les tendances des marchÉs immobiliers À fin mai...
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Baromètre des
Prix Immobiliers
€
LES TENDANCES DES MARCHÉS IMMOBILIERS À FIN MAI 2020BNP Paribas Immobilier Résidentiel Ancien, CapiFrance, Crédit Logement, Crédit Mutuel, Gecina, Groupe BPCE, HEXAOM, iad, OptimHome, SAFTI, et Sogeprom
2
en France, dans l’ancien
prix du m2 signé
Évolution en France, dans l’ancien sur 3 mois
prix du m2 signé
dans l’ancien, tous biens confondus
marge de négociation
Évolution en rythme trimestriel glissant
volume de transactions
Les chiffres clés de l'immobilierJUIN 2020
Une hausse des prix de l’ancien persistante
3 601 €
Nouvelle hausse des prix dans les grandes villes
+3,5%
Des marges écrasées, mais pas de baisse des prix
3,7%
Un rebond technique peu vigoureux
-62,1%
3
https://we.tl/t-YaAAsjvOMJ
GLOBAL
MAISON
Évolution sur 3 moisÉvolution sur 1 an
Évolution sur 3 moisÉvolution sur 1 an
APPARTEMENT
Évolution sur 3 moisÉvolution sur 1 an
UNE HAUSSE DES PRIX DE L’ANCIEN PERSISTANTE
En dépit d’une chute des ventes jamais observée depuis la Libération, la hausse des prix des logements anciens se poursuit, sans s’affaiblir. Pourtant, alors que les mois de mars à mai portent habituellement 27 % des ventes de l’année, l’effondrement du marché a déjà privé 2020 d’1/6ème de son activité. Cependant, les prix n’ont reculé en mai que dans 5 % des villes de plus de 100 000 habitants : cela était déjà le cas en avril, alors qu’en mars 8 % des grandes villes étaient concernées, après 12 % en janvier et en février.
Les tensions sur les prix ne se relâchent donc pas, même si la crise a été brutale et de grande ampleur. La chute de l’activité est en effet synonyme de raréfaction de l’offre et elle alimente les tensions sur les prix dans un contexte de pénurie. Elle accompagne la contraction de l’offre de crédits bancaires voulue par la Banque de France qui, dès le début de l’année, a provoqué une déformation de la structure du marché : les ménages réalisant les achats les moins onéreux (prix au m² ou prix du lot) ont quitté le marché proportionnellement plus que les autres, alimentant ainsi la persistance de la hausse des prix.
En mai 2020, les prix signés (mesurés en niveau annuel glissant) ont ainsi augmenté de 5.1 % sur un an, contre + 3.6 % il y a un an à la même époque. En outre, la hausse des prix affichés est presque deux fois plus rapide qu’il
ANCIEN NEUFANCIEN NEUF
+4,2% +3,5%+5,1%
Prix/m2 affiché
3 633 € 3 601 €
+5,8% +4,3%+5,6%
3 323 € 3 269 €
Prix/m2 signé Prix/m2 signé
+3,0% +2,9%+4,7%
3 927 € 3 917 €
+0,2%+3,3%
4 339 €
+1,1%+2,6%
2 625 €
+0,1%+3,4%
5 020 €
y a un an, lorsque le marché était en expansion : les offres des vendeurs sont donc toujours aussi ambitieuses et il faut remonter en 2010 pour retrouver un rythme de progression des prix affichés aussi rapide.
POURSUITE DE LA HAUSSE DES PRIX DANS LE NEUF
La hausse des prix des logements neufs reste soutenue, en dépit de l’atonie des ventes. Aussi bien sur le marché des maisons que sur celui des appartements, les tensions sur les prix sont toujours vives. En mai 2020, l’augmentation des prix a ainsi été de 3.3 % sur un an pour l’ensemble du marché, contre + 2.2 % il y a un an à la même époque. Et alors qu’habituellement les prix reculent au cours du printemps, ils ont confirmé leur progression rapide sur le marché des maisons et ils ont cru légèrement sur celui des appartements.
Ainsi, si la hausse est toujours la plus rapide sur le marché des appartements : + 3.4 % sur un an (+ 2.5 % en mai 2019), elle se poursuit au même rythme depuis février dernier. En revanche, le rythme de progression des prix des maisons individuelles se renforce au fil des mois (+ 2.6 %, contre + 0.8 % il y a un an), après une année 2019 de faible augmentation.
ÉVOLUTION DES PRIX EN FRANCE
INDICE DES PRIX SIGNÉS
Selon l’ancienneté du bien
Base 100 en déc. 2012
Base 100 en déc. 2012
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Selon le type de biens
MAI 2020
MAI 2020
Graphique des prix signés selon l’ancienneté du bien Tableau des prixCette analyse de Michel Mouillart
Graphique des prix signés selon le type de biens
TÉLÉCHARGER
Baromètre LPI-SeLoger - Juin 2020
125
130
120
115
110
105
100
90
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125
120
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105
100
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AppartementMaison
NeufAncien
4
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NOUVELLE HAUSSE DES PRIX DANS LES GRANDES VILLES
Comme la demande ne devrait guère bénéficier des soutiens publics et/ou de mesures de relance avant l’automne, il faudra attendre que la production bancaire reprenne de la vigueur pour que le marché se redresse. Mais il paraît peu probable que les baisses des prix des logements anciens suffisent, par elles-mêmes, pour redyna-miser la demande.
