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Se é bem verdade que Lisboa está na moda, também é verdade que o comércio de rua é uma tendência que veio para ficar.
Devemo-lo não só ao crescente número de turistas que gostam de visitar e fazer compras na nossa cidade, mas também aos consumidores portugueses que, continuando a reconhecer a qualidade e conveniência dos centros comerciais, valorizam também a experiência de comprar em lojas de rua e descobrir conceitos novos, ao mesmo tempo que vivem e apreciam a sua cidade, cada vez mais moderna e cosmopolita.
Devemo-lo também à alteração da lei do arrendamento ocorrida em 2012 e que pôs este mercado a funcionar, ao permitir que edifícios em mau estado de conservação fossem transacionados e alvo de reabilitação, surgindo lojas que satisfazem a procura e os requisitos de marcas que querem entrar ou expandir no mercado de retalho nacional.
Basta passear por Lisboa para descobrir as diferenças em relação a alguns anos atrás. Novas marcas, novos conceitos, lojas renovadas, restaurantes e muitas esplanadas são a face mais visível de uma cidade em transformação. E não são apenas as marcas internacionais que escolhem as ruas de Lisboa para abrir lojas, são também vários os exemplos de empreendedorismo português que, um pouco por toda a cidade primam pelo desenvolvimento de conceitos inovadores, bem posicionados, com um design atrativo, um marketing diferenciador e que muitas vezes vendem “criação nacional”, divulgando e exportando o que de melhor se faz por cá.
É também muito interessante notar que cada segmento encontrou o seu lugar e o seu target ao ponto de termos, hoje em dia e cada vez mais, zonas comerciais consolidadas e bem demarcadas no mapa da cidade.
O luxo, por exemplo, encontrou a sua morada de eleição na Avenida da Liberdade, onde a presença de reconhecidas cadeias internacionais é cada vez maior, motivada em parte pela crescente procura por estrangeiros de origem brasileira, chinesa, russa e angolana.
Quase que como extensão da Avenida da Liberdade, surge a Rua Castilho, onde predominam as marcas premium, sobretudo de moda feminina. O sucesso desta zona é fruto da união dos principais lojistas
Prefácio
Europa Destino Lisboa Turismo Comércio de Rua em Lisboa Av. Liberdade R. Castilho Baixa TendênciasPríncipe RealChiadoPrefácio
agrupados no conceito Castilho Fashion Street, que promove o comércio através de diversas iniciativas.
O Chiado é a zona mais trendy, fashion e cosmopolita da capital,onde convivem a tradição e a modernidade, as marcas nacionais eas internacionais, as lojas premium e as mass-market, os turistas e oslisboetas. A procura tem superado em muito a oferta e quem quiserter aqui uma loja terá de pagar a renda mais elevada do mercado.
Na vizinhança do Chiado, encontramos a Baixa, outrora o epicentro do comércio em Lisboa e que aos poucos ganha vida, não só devido aos inúmeros turistas que calcorreiam a Rua Augusta, o principal eixo desta zona, mas também pela afluência de um número crescente de consumidores portugueses. Quanto mais não seja porque os restaurantes e esplanadas do renovado Terreiro do Paço são agora um excelente ponto de atração.
O Príncipe Real representa hoje a inovação e diferença no que diz respeito à oferta de espaços e conceitos comerciais. Os Palacetes Embaixada e Entre Tanto, locais onde a originalidade e empreende-dorismo se conjugam num espaço surpreendente, vieram consolidar ainda mais o Príncipe Real como um destino de compras com um charme único na cidade de Lisboa.
Não posso acabar este tour sem fazer menção à mais surpreendente zona que vai emergindo em Lisboa. Falo do Cais do Sodré/São Paulo, para onde alguém, um dia, teve uma ideia peregrina: reabilitar com poucos recursos um bar noturno que, sem renegar o seu passado, pode ser frequentado por gente de todas as idades, a qualquer hora da noite – a conhecida Pensão Amor. A revitalização desta zona ganhou nova vida com o recém inaugurado Mercado da Ribeira e ganhará novo fôlego com a inauguração da nova sede da EDP.
