licence sciences de gestion - doyoubuzz : writing a …€¦ · mémoire de stage « la sci...
TRANSCRIPT
Université François Rabelais de TOURS
Institut d’Administration des Entreprises
Faculté de Droit, d’Economie et des Sciences Sociales
MEMOIRE DE STAGE
Licence Sciences de Gestion
LA SCI EST-ELLE UN OUTIL DE GESTION
PERTINENT ?
BRUNEAU Mélanie
Responsable de stage : Mme BERGER Marie-Agnès et Mr LAFOND Pascal Année universitaire : 2010/2011 Directeur du mémoire : Mr Fabien GERBAUD
Mémoire de stage « La SCI est-elle un outil de gestion pertinent ?
P a g e | 1
BRUNEAU Mélanie
LA SCI EST-ELLE UN OUTIL DE
GESTION PERTINENT ?
Année universitaire 2010/2011
Mémoire de stage « La SCI est-elle un outil de gestion pertinent ?
Page | 2
Remerciements
Pour commencer, j’aimerais remercier Mr GUIDET Jean, Expert-Comptable et
Directeur d’Agence FIDUCIAL St Avertin pour m’avoir offert l’opportunité d’effectuer mon
stage au sein de son agence. Merci de m’avoir accordé tout au long de ces 10 semaines votre
confiance, avec une pleine autonomie, et votre sympathie.
Je tiens également à remercier Mme BERGER Marie-Agnès, Expert-Comptable et Mr
LAFOND Pascal, Chef de Groupe pour leur dévouement, leur écoute, leur confiance au sein
de l’agence et le temps qu’ils ont pu me consacrer afin de faire en sorte que ce stage soit la
meilleure réussite possible. Merci de m’avoir confié un large panel de dossiers tous
différents les uns des autres et intéressants sur le fond comme sur la forme, ainsi qu’à toutes
les responsabilités dont j’ai dû faire face.
Je remercie aussi Mr GUILBERT Cyril, TRAVAILLARD Etienne et MOREAU Tiffany,
Collaborateurs Comptables et Mme DEMAY Jessica, Chef de Mission pour leur bonne
humeur, leurs attentions à toutes mes interrogations, leurs réponses constructives, leurs
disponibilités et leurs conseils.
Je souhaite remercier mon tuteur de stage, Mr GERBAUD Fabien, professeur de
Comptabilité au sein de l’Université François Rabelais pour son écoute et son attention à
répondre à toutes mes interrogations pendant l’édification de ce mémoire.
Pour terminer, je remercie toutes les personnes avec qui j’ai collaborées durant ces
10 semaines.
Mémoire de stage « La SCI est-elle un outil de gestion pertinent ?
Page | 3
« La société est instituée par deux ou plusieurs personnes
qui conviennent par un contrat d’affecter
à une entreprise commune des biens ou leur industrie
en vue de partager le bénéfice ou de profiter
de l’économie qui pourra en résulter.
Elle peut être instituée, dans le cas prévus par la loi
, par l’acte de volonté d’une seule personne.
Les associés s’engagent à contribuer aux pertes. »1
1 Selon l’article 1832 du Code Civil
Mémoire de stage « La SCI est-elle un outil de gestion pertinent ?
Page | 4
Sigles et Abréviations
AMTS : Amortissements
ASS : Assurance
BIC : Bénéfices Industriels et Commerciaux
BODACC : Bulletin Officiel Des Annonces Civiles et Commerciales
CA : Chiffre d’affaires
CET : Contribution Economique Territoriale
CFE : Cotisation Foncière des Entreprises
CVAE : Contribution de la Valeur Ajoutée des Entreprises
HON : Honoraires
HT : Hors Taxes
IR : Impôt sur le Revenu
IS : Impôt sur les Sociétés
N° : Numéro
RCS : Registre du Commerce et des Sociétés
RN : Résultat Net
SIC : Société Civiles Immobilières
TTC : Toutes Taxes Comprises
TVA : Taxe sur la Valeur Ajoutée
Mémoire de stage « La SCI est-elle un outil de gestion pertinent ?
Page | 5
Table des matières
INTRODUCTION P. 6
CHAPITRE 1 : La SCI c’est…
1. La constitution de la SCI : Outil de gestion patrimoniale simplifié 1-1. Les règles de fonds : Société de personne ................................................................ P. 7
1-2. Les règles de formes : Trop souvent négligées ......................................................... P. 8
2. Les enjeux de la SCI : Bonne ou mauvaise affaire ? 2-1. Les avantages : Facilitation de la gestion d’un patrimoine immobilier .................... P. 10
2-2. Les inconvénients : Responsabilité indéfinie ............................................................ P. 11
2-3. Pour détenir quoi ? Des biens immobiliers et des acquisitions nouvelles ............... P. 12
2-4. Dans quels buts ? Un support pour gérer son patrimoine professionnel ................ P. 13
3. Les caractéristiques de la SCI : Une liberté encadrée 3-1. Grande souplesse d’utilisation : un atout majeur pour la SCI ................................... P. 15
3-2. Domaine d’application limité : Ne pas déraper vers une activité commerciale ........ P. 15
CHAPITRE 2 : … un outil de gestion
1. La gestion de la SCI s’effectue au cas par cas
1-1. Comptabilité non obligatoire : Indispensable malgré tout ! ..................................... P. 17
1-2. Soumise à l’IR ou soumise à l’IS : Tactiques de gestion bien différentes .................. P. 18
1-3. Simulation au sein d’une SCI ................................................................................... P. 19
1-4. Soumise à TVA : Une gestion plus contraignante ..................................................... P. 21
2. Les obligations fiscales restent légères mais spécifiques 2-1. Quand la SCI est soumise à l’IR : Revenus fonciers, déclaration simplifiée ............... P. 23
2-2. Quand la SCI est soumise à l’IS : Déclaration détaillée et complexe ......................... P. 24
2-3. Autres obligations : Elles restent dérisoires quant à l’impôt..................................... P. 25
3. La dissolution de la SCI : Une opération souple et simplifiée 3-1. Une procédure souple .............................................................................................. P. 27
3-2. La liquidation est une opération simple pour les SCI ................................................ P. 28
CONCLUSION P. 29
ANNEXES P. 30
BIBLOGRAPHIE P. 34
Mémoire de stage « La SCI est-elle un outil de gestion pertinent ?
Page | 6
La SCI est une notion de plus en plus employée dans le vocabulaire des français. Le
sigle de SCI désigne la société civile immobilière. On peut comparer cette notion à un outil
de gestion : en effet, elle est de plus en plus convoitée dans notre société actuelle car elle
présente un intérêt certain pour gérer son patrimoine immobilier personnel et parfois même
professionnel.
Pourquoi un tel engouement ? C’est une forme juridique qui offre dans de nombreux
cas des avantages tant sur le plan fiscal que sur le plan privé. On peut parler en ce sens d’un
outil de gestion patrimonial car la SCI a pour vocation la gestion d’un ou plusieurs biens
immobiliers sous forme de location.
La SCI n’est pas seulement un outil de gestion mais aussi un outil juridique qu’il
convient de savoir manier avec la plus grande délicatesse car il faut le faire évoluer et le faire
vivre comme toute autre société. A défaut, cette structure peut être qualifiée de fictive,
parfois abusive et les avantages occasionnellement remis en cause.
Lors de la création d’une SCI, on fait par conséquent le choix de dissocier son
patrimoine du fait que ce ne sont pas les associés mais la société qui est dorénavant
propriétaire des biens immobiliers.
Dans ce mémoire, nous allons analyser cet outil de gestion et voir si oui ou non il est
pertinent et surtout dans quel cas. Dans un premier temps, nous évoquerons les différentes
caractéristiques de la SCI ainsi que ses enjeux afin de comprendre son fonctionnement et se
familiariser avec cet instrument. Dans un deuxième temps nous aborderons surtout les
aspects fiscaux, comptables et juridiques en vue d’analyser cet outil et d’en déduire une
réflexion cohérente vis-à-vis de la société qui nous entoure.