D’ailleurs, les prix n’ont reculé en mai que dans 5 % des villes de plus de 100 000 habitants. En revanche, la hausse des prix se poursuit et souvent se renforce dans la plupart des grandes villes : sur Besançon, Lyon, Mulhouse, Nantes et Villeurbanne, voire sur Montreuil, la progression est de plus de 10 % sur un an. La hausse est toujours rapide (de l’ordre de 9 % sur un an) dans nombre de grandes villes de l’Ouest (Angers, Brest et Le Havre), mais aussi sur des villes aussi diverses qu’Argenteuil et Metz. Et sur Angers, Marseille ou Toulouse, l’évolution des prix reste soutenue (plus de 8 %).
La crise paralyse le marché des appartements anciens et pourtant les baisses de prix sont rares : à Bordeaux où la baisse s’était amorcée en décembre 2019, les prix ne reculent plus que de 0.7 % sur un an et ils remontent depuis mars, même si cette remontée est encore modeste. Seule finalement parmi les grandes villes, Nîmes reste celle où les prix reculent depuis fin 2018, sans que le rythme de la baisse ne se soit accru avec la crise.
Et dans les villes qui avaient connu une diminution des prix jusqu’en février dernier, Limoges et Orléans, le redresse-ment des prix se renforce. Alors que sur Paris, le ralentisse-ment de la hausse amorcé durant l’automne 2019 se confirme. L’augmentation est cependant encore de 5.5 % sur un an, sans que les prix n’aient reculé depuis le début de la crise, bien au contraire. Ainsi les prix signés dépassent largement les 10 000 €/m² depuis plus d’un an et ils dépassent les 11 000 €/m² dans 11 arrondissements parisiens.
10 644 €Paris
2 649 €Reims
Lille
3 590 €Strasbourg
3 402 €+9,6% +9,1%
+10,0% +7,8%
+9,7% +11,9%
+0,2% -0,7%
+4,8% +6,3%
+7,2% +8,1%
+2,8% +4,2%
+2,9%
+4,0%
+4,4% +6,6%
+8,2% +8,0%
+4,8% +5,5%
+8,2% +6,4%
+5,2% +4,5%
2 151 €Le Havre
3 615 €Rennes
3 951 €Nantes
4 856 €Bordeaux
3 623 €Toulouse
3 258 €Montpellier 3 417 €
Marseille
1 447 €St-Étienne
5 356 €Lyon
2 777 €Grenoble
4 294 €Nice
2 588 €Toulon
Évol. Affiché Évol. Signé
Prix/m2 signéVille
Légende
+9,6% +10,1%
+3,7%
+3,6%
dans l’ancienLes prix des appartements
sur 1 an dans 16 villes
+3,2% +5,2%
Baromètre LPI-SeLoger - Juin 2020
ÉVOLUTION DES PRIXDANS LE DÉTAIL DES VILLES
Cette analyse de Michel Mouillart
Carte des 16 villes sur 1 an
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9%et +
BOUCHES-DU-RHONE
TARN
SOMME
MAINE-ET-LOIRE
HAUTE-SAVOIE
ALPES-MARITIMES
HAUTS-DE-SEINE
VAL-DOISE
BOUCHES-DU-RHÔNE
HAUTS-DE-SEINE
SEINE-SAINT-DENIS
SEINE-SAINT-DENIS
VAUCLUSE
PYRÉNÉES-ATLANTIQUES
OISE
DOUBS
HERAULT
SEINE-SAINT-DENIS
SEINE-SAINT-DENIS
GIRONDE
HAUTS-DE-SEINE
CHER
FINISTERE
CALVADOS
ALPES-MARITIMES
PAS-DE-CALAIS
ALPES-MARITIMES
VAL-DOISE
SAVOIE
VAL-DE-MARNE
SEINE-ET-MARNE
MANCHE
MAINE-ET-LOIRE
HAUTS-DE-SEINE
PUY-DE-DOME
HAUTS-DE-SEINE
HAUT-RHIN
HAUTS-DE-SEINE
ESSONNE
HAUTS-DE-SEINE
VAL-DE-MARNE
COTE-D OR
SEINE-SAINT-DENIS
NORD
4 104
2 027
2 328
2 469
5 158
4 068
5 546
3 181
2 608
6 064
3 567
2 773
2 638
3 481
1 668
2 185
1 630
2 851
3 014
4 856
8 773
1 673
2 032
2 542
3 841
1 571
4 870
2 850
2 798
3 717
3 305
1 730
1 402
5 284
2 205
6 160
2 198
5 117
2 376
6 934
4 031
2 603
2 803
1 705
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Provence-Alpes-Côte d'Azur
Midi-Pyrénées
Picardie
Pays de la Loire
Rhône-Alpes
Provence-Alpes-Côte d'Azur
Ile-de-France
Ile-de-France
Provence-Alpes-Côte d'Azur
Ile-de-France
Ile-de-France
Ile-de-France
Provence-Alpes-Côte d'Azur
Aquitaine
Picardie
Franche-Comte
Languedoc-Roussillon
Île-de-France
Île-de-France
Aquitaine
Ile-de-France
Centre
Bretagne
Basse-Normandie
Provence-Alpes-Côte d'Azur
Nord-Pas-de-Calais
Provence-Alpes-Côte d'Azur
Ile-de-France
Rhône-Alpes
Ile-de-France
Île-de-France
Basse-Normandie
Pays de la Loire
Île-de-France
Auvergne
Île-de-France
Alsace
Ile-de-France
Île-de-France
Ile-de-France
Ile-de-France
Bourgogne
Ile-de-France
Nord-Pas-de-Calais
+0,9
+9,7
+4,7
+8,9
+7,4
+2,4
+5,6
+9,3
+8,2
+4,1
+3,6
+2,1
+4,7
+4,6
-11,1
+11,7
+10,8
+2,7
+10,9
-0,7
+4,4
+13,1
+9,3
+7,3
+1,2
+6,8
+6,9
+4,6
+1,3
+9,5
+8,1
-0,5
-4,3
+3,0
+5,1
+10,3
+5,1
+3,7
+9,5
+3,4
+3,4
+6,8
+5,7
-0,4
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AIX-EN-PROVENCE
ALBI
AMIENS
ANGERS
ANNECY
ANTIBES
ANTONY
ARGENTEUIL
ARLES
ASNIÈRES-SUR-SEINE
AUBERVILLIERS
AULNAY-SOUS-BOIS
AVIGNON
BAYONNE
BEAUVAIS
BESANÇON
BÉZIERS
BOBIGNY
BONDY
BORDEAUX
BOULOGNE-BILLANCOURT
BOURGES
BREST
CAEN
CAGNES-SUR-MER
CALAIS
CANNES
CERGY
CHAMBERY
CHAMPIGNY-SUR-MARNE
CHELLES
CHERBOURG-EN-COTENTIN
CHOLET
CLAMART
CLERMONT-FERRAND
CLICHY
COLMAR
COLOMBES
CORBEIL-ESSONNES
COURBEVOIE
CRÉTEIL
DIJON
DRANCY
DUNKERQUE
Prix/m2 signé
Évolution prix signé
SEINE-SAINT-DENIS
EURE
ESSONNE
VAL-DE-MARNE
VAR
ALPES-MARITIMES
ISERE
VAR
HAUTS-DE-SEINE
VAL DE MARNE
CHARENTE-MARITIME
VENDÉE
VAR
MAYENNE
SEINE-SAINT-DENIS
SEINE-MARITIME
SARTHE
HAUTS-DE-SEINE
NORD
HAUTE-VIENNE
MORBIHAN
RHONE
VAL-DE-MARNE
BOUCHES-DU-RHONE
ESSONNE
SEINE-ET-MARNE
GIRONDE
MOSELLE
TARN-ET-GARONNE
HERAULT
SEINE-SAINT-DENIS
HAUTS-DE-SEINE
HAUT-RHIN
MEURTHE-ET-MOSELLE
HAUTS-DE-SEINE
LOIRE-ATLANTIQUE
AUDE
HAUTS-DE-SEINE
ALPES-MARITIMES
GARD
DEUX-SÈVRES
SEINE-SAINT-DENIS
LOIRET
SEINE-SAINT-DENIS
2 945
1 402
1 976
5 473
3 055
2 885
2 777
3 287
7 930
5 105
4 036
1 882
2 474
1 582
2 944
2 151
1 896
9 044
3 402
1 659
2 288
5 356
4 940
3 417
3 812
2 804
3 899
2 356
1 687
3 258
6 467
6 936
1 648
2 319
5 074
3 951
1 871
11 441
4 294
1 965
1 746
3 808
2 439
5 845
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Île-de-France
Haute-Normandie
Île-de-France
Île-de-France
Provence-Alpes-Côte d'Azur
Provence-Alpes-Côte d'Azur
Rhone-Alpes
Provence-Alpes-Côte d'Azur
Ile-de-France
Île-de-France
Poitou-Charentes
Pays de la Loire
Provence-Alpes-Côte d'Azur
Pays de la Loire
Île-de-France
Haute-Normandie
Pays de la Loire
Ile-de-France
Nord-Pas-de-Calais
Limousin
Bretagne
Rhone-Alpes
Île-de-France
Provence-Alpes-Côte d'Azur
Île-de-France
Île-de-France
Aquitaine
Lorraine
Midi-Pyrénées
Languedoc-Roussillon
Ile-de-France
Île-de-France
Alsace
Lorraine
Ile-de-France
Pays de la Loire
Languedoc-Roussillon
Ile-de-France
Provence-Alpes-Côte d'Azur
Languedoc-Roussillon
Poitou-Charentes
Ile-de-France
Centre
Île-de-France
+11,3
-10,2
-6,3
+7,8
-3,7
+13,8
+3,6
+0,8
+7,6
+11,4
+10,1
+1,6
-7,6
+0,3
-1,9
+9,1
+1,2
+4,1
+5,2
+4,9
+12,6
+10,1
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+8,1
+2,5
+5,4
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+6,3
+9,9
+8,8
+13,6
+6,2
+5,3
+11,9
+5,8
+5,3
+3,7
-5,6
-2,1
+7,1
+5,5
+6,3
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EPINAY-SUR-SEINE
EVREUX
EVRY-COURCOURONNES
FONTENAY-SOUS-BOIS
FREJUS
GRASSE
GRENOBLE
HYERES
ISSY-LES-MOULINEAUX
IVRY-SUR-SEINE
LA ROCHELLE
LA ROCHE-SUR-YON
LA SEYNE-SUR-MER
LAVAL
LE BLANC-MESNIL
LE HAVRE
LE MANS
LEVALLOIS-PERRET
LILLE
LIMOGES
LORIENT
LYON
MAISONS-ALFORT
MARSEILLE
MASSY
MEAUX
MÉRIGNAC
METZ
MONTAUBAN
MONTPELLIER
MONTREUIL
MONTROUGE
MULHOUSE
NANCY
NANTERRE
NANTES
NARBONNE
NEUILLY-SUR-SEINE
NICE
NÎMES
NIORT
NOISY-LE-GRAND
ORLÉANS
PANTIN
Prix/m2 signé
Évolution prix signé
PARIS
PYRENEES-ATLANTIQUES
PYRENEES-ORIENTALES
GIRONDE
VIENNE
FINISTERE
MARNE
ILLE-ET-VILAINE
NORD
SEINE-MARITIME
HAUTS-DE-SEINE
SEINE-SAINT-DENIS
LOIRE
VAL-DE-MARNE
LOIRE-ATLANTIQUE
SEINE-SAINT-DENIS
AISNE
VAL-D'OISE
YVELINES
SEINE-SAINT-DENIS
BAS-RHIN
VAR
HAUTE-GARONNE
NORD
INDRE-ET-LOIRE
AUBE
DROME
MORBIHAN
RHÔNE
RHONE
YVELINES
VAL-DE-MARNE