Muito mais há a dizer sobre o comércio de rua em Lisboa, o otimismo e a dinâmica que o caracteriza. É disso que falamos nas páginas desta publicação, que convido, desde já, a ler com toda a atenção.
Patrícia AraújoHead of Retail
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Os planos de expansão das grandes cadeias, que passam por uma maior internacionalização e diversificação de mercados, estão cada vez mais focados nos centros das cidades. Em simultâneo, há uma crescente pressão para o aumento da rentabilidade e da margem do negócio e há mudanças estruturais decorrentes do aumento dos canais de vendas, nomeadamente o e-commerce. Todos estes fatores têm contribuído para estratégias expansionistas cada vez mais cuidadosas, seletivas e racionais.
A atratividade das cidades é baseada numa complexa combinação de vários fatores: dimensão, maturidade, capacidade de recuperação e perspetivas de crescimento, familiaridade, concorrência, transparência e risco de cada mercado, são analisados ao pormenor pelos retalhistas internacionais.
Apresentamos as principais conclusões do estudo “Destination Europe 2015” realizado pela JLL – equipa EMEA, o qual analisa a presença das 250 maiores cadeias internacionais nos principais mercados Europeus (57 cidades).
Destinos de Retalho na Europa
Top 3 – Rendas Prime(para uma área de 200 m2)
1.198 €/ m2/ mês
1.500 €/ m2/ mês
Top 10 – Mercados Europeus(presença dos 250 retalhistas analisados)
Londres
Paris
Moscovo
Milão
Madrid
Roma
Istambul
Munique
Berlim
Barcelona
1.º
2.º
3.º
4.º
5.º
6.º
7.º
8.º
9.º
10.º
234
218
197
174
150
149
148
145
139
135
PremiumMass Market Luxo
LondresOxford Street
ParisAvenue des Champs Élysées Zurique
Banhnhofstrasse
720 €/ m2/ mês
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Prefácio Europa
A procura pelo melhor espaço nas principais localizações mantém-se forte e muito resiliente face aos ciclos económicos. Muitos retalhistas não prescindem de ter a sua flagship store em localizações emblemáticas.
Londres mantém-se a cidade mais atrativa para os retalhistas internacionais, diferenciando-se não só pela dimensão e maturidade do mercado como também pelo seu elevado grau de transparência.
Moscovo e Istambul tornaram-se histórias de sucesso, nenhuma outra cidade europeia atraiu tantas novas entradas como estas duas cidades nos últimos dois anos.
Lisboa encontra-se em 23.º lugar na lista das cidades com mais presença de marcas internacionais, à frente de outras capitais europeias como Dublin, Estocolmo e Budapeste.
Paris, Londres e Zurique são as cidades da Europa com as rendas mais elevadas. A maturidade dos mercados tem uma grande influência nos níveis de renda praticados.Mas é a Bond Street em Londres quem lidera a tabela das rendas pagas por lojistas de bens de luxo, seguindo-se então Paris e Moscovo.
23.ºno ranking com maior presença de cadeias internacionais.
Lisboa
Destino Lisboa Turismo Comércio de Rua em Lisboa Av. Liberdade R. Castilho Baixa TendênciasPríncipe RealChiado
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A Zara e a H&M são as marcas com presença em mais mercados na Europa.
Os retalhistas americanos Michael Kors e 7 For All Mankind mostram-se com expansões mais activas, bem como os europeus Superdry, Cos, Ecco e Hugo Boss.
Os E.U.A. são o maior exportador de marcas internacionais, ultrapassando a Itália que se destacava com exportações principalmente de marcas de luxo.
As marcas The Body Shop e Lush também integram os primeiros 10 lugares do ranking. O modelo de franchising utilizado por ambas, proporciona uma expansão mais rápida e com menos risco. Além disso, a necessidade de espaços de pequena dimensão, em conjunto com uma oferta de produtos com preços acessíveis, facilita o sucesso da sua expansão.
Top 10 – Maiores Retalhistas(por cobertura dos mercados analisados)
H&M
Mango
Zara100%
100%
95%
The Body Shop93%
Benetton
Hugo Boss
Lush91%
91%
90%
Diesel87%
Timberland
Legenda:
Tommy Hilfiger87%
85%
Premium Mass Market
O grupo Inditex conta atualmente com 6.390 lojas espalhadas por todo o mundo.