Mémoire de stage « La SCI est-elle un outil de gestion pertinent ?
Page | 7
1. La constitution de la SCI : Outil de gestion patrimoniale simplifié
La constitution d’une SCI reste un acte simple relatif à une société de personne. Le
succès de cette structure réside dans le fait qu’elle est ouverte à tous et que tout le monde
peut s’en créer une s’il le souhaite. Selon certaines estimations, il y aurait plus de 1 400 0002
SCI immatriculées en France. Des particuliers, dans le cadre de la gestion de leur patrimoine
personnel, comme des professionnels peuvent créer une SCI. En résumé, elle est un outil de
gestion patrimoniale apprécié des Français dans le cadre de la transmission du patrimoine
familial à moindre coût3. Dans l’enceinte du cabinet FIDUCIAL qui se situe à Saint Avertin,
environ 20 SCI sont gérées annuellement.
Pour comprendre le fonctionnement d’une société civile immobilière, il est important
d’établir les règles qui l’entourent : en effet, la fiscalité change tous les ans et les aspects
juridiques peuvent être modifiés au cours de la vie de la société. Il faut donc préalablement
évoquer les règles de cette fiscalité pour pouvoir se familiariser avec elle, analyser cet outil
de gestion grandissant en France et en déduire si il est pertinent ou non.
1-1. Les règles de fonds : Société de personne
Sachant qu’une SCI est une société de personne, le Code Civil4 encadre ce type de société
en précisant qu’il faut au minimum deux personnes pour créer une SCI. En revanche, la loi ne
fixe pas de nombre maximum. Il s’avère que la SCI peut être créée avec des personnes de
famille identique. Dans la réalité, beaucoup de SCI se forment entre époux respectifs quel
que soit le régime matrimonial du couple. Ceci peut être perçu comme un avantage du fait
2 Le Nouvel Observateur, 14 Janvier 2011, V.G 3 Le Figaro, 22 Octobre 2010, Anna Hagége 4 Article 1832 du Code Civil
CHAPITRE 1 : La SCI c’est…
Mémoire de stage « La SCI est-elle un outil de gestion pertinent ?
Page | 8
qu’une SCI ne peut se constituer avec une personne unique, les époux associés possédant en
général le même bien immobilier intégré dans le cadre de la SCI. De plus, un enfant mineur
anticipé peut être associé à une SCI dans la seule condition que les deux parents en donnent
l’autorisation. Cependant, le cas ne s’est jamais présenté dans le cadre de cette mission et il
doit rester peu fréquent mais c’est une modalité à connaître. Une autre obligation intervient
lors de la constitution d’une SCI, celle d’effectuer un apport pour constituer un capital social.
En effet, chaque membre de la société doit faire un apport, les parts ne doivent pas
obligatoirement être égales. Dans les cas rencontrés, le capital social n’excède pas 2 500 € et
les parts sont majoritairement égales entre les associés. Mais parfois, dans certaines SCI, des
associés ne détiennent que 1% des parts et l’autre 99% ; cela montre bien une grande
différence entre la gestion des SCI présente en France. Ceci montre également un
inconvénient d’être en situation d’une société de personne. Il n y a pas de montant
minimum pour le capital social d’une SCI. En contrepartie, les associés reçoivent des parts
sociales à la hauteur de leur apport. La SCI doit reposer sur le principe de l’affectio
societatis5.
Il en résulte, qu’une SCI, même dans le cadre familial, reste une société : il faut donc
pouvoir la gérer et s’en servir comme un outil de gestion précieux. Elle est simple à
constituer car il faut juste après avoir défini les associés, l’enregistrer au Registre du
Commerce et des Sociétés pour qu’elle puisse convenir de sa personnalité morale. Il y a des
contraintes lors de la constitution mais celles-ci restent superflues. La gestion de la SCI est
donc organisée librement, ce qui montre un signe de grande souplesse de gérance.
1-2. Les règles de formes : Trop souvent négligées
L’une des premières règles à connaître est celle de la mise au point des clauses
statutaires qui sont souvent négligées ; ce qui est dommage car la réglementation applicable
avantage les sociétés civiles et laisse beaucoup de libertés dans la rédaction des statuts. Il
est par conséquent important de déterminer :
- l’objet social qui doit être impérativement civil et non commercial ;
5 Selon le dictionnaire juridique « L'affectio societatis, est une locution d'origine latine pour désigner l'élément intentionnel indispensable à la formation du lien qui unit les personnes qui ont décidé de participer au capital d'une société qu'elle soit civile ou commerciale »
Mémoire de stage « La SCI est-elle un outil de gestion pertinent ?
Page | 9
- le siège social qui est en règle générale celle d’un associé ;
- la durée ;
- le capital social qui est l’un des éléments les plus importants d’une SCI ;
- les comptes courants d’associés;
- l’affectation du résultat ;
- la gérance qui fixe les règles de désignation et de révocation du gérant ainsi que la
prévision de sa rémunération ;
- le droit de vote lors des assemblées générales qui ont lieu une fois par an pour
l’approbation des comptes.
La deuxième règle importante concerne les apports qui peuvent être de tous types (en
nature, en numéraire et en industrie). Lors de la constitution d’une SCI, chacun des associés
est tenu de faire un apport pour établir le passif du bilan. Aujourd’hui, les apports en
industrie sont peu voir pas présents dans les sociétés civiles immobilières.
Quand une personne physique crée une SCI, il est indispensable qu’elle prenne
connaissance de toutes les modalités requises pour ce faire. Il ne faut négliger aucune
responsabilité et aucune obligation car la constitution est la première étape de la SCI, qui
reste primordiale dans le processus de démarrage. Pour éviter tous litiges également, les
statuts doivent être rédigés et approuvés par tous les associés dès les premiers pas de la
société.
En ce qui concerne les écritures comptables6 pour la création de la SCI, il suffit de les
établir pour les apports en numéraire, pour les apports en nature et pour les apports libérés.
Celles-ci doivent être effectuées par un cabinet d’expertise comptable car les écritures
restent malgré tout complexes.
6 Annexe 1 : Écritures comptable pour la constitution d’une SCI
Mémoire de stage « La SCI est-elle un outil de gestion pertinent ?
Page | 10
2. Les enjeux de la SCI : Bonne ou mauvaise affaire ?
La SCI est un outil de gestion patrimoniale, il s’agit d’un instrument délicat et subtil à
gérer. C’est pourquoi la SCI a différents enjeux tant au niveau des avantages qu’au niveau
des inconvénients. Quelles sont les motivations qui conduisent à la création d’une SCI ? Les
avantages primeront-ils sur les inconvénients ? C’est ce que nous essaierons d’établir dans
cette partie. « La réalité a pourtant de quoi faire déchanter pour la bonne et simple raison
que la SCI est fiscalement transparente7 ».
2-1. Les avantages : Facilitation de la gestion d’un patrimoine immobilier
Une SCI est une forme de société bien particulière qui s’adapte au cas par cas.
Cependant, il y a certains avantages à créer une SCI lorsqu’on est propriété d’un patrimoine
immobilier important.
