legislacion de derecho registral peruano y mexicano
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DERECHO REGISTRAL
1. CONCEPTO
Es el conjunto de normas y principios que se encargan de regular los organismos
estatales encargados de registrar personas, bienes y derechos, así como la forma en que
realizan dicha actividad y los efectos jurídicos que se derivan de la misma.
2. CARACTERÍSTICAS
1) Es un derecho legitimador: porque impone credibilidad en el registro.
2) Es un derecho protector: por cuanto el contenido de los asientos registrales se
presume exacto. En tal virtud la información registral prevalece frente a la
realidad jurídica disonante.
3) Es un derecho autónomo.
4) Es un derecho regulador de la publicidad registral: pues en esencia este es el fin
último de la actividad registral (brindar seguridad jurídica).
5) Está integrado tanto por normas de naturaleza formal como de naturaleza material.
3. ELEMENTOS:
1) Las instituciones registrales. Es decir, Los Registros y Notarias
2) Los sistemas registrales (de folio real, de folio personal, etc.)
3) Principios registrales (rogación, prioridad, consecutividad, legalidad, publicidad)
4) La publicidad registral
4. DIVISIÓN O RAMAS DEL DERECHO REGISTRAL:
De las personas:
Naturales
Jurídicas
De los Bienes:
Muebles
Inmuebles
5. LEGISLACION COMPARADA
5.1 DERECHO REGISTRAL PERUANO
ANTECEDENTES EN EL PERÚ
En la búsqueda de antecedentes de la propiedad en el Perú antes de la conquista,
podemos encontrar en el ayllu una forma primigenia de ocupación y explotación de la
tierra. Luego, en el régimen incaico, el ejercicio del gobierno se basaba en un poder
teocrático y paternal, mediante el cual distribuía las tierras de cultivo de acuerdo con las
necesidades de la familia.
Posteriormente, con la conquista española de los pueblos de esta parte del continente, se
concedieron las llamadas “capitulaciones” a los conquistadores, autorizándose
establecer las encomiendas. A la muerte de Pizarro el Rey de España tomó la
administración directa de las colonias nombrando a sus representantes virreyes, lo cual
conllevó a la importación de sus sistemas e instituciones. Un ejemplo de ello fue la
imposición a todas las Colonias de América -mediante las Reales Cédulas de 8.5.1778 y
16.4.1783- la Pragmática del Rey Don Carlos III de 1768 la cual crea losOficios de
Hipotecas.
Producida la independencia las normas españolas en materia registral continuaron
aplicándose tomando en consideración que el Estatuto Provisional del General Don José
de San Martín señalaba que quedaban con toda su fuerza y vigor las leyes españolas que
no se opusieran a los principios independentistas.
Después, en 1835, el Proyecto de Código Civil de don Manuel Lorenzo de Vidaurre se
limitó a regular las cargas y gravámenes y no así las transmisiones inmobiliariassiendo
sin embargo considerado por algunos el primer ensayo individual de una legislación
nacional de orden privado.
En el gobierno de José Rufino Echenique se promulgó el Código Civil de 1852 el cual
creó el oficio de hipotecas a cargo del escribano público el cual registraba las hipotecas
sobre bienes situados en su respectivo departamento llevando un libro en el cual se
tomaba razón de las hipotecas. La calificación en estos libros, al igual que en las normas
precedentes, es mínima toda vez que sólo se limitaba a la verificación de las cargas y
gravámenes, no así a la verificación de la validez del acto constitutivo de la obligación
principal.
Luego, si bien la Corte Suprema tuvo funciones respecto a registros en un inicio,
mediante Ley de 25.11.1892 fue reemplazada por la Junta de Vigilancia la cual estaba
conformada por un representante del Ministro de Justicia, un Fiscal de la Corte
Suprema, un Fiscal de la Corte Superior, el Decano del Colegio de Abogados y del
Director del Registro de la Propiedad Inmueble.
Posteriormente, la Junta de Vigilancia en 1905 crea el Reglamento Orgánico del
Registro de la Propiedad Inmueble, el cual –en el tema de la calificación por parte de los
registradores- no varía sustancialmente de su antecesor recogiendo lo mismo: La
legalidad, la capacidad y validez del título.
Posteriormente se dan diversas normas como Reglamento Orgánico de los Registros de
la Propiedad Inmueble del 11.3.1911, la Ley 2402 del 3.12.1916 y su Reglamento, el
Decreto del 30.12.1916, la ley Nº 2411 de 30.12.1916, el Reglamento Interior de la
Oficina de Registro de Lima de 27.9.1921, los aranceles de derechos de inscripciones
del Registro de la Propiedad Inmueble de 1921, las leyes Nºs 5931, 6665, 4740, 8686.
En el año 1926, mediante la Ley N°4675, se constituyó la Comisión constituida por la
Ley N° 4675 formulando el \\\"Proyecto de Ley Orgánica de los Registros Inmobiliarios
e Industrial\\\" que entre otras cosas, busca asimilar la experiencia australiana del Acta
Torrens. En principio, el propietario obtendrá un certificado de dominio que es un título
inatacable. Dicho certificado se obtendría luego de la presentación de la copia literal de
la primera inscripción en el Registro, un plano del inmueble, su tasación y además los
documentos que acrediten en forma legal la tradición no interrumpida de sus derechos.
Luego, el 18.6.1980 mediante Decreto Ley N° 23095 se crea la Oficina Nacional de los
Registros Públicos, reemplazándose a la Junta de Vigilancia por el Tribunal Registral y
a la Dirección General por la Jefatura, suprimiéndose la existencia de la denominada
Comisión Facultativa. El 12.6.1981 a través del Decreto Legislativo N° 117 (Ley del
Sector Justicia) la Oficina Nacional de los Registros Públicos era el organismo público
descentralizado encargado de la inscripción y publicidad de los actos jurídicos que la
ley determina, con el objeto principal de otorgar garantías a terceros. El 12.6.1981, el
Decreto Legislativo N° 119 (Ley de la Oficina Nacional de los Registros Públicos)
restableció la Junta de Vigilancia y la Comisión Facultativa como órganos de la
institución, eliminando el Tribunal Registral.
El 1.3.1965 mediante Decreto Supremo N° 95 se creó la Comisión Encargada del
Estudio y Revisión del Código Civil de 1936, siendo que en julio de 1981, dicha
Comisión formulaba un Proyecto de Código Civil. Por Ley N° 23403 se facultó al Poder
Ejecutivo para promulgar mediante decreto legislativo el Código Civil, sobre la base del
referido proyecto. Asimismo, por Acuerdo de la Corte Suprema del 16.5.1968 se
aprueba el Reglamento General de los Registros Públicos.
Mediante Decreto Ley N° 25993 de 21.12.1992 (Ley Orgánica del Sector Justicia), se
crea la Dirección Nacional de Registros Públicos y Civiles, en sustitución de la Oficina
Nacional de los Registros Públicos, y constituyéndose en un órgano de línea del
Ministerio de Justicia. Luego, mediante la Ley N° 26366 de 14.10.1994 se creó en el
Perú el Sistema Nacional de los Registros Públicos y la Superintendencia Nacional de
los Registros Públicos (SUNARP).
Con la Ley N° 26366 no se trató de hacer de los diversos Registros uno solo,
eliminando mediante la unificación la identidad de cada cual. Por el contrario, lo que se
buscó fue integrarlos de tal forma que los diversos Registros formaran parte de un único
sistema, reconociendo sus diferencias y particularidades.
En dicha norma se precisaron las garantías del sistema registral:
*La autonomía del registrador.
*La intangibilidad del asiento.
*La seguridad del tráfico.
*El resarcimiento en caso de daños.
ORGANIZACIÓN REGISTRAL
La Ley N° 26366, de fecha 14 de octubre de 1994, crea el Sistema Nacional de los
Registros Públicos con la finalidad de mantener y preservar la unidad y coherencia del
ejercicio de la función registral en todo el país, orientado a la especialización,
simplificación, integración y modernización de la función, procedimientos y gestión de
todos los registros que lo integran.
