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Fonte: Departamento de Assuntos Legislativos - Prefeitura de Guarulhos
ESTES ANEXOS FORAM REVOGADOS PELA LEI Nº 3.558/1989 E REVIGORADOS PELA LEI Nº 3.729/1980, NO QUE NÃO CONFLITAR COM O ANEXO II DA
LEI Nº 3.558/1989.
ANEXOS DA LEI Nº 2.291/1978
MODELO DE AVALIAÇÃO
DA
PREFEITURA DO MUNICÍPIO DE GUARULHOS
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Índice
1. DEFINIÇÕES GERAIS 2. AVALIAÇÃO DOS TERRRENOS 3. AVALIAÇÃO DAS EDIFICAÇÕES 4. ANEXOS 5. COMENTÁRIOS FINAIS
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1. DEFINIÇÕES GERAIS
A determinação dos valores dos imóveis da Cidade de Guarulhos segue as diretrizes da metodologia exposta na proposta técnica para execução do CTM.
Para fins de exposição no presente manual, procedeu-se a um conjunto de definições que visam facilitar os diferentes valores associados ao terreno e à edificação.
As definições principais são as seguintes:
- Valor Venal do Terreno (VT) - é o valor determinado a partir dos cálculos baseados na planta genérica de valores do terreno, que tenha ou não uma edificação. A atualização ano a ano da planta genérica de valores possibilita a conseqüente atualização dos valores venais do terreno.
- Custo de Reprodução (CR) - é o custo aproximado para reprodução da edificação com as características da área construída, divisões internas e com materiais e acabamentos encontrados na data do levantamento. Um levantamento periódico nas edificações, através do “BIC-EDIFICAÇÕES”, permite que o custo de reprodução não se torne desatualizado.
- Valor Venal da Edificação (VE) - é o custo de reprodução multiplicado por um fator de depreciação, que leva em conta a depreciação física decorrente da idade do imóvel.
- Valor Venal do Imóvel (VI) - é a soma do Valor Venal do Terreno com o Valor Venal da Edificação.
Tendo em vista os diferentes modelos de cálculo de custo de reprodução, procedeu-se também a uma classificação das edificações.
TIPO RESIDENCIAL
Inclui todas as edificações projetadas para serem utilizadas como moradia, são as casas térreas ou sobrados até dois pavimentos. A avaliação se fará independentemente da utilização do imóvel.
TIPO COMERCIAL
Inclui todas as edificações projetadas para serem utilizadas como lojas comerciais ou, eventualmente, determinados tipos de prestação de serviços como bancos, oficina de reparos de veículos, idem de calçados, barbearias e outros.
O tipo comercial se caracteriza, basicamente, pela planta singela, na maioria das vezes, com quatro paredes, definidoras da edificação, instalações sanitárias e poucas divisões internas (pertinente à própria construção civil e não feitas a posteriore como instalações).
TIPO CONDOMINIAL
Inclui todas as edificações com mais de dois pavimentos (a contar do pavimento térreo), e que, necessariamente, incluem áreas de uso comum, como corredores, escadas e outros.
Dos edifícios condominiais será avaliada cada unidade por si, tanto residenciais como comerciais.
TIPO DE EDIFICAÇÕES ESPECIAIS
A este tipo inclui edificações especialmente projetadas para fins industriais, galpões ou telheiros, hospitais, postos de serviços, edificações industriais, com mais de um pavimento, e edificações para administração de indústrias. Para sua avaliação, cada tipo de edificação especial citada possui um valor por metro quadrado de construção, que entra atualizado anualmente por meio de tabelas.
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TIPO DE EDIFICAÇÃO QUE SERÁ AVALIADA INDIVIDUALMENTE.
São edificações que não se enquadram em nenhum dos tipos acima mencionados; enquadram-se edificações como cinemas e escolas. A sua avaliação é feita pelo processo direto, como nas edificações especiais, por meio de tabela de valores por metro quadrado de construção.
De resto, considerando-se o universo de edificações da zona urbana do município de Guarulhos, verifica-se que os casos a serem avaliados por processo direto são mínimos e desprezíveis, em face àqueles que se avaliam por modelos de bases estatísticos.
Evidentemente, existirão casos híbridos que não se incluem exatamente em nenhuma das classificações acima.
Cita-se, por exemplo, uma casa residencial, cuja parte inferior foi adaptada para acolher uma farmácia ou outra loja, ou ainda um tipo de edificação feita para comportar uma loja no pavimento térreo e uma residência no outro pavimento.
Estes exemplos poderiam ser chamados, genericamente, de residencial misto. Para efeito de avaliação, poderão ser decompostos em modelos já descritos nas classificações anteriores, e o custo de reprodução será a soma de duas parcelas, uma obtida pela aplicação de um modelo tipo residencial e outra pela aplicação do modelo tipo comercial.
Admitiu-se, em todo o estudo do modelo de avaliação, que o objetivo principal era cobrir a maior quantidade possível de edificações “classificáveis”, de maneira simples e direta, certamente aparecerão alguns casos que constituirão exceções. Porém, as classificações acima, sobretudo as três primeiras, cobrem a esmagadora maioria dos casos. Nas exceções, somente a experiência do pessoal técnico envolvido e o uso adequado das classificações e modelos poderão conduzir a resultados satisfatórios. Lembra-se ainda que o objetivo foi cobrir a grande maioria dos casos e não as exceções.
2. AVALIAÇÃO DOS TERRENOS
O material básico para avaliação de terrenos situados no perímetro urbano é a Planta Genérica de Valores ou Tabela de Valores por Logradouros.
A Planta Genérica de Valores ou Tabela de Valores por Logradouros deve estabelecer, por frente de quadra, valores de terrenos que especificam o preço por metro quadrado.
Para a elaboração ou atualização da Planta Genérica de Valores, deve ser feita uma pesquisa de preços de mercado, considerando, implicitamente, terrenos com características depreciativas (baixo do nível da rua, em acentuado declive, inundáveis etc.), identificáveis ao nível de frente de quadra.
2.1 Cálculo do Valor Venal do Terreno com Área até 16.000 Metros Quadrados (St < 16.000 m²)
O Valor Venal do Terreno (VT), com área menor que 16.000 m² é obtido a partir da seguinte expressão:
VT = St x VM² - T x Fp x K
onde:
VT = valor venal do terreno St = Área do terreno VM² -T = valor do metro quadrado do terreno Fp = fator profundidade (Tabela I) K = fator esquina ou fator encravado (Tabela II)
Para utilização da Tabela I, de fator profundidade, acha-se primeiramente a profundidade equivalente (p) do terreno, que é determinado pela expressão:
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P= St
t
onde:
p = profundidade equivalente St = área do terreno t = metro linear da testada principal
Os fatores profundidade (Fp) da Tabela I foram obtidos através de um cálculo prévio utilizando-se a fórmula de Harper-Berrini:
Fp = P ½
N onde:
N = profundidade padrão
A profundidade padrão (N) aplicada à prefeitura do município de Guarulhos é igual a 30 (trinta) metros lineares.