Maiores Exportadores(de insígnias nos principais mercados europeus)
ItáliaBenettonDieselMax MaraGeoxCalzedonia
Reino UnidoThe Body ShopLushKaren MillenSuperdryBurberry
FrançaLouis VuittonHermèsPetit BateauEscadaTally Weijl
1.º1.º
6.º
3.º
AlemanhaHugo BossAdidasNew YorkerPumaBijou Brigitte
E.U.A.Tommy HilfigerTimberlandFoot LockerClaires’sStarbucks
EspanhaZaraMangoMassimo DuttiDesigualPull & Bear
5.º
2.º
4.º
7
Top 10 – Maiores Retalhistas de Luxo(por cobertura dos mercados analisados)
Louis Vuitton
Emporio Armani
Max Mara 75%
75%
61%
Gucci58%
Montblanc
Burberry
Hermès58%
56%
51%
Cartier51%
Bulgari
Ermenegildo Zegna
Longchamp45%
43%
43%
Apesar do mercado de luxo estar a crescer gradualmente, os retalhistas tiveram de se adaptar estruturalmente, nomeadamente no mundo virtual. Isto implicou uma nova complexidade, no que respeita a novos tipos de comportamento de compra, novos mercados e novos modelos de negócio.
Nas marcas de luxo, a Max Mara e a Louis Vuitton contam com o maior número de lojas nas principais cidades europeias.
As marcas de luxo em expansão incluem a Rolex, BCBG Max Azria, bem como La Perla, Longchamp e Prada, que se mantiveram em expansão nos últimos dois anos.
Londres lidera o ranking em termos de presença de lojas de bens de luxo, pouco acima de Paris. Moscovo, um mercado em franco crescimento encontra-se na 3ª posição, seguido por Milão, Roma e Istambul.
Os principais grupos de luxo, mantêm-se ativos na procura por oportunidades de expansão, nomeadamente os Grupos LVMH, Kering e Richmont, que procuram a loja certa na localização certa.
Top 5 – Destinos de Luxo
3.º Moscovo
4.º Milão
1.º Londres
5.º Roma
2.º Paris
22.ºcidade europeia com mais marcas de luxo.
Lisboa
Prefácio Europa Destino Lisboa Turismo Comércio de Rua em Lisboa Av. Liberdade R. Castilho Baixa TendênciasPríncipe RealChiado
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Num mundo global e altamente competitivo, cada cidade e cada região tem que se afirmar, necessariamente, pela diferença, pelo que a torna especial. É essa diferença que a torna mais atrativa, para quem tem que escolher um destino de férias, de shopping, de estudo, de trabalho, de investimento ou para qualquer outro objetivo.
O comércio de uma cidade pode, e deve, ser um dos elementos distintivos e diferenciadores entre cidades. O comércio teve, sempre, ao longo da nossa história um papel muito relevante e, continua a ter um lugar de destaque na vida económica, social e cultural da cidade. Posicionar o comércio como marca diferenciadora de cidade e, simultaneamente, actividade económica geradora de emprego, exige a articulação de diferentes e complementares medidas.
A Câmara Municipal de Lisboa (CML) tem vindo a apoiar um conjunto muito amplo de iniciativas ao nível do comércio local, algumas dinamizadas pela própria Câmara, outras que são organizadas pelas várias Associações de Comerciantes existentes na cidade, e outras por Instituições Públicas ou Privadas. Estes apoios são muito diversificados em função do evento ou iniciativa e podem ir desde o apoio institucional do Município, à emissão em tempo útil de licenças ou autorizações para a ocupação de espaço público ou alterações no tráfego, até a divulgação e promoção nos meios que a autarquia dispõe para divulgar atividades relevantes para a cidade.
A promoção internacional da cidade como destino de compras constitui um eixo estratégico da atuação do Município, considerando a particular relevância que o sector do comércio tem na nossa economia sendo da maior pertinência o apoio a projetos que tenham o potencial para atrair novos públicos e novos consumidores.
Neste âmbito, gostaria de salientar alguns projetos que estamos já a desenvolver e que pensamos que serão importantes para o futuro do comércio local em Lisboa.