Cette forme de société permet à plusieurs personnes de réaliser un investissement
immobilier conséquent qui peut même dépasser la capacité de chacune d’entre elles. Nous
pouvons conseiller à des membres d’une même famille d’unir leurs ressources afin
d’acquérir ou bien construire un immeuble. Il existe un avantage financier très intéressant
lorsqu’on souhaite posséder un immeuble, à savoir que si une personne souhaite contracter
en nom propre un emprunt, la mensualité ne peut dépasser 1/3 de son revenu net mensuel
sinon la capacité d’endettement sera dépassée. En revanche, dans le cadre d’une SCI
l’emprunt peut être à la hauteur des loyers perçus par exemple sans pour autant oublier les
charges lors de l’exercice. Il est donc préférable que la mensualité de l’emprunt soit
inférieure à la mensualité des loyers encaissés. De plus, quand l’emprunt est contracté en
nom propre, l’individu est responsable de ses échéances alors que, dans le cadre de la SCI,
c’est la société qui supporte la charge. L’autre grand avantage de la SCI réside dans le fait
qu’elle distingue le patrimoine privé de celui de la société ; ainsi, si la société fait faillite,
dans ce cas le patrimoine privé reste intouchable. Sur le plan fiscal, la mise en location a
7 Le Point, 10 Mai 2007, Eric Leroux
Mémoire de stage « La SCI est-elle un outil de gestion pertinent ?
Page | 11
pour but de créer des charges pour le locataire ce qui va diminuer le résultat imposable dans
d’autre terme le résultat fiscal.8
Une personne physique ayant un patrimoine qui atteint des sommes conséquentes à un
avantage à créer une SCI surtout si ces biens sont à but locatifs ou dans l’idée de transmettre
son patrimoine à moindre coût. De plus, elle n’engage pas son patrimoine personnel et peut
bénéficier d’avantage lors de l’acquisition d’un emprunt bancaire. Le fait de se retrouver à
plusieurs associés peut en outre apporter un avantage mais aussi un inconvénient surtout si
les biens ont été acquis avant la création de la SCI par une personne unique. Lors de
succession, si le patrimoine familial est important, la famille a tout intérêt à créer une SCI
afin de bénéficier d’abattements supplémentaires. Il en découlera des frais de succession
beaucoup moins onéreux.
2-2. Les inconvénients : Responsabilité indéfinie
Après avoir énoncé les différents avantages relatifs à la SCI, il convient désormais
d’évoquer les inconvénients que celle-ci peut comporter. Ils sont souvent la contrepartie des
avantages. Lors de sa constitution, il y a des contraintes juridiques, économiques mais
également fiscales. Ces inconvénients peuvent-il mettre en jeu la pérennité de la société ?
En ce qui concerne les contraintes juridiques, lors de sa création beaucoup de personnes
ont tendance à oublier que la SCI reste une société qui, à ce titre, a certaines obligations qui
doivent être accomplies. Outre l’enregistrement des statuts, il faut également l’immatriculer
au Registre du Commerce et des Sociétés. Cette formalité est primordiale puisqu’elle
confère à la société sa personnalité morale. De plus, comme toutes les sociétés, une
assemblée générale doit se réunir une fois par an afin d’approuver les comptes. Cela reste
contraignant surtout quand la SCI détient un nombre d’associé important.
Pour les contraintes économiques, il est vrai que la SCI ne peut bénéficier de prêt
favorisant l’acquisition à la propriété immobilière c’est-à-dire qu’elle ne peut prétendre aux
prêts conventionnés ou aux prêts à taux 0%.
8 Chapitre 2, 2. Les obligations fiscales
Mémoire de stage « La SCI est-elle un outil de gestion pertinent ?
Page | 12
Sur le plan fiscal et comptable, il est indispensable d’établir une comptabilité annuelle
pour tenir les comptes et remplir les différents formulaires fiscaux. Il faut noter également
que tous les associés de la SCI sont indéfiniment responsables du passif social. Par
conséquent, les créanciers pourront alors les poursuivre suivant la proportion de leurs
apports dans le capital social et ce, sans limitation de montant. C’est pourquoi la gestion
d’une SCI doit être tenue avec rigueur et performance afin d’éviter sa faillite. Il ne faut pas
laisser échapper les honoraires comptables, que l’on nomme aussi frais de gestion, devant
être réglés tous les ans pour la tenue de la comptabilité, qui reste un coût assez élevé
annuellement.
La SCI est une structure ouverte à tous, elle a un grand nombre d’avantages mais les
inconvénients restent présents lors de sa constitution. Il faut absolument les étudier afin
d’établir un état qui met en avant le pour et le contre dans des cas bien précis et voir s’il est
avantageux de franchir le pas ou non. Beaucoup de personnes se lancent dans l’expérience
et le regrettent, car la SCI est une forme de société peu connue du public et ceux qui se
lancent sont mal ou peu informés. Il faudrait pouvoir les conseiller pour qu’ils pèsent le pour
et le contre des avantages et inconvénients afin qu’ils jugent si oui ou non il est utile de
mettre en place une SCI sans oublier que celle-ci à un coût financier9.
2-3. Pour détenir quoi ? : Des biens immobiliers et des acquisitions nouvelles
Jusqu’aux alentours des années 1970 – 198010, les entreprises, qu’il s’agisse de
personnes physiques ou de personnes morales, étaient assez souvent propriétaires d’usines,
de magasins ou de locaux dans lesquels elles exerçaient leurs activités. C’est pour cela que,
sous l’effet subjugué de l’évolution de la fiscalité en France et du droit des sociétés, les
créations de SCI se sont multipliées.
Dans la grande majorité des cas, il s’agit de détenir des biens immobiliers qui peuvent
prendre la forme de terrains, d’immeubles déjà bâtis, d’immeubles d’habitation,
d’immeubles commerciaux ou encore de bureaux, d’entrepôts et d’immeubles de type
industriels ou ruraux.
9 « Délégués à un professionnel, ces tâches peuvent coûter de 800 € à 2 000 € par an » Le Point, 10 Mai 2007, Eric Leroux 10 Communiqué Fiducial Expertise sur les SCI
Mémoire de stage « La SCI est-elle un outil de gestion pertinent ?
Page | 13
Dans d’autres cas, il s’agit de détenir de préférence des acquisitions nouvelles car
l’avantage pour les associés de disposer d’une totale liberté de manœuvre dans le choix du
mode de financement. Ces derniers peuvent alors judicieusement déterminer le montant du
capital social qui sera inscrit au passif de leur bilan.
Dans une moindre mesure, il est possible de créer une SCI pour reprendre un patrimoine
déjà existant.
Si une personne physique se trouve dans l’un de ces cas ou même plusieurs, elle peut se
lancer dans la création d’une SCI afin de protéger son patrimoine immobilier. Il suffira pour
elle d’utiliser cet outil de gestion, à sa juste valeur et d’en faire un outil utile et avantageux
pour gérer son patrimoine en toute sérénité.
2-4. Dans quels buts ? : Un support pour gérer son patrimoine professionnel
Comme nous l’avons évoqué précédemment, la SCI est principalement utilisée dans le
but de protéger son patrimoine personnel mais elle peut également avoir la finalité de gérer
son patrimoine professionnel. En effet, dans une perspective de transmission de ce
patrimoine, l’isolement du patrimoine immobilier de l’entreprise dans une SCI peut être un
choix gagnant.
Dans ce type de gestion professionnelle, la SCI a plusieurs objectifs, le premier étant de
créer une SCI pour se constituer des revenus en vue de la retraite. Prenons l’exemple de
constituer une SCI pour y loger un immeuble utilisé pour l’activité de l’entreprise : ceci peut
être un choix stratégique de l’apporter dans la SCI pour qu’ensuite celle-ci la loue à la société
d’exploitation. Il en découlera au final des loyers perçus par les gérants de la SCI qui peuvent
très bien être conjoints. Quand les associés n’exerceront plus leur activité dans la société, ils
pourront quand même percevoir un « salaire » selon les loyers encaissés mensuellement.
Mémoire de stage « La SCI est-elle un outil de gestion pertinent ?
Page | 14
La seule condition pour exercer cette pratique est d’être associé majoritaire dans la société
d’exploitation. Attention toutefois à l’abus d’utilisation de la SCI11.