2.2. Cálculo do Valor Venal do Terreno com Área Igual ou Maior que 16.000 Metros Quadrados (St 16.000 m²)
O Valor Venal do Terreno (VT), com área igual ou maior que 16.000 m², é determinado pela expressão:
VT = St x VM² - T x Fg
onde:
VT = valor venal do terreno VM²-T = valor por metro quadrado do terreno Fg = fator gleba (Tabela III)
OBSERVAÇÕES:
Para os terrenos com mais de uma economia independente, há necessidade de se determinar a quota-parte ideal do terreno, e, em conseqüência, o Valor Venal do Terreno de cada unidade autônoma. Portanto, o Valor Venal do Terreno é calculado levando-se em consideração a fração ideal da economia (dado cadastral) como fator multiplicativo.
A expressão para o cálculo do Valor Venal do Terreno com mais de uma economia é:
VT = St x Fi x VM² - T x Fp x K
ou
VT = St x Fi x VM² - T x Fg para gleba
onde:
Fi = Fração ideal
100
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TABELA I
Fatores de profundidade (padrão 30 metros) aplicáveis aos imóveis da zona urbana e Suburbana do Município de Guarulhos.
P (PROFUNDIDADE EQUIVALENTE) Fp (FATOR PROFUNDIDADE) Até 12 1,581
13 1,519
14 1,464
15 1,414
16 1,369
17 1,328
18 1,291
19 1,257
20 1,225
21 1,195
22 1,168
23 1,142
24 1,118
25 1,095
26 1,074
27 1,054
28 1,035
29 1,017
30 1,000
31 0,984
32 0,968
33 0,953
34 0,939
35 0,926
36 0,913
37 0,900
38 0,889
39 0,877
40 0,866
41 0,855
42 0,845
43 0,835
44 0,826
45 0,816
46 0,808
47 0,799
48 0,791
49 0,782
50 0,775
51 0,767
52 0,760
53 0,752
54 0,745
55 0,739
56 0,732
57 0,725
58 0,719
59 0,713
60 0,707
61 0,701
62 0,696
63 0,690
64 0,685
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P (PROFUNDIDADE EQUIVALENTE) Fp (FATOR PROFUNDIDADE)
65 0,679
66 0,674
67 0,669
68 0,664
69 0,659
70 0,655
71 0,650
72 0,645
73 0,641
74 0,637
75 0,632
76 0,628
77 0,624
78 0,620
79 0,616
80 0,612
82 0,605
84 0,598
86 0,591
88 0,584
90 0,577
92 0,571
94 0,565
96 0,559
98 0,553
100 0,548
105 0,535
110 0,522
115 0,511
120 0,500
125 0,490
130 0,480
135 0,471
140 0,463
145 0,455
150 0,447
160 0,433
170 0,420
180 0,408
190 0,397
200 0,387
Acima de 200 0,300
TABELA II
K = FATORES DE CORREÇÃO
FATOR ESQUINA (k1)......................1.30
FATOR ENCRAVADO (K3).................0.70
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TABELA III
FATORES DE GLEBA
ÁREA (m²) Fg (FATOR GLEBA) 16.000 0,684
18.000 0,663
20.000 0,646
22.000 0,633
24.000 0,617
26.000 0,606
28.000 0,595
30.000 0,585
32.000 0,576
34.000 0,560
36.000 0,556
38.000 0,553
40.000 0,545
42.000 0,540
44.000 0,532
46.000 0,527
48.000 0,521
50.000 0,517
55.000 0,505
60.000 0,494
65.000 0,485
70.000 0,476
75.000 0,469
80.000 0,461
85.000 0,454
90.000 0,449
95.000 0,444
100.000 0,436
120.000 0,419
140.000 0,404
160.000 0,392
180.000 0,381
200.000 0,372
250.000 0,355
300.000 0,342
350.000 0,331
400.000 0,322
450.000 0,315
500.000 0,310
600.000 0,302
700.000 0,296
800.000 0,291
900.000 0,289
1.000.000 (ou mais)
0,288
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3. AVALIAÇÃO DAS EDIFICAÇÕES
Devido a uma diversidade de categorias de construção dentro de um mesmo tipo de edificação, procedeu-se a uma classificação por faixas, levando-se em conta a área construída e as características arquitetônicas do imóvel.
Os dois tipos de edificações, que sofreram essa subdivisão, por faixas, foram os de edificações tipo residencial térrea e tipo comercial.
Os demais serão classificados em uma única faixa.
3.1. Esquema Sintético de Triagem por Faixas das Edificações Tipo Residencial Térrea e Tipo Comercial.
3.1.1. Edificações Tipo Residencial Térrea.
As edificações residenciais térreas serão classificadas em 4 (quatro) faixa, a saber:
FAIXA A - São todas as edificações que obedecem, simultaneamente, as seguintes condições:
a - área da edificação menor ou igual a 80 (oitenta) metros quadrados;
b - ausência de “Revestimento Forro Social” (campo 58 do BIC Mód. “PMG 04” igual a código 11);
c - ausência de “Revestimento Forro Serviço” (campo 59 do BIC Mód. “PMG 04” igual a código 8).
FAIXA B - São todas as edificações com área construída menor ou igual a 80 (oitenta) metros quadrados, excluindo as pertencentes à faixa A.
FAIXA C - São todas as edificações com área construída compreendida no seguinte intervalo: 80 < a ≤ 130 m² (maior que oitenta e menor ou igual a cento e trinta metros quadrados).
FAIXA D - São todas as edificações com área construída maior que 130 (cento e trinta) metros quadrados.
3.1.2. Edificações Tipo Comercial.
As edificações tipo comercial serão classificadas em 2 (duas) faixas:
FAIXA A - São todas as edificações com área construída menor ou igual a 75 (setenta e cinco) metros quadrados.
FAIXA B - São todas as edificações, excluídas as da faixa A.
3.2. Cálculo do Custo de Reprodução.
3.2.1. Marcha de Cálculo do Custo de Reprodução das Edificações Tipo Residencial Térrea (Faixas A a D), Residencial Sobrado, Comercial (Faixas A e B), Condominial Residencial e Condominial Comercial.
O Cálculo do custo de reprodução destes tipos de edificação irá se basear em:
a. uma tabela de coeficientes, que varia para cada tipo e para cada faixa considerada (anexos I a IX);
b. uma tabela de pontos por acabamento, apresentada no anexo X, que pode sofrer atualização anual, de acordo com os “Índices Econômicos de Custo da Construção Civil em São Paulo”. Os índices de atualização podem ser consultados na publicação mensal da revista “A CONSTRUÇÃO - SÃO PAULO”, editada pela PINI.
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ETAPA 1
Levando-se em conta os “MATERIAIS APLICADOS NA EDIFICAÇÃO”, verifica-se na tabela de pontos o número de pontos correspondente aos materiais especificados nos campos 51 a 70 do Boletim de Informações Cadastrais - Edificações “BIC”, modelo “PMG 04”. Multiplica-se o número de pontos por acabamento de cada item pelo respectivo coeficiente do item, constante da tabela adequada à edificação que esta sendo avaliada e somam-se as parcelas correspondentes a todos esses produtos.
