levanger kommune hefte 2 sakspapir av 2 · konflikt med kulturminner under vann vil det være...

Levanger kommune – kommunestyret 26.05.10 - sakliste

Side 60 av 121

Levanger kommune Sakspapir

Hefte 2Av 2

1719/315/104 m.fl. - Reguleringsplan for Levanger havn - del 1 - hotell/kulturhustomten - sluttbehandlingn - sluttbehandling Saksbehandler: E-post: Tlf.:

Kirstine Karlsaune [email protected] 74 04 82 73

Arkivref: 2009/6095 - /L12

Saksordfører: Olav Strid, DNA

Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger 20.05.2010 48/10 Levanger kommunestyre 26.05.2010 30/10

Behandlinga fra PUK’s møte 20.05.10 legges på nett!! Rådmannens forslag til innstilling: Forslag til reguleringsplan for ”Levanger havn – del 1 – Hotell/kulturhus”, datert 08.10.09, rev. 09.11.09, med bestemmelser sist revidert 05.05.10, vedtas i hht. plan- og bygningslovens § 12-12. Vedlegg: 1 Planbeskrivelse 08.10.09 2 Plankart datert 08.10.09, rev. 09.11.09 3 Reguleringsbestemmelser datert 08.10.09, sist rev. 05.05.10 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): • Kommunedelplan Sundet – Havna, vedtatt 14.05.2003 • Sjekkliste ROS • Samfunnsvirkninger av utbygging på Levanger Havn (Trøndelag Forskning og

Utvikling AS, 2008) • Planprogram KU for hele havneområdet, vedtatt 22.10.08 • Arbeidsnotat vedrørende utvikling av havneområdet Levanger (Levanger kommune,

rev. 18.06.08) • Foreløpig reguleringsplankart for havneområdet - del 2, 21.04.09. • Sammendragsrapport KU - reguleringsplan Havna, foreløpig versjon feb. 09 Saksopplysninger: Planforslaget har ligget ute til offentlig ettersyn i hht. Plan- og utviklingskomiteens vedtak i møte 04.11.09, sak 87/09. Offentlig ettersyn ble kunngjort den 21.11.09, og berørte parter ble tilskrevet med brev av 19.11.09. Høringsfristen var satt til 08.01.10. Følgende uttalelser er mottatt: 01 Eldres Råd, 23.11.09


Side 61 av 121

02 Advokat Carl Fredrik Hestbek pva. Norcem AS, 25.11.09 03 Nord-Trøndelag Sivilforsvarsdistrikt (NTFSD), 01.12.09 04 NVE, 10.12.09 - innsigelse 05 Sametinget, 17.12.09 06 NTNU Vitenskapsmuseet, 18.12.09 07 Indre Trondheimsfjord havnevesen (ITH), 05.01.10 08 Nord-Trøndelag Fylkeskommune, 04.01.10 09 Estetikkutvalget, 07.01.10 10 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 08.01.10 - betinget innsigelse 11 NVE, 25.02.10 - opprettholder innsigelsen 12 NTNU Vitenskapsmuseet, 27.01.10 13 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 11.02.10 - frafaller betinget innsigelse 14 Multiconsult AS, 18.02.10 15 NTE Nett AS, 19.02.10 16 NVE, 26.04.10 På bakgrunn av utfyllende dokumentasjon har fylkesmannen med brev av 11.02.10 frafalt sin betingede innsigelse vedrørende ROS-analyse og NVE har med brev av 26.04.10 frafalt sin innsigelse til planen vedrørende geotekniske forhold. Planforslaget Forslag til reguleringsplan for bl.a. hotell/kulturhus med tilhørende spaanlegg og parkering omfatter arealet sydvest for krysset Havnevegen x Gunnlaug Ormtunges gate på havneområdet i Levanger. Området ligger ved Sundet. Planområdet er på ca. 24,4 dekar og foreslås regulert til: Kvartal Formål %-BYA BRA (m2) Gesims K (5,2 daa)

Næring/tjenesteyting - hotell, kontor, kulturhus og allmennyttig forsamlingslokale.

70 12000 50 m

L (3,6 daa)

Parkering kombinert med forretning, kontor, serviceanlegg i tilknytning til hotell (SPA) og med nødvendige lagerrom og andre ytre rom liggende i bygningsmasse.

50 3000 15 m

Planen viser også formålene; Torg, annen veggrunn, gang-/sykkelveg kombinert med kai samt havneområde i sjø. Det vises til vedlagte planbeskrivelse for utfyllende informasjon. Levanger Næringsselskap AS er oppdragsgiver for pågående arbeid med reguleringsplan for hele havneområdet. Vedlagte planforslag er utarbeidet pva. Levanger Fjordhotell Eiendom AS, som ønsker en raskere planavklaring med hensyn til hotelltomt. Foreløpig plan for hele havneområdet er vist med sort heltrukken strek på plankartet. Kartgrunnlag/basiskart er vist med tynnere grå heltrukken strek. Vedlagte illustrasjoner viser ikke ytterste konsekvens av planforslagets - kun eksempel på utforming av hotell/kulturhus. Foreløpig situasjonsplan gjengitt i planbeskrivelsen er ikke i samsvar med planforslagets formålsavgrensninger.


Side 62 av 121

Det er ikke sett behov for noen egen konsekvensutredning for planforslaget, men en har hatt nytte av opplysninger fra foreløpig konsekvensutredning for hele havneområdet i fbm. mottatte innsigelser til planen. Endringer etter høring/offentlig ettersyn Planbeskrivelsen er dessverre ikke oppdatert mht. utfyllende ROS-vurderinger. Reguleringsbestemmelsene • Pkt. 3.7 a): Den uklare formuleringen ”i størst mulig grad” er tatt ut. • Pkt. 3.7- følgende er tilføyd: ”Bygningsstruktur bør utformes slik at det bidrar til

gode oppholdsarealer utomhus med hensynt til klima og vindforhold.” • Pkt. 3.8 Felles for parkering: Følgende er tilføyd etter 5. setning:

”Ved søknad om ramme- eller ettrinnssøknad skal det dokumenteres at tiltaket har egnet og trafikksikker inn-/utkjøring og nok parkeringskapasitet i forhold til behovet.” ”Det opprettes vegetasjonsbelter mot kaifront og mot Havnevegen. Vegetasjonsbeltene skal være min. 3 m brede og bestå av oppstammede trær og buskfelt med høyde min 1,0 m. Parkeringsplassen skal deles opp med et vegetasjonsbelte med min. 3,0 m bredde og beplantes med vegetasjon som når min. 1,5 m. Det skal i forhold til beplantingen tas trafikale- og sikkerhetsmessige hensyn. I siktsoner skal beplantingen sløyfes eller erstattes med lav vegetasjon.”

• Pkt 6.3: Siste setning, om at fast fortøyning skal godkjennes av havnemyndigheten, er tatt ut.

• Pkt.6.4: Bevertning er tatt ut. Vurdering: Uttalelsene er i det følgende gjengitt i sammendrag og kommentert:

01 Eldres Råd, 23.11.09 I forslagsstillers planbeskrivelse er det i pkt 8 angitt en rekke konsekvenser av planforslaget. Disse er ikke utdypet i særlig grad og reiser mer spørsmål enn de gir svar. Planen er lite detaljert og opplysningene sparsomme mht. å vurdere om planen utløser krav om konsekvensutredning. Eldres Råd mener planen er lite gjennomarbeidet og trenger ytterligere bearbeiding spesielt mht konsekvenser av utbyggingen. Eldres Råd slutter seg til vedtaket i PUK om at ”En ferdigbehandling av reguleringsplanen (hotell/kulturhus) må ses i sammenheng med arbeidet med reguleringsplanen for hele området, blant annet med tanke på infrastrukturen”. Eldres Råd mener av den grunn at det må foreligge et forslag til utbyggingsavtale før videre behandling av reguleringsplanen. Kommentar: Nevnte forhold er kommentert til slutt i saken.

02 Advokat Carl Fredrik Hestbek pva. Norcem AS, 25.11.09 Norcem har sagt seg villig til å flytte sin silovirksomhet for sement dersom Skald Ravn AS er villig til å innløse sementsiloen. Det er inngått opsjonsavtale om dette hvoretter Skald Ravn er gitt en opsjon til 01.06.2010. Skald Ravn har imidlertid så langt ikke meddelt Norcem at de vil tiltre opsjonen. Inntil det er avklart om Skald Ravn vil tiltre opsjonen så må Norcem gjøre oppmerksom på at


Side 63 av 121

sementsiloen vil fortsette i full drift. Dette innebærer selve industrivirksomheten, trafikk av sementtrailere til og fra silo, og ikke minst skipsanløp med lossing av sement. Skipsanløp innebærer at nåværende kai med pumpeanlegg fortsatt må være slik det er i dag, inntil Skald Ravn har trådt inn i opsjonen. Dersom opsjonen ikke gjøres gjeldende vil ikke planforslaget kunne gjennomføres, eller rekkefølgebestemmelsene i planforslaget kunne følges opp. Verken sjøareal utenfor Skald Ravns plass kan fylles opp eller havnepromenade kan opparbeides etter planforslaget av hensyn til fortsatt virksomhet for Norcem. For å betjene skipsanløp og pumping av sement må eksisterende kai beholdes uten den om-/nedbygging som planforslaget viser. Etter det jeg forstår ligger i hovedsak de samme eierinteresser bak Skald Ravn AS og Levanger Fjordhotell AS. Dersom Skald Ravn AS/Levanger Fjordhotell AS tiltrer opsjonen vil det imidlertid ikke være noen kjente konfliktforhold mellom Norcems etablerte virksomhet og planforslaget. Kommentar: Nevnte privatrettslige forhold angående gjennomføring av planen har ikke betydning for planbehandlingen.

03 Nord-Trøndelag Sivilforsvarsdistrikt (NTFSD), 01.12.09 NTSFD har i dag sivilforsvarsmateriell i deler av et lager (315/194) på Levanger Havn. Dette er et lager som Levanger kommune er formell leietaker til, og som sivilforsvaret disponerer sammen med Levanger Brannvesen. Sivilforsvarsmateriellet i dette lageret er planlagt avviklet i påvente av ny styrkestruktur i Sivilforsvaret. Distriktet vet pr. i dag ikke når vi kan begynne å tømme lageret for materiell, men det er antydet fra DSB at det kan skje i løpet av 2010. Vi har derfor ingen innvendinger mot de reguleringsplaner som i dag foreligger. Vi forventer dog at vi i god tid før event. sanering av område, får beskjed om å flytte ut materiell, slik at vi kan planlegge med det som er igjen av materiell. Kommentar: Uttalelsen tas til orientering og forutsettes hensyntatt av tiltakshaver.

04 NVE, 10.12.09 - innsigelse Viser til vår uttalelse til planprogram for reguleringsplan for havneområdet av 28.08.2008. I planprogrammet for reguleringsplanen for havneområdet opplyses det om at forhold som bl.a. flom, ras og grunnforhold skal utredes i det videre reguleringsplanarbeidet. I vår uttalelse uttaler vi at vi vil komme med ytterligere kommentarer dersom ovennevnte forhold ikke er tilstrekkelig dokumentert og ivaretatt. I forslag til reguleringsbestemmelsene, § 3,14 ”Geoteknisk sikkerhet/stabilitet” foreslås det at ”Ved søknad om ramme- eller byggetillatelse skal det vedlegges en geoteknisk dokumentasjon på at det omsøkte prosjektet har tilfredsstillende sikkerhet/stabilitet”. Dette er positivt. I følge ny plan- og bygningslov skal det for alle planer for utbygging gjennomføres risiko- og sårbarhetsanalyser. Vi ser imidlertid ofte at disse vurderingene flyttes fra plannivå til byggesaksnivå. En slik framgangsmåte vil ikke være i tråd med intensjonene i plan- og bygningslovens § 4-3 hvor det i lovkommentaren til plandelen heter at: ”Skal


Side 64 av 121

risiko- og sårbarhetsanalyser få praktisk betydning, må resultatene i nødvendig utstrekning komme til uttrykk i planene”. Ved å utsette disse vurderingene til byggesaken vil også mulighetene for høringsparter til å få en totalvurdering av saken, komme med faglige innspill og kommentarer og evt. innsigelser kunne bli svekket. Manglende vurderinger på planstadiet vil i enkelte tilfeller kunne medføre at tiltak lokaliseres på feil sted, til høyere kostnader og uten vurdering av evt. avbøtende tiltak som burde vært vurdert i plansaken. I prosjekter som omsøkte tiltak som er omfattende og kostnadskrevende og hvor det kun foreligger ett alternativ til lokalisering, må det etter vårt syn gjennomføres en ROS-analyse som del av planarbeidet. For dette tiltaket vil følgende tema kunne være aktuelle å vurdere i en slik analyse: grunnforhold, flom, overvannshåndtering, geoteknikk, stormflo og forholdet til forventet havnivåstigning. Vi fremmer innsigelse mot planforslaget inntil det framlegges en ROS-analyse i tråd med Plan og bygningslovens § 4-3. ROS-analysen må kunne godtgjøre at tiltaket vil kunne gjennomføres uten fare for flom, ras og utglidninger, evt. hva som må gjøres av avbøtende tiltak for å oppnå tilstrekkelig sikkerhet for tiltaket. Kommentar: Se vår kommentar til NVEs siste uttalelse i saken.

05 Sametinget, 17.12.09 Etter vurdering av beliggenhet og ellers kjente forhold kan en ikke se at det er fare for at tiltaket kommer i konflikt med automatisk fredete samiske kulturminner. Ingen spesielle kulturminnefaglige merknader til planforslaget. Skulle det likevel under arbeid i marken komme fram gjenstander eller andre levninger som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og melding sendes Sametinget omgående, jf. lov 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner (km1.) § 8 annet ledd. Vi forutsetter at dette pålegg formidles videre til dem som skal utføre arbeidet i marken. Minner om at alle samiske kulturminner eldre enn 100 år er automatisk freda i følge kml. § 4 annet ledd. Lister opp eksempler på samiske kulturminner. Mange av disse er fortsatt ikke funnet og registrert av kulturminnevernet. Det er ikke tillatt å skade eller skjemme fredet kulturminne, eller sikringssonen på 5 meter rundt kulturminnet, jf. kml. §§ 3 og 6. Kommentar: Uttalelsen tas til orientering og forutsettes fulgt opp av tiltakshaver.

06 NTNU Vitenskapsmuseet, 18.12.09 Planområdet er ikke tidligere undersøkt med hensyn til kulturminner under vann. Før NTNU Vitenskapsmuseet kan gi en uttalelse til hvorvidt planforslaget kan komme i konflikt med kulturminner under vann vil det være påkrevd med en forundersøkelse av inngrepsområdet på sjøbunnen. Vi antar det vil være aktuelt med geotekniske undersøkelser av sjøbunnen før planområdet utfylles. NTNU Vitenskapsmuseet vil her foreslå at det firmaet som skal utføre geotekniske undersøkelser i sitt survey tar hensyn til kulturminner under vann, hvor anomalier blir registrert og overlevert NTNU Vitenskapsmuseet. Vi vil her vise til


Side 65 av 121

den akustiske profileringen som ble gjennomført i 2008 av GeoSI for Levanger havn, hvor kulturminner under vann var en del av vurderingene. Hvis en slik samkjøring ikke er aktuell, bes det om at det blir tatt kontakt opp mot NTNU Vitenskapsmuseet for videre fremdrift av de påkrevde undersøkelsene. Kommentar: Uttalelsen er formidlet til tiltakshaver. Se siste uttalelse fra NTNU Vitenskapsmuseet.

07 Indre Trondheimsfjord havnevesen (ITH), 05.01.10 ITH disponerer og forvalter store deler av arealet som omfattes av tilsendte reguleringsplan. Planområdet benyttes pr. i dag hovedsakelig til anløp av skip som losser sement til Norcems siloanlegg i Levanger. Det er i tillegg utleie av lager på planområdet. ITH anbefaler at arbeidet med reguleringsplanen for hele havneområdet, overføring av disposisjonsrett og oppgjør til havnekassen sluttføres før ny bruk av deler av området planlegges. Det må i tillegg utarbeides en ny løsning for Norcems virksomhet i regionen før annen bruk av arealet kan realiseres. Kommentar: Uttalelsen tas til orientering. Nevnte privatrettslige forhold forutsettes avklart før gjennomføring av planen. Se også vår kommentar til NTFSD og Norcem.

08 Nord-Trøndelag Fylkeskommune, 04.01.10 Planforslaget er i samsvar med intensjonene i kommunedelplan Sundet - Havna som trekker opp langsiktige prinsipper for utvikling og omforming av havneområdet til en ny bydel. Selv om formålet avviker fra overordnet plan antar vi at endringen ikke er av en slik art at den utløser krav om egen konsekvensutredning etter pbl § 12-3. Geoteknisk sikkerhet og stabilitet er ivaretatt gjennom reguleringsbestemmelsenes § 3.14 som krever en geoteknisk dokumentasjon på at omsøkte prosjekt har tilfredsstillende sikkerhet/ stabilitet. Plan- og utviklingskomiteen har i sitt vedtak forutsatt at en ferdigbehandling av reguleringsplan må ses i sammenheng med arbeidet med pågående reguleringsplan-prosess for hele området. Ideelt sett bør området utvikles gjennom en helhetlig plan men vi antar at den framskyndte reguleringen som foretas her er godt avstemt med det helhetlige plangrepet da det er samme konsulent for begge planer. Hotellområdet ligger strategisk til midt mellom eksisterende sentrum og den nye Trønderhallen og høgskolen. Det er positivt at planen tar hensyn til denne strategiske beliggenheten gjennom innregulering av et offentlig torg. Planen avviker noe fra overordnet kommunedelplan gjennom en fortetting og en høyere utnyttelse av området. Området vil få en variert bruk og gjennomføring av planen vil resultere i at man gjenvinner kontakten med sjøen gjennom dannelsen av et nytt byrom. Hotell og kulturhus krever mange parkeringsplasser. I den videre planleggingen bør parkeringsløsningen bearbeides spesielt grundig slik at den ikke framstår dominerende og kjedelig nordvest for kulturhuset. På sikt bør parkeringsløsningen integreres i ny bebyggelse slik at området får et helhetlig bymessig preg. I området K legges det til rette for et signalbygg med gesimshøyde på 50 m. Bygget vil


Side 66 av 121

skille seg ut både i forhold til eksisterende næringsbebyggelse i området og det vil være i stor kontrast til bebyggelsen i sentrumskjernen. Det er derfor viktig at det estetisk utforming vektlegges spesielt i det videre arbeidet slik at den store kontrasten kan oppleves som et positivt nytt byelement. Kulturminner: Saken er tidligere i prosessen diskutert med marinarkeologer ved Vitenskapsmuseet og det ble avtalt at den kulturvernfaglige vurderingen i sin helhet skal vurderes av Vitenskapsmuseet. Vitenskapsmuseet hadde etter undersøkelse ingen videre anmerkninger til planen. Vi har ingen ytterligere kulturvernfaglige merknader. Kommentar: Uttalelsen tas til orientering. Vi håper tiltakshaver følger opp fylkeskommunens råd vedrørende parkeringsløsning og estetisk utforming av bebyggelsen. Se også våre kommentarer til Estetikkutvalget og fylkesmannen.

09 Estetikkutvalget, 07.01.10 Vurderinger knyttet til planen må sees i lys av at den ikke bare skal knyttes opp mot eksisterende situasjon, men at dette er en regulering som skal passe inn i den videre regulering og utbyggingsstruktur som vil komme i nær framtid. Kommentarer til reguleringsplanens fellesbestemmelser: 3.4 Landskapsmessige vurderinger Hotellet og kulturhuset som signalbygg vil etter foreslåtte regulering bli et høyt og dominerende bygg. Høyden som er foreskrevet er basert på økonomiske/tekniske valg og ikke nødvendigvis hva som er riktig dimensjon i omgivelsene. Byggets høyde og form må ikke virke forringende på de naturgitte omgivelsene. Foreløpig illustrasjon viser tydelig hvordan en stor flate preger omgivelsene. For bestemmelse 3.4 foreslås følgende tilføyelse. Ved utforming av bebyggelsen skal det hensyntas landskapsmessige omgivelser og uteområder, slik at disse ikke forringes eller mister verdi som følge at tiltaket. 3.5 Estetikk og utforming Bygget med sin størrelse vil bli et blikkfang og bety mye for hvordan det vil oppleves å være i nærområdet, eller selv på lengre avstad fra hotellet og kulturhuset. Det vil med andre ord oppleves som en del av det offentlige rom. Opplevelsen av høyden av bygget bestemmes ikke bare av høyden i selg selv, men også av bygningsstruktur og materialvalg og detaljeringer. Hvis man sammenligner tidligere illustrasjon med dagens eksempel ser man fort hvordan dette påvirker det offentlige rom. Det viktige med et signalbygg er opplevelsen av det som et godt komponert objekt/ smykke og ikke opplevelsen av høyden. For bestemmelse 3.5 foreslås at bestemmelsene presiserer at bygningsstruktur, materialbruk og detaljeringen skal tilstrebe å dempe virkningen av høyden. 3.7 Bebyggelsen Bygningens form kan ha betydning for vind og turbulens og således påvirke hvorvidt oppholdsarealer enten kan bli lune eller vindfulle. Dette er viktig mht. bygging i et relativt værhardt område. Begrensningslinjer for bygget ligger ikke inne i reguleringen. Foreløpig illustrasjon viser en situasjon hvor bygget er plassert ca. 15 meter fra kaikant. Dersom bygget plasseres så tett som 5 meter fra kaikant, vil dette forringe kaipromenaden sett i forhold at dette er en viktig del av uteområdet og


Side 67 av 121

kommunikasjonslinjen mellom torget og det utenforliggende havneområdet. Det er også en viktig del av det offentlige rom og ferdselen for allmennheten. For punkt 3.7 foreslås følgende tillegg: Det bør legges inn en begrensningslinje for byggets plassering mot kai. Alternativt at kaipromenaden reguleres bredere. Bygningsstruktur bør utformes slik at det bidrar til gode oppholdsarealer utomhus med hensynt til klima og vindforhold. 3.8 Felles for parkering I område L er det lagt til rette for en massiv parkering i gateplan. Dette harmonerer ikke med punkt 3.7 hvor det presiseres at 1.etasje i størst mulig grad skal nyttes til virksomheter som er publikumsorienterte. Et så stort areal burde legges under lokk for å skape siktsoner, park, uteoppholdsarealer eller bebygges. Store deler av parkering for hotell og kulturhus burde for ikke å skjemme området med store parkeringsarealer, heller blitt langt til kjeller i selve hotellet og kulturhuset. Hvis det skulle ende opp med at store deler av arealet blir benyttet til parkering, er det av avgjørende betydning i bestemmelsene at parkeringsarealer skal opparbeides med solid vegetasjon for å dempe virkningen av store asfalterte flater i nærområdet til hotellet og kulturhuset. 6.1 Torg For å sikre at det ikke legges begrensninger for utforming av et fremtidig torg, kunne planens begrensning ha fulgt Havneveien helt ut mot Norcem bygget. Kommentar: Vi er svært takknemlige for konstruktive innspill, men å lage klare/entydige bestemmelser om estetiske forhold er en utfordring. • 3.4 Landskapsmessige vurderinger: Punkt 3.4 anses tilstrekkelig. • 3.5 Estetikk og utforming: Vi antar noe av hensikten med et signalbygg ikke er helt i

tråd med forslaget om at bygningsstruktur, materialbruk og detaljeringen skal tilstrebe å dempe virkningen av høyden. Punkt 3.5 anses tilstrekkelig.

