REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES

Juan José Garazatua Nuñovero

NOCIONES PRELIMINARES

•Edificaciones: Alcance inmobiliario

•Publicidad y legitimación registral

•El Registro y la realidad física de los predios

NOCIONES PRELIMINARESEdificaciones: Alcance

inmobiliarioCÓDIGO CIVIL

Propiedad Predial

SUB-CAPITULO I

Disposiciones generales

Extensión del derecho de propiedadArtículo 954.- La propiedad del predio se extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del perímetro superficial y hasta donde sea útil al propietario el ejercicio de su derecho.

La propiedad del subsuelo no comprende los recursos naturales, los yacimientos y restos arqueológicos, ni otros bienes regidos por leyes especiales.

NOCIONES PRELIMINARESEdificaciones: Alcance

inmobiliarioCÓDIGO CIVIL

Propiedad del suelo, subsuelo y sobresueloArtículo 955.- El subsuelo o el sobresuelo pueden pertenecer, total o parcialmente, a propietario distinto que el dueño del suelo.

Régimen de la propiedad predialArtículo 957.- La propiedad predial queda sujeta a la zonificación, a los procesos de habilitación y subdivisión y a los requisitos y limitaciones que establecen las disposiciones respectivas.

Régimen de la propiedad horizontalArtículo 958.- La propiedad horizontal se rige por la legislación de la materia.

NOCIONES PRELIMINARESEdificaciones: Alcance

inmobiliarioLas edificaciones levantadas sobre un terreno son parte integrante(*) de la propiedad predial, estén inscritas o no (situación física de hecho), salvo que se distinga la propiedad del suelo, subsuelo y sobresuelo, o se establezca sobre la construcción un régimen de bienes de propiedad exclusiva y propiedad común.(*) Código CivilNoción de parte integranteArtículo 887.- Es parte integrante lo que no puede ser separado sin destruir, deteriorar o alterar el bien.

Las partes integrantes no pueden ser objeto de derechos singulares.

NOCIONES PRELIMINARESPublicidad y legitimación

registralCÓDIGO CIVIL

Principio de publicidadArtículo 2012.- Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones.

Principio de legitimaciónArtículo 2013.- El contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez.

NOCIONES PRELIMINARESPublicidad y legitimación

registral• EL REGISTRO TIENE VOCACIÓN PUBLICITARIA, DIRIGIDA

A PRODUCIR EFECTOS SUSTANTIVOS: PRESUNCIÓN DE CONOCIMIENTO Y PRESUNCIÓN DE CERTEZA.

• LA LEGITIMACION ES LA APARIENCIA DE VERDAD SURGIDA DE UN ELEMENTO QUE ATRIBUYE UNA POSICION SOLIDA O SITUACION ESPECIAL DE COMPETENCIA QUE PROVOCA LA CONFIANZA A LA GENERALIDAD DE PERSONAS.

• CUANDO TAL ELEMENTO DE CREDIBILIDAD SE MATERIALIZA A TRAVÉS DE LA PUBLICIDAD DEL REGISTRO, ENTONCES LA LEGITIMACION ES REGISTRAL.

NOCIONES PRELIMINARESRegistro y realidad física de los

predios¿ES APLICABLE LA PRESUNCION DE VERACIDAD DE LA LEGITIMACIÓN REGISTRAL RESPECTO DE LAS INFORMACIONES DE MERO HECHO INSCRITAS?•DISTINCION ENTRE:

▫ Información de mero hecho propiamente dicha.

▫ Información de hecho íntimamente vinculada con un derecho inscrito.

NOCIONES PRELIMINARESRegistro y realidad física de los

prediosCIRCUNSTANCIAS DE MERO HECHOEl registro no garantiza que sean exactos los datos descriptivos de la finca, ni siquiera que ella exista en la realidad (…). La presunción registral de exactitud ampara únicamente los datos jurídicos, no los datos de hecho del registro. (…).No se presume la verdad de las descripciones físicas.

NOCIONES PRELIMINARESRegistro y realidad física de los

prediosCIRCUNSTANCIAS DE HECHO INTIMAMENTE VINCULADAS CON DERECHOS INSCRITOS

•Derecho de superficie•Régimen de Bienes de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común (antes Propiedad Horizontal)

A MODO DE DEFINICIÓN: EDIFICACIÓN

•La edificación constituye la realidad física de una construcción de naturaleza inmobiliaria, levantada con carácter permanente, como parte integrante de un predio.

A MODO DE DEFINICIÓN: DECLARATORIA DE FÁBRICA

•Es el título formal que contiene la descripción técnica y valorizada de las edificaciones, otorgada por profesional habilitado, de acuerdo a las formalidades y requisitos establecidos por el marco legal.