Esquematicamente:
Σ (Ct x Pa)
onde:
Ct = coeficiente por tipo e faixas de edificação Pa = pontos por acabamento
ETAPA 2
Verifica-se qual a área construída da edificação e multiplica-se pelo valor resultante da etapa 1. O resultado, que será designado por subtotal 1 (STI), deve ser expresso em cruzeiros, com precisão até centavos.
Esquematicamente:
STI = Sc x Σ (Ct x Pa)
Onde:
STI = subtotal I Sc = área construída
ETAPA 3
A seguir calcula-se os diversos custos em função das características peculiares a cada tipo de edificação. Estes custos, que são em número de 4 (quatro), são calculados por porcentagens sobre o subtotal I, conforme seqüência abaixo:
a) CUSTO 1 (C1) - O “Custo 1” só será calculado quando se verificar a existência de “Revestimento de pedra em fachada ou em muro de fecho” ou “Grades de Proteção”, assinalado no campo 72 do BIC-EDIFICAÇÕES MÓD. “PMG 04” (códigos 1 ou 2 respectivamente). Calcula-se o seu custo como sendo 2% (dois por cento) do subtotal 1.
Esquematicamente:
C1 = 0,02 x STI
b) CUSTO 2 (c2) - O “Custo 2” só será calculado para as edificações tipo comercial - Faixa B. Especifica o custo do “tapamento em vidro” (campo 71 do BIC-EDIFICAÇÕES Mód. “PMG 04”).
Se o campo do “tapamento em vidro” estiver preenchido com os códigos:
1 (só vidro) ou
2 (com esquadrias de ferro), calcula-se o seu custo como sendo 3% (três por cento) do subtotal I.
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Se o campo estiver preenchido com o código 3 (com esquadrias de alumínio), o custo será 5% (cinco por cento) do subtotal I.
Esquematicamente:
C2 = 0,03 x STI para códigos 1 ou 2, ou
C2 = 0,05 x STI para código 3
c) CUSTO 3 (C3) - O “Custo 3” será calculado se houver indicação que corresponda à existência de “instalação hidráulica” na edificação - campo 48 do BIC-EDIFICAÇÕES Mód. “PMG 04”, igual ao código 1 (um) ou 3 (três). Calcula-se a porcentagem sobre o subtotal 1, que varia com o tipo de edificação, conforme tabela abaixo:
CUSTO 3 (C3) - INSTALAÇÃO HIDRÁULICA.
EDIFICAÇÕES TIPO: PORCENTAGEM SOBRE STI Residencial térrea - Faixa A 6,5% (seis e meio por cento)
Residencial térrea - Faixas B,C,D 8,5% (oito e meio por cento)
Residencial sobrado 8,5% (oito e meio por cento)
Comercial - Faixas A e B 8,5% (oito e meio por cento)
Condominial residencial 8,5% (oito e meio por cento)
Condominial comercial 8,5% (oito e meio por cento)
Se não houver indicação da existência de instalação hidráulica na edificação, passa-se para o cálculo do custo 4.
d) CUSTO 4 (C4) - O “Custo 4” será calculado se houver indicação que corresponda à existência de “instalação elétrica” na edificação - campo 48 do BIC-EDIFICAÇÕES Mód. “PMG 04”, assinalado com código 2 (dois) ou 3 (três).
Calcula-se a porcentagem sobre o subtotal I, que varia com o tipo da edificação, conforme tabela abaixo:
CUSTO 4 (C4) - INSTALAÇÃO ELÉTRICA.
EDIFICAÇÕES TIPO: PORCENTAGEM SOBRE STI Residencial térrea - Faixa A 4,0% (quatro por cento)
Residencial térrea - Faixas B,C,D 5,0% (cinco por cento)
Residencial sobrado 5,0% (cinco por cento)
Comercial - Faixas A e B 5,0% (cinco por cento)
Condominial residencial 5,0% (cinco por cento)
Condominial comercial 5,0% (cinco por cento)
Caso não haja indicação de instalação elétrica, passa-se para a etapa seguinte.
ETAPA 4
Somam-se as parcelas correspondentes aos cálculos dos custos C1, C2, C3 e C4 ao subtotal I, obtendo-se o subtotal II - (STII).
Esquematicamente:
STII = STI + C1 + C2 + C3 + C4
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ETAPA 5
Nesta etapa, verifica-se a indicação correspondente à existência de edícula na edificação - campo 50 do BIC-EDIFICAÇÕES Mód. “PMG 04”. Se estiver assinalado com o código 1 (um), existência de edícula, calcula-se uma porcentagem sobre o subtotal II, obtendo-se o Custo 5 (cinco), de acordo com a tabela a seguir:
CUSTO 5 (C5) - EDÍCULA
EDIFICAÇÕES TIPO: PORCENTAGEM SOBRE STII Residencial térrea - Faixas A e B 5,0% (cinco por cento)
Residencial térrea - Faixas C e D 8,0% (oito por cento)
Residencial sobrado 8,0% (oito por cento)
Comercial - Faixas A e B 5,0% (cinco por cento)
As edificações tipo condominial residencial e tipo condominial comercial não possuirão Custo 5 (C5) - Edícula.
ETAPA 6
Soma-se a parcela correspondente ao custo da edícula C5 ao subtotal II, obtendo-se o subtotal III (STIII).
Esquematicamente:
STIII = STII + C5
ETAPA 7
O cálculo do custo da estrutura (Ce) é feito de modo diferente para cada um dos tipos de edificações, como é descrito a seguir:
A. TIPO RESIDENCIAL TÉRREO - FAIXAS A e B. Calcula-se 5% (cinco por cento) do subtotal III
Esquematicamente:
Ce = 0,05 x STIII
B. TIPO RESIDENCIAL TÉRREO - FAIXAS C e D.
Se o campo 58 do BIC-EDIFICAÇÕES Mód. “PMG 04” - REVESTIMENTO FORRO (SOCIAL) - estiver assinalado com códigos:
01 - emboço desempenado ou
03 - grosso e fino sobre laje ou
07 - gesso
ou o campo 59 - REVESTIMENTO FORRO (SERVIÇO) - estiver assinalado com o código:
2 - grosso e fino sobre laje
O custo da estrutura corresponderá a 11% (onze por cento) do subtotal III.
Caso não ocorra nenhum dos materiais acima citados, o custo da estrutura corresponderá a 7% (sete por cento) do subtotal III.
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Esquematicamente:
Ce = 0,11 x STIII ou
Ce = 0,07 x STIII
C. TIPO RESIDENCIAL SOBRADO.
Se o campo 58 - REVESTIMENTO FORRO (SOCIAL) - estiver assinalado com os códigos 01, 03, ou 07, ou se o campo 59 - REVESTIMENTO FORRO (SERVIÇO) - estiver assinalado com o código 2, o custo da estrutura corresponderá a 15% (quinze por cento) do subtotal III.
Caso contrário, o custo da estrutura equivalerá a 11% (onze por cento) do subtotal III.
Esquematicamente:
Ce = 0,15 x STIII ou
Ce = 0,11 x STIII
D. TIPO COMERCIAL - FAIXA A
Calcula-se o custo da estrutura como sendo 5% (cinco por cento) do subtotal III.
Ce = 0,05 x STIII
E. TIPO COMERCIAL - FAIXA B
Se o campo 58 - REVESTIMENTO FORRO (SOCIAL) - estiver assinalado com os códigos 01,03 ou 07, o custo da estrutura é calculado como sendo 11% (onze por cento) do subtotal III.
Caso contrário, o custo da estrutura corresponderá a 7% (sete por cento) do subtotal III.
Esquematicamente:
Ce = 0,11 x STIII ou
Ce = 0,07 x STIII
F. TIPO CONDOMINIAL RESIDENCIAL E CONDOMINIAL COMERCIAL
Calcula-se o custo da estrutura como sendo 18% (dezoito por cento) do subtotal III.
Esquematicamente:
Ce = 0,18 x STIII
ETAPA 8
Cálculo do custo de reprodução (CR).
O custo de reprodução é obtido somando-se a parcela do custo de estrutura (Ce) ao subtotal III.
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Esquematicamente:
CR = STIII + Ce
3.2.2. Cálculo do Custo de Reprodução das Edificações que não se enquadram no modelo anterior.
As edificações do tipo “Galpões Abertos”, Galpões Semi-Abertos”, “Galpões Fechados”, “Hospitais”, “Postos de Serviço”, “Edificações Industriais com mais de um Pavimento”, “Edificações para Administração Industriais”, “Individual Popular” e “Individual Luxo” terão seu custo de reprodução calculado pelo processo direto, isto é, obtém-se o valor multiplicando-se a área construída pelo valor por metro quadrado da construção correspondente.
Esquematicamente:
CR = Sc x VM²-C
onde: CR = custo de reprodução Sc = área construída VM²-C = valor por metro quadrado da construção (Tabela VM²-C).
TABELA DE VALORES POR METRO QUADRADO POR CONSTRUÇÃO (VM²-C).
CÓDIGO NO “BIC” TIPO DA EDIFICAÇÃO VALOR POR M² (Cr$) 51 Galpões abertos 219,00
52 Galpões semi-abertos 343,00
53 Galpões fechados 564,00
54 Hospitais 847,00
55 Postos de serviço 1.115,00
56 Edif. Industriais c/mais de um pavimento 850,00
57 Edif. p/administração industriais 1.218,00
61 Individual popular 847,00
62 Individual luxo 1.940,00
DATA DE REFERÊNCIA: JANEIRO/76
A atualização da tabela por metro quadrado da construção pode ser efetuada pelo mesmo processo da atualização dos pontos por acabamento, ou seja, pelos “Índices Econômicos de Custo da Construção Civil”.
3.3. Cálculo do Valor Venal da Edificação
O Valor Venal da Edificação será igual ao custo de reprodução, multiplicado pelo fator obsolência, que leva em conta a depreciação física, decorrente da idade do imóvel, e que pode ser definida pela seguinte expressão:
VE = CR x Fo
onde:
VE = Valor Venal da Edificação
CR = Custo de reprodução
Fo = Fator obsolência por idade
Fonte: Departamento de Assuntos Legislativos - Prefeitura de Guarulhos.
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TABELA DOS COEFICIENTES DE DEPRECIAÇÃO DAS EDIFICAÇÕES POR IDADE.
Nº DE ANOS DEPRECIAÇÃO FÍSICA F. OBSOLÊNCIA (Fo) Até 5 0% 1,00
De 06 a 10 7% 0,93
De 11 a 15 14% 0,86
De 16 a 20 21% 0,79
De 21 a 25 28% 0,72
De 26 a 30 35% 0,65
Mais de 30 42% 0,58
Fonte: Departamento de Assuntos Legislativos - Prefeitura de Guarulhos.
Lei Municipal nº 2.291, de 13/12/1978. 16
ANEXO - I
TABELA DE COEFICIENTES
EDIFICAÇÕES TIPO RESIDENCIAL TÉRREO - FAIXA A
Cobertura 1,281
Paredes 2,278
Revestimento externo 1,764
Pintura externa 1,680
Revestimento interno (serviço) 0,962
Revestimento interno (social) 1,686
Pintura interna 2,206
Revestimento forro (social) -
Revestimento forro (serviço) -
Pintura forro -
Pisos (social) 0,499
Pisos (serviços) 0,348
Piso externo 0,082
Porta de madeira 0,106
Janela de madeira 0,036
Pintura em portas e janela de madeira 0,218
Janelas metálicas 0,011
Portas metálicas -
Pintura em portas e janelas metálicas 0,007
ANEXO - II
TABELA DE COEFICIENTES
EDIFICAÇÕES TIPO RESIDENCIAL TÉRREO - FAIXA B
Cobertura 1,185
Paredes 2,043
Revestimento externo 1,524
Pintura externa 1,400
Revestimento interno (serviço) 0,641
Revestimento interno (social) 1,794
Pintura interna 2,226
Revestimento forro (social) 0,524
Revestimento forro (serviço) 0,167
Pintura forro 0,537
Pisos (social) 0,612
Pisos (serviço) 0,231
Piso externo 0,289
Porta de madeira 0,116
Janela de madeira 0,033
Pintura em portas e janelas de madeira 0,238
Janelas metálicas 0,039
Portas matálicas -
Pintura em portas e janelas metálicas 0,064
Fonte: Departamento de Assuntos Legislativos - Prefeitura de Guarulhos.
Lei Municipal nº 2.291, de 13/12/1978. 17
ANEXO III
TABELA DE COEFICIENTES
EDIFICAÇÕES TIPO RESIDENCIAL TÉRREO - FAIXA C
Cobertura 1,299
Paredes 1,663
Revestimento externo 1,051
Pintura externa 0,965
Revestimento interno (serviço) 0,479
Revestimento interno (social) 1,840
Pintura interna 1,816
Revestimento forro (social) 0,634
Revestimento forro (serviço) 0,181
Pintura forro 0,773
Pisos (social) 0,631
Pisos (serviço) 0,190
Piso externo 0,554
Porta de madeira 0,112
Janela de madeira 0,040
Pintura em portas e janelas de madeira 0,301
Janelas metálicas 0,073
Portas metálicas 0,027
Pintura em portas e janelas metálicas 0,173
ANEXO IV
TABELA DE COEFICIENTES
EDIFICAÇÕES TIPO RESIDENCIAL TÉRREO - FAIXA D
Cobertura 1,165
Paredes 1,474
Revestimento externo 0,840
Pintura externa 0,666
Revestimento interno (serviço) 0,465
Revestimento interno (social) 1,433
Pintura interna 1,418
Revestimento forro (social) 0,634
Revestimento forro (serviço) 0,184
Pintura forro 0,764
Pisos (social) 0,620
Pisos (serviço) 0,198
Piso externo 0,472
Porta de madeira 0,102
Janela de madeira 0,034
Pintura em portas e janelas de madeira 0,257
Janelas metálicas 0,081
Portas metálicas 0,040
Pintura em portas e janelas metálicas 0,215
Fonte: Departamento de Assuntos Legislativos - Prefeitura de Guarulhos.
Lei Municipal nº 2.291, de 13/12/1978. 18
ANEXO V
TABELA DE COEFICIENTES
EDIFICAÇÕES TIPO RESIDENCIAL SOBRADO
Cobertura 0,635
Paredes 1,883
Revestimento externo 1,273
Pintura externa 1,176
Revestimento interno (serviço) 0,477
Revestimento interno (social) 1,667
Pintura interna 1,665
Revestimento forro (social) 0,597
Revestimento forro (serviço) 0,215
Pintura forro 0,812
Pisos (social) 0,593
Pisos (serviço) 0,204
Piso externo 0,376
Porta de madeira 0,117
Janela de madeira 0,048
Pintura em portas e janelas de madeira 0,309
Janelas metálicas 0,070
Portas metálicas 0,019
Pintura em portas e janelas metálicas 0,169
ANEXO VI
TABELA DE COEFICIENTES
EDIFICAÇÕES TIPO COMERCIAL - FAIXA A
Cobertura 1,318
Paredes 3,113
Revestimento externo 2,167
Pintura externa 2,076
Revestimento interno (serviço) -
Revestimento interno (social) 2,987
Pintura interna 2,435
Revestimento forro (social) 0,910
Revestimento forro (serviço) -
Pintura forro 0,730
Pisos (social) 0,851
Pisos (serviço) -
Piso externo -
Porta de madeira 0,012
Janela de madeira 0,007
Pintura em portas e janelas de madeira 0,047
Janelas metálicas 0,016
Portas metálicas 0,341
Pintura em portas e janelas metálicas 0,677
Fonte: Departamento de Assuntos Legislativos - Prefeitura de Guarulhos.
Lei Municipal nº 2.291, de 13/12/1978. 19
ANEXO VII
TABELA DE COEFICIENTES
EDIFICAÇÕES TIPO COMERCIAL - FAIXA B
Cobertura 1,253
Paredes 1,658
Revestimento externo 0,999
Pintura externa 0,724
Revestimento interno (serviço) -
Revestimento interno (social) 1,715
Pintura interna 1,238
Revestimento forro (social) 0,921
Revestimento forro (serviço) -
Pintura forro 0,355
Pisos (social) 0,921
Pisos (serviços) -
Piso externo -
Porta de madeira 0,046
Janela de madeira -
Pintura em portas e janelas de madeira 0,081
Janelas metálicas 0,025
Portas metálicas 0,192
Pintura em portas e janelas metálicas 0,419
ANEXO VIII
TABELA DE COEFICIENTES
EDIFICAÇÕES TIPO CONDOMINIAL RESIDENCIAL
Cobertura -
Paredes 1,858
Revestimento externo 0,897
Pintura externa 0,798
Revestimento interno (serviço) 0,594
Revestimento interno (social) 1,882
Pintura interna 2,042
Revestimento forro (social) 0,651
Revestimento forro (serviço) 0,210
Pintura forro 0,842
Pisos (social) 0,647
Pisos (serviço) 0,210
Piso externo -
Porta de madeira 0,126
Janela de madeira 0,038
Pintura em portas e janelas de madeira 0,332
Janelas metálicas 0,083
Portas metálicas 0,002
Pintura em portas e janelas metálicas 0,169
Fonte: Departamento de Assuntos Legislativos - Prefeitura de Guarulhos.
Lei Municipal nº 2.291, de 13/12/1978. 20
ANEXO IX
TABELA DE COEFICIENTES
EDIFICAÇÕES TIPO CONDOMINIAL COMERCIAL
Cobertura -
Paredes 1,858
Revestimento externo 0,897
Pintura externa 0,798
Revestimento interno (serviço) -
Revestimento interno (social) 2,476
Pintura interna 2,042
Revestimento forro (social) 0,861
Revestimento forro (serviço) -
Pintura forro 0,842
Pisos (social) 0,857
Pisos (serviço) -
Piso externo -
Porta de madeira 0,126
Janela de madeira 0,038
Pintura em portas e janelas de madeira 0,332
Janelas metálicas 0,083
Portas metálicas 0,002
Pintura em portas e janelas metálicas 0,169
Fonte: Departamento de Assuntos Legislativos - Prefeitura de Guarulhos.
Lei Municipal nº 2.291, de 13/12/1978. 21
ANEXO X
TABELA DE PONTOS POR ACABAMENTO
(DATA DE REFERÊNCIA - JANEIRO/76)
EDIFICAÇÕES TIPO RESIDENCIAL, COMERCIAL E CONDOMINIAL
COBERTURA
Telha francesa 97,16
Telha paulista 128,63
Telha colonial 128,63
Telha vogatex 121,36
Telha canaleta 131,44
Cimento amianto 141,43
Laje 106,82
Outro 141,43
PAREDES
Taipa ou adobe 11,15
Placas pré-moldadas 45,09
Alvenaria 89,11
Concreto 165,02
Madeira de 1ª - folha simples 67,73
Madeira de 2ª - folha simples 57,65
Madeira de 1ª - folha dupla 135,45
Madeira de 2ª - folha dupla 115,29
Outro 165,02
EDIFICAÇÕES TIPO RESIDENCIAL E COMERCIAL
REVESTIMENTO EXTERNO
Emboço desempenado 25,15
Tijolo à vista 146,11
Grosso e fino 39,96
Pedras 129,87
Pastilhas 201,39
Nenhum -
Outro 201,39
PINTURA EXTERNA
Caiação 7,52
Têmpera 5,60
Látex 38,38
Látex s/ massa corrida 46,90
Óleo 38,38
Verniz 31,31
Cera 31,31
Nenhuma -
Outro 46,90
Fonte: Departamento de Assuntos Legislativos - Prefeitura de Guarulhos.
Lei Municipal nº 2.291, de 13/12/1978. 22
REVESTIMENTO INTERNO - SERVIÇO
Cimento 42,15
Grosso e fino 36,06
Azulejo branco 89,22
Azulejo de cor 101,11
Azulejo decorado 128,92
Madeira -
Nenhum -
Outro 128,92
REVESTIMENTO INTERNO - SOCIAL
Emboço desempenado 22,43
Grosso e fino 36,06
Tijolo à vista 146,11
Lambris de madeira 142,90
Pedra, pastilha ou similar 165,64
Madeira -
Cimento 42,15
Gesso 123,05
Vinílico 94,62
Fórmica 379,10
Mármore e granito 666,77
Azulejo branco 89,22
Azulejo de cor 101,11
Azulejo decorado 128,92
Nenhum -
Outro 666,77
PINTURA INTERNA
Caiação 4,91
Têmpera 4,64
Látex simples 26,47
Látex s/ massa corrida 35,00
Óleo 26,47
Verniz 31,31
Cera 31,31
Nenhum -
Outro 35,00
REVESTIMENTO FORRO - SOCIAL
Emboço desempenado 22,43
Ripado xadrez 41,54
Grosso e fino sobre laje 36,06
Tabuas macho-fêmea 59,34
Eucatex simples 110,32
Estuque 84,56
Gesso 123,05
Eucatex decorado 150,68
Tábua bruta 57,65
Compensado 117,07
Nenhum -
Outro 150,68
Fonte: Departamento de Assuntos Legislativos - Prefeitura de Guarulhos.
Lei Municipal nº 2.291, de 13/12/1978. 23
REVESTIMENTO FORRO - SERVIÇO
Ripado xadrez 41,54
Grosso e fino s/ laje 36,06
Tábuas macho-fêmea 59,34
Eucatex 110,32
Estuque 84,56
Tábua bruta 57,65
Compensado 117,07
Nenhum -
Outro 117,07
PINTURA FORRO
Caiação 4,91
Têmpera 4,64
Látex 26,47
Verniz 31,31
Óleo 26,47
Látex s/ massa corrida 35,06
Nenhuma -
Outro 35,00
PISO SOCIAL
Cimento liso 24,22
Tijolo comum 36,77
Cacos cerâmicos 45,45
Tacos 51,38
Ladrilhos de cerâmica 66,59
Ladrilhos hidráulicos 110,88
Soalho 91,30
Pedra polida ou não 113,42
Granilite 65,76
Borracha 79,83
Vinílico 94,62
Cacos de mármore 153,87
Parquet 102,67
Mármore polido 501,75
Tábua bruta 57,65
Nenhum -
Outro 501,75
Fonte: Departamento de Assuntos Legislativos - Prefeitura de Guarulhos.
Lei Municipal nº 2.291, de 13/12/1978. 24
PISOS SERVIÇO
Soalho 91,30
Cimento liso 24,22
Tijolo comum 36,77
Cacos cerâmicos 45,45
Ladrilho de cerâmica 66,59
Ladrilho hidráulico 110,88
Pedra polida ou não 113,42
Granilite 65,76
Borracha 79,83
Vinílico 94,62
Cacos de mármore 153,87
Cerâmica esmaltada 257,65
Mármore polido 501,75
Tábua bruta 57,65
Nenhum -
Outro 501,75
PISO EXTERNO
Cimento liso 24,22
Tijolo comum 36,77
Piso rústico de concreto 67,73
Cacos cerâmicos 45,45
Ladrilho de cerâmica 66,59
Ladrilho hidráulico 110,88
Pedra polida ou não 113,42
Pedra tipo portuguesa 89,15
Granilite 65,76
Cacos de mármore 153,87
Cerâmica esmaltada 257,65
Mármore polido 501,75
Nenhum -
Outro 501,75
PORTAS DE MADEIRA
Portas de pinho ou cedro 327,81
Portas de jacarandá ou madeira fina 452,69
Nenhuma -
JANELAS DE MADEIRA
Janelas simples 265,37
Guilhotinas c/ venezianas 320,00
Janela tipo ideal ou similar 388,22
Persianas de madeira 865,24
Nenhuma -
Fonte: Departamento de Assuntos Legislativos - Prefeitura de Guarulhos.
Lei Municipal nº 2.291, de 13/12/1978. 25
PINTURA EM PORTAS E JANELAS DE MADEIRA
Caiação 7,52
Óleo 31,60
Látex 38,38
Verniz 31,31
Esmalte 23,44
Nenhuma -
JANELAS METÁLICAS
Janelas de ferro 306,40
Janelas de alumínio 667,66
Nenhuma -
PORTAS METÁLICAS
Portas de ferro de correr 820,64
Portas de ferro tipo comum 616,82
Portas de alumínio qualquer tipo 682,33
Portas de enrolar 216,31
Outro 820,64
Nenhuma -
PINTURA EM PORTAS E JANELAS METÁLICAS
Óleo 37,58
Grafite 31,35
Esmalte 49,48
Nenhuma -
Outro 49,48
Fonte: Departamento de Assuntos Legislativos - Prefeitura de Guarulhos.
Lei Municipal nº 2.291, de 13/12/1978. 26
COMENTÁRIOS FINAIS
A seguir apresentamos um exemplo do valor calculado e valor orçado da amostragem para elaboração do modelo de avaliação.
O exemplo refere-se a uma edificação residencial térrea com número de amostra A-11 da faixa A.
EXEMPLO DO VALOR CALCULADO:
A partir das medidas no campo de cada edificação da amostra, foram determinadas as relações Ai/At, onde:
Ai = área do item correspondente no boletim
At = área total (projetada) construída do imóvel
(AT = área total = 27,33 m²)
Item Cobertura Ai / At = 30,36 / 27,33 = 1,111
Item Paredes Ai / At = 63,77 / 27,33 = 2,333
Item Revestimento externo Ai / At = 14,58 / 27,33 = 0,533
Item Pintura externa Ai / At = 14,58 / 27,33 = 0,533
Item Revestimento interno social Ai / At = 45,91 / 27,33 = 1,680
Item Revestimento interno serviço Ai / At = 26,56 / 27,33 = 0,935
Item Pintura interna Ai / At = 72,47 / 27,33 = 2,652
Item Revestimento forro social Ai / At = zero / 27,33 = zero
Item Revestimento forro serviço Ai / At = zero / 27,33 = zero
Item Pintura forro Ai / At = zero / 27,33 = zero
Item Piso social Ai / At = 14,25 / 27,33 = 0,521
Item Piso serviço Ai / At = 8,88 / 27,33 = 0,325
Item Piso externo Ai / At = 4,00 / 27,33 = 0,146
Item Esq. madeira - porta Ai / At = 3,08 / 27,33 = 0,113
Item Esq. madeira - janela Ai / At = 0,80 / 27,33 = 0,029
Item Pintura s/ esq. madeira Ai / At = 7,76 / 27,33 = 0,284
Item Esq. metálica - porta Ai / At = zero / 27,33 = zero
Item Esq. Metálica - janela Ai / At = 0,48 / 27,33 = 0,017
Item Pintura s/ esq. Metálica Ai / At = 0,96 / 27,33 = 0,035
Feita para cada edificação e para cada item, a relação acima é obtida da média aritmética dos valores Ai/At chamadas de Ci.
Para casas térreas de alvenaria “Faixa A”, ver anexo XII onde estão calculados os valores de Ci. O valor calculado é então determinado da seguinte maneira:
Multiplica-se o valor de cada Ci pelo custo/m² do acabamento assinalado no boletim (ou seja, o acabamento de maior área em cada item) e pela área total construída. Assim, na casa em exemplo:
Item Cobertura C1 x 27,33 x 97,16 = 3.401,55
Item Paredes C2 x 27,33 x 89,11 = 5.547,78
Item Revestimento externo C3 x 27,33 x 25,15 = 1.212,48
Item Pintura externa C4 x 27,33 x 7,52 = 346,51
Item Revestimento interno social C5 x 27,33 x 22,43 = 1.033,54
Item Revestimento interno serviço C6 x 27,33 x 22,43 = 589,72
Item Pintura interna C7 x 27,33 x 4,91 = 296,02
Item Revestimento forro social C8 x 27,33 x Zero = zero
Item Revestimento forro serviço C9 x 27,33 x Zero = zero
Item Pintura forro C10 x 27,33 x Zero = zero
Item Piso social C11 x 27,33 x 24,22 = 330,30
Fonte: Departamento de Assuntos Legislativos - Prefeitura de Guarulhos.
Lei Municipal nº 2.291, de 13/12/1978. 27
Item Piso serviço C12 x 27,33 x 24,22 = 230,35
Item Piso externo C13 x 27,33 x 24,22 = 54,28
Item Esq. madeira - porta C14 x 27,33 x 327,81 = 943,66
Item Esq. madeira - janela C15 x 27,33 x 320,00 = 314,84
Item Pintura s/ esq. madeira C16 x 27,33 x 31,60 = 188,27
Item Esq. metálica - porta C17 x 27,33 x Zero = zero
Item Esq. Metálica - janela C18 x 27,33 x 306,40 = 92,11
Item Pintura s/ esq. Metálica C19 x 27,33 x 37,58 = 7,19
Vc = 14.588,60
A soma dessas parcelas é o valor calculado, o qual foi comparado com o valor orçado, conforme o anexo XI.
Obs: Nos valores orçados e calculados nas listas anexas não estão incluídos os valores de instalações elétricas e hidráulicas e estrutura, pois os mesmos são calculados com percentagem do valor calculado.
ANEXO - XI
EDIFICAÇÕES RESIDENCIAIS TÉRREAS DE ALVENARIA - FAIXA A
Código do Imóvel Valor Orçado
(Vo) Valor Calculado
(Vc) Área
Construída Preço m²
(Vo) Preço m²
(Vc)
(Vc-Vo) X 100%
Vo
a-1 13.492,00 14.158,00 29,12 463,00 486,00 (+) 4,97
a-2 6.574,00 6.759,00 14,21 463,00 476,00 (+) 2,80
a-3 8.791,00 9.451,00 19,43 452,00 486,00 (+) 7,52
a-4 10.691,00 10.711,00 21,45 498,00 499,00 (+) 0,20
a-5 11.250,00 11.074,00 23,25 484,00 476,00 (–) 1,65
A-4 14.096,00 14.466,00 30,60 461,00 472,00 (+) 2,39
A-5 23.482,00 20.982,00 43,72 537,00 480,00 (–) 10,61
A-7 16.205,00 14.988,00 31,34 517,00 478,00 (–) 7,54
A-8 18.304,00 18.076,00 37,79 484,00 478,00 (–) 1,24
A-9 25.137,00 26.475,00 55,35 454,00 478,00 (+) 5,29
A-11 11.982,00 13.170,00 27,33 438,00 482,00 (+) 10,05
A-14 11.576,00 13.190,00 27,17 426,00 485,00 (+) 13,85
A-15 17.987,00 18.930,00 39,47 456,00 480,00 (+) 5,26
ANEXO - XII EDIFICAÇÕES RESIDENCIAIS TÉRREAS - FAIXA A
NATUREZA DO SERVIÇO a-1 a-2 a-3 a-4 a-5 A-4 A-5 A-7 A-8 A-9
Cob. Externa 1,382 1,231 1,198 1,112 1,163 1,328 1,183 1,091 1,295 1,185 Paredes 2,268 2,286 2,184 2,663 2,427 2,144 2,538 2,707 2,089 1,904 Revestimento externo 1,768 1,946 1,976 2,038 1,958 1,874 2,118 2,280 1,713 1,563 Pintura externa 1,768 0,832 1,976 2,038 1,858 1,874 2,118 2,280 1,713 1,563 Revestim. interno social 1,079 1,281 1,308 1,269 1,277 1,365 1,315 1,763 1,725 1,607 Revestim. Interno serviço 1,067 1,059 0,982 1,188 1,034 0,953 0,782 1,257 0,684 0,961 Pintura interna 2,146 0,932 0,957 2,404 2,312 2,319 2,648 3,020 2,408 2,569 Revestim. forro social - - - - - - - - - - Revestim. forro serviço - - - - - - - - - - Pintura de forro - - - - - - - - - - Piso social 0,397 0,320 0,502 0,517 0,551 0,407 0,656 0,456 0,596 0,550 Piso serviço 0,450 0,494 0,335 0,339 0,310 0,442 0,204 0,401 0,254 0,315 Piso externo - - - - - - - 0,259 0,218 0,278 Esq. de madeira - porta 0,064 0,106 0,086 0,062 0,123 0,093 0,196 0,085 0,152 0,114 Esq. de madeira - janela 0,024 0,060 0,044 0,033 0,052 0,020 0,019 0,037 0,032 0,022 Pintura s/ esq. de madeira 0,177 0,331 0,260 0,189 0,349 - 0,431 0,246 - - Esq. metálica - porta - - - - - - - - - - Esq. metálica - janela 0,007 - - - - 0,018 0,019 - 0,051 0,023 Pintura s/ esq. metálica 0,014 - - - - - 0,038 - - - ÁREA TOTAL CONSTRUÍDA 29,12 14,71 19,43 21,45 23,25 30,60 43,72 31,34 37,79 55,35
Fonte: Departamento de Assuntos Legislativos - Prefeitura de Guarulhos.
Lei Municipal nº 2.291, de 13/12/1978. 28
ANEXO - XII
EDIFICAÇÕES RESIDENCIAIS TÉRREAS - FAIXA A
NATUREZA DO SERVIÇO A-11 A-14 A-15 MÉDIA Ci Cobertura externa 1,111 1,105 1,183 1,281 1 Paredes 2,333 1,920 2,288 2,278 2 Revestimento externo 0,533 1,736 1,527 1,764 3 Pintura externa 0,533 1,736 1,527 1,686 4 Revestimento interno social 1,689 1,126 1,485 1,686 5 Revestimento interno serviço 0,935 0,959 0,742 0,962 6 Pintura interna 2,652 2,085 2,227 2,206 7 Revestimento forro social - - - Zero 8 Revestimento forro serviço - - - Zero 9 Pintura de forro - - - Zero 10 Piso social 0,521 0,468 0,549 0,498 11 Piso de serviço 0,325 0,387 0,269 0,348 12 Piso externo 0,146 0,165 - 0,082 13 Esq. de madeira - porta 0,113 0,060 0,120 0,196 14 Esq. de madeira - janela 0,029 0,059 0,043 0,036 15 Pintura s/ esq. de madeira 0,284 0,235 0,327 0,218 16 Esq. metálica - porta - - - Zero 17 Esq. metálica - janela 0,017 - 0,014 0,011 18 Pintura s/ esq. metálica 0,035 - - 0,007 19 ÁREA TOTAL CONSTRUÍDA 27,33 27,17 39,47
Exemplo de calculo do valor orçado de uma edificação residencial tipo térrea pertencente à “FAIXA A”.