Destino Lisboa“Lisbon Shopping Destination” – tem como principal objetivo o posicionamento de Lisboa como um destino internacional de compras (faz a ligação do potencial turístico de Lisboa com o comércio e economia local) e a organização das zonas de comércio da cidade, através da dinamização de zonas e bairros de comércio com perfil e identidades diferenciados, complementando estas zonas com as atrações de natureza cultural, gastronómica e económica. Disponibiliza aos turistas que chegam a Lisboa, informação sobre itinerários comerciais, lojas de excelência e divulgação das diversas zonas/bairros consolidados da cidade, em várias vertentes, assim como tendências económicas/comerciais.
Face aos desafios que o comércio tradicional se tem vindo a debater, importa também destacar a aposta da CML na promoção do empreendedorismo ao nível do sector do comércio através da abertura da Startup Lisboa Commerce – incubadora de empresas na área do comércio, turismo e serviços, apoio ao desenvolvimento de novas ideias e tendências - tem alojadas cerca de 30 startups (com mais de 80 postos de trabalho criados), é um projeto em crescimento, com uma rede de parcerias e apoios para o acompanhamento e desenvolvimento de novos projetos, com vista a minimizar os riscos e a otimizar as condições de sucesso.
Outro projeto de apoio direto ao pequeno comércio é o Lisboa Empreende – parceria com a CASES, entidade que gere o Programa Nacional de Microcrédito, cujo objetivo é dinamizar a economia da Cidade apoiando as pessoas a criar os seus negócios. Promove o acesso a técnicos especializados, que acompanham o projeto durante todo o processo de criação de negócio (ideia, plano negócios, financiamento e implementação), e a uma rede de parceiros que facilitam todo este processo. Poderá ainda beneficiar de apoios ou isenções de taxas no primeiro ano de atividade.
“A promoção internacional da cidade como destino de compras constitui um eixo estratégico da atuação do Município.”
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EuropaPrefácio Destino Lisboa Turismo Comércio de Rua em Lisboa Av. Liberdade R. Castilho Baixa TendênciasPríncipe RealChiado
É também nosso objetivo a reabilitação urbana de espaços e equipamentos comerciais e industriais, abandonados/devolutos permitindo a sua utilização para atividades económicas (ex: Mercado da Ribeira, Mercado Campo Ourique, Mercado Forno Tijolo, Hospital do Desterro).
O comércio da cidade de Lisboa está já a posicionar-se como um comércio de grande qualidade e diversidade em várias vertentes (esta imagem de marca de qualidade e diversidade está a crescer internacionalmente), nomeadamente, no nicho de luxo, nos produtos gastronómicos gourmet, no vinho da região Lisboa, em produtos de design, produtos de manufatura com a utilização de materiais diferentes, como é o caso da malha de cortiça para vestuário, sabonetes, etc.
O comércio de Lisboa está, portanto, a diversificar-se, a incorporar inovação e design, a entrar em novas áreas de negócio, a especializar-se.
É preciso encorajar e apelar á criatividade e ao empreendedorismo dos promotores, e, no atual contexto económico ter presente o mercado global. Temos bons exemplos de boas ideias que geraram negócios com grande potencial de internacionalização.
As dinâmicas que podemos observar na cidade de Lisboa permitem-nos ser bastante otimistas quanto ao futuro do comércio local, porque nos demonstram como os nossos empresários estão a ser capazes de enfrentar os desafios atuais.
Vereadora Graça FonsecaCâmara Municipal de Lisboa
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Portugal está definitivamente na moda e Lisboa na mira do turismo mundial. História, tradição, modernidade, beleza, praia, clima, gastronomia, simpatia, formam um destino único na Europa e a preços muito acessíveis. Em 2015, Portugal conquista 29 prémios nos World Travel Award.
Portugal foi considerado o melhor destino do mundo para viajar pela Condé Nast Traveller, sendo Lisboa eleita como o melhor destino da Europa para City Break, pela Word Travel Awards e pela Amadeus & WTM Travel Experience Awards. Subiu ainda à 9ª posição do ranking de melhor destino para congressos elaborado pela ICCA (International Congress & Convention Association). Também o Porto foi distinguido pela Lonely Planet como o melhor dos 10 destinos de férias de eleição na Europa.