NORD
RHONE
VAL-DE-MARNE
VAL-DE-MARNE
10 644
1 862
1 657
3 516
1 917
1 869
2 649
3 615
2 230
2 590
5 937
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1 347
2 035
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1 653
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7 373
4 711
2 149
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Ile-de-France
Aquitaine
Languedoc-Roussillon
Aquitaine
Poitou-Charentes
Bretagne
Champagne Ardenne
Bretagne
Nord-Pas-de-Calais
Haute-Normandie
Ile-de-France
Ile-de-France
Rhone-Alpes
Ile-de-France
Pays de la Loire
Île-de-France
Picardie
Île-de-France
Île-de-France
Île-de-France
Alsace
Provence-Alpes-Côte d'Azur
Midi-Pyrenees
Nord-Pas-de-Calais
Centre
Champagne Ardenne
Rhone-Alpes
Bretagne
Rhône-Alpes
Rhone-Alpes
Ile-de-France
Île-de-France
Nord-Pas-de-Calais
Rhone-Alpes
Île-de-France
Ile-de-France
+5,5
+4,4
+2,6
+14,9
-4,7
+13,5
+6,4
+7,8
+8,3
+6,4
+2,7
+7,5
+6,6
+1,0
+7,8
+8,2
+1,8
-4,7
+7,5
+5,6
+4,5
+4,2
+8,0
-10,9
+6,3
+6,7
-6,2
+10,2
+5,2
-0,7
+12,3
+11,8
-10,4
+12,0
+9,9
+2,9
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PARIS
PAU
PERPIGNAN
PESSAC
POITIERS
QUIMPER
REIMS
RENNES
ROUBAIX
ROUEN
RUEIL-MALMAISON
SAINT-DENIS
SAINT-ÉTIENNE
SAINT-MAUR-DES-FOSSÉS
SAINT-NAZAIRE
SAINT-OUEN-SUR-SEINE
SAINT-QUENTIN
SARCELLES
SARTROUVILLE
SEVRAN
STRASBOURG
TOULON
TOULOUSE
TOURCOING
TOURS
TROYES
VALENCE
VANNES
VAULX-EN-VELIN
VÉNISSIEUX
VERSAILLES
VILLEJUIF
VILLENEUVE-D'ASCQ
VILLEURBANNE
VINCENNES
VITRY-SUR-SEINE
Prix/m2 signé
Évolution prix signé
LES PRIX DANS LES VILLES
Tableau des 124 villes sur 1 an
TÉLÉCHARGER
Baromètre LPI-SeLoger - Juin 2020
Les prix des appartements dans l’ancien
sur 1 an dans 124 villes
5
6
https://we.tl/t-YaAAsjvOMJ2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
LES PRIX DES APPARTEMENTS DANS L’ANCIENÀ PARIS PAR ARRONDISSEMENT
12
3
4
56
7
89 10
11
12
1314
16
17 1819
20
15
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8
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12
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11 504 €
11 737 €
12 151 €
12 452 €
11 562 €
13 939 €
14 240 €
13 546 €
11 520 €
9 665 €
9 935 €
9 049 €
8 590 €
10 547 €
10 457 €
12 421 €
11 782 €
9 490 €
7 978 €
8 153 €
+5,9
+8,0
+0,7
-1,2
+2,3
+2,6
+2,5
+3,1
+6,0
+2,3
+7,8
+5,7
+3,7
+7,4
+3,8
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+5,3
+4,9
+2,8
+7,4
+14,1
+10,0
+3,7
+0,9
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-0,4
+3,2
+3,5
+6,9
+6,7
+7,7
+5,1
+5,4
+8,5
+4,1
+4,6
+6,0
+3,9
+4,6
+8,7
90
100
110
120
130
140
INDICE DES PRIX SIGNÉS DES APPARTEMENTS DANS L’ANCIEN
10 486 €Affiché+0,7%
Signé
Affiché Prix/m² signé Signé
+1,4%
10 644 €Affiché+4,8%
Signé+5,5%
VilleFocusParis
Évolution sur 1 an du prix/m² signé
de -5% à -1%
-5% et -
de -1% à 1%
de 1% à 5%
de 5% à 9%
9%et +
Légende
Base 100 en déc. 2012 MAI 2020
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SUR 3 MOIS
SUR 1 AN
Baromètre LPI-SeLoger - Juin 2020
Évolution sur 3 mois
Évolution sur 1 an
Carte de ParisGraphique des prix signés dans l’ancienTableau des prix
TÉLÉCHARGER
7
https://we.tl/t-YaAAsjvOMJ2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
2 810 €
3 303 €
1 998 €
2 708 €
2 989 €
3 688 €
4 407 €
4 528 €
2 923 €
2 411 €
2 698 €
3 315 €
2 581 €
1 591 €
1 360 €
2 319 €
+8,7
+0,6
+24,1
+5,8
+1,3
+10,5
+10,7
+10,5
+10,3
+0,7
-2,4
+0,2
+13,8
-5,5
-7,8
NC
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+10,6
+12,5
+13,6
+7,1
+3,7
+9,9
+10,4
+11,3
+10,6
+2,5
-3,0
-0,2
+13,7
+1,2
-10,3
NC
INDICE DES PRIX SIGNÉS DES APPARTEMENTS DANS L’ANCIEN
3 643 €Affiché+8,3%
Signé
Affiché Signé
+7,0%
3 417 €Affiché+7,2%
Signé+8,1%
Marseille
23 41
567
8
9
10 11
12
1314
1516
Évolution sur 1 an du prix/m² signé
de -5% à -1%
-5% et -
de -1% à 1%
de 1% à 5%
de 5% à 9%
9%et +
Légende
Base 100 en déc. 2012 MAI 2020
VilleFocus
Prix/m² signé
SUR 3 MOIS
SUR 1 AN
LES PRIX DES APPARTEMENTS DANS L’ANCIENÀ MARSEILLE PAR ARRONDISSEMENT
Baromètre LPI-SeLoger - Juin 2020
90
100
110
120
Évolution sur 3 mois
Évolution sur 1 an
Carte de MarseilleGraphique des prix signés dans l’ancienTableau des prix
TÉLÉCHARGER
8
https://we.tl/t-YaAAsjvOMJ2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
1
2
3
4
5
6
7
8
9
6 051 €
6 712 €
5 047 €
5 776 €
4 700 €
6 847 €
4 877 €
4 020 €
3 726 €
+6,9
+11,4
+8,5
+10,1
+12,0
+8,6
+7,6
+14,1
+12,2
%
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+5,3
+10,2
+8,4
+14,0
+14,5
+8,5
+8,0
+15,9
+11,8
INDICE DES PRIX SIGNÉS DES APPARTEMENTS DANS L’ANCIEN
SUR 3 MOIS
5 636 €Affiché+4,6%
Signé
Affiché Signé
+4,3%
SUR 1 AN
5 356 €Affiché+9,6%
Signé+10,1%
Lyon
Évolution sur 1 an du prix/m² signé
de -5% à -1%
-5% et -
de -1% à 1%
de 1% à 5%
de 5% à 9%
9%et +
Légende
Base 100 en déc. 2012 MAI 2020
VilleFocus
Prix/m² signé
LES PRIX DES APPARTEMENTS DANS L’ANCIENÀ LYON PAR ARRONDISSEMENT
Baromètre LPI-SeLoger - Juin 2020
Évolution sur 3 mois
Évolution sur 1 an
90
100
110
120
130
140
150
160
1
2
3
4
5
6
78
9
Carte de LyonGraphique des prix signés dans l’ancienTableau des prix
TÉLÉCHARGER
9
https://we.tl/t-YaAAsjvOMJMétropole Prix/m² signé
Légende
de 2 500 €à 3 500 €
2 500 €et –
de 3 500 €à 4 500 €
dans l’ancien sur 1 anLes prix des appartements
et des maisons
Prix /m2 signé
sur 1 anmaison
appartement Évolution
sur 1 an4 500 €et +
PRÉFÉRENCE RENFORCÉE POUR LA MAISON INDIVIDU-ELLE
Sur la plupart des espaces métropolitains, la demande de maisons individuelles est habituellement très forte. Mais comme l’offre de tels biens disponibles à la vente reste structurellement limitée, les tensions sur les prix des produits proposés ne se sont pas allégées durant la crise sanitaire : alors que la taille de ce marché s’est contractée pendant le confinement, la demande solvable a fléchi dans une moindre proportion et sa préférence pour ce type de biens s’est encore renforcée. Ainsi, le niveau des prix des maisons qui est en moyenne de 12 % supérieur à celui des appartements pour l’ensemble des métropoles (et même de 22 % si on se limite aux seules villes centre) a de nouveau progressé. Cela s’est particulièrement constaté sur les métro-poles de Brest, Grenoble, Rennes, Strasbourg ou Toulouse où les hausses de prix s’établissent entre 9 et 13 % sur un an. Dans les métropoles de Brest et Toulouse, la hausse concerne autant la ville centre que la périphérie, sur des territoires où la demande est confrontée à une insuffisance récurrente de l’offre en un produit convoité (la préférence pour la maison individuelle versus l’habitat collectif). Alors que pour les métropoles de Rennes et Strasbourg et surtout pour celle de Grenoble, la hausse tient principalement à l’évolution constatée en périphérie vers laquelle la demande qui cherche à se délocaliser tourne sa préférence.
La hausse des prix des appartements se renforce dans la plupart des grandes villes. Cela se constate aussi dans nombre de métro-poles. L’augmentation des prix est la plus rapide sur les métro-poles de Brest et Nantes (de l’ordre de 11 %), et dans une moindre mesure sur les métropoles de Lyon, Nancy et Toulouse (de l’ordre de 8 %). En dépit du repli de l’activité constaté sur l’ensemble du territoire de ces métropoles, la hausse des prix reste aussi vive sur la ville centre que sur les marchés des communes adjacentes : l’insuffisance de l’offre entretient toujours la rareté à l’origine de ces évolutions.
Métropole du Grand Paris
Eurométropole de Strasbourg
Métropole du Grand Nancy
Métropole Européenne de Lille
Rennes Métropole
Métropole RouenNormandie
Nantes Métropole
Bordeaux Métropole
Toulouse Métropole
Montpellier Méditerranée Métropole
Métropole de Lyon
Grenoble-Alpes-Métropole
Métropole Nice Côte d'Azur
Métropole d'Aix-Marseille-Provence
Brest Métropole
2 932 €
3 188 €
2 209 € 2 656 €
3 549 € 3 929 €
2 737 € 4 027 €
+4,1%
+2,8%
+2,3%
+9,7%
+3,4%
+11,4%
4 266 € 5 337 €
+4,4%
+7,1%
3 304 € 4 525 €
+7,0%
+6,1%
3 483 € 4 048 €
+6,8%
+6,6%
3 968 € 3 888 €
+8,6%
+9,3%
4 322 € 4 792 €
+4,2%
+6,3%
3 902 € 4 066 €
+11,3%
+6,7%
7 360 € 5 937 €
+3,5%
+8,4%
4 414 € 5 024 €
+8,6%
+5,6%
2 032 € 3 048 €
+10,5%
+13,1%
3 520 € 3 501 €
+7,2%
+13,7%
2 344 € 2 630 €
+6,1%
+5,4%
+8,0%
+5,2%
Baromètre LPI-SeLoger - Juin 2020
Carte des 15 métropoles sur 1 anCette analyse de Michel Mouillart
TÉLÉCHARGER
LES PRIX DANS LES MÉTROPOLES
10
https://we.tl/t-YaAAsjvOMJ
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Maison AppartementRégion Marge de négociation globaleLégende
de négociationMarge
0 à 2% 2 à 4% 4 à 6% 6 à 8% 8% et +
INDICE D’ÉVOLUTION DE LA MARGE DE NÉGOCIATION
60
70
80
90
100
110
120
130
Selon le type de biens
GLOBAL 3,7%
3,9%
3,5%APPARTEMENT
MAISON
France entière
Base 100 en déc. 2012 MAI 2020
Picardie2,6% 4,8% Lorraine
NC 2,4%
Alsace2,4% 3,6%
Bourgogne8,2%
Auvergne2,8%
PACA3,4% 2,9%
LimousinNC NC
NC
Aquitaine4,1% 3,0%
Haute-Normandie5,3% 2,4%
Basse-Normandie3,3% 4,6%
Bretagne5,5% NC
Pays de la Loire5,5% 2,2%
CentreNC 0,9%
1,9%
Ile-de-France3,5% 3,3% Champagne-Ardenne
1,8% 4,0%
Franche-Comté9,2% 3,1%
Poitou-Charentes6,0%
Midi-Pyrénées
Rhône-Alpes3,7% 2,6%
Languedoc-Roussilon4,7% 3,5%
NC 3,4%
Nord-Pas-de-Calais3,4% 3,4%
Baromètre LPI-SeLoger - Juin 2020
Carte de France Cette analyse de Michel Mouillart
Graphique d’évolution de la marge de négociation
TÉLÉCHARGER
ÉVOLUTION DE LA MARGEDE NÉGOCIATION
DES MARGES ÉCRASÉES, MAIS PAS DE BAISSE DES PRIX
En mai 2020, France entière, la marge de négocia-tion s’est établie à 3.7 %, en moyenne : 3.5 % pour les appartements et 3.9 % pour les maisons.
Les marges redescendent vers les niveaux très bas, jamais observés par le passé même durant les périodes de (très) forte activité du marché de l’ancien. Sur le marché des maisons, elles restent à 15 % sous leur moyenne de longue période, et sur le marché des appartements, l’écart se creuse encore à 27 % sous leur moyenne de longue période.
Partout la chute du marché alimente les tensions sur les prix : et pas seulement sur les marchés des grandes agglomérations où la pénurie de biens à acquérir accompagne la pression de la demande depuis plusieurs années, mais aussi sur les territoires ruraux et dans les villes moyennes. Les prix signés progressent toujours et les acheteurs préfèrent renoncer à une négociation des prix affichés pour laquelle ils sont cependant en position de force. D’autant que les vendeurs restant sur le marché préfèrent retirer leurs biens en attendant la reprise du marché plutôt que de réviser leurs ambitions à la baisse. Les marges s’écrasent et la pénurie des biens n’est pas encore synonyme de baisse des prix.
AppartementMaison
NC
11
https://we.tl/t-YaAAsjvOMJ
UN REBOND TECHNIQUE PEU VIGOUREUX
Dès décembre 2019, le durcissement des conditions d’octroi des crédits voulu par la Banque de France a pesé sur le marché de l’ancien. Le nombre des compromis signés durant les deux premiers mois de 2020 était en recul de 7.7 %, en glissement annuel. Le déclenchement de la crise sanitaire a alors transformé en crise majeure ce qui n’était qu’un atterrissage des ventes : le marché s’est bloqué et en mars, le nombre des compromis a chuté de 50.1 % en glissement annuel.
Dans le contexte du confinement, la chute a été vertigineuse en avril : le recul de l’activité a été sans précédent depuis la Libération, de 82.9 % en glissement annuel. Et en mai, en dépit du déconfi-nement, la baisse des ventes était encore de 53.3 % ! Ainsi, en niveau trimestriel glissant, le nombre des compromis signés a diminué de 62.1 % à fin mai.
Même si un rebond « technique » de l’activité a pu s’observer dès le 11 mai, le sursaut de la demande de logements anciens n’a donc pas été très vigoureux : le nombre de compromis signés durant les 20 derniers jours de mai a certes été 3.5 fois supérieur à celui d’avril, mais il est resté inférieur de plus de 39 % à celui des 20 derniers jours de mai 2019. Dans le contexte d’une récession économique inconnue depuis la fin de la Seconde Guerre Mondiale, la reprise du marché de l’ancien risque d’être molle pendant un certain temps encore.
INDICE D’ÉVOLUTION DE L’ACTIVITÉDU MARCHÉ
VARIATION DE L’ACTIVITÉDU MARCHÉ (EN %)
90
100
110
120
130
140
Niveau annuel glissant Niveau annuel glissant
2012 2013 2014 20152008 2009 2010 2011 2016 2018 2019 20202017
ÉVOLUTION DU NOMBREDE TRANSACTIONS EN FRANCE
Niveau trimestriel glissant
Base 100 en déc. 2012 MAI 2020
MAI 2020
-70
0
70
Baromètre LPI-SeLoger - Juin 2020
Graphique d’évolution de l’activité du marché Cette analyse de Michel Mouillart
Graphique de variation de l’activité du marché, niveau annuel glissant
Graphique de variation de l’activité du marché, niveau trimestriel glissant
TÉLÉCHARGER
Rythme annuel à fin mai -12,1% +4,4% +0,8% +10,4% +9,0% -3,4% -0,1% -12,0%
Variation annuelle +3,8% -2,8% +9,6% +9,8% +2,4% -4,7% +8,4%
2012 2013 2014 20152009 2010 2011 2016 2018 2019 20202017
Rythme annuel à fin mai +0,2% -4,5% +12,6% +9,1% -0,3% -4,4% +8,0% -62,1%
2012 2013 2014 20152009 2010 2011 2016 2018 2019 20202017
MAI 2020
25
-25
0
12
https://we.tl/t-YaAAsjvOMJ
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Variation annuelleIDF
CHUTE GÉNÉRALE DES VENTES
La chute des ventes de logements anciens constatée depuis la mise en œuvre du confinement est générale.
Pourtant, la baisse des ventes constatée depuis le début du confinement a été la moins forte (de l’ordre de 50 %) dans 5 régions (Auvergne, Bourgogne, Champagne-Ardenne, Limousin et Picardie) où la hausse des prix avait été plus modérée qu’ailleurs, par le passé, permettant à la demande de mieux résister à la dégradation du marché observée avant la crise. Elle a donc été moins marquée que sur des territoires qui en 2019 avaient pu briller par leurs performances.
En revanche, le repli de l’activité est le plus rapide (de 65 % et plus, en glissement annuel) dans 5 régions (Aquitaine, Bretagne, Midi-Pyrénées, Pays de la Loire et Poitou-Charentes) où la demande avait été doublement déstabilisée, au-delà de l’impact de la crise sanitaire : par une augmentation des prix qui a sensiblement altéré les capacités d’achat des ménages, puis par le durcissement des conditions d’octroi des prêts qui a pesé sur le dynamisme de la primo accession à la propriété.
Michel MouillartProfesseur d’Economie, FRICSet porte-parole du baromètre LPI-SeLoger
ÉVOLUTION DU NOMBREDE TRANSACTIONS EN ÎLE-DE-FRANCE
ET EN PROVINCE
INDICE D’ÉVOLUTION DE L’ACTIVITÉDU MARCHÉ
Niveau annuel glissant
+16,3% -4,5% +7,4% +7,6% +0,3% -3,4% +8,9%
+2,4% +10,2% -2,8% +9,0% +4,5% -2,5% +0,9% -11,3%Rythme annuel à fin mai
Niveau trimestriel glissant
VARIATION DE L’ACTIVITÉDU MARCHÉ (EN %)
MAI 2020
70
0
-70
Province
Île-de-France
France
80
100
120
140Province
Île-de-France
France
Baromètre LPI-SeLoger - Juin 2020
MAI 2020Base 100 en déc. 2012
Graphique d’évolution de l’activité du marché Cette analyse de Michel Mouillart
Graphique de variation de l’activité du marché (en %)
TÉLÉCHARGER
Variation annuellePROVINCE
-0,9% -2,0% +10,6% +10,8% +3,3% -5,2% +8,1%
-17,1% +1,9% +2,4% +11,0% +10,8% -3,8% -0,5% -12,3%Rythme annuel à fin mai
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Glissement annuel à fin mai
PROVINCE
IDF +12,3% -1,4% +11,5% +8,0% +0,3% -8,4% +11,5% -61,7%
-4,2% -5,8% +13,1% +9,6% -0,6% -2,5% +6,6% -62,2%Rythme annuel à fin mai
9%et +
9%et +
PRIX
Des prix moyens sont calculés par zone géographique (ville ou département), dans l'ensemble et pour chacun des 6 segments de marché retenus pour les maisons (du “3 pièces et moins” au “8 pièces et plus”) et les appartements (du “studio et 1 pièce” au “6 pièces et plus”). Des indices de prix élémentaires (base 100 en décembre 2012) sont construits pour chaque zone, sur chacun des segments de marché. Les indices synthétiques de zone sont obtenus par pondération des indices élémentaires de zone : les pondérations correspondent aux structures de marché calculées sur la période 2006-2019 (donc sur la base de plus de 4,5 millions de références actuellement disponibles).