VERIFICAR DESENHO NA LEI ORIGINAL
Fonte: Departamento de Assuntos Legislativos - Prefeitura de Guarulhos.
Lei Municipal nº 2.291, de 13/12/1978. 29
TIPO RESIDENCIAL - ALVENARIA Nº 11
TIPO “A” II
1,95
6,10
1 - portas 2 - janelas ÁREA: 24,33m.
Vão
2 1 2
1
Entrada
4,0
0
1,5
0
5,5
0
Cozinha Dormitório
Banheiro
Fonte: Departamento de Assuntos Legislativos - Prefeitura de Guarulhos.
Lei Municipal nº 2.291, de 13/12/1978. 30
LEVANTAMENTO DE EDIFICAÇÕES
VALOR ORÇADO
RESIDENCIAL: ALVENARIA
TIPO A - Nº 11
CARACTERÍSTICA DA EDIFICAÇÃO UNIDADE PARCIAL TOTAL PREÇO IMPORTÂNCIA COBERTURA
Telha francesa m² 30,36 97,16 2.949,78
Telha paulista
Telha colonial
Telha vogatex
Laje
Cimento amianto
Telha canaleta
PAREDES
Taipo ou adobe
Placas pré-moldadas
Alvenaria (1/2 tijolo) m² 63,77 66,23 4.223,49
Concreto
Madeira
REVESTIMENTO INTERNO DE PAREDES
Emboço desempenado m² 14,58 25,15 366,69
Tijolo à vista
Grosso e fino
Pedras
Pastilhas
Nenhum
PINTURA EXTERNA PAREDES
Caiação m² 14,58 7,52 109,64
Têmpera
Látex
Látex sobre massa corrida
Óleo
Verniz
Nenhum
REVEST. INTERNO PAREDES (SOCIAL)
Emboço desempenado m² 45,81 22,43 1.029,76
Grosso e fino
Tijolo à vista
Lambris de madeira
Pedra, pastilha ou similar
Nenhum
REVEST. INTERNO PAREDES (SERVIÇO)
Cimento
Grosso e fino
Azulejo branco
Azulejo de cor
Azulejo decorado
Nenhum
Emboço desempenado m² 26,57 22,43 595,97
PINTURA INTERNA PAREDES
Caiação m² 72,47 4,91 355,83
Têmpera
Látex
Látex s/ massa corrida
Óleo
Verniz
Nenhum
REVESTIMENTO DE FORRO (SOCIAIS)
Emboço desempenado
Ripado xadrez
Fonte: Departamento de Assuntos Legislativos - Prefeitura de Guarulhos.
Lei Municipal nº 2.291, de 13/12/1978. 31
Grosso e fino s/ laje
Tabuas macho e fêmea
Eucatex simples
Estuque
Gesso
Eucatex decorado
Madeira compensada
Nenhum
REVESTIMENTO DE FORRO (SERVIÇO)
Ripado xadrez
Grosso e fino s/ laje
Tabuas macho e fêmea
Eucatex
Estuque
Madeira compensada
Nenhum
PINTURA DE FORRO
Caiação
Têmpera
Látex
Verniz
Óleo
Látex sobre massa corrida
Nenhum
PISOS (SOCIAIS)
Cimento liso m² 14,25 24,22 345,14
Tijolo comum
Cacos cerâmicos
Tacos
Ladrilho de cerâmica
Ladrilho hidráulico
Soalho
Pedra polida ou não
Granilite
Borracha
Vinílico
Cacos de mármore
Parquet
Mármore polido
Nenhum
PISOS (SERVIÇOS)
Cimento liso m² 8,88 24,22 215,07
Tijolo comum
Cacos cerâmicos
Ladrilho de cerâmica
Ladrilho hidráulico
Pedra polida ou não
Granilite
Borracha
Vinílico
Cacos de mármore
Cerâmica esmaltada
Mármore polido
Soalho
Nenhum
PISOS INTERNOS
Cimento liso m² 4,00 24,22 96,88
Tijolo comum
Piso rústico de concreto
Cacos cerâmicos
Ladrilho de cerâmica
Ladrilho hidráulico
Pedra polida ou não
Pedra tipo português
Granilite
Caco de mármore
Fonte: Departamento de Assuntos Legislativos - Prefeitura de Guarulhos.
Lei Municipal nº 2.291, de 13/12/1978. 32
Cerâmica esmaltada
Mármore polido
Nenhum
ESQ. DE MADEIRA (PORTAS)
Portas de pinho ou cedro 1 0,80 x 2,10 1,68 327,81
Portas de pinho ou cedro liso 1 0,70 x 2,00 1,40 327,81 1.009,65
Portas de jacarandá ou outras
Madeiras finas
ESQ. DE MADEIRA (JANELAS)
Janelas simples
Janelas guilhotinas com venezianas 1 0,80 x 1,00 0,80 320,00 256,00
Janelas tipo ideal ou de correr (veneziana e vidro)
Persiana de madeira
PINTURA S/ ESQ. (MADEIRA)
Óleo m² 7,76 31,60 245,22
Látex
Verniz
Esmalte
Têmpera
Nenhum
ESQ. METÁLICAS (PORTAS)
De ferro de correr
De ferro tipo comum
Alumínio de qualquer tipo
ESQ. METÁLICAS (JANELAS)
Ferro - basculante 1 0,60 x 0,80 0,48 306,40 147,07
Alumínio
PINTURA S/ ESQ. (METÁLICA)
Óleo 1 janela 0,96 37,58 36,08
Grafite
Esmalte
Nenhum
VALOR TOTAL ORÇADO 11.982,27
Cabe observar que o exemplo ora apresentado se refere no detalhe exclusivamente às casas térreas de alvenaria (FAIXA A, classificadas anteriormente), e o seu único objetivo é fornecer ao cliente os dados e a metodologia adotada para conhecimento e orientação.
Como pode ser observado, das tabelas apresentadas há efetivamente uma margem de erro que atinge um máximo de 25% (vinte e cinco por cento) sobre o valor orçado. É necessário ressaltar que, na maioria dos casos, a margem de erro se situa na faixa de até, mais ou menos, 15% (quinze por cento).
Considera-se, para efeito de avaliação de imóveis edificados, tais resultados como muito bons, pois a referência de cálculo da margem de erro é um padrão bastante rigoroso, qual seja, absolutamente detalhado.
Pode-se concluir, pois, que a metodologia e a marcha de cálculo desenvolvido no modelo de avaliação aqui apresentado conduzem a valores de reprodução com excelente aproximação aos valores de orçamento detalhado, e que para fins de tributação podem ser considerados desprezíveis.