• 3.7 Bebyggelsen: Vi deler Estetikkutvalget bekymring, og er betenkt mht. planens begrensede detaljeringsnivå. Evt. begrensningslinje for byggets plassering mot kai kunne vært løst ved å trekke byggegrensen noen meter fra formålsgrensen. Alternativt kunne bredden av kaiformålet vært økt. Forslagsstiller har vært svært tilbakeholden med å legge inn føringer som begrenser utbyggers muligheter. Vi forventer at tiltakshaver benytter planens store frihet til et prosjekt som kan oppleves positivt for alle parter inkl. brukere av havnepromenaden.

• For at vindforhold og klima ikke glemmes er følgende tilføyd bestemmelsenes punkt 3.7 Bebyggelsen ”Bygningsstruktur bør utformes slik at det bidrar til gode oppholdsarealer utomhus med hensynt til klima og vindforhold.”

• 3.8 Felles for parkering: Planens store fleksibilitet mht. parkeringsløsning har både fordeler og ulemper. Evt. parkering i kjeller bør nødvendigvis avklares tidlig, og tiltakshaver for hotellet har ikke kalkulert med en slik løsning. Vi antar at forhold omkring evt. etappevis utbygging og utbygging av parkeringsløsning kan håndteres gjennom utbyggingsavtale. Følgende er tilføyd: ”Ved søknad om ramme- eller ettrinnssøknad skal det dokumenteres at tiltaket har egnet og trafikksikker inn-/utkjøring og nok parkeringskapasitet i forhold til behovet.” ”Det opprettes vegetasjonsbelter mot kaifront og mot Havnevegen. Vegetasjonsbeltene skal være min. 3 m brede og bestå av oppstammede trær og buskfelt med høyde min 1,0 m. Parkeringsplassen skal deles opp med et


Side 68 av 121

vegetasjonsbelte med min. 3,0 m bredde og beplantes med vegetasjon som når min. 1,5 m. Det skal i forhold til beplantingen tas trafikale- og sikkerhetsmessige hensyn. I siktsoner skal beplantingen sløyfes eller erstattes med lav vegetasjon.”

• Angående framtidig torg: Slik vi har forstått det er planforslagets torgavgrensning mot Havnevegen i samsvar med pågående planarbeid for hele havneområdet. Vi ser ikke behov for å endre på plankartet.

10 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 08.01.10 - betinget innsigelse

Landbruksavdelingen har ingen merknader til planforslaget. Miljøvernavdelingen konstaterer at planforslaget ligger innenfor kommunedelplan for Sundet - Havna fra 2003, og planområdet, delområde 1, berører områder som er avsatt til næringsformål på land og småbåthavn i sjø i kommunedelplanen. Samt at planforslaget medfører behov for nye utfyllinger i sjøen eller ny bryggefront i en trekant mellom eksisterende småbåthavn og kai/næringsarealer. Ingen merknader til endringer i arealbruken for dette område. Fra Kommunal- og administrasjonsavdelingen: I planprogrammet for reguleringsplanen er det gjort visse vurderinger knyttet til samfunnssikkerhet, bl.a. relatert til grunnforhold og flom. Det er også vist til sjekkliste for kommunale areal-, regulering-, og bebyggelsesplaner, hvor ulike forhold er pekt på og vurdert som relevant å utrede i fbm. en rammesøknad. Fylkesmannen understreker at en slik sjekkliste er et godt hjelpemiddel for å identifisere ulike samfunnssikkerhets-forhold, men ikke tjener som en fullverdig ROS-analyse dersom man ikke utreder forholdene nærmere. En ROS-analyse skal gjøre rede for alle samfunnssikkerhetsforhold som kan være av betydning ved gjennomføring av reguleringsplanen, og gi en vurdering av tiltak knyttet til disse der det er nødvendig. Dette innebærer at nødvendige undersøkelser må gjøres før reguleringsplanen kan vedtas. Fylkesmannen mener derfor at de vurderinger som er gjort i fbm. reguleringsplanen, ikke kan kvalifisere som en ROS-analyse i tråd med pb1. § 4-3. DSB sin veileder ”Samfunnssikkerhet i arealplanleggingen” kan benyttes til å gjennomføre en slik analyse. Fylkesmannen er oppmerksom på at visse forhold er gitt en grundigere vurdering i planen, deriblant flomfare og stormflo. Vi vil imidlertid stille spørsmål ved grunnen til at tidligere observert flomål (4,36 m) ikke legges til grunn for planlagt nivå for utbygging. Det bes også om at fremtidig havnivåstigning, med de usikkerhetene dette innebærer, legges til grunn for fastsettelse av nivå for utbygging. Til dette kan Bjerknessenterets rapport om havnivåstigning benyttes som veiledende grunnlag. Fylkesmannen fremmer en betinget innsigelse inntil de samfunnssikkerhetsforhold som kan være av betydning undersøkes grundigere gjennom en ROS analyse, med en plan for nødvendige avbøtende tiltak. Til planbestemmelsene: Pkt. 3.7: Omtrentlige angivelser som ”i størst mulig grad” bør tas ut, da disse gjør bestemmelsene vanskelige å praktisere. Pkt. 3.8, 5. setning, siste del: Dette bør gjøres klarere.


Side 69 av 121

Pkt. 3.15: Slik vi har oppfattet det følger plikten til opparbeidelse/tilknytning av bestemmelser i byggesaksdelen i PBL. Vi er i tvil om siste del av bestemmelsen, da vilkårene som følger av bestemmelsen i byggesaksdelen uansett må være oppfylt før det kan pålegges tilknytningsplikt. Pkt 6.3: Siste setning anses tvilsom. Pkt.6.4: Bevertning er opplistet som eget underformål til næring i plan- og kartforskriften. Vi stiller spørsmål ved om bevertning inngår i formålet i 6.4. Kommentar: Betinget innsigelse ang. ROS: Fylkesmannen har frafalt denne på bakgrunn av oversendt utfyllende informasjon, se fylkesmannens uttalelse av 11.02.10. Angående tidligere observert flomål på 4,36 m: Norge har minst 2 referansenivåer for høydeangivelse. Forannevnte høyde antas definert ut fra null-nivå fra sjøkart (Sjøkartnull). Alle landkart har fram til nå vært basert på en middelvannstand som ble definert i 1954 og kalles NN 1954 (Normal Null). Statens kartverks tidevannstabell for Trondheim, viser at NN 1954 ligger på 1,71 i fht. sjøkartnull, dvs. at 4,36 i sjøkartnull tilsvarer kt. 2,65 etter NN 1954. Nivået som er valgt på havna (3,80) tilsvarer således 5,51 i sjøkartnull. Vi forventer at Multiconsult har tatt hensyn til havnivåstigning ved anbefaling av kotehøyde. Reguleringsbestemmelsene: • Pkt. 3.7: Vi ser utfordringen og har tatt ut uklar formulering. • Pkt. 3.8, 5. setning, siste del: Vi ser at bestemmelsen kan bli lite forutsigbar for

utbygger og vanskelig å forholde seg til både for utbygger og saksbehandler. Følgende er tilføyd: ”Ved søknad om ramme- eller ettrinnssøknad skal det dokumenteres at tiltaket har egnet og trafikksikker inn-/utkjøring og nok parkeringskapasitet i forhold til behovet.”

• Pkt. 3.15: NVE har med brev at 13.01.2010 godtatt en sammenslåing av de to tidligere konsesjonsområdene i Levanger sentrum for levering av fjernvarme. Dvs. at planområdet kan betjenes fra hovedvarmesentralen på Røstad, som vil få økt kapasitet. I dag foreligger det tilknytningsplikt gjennom kommunens vedtekt til plan- og bygningslovens § 66a. Jfr. pbl`s overgangsbestemmelser vil nevnte vedtekt gjelde inntil den blir erstattet av nye planbestemmelser, bl.a. til kommuneplanens arealdel. Vi har ikke fått noe klart svar på om det kan fastsettes tilknytningsplikt i reguleringsplanen. Vi lar bestemmelsen stå, så får framtidige avklaringer fra MD og KRD vise om siste del er gyldig eller ikke.

• Pkt. 6.3: Siste setning er tatt ut, da vi har forstått det slik at plan- og bygningsloven ikke hjemler en slik bestemmelse. Brygga er forutsatt offentlig, og det synes noe uklart hvordan fortøyning av fritidsbåter evt. skal styres. Dette avklares ikke i planen.

• Pkt. 6.4: Hvis bevertning skal tillates må det tas inn som delformål i område L, noe som krever justering av både plankart og bestemmelser. Bevertning er tatt ut.

11 NVE, 25.01.10

Bakgrunn: I fbm. masselagring på havna ble det opplyst fra kommunen at det er utarbeidet et geoteknisk notat fra Multiconsult. Kommunen kan ettersende notatet om ønskelig og anser at konsekvensutredningen behandler de ROS-vurderingene som NVE etterspurte og anmoder NVE om å trekke innsigelsen.


Side 70 av 121

Vi har i etterkant bedt om å få tilsendt Mulitconsults notat og har i tillegg henvendt oss til Mulitconsult og også fått oversendt de to resterende geotekniske rapportene for utfyllinga. Disse er gjennomgått av vår geotekniker. Planfaglige forhold: NVE trekker ikke innsigelser, men dersom kravene/vilkårene i innsigelsen i ettertid blir oppfylt, faller grunnlaget for innsigelsen bort. NVE vil da gi en skriftlig tilbakemelding på dette. Planen kan da, dersom det ikke foreligger andre uavklarte innsigelser til denne, egengodkjennes i kommunestyret. Flom, ras og grunnforhold: I notat ”GEO-1” fra Mulitconsult presenteres opplysninger om grunnforhold og resultater av stabilitetsberegninger utført for den midlertidige og planlagte fyllinga. Notat ”GEO-2” og ”GEO-3” gjelder det samme men justert for generell oppfyllingshøyde hevet fra kote + 3,4 til + 3,8 NGO. Etter det vi kan se framkommer det ingen opplysninger om at de utførte grunnundersøkelsene for prosjektet har avdekket kvikkleire nært eller innenfor planområdet. Det er heller ikke tidligere registrert kvikkleiresoner i nærheten i forbindelse med den pågående landsdekkende kvikkleirekartleggingen. Ut i fra dette vil det ikke være grunnlag for å kreve utredning av planområdets områdestabilitet ihht. NVEs retningslinjer 1-2008. Multiconsult viser i sine notater til at det er utført stabilitetsanalyse i to utvalgte beregningsprofiler lagt mot NØ (profil 4) og Ø (profil 5). Beregningene representerer grunnlag for vurdering av den lokale stabiliteten av selve fyllinga og omfatter både midlertidig og permanent (ferdig) tilstand. Resultatene er vurdert opp mot slike krav som er allment anerkjent, som for eksempel gitt i Statens vegvesens Håndbok 016. På grunnlag av beregningsresultatene konkluderer Multiconsult med at: ”Beregningene viser tilfredsstillende sikkerhet mot utglidning for begge beregningsprofilene”. Ved gjennomgang av det mottatte grunnlaget for denne vurderingen finner NVE grunn til å kommentere følgende: • Det er ikke oppgitt hva som er den vurderte utfyllingens Geotekniske prosjektklasse

(NS 3480). Dette er av betydning for valg av omfang av undersøkelser og prosjektering, samt kontroll av prosjekteringen og utførelsen.

• Det mangler en oversikt over de utførte grunnundersøkelsene i utfyllingsområdet. • Det er ikke vist evt. profiler mot SV-V-NV-N med utførte stabilitetsanalyser og

resultater, til tross for at den framlagte reguleringsplanen også gjelder oppfylling mot denne siden.

• Profil 4: o Det er ikke utført ADP-analyse av korttidstilstanden v/fylling til + 3,8. o (Fylling til + 3,4 gir ym = 1,38. Hva blir y v/+ 3,8 ? Krav er ym = 1,30)

• Profil 5: o Profilet viser ikke boreresultater som underbygger den viste lagdelingen. o Situasjonsplanen (tegn.nr.1) viser ikke sjøbunnskoter som bekrefter profilet. o Det er ikke utført ADP-analyse av korttidstilstanden v/fylling til +3,8 (som i

profil 4). Konklusjon: NVE anser at det må framlegges en komplett dokumentasjon av den lokale stabiliteten som må legges til grunn for den videre utbygginga. Materialet vedlagt


Side 71 av 121

reguleringsplanen, samt det ettersendte materialet, anses ikke å gi den tilstrekkelig dokumentasjon til å kunne avklare den lokale stabiliteten. NVE har forståelse for at kommunen ønsker å få egengodkjent planen for å komme videre i planarbeidet. Som fagetat finner vi det imidlertid vanskelig å kunne etterkomme kommunens ønske om å trekke innsigelsen før vi har fått tilsendt den nødvendige dokumentasjon som etterspørres i ovennevnte prikkpunkter. Denne dokumentasjonen vil også være et nødvendig og viktig bidrag i det videre arbeidet med konsekvens-utredningen for hele havneområdet. Dersom kommunen ønsker et møte med oss for å diskutere saken, stiller vi selvsagt opp på dette. Kommentar: Se vår kommentar til NVEs siste uttalelse. Videre er vi noe usikre på om § 3.14 i bestemmelsen nå kan utgå, men av hensyn til fundamentering lar vi den stå.

12 NTNU Vitenskapsmuseet, 27.01.10 Vi viser til oversendelse av sammendragsrapport, hvor forholdet til kulturminner under vann er tatt med. NTNU Vitenskapsmuseet har på bakgrunn av oversendelsen ingen ytterligere kommentarer til reguleringsplan for hotell og kulturhus. Kommentar: Uttalelsen tas til orientering.

13 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 11.02.10 Fylkesmannen har mottatt foreløpig konsekvensutredning for Levanger havn som respons på vår betingete innsigelse til planforslaget. Vår innsigelse var begrunnet i manglende ROS-analyse for tiltaket. Vi kan ikke se at den foreløpige konsekvensutredningen tjener som en fullstendig ROS-analyse i tråd med pb1 § 4-3, men forstår det som om de risikoområdene som her er vurdert (flom, grunnforhold og forurensning) dekker de samfunnssikkerhetsmessige problemstillingene som er forbundet med tiltaket. Vi forutsetter derfor at det er utført nødvendige analyser som utelukker eventuelle andre fareområder, og at de områder som er beskrevet i den foreløpige konsekvensutredningen er godt nok belyst til at tiltaket kan gjennomføres som beskrevet. På bakgrunn av dette frafaller den betingede innsigelsen til forslaget til reguleringsplan. Hva gjelder kvalitet og omfang av grunnundersøkelser i fbm. reguleringsplanen henviser vi til NVE sine vurderinger på dette. Understreker at det skal gjøres en ROS-analyse/ROS-vurdering i alle arealplaner. Kommunen som planmyndighet er ansvarlig for at en slik analyse er gjort, og Fylkesmannen forventer at dette kravet følges i fremtidige planer. Det vises til aktuelle veiledninger.

14 Multiconsult AS, 18.02.10 – kommentarer til NVEs innsigelse Brev til RG-prosjekt med kopi til kommunen og NVE. Kommentarer til NVEs innsigelse til geotekniske notater: 1. Geoteknisk prosjektklasse:


Side 72 av 121

Prosjektet er vurdert til å ligge i geoteknisk prosjektklasse 2. Geoteknisk prosjektklasse er vurdert og angitt i rapport nr. 413218-1, datert 10. desember 2008.

2. Oversikt over grunnundersøkelser: Se rapport nr. 413218-1. 3. Profiler og stabilitetsberegninger mot SV-V-NV-N. I rapport nr. 413218-1 er det vist profiler og stabilitetsberegninger for profiler mot sørvest, nordvest og nord. I rapporten er det utført stabilitetsberegninger for tre utvalgte beregningsprofiler. Videre er det i oppdrag 413812, notat GEO-1, GEO-2 og GEO-3, er det utført stabilitetsberegninger for to utvalgte profiler, beregningsprofil 4 og 5. Bakgrunnen for de nye beregningsprofilene (4 og 5) er endret fyllingsgeometri og fyllingsnivå. Disse er vurdert til å være de mest kritiske basert på fyllingsgeometri og bunntopografi. 4. Beregningsprofil 4 Det er ikke utført ADP-analyse for utfyllingsfasen for utfylling opp til kote +3,8 da tidligere beregninger (oppfylling til kote +3,4 og kote +3,6) har vist tilnærmet samme sikkerhetsnivå for aø -beregninger og ADP-analyser. Vi har derfor vurdert det som ikke nødvendig å utføre ADPanalyse for anleggsfasen. Norsk standard krever heller ikke dette. Oppsummering av sikkerhetsnivå er vist under:

5. Beregningsprofil 5 Lagdeling: Det er utført grunnundersøkelser rett nord og sør for beregningsprofil 5. Grunnundersøkelsene viser relativt jevne grunnforhold, se Kummeneje rapport nr. 0.299-2 og 0.299-3 samt Rambøll rapport nr. 630047-1 Rev. 1. Disse underbygger den valgte lagdelinga. Bunnkoter: Det er ikke utført bunnkotekartlegging ved beregningsprofilet. Bunnkotene er imidlertid kontrollert ved noen enkle loddinger. ADP-analyse for korttidstilstanden: Da løsmassene består av friksjonsmasser til stor dybde, er det valgt kun å utføre aø-beregninger (både drenerte og udrenerte analyser) for dette profilet. Det vurderes at kritiske glideflater ikke kommer til å være så dype at de vil gå gjennom leirlaget under friksjonsmassene. Eventuelle dype glideflater vil også avgrenses mot berghorisonten som stiger mot øst. Kommentar: Uttalelsen tas til orientering og er vurdert i NVEs brev av 26.04.10.

15 NTE Nett AS, 19.02.10 Strømforsyningsanlegg bør vurderes så tidlig som mulig i planprosessen, for å unngå seinere tilpasninger hvor en kanskje må ta i bruk friområder etc. for å etablere de nødvendige strømforsyningsanlegg som planen krever. Eksisterende strømforsyningsanlegg har ikke tilstrekkelig kapasitet til nytt hotell/kulturhus. Det må derfor i hotellet avsettes rom (4,0m x 4,0 m) i første etasje nær teknisk rom og langs yttervegg for ny nettstasjon. Videre må det tilrettelegges for høyspennings kabeltrasé fra nettstasjon og ut mot gate. NTE Nett AS har flere


Side 73 av 121

høyspenningsjordkabler i området og det må påregne diverse omlegginger for å frigjøre utbyggingsområdet. Kommentar: Uttalelsen tas til orientering og forutsettes hensyntatt av tiltakshaver.

16 NVE, 26.04.10 NVE har på oppfordring fra kommunen gjennomgått notatet fra Multiconsult og vurdert hvorvidt det i dette notatet framkommer nye opplysninger som vil kunne ha betydning for NVEs vurdering av saken. I denne saken foreligger en rekke dokumenter og rapporter som omhandler geotekniske forhold. I utgangspunktet var ingen av disse vedlagt saken men vi har i ettertid fått tilsendt noe fra kommunen og noe fra Multiconsult etter konkrete henvendelser (RG prosjekt nr. L08034 samt GEO-1-3). I notatet fra Multiconsult til RG-prosjekt kommenterer og imøtegår Multiconsult våre innsigelser i fem punkter. I de tre første punktene henvises det til rapport nr. 413218-1 av 10.12.08 mens en i punkt 5 viser til Kummeneje rapporter nr. 0.299-2 og 0.299-3 samt Rambøl rapport nr. 630047-1 Rev.1. Disse rapportene har NVE ikke hatt kjennskap til. Vi gjør oppmerksom på at vi har basert våre uttalelser på det materiale som vi etter hvert har skaffet til veie. NVE minner om at det er opp til tiltakshaver å framskaffe den nødvendige dokumentasjon om omsøkte tiltak og la dette tilflyte kommunen og høringspartene slik at disse har tilstrekkelig grunnlag for sine høringsuttalelser og vedtak. NVE har på bakgrunn av ovennevnte notat tatt kontakt med Mulitconsult og fått tilsendt ovennevnte rapport ”413218-1: Levanger havn - utfylling, grunnundersøkelser - orienterende geoteknisk vurdering”. Sakens innhold: 1. Oversikt over grunnundersøkelser - grunnforhold. I den underliggende rapporten (som NVE nå har mottatt) finnes den etterspurte oversikten over grunnundersøkelser i området. Denne viser hvilke undersøkelser som er utfort mot SV-V-NV-N. NVE konstaterer at det foreligger et grunnlag for stabilitetsanalyser mv og forutsetter at Multiconsult anser dette som tilfredsstillende både i omfang og kvalitet for sine vurderinger. Jfr. også kommentar under pkt. 4 nedenfor. 2. Geoteknisk prosjektklasse Rapporten angir også hvilken Geoteknisk prosjektklasse (2) som er vurdert for prosjektet, herunder også for den aktuelle reguleringsplanen. 3. Stabilitetsanalyser mot SV-V-NV-N Rapporten viser også hvilke stabilitetsanalyser som er utfort. NVE konstaterer at det er utført stabilitetsanalyser i profiler både mot nord (Profil 1 og 2) og mot vest (Profil 3). Det er ikke utfort stabilitetsanalyse mot SV. Dette antar NVE har sin forklaring i at resultatene fra Profil 3 også vil være dekkende for dette området hvor sjøbunnen iflg. kart ligger høyere enn planlagt nødvendig motfylling i Profil 3. 4. Profiler og stabilitetsanalyser i Profil 4 og 5 Bunnkoter lagt til grunn ved stabilitetsanalyse oppgis å være basert på ”noen enkle loddinger”. Dersom disse loddingene er vurdert av Multiconsult å være pålitelige og tilstrekkelige i omfang, anses dette som akseptabelt. Det fremgår ikke av oversikten over


Side 74 av 121

grunnundersøkelser hvilke undersøkelser som er utfort ”rett nord og sør for beregningsprofil 5” og som danner grunnlag for stabilitetsanalysen i dette profilet. NVE anbefaler at det for det videre arbeidet med KU for hele området utarbeides en planoversikt over de ”komplette” grunnundersøkelser som vurderingene baseres på. Med den siste dokumentasjonen anses at de utforte stabilitetsanalysene i disse profilene nå dekker de aktuelle fasene. NVE konkluderer med følgende: NVE har fått ettersendt og gjennomgått rapport 413218-1 fra Multiconsult. Vi har fastslått at det er utført undersøkelser i relevante profiler og at relevante analyser og vurderinger er gjennomført. Vi vil understreke at riktighet av resultater tilligger tiltakshavers ansvar. På bakgrunn av dette finner NVE at våre krav og vilkår i innsigelse til reguleringsplan for hotell og kulturhus på Levanger av 25.01.10 er å anse som oppfylt. Planforslaget kan derved egengodkjennes av kommunen. Kommentar: Uttalelsen tas til orientering. Oppsummering/konklusjon Forholdet til høringsuttalelsene Selv om detaljreguleringsplanen for et så omfattende prosjekt synes lite detaljert og har en planbeskrivelse med knappe opplysninger mht. risiko- og sårbarhet inkl. geoteknikk er planforslaget nå fritt for innsigelser. Fylkesmannen frafalt sin betingede innsigelse angående ROS etter å ha fått oversendt foreløpig KU for hele havneområdet. NVE frafalt sin innsigelse angående geotekniske forhold etter å ha mottatt en noe uoversiktlig dokumentstrøm av utredninger gjort i fbm. overnevnte KU og kommunalt planarbeid for havneområdet. Det er beklagelig at relevante opplysninger for det begrensede planområdet, hentet fra nevnte utredninger, ikke er sammenfattet i noe notat eller revidert planbeskrivelse. Saksbehandler er heller ikke gjort kjent med alle dokumentene. Det forutsettes at tiltakshaver har full kontroll over aktuelle utfordringer i fbm. gjennomføring av planen. Fylkesmannen og Estetikkutvalget har hatt kommentarer til bestemmelsene. Merknadene er søkt fulgt opp gjennom revisjon av bestemmelsene, se egen oversikt. Revisjoner av betydning er avklart med tiltakshaver. Estetikkutvalgets ønske om å flytte byggegrense evt. utvide havnepromenaden er ikke imøtekommet. Tiltakshaver har opplyst at illustrasjonene kun er foreløpige og at bl.a. plassering vil bli nærmere vurdert. Privatrettslige forhold vedrørende Norcem, Indre Trondheimsfjord Havnevesen og Sivilforsvaret anses ikke å ha betydning for planbehandlingen, men bør avklares før gjennomføring. Innspill fra NTE forutsettes hensyntatt av tiltakshaver. Det samme gjelder forholdet til kulturminneloven ved evt. funn av automatisk freda kulturminner. Forhold som skulle vurderes nærmere før sluttbehandling - Bevertningsformålet er tatt ut av område L på bakgrunn av merknad fra

fylkesmannen. - Byggehøyder: Da det ikke er mottatt innvendinger til foreslåtte høyder, ser vi ikke

behov for å sette ned høydene. - Renovasjonsløsning: Evt. føringer kan vurderes i salgs- eller utbyggingsavtale. - Evt. inntegning av farled i sjø: Det er ikke mottatt uttalelse fra fergeselskapet eller

kystverket. Trase vist i kystverkets kart antas for unøyaktig for inntegning. - Plan- og utviklingskomiteen i Levanger forutsatte også at:


Side 75 av 121

”En ferdigbehandling av reguleringsplanen (hotell/kulturhus) må ses i sammenheng med arbeidet med reguleringsplanen for hele området, blant annet med tanke på infrastrukturen.” Se fylkeskommunens kommentar til dette. Planavdelingen har for øvrig ikke mottatt noe planforslag for hele havneområdet, for behandling, og samme plankonsulent benyttes. Foreløpig plan for hele havneområdet er for øvrig vist med sort heltrukken strek på plankartet.