Les indices sont à correction des effets de structure. Les prix et les indices présentés au niveau régional ou national sont déterminés par pondération des indices élémentaires calculés au niveau départemental.
Les prix moyens affichés et signés sont calculés en moyenne trimestrielle glissante au niveau national, régional, départemental et pour les villes de plus de 150 000 habitants. Sur les zones de plus petite taille (les arrondissements, notamment), les prix sont en moyenne annuelle glissante.
Dans le tableau page 5, tous les prix sont en année glissante afin de pouvoir comparer des villes de taille différente entre elles.
VOLUME DE TRANSACTIONS
Cet indicateur d’activité permet de rendre compte des tendances d’évolution du marché de l’ancien.
Un échantillon de 2 200 agences réparties sur l’ensemble du territoire métropolitain a été isolé : aucun redressement n’est opéré, la structure de cet échantillon étant représentative de celle de l’ensemble des 6 250 agences présentes dans l’Observatoire LPI (hors promoteurs, foncières et établissements de crédit).
L’indicateur est présenté en niveau annuel glissant (base 100 pour l’année 2012), depuis décembre 2007.
Il lui est associé deux mesures :
Le rythme annuel d’évolution (en %) de l’activité mesurée en niveau annuel glissant et sa comparaison avec la situation observée il y a un an, à la même époque ;
Le rythme d’évolution en glissement annuel (en %) de l’activité mesurée en niveau trimestriel glissant et sa comparaison avec la situation observée il y a un an, à la même époque.
En cas de défaillance d’une agence (cessation d’activité, principalement), son remplacement s’effectue en respectant deux contraintes principales : appartenance au même espace géographique (département/ville) et volume d’activité comparable.
MARGE DE NÉGOCIATION
La marge de négociation mesure la variation relative entre le prix affiché à la prise de mandat et le prix signé. Elle évalue chaque mois les conditions dans lesquelles les négociations entre les vendeurs et les acheteurs ont permis d’aboutir.
Elle résume l’intensité des tensions qui s’observent sur le marché.
La marge est déterminée pour chaque transaction réalisée par un professionnel. Le niveau moyen des marges et les indices d’évolution sont calculés selon la méthode utilisée pour les prix.
Michel [email protected]
06 07 65 59 95
Sarah [email protected]
06 20 45 25 16
Évolution des prix sur 3 mois Rythme d’évolution en glissement trimestriel du prix mesuré en moyenne trimestrielle glissante
Évolution des prix sur 1 an Rythme annuel d’évolution du prix mesuré en moyenne annuelle glissante
Prix au m2 affiché Prix mesuré lors de la prise de mandat
Prix au m2 signé Prix mesuré lors de la signature du compromis
Retrouvez toutes les données du baromètre LPI-SeLoger sur : www.lespriximmobiliers.com
MÉTHODOLOGIE
13
Définition
PresseContacts
L’association «Les Prix Immobiliers» a été créée le 22 décembre 2009 pour développer un observatoire des ventes de logements anciens et neufs fournissant aux différents acteurs un outil de connaissance précis des marchés.
Les membres actuels en sont :
BNP Paribas Immobilier Résidentiel Ancien, CapiFrance, Crédit Logement, Crédit Mutuel,
Gecina, Groupe BPCE, HEXAOM, iad, OptimHome, SAFTI, et Sogeprom
9%et +
9%et +
AVERTISSEMENT MÉTHODOLOGIQUE
14
Les observations qui remontent et sont intégrées par LPI depuis sa création dans le calcul des prix et des indices correspondent à des logements anciens destinés exclusivement à l’habitation (donc hors les usages « mixtes »), vendus de gré à gré et acquis par des particuliers résidents.
LPI exclut donc de ses bases de données : les biens non entièrement anciens (et qui étaient par le passé clairement identifiés dans les statistiques de construction publiées par Sit@del sous la dénomination de « construction sur habitat existant »), les biens occupés, les biens en viager, les biens autres que d’habitation, les propriétés autres que pleines, les mutations autres que de gré à gré, … D’après l’INSEE (« Les
indices notaires-INSEE de prix des logements anciens », INSEE Méthodes, n°128, juillet 2014), ces situations particulières représentent, au total, près de 24 % des observations qui doivent être rejetées afin de procéder au calcul des indices de prix de l’ancien.
Et afin de mieux intégrer la connaissance des marchés que LPI a pu acquérir depuis 2006, les bases de pondération intervenant dans le calcul des prix et des indices au niveau national ont été redéfinies en s’appuyant sur les 4,5 millions d’observations disponibles. Les chiffrages présentés jusqu’alors n’ont pas été affectés, au-delà des mises à jour habituelles : cela concerne les niveaux des prix et des indices
déployés au niveau des communes, des départements ou des régions. En revanche, le poids relatif de la région Ile de France a été réduit, au bénéfice principalement des régions les moins actives dans le marché (comme par exemple l’Auvergne, la Franche-Comté, Champagne-Ardenne ou le Limousin).
Ce sont donc les niveaux des prix et des indices présentés au niveau national qui ont été concernés. L’ensemble des indicateurs correspondant a été repris depuis 2010. Les rythmes d’évolution des indices n’ont été que faiblement affectés : en moyenne, 2/10ème à 3/10ème de point de variation annuelle.
9%et +
9%et +
15