INSCRIPCIÓN DE LAS EDIFICACIONES

• Declaración del profesional constructor: Declaratoria de fábrica (asume responsabilidad por las diversidades, vicios, destrucción o ruina de la obra)

• Verificación de un profesional «no constructor»: Constatación de fábrica (asume responsabilidad

solo por veracidad de la existencia y descripción de la obra)

ANTECEDENTES• Reglamento de las inscripciones (1937)

“Artículo 53°.- Las inscripciones de fábrica sobre terreno inscrito, se extenderán a mérito del expediente o escritura pertinente, debiendo contener el área y medidas perimétricas de cada edificio con especificación de la de sus pisos.Si se trata de un solo edificio, se determinará el área construida, sus linderos, medidas perimétricas y forma con indicación de los ángulos correspondientes y demás particularidades que permitan localizarlo inequívocamente dentro del terreno inscrito.”

ANTECEDENTES

•Título formal (RI 1937, Art. 53°):

▫Escritura Pública (declaración o constatación de fábrica)

▫Expediente Judicial de Reconocimiento (mensura y valorización de la construcción)

ANTECEDENTES• Requisitos adicionales (documentos

complementarios):

▫Conformidad de obra (Aprobación municipal)

▫ Pase del Seguro Social (Planilla de trabajadores de obra)

▫ Base legalo D.S. del 8 de marzo de 1945o D.S. del 16 de julio de 1948 o D.S. del 2 de agosto de 1948

ANTECEDENTESInconvenientes del régimen general de inscripción de edificaciones

1.Trámites municipales engorrosos2.Informalidad de la construcción en el país3.Control de pago de aportaciones al seguro social4.Costos elevados de formalización de edificaciones5.Desinformación del ciudadano

ANTECEDENTES• Primer régimen de excepción:

REGULARIZACIÓN DE FÁBRICA (Decreto Ley 21192 – Junio 1975, prorrogado por Decreto Ley 21330 – Diciembre 1975):

▫ Regularización administrativa (Ministerio de Vivienda y Construcción)

▫ Fundamentación (Considerandos): Que un apreciable porcentaje de viviendas en el país, principalmente las

construidas por personas de escasos recursos económicos, no cuentan con la correspondiente declaración de fábrica inscrita en los Registros Públicos y cuya tramitación no es posible iniciar por situaciones de diversa índole;

Que es interés del Estado otorgar facilidades para que las personas naturales o jurídicas alcancen el pleno goce de sus derechos reales de libre disposición de las casas-habitación de su propiedad;

Que la falta de declaración de fábrica impide a los propietarios completar la titulación de los inmuebles, dificultando el acceso al crédito, la constitución de gravámenes y, en general, la libre disposición de sus bienes inmuebles.

ANTECEDENTES• Primer régimen de excepción:

REGULARIZACIÓN DE FÁBRICA (Decreto Ley 21192 – Jun 1975, prorrogado por Decreto Ley 21330 – Dic 1975):▫Características:

Solo para casas habitación. Exoneración de pagos de tributos, multas o recargos. Uso de formularios, adjuntando planos, memoria descriptiva

y constancia de liquidación de aportes al Seguro Social, salvo casos de excepción: (i) declaración de autoconstrucción o (ii) imposibilidad de liquidación por causa del constructor.

Ministerio de Vivienda y Construcción expide Resolución autorizando la declaratoria de fábrica (regularización) para poder elevar la minuta a escritura pública.

Acogimiento hasta 31.12.1975 prorrogado hasta 31.07.1976

ANTECEDENTES• Segundo Régimen de excepción:

REGULARIZACIÓN DE FÁBRICA (Decreto Ley 21567 – Agosto 1976):

▫ Nuevo título formal: FORMULARIO ADMINISTRATIVO (Ministerio de Vivienda y Construcción)

▫ Fundamentación (Considerandos): Que dentro del plan de reactivación económica, es necesario

propiciar el saneamiento legal de la propiedad inmobiliaria del país para facilitar las operaciones financieras con garantía hipotecaria.

Que por D.L. Nos. 21192 y 21330 se estableció un régimen de excepción para que los propietarios y/o constructores de casas habitación formularan la declaratoria de fábrica de dichos inmuebles en plazo vencido el 31.07.1976.

Que es conveniente establecer un nuevo régimen de excepción para formular las declaratorias de fábrica que comprenda tanto a las casas habitación como a las demás edificaciones urbanas que dan albergue al hombre en cualquiera de sus actividades