Utbyggingsavtale, salgsavtale I høringsbrevet tilrådde vi at evt. forslag til utbyggingsavtale bør foreligge før videre behandling. Kommunalteknikk har den 20.01.10 uttalt følgende: ”Kommunen ved næringsselskapet er selger av arealet her. Det vil derfor være mulig å knytte nødvendige vilkår til salgsavtalen - slik at utbyggingsavtale blir unødvendig. Evt. forhandlinger om utbyggingsavtale bør derfor avventes til intensjonsavtale/ salgsavtale foreligger.” Se også havnevesenets forutsetninger. Konklusjon På bakgrunn av en helhetsvurdering tilrår vi at det innstilles på at planforslaget vedtas. FØRSTE GANGS BEHANDLING - PUK 04.11.2009, sak 87/09 Rådmannens forslag til vedtak: Det gjøres følgende endringer på plankartet: a) Grense for rekkefølgeområde endres til hensynssone infrastruktursone. Tekst på hensynssonen spesifiseres i tegnforklaringen. Det gjøres følgende endringer i bestemmelsene: b) Punkt 3.6: Bestemmelsen om at bl.a. tekniske installasjoner fortrinnsvis skal plasseres i fasade tas ut. Siste setning om flaggstenger tas ut. c) Punkt 6.4, tilføyelse: ”Parkeringsformålet i omr. L er privat/felles for område K og L.” d) Punkt 8.1, tilføyelse. ”Dette gjelder hensynssone vist på planen.” e) Punkt 8.3 endres til: ”Kaipromenaden skal være opparbeidet i hht. planen, før ny bebyggelse tas i bruk.” f) Nytt punkt 3.14: ”Ved søknad om ramme- eller byggetillatelse skal det vedlegges en geoteknisk dokumentasjon på at omsøkte prosjekt har tilfredsstillende sikkerhet /stabilitet. Det vises til NVEs retningslinjer 1/2008, jfr. også sikkerhetsnivå mot skred gitt i TEK.” g) Nytt punkt 3.15: ”Ny bebyggelse skal tilrettelegges for vannbåren oppvarming og tilknyttes eventuelt fjernvarmeanlegg.” Forslag til reguleringsplan for ”Levanger havn – del 1 – Hotell/kulturhus”, datert 08.10.09 og revidert i hht. overnevnte endringer, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i hht. plan- og bygningslovens § 12-10.

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 04.11.2009 Habilitet: Geir Tore Persøy, FRP, ble enstemmig erklært inhabil, og fratrådte under behandling av saken.


Side 76 av 121

Forslag i møte: Forslag til vedtak fra Einar Vandvik, V: Privat reguleringsplan fra Levanger Fjordhotell Eiendom AS, sak 87/09 - Reguleringsplan for hotell og kulturhus - Levanger havn, avslås. Begrunnelse: Levanger Venstre er positiv til etablering av nytt hotell og kulturhus i Levanger. Havneområdet er en av Levangers mest attraktive utviklingsområder og disponering av området vil få betydning for kommunen i generasjoner framover. Levanger kommune ved Levanger næringsselskap AS arbeider med en helhetlig reguleringsplan for området. Plan- og utviklingskomiteen mener at en ikke skal gjennomføre en stykkevis og delt regulering av området, før den helhetlige planen foreligger. Forslag til tillegg fra Hanne E. Lilleberg, SV: En ferdigbehandling av reguleringsplanen (hotell/kulturhus) må ses i sammenheng med arbeidet med reguleringsplanen for hele området, blant annet med tanke på infrastrukturen. Saksordfører: Olav Strid, DNA Avstemning: Alternativ avstemning mellom rådmannens forslag og forslag fra Vandvik: Rådmannens forslag til vedtak vedtatt med 9 mot 1 stemme. Tilleggsforslag fra Lilleberg vedtatt med 9 mot 1 stemme. VEDTAK: Det gjøres følgende endringer på plankartet: a) Grense for rekkefølgeområde endres til hensynssone infrastruktursone. Tekst på hensynssonen spesifiseres i tegnforklaringen. Det gjøres følgende endringer i bestemmelsene: b) Punkt 3.6: Bestemmelsen om at bl.a. tekniske installasjoner fortrinnsvis skal plasseres i fasade tas ut. Siste setning om flaggstenger tas ut. c) Punkt 6.4, tilføyelse: ”Parkeringsformålet i omr. L er privat/felles for område K og L.” d) Punkt 8.1, tilføyelse. ”Dette gjelder hensynssone vist på planen.” e) Punkt 8.3 endres til: ”Kaipromenaden skal være opparbeidet i hht. planen, før ny bebyggelse tas i bruk.” f) Nytt punkt 3.14: ”Ved søknad om ramme- eller byggetillatelse skal det vedlegges en geoteknisk dokumentasjon på at omsøkte prosjekt har tilfredsstillende sikkerhet /stabilitet. Det vises til NVEs retningslinjer 1/2008, jfr. også sikkerhetsnivå mot skred gitt i TEK.” g) Nytt punkt 3.15: ”Ny bebyggelse skal tilrettelegges for vannbåren oppvarming og tilknyttes eventuelt fjernvarmeanlegg.” Forslag til reguleringsplan for ”Levanger havn – del 1 – Hotell/kulturhus”, datert 08.10.09 og revidert i hht. overnevnte endringer, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i hht. plan- og bygningslovens § 12-10.


Side 77 av 121

En ferdigbehandling av reguleringsplanen (hotell/kulturhus) må ses i sammenheng med arbeidet med reguleringsplanen for hele området, blant annet med tanke på infrastrukturen. Hjemmel/bakgrunn for saken: Ingen Vedlegg: 1 Planbeskrivelse 08.10.09 2 Plankart datert 08.10.09 3 Reguleringsbestemmelser datert 08.10.09 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): • Kommunedelplan Sundet – Havna, vedtatt 14.05.2003 • Sjekkliste ROS • Samfunnsvirkninger av utbygging på Levanger Havn (Trøndelag Forskning og

Utvikling AS, 2008) • Planprogram KU for hele havneområdet, vedtatt 22.10.08 • Arbeidsnotat vedrørende utvikling av havneområdet Levanger (Levanger kommune,

rev. 18.06.08) • Foreløpig reguleringsplankart for havneområdet - del 2, 21.04.09. Saksopplysninger: Forslag til reguleringsplan for bl.a. hotell/kulturhus med tilhørende spaanlegg og parkering omfatter arealet sydvest for krysset Havnevegen x Gunnlaug Ormtunges gate på havneområdet i Levanger. Området ligger ved Sundet, se kart i vedlagte planbeskrivelse. Planforslaget er utarbeidet av Narud Stokke Wiig as pva. Levanger Fjordhotell Eiendom AS. Foreløpige illustrasjoner av hotellet er merket Kosberg Arkitektkontor AS. Planområdet er på ca. 24,4 dekar og foreslås regulert til: Kvartal Formål %-BYA BRA (m2) Gesims K (5,2 daa)

Næring/tjenesteyting - hotell, kontor, kulturhus og allmennyttig forsamlingslokale.

70 12000 50 m

L (3,6 daa)

Parkering kombinert med forretning, kontor, serviceanlegg i tilknytning til hotell (SPA) og med nødvendige lagerrom og andre ytre rom liggende i bygningsmasse.

50 3000 15 m

Planen viser også formålene; Torg, annen veggrunn, gang-/sykkelveg kombinert med kai samt havneområde i sjø. Ifølge matrikkelopplysninger eies grunnen i planområdet av Levanger kommune, men både Persøy Eiendom AS og Levanger havnestyre er registrert som festere innenfor område K/L. Foreslått torg berører areal som festes av Helga den Fagres gate 12 AS og Norcem AS. Foreslått annen veggrunn berører noen kvadratmeter av grunn som festes av Levanger Maskin AS. Planforslaget berører også eksisterende småbåthavn. Eiendommer som berøres av planforslaget er ikke utfyllende listet opp i plandokumentene.


Side 78 av 121

Levanger Næringsselskap AS er oppdragsgiver for pågående arbeid med reguleringsplan for hele havneområdet, men Levanger Fjordhotell Eiendom AS ønsker en raskere planavklaring med hensyn til hotelltomt. Se vedlegg for nærmere informasjon om planforslaget. Foreløpig plan for hele havneområdet er vist med sort heltrukken strek på plankartet. Kartgrunnlag/basiskart er vist med tynnere grå heltrukken strek. Vi gjør oppmerksom på at illustrasjonene ikke viser planforslagets ytterste konsekvens, men kun viser eksempel på utforming av hotell/kulturhus. Foreløpig situasjonsplan gjengitt i planbeskrivelsen er ikke i samsvar med planforslagets formålsavgrensninger. Det private planforslaget må hensynta både pågående planarbeid og eksisterende situasjon, og det bør tas høyde for at planen skal kunne gjennomføres innen forholdsvis kort tid, jfr. Plan- og bygningsloven § 12-4 femte ledd: ”Er bygge- og anleggstiltak som hjemles i plan fremmet med bakgrunn i privat reguleringsforslag etter § 12-11, ikke satt i gang senest fem år etter vedtak av planen, kan tillatelsen til gjennomføring av planen ikke gis uten nytt planvedtak. Etter søknad fra tiltakshaveren kan planvedtaket forlenges med inntil to år av gangen. Der det innenfor fristen på fem år med eventuell(e) forlengelse(r) er gitt rammetillatelse for et tiltak, gjelder fristen på tre år etter § 21-9 for tiltaket.” Medvirkning Oppstart av reguleringsplanarbeid for Levanger sentrum inkl. havneområdet ble varslet allerede i 2004. En fant etter hvert behov for å dele planarbeidet, og revisjon av reguleringsplan for sentrumsområdene ble vedtatt i 2008. Vinteren 2007/2008 ble det på nytt varslet oppstart av reguleringsplan for havneområdet. det var bedt om inn innspill innen 20.02.08. Planprogram for konsekvensutredning i tilknytning til denne planen ble vedtatt 22.10.08. Planprogrammet angir følgende utredningstema; Trafikkforhold inkl. støy og luftforurensning, Forurensning av vann og bunnsedimenter, Flom og ras – Grunnforhold, Marinarkeologiske forhold, kulturminner, Miljø, klima, energi, De samfunnsmessige konsekvenser. Nevnte planforslag m/konsekvensutredning er ennå ikke mottatt for behandling. Det ble ikke ansett som nødvendig å gjennomføre noe nytt oppstartsvarsel eller kreve planprogram for det begrensede private planforslaget, da dette bygger på overnevnte reguleringsplanarbeid. På bakgrunn av mottatte opplysninger, som forøvrig er noe knappe, kan vi heller ikke se at planforslaget utløser krav om konsekvensutredning. Vi ser imidlertid ikke bort fra at konsekvensutredning kan utløses på tiltaksnivå. Planforslaget forventes å være i tråd med pågående planarbeid for hele havneområdet, da det bl.a. er benyttet samme konsulent. Det er redegjort for innspill til planarbeidet i vedlagte planbeskrivelse. Intern høring: Planforslaget er forelagt følgende fagområder: Kommunalteknikk, Levanger Næringsselskap AS, Estetikkutvalget, naturforvaltning, kultur, helse, bygg og eiendom, brann samt barnrepresentanten. Følgende uttalelser er mottatt: Naturforvaltning, 19.10.09 - biologisk mangfold. Deler av hotelltomten (hotell/infrastruktur) betegnet som K og L i reguleringsplanen skal oppbygges i havnebassenget, mens det i større eller mindre grad slik vi forstår det vil/kan bli en undersjøisk støttefylling i område som er betegnet som havneområde (11,3 da) i


Side 79 av 121

planen. Havneområdet i planen dekker over halvparten av sundets bredde slik at det er ikke uvesentlig i hvilken grad dette arealet blir påvirket. Det går fram av uttalelsen at NIVA i år har kartlagt marine naturtyper nært inntil aktuelt område i sundet. Endelig rapport er ikke klar, men en foreløpig indikasjon tyder på at havneområdet i planen ikke er direkte berørt. Det nærmeste er motsatt bredd av sundet der såkalte A-områder for bløtbunn i strandsonen er registrert, foreløpig uten mer informasjon enn dette. For øvrig viser NIVA’s detaljkart at det er flere potensielt interessant bløtbunnsområder innover sundet. I Eidsbotn er det et fuglefredningsområde, og en evt. radikal påvirkning av Strømningsforhold gjennom sundet vil teoretisk sett kunne få konsekvenser for dette området og evt. tilstanden til bløtbunnsområdene videre innover sundet. I utgangspunktet synes det lite trolig at de undersjøiske tiltakene skal være av en slik karakter at de skal ha slike skadevirkninger. Det er likevel vanskelig å konkludere eksakt om dette, da det ikke foreligger profiler eller masseberegninger som viser evt. alternativer for undersjøisk oppfylling. Uttalelsen viser til planbeskrivelsens kapittel om risiko og sårbarhet, hvor bl.a. følgende står: ”Tiltak går ut på at det må legges ut stabiliserende motfyllinger ved fylling mot de dype partiene mot vest, inntil 30 meter utenfor fyllingsfoten. Over kote minus 3 m må fyllingen plastres mot bølgeerosjon.” En går ut fra at dette omtaler mulige tiltak også i havneområdet, men det er en uklar synliggjøring av slike sammenhenger i plan og planbeskrivelse. Videre viser uttalelsen til temaet sikkerhet sjøtomter, hvor bl.a. endrede strømningsforhold nevnes samt at tiltakshaver har tatt som utgangspunkt at planen ikke utløser krav om konsekvensutredning. Planens presisjonsnivå gjør det vanskelig å vurdere behovet for konsekvensutredninger i dag eller senere, men dersom konsekvensutredninger skal utføres bør spørsmålet om sekundære effekter av endrede strømningsforhold være noe som tas opp til vurdering. I så fall må ekstern kompetanse bringes inn, og plan og tiltaksbeskrivelser må ha en bedre konkretisering og kvalitet enn det foreliggende materialet. Brann, 23.10.09 har følgende kommentar til bestemmelsene: • Pkt. 5.1.1: Brannvesenet tar forbehold om at bygget blir reist i hht. byggeforskrifter

og brannlovgivning. Brannvesenets høydeutstyr kan rekke max ca. 25 - 27 meter over bakkenivå.

• Pkt. 6.3: Det må tas høyde for at det anlegges en akseptabel/tilstrekkelig avstand mellom linje båtoppstillingsplasser og veggliv hotell/kulturhus.

• Regner forøvrig med at det foretas en risiko- og sårbarhetsanalyse som omhandler både pkt 5.1.1 og 6.3.

Planstatus Kommunedelplan Sundet – Havna, vedtatt 14.05.2003 Planforslaget berører kommunedelplanens område 13 og 15, som er avsatt til hhv. eksisterende forretning/kontor/industribebyggelse og eksisterende boligbebyggelse/


Side 80 av 121

forretning/kontor/industri. Arealer langs sjøen/Sundet er avsatt som friområde og framtidig gang-/sykkelveg/fortau. Sjøarealene i Sundet er avsatt som friluftsområde i sjø.

For område 15 gjelder bl.a. plankrav ved boligutbygging, at bebyggelse kan ha inntil 3 etasjer og at 1. etasje kun skal benyttes til næringsvirksomhet. Område 13 omfattes av bestemmelsen om at gjeldende reguleringsplaner skal legges til grunn for utbygging. Kommunedelplanen har også retningslinjer mht. sikring av allmennhetens interesser langs kaien, estestikk og fargesetting, grønt preg, miljøvennlig gateløp i Havnevegen osv. Oppankring av husbåter skal heller ikke være tillatt. I tekstdelen til kommunedelplanen står det at en skal avklare om det er behov for nytt hotell i Levanger og at dette gjøres ved å invitere bransjen til å foreta en markedsanalyse. Samt at Levanger kommune tar aktivt del i prosessen når det gjelder tomtevalg. Reguleringsplaner som berøres/endres • Reguleringsplan for småbåthavn, vedtatt 03.03.2004. • Reguleringsplan for Kirkegata - Havna 2, vedtatt 04.12.1997. • Reguleringsplan Kirkegata – Havna 1, vedtatt 26.09.1996. • Sjøbadet - Fagerneset, stadfestet 06.11.1984. Planforslaget berører kun areal i Sundet

merket ”vann”. Ifølge planbeskrivelsen er det gjennomført en markedsanalyse for hotell, men det er ikke opplyst om resultatet av denne. Vi kjenner ikke behovet. Vurdering: Eventuell konsekvensutredning for det private planforslaget Forslagsstiller har valgt å vurdere spørsmålet om konsekvensvurdering for det begrensede planforslaget i fht. ny forskrift, selv om denne har overgangsbestemmelser som tilsier at gammel forskrift kan benyttes når varsel om planoppstart og planprogram er fastsatt før 01.07.09. Vi antar imidlertid at det ikke har avgjørende betydning om gammel eller ny forskrift benyttes.


Side 81 av 121

Vi kan ikke se at det ligger føringer i vedtatt planprogram for hele havneområdet som forhindrer en forsert stykkevis regulering. I planforslaget er maks bruksareal begrenset til 3000+12000 m2, dvs. like under oppfangingskriteriene for byggetiltak som alltid skal konsekvensutredes. Jfr. forslagsstillers konklusjon må vi også anta at kostnadene ligger lavere enn oppfangingskriteriene. Planforslaget legger til rette for hotell/kulturhus m.m. med et bruksareal på over 5000 m2, men dette anses ikke å få vesentlige virkninger for miljø, naturressurser eller samfunn. Vi må imidlertid ta noe forbehold mht. tilrettelegging av selve tomta, da omfang av evt. massedeponi i sjø m/påfølgende virkninger for bl.a. biologisk mangfold, ikke er mulig å vurdere på bakgrunn av mottatte opplysninger. Hvis en skal unngå konsekvensutredning må det også forutsettes at planen ikke medfører vesentlig forurensning, innebære risiko for alvorlige ulykker eller medføre ras- og flomsituasjoner. Vi antar at det vil være anledning til å kreve konsekvensutredning også på tiltaksnivå, hvis dette skulle vise seg nødvendig. Konsekvensutredning sett i fht. overordnet plan; kommunedelplan Sundet - Havna Planforslaget skal behandles etter PBL 2008, selv om oppstart ble varslet før ny lov trådte i kraft. Dette innebærer, jfr. §§ 12-3 og 4-2 andre ledd, at private forslag innholdsmessig må følge opp hovedtrekk og rammer i kommuneplanens arealdel. Ved vesentlige avvik gjelder følgende: ... ”og for reguleringsplaner som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn, skal planbeskrivelsen gi en særskilt vurdering og beskrivelse - konsekvensutredning - av planens virkninger for miljø og samfunn.” At deler av sjøarealet i Sundet foreslås som område for bebyggelse og anlegg er ikke i hht. kommunedelplanen. For område L anses foreslåtte formål å være i tråd med overordnet plan, men foreslått gesimshøyde på 15 m er noe høyere enn kommunedelplanens 3 etasjer. Når det gjelder område K i planforslaget angir kommunedelplanen at dette er et eksisterende område for forretning/kontor/industri, hvor gjeldende reguleringsplaner skal legges til grunn for utbygging. Gjeldende reguleringsplan fra 1996 tillater formålene industri/lager, forretning kontor ol., bebyggelse med totalhøyde 10 m og utnyttingsgrad BYA 75 %. Foreslått kulturhusformål avviker noe. Hotell regnes som næring. Foreslått gesims på 50 m er mye høyere enn det gjeldende plan tillot - på det tidspunkt kommunedelplanen ble vedtatt. Om overnevnte er å anse som vesentlige avvik kan det stilles spørsmål ved, men en har på bakgrunn av de opplysningene som er gitt kommet fram til at planforslaget ikke innebærer vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Grad av utnytting I område K foreslås det %-BYA = 70 % og BRA = 12000 m2. I område L foreslås det %-BYA = 50 % og BRA = 3000 m2. Dette synes ikke urimelig høyt i dette området. Deler av bruksarealet vil gå med til parkering. Planen gir få føringer på hvordan tillatt bygningsvolum skal fordeles vertikalt og horisontalt. Forholdet til rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre Planområdet ligger innenfor dagens sentrumsområde, men som et avlastningsområde til bykjernen, tilsvarende Moanområdet. Formålet kjøpesenter benyttes ikke i planforslaget, men i område L legges det bl.a. til rette for forretning med detaljhandel. Tillatt bruksareal er imidlertid begrenset oppad til 3000 m2, og kjøpesenterstoppen rammer


Side 82 av 121

kjøpesentre med et samlet bruksareal på mer enn 3000 m2. Det skulle følgelig ikke være nødvendig å argumentere i fht. kjøpesenterstoppen. Parkering er også et delformål her. Ny bebyggelse Plassering av ny bebyggelse - byggegrenser Et tidligere omriss av hotell/kulturhus, basert på vedlagte situasjonsplan, gikk noe utover foreslåtte formålsgrenser, og ble derfor tatt ut. At alternativet ble byggegrenser som følger formålsgrensene gir liten forutsigbarhet. Ny bebyggelse vil bl.a. danne en av veggene i uterommet Skald Ravns plass, noe som i liten grad er sikret i planen. I § 5 er det angitt at ”forsamlingslokalet” skal ha god tilknytning til Skald Ravns plass. Vi er noe skeptisk til byggegrense i formålsgrense mot kaipromenaden. Bygging inntil byggegrensen kan medføre en privatisering av kaiområdet, slik at dette oppleves smalere. Evt. uteservering bør for eksempel anlegges på egen tomt. Byggegrensene bør også ivareta viktige siktlinjer gjennom Skald Ravns plass. Byggehøyder I område K legges det til rette for et signalbygg med gesimshøyde 50 m + 3,2 m ekstra til installasjoner. Ifølge planbeskrivelsen planlegges bygget med 13 etasjer, hvorav toppetasjen er til heis- og tekniske rom. Det er vanskelig å få et inntrykk av hvordan et så høyt bygg vil ta seg ut, men illustrasjonene er noe til hjelp. Til sammenligning er Norcems silo ca. 32,5 - 35,5 m høy. Foreslått høydebestemmelse synes ikke spesielt godt tilpasset foreløpig snitt (ikke vedlagt), som ser ut til å ha hovedgesims på ca. 43 m, pluss ca. 20 m mindre volumiøse installasjoner på toppen. Planen vil uansett legge føringer for utbyggingen, og det bør ikke satses på dispensasjoner. Tillatt gesimshøyde bør settes i fht. gjeldende måleregler, og vi er noe usikre på hvordan illustrerte installasjoner på toppen bør angis i bestemmelsene. Å sette en gesimshøyde som dekker alt synes vel lettvint og uforutsigbart. Det tas forbehold om at bestemmelsen kan bli justert noe før sluttbehandling, i dialog med tiltakshaver. Signalbygget vil nødvendigvis skille seg ut både i fht. eksisterende næringsbebyggelse og annen framtidig bebyggelse. Havneområdet står foran en betydelig transformasjon, og vi forutsetter at samspillet med videre utvikling av området er hensyntatt. Signalbygget vil bli en sterk kontrast til bebyggelsen i sentrumskjernen, som har en stor andel eldre verneverdig trehusbebyggelse, uten at vi ser dette som problematisk. Foreslått gesimshøyde på 15 meter i område L, tilsvarer ca. 5 etasjer. Vi kan ikke se at dette er synliggjort i illustrasjonene. Kommunedelplanen angir tre etasjer. Hittil har 3-4 etasjer, evt. inntrukket 5. etasje vært tema i parallell planprosess. Det tas forbehold om at høyden kan bli justert noe ned før sluttbehandling. Estetikk, landskapshensyn m.m.: Foreslått bestemmelse om god estetisk utforming er svært generell. Videre hadde vi helst sett at hensyn til landskap og solforhold, se bestemmelsenes punkt 3.4 og 3.13, ble vurdert på plannivå, når rammene for utbyggingen avklares. Skyggevirkninger av bebyggelse med 50 meters høyde anses interessant i fht. uteområder, inkl. torg samt i fht. tilliggende arealbruk (eksisterende og framtidig). Ifølge planbeskrivelsen har hotellet fra 3. etasje og oppover en noe smalere bygningskropp enn kulturhuset, men dette er ikke angitt i planen.


Side 83 av 121

Forslag: Bestemmelsen i punkt 3.6 om at bl.a. tekniske installasjoner fortrinnsvis skal plasseres i fasade tas ut, selv om også ventilasjonsanlegg kan være dekorative. Siste setning om flaggstenger tas også ut. Formålene i område L: I fellesbestemmelsen punkt 3.7 a) er det greit nok foreslått at virksomhet i 1. etasje i størst mulig grad skal være publikumsorientert. Ifølge punkt 6.4 skal 1. etasje i område L inneholde detaljhandel og bevertning. Detaljhandel er i samsvar med forretningsformålet, men ifølge veilederen er bevertning eget formål på lik linje med forretning og kontor. Vi er også noe skeptisk til at lager er angitt som eget delformål i punkt 2.2.3, selv om løsningen synes innskjerpet noe mer i punkt 6.4. Samme punkt tilsier også at parkering kan ligge i bygningsmasse. Foreløpig situasjonsplan viser kun bakkeparkering + trappe-/heishus i fbm. SPA i dette området. Trafikk, adkomst og parkering Planbeskrivelsen er svært knapp i fht. trafikale virkninger. Planforslaget legger til rette for en høy utnytting av formål som kan attrahere en god del trafikk. Selv om området ligger svært nær bykjernen, som har både tog- og busstilbud, må vi anta at en god del ansatte og hotellgjester ankommer pr. bil eller drosje. Evt. kulturhusfunksjoner og forretning/kontor vil også kunne attrahere en god del trafikk. Adkomst Eksisterende gatenett på havneområdet bør kunne håndtere den økte trafikkbelastningen som gjennomføring av denne planen vil medføre. Kirkegata har imidlertid svært høy trafikkbelastning allerede, og det er vanskelig å styre trafikken til havna utenom sentrum. Både Gunlaug Ormtunges gate og Helga den Fagres gate har fortau, slik at ferdselen for myke trafikanter anses ivaretatt. Avkjørselspiler på plankartet viser at hotell/kulturhuset skal ha kjøreadkomst fra Havnevegen via område L, hvor tilhørende parkering er tenkt anlagt. Gatestrukturen forventes justert noe gjennom pågående planarbeid for hele havneområdet. Parkering Store deler av område L er tenkt benyttet til bakkeparkering for hotell/kulturhus, men det legges også til rette for andre formål her. Utbyggingen i området vil kunne begrenses hvis både hotell, kulturhus og evt. næringsbygg skal få dekt sitt parkeringsbehov på bakken. Foreslått parkeringskrav for forretning og kontor er i hht. gjeldende vedtekter. Vi har ikke erfaring med parkeringsbehov tilknyttet hotell. Parkeringsbehovet for evt. kulturhus er ikke angitt. Hotell med 180 gjesterom vil ifølge forslag til bestemmelse ha behov for 72 p-plasser. Vi må fortusette at en også har tatt hensyn til et for oss ukjent antall ansatte gjennom denne bestemmelsen. Foreløpig situasjonsplan, gjengitt i planbeskrivelsen, viser 122 p-plasser, hvorav 29 overbygd med bebyggelse/SPA. Denne situasjonsplanen har ikke tomteavgrensning i hht. planforslaget, og når det gjelder utomhusarealene savner vi bl.a. parkeringsplasser tilpasset bevegelseshemmede, evt. grøntanlegg samt en buffersone mellom parkeringsplasser og kaipromenade. Bakkeparkering er lite effektiv arealbruk, men å legge denne i kjeller vurderes i planbeskrivelsen som vanskelig og kostbar. Hotell-/kulturhustomta (område K) sin beliggenhet ved bl.a. torget Skald Ravns plass synes heller ikke særlig egnet for synlige parkeringsløsninger i bebyggelsen, da det her bør stilles strenge krav til funksjoner og estetisk utforming. I pågående planarbeid for havneområdet kan det bli lagt til rette for et større parkeringshus på havneområdet, men dette vil i tilfelle ligge noe fram i tid.


Side 84 av 121

Planområdet anses forøvrig å omfattes av kommunens vedtekt til pbl § 69 nr. 4 (1985) om frikjøpsordning. Forslag: Parkeringsformålet i område L må angis i bestemmelsene som privat/felles for område K og L. Torget Skald Ravns plass, annen veggrunn, kaipromenade Torget vil bli et knutepunkt på havneområdet. Formålet annen veggrunn forventes revurdert i påfølgende plan for havneområdet, når en også kjenner trafikkprognoser for Havnevegen og evt. støybelastning. Arealet ligger strategisk til i fht. gangforbindelse og sikt til brua Holmgangen, som knytter havneområdet og sentrum til Røstadområdet. Evt. oppfylling i Sundet: I fbm. tilrettelegging av hotelltomta kan det også være naturlig/praktisk å gjøre noe tilrettelegging på deler av tilliggende torg. Forslag: Grense for rekkefølgeområde på plankartet endres til hensynssone infrastruktursone. Tekst på hensynssonen spesifiseres i tegnforklaringen. Rekkefølgebestemmelsen i punkt 8.1 knyttes til hensynssone vist på plankartet. Den 5 m brede promenadekaien vil bli en del av et framtidig sammenhengende turvegnett for myke trafikanter rundt hele havneområdet. Forslag: Punkt 8.3 endres til: ”Kaipromenaden skal være opparbeidet i hht. planen, før ny bebyggelse tas i bruk.” Forholdet til småbåthavna: Planforslaget overlapper tidligere regulert og anlagt småbåthavn. Tilrettelegging av hotelltomt, kai og torg forutsetter først fjerning av småbåtplasser. I pågående planarbeid for hele havneområdet er det antydet småbåthavn noe lenger syd, men det tas ikke stilling til evt. erstatningsplasser for småbåter i denne saken. I en reguleringsplan tas det heller ikke stilling til hvem som skal bære kostnadene ved framtidig flytting av hele småbåthavna. Bebyggelse på gnr. 315/296 og 315/267: All bebyggelse i område K og L forutsettes fjernet, men tilsvarende er ikke vist for bebyggelsen som berøres av foreslått torg. Torget kan av hensyn til bl.a. eksisterende kjøreveg ikke opparbeides i sin helhet før gatenettet på havneområdet er omregulert og omlagt. Bebyggelse på bl.a. gnr. 315/296, som festes av Norcem, vanskeliggjør også en tidlig opparbeidelse av torget. Forholdet til Norcem er nærmere omtalt i planbeskrivelsen. Havneområde i sjø Farled i sjø for større fartøy som bl.a. ferga, bør legges inn. Vi forventer innspill/ høringsuttalelse fra fergeselskap og havnevesen på dette. I planbeskrivelsen under overskriften Risiko og sårbarhet omtales mulige motfyllinger i sjø, som ikke er synliggjort i planforslaget. Se også naturfaglig uttalelse. Universell utforming anses tilstrekkelig hensyntatt gjennom bestemmelsenes punkt 3.2 og 3.8. Etablering av høyere cotenivå på tomta kan gi utfordringer i fht. at universell utforming også bør hensyntas i (foreløpige) overgangssoner til områder som ikke heves samtidig. Planens detaljeringsnivå m.m. ”Detaljreguleringen” er lite detaljert. Dette gir kommunen svært begrenset juridisk mulighet til senere styring av interne løsninger og utforming av bebyggelsen, selv om det


Side 85 av 121

gjennom bestemmelsenes punkt 3.11 skal foreligge utomhusplan. Utgangspunktet vil være at søknader i samsvar med planen skal godkjennes. En har ingen garanti for at de vil være i hht. vedlagte illustrasjoner. Situasjonsplanen er forøvrig ikke i hht. planforslaget. Bestemmelsene kan synes noe lite gjennomarbeidet, men de anses forståelige. Det private planforslaget innebærer en ”forsert” stykkevis regulering som kan være uheldig i fht. å se planforslaget i sammenheng med pågående regulering av øvrige deler av havneområdet. Det kan også gi en utilsiktet begrensning av mulighetene i det videre planarbeidet for hele havneområdet, men samme konsulent er altså benyttet. Mot nord er planavgrensningen tilpasset framtidig Havnevegtrase m/busslomme og fortau, jfr. pågående planarbeid. Den ”forserte” reguleringen gjør det vanskelig å stille rekkefølgekrav om tidligere eller samtidig oppgradering av samferdselsanlegg og for eksempel torg. Planforslaget kommer muligens noe tidlig i fht. utredning av renovasjonsløsninger, fjernvarme, foreslått oppfyllingsnivå sett i fht. at en ser for seg en synkende cotehøyde fra indre til ytre havn. Utbyggingsavtale og det at kommunen fortsatt er grunneier gir imidlertid også noen styringsmuligheter. Kulturminner Ifølge Riksantikvarens database for kulturminner på internett; Askeladden, er det ikke registrert kulturminner i dette området. Forholdet til evt. fornminner er hensyntatt i bestemmelsenes punkt 3.1, i tråd med kulturminnelovens meldingsplikt. Vi gjør oppmerksom på at planen legger til rette for utfylling i sjø samt at det også i planbeskrivelsen omtales motfyllinger i sjø. NIKU har uttrykt ønske om å bli varslet ved gravmeldinger i sentrumsområdet. I NTNU Vitenskapsmuseets høringsuttalelse av 03.09.07, til sentrumsplanen ble det minnet om at det i fbm. kommunens ønske om mer utfylling av havneområdet NV for den eksisterende utfyllinga på industriområdet er påkrevd med en marinarkeologisk undersøkelse av området før nye utfyllinger kan godtas, jfr. kml § 9. Det går ikke fram om dette er gjennomført eller hvorvidt dette berører aktuelt planområde. Støy Punkt 3.9 i fellesbestemmelsene omhandler støy. Der prognoser for framtidig støybelastning viser økende støy, bør tiltak dimensjoneres for å tilfredsstille støygrensene minimum 10 år framover i tid. Retningslinjen T-1442 fastsetter at støysonekartet som anleggseier leverer til kommunen bør vise beregnet støy både ut fra dagens situasjon og aktivitetsnivå, og en prognosesituasjon, som normalt bør ta høyde for utvikling 10 - 20 år fram i tid. Prosjektering av ny bebyggelse bør ta høyde for økt trafikkvekst på Havnevegen, som det vil bli lagt til rette for gjennom del 2. Vi antar trafikkprognosene ennå ikke er klare. Båttrafikk og evt. havnefunksjoner kan også påvirke støyforholdene. Samfunnssikkerhet - risiko- og sårbarhetsanalyse Planbeskrivelsen bør svare på utredningsbehov angitt i planprogrammet, som anses relevant for det begrensede planområdet. I plandokumentene er flere aktuelle forhold nevnt, men nærmere undersøkelser og avklaringer er i stor grad overlatt til rammesøknadsnivå, gjennom forslag til bestemmelser. Planens gjennomførbarhet er følgelig uavklart. I mottatt sjekkliste for risiko og sårbarhet (ikke vedlagt) er følgende


Side 86 av 121

tema angitt som aktuelle i fht. utrednings- og dokumentasjonskrav: Kvikkleire, ustadige grunnforhold, springflo, radon, høyspentledninger, støysoner ved infrastruktur. Evt. også undervannsledninger/kabler. Vi er bl.a. kjent med DSB´s temahefte ”Samfunnssikkerhet i arealplanlegging.” Naturfarer: Oversvømmelse: Stormflo antas dimensjonerende, og sikkerhetsnivået bør minst tilsvare en 200-årshendelse. Plankartet viser oppfylling av uteområdene til cote +3,6, noe som må anses som et minstekrav, jfr. bestemmelsene. (Eksisterende terreng ligger på ca. cote +2,5 til 3). Laveste cotehøyde for 1. etasje er angitt i bestemmelsene til cote +3,8, noe som bør gjelde overkant gulv selv om dette ikke er angitt. Vi forutsetter at havnivåstigning/klima er hensyntatt gjennom foreslått bestemmelse (punkt 5.1.1 og 5.3.1.). I Bjerknessenterets rapport om havnivåstigning er stormflo for årene 2050 og 2100 anslått til hhv. 266 og 305 cm over NN 1954. Grunnforhold og skred: Eksisterende brygge samt ytterligere ca. 2 dekar av område K og L omfatter eksisterende sjøareal i Sundet. Deler av framtidig torg planlegges også der det i dag er sjøareal. Planområdet er ikke registrert som fareområde kvikkleire, men beliggenhet ved/i Sundet tilsier ekstra varsomhet. Fyllingsfot mot sjø må bl.a. ha tilstrekkelig sikkerhet mot erosjon. Foreslått bestemmelse om sikkerhet sjøtomter synes ikke å omfatte skred-/erosjonsfare og stabilitet. Forslag: Nytt punkt 3.14: ”Ved søknad om ramme- eller byggetillatelse skal det vedlegges en geoteknisk dokumentasjon på at omsøkte prosjekt har tilfredsstillende sikkerhet/stabilitet. Det vises til NVEs retningslinjer 1/2008, jfr. også sikkerhetsnivå mot skred gitt i TEK.” Vind: All bebyggelse må takle ekstremvær, men det er ikke utredet hvorvidt en 50 m høy bygning kan medføre uønskede vindforhold på bakken eller i sjøen/Sundet. Det ønskes synspunkter på hvorvidt dette bør utredes. Radon: Radonfaren er trolig ikke kartlagt, og området vil også bli oppfylt med andre masser. Temaet anses hensyntatt gjennom fellesbestemmelse punkt 3.8. Menneske- og virksomhetsbaserte farer: Strømforsyning er omtalt i planbeskrivelsen. Brann: Tiltak for å forebygge og sikre tilfredsstillende rømningsveger ved brann forutsettes dokumentert/hensyntatt på byggesaksnivå, jfr. TEK. I fht. brannfare også i fortøyde båter er vi noe usikre på om min. 5 m er tilstrekkelig avstand til bebyggelse. Det vises til uttalelse fra brannvesenet mht. overnevnte. Uhell/ulykker: Det bør vurderes om det er nødvendig med spesielle tiltak for å forebygge at uhell med ferge-/båttrafikk medfører fare eller skade. Forurensning er hensyntatt i bestemmelsenes punkt 3.8. Forurensningsforskriften gjelder. Luftkvalitet: Vi kjenner ikke bakgrunnen for at luftkvalitet er spesielt nevnt i bestemmelsenes punkt 3.8. Vi antar tiltakene ikke vil medføre vesentlig forringelse av luftkvaliteten.


Side 87 av 121

Renovasjon Ifølge kommunens arbeidsnotat for hele havneområdet bør det legges til rette for gode miljømessige og estetisk fine renovasjonsløsninger innenfor området. Mulighet for skjult underjordisk renovasjonsløsninger på havneområdet skal bl.a. utredes. Dette gjenspeiles i liten grad i forslag til bestemmelser, men vi er også ukjent med hvilke løsninger markedet tilbyr for håndtering av næringsavfall. Det tas forbehold om at foreslått bestemmelse vedrørende renovasjon vil bli justert før sluttbehandling. Energibruk og bærekraftig utvikling Ifølge kommunens arbeidsnotat vedrørende utvikling av havneområdet Levanger skal havneområdet utvikles til et utstillingsvindu i bruk av alternative energikilder. Både lavenergibygg og energieffektivisering inkl. støtteordninger fra Enova nevnes i dette notatet. Vi kan ikke se at disse intensjonene gjenspeiles i planforslaget. Bio Varme AS har konsesjon på levering av fjernvarme i dette området, og Levanger kommune har vedtekter til PBL 1985 § 66a som angir tilknytningsplikt: Bygninger som oppføres innenfor et område som omfattes av konsesjon gitt etter lov 18. april 1986 nr. 10 om bygging og drift av fjernvarmeanlegg, jf. energiloven 29. juni 1990 nr. 50, skal tilknyttes fjernvarmeanlegget. Eksisterende fjernvarmesentral ligger ca. 0,5 km øst for Levangerelva. Ifølge ny planlov skal vedtekter knyttet til PBL 1985 erstattes av generelle bestemmelser til kommuneplanens arealdel. Disse kan være grunnlag for oppfølgende konkretisering i reguleringsbestemmelser. Forslag - nytt punkt 3.15 i bestemmelsene: ”Ny bebyggelse skal tilrettelegges for vannbåren oppvarming og tilknyttes eventuelt fjernvarmeanlegg.” Utbyggingsavtale Det vil sannsynligvis bli behov for en utbyggingsavtale, da planforslaget omfatter offentlig kaianlegg og torg. Deler av sistnevnte vil ikke være gjennomførbart i hht. planforslaget, før vegsystemet på havneområdet er omregulert og omlagt. Torget omfatter også deler av småbåthavna samt eksisterende bebyggelse, som en også må finne andre løsninger for før en kan gjennomføre torget. Det er følgelig ikke satt noe krav om at hele torget skal opparbeides i fbm. hotellprosjektet. Konklusjon Detaljreguleringen er lite detaljert og opplysningene noe sparsomme mht. å vurdere om planen utløser krav om egen konsekvensutredning. Vi finner likevel at planforslaget kan sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. I saken er det forutsatt at noen detaljeringer vurderes nærmere før sluttbehandling.


Side 88 av 121

Levanger kommune Sakspapir

1719/232/1 - Reguleringsplan Lo sør Saksbehandler: E-post: Tlf.:

Kirstine Karlsaune [email protected] 74 04 82 73

Arkivref: 2006/122 - /L12

Saksordfører: Alf Magnar Reberg, SP

Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger 20.05.2010 49/10 Levanger kommunestyre 26.05.2010 31/10

Behandlinga fra PUK’s møte 20.05.10 legges på nett!! Rådmannens forslag til innstilling: Det gjøres følgende endringer av plankartet: Vegnavnene P1 og P2 må påføres plankartet, jfr. høringsutgavene. Reguleringsplan for Lo sør, datert 10.09.08, sist revidert 27.04.10, og med overnevnte endring, vedtas i hht. Plan- og bygningslovens § 27-2 nr. 1. Vedlegg: 1 PLAN arkitekter AS, 23.04.10 2 Plankart datert 10.09.08, sist rev. 27.04.10 3 Reguleringsbestemmelser datert 10.09.08, sist rev. 27.04.10 4 Illustrasjonsplan datert 10.09.08, sist rev. 27.04.10 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): • Sweco Norge AS, 20.04.10 – Notat geoteknisk vurdering. • Høringsuttalelser m/diverse kartvedlegg (oppsummert i sakspapir). • PLAN Arkitekter AS, 15.10.09 (begrenset høring). • Sakspapir PUK 18.03.09, sak 28/09 (første gangs behandling). • Planbeskrivelse (av tidligere planforslag). • Landskapsanalysekart 10.09.08. Saksopplysninger: Bakgrunn Etter to høringsrunder foreslås planområdet nå regulert til fritidsbebyggelse (hytter), jord- og skogbruk, fareområde høyspenningsanlegg, spesialområder (privat veg og sti, frisiktsone samt bevaring av anlegg (Lo kirkested) samt fellesområder for avkjørsel, parkering, renovasjon og vann- og avløpsanlegg. Planen viser 14 nye og 4 eksisterende hyttetomter.


Side 89 av 121

I fbm. offentlig ettersyn hadde fylkesmannen innsigelse til planforslaget med begrunnelse i at planforslaget medfører inngrep i 100-metersbeltet langs sjøen i et flott kulturlandskapsområde med store kultur- og miljøkvaliteter. Grunnlaget for innsigelsen var plasseringen av sjøboden og småbåtanlegget med båtslipp og adkomstveg. Småbåtanlegg med brygge, sjøbod, båtslipp, adkomstveg og snuplass er i sin helhet tatt ut av planen på bakgrunn av nevnte innsigelse, og merknader fra berørte naboer (fastboende og hytteeiere). Planområdet er gitt en ny avgrensning i øst, sør og sørvest. Planområdet er med dette redusert fra 127 til 71,65 daa.

Planforslag sendt på offentlig ettersyn.


Side 90 av 121

Vedlagte reviderte planforslag. Plan- og utviklingskomiteens ønske om HC-sti til Lo kirkested, fra vest (foreslått løst fra øst ved offentlig ettersyn) er også tatt ut. Dette for å unngå store terrenginngrep. Fylkeskommunen har også uttalt at en slik sti må avklares med Riksantikvaren og flere hytteeiere har påpekt at en HC-sti vil medføre tildels svært store naturinngrep i et kupert sjønært naturlandskap. Samt at bruksfrekvensen på kirkestedet er relativt lav. Det vises til vedlegg 1 for nærmere informasjon. Planprosess Første del av planprosessen er omtalt under første gangs behandling, til slutt i saken. Plan- og utviklingskomiteen vedtok i møte den 18.03.09, sak 28/09, at forslag til reguleringsplan for Lo sør, med nærmere angitte justeringer, legges ut til offentlig ettersyn. Offentlig ettersyn ble kunngjort den 04.04.09, og berørte parter ble tilskrevet med brev av 02.04.09. Høringsfristen var satt til 07.05.09. I fbm. PUKs behandling er det registrert følgende innspill: • Ingar Hynne, 27.03.09 – sjokkert over at deres brev av 25.09.08 ikke er nevnt. • Ingar Hynne pva. flere hytteeiere, 25.09.08 (vedlagt e-posten over). • Heidi Hynne, Ingar Hynne, 30.03.09 - 31.03.09 - kommentarer til forslagsstiller. • Ingar Hynne pva. flere hytteeiere, 31.03.09. I uttalelsene ovenfor påpekes det at PUKs forslag om sti med rullestolstandard fra sjøboden og opp til Lo Kirkested tyder på manglende lokalkunnskap. Det foreslås i stedet at evt. nødvendig HC-sti legges langs åkerkanten, i forlengelse av eksisterende bilveg mellom gnr. 231/116 og 232/120. Dette vil løse adkomstproblematikken til kirkestedet. Ingar Hynne har bedt om at hans brev av 25.09.08 vedlegges saksdokumentene i fortsettelsen. Brevet er oppsummert slik:


Side 91 av 121

Ingar Hynne pva. flere hytteeiere, 25.09.08 (vedlagt e-posten over)

Felles uttalelse fra 8 hytteeiere til planforslag av 10.09.08. Både foreslått småbåtanlegg, bilvei/båtrampe ned i badeområdet samt bodanlegg anses som unødvendige inngrep i strandsonen. Stranden vurderes som langgrunn og værhard og krever en hele 20-30 m lang gangvei ut til en flytebrygge hvis alle båtplassene skal ha tilfredsstillende dybdeforhold ved brygga. Det fryktes uønsket parkering selv om det kun anlegges snuplass og trafikken foreslås begrenset med bom. Det er dessuten allerede 3 ramper for småbåtbilhengere i Lofjorden. De anser at naturinngrepet som bodanlegget medfører ikke står i forhold til nytteverdien - nåværende hytteeiere har ikke benyttet seg av naustrett da behovet er for lite. Boden vil også bidra til en privatisering av området. Mener tidligere planforslag med småbåtanlegg på sørsiden av ”Kjerkodden” av flere grunner er mest skånsomt samt at evt. vei fram til nedsiden av Lo kirkested i samband med småbåthavn der samtidig løser veiproblemet for Lo kirkested. Evt. sjøboder for de nye hyttene kan løses mer skånsomt som et par-tre naust ved eksisterende naust. Turstien fra fylkesveien ved gnr. 232/78 og ned til eksisterende hytteveg ønskes bevart. Hvordan blir ferdselen videre fra ny sti S2? Langs åkeren eller på eksisterende sti over private hyttetomter? Kommentar: De fleste forholdene som tas opp omfattes ikke lenger av planforslaget. Dette på bakgrunn av flere høringsuttalelser inkl. innsigelse fra fylkesmannen. Nevnte tursti er tatt inn i planen. Stien S2: Se vår kommentar til uttalelse nr. 13.

Ingar Hynne pva. flere hytteeiere, 31.03.09 (mottatt før høring) Viser til vårt brev av 25.09.08. I tillegg reageres nå på følgende forhold: 1. Den foreslåtte HC-stien fra sjøboden til Lo kirkested vil på en lengde av ca 20 m gå over eiendommen 232/158 dersom den skal følge nåværende sti. Dessuten er terrenget ganske kupert, særlig dersom HC-stien skal legges sør for vår tomt. Stigningsforholdet vil også være for stort, trolig 1:5 mot vanlig standard for HC-stier 1:20. Det vil også kreves sprengning for å passere et par skrenter, og stien vil derfor representere et omfattende naturinngrep innenfor 100 m grensen. Dette naturinngrepet står på ingen måte i forhold til at det vanligvis holdes kun en andakt pr. år på Lo Kirkested. 2. Foreslått marina er sterkt fortegnet på illustrasjonsplanen av 16.2.09 og vil trolig ikke kunne ha en eneste båt flytende på fjære sjø. (Dagens flytebrygge er ca. 25 m lang, og ligger så grunt at 2-3 båter kan ligge ved brygga på fjære sjø, derfor benyttes blåser). Ber om at dybdemålinger legges fram. Frykter at det i fjæra må bygges en 30-40 m lang stolpebrygge, noe som vil være et betydelig inngrep i strandsonen. Dersom brygga bygges ved skjæret på sørsiden av ”Kjerkodden”, hvor det er mye dypere, vil en kunne greie seg med en marina bygget med en gangvei (bro) i 1-2 seksjoner, fra skjæret og ut til en flytende brygge. Denne kan strekke seg mer langs land, og med kortere bølgebryter. 3. Foreslått ”sjøbod” på hele 80 m2 blir meget skjemmende i terrenget selv om vegetasjonen rundt skal ”fredes”. Skogteigen det skal bygges i, består mot sørvest av en bergrygg uten trær - men med lave einerbusker og nypekratt. Mellom bergryggen og


Side 92 av 121

åkeren er det en del trær, men disse må fjernes for å gi plass til bygget, dersom bergryggen ikke skal sprenges bort. Dermed vil det nesten ikke være trær igjen som kan skjule sjøboden. Huset vil bli meget synlig fra land og sjø. Denne odden representerer et av de absolutt siste plassene i Lofjorden med svaberg uten bebyggelse og et bygg her vil være med på å privatisere strandsonen betraktelig. På vegne av 232/157 og 232/158 og 7 hytteeiere i hht. fullmakt. Kommentar: Se vår kommentar til siste uttalelse fra Hynne. Følgende uttalelser er mottatt i fbm. offentlig ettersyn: 01 Sametinget, 06.04.09 02 NTE Nett AS, 15.04.09 03 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 06.05.09 – innsigelse 04 Nord-Trøndelag fylkeskommune, 06.05.09 05 NTNU Vitenskapsmuseet, 11.05.09 – marinarkeologisk befaringskrav 06 NVE, 30.04.09 07 Kommunalteknikk, Levanger kommune, 14.04.09 08 Kultur, Levanger kommune, 07.05.09 09 Eldres Råd, 30.04.09 10 Ingar Hynne for hytteeiere Lo sør, 03.05.09 og 05.05.09 11 Eva og Knut Gunnar Johnsen, 27.04.09 og 03.05.09 12 Lo flytebrygge A/L v/ Jarle Lysklett, 29.04.09 13 Randi og Viggo Hagen, Ågot og Jarle Lysklett 30.04.09 14 Jarle Lysklett, 03.05.09 15 Trude Helgesen og Hilde M. B. Withammer for Ruth Helgesen, 04.05.09 16 Anne Katharine Dahl, 07.05.09 17 Rune Aarbø Reinaas og Frode Reinaas, 07.05.09 Uttalelser i fbm. begrenset høring er i det følgende oppsummert og kommentert:

01 Sametinget, 06.04.09 Etter vurdering av beliggenhet og ellers kjente forhold kan en ikke se at det er fare for at tiltaket kommer i konflikt med automatisk fredete samiske kulturminner. Ingen spesielle merknader. Skulle det likevel under arbeid i marken komme fram gjenstander eller andre levninger som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og melding sendes Sametinget omgående, jf. lov 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner (kml.) § 8 annet ledd. Det forutsettes at dette pålegg formidles videre til dem som skal utføre arbeidet i marken. Det minnes om at alle samiske kulturminner eldre enn 100 år er automatisk freda i følge kml § 4 annet ledd. Det er ikke tillatt å skade eller skjemme fredet kulturminne, eller sikringssonen på 5 meter rundt kulturminnet, jf. kml. §§ 3 og 6. Kommentar: Uttalelsen tas til orientering.


Side 93 av 121

02 NTE Nett AS, 15.04.09 Ingen merknader, men strømforsyning til området må forsterkes og utvides når planen blir vedtatt. Ber utbygger ta kontakt for videre avtale om strømtilførsel og planlegging av denne. Vedlegger kart som viser eksisterende strømforsyning i området. Kommentar: Uttalelsen tas til orientering og forutsettes evt. fulgt opp av tiltakshaver.

03 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 06.05.09 – innsigelse Fra Landbruksavdelingen: - Konstaterer at ingen hytter er foreslått på dyrket areal. - Hadde gjerne sett, i lys av kulturlandskapsverdiene i området at det skogkledde

området, hvor også Lo kirkested ligger, mellom dyrka jord hadde vært holdt fri for ytterligere hytter. Antall hytter her er nå redusert til en ny, og landbruksdirektøren vil ikke motsette seg dette.

- Frarår at vegadkomst til evt. småbåtanlegg/sjøbod legges over dyrka jord. Fra Miljøvernavdelingen: ... I overordna plan, kommuneplanens arealdel, er det aktuelle området avsatt til LNF-område sone A hvor bl.a. fritidsbebyggelse ikke er tillatt. Miljøvernavdelingen kan reise innsigelse dersom viktig regionale/nasjonale miljøverninteresser blir skadelidende eller mangelfullt ivaretatt. Ingen innvendinger til etablering av de 12 hyttetomtene på høydedraget opp mot fylkesveien. Disse hyttene blir liggende bak eksisterende hytter og for det meste bak 100-metersbelte langs sjø. Tilrår at den gamle ferdselsveien fra fylkesveien, mellom eksisterende bolighus i Lobakken og den vestligste hyttetomta, til Lo kirkested tas inn i planen. Grønne turveidrag og snarveier er viktige elementer som bidrar til å sikre allmennhetens ferdsel i og gjennom planområdet. Ny hyttetomt like nord for Lo kirkested ligger utenfor 100-metersbeltet og anses som en samlokalisering med eksisterende hytter. Ingen innvending til dette. Planforslaget har hatt en lang modningsprosess og det har i hovedsak vært knyttet til ønske om å finne egnet lokalisering av småbåtanlegg, båtslipp og sjøbod for oppbevaring av sjørelatert utstyr nede ved sjøen. Miljøvernavdelingen har i hele planprosessen pekt på de nasjonale og regionale miljøverninteressene i strandsonen og spesielt 100-metersbeltet langs sjøen, jf forhåndsuttalelser til planen datert 5.01.06 og 10.03.06. Vi har i forhåndsuttalelsene varslet innsigelser på tiltak som berører strandsonen og 100-metersbeltet langs sjø. Kyst- og strandsonen er av nasjonal interesse og som skal bevares på grunn av dens kvaliteter som natur- og friluftsområde, oppvekstområde for planter og dyr og landskapskvaliteter. Spesielle hensyn skal tas innenfor 100-metersbeltet langs sjøen. Miljøverndepartementet har i de senere årene anmodet om en skjerpet plan- og dispensasjonspraksis i strandsonen, jf brev av 08.03.02. I brevet sier departementet bl.a. at byggeforbudet i 100- metersbeltet langs sjøen skal fungere som en retningslinje for planlegging i strandområdene. Dette er fulgt opp i St. melding nr. 26 (2006-2007)


Side 94 av 121

Regjeringens miljøvernpolitikk og rikets miljøtilstand. Her er det trukket opp nasjonale rammer for utvikling av fritidsbebyggelse hvor det bl.a. heter at Regjeringen ønsker en strengere og mer langsiktig strandsoneforvaltning. Det er derfor nødvendig igjen å oppfordre kommunene til en streng praksis ved behandlingen av plansaker og dispensasjoner i 100-metersbeltet langs sjøen. Planforslaget innebærer en inngripen både i kommuneplanens rammer og viktige nasjonale miljømål som ligger til grunn for kommunens planlegging og tilrettelegging for fritidsbebyggelse. Strandsonen er definert som en nasjonalt viktig ressurs og det er et generelt byggeforbud i 100 meters beltet langs sjø, jf. plan- og bygningslovens § 17-2. Åsenfjorden med tilhørende sidefjorder som Lofjorden er under sterkt press i fht. etablering av ny fritidsbebyggelse og omsøkte tiltak ligger i et område hvor det ikke, i følge arealplanen, er ønskelig med etablering av ny fritidsbebyggelse. I Lofjorden er det mange reguleringsplaner for fritidsbebyggelse og de få restarealene langs sjøen som ikke er bebygd får derfor forsterket verdi som urørte områder. Miljøvernavdelingen har pekt på behovet for å finne alternativ løsninger til småbåthavn og sjøbod, gjerne samlokalisert med eksisterende anlegg i Lofjorden. Miljøvernavdelingen har i forbindelse med forhåndsuttalelse til etablering av en marina ved Sagtun, datert 4.10.07, gitt kommunen råd om å se på totaliteten når det gjelder småbåthavner i Åsenfjorden. Hensikten er å finne egnet, område for småbåtanlegg og hvor større småbåtanlegg kan etableres nettopp for å unngå nedbygging av urørte strandområder. I fbm. rullering av kommuneplanens arealdel vil det være naturlig å se på behovet for og muligheten for etablering av fellesanlegg for småbåter i Åsenfjorden. Miljøvernavdelingen har innsigelse til planforslaget, da det medfører inngrep i 100-metersbeltet langs sjøen i et flott kulturlandskapsområde med store kultur- og miljøkvaliteter. Det er plasseringen av sjøboden og småbåtanlegget med båtslipp og adkomstveg som er grunnlaget for innsigelsen. Tiltakene ligger i et strandområde som i Lofjorden er relativt lite bebygd i dag. Dette område strekker seg fra badestranda i vest til Undlien kai. Mener nasjonale miljøverdier blir skadelidende ved gjennomføring av planen. Fra Kommunal- og administrasjonsavdelingen: Område B1 i sørvestre del av planen er gitt tegnforklaring byggeområde for fritidsbebyggelse – sjøbuer, men er i forslaget til bestemmelser § 2 og § 3.2 omtalt som felles bodanlegg. Manglende samsvar mellom kart og bestemmelser må rettes opp. Dersom B1 skal være et fellesområde, bør det reguleres som det, og det må angis hvilke eiendommer som skal være deltakere i fellesområdet. I forslaget til bestemmelser § 3.1-6 andre ledd og i § 3.2-3 andre ledd fastsettes det at eksisterende vegetasjon bør tas vare på. Vi viser i den sammenhengen til departementets veileder pkt. 3.3.2 hvor det framgår at sikring av vegetasjon via reguleringsbestemmelser forutsetter at de aktuelle områdene er vist på kartet. Planen bør endres i samsvar med dette. § 3.2-2 bør kommunen vurdere om det for klarhets skyld erstatter ”bør” med ”skal”.


Side 95 av 121

Av bestemmelsenes § 3.1-3 andre ledd framgår det at nødvendig parkeringsareal ikke skal inngå i BYA/BRA. Etter teknisk forskrift § 3-12 skal parkeringsareal inngå i beregningsgrunnlaget for grad av utnytting, og det er ikke anledning til via reguleringsbestemmelsene å gjøre unntak fra dette. Dette er bekreftet av Miljøverndepartementet via telefon i dag. Andre ledd må derfor tas ut, og kommunen bør vurdere om grad av utnytting skal endres som følge av dette. Dette vil også omfatte området B1. Fylkesmannen registrerer at samfunnssikkerhet og beredskapsmessige forhold er vurdert, og at kommunen ikke er kjent med at det er behov for undersøkelser for å unngå skred eller andre naturkatastrofer. Vi vil likevel påpeke at området som inngår i regulerings-planen hovedsakelig består av marine avsetninger, og at det kan være kvikkleirelommer i området som ikke er registrert. Det forutsettes derfor at nødvendige undersøkelser gjøres i forkant av et evt. inngrep for å forsikre at grunnen er trygg. Vi vil også minne om at NVE nå er nasjonal skredetat, og skal høres i alle saker der det kan være fare for skred. Kommentar: Innsigelse og innvendinger var søkt imøtekommet da revidert planforslag ble sendt på begrenset høring. Se vår kommentar til siste uttalelse fra fylkesmannen.

04 Nord-Trøndelag fylkeskommune, 06.05.09 Planforslaget slik det foreligger tar i større grad hensyn til kulturlandskap og andre naturkvaliteter i området enn tidligere forslag. I planforslaget er privat småbåtanlegg ved sjøen redusert vesentlig. Vi har derfor ikke innvendinger til hovedinnholdet i planen. Anbefaler buffersone mellom fritidsbebyggelse og boligområder. Områdene H1 og H2 bør sikres en rasjonell gangatkomst ned til sjøen med friluftsområde og privat småbåtanlegg, uten å gå ”omvegen” om P2. Fra H2 er det avsatt område for privat sti S2 sørover. Det er uklart om denne sikrer atkomst videre ned til sjøen utenfor planområdet. Dette må avklares, evt. tas inn i planen hvis atkomst ikke kan sikres på annen måte. Kulturminner: Viser til tidligere uttalelser fra oss med varsel om befaring for å avklare forholdet til automatisk freda kulturminner. Det er kjent slike kulturminner i omkringliggende områder, og vår kunnskap tilsier at det også i det aktuelle planområdet kan finnes hittil ikke kjente automatisk freda kulturminner. Jfr. Kulturminneloven § 8-9, jfr § 3 samme lov. Før vi kan godkjenne søknaden, må vi av den grunn foreta en befaring og eventuelt også gjøre en arkeologisk forundersøkelse. Dersom det skulle vise seg at forundersøkelsen avdekker freda kulturminner i hht. KML § 3-4, må det søkes om dispensasjon etter KML § 8.1. Søknad sendes gjennom oss til rette myndighet etter KML med forskrift, som er Riksantikvaren. Dispensasjon fra fredningsbestemmelsene i KML § 3 gis normalt på betingelse av en arkeologisk utgravning. Dersom det blir aktuelt med en slik undersøkelse, må også den bekostes av tiltakshaver. Vi ber om at kommunen formidler dette til tiltakshaver, og deretter tar kontakt med oss for å avklare spørsmål i fbm. det videre arbeidet. Kommentar:


Side 96 av 121

Buffersone mot boligeiendom ved Fv 102 er etablert jfr. også ønske fra Johnsen. Situasjonen videre sørover fra stien S2: Se vår kommentar til uttalelse nr. 11. Kulturminner: Videreformidlet til tiltakshaver.

05 NTNU Vitenskapsmuseet, 11.05.09 - befaringskrav Opprettholder krav fra 14.02.06 om marinarkeologisk befaring før planen kan vedtas. … Ber tiltakshaver ta kontakt. Kommentar: Uttalelsen er formidlet til tiltakshaver, men er sannsynligvis ikke fulgt opp grunnet fylkesmannens innsigelse til planens småbåtanlegg. Se siste uttalelse fra NTNU.

06 NVE, 30.04.09 Grunnforhold: Området som planlegges regulert har en beliggenhet med innslag av løsmasser som det kan forekomme kvikkleire i. Det er derfor viktig at grunnforholdene blir grundig vurdert av geoteknisk fagkyndig. Det bør også vurderes om utbyggingsområdet kan være utsatt for andre typer skred enn kvikkleireskred. Vi viser til mer informasjon om dette på vår internettside (www.nve.no), og til faktaark 3/2008 NVEs arbeid med skred. Kraftledninger etc.: Det er viktig at reguleringsplanen ikke medfører hindringer for evt. eksisterende eller planlagte høyspentlinjer/kabler etc. Kontakt NTE og Statnett. Kommentar: Se vår kommentar til siste uttalelse fra NVE.

07 Kommunalteknikk, Levanger kommune, 14.04.09 Minner om vår interne høringsuttalelse datert 08.12.08 til forslaget til reguleringsplan, hvor vi frarår at parkeringsplassen reguleres til offentlig trafikkområde. Dersom parkeringsplassen reguleres til offentlig trafikkområde vil det være behov for utbyggingsavtale. Kommentar: Parkeringsplassen ved fylkesvegen er tatt ut av planen ved revisjon 15.10.09.

08 Kultur, Levanger kommune, 07.05.09 Har problem med å forstå nødvendigheten av småbåtanlegg m/båtutsett i hver vik. Skeptisk til fellesnaust nesten i fjæresteinene selv om argumentet for mindre bilkjøring kan ha noe for seg. Friluftsspørsmål vurderes av Landbruk og naturforvaltning. Gammel vei/sti: Opprinnelig har den trolig gått fra Sagtun-Framnes-Tinbuen-området forbi kirka på Lo og til Skjesol, etter at det ble fast skole på Skjesol var dette skoleveien for ungene fra nevnte område. Deler av stien/veien kan være forholdsvis gammel (16-1700-tallet) Den brukes delvis fortsatt av lokalbefolkningen/hytteeiere i området som tursti. I dag er det strekningen fra fylkesveien v/Eva Johansens bolighus (232/8) og i S-lig retning ca. 100 m til den møter eksisterende vei, som er aktuell å bevare både som kulturminne og tursti. Sikring av denne stitraseen vil berøre den V-ligste av hyttetomtene i feltet H1 noe. Kommentar: Småbåtanlegg m/fellesbod er tatt ut. Plankartet er justert for å ivareta nevnte sti.


Side 97 av 121

09 Eldres Råd, 30.04.09 - Ingen merknader.

10 Ingar Hynne for hytteeiere Lo sør, 03.05.09 og 05.05.09

Det reageres på unødvendige store inngrep i 100-m strandsonen. - Småbåtbrygga vil pga. grunnforholdene (på fjære sjø er det målt ca. 35 m fra flomålet og ned til sjøkanten) bli unødig lang, og representerer således et større naturinngrep enn nødvendig. Frykter at illustrert brygge på ca. 40 meters lengde ikke strekker til og at at nesten alle båtene liggende på tørt land ved fjære sjø. Frykter at det må bygges en pålebrygge av anseelige dimensjoner dersom det skal være 30 båtplasser med tilstrekkelig dybde. Nåværende flytebrygga går ut fra et mer utstikkende svaberg og er ca. 30 m lang, men likevel er det er så grundt ytterst på brygga at sjødybden der er kun vel 1 m på fjære sjø. De 11 andelseierne har derfor båtene fortøyd på blåser. Blåser benyttes også fordi denne vestvendte stranda er meget værhard. Dette kan ikke avhjelpes uten skjemmende bølgebrytere av betydelige dimensjoner. Dessuten vil en småbåthavn her halvere området for det nåværende badelivet som er mellom 232/16 og odden mot sør/vest. Bedre plassering med dypere og lunere beliggenhet finnes ved skjæret 20 m vest for eksisterende naust. Her har vi målt avstanden fra flomålet og ut til sjøkanten ved fjære sjø til å være ca. 17 m. Vi vet at det fra Havnemudring AS, Åsenfjord, er foretatt dybdemålinger (også for vårt alternativ), og ber om at disse legges fram, idet vi betviler at den foreslåtte plasseringen kan realiseres innenfor de rammer reguleringsplanen legger opp til. Dersom det mot formodning ikke lar seg gjøre å bygge småbåthavna på sørsiden ved ”skjæret”, vil det være et mindre inngrep å utbygge nåværende flytebrygge til havn for 30 småbåter, enn å bygge en ny, svær, pålebrygge ved siden av den gamle flytebrygga. - Adkomstveg til småbåthavn/badeområde. Et unødvendig naturinngrep i strandsonen. De badende kan gå til strandsonen, og hytteeierne har lite behov for å kjøre tyngre ting ned til båtene, og båtslipper finnes det nok av i nærområdet. Etableres dette prinsippet, blir det mange veier i den sårbare strandsonen ved Trondheimsfjorden. Vegen medfører også nedbygging av dyrka mark. Tviler på at bomløsning vil fungere etter hensikten - folk vil glemme å låse bommen. Tviler også på at det ikke vil parkeres nede ved sjøkanten. Har for øvrig foreslått annen plassering av småbåthavna. - Sjøbodene. Det er et unødvendig naturinngrep i strandsonen å bygge 20 boder a 3 m2. De eksisterende hytteeierne har etter 35-40 år ikke registrert noe behov for sjøboder. Det finnes nødvendig stuerom for flytevester og fiskeutstyr i alle moderne båter. Redd bodene kan bli brukt til lagring av bensin. Foreslått sjøbod vil bli svært synlig og den foreslåtte ”verneskogen” vil ha liten verdi. Bygget vil oppfattes som en privatisering av strandsonen, særlig av tilreisende småbåter som ofte ankrer opp og bader i dette området. Adkomsten til sjøbodene vil også nedbygge dyrka mark. Foreslår heller at evt. nødvendig lager ordnes i et par naust. - Stier. Foreslått HC-sti i PUK 18. mars til Lo kirkested fra ”sjøboden” er nå heldigvis flyttet øst for kirkestedet, idet den både blir for bratt som HC-sti og delvis over grunnen til 232/158. Eksisterende tursti ned fra fylkesvegen ved villa 232/78 og ned til eksisterende hytteveg, må bevares, idet dette er en viktig del av turtråkket langs fjorden. Skal ny sti S2 slutte i åkeren? - Nåværende flytebrygge. Andelseierne må få kompensasjon i form av kostnadsfri båtplass på den nye småbåtbryggen, se brev 29.04.09 fra Lo Flytebryggelag. Viser til fullmakt fra hytte/bryggeeierne fra september 2008.


Side 98 av 121

Supplerende opplysninger 05.05.09, i hht. hytteeiermøte 28. april: Se revidert plantegning som vedlegg til vårt brev av 3.5.09. med inntegnet alternativ plassering av marina og gammel tursti som bør bevares. Utvidelse av badeområdet er vist, mens unødig utbygging i strandsonen med vei/båtslipp og sjøbod er fjernet. Evt. alternativ plassering av sjøbod (naust) er antydet. Kommentar: De fleste forholdene som tas opp omfattes ikke lenger av planforslaget. Dette på bakgrunn av innsigelse fra fylkesmannen og andre høringsuttalelser. Eldre sti er tatt inn. Stien S2 er kommentert under uttalelse nr. 13.

11 Eva og Knut Gunnar Johnsen, udatert (stemplet inn 24.04.09) Et så stort antall fritidseiendommer vil ha stor innvirkning på det biologiske mangfoldet ved Lofjorden. Deler av det planlagte hyttefelt er trukket så tett inn til eksisterende boliger at dette anses som hinder for fri ferdsel og til sjenanse for de eksisterende fastbebodde eiendommer. Hele hyttefeltet er trukket noe vekk fra fastbebodd område, med en buffersone mellom hyttefelt og bolighus, bortsett fra mot eiendom Solgløtt gnr. 232/78 der hyttefeltet grenser inn mot eiendommen. Nærmeste hytte kan følgelig bli til sjenanse for fastboende og føre til forringelse av boligeiendom. Dette synes meget urimelig, og må hensyntas. Deler av denne hyttetomten ligger for øvrig innenfor 100 m beltet. Kommunen har selv uttalt at Åsenfjord og spesielt Lofjorden, er et av de mest belastede områdene i kommunen, når det gjelder antall fritidseiendommer. Med denne utbyggingen vil hele området bli betydelig mer belastet, og muligheten for fri ferdsel blir vesentlig svekket. På eiendommen gnr. 232/78 starter en sti, som går rett igjennom den inntilliggende hyttetomta, (vises på sat.foto). Denne stien er over 100 år gammel, og har vært i bruk som vei ned til sjø og utmark i alle år. Det er en sti som er bygd av stein med jorddekke, og var i sin tid benyttet av folk og dyr fra husmannsplassen Lobakken øvre. Siden ble stien brukt til vei for hest og kjerre. Lokalbefolkingen benyttet også denne veg for å komme seg til og fra skole (Skjesol skole). Stien må ivaretas. Den aktuelle stien er ikke tegnet inn og ikke ivaretatt for brukernes interesse. Videre ser vi at alle stier og veier som er inntegnet, har en buffersone på begge sider, og dette må også bli løsningen for denne stien. Slik vi anser situasjonen er det beste at tomten som berører det aktuelle området blir fjernet i sin helhet, eller at tomtefeltet blir trukket vekk fra stien på øvre side med en buffersone inn til stien, slik at denne stien blir ivaretatt og kan benyttes på samme måte som før, og for å unngå videre konflikter i denne saken. Slik saken står i dag, er befaring av området en nødvendighet.


Side 99 av 121

Tilleggsopplysning 03.05.09 Johnsen anser at foreslått hyttetomt, 15 m fra deres eiendom, vil være til stor sjenanse, dessuten vil den også, jfr. også taktsmanns vurdering, medføre stor forringelse og tapsverdi for dem. Denne hyttetomten ligger innenfor 100-meters beltet mot sjø, og i et område hvor det går en tursti som er flittig brukt av allmennheten. Stien er sannsynligvis fra den tid det var husmannsplass her nede og må vernes, denne sti brukes på vei til både sjø og skog. Foreslår at denne hyttetomta tas bort eller flyttes 25 til 30 m sørøstover, slik at det blir en buffersone med plass til eksisterende sti. Kommentar: Merknad om sti og avstand mellom bolig og hytter ble hensyntatt ved revisjon av planen før begrenset høring. I revidert plan er eksisterende sti vist som sti S4 og nytt hytteområde er lagt øst for denne stien. Det er ikke mottatt merknader fra Johnsen til det reviderte planforslaget.

12 Lo flytebrygge A/L v/fungerende formann Jarle Lysklett, 29.04.09 Olav Grøtte, Ola Grøtte, Dagfinn Sakshaug, Arve Holmen, Bergljot Hynne, Ingar Hynne, Viggo E. Hagen, Viggo Hagen jr., Erik Hagen, Jarle Lysklett, Ivar Lysberg, Toril og Stig Heggem, Dagfinn Sakshaug og Ivar Lysberg. Friluftsområde sjø: Hytteeiere i området har siden 1960-70 åra hatt adgang til fortøyning av båter. Med bistand fra grunneier ble det i 1970-åra bygd en flytebrygge som det også ble badet fra. I 2004 gikk hytteeierne sammen og etablerte Lo flytebryggelag med 11 andelseiere og den gamle flytebrygga ble erstattet av en solid og tidsmessig brygge anslått til en verdi av kr 500.000,-. Hvis brygga skal omgjøres til badebrygge og området rundt skjermes for båttrafikk og forankring er det et meget stort inngrep i dagens bruksrett, men andelseierne vil kunne overdra brygga til utbygger mot gratis plasser i planlagt marina. Foreslår at friluftsområde sjø utvides til også å omfatte det område som tenkes regulert til privat småbåtanlegg ved at dette flyttes sørøstover slik som på vedlagte forslag. 30 båter kloss inntil et lite badeområde er en meget utrygg og unødvendig begrensning av det angitte offentlige friluftsområde sjø. Det bør dobles og bidra til god allmenn trivsel.


Side 100 av 121

Friluftsområde land: Hele strandområdet og ovenforliggende knauser og svaberg er viktig å bevare for allmennheten. Av den grunn bør det søkes en annen og mer skjermet adkomst både til marinaen og det meget store sjøbodanlegget. Derfor foreslår vi at bilveg flyttes ut av området og til en skjermet adkomst i fbm. adkomst til Lo kirkested. Se nærmere beskrivelse i egen henvendelse. Avslutning: Vi er positivt interessert i at det blir en god og framtidsrettet utbygging av planområdet og at dette blir til alles beste. Våre innspill sikrer vitale deler av området til gode friluftsområder både i sjø og på land. Områdene til dette i reguleringsplanforslaget blir for trange og legger opp til unødvendig inngrep av vei, snuplass og stort sjøbod-anlegg i et område som er særlig viktig å bevare som allment område. Dette håper vi blir hensyntatt, særlig så lenge som vi faktisk kan anvise ny og enklere biladkomst til marina og til badeanlegget som i vårt forslag faktisk får en bedre plassering. Vil arbeide for å utvide Lo flytebryggelag til en Velforening for eksisterende og nye hytteeiere. Det vil bli utarbeidet nye vedtekter for Velforeningen. Vedlagt uttalelsen: Kartvedlegg m/påskrift + vedtekter for Lo flytebrygge A/L. Kommentar: Nevnte forhold er tatt ut av planen.

13 Randi og Viggo Hagen, Ågot og Jarle Lysklett 30.04.09 Eiere av gbnr. 232/107 og 232/106 ber primært om at sti S2 utgår, sekundært at det bestemmes at videreføringen av stien ned til friluftsområde sjø legges på sørsiden av eksisterende gjerde. Begrunnelse av primærforslaget: Beste og mest naturlige gangadkomst ned til sjøen for 5 av 7 planlagte hytter i felt H2 vil være å gå gårdsveien via sti S1. Det vil heller ikke bli noen spesiell veiforlengelse for de siste 2 hyttene. Ulempen for disse må i alle fall sies å være langt mindre enn kostnadene til å opparbeide ny sti og ulempene for oss. Begrunnelse av sekundærforslaget: Begge våre hytter ligger tett ved gjerdet og det er ikke plass for noen ny sti mellom våre hytter og gjerdet. Riktignok går ikke våre tomter helt ned til gjerdet. Grensen går ca. 1 m fra gjerdet, men det var fordi grunneier ville sikre oss to sti-adkomst til våre hytter. Det vil ikke være mulig å komme forbi hytte 232/108 uten å måtte benytte deler av denne eiendommen og samtidig nesten kollidere med den sørvendte terrasse. Derfor må stien, hvis den skal bygges, legges på sørsiden av gjerdet. Det vil være god plass til det ved å rydde den krattskogen som vokser langs gjerdet i en bredde på ca 2 m før dyrkamark. Kommentar: Vi antar følgende kartgrunnlag er mer oppdatert mht. nevnte terrasser:


Side 101 av 121

Stien S2 munner ut i landbrukseiendommen gnr. 232/1 og er omtalt i bestemmelsenes § 6.4. Planen regulerer ikke ferdsel over eller langsmed nevnte hytteeiendommer, men på tur ned til sjøen kan det synes naturlig å følge evt. eksisterende tråkk, med mindre dette synes for privat. Terrassen ser ut til å ligge ca. 2 m fra tomtegrensa og nevnte gjerdeplassering kan virke privatiserende.

14 Jarle Lysklett, tilleggskommentar 03.05.09 Friluftsområdet i sjø bør være minst dobbelt så stort og tilliggende landområde bør sikres som friluftsområde på land. Det er nettopp dette området som blir mest brukt av både bygdas befolkning og hytteeierne. Bevar landområdet ovenfor friluftsområdet i sjø i utvidet grad som allment friluftsområde på land til glede for framtiden. Kommentar: Nevnte områder ved sjøen er tatt ut av planen.

15 Trude Helgesen og Hilde M. B. Withammer for Ruth Helgesen, 04.05.09 Et småbåtanlegg, med inntil 30 båtplasser samt tilhørende båtslipp vil medføre en mye større båttrafikk enn det som er pr i dag, og også selve anlegget med båtslippen vil bli en mye mer markant endring i strandsonen enn dagens bryggeanlegg. Bade-/strandområdet er i utgangspunktet relativt lite, og båttrafikken vil fort virke sjenerende for de badende. Allerede i dag blir det raskt fullt av hytteboere på stranden en godværsdag. I tillegg benytter fastboende denne stranden. Det er få svaberg å ta solbad på, og området bortenfor svabergene, der det ved lavvann er sand/grus (vestlig retning - mot 232/16), vil ved flo sjø ikke være tilgjengelig. Det samme gjelder en del av svabergene. Det er stor forskjell mellom høyvann og lavvann, og dette påvirker størrelsen på området som vil være tilgjengelig for å benytte stranden. Dersom en hadde flyttet småbåtanlegget ytterlige i sørøstlig retning, mot Lo kirkested, ville det medført et større skille mellom områder for båtaktivitet og badeliv, samtidig som et større område ville blitt gjort tilgjengelig for sol og strandliv. Den nye veien vil da måtte tilpasses denne løsningen, og det vil være viktig å balansere behovet for adkomst/tilgjengelighet mot ønsket om en minst mulig inngripen i landskapet.


Side 102 av 121

Forutsetter at de hytteeierne som har en andel i dagens brygge, får en båtplassandel kostnadsfritt i det nye anlegget. Den gamle bryggen, som de har investert i over år, vil da gjøres tilgjengelig som badebrygge for alle. Kommentar: Nevnte områder ved sjøen er tatt ut av planen.

16 Anne Katharine Dahl pva. flere, 07.05.09 En nær dobling av antall hytter i området; fra 15 til 28, vil medføre en meget stor belastning på området og uten tvil forringe kvaliteten på området for oss som har tilhørighet til denne del av Lofjorden. Det gjelder ikke minst forhold knyttet til støy og sikkerhet. I tillegg til økt biltrafikk og press på eksisterende vei, vil økt båttrafikk fra den planlagte småbåthavnen med 30 båtplasser, redusere sikkerheten og mulighetene for bading fra vår hyttetomt. Av erfaring vet vi at båttrafikken ofte går svært nær land og til tider i stor fart. Økningen i båttrafikk reduserer også mulighetene for bading fra felles strand; der båtanlegget, dersom det blir plassert iht nåværende plan, vil innskrenke plassen for badende; både hytteeiere og befolkningen i området, til et meget lite område på svabergene. Det legges opp til unødvendig store inngrep i strandsonen. Det gjelder særlig planene om bygging av (bil)veg og båtslipp i samband med småbåthavnen, samt de planlagte ”sjøbodene”. Det synes ikke å være noe rimelig forhold mellom behov og den betydelige belastningen på naturmiljøet dette vil medføre. Området, som omfatter strand og omliggende friluftsområder, er av stor verdi for tilgangen til sjø og badeliv i regionen, og viktig å bevare for allmennheten. Ber derfor om at det tas hensyn til miljø og sikkerhet. Slutter oss til fellesuttalelsen fra Lo brygge og hytteeierforening. Kommentar: Nevnte områder ved sjøen er tatt ut av planen.

17 Rune Aarbø Reinaas og Frode Reinaas, 07.05.09 - eiere av gnr. 234/12 • Er det riktig å etablere biladkomst til privat småbåt- og bodanlegg i dette sårbare

strandområdet? • Hvordan sikre at kjørbar sti til kirkestedet kun benyttes til HC-transport og ikke blir

en biladkomst til strandsonen? Kommentar: Nevnte områder er tatt ut av planen. Endringer 15.10.09 (etter offentlig ettersyn / før begrenset høring) Følgene områder er tatt ut av planen: Friluftsområde sjø, friluftsområde land, privat småbåtanlegg, bodanlegg (B1), bevaring av vegetasjon (ved B1), forlengelse av privat veg 2 (P2) ned til privat småbåtanlegg, felles parkeringsplass (FP2) ved P2, offentlig parkeringsplass (OP) ved avkjørsel til Fv.102 – Privat veg 2, Sti 3 (S3) og Sti 4 (S4) NB: Nye stier med samme navn er lagt inn. Andre endringer av plankartet: Annet fellesareal (VA-anlegg) er flyttet fra offentlig parkeringsplass (OP) til felles parkering (FP1). Siktsoner er justert og målsatt. Ny sti i


Side 103 av 121

nordvest mellom 232/78 og H1 er tegnet inn. Sti 2 (S2) er justert. Sti 3 (S3) er regulert inn. Antall hytter i felt H2 er økt fra 7 til 8. Plan er tilpasset nylig vedtatt reguleringsplan for Lobakken med buffersone mellom nye hytter og vegen. Det er ikke angitt byggegrense mot fylkesvegen. Området for jord- og skogbruk er redusert (øst for P2 og mot Lofjorden). Feltnavn H4 tas ut av plan. Reguleringsbestemmelsene: • § 3.1.3 Parkering endret til ”Det vil være biladkomst og muligheter for parkering inne

på alle hyttetomter unntatt gnr/bnr: 232/158.” • § 3.1-4 er endret ved at samlet bruksareal økes fra 100 til 120m2 som en følge av at

parkering iht. TEK skal regnes med i grad av utnytting. • § 3.2 Område for fritidsbebyggelse - felles bodanlegg B1 med underpkt. er strøket. • § 5 Offentlige trafikkområder med underpunkt er strøket. • § 7.1-2 ”Snuplass og båtslipp kan anlegges i enden av P2 som vist på plankartet”

strøket. • § 7.1-2 ”Parkering er ikke tillatt i tilknytning til snuplass og båtslipp i enden av P2”

strøket. • §§ 7.2 Friluftsområde land, 7.3 Friluftsområde sjø, 7.4 Privat småbåtanlegg og 7.7

Bevaring av vegetasjon er strøket. • § 8.2 Felles parkeringsplass – FP ”FP2 er felles for område H3 og H4” er strøket. • § 8.3 ”FR er felles for områdene H1, H2, H3 og H4” endret til ”FR er felles for

områdene H1, H2 og H3” • § 8.4 Annet fellesareal - VA-anlegg ”Arealet er felles for områdene H1, H2, H3 og

H4” endret til ”Arealet er felles for områdene H2, H2 og H3”. Som en følge av at flere bestemmelser er strøket er også nummereringen endret. Begrenset høring av revidert planforslag På bakgrunn av høringsuttalelsene sendte PLAN arkitekter AS revidert planforslag på en begrenset høring med brev av 15.10.09. Høringsfristen var satt til 05.11.2009. Høringspartene var begrenset med utgangspunkt i planens noe mindre omfang. Følgende uttalelser er mottatt i fbm. begrenset høring: 18 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 27.10.09 – trekker innsigelse 19 Nord-Trøndelag fylkeskommune, 03.11.09 20 NTNU Vitenskapsmuseet, 20.10.09 – trekker marinarkeologisk befaringskrav 21 NVE, 28.10.09 - krever geoteknisk vurdering 22 NVE, 08.01.10 – ingen innvending hvis fjellgrunn kan dokumenteres Forslagsstiller har også hatt en dialog med Statens vegvesen om frisiktsoner. NVE har pr. e-post den 27.04.10 akseptert den geotekniske vurderingen. Uttalelser i fbm. begrenset høring er i det følgende oppsummert og kommentert:

18 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 27.10.09 – trekker innsigelse Landbruksavdelingens merknader i brev av 06.05.09 vurderes i all hovedsak å være ivaretatt med de skisserte endringer som fremkommer av den begrensede høringen. Landbruksavdelingen vil ikke ha innvendinger dersom et planforslag med de skisserte endringene ønskes vedtatt.


Side 104 av 121

Miljøvernavdelingen fremmet i brev av 06.05.09 innsigelse til det opprinnelige planutkastet. I fremlagte reviderte planforslag er de elementene som var bakgrunn for innsigelsen tatt ut. Dette gjelder friluftsområde sjø, friluftsområde land, privat småbåtanlegg, bodanlegg (B1), bevaring av vegetasjon (v. Bl), forlengelse av privat veg 2 (P2) ned til privat småbåtanlegg, felles parkeringsplass (FP2) ved P2, offentlig parkeringsplass (OP) ved avkjørsel til Fv. 102 - Privat veg 2, sti 3 (S3) og sti 4 (S4), NB: Nye stier med samme navn er lagt inn. Dersom planforslag med disse endringene fra Plan arkitekter, datert 15.10.09, fremmes til politisk behandling i kommunen vil Miljøvernavdelingen trekke sin innsigelse. Kommunal- og administrasjonsavdelingen bemerker at i forslaget til bestemmelser § 3.1-4 må grad av utnytting angis med BYA, jf. teknisk forskrift § 3-4 og BRA, jf. § 3-6. Størrelsesbegrensningen på uthus/anneks må angis i BYA/BRA. Kommentar: Etter at fylkesmannen påpekte at det ikke er anledning til å gjøre unntak for at parkeringsareal skal inngå i beregningsgrunnlaget for grad av utnytting, foreslo tiltakshaver gjennom den begrensede høringen at grad av utnytting økes fra 100 til 120 m2, for å ta hensyn til parkeringsplass på hyttetomta. Bestemmelsen ble ytterligere justert etter høringen, i dialog med kommunen. Vi ser at kjøreadkomst til hver enkelt hytteeiendom blir stadig mer aktuelt. En har tidligere ikke praktisert å oppgi noe parkeringskrav eller å oppgi utnyttingsgrad med tanke på evt. biloppstillingsplass.

19 Nord-Trøndelag fylkeskommune, 03.11.09 Det reviderte planforslaget imøtekommer en del av våre tidligere merknader. Ingen merknader til arealbruken i nordre del av planområdet (H1 og H2 med tilgrensende arealer) eller til reduksjon av LNF-område og fjerning av småbåtanlegg. Tilrår å opprettholde friluftsområde ved sjøen. Hytteområdets viktigste kvalitet vil være sjøutsikt og sjøtilgang. En sikring i planen av tilgjengelig areal ved sjøen vil derfor ha stor betydning for brukerne i området. Vi vil derfor sterkt tilrå at planen omfatter friluftsområde ved sjøen og at det evt. justeres for å bli en sammenhengende del av planen. Gangsti S3 må samtidig forlenges fram til friluftsområdet for at ferdsel ned til sjøen skal opprettholdes. Kulturminner: Det vises til visuell befaring i området 19. oktober 2009, sammen med grunneier. Området består av et åkerområde med omkringliggende bergrabber og -knatter, og unntatt åkeren er planområdet i dag tett skogbevokst. De planlagte hyttetomtene ligger alle på berg, men med varierende høyde i terrenget. I området finnes også en del spor fra 2. verdenskrig (avfall, brakker etc.), da nazistene anla en mindre leir i området. • Under befaringen ble det ikke påvist røyser, gravhauger eller andre synlige

kulturminner på overflaten. • Det ble påpekt overfor grunneier at fylkeskommunen kanskje ønsker å overvåke evt.

graving av V/A-ledning i området. • Lo kirkested (A 111153) ligger lengst S i planområdet, og denne lokaliteten er, i kraft

av sin alder, automatisk fredet. Dette området bør derfor reguleres til spesialområde bevaring. Dersom det fra kommunens side er ønskelig med tilrettelegging av HC-sti inn til kirkestedet, må dette behandles av Riksantikvaren, som har ansvaret for alle kirker og kirkesteder i Norge. Den planlagte hytta nærmest kirkestedet, er tenkt å


Side 105 av 121

ligge i bakkant (NV) av bergryggen over kirkestedet, slik at det ikke trer fram i silhuett.