Turismo
Lisboa é considerada a 6ª cidade do mundo com melhor clima pelo site americano Weatherwise.org, tornando-a das cidades mais confortáveis do mundo.
21ºCtemperatura média
Clima
Origem das Dormidas(estrangeiros)
11,9% Espanha 12,0%
França
8,8% Alemanha
2,5%Rússia
3,5% Angola
1,8% China
11,5%Brasil
5,8% E.U.A.
A quota de turistas angolanos, russos e chineses ainda é bastante reduzida, no entanto, a previsão de crescimento exponencial da classe média nestes países terá, com certeza, impacto no turismo nacional.
8,4 milhões
Dormidas(Cidade de Lisboa – 2014)
80% são estrangeiros, representando um crescimento de 16%.
2014 vs. 2013 16%
Fonte: INE
72,8%
Taxa de Ocupação(Grande Lisboa)
Em 2016 Lisboa será a 10 cidade europeia com a taxa de ocupação mais elevada.
2014 vs. 2013 8,8%
18 milhões 501 mil
N.º de Passageiros
Os passageiros de cruzeiros que escalam em Lisboa, colocam a capital Portuguesa no top 10 de destinos a visitar.
122 destinos diretos a partir do Aeroporto de Lisboa, mais 16 dos que em 2013. Lisboa-Bogotá-Panamá é uma das novas rotas.
2014 vs. 2013 13,3% 2014 vs. 2013 10,4%
Fonte: ANA – sobre o aeroporto de Lisboa; Porto de Lisboa Fonte: Estudo “ Room to Grow” publicado pela PwC em 2015
Nota: Não estão referidas todas as nacionalidades dos turistas que visitam Lisboa.
€ 78,3ADR(Average Daily Rate – Grande Lisboa)
2014 vs. 2013 4,9%
17ª posição: Desceu uma posição no top 20 de cidades europeias com ADR mais elevada, mantendo-se uma das cidades com preços mais competitivos.
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EuropaPrefácio Destino Lisboa Av. Liberdade R. Castilho Baixa TendênciasPríncipe RealChiadoTurismo
Principais Atividades Turísticas(Grande Lisboa – 2014)
Zonas mais Visitadas(Grande Lisboa – 2014)
Fonte: Survey to Tourists’ Activities and Information – 2014
Belém Museus e Monumentos
Parque das Nações Sair para jantar
Baixa Compras
Terreiro do Paço Exposições
80,4% 71,1%
76,5% 60,6%
71,7% 50,7%
71,1%
30,9%70,6%
34,2%Av. da Liberdade Vida noturna
Dos centros históricos de Lisboa e Porto, às praias Algarvias, Portugal apresenta um grande potencial de crescimento turístico, que se reflete também no comércio, o qual tem chamado a atenção de muitas marcas internacionais. Visitantes de países emergentes como China, Rússia, Brasil e Angola, cujo número de turistas tem crescido muito nos últimos anos, vêem Lisboa como um destino para fazer compras, não só pela falta de variedade que por vezes sentem nos seus países, como também pela vantagem dos preços praticados em Portugal serem, geralmente, mais baixos.
Podemos afirmar que Portugal se posiciona cada vez mais como destino turístico, tendo um grande potencial de crescimento a este nível. Segundo a Organização Mundial do Turismo (OMT), em 2015 o turismo em Portugal está a crescer três vezes mais que no resto do mundo com chegadas internacionais, assumindo-se como um dos principais potenciadores da economia.
Sabia que...?Em 2015 o Turismo em Portugal cresce três vezes mais que o resto do mundo. (OMT)
Comércio de Rua em Lisboa
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Apesar dos centros comerciais continuarem a ser o principal destino dos consumidores portugueses, o interesse pelo comércio de rua veio para ficar. Aproveitando o crescimento do número de turistas e a mudança dos hábitos de consumo dos portugueses, a “rua” assume-se cada vez mais como uma localização estratégica e um canal de expansão para os operadores nacionais e internacionais.
O padrão de consumo está de facto a mudar. A proximidade e a “experiência”, são fatores cada vez mais valorizados por consumidores que necessitam de poupar tempo e dinheiro e ao mesmo tempo estão cada vez mais informados por via do aumento dos canais de venda, no qual se destaca o e-commerce. A “experiência” e a capacidade de surpreender, assumem assim o papel principal no processo de fazer compras, e o comércio de rua, como elemento fulcral e dinamizador da vida de uma cidade, ganha vantagem.
Os principais destinos comerciais de Lisboa concentram-se no centro histórico e diferenciam-se na oferta de produtos e marcas dirigidas a diferentes perfis de consumidor: na Avenida da Liberdade encontram-se as principais marcas de luxo; a Rua Castilho assume-se como um prolongamento da grande avenida, concorrendo com uma oferta igualmente prestigiada, mas menos luxuosa; o Chiado é tudo, é cool e tradicional, é para turistas e lisboetas, é para as massas, mas também para os mais “endinheirados”; para a Baixa a palavra de ordem é turismo, muito turismo e com isso mass market/tradicional/souvenirs; e por fim o Príncipe Real, cuja oferta é totalmente diferente, única e alternativa.
Comércio de Rua em Lisboa
A prestigiada revista britânica Monocle veio a Lisboa fazer as suas compras de Natal, revelando ao mundo inteiro o seu roteiro pelas zonas comerciais da cidade, na edição de Dezembro de 2013.
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EuropaPrefácio Turismo Av. Liberdade R. Castilho Baixa TendênciasPríncipe RealChiadoComércio de Rua em Lisboa
A lei está finalmente a ajudar…
Apesar da procura imensa, com grandes operadores internacionais cheios de vontade de ter um espaço na capital portuguesa, a lei das rendas refreava os ânimos e a falta de espaços foi até agora o maior entrave à expansão do comércio de rua.
Mas, entre as diversas reformas exigidas pela Troika, a Lei do Arrendamento Urbano foi revista no final de 2012 e os resultados estão à vista: no pior cenário, em 8 anos (5+3) as rendas ficam livres de condicionalismos e passam a vigorar os valores de mercado.
Esta mudança, associada a uma maior facilidade de despejar inquilinos que não cumprem os seus compromissos, já começa a dar resultados. Vários negócios, que sobreviviam apenas por terem rendas muito baixas, começam agora a dar lugar aos mais inovadores. Em 2013 a Avenida da Liberdade bateu o recorde em termos de aberturas, com 11 lojas inauguradas.
Top Nacionalidades(vendas a estrangeiros em Lisboa – Premier Tax Free - Jan – Set 2015)China
Brasil
Angola30,4%
27,2%
17,7%
3%Moçambique
O turismo tem tido um papel fundamental na dinamização do comércio de rua de Lisboa. Os Chineses nas vendas tax free, registam uma quota de quase 30%.
Destino Lisboa
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EuropaPrefácio Turismo R. Castilho Baixa TendênciasPríncipe RealChiadoAv. Liberdade
A “Avenida” é sinónimo de luxo, prestígio, elegância e exclusividade. Construída ao estilo dos Champs Élysées, a Avenida da Liberdade é o eixo central da principal zona de escritórios de Lisboa e dos principais hotéis de 5 estrelas da cidade.
No comércio, é a morada das principais marcas de luxo em Portugal, cuja presença direta é cada vez maior. Antes da entrada da moeda única, em 2002, os artigos de luxo eram vendidos essencialmente em lojas multi-marca, como a Loja das Meias, a Stivali ou a Rosa & Teixeira. Atualmente 63% do comércio de luxo tem loja própria na “Avenida”, das quais são exemplo a Louis Vuitton, Max Mara, Cartier ou Prada.
Contabilizámos 32.100 m2 de área comercial ocupada ao longo da avenida. A moda e acessórios é o setor dominante, mas as joalharias e relojoarias têm também um peso significativo. Num total de 15 lojas e cerca de 4.000 m², os joalheiros tradicionais portugueses como a Torres Joalheiros, Boutique dos Relógios ou a David Rosas, misturam-se com cadeias internacionais, como a Officine Panerai e a Montblanc.
Av. da Liberdade
“A Avenida da Liberdade é hoje em Lisboa um ex-libris relativamente à história da cidade e do seu comércio. Atualmente, quem quiser estