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LEGALE – MBA DIREITO IMOBILIÁRIO
Holding Patrimonial nas Relações
Imobiliárias
Professor: Dr. Rogério Martir
Doutor em Ciências Jurídicas e Sociais, Advogado militante e especializado em Direito Empresarial e Direito do Trabalho, Professor Universitário, Pós Graduação, MBA e de Cursos Preparatórios Para Carreiras Jurídicas, Sócio da Martir Advogados Associados - Consultoria Jurídica Empresarial e para o Terceiro Setor.
www.martir.com.br
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Pessoas Jurídicas de Direito Privado
• De acordo com o artigo 44 do CC, existem, 6 espécies de pessoas jurídicas de direito privado no Brasil, ressaltando que todas estas podem ser proprietárias de imóveis e negociá-los:
1 - As Associações.
2 - As Sociedades.
3 - As Fundações.
4 - As Organizações Religiosas.
5 - Os Partidos Políticos.
6 – Empresa Individual de Responsabilidade Limitada (EIRELI)
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Sociedades Não Personificadas
• A Personalidade Jurídica nasce com o registro do contrato
social. Registrou existe personificação!
• No entanto existem sociedades que não possuem este registro,
sendo estas chamadas de sociedades não personificadas:
• Sociedade Comum;
• Sociedade em Conta de Participação;
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Sociedade Comum
• Regida pelos arts. 986 a 990 do CC - são sociedades irregulares
ou de fato. Existem de fato, todavia como não fizeram o
registro de seus atos constitutivos, ou se o fizeram, o registro
contém vícios; não é considerada de direito, ou seja, não
adquiriu personalidade jurídica, que é o fato gerador dos
direitos e obrigações das sociedades.
• Suas características principais são:
• Prova da existência deste tipo de sociedade em Comum - os
sócios, nas relações entre si ou com terceiros, somente por
escrito podem provar a existência da sociedade, mas os
terceiros (fornecedores, consumidores, Fisco) podem prová-la
por qualquer meio. 4
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Sociedade Comum
• Patrimônio especial – Os bens a as dívidas desta sociedade
constituem patrimônio especial, do qual os sócios são titulares
em comum. Assim, os bens sociais respondem pelos atos de
gestão praticados por qualquer sócio, salvo pacto expresso de
limitação de poderes, que somente terá eficácia contra terceiro
que conheça ou deva conhecer.
• Responsabilidades dos sócios em comum – todos respondem
de forma solidária e ilimitada pelas obrigações sociais, excluído
do benefício de ordem (art.1.024, CC), aquele que contratou
pela sociedade.
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Sociedade Comum
• Podemos ainda classifica-las como:
• Sociedade em comum irregular - possui constituição escrita
porem não registrada
• Sociedade em comum de fato - é totalmente verbal
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Sociedade em Conta de
Participação (SCP)
• Esta disciplinada nos arts. 991 a 996 do Código Civil, é uma
sociedade despersonalizada, ou seja, sem registro na Junta
Comercial nem no Registro Civil de Pessoas Jurídicas.
• Pode até ter realizado o registro do instrumento de contrato no
Cartório de Títulos e Documentos, com o único intuito de
salvaguardar os interesses entre sócios, não adquirindo
personalidade jurídica, em hipótese alguma.
• Possui duas espécies de sócios: Sócio OSTENSIVO e sócio
PARTICIPANTE (oculto), sendo que a responsabilidade total
dos negócios recai sempre na pessoa do sócio ostensivo, de
forma ilimitada e pessoal.
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Sociedade em Conta de Participação
• O sócio participante (oculto) só responde perante o ostensivo,
nos termos do que foi pactuado no contrato firmado por eles.
• É conhecida também pelos nomes de: Sociedade Secreta;
Sociedade Oculta, não possui nome empresarial e não tem
firma nem denominação social. Os negócios são feitos em
nome e por conta do sócio ostensivo
• Não assume nenhuma obrigação em seu nome (em nome da
sociedade em conta de participação) e perante terceiros, o
sócio participante também não tem responsabilidade alguma,
recaindo todas as obrigações em face do sócio Ostensivo.
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Sociedade em Conta de Participação
• Demais características:
• 1. Embora sem personalidade jurídica, é equiparada aos
demais tipos societários com personalidade, apenas para
efeitos de tributação do Imposto de Renda.
• 2. Não pode ter sua falência decretada, nem requerer
Recupera Judicial ou Extrajudicial. Quem vai à falência é o
sócio ostensivo, o que acarreta a dissolução da conta de
participação e a liquidação da respectiva conta, cujo saldo
constitui crédito quirografário.
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Sociedade em Conta de Participação
• 3. A contribuição do sócio participante constitui, com a
contribuição do sócio ostensivo, patrimônio especial, objeto da
conta de participação relativa aos negócios sociais.
• 4. Aplica-se, subsidiariamente, as regras das sociedades
simples.
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Sociedades Personificadas
• Correspondem aos seguintes tipos societários:
• Sociedade Simples – S/S;
• Sociedade em Nome Coletivo – N/C;
• Sociedade em Comandita Simples – C/S;
• Sociedade Limitada - LTDA;
• Sociedade Anônima – S/A;
• Sociedade em Comandita Simples – C/S.
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REGISTRO DE IMÓVEIS PARA
EMPRESÁRIO E SOCIEDADES
EMPRESÁRIAS
• O Registro de Imóveis é um só para as Pessoas Físicas e Jurídicas.