El Sistema Nacional de los Registros Públicos está actualmente conformado por los
siguientes Registros:
I. Registro de Personas Naturales:
- Registro Personal
- Registro de Testamentos
- Registro de Sucesiones Intestadas
- Registro de Mandatos y Poderes
- Registro de Comerciantes
II. Registro De Personas Jurídicas:
- Registro de Personas Jurídicas regulados por el Código Civil.
- Registro Mercantil
- Registro de Sociedades Mineras
- Registro de Sociedades de Registros Públicos de Hidrocarburos
- Registro de Sociedades Pesqueras
- Registro de Sociedades Mercantiles
- Registro de Personas Jurídicas creadas por Ley
- Registro de Empresas Individuales de Responsabilidad Limitada
III. Registro de Propiedad Inmueble:
- Registro de Predios
- Registro de Derechos Mineros
- Registro de Concesiones para la explotación de los Servicios Públicos
IV. Registro de Bienes Muebles:
- Registro de Bienes Muebles
- Registro de Propiedad Vehicular
- Registro de Buques
- Registro de Embarcaciones Pesqueras
- Registro de Aeronaves
- Registro de Naves
- Registro Mobiliario de contratos
V. Los demás Registros de carácter jurídico creado o por crearse.
LOS REGISTROS QUE INTEGRAN EL SISTEMA NACIONAL DE LOS
REGISTROS PÚBLICOS
1. EL REGISTRO DE PERSONAS NATURALES
En general, este Registro se organiza en función de los sujetos, abriendo una partida por
cada persona en cada subregistro que se solicite. La excepción la encontramos en el
Registro de Mandatos y Poderes, en la cual el criterio para abrir una partida es el
mandato o poder respectivo.
En cada uno de los registros que integran jurídicamente el Registro matriz de Personas
Naturales encontramos diversos actos inscribibles.
En el Registro Personal entre los actos inscribibles referentes a la capacidad, tenemos la
declaración de interdicción civil; el discernimiento de los cargos de tutores o curadores,
su remoción, acabamiento, cese y renuncia; la declaración de inicio del procedimiento
concursal y otros actos conexos; el nombramiento de tutor o curador, entre otros.
Respecto de las relaciones matrimoniales se inscriben la separación de patrimonios y
sustitución de régimen patrimonial, el divorcio, la reconciliación, la separación de
cuerpos y la nulidad de matrimonio.
En el Registro de los Gestores Profesionales tenemos la inscripción del gestor
profesional, de los actos de gestión, de los informes semestrales, de la relación de
personas naturales que representarán a personas jurídicas gestoras profesionales y la
prórroga de inscripción de gestor profesional.
En el Registro de Mandatos y Poderes encontramos los siguientes actos inscribibles:
mandato, poder, la ampliación y modificación de los mismos, la sustitución y
delegación y su extinción.
En el Registro de Testamentos tenemos: el otorgamiento y la modificación de
testamento, la ampliación de asiento de inscripción de testamento cerrado al
fallecimiento del causante, la ampliación de asiento de inscripción de testamento
otorgado por escritura pública al fallecimiento del testador, entre otros.
Finalmente, en el Registro de Sucesiones Intestadas tenemos la sucesión intestada y su
anotación preventiva, entre otros.
Entre las normas aplicables encontramos:
• Código Civil
• Código Procesal Civil del 23 e abril de1993
• La Ley N° 26366, del 16 de octubre de1994
• Ley Nº 28024 del 12 de julio de2003
• Reglamento de la Ley Nº 28024, aprobado por D.S. Nº 099-2003-PCM del 20 de
diciembre de2003
• Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos aprobado
mediante Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 079-
2005-SUNARP-SN del 30 de marzo de 2005
• Decreto Legislativo Nº 1049 del 26.6.2008
• TUO del Reglamento del Decreto Legislativo del Notariado 1049 aprobado mediante
Decreto Supremo Nº 10-2010-JUS del 23 de julio de2010
• Reglamento Consular aprobado mediante Decreto Supremo N° 076-RE del 4 de
octubre de 2005
• Reglamento del Registro de Testamentos del 23 de marzo de 1970
2. EL REGISTRO DE PERSONAS JURÍDICAS
El Registro Matriz de Personas Jurídicas está organizado en función de cada ente
societario o no societario. Esto implica abrir una partida por cada persona jurídica, en la
que se inscribe su constitución, su estatuto, modificación del estatuto, extinción, así
como el desenvolvimiento de sus órganos directivos, entre otros actos inscribibles.
Asimismo, con la primera inscripción, la organización adquiere personalidad jurídica.
De esta manera, surge la persona jurídica como centro de imputación de derechos y
obligaciones. Empero, tratándose de personas jurídicas de derecho público, la
personería jurídica se adquiere con la promulgación de su ley de creación.
En el ámbito no societario encontramos, entre otros, los siguientes tipos de persona
jurídica:
1. Asociaciones
2. Fundaciones
3. Comités
4. Comunidades campesinas y nativas
5. Cooperativas
6. Organizaciones Sociales de Base
En el ámbito societario encontramos, entre otros:
1. Sociedades anónimas (abierta, cerrada)
2. Sociedades colectivas
3. Sociedades en comandita
4. Sociedad comercial de responsabilidad limitada
5. Sociedades civiles
Como muestra de actos inscribibles cabe describir los siguientes:
Respecto de la Empresa Individual de Responsabilidad Limitada se inscribe su
constitución; el nombramiento de gerentes, apoderados, liquidadores, mandatarios y sus
revocatorias; el establecimiento de sucursal; su extinción, entre otros.
En lo concerniente a la sociedad anónima, tenemos su constitución, la modificación de
sus estatutos, el nombramiento, renuncia y remoción de directorio y gerente, el aumento
y reducción de capital, la fusión, escisión y transformación de sociedad, la disolución y
liquidación de sociedad por acuerdo de junta general, entre otros.
Las sucursales pueden inscribirse ya sea por su establecimiento constituido en el Perú o,
en el caso de la sucursal en el Perú, de sociedades constituidas en el extranjero.
Asimismo, se inscribe la designación del representante legal permanente y su
modificación de facultades. También resulta inscribible la reorganización de lasucursal
de una sociedad constituida en el extranjero, la disolución y liquidación de sucursal de
sociedad extranjera, la cancelación de la sucursal, entre otros.
En el ámbito no societario, en el nivel de las asociaciones son actos inscribibles la
constitución, la modificación de sus estatutos, el nombramiento de órganos de gobierno
y la elección de nuevos consejos directivos, o la regularización de consejos directivos
con mandato vencido, entre otros.
En lo referente a las comunidades campesinas y nativas, se inscribe su constitución, el
nombramiento de órganos de gobierno, modificación del estatuto de comunidad
campesina o nativa, entre otros.
Entre las normas aplicables a este Registro encontramos:
• Código Civil
• Código Procesal Civil del 23 de abril de1993
• La Ley N° 26366, del 16 de octubre de1994
• Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos aprobado
mediante Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 079-
2005-SUNARP-SN, del 30 de marzo 2005
• Decreto Legislativo Nº 1049º del 26 de junio de 2008
• TUO del Reglamento del Decreto Legislativo del Notariado 1049 aprobado mediante
Decreto Supremo Nº 10-2010-JUS del 23 de julio de 2010
• Ley General de Sociedades (Ley 26887 promulgado el 5 de diciembre de 1997, del 9
de diciembre de 1997 y vigente desde el 1 de enero de 1998)
• Reglamento del Registro de Sociedades. (Aprobado mediante Resolución del
Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 200-2001-SUNARP-SN el 24 de
julio de 2001)
• Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas No Societarias
aprobado mediante Resolución Nº 086-2009-SUNARP/SN del 1 de abril de 2009
• Resolución N° 015-2002-SUNARP/SN del 13 de enero de 2002 que aprueba la
Directiva N° 001-2002- SUNARP/SN relativa a la inscripción de los CAFAE
• Resolución N° 373-2003-SUNARP/SN del 30 de julio de 2003 que aprueba la
Directiva N° 010-2003-SUNARP/SN relativa a la inscripción de las Organizaciones
Sociales de Base, modificada por Resolución N° 038- 2006-SUNARP/SN
• Resolución N° 072-2004-SUNARP/SN del 23 de febrero de 2004 que aprueba la
Directiva N°003-2004-SUNARP/SN, que a su vez regula la inscripción de las Rondas
Campesinas
• Resolución N° 157-2001-SUNARP/SN del 10 de junio de 2001 que aprueba la
Directiva N° 005-2001-SUNARP/SN que regula la inscripción de las Comunidades
Nativas
• Resolución N° 057-2005-SUNARP/SN del que aprueba la Directiva N° 001-2005-
SUNARP/SN que regula la inscripción de Cooperativas, Comunidades Campesinas,
Empresas de Propiedad Social y demás personas jurídicas dedicadas a actividades
mineras
3. EL REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE
El Registro de Propiedad Inmueble tuvo su origen en nuestro ordenamiento en el año
1888 y se organizó en función de los predios. De manera que con la primera inscripción
del predio (inmatriculación) se abre una partida donde también se inscribe sus
modificaciones, las transferencias, cargas y gravámenes, entre otros actos inscribibles.
Mediante Ley 27755 del 15 de junio de 2002 se crea el Registro de Predios del Registro
matriz de Propiedad Inmueble. Este Registro de Predios absorbe al Registro de
Propiedad Inmueble, al Registro Predial Urbano y la Sección Especial de Predios
Rurales.
Asimismo, el Registro matriz de Propiedad Inmueble agrupa jurídicamente los
siguientes Registros:
• Registro de Predios
• Registro de Derechos Mineros
• Registro de Concesiones para la explotación de los Servicios Públicos
En el Registro de Predios son actos inscribibles: la habilitación urbana, la
independización, acumulación, declaratoria de fábrica, reglamento interno, junta de
propietarios, entre otros.
Respecto de las transferencias existen diversos actos inscribibles: la adjudicación por
remate judicial, el anticipo de legitima de predio, la compraventa, la donación, la
transferencia por aporte de capital a empresa, la transferencia de dominio por sucesión
testada o intestada y la transferencia fiduciaria.
Otros actos inscribibles lo constituyen las cargas y gravámenes, tales como: la
constitución de anticresis o hipoteca, su modificación, renovación y cancelación. Otras
afectaciones se aprecian en la anotación de demanda, en la inscripción de embargo -
judicial o administrativo-, anotación por acción pauliana, entre otros.
En el Registro de Concesiones para la Explotación de Servicios Públicos pueden
inscribirse, entre otros, los siguientes actos: la constitución, modificación o extinción de
la concesión de obras públicas de infraestructura, de la concesión para la explotación de
servicios públicos.
En el nivel de Registro de Derechos Mineros pueden inscribirse: i) las concesiones a
que se refiere la Ley General de Minería; ii)las resoluciones de áreas de no admisión de
denuncios; iii)los contratos que se celebren sobre las concesiones; iv) otros actos que
declaren, trasmitan, modifiquen, limiten o extingan obligaciones, derechos y atributos
establecidos en la Ley General de Minería, Código del Medio Ambiente y disposiciones
complementarias que correspondan a las concesiones; y v) las resoluciones
administrativas y judiciales, a pedido de parte o mandato de la autoridad, que recaigan
en la concesión, las obligaciones, los derechos y los atributos que corresponden a esas
concesiones. Entre las normas más relevantes encontramos:
• Código Civil
• Código Procesal Civil del 23 de abril de 1993
• La Ley N° 26366, del 16 de octubre de 1994
• Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos aprobado
mediante Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 079-
2005-SUNARP-SN, del 30 de marzo de 2005
• Decreto Legislativo Nº 1049 del 26 de junio de 2008
• TUO del Reglamento del Decreto Legislativo del Notariado 1049 aprobado mediante
Decreto Supremo Nº 10-2010-JUS del 23 de julio de 2010
• Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios del 30 de agosto de 2008
• Reglamento de la Ley que crea el Sistema Nacional Integrado de Catastro y su
vinculación con el Registro de Predios - Ley Nº 28294 del 12 de febrero de 2006
• Ley Nº 29476 Ley que modifica y complementa la Ley Nº 29090, Ley de regulación
de habilitaciones urbanas y de edificaciones del 18 de diciembre de 2009
• Ley Nº 29090 Ley de regulación de habilitaciones urbanas y de edificaciones del 5 de
septiembre de 2007
• Mediante R. 070-2006-SUNARP-SN del 14 de marzo de 2006 se aprueba Directiva Nº
001-2006-SUNARP/SN que regula la inscripción de las Concesiones Forestales, de
Fauna Silvestre y para Forestación y Reforestación, normadas por la Ley Forestal y de
Fauna Silvestre, Ley Nº 27308
• R. Nº 156-2001-SUNARP-SN del 9 de junio de 2001 la cual aprueba la Directiva Nº
004-2001-SUNARP/SN. Inscripción de las Concesiones y de las Hipotecas de
Concesiones de Obras Públicas de Infraestructura y de Servicios Públicos.
• R. 052-2004-SUNARP-SN del 12 de febrero de 2004 mediante el cual se aprueba
Reglamento de Inscripciones del Registro de Derechos Mineros.
4. EL REGISTRO DE BIENES MUEBLES
Dentro de los registros agrupados jurídicamente dentro del Registro matriz de Bienes
Muebles, el Registro de Propiedad Vehicular es el más importante por su significativa
demanda.
Asimismo, con la promulgación de la Ley de Garantías Mobiliarias se creó el Registro
Mobiliario de Contratos, que a diferencia de los demás registros jurídicos no tiene ni a
la persona ni al bien mueble o inmueble como criterio para abrir partidas, sino a los
propios derechos contenidos en los contratos (folio contractual).
Asimismo, la citada Ley ocasionó que los Registros de Naves y Aeronaves y el de
Embarcaciones Pesqueras y Buques pasaran a formar parte de los Registros de Bienes
Muebles. Así dejaron de integrar los Registros de Propiedad Inmueble, ya que tales
bienes perdieron la calidad de inmuebles para tener la condición de muebles.
Dentro de los actos inscribibles del Registro de Propiedad Vehicular encontramos la
inmatriculación de vehículos ya sea ensamblados en el país, fabricados en el mismo o
importados (nuevos o usados).
También son actos inscribibles los cambios de características de los vehículos la
transferencia (compraventa, donación, por fenecimiento de la sociedad de gananciales,
etc.), entre otros.
Resulta conveniente comentar que con la inmatriculación (primera inscripción), se
asigna al vehículo un número de placa de rodaje y esta posteriormente es entregada por
la Asociación Automotriz del Perú. Además, se entrega al usuario la tarjeta de
identificación vehicular que sólo sirve para identificar al vehículo.
Entre las normas más importantes encontramos:
• Código Civil
• Código Procesal Civil del 23 de abril de 1993
• La Ley N° 26366 del 16 de octubre de 1994
• Texto Único Ordenado de los Registros Públicos aprobado mediante Resolución del
Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 079-2005-SUNARP-SN, del 30
de marzo de 2005
• Decreto Legislativo Nº 1049º del 26 de junio de 2008
• TUO del Reglamento del Decreto Legislativo del Notariado 1049 aprobado mediante
Decreto Supremo Nº 10-2010-JUS del 23 de julio de 2010.
• Ley 28677 Ley de Garantías Mobiliarias del 1 de marzo de 2006.
• Reglamento de Inscripciones del Registro Mobiliario de Contratos y su vinculación
con los Registros Jurídicos de Bienes Muebles, aprobado mediante Resolución Nº 142-
2006-SUNARP-SN del 26 de mayo de 2006
• Reglamento de Inscripciones del Registro de Propiedad Vehicular aprobado por
Resolución Nº 087-2004-SUNARP-SN del 4 de marzo 2004
PRINCIPIOS REGISTRALES CONSAGRADOS EN LA LEGISLACION
PERUANA
Los principios registrales consagrados expresamente en nuestro ordenamiento jurídico
son los que a continuación se enumeran:
Principio de Legalidad.
Principio de Rogación.
Principio de Especialidad.
Principio de Titulación Auténtica.
Principio de Publicidad.
Principio de Legitimación.
Principio de Fe Pública Registral.
Principio de Tracto Sucesivo.
Principio de Prioridad Excluyente.
Principio de Prioridad Preferente.
Estos principios se encuentran consagrados en el Título Preliminar del Reglamento
General de los Registros Públicos y en el Título I del Libro IX del Código Civil (a
excepción del Principio de Especialidad), además se consagran principios registrales en
el Título Preliminar del Reglamento del Registro de Sociedades, aprobado por
Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 200-2001-
SUNARP/SN, publicado en el Diario Oficial El Peruano el 27 de julio del 2001, a los
que haremos referencia más adelante. En los Reglamentos Registrales especiales y otras
normas también se consagran principios registrales.
Si se compara que principios registrales están consagrados en el Código Civil y en las
otras normas citadas, se determina que en el Libro IX del Código Civil no se encuentra
consagrado el Principio de Especialidad
1. PRINCIPIO DE LEGALIDAD
El Principio Registral de Legalidad se encuentra consagrado en el primer párrafo del
artículo 2011 del Código Civil Peruano de 1984, el cual establece: “Los Registradores
califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la
capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulte de ellos, de sus
antecedentes y de los asientos de los registros públicos.”
También se encuentra consagrado en el artículo V del Título Preliminar del Reglamento
General de los Registros Públicos de la siguiente manera: “Los Registradores califican
la legalidad del título en cuya virtud se solicita la inscripción. La calificación
comprende la verificación del cumplimiento de las formalidades propias del Título y la
capacidad de los otorgantes, así como la validez del acto que, contenido en aquel,
constituye la causa directa e inmediata de la inscripción. La calificación comprende
también, la verificación de los obstáculos que pudieran emanar de las partidas
registrales y la condición de inscribible del acto o derecho. Se realiza sobre la base del
título presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente a aquél y,
complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro.”
Por el Principio Registral de Legalidad el Registrador efectúa un examen previo de
legalidad a los Títulos en sentido formal y sustancial (es decir, califica el acto y el
documento), además comprende la revisión minuciosa de si el acto es inscribible, los
obstáculos, la partida o partidas registrales con las cuales se vincula o vinculan el acto
que se solicita inscribir y de los antecedentes que obran en el Registro, conforme se
precisa en las normas indicadas.
2. PRINCIPIO DE ROGACIÓN
El Principio Registral de Rogación se encuentra consagrado en el primer párrafo del
artículo 2011 del Código Civil Peruano de 1984, el cual establece: “Los Registradores
califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la
capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulte de ellos, de sus
antecedentes y de los asientos de los registros públicos.”
También lo consagra el artículo III del Título Preliminar del Reglamento General de los
Registros Públicos.
Los asientos de registración son redactados a pedido de parte presentando el Título por
el Libro Diario, por tanto, no existe presentación de Títulos de oficio, o como lo llaman
algunos tratadistas no existe inscripción de oficio. En tal sentido el Reglamento General
de los Registros Públicos del 2001 regula la presentación de títulos del artículo 12 al
artículo 30.
Al Principio Registral de Rogación también se le denomina Principio de Instancia.
El Principio Registral de Rogación no es igual que el petitorio del derecho procesal
civil, ya que éste debe ser expreso, por ejemplo si se demanda la nulidad de un acto
jurídico, se debe precisar con claridad en el escrito que contiene la demanda que se está
demandando la nulidad de un acto jurídico, y también precisar que acto jurídico se está
demandando que se declare nulo. Mientras en el derecho registral la rogatoria se contrae
a los documentos presentados que serán materia de calificación registral, por tanto, si se
presenta un parte notarial al registro que contiene una compra venta la rogatoria es el
pedido de la inscripción de ésta, y no es necesario indicar expresamente que se desea
que se inscriba una traslación de dominio por compraventa.
3. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD
En mérito al Principio Registral de Especialidad para cada inmueble se debe aperturar
solamente una partida registral, para cada persona jurídica se debe aperturar una partida
registral y para cada Registro que integran el Registro de Personas Naturales se debe
aperturar una partida registral, y los asientos de registración relacionados a la misma
deben ser redactados solamente en dicha partida registral. Este Principio Registral es
adoptado por los Sistemas Registrales que adoptan el Sistema del Folio Real en los
Registros de bienes y el Sistema del Folio Personal para el Registro de Personas.
El Principio Registral de Especialidad se encuentra consagrado en el artículo IV del
Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos del 2001 de la
siguiente manera: “Por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral
independiente, en donde se extenderá la primera inscripción de aquellas, así como los
actos o derechos relativos a cada uno. En el caso del Registro de Personas Naturales, en
cada registro que lo integra, se abrirá una sola partida por cada persona natural, en la
cual se extenderán los diversos actos inscribibles. Excepcionalmente, podrán
establecerse otros elementos que determinen la apertura de una partida registral”.
En el artículo III del Título Preliminar del Reglamento del Registro de Sociedades del
2001 se consagra el Principio Registral de Especialidad en los siguientes términos: “Por
cada sociedad o sucursal se abrirá una partida registral en la que se extenderá su primera
inscripción, que será la del pacto social o la de establecer una sucursal, respectivamente,
así como los actos inscribibles posteriores relativos a cada uno. Para la inscripción del
primer poder otorgado por una sociedad constituida o sucursal establecida en el
extranjero se abrirá una partida registral, en la que se inscribirán todos los poderes y
demás actos que los modifiquen o extingan”.
El Principio Registral de Especialidad o Determinación se encuentra íntimamente
relacionado con el Sistema Registral del Folio Real y con el Sistema del Folio Personal.
En el caso del Registro de bienes se aplica de la siguiente manera, cuando en una
partida registral un bien se inmatricula, en la misma partida registral, se inscriben los
actos posteriores sobre dicho inmueble, pudiendo presentarse los siguientes actos:
embargos, demandas, compra ventas, donaciones, subdivisiones, sentencias, entre otros,
los cuales deben registrarse en la misma partida registral.
En el caso del Registro de Personas Naturales se aplica de la siguiente manera: si un
poder otorgado por una persona natural se inscribe en una partida, la sustitución de
dicho poder o su revocación se inscribe en la misma partida registral; otro supuesto
puede ser el caso del registro de testamentos cuando un testamento se inscribe, su
revocación, o su apertura se inscribe en la misma partida registral.
En el caso del Registro de Personas Jurídicas se aplica de la siguiente manera: cuando
una persona jurídica está inscrita en una partida registral, la modificación de estatuto,
aumento de capital, venta de participaciones, su disolución y extinción se inscriben en
la misma partida registral.
4. PRINCIPIO DE TITULACIÓN AUTÉNTICA
El Principio Registral de Titulación Auténtica se encuentra consagrado en el artículo
2010 del Código Civil de 1984, el cual establece lo siguiente: “La inscripción se hace en
virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición contraria”.
También se encuentra consagrado en el primer párrafo del artículo III del Título
Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos del 2001 en los siguientes
términos: “Los asientos registrales se extienden a instancia de los otorgantes del acto o
derecho, o de tercero interesado, en virtud de título que conste en instrumento público,
salvo disposición en contrario... ”.
El artículo VI del Título Preliminar del Reglamento del Registro de Sociedades del
2001 consagra el Principio Registral de Titulación Auténtica en los siguientes términos:
“La inscripción se efectuará en mérito de documento público, de resolución arbitral o de
documento privado en los casos expresamente previstos. Pueden realizarse inscripciones
en virtud de documentos otorgados en el extranjero, siempre que contengan actos o
derechos inscribibles conforme a la ley peruana. Se presentarán en idioma español o
traducidos a éste y legalizados conforme a las normas sobre la materia”.
Es decir las inscripciones se extienden en mérito a Instrumentos Públicos, y sólo por
excepción se pueden extender inscripciones en mérito a Instrumentos privados, para lo
cual es necesario norma legal que lo autorice.
Los Instrumentos Públicos son los siguientes: Judiciales, Notariales, Administrativos y
Consulares.
Conforme a las normas citadas es posible la registración en base a documento privado,
siempre que lo precise la ley, es decir, es posible la registración en base a documento
privado en el sistema registral peruano. Entre los principales supuestos de inscripción en
mérito a documentos privados, podemos señalar los siguientes:
1) Ley 27157. Ley de Regularización de Edificaciones, autoriza el uso de los
formularios registrales.
2) Ley 26702. Ley del Sistema Financiero y del Sistema de Seguros Instituciones
Financieras en cuyo segundo párrafo del artículo 176 se establece que los contratos que
celebren las empresas del sistema financiero y de seguros con sus clientes, podrán
extenderse en documento privado con firma legalizada notarialmente, los mismos que
serán inscritos sin necesidad de escritura pública en el Registro Público
correspondiente, salvo los contratos cuyo valor exceda de cuarenta (40) UITs, en cuyo
caso si es necesaria la escritura pública.
3) En el caso de la constitución del Comité, conforme al segundo párrafo del artículo
111 del Código Civil: “El acto constitutivo y el Estatuto del Comité pueden constar,
para su inscripción en el Registro, en documento privado con legalización notarial de las
firmas de los fundadores”.
5. PRINCIPIO DE PUBLICIDAD
El Principio Registral de Publicidad está consagrado en nuestro ordenamiento jurídico
en el artículo 2012 del Código Civil Peruano de 1984, el cual establece: “Se presume,
sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de
las inscripciones”.
También se encuentra consagrado en el artículo I del Título Preliminar del Nuevo
Reglamento General de los Registros Públicos, en cuyo segundo párrafo establece: “El
contenido de las partidas registrales afecta a los terceros aún cuando éstos no hubieran
tenido conocimiento efectivo del mismo”.
El contenido del artículo 2012 del Código Civil es aplicable tanto para las inscripciones
como las anotaciones preventivas.
Cuando nos referimos a Publicidad, podemos referirnos a Publicidad Formal y
Publicidad Material.
5.1 PUBLICIDAD FORMAL
A la publicidad formal también se le denomina como publicidad procesal y se refiere a
la forma como se accede a la información que brinda el registro, es decir se refiere a los
certificados y a las manifestaciones, a su vez puede ser directa e indirecta. La publicidad
directa se refiere a las manifestaciones y la publicidad indirecta a los certificados
pueden ser compendiosos o literales. El abrogado Reglamento General de los Registros
Públicos de 1968 regulaba la Publicidad Formal del art. 184 al art. 201. El Nuevo
Reglamento General de los Registros Públicos del 2001 regula la publicidad formal del
artículo 127 al 141. En Perú la Publicidad Registral que brinda el Registro es completa,
salvo el caso de los Testamentos, conforme al artículo II del Título Preliminar y artículo
127 del Nuevo Reglamento General de los Registros Públicos y artículo 15 del
Reglamento del Registro de Testamentos de 1970.
5.2. PUBLICIDAD MATERIAL
A la publicidad material también se le denomina publicidad sustantiva y se refiere al
efecto que produce la registración, que es una característica principal del los Sistemas
Registrales. Es decir, se refiere al hecho que la registración surte efecto o perjudica a
terceros.
6. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN
El Principio Registral de Legitimación se encuentra consagrado en el artículo 2013 del
Código Civil de 1984, que establece: “El contenido de la inscripción se presume cierto y
produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su
invalidez.”
También se encuentra consagrado en el artículo VII del Título Preliminar del Nuevo
Reglamento General de los Registros Públicos del 2001, en los siguientes términos:
“Los asientos registrales se presumen exactos y válidos. Producen todos sus efectos y
legitiman al titular registral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en
los términos establecidos en este Reglamento o se declare judicialmente su invalidez.”
La consagración del principio registral de Legitimación exige que los Registradores
efectúen la calificación registral con mayor cuidado y con mayor amplitud, es decir,
exige una calificación registral fuerte, por que los efectos de la registración son mayores
en los Sistemas Registrales que consagran el Principio Registral de Legitimación como
el caso del Sistema Registral Peruano. Es decir, este Principio Registral no se encuentra
consagrado en todos los Sistemas Registrales.
Este principio registral es de gran importancia en los procesos judiciales, por que si se
demanda la prescripción adquisitiva de un inmueble inscrito debe demandarse
necesariamente al titular registral, es decir, en dicho supuesto debe demandarse
necesariamente al que en el Registro aparece como propietario. Lo mismo sucede en el
supuesto que se demande la nulidad del acto inscrito, o la rescisión o la resolución o la
ineficacia por fraude de acreedores, en estos supuestos se debe demandar al titular
registral, por ser ésta una consecuencia procesal del Principio Registral de
Legitimación.
Es decir, el Principio Registral de Legitimación tiene por objeto otorgar fuerza
legitimatoria a la adquisición que aparece inscrita a favor del titular registral, del
acreedor hipotecario, entre otros. En los Sistemas Registrales que consagran este
Principio Registral como el Sistema Registral Peruano, la registración surte mayores
efectos que en los Sistemas Registrales que no consagran este Principio Registral.
7. PRINCIPIO DE FÉ PÚBLICA REGISTRAL
El principio registral de fe pública registral se encuentra consagrado en el art. 2014 del
código civil peruano de 1984, que establece lo siguiente: “el tercero que de buena fe
adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con
facultades para otorgarlo , mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque
después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de las causas que no
consten en los registros públicos. la buena fe del tercero se presume mientras no se
pruebe que conocía la inexactitud del registro.”
También se encuentra establecido en el artículo VIII del Título Preliminar del
Reglamento General de los Registros Públicos del 2001, en los siguientes términos: “La
inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulación, resolución o rescisión del
acto que los origina, no perjudicará al tercero registral que a título oneroso y de buena fe
hubiere contratado sobre la base de aquellos, siempre que las causas de dicha
inexactitud no consten en los asientos registrales.”
Es decir, la protección que se otorga al tercero registral comprende aún en el supuesto
que se declare la invalidez, rescisión o resolución del título de quien adquirió su
derecho, en tal sentido, la protección que se otorga al tercero registral comprende los
supuestos de ineficacia estructural (nulidad y anulabilidad) y los supuestos de ineficacia
funcional (rescisión y resolución).
El Principio Registral de Fe Pública Registral tiene por objeto proteger la adquisición
del tercero registral y puede ser suficiente que la adquisición sea a título gratuito, o
requerir que la misma sea a título oneroso como en el caso del Sistema Registral
Peruano.
El Sistema Registral Austriaco consagra este principio registral sin el requisito del título
oneroso, es decir, en dicho Sistema Registral para los efectos de la aplicación del
Principio Registral de Fe Pública Registral no existe distinción entre los beneficios que
se concede al adquiriente a título gratuito y los beneficios que se concede al adquiriente
a título oneroso.
El requisito de buena fe exige que no se haya tenido conocimiento de la realidad
extrarregistral, por ejemplo si existe un proceso judicial de nulidad de compra venta
inscrita y se acredita que el adquiriente conocía de la existencia de dicho proceso
judicial, no puede ser considerado tercero registral, es decir, en este supuesto este
adquiriente no es protegido por el Principio Registral de Fe Pública Registral en el
Sistema Registral Peruano y lo mismo sucede en todos los otros Sistemas Registrales en
los cuales también se consagre el Principio de Fe Pública Registral a título oneroso.
El principio registral de fe pública registral tiene por finalidad proteger al tercero
registral siempre y cuando cumpla con los requisitos exigidos, los cuales se detallan
más adelante.
8. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO
El Principio Registral de Tracto Sucesivo se encuentra consagrado en el artículo 2015
del Código Civil de 1984 el cual establece: “Ninguna inscripción, salvo la primera, se
hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane.”
También se encuentra consagrado en el artículo VI del Título Preliminar del Nuevo
Reglamento General de los Registros Públicos, en los siguientes términos: “Ninguna
inscripción, salvo la primera, se extiende sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de
donde emana o el acto previo necesario o adecuado para su extensión, salvo disposición
en contrario”.
El Principio de Tracto Sucesivo consiste en la concatenación sucesiva de actos
registrados relacionados con un mismo bien o persona natural o persona jurídica.
"Las inscripciones se sucedan debidamente engarzadas, de tal modo que el adquiriente,
sucesor o causahabiente en uno de dichos asientos sea, precisamente el transferente,
causante o autor en su inmediato anterior", conforme lo precisa Roca Sastre[1].
No es requisito imprescindible para la disposición de un bien o derecho la previa
inscripción del bien a nombre del transferente, puede disponerse válidamente sin que
sea necesaria dicha inscripción.
Al Principio Registral de Tracto Sucesivo se le conoce también con el nombre de
Principio de Continuidad y también con el nombre de Tracto Continuo.
Este principio registral implica el encadenamiento sucesivo de las inscripciones, por
ejemplo la segunda transferencia no puede inscribirse sin que esté inscrita la primera
transferencia en el Registro, salvo que se inscriba aplicando el tracto abreviado.
8.1 Tracto Abreviado
El Tracto Sucesivo presenta una variante a la cual se denomina Tracto Abreviado,
Tracto Comprimido o Tracto Breve, el cual consiste que en un solo asiento se extienden
varias inscripciones. El Tracto Abreviado consiste en extender en un solo asiento varias
inscripciones. Jerónimo Gonzales, afirma que el Tracto Sucesivo cumplen los
siguientes fines: simplifica los asientos que no interesan a tercero, evita gastos inútiles y
facilita la tarea de los Registradores.
9. PRINCIPIO DE PRIORIDAD
El Principio Registral de Prioridad es de vital importancia en el Sistema Registral
Peruano, por que todas las garantías que otorga el mismo están sujetas al tiempo en que
se presenta el título solicitando su registración. Por este motivo se encuentra establecido
en el derecho positivo peruano el Bloqueo (Decreto Ley 18278 y Ley 26481) y la
Reserva de denominación o razón social (Reglamento del Registro de Sociedades,
artículo 18). También son de vital importancia en la aplicación de este principio
registral las medidas cautelares (Código Procesal Civil, artículo 608 y siguientes) y la
prórroga de la vigencia del asiento de presentación (Reglamento General de los
Registros Públicos, artículo 37).
El Principio de Prioridad se encuentra consagrado en el aforismo latino prior in
tempore, potior in jure (primero en el tiempo mejor en el derecho). Este aforismo es un
Principio General del Derecho, es decir, es un aforismo latino aplicable a todo el
derecho.
En las Reglas de Bonifacio III, Libro Sexto de las Decretales encontramos como
antecedentes del Principio Registral de Prioridad que Qui prior est tempore, potior est
jure, es decir, quien es primero en el tiempo, es mejor en derecho.
El Principio Registral de Prioridad opera de dos maneras: para excluir derechos y para
determinar el rango entre ellos (preferencia entre varios derechos inscritos: embargos,
hipotecas, etc). Cuando opera en la primera forma se le denomina Principio de Prioridad
Excluente y cuando opera en la segunda forma se le denomina Principio de Prioridad
Preferente. Lo cual se desarrolla en los siguientes títulos de manera separada. En mérito
a la fecha del ingreso al Registro se determina el rango hipotecario de las hipotecas
(Principio de Prioridad Preferente) y se excluyen unas a otras las dobles ventas
realizadas respecto del mismo bien inscribible (Principio de Prioridad Excluyente).
Cuando existe incompatibilidad absoluta, sustancial o excluyente, eficacia excluyente o
preferencia excluyente se denomina Prioridad Excluyente provocando el cierre registral
en una determinada partida registral (o en varias partidas registrales), por ejemplo en el
caso de la doble compra venta, ya que inscrita una compra venta no es posible inscribir
otra del mismo bien efectuada por el mismo propietario.
Cuando existe incompatibilidad relativa o eficacia preferente de la prioridad se
denomina prioridad preferente y es necesario tener en cuenta el rango registral existente
entre los derechos registrados y la superioridad de rango existente entre el primer título
inscrito y los posteriormente inscritos (por ejemplo la superioridad de rango existente
entre la primera hipoteca inscrita respecto de las hipotecas inscritas con posterioridad),
ya que en este supuesto no se provoca el cierre registral, por que inscrito el primer título
en la partida registral pueden inscribirse otros títulos que pueden ser otras hipotecas o
embargos principalmente.
Cuando se aplica el Tracto Abreviado la calificación registral es la misma, por tanto, las
tasas registrales son las mismas que hubieran correspondido de no haberse utilizado el
Tracto Abreviado.
10. PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE
El Principio Registral de Prioridad Excluyente se encuentra consagrado en el artículo
2017 del Código Civil Peruano de 1984, el cual establece: “No puede inscribirse un
título incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior”.
También se encuentra establecido en el artículo X del Título Preliminar del Nuevo
Reglamento General de los Registros Públicos, en los siguientes términos: “No puede
inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito o pendiente de inscripción, aunque
sea de igual o anterior fecha”
Para garantizar la aplicación de este principio es importante tener en cuenta la prórroga
regulada en el Reglamento General de los Registros Públicos, el bloqueo registral y la
reserva de nombre, denominación o razón social.
El principio registral de Prioridad Excluyente tiene como finalidad establecer reglas en
caso de derechos reales inscritos y no inscritos y sólo puede ser acogido por los sistemas
registrales no constitutivos, por que cuando el sistema registral es constitutivo, no se
puede presentar este problema, ya que los derechos reales nacen sólo con la inscripción,
y antes de efectuada ésta el derecho real no existe, es decir, en los sistemas registrales
constitutivos no existen derechos reales fuera del registro ni aún entre las partes.
Este principio registral está consagrado para el supuesto de dos derechos reales en
conflicto un derecho real inscrito y otro derecho real no inscrito. Este problema no
puede presentarse en los Sistemas Registrales Constitutivos, por que en dichos Sistemas
Registrales los derechos reales nacen con la inscripción en el Registro, es decir, este
problema no puede presentarse en los Sistemas Registrales Constitutivos por que en los
mismos sólo existen derechos reales inscritos.
11. PRINCIPIO DE PRIORIDAD PREFERENTE
El Principio Registral de Prioridad Excluyente se encuentra consagrado en el artículo
2016 del Código Civil de 1984 que establece: “La prioridad en el tiempo de la
inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el registro”.
También se encuentra consagrado en el artículo IX del Título Preliminar del Nuevo
Reglamento General de los Registros Públicos, en los siguientes términos: “Los efectos
de los asientos registrales, así como la preferencia de los derechos que de éstos emanan,
se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de presentación, salvo disposición
en contrario”.
Al Principio Registral de Prioridad Preferente también se le denomina Principio
Registral de Prioridad de Rango, Prioridad Compatible o Prioridad por Rangos.
Para garantizar la aplicación de este principio es importante tener en cuenta la prórroga
regulada en el primer párrafo del artículo 37 del Reglamento General de los Registros
Públicos.
Este principio registral se aplica generalmente en el caso de gravámenes y medidas
cautelares, por ejemplo cuando existen dos hipotecas, tiene prioridad la hipoteca que se
inscribió primero frente a la hipoteca que se inscribió después, sin importar las fechas
de las escrituras públicas ni tampoco de las minutas. En tal supuesto se encuentra en
ventaja el acreedor hipotecario que logró inscribir primero su título.
5.2 DERECHO REGISTRAL MEXICANO
México, usa el sistema francés, no está confiado el registro a los tribunales sino a un
oficina administrativa, en caso de la Propiedad, al Registro Público de la Propiedad del
Distrito Federal y sus correlativos en cada entidad federativa; el registro no es forzoso,
para actos relativos a propiedad, sino que es potestativo, pero no surte efectos contra
terceros si el acto no es debidamente inscrito en el citado registro.
ORGANIZACIÓN DEL DERECHO REGISTRAL MEXICANO:
El Sistema Registral se integrará por:
I.- REGISTRO INMOBILIARIO
Artículo 54.- La finca es la unidad básica registral. El registro de la propiedad inmueble
se llevará en un Folio Real, para cada finca.
Artículo 55.- Para los efectos de este Reglamento se considera como una sola finca:
I.- La perteneciente a una sola persona comprendida dentro de unos mismos linderos;
II.- La perteneciente a varias personas en copropiedad;
III.- La edificada, que teniendo dos o más vías de acceso se identifique con números o
letras diferentes, pero constituya en su interior una unidad continua, y
IV.- La edificada que, perteneciendo a un mismo dueño, tenga entradas diferentes para
dar acceso a los departamentos altos y bajos.
Artículo 56.- No se considerará como una sola finca:
I.- Las contiguas que, en virtud de diversas adquisiciones, llegaren a pertenecer al
mismo dueño, si cada una tiene su propio Folio Real, y
II.- Las sujetas a régimen de propiedad en condominio.
Artículo 57.- Cuando se divida una finca, se asentarán como fincas nuevas la parte o
partes resultantes asignándoles a cada una un folio.
Artículo 58.- Cuando se fusionen dos o más fincas para formar una nueva, se procederá
a cancelar los asientos originales conservándose en el Registro Público como
antecedentes y se harán nuevos folios para las fincas resultantes.
A los nuevos folios se trasladarán los asientos vigentes.
En los folios de las fincas modificadas por fusión o división, se harán constar las
variantes producidas y el número de los nuevos folios que resultaren
II.- REGISTRO MOBILIARIO
Artículo 66.- En los folios del Registro Mobiliario se asentarán las operaciones a que se
refieren los artículos 2310, 2312, 2859 y 3069 del Código Civil.
Artículo 67.- Para que una operación sobre bienes muebles sea asentable, se requiere:
I.- Que recaiga sobre bienes susceptibles de identificación de manera indubitable;
II.- Que los bienes estén facturados y se encuentren en el Distrito Federal, y
III.- Que al contrato correspondiente se acompañe la factura o copia certificada, salvo lo
dispuesto en el artículo siguiente:
Artículo 68.- Si se trata de ventas con reserva de dominio o sujetas a condición
resolutoria, no será necesario acompañar la factura si el vendedor no la entregara al
comprador, sino hasta que hubiere sido totalmente pagado el precio.
Si el vendedor entrega la factura sin la anotación a que se refiere el artículo 70 de este
Reglamento, cuando su precio no haya sido totalmente pagado, perderá el derecho que
le da la inscripción.
La anotación de la factura, en su caso, podrá ser hecha indistintamente por el
Registrador o por el Notario o Corredor Público ante quien se hubiere otorgado el
contrato.
Artículo 69.- Las inscripciones que se practiquen en el Registro Mobiliario, además de
los datos que se indican en el artículo 3070 del Código Civil, contendrán:
I.- El lugar en donde estén o vayan a estar los muebles objeto de la operación, si consta
en el contrato;
II.- El pacto de reserva de dominio, la cláusula resolutoria o la constitución de la
prenda;
III.- En su caso, los intereses y demás condiciones del contrato;
IV.- La clase de documento en que se haya hecho constar el contrato respectivo, el
fedatario que la autorice o aquel ante quien se hubiere ratificado, y
V.- La naturaleza de los muebles, su marca, modelo, serie, tipo, nombre del fabricante
y, en general, todas aquellas características que sirvan para identificarlos de manera
indubitable.
Artículo 70.- Inscrita una operación en el Registro Mobiliario, al calce del contrato
respectivo, el registrador dejará constancia de los datos de inscripción y en la factura
mencionará, además de estos datos, la operación efectuada con el bien a que la misma
se refiera.
En el caso en que la operación a registrar no comprenda la totalidad de bienes que
ampara la factura, se acompañará copia fotostática de ésta a fin de que, previo cotejo
con el original, el registrador proceda a practicar en ambos ejemplares la anotación a
que se refiere el párrafo anterior. El original de la factura estará destinado al vendedor y
la copia al comprador.
III.- REGISTRO DE PERSONAS MORALES
Artículo 71.- En el Registro de Personas Morales se asentarán aquellas que señala el
artículo 3071 del Código Civil, y que tengan su domicilio en el Distrito Federal.
Artículo 72.- Las inscripciones de la constitución de fundaciones o asociaciones de
beneficencia privada, además de los requisitos señalados en el artículo 3072 del Código
Civil, contendrán la resolución aprobatoria de su constitución conforme a lo dispuesto
por la Ley de Instituciones de Asistencia Privada para el Distrito Federal.
Artículo 73.- Para los casos no previstos en este Capítulo, serán aplicables a los
asientos a que el mismo se refiere, las demás disposiciones de este Reglamento, en lo
que fueren compatibles.
PRINCIPIOS QUE RIGEN EL REGISTRO MEXICANO.
Estos principios son aplicables, salvo escasas excepciones a todo tipo de registros. La
doctrina ha afirmado que los principios regístrales son encasilladores, no obstante, en
realidad son ejemplificativos. Por ende tomemos en cuenta que los principios registrales
son las orientaciones básicas del sistema registral y son resultado de la sistematización
del ordenamiento jurídico.
1. PRINCIPIO DE CONSENTIMIENTO.
Este principio consiste en que el registro siempre presupone un titular registral y, por
tanto, para cualquier modificación o cancelación de los asientos, se requiere el
consentimiento de dicho titular registral o sus causahabientes, con excepción de caso en
que firma un juez en rebeldía, que ya hemos estudiado en el capítulo dos de esta tesis.
Sánchez Medal sostiene que también conforme al citado principio aun en casos de
rectificación, se requiere el consentimiento de todos los interesados, y aún en el
supuesto de un procedimiento judicial en el que se pretenda conseguir los resultados
anteriores, debe oírse al titular registral y dársele oportunidad de alegar y de probar en el
juicio, el citado autor, concluye diciendo que lo anterior la ha reconocido la
jurisprudencia, citándola del siguiente modo: tesis numero 315 de la jurisprudencia de la
tercera sala de la Suprema Corte hasta el 1975 en el apéndice del Semanario Judicial de
la Federación.
2. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO.
A este principio se le llama también de tracto continuo, es un principio de sucesión, de
ordenación. Es un derivado del principio de consentimiento, este principio exige que
éste previamente inscrito el derecho del titular. Verbigracia, no se puede inscribir una
compraventa en el Registro Público si el acto jurídico por el cual nuestro vendedor era
propietario no se encuentra inscrito. Rios Hellig por su parte tiene una definición en
términos parecidos a la nuestro y fundamenta sus afirmaciones con ellos
artículos 3010, 3019 y 3020 del Código Civil del Distrito Federal aún idénticos dichos
numerales el Código Civil Federal.
3. PRINCIPIO DE LEGALIDAD.
A este principio también se le conoce como procedimiento de calificación, bajo este
principio el registrador debe revisar el fondo y forma del acto a inscribir. En caso de que
no sea admitida la inscripción por algún error en el fondo o en la forma procede antes
que nada el recurso administrativo.
4. PRINCIPIO DE PUBLICIDAD.
Según cómo podemos entender en sus obras muchos autores consideran la publicidad de
lo que se encuentra inscrito en ellos la razón del mismo registro.
Este en un principio fácil de entender pero su importancia es enorme, significa que
todas las personas tienen acceso a la inscrito en el registro, aunque cabe mencionar que
no todos los registro son públicos como el Registro Nacional de Inversiones
Extranjeras, pero la gran mayoría e importantes lo son como el Registro Público de
Comercio y los Registros relativos a la propiedad en cada estado.
5. PRINCIPIO DE INSCRIPCIÓN.
Según Rios Hellig todo asiento registral debe ser materializado para que de manera
objetiva se pueda conocer el acto que se celebró.
Se puede dividir la inscripción en:
Material. Que es en relación al acto.
Formal. Que es en relación a los documentos.
Lo anterior es la respuesta a la pregunta ¿Qué se inscribe el acto celebrado o el
documento que contiene?, la respuesta para Ríos Hellig, es ambos y por ende da la
división antes citada, porque se inscribe y revisa tanto el documento que debe de
cumplir los elementos de forma como el acto que debe de cumplir los elementos de
fondo.
Según Pérez Fernández del Castillo, la inscripción se lleva a materialmente en folios o
caso de los libros, la inscripción se lleva a cabo transcribiendo los documentos en su
parte esencial. En este sistema, el Registro Público de la Propiedad se divide en varias
secciones y en cada una se inscriben distintos actos y hechos; en el caso de los folios la
inscripción se lleva a cabo en aquellas carpetas llamadas folios, mismas a que ya hemos
hecho referencia.
6. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD.
Este principio consiste no solo en la necesidad de determinar y concretar en la
inscripción registral los créditos garantizados y las fincas gravadas cuando se trata de
una hipoteca, sino también en la existencia de que en toda inscripción de propiedad u
otros derechos reales, se especifiquen pormenorizadamente las características del
inmueble objeto de derecho real: su valor, si la ley así lo exige; la naturaleza del
derecho, el acto jurídico que le dio origen, los nombres y generales de las personas que
intervinieron en el acto, así como la fecha del título y el funcionario que lo autorizó. Lo
anterior es sostenido por Sánchez Medal y nos parece la mejor definición de este
principio.
Cossío y Corral menciona que el principio de especialidad tiene dos aspectos:
Que solo puede recaer sobre una determinada finca y nunca sobre todo el patrimonio o
un número indeterminado de bienes.
Que ha de indicarse en moneda nacional la cuantía del gravamen que se impone.
Recordemos que los autores citados enfocan su estudio al Registro Público de la
Propiedad, pero este principio aplicado a todo el derecho registral lo podemos deducir
que es necesario especificar el acto a inscribir y en su caso sobre que bienes va a tener
efecto.
7. PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL.
La fe pública, es un imperativo jurídico o coacción que obliga a tener por verdaderos
determinados hechos o acontecimientos, sin que podamos decidir en principio su
objetiva verdad, lo anterior es sostenido por Ríos Hellig, quien también sostiene que la
fe pública registral da una presunción de existencia y validez a los actos expedidos por
el titular de la fe pública registral. Lo anterior es muy importante aunque cabe
mencionar que no todos los autores consideran a este como un principio registral como
Carral y de Teresa.
En otras palabras el citado principio implica que las inscripciones, asientos en su caso
folios, que obren en el registro son documentos público, mismo que en la leyes adjetivas
civiles mexicanas hacen prueba plena, para demostrar lo anterior cito como ejemplo el
Código de Procedimientos Civiles de Tlaxcala en los diversos 319 y 431. Donde el
primer artículo nos dice cuáles son los documentos públicos y el segundo que los
documentos públicos hacen prueba plena.
Cabe recordar que la fe pública registral deriva de la administrativa y que solo puede ser
destruida por vía de acción y no de excepción.
8. PRINCIPIO DE TERCERO REGISTRAL.
Consiste en que en un acto no parará perjuicio a aquellos terceros que habiendo
adquirido la propiedad o derecho real sobre el mismo bien, hayan inscrito el acto
correspondiente. Dicho de otro modo aunque mediante un juicio se llegará a anular el
título del vendedor del adquirente de buena fe si este ya llevo a cabo la inscripción
relativa, entonces a él no le puede afectar el citado juicio, esto es algo muy importante,
en este sentido la suprema corte en jurisprudencia ha declarado lo siguiente:
No. Registro: 269,437 Jurisprudencia Materia(s): Civil Sexta Época
Instancia: Tercera Sala
Fuente: Semanario Judicial de la Federación Tomo: Cuarta Parte, CXXVI
REGISTRO PÚBLICO. TERCEROS ADQUIRENTES DE BUENA FE.
Es cierto que los derechos del tercero que adquiere la garantía del registro, prevalecen
sobre los derechos de la persona que obtiene la nulidad del título del enajenante, porque
la legitimidad de tal adquisición ya no emana del título anulado, si no de la fe pública
registral y de estricta observancia del tracto continuo o sucesivo de las adquisiciones y
enajenaciones no interrumpidas, que se traduce en una absoluta concordancia de los
asientos que figuran en el Registro Público de la Propiedad. También es verdad que las
constancias de la nulidad del acto o contrato cesan donde aparece inscrito un tercero
adquirente en buena fe del inmueble objeto del acto anulado; pero los compradores no
pueden conceptuarse como terceros de buena fe, si no ignoraron el vicio de origen del
título de su enajenante, que también les es oponible, además, no basta que el adquirente
se cerciore de que el inmueble está inscrito a nombre de su vendedor, sino que es
necesario que examine todos los antecedentes registrados, pues si no existe continuidad
en los títulos de las personas que aparecen en el registro, no pueden precaverse de una
ulterior reclamación.
Finalmente solo nos queda mencionar que este principio registral es de capital
importancia en el Registro Público de la Propiedad tanto que Sánchez Medal al referirse
a este menciona que el tercero registral es aquel que haya adquirido la propiedad u otro
derecho real sobre el bien inmueble materia de la inscripción. Recordemos que este
principio
9. PRINCIPIO DE ROGACIÓN.
Este principio consiste en que el registrador de oficio no puede registrar un acto que
debe registrarse, a pesar de que conozca de él; se requiere que alguien lo solicite. Este
principio es interesante pero cabe mencionar que Ríos Hellig no considera este como un
principio.
10. PRINCIPIO DE PRIORIDAD.
Este principio es muy interesante además de ser muy importante, consiste en que no
importa cuando se celebró el acto a inscribir, sino que es más importante cuando se
llevó a cabo su inscripción para determinar su “prioridad”. Esto que significa que no
faltaran ocasiones donde se inscriban actos jurídicos que sean contradictorios o que de
por si deban de tener “prioridad uno del otro”, un ejemplo de lo anterior puede ser una
donación y una permuta sobre un mismo bien inmueble, en esos casos debe de
prevalecer el acto jurídico que se inscribió primero no importando la fecha de los actos.
El maestro Carral y de Teresa no explica este principio del siguiente modo:
“Únicamente puede concebirse este principio, por la posibilidad que se da, de que
existan dos o más títulos contradictorios. La contradicción puede ser de dos tipos:
Porque se trata de derechos cuya coexistencia sea imposible: verbi gracia, dos ventas de
una misma cosa. Estamos aquí en un caso de impenetrabilidad o preclusión registral.
Que se trate de derechos que aunque pueden coexistir, exijan un puesto diferente como
por ejemplo dos hipotecas sobre una misma cosa, aquí, sí es posible, pero en orden
diferente que se llama rango.” El citado autor al final nos reitera que “Las fechas de
otorgamiento ceden a las fechas del registro”.
En la práctica notarial relativa a actos registrables en el Registro Público de la
Propiedad, en el Distrito Federal, manda el notario avisos preventivo, cuando se va a
otorgar un acto ante él; tiene treinta días para mandar el aviso preventivo que por cierto
se tiene que elaborar después de la firma de los contratantes, tiene que presentarlo
cuarenta y ocho horas después de esta, tiene una vigencia este aviso preventivo por
noventa días. Esto lo menciono porque si se sigue esta continuidad, al inscribirse el acto
en el registro, surte efectos retroactivos, se tiene por inscrito desde la fecha del aviso
preventivo, con todo lo que acarrea el principio de prioridad anteriormente estudiado.
En las entidades federativas las leyes que regulan la inscripción de actos en el Registro
Público de la Propiedad varían unas de otras, en Tlaxcala por ejemplo, solo hay avisos
preventivos.