mai 1991.Reproduction d'extraits autorisée avec indication dela source.Diffusion: Office central fédéral des imprimés et dumatériel, 3000 Berne.
Form. 724.4 f 6.91 2000
Avant-propos
Chaque participant à un cours, ou autre manifesta-tion du programme, reçoit une publication spécia-lement élaborée à cet effet. Toutes ces publicationspeuvent également être obtenues en s’adressantdirectement à l’Office central fédéral des impriméset du matériel à Berne (OCFIM, 3003 Berne).
Compétences
Afin de maîtriser cet ambitieux programme de for-mation, il a été fait appel à des spécialistes desdivers domaines concernés; ceux-ci appartiennentau secteur privé, aux écoles, ou aux associationsprofessionnelles. Ces spécialistes sont épaulés parune commission qui comprend des représentantsdes associations, des écoles et des branches pro-fessionnelles concernées.
Ce sont également les associations profession-nelles qui prennent en charge l’organisation descours et des autres activités proposées. Pour la pré-paration de ces activités une direction de projet aété mise en place, elle se compose de MM. RetoLANG, Andreas BOUVARD, Niklaus KOHLER, Gus-tave MARCHAND, Ernst MEIER, Dieter SCHMID,Rolf SAEGESSER, Hannes WUEST, et Eric MOSI-MANN de l’OFQC. Une très large part des activitésest confiée à des groupes de travail.
Documentation
Le présent guide présente une démarche systéma-tique pour la maintenance de bâtiments petits àmoyens, à usage d'habitation essentiellement.
Dans sa première partie, le guide développed'abord quelques aspects d'ordre technique, légalet fiscal en rapport avec la problématique de lamaintenance. Il donne ensuite un inventaire desprincipaux désordres que l'on peut constater dansles bâtiments.
Le carnet d'entretien annexé au présent guideconstitue un moyen auxiliaire pour la gestion, caspar cas, de l'entretien des bâtiments.
Pour terminer nous tenons à remercier toutes lespersonnes qui ont contribué à la réalisation de laprésente publication.
Septembre 1991 Dr H. KneubuehlerDirecteur adjoint de l’Officefédéral des questions conjoncturelles
D’une durée totale de 6 ans (1990-1995), le pro-gramme d’action «Construction et énergie» se com-pose des trois Programmes d’Impulsions suivants:
PI-BAT – entretien et rénovation des constructionsRAVEL – utilisation rationnelle de l’électricitéPACER – énergies renouvelables
Ces trois Programmes d’Impulsions sont réalisés enétroite collaboration avec l’économie privée, lesécoles et la Confédération. Leur but est de favoriserune croissance économique qualitative. Dans cesens ils doivent conduire à une plus faible utilisa-tion des matières premières et de l’énergie, avecpour corollaire un plus large recours au savoir-faireet à la matière grise.
Le programme PI-BAT répond à la nécessité qu’il ya d’entretenir correctement les constructions detous types. Aujourd’hui une partie toujours plusgrande des bâtiments et des équipements de géniecivil souffrent de défauts techniques et fonctionnelsen raison de leur vieillissement ainsi que de l’évo-lution des besoins et des sollicitations. Si l’on veutconserver la valeur de ces ouvrages, il y a lieu deles rénover, et pour ce faire on ne peut s’appuyersur l’empirisme. Le Programme d’Impulsions PI-BAT ne se limite pas aux aspects techniques etd’organisation, il s’étend également au cadre juri-dique, qui jusqu’ici était essentiellement tourné versles constructions neuves. Le programme couvreainsi les trois domaines suivants: bâtiments, géniecivil et problèmes apparentés à la rénovation.
Si l’on veut conserver les qualités techniques etarchitectoniques de nos bâtiments et si l’on sou-haite préserver des quartiers, voire des villages, desconnaissances nouvelles doivent être apportéesaux nombreuses personnes concernées: proprié-taires, autorités, concepteurs, entrepreneurs et col-laborateurs de tous niveaux.
Cours, manifestations, publications, vidéos,etc.
Les objectifs de PI-BAT seront poursuivis par l’infor-mation, la formation et le perfectionnement desfournisseurs et des demandeurs de prestationsdans le domaine de la rénovation. Le transfert deconnaissances est axé sur la pratique quotidienne;basé essentiellement sur des manuels et des cours,il comprend également d’autres types de manifes-tations. Le bulletin «Construction et énergie», quiparaît deux ou trois fois l’an, fournit des détails surtoutes ces activités.
Le guide de maintenance
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PI-BAT
Table des matières
Le guide de maintenance
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Page
1. Introduction 71.1 Généralités 71.2 Le guide de maintenance 9
2. Différents aspects de la maintenance 112.1 La maintenance des bâtiments 132.2 Dossiers d’exploitation du bâtiment 232.3 Exigences légales et réglementaires en matière d’entretien des
bâtiments et de leurs installations 292.4 La maintenance du bâtiment sous l’angle juridique 392.5 Fiscalité 472.6 Bibliographie 53
3. Défauts et diagnostic 55
4. Eléments de construction et maintenance 139
5. Moyens auxiliaires: listes aide-mémoire etjournal de gestion 173
Annexe: Le carnet d’entretien
PI-BAT
La maintenance des bâtiments
Chaque bâtiment est soumis à un processus dedégradation physique qu’il s’agit de ralentir autantque possible. Selon l’importance des travaux à réa-liser et suivant les objectifs fixés par le propriétairede l’immeuble, les mesures d’entretien et de réno-vation à prendre impliquent des interventions plusou moins importantes, passant de la réfectionsimple à des rénovations lourdes.
On distingue ainsi les travaux de maintenance cou-rantes dont le but est la sauvegarde de la capa-cité fonctionnelle minimale de la construction,des travaux de modernisation et de transformationqui cherchent à adapter l’immeuble aux exigencesmodernes réalisant ainsi une réappréciation de lavaleur d’usage initiale.
Dans la pratique, on peut trouver une multitude desolutions intermédiaires. Les besoins et activitéspour lesquels un bâtiment est conçu sont enconstante évolution et il est normal qu’on profitedes travaux d’entretien courants pour adapter lebâtiment à ces exigences nouvelles découlant desmentalités, habitudes ou modes, mais aussi dedirectives techniques ou légales.
C’est pourquoi nous préférons au terme «entretien»la notion plus large de maintenance (= maintenir enétat). On peut définir de façon générale la «mainte-nance» par l’ensemble des tâches qui assurent aufil du temps l’adéquation d’un bâtiment aux activi-tés abritées pour lesquelles il a été conçu. La main-tenance sauvegarde la valeur d’usage; elle regrou-pe nettoyage, entretien, réparation et rénovation.
Qui décide des travaux à réaliser?
La maintenance d’un bâtiment dépend bien sûrd’un processus de décision influencé par la natu-re et l’organisation du maître de l’ouvrage (institu-tion, propriétaire particulier, hoirie, etc.), l’impor-tance des travaux envisagés, des exigencesréglementaires éventuelles (mise à l’enquête publi-que, etc.), des considérations socio-économiques(répercussions sur les loyers, défalcations fiscales,etc.).
En règle générale, les gérances ont un droit d’enga-gement financier sans consulter le propriétaire quidépasse rarement quelques milliers de francs parcas. Il ne peut donc s’agir que de travaux d’entretiencertes nécessaires, mais de faible importance.
1. Introduction
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1.1 Généralités
En quelques années, la situation du marché de laconstruction s’est considérablement modifiée: lapart des constructions neuves est en nette diminu-tion, phénomène accentué encore par les augmen-tations successives des taux hypothécaires quenous avons connues l’année passée. En contrepar-tie, l’importance qu’on accorde à l’entretien desimmeubles et aux rénovations est en évolutionconstante.
Outre les problèmes sur le marché des capitauxmentionnés ci-dessus, diverses autres raisons par-ticipent à ce processus:
– diminution constante des terrains constructibles;
– augmentation du coût des terrains et du coût dela construction;
– obligations légales toujours plus importantespouvant quelquefois décourager les opérationslourdes de démolition-reconstruction au profitd’interventions plus «douces»;
– attachement du citoyen au patrimoine existantqu’il a parfois de la peine à voir disparaître.
En tant qu’investissement, les opérations immo-bilières étaient généralement considérées commedes investissements à long terme. Une tendance àla spéculation, entachant la crédibilité de certainsmilieux immobiliers, privilégiait au contraire l’inves-tissement à court terme, négligeant en mêmetemps les travaux d’entretien élémentaires quechaque bâtiment devrait recevoir. Même si cettetendance n’était peut-être pas généralisée, on enrevient là aussi à des opérations plus «équilibrées»donnant la priorité à des échéances à moyen et longterme.
Pour la gestion immobilière, cette évolution n’estpas sans conséquences. L’importance grandissantede l’entretien et de la rénovation ne provoque passeulement un surcroît de travail, mais exige desconnaissances supplémentaires et des méthodesde gestion efficaces. Il ne s’agit plus pour le gérantd’appliquer simplement une gestion d’urgence caspar cas, mais de réaliser des travaux et d’investir enfonction d’objectifs précis: préserver au mieux lacapacité fonctionnelle d’un bâtiment etsauvegarder, voir augmenter sa valeur d’usage,donc sa valeur immobilière.
1. Introduction
PI-BAT
Ce découpage très marqué des décisions, prises lesunes après les autres sans beaucoup de coordina-tion, incite à une gestion coup par coup. Une visiond’ensemble est toutefois indispensable pour réali-ser des travaux cohérents et conformes aux objec-tifs fixés. Par son rôle central, le gérant peut assurercette cohérence.
Dans ce domaine également se fait sentir la néces-sité de disposer d’un outil de travail qui permette decoordonner les différentes interventions etd’assurer une maintenance efficace des bâtiments.
Qui réalise les travaux de maintenance?
La maintenance d’un bâtiment est prise en chargeen premier lieu par le propriétaire ou ses représen-tants, qui mandatent des maîtres d’état pour l’exé-cution de travaux précis. Mais d’autres acteurs inter-viennent dans ce processus, ainsi que le montre lafigure 2.
Des tâches courantes d’entretien à l’intérieur dulogement sont exécutées par le locataire lui-même.Outre les travaux de nettoyage usuels, il a l’obliga-tion, conformément à son bail, de procéder à laréparation de petits défauts, tel par exemple le rem-placement des sangles de stores, des toiles de tentede balcon, des joints de robinetterie, etc. Surtout, ildoit informer le propriétaire ou la gérance de toutdégât qu’il pourrait constater à l’intérieur ou à l’exté-rieur de son logement.
1. Introduction
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Processus chronologiques des mesures d'entretien, de réhabilitation et de rénovation des constructions (source: P. Merminod – Méthode MER)
Le concierge assure la maintenance courante desparties communes de l’immeuble et de ses abords.En tant qu’homme de terrain, il dispose en générald’une excellente connaissance du bâtiment et il joueun rôle important de contrôle et de surveillance desdifférentes parties de la construction et des instal-lations.
Dans certains cas, le propriétaire fera intervenir desmandataires spécialisés. Il peut s’agir d’un conseilpour résoudre un problème ponctuel, ou d’une éva-luation globale en vue d’une intervention surl’ensemble du bâtiment. On peut situer le rôle deces mandataires, architectes ou ingénieurs, à la limi-te entre les opérations de maintenance courantes etles opérations de rénovation.
L’entreprise mandatée intervient soit sur demande,de cas en cas, soit à intervalles réguliers par obli-gation réglementaire (par exemple le ramoneur) oucontractuelle (contrat d’entretien ou de service).
Dans tous les cas, le gérant ou la personne à l’inté-rieur de la gérance qui s’occupe de l’intendancetechnique, joue un rôle charnière dans ce processusde la maintenance. Les informations sur des dégâtsou défauts que les locataires, le concierge ou lesmaîtres d’état peuvent constater dans le bâtiment,seront transmis à la gérance qui décidera, sinécessaire en commun accord avec le propriétaire,des suites qu’elle entend donner. Cette positioncentrale permet d’assurer le regroupement desinformations et la coordination des mesures demaintenance.
Etat initial
Transformation
Modernisation
Sauvegarde valeurd'usage
Sauvegarde capacitéfonctionnelle minimale
Dégradationsans entretien
Dégradationavec entretien
Réappréciation
Niveau initial
Sauvegarde de la valeur
Durée (Années)
Valeurd'usage(qualité)
Rénovation
Réhabilitation
Démolition
Entretien
Niveau
supérieur
Niveau
courant
1.2 Le guide de maintenance
Objectifs et démarche
Le guide de maintenance s’inscrit dans une logiqueglobale de la gestion d’immeubles; en principe, ilest utilisé dès l’achèvement d’une constructionneuve, il commence avec le contrôle des travaux degarantie. C’est un chaînon entre la constructionneuve et les opérations de rénovation importantes.Il garantit un regroupement des informations per-mettant au personnel technique et administratifd’une gérance, ou au propriétaire lui-même, dedéterminer des mesures de maintenance préven-tives et non seulement correctives, de dresser unbudget y relatif et de prévoir l’approched’échéances de réhabilitation ou de rénovation.
Les principaux buts de ce guide peuvent être résu-més comme suit:– assurer la maintenance d’un bâtiment pour éviter
sa dégradation;– améliorer la connaissance du bâtiment et de son
état;– améliorer dans une certaine mesure les connais-
sances techniques des chargés d’entretien et gui-der leur démarche;
– transmettre des connaissances sur des questionsen relation avec la maintenance;
– faciliter la gestion financière et la planificationdes interventions de maintenance, permettre unegestion prévisionnelle par bâtiment;
– disposer de bases régulièrement mises à jourpermettant de préparer des décisions à moyenterme sur d’éventuels travaux de rénovation.
Cet objectif sera mieux atteint par les complémentssuivants:– l’informatisation du journal de gestion de la
maintenance;– la mise sur pied d’une organisation reconnue de
la maintenance permettant des statistiques signi-ficatives.
Démarche détaillée
Afin d’assurer le suivi dans le domaine de la main-tenance d’un bâtiment, il est utile de procéder à desvisites et contrôles systématiques et périodiques.Ces visites peuvent être d’autant plus profitablesque celui qui les effectue dispose des connais-sances techniques nécessaires pour apprécier à leurjuste valeur les dégradations et défauts constatés.En outre, il est utile de regrouper et d’organiser lesrenseignements recueillis afin qu’ils puissent servirde base de décision pour des travaux de mainte-nance immédiats ou futurs.
1. Introduction
9
Le guide de maintenance peut représenter cet outilde travail qui doit jouer à la fois un rôle d’aide-mémoire et d’information technique pour celui quis’occupe principalement des tâches de maintenan-ce, et de journal de gestion dans lequel seront ins-crits tous les renseignements relatifs aux dégrada-tions constatées et aux réfections effectuées.
Les aide-mémoire sont présentés sous deux formesdifférentes: une première liste «Défauts et diagnos-tic» indique, à partir des observations faites sur lebâtiment, les diagnostics probables, les mesurescorrectives et préventives. L’intention est de sensi-biliser le chargé de maintenance aux originesdiverses d’un défaut, pour qu’il intervienne lui-même, ou pour qu’il fasse appel au bon spécialiste.
Une deuxième liste «Eléments de construction etmaintenance» mentionne par élément les contrôleset interventions à effectuer, leur périodicité ainsique l’intervenant (expert, entreprise concierge, usa-ger, etc.).
Cette deuxième liste est également publiée sousune forme synoptique; elle sert essentiellement aupropriétaire, concierge ou gérant lors de ses visitespériodiques et systématiques des bâtiments.
Le journal de gestion propose de regrouper pourchaque intervention la mention du défaut et l’origi-ne du message, la décision du gérant, les travauxeffectués et leur coût. Par sa nature même, il évo-luera au fur et à mesure de l’exécution de travauxde maintenance. Il permettra de tirer des bilansintermédiaires, notamment sur l’évolution des frais,et de planifier des interventions à moyen terme, deplus grande envergure, en fonction des observa-tions qui y seront enregistrées.
Le double usage de cahier technique et de journalde gestion que présente le guide de maintenanceest essentiel. Il permet à la fois de faire un constatcomplet et compétent des défauts constatés, degérer les budgets réservés aux travaux de mainte-nance courante et de planifier les travaux demaintenance préventive ou corrective.
Dans un chapitre préliminaire, ce guide donne uncertain nombre d’informations sur des sujets enrelation avec la maintenance des bâtiments. Lesquestions abordées touchent la technique de miseen œuvre et la durée de vie des éléments de cons-truction, les documents nécessaires pour une orga-nisation efficace de la maintenance, les exigenceslégales et réglementaires en matière de mainte-nance, les dispositions contractuelles et la fiscalité.
Bâtiments visés et utilisateurs du guide
Pour des questions pratiques, il est nécessaire delimiter ce guide à un certain type de bâtiment et àdéfinir un utilisateur potentiel.
PI-BAT
PI-BAT1. Introduction
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Les bâtiments visés par ce guide sont des bâtiments«ordinaires», petits et moyens, comprenant surtoutdes logements, accessoirement des surfaces com-merciales et des bureaux.
Des bâtiments avec un degré de technicité élevé(hôpitaux, constructions industrielles, etc.) ou desensembles importants sont exclus de cettedémarche. Les problèmes de maintenance queposent ces bâtiments sont trop complexes pourfigurer dans ce guide qui tient à garder un caractèreassez général.
Le carnet s’adresse à des utilisateurs divers. En pre-mier lieu, il est destiné à des gérances d’immeubles,plus particulièrement aux personnes s’occupant dela gestion technique. Ces personnes jouent le rôlede pivots: elles recueillent les informations concer-nant d’éventuels dégâts, demandent des offres auxmaîtres d’état, font approuver les travaux par le pro-priétaire et commandent aux entreprises l’exécu-tion des travaux de maintenance. En raison dunombre important d’immeubles dont ils s’occu-pent, ils peuvent donner une impulsion détermi-nante à cette démarche et à la mise en pratique dece carnet.
Le concierge peut être une aide utile et souventindispensable dans l’application du guide; c’est luiqui est au contact le plus direct avec un bâtimentparticulier et ses utilisateurs (locataires, coproprié-taires); il dispose d’un maximum de renseigne-ments sur les défauts et dégradations éventuels.
Dans le cas de bâtiment occupé par leur propriétai-re, celui-ci peut parfaitement appliquer lui-mêmeles dispositions du guide de maintenance.
Qui? Quoi? Où?
Locataires • nettoyage logements, y.c. parties• entretien courant, extérieures privées;
selon bail• informer des dégâts extérieur, immeuble
constatés ou des et logementrisques de dégâts
Concierge • nettoyage et extérieur et• entretien courant, immeubles (parties
selon cahier des communes)charges
• contrôle et surveillance logements• informer des dégâts (sur demande)
constatés
Gérant • contrôle et surveillance extérieur,Propriétaire • mandats d'exécution immeuble,
• mandats d'étude logements
Maîtres • nettoyage extérieur,d'état • entretien courant immeuble,
• petits travaux de logementsrénovation
• informer des dégâts constatés
Architecte • analyse sommaire extérieur,Ingénieur • analyse détaillée immeuble,Expert • étude des mesures logements
à prendre• coordination de
l'exécution des travaux de rénovationcomplets ou partiels
Qui intervient dans la maintenance?
PI-BAT
Page
2.1 La maintenance des bâtiments 132.1.1 Définitions 132.1.2 Prévoir et préparer l'entretien des bâtiments dès leur conception 142.1.3 L'organisation de la maintenance 20
2.2 Dossiers d'exploitation du bâtiment 232.2.1 Structure et enveloppe du bâtiment 232.2.2 Installations techniques des bâtiments 24
2.3 Exigences légales et réglementaires en matière d'entretien des bâtiments et de leurs installations 29
2.3.1 Exigences concernant la structure et l'enveloppe des bâtiments 302.3.2 Prévention des incendies 322.3.3 Exigences concernant les installations électriques de courant fort 332.3.4 Exigences concernant les installations de chauffage, ventilation et sanitaire 35
2.4 La maintenance du bâtiment sous l'angle juridique 392.4.1 Garantie, rénovation, maintenance 392.4.2 La propriété par étages 422.4.3 Le bail à loyer 42
2.5 Fiscalité 472.5.1 Quelques notions importantes 472.5.2 Législations cantonales et fédérales 47
2.6 Bibliographie 53
2. Différents aspects de la maintenance
11
2. Différents aspects de la maintenance
2.1 La maintenance des bâtiments
2.1.1 Définitions
Les définitions suivantes se réfèrent à la Recom-mandation SIA 169, édition de 1987, «Maintenancedes ouvrages de génie civil». Elles sont légèrementadaptées aux conditions spécifiques des bâtiments.
Gestion
Ensemble de mesures et d’activités permettant uneutilisation conforme d’un bâtiment et son exploita-tion appropriée, notamment dans le but de mainte-nir sa valeur existante.
Maintenance
Ensemble des mesures permettant de constater,d’apprécier et de conserver l’état d’un ouvrage.
La maintenance comprend l’ensemble des actionsde surveillance, d’entretien et de renouvellementsurvenant pendant la durée d’utilisation d’un bâti-ment.
Surveillance
Constatation et appréciation de l’état de l’ouvrage,détermination des conséquences sur l’entretien etle renouvellement.
Surveillance continue: constatation de l’aptitude auservice de l’ouvrage au moyen de contrôles fré-quents ou continus.
Surveillance périodique: constatation et apprécia-tion de l’état et de l’aptitude au service de l’ouvrageau moyen d’inspections ponctuelles, à intervallesdéfinis.
Entretien
Mesures propres à conserver et à rétablir l’étatexigé de l’ouvrage (ou de son état initial). En règlegénérale, il s’agit de mesures destinées à maintenirla valeur existante. L’entretien peut être planifié(préventif) ou correctif (dépannage et réparation).
Entretien courant: mesures propres à conserverl’état exigé de l’ouvrage en vue de son aptitude auservice. L’entretien courant peut s’effectuer defaçon permanente, périodiquement ou en tant quedépannage.
Remise en état: mesures propres à rétablir l’étatexigé de l’ouvrage, sans amélioration du niveau de
2. Différents aspects de la maintenance
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qualité. Les intervalles de remise en état sont beau-coup plus importants que les intervalles d’entretiencourant. Certaines mesures sont à la fois desmesures d’entretien courant et des mesures deremise en état.
Renouvellement
Modification de la construction ou des installationspar le renforcement ou le remplacement de tout oupartie d’éléments de la construction, consécutive àla modification des besoins, à des défauts ou dégâtssurvenus à la construction ou à des obligationslégales ou réglementaires. Des mesures de renou-vellement créent en règle générale une améliora-tion du niveau de qualité et une augmentation de lavaleur existante.
Assainissement: mesures d’ordre constructif desti-nées à remédier à des défauts de construction oude fonctionnement, sans intervention profondedans la structure du bâtiment.
Transformation: modification de la constructionconsécutive à des besoins différents, sans agrandirle volume construit.
Restauration: rétablissement d’un état antérieurde la construction; la restauration s’applique sur-tout aux bâtiments inventoriés ou protégés.
Dans le cadre de ce guide, ce sont principalementles mesures de surveillance et d’entretien qui nousintéressent.
PI-BAT
– adresse du fabricant ou fournisseur des carre-lages, des serrures, etc.
Contrôle préventif: il s’agit de contrôler les élé-ments sensibles du bâtiment, avant leur mise enœuvre, avec la collaboration des spécialistesconcernés.
Conception adéquate: ce contrôle permet de cor-riger d’éventuelles erreurs quant aux performancesde durabilité des éléments et de prévenir ainsi desdégradations anormales et ou des entretiensinutiles. Voici les principes généraux qui devraientêtre respectés à ce sujet.
2. Différents aspects de la maintenance
14
2.1.2 Prévoir et préparer l’entretiendes bâtiments dès leur conception
La dégradation progressive des éléments deconstruction est inévitable
Il n’existe pas de matériaux ou d’installationsinusables. Dans la construction, leur dégradationest d’autant plus prévisible: – qu’on exige que les bâtiments aient une longue
durabilité;– que les matériaux sont fortement sollicités par les
intempéries et l’occupation;– qu’ils sont construits en grande partie avec des
matériaux traditionnels;– que chaque bâtiment est différent: il n’y a pas de
série.
Ce qui distingue entre autres le bâtiment et lesouvrages d’art des autres produits industriels c’estque son entretien est plus difficile à prévoir.
La durabilité peut être déterminée en grandepartie dès la conception
Le concepteur qui fixe avec attention les troisdimensions de l’espace architectural a tendance ànégliger sa quatrième dimension: le comportementdu bâtiment dans le temps. Et ceci pour plusieursraisons:– les futurs frais d’entretien n’entrent pas dans le
budget de construction;– le concepteur doit rarement engager sa respon-
sabilité à long terme;– vu sa complexité, l’ampleur de l’entretien est dif-
ficilement prévisible.
Il est possible de réduire et de faciliterl’entretien
Si l’entretien ne peut être évité, il peut être consi-dérablement réduit et facilité. Pour cela il fautprendre des mesures préventives dès la conceptionet lors de la remise de l’ouvrage.
Informations à l’utilisateur: il s’agit de mettre àdisposition de l’utilisateur tous les documents per-mettant de localiser, même après quelques décen-nies, les éléments qui devront probablement êtreentretenus ou remplacés. Il serait aussi souhaitableque l’architecte dispense sous forme écrite desconseils d’entretien spécifiques à l’ouvrage.
Par exemple: – plans permettant de retrouver une canalisation
cachée;– détails constructifs montrant le système de fixa-
tion des panneaux de façade;
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Quelques principes généraux de prévention
Bien que ces principes soient appliqués intuitive-ment lors de l’élaboration du projet, il n’est pasinutile de les rappeler:
1) Choisir les matériaux aussi en fonction deleur durabilité. Le choix des matériaux doitrépondre aux performances qu’on en attend. Parmices performances est inclue la durabilité, c’est-à-dire l’aptitude du matériau à remplir durablementles fonctions pour lesquelles il a été choisi. La dura-bilité optimale d’un matériau n’est pas nécessaire-ment la plus longue. Elle doit être appropriée àl’usage du matériau.
Si les éléments assurant la stabilité de l’ouvrage etla sécurité des personnes doivent avoir une durabil-ité illimitée, par contre les éléments dont ladéfaillance ne présente pas de risques peuventavoir des durabilités réduites. Ceci d’autant plus sileur remplacement est aisé et peu coûteux.
2) Choisir une durabilité illimitée pour les élé-ments assurant la sécurité des personnes.Desmatériaux de longue durabilité sont requis pour leséléments dont la chute d’une performance pourraitentraîner des désordres graves au bâtiment oumenacer la sécurité de leurs occupants: il est risquéde suspendre des éléments de façade à des attacheséphémères, tout comme de négliger la durabilitédes barrières de sécurité.
3) Choisir une durabilité réduite pour les maté-riaux précocement obsolètes.Tel matériau donton peut prévoir l’obsolescence, c’est-à-dire sonvieillissement fonctionnel à court terme, doit avoirune durabilité limitée: il est inutile de poser unemoquette très résistante et chère lorsqu’on peutprévoir qu’elle sera remplacée rapidement pour desraisons d’aspect ou de goût.
4) Prévoir une durabilité élevée pour les pro-tections inaccessibles de la construction.Lorsque l’entretien ou le remplacement d’élémentsest difficile ou coûteux, ceux-ci devront avoir unedurabilité prolongée: – si la durabilité des tuiles facilement remplaçables
peut être limitée, il serait faux de poser une étan-chéité à bon marché sous une toiture jardin oucontre un cuvelage inaccessible;
– les drains enfouis sous des aménagements exté-rieurs et plusieurs mètres de terre doivent pou-voir fonctionner durablement et sans interven-tion.
2. Différents aspects de la maintenance
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2. Différents aspects de la maintenance
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5) Renforcer ou doubler les protections inac-cessibles. Lorsque la durabilité des matériauxassurant la protection de l’ouvrage ou la sécuritédes occupants ne peut être garantie, il convient deles surdimensionner ou de les dédoubler:– si une étanchéité monocouche n’est pas suffi-
samment fiable, poser une étanchéité multi-couche;
– si une toiture risque de fuir, poser une sous-cou-verture;
– la pose d’une couche d’étanchéité coupe-ventdouble avantageusement une barrière de vapeurqui pourrait s’avérer défectueuse.
6) Prévoir un support plus durable que sonrevêtement. Eviter de poser des revêtementsadhérents sur un support dont la durabilité estmoindre, car, en cas de défaillance du support, lerevêtement devra être détruit:– s’assurer que l’isolation périphérique qui suppor-
te un enduit est plus durable que celui-ci;– les carrelages et planchers doivent être posés sur
des chapes flottantes durables, résistantes auxdéformations et à la fissuration.
7) Prévoir le remplacement des matériaux àdurabilité limitée. Envisager la dépose, l’élimina-tion et le remplacement des matériaux à durabilitélimitée. S’assurer que leur remplacement sera aisé,si possible sans échafaudages, avec des engins delevage et des outils courants et un minimum degêne pour les occupants.
8) Prévoir la fourniture des matériaux à rem-placer. Constituer une réserve de produits pour leremplacement partiel des éléments dégradés:– réserves de carrelages, verres isolants spéciaux,
papiers peints, tuiles, peintures spéciales entre-posés dans un local ad hoc. Tâcher d’utiliser desproduits standards, les fournisseurs peuvent dis-paraître à court terme et le «sur-mesure» coûtetrès cher. Cela évitera par exemple de refaire toutun carrelage faute de retrouver quelques car-reaux.
9) Rendre possible la surveillance des élé-ments sensibles. Permettre une surveillancevisuelle fréquente des éléments critiques dont unedurabilité illimitée ne peut être absolument garan-tie:– c’est le cas par exemple des pattes de scellement,
des armatures de liaison de pièces en béton et desstructures métalliques sensibles à la corrosion.Dans le même ordre d’idée, la surveillance destoitures plates sera d’autant plus aisée et réguliè-re qu’on en aura facilité l’accès.
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10) Faciliter l’accès aux éléments à nettoyer,entretenir ou remplacer. Rendre ces élémentsaccessibles pour l’entretien ou le remplacement:– la protection contre la corrosion des structures
métalliques est en général éphémère. Pour refaireces protections, il faut pouvoir atteindre toutes lessurfaces des structures. A noter que c’est souventdans les parties confinées et inaccessibles que lesprotections se dégradent le plus rapidement;
– certains points particuliers des canalisations doi-vent être également accessibles pour déboucherdes siphons ou remplacer des joints. Pour ce faire,prévoir des portillons amovibles ou ouvrantscomme on en prévoit dans les caissons de stores,par exemple
– prévoir des voies d’accès et les sécurités corres-pondantes pour atteindre facilement les chemi-nées, les commandes électriques de lanterneaux;
– faciliter le nettoyage souvent fréquent des vi-trages sur leurs faces extérieures, intérieures etinternes.
11) Choisir des revêtements et des disposi-tions favorables à l’entretien. Choisir des maté-riaux de revêtement à l’entretien aisé, un arrange-ment et une mise en œuvre conséquents: – préférer les revêtements de sol non poreux, les
plinthes à gorges arrondies plutôt que droites,éviter les recoins inaccessibles aux engins ououtils de nettoyage.
12) Favoriser l’autolavage et l’auto-entretien.En d’autres termes, ne pas aggraver ni multiplier lesproblèmes d’entretien:– la pluie peut aussi bien salir les façades et les
vitrages que les laver. Utiliser des revêtements defaçade autonettoyants, prévoir des gouttes pen-dantes et des pentes suffisantes afin d’éviterl’accumulation de poussières et de suies. Cela estvalable pour les tablettes de fenêtre et surtoutpour les vitrages inclinés recouvrant les auvents,verrières et vérandas;
– prévoir des dispositifs d’extraction des vapeursgrasses et des polluants domestiques tels que lesvapeurs de cuisson et les fumées de tabac. Cesdispositifs permettent également d’évacuer lavapeur d’eau en excès et d’éviter ainsi le déve-loppement de moisissures ou le décollement depapiers peints;
– réduire les apports de poussières et autres saletésextérieures en soignant l’aménagement desaccès et en installant des grilles et des tapisbrosses.
2. Différents aspects de la maintenance
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PI-BAT
2. Différents aspects de la maintenance
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Ouvrages extérieurs
Ouvrages souterrainsAbris de protection civileOuvrages souterrains
Murs extérieursMortiers hydrauliquesEnduits synthétiquesIdem sur isolation périphériqueBardages en fibres-cimentIdem en acier ou aluminiumIdem en boisJoints d'étancheité au masticBandes d'étanchéitéFaçades en béton
CouvertureTuiles terre cuite ou cimentEtanchéité plate multicoucheIdem synthétiquePlaques de fibres-cimentTôles de cuivreTôle d'acier zinguéCoupoles synthétiques
FerblanterieTôle de cuivreTôle d'acier zinguéTôle d'aluminiumTôle d'acier au chrome
Fenêtres et portes extérieuresEn bois résineuxEn chêne ou bois durEn bois-métalEn acierEn matière synthétiquePortails en métal
SerrurerieGrilles et balustradesFerrements portes et fenêtres
Protection solaire extérieureVolets et stores en boisVolets à rouleaux en métalStores à paquet métal légerStores en toile
Peintures extérieuresA l'huile sur enduitsMinérale sur enduitsSur bétonSur bois exposéSur bois protégé
Estimation de la durabilité probable en années
5 10 20 30 40 50 60 70 80 100
Durabilité moyenne de quelques éléments de construction
2. Différents aspects de la maintenance
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Enduits au plâtreSur plafonds de salles de séjourIdem pour bains et cuisinesIdem sur murs
Serrurie métalliquePortes intérieures en métalSerrurerie intérieure
MenuiseriePortes, résineux ou bois durArmoires murales, rayonnageRevêtements en boisEscaliers en résineuxEscaliers en bois dur
Revêtements de solChapes au ciment sur dalleMatière plastique et linoléumMoquettes textiles ou tapisPierre naturelle ou artificielleCarrelage céramique, klinkerParquet en lame de résineuxParquet en hêtre et en chêne
Revêtements de paroisPapier, textile et synthétiquePierre naturelle ou artificielleCarrelage céramiqueBois
Revêtements de plafondsMétal, plâtre, bois, fibreux
Peintures intérieuresA base de chaux, dispersionDispersion, locaux humidesDispersion, salle d'habitationA l'huile sur radiateursPeinture sur boiseriesPeinture sur sol
Aménagements extérieursPlantations, haiesClôtures en boisClôtures métalliquesMursDallages
Routes et placesRoute sans revêtementChaussée revêtue d'enrobéChaussée revêtue de bétonPavés sur lit de sablePavés sur chape de béton
Ouvrages intérieurs
Durabilité moyenne de quelques éléments de construction
Estimation de la durabilité probable en années
5 10 20 30 40 50 60 70 80 100
Sources:
Durée de dévalorisation, Office des constructions fédérales, 1981. La durée de dévalorisation est «le nombre minimal d'an-nées pendant lequel l'ouvrage n'appellera normalement ni répa-ration importante, ni remplacement».
Durée de vie des éléments de construction Schaeppi-Grundstücke, Zurich.
séparément et sur appel, est élevé. Il serait pluséconomique de regrouper certaines interventionspar corps de métier, pour autant que l’urgence necommande pas une intervention immédiate.
– l’entretien minimal ne prend en considérationque les dispositions légales indispensables pourpermettre la mise en location d’un bâtiment. Lepropriétaire de ces immeubles prépare souventun changement radical, soit une démolition-reconstruction, soit un changement d’affectationet/ou une rénovation totale.
Parmi ces différents niveaux d’intervention, l’entre-tien programmé et la surveillance systématique desbâtiments s’inscrivent dans une logique de mainte-nance préventive qui nécessite une bonne gestionet un personnel qualifié. Le coût supplémentaireque provoquent ces tâches, se retrouve à moyenterme par une réduction générale du coût de lamaintenance, une diminution du nombre despannes et en fin de compte une qualité de serviceet une valeur d’usage supérieure.
Malgré ces avantages, l’entretien correctif estaujourd’hui encore la méthode la plus pratiquéedans les milieux immobiliers.
Comment réaliser la maintenance préventivede son bâtiment?
Le propriétaire d’un immeuble dispose de différentsmoyens pour assurer la maintenance préventive.
En premier lieu, il s’agit de réunir une documen-tation générale du bâtiment. La recherche et leregroupement, si nécessaire la constitution desdossiers d’exploitation du bâtiment (voir chapitre2.2) font partie de cette documentation.
Les visites périodiques et systématiques, parexemple à l’aide du carnet d’entretien joint au pré-sent guide, permettent une surveillance régulièredes composants du bâtiment, et notamment ceuxen voie de vieillissement et qui touchent à la fin deleur durée d’existence.
Ces visites peuvent être réalisées par le propriétairelui-même ou par son représentant (gérant tech-nique), selon le cas par le concierge d’un immeuble.
Périodiquement, tous les cinq ou dix ans parexemple, un professionnel de la constructiondevrait être associé à cette démarche, afin de pro-céder à un diagnostic compétent, permettantd’évaluer l’état de santé des composants du bâti-ment et selon le cas, de proposer des mesuresd’amélioration partielles ou une opération de re-nouvellement globale.
Pour certains composants du bâtiment, il peut êtrejustifié de conclure un contrat de service ou de
2. Différents aspects de la maintenance
20
2.1.3 L’organisation de la maintenance
La maintenance dans le secteur immobilier est per-cue comme une tâche toujours plus importante.Son coût augmente rapidement, d’une part en rai-son du vieillissement général du parc immobilier,d’autre part en raison de la qualité des constructionsréalisées depuis les années 1950 ou encore de tech-nologies nouvelles dont le comportement auvieillissement était mal connu et qui s’avèrentmoins performantes, de ce point de vue, que lesconstructeurs espéraient initialement.
L’organisation de la maintenance, et les moyensque l’on veut consacrer à cette tâche, deviennentainsi des questions essentielles que les proprié-taires et gérants doivent se poser aujourd’hui.
Quels sont les différents niveaux d’interven-tion possibles pour la maintenance des bâti-ments?
On atteint des situations presque idéales en matièrede maintenance dans certaines branches:l’exploitation commerciale des compagnies aérien-nes par exemple exige des marges de risque trèsfaible, aussi bien pour garantir la sécurité et leconfort des passagers que pour éviter au maximumd’immobiliser les avions au sol. Dans ce cas, unemaintenance au coût très élevé se justifie pleine-ment.
Les pannes ou dégradations que peut subir un bâti-ment, représentent en général un risque immédiatbeaucoup moins élevé. Les différents niveauxd’intervention énumérés ci-dessous peuvents’appliquer à sa maintenance, en tout ou en partie,selon les objectifs fixés par le propriétaire et la com-plexité de l’ouvrage
– l’entretien de routine périodique;ces travauxdevraient s’effectuer automatiquement, sanscontrôle ou surveillance préalable, par exempletondre le gazon, changer les ampoules, lnettoyerles sols, les vitres, etc.;
– l’entretien programmé s’applique principale-ment aux installations techniques des bâtiments;il s’agit d’une surveillance régulière, comprenantsi nécessaire une remise en état ou un remplace-ment de certaines parties de l’installation;
– la surveillance systématiqueet périodique deséléments de construction sélectionnés en fonc-tion de leur valeur d’usage est réalisée dans unbut préventif; elle s’applique aussi bien à l’enve-loppe, qu’au second œuvre et aux installations dubâtiment.
– l’entretien correctif est effectué après dé-faillance d’un élément de la construction, pannesou défauts souvent communiqués par un locatai-re. Le coût de ces travaux de dépannage, réalisés
PI-BAT
maintenance. C’est le cas notamment des partiesdu bâtiment, dont une défectuosité pourrait créerdes problèmes d’utilisation des locaux, un risquepour la sécurité et le confort des habitants ou unrisque de dégradation de la structure du bâtimentlui-même.
Domaines d’application et contenu descontrats de maintenance
Les contrats de service et de maintenance sontavantageux à condition que les tâches définies dansle contrat soient exécutées conformément au cahierde charge. Il appartient au concierge, au gérant ouau propriétaire lui-même, de superviser les visitespériodiques et la réalisation des travaux d’entretienconvenus.
Ces contrats s’appliquent en premier lieu aux ins-tallations techniques des bâtiments:– entretien de la chaudière et réglage du brûleur;– contrôle, entretien et réglage des installations de
ventilation et de climatisation;– contrôle et entretien des installations de traite-
ment d’eau;– contrôle de fonctionnement des installations et
équipements de sécurité;– contrôle et entretien des ascenseurs;– contrôle et entretien d’équipements automa-
tiques: portes de garages, portes d’entrée auto-matiques, etc.;
– contrôle, nettoyage et vidage des canalisations,fosses de décantation, séparateurs, etc.
En ce qui concerne la structure et l’enveloppedes bâtiments, l’établissement de contrats de main-tenance se limite en général à la toiture: des infil-trations d’eau peuvent en effet présenter desrisques pour la structure du bâtiment (charpente,dalles, murs, etc.) et entraîner des frais importantspour la remise en état des locaux adjacents.
Des contrats d’entretien peuvent également êtreconclus pour l’entretien périodiques des aména-gements extérieurs: tonte du gazon, taille desarbres et arbustes, ramassage des feuilles mortes,etc.
Lors de la conclusion d’un contrat de maintenance,il est important de définir avec précision son conte-nu, notamment les éléments suivants:
– l’objet ou les composants, sur lesquels porte lecontrat;
– les prestations à fournir par l’entreprise manda-tée, soit:– les fréquences et les conditions de contrôle, les
conditions d’intervention en cas d’urgence;– la liste détaillée des opérations de contrôle, de
réglage, de nettoyage;
2. Différents aspects de la maintenance
21
– le remplacement de pièces et de composants,les produits utilisés;
– les rapports détaillés à fournir au maître del’ouvrage;
– la responsabilité de l’entreprise mandatée et lesobligations du maître de l’ouvrage;
– les conditions financières, notamment les pres-tations et les pièces de rechange comprisesdans le montant forfaitaire ou faisant partied’un devis et d’une facturation séparé;
– la durée du contrat, les conditions de modifica-tion ou de résiliation de celui-ci;
– l’arbitrage en cas de litige, le for juridique.
Le type de contrat de maintenance à établir dépendnotamment du risque que présente une défaillancede l’élément de construction sur lequel porte lecontrat, ainsi que celui que le maître de l’ouvrageest prêt à assumer lui-même. Du personnel qualifiéengagé de façon permanente et qui s’occupe pro-fessionnellement de la maintenance d’un immeu-ble, peut en bien de cas remplacer des contrats demaintenance coûteux. Il est bien évident que cettesolution n’est envisageable que s’il s’agit d’unmaître de l’ouvrage qui s’occupe de la gestion d’unparc immobilier important.
PI-BAT
2.2 Dossiers d’exploitation dubâtiment
Généralités
Pour organiser de façon rationnelle la gestion d’unbâtiment et en particulier sa maintenance, unedocumentation générale du bâtiment est requisepour servir de base aux tâches de mise en service,de surveillance, de planification et exécution desmesures de maintenance, cas échéant aux opéra-tions de renouvellement. Cette documentation peutêtre plus ou moins exhaustive et détaillée selon lacomplexité de l’ouvrage et de ses installations.
Dans le cas de constructions neuves ou suite à destravaux de rénovation importants, le mandataireest tenu, selon le règlement SIA 102 concernant lesprestations et honoraires des architectes, deremettre au mandant les documents nécessaires àl’exploitation et à l’entretien de l’ouvrage (phasefinale des prestations d’architecte, paragraphe 4.5.2Dossier de l’ouvrage terminé ).
Des documents analogues sont demandés auxingénieurs civils et aux ingénieurs spécialisés dansles installations du bâtiment.
Ces documents ne sont pas toujours disponiblesdans le cas de bâtiments existants, soit qu’ils soientperdus ou qu’ils n’aient pas été transmis lors d’unetransaction ou d’un changement de gérant, soitqu’ils n’aient jamais été remis au mandant. Etmême si un tel dossier existe, il ne correspond pasnécessairement à l’état actuel de la construction quia pu subir diverses interventions au cours des ans(transformations, agrandissement, etc.), sans queles plans et autres documents nécessaires àl’exploitation et à l’entretien du bâtiment aient étémis à jour.
Dans ces cas, la documentation générale devra êtreétablie ou complétée, sur commande du maître del’ouvrage. L’approche d’une échéance de décisionsur l’avenir d’un bâtiment, concernant par exempledes travaux de réhabilitation ou de rénovation, peutconstituer une occasion qui justifie la dépensenécessaire pour l’établissement d’un tel dossier.
Les chapitres suivants traitent séparément lesdocuments nécessaires à la maintenance de lastructure, de l’enveloppe et ceux des installationstechniques du bâtiment. Cette séparation répond àla spécificité des deux domaines, les installationstechniques nécessitant en règle générale, en plusdes dossiers techniques d’exécution, des instruc-tions de conduite et de maintien en état particu-lières.
2. Différents aspects de la maintenance
23
2.2.1 Structure et enveloppe dubâtiment
Une documentation complète comprend normale-ment un descriptif général du bâtiment qui permetde localiser et d’identifier ses composants, ainsiqu’un cahier d’instructions qui donne les informa-tions et directives relatives à la surveillance et àl’entretien de certaines parties de la construction.Elle sera donc composée des pièces et des infor-mations suivantes:– dossier de mise à l’enquête publique comprenant
plans et formulaires nécessaires; permis de cons-truire, permis d’habiter et/ou d’exploiter, autori-sations spéciales;
– plan de situation avec toutes les indications rela-tives à la parcelle, aux raccordements aux par-celles et bâtiments voisins, aux accès routiers etpiétons, aux réseaux d’évacuation (canalisationsd’eaux claires et d’eaux usées) et aux réseauxd’alimentations (eau, gaz, électricité, téléphone,chauffage urbain, TV, etc.);
– plans de construction à l’échelle 1/50 avec indica-tion de la composition des éléments de construc-tion et des matériaux utilisés;
– plans des détails importants;– soumissions et contrats d’entreprises, procès-
verbaux de réception, durées de garanties, listesdes entreprises;
– procès-verbaux d’essai de matériaux, rapportsgéologiques;
– dossier photographique des différentes étapes duchantier, notamment d’éléments ou de compo-sants cachés après l’achèvement des travaux,etc.;
– dossiers d’instructions particulières des partiesde la construction qui nécessitent une surveillan-ce ou un entretien périodique. Exemple: contrôleet entretien périodiques du réseau de canalisa-tion. Le guide de maintenance, en particulier leslistes d’aide-mémoire pour le contrôle périodiquedes éléments de la construction, peut égalementfaire partie du dossier d’instructions.
Cette documentation, en particulier les plans deconstruction, sont à réviser en fonction des modifi-cations éventuelles intervenues en cours de tra-vaux; cette mise à jour des documents restera unetâche permanente et doit se poursuivre au fur et àmesure des adaptations, améliorations ou modifi-cations qui seront apportées au bâtiment au coursde son utilisation.
PI-BAT
modèles et la numérotation des raccordementsélectriques;
– les plans de centrale. Ils complètent à une échelleappropriée les plans d’implantation et de mon-tage;
– les plans de coordination. Dans les gaines tech-niques ou les nappes de conduits, ils définissentl’emplacement de chaque fluide, y compris lesréserves de place affectées;
– les passages spéciaux. Ils complètent les plans decoordination dans les croisements, les cloisonscoupe-feu, les traversées bétonnées, etc.
Les plans de fabrication d’une gaine de ventilationou d’un collecteur-distributeur ne sont pas nécess-aires. L’information souhaitée est fonctionnelle. Ace titre, la mention et la position des sondes derégulation ou des clapets d’équilibrage sont desindications précieuses, surtout s’il faut démonter unfaux plafond pour y accéder. La section des tuyauxet les longueurs (dessins à l’échelle) permettent derecalculer des distributions modifiées.
Schémas électriquesLes schémas électriques représentent tous lesappareils électriques du bâtiment avec leursconnexions, force, commandes, mesures et signa-lisations. Ils doivent permettre à l’homme du métierde localiser chaque appareil, chaque câble etchaque connexion pour corriger une erreur éven-tuelle, dépanner, échanger des appareils ou modi-fier les installations.
Les connexions et câbles peuvent être directementétiquetés en clair. Dans les tableaux d’électrorégu-lation notamment, les borniers sont codés. Dans cecas, un répertoire des bornes doit être joint auxschémas pour expliquer le codage, pour mention-ner la correspondance entre bornes, désignationcodée du câble, désignation en clair et pour préciserle type de câble.
Les appareils électriques multiples ou peu connussont à étiqueter pour assurer une correspondancefiable entre schéma et installation.
Les schémas électriques sont à regrouper par partied’installation formant une unité fonctionnelle oulogique.
Les installations électriques comprennent, parexemple:– l’alimentation générale de l’immeuble et les
distributions principales;– les distributions d’étage avec les comptages des
appartements et autres utilisateurs;– les installations de logement avec l’éclairage, les
prises, la cuisson, la réfrigération, le lavage;– les services communs avec les éclairages exté-
rieurs et communs, la buanderie, les caves, lesascenseurs, les locaux techniques, etc.;
2. Différents aspects de la maintenance
24
2.2.2 Installations techniques desbâtiments
Dossiers d’exploitation
Définition
Ces dossiers regroupent tous les documents tou-chant à l’exploitation technique d’un bâtiment etses installations. Ils doivent aider l’exploitant oul’usager, non seulement dans la conduite et l’entre-tien des équipements, mais aussi lors de réparationet de transformation éventuelle. Ils comprennent:
• La documentation technique:plans d’exécutionschémas électriquesnotices des appareilsrépertoire des fournisseurs et fabricantsdescription du fonctionnementprocès-verbaux de mise en serviceinstructions de conduiteinstructions de maintien en état
• La documentation contractuelle:garanties des entreprises et fournisseurscontrats de maintenanceprescriptions et contrôles obligatoires
• La documentation chronologique:les journaux d’intervention par partie d’installa-tion ou spécialité.
Ces dossiers seront d’autant plus complets et struc-turés que les équipements sont complexes.
Documentation technique
Plans d’exécution
Ces plans doivent permettre de localiser et derecenser tous les conduits, tuyaux, appareils,organes, auxiliaires, qu’ils soient de première im-portance ou accessoires. Ils servent à retrouver tousles appareils à contrôler ou à entretenir et peuventêtre d’une grande utilité lors de l’établissement d’undiagnostic en cas de défaut.
Dans le cas d’une adaptation des équipements à denouvelles exigences, ils favoriseront l’étude desmodifications utilisant au mieux le matériel et lesdispositions existantes.
Les plans d’exécution comprennent:– les plans d’implantation et de montage. Pour
chaque fluide, les équipements apparents etcachés sont représentés sur les plans du bâtiment(terrain, sous-sol, étages) avec la mention desfluides, des types et dimensions des conduits, desembranchements, des appareils, organes, détec-teurs et accessoires, la désignation claire des
PI-BAT
– l’électrorégulation (force et automatisme des ins-tallations techniques);
– l’antenne et les signaux radio et vidéo;– le téléphone;– la détection incendie;– les surveillances diverses avec téléalarme ou télé-
transmission.
Notices des appareils
Il s’agit de rassembler la documentation techniquede tous les appareils et composants, que ce soientdes imprimés originaux ou des photocopies:– modes d’emploi;– instructions de montage, de raccordement, de
mise en service, de réglage;– instructions de contrôle et d’entretien;– fiches techniques de performances et caractéris-
tiques;– prospectus, catalogue.
Ces informations sont particulièrement utiles dixans ou plus après la mise en service pour vérifier lefonctionnement d’un appareil, en changer le régla-ge, le remonter et le mettre en service après révi-sion, le dépanner et l’entretenir ou retrouverquelque chose d’équivalent lorsque l’appareil dé-fectueux n’est plus sur le marché.
Répertoire des fournisseurs et fabricants
Pour faciliter à long terme l’approvisionnement enpièces de rechange ou la recherche du spécialisted’un composant original, il est utile de mentionnerpour chaque appareil ou composant:– l’entrepreneur ou installateur;– le fournisseur ou vendeur;– le fabricant si possible.
Plusieurs adresses permettent de se réapprovi-sionner au cas où un fournisseur venait à dispa-raître.
Description des fonctionnements
Si les plans d’exécution, les schémas électriques etles notices des appareils représentent l’ouvragedans son aspect matériel, il faut aussi en décrire lefonctionnement général, surtout celui des équipe-ments de climatisation.
Les schémas de principe renoncent à la localisa-tion géographique exhaustive pour exprimer glo-balement les circuits fonctionnels avec seulementles composants qui en influencent le comporte-ment:
2. Différents aspects de la maintenance
25
– schéma mazout, de la citerne au brûleur;– schéma du gaz, de l’introduction au brûleur;– schéma du chauffage central, avec la production,
la distribution primaire, les secteurs de départ, lesdistributions ou les batteries de traitement d’air;
– schémas d’eau glacée, d’eau de refroidissement,de récupération, de fluide frigorigène avec lesproductions de froid;
– schéma de l’eau chaude sanitaire, avec l’alimen-tation en eau froide, l’échangeur, le ballon, la cir-culation, les thermostats, etc.;
– schéma d’eau froide, avec le comptage, la nour-rice et les secteurs,
– schémas aérauliques, traitement d’air, distribu-tions, appareils terminaux.
Les grandeurs fonctionnelles nominales de-vraient figurer sur les schémas de principe: débits,puissances, températures, pressions différentielles,vitesses, ainsi que les positions théoriques ou demise en service des organes d’équilibrage.
Une description en clair doit accompagner leschéma de principe pour décrire les fonctionne-ments normaux, les automatismes, les séquencesparticulières de démarrage, régime réduit, dangerde gel, arrêt estival, alarme feu, désenfumage, lespriorités et dérogations, les commandes ma-nuelles, etc.
Procès-verbaux de mise en service
Les documents transcrivent les valeurs et perfor-mances réelles observées ou mesurées lors de lamise en service. D’une part, ils démontrent que lesinstallations ont été vérifiées et, d’autre part, ilsillustrent un fonctionnement concret. Ce sont parexemple:– le procès-verbal de mise en service du brûleur
mentionnant les tests de sécurité, la qualité de lacombustion et les pertes par les fumées;
– les performances de la distribution hydrauliquedu chauffage avec les débits d’eau des branches,les pressions différentielles typiques, la positiondes clapets d’équilibrage;
– les performances des distributions aérauliquesavec le débit mesuré des bouches d’air, les débitstraités, les niveaux de bruit, la vitesse d’air dansles locaux, la position des clapets d’équilibrage;
– le procès-verbal de réglage des disjoncteurs deprotection thermique par la liste des appareilsavec leur courant nominal et le visa de l’électri-cien qui a procédé au réglage;
– le réglage de mise en service du traitement d’eau,mentionnant la dureté de l’eau mélangée (adou-cissement partiel).
Instructions de conduite
Conduire, c’est faire fonctionner les installations demanière à satisfaire les usagers. C’est enclencher,
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Lorsque l’auteur du projet est un mandataire, celui-ci est responsable du fonctionnement de l’assem-blage des composants et des performances del’ensemble. A ce titre, il doit établir les schémas deprincipe d’ensemble, la description des fonctionne-ments et des performances générales, ainsi que lesinstructions de conduite et d’entretien correspon-dantes.
Mise à jour
Ces documents représentent l’ouvrage matériel telqu’il est. Il est impératif que ces documents soientmis à jour, donc révisés en fin de chantier, annotés,complétés ou reconstitués lors de retouches ou detransformations.
Documentation contractuelle
Garantie des entreprises et fournisseurs
Au début de l’exploitation, la part de la maintenancecouvrant les pannes, les défauts de matériel ou defonctionnement est couverte par les garanties desentreprises et des fournisseurs éventuellement.Pour une gestion efficace, il est utile que l’exploitantou le gérant technique soit clairement informé desgaranties en cours.
Les durées de garantie d’entreprise sont habituel-lement de 5 ans dès la réception. Il peut y avoir unreport d’échéance sur des objets particuliers, suiteà un défaut majeur. Dans un délai de 2 ans dès laréception, le maître de l’ouvrage peut aviser en touttemps l’entreprise d’un défaut éventuel et peutdemander une vérification finale (SIA 118).
Les documents utiles à cette gestion des garantiessont:– les procès-verbaux de réception, avec la liste des
défauts et des retouches;– la correspondance traitant de la correction de ces
défauts et retouches;– la description contractuelle des ouvrages,
éventuellement.
Contrats de maintenance
Il est important que l’exploitant ou l’usager soit clai-rement informé des contrats de maintenance pas-sés avec des entreprises:– Quels sont les équipements concernés?– Qui appeler en cas de défaut?– Que couvre le forfait?– Qu’est-ce qui est facturable en sus?– Quels sont les contrôles et interventions conve-
nus?– Que doit vérifier l’exploitant?
2. Différents aspects de la maintenance
26
déclencher, ajuster les consignes et les pro-grammes pour satisfaire au plus juste les utilisa-teurs tout en évitant les prestations excessives (sur-chauffe) ou non perçues (aération ou éclairageartificiel de locaux inoccupés).
Les instructions de conduite qui accompagnentd’habitude les descriptions de fonctionnement per-mettent à l’exploitant les opérations suivantes:– choisir les séquences et régimes appropriés;– repérer les fonctionnements mal adaptés aux
prestations perçues et corriger les prestationsdélivrées en ajustant les automatismes et pro-grammes;
– repérer les fonctionnements anormaux pourentretenir, dépanner ou réparer.
Instructions de maintien en état
Maintenir en état consiste à assurer la disponibilitédes services et prestations délivrées par les équi-pements. Les instructions de maintenance se réfè-rent aux notices des appareils pour le détail et auxinstructions établies par l’entreprise pour l’installa-tion dans son ensemble.
Elles comprennent:– les nettoyages systématiques ou conditionnels;– les entretiens préventifs éventuels (vidange, régé-
nérations);– les vérifications, précisant l’objet, la grandeur à
vérifier, le critère ou la valeur critique;– les interventions conditionnelles correspon-
dantes;– les pannes et défauts courants, avec les répara-
tions à entreprendre;– les programmes ou rythmes des contrôles et des
interventions systématiques;– la liste du matériel d’entretien qu’il est recom-
mandé de stocker.
Etablir la documentation technique
Quand l’obtenir?
Les documents techniques d’exploitation sont nor-malement remis au maître de l’ouvrage après lamise en service avec l’avis d’achèvement. Cesdocuments faisant partie intégrante de l’ouvragesont alors contrôlés pendant la vérification com-mune préalable à la réception (démarche SIA 118).Dans ce sens, un dossier d’exploitation incompletpeut constituer un défaut majeur pouvant motiverle refus d’un prononcé de réception.
Qui l’établit?
Cette documentation technique est établie en prin-cipe par les entrepreneurs.
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Prescriptions et contrôles obligatoires
Les laboratoires cantonaux, les ramoneurs, les ser-vices de détection incendie, le contrôle des réci-pients sous pression et autres inspections de sécu-rité des choses et des personnes interviennentselon leurs obligations réglementaires. Ils remet-tent instructions, procès-verbaux de mise en servi-ce et rapports de contrôle.
Documentation chronologique
Les journaux d’intervention
Pour chaque centrale technique ou équipementprincipal, un journal permet de noter et de daterdans l’ordre toutes les interventions:– enclenchement, déclenchement;– correction d’une consigne;– contrôles personnels ou externes;– nettoyages, entretien, révisions;– transformations;– dépannages;– livraisons;– heures de fonctionnement;– consommations, etc.
Ces journaux expriment le fonctionnement réeld’une installation, son taux d’utilisation, ses ano-malies systématiques. Ils permettent d’adapter lesinterventions aux nécessités, de concevoir deséquipements ajustés lors de rénovations ou demodifications.
Ils sont établis par l’exploitant.
2. Différents aspects de la maintenance
27
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2.3 Exigences légales et réglementaires en matière d’entretien des bâtiments et leurs installations
Généralités
La multiplicité des lois et règlements tant fédérauxque cantonaux, ainsi que leurs règlements locauxd’application, rend très difficile un inventaire com-plet. Nous nous bornerons dans ce chapitre à citercelles ayant des conséquences importantes pour lepropriétaire d’un bâtiment.
La prise de conscience du dommage subi par l’envi-ronnement s’est traduite par une série de lois etordonnances fédérales et cantonales, en particulierpar l’inscription dans la Constitution fédérale del’article 24.7 du 6 juin 1971 qui stipule: «La Confé-dération légifère sur la protection de l’homme et deson milieu naturel contre les atteintes nuisibles ouincommodantes. En particulier elle combat la pol-lution de l’air et le bruit». Cet article chapeaute touteune série de lois et ordonnances récentes dont cer-taines sont encore en préparation, d’autres, bienque récentes, déjà en révision.
Actuellement, le terrain est mouvant et il fauts’attendre dans les années à venir à de nombreusesmodifications dues aux nécessités politiques dumoment, à la conjoncture économique, à l’avance-ment de la recherche et aux possibilités de la tech-nologie.
Cette incertitude se répercute sur les propriétaireset les gestionnaires d’immeubles ou de parc immo-bilier qui ne savent plus si les décisions concernantl’entretien ou les rénovations des bâtiments prisesaujourd’hui seront valables à plus long terme. Lasituation se complique sur le terrain, car l’applica-tion des lois et ordonnances fédérales est à la char-ge des cantons ou communes qui l’appliquent defaçon plus ou moins rigoureuse.
En outre, certains cantons ont édicté des lois can-tonales sur l’environnement ou des règlementsd’application transitoires de la Loi fédérale sur laprotection de l’environnement. Ainsi Berne avec saloi sur l’énergie, Zurich avec des normes particuliè-rement sévères en ce qui concerne les émissionsd’oxyde d’azote, ou Bâle, en avance dans le domai-ne du décompte individuel des frais du chauffage,font office de pionniers et permettent ainsi de «tes-ter» des lois à échelle réduite.
Certains cantons ont concentré les pouvoirs de déci-sion dans un département de l’environnement,d’autres ont réparti cette autorité dans des départe-ments existants. Ces activités sont parfois coor-données par un délégué à l’environnement. On levoit, la situation juridique est assez confuse.
2. Différents aspects de la maintenance
29
D’autres lois plus anciennes traitent des problèmesd’hygiène et de sécurité. Ces lois sont déjà bien«rodées» et ne posent guère de problèmes d’appli-cation.
Enfin, les votations fédérales du 23 septembre 1990concernant l’article constitutionnel sur l’énergie etle moratoire sur les centrales nucléaires aurontégalement des conséquences pour le propriétaire.
Compte tenu des circonstances décrites ci-dessus,la gestion de la maintenance devra se limiter auxcontrôles et mesures strictement nécessairesdu point de vue légal.
Il conviendra toutefois par le journal de gestion deréunir un maximum d’informations techniques per-mettant de prendre des décisions judicieuses envue d’une opération de rénovation.
Protection de l’air
Base légale: Loi fédérale sur la protection del’environnement du 7.10.1983 (LPE)
Cette loi définit la stratégie de lutte contre les émis-sions polluantes et les immissions polluantes. C’estelle qui permet aux autorités d’agir en ce qui concer-ne l’obligation d’assainir les installations. Cette loi aengendré l’Ordonnance sur la protection del’air du 16.12.1983 qui a pour but de protégerl’homme, les animaux et les plantes, leurs biotopeset biocénèses, ainsi que le sol des pollutions atmo-sphériques nuisibles ou incommodantes.
Elle fixe la limitation des émissions (1) et permetaux autorités de décider des exigences plussévères pour les émissions quand les immis-sions (2) sont dépassées. Cet article peut avoirdes conséquences importantes pour le propriétaired’un immeuble. Le remplacement anticipé d’unechaudière pourrait être exigé par exemple dans uneville où la densité du trafic est telle que les immis-sions d’oxyde d’azote dépassent les seuils admis.Des mesures seraient alors prises, dirigées contrele trafic et les installations de chauffage qui pourtantrespectent les valeurs d’émissions fixées par les loiset ordonnances fédérales.
PI-BAT
Définitions
EmissionsSubstances polluantes contenues dans les gaz d’échappe-ment des installations fixes (par exemple cheminée) oumobiles (par exemple tuyaux d’échappement des voitures).
ImmissionsValeurs de la concentration des substances polluantes conte-nue dans l’air. Ces valeurs sont mesurées en différents lieuxrépartis sur l’ensemble du territoire national.Les valeurs mesurées sont souvent publiées dans la presselocale.
gestionnaire portera son attention notamment surles lois, ordonnance et règlements suivants:– Loi fédérale sur les assurances accidents (LAA) du
20.3.1981;– Loi fédérale sur le travail dans l’industrie, l’artisa-
nat et le commerce du 13.3.1964;– Loi et ordonnances sur les denrées alimentaires;– Loi sur le commerce des toxiques;– L’Ordonnance pour la prévention des accidents
liés à l’aménagement de fouille et d’excavationsou à l’exécution de travaux analogues (du13.9.1963);
– La Loi fédérale sur les installations électriques àcourant fort et faible;
– L’Ordonnance sur le rejet d’eau résiduaire (du8.12.1975);
– Recommandation pour l’évacuation des conden-sats provenant des chaudières à condensation(mars 1988);
– Prescriptions cantonales sur la police du feu;– Prescriptions cantonales sur les constructions;– Directives des Etablissements cantonaux d’assu-
rance contre l’incendie (AEAI);– Directives de la Société suisse de l’industrie du
gaz et des eaux (SSIGE);– Directives de la Caisse nationale suisse d’assu-
rance en cas d’accident (CNA);– Directives de l’Association suisse de contrôle des
installations sous pression (ASCP);– Directives de l’Association suisse des électriciens
(ASE);– Les directives des différents fabriquants et four-
nisseurs concernant la sécurité des personnes etdes choses.
2.3.1 Exigences concernant la structure et l’enveloppe desbâtiments
En matière d’entretien de la structure et de l’enve-loppe des bâtiments, le législateur s’est préoccupéessentiellement de considérations touchant à lasécurité des personnes et des choses. Ces disposi-tions figurent en général dans les lois et règlementscantonaux et communaux régissant le domaine dela construction ainsi que dans les prescriptions can-tonales de la police du feu.
Dans le cas de locaux qui abritent des activités pro-fessionnelles, les exigences de l’Inspection fédéraleet cantonale du travail et de la Caisse nationalesuisse d’assurance en cas d’accidents peuvent éga-lement entrer en considération.
En ce qui concerne la législation fédérale, il faut éga-lement mentionner l’ordonnance sur la protection
2. Différents aspects de la maintenance
30
Protection contre le bruit
De la LPE découle également l’Ordonnance sur laprotection contre le bruit du 15.12.1986.
Cette loi définit la stratégie de lutte contre les émis-sions et les immissions bruyantes. Elle fixe de façonpréventive les valeurs limites d’émission et le seuild’immission, déterminant le bruit maximum accep-table. Cette ordonnance touche les propriétaires surdeux points:– elle oblige les propriétaires d’installations
bruyantes à limiter les émissions vers l’extérieurdes bâtiments en fonction des zones de sensibilitéau bruit. Sont concernées les installations dechauffage, de ventilation et de production defroid, etc.;
– elle impose une insonorisation contre des bruitsextérieurs pour les bâtiments neufs. Des lois can-onales vont parfois au-delà des exigences fédé-rales. L’obligation d’insonoriser les bâtimentsanciens contre des bruits extérieurs existe déjàdans certains cantons: à Genève, par exemple, ilest prévu le remplacement des fenêtres nonconformes dans un délai de 20 ans.
Cette mesure, outre son incidence sur le coût desloyers, aura pour effet pervers de rendre les bâti-ments trop étanches avec pour conséquence unrisque d’insalubrité dû au renouvellement insuffi-sant de l’air.
Protection des eauxBase légale: Loi fédérale sur la protection deseaux contre la pollution du 8.10.1971
Cette loi donne les moyens de réglementer le déver-sement des eaux usées, le stockage dans les eauxou à proximité de celles-ci, de toute substance soli-de, liquide ou gazeuse risquant d’altérer les eaux.
Elle prévoit également un plan d’assainissementpour les déversements ou entreposages polluantsexistants et impose la création de différentes zonesde protection.
De cette loi découle l’Ordonnance sur la protec-tion des eaux contre les liquides pouvant lesaltérer.
Cette ordonnance constitue la base légale imposantdes prescriptions sur l’entreposage des hydrocar-bures. Elle concerne tous les propriétaires d’instal-lations de chauffage au mazout. Elle fixe notam-ment la périodicité des révisions de citernes. Desdirectives et instructions pratiques complètent cetteordonnance.
Sécurité des choses et des personnesLa Suisse a une longue tradition en ce domaine etles lois traitant ces problèmes sont nombreuses. Le
PI-BAT
contre le bruit (cf. Généralités). Comme nous enavons déjà parlé, l’obligation de protéger les bâti-ments existants contre le bruit extérieur aura desconséquences sur l’enveloppe des bâtiments,notamment par l’obligation de remplacer les fenê-tres existantes par des nouvelles fenêtres insonori-sées.
L’exemple de la législation cantonale vaudoise enmatière de construction et d’aménagement du ter-ritoire et celui de la commune de Lausanne nouspermettront d’analyser les obligations d’entretienqui y figurent. Les problèmes relatifs à la protectioncontre le feu seront abordés dans le chapitre 2.3.2.
La législation applicable dans le canton deVaud et dans la commune de Lausanne
Bases légales:– Loi cantonale sur l’aménagement du territoire et
les constructions et règlements d’application yrelatifs;
– Règlement sur les constructions de la Ville de Lau-sanne.
Les dispositions de la Loi cantonale sur l’amé-nagement du territoire et les constructions(LATC) traitent de la solidité, de la sécurité et de lasalubrité des constructions (art. 89 à 92 de la LATC),en particulier de la qualité du site (art. 89), desnormes de construction (art. 90), de l’assainisse-ment et de la protection du sol (art. 91), de la conso-lidation et démolition d’ouvrages (art. 92) et de l’ins-pection des bâtiments (art. 93).
Ce sont les articles 92 et 93 qui touchent de façonspécifique le domaine de la maintenance des bâti-ments.
Art. 92La municipalité ordonne la consolidation, le caséchéant la démolition, de tout ouvrage menaçantruine ou présentant un danger pour le public ou leshabitants.
(...) En cas d’urgence ou si les travaux ordonnés nesont pas exécutés dans le délai imparti, la munici-palité les fait exécuter aux frais du propriétaire.
Art. 93La municipalité fait procéder à des inspections desbâtiments chaque fois qu’elle le juge nécessaire,ainsi que sur demande motivée des propriétaires,des locataires ou des médecins notamment (...)Lorsqu’un bâtiment est reconnu insalubre ou dan-gereux et que le propriétaire ne prend aucunemesure pour y remédier dans le délai qui lui estimparti, la municipalité en ordonne l’évacuation etretire le permis d’habiter.
2. Différents aspects de la maintenance
31
Plus que la maintenance proprement dite, ces deuxarticles définissent les mesures exceptionnelles queles autorités peuvent prendre à l’encontre de cons-tructions présentant un danger pour la sécurité dupublic ou un manque de salubrité pour les habi-tants.
Le règlement d’application de la LATC donnequelques précisions supplémentaires, sans pourautant élargir les notions déjà développées dans lecadre de la loi:
Art. 20 Solidité des constructionsCet article précise l’application des normes de résis-tance de la SIA ou d’autres associations profes-sionnelles, à défaut de prescriptions contraires,pour la conception et le dimensionnement des élé-ments d’ouvrages.
Art. 24 Aménagement et entretien des bâtimentsCet article traite de l’obligation:– d’aménager et d’entretenir les bâtiments,
ouvrages, installations et leurs abords de façonqu’ils ne présentent aucun danger pour les usa-gers
– d’aménager les accès réservés aux véhicules defaçon à garantir une visibilité suffisante
– d’équiper les escaliers d’une main courante– d’équiper les ouvertures donnant dans le vide
(fenêtres, balcons, escaliers et terrasses) de pro-tections.
Art. 25 à 35 Salubrité des constructionsCe chapitre précise les règles applicables pourqu’un local soit jugé salubre: volume des pièces,hauteur des locaux, éclairage et aération deslocaux, ventilation des locaux sanitaires et des cui-sines, etc. C’est notamment en fonction de ces pres-criptions qu’une autorité peut déclarer des locauxinsalubres et retirer le permis d’habiter.
PI-BAT
Recommandation SIA 358 (1978)
Balustrades, parapets et allèges, mains courantes:pour prévenir les chutes, la recommandation SIA 358 définitla hauteur des dispositifs de protection à appliquer aux esca-liers et aux ouvertures donnant sur le vide.
Mains courantes à placer le long des escaliers et rampes:hauteur 80 à 90 cm à partir du sol fini.
Balustrades, parapets, allèges:– hauteur du dispositif de protection = 90 cm pour une hau-
teur du vide jusqu'à 12 mètres (4 étages normaux);– hauteur du dispositif de protection = 110 cm pour une hau-
teur du vide supérieure à 12 mètres.
des risques importants, et qui doivent être mises enconformité avec ces prescriptions.
Les autres constructions et installations doivent êtreadaptées aux prescriptions en vigueur lorsqu’ellesfont l’objet d’un agrandissement, de modificationsou d’un changement d’affectation, pour autant quecela puisse être raisonnablement exigé.
Principes généraux de la prévention du feu
La prévention du feu est réglementée par des prin-cipes généraux de prudence lors de l’utilisation dela chaleur, de la lumière et d’autres formes d’éner-gie. Les dispositions générales de l’Association desétablissements cantonaux d’assurance contrel’incendie définissent les principales règles.
Quelques conseils:– garder les voies d’évacuation libres de tout maté-
riel qui pourrait y être déposé;– fermer les accès aux galetas et aux caves à clé;– ne pas fumer dans les galetas et caves;– garder les locaux techniques (chaufferie, machi-
nerie d’ascenseur, etc.) fermés à clé;– attention aux barbecues sur les balcons: lors de
l’allumage, le feu peut être transmis à des partiescombustibles de la façade (par exemple, dans desbâtiments utilisant certains types d’isolation péri-phérique), etc.
Périodicité des contrôles des installations desécurité
Paratonnerre:Contrôle après la pose et tous les dix ans, ou aprèschaque coup de foudre, par un expert. Contrôle detoutes les parties visibles et mesure des résistancesde terre.
Eclairage de secours:Contrôle par l’exploitant de chaque appareil, tousles trois mois, en coupant le courant du secteur.
Poste incendie à alimentation axiale:Contrôle visuel tous les trois mois par l’exploitant.Une fois par année, mettre le système souspression, dérouler le tuyau et contrôler son état,faire couler l’eau et vidanger le tuyau.
Evacuateurs de fumée et de chaleur:Contrôle une fois par année (si possible en hiver)par une manœuvre de l’installation. Contrôle de lasignalisation de l’emplacement et de l’accessibilitédu système de commande.
Extincteurs portatifs:Contrôle de l’accessibilité, de l’état apparent et duplombage tous les trois mois par le propriétaire.Recharges et révision tous les trois ans avec ins-cription des dates sur l’extincteur.
2. Différents aspects de la maintenance
32
Dans les articles 47 et 54, le règlement d’applicationdonne finalement des précisions quant à l’obliga-tion d’entretenir au moins une fois par an lesinstallations de climatisation et de ventilation, lesbrûleurs des installations de chauffage et les géné-rateurs d’eau chaude, dont le détartrage estobligatoire tous les quatre ans. (Voir aussi le cha-pitre sur les obligations d’entretenir les installa-tions).
Le Règlement sur les constructions de la villede Lausanne n’est pas beaucoup plus explicite.Comme la loi cantonale et son règlement d’appli-cation, il traite essentiellement du danger que peutreprésenter une construction pour les occupants oupour le public (art. 34, 38 et 61) et des mesures queles autorités peuvent imposer au propriétaire pourl’éviter.
Dans l’article 32 cependant, une notion supplé-mentaire est avancée, traitant de l’esthétique desconstructions:
Art. 32Les bâtiments, façades, murs et clôtures doiventêtre entretenus en bon état et présenter un aspectconvenable (...)
La plupart des dispositions mentionnées ci-dessuss’appliquent aux constructions neuves. Dans ledomaine touchant la structure et l’enveloppe desbâtiments, ces obligations sont conçues commedes mesures préventives pour assurer la solidité etla salubrité au moment de leur réalisation. En ce quiconcerne les bâtiments existants, le souci principaldu législateur est d’éviter que le manque d’entretienne présente un danger pour le public ou lesoccupants. Le domaine de la maintenance propre-ment dite est laissé à l’appréciation personnelle dupropriétaire.
2.3.2 Prévention des incendies
Les exigences relatives à la protection contre le feusont en principe régies par la législation cantonale.
Bases légales applicables dans le canton de Vaud:– Loi sur la prévention des incendies et règlement
d’application;– Règlement concernant les prescriptions sur la
prévention des incendies.
Les règlements d’application se réfèrent en généralaux différentes normes techniques en vigueur,notamment les directives de la police du feu del’Association des Etablissements cantonaux d’assu-rance contre l’incendie.
Ces directives s’appliquent également aux cons-tructions et installations existantes qui présentent
PI-BAT
Installations d’extinction automatiques à eau(sprinkler):Le propriétaire de l’installation doit désigner un«responsable sprinkler» qui doit tenir un carnet descontrôles suivants:
Toutes les semaines:– pression à l’amont et à l’aval de la soupape de
contrôle;– position des vannes (plombs de sécurité);– essais de l’alarme interne (cloche).
Tous les mois:– libre jeu des vannes;– vérification de l’alarme feu externe (118).
Dans le canton de Vaud, une fois par année uncontrôle général de l’installation et du réseau d’eauextérieur est effectué et pris en charge par l’Etablis-sement cantonal d’assurance incendie. La qualitédes contrôles effectués par le «responsable sprink-ler» et son degré de formation est vérifié.
Détection incendie:Contrôle au moins une fois par trimestre par uneentreprise spécialisée.Travaux de maintenance une fois par an (contrat demaintenance).
Ramonage obligatoire
Dans le canton de Vaud, l’arrêté du 28 septembre1990 fixe les fréquences et le tarif des frais du ramo-nage obligatoire.
Combustible solide:Calorifères ou cheminées de salon de– moins de 20 kW: une fois par an;– de 20 à 70 kW: deux fois par an;– au-dessus de 70 kW et fonctionnant toute l’année:
trois fois par an.
Combustible liquide:– installations de moins de 20 kW, installations à
basse température, ou installations jusqu’à 70 kWne fonctionnant que pendant la période de chauf-fage: une fois par an;
– installations jusqu’à 70 kW fonctionnant toutel’année ou installations au-dessus de 70 kW nefonctionnant que pendant la période de chauffa-ge: deux fois par an;
– installations de plus de 70 kW fonctionnant toutel’année: trois fois par an.
Combustible gazeux: – ramonage une fois par an pour toutes les instal-
lations.
2. Différents aspects de la maintenance
33
2.3.3 Exigences concernant les installations électriques de courant fort
Généralités
Les installations électriques peuvent en tout tempsprésenter des dangers pour les personnes et leschoses et provoquer des perturbations:– électrocution pour les personnes;– incendie ou explosion pour les choses;– perturbations sur ses propres installations ou sur
les installations des tiers. (Chutes de tension oupointes de courant pouvant altérer le bon fonc-tionnement d’installations utilisant des circuitsélectroniques tels que l’informatique et la trans-mission de signaux radiotélévision).
Les dangers ne sont pas visibles et peuvent se mani-fester à l’usage à n’importe quel moment.
Pour garantir la sécurité et prévenir les dangers, lesinstallations électriques sont soumises à une régle-mentation.
Les bases légales de cette réglementation sont:– la Loi fédérale du 24 juin 1902 sur les installations
électriques à courant faible ou fort;– l’Ordonnance du Conseil fédéral du 7 juillet 1933
sur les installations à courant fort;– l’Ordonnance du Conseil fédéral du 24 juin 1987
sur les matériels électriques (OMBT);– l’Ordonnance du Conseil fédéral du 6 septembre
1989 sur les installations électriques à bassetension (OIBT);
– les prescriptions fédérales de l’ASE (Associationsuisses des électriciens).
Ces prescriptions sont établies par une commissionregroupant principalement:– les producteurs d’électricité;– les distributeurs;– les fabricants de matériels et d’appareils;– les installateurs électriciens;– les CFF – PTT;– les assurances (CNA + Incendie).
Il existe, en outre, d’autres ordonnances fédéralesconcernant des installations électriques particu-lières.
Principes
Sécurité OIBT art. 5.1Les installations électriques doivent être établies,entretenues et contrôlées selon les règles tech-niques reconnues. Elles ne doivent mettre en dan-ger ni les personnes ni les choses lorsque leurexploitation et leur utilisation sont conformes et, si
PI-BAT
d) la protection par séparation;e) la très basse tension.
Installations PIE 12.200.4Domaine d’application des prescriptions sur les ins-tallations électriques (PIE)Les prescriptions doivent être appliquées intégrale-ment:a) aux installations nouvelles;b) aux installations qui ne présentent plus une
sécurité suffisante pour les personnes et leschoses;
c) aux installations à transformer entièrement;d) aux installations à compléter, à transformer par-
tiellement, à réviser ou à réparer.
Devoir d’annonce PIE 17.000.1Avant de commencer les travaux, l’installateurchargé d’établir une nouvelle installation, de com-pléter ou de modifier une installation existante, esttenu de l’annoncer au moyen d’un avis d’installa-tion au distributeur d’électricité astreint au contrôle.
Contrôle interne final OIBT Art. 24.1 + 2A l’achèvement des travaux, l’installateur doit pro-céder à un contrôle final et consigner dans un rap-port le résultat des mesures d’isolement, des dis-positifs et des appareils de protection. Ce contrôledoit être exécuté par une personne de métier ou parun contrôleur breveté, et signé. Il sera adressé audistributeur avec l’avis d’achèvement.
Contrôle initial OIBT Art. 31.1(Installations nouvelles)Ce contrôle doit être exécuté par le distributeur, auplus tard dans l’année suivant la mise en service.
Contrôles périodiques OIBT Art. 34.1Le distributeur d’électricité a l’obligation de contrô-ler à intervalles réguliers les installations qu’il ali-mente. Les périodicités de ces contrôles sont:
Chaque année:– les locaux présentant des dangers d’explosion;– sur les chantiers (installations provisoires).
Au moins tous les cinq ans:– les locaux à risques d’incendie, de corrosion,
locaux de réunion, magasins, locaux industrielsou grand artisanat, etc.
Au moins tous les dix ans:– les locaux à usage artisanal;– les exploitations agricole;– les cafés, restaurants, hôtels.
Au moins tous les vingt ans:– les autres locaux;– les locaux domestiques, les habitations.
2. Différents aspects de la maintenance
34
possible aussi, lorsque les règles sont enfreintes demanière prévisible, ou en cas de dérangement quel’on peut raisonnablement envisager.
Lutte contre les perturbations OIBT art. 6.1Les installations électriques doivent, sous réservede difficultés extraordinaires, être établies et entre-tenues de façon à ne pas perturber exagérémentl’utilisation correcte d’autres installations à bassetension, de matériels électriques et d’installations àcourant faible.
Obligation de l’exploitant OIBT art. 7L’exploitant d’une installation (propriétaire, fermier,locataire, etc.) est tenu de veiller à ce que celle-ciréponde aux exigences de sécurité et d’éliminersans délai ses défauts.
Autorisations pour travaux d’installation
Autorisation générale d’installer OIBT art. 8Celui qui veut établir, modifier ou entretenir des ins-tallations et celui qui veut y raccorder à demeure oupar prise des matériels électriques fixes ou lesdébrancher, modifier ou entretenir leurs raccorde-ments, doit obtenir une autorisation de l’entrepriseastreinte au contrôle (distributeur).
Conditions OIBT art. 9Etre au bénéfice de la qualification de «personnesde métier» (maîtrise fédérale ou ingénieur électri-cien) et offrir toute garantie qu’elles se conformentaux prescriptions de la présente ordonnance.
Sécurité
Principe PIE 23.210.1Les installations doivent être disposées et exécu-tées de telle sorte qu’aucun courant de contactdangereux ne puisse s’établir (le courant decontact est le courant qui pourrait traverser le corpshumain si celui-ci était soumis à une tension). Pourles organes à manœuvrer cette condition doit êtreremplie même en cas de défaut de l’isolation fonc-tionnelle.
Conditions PIE 23.210.2Cette exigence est considérée comme satisfaite sil’une des conditions suivantes est réalisée:a) courant de contact à 50 Hz ne pouvant pas dépas-
ser 0,5 mA;b) tension de défaut ne pouvant pas excéder 50 V;c) tension de défaut supérieure à 50 V ne pouvant
se maintenir pendant plus de 5 secondes.
Mesures de protection PIE 23.220.1Pour satisfaire à ces exigences, les mesures de pro-tection suivantes entrent en ligne de compte:a) la surisolation ou emplacement isolant;b) la mise au neutre ou la mise à la terre directe;c) le couplage de protections FI ou FU;
PI-BAT
Rapport de contrôle OIBT art. 35.1 + 2L’organe de contrôle établit un rapport sur chaqueinspection. Il y mentionne les défauts constatés.Le rapport de contrôle est remis à l’exploitant del’installation.
Suppression des défauts OIBT art. 36.1 + 4En cas de défauts constatés, l’organe de contrôleimpartit à l’exploitant un délai de trois mois pourfaire supprimer ou éliminer l’installation défectueu-se.
En cas de danger imminent et important pour lespersonnes et les choses, l’organe de contrôle faitimmédiatement supprimer l’alimentation de la par-tie d’installation présentant ce danger.
Conclusions
Afin de prévenir tout risque d’accident des per-sonnes et des choses et éviter les conséquences quien résultent, il est indispensable et importantd’entretenir régulièrement toutes les installationsélectriques.
2.3.4 Exigences concernant les installations de chauffage, ventilation et sanitaire
Les opérations de maintenance décrites ci-dessousont été voulues par le législateur. Certaines lois ouordonnances précisent la fréquence de contrôled’autres opérations de maintenance, notammentcelles liées aux domaine de l’hygiène et de lasécurité, quand bien même le législateur ne les apas toujours spécifiées.
Chauffage
Chaufferie – Vérification annuelle du fonctionnement des
ventilations hautes et basses du local. (Particuliè-rement pour les chaufferies à gaz, compte tenudu danger d’explosion).
– Vérification de l’étanchéité de l’écoulement de lachaufferie au mazout lors de chaque passagedu surveillant (instruction à donner au person-nel de service).
Cheminées– Fréquence du ramonage selon les prescriptions
locales.– Ce travail est effectué par le maître ramoneur
dans le cadre de sa tournée.
Chaudières– Fréquence du ramonage ou décrassage selon les
2. Différents aspects de la maintenance
35
prescriptions locales mais au moins une fois paran.
– Les chaudières à gaz avec brûleur incorporéferont l’objet d’un contrat d’entretien conclu avecle fournisseur, ou encore avec le service de gazlocal. Les prescriptions d’entretien des fournis-seurs sont à respecter impérativement.
Brûleurs à air pulsé– Test de contrôle des fumées imposé par la légis-
lation. La fréquence de ces tests est variableselon les cantons. Ces tests officiels sont effec-tués par les maîtres ramoneurs ou par les servicescantonaux responsables de l’environnement. Sile test ne répond pas aux conditions minimumprévues par la loi, l’installation doit être remiseen état dans un délai de 10 jourssi la pollutionest importante. Le délai ordinaire d’assainis-sement est de 5 ans.
Des délais plus longs, de 10 ans au plus, peuventêtre fixés pour des émissions ne dépassant que depeu les valeurs limites.
Indépendamment de ces contrôles officiels, il estconseillé de conclure un contrat d’entretien annuelavec le fournisseur du brûleur. Ce contrat prévoitgénéralement les dépannages et parfois les piècesde rechange.
Citernes– Révision aux fréquences indiquées par l’Ordon-
nance fédérale sur la protection des eaux contreles liquides pouvant les altérer.
– Selon cette ordonnance, la fréquence des révi-sions est fixée en fonction de la zone de risque depollution et de l’état des installations. La fréquen-ce sera annuelle pour les installations nonconformes mais faisant l’objet d’une dérogation.Elle sera de 5, 7 ou 10 ans, selon la zone de risquepour les installations conformes.
Détecteurs de fuites de mazout– Contrôle annuel obligatoire.
Détecteurs de fuites de gaz– Contrôle annuel obligatoire.
Protection cathodique des citernes enterrées– Fréquence des contrôles identique aux fré-
quences exigées pour les citernes.
Décompte individuel des frais de chauffage etd’eau chaude– L’arrêté fédéral sur l’énergie (AE du 14.12.1990)
impose le décompte individuel des frais de chauf-fage pour les immeubles neufs. Un délai de 7 ansest accordé pour l’équipement des bâtimentsexistants dans la mesure où la technique etl’exploitation le permettent et où il n’en résultepas des coûts disproportionnés.
PI-BAT
– Filtres à graisse des cuisines de restaurant:nettoyage par le personnel de cuisine une fois parsemaine.
Ventilateurs– Nettoyage annuel et changement éventuel des
courroies.– Graissage des paliers selon les prescriptions des
fournisseurs.
Humidificateur à pulvérisation d’eau– Vidange trimestrielle du bac, détartrage des
buses si nécessaire et contrôle de l’alimentationet de l’évacuation de l’eau.
Humidificateur à vapeur– Contrôle trimestriel (plus ou moins selon les ins-
tallations) du cylindre de production de vapeur,échange ou nettoyage si nécessaire. Contrôle del’alimentation en eau et de l’écoulement.
Batterie de chauffe– Contrôle annuel et nettoyage à la vapeur si
nécessaire.
Registres motorisés– Contrôle annuel et nettoyage.
Prises d’air– Nettoyage annuel. Fréquence plus importante si
la prise d’air est située dans un lieu pouvant rece-voir des détritus végétaux ou autres.
Régulation– Contrôle annuel des fonctions de la régulation
selon le schéma de principe. Vérifier soigneuse-ment la fonction antigel. (Risque de gel de la bat-terie.)
Récupérateurs de chaleur– Contrôle annuel de l’encrassement et nettoyage
éventuel.
Sanitaire
Les travaux d’entretien de ces installations doiventêtre en principe faits par des entreprises conces-sionnaires, des services des eaux ou du gaz. L’entre-tien des compteurs de gaz et d’eau incombe auxentreprises de distribution.
Eau froide– La qualité de l’eau est garantie par le distributeur
local. Aucun entretien particulier n’est nécessaireréglementairement. Si l’on a des doutes sur laqualité de l’eau (par exemple eau rouge, goûtdouteux, turbidité, etc.), une analyse doit êtrefaite. Les services d’hygiène locaux et les distri-buteurs d’eau donnent des précisions à ce sujet.
2. Différents aspects de la maintenance
36
– Le relevé et l’entretien des compteurs ou réparti-teurs sont annuels. Pour les compteurs d’eau, larévision ou l’échange dépend de la dureté del’eau, en principe ils sont à remplacer tous les 5 à15 ans.
Ventilation
– Il n’existe en ce domaine que peu de lois ou règle-ments imposant un entretien régulier. Dans lerèglement d’application de la Loi cantonale surl’aménagement du territoire et les constructionsdu canton de Vaud, par exemple, l’entretien desinstallations de climatisation et de ventilation estobligatoire. Cet entretien est une condition sinequa non du bon fonctionnement de ces installa-tions et un gage d’hygiène et de sécurité.
– Le nettoyage des soupapes d’aspiration dans leslocaux sanitaires et les cuisines est en principe àla charge des locataires, mais il conviendra lorsdu nettoyage général des gaines de les faire net-toyer par l’entreprise chargée de ce travail. Unrééquilibrage de l’installation sera nécessaire.
– L’entretien des ventilateurs individuels collectésdans une gaine commune est en principe à lacharge des locataires, mais l’expérience a démon-tré que cet entretien n’est pas régulièrementeffectué. Il y aurait lieu de prévoir dans le bailune clause imposant cet entretien. Un contratsera conclu avec une entreprise spécialisée et lesfrais portés à la charge des locataires.
Extraction simple– Contrôle mensuel des horloges et mise à l’heure
des passages heure d’été – heure d’hiver.– Chaque année: démontage et nettoyage des
ventilateurs d’extraction.– Tous les 10 ans: nettoyage des gaines par une
entreprise spécialisée (ce nettoyage est indispen-sable pour les ventilations d’extraction des cui-sines; la graisse accumulée dans les gaines pré-sente un certain danger d’incendie et favorise ledéveloppement de colonies d’insectes nuisibles(blattes, cafards, fourmis).
Installation de pulsion d’air
Filtres– La fréquence de nettoyage dépend de la qua-
lité de l’air prélevé. Selon la position de la prised’air frais et le nombre d’heures de marche del’installation, cette fréquence pourra varier de2 semaines à 6 mois. L’observation de l’encras-sement ou, si le monobloc est bien équipé, laperte de charge mesurée par un manomètre dif-férentiel, permettra de définir avec plus de préci-sion la fréquence des nettoyages. Certains filtrespeuvent être lavés, d’autres doivent être rempla-cés.
PI-BAT
Surpresseur– Si la pression est insuffisante, un surpresseur est
parfois nécessaire. Selon la contenance de sonréservoir et la pression de service, l’installationest soumise au contrôle prévu par l’ASCP. Uncontrat d’entretien doit être envisagé. Il fixe lapériodicité des inspections obligatoires et la listedes opérations de maintenance à effectuer.
Eau chaude– Aucune législation n’impose un entretien. Toute-
fois, le chauffage de l’eau provoque une modifi-cation de sa structure cristalline et les sels miné-raux contenus dans l’eau s’incrustent sous formede tartre sur la tuyauterie et les réservoirs. La tem-pérature de l’eau doit être suffisamment bassepour éviter ces incrustations et suffisamment éle-vée pour éviter la prolifération de la bactérie«legionella» qui provoque des infections pulmo-naires. Dans l’attente d’une législation plus préci-se, on se bornera à éviter la stagnation de l’eau età éviter une distribution à des températures infé-rieures à 55° C.
Chauffe-eau– Nettoyage et détartrage en principe tous les
2 ans. Le canton de Vaud impose un détartragedes générateurs d’eau chaude tous les 4 ans. Lafréquence des nettoyages dépend toutefois de laqualité de l’eau (dureté, PH), de sa température etde la construction du bouilleur. La fréquencevraiment nécessaire sera déterminée d’après lesobservations faites lors du premier nettoyage.Ces observations donneront des indications pré-cieuses sur le comportement de l’installation etsur son éventuel entartrage, des mesures parti-culières devront être prises si l’on observe unentartrage ou une corrosion anormale. Un traite-ment ou conditionnement de l’eau sera peut-êtreà envisager si l’on veut préserver l’installation. Lalégislation sur les denrées alimentaires et lestoxiques doit être observée. Le choix d’un traite-ment correct dépend essentiellement de la quali-té des eaux. Une analyse de l’eau sera indispen-sable à la prise de décision.
Protection cathodique (anodes)– Les anodes au magnésium doivent être contrô-
lées et éventuellement changées lors de la révi-sion du bouilleur. Les protections cathodiquesavec alimentation sont à contrôler chaque année.Généralement un contrat est conclu avec le four-nisseur, dans ce cas, l’entretien du chauffe-eauest assuré par la même entreprise.
Traitement ou conditionnement d’eau– Si l’eau est traitée au moyen de silicates (seul pro-
duit d’adjonction admis pour les eaux potables)un contrat d’entretien doit être conclu avec uneentreprise spécialisée. La fréquence des pas-sages varie selon le soutirage d’eau et lacontenance du bidon contenant les silicates.
2. Différents aspects de la maintenance
37
– Les adoucisseurs d’eau sont également soumis àun entretien par une entreprise spécialisée. Lafréquence de cet entretien dépend du sou-tirage d’eau.
– Les traitements magnétiques de l’eau ne néces-sitent généralement pas de contrat d’entretien.
PI-BAT
2.4 La maintenance du bâtiment sous l’angle juridique
Remarque préliminaire
Dans la mesure où il présente, en un espace très res-treint, les grandes lignes de plusieurs institutionsimportantes, ce texte n’a pas la prétention d’êtreexhaustif. Pour un exposé plus complet, il convientde consulter les ouvrages cités en bibliographie.Enfin, vu la complexité croissante des règles expo-sées, le recours à un homme de loi constitue sou-vent une précaution judicieuse.
Les questions abordées sont regroupées dans lestrois chapitres suivants:2.4.1 Garantie, rénovation, maintenance2.4.2 La propriété par étages2.4.3 Le bail à loyer
Une bibliographie succincte concernant ces ques-tions figure dans le chapitre 2.6.
2.4.1 Garantie, rénovation, maintenance
Garantie des travaux de construction
Situation envisagée
Le maître de l’ouvrage invoque des malfaçonsimputables à l’entrepreneur et/ou à la direction destravaux (architecte, ingénieur).
Qualification juridique et normes applicables
Les relations entre maître d’ouvrage et entrepre-neur relèvent du contrat d’entreprise.
Les relations entre maître d’ouvrage et ingénieur ouarchitecte sont appréciées à la fois au regard dumandat (direction des travaux, surveillance duchantier) et du contrat d’entreprise (plans).
Ces rapports sont notamment régis par les normessuivantes:
Code des obligations:– articles 367 à 371 (entreprise)– article 398 (mandat)
Normes SIA:– 102 article 1.6– 103 article 1.6
2. Différents aspects de la maintenance
39
– 108 article 1.6– 118 articles 157 à 180
Le contrat signé par les parties.
Questions particulières
Code des obligations ou normes SIA? Il existedes différences très importantes entre ces deuxtypes de textes. Dans la mesure où les normes SIAà caractère juridique ne reprennent pas les disposit-ions correspondantes du Code des obligations,elles constituent des règles contractuelles qui n’ontaucune portée tant que les parties ne les ont pasacceptées comme partie intégrante de leur contrat.
Le délai de garantie défini dans le Code desobligations est de cinq ans à compter de laréception de l’ouvrage immobilier (art. 371 al. 2 CO).Selon le Tribunal fédéral, toutefois, les travaux deravalement de façade sont, sauf convention contrai-re, garantis durant une année seulement.
Le maître de l’ouvrage doit vérifier la chose livréesans délai, sauf à perdre la garantie du chef desdéfauts qu’il aurait pu constater à cette occasion. Ildoit signaler immédiatement les défauts qu’il adécouverts, soit au moment de la vérification, soitpar la suite (défauts cachés). S’il ne le fait pas, il perddéfinitivement le droit à la garantie pour ces défauts(art. 367 et 370 CO).
Le défaut établi, le maître de l’ouvrage peut exiger,à son choix, la réfection de l’ouvrage ou la réductiondu prix. Dans les cas graves, il peut obtenir larésolution du contrat. En outre, quelle que soit lasolution choisie, il peut obtenir, si l’entrepreneur esten faute, l’indemnisation des dommages consécu-tifs au défaut.
Le délai de garantie défini dans la norme SIA118 est en règle générale de cinq ans à compter dela vérification de l’ouvrage, à laquelle assistententrepreneur et maître de l’ouvrage. Cettevérification doit avoir lieu dans le mois qui suit l’avisd’achèvement des travaux.
Contrairement au système légal, le maître del’ouvrage peut signaler en tout temps les défautsconstatés durant les deux premières années («délaide garantie SIA»). Passé ce délai, il est déchu dudroit de se prévaloir des défauts apparents quin’auraient pas été signalés. Quant aux défautscachés, qui surgissent durant les trois années sui-vantes, ils doivent être signalés immédiatementpour pouvoir être couverts par la garantie.
Le maître doit exiger au préalable la correction dudéfaut constaté. Si la réfection n’intervient pas dansle délai imparti, il peut exiger, à son choix, la réfec-tion par un tiers aux frais de l’entrepreneur, la réduc-tion du prix ou, dans les cas graves, la résolution du
PI-BAT
En particulier, les règles suivantes sont applicables:– articles 216 à 221 du Code des obligations;– le contrat signé par les parties devant notaire.
Questions particulières
L’action en garantie se prescrit par cinq ans àcompter du transfert de propriété (art. 219 al 3 CO).
L’acheteur doit vérifier la chose et signaler immé-diatement les défauts éventuels. S’il omet de lefaire, il perd la garantie pour les vices qu’il aurait puconstater. De même, il doit, sous peine de déchéan-ce, signaler immédiatement les défauts cachés, quisurviennent par la suite (art. 201 CO, par le renvoide l’art. 221 CO).
Ces règles sont valables sauf stipulations contrac-tuelles contraires (très fréquentes).
Cession des droits: pour les constructions ré-centes, le vendeur cède souvent à l’acheteur lesdroits qu’il pourrait détenir, à raison des défauts del’ouvrage, contre les architectes, ingénieurs etentrepreneurs qui ont participé aux travaux.
Cette cession présente des dangers pour l’acheteurlorsqu’elle est exclusive, c’est-à-dire lorsqu’ellecoïncide avec une exonération de la garantie à char-ge du vendeur. En effet, la solvabilité des débiteurscédés peut-être douteuse. En outre, la cession n’estvalable que pour l’action en réfection et l’action enpaiement des dommages consécutifs au défaut.
Conseils
Les contrats de vente immobilière dérogent fré-quemment aux règles légales sur la garantie, qui estsouvent modifiée, restreinte, voire même suppri-mée.
Ces questions doivent être négociées avant lasignature du contrat.
De même, l’acheteur prudent s’assurera que les arti-sans et entrepreneurs qui ont collaboré aux travauxont été payés et exigera au besoin des garanties.Cette précaution vaut pour les bâtiments en coursde construction ou achevés depuis moins de troismois.
Avis des défauts et prescription:Voir les remarques formulées sous «Garantie destravaux de constructions».
Travaux de rénovation
Situation envisagée
Le propriétaire entreprend la transformation ou larénovation d’un bâtiment existant et s’adresse à un
2. Différents aspects de la maintenance
40
contrat. La réparation des dommages consécutifsaux défauts est réservée.
Responsabilité de l’architecte et de l’ingé-nieur: en tant qu’elle est dirigée contre l’architecteou l’ingénieur, l’action du maître à raison desdéfauts de l’ouvrage se prescrit par cinq ans àcompter de la réception.
La responsabilité de l’architecte et de l’ingénieur estgénéralement subordonnée à une faute profession-nelle, de sorte que ces auxiliaires du maître peuventéchapper au devoir de réparer le dommage en prou-vant l’absence de faute. Experts et tribunaux ontcependant tendance à objectiver la violation desrègles de l’art, de sorte que les architectes et ingé-nieurs se trouvent placés dans une position trèssemblable à celle des entrepreneurs.
Conseils
Avis des défauts: dans la mesure du possible, etcela même si la norme SIA 118 s’applique aucontrat, il convient de signaler immédiatementl’existence d’un défaut à toutes les personnesconcernées (entrepreneurs, architecte, ingénieur).La description du défaut doit être faite avecprécision. Enfin, le maître de l’ouvrage prendra soind’impartir au(x) responsables(s) un délai pour pro-céder à la réfection.
Prescription: l’inaction peut-être fatale. A l’éché-ance du délai de cinq ans, la garantie tombe, mêmepour les défauts signalés à temps.
Lorsque la prescription guette, le maître prendrasoin de l’interrompre, au besoin par un comman-dement de payer. Si nécessaire, il consultera unhomme de loi.
Règles contractuelles: les contrats dérogent sou-vent au Code des obligations ou à la norme SIA 118.Ils doivent donc être attentivement relus avantsignature et au besoin renégociés.
En outre, dans la mesure où le contrat règlementela plupart du temps la garantie, il convient de s’yréférer lorsque survient un défaut.
Garantie du vendeur
Situation envisagée
L’acheteur d’un bien immobilier invoque desdéfauts de la chose vendue.
Qualification juridique et règles applicables
Ces questions sont régies par le contrat de venteimmobilière.
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architecte et/ou un ingénieur et/ou un ou plusieursentrepreneurs.
Qualification juridique et réglementationapplicable
Qu’il porte sur la construction, la démolition ou latransformation du bâtiment, le contrat entre maîtred’ouvrage et entrepreneur est un contrat d’entre-prise, régi par les règles qui s’appliquent aux bâti-ments neufs.
Les relations entre maître d’ouvrage et ingé-nieurs/architectes relèvent du contrat d’entreprise(relevés, plans, projets) et du contrat de mandat(direction des travaux).
La nature du contrat d’expertise est controversée.Selon le professeur Tercier, il s’agit d’un contratd’entreprise, l’expert garantissant les résultats deson analyse et répondant, en cas de faute, des dom-mages consécutifs aux inexactitudes de son rap-port.
La réglementation suivante est applicable:– Code des obligations articles 363 à 379 et 398.– Normes SIA 102, 103, 108, 118.– Contrat.
Questions particulières
Garantie des défauts/responsabilités: voir lesremarques formulées sous «Garantie des travauxde construction».
En ce qui concerne la rémunération de l’entre-preneur, le Code des obligations distingue:– le devis approximatif (art. 375), qui ne doit pas
être dépassé dans une mesure excessive;– le forfait (art. 373), qui doit être tenu sauf modifi-
cation de commande ou survenances de circons-tances exceptionnelles, impossibles à prévoir ouexclues par les prévisions des parties, qui empê-chent ou rendent difficile à l’excès l’exécution del’ouvrage.
La norme SIA 118 fait une distinction analogueentre:– le contrat à prix indicatif (= devis approximatif);– les prix fermes (unitaire, global et forfaitaire), qui
doivent être tenus, sauf modification de com-mande ou circonstances extraordinaires au sensdes articles 59 à 61 SIA 118. En outre, les prix uni-taires et globaux sont susceptibles de variation enfonction des hausses sur salaires et matériaux.
Déjà difficile dans les travaux de construction, lagestion des coûts, est particulièrement délicate lors-qu’il s’agit de transformations. Aussi la jurispru-
2. Différents aspects de la maintenance
41
dence est-elle particulièrement stricte lorsqu’elleapprécie la survenance de circonstances extraordi-naires, les juges estimant que l’entrepreneur doittenir compte des risques usuels lorsqu’il offre, à unprix forfaitaire, l’exécution de travaux sur un objetexistant.
Quant aux devis approximatifs, la marge usuelle estde 10%. Au-delà, le maître peut exiger une réductionconvenable du prix des travaux. Il est même en droitde les interrompre s’ils ne sont pas achevés. Ne sontpas compris dans la marge de tolérance les fraissupplémentaires consécutifs à une modification decommande ou à une faute du maître ou de sesreprésentants.
Devis d’architecte/d’ingénieur: le maître de-mande souvent à l’architecte et/ou à l’ingénieur uneestimation du coût probable des travaux à réaliser.
L’architecte et l’ingénieur sont responsables desdépassements excessifs du devis qu’ils ont établis.Ils bénéficient également d’une marge de tolérance,qui peut aller jusqu’à 25% selon la jurisprudence(voir aussi les art. 1.6 et 4.2.5 SIA 102; 1.6 et 3.7 SIA103; 4.2.2 SIA 108).
Lorsque le devis est dépassé au-delà de la marge detolérance, à laquelle sont ajoutées les modificationsde commandes, l’architecte et/ou l’ingénieur doi-vent indemniser le dommage subi par le maître. Lecalcul de ce dommage est délicat parce que lemaître bénéficie, en fait, d’une prestation dont lavaleur est plus élevée que prévu. D’aucuns propo-sent de diviser le dépassement par deux, de sorteque l’architecte, respectivement l’ingénieur, en sup-porte la moitié. Ce mode de calcul ne satisfait cepen-dant personne. Dans les faits, le dommage est sou-vent évalué de manière empirique, sur la base,notamment, du surcroît de charges que doit sup-porter le maître de l’ouvrage.
Conseils
Contrat, avis des défauts, prescription: voir lesremarques sous «Garantie des travaux de cons-truction».
Dégâts causés aux ouvrages voisins: dans lamesure où les travaux de transformation créent unrisque pour les ouvrages voisins (travaux en sous-œuvre notamment), le maître de l’ouvrage devraitconclure une assurance responsabilité civile.
Dépassement des coûts: le maître de l’ouvragedoit s’attendre à des surprises. Aussi son budgetdoit-il être suffisamment large. En outre, la pruden-ce veut qu’il s’adresse à des hommes de l’art expé-rimentés et à des entreprises sérieuses.
For: pour éviter de devoir, le cas échéant, menerdes procès en plusieurs endroits, le maître devrait
PI-BAT
Une gestion immobilière sérieuse devrait impliquerune maintenance qui complète la garantie tant quedure celle-ci et qui prend le relais à l’expiration decette dernière.
Conseil
Dans la mesure où le contrat de maintenance (oud’entretien périodique) n’est pas spécifiquementrèglementé par le code et où la jurisprudence faitcruellement défaut, il convient de vouer un soin par-ticulier à la rédaction du contrat, qui fixera avec pré-cision:– les prestations à fournir (matériaux et/ou main
d’œuvre);– la périodicité et le devoir d’intervention
d’urgence;– la responsabilité de l’entreprise de maintenance;– la résiliation et la fin du contrat.
2.4.2 La propriété par étages
Remarques préliminaires
La propriété par étages est une forme de copro-priété sur un immeuble, dans laquelle chaquecopropriétaire a «le droit exclusif d’utiliser et d’amé-nager intérieurement des parties déterminées d’unbâtiment» (art. 712 a al. 1 CC).
Elle peut porter sur les appartements d’un seul bâti-ment (propriété par étages verticale). Les unitésd’étages peuvent également être des bâtiments dis-tincts, généralement contigus, situés sur le terrainen copropriété (propriété par étages horizontale).
Seuls peuvent faire l’objet du droit de jouissanceexclusif les étages ou parties d’étages qui, consti-tués en appartements, locaux commerciaux ouautres, forment un tout disposant d’un accès propre(art. 712 b CC).
Le droit exclusif ne peut porter:– ni sur le terrain,– ni sur les parties importantes pour l’existence, la
disposition et la solidité du bâtiment ou desautres étages;
– ni sur les éléments qui déterminent l’aspect exté-rieur du bâtiment.
L’acte constitutif, qui délimite les étages, indiquechacune des parts en pour-cent ou pour-mille de lavaleur du bien-fonds (art. 712 e CC). Cette indicationpermet en particulier de répartir les charges de lapropriété par étages.
Les rapports entre copropriétaires sont en particu-lier régis par les règles suivantes:– Code civil art. 712 a à t et 647;
2. Différents aspects de la maintenance
42
systématiquement convenir, avec ses partenaires,d’une clause de prorogation de for au lieu de situa-tion de l’ouvrage.
Travaux de maintenance
Situation envisagée
Le propriétaire avisé maintient son bâtiment en bonétat. Il s’agit d’ailleurs d’une obligation légale impo-sée par l’article 58 CO (responsabilité du pro-priétaire d’ouvrage) ainsi que par la loi fédérale surla protection des eaux contre la pollution parexemple (entretien de citerne à mazout). Voirégalement le chapitre 2.3.
Parfois, le propriétaire confie à une entreprise spé-cialisée le soin d’exécuter, contre rémunération, destravaux de maintenance périodique.
Qualification juridique et réglementationapplicable
Le contrat de maintenance ou d’entretien pério-dique n’est pas spécialement réglé par la loi. Il pré-sente des similitudes avec le contrat d’entreprise,mais s’en distingue par la durée. Aussi est-il sou-vent qualifié de contrat innommé, apprécié par lejuge de cas en cas au vu de ce qu’ont convenu lesparties, de son expérience générale et des règles ducontrat d’entreprise.
Le contrat de conciergerie est en règle générale uncontrat mixte qui combine des éléments du travailet du bail. Lorsque le concierge paie un loyer, lecontrat de bail est jugé prépondérant. Dans le cascontraire, c’est le contrat de travail. La distinction estimportante dans la mesure où ces contrats relèventgénéralement de tribunaux différents.
La réglementation suivante est applicable:
Entreprise art. 363 et suivants COBail art. 253 et suivants CO (révisés en 1990)Travail art. 319 et suivants CO
Remarque particulière
Le contrat de maintenance est souvent présentécomme une alternative à la garantie. Cette manièrede procéder n’est pas correcte. La garantie suppléeaux défauts qui sont normalement à charge du ven-deur ou de l’entrepreneur. Quant à la maintenance,elle remplace le devoir du propriétaire de conserverla chose en bon état. Dès lors, le propriétaire quirenonce à la garantie au profit de la maintenancepaie deux fois les mêmes prestations.
PI-BAT
– acte constitutif;– règlement de propriété par étages.
Propriété par étages et garantie desdéfauts
Il appartient au propriétaire d’étage d’agir contre lapersonne tenue à garantie, quelle que soit la partieaffectée d’un défaut. La communauté des proprié-taires d’étages n’a en effet pas de droit propre à lagarantie, même pour les défauts touchant les par-ties communes.
Pour assurer une gestion rationnelle de la garantie,les copropriétaires devraient céder à la commu-nauté les actions qu’ils détiennent contre le ven-deur, les entrepreneurs, l’architecte ou l’ingénieur,avec mandat pour cette dernière, d’agir, le caséchéant en justice, contre les responsables desdéfauts affectant les parties communes.
Transformations et rénovation
Travaux entrepris par un copropriétaire
Le copropriétaire a un droit de jouissance exclusifsur son unité d’étage. Il peut donc l’aménager et latransformer librement pour autant qu’il nerestreigne pas l’exercice du droit des autres copro-priétaires, qu’il n’endommage pas les parties com-munes et ne modifie pas l’aspect extérieur du bâti-ment.
Ainsi, il peut, en principe, faire enlever un galanda-ge. Par contre, il ne peut pas toucher aux mursporteurs sans l’accord des autres copropriétaires.
Le copropriétaire assume seul les frais liés à la trans-formation de son unité d’étage.
Travaux sur les parties communes
Les dispositions suivantes sont notamment appli-cables:– art. 712 g CC– art. 647 c à e CC– acte constitutif– règlement de propriété par étages
La loi distingue quatre hypothèses quant aux déci-sions à prendre pour la réalisation de travaux surles parties communes:
Travaux urgents: chaque copropriétaire peutprendre les mesures urgentes requises pour pré-server la chose d’un dommage imminent ous’aggravant. Ce droit ne peut pas être supprimé oulimité (art. 647 al. 2 CC).
2. Différents aspects de la maintenance
43
Travaux nécessaires: les travaux d’entretien, deréparation et de réfection exigés par le maintien dela valeur et de l’utilité de la chose, sont décidés à lamajorité. L’acte constitutif ou le règlement peut pré-voir un autre système. Pour faire ordonner l’exécu-tion de travaux nécessaires refusés par les autres,chaque propriétaire peut saisir le juge (art. 647 al. 2ch. 1 et 647 c CC).
Travaux utiles: il faut la majorité des propriétairesreprésentant, leurs parts réunies, plus de la moitiéde la chose, pour décider l’exécution de travaux deréfection ou de transformation destinés à augmen-ter la valeur de la chose ou son utilité (art. 647 d CC).Cette règle peut être modifiée dans le règlement oul’acte constitutif.
Travaux somptuaires: les travaux destinés àembellir la chose, à en améliorer l’aspect ou à enrendre l’usage plus aisé doivent faire l’objet d’unedécision unanime des copropriétaires, sauf régle-mentation contraire (art. 647 e CC).
Sauf convention contraire figurant dans l’acteconstitutif ou dans le règlement, les frais et chargesprovenant du financement des travaux sur lesparties communes sont répartis entre les pro-priétaires d’étages proportionnellement à la valeurde leurs parts (art. 712 h al. 1 CC). Ce principe com-porte trois exceptions:– si certaines parties du bâtiment, certains
ouvrages ou installations ne servent que très peuou pas du tout à l’un ou l’autre des coproprié-taires, il en est tenu compte dans la répartition desfrais (art. 712 h al. 3 CC).
– si un copropriétaire fait des aménagements extra-ordinaires qui augmentent les primes d’assuran-ce du bâtiment, la majoration des primes peutêtre mise à sa charge (art. 712 m ch. 6).
– lorsque des modifications entraîneraient pour uncopropriétaire des dépenses qui ne sauraient luiêtre imposées, notamment parce qu’elles sontdisproportionnées à la valeur de sa part, elles nepeuvent être exécutées sans son consentementque si les autres copropriétaires se chargent desa part des frais, en tant qu’elle dépasse le mon-tant qui peut lui être demandé (art. 647 d al. 3 CC).
La communauté des propriétaires d’étages peutactionner en justice le copropriétaire qui ne paie passes charges. En garantie de ses droits, elle peutrequérir l’inscription d’une hypothèque légale sur lapart du récalcitrant. Elle peut également faire saisirles meubles et objets mobiliers qui garnissentl’unité d’étage (art. 712 j et k CC).
Pour assurer le financement des grosses répara-tions, la communauté peut décider la constitutiond’un fonds de rénovation, alimenté par des contri-butions périodiques versées par les copropriétairesproportionnellement à la valeur de leur part (art. 712m ch. 5 CC).
PI-BAT
Dès lors, est défectueuse la chose qui est, ou devientimpropre à l’usage pour lequel elle a été louée, sansque le locataire soit responsable de cet état de fait.
Devoirs du locataire
Outre l’obligation d’user de la chose avec le soinnécessaire, de manière à prévenir les dommages,le locataire doit:– signaler immédiatement au bailleur les défauts
auxquels il n’est pas tenu de remédier lui-même(art. 257 g CO);
– tolérer les travaux destinés à remédier auxdéfauts de la chose, ainsi qu’à prévenir ou réparerles dommages (art. 257 h al. 1 CO);
– autoriser le bailleur à inspecter la chose dans lamesure où cette visite est nécessaire à l’entretiendu bâtiment ou à la correction de défauts (art. 257h al. 2 CO).
Droits du locataire
Au début du contrat: si la chose est délivrée avecdes défauts qui excluent ou entravent considé-rablement l’usage pour lequel elle a été louée, lelocataire peut refuser d’en prendre possession etrésilier le contrat (art. 258 al. 2 CO). S’il accepte lachose malgré tout, il doit procéder comme si ledéfaut était apparu en cours de contrat.
En cours de contrat, le locataire peut exiger dubailleur:– la remise en état de la chose (art. 259 b CO).
A défaut de remise en état dans un délai conve-nable, il est en droit de résilier le contrat avec effetimmédiat (cas graves) ou de faire procéder auxcorrections par un tiers, aux frais du bailleur(défauts moins importants);
– une réduction proportionnelle du loyer, àpartir du moment où le bailleur a eu connaissancedu défaut, jusqu’à l’élimination de ce dernier (art.259 c CO);
– des dommages et intérêts (art. 259 e CO), quiseront alloués, en cas de faute du bailleur, pourcompenser le préjudice consécutif au défaut.
En outre, il est en droit de consigner le loyer lorsquele bailleur n’effectue pas la réparation dans un délairaisonnable (art. 259 g CO).
Entretien de la chose louée
Travaux à charge du locataire
Le locataire doit user de la chose avec le soinnécessaire (art. 257 f CO). Il est tenu de réparer à sesfrais les dégâts qu’il a commis ou qui ont été causéspar des personnes ou animaux dont il répond(usure anormale ou excessive).
2. Différents aspects de la maintenance
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Entretien
L’unité d’étage
Chaque copropriétaire est tenu d’entretenir seslocaux de manière à maintenir l’état et l’aspect irré-prochables du bâtiment.
Les parties communes
Cette question est généralement précisée dans lerèglement de propriété par étages.
A défaut de réglementation contraire, chaquecopropriétaire a qualité pour faire les actes d’admi-nistration courante, au nombre desquels les petitesréparations d’entretien, sans avoir à consulter lesautres copropriétaires (art. 647 a CC). Pour le sur-plus – réparations plus importantes – on renvoie auchiffre 3.2.2 ci-dessus.
Conseils pratiques
La propriété par étages est une source de plus enplus fréquente de litiges. Dans ce contexte, il estindispensable de régler avec précision les droits etobligations de chacun.
La création d’un fonds de rénovation, qui n’est pasimposée par la loi, est une précaution indispen-sable, qui évitera de gros problèmes lorsque seprofileront des travaux de réfection importants.
2.4.3 Le bail à loyer
Remarque préliminaire
Les règles suivantes sont notamment applicables:– articles 253 à 274 CO, modifiés le 15 décembre
1989. Ces dispositions sont en vigueur depuis le1er juillet 1990;
– ordonnance du Conseil fédéral sur le bail à loyeret le bail à ferme d’habitations et de locaux com-merciaux, du 9 mai 1990;
– contrat de bail;– règles et usages locatifs.
Défauts de la chose louée
Définition du défaut
Selon l’article 256 al. 1 CO, le bailleur est tenu dedélivrer la chose dans un état approprié à l’usagepour lequel elle a été louée et de la maintenir en cetétat.
PI-BAT
Il doit remédier à ses frais aux défauts qui peuventêtre éliminés par de menus travaux de nettoyage oude réparation indispensables à l’entretien normalde la chose louée (art. 259 CO).
Travaux à charge du bailleur
Le bailleur est tenu d’entretenir la chose à ses frais,de manière à ce qu’elle demeure propre à l’usagepour lequel elle a été louée (art. 256 al. 1 CO). A cetitre, il fait exécuter les réparations et interventionsqui, par leur ampleur, excèdent les menus travauxà la charge du locataire. S’il omet de le faire, la choseest affectée d’un défaut dont le locataire peut exigerla correction (voir ci-dessus ch. 3.3).
Les charges d’entretien s’ajoutent aux autres fraisdu bailleur pour déterminer le rendement admis-sible au sens de l’article 269 CO.
Rénovation et modification de la chose
Les travaux de transformation réalisés par lebailleur (art. 260 CO) sont qualifiés de rénovations,lorsque le bailleur améliore la chose. On parle enrevanche de modifications lorsque le bailleurrestreint l’usage de la chose louée.
Le bailleur n’a le droit de modifier ou rénover lachose en cours de bail que si deux conditions sontréunies:– les travaux peuvent raisonnablement être
imposés au locataire;– le bail n’a pas été résilié.
Lors de l’exécution de tels travaux, le bailleur doittenir compte des intérêts du locataire. Ce dernierpeut prétendre à une déduction de loyerproportionnée à la restriction d’usage qu’il subit.
Travaux de transformation réalisés par lelocataire (art. 260 a CO: pour rénover ou modifierlui-même la chose, le locataire doit obtenir leconsentement écrit du bailleur. A défaut d’un telconsentement, il peut être tenu de remettre la choseen état en fin de bail.
Lorsque le bailleur a consenti aux travaux, il ne peutplus exiger l’enlèvement en fin de bail, sauf accordécrit contraire.
Le locataire a droit à une indemnité si, à la fin dubail, ses travaux représentent une plus-valueconsidérable.
2. Différents aspects de la maintenance
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PI-BAT
2.5 Fiscalité
Généralités
Les dépenses que le propriétaire consent pour lamaintenance de son immeuble, se répercutent biensûr sur le revenu provenant de la fortuneimmobilière. A ce titre, elles doivent pouvoir êtredéduites fiscalement.
Les administrations fiscales cantonales fontgénéralement la distinction entre les fraisnécessaires pour maintenir un immeuble dans lemême état et les dépenses entraînant uneaugmentation de la valeur de l’immeuble. Selon lecas, ces frais sont déductibles ou non.
Ces règles trouvent des applications particulièresd’un canton à l’autre. Elles seront traitées de façondétaillées dans le chapitre 2.5.2.
2.5.1 Quelques notions importantes
Valeur locativeOn entend par valeur locative d’un immeuble lerevenu que celui-ci procure à son propriétaire, soitdirectement par l’encaissement de loyers ou defermages, soit indirectement par la jouissance deson habitation. Dans les deux cas, ce revenu estimposable.
Frais d’entretienLes frais d’entretien sont les dépenses consentiespar le propriétaire pour des travaux servant aumaintien en l’état de l’immeuble, pour compenserl’usure normale due à l’usage de l’immeuble et àl’écoulement du temps. Ces frais sont en généraldéductibles du revenu locatif.
Les frais d’entretien consentis dans les cinq ans quisuivent l’acquisition d’un immeuble sontconsidérés en principe comme des dépensesapportant une plus-value et ne sont donc pasdéductibles, sauf si l’immeuble a été acquis par voiesuccessorale. Des applications particulièresexistent cependant d’un canton à l’autre.
Frais d’exploitationFont partie des frais d’exploitation les primesd’assurances des choses (assurance contrel’incendie, les dégâts d’eau, les bris de glace,assurance couvrant la responsabilité civile assuméeen qualité de propriétaire, etc.), les contributionspériodiques liées à la propriété foncière (taxesd’eau, taxes d’enlèvement des ordures ménagères,l’éclairage et l’entretien des rues, etc.), les dépensespour l’éclairage des parties communes, les fraisd’ascenseurs, etc.
2. Différents aspects de la maintenance
47
Les frais de chauffage et d’eau chaude sont des fraisd’exploitation qui en règle générale ne sont pasdéductible fiscalement.
Frais d’administrationRétribution du gérant et du concierge, ports, télé-phones, frais d’annonces, frais de poursuite et deprocès liés à la mise en location de l’immeuble, etc.
Dépenses apportant une plus-valueLes dépenses apportant une plus-value sont réali-sées pour des travaux d’amélioration de l’im-meuble. Ces travaux dépassent le cadre des travauxd’entretien ou de remise en état d’un immeuble. Ilpeut s’agir de travaux de construction, d’agrandis-sement, de rénovation ou de transformation. Engénéral ces dépenses ne peuvent pas être portéesen déduction du revenu locatif.
Dans certains cas, les investissements consentispour des travaux tendant à économiser l’énergiesont déductibles totalement ou partiellement.
2.5.2 Législation
Impôt fédéral direct
Voir en particulier:– Arrêté concernant l’impôt fédéral direct;– Notice du 20.04.1978 et circulaire N°1 du
17.08.1978 sur les mesures fiscales permettantd’encourager les économies d’énergie.
Le contribuable a le choix entre la déductionforfaitaire ou la déduction des frais d’entretieneffectifs. Les conditions d’application cantonalessont prises en considération.
Déduction forfaitaire: pour les cantons danslesquels le contribuable est lié au mode dedéduction qu’il a choisi, la déduction forfaitaire estde 15% du montant brut des loyers ou de la valeurlocative des bâtiments dont l’âge est de 10 ans aumaximum, de 25% pour les bâtiments plus anciens.
Le contribuable ne peut changer de mode dedéduction que s’il peut prouver que la déductionforfaitaire n’est pas suffisante à long terme.
Pour les cantons dans lesquels le contribuable peut,à chaque période, choisir entre la déductionforfaitaire et la déduction des frais effectifs, ladéduction est de 1/10 du montant brut des loyersou de la valeur locative pour les bâtiments vieux de10 ans au plus, de 1/6 du montant brut pour lesbâtiments plus anciens.
Une autre réglementation à forfait peut être appliq-uée, d’entente avec l’administration fiscale canto-nale. Par exemple, une déduction forfaitaires’élevant à 2% de la valeur imposable du bâtimenten vue de l’IFD peut être admise.
PI-BAT
Un tableau détaillé (NT15) indique au contribuablela répartition entre les frais considérés commeentretien (déductibles) et les frais d’investissementnon déductibles. Il fournit également lesrenseignements sur les cas particuliers, soit lestravaux réalisés pendant les cinq premières annéesdès l’acquisition d’un immeuble et les déductionspossibles pour des travaux qui permettentd’économiser l’énergie.
Frais d’exploitation et d’administration (fraisde gérance): ces frais sont déductibles pour autantqu’ils ne sont pas facturés à part aux locataires. Lesfrais de gérance ne doivent être prouvés que si ladéduction revendiquée dépasse 2% du rendementbrut immobilier. Ne sont pas déductibles: lesprimes d’assurance mobilières, les contributionsuniques (taxes de raccordement etc.), les frais dechauffage et d’eau chaude, des indemnités degérance lorsque ce travail est effectué par lepropriétaire lui-même.
Fonds de rénovation: les versements effectuésdans des fonds de rénovation ou de réparations depropriétés par étage, lorsque ces affectations neservent à couvrir que les frais d’entretiend’installations communes, sont déductibles commefrais d’entretien.
Période de 5 ans dès l’acquisition d’un im-meuble: les travaux entrepris dans les cinq ans dèsl’acquisition d’un immeuble sont en principe consi-dérés comme entraînant une augmentation de lavaleur et ne sont donc pas déductibles. Les excep-tions figurent dans le tableau de la notice NT 15.
Canton de Fribourg
Voir en particulier:– Instructions sur la manière de remplir la déclara-
tion d’impôt des personnes physiques 1991/92;– Notice spéciale pour la déduction des frais
effectifs des immeubles de janvier 1991.
La déduction des frais d’immeubles peut s’opérerau choix du contribuable, soit de manièreforfaitaire, soit selon les frais effectifs. Le passagedu système des frais effectifs au régime forfaitaireest interdit, l’inverse n’est admis qu’une seule fois.Le contribuable qui possède plusieurs immeublesprivés doit adopter le même système de déductionpour l’ensemble de ses immeubles.
Déduction forfaitaire: pour des immeubles nonagricoles la déduction forfaitaire correspond au15% du rendement brut total des immeublesconstruits avant le 31.12.1980, au 25% pour lesimmeubles construits antérieurement.
Par frais effectifs d’entretien, on entend d’unepart les dépenses courantes d’entretien d’unbâtiment, d’autre part les frais de remise en état
2. Différents aspects de la maintenance
48
Par les frais effectifs d’entretien (ou de répara-tion), on doit comprendre toutes les dépensesnécessaires pour maintenir dans le même état unimmeuble. Certains frais permettant d’économiserl’énergie sont également pris en considération dansle calcul des frais effectifs d’entretien, conformé-ment à la notice du 20.04.1978 y relative. Ils peuventse rajouter aux déductions forfaitaires.
Frais d’exploitation et d’administration: cesfrais sont déductibles, pour autant que le proprié-taire ne se fait pas rembourser par les locataires.
Pour les frais administratifs, une déduction forfai-taire de 2% des recettes locatives peut être admise.
Fond de rénovation: dans le cas de propriété parétage, la part des frais de réparation afférents auxparties de l’immeuble en copropriété, ainsi que lapart des frais administratifs et les versements aufonds de renouvellement, peuvent être déduitesfiscalement, en plus des frais d’entretien pour lapropriété personnelle.
Période de 5 ans dès l’acquisition d’un im-meuble: les travaux réalisés suite à l’acquisitiond’un immeuble, ou suite à un héritage, ne peuventpas être déduits à titre de frais d’entretien.
Canton de Berne
Voir en particulier:– Ordonnance concernant la défalcation des frais
d’entretien, d’exploitation et de gérance d’im-meubles (OFI);
– Notice concernant les immeubles – Fraisimmobiliers (NT 15 –1991/92).
Le contribuable a le choix entre la déductionforfaitaire ou la déduction des frais d’entretieneffectifs, sauf pour les immeubles qui font partie dela fortune commerciale (seuls les frais effectifs sontdéductibles). Le choix s’applique à chaqueimmeuble pris séparément et reste valable pourune période de taxation de deux ans.
A l’exception de la taxe immobilière, la déductionforfaitaire comprend les frais d’entretien,d’exploitation et de gérance. Elle est de 10% durendement brut immobilier si le bâtiment datait dedix ans au maximum au début de la période detaxation, de 20% si le bâtiment est plus ancien.
Frais effectifs d’entretien: sont considéréscomme frais d’entretien les frais de réparations, deremise en état et de remplacement, pour autantqu’ils ne provoquent pas une augmentation de lavaleur de l’immeuble. Font exception les travauxréalisés dans le but d’économiser l’énergie dont lecoût peut être déduit partiellement ou totalementau même titre que les frais d’entretien.
PI-BAT
d’un immeuble comprenant le remplacement àvaleur égale d’éléments défectueux.
Les déductions fiscales peuvent s’opérer selon untableau détaillé qui distingue les fraisd’investissements apportant une plus-value auximmeubles (non déductibles), les frais effectifsd’entretien (déductibles), les frais d’économied’énergie (déductibles généralement à raison de50% des frais d’investissement apportant une plus-value) et les autres frais, non déductibles.
Les frais d’exploitation et d’administrationsont également déductibles lors de la déduction desfrais effectifs d’entretien, selon un tableau détailléannexé aux instructions.
Fonds de rénovation: dans le cas de propriétéspar étage, les versements au fonds de rénovationde la communauté sont déductibles dans la mesureoù le règlement interne interdit toute autreaffectation en dehors des frais courants deréparation et de maintien des constructions. Si parla suite on effectue des prélèvements sur ce fondspour financer des travaux d’entretien, aucunenouvelle déduction ne sera admise.
Période de 5 ans dès l’acquisition d’un im-meuble: les frais pour la remise en état d’unimmeuble sont considérés comme fraisd’investissement et ne sont pas déductibles, saufles frais de réparation pour des dommagessurvenus depuis son acquisition.
Canton de Genève
Voir en particulier:– Loi générale sur les contributions publiques
(LCP);– Instructions N° 122 traitant des mesures fiscales
permettant d’encourager les économiesd’énergie.
Une déduction des frais effectifs d’entretien n’estpossible que pour les immeubles locatifs, soit desbâtiments comprenant plus de deux appartements,et pour les villas ou appartements en propriété parétages loués. Dans ces cas, une déductionforfaitaire n’est pas possible.
Pour les biens immobiliers, villas ou appartementsen propriété par étages occupés par le propriétaire,il est tenu compte d’une déduction forfaitairepour les frais d’entretien dans la détermination dela valeur locative nette. Cette valeur est de 3% del’estimation fiscale effectuée par la commissiond’experts et constitue le revenu net imposable.Dans cette estimation (et seulement pour ce calcul),la valeur des terrains prise en considération ne doitpas excéder le cinquième de la valeur des bâtimentset autres constructions.
2. Différents aspects de la maintenance
49
Frais effectifs d’entretien: les déductionsautorisées à titre de frais d’entretien sont les fraisnécessaires pour la conservation et l’entretien desbiens du contribuable. En revanche, toutes lesdépenses entraînant une augmentation de la valeurde l’immeuble, ou constituant une amélioration, nesont pas déductibles du revenu.
Les dépenses admissibles au titre de fraisd’entretien visant à économiser l’énergie sontdéductibles pour 50% au maximum, le solde devantêtre considéré comme plus-value de l’immeuble(voir instruction N° 112).
Ces dépenses sont également admises en déduc-tion de la valeur locative pour un immeuble occupé,mais ne peuvent lui être supérieures. Par consé-quent, elles pourront être réparties sur quatre ans.
Fonds de rénovation: voir remarque sous«déduction forfaitaire».
Période de 5 ans dès l’acquisition d’un im-meuble: aucune déduction n’est possible pour desfrais de remise en état d’un immeublenouvellement acquis, pendant cinq années civiles àcompter du début de l’année civile suivant la datede réquisition d’inscription au Registre foncier.
Canton du Jura
Voir en particulier:– Ordonnance relative à la déduction des frais
d’entretien d’immeubles;– Formule intercalaire 4 (1991) sur le rendement
immobilier.
Pour les immeubles privés la déduction des fraisd’entretien peut s’opérer soit selon les frais effectifs,soit par une déduction forfaitaire. Le choix entre lesdeux méthodes est libre pour chaque périodefiscale et pour chaque immeuble.
La déduction forfaitaire comprend l’ensembledes frais d’entretien, d’exploitation etd’administration, ainsi que les primes d’assurances,à l’exception de la taxe immobilière communale.Elle correspond au 1/10 du rendement brut ou de lavaleur locative si l’immeuble date de dix ans aumaximum au début de l’année fiscale ou au 1/6 sile bâtiment date de plus de dix ans.
Frais effectifs d’entretien: sont considéréscomme frais d’entretien les dépenses pour l’élimi-nation des dommages (réparations), pour lestravaux de remise en état, pour les rénovations etnouvelles installations qui servent auremplacement d’éléments déjà existants et les fraisd’entretien des aménagements extérieurs fixes.
Le formulaire intercalaire 4 donne la liste desdépenses déductibles ainsi que les parts considé-
PI-BAT
Ces montants peuvent être augmentés du 50% desfrais de réparation importantes dépassant cinq foisla déduction forfaitaire annuelle et du tiers desdépenses consenties pour des travaux visant àéconomiser l’énergie. Dans ces cas, les autoritésfiscales peuvent exiger des pièces justificatives.
Ne sont pas compris dans la déduction forfaitaire: – la taxe foncière;– les frais de gérance et de conciergerie
effectivement payés, sauf dans le cas desappartements en propriété par étage.
Frais effectifs d’entretien: les frais de réparationet de rénovation effectifs sont déductibles au titrede frais d’entretien, pour autant qu’ilsn’augmentent pas la valeur de l’immeuble. Lecontribuable doit fournir une liste détailléeaccompagnée de pièces justificatives datées.
Les dépenses consenties pour des travaux visant àéconomiser l’énergie peuvent être déduites en tantque frais d’entretien, à raison d’un tiers aumaximum.
Les frais d’exploitation et d’administrationsont déductibles. Elles comprennent la taxefoncière communale, les primes d’assurance deschoses et les autres frais s’ils sont à la charge dupropriétaire d’un immeuble.
Fonds de rénovation: dans le cas des propriétéspar étage, les versements éventuels effectués aufond de rénovation sont compris dans la déductionforfaitaire, ainsi que les frais de gérance et deconciergerie éventuels.
Période de 5 ans dès l’acquisition d’un im-meuble: les travaux entrepris au cours des cinq ansqui suivent l’acquisition d’un immeuble ne sont pasdéductibles dans la mesure où ils augmentent lavaleur qu’avait l’immeuble à ce moment-là.
Ils sont considérés comme un complément au prixd’achat. La déduction des frais de réparation pourdes dommages subis depuis l’acquisition del’immeuble est réservée.
Canton du Valais
Voir en particulier:– Loi du 10 mars 1976 et son – Règlement d’application du 25 août 1976.
La déduction des frais d’entretien est possible demanière forfaitaire ou en fonction des frais effectifs.
Seuls les frais effectifs sont admis lorsqu’il s’agitd’un immeuble commercial ou lorsque la valeurfiscale des bâtiments dépasse un million de francs.
2. Différents aspects de la maintenance
50
rées comme entretien (déductible) et amélioration(non déductible) de travaux de rénovation.
Les dépenses consenties pour des mesures d’éco-nomie d’énergie sont intégralement déductibles autitre de frais effectifs d’entretien s’il s’agit de travauxd’isolation thermique de bâtiments existants, àraison d’un tiers de leur coût pour les installations(pompe à chaleur, énergie solaire, etc.)
Frais d’exploitation et d’administration (fraisde gérance): ces frais sont déductibles lors du calculdes frais effectifs d’entretien. Le montant des fraisde gérance qu’aurait eus le propriétaire foncier s’ilavait chargé un tiers de cette tâche n’est pasdéductible; il ne doit être prouvé que s’il excède 2%du rendement locatif brut ou de la valeur locative.
Fonds de rénovation: les contributions verséespar les copropriétaires aux travaux d’entretien despropriétés par étages sont déductibles comme fraiseffectifs.
Période de 5 ans dès l’acquisition d’un im-meuble: à l’exception de la taxe immobilièrecommunale, seule la déduction forfaitaire estaccordée dans les 5 ans qui suivent l’acquisitiond’un immeuble.
Font exception à cette règle les frais effectifsconsentis par une communauté héréditaire, lesdépenses consenties pour des mesuresd’économie d’énergie et les frais résultant de laréparation de dommages imprévisibles, mais nonceux résultants de l’usure normale.
Canton de Neuchâtel
Voir en particulier:– Directives sur la manière de remplir les impôts
des personnes physiques, période 1991– Règlement d’exécution de la Loi sur les
contributions directes du 09.06.1964.
Le contribuable a le choix entre la déduction forfai-taire et la déduction des frais effectifs d’entretien deson immeuble. Il doit se tenir au système dedéduction qui a été choisi pendant un laps de tempsde 5 ans au moins et pour l’ensemble de sesimmeubles, y compris celui qu’il habite lui-même.
Pour les contribuables qui tiennent des livres ousont astreints à en tenir, seule la déduction des fraiseffectifs est autorisée.
La déduction forfaitaire des frais d’entretiend’immeubles s’élève à 15% du rendement brutimmobilier, mais au maximum à fr. 7200.– par anpour les immeubles de moins de 10 ans d’âge, à25%, mais au maximum à fr. 12’000.– par an pourles immeubles plus anciens.
PI-BAT
Le passage du forfait à la déduction effective peutêtre demandé en début de chaque période fiscale.Une fois adopté le système des frais effectifs, lepassage de ce système à celui des frais forfaitairesn’est plus possible.
La déduction forfaitaire est possible pour desbâtiments dont la valeur fiscale ne dépasse pas unmillion de francs. Elle ne peut pas être supérieure à1,5% de la valeur fiscale de l’immeuble.
Frais effectifs de maintenance: ces fraiscomprennent les dépenses engagées par uncontribuable pour les travaux de réparations et derénovation de son immeuble; ne sont toutefoisadmis que les frais qui n’apportent pas de plus-value à l’immeuble, selon la méthode développéeen matière d’impôt fédéral direct.
Pour des bâtiments mis en chantier depuis aumoins 10 ans, l’intégralité du coût des travauxfavorisant les économies d’énergie peut êtredéduite en tant que frais d’entretien, même s’ilsconstituent des plus-values d’immeubles, et ceciaussi bien dans le cas de la déduction forfaitaire quedans le cas de la déduction des frais effectifs. Pourle remplacement de machines et appareils quipermettent une diminution notable de laconsommation d’énergie, cette règle s’applique àl’ensemble des bâtiments.
Frais d’exploitation et d’administration: sontnotamment déductibles les primes d’assurancesdes choses, les contributions d’incinération desordures ménagères et d’épuration des eaux, larétribution du concierge, les dépenses pour ports,téléphones, annonces, etc.
Fonds de rénovation: les versements effectuéspar les copropriétaires au fonds de rénovation sontdéductibles. Il sont compris dans la déductionforfaitaire.
Période de 5 ans dès l’acquisition d’un im-meuble: les frais pour les travaux d’entretienintervenant dans les 5 ans dès l’acquisition d’unimmeuble ne sont pas déductibles fiscalement.
Canton de Vaud
Voir en particulier:– Instructions générales sur la manière de remplir
la déclaration d’impôt des personnes physiques,période 1991/92;
– Directives concernant la déduction, au titre defrais d’entretien des immeubles, du coût destravaux tendant à économiser l’énergie (notice21006).
Le contribuable peut déduire au titre de fraisd’entretien d’immeubles soit un montant forfaitaire,
2. Différents aspects de la maintenance
51
soit les frais effectifs d’entretien et d’administration.
Dans ce cas, il doit joindre à sa déclaration d’impôtun état détaillé mentionnant la nature des frais etleur montant. Le choix d’une méthode ou d’uneautre est absolument libre pour chaque nouvellepériode de taxation.
La déduction forfaitaire comprend les fraisd’entretien et d’administration de l’immeuble. Il estgénéralement admis sans justification unedéduction correspondant au sixième du rendementbrut des immeubles.
Frais effectifs d’entretien d’immeubles: ilscomprennent les frais de réparation et derénovation, en tant qu’ils n’augmentent pas lavaleur de l’immeuble.
Le coût des travaux tendant à économiser l’énergieest partiellement déductible au titre de fraisd’entretien des immeubles. Le pourcentage admisest défini dans un tableau détaillé (voir notice21006).
Frais d’exploitation et d’administration: ilssont déductibles fiscalement. Seuls les frais effectifsd’administration sont déductibles. Le propriétairene peut pas déduire d’indemnité pour le travail qu’ilaurait effectué lui-même.
Fonds de rénovation: dans le cas des propriétéspar étages, la part attribuée à la provision pourgrosses réparations (fonds de rénovation) n’est pasdéductible. Seuls les frais effectifs sont admis endéduction.
Période de 5 ans dès l’acquisition d’un im-meuble: les travaux réalisés peu après l’acquisitiond’un immeuble sont considérés sur le plan fiscalcomme un complément du prix d’achat qui sert àaméliorer la valeur que le bien avait lors de sonacquisition. Ils ne sont donc pas déductiblesfiscalement.
PI-BAT
2.6 Bibliographie
La bibliographie ci-après constitue un choix limitéd’ouvrages devant permettre d’élargir oud’approfondir la question de la maintenance, voirede l’amélioration des bâtiments.
Ouvrages d’ordre général en rapport avec lamaintenance des bâtiments
• La pratique des contrats de maintenance dans lesimmeublesP. GuignardEd. du Moniteur 1982
• Organisation de la maintenance des bâtimentsC.E.P. (contrôle + prévention) 1986
• Gestion + entretien des immeubles d’habitationEd. Eyrolles 1978
• Recommandation pour l’entretien des toitures etterrasses non accessiblesEPEBAT – CSTB 1982
• Maintenance du parc immobilierGuide d’entretien préventifMinistère de l’éducation nationale STEN
• Unterhalt und Erneuerung von AltwohnungenSchweizerischer Verband für Wohnungswesen(SVW), Bucheggstrasse 107, Zürich
• Guide Veritas du bâtimentTome 2, Réhabilitation / maintenanceEditions du Moniteur – Paris 1989
• Manuel Mer – Méthode d’évaluation rapide descoûts de remise en état de l’habitatP. Merminod et J. Vicari – Bulletin du logement28 – Berne 1984/1989
Manuels pratiques et carnets d’entretien
• Guide pratique pour l’entretien d’un immeubleANAH – Paris
• Entretenir sa maisonEdition l’Assurance française – Paris 1988
• Carnet d’entretien des bâtimentsBruxelles – 1984
Publications des Programmes d’Impulsions del’Office fédéral des questions conjoncturelles:«Amélioration thermique des bâtiments» et «Instal-lations du bâtiment» et du Programme d’Impul-sions en faveur du bois. La liste complète des publi-cations éditées dans le cadre des deux programmespeut être demandée auprès de cet office. Lescommandes sont à adresser à l’Office centralfédéral des imprimés et du matériel, 3000 Berne.
2. Différents aspects de la maintenance
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Publications en rapport avec l’entretien etl’amélioration de la structure et de l’enveloppe desbâtiments
• Guide pour l’amélioration thermique desbâtiments N° de commande 724.503 f
• Recueil de fiches techniques pour l’améliorationde l’enveloppeN° de commande 724.504 f
• Assainissement et rénovation des constructionsN° de commande 724.808 f
Ouvrages en rapport avec l’entretien etl’exploitation des installations techniques
• Guide «Exploitation et entretien desinstallations»N° de commande 724.508 f
• Recueil de fiches techniques pour l'améliorationdes installationsN° de commande 724.505 f
• Mise en service et réception des installations dubâtimentN° de commande 724.613 f
• L’électricien et les installations du bâtimentN° de commande 724.614 f
• Equilibrage hydraulique des chauffages centrauxN° de commande 724.620 f
• Dimensionnement et remplacement dechaudièresN° de commande 724.000 f
Dans le domaine des installations électriques, lesordonnances et prescriptions suivantes sontapplicables:
– Loi fédérale du 24 juin 1902 sur les installationsélectriques à faible et à fort courant(LIE)
– Ordonnance du Conseil fédéral du 7 juillet 1933sur l’établissement, l’exploitation et l’entretiendes installations électriques à courant fort
– Ordonnance du Conseil fédéral du 24 juin 1987sur les matériels électriques à basse tension(OMBT)
– Ordonnance du Conseil fédéral du 6 septembre1989 sur les installations électriques à basse ten-sion(OIBT)
– Prescriptions de l’Association Suisse des Electri-ciens sur les installations électriques intérieures(PIE)
PI-BAT
2. Différents aspects de la maintenance
54
Ouvrages en rapport avec les questions juridiquesabordées dans le chapitre 2.4
Garantie, rénovation, maintenance
• Mise en service et réception des installationstechniques du bâtiment, Berne, 1985, Officefédéral des questions conjoncturelles
• Denis Bettems, La garantie des défauts dans laconstruction, Lausanne, 1982
• Peter Gauch, Der Werkvertrag, Zürich, 1985
• Pierre Tercier, La partie spéciale du Code desobligations, Zurich, 1988
• Pierre Cavin, La vente, l’échange, la donation,Fribourg, 1978
• Pierre Tercier, La rénovation et la réparation desimmeubles, séminaire du droit de laconstruction, Fribourg, 1991
La propriété par étages
• Paul-Henri Steinauer, Les droits réels, tome I,Berne, 1985
Le bail à loyer
• David Lachat et Jacques Micheli, Le nouveaudroit du bail, Lausanne, 1990
• Guide du propriétaire, édité par la Chambrevaudoise immobilière
PI-BAT
PI-BAT 3. Défauts et diagnostic
55
Généralités
Comme il l’a été dit dans l’introduction, un desobjectifs de ce présent guide est d’encourager lesresponsables de la maintenance à mieux connaîtreleur bâtiment et, dans une certaine mesure, àcontribuer à leur transmettre des connaissancestechniques dans le domaine de la construction etdes installations s’y rapportant.
Il n’est ni possible ni souhaitable dans un tel cadred’élaborer un ouvrage technique de référencerecensant tous les défauts et les dégâts qui peuventapparaître dans un bâtiment. Notre ambition, dansce chapitre, serait plutôt de proposer desouvertures aux personnes responsables de lamaintenance, à savoir les cadres techniques desgérances, les concierges et les propriétaires eux-mêmes. Et nous espérons qu’ils regarderont leurbâtiment d’un œil différent, qu’ils s’interrogerontsur des phénomènes inhabituels ou sur les défautsqu’ils ont considérés de prime abord commeirrémédiables ou faisant partie de l’usure normale.
Ce guide ne s’adresse pas à des professionnels dubâtiment. Il ne veut pas non plus donner desrecettes faciles qui permettent à quiconque debricoler soi-même pour réparer des dégâts. Latâche principale du gérant, du concierge ou dupropriétaire, consiste à exercer une surveillancepermanente et des contrôles périodiques. Ce sontles professionnels du bâtiment qui peuvent établirun diagnostic définitif et procéder aux travaux deréfection nécessaires.
Les listes «Défauts et diagnostic» que nous avonsétablies partent de l’observation de défauts ou dedégâts constatés sur des bâtiments et indiquentleurs causes possibles. Suivent les actions correc-tives ou préventives qu’il s’agit d’engager pourréparer ou prévenir ces dégâts. Les deux colonnesdu centre se réfèrent au code des frais par élément(CFE) élaborée par le CRB dans le cadre de la clas-sification des frais de construction par élément.Elles n’ont qu’une importance secondaire pour lepropriétaire, mais donneront aux professionnelsavertis une entrée facile pour le calcul du coût desmesures d’entretien ou de rénovation.
Les illustrations qui accompagnent ces listes pour-suivent le même objectif: permettre aux non-pro-fessionnels d’identifier et de localiser les problèmessoulevés, définir dans une certaine mesure une ter-minologie commune, stimuler l’observation in situ.
3. Défauts et diagnostic
Les listes sont regroupées par lieu, sauf en ce quiconcerne les installations de chauffage, deventilation, sanitaires et d’électricité qui, pour desraisons pratiques, sont regroupées par métier.
Ce regroupement suit le principe de la visitesystématique développée plus en détail dans lechapitre suivant. Ces visites commencent par lesespaces extérieurs et les abords du bâtiment, soitles aménagements extérieurs et les façades(parois extérieures du rez-de-chaussée et desétages supérieurs); elles se poursuivent par la visitedes sous-sol, des circulations et locauxcommuns (entrée, hall, couloirs, cage d’escaliers,ascenseurs), des combles et de la toiture(charpente, couverture, locaux techniques) et seterminent par les logements et équipementsprivatifs: ouvertures et balcons, revêtements deparois, plafonds et sol, ainsi que menuiserie.
Le chapitre se termine par les listes pour lesinstallations électriques, les installations dechauffage, les installations de ventilationet lesinstallations sanitaires.
3. D
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fis-
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PI-BAT 4. Eléments de construction et maintenance
139
Généralités
Contrairement au chapitre précédant qui privilégiel’observation d’un bâtiment et de ses abordsimmédiats, par le constat des dégâts et défautspossibles, cette partie du guide répertorie de façonsystématique les mesures de maintenancenécessaires pour chaque élément de construction.En outre, on trouve dans ces listes des informationscomplémentaires quant à la périodicité descontrôles à effectuer ainsi qu’aux personnes quiinterviennent pour réaliser ces contrôles et lestravaux de maintenance correspondants.
Ces listes comprennent les éléments deconstruction et composants essentiels d’unimmeuble à usage d’habitation. Ils sont classésselon une logique de visite du bâtiment:– (1) Visite des espaces extérieurs et des façades– (2) Visite des sous–sols– (3) Visite des circulations et parties communes– (4) Visite des combles et de la toiture– (5) Visite des logements et équipements privatifs
En ce qui concerne les installations (électricité,chauffage, ventilation, sanitaire), elles sont citéespour mémoire dans le sommaire des lieux de visite,puis regroupées en fin de chapitre:– (6) Installations électriques– (7) Installations de chauffage– (8) Installations de ventilation– (9) Installations sanitaires
Les composants de ces installations sont des pointsspécifiques dont l’entretien et le contrôle doiventêtre confiés à des professionnels par le biais decontrats de service ou de maintenance par exemple.Dans ces cas, le rôle du concierge ou du propriétairelui-même se limite à prévenir leur interventionaprès observation de certains signes d’alerte.
L’objectif de ce chapitre est de permettre des visitespériodiques réalisées de façon systématique, aucours desquelles on procédera à l’observation despoints spécifiques et des composants essentielsrépertoriés dans ces listes. Le contrôle de cescomposants est nécessaire pour garantir lapérennité d’autres composants et par là celle dubâtiment dans sa totalité. Ce n’est que par unentretien régulier qu’une installation par exemplepourra conserver un niveau de prestation optimaldurant toute la durée de son existence (chauffage,ventilation, ascenseur, réseaux de distribution, etc.).
4. Eléments de construction et maintenance
Un défaut d’entretien risque d’avoir desconséquences fâcheuses non seulement sur uncomposant, mais aussi sur ceux qui lui sont liés etqui appartiennent à la même chaîne. Pour exemple,le contrôle régulier d’une toiture (nettoyage de lamousse, remplacement des tuiles cassées,remaniage, etc.), maintient une bonne étanchéité dela couverture. Et lorsque l’on constate la présencede taches d’infiltrations sur un plafond, les dégâtsinfligés aux combles et à la charpente peuvent déjàêtre très importants.
Autre exemple: l’obstruction des naissances d’eauxpluviales par des feuilles ou d’autres matériaux peutentraîner leur débordement et provoquer desinfiltrations dans le mur de façade. Selon le rythmedes intempéries, ces infiltrations successivespeuvent engendrer un décollement de l’enduit etmettre en danger la structure propre de la façade.
Comment utiliser ces listes?
Compte tenu de la complexité d’un bâtiment, lacompétence de la personne qui va assurer lesvisites d’entretien, doit être adaptée aux diverscomposants qu’elle va devoir observer et contrôler.
Dans les listes «Eléments de construction etmaintenance», ce niveau de compétence et estimédans la colonne «Intervenant» qui suit celle des«Périodicités» des contrôles à prévoir.
Cet intervenant exécutera la réparation élémentaireet l’entretien préventif simple, indiqué dans lacolonne «Action à prévoir», ou alertera leprofessionnel, sur commande expresse du maîtrede l’ouvrage ou dans le cadre d’un contrat demaintenance.
A propos de la périodicité des interventions, notonsqu’elle est fonction autant de la nature descomposants de l’immeuble et des installations quedu rythme des saisons, particulièrement pour lescanalisations extérieures, toiture, façades, etc.
Les listes «Eléments de construction et maintenan-ce» sont complétées par des listes «Aide-mémoire»qui reprennent la même structure de façonabrégées. Elles constituent le carnet d’entretien(voir chapitre suivant et annexe) qui permet auxresponsables d’un immeuble d’effectuerpériodiquement les visites de contrôles et d’yconsigner ses appréciations sur l’état des différentséléments de construction.
4. Eléments de construction et maintenance
140
PI-BAT
Le parcours de visite du bâtiment et les observations à effectuersuivant les éléments du Code des Frais par Eléments
1 Visite des espaces extérieurs, les abords du bâtiment, les façadesLe terrain
T2 Aménagements extérieurs : ouvragesT3 Conduites d'alimentation et d'évacuation (dans la parcelle)T4 Surfaces vertesT5 Surfaces duresT6 Clôtures et similairesT7 Installations électriques, eau courante
Les façades et la structureE3 Parois extérieures : sous-solsE4 Parois extérieures : R d C et étages supérieurs
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4. Eléments de construction et maintenance
141
PI-BAT
3 Visite des circulations et parties communesEntrée, hall, couloirs, escaliers, ascenseur
E0 EscaliersE2 PiliersE5 Fenêtres et portes extérieuresE6 Parois intérieures (gros oeuvre)I6 Installations de transport
Gaines techniques, colonnes montantes, colonnes de chuteI0 Installations électriques de courant fortI4 Installations pour l'eau et l'écoulement des eaux usées
4 Visite des combles et de la toitureCharpente, couverture
E1 Toiture plate et toiture en pente
Ouvrages en toiture : machinerie ascenseur, locaux techniques, etc...E4 Parois extérieures : R d C et étages supérieursI3 Installations de ventilation et de conditionnement d'airI6 Installations de transport
Antennes réceptricesI1 Installations de télécommunication et de sécurité
5 Visite des logements et équipements privatifsLocaux : sols, murs, plafonds, portes, fenêtres
M1 Cloisons de séparation portes intérieuresM2 Eléments de protectionM3 Revêtements de solM4 Revêtements de paroiM5 Faux-plafondsM7 CuisinesE5 Fenêtres et portes extérieures
Les prolongements du logement : balcons, loggiasE0 Dalles et balconsE4 Parois extérieures : R d C et étages supérieurs
Installations privativesI0 Installations électriques de courant fortI1 Installations de télécommunication et de sécuritéI2 Installations de chauffageI3 Installations de ventilation et de conditionnement d'air
2 Visite des sous-solsLes équipements collectifs, locaux techniques, installations, réseaux
Chauffage et eau chaude collectifs, ventilationI2 Installations de chauffageI3 Installations de ventilation et de conditionnement d'airI4 Installations pour l'eau et l'écoulement des eaux usées
M1 Cloisons de séparation portes intérieures
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PI-BAT 5. Moyens auxiliaires: listes «Aide-mémoire» et journal de gestion
173
Généralités
Ce chapitre poursuit deux objectifs: premièrement,il veut rendre attentif à une démarche systématiquede contrôle et de surveillance des bâtimentspermettant d’éviter de trop grosses surprises, aussibien d’ordre technique que financier, dans ledomaine de la maintenance des bâtiments;deuxièmement, il propose de faciliter le travail degestion pour le propriétaire et le gérant par leregroupement de toutes les interventions demaintenance qui sont réalisées dans un immeuble.
Ces deux objectifs correspondent aux deux voletstechniques et administratifs dont est composé lagestion de la maintenance d’un bâtiment. Pour lesdeux cas, le présent guide propose des moyensauxiliaires simples, sous forme de fiches aide-mémoire et d’un journal de gestion réunis dans lecarnet d’entretien (voir annexe).
Outre ces moyens auxiliaires, ce chapitre dresse uninventaire des différents éléments faisant normale-ment partie d’un dossier technique et administratif.
5. Moyens auxiliaires: listes aide-mémoireet journal de gestion
5.1 Le dossier technique
Le dossier technique est composé de l’ensembledes documents du descriptif technique du bâtiment.Le chapitre 2.2 traite de manière détaillée desdossiers d’exploitation nécessaires, aussi bien dansle domaine de la structure et de l’enveloppe quedans celui des installations techniques du bâtiment.
Listes «Aide-mémoire»
En plus de ces documents, les listes aide-mémoireréunies dans le carnet d’entretien seront d’unapport précieux pour structurer la visite périodiquedu bâtiment. Elles seront remplies par la personneresponsable d’un immeuble au moins une fois parannée, plus souvent pour certains éléments de laconstruction, selon l’indication de périodicitéfigurant dans ces fiches.
Ci-dessous l'exemple d'un aide-mémoire avec lesobservation de la personne qui effectue la visitesystématique.
Eléments faisant partie d’un dossier tech-nique d’un bâtiment
Le dossier technique d’un bâtiment comprendl’ensemble des dossiers d’exploitation d’un bâti-ment décrits dans le chapitre 2.2. Selon lacomplexité de l’ouvrage, ces dossiers seront plusou moins complets. Il devrait comprendre au moinsles éléments suivants:– les plans de construction ou les plans de relevé
du bâtiment, à l’échelle 1/50 avec si possiblel’indication de la composition des éléments deconstruction et les détails importants;
– les plans de construction ou les plans de relevédes installations techniques, les schémasélectriques;
– les descriptifs des travaux et les descriptifs defonctionnement des installations, les procès-verbaux de réception, les délais de garantie;
– les instructions de service et de maintenance, lesnotices des appareils avec référence dufournisseur;
– le dossier photographique avant, après et encours de travaux;
– les journaux ou fiches de contrôle particuliers;– les aide-mémoire de surveillance et de contrôle
périodique des éléments de construction, réunisdans le carnet d’entretien.
5. Moyens auxiliaires: listes «Aide-mémoire» et journal de gestion
174
PI-BAT
Les observations faites lors de la visite du bâtimentseront reportées sur les listes «Aide-mémoire»selon les quatre critères d’appréciation suivants:Code 1: bon étatCode 2: à surveillerCode 3: à intervenirCode 4: urgence
Les appréciations sur l’état d’entretien des diffé-rents éléments de construction qui sont consignéesdans ces fiches, et la possibilité de pouvoir observerleur évolution sur une période de cinq ans,permettent de disposer d’une vision d’ensemble etdans la durée de l’état d’entretien d’un immeuble.
La visite systématique permet une mise à jourpériodique des connaissances de l’état d’unbâtiment. Elle est effectuée par le responsabletechnique de la gérance ou le propriétaire lui-même, accompagné si possible par le concierge. Ace niveau, elle débouche sur des travaux d’entretiencourant et de petites réparations. Des interventionsimportantes ne devraient jamais être entreprisessans prendre l’avis d’un mandataire spécialisé dansles travaux de réhabilitation ou de rénovation.
Afin de prévenir toute décision ou interventionerronée, il est conseillé de réaliser cette visitepériodiquement, par exemple tous les cinq ans, parun professionnel compétent.
5.2 Le dossier administratif
Le dossier administratif comporte l’ensemble desinformations relatifs à la gestion financière et tech-nique d’un immeuble.
Journal de gestion
Afin d’éviter une trop grande dispersion des infor-mations, notamment dans le domaine des travauxréalisés, il est proposé de reporter l’ensemble desinterventions du domaine de la maintenance d’unbâtiment dans un journal de gestion qui fait partieintégrante du carnet d’entretien. Ce journalchronologique indique de façon succincte toutes lesétapes d’une intervention de maintenance, depuisle constat d’un dégât jusqu’à sa réparation. On ytrouve la source de renseignement, la nature et lelieu du dégât, la décision de réaliser la réparation,l’entreprise mandatée et le coût de l’intervention.
Grâce à ce «Journal» de l’immeuble, nous auronsune image réelle de l’état d’entretien du bâtiment etnous pourrons suivre son évolution depuis saconstruction ou sa réhabilitation, tout au long deson existence.
Dans une deuxième étape, il est prévue d’informa-tiser ce journal. Par un système simple de codifica-tion, il devrait être possible d’effectuer des regrou-pements d’informations, selon la nature destravaux exécutés par exemple, les entreprises man-datées, les appartements concernés, etc.
5. Moyens auxiliaires: listes «Aide-mémoire» et journal de gestion
175
PI-BAT
Structuration d’un dossier administratif
Un dossier administratif comporte normalement aumoins les éléments suivants:– Instances communales, cantonales et fédérales:
dossier de mise à l’enquête, permis deconstruire, d’habiter, d’exploiter;
– Servitudes/conventions: plan de situation, étatdes servitudes, conventions;
– Titres de propriété: acte de vente, céduleshypothécaires;
– Fiscalité: estimations fiscales, déclarations etdécomptes;
– Assurances: polices et décomptes d’assurancesde dégâts d’eau, bris de glace, ECA, RCpropriétaire, vol, etc.;
– Gérance: convention de gérance;– Locataires et concierge: baux, contrat de
conciergerie;– Entreprises et mandataires: documents
contractuels, factures des travaux réalisés;– Journal de gestion qui fait partie intégrante du
carnet d’entretien, enregistrant toutes les me-sures de maintenance réalisées;
– Comptabilité générale, état locatif.
Ci-dessous, l'exemple d'une page du journal de ges-tion avec l'indication des travaux de maintenanceréalisés.