• Logo o Empresário, sendo ele uma Pessoa Física ou Jurídica seguirá os mesmos procedimentos.
• As cautelas nas negociações imobiliárias é que devem ser observadas.
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CONSTITUIÇÃO DE SOCIEDADE PARA A
ADMINISTRAÇÃO DE BENS IMÓVEIS E
GESTÃO DE PATRIMÔNIO - HOLDING
• Atualmente, constituir patrimônio imobiliário através de uma pessoa jurídica é um bom negócio. Perante das vantagens que envolvem esta modalidade.
• Os grandes investidores nunca usaram tanto a palavra “holding” como nos últimos tempos.
• Assim sendo, importante estudarmos este fenômeno societário que une o direito empresarial e o imobiliário com tanta harmonia.
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CONCEITO DE HOLDING
• Holding – etimologicamente significa:
segurar, manter, controlar, guardar ou possuir.
• Não é um tipo societário. É definida em face do objeto
social que explora. Tecnicamente: a participação no
capital de outras empresas.
• Pode assumir a forma de sociedade por ações, sociedade
simples ou empresária.
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CONCEITO DE HOLDING
• Existem duas modalidade de holding:
• A pura, quando, do seu objeto social conste somente a participação no capital de outras sociedades.
• A mista, quando além da participação, ela serve àexploração de alguma atividade empresarial (é a maisutilizada no Brasil).
• Trata-se da sociedade cuja totalidade ou parte de seucapital é aplicada em ações de outra sociedade gerandocontrole sobre a administração das mesmas. Por essaforma assegura-se uma concentração do poder decisórionas mãos da empresa mãe - holding.
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CONCEITO DE HOLDING
• Quando tratamos da sociedade (Pessoa Jurídica) que concentra o patrimônio de pessoas físicas e administra bens, não estamos exatamente diante de uma holding, mas costuma-se utilizar esta denominação.
• Na holding propriamente dita, essa empresa criada paraadministrar possui a maioria das ações das empresascomponentes de determinado grupo. Essa forma deadministração é muito praticada pelas grandescorporações.
• O que vamos estudar a seguir são variações e adaptaçõesdo referido conceito.
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PREVISÃO LEGAL
• Podemos afirmar que art. 2º, § 3º da Lei 6.404/76,Sociedades por Ações, fundamenta o conceito de holding
§ 3º A companhia pode ter por objeto participar de outrassociedades; ainda que não prevista no estatuto, aparticipação é facultada como meio de realizar o objetosocial, ou para beneficiar-se de incentivos fiscais.
• O mesmo diploma legal dispõe sobre o sistema deconcentração societária através de empresas coligadas econtroladas (art. 243) onde se pode inferir a existência daholding.
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PREVISÃO LEGAL
• No âmbito das sociedades de pessoas os artigos 1.097 a1.099 do Código Civil também tratam do sistema legal decontrole de uma sociedade em relação a outras, defluindo aexistência da holding.
• Controlada ( art. 1.098 CC): I - a sociedade de cujocapital outra sociedade possua a maioria dos votos nasdeliberações dos sócios quotistas ou da assembléia geral eo poder de eleger a maioria dos administradores; II – asociedade cujo controle, referido no inciso antecedente,esteja em poder de outra, mediante ações ou quotaspossuídas por sociedades ou sociedades por esta jácontrolada.
• Coligada (art. 1.099 CC): diz-se coligada ou filiada asociedade de cujo capital outra sociedade participe com10% (dez por cento) ou mais, do capital da outra, semcontrolá-la. 18
DEFINIÇÕES PRELIMINARES
• O primeiro passo é a escolha dos sócios e do tipo societário (S/A, sociedade simples ou empresária).
• Nossa recomendação é pelo tipo sociedade simples ou empresária limitada que é mais fácil de gerir, além de oferecer maior proteção quanto a ingresso de terceiros na sociedade, diante do princípio do “affectio societatis”
• Na sociedade simples, ainda existe a impossibilidade de falência;
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DEFINIÇÕES PRELIMINARES
• Dependendo da intenções para a constituição da Holdingrecomenda-se que a sociedade seja estabelecida entre omarido, esposa e filhos se não houver nenhum impedimentolegal (regime de casamento ou outras circunstâncias) com aparticipação no capital delimitada pelo(s) fundador(es)
• Ressalta-se que na sociedade simples não há impedimentoentre marido e mulher serem sócios;
• Nos estatutos sociais já serão estipuladas livremente asregras de administração e de sucessão, atendendo-se,apenas, as restrições legais. (o fundador escolhe quem ecomo será gerida a empresa na sua ausência);
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DEFINIÇÕES PRELIMINARES
• Poderão ser estipuladas as hipóteses de doação com reserva de usufrutos, cláusulas de incomunicabilidade, impenhorabilidade, inalienabilidade que protegem o patrimônio dos sucessores em relação a terceiros.
• Este é o grande segredo da constituição de uma holding, conhecer o direito societário e desenvolver cláusulas que atendam o objetivo da mesma.
• O estatuto social / contrato social é a alma da holding!!
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DESTINAÇÃO DAS HOLDINGS
• Em aspectos práticos gerais a holding poderá ser destinada
aos seguintes objetivos:
• Gestão Societária Empresarial;
• Administração de Bens;
• Substituição Patrimonial de Bens / Blindagem
• Blindagem aos Efeitos do Casamento / União Estável
• Sucessão Familiar
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