On peut constater que la SCI a une multitude de facettes et que c’est un outil de gestion
de plus en plus prisés pour gérer son patrimoine aussi bien personnel que professionnel. Le
fait qu’elle soit peu habituelle ne l’empêche pas de connaître une ascension fulgurante grâce
à tous les avantages qu’elle peut apporter. Le fait de pouvoir gérer son patrimoine
professionnel est un plus de la SCI et permet d’adapter ses besoins en gestion patrimoniale.
Il en résulte que la création d’une SCI nécessite un suivi comptable et juridique
entraînant des frais qui peuvent se révéler disproportionnés au regard de la valeur de
l’immeuble. En tout état de cause, c’est le prix à payer pour que les associés bénéficient d’un
régime juridique et fiscal en général plus attractif pour eux. « Les gens ont l'impression
d'entrer dans l'univers du haut de gamme en créant une société civile immobilière et ils sont
persuadés qu'elle sera la réponse à tous leurs soucis12 ».
Après avoir mesuré les enjeux de la SCI, il est important d’évoquer ses caractéristiques
principales qui la définissent si bien. La SCI a une grande liberté de gestion mais cette liberté
reste malgré tout encadrée.
3. Les caractéristiques de la SCI : Une liberté encadrée
Une SCI a la chance d’avoir une grande souplesse de gestion, donc une liberté de pouvoir
pour la gérer à bonne entente. Mais pour éviter tout abus de droit ou tout dépassement de
l’objet social, la loi a déterminé un domaine d’application limité en ce qui concerne la SCI
11Cette actualité datant d’il y a quelques mois reflète parfaitement le cas d’un abus d’utilisation de la SCI : « L’homme d’affaires tunisien Aziz Miled a créé la société civile immobilière Ikram avec l’intention de la céder aux parents de Michèle Alliot-Marie, Renée et Bernard Marie. C’est ce qui ressort du contrat établi entre les deux parties que Le Nouvel Observateur a pu se procurer. Le 7 octobre 2010, Aziz Miled enregistre la fondation d’une SCI dotée d’un capital de départ de 5.000 dinars (environ 2.500 euros) réparti entre lui et son fils, Karim. Cette coquille juridique est visiblement destinée dès l’origine à être transmise à d’autres. En effet, huit jours plus tard, les deux hommes décident d’augmenter "le capital social en numéraire pour le porter de 5.000 dinars à 755.000 dinars, soit une augmentation de 750.000 dinars (environ 375.000 euros) et ce par la création de 75.000 parts nouvelles de 10 dinars chacune réparties à parts égales entre Madame Renée Marie et Monsieur Bernard Marie » Le Nouvel Observateur, 17 Février 2011, Christophe Boltanski 12 Le Point, 10 Mai 2007, Eric Leroux
Mémoire de stage « La SCI est-elle un outil de gestion pertinent ?
Page | 15
avec des caractéristiques spécifiques qu’il faut respecter pour le bon déroulement de sa
pérennité.
3-1. Grande souplesse d’utilisation13 : un atout majeur pour la SCI
La SCI présente incontestablement un atout majeur : une réglementation applicable aux
sociétés civiles non contraignante. Son contenu se trouve dans le Code Civil au niveau des
articles 1832 à 1870-1. Le gérant peut gérer sa société comme il le désire : il peut opter pour
l’impôt sur le revenu ou l’option à l’Impôt sur les sociétés, il peut être associé avec qui il le
souhaite, il choisit les locataires qu’il veut, etc. De plus, les délits d’abus de biens sociaux ne
peuvent être retenus contre les gérants des sociétés civiles, ces délits n’étant pas prévus en
matière de société civile. Néanmoins, le détournement des fonds sociaux par un associé est
sanctionné au titre de l’abus de confiance.
La SCI a la chance d’avoir ces atouts qui ne sont pas présents dans toutes les sociétés. Il
faut savoir les exploiter à leur juste valeur et ne pas détourner la réglementation pour en
soutirer un avantage qui pourrait coûter cher à l’associé. Il faut bien comprendre qu’une SCI
est un outil de gestion patrimoniale et non un outil à but spéculatif pour acheter et revendre
par la suite des biens immobiliers pour en dégager des plus-values.
3-2. Domaine d’application limité : Ne pas déraper vers une activité commerciale
En règle générale, une SCI ne peut exercer qu’une activité à caractère civil et la
réalisation d’opérations à caractère commercial peut avoir de lourdes conséquences tant sur
le plan juridique que fiscal. Au regard du droit civil, l’exercice d’une activité commerciale par
une SCI entraîne l’apparition d’une société commerciale et par conséquent les associés
deviennent indéfiniment mais surtout solidairement responsables des dettes. Il faut donc
bien faire attention à respecter l’objet social de la SCI. De plus, ils peuvent être mis
personnellement en redressement ou liquidation judiciaire. Au regard du droit fiscal, toute
société qui réalise des opérations commerciales même accessoirement doit obligatoirement
relever du principe de l’impôt des sociétés.
13 « La société civile immobilière est un instrument dont la souplesse autorise de nombreux montages,
adaptés aux besoins de chaque investisseur » Le Parisien, 6 Décembre 2010
Mémoire de stage « La SCI est-elle un outil de gestion pertinent ?
Page | 16
Durant la gestion de la SCI, il faut absolument faire attention de ne pas dépasser l’objet.
C’est pour cela qu’il faut mettre en garde les futurs gérants des SCI pour établir les règles
pour qu’ils ne se retrouvent pas en liquidation ou en redressement sans comprendre leurs
erreurs. C’est la mission de l’expert-comptable de les informer et les conseiller sur toutes les
éventualités possibles. Chaque statut juridique est spécifique et il faut savoir l’adapter à ses
besoins futurs.
***
Dans ce premier chapitre, nous avons surtout abordé les points théoriques de la SCI
avec une analyse de réflexion nous permettant de comprendre son fonctionnement à
travers les différents enjeux et ses caractéristiques propres. Nous allons démontrer
maintenant dans un deuxième chapitre qu’il s’agit d’un outil de gestion pertinent en
analysant sa gestion, ses obligations fiscales et nous terminerons sur le processus de sa
dissolution pour aborder tous les points d’une gestion de SCI.
Mémoire de stage « La SCI est-elle un outil de gestion pertinent ?
Page | 17
1. La gestion de la SCI s’effectue au cas par cas
La SCI est une société de petite taille, par conséquent, la comptabilité n’y est pas très
importante. C’est pourquoi, dans quasiment tous les dossiers de SCI on met en place une
comptabilité de trésorerie qui consiste à enregistrer les opérations par la banque et non pas
par des journaux d’achats et de ventes. Il s’avère d’ailleurs que, souvent, les associés d’une
SCI ont relativement tendance à négliger l’organisation comptable car ils considèrent cette
dernière comme une astreinte fastidieuse et inutile. Il s’agit d’une idée reçue totalement
erronée car la tenue d’une comptabilité dans une SCI est indispensable.
1-1. Comptabilité non obligatoire : Indispensable malgré tout !
La comptabilité est obligatoire14 dans les sociétés à caractère industriel et commercial.
Cependant la SCI est une société civile dans laquelle la comptabilité n’est pas obligatoire
mais plutôt indispensable. Il s’agit d’une nécessité entre les associés dans un premier temps,
mais également envers les tiers, et l’Administration fiscales. En revanche, la comptabilité est
obligatoire lorsque la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés. Le conseil, que l’on pourrait
donner aux associés, s’est d’établir une comptabilité afin de définir un chiffre d’affaires mais
également un résultat. Lors d’une procédure de cession de parts ou même lors d’une
dissolution, une comptabilité est toujours nécessaire pour une question de facilitation de la
tâche à venir. De plus, il faut savoir que si une SCI veut contracter un emprunt auprès d’un
organisme de financement tel que les banques, la présentation du bilan, du compte de
résultat et des annexes sont indispensables, de même lors de l’arrivée d’un futur associé
lorsqu’il faut évaluer les parts sociales ou souscrire à une augmentation de capital. Dès lors
14 Selon la loi du 30 Avril 1983 et de son décret d’application issue du Code de Commerce
CHAPITRE 2 : … un outil de gestion
Mémoire de stage « La SCI est-elle un outil de gestion pertinent ?
Page | 18
que l’organisation comptable devient complexe, il est tout de même préférable d’établir une
comptabilité probante et sincère.
En résumé, il est conseillé de mettre en place une comptabilité dans une SCI pour une
représentation seine et pérenne de l’image de l’entreprise. Cela permet de faciliter la
gestion de cet outil et de le rendre plus exploitable.
1-2. Soumise à l’IR ou à l’IS : Tactiques de gestion bien différentes
Dans la majorité des cas, la SCI est soumise à l’IR par simplification des obligations
fiscales. Il suffit simplement de déterminer le résultat fiscal en prenant les loyers encaissés
qui représentent les recettes et d’en déduire toutes les charges déductibles. Les associés
seront imposés sur ce résultat15.
A l’inverse, elle peut être soumise à l’Impôt sur les sociétés par option, c’est-à-dire être
imposée sur la base de 33,3% (si le chiffre d’affaires n’excède pas 38 120€ le taux
d’imposition sera de 15%). C’est la société qui supporte la charge et non les associés comme
dans le cas de l’impôt sur le revenu. L’IS sera calculé sur les loyers facturés et non encaissés
car il se détermine en fonction du chiffre d’affaires de l’année écoulée.
Les futurs acquéreurs ont une logique contraire à la réalité. En effet, ils pensent que
l’impôt sur les sociétés leur « coûte moins cher » annuellement que l’impôt sur le revenu vis-
à-vis du taux d’imposition. Lors de l’option à l’IS les amortissements sont présents dans les
15 Ne pas confondre le résultat comptable et le résultat fiscal qui sont bien différents. Le résultat comptable étant schématiquement la différence entre les produits et les charges de l’exercice alors que le résultat fiscal est déterminé selon le résultat comptable en ayant effectué auparavant des retraitements appelés déductions et réintégrations.
Les SCI de taille importante (peu fréquente en France)
« L’article L. 612-1 du Code de Commerce impose aux personnes morales non commerçantes d’établir chaque
année un bilan, un compte de résultat et une annexe lorsque le montant hors taxe du chiffre d’affaires ou les
ressources et le total du bilan dépassent, à la clôture de l’exercice, pour 2 de ces critères, les seuils suivants : 50
salariés ; 3,1 millions d’euros de chiffres d’affaires ou de ressources et 1,55 millions d’euros de total du bilan. La
comptabilité doit être tenue dans la forme commerciale »
Mémoire de stage « La SCI est-elle un outil de gestion pertinent ?
Page | 19
Emprunt 1 2009 27 060 800 11 232 0 4 373 10 655 1 598 9 057
218 000 2 2010 27 060 800 10 696 0 4 373 11 191 1 679 18 569
à 3 2011 27 060 800 10 131 0 4 373 11 756 1 763 28 562
5,30% 4 2012 27 872 824 9 536 0 4 373 13 139 1 971 39 730
5 2013 27 872 849 8 908 0 4 373 13 742 2 061 51 411
6 2014 27 872 874 8 246 0 4 373 14 379 2 157 63 633
7 2015 28 708 900 7 548 0 4 373 15 887 2 383 77 137
8 2016 28 708 927 6 812 0 4 373 16 596 2 489 91 243
9 2017 28 708 955 6 036 0 4 373 17 344 2 602 105 986
10 2018 29 569 984 5 218 0 4 373 18 994 2 849 122 131
11 2019 29 569 1 013 4 356 0 4 373 19 827 2 974 138 984
12 2020 29 569 1 044 3 447 0 4 373 20 705 3 106 156 583
13 2021 30 456 1 075 2 488 0 4 373 22 520 3 378 175 725
14 2022 30 456 1 107 1 523 0 4 373 23 453 3 518 195 660
15 2023 30 456 1 141 420 0 4 373 24 522 3 678 216 504
2024 31 370 1 175 0 0 4 373 25 822 3 873 238 452
2025 26 142 1 210 0 0 4 373 20 559 3 084 255 927
2026 26 142 1 246 0 0 4 373 20 523 3 078 273 372
2027 26 926 1 284 0 0 4 373 21 269 3 190 291 451
2028 26 926 1 284 0 0 4 373 21 269 3 190 309 529
2029 26 926 1 284 0 0 4 373 21 269 3 190 327 608
595 427 21 576 96 597 38 530 91 833 385 421 57 813
SUIVI FISCAL POUR L'IMPOT SUR LES SOCIETES
Loyers
annuelsAss + Hon
Frais
financierFoncier Amts Base IS IS à 15%
RN
comptable
cumulés
charges donc ils baissent le résultat fiscal par rapport à l’IR où les amortissements ne sont
pas présents.
Lorsqu’une SCI est soumise à l’IR, elle est sous le régime des plus-values des particuliers.
Elle bénéficie par conséquent, d’abattements par année de détention et à partir de 15 ans
de détention, il y a une exonération des plus-values ce qui est un avantage financier assez
conséquent quant aux valeurs des biens immobiliers. Or une SCI soumise à l’IS est imposée
sur les plus-values (schématiquement « Prix de Vente – Valeur Nette Comptable » suite aux
amortissements pratiqués) et c’est à ce moment précis que l’option sur l’IS n’est pas un
régime fiscal avantageux ni significatif pour la SCI car aucune exonération n’est possible.
L’argent économisé sur le régime de l’IS se perdra au moment de la cession de ce bien vis-à-
vis des plus-values de cession.
1-3. Simulation au sein d’une SCI : Pas d’avantage préférentiel mais plutôt du cas par
cas
Prenons un exemple concret d’une société civile immobilière pour comprendre la
logique et le fonctionnement entre une SCI soumise à l’impôt sur le revenu et à l’impôt sur
les sociétés et l’analyser par la suite. Dans la réalité, un immeuble coûte 225 500 € et les
loyers annuels représentent 12% de l’immeuble. L’imposition à l’IS s’effectuera à 15% car le
chiffre d’affaires n’excédera pas 38 120€.
Mémoire de stage « La SCI est-elle un outil de gestion pertinent ?
Page | 20
Emprunt 1 2009 27 060 800 11 232 0 0 15 028 5 260
218 000 2 2010 27 060 800 10 696 0 0 15 564 5 447
à 3 2011 27 060 800 10 131 0 0 16 129 5 645
5,30% 4 2012 27 872 824 9 536 0 0 17 512 6 129
5 2013 27 872 849 8 908 0 0 18 115 6 340
6 2014 27 872 874 8 246 0 0 18 752 6 563
7 2015 28 708 900 7 548 0 0 20 260 7 091
8 2016 28 708 927 6 812 0 0 20 969 7 339
9 2017 28 708 955 6 036 0 0 21 717 7 601
10 2018 29 569 984 5 218 0 0 23 367 8 178
11 2019 29 569 1 013 4 356 0 0 24 200 8 470
12 2020 29 569 1 044 3 447 0 0 25 078 8 777
13 2021 30 456 1 075 2 488 0 0 26 893 9 413
14 2022 30 456 1 107 1 523 0 0 27 826 9 739
15 2023 30 456 1 141 420 0 0 28 895 10 113
2024 31 370 1 175 0 0 0 30 195 10 568
2025 26 142 1 210 0 0 0 24 932 8 726
2026 26 142 1 246 0 0 0 24 896 8 714
2027 26 926 1 284 0 0 0 25 642 8 975
2028 26 926 1 284 0 0 0 25 642 8 975
2029 26 926 1 284 0 0 0 25 642 8 975
595 427 21 576 96 597 38 530 0 167 039
SUIVI FISCAL POUR L'IMPOT SUR LE REVENU
Loyers
annuelsAss + Hon
Frais
financierFoncier Amts Base IS IR 35%
L’impôt sur les sociétés représente 91 833 € sur 20 ans contre 167 039 € pour l’impôt
sur le revenu, soit pratiquement le double. Si une personne pense vendre son bien
immobilier dans l’avenir il est préférable qu’il opte pour l’impôt sur le revenu afin de
bénéficier de l’exonération des plus-values de cession (après 15 ans de détention) mais si au
contraire il pense
préserver son patrimoine,
il sera plus avantageux
dans ce cas pour lui
d’opter pour l’impôt sur
les sociétés ; mais
l’inconvénient qui en
découlera l’obligera à
effectuer un bilan annuel
ainsi que la mise en place
d’une procédure
juridique pour
l’approbation des comptes. Si les associés décident de vendre l’immeuble dans le régime de
l’IS, la plus-value sera imposée au taux de 27% alors que la plus-value dans le cadre de l’IR va
bénéficier quant à elle d’un abattement de détention.
De plus, il y a un avantage à être à l’IS lors de la détermination du résultat. Il s’avère
que, pour ce régime, le résultat fiscal s’effectue sur les loyers encaissés alors que pour l’IR il
s’agit des loyers facturés. Il en résulte que le résultat fiscal sera plus avantageux dans le
régime de l’IS que de l’IR.
Données gestion de l’immeuble (valeur 150 000€) Facturés Encaissés
PRODUITS
Loyer HT 18500 16000
Dépenses mises à la charge du locataire (taxe
foncière)
2200 2200
CHARGES
Intérêt de l’emprunt 5000 5000
Réparation 9000 5000
Assurance 1350 1350
Taxe foncière 2200 2200
Chiffres en Euros
Mémoire de stage « La SCI est-elle un outil de gestion pertinent ?
Page | 21
Les résultats chiffrés IR IS
Loyers 16000 18500
Remboursement taxe foncière
2200 2200
Revenu brut 18200 20700
Amortissement 6000
Revenu brut 15638
Intérêt 5000 5000
Réparation 5000 9000
Assurance 1350 1350
Taxe foncière 2200 2200
Revenu imposable 2080 -2850
Chiffres en Euros
En résumé, si la SCI est créée dans un but à court terme ou à moyen terme dans ce cas-
là il est certain que l’IS est plus intéressant pour les associés. En effet, avec l’IR les résultats
de la SCI sont déterminés suivant le régime des revenus fonciers. Or, outre que dans ce
régime, les résultats sont imposés même en l’absence de distribution entre les associés, le
régime des revenus fonciers est pénalisant car seules certaines dépenses sont admises en
déduction.
Pour conclure, la SCI de location est soumise obligatoirement à l’impôt sur les sociétés
lorsque les SCI font des locations meublées.16Lors de sa création, il faut savoir mettre en
place les bonnes stratégies à adopter et de faire les bons choix afin de gérer au mieux la SCI
et d’en tirer les meilleurs bénéfices possibles. C’est le but ultime de toute entreprise quelle
qu’elle soit. Pour déterminer quel régime souscrire lors de la création, il faut étudier cas par
cas, il n y a pas de règle en ce qui concerne les SCI. Le choix se fait entre les associés en
accord avec l’expert-comptable qui donne son avis au préalable mais ne l’impose en aucun
cas. Il a juste un rôle consultatif et non décisionnel.
1-4. Soumise à TVA : Une gestion plus contraignante
Une SCI peut être assujettie à la TVA par obligation ou opter à la TVA sur option. Dans le
cas d’assujettissement, le taux d’application sera de 19,60%. Le régime d’imposition sera
déterminé selon le chiffre d’affaires, en l’occurrence selon les loyers encaissés
annuellement. Soit elle sera dans le régime du réel simplifié ou dans le réel normal (CA
supérieur à 230 000€ ce qui reste rare pour une SCI).
16 Article 35 du Code Général des Impôt
Mémoire de stage « La SCI est-elle un outil de gestion pertinent ?
Page | 22
La SCI est assujettie à la TVA dans plusieurs cas bien précis pour des locations de biens
préalablement meublés ou pour une location à but professionnel, comme par exemple des
locaux ou des bureaux qui sont destinés à l’activité d’une entreprise, garage ou encore
parking sauf s’ils constituent la dépendance d’un immeuble d’habitation. Si la SCI a des biens
mobiliers dans le but de cet usage, elle sera obligatoirement assujettie à la TVA. Il s’agit
d’une opération contraignante car il faut établir la déclaration de TVA. Le seul avantage sera
de pouvoir déduire la TVA déductible des achats comme les réparations, les honoraires
comptables, les achats de petits matériels…
L’autre possibilité pour les SCI reste de pouvoir opter à la TVA sur option. Lors de cette
option, elle s’engage pour 10 ans auprès de l’Administration Fiscale. En principe, la location
d’immeuble nu est exonérée de la TVA, cependant, il est toutefois possible d’y être assujetti
quand le bailleur pour les besoins de son activité professionnelle est redevable de la TVA. Il
s’agit dans la majeure partie du temps des commerçants, des artisans, et des prestataires de
services. En revanche, il est expressément interdit d’opter pour l’option quelle que soit la
qualité du bailleur ou du locataire, si les locaux nus sont utilisés à usage d’habitation pour
des besoins d’ordre privés.
Quand des associés veulent constituer une SCI, ils doivent auparavant consulter un
expert-comptable ou un conseiller fiscal afin qu’ils prennent connaissance de toutes les
modalités fiscales de la SCI qui restent en outre contraignantes lorsqu’on ne maîtrise pas le
sujet. Ils doivent se prémunir de conseils pour effectuer leurs choix et de ne pas remettre en
cause la pérennité de la SCI et que cet outil de gestion puisse au mieux s’exécuter au fils des
années. Il faut absolument être rigoureux quant au choix des options car c’est un
engagement à long terme et on ne peut y remédier à court terme. C’est pourquoi il est
important de prendre du temps lors de la constitution d’une SCI pour ne pas commettre des
erreurs dès le départ et que celles-ci deviennent irrémédiables par la suite. Ces décisions ne
sont vraiment pas à prendre à la légère et à prendre si possible à l’unanimité des associés
qui constituent la SCI.
Mémoire de stage « La SCI est-elle un outil de gestion pertinent ?
Page | 23
2. Les obligations fiscales restent légères mais spécifiques
Les obligations fiscales sont légères chaque année dans les SCI, cependant, elles sont
bien différentes dans le cadre d’une SCI soumise à l’IR et dans une SCI soumise à l’IS. Ce sont
deux cas particuliers qu’il faut bien distinguer afin de ne pas mettre en péril la vie de la SCI.
Seuls doivent donner lieu les immeubles et les droits dont les revenus sont soumis à l’impôt
sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Les revenus des locations meublées et
des locations de fonds de commerce sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices
Industriels et Commerciaux). Il ne faut surtout pas négliger cette obligation sous peine de
pénalités venant de l’Administration Fiscale qui reste aujourd’hui assez rigide sur son
fonctionnement. Dans les 3 mois suivant la constitution de la société, une déclaration
d’existence ainsi que les statuts doivent être déposés en double exemplaire au Centre des
formalités des entreprises.
2-1. Quand la société est soumise à l’IR : Revenus fonciers, déclaration simplifiée
En règle générale en France, lorsqu’une SCI possède des immeubles en location, elle est
tenue de souscrire chaque année une déclaration du résultat fiscal qui se nomme l’imprimé
n° 2072.
Dans cet imprimé obligatoire, la SCI déclare les loyers facturés et déduit les charges
déductibles afin de pouvoir déterminer le résultat fiscal de celle-ci et d’y être imposé. Il
existe différentes charges déductibles du résultat fiscal afin de pouvoir l’alléger. Les
principales sont les charges d’entretien, de réparation et d’amélioration (entretien
chaudière, réparation tuyauterie, rénovation de l’appartement…), les intérêts d’emprunt
quand la SCI a souscrit un emprunt pour financier son bien immobilier, les primes
d’assurances, les frais de gestion (comme les honoraires comptables, les frais de procédure,
les rémunérations de concierge…) ainsi que la taxe foncière. En revanche, les travaux qui
sont effectués personnellement par les associés de la société ne sont pas en déduction du
résultat fiscal mais les coûts des matériaux, justifiés par des factures, peuvent en effet venir
en déduction des revenus fonciers. Par la suite, lors de la détermination du résultat fiscal, la
répartition se fait entre les associés en fonction des parts détenus au niveau du capital
Mémoire de stage « La SCI est-elle un outil de gestion pertinent ?
Page | 24
social. Après avoir établi cet imprimé il suffit d’inscrire le montant attribué à chaque associé
dans l’imprimé n°2044 de chacun (l’impôt sur le revenu) puis d’établir l’imprimé n° 2042.
La SCI propriétaire d’immeubles, éligible aux dispositifs Périssol, Besson et Robien, doit
joindre à sa déclaration, un document comportant l’engagement de location pendant neuf
ans afin de pouvoir contrôler le bon entendement de ces régimes d’amortissement qui sont
bien particuliers. Ils ont été mis en place afin d’avantager les futurs acquéreurs de biens et
de pouvoir établir une défiscalisation. « L’amortissement Périssol, a été mis en œuvre pour
les contribuables ayant réalisé un investissement locatif dans le neuf avant le 31 Août 1999
peuvent déduire de leurs revenus fonciers un amortissement fixé à 10% du prix d’acquisition
pour les 4 premières années et à 2% pour les 20 suivantes. En contrepartie, les locaux doivent
être loués pour une durée minimale de 9 ans et la fixation du loyer est libre17 ». Quant à
l’amortissement Besson, il concerne les investissements réalisés entre le 1er Janvier 1999 et
le 2 Avril 2003. Le taux d’amortissement est différent que celui de Périssol, pendant 5 ans le
taux est de 8%, puis de 2,5% les 4,7 ou 10 années suivantes.
Il est vrai que lorsque les SCI sont imposées à l’impôt sur le revenu, il s’agit d’une
procédure annuelle relativement simple et non complexe. C’est la seule déclaration à
effectuer par an, ce qui reste raisonnable. De plus, elle peut bénéficier de régime
d’amortissements avantageux pouvant être déduire de ses revenus fonciers. Ceci peut être
un avantage comparé à l’imposition sur les sociétés qui reste beaucoup plus complexe et
délicat. A noter également, que si le revenu brut foncier n’excède pas 15 000€ la SCI peut
bénéficier du régime microfoncier et par conséquent d’un allégement de leurs obligations
déclaratives18. Pour les SCI de petite taille c’est un avantage qui n’est pas négligeable et peut
même aider à franchir le pas lorsque les associés sont indécis.
2-2. Quand la société est soumise à l’IS : Déclaration détaillée et complexe
Comme nous l’avons constaté précédemment, l’impôt sur les sociétés est utilisé dans
des cas bien définis et le régime fiscal le plus fréquemment utilisé est celui de l’impôt sur le
17 La Revue Fiduciaire, Numéro 1015 du 3 Mars 2011, page 9 18 CGI art.32 ; BO 5 D-2-07, fiche 4
Mémoire de stage « La SCI est-elle un outil de gestion pertinent ?
Page | 25
revenu. Il n’en reste pas moins que l’impôt sur les sociétés est plus complexe d’utilisation
que les revenus fonciers.
Pour commencer, l’impôt sur les sociétés est imposé sur le résultat fiscal préalablement
déterminé en fonction du résultat comptable. Suivant le résultat comptable on opère à des
réintégrations et des déductions qui ne sont pas faciles à déterminer car elles changent tous
les ans. Ce résultat sera imposé à 33 1 /3% voire 15% si celui-ci n’excède pas 38 120 €. Ce
qui diffère beaucoup comparé à l’IR. Cette charge est supportée par l’entreprise et non pas
par les associés, cela peut être perçu comme un avantage. Une fois le résultat déterminé, les
associés auront l’obligation d’établir l’imprimé n°2065 qui est l’équivalent de l’imprimé
n°2072. Tous les ans, les SCI doivent payer le montant de l’IS et, si celui-ci dépasse le seuil de
3 000€, il faudra forcément payer l’IS par acompte (4 acomptes par ans et le solde en N+119).
Dans une SCI soumise à l’IS, il est recommandé d’effectuer une comptabilité
d’engagement pour une question de simplification, afin de pouvoir connaître l’état des
comptes courants d’associés. Une comptabilité d’engagement est plus complexe qu’une
comptabilité de trésorerie, certes, mais plus précise quant à l’état des dus clients et des dus
fournisseurs. La détermination du résultat fiscal est relativement complexe vis-à-vis des
réintégrations et déductions. Mais il reste que le taux d’imposition reste interactif pour celle-
ci car il est moins important que celui de l’impôt sur le revenu. De plus, une société soumise
à l’IS n’a pas l’obligation d’assujettissement à la TVA.
2-3. Autres obligations : Elles restent dérisoires quant à l’impôt
Il existe également une taxe annuelle de 3%, « Les personnes morales qui possèdent des
immeubles ou des droits réels immobiliers en France à une taxe annuelle de 3% calculée sur
la valeur vénale des immeubles sociaux20 ». En principe, cette taxe est due par toute
personne morale, quel que soit leur forme juridique et leur régime d’imposition mais par
exception elle ne vise que les SCI qui sont soumises à l’IS.
19 1er acompte : 15 Mars N , 2ème acompte : 15 Juin N , 3ème acompte : 15 Septembre , 4ème acompte : 15 Décembre , Solde de l’IS : 30 Avril N+1 20 Article 990 D du CGI
Mémoire de stage « La SCI est-elle un outil de gestion pertinent ?
Page | 26
D’autre part, la CET (Contribution Economique Territoriale), qui regroupe la CFE
(Cotisation Foncière des Entreprises), et la CVAE (Contribution sur la Valeur Ajoutée des
Entreprises), qui remplace la taxe professionnelle, entre dans le champ d’application de la
SCI mais sous certaines conditions. Lorsqu’un montant minimum de 100 000 €21 de recettes
est tiré de l’activité, la société civile sera dans l’obligation de payer la CFE. Pour ce qui
concerne la CVAE, le chiffre d’affaires doit être supérieur à 152 500 €22 Hors Taxes. Ces
montants laissent une large marge pour les SCI qui en général sont bien inférieures à ces
chiffres. Il faut avoir un gros patrimoine immobilier pour être imposé à ces deux cotisations..
On peut évoquer la déclaration N°2062 qui a pour objet de déclarer l’ouverture des
comptes courants d’associés. La société doit déposer le formulaire avant le 15 Février.
Au final, une SCI a quand même peu d’obligations fiscales mais ces dernières restent
cependant bien présentes et il est impératif de les remplir annuellement. Une SCI a un panel
d’obligations qui diffèrent selon ses choix lors de la constitution. Si elle est soumise à l’IR, les
associés supportent la charge de l’imposition et si elle est soumise à l’IS dans ce cas-là, la
charge sera supportée par la société. Il faut déterminer quel régime est le plus avantageux
pour la SCI et surtout faire attention lors des cessions de biens des plus-values qu’il en
découlera23. La SCI reste une société à taille humaine, la gestion est simple, la comptabilité
n’est pas obligatoire mais reste cependant très recommandée. Les obligations fiscales sont
parfois complexes mais restent abordables pour toutes personnes non spécialisées en
fiscalité. En résumé, la SCI peut être un outil de gestion géré avec facilités et aisance tout en
s’assurant qu’il reste pertinent et rentable pour les associés. De plus en plus de SCI sont
créer en France, elles connaissent une ascension fulgurante24 car elles offrent de nombreux
avantages à ses associés mais gare cependant à la réalité qui fait parfois déchanter certains
associés de SCI.
21 Article 1447 du CGI 22 Article 1447 du CGI 23« En effet, l'Assemblée nationale a adopté un amendement qui va dans ce sens lors de l'examen du projet de loi de finance pour 2011. Si le Sénat votait cet amendement dans les mêmes termes, l'imposition passerait de 28,1 % à 31,3 %, avec un minimum de 12,3 %. Aujourd'hui, le particulier qui vend un bien immobilier doit payer un impôt de 16 % sur la plus-value qu'il a réalisée, sauf s'il s'agit de sa résidence principale, car celle-ci en est exonérée. » Le Monde Argent, du 8 Décembre 2010, de Stéphane Corone 24 « Les Français, du moins ceux qui détiennent un patrimoine, ne jureraient plus que par les SCI ». Le Point, le 10 Mai 2007 par Eric Leroux.
Mémoire de stage « La SCI est-elle un outil de gestion pertinent ?
Page | 27
3. La dissolution de la SCI : Simple et peu contraignante
Lors de la dissolution de la SCI, celle-ci perd sa personnalité morale. Elle disparaît le jour
de sa radiation au Registre du Commerce et des Sociétés. Souvent, cette disparition est en
général précédée de la décision des associés de dissoudre la société, de procéder ensuite à
sa liquidation ainsi qu’au partage de son actif. Cependant, la dissolution peut également
résulter de l’arrivée du terme fixé dans les statuts, d’une décision de justice ou bien sur
demande de tout intéressé.
3-1. Une procédure souple
La décision de dissolution d’une société civile ouvre la période de liquidation. Durant
cette période, la personnalité morale de la SCI subsiste pour les besoins de la liquidation
jusqu’à la clôture de celle-ci.
Pour commencer la procédure, l’acte de dissolution doit être enregistré dans le mois
suivant la prise de décision. Celle-ci entraîne par conséquent la perception du droit fixe
d’enregistrement de 375€. Ensuite, l’acte de dissolution doit être déposé au Greffe du
Tribunal de Commerce du lieu du siège social et enfin la dissolution doit être publiée au
BODACC. La dissolution n’entraîne pas encore la radiation de la SCI car elle conserve
toujours sa personnalité morale pour les besoins de la liquidation. Cependant, si la
liquidation n’a pas été procédée, la radiation intervient d’office trois ans après la procédure
de dissolution.
La dissolution d’une SCI reste peu contraignante pour les associés. On peut parler d’une
étape de la vie de l’entreprise qui reste délicate. La procédure de dissolution est le premier
pas vers la radiation mais, avant l’inexistence totale de la société, il faut procéder à sa
liquidation pour évaporer l’actif mais également le passif de la SCI. La dissolution reste peu
courante dans les SCI du fait qu’elles sont créées dans des buts biens spécifiques comme la
transmission du patrimoine, dans le cadre professionnel ... De plus, souvent, elles s’engagent
sur du long terme, si elles sont soumises aux différentes défiscalisations telles que les lois
Périssol, Besson, Robien qui leur accordent un avantage fiscal et il y a forcément une
contrepartie temporelle.
Mémoire de stage « La SCI est-elle un outil de gestion pertinent ?
Page | 28
3-2. La liquidation est une opération simple pour les SCI
La liquidation est en générale très simple dans le cadre des SCI car il ne reste le plus
souvent à l’actif qu’un compte bancaire et au passif le capital, les réserves ainsi que les
comptes courants d’associés. Le cas échéant, il peut y avoir un passif bancaire avec les
concours bancaires.
L’avantage lors des liquidations, si l’emprunt est remboursé, est que les associés peuvent
opérer directement au partage de l’immeuble. Toutefois, il faut nommer un liquidateur qui
doit effectuer un inventaire et le publier. Cette publicité entraînera par conséquent la
disparition de la personnalité morale de la société civile immobilière. Dès la radiation de la
société, les associés peuvent demander le partage du capital social. Cette répartition
s’effectue en proportion des parts de chacun sauf clauses contraires des statuts. Les
écritures comptables25 concernant la liquidation restent peu imposantes.
* * *
La gestion d’une SCI peut au final s’avérer aussi simple que complexe. Cela dépendra
des choix effectués lors de la création de celle-ci. Ils sont déterminants pour le bon
déroulement de l’évolution de la SCI. Comme nous avons pu le constater ces choix
s’effectuent au cas par cas car toutes les SCI ne sont pas créées dans le même but ou avec
les mêmes perspectives d’avenir. Il faut s’avoir s’adapter et prendre les meilleurs décisions
afin de ne mettre en danger la société à long terme. Il faut bien évidemment poser le pour et
le contre avant de s’engager dans n’importe quelle procédure. Bien évidemment, la
comptabilité n’est pas obligatoire mais il faut persister à dire qu’elle est fortement
recommandée pour les SCI pour éviter tous litiges. Il faut savoir être prévoyant et anticiper
toutes embûches.
25 Annexe 2
Mémoire de stage « La SCI est-elle un outil de gestion pertinent ?
Page | 29
Outre cet effet de mode, la société civile immobilière est un réel instrument de
gestion patrimoniale. Le recours à la SCI sera pertinent et optimal uniquement s’il répond
aux projets spécifiques de chacun. Cela se comprend d’ailleurs, la SCI est simple à constituer,
facile à gérer et son organisation est souple ce qui permet aux utilisateurs de trouver une
réponse adaptée à leurs besoins.
La SCI est une solution intéressante, au moins à trois égards : se protéger de ses
créanciers, réduire ses impôts et permettre une transmission plus simple et moins onéreuse
du patrimoine. Mais elle a ses limites, elle ne peut pas être plébiscitée dans tous les cas, il
faut l’utiliser par conséquent à bon escient. Le but étant de ne pas dépasser l’objet social
d’une société civile, ne commettre aucun abus et respecter les lois juridiques, fiscales et
comptables.
Les perspectives d’avenir pour cette forme juridique bien spécifique sont porteuses dans
la mesure où la SCI est de plus en plus approuvée par les Français. Il suffit simplement de
guider dans la bonne direction les futurs associés afin que cet outil, qui est à la portée de
tous, soit un outil de gestion pertinent.
Pour conclure ce mémoire, la société civile immobilière, peu connue jusqu’à l’heure
actuelle, connait une progression qui n’est pas des moindres. Il s’agit véritablement d’un
outil de gestion à manier avec délicatesse pour qu’il soit pertinent. Il faut savoir prendre les
bonnes décisions, adapter les meilleures stratégies et opérer les bons choix pour un bon
fonctionnement interne de la société.
Mémoire de stage « La SCI est-elle un outil de gestion pertinent ?
Page | 34
www.lemonde.fr
www.lexpress.fr
www.lepoint.fr
www.lepoint.fr
www.tempsreel.nouvelobs.com
www.legifrance.gouv.fr
www.grouperf.com
www.fiducial.fr
www.leparisien.fr
www.sci-societecivileimmobiliere.com
www.creationsci.info
www.expansion.lexpress.fr
www.impot.gouv.fr
www.dictionnaire-juridique.com
Le Point, le 10 Mai 2007 par Eric Leroux
Le Monde Argent, du 8 Décembre 2010, de Stéphane Corone
La Revue Fiduciaire, Numéro 1015 du 3 Mars 2011, page 9
Le Nouvel Observateur, 17 Février 2011, Christophe Boltanski
Le Figaro, 22 Octobre 2010, Anna Hagége
Le Nouvel Observateur, 14 Janvier 2011, V.G
L’Express, 27 Octobre 2010, Gilles Lockhart