Minner om at det fortsatt kan ligge upåviste fredete kulturminner under nåværende markoverflate i eller inn mot planområdet. Minner følgelig om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens § 8 dersom noen treffer på slike kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet. Kommentar: Tidligere foreslått friluftsområde på land omfattet ikke dyrka mark. Friluftslivets interesser ved sjøen anses tilstrekkelig sikret gjennom avsatt LNF-formål i kommuneplanens arealdel samt at det ligger i 100-meters beltet ved sjøen. En naturlig forlengelse av gangstien S3 vil dele opp dyrka mark, noe vi ikke ønsker å fastsette i planen. Minner om at fylkesmannens landbruksavdeling frarådde vegadkomst til evt. småbåtanlegg/sjøbod over dyrka jord. Kirkestedet er regulert til spesialområde bevaring. HC-sti til kirkestedet er tatt ut av flere grunner. Kulturminnelovens melde- og aktsomhetsplikt forutsettes hensyntatt av tiltakshaver. Uttalelser i fbm. offentlig ettersyn er i det følgende oppsummert og kommentert.

20 NTNU Vitenskapsmuseet, 20.10.09 - trekker befaringskrav Det går frem av nytt utkast til reguleringsplan at alle områder i sjø, herunder småbåtanlegg, samt sjønære områder med slipp og snuplass nå er tatt ut av planen. Dette medfører at planen, slik den foreligger, ikke inneholder planlagte tiltak som vil komme i konflikt med evt. kulturminner under vann jfr. kml §14. I lys av den nå endrete reguleringsplanen, trekker vi vårt befaringskrav ettersom det ikke foreligger sjøareal som krever undersøkelse. Vi har dermed ingen anmerkninger til reguleringsplanen slik den foreligger, men ber om å få saken til ny behandling dersom det allikevel skulle bli aktuelt med regulering av sjøareal. Kommentar: Uttalelsen er tatt til orientering.

21 NVE, 28.10.09 I brev fra Plan arkitekter datert 15.10.09 ønskes en presisering i fht. når en geoteknisk undersøkelse må være utført i planprosessen. NVE ønsker at en geoteknisk avklaring skal foreligge før planen sendes på høring. Det bør foreligge geoteknisk dokumentasjon på at utbyggingsområdet er tilstrekkelig sikkert mot skred på høringstidspunktet. I dette tilfellet, hvor reguleringsplanen har vært på 1.gangs høring, bør en geoteknisk vurdering og dokumentasjon foreligge før et vedtak fattes. Vi ønsker å få tilsendt den geotekniske dokumentasjonen til vurdering når den foreligger og før et vedtak fattes. Kommentar: Se vår kommentar til siste uttalelse fra NVE.

22 NVE, 08.01.10 (kopi til kommunen)


Side 106 av 121

Vi viser til vår uttalelse datert den 28.10.09 hvor vi krever at en geoteknisk vurdering bør utføres og at dokumentasjon på dette blir sendt NVE til vurdering før et vedtak fattes. Det vises også til at Plan arkitekter AS har foreslått følgende: ”Det ønskes en rekkefølgebestemmelse som låser all utbygging av området før den nødvendige geotekniske dokumentasjonen er på plass. En slik gjennomføring vil kunne sikre at geoteknisk dokumentasjon utarbeides samtidig som reguleringssaken vil kunne tas opp til politisk andregangsbehandling.” Videre viser Plan arkitekter AS til at alle fritidsboliger er lokalisert til skogsområder hvor det ut i fra grunneiers kunnskap, og befaringer, er fast fjell. NGUs løsmassekart viser imidlertid at hele planområdet består av hav- og fjordavsetninger av varierende tykkelse hvor kvikkleire kan forekomme. Disse kartene har imidlertid varierende grad av nøyaktighet. At vurderinger knyttet til lovpålagt risiko- og sårbarhetsanalyse i fbm. planarbeid ønskes flyttet fra plannivå til byggesaksnivå er ikke i tråd med intensjonene i plan- og bygningslovens § 4-3 hvor det i lovkommentaren til plandelen heter at: ”Skal risiko- og sårbarhetsanalyser få praktisk betydning, må resultatene i nødvendig utstrekning komme til uttrykk i planene”. … Dersom grunneiers påstand om at fritidsboligene vil bli plassert på fjell kan dokumenteres, har vi ingen innvendinger til tiltaket. Dersom ovenfor nevnte ikke kan dokumenteres bør det etter vårt syn foretas en geoteknisk vurdering av grunnforholdene med tanke på fare for utglidninger og skred. Vi anser som ovenfor nevnt at sikkerheten bør dokumenteres før planen vedtas. Alternativet er å innregulere fritidsboligene kun i områder hvor det er dokumentert fast fjell. Kraftledning gjennom planområdet bør reguleres som hensynssone (jfr. PB1's § 11-8 a). Kommentar: Geoteknisk vurdering av 20.04.2010, utført av Sweco Norge AS, angir følgende: ”Topografi: Terrenget er småkupert og ligger stort sett med sørvestlig fall mellom kote 45 og 20. Grunnforhold: Grunnen består av torv og forvitret fjell over flussfjell i liten dybde under terreng. Bart fjell i dagen kan observeres flere steder i alle tre feltene. Risiko for skred og utglidning: Det er ikke risiko for utglidning av noen av tomtene. Det er heller ikke noen risiko for at ras utløst annet sted skal skade tomteområdene.” NVE har pr. e-post den 27.04.10 akseptert overnevnte dokumentasjonen på at bebyggelsen er planlagt på fast fjell. Planen lå ute til offentlig ettersyn før plandelen i PBL 2008 trådte i kraft og behandles etter PBL 1985. Området rundt kraftlinjen er følgelig vist som fareområde. Endringer etter begrenset høring Plankartet: Frisikt endret jfr. innspill fra vegvesenet. Reguleringsbestemmelsene: § 3.1-4 første ledd er endret, på bakgrunn av innspill fra fylkesmannen. § 6.1-1 Det er tatt ut at vegformålene P1 og P2 skal omfatte grøfter.


Side 107 av 121

Vurdering: De fleste innvendingene i høringsuttalelsene gjelder forhold som ikke lenger omfattes av planen. Det foreligger ikke innsigelse til revidert planforslag. På bakgrunn av høringsuttalelse fra NVE ble det utført en geoteknisk vurdering. Denne konkluderer med at det ikke er fare for utglidninger og ras i tomteområdene. NVE har akseptert vurderingen. Ved første gangs behandling kommenterte vi både fordeler og ulemper med planens forholdsvis store hyttetomter. I revidert planforslag er det oppnådd en tomt mer i område H2 og område H1 er begrenset som følge av sti i vest. Ønske fra flere om bevaring av eldre sti ned fra fylkesvegen er imøtekommet. Det samme gjelder ønsket buffersone mot boligeiendom. En har også forsøkt å imøtekomme fylkesmannens merknader til bestemmelsene. Dette har bl.a. ført til flere justeringer av utnyttingsgraden. Rullering av kommuneplanens arealdel pågår, men det er ennå ikke fastsatt noen ny praksis for hytteområder. Ved første gangs behandling kommenterte vi at vegene syntes noe overdimensjonert og antydet at grøfter burde inngå i formålet. PUK vedtok dette, men ved nærmere vurdering har vi ikke sett behov for å fastholde dette. Forslag: Vegnavnene P1 og P2 må påføres plankartet, jfr. høringsutgavene. Frisikt i kryss/avkjørsler med Fv102 synes avklart med Statens vegvesen. Utstrekning av fareområde og bevaringsområde anses avklart gjennom høringene. Fylkeskommunens sterke anmodning om å sikre friluftsområdet ved sjøen inkl. gangadkomst ned til dette er imidlertid ikke imøtekommet i planen, bl.a. fordi naturlig forlengelse av stien S3 vil dele opp dyrka mark. Spørsmål knyttet til evt. videreføring sørover av stien S2 er heller ikke avklart i planen. Planen endrer ikke allmennhetens adkomstmuligheter ned til Lofjorden. Allmennheten kan evt. sikres gangadkomst til badeområde og kirkested gjennom en avtale mellom kommune og grunneier om ferdsel på privat veg og sti. Konklusjon Vegnavnene P1 og P2 må påføres plankartet, jfr. høringsutgavene. På bakgrunn av en helhetsvurdering tilrås det at det innstilles på at planforslaget vedtas. FØRSTE GANGS BEHANDLING – PUK 18.03.2009, sak 28/09 Rådmannens forslag til vedtak: Det gjøres følgende endringer i reguleringsbestemmelsene: 1) § 3.1-3, tilføyelse: ”Nødvendig parkeringsareal inngår ikke i BYA/BRA.” 2) § 3.1-4 første ledd endres til: ”For hver tomt eller tomtefeste skal hverken samlet

bruksareal eller bebygd areal være over 100 kvadratmeter. I dette arealet inngår også uthus/anneks. Uthus/anneks skal ikke være større enn 20 kvadratmeter. I tillegg til dette kan det oppføres terrasse/veranda i tilknytning til hytta med bebygd areal inntil 30 kvadratmeter.”


Side 108 av 121

3) § 3.1-4 andre ledd endres til: ”Hytte tillates med mønehøyde inntil 6,0 m og uthus/anneks tillates med mønehøyde inntil 4,0 m.”

4) § 3.1-5 første ledd endres til: ”Alle hytter skal ha saltak med helning mellom 25 og 35 grader.”

5) §§ 3.1-6 og 3.2-3, tilføyelse: ”Terrenginngrep bør i størst mulig grad unngås.” 6) Ny § 3.1-7 og 3.2-4: ”Det er tillatt å legge inn vann i ny og eksisterende

fritidsbebyggelse under forutsetning av at godkjent avløp er ordnet.” 7) § 7.1-2 første og andre ledd og § 8.1-2: Det tilføyes at breddene er inkl. grøfter. 8) § 7.1-2, tilføyelse: ”Avkjørsler mot Fv 102 skal utformes i hht. Statens vegvesens

vegnormaler.” Det gjøres følgende endringer på plankartet: 9) Område H3 reduseres i hht. uttalelse fra landbruk den 04.03.09. 10) Forslagsstiller oppfordres til å legge inn en buffersone rundt bodanlegget B1, som

kombineres med spesialområde for bevaring av vegetasjon, hvor snauhogst bør være forbudt.

11) Tegnforklaringen: Teksten til Annet fellesareal oppdateres i samsvar med plankartet. Forslag til reguleringsplan for Lo sør, datert 10.09.08, sist rev. 16.02.09, og med endringer som anført ovenfor, legges ut til offentlig ettersyn i hht. plan- og bygningslovens § 27-1 nr. 2. Etter evt. reguleringsvedtak, bør kommunen inngå en avtale med grunneier som sikrer allmennheten gangadkomst fra fylkesvegen og fram til regulerte friluftsområder og kirkested.

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 18.03.2009 Forslag i møte: Forslag til tillegg fra Guri Skjesol, SP: Adkomst til Lo kirkested, sti fra vest, må utformes slik at denne kan benyttes av bevegelseshemmede med nødvendig framkomstmiddel. Saksordfører: Alf Magnar Reberg, SP Avstemning: Skjesols tilleggsforslag enstemmig vedtatt. Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt. VEDTAK: Det gjøres følgende endringer i reguleringsbestemmelsene:

1) § 3.1-3, tilføyelse: ”Nødvendig parkeringsareal inngår ikke i BYA/BRA.” 2) § 3.1-4 første ledd endres til: ”For hver tomt eller tomtefeste skal hverken samlet

bruksareal eller bebygd areal være over 100 kvadratmeter. I dette arealet inngår også uthus/anneks. Uthus/anneks skal ikke være større enn 20 kvadratmeter. I tillegg til dette kan det oppføres terrasse/veranda i tilknytning til hytta med bebygd areal inntil 30 kvadratmeter.”

3) § 3.1-4 andre ledd endres til: ”Hytte tillates med mønehøyde inntil 6,0 m og uthus/anneks tillates med mønehøyde inntil 4,0 m.”


Side 109 av 121

4) § 3.1-5 første ledd endres til: ”Alle hytter skal ha saltak med helning mellom 25 og 35 grader.”

5) §§ 3.1-6 og 3.2-3, tilføyelse: ”Terrenginngrep bør i størst mulig grad unngås.” 6) Ny § 3.1-7 og 3.2-4: ”Det er tillatt å legge inn vann i ny og eksisterende

fritidsbebyggelse under forutsetning av at godkjent avløp er ordnet.” 7) § 7.1-2 første og andre ledd og § 8.1-2: Det tilføyes at breddene er inkl. grøfter. 8) § 7.1-2, tilføyelse: ”Avkjørsler mot Fv 102 skal utformes i hht. Statens vegvesens

vegnormaler.” Det gjøres følgende endringer på plankartet:

9) Område H3 reduseres i hht. uttalelse fra landbruk den 04.03.09. 10) Forslagsstiller oppfordres til å legge inn en buffersone rundt bodanlegget B1, som

kombineres med spesialområde for bevaring av vegetasjon, hvor snauhogst bør være forbudt.

11) Tegnforklaringen: Teksten til Annet fellesareal oppdateres i samsvar med plankartet.

Adkomst til Lo kirkested, sti fra vest, må utformes slik at denne kan benyttes av bevegelseshemmede med nødvendig framkomstmiddel. Forslag til reguleringsplan for Lo sør, datert 10.09.08, sist rev. 16.02.09, og med endringer som anført ovenfor, legges ut til offentlig ettersyn i hht. plan- og bygningslovens § 27-1 nr. 2. Etter evt. reguleringsvedtak, bør kommunen inngå en avtale med grunneier som sikrer allmennheten gangadkomst fra fylkesvegen og fram til regulerte friluftsområder og kirkested. Vedlegg: 1 Planbeskrivelse 10.09.08 2 Plankart datert 10.09.08, sist rev. 16.02.09 3 Reguleringsbestemmelser datert 10.09.08, sist rev. 16.02.09 4 Illustrasjonsplan 10.09.08, sist rev. 16.02.09 og landskapsanalysekart 10.09.08 5 Lo Utvikling AS, 16.01.09 – kommentar til kommunale høringsuttalelser Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): • Kopi av forhåndsuttalelser/kommentarer • Fotovedlegg 24.06.08 Saksopplysninger: Planforslaget er utarbeidet av PLAN arkitekter AS, pva. Lo utvikling. Planområdet Planområdet er på 127 dekar og ligger ved Lofjorden, ca. syv km vest for Åsen sentrum, se kart. Planområdet avgrenses av fylkesveg 102 i nord, Lo gård med tilhørende jord- og skogbruksområder i øst, Lofjorden i sør og eksisterende hytte- og boligbebyggelse i vest.


Side 110 av 121

Kartet over viser omriss av varslet planområde. Planområdet foreslås regulert til fritidsbebyggelse (hytter og sjøbodanlegg), jord- og skogbruk, offentlig parkeringsplass, fareområde høyspenningsanlegg, spesialområder


Side 111 av 121

(privat veg og sti, friluftsområde på land og i sjø, privat småbåtanlegg, frisiktsone, bevaring av anlegg (Lo kirkested) samt fellesområder for avkjørsel, parkering, renovasjon og vann- og avløpsanlegg. Hvis man regner den østre tomta i område H1 som en ny hyttetomt, viser planen 14 nye og 4 eksisterende hyttetomter. Planstatus Planområdet ligger innenfor et område som i kommuneplanens arealdel, stadfestet 27.09.00, er avsatt som LNF-område sone A, hvor bl.a. fritidsbebyggelse ikke er tillatt. Planområdet omfattes ikke av noen reguleringsplan. Statens vegvesen har igangsatt arbeid med reguleringsplan for omlegging av Fv 102, like nord for planområdet. Medvirkning Oppstart ble kunngjort i Levanger-Avisa og Trønder-Avisa den 10.12.2005 og gjennom brev til berørte parter. Plan Arkitekter AS har mottatt og vurdert følgende uttalelser: Fylkesmannen i Nord-Trøndelag (05.01.06, 10.03.06, 07.05.07), Nord-Trøndelag fylkeskommune (11.10.05, 09.01.06), NTNU Vitenskapsmuseet (25.10.05) Plan, Innherred samkommune (09.03.06, 16.05.07), Jarle Lysklett (19.12.05), Tom og Marit Hansen (04.01.06), Eva og Knut Johnsen (05.01.06), Milian Myraunet, Rune Reinaas og Steinar Reinaas (05.01.06), Ingvar og Inger Lise Hovdal (24.01.06), Lobakken Båt- og velforening (25.01.06), Ingar Hynne (24.05.06). Det vises til vedlagte planbeskrivelse, hvor alle forhåndsuttalelser og kommentarer underveis i planprosessen er oppsummert og kommentert/besvart. Det synes særlig aktuelt å minne om følgende føringer for planarbeidet: • Hensynet til Lo kirkested (kirken er gjenreist ved Trøndelag folkemuseum).

Fylkeskommunen skriver at det kan være uheldig å sette opp mer bebyggelse i direkte nærhet til kirkestedet samt at det planfaglig bør satses på fortetting av eksisterende bebyggelse fremfor klattvis utbygging på høydedrag (uttalelsen tyder på at man før varsel om oppstart også vurderte utbygging nord for Lo gård).

• Ved inngrep i sjø/vassdrag kan det påregnes krav om marinarkeologisk befaring. • Kommuneplanens arealdel tillater ikke fritidsbebyggelse i dette området. Det vises til

områder i Åsenfjorden hvor fritidsbebyggelse er tillatt, og hvilke føringer som gjelder for slik bebyggelse i fht. kulturlandskap, dyrka/dyrkbare arealer, 100-metersbeltet langs sjø, allmennhetens tilgang til sjø og sjønære arealer, landskapsmessige hensyn (ikke på koller/høydedrag) og om bebyggelsens utforming og størrelse.

• Landskapet er småkupert og byr på utfordringer i fht. plassering av hytter. • Deler av området er kartlagt som viktig i kommunens naturtypekartlegging. Slike

småkuperte, fragmenterte landskap, med sørvendte berg og rasmark, har store miljøkvaliteter. Fylkesmannens Miljøvernavdeling vil om nødvendig gå imot tiltak som berører 100-metersbeltet og kvaliteter i det småkuperte, fragmenterte landskapet. (Miljøvernavdelingen har varslet innsigelse til tidligere planutkast).

• Ikke tradisjon for sjøhus/-boder i tilknytning til fritidsbebyggelse i Tr.heimsfjorden. • Fylkesmannens landbruksavdeling forutsetter at dyrka mark blir regulert til

landbruksformål og at de landskapsmessige forhold som miljøvernavdelingen påpeker blir ivaretatt.

• Hensynet til allmennheten, fastboende, hytteeiere o.a. i nærområdet.


Side 112 av 121

Kommunal høring/saksforberedelse av planforslag datert 10.09.08 Planforslaget er forelagt barnerepresentanten og fagområdene landbruk- og natur-forvaltning, kultur, kommunalteknikk, helse, oppvekst og viltnemnda v/Arne Ramdal. Naturforvaltning v/Kjærstad har meddelt at området ikke regnes som viktig for havørn. Kultur, 04.12.08 Er ikke positiv til inngrep/småbåtanlegg i 100 m sonen – i strid med kommuneplanen. Tror ikke det er spesielt gunstig med et badeområde og en småbåthavn så tett som det er foreslått her. I strandsonen finnes også interessante geologiske forekomster (konglomerat). Gamle Lo kirkested er automatisk fredet etter kulturminneloven. Evt. rester etter middelalderkirkegård eller kirkas båtstø/brygge vil også være fredet. Foreslår at hele strandsonen innenfor planområdet, inkl. kirketomta, og et belte i sjøen reguleres til friluftsområde. Det har lenge vært en konflikt mellom eierne av fritidseiendommen 232/116 og Menighetsrådet i Åsen om adkomsten til kirketomta. I fbm. at det avholdes gudstjeneste på kirkestedet passerer deltakerne over fritidseiendommen. Konflikten burde kunne løses ved å anlegge en sti langs V-kanten av fritidseiendommen 232/123, videre mellom åkerkanten og bergskrenten fram til kirketomta. Det bør vurderes å regulere inn en adkomstvei til kirkestedet. Barnerepresentanten, 07.12.08 Barn og unges interesser i denne saken knytter seg for det første til strandsonen og øvrig friluftsareal. Det må i denne sammenheng vurderes om allmennhetens tilgang til disse områdene blir ivaretatt i planforslaget. For det andre knytter barn og unge sine interesser seg til trafikksikkerhetsmessige forhold. Det må også vurderes om planforslaget ivaretar dette på en god måte, i forhold til økt trafikk. Kommunalteknikk, 08.12.08 Det vises til pkt 6.3 i planbeskrivelsen hvor det forutsettes at kommunen må innløse offentlig parkeringsplass ved Fv 120 og sørge for vedlikehold og evt brøyting. Denne parkeringsplassen vil ikke ligge i nærheten av kommunal veg, og evt. kommunalt vedlikehold vil bli svært lite rasjonelt. Med henvisning til de knappe ressursene kommunen rår over til vedlikehold av veger vil vi frarå at kommunen tar på seg ansvar for denne parkeringsplassen. Landbruk, 08.12.08 Det er en relativt omfattende plan som legges fram, 18 ny hyttetomter og 4 eksisterende. Av kart ser det ut for at 7 av de nye tomtene vil grense mot dyrkamark. En har dårlig erfaring med denne kombinasjonen av fritidsbebyggelse og drift av dyrkajord. En kan her nevne ting som onnearbeid, dels til alle døgnets tider når dette arbeidet pågår. En får da støy-, støv- og luktplager som en vet vil føre til større eller mindre konflikter. Likeså vil en få slitasje/trafikk av dyrkajorda, og evt. uroing av beitedyr. (Jfr. rundskriv LD M-4/2003)


