le marché de l'immobilier repart mais devient plus exigeant

L'ECO AUSTRALDate : FEV 16Pays : France

Périodicité : Mensuel Page de l'article : p.47,48,50,52Journaliste : Annie Lebot

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BARNES 6253796400507Tous droits réservés à l'éditeur

Économie

MAURICE

LE MARCHÉ DE L'IMMOBILIERREPART MAIS DEVIENTPLUS EXIGEANTInitiée par les professionnels, la refonte desdeux dispositifs permettant aux étrangersd'acquérir un bien à Maurice a permisd'harmoniser les réglementations. Même side nouvelles contraintes doivent êtreobservées par les promoteurs, les projetsfourmillent et le moral est à la confiance.Une tendance forte se dégage de cecontexte d'assainissement du marché et desortie de crise, celle d'acheteurs pluspointilleux...

Par Annie Lebot

Respectivement en vigueur depuis 2002 et2007 I Integrated Resort Scheme (IRS) et leReal Estate Scheme (RES) étaient les dispositifsqui permettaient aux étrangers de taire l'ai,quisition d un bien en toute propriete LeProperty Development Sc-heme (PUS) estvenu les remplacer en juin de l'année derniereLine refonte de deux en un a la demandemême des professionnels précise SachmMohabeer de la section Hospitahty & PropertyDevelopment du Board of Investment Lesséances de travail qui ont permis de jeter lespremieres bases des rapports entre les comitesprofessionnels et le Board ot Investment ontdémarre en avril 2015 les reglementations

QUE VENT CHANGER LE PDS ?

Le gigantesque programme u Le Parc de Mont Choisy », démarre en octobre de l'année derniere sur un

terrain de I 200 hectares, outre un large choix d'habitations allant des prestigieuses villas Island

Signature a l'appartement de 2 chambres, englobe le cceur historique de Mont Choisy ll comptera une

ecole privee et un golf de I 8 trous, le seul du nord

ont ete votées en mai et elles sont entrées envigueur le 18 juin « Au terme de discussionsavec le BCI, nous sommes tombes d accordsur un nouveau cadre de fonctionnementdans lequel le gouvernement a intègrecertaines obligations, comme la réservationde 25% des unites d'une réalisation pourles Mauriciens, la pi isc dune assurancepour les promoteurs vis a-vis des acquéreurs

La reglementation du Property Development Scheme remplace officiellement TIRS et le RES depuis le1B juin 2015 Cela sous-entend que toutes les operations immobilieres certifiées avant cette date parle BOI maîs en cours d'achèvement ou de réalisation conservent les appellations d IRS et de RESParmi ses points essentiels le nouveau dispositif n impose pas de prix minimum pour l'achat d un bienmaîs donne droit au permis de residence permanent si ce prix est fixe au moins a 500 DOO dollars llharmonise les droits d enregistrement a 5% de la valeur du bien au lieu de 75 DOO dollars pour unbien en IRS et 25 DOO dollars pour un RES Le PDS oblige également les promoteurs a intégrer lesMauriciens a leurs operations en leur reservant 25% des operations Le PDS prevoit que les sitessoient synonymes de pôles de vie accessibles de l'extérieur avec restaurants boutiques et servicesNouveaute d'importance le dispositif prevoit une garantie dommage ouvrage e est-a-dire I obligationpour les promoteurs de contracter vis-a-vis des acheteurs une assurance de dix ans portée sur lestructure! et de deux ans pour le non structure! Enfin sur chaque lot vendu le PDS prevoit larétrocession par le promoteur d'une somme de 200 DOO roupies (5 DOO euros) destinée a alimenterle PDS Special Fund cree en faveur du developpement economique de la region qu accueille I operationimmobiliere

ou la creation d'un Special Fund PDS (voirnotre encadre) », confirme Arnaud Mayer,directeur general du groupe Evaco ct presidentde la Real Estate Association Mauritius,association regroupant les promoteurs locauxD une seule voix les professionnels s accordenta dire que le PDS officialise globalementI existant L acquisition de biens par lesMauriciens se pratique déjà en IRS commeen RES, de même que les opérations antcrieures au 18 juin abritent des pôles dc vieconstitues de restaurants, de boutiques, declubs de mise en forme ou autres La plupartdes IRS et RES en comptent un, en phaseavec leur concept L'avenir dira cependant sila proportion exigée des 25% correspond aune posture réaliste par rapport a la demandemauricienne

MÊME LES AMOUREUX DEL'ÎLE N'ACHÈTENT PLUS LESYEUX FERMES

« Nous ne vivrons plus cette situation d'eu-phorie telle que nous l'avons connue audébut des armees 2000 avec les villas deTamarina vendues comme des petits pain',par telephone Maîs il s'agissait de la premiere



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opération mauricienne, l'offre était alorsréduite et tout le monde en voulait » sesouvient Outi de Falbaire, directrice associéede l'agence Barnes Puis, en dépit d un contextefiscal toujours attractif, la crise de 2008 arendu plus difficile la commercialisation desvillas vendues au-delà du million de dollarsLes promoteurs d IRS ont du redoubler d'ima-gmation en tentant de reduire la facture eten associant a une core tres haut de gammeune entree de gamme constituée le plus souvent d'appartements Comme le village Azuridans le nord cst de l'île, a\ec ses 169 appartements proposes aux étrangers entre500 DUO dollars pour 180 metres carres et800 000 dollars pour les duplex et penthouses,ou la Balise Marina dans l'ouest avec sesappartements a 850 DOO dollars a côte devillas a 2,9 millions de dollarsLes operateurs doivent redoubler d'efforts etde creativite pour que Maurice en concurrence avec d autres destinations comme leMaroc et la Republique Dominicaine, moinséloignées de l'Europe avec un cout de la viebien plus faible, ou Le Portugal, associe a desconditions fiscales extrêmement séduisantes

se rende visible sur la scene internationaleCar même les amoureux de l'île n'achètentplus les yeux fermes

IL PAU I PROPOSER DE VRAISCONCEPTS

Le futur passe d une part par la validationd operations porteuses d un vrai concept etla vente des unites ramenée a un meilleurrapport qualité/prix« Le RSS Choisy Les Bams a ete conçu audepart sous une formule qui n'a pas séduit,explique Rabin Apavou, directeur generaldu groupe Alena Lorsque nous avons eul'exclusivité pour le commercialiser nousavons demande au promoteur de revoir sonplan car nous connaissions les attentes denotre clientele inscrite sur nos fichiers gestionde patrimoine L'emplacement a côte de lasuperbe plage de Mont Choisy est intéressant,maîs ce RES est surtout porteur d'un vrai

La Balise Marina, qui se lient dans l'ouest, en embouchure de riviere, propose un achat en toute

propriete Un argument de taille qui laisse peu de perspective sur l'émergence d'une éventuelle

concurrence ailleurs, qui sera Forcement à bail emphytéotique

concept avec des pôles de vie organisesautour de sa piscine lagon de 2 500 metrescarres et se pose en vrai modele energetiqueavec ses chauffe-eaux solaires, ses éclairagesaux Leds et sa centrale d'épuration deseaux »Plus récemment le gigantesque programmesous PDS « Le Parc de Mont Choisy »,démarré en octobre de I annee dernière surun terrain de I 200 hectares, outre un largechoix d habitations allant des prestigieusesvillas Island Signature a I appartement de 2chambres, englobe le cœur historique deMont Choisy ll comptera une ecole priveeet un golf de 18 trous, Ic seul du nord Dansce programme, même si les prix culminent a1,5 million d euros pour une villa avec vuesur golf, des tarifs plus abordables sont proposes dans la gamme Banyan pour unappartement de 2 chambres a 750 000 eurosA contre-courant de cette veine du raisonnable,Anahita n'a pas hesile a frapper fort en faisantappel a un architecte de renommée internationale pour mettre en œuvre 8 villas

UNE FISCALITE AVANTAGEUSE REGIE PAR DES CONVENTIONSINTERNATIONALES

Des accords de non imposition ont ete signes entre Maurice et de nombreux pays (France AngleterreAllemagne Afrique du Sud Inde etc) permettant aux étrangers domicilies dans ces pays de payer aMaurice I impot sur leure revenus immobiliers mauriciensPour favoriser I investissement et le developpement il n existe pas a Maurice d impôt sur les dividendesd impôt sur la fortune de taxe fonciere ni d impôts locaux d impôt sur les plus-values immobilieres etde drorts de succession Néanmoins en ce qui concerne les droits de successions si le proprietairequi décède (ou ses héritiers) est resdent fiscal en France il sera soumis aux droits de successionfrancais Son bien mauricien échappe par contre a I ISF Les revenus locatifs sont imposes a Maurice a15% comme tous les revenus

signees, proposées a plus de 10 millionsd euros l'unité bn dépit de la somme quipeut sembler colossale, quatre acheteurs surles huit escomptes ont déjà fait connaîtreleur intérêt pour ces produits porteurs d'unconcept fort (lire a ce sujet notre article page

TOUJOURS LES ACHETEURSFRANÇAIS EN TÊTE

Bien que les clients ne consomment plus al'aveugle et font le tour de la question ailleursdans le monde et partout dans I ile avantd'arrêter leur choix, les promoteurs commeles agents immobiliers clament leur confianceChez Barnes, 48% des biens sont achetés pardes Français « ll ne s'agit pas du meilleurretour sur investissement, maîs Mauricevehicule l'image d'un pays sécurisant, ellepratique une vraie démocratie avec unappareil politique et un systeme monetairestables» soutient Outi de Falbaire La Francereste aussi pour le groupe Alena un grosbassin d investisseurs « Notre siège se tienta Paris et le lien affectif entre l'île et laFrance, qui représente la clientele historiquede Maurice, est toujours aussi fort > , souligneRabin Apavou Les Sud africains, la nationalitéla plus représentative apres les Français, sontmotives pour unt tout autre raison leplacement de leur argent a l'étranger a causede la devaluation du rand et de la situationéconomique et sociale instable du pa) s IIexiste aussi des marches émergents, « zambienet Scandinave », révèle Outi de Falbaire,« belge » pour Rabin Apavou, et il s'agit pourla majorité des nationalités d un achat coup



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Penthouse de l'opération Azur!, véritable village, dans le nord-est de l'île, avec ses 169 appartements proposes

aux étrangers entre 500 000 dollars pour 180 metres carres et 800 000 dollars pour les duplex et penthouses.

euros, des villas pouvant atteindre le millionet des parcelles a bâtir Tnmetys, un acteurimmobilier bien implante a Tamarin, achèvele RFS « les Terrasses du Baradiois », uncomplexe résidentiel en bord de rivière de35 logements, intègre a terme a la futureSmart City Cap Tamarin qui démarre cetteannee « Tous ont ete vendus a des étrangersfrancophones comme aux. Mauriciens dansune fourchette de prix allant de 240 DOO a460 000 euros Nous envisageons de présenterau SOI notre programme PDS Be Aqua,un projet de 800 millions de roupies (20millions d'euros - Ndlr) situé au cœur deTrou aux biches a SO metres de la mer etabritant restaurant, salle degym, kids clubet spa », précise Georges Talbotier, directeurgenéral de Tnmetys II apparaît qu'une certainetranche de prix suscite le plus d'engouementDans le programme de Choisy Les Bains,celle de 450 000 a 750 000 euros a suscite le

de cœur pour vivre a Maurice a l'année ouquèlques mois, le reste du temps le bien étantmis en gestion locative « Une catégoried'investisseurs comme les Chinois ne sontpas intéresses par un achat à Maurice acause d'un retour sur investissement del'ordre 4% a 5%, qui res/e faible a côté deleurs attentes fixées en general autour des

110% »

DES PROJETS À LA PELLE

Evaco, acteur historique des RES avec sesprogrammes Oasis de Grand Baie, prevoitde realiser deux programmes sous PDS dontun sur son périmètre historique dans le nordet le second dans le centre de l'île (lire a cesujet notre article page 54) Mena travaillequant a lui sur la réalisation d un PDS dansla region ouest avec des appartements vendusdans une fourchette de 150 000 a 200 000

BILAN CHIFFRE

8 operations en IRS depuis 2002 Tamarina BelleRiviere, Anahita Villas Valnche ClubMediterrannee Azuri La Balise Marina Matala etParc de Mont Choisy Cela représente 910 unitesqui seront portées a 1 DOO une fois l'opération« Le Parc de Mont Choisy » achevée

- 78 operations en RES depuis 2007 20de|alivrées, 31 projets en cours de réalisation et 27 enattente Cela represent 795 unites

- 11 projets en PDS depuis le 1B juin 2015, dated'entrée en vigueur du dispositifDepuis le lancement de Tamarina en 2002, lesoperations immobilieres ont génère un chiffred affaires de 38 milliards de roupies (950 millionsd euros)

(Source SOI)

A LA BALISE MARINA, CHAQUE VILLA CACHE LIN ANNEAU

IAI issue d'une etude commanditée par le gouvernement en 2005 des sept sitessusceptibles d accueillir une marina autour de Ille, le site de La Balise qui se tient dansl'ouest en embouchure de riviere est le seul a l'être en toute propriete Lin argument detaille qui laisse peu de perspective sur l'émergence d'une éventuelle concurrence ailleurs,qui sera forcement a bail emphytéotique Lautre singularitéde cette operation en IRS, lancée par le groupe mauricienEIML et soutenu pap un groupe financier sud africain, est dese situer B proximite du village de Riviere Noire La Balisefait corps avec la vie locale et toutes les commoditésquotidiennes que cela suppose Elle séduit certes lesadeptes du nautisme, maîs les étrangers vivant ettravaillant dans lile voient dans cette proximite villageoiseune qualite de vie fort appréciable Sur ce site de 12,8hectares d importants travaux ont ete effectues pouraccueillir les bateaux et les maintenir a quai en face de saporte Les premieres unites livrées en decembre 2012vont des villas de 500 metres carres a 2 9 millions dedollars a I appartement de 850 DOO dollars maîscertains argumentent un coût trop eleve par rapport aune architecture basque une superficie de terrainréduite et responsable d'une promiscuité gênante entrevoisins Dommic Dupont CEO de la Balise Marina et desvillas Valnche en convient Le programme se situe au-dessus du prix du marche moyen maîs il s agit d unpositionnement strategique voulu parce que La Balise tireson identité de son offre unique ses villas avec accesdirect a la mer sont vendues en toute propriete avec anneau individuel sans parler desimportants travaux d infrastructure pour la construction de canaux que cette réalisationspécifique a nécessites Les Francais tenus par le lien affectif tisse avec Maurice et lesSud-africains, compte tenu de leur proximite géographique, représentent la majorité desacquéreurs de I IRS nautique « Malgre cette réputation de prix élevés, certains ontexprime leur satisfaction par un double achat apres un sejour dans leur premier habitat »,précise Domine Dupont Aujourd'hui, sur les 144 unites prévues initialement, 44 unitesrésidentielles sont a venir dans les deux ans programmant la livraison totale du site pourfin 2017 Outre le périmètre purement résidentiel, la Balise Marina couvre l'Estuaire unepartie du site accessible aux non residents qui concentre des boutiques, des bureaux, unrestaurant ainsi que 29 unites d'habitation réservées aux Mauriciens «

Dommic Dupont, CEO de La

Balise Marina : « Certains de

nos clients ont exprime leur

satisfaction par un double

achat apres un sejour dans

leur premier habitat »



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maximum d'intérêt, alors que Barnesdont lenseigne tire vers le haut tient ungros portefeuille de demandes couvrant lesappartements vendus entre 300 000 a400 DOO eurosLe terrain de l'immobilier a ete déserte parles amateurs au profit d'un solide ancragedes vrais professionnels Le lancement desRES en 2007 a fa\onse l'apparition d'unepléthore de proprietaires de I a 2 arpents(4 222 a 8 444 metres carres) ayant vu dansce nouveau dispositif l'opportunité de valoriserleurs terres Nombreux ont du abandonnerleurs projets car lom de se douter de la com-plexité des metiers de la construction, de ladimension redoutable des coûts caches et dela nécessite absolue d'avoir recours a desreseaux de commercialisation Entre programmes qui traînent sur cinq a six ans etabandon pur et simple, l'actualité a jeté lediscrédit sur la profession

AU-DELÀ DU BIEN, UN ARTDE VIVRE

« Avec 264 unites vendues en 2014 contre

Le terrain de l'immobilier a ete déserte par les amateurs au profit d'un solide ancrage des vrais

professionnels qui ont a coeur de developper des programmes a forte identité.

290 fl 300 en 2015, le marche se portebien » résume Sashm Mohabeer RabinApavou se dit quant a lui tres confiant dansl'avenir car d existe encore de nombreux espaces a valoriser, sous condition précise t il

LA TRÈS EXCLUSIVE AGENCE BARNES MISE SUR MAURICE

L'île Meurice a intègre depuis janvier 2015 le catalogue ultra sélect deBarnes, une reference nternationale en matiere d immobilier résidentiel

de luxe Et pour porter ses couleurs dans lile l'agence francaise a choisiOuti de Falbaire, une professionnelle remarquée par ses initiativespertinentes Cette ressortissante finlandaise pour laquelle la languefrancaise n a plus de secret officie dans I immobilier depuis dix ans et anotamment apprivoise la complexée de son metier en créant lina une

agence spécialisée dans la location touristique avec Emmanuel de LaHaye en 2012Ancrée a Pans Bruxelles, Londres Geneve New York ou encore Miami,quoi de plus normal que Barnes ait souhate ajouter Maurice a son

portefeuille de destinations pour permettre a ses nombreux clientsd'accéder aux biens immobiliers de luxe dans l'île Avec un catalogue de32 500 biens en vente des v lias haut de gamme bien sur maîs aussides hôtels particuliers des châteaux et des propriétés equestres90 DOO clients a travers le monde 42 bureaux dont 20 aI international plus de 380 collaborateurs et 2 7 milliards d'euros de

volume de transactions pour 2015 les chiffres laissent apprécier lepoids de Barnes sur le marche de I immobilier mondial Que ce soitpour la vente ou la gestion locative, Barnes tire sa force de son reseauinternat onal En ayant recours a un seul interlocuteur son client peuten simultané mettre en gestion locative son bien mauricien acheter unappartement a Monaco et vendre sa villa de Saint Barth Lautre force

de l'enseigne est incarnée par le choix de ses collaborateurs essaimesdans les regions du monde a fort pouvoir d'achat, a l'image d'Quti de Falbaire Sa connaissance pointue

de lile et de sa vaste gamme de produits immobiliers lui permet de sélectionner les operations les plus

attractives pour les mettre en adéquation avec les attentes de chaque profil type d acquéreur Lappel aete entendu puisque la famille Barnes dans lile s'agrandit Apres Grand Baie et Mahebourg Floréal va

accueillir fin fevrier le troisieme bureau mauricien de I agence Outi de Falbaire est assistee dans samission par une quinzaine de collaborateurs proposant villas et appartements dédies aux étrangers

comme aux Mauriciens, ainsi qu un pole de gestion locative et de conciergerie, effective dans le cadredes locations saisonnières

Outi de Falbaire, directrice

associée de l'agence Barnes

Cette ressortissante

finlandaise officie dans

l'immobilier depuis dix ans et

a aussi cree en 2012, avec

Emmanuel de La Haye, Hao,

une agence spécialisée dans

la location touristique

que de nouvelles voies aériennes s'ouvrent etsoient perennes sur l'année pour séduire lesnouveaux marches Le sentiment de confianceest dans l'ère du temps A ceci une raisonessentielle I ile ne vend pas juste des villas,maîs une destination mythique, un cadre devie des plus agréables et la possibilité de s'integrer a la vie economique en créant et eninvestissant « Quelle destination autre queMaurice, outre son environnement enchanteur, réunit autant d'aiguments que sontdes conditions de securite optimales, latoutdu bilinguisme, un sens de l'hospitalitéinégale, une connexion au monde, qu d soitaerien ou technologique, une stabilitépolitique, une independance vis a vis desgrandes puissances et des accords de nondouble imposition signes avec 43 pays larendant particulièrement attractive fiscalement» enumere Arnaud Mayer Et d'enfoncerle clou en rappelant que nul acheteursouhaitant devenir vendeur de son bien n'aa demander une quelconque autorisationpour rapatrier le fruit de sa vente dans sonpays d'origine comme c'est le cas dans denombreux paysLes professionnels de l'immobilier ont uneresponsabilite collective, selon Patrice Legros,CEO d'Alteo Properties celle de proposerdes réalisations qualitatives quel que soit lepositionnement de leur produit Car désormaisl'acquéreur veut en avoir pour son argentQue ce soit pour un appartement de 240 000euros ou une villa a 10 millions d'euros, llsaura désormais les appréhender a leur justevaleur Ceci par un croisement de facteursque sont remplacement et l'aspect esthetiquedu bien, maîs aussi son aspect fonctionnel,la qualite des finitions et les services associesBien se positionner par rapport aux superficiesproposées et au prix d'entrée reste essentielpour une commercialisation optimale

le marché de l'immobilier repart mais devient plus exigeant

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