Side 113 av 121

Hele området framstår som et fint kulturlandskap, og med den utbygginga som denne planen viser vil verdifulle kvaliteter går tapt. Landbrukssjefen er i utgangspunktet negativ til planen med den utstrekning den er framlagt. Det som landbrukssjefen kan, under sterk tvil, være med på å regulere til fritidsformål, er den nordligste delen av område H1, 5 tomter nord for eksisterende adkomstvei til eksisterende hytter ned mot sjøen. Dette vil ikke føre til noen vesentlig nedbygging av kulturlandskap, og vil være fysisk begrenset mellom de to veiene. En vil også nevne at planområdet ligger innenfor område som er registrert som viktig vinterbeite for elg. En vil anmode om at planen sendes til Levanger viltnemnd for uttalelse. Det er også nevnt i planbeskrivelsen at deler av planområdet ligger innenfor et område med prioritert naturtype, og inngrep i slike områder bør ikke skje. Men dersom planen begrenset som antydet i foregående avsnitt, vil en ikke komme i konflikt med dette naturtypeområdet. Eier av Lo fikk i februar 2008 godkjent fradeling av boligtomt til sine foreldre i det gamle tunet på gården. Et av argumentene for dette var at gårdens framtidige våningshus og evt. ny driftsbygning ville bli oppført på vestsida av den gamle driftsbygningen, dvs. flytting av gårdstunet. Dette synes å være lite forenelig med den parkeringsplassen som er regulert inn like vest for dagens driftsbygning. Men dersom planen reduseres som antydet ovenfor, vil denne parkeringsplassen være uaktuell. En vil slutte seg til uttalelsen fra Levanger kommune, kulturenheten, med hensyn til å regulere inn adkomstveg til det gamle kirkestedet. Det bør finnes en løsning som alle parter kan leve med. Dialog vedrørende landbruksfaglig uttalelse 08.12.08 Lo utvikling har i brev av 16.01.09 uttrykt frustrasjon over at landbruksavdelingens synspunkter kommer fram så sent i planprosessen. Vi har imidlertid diskutert et kompromiss, som landbruksavdelingen er innstilt på å godta. Jfr. også fylkesmannens uttalelse av 05.01.06 (om landskapsmessige forhold), ba vi om at tiltakshaver vurderer å begrense hytteutbyggingen til område H1 og H2, med mindre men flere tomter. Dvs. at områdene H3, H4 og H5 tas ut, mot at det legges til rette for en bedre utnytting av arealet i område H1/H2. Stier inntegnes med egnet formål. Det ble avholdt et møte med tiltakshaver den 29.01.09. Tiltakshaver var innstilt på å ta ut område H5 (fire tomter). De ønsket imidlertid å opprettholde to planlagte tomter i område H3. Det ble ikke konkludert, da landbrukssjefen først ønsket å foreta en befaring. Planforslag sist revidert 16.02.09 Planforslaget ble revidert på bakgrunn av overnevnte. Fire hyttetomter (område H5 i nordøst) er endret til landbruksområde, parkeringsplassen OP og fellesanlegg VA er flyttet til andre siden av vegen P2 og sti til kirkestedet er vist og ifølge forslagsstiller justert til åkerkanten. Rev. planforslag er forelagt landbrukssjefen, som har uttalt følgende:


Side 114 av 121

Landbruk, 04.03.09 Etter nye vurderinger er landbrukssjefen kommet til at på framlagt plankart sist rev. 16.02.09 godkjennes feltene H1 og H2 slik de er inntegnet, og forøvrig vegføring, parkering mv. På feltet H3 er det, slik en oppfatter kartet, tegnet inn to nye tomter. Her vil landbrukssjefen godkjenne en tomt, grensende mot eksisterende tomt med gnr. 232/157. Men det settes som betingelse at tomta reduseres i størrelse til maksimum 1,2 dekar, og at det blir passasje mellom denne tomta og tomt med gnr. 232/116. Vurdering: Forholdet til kommuneplanens arealdel I Plan Arkitekter AS´ referat fra møte med kommunen den 18.10.2005, går det fram at planområdet er avsatt til landbruk-, natur- og friluftsområde, men at området er utbygd med hytter fra før og at den foreslåtte utbygging kan ses på som en fortetting. Fritidsbebyggelse Beliggenhet Kommuneplanens arealdel gir bl.a. følgende føringer: • Fritidsbebyggelsen skal tilpasses i kulturlandskapet. Videre skal den ikke ligge på

dyrka mark, eller med mindre spesielle forhold tillater det, på dyrkbar mark eller på skogsareal med middels eller bedre bonitet.

• Avstanden til sjøkant eller vassdrag skal ikke være mindre enn 100 meter. Av hensyn til dyrka og dyrkbar mark er nye hyttetomter søkt lagt til skogsareal. Se vedlagte landskapsanalysekart. Disse arealene ligger dels på høydedrag i terrenget. Det blir følgelig en utfordring å lokalisere hyttene slik at de ikke blir markerte elementer i landskapet. Se § 3.1-2 vedrørende dette. Forslag: Område H3 reduseres i hht. uttalelse fra landbruk den 04.03.09. Forslag til lokalisering av ny bebyggelse er vist i illustrasjonsplanen. Plasseringen synes ikke godt nok utredet ennå, og vi ser ikke grunn til å angi veiledende plassering. Bygningenes avstand til nabogrense går fram av plan- og bygningslovens § 70 og vegloven. Min. 4 m avstand anses også tilstrekkelig mot privat veg. Mot fylkesvegen kan det være hensiktsmessig å avvente høringsuttalelse fra Statens vegvesen, som planlegger vegomlegging. Forholdet til 100-metersbeltet langs sjø: Planlagt bodanlegg B1 bryter med det generelle forbudet mot bygging og fradeling i 100-metersbeltet langs sjø, men anlegget vil sannsynligvis også begrense behovet for kjøring ned til båtanlegget. Planen legger forøvrig til rette for at allmennheten også kan få adkomst til sjøsiden. Den eneste nye hyttetomten i område H3 som landbruk er villig til å akseptere, forutsatt at den begrenses noe, ligger i grenseland for hva som kan tillates i forhold til nærhet til sjø. Tomtas sydlige avgrensning (ca. 90 m fra sjø) synes likevel naturlig i fht. lokale terrengforhold (se landskapsanalysekart). Av samme grunn kan tomta i liten grad anses som noen ny barriere mot sjøen. Tomtestørrelse: Planen viser forholdsvis store hyttetomter, dels over 2 dekar. (I Verdal kommune tillater kommuneplanens arealdel maks 1,5 dekar hyttetomt). Store tomter gir lav arealutnyttelse, som bl.a. landbruksmyndighetene ofte oppfatter som ugunstig. I


Side 115 av 121

kupert terreng, hvor hytteplasseringen ennå ikke er avklart pga. tett skog, har det imidlertid noen fordeler. Vi ser ikke bort ifra at en gjennom en mer detaljert planlegging kunne oppnådd både høyere arealutnytting og noe avstand til dyrka mark. Vegetasjon og terrenginngrep Oppføring av hytter og et generelt ønske om utsikt og sol vil trolig føre til tynning av skogen i hytteområdet, selv om det i § 3.1-6 foreløpig står at eksisterende vegetasjon i størst mulig grad bør tas vare på. Det anses likevel ikke hensiktsmessig å kombinere deler av hytteområdet med bevaring av landskap og vegetasjon. Terrenginngrep bør imidlertid kunne begrenses gjennom bestemmelsene. Forslag: §§ 3.1-6 og 3.2-3, tilføyelse: ”Terrenginngrep bør i størst mulig grad unngås.” Bodanlegget B1 ved sjøen er ifølge planbeskrivelsen gitt en tilbaketrukket plassering i terrenget ved at det så langt som mulig skal holdes skjult av eksisterende vegetasjon i skogområdet. Dagens vegetasjon er tett og vil derfor hindre både innsyn fra land og fra sjøen. Forslag: I tråd med beskrivelsen oppfordres forslagsstiler til å legge inn en buffersone rundt bodanlegget B1, som kombineres med spesialområde for bevaring av vegetasjon, hvor snauhogst bør være forbudt. Grad av utnytting Det foreslås BYA = 120m2 per hyttetomt, for hytte inkl. evt. uthus/bod. Ifølge møtereferat orientert kommunen allerede i 2005 om at gjeldende praksis ligger på 100 m2. Vi har minnet om praksisen, men søker ønsker en formell behandling av temaet. Kommuneplanens arealdel, vedtatt 27.09.00, gir følgende føringer for utarbeidelse av nye reguleringsplaner for fritidsbebyggelse: • Hver hyttetomt eller feste kan bare bebygges med en hytteenhet. Største tillatte

bruksareal pr. tomt eller tomtefeste er 80 kvadratmeter. I dette arealet inngår også uthus/anneks. Uthus/anneks skal ikke være større enn 20 kvadratmeter. I tillegg til dette kan det oppføres veranda med bebygd areal inntil 30 kvadratmeter.

• Avstand fra underkant bjelkelag til raft skal ikke overstige 2,5 meter for fritidsbolig og 2,2 meter for uthus/anneks. Avstand fra underkant bjelkelag til møne skal ikke overstige 4,3 meter for fritidsbolig og 3,8 meter for uthus/anneks.

• Alle bygningene skal ha saltak med helning mellom 18 og 35 grader. Takmaterialet skal være matt og harmonere med omgivelsene.

Senere praksis: ”For hver tomt eller tomtefeste skal hverken samlet bruksareal eller bebygd areal være over 100 kvadratmeter. I dette arealet inngår også uthus/anneks. Uthus/anneks skal ikke være større enn 20 kvadratmeter. I tillegg til dette kan det oppføres terrasse i tilknytning til hytte og anneks med bebygd areal inntil 30 kvadratmeter.” Av terrasser, plattinger, verandaer o.l. som ligger delvis over terreng skal bygningsdeler og konstruksjoner som ligger mer enn 0,5 m over planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt byggverket medregnes i bebygd areal. Utkragede bygningsdeler medregnes i bebygd areal når høyden til planert terreng er høyst 5,0 m.


Side 116 av 121

(I kommuneplanens arealdel for Verdal kommune, vedtatt 25.03.96, åpnes det for hytter i en etasje med bruksareal på 100 m2. Verdal kommune har imidlertid vedtatt en øvre grense på 120 m2 bruksareal for hytter i reguleringsplanene Vakkermyra og Sandvika. Mønehøyde 5 m og fundamenthøyde 50-100 cm). Rullering av kommuneplanens arealdel er igangsatt, og vi tilrår at evt. endret praksis i fht. utnyttingsgrad i hytteområder først vurderes på overordnet plannivå. Hyttene bør tilpasses terrenget, ikke omvendt. Dvs. at det estetisk sett kan være vanskelig å få hele golvflaten på samme plan i kupert terreng. Videre foreslår vi at man jfr. dagens praksis endrer uthus/bod til uthus/anneks, noe vi anser vil gi mulighet for frittstående hoveddel utenom selve hytta. Forslag: § 3.1-4 første ledd endres til: ”For hver tomt eller tomtefeste skal hverken samlet bruksareal eller bebygd areal være over 100 kvadratmeter. I dette arealet inngår også uthus/anneks. Uthus/anneks skal ikke være større enn 20 kvadratmeter. I tillegg til dette kan det oppføres terrasse/veranda i tilknytning til hytta med bebygd areal inntil 30 kvadratmeter.” Byggehøyder og takform Foreslått maks mønehøyde i område H1-H4 på 6,0 m er ikke sammenlignbar med kommuneplanens føringer, som angir avstanden fra underkant bjelkelag til raft/møne. Foreslått mønehøyde anses forholdsvis romslig, og gjelder også uthus/bod. Vi har vært i dialog med forslagsstiller om høydene, men de ønsker hverken lavere mønehøyde eller å fastsette gesimshøyde, bl.a. fordi kombinasjonen av regulert mønehøyde og saltaksvinkel regulerer gesimshøyden. De ønsker heller ikke å fastsette fundamenthøyde pga. dårlig kartgrunnlag og behov for å fjerne vegetasjon. Vi har forståelse for dette, men med litt utradisjonelle bygg i skrått terreng kan man oppnå enkeltfasader med relativt høy gesimshøyde. Dette vil estetisk sett være en utfordring. Forslag: § 3.1-4 andre ledd endres til: ”Hytte tillates med mønehøyde inntil 6,0 m og uthus/anneks tillates med mønehøyde inntil 4,0 m.” Foreslått saltaksform m/helningsvinkler er i hht. kommuneplanens føringer for fritidsbebyggelse, men minste takvinkel bør av estetiske hensyn økes til f.eks. 25 grader. Forslag: § 3.1-5 første ledd endres til: ”Alle hytter skal ha saltak med helning mellom 25 og 35 grader.” Felles bodanlegg ved sjøen for lagring av utstyr (flytevester, motorer etc.) Bodanlegget skal oppføres som en bygningsenhet med inntil 20 boder med maksimalt bebygd areal per bod på 3 m2. Dette er totalt inkludert boder, midtgang og evt. toalett. BYA = 80m2, mønehøyde 4,0 m og takvinkel 25-40 grader anses akseptabelt. Adkomst, trafikk m.m. Gjennomføring av planen, inkludert avtale som sikrer allmennheten adkomst til friluftsområder, vil medføre noe økt trafikk på Fv102 samt utvidet bruk av to eksisterende avkjørsler til private veger i området. Ingen av vegene i området (inkl. Fv102) har langsgående gangarealer, men trafikkmengdene anses forholdsvis lave. Trafikken på fylkesvegen antas høyest i sommerhalvåret. Ifølge Nasjonal vegdatabank ligger trafikkmengden under 500. Vegtrafikkstøy antas ikke å være noe problem. Forslag: § 7.1-2, tilføyelse: ”Avkjørsler mot Fv102 skal utformes i hht. Statens vegvesens vegnormaler.”


Side 117 av 121

Frisikt i kryss/avkjørsler med Fv102 forutsettes avklart med vegvesenet, da vi mangler opplysninger om fartsgrense. Planen viser 8,5 x 65 m frisikt v/P1 og 6,5 x 65 m ved P2. Internt privat vegsystem følger i stor grad eksisterende vegtraseer, men med en forlengelse ned til småbåtanlegg/friluftsområde og ny veg FA. Ifølge Statens vegvesens normaler for veg- og gateutforming (mai 2008) synes P1 og P2 noe overdimensjonert (det foreslås 6,0 m inkl. skuldre, ekskl. grøft). Vegbredden bør av hensyn til landbruks- og terrengmessige inngrep i større grad tilpasses forventet trafikkmengde. Ifølge nevnte normal synes 3,5 - 4 m vegbredde tilstrekkelig. Dette kan løses ved å si at grøfter inngår. Forslag: § 7.1-2 første og andre ledd og § 8.1-2: Det tilføyes at breddene er inkl. grøfter. Parkering Planen viser kjøreveg til alle hyttetomtene innenfor planområdet. I bestemmelsene er det ikke satt noe krav til parkering, men dette forutsettes løst på egen tomt, evt. også på felles parkeringsplass. Antall oppstillingsplasser er vist i illustrasjonsplanen: FP1 viser 7 p-plasser for de 12 tomtene i område H1 og H2. Dvs. 0,6 plasser pr. tomt. FP2 viser 10 p-plasser for de 6 hyttetomtene i område H3 og H4. Ifølge planbeskrivelsen er FP2 også tiltenkt brukerne av småbåthavna, da det ikke vil bli anledning til å parkere nede ved sjøen. Denne retten bør evt. om mulig hjemles i bestemmelsene. Offentlig parkeringsplass OP viser 14 p-plasser. Plassen forutsettes innløst/driftet av kommunen, se nærmere omtale under overskriften ”Allmennhetens interesser.” Gjeldende forskrift § 3-12 sier følgende: ”Parkeringsarealet går inn i beregnings-grunnlaget for grad av utnytting.” Dvs. at areal som er nødvendig for å dekke parkeringsbehovet på en tomt teller med. Bakgrunnen for dette er av hensyn til evt. senere behov for garasje/carport. Dette er ikke aktuelt her, og vi foreslår følgende: Forslag: ”3.1-3: ”Nødvendig parkeringsareal inngår ikke i BYA/BRA.” Småbåtanlegg Vi kjenner ikke til noe egna område for en større småbåthavn, som kan betjene flere hyttefelt i Åsenfjorden. Ifølge planbeskrivelsen synes forholdene her å ligge til rette for et mindre lokalt småbåtanlegg. Det planlegges inntil 30 båtplasser med tilhørende båtslipp, noe som kan bidra til en opprydding i eksisterende forhold der båter ligger i badeområdet på blåser. Med en slik opprydding kan også strandsonen bli mer attraktiv og tilgjengelig for allmennheten. Kulturenheten er imidlertid skeptisk til å anlegge småbåthavn så nært inntil badeområdet. Vi antar at en fysisk markering av naturlig badeområde kan forhindre konflikter mellom badende og båttrafikk. Kulturminner Lo kirkested foreslås bevart, i kombinasjon med område for jord- og skogbruk. Se §§ 4.1 og 7.6. Avgrensningen forventes avklart med fylkeskommunen i fbm. offentlig ettersyn. Allmennhetens interesser Allmennhetens interesser synes godt ivaretatt gjennom at det foreslås friluftsområde både i sjø og på land (badeområde), offentlig parkering (sydvest for krysset Fv 102 x privat veg P2) samt at det opplyses om at allmennheten kan sikres gangadkomst til badeområde og kirkested gjennom en avtale mellom kommune og grunneier om ferdsel på privat veg og sti. Kommunalteknikk er imidlertid skeptisk til drift av offentlig parkeringsplass. Denne er forøvrig vist med adkomst fra privat veg. Alternativt kan


Side 118 av 121

denne parkeringsplassen vises som privat, men da må avtalen også omfatte denne. Forslag til avtale bør medfølge til andre gangs behandling. Ifølge planbeskrivelsen søkes dagens brygge opprettholdt som badebrygge for allmennheten. Av hensyn til sikkerheten til de badende vil det i hht. § 7.3 ikke bli lov til å legge til med eller fortøye båter i friluftsområdet. Biologisk mangfold og landbruksmessige konsekvenser Ifølge planbeskrivelsen berører området lokalitet for havørn, med registrert hekking på 4 lokaliteter. Ifølge kommunens naturfaglige vurdering anses ikke området som viktig for havørn. Ved Lo gård er det registrert et stort beiteområde på 30-40 daa, vest, sør og øst for gårdstunet. Området vurderes som et viktig naturtypeområde i forhold til biologisk mangfold. Selv om parkeringsplassen er flyttet til andre siden av vegen P2, legger denne pluss foreslått område for VA beslag på ca. 0,7 dekar av nevnte registrering. Ifølge planbeskrivelsen vil foreslått forlengelse av privatvegen ned til bodanlegget og småbåthavna legge beslag på ca 0,26 daa jordbruksareal. Sammenlignet med markslagskart og ortofoto finner vi at ca. 80 m (nesten 0,5 dekar) av den planlagte vegforlengelsen berører dyrka mark. Vegforlengelse og sti avkjærer også et innmarksareal ved sjøen. Vi har ikke sjekket om markslagskartet stemmer med virkeligheten. Illustrasjonsplan og landskapsanalysekart viser en annen situasjon. Kartgrunnlag, naust m.m. Kartgrunnlaget er ikke helt oppdatert, noe som er spesielt synlig utenfor planområdet i fht. bebyggelse på Lo gård. Ifølge planbeskrivelsens punkt 3.7 ligger det ett naust innenfor planområdet, og det skal være gitt byggetillatelse til ytterligere ett naust. Vi minner om at igangsetting i hht. byggetillatelser er tidsbegrenset, og at planen ikke hjemler oppføring av naust. Vi antar det er i grunneiers interesse at det ikke er tatt hensyn til det ikke tinglyste festet 232/1/20 (se oversiktskart) ved høyspenttraseen i vest. Samfunnssikkerhet og beredskap Fylkesmannens sjekkliste ved vurdering av sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn er gjennomgått, og aktuelle punkter er kommentert i planbeskrivelsen, punkt 6. Fareområdets bredde og sikker byggeavstand i fht. stråling fra eksisterende høyspentanlegg forventes beregnet/vurdert av netteier i fbm. offentlig ettersyn. Jfr. vedlagte planbeskrivelse tenkes ny bebyggelse tilknyttet eksisterende strømnett. Ifølge forslagsstiller forventes grunnforholdene å være gode i forhold til planlagt bruk, uten spesiell forurensning- eller strålingsfare. Vi minner om at Levanger kommune ikke har gjennomført radonkartlegging. For den nye bebyggelsen tenkes det etablert privat brønnanlegg og eget anlegg for rensing av avløp (merket FVA på plankartet). Ifølge planbeskrivelsen vil detaljert avklaring på hvordan dette løses komme i neste fase. Forslag: • Ny § 3.1-7 og 3.2-4: ”Det er tillatt å legge inn vann i ny og eksisterende

fritidsbebyggelse under forutsetning av at godkjent avløp er ordnet.”


Side 119 av 121

• Tegnforklaringen: Teksten til Annet fellesareal oppdateres i samsvar med plankartet. Konklusjon Planforslaget, med foreslåtte endringer, tilrås utlagt til offentlig ettersyn.


Side 120 av 121

FO 11/10 Spørsmål fra Per Anker Johansen (DNA) - angående organisering av oppvekstsektoren

SPØRSMÅL TIL ORDFØREREN ORGANISERING AV OPPVEKSTSEKTOREN—Et delprosjekt i kommunens omstillingsprosjekt 2009. I møte 14.12.2009 i Rådmannens ledergruppe vedtok man en slik framdrift for prosjektgruppas arbeid: Adm.utvalg 10.03.2010 Høringsrunde for gruppas konklusjon med frist 01.05.2010 F-skap 19.05.2010 K-styre 26.05.2010 Vi har ikke registrert at prosjektgruppas konklusjon er behandlet verken i D-komite eller F-skap / K-styre til tross for sakens store prinsipielle betydning. Det er også ganske spesielt at ingen høringsuttalelser ligger ved det som nå tydeligvis oppfattes som en ferdigbehandlet delplan.

Spørsmål 1: Hvorfor har man forlatt ledergruppas vedtak vedr. behandling? Prosjektgruppa var delt 3/5 i konklusjonen- altså nærmest delt på midten. Et mindretall – inklusiv prosjektleder ville fortsatt ha den skolefaglige ansvarlige i en utviklet fagstab direkte tilknyttet kommunalsjefnivået, og hadde 7 velbegrunnede argumenter for sitt standpunkt.

Spørsmål 2: Hva er begrunnelsen for å avvise disse 7 argumentene og trekke en annen konklusjon? Arbeiderpartiets K-styregruppe Per Anker Johansen


Side 121 av 121

FO 12/10 Spørsmål fra Karl M. Buchholdt (V) - angående mobildekning mellom Ekne og Frosta

Spørsmål til kommunestyrets møte 26. mai 2010 Mobildekning mellom Ekne og Frosta God mobildekning er viktig både for næringsliv og enkeltpersoner. De fleste husstandene i Levanger har god mobildekning, men målt på mikronivå viser det seg at mobildekningen enkelte steder er dårlig. Et slikt område i kommunen er på Levangersiden av grensen mellom Ekne og Frosta. Dette medfører naturligvis ulemper for de som bor langs strekningen (eks. i forhold til næring og dårlig tilgang til mobilt bredbånd), og i forhold til trafikksikkerhet langs en viktig pendlingsvei fra nabokommunen Frosta. Spørsmål til ordføreren: Hvordan vil ordføreren bidra til bedre mobildekning på området mellom Ekne og Frosta? Karl M. Buchholdt Levanger Venstre

levanger kommune hefte 2 sakspapir av 2 · konflikt med kulturminner under vann vil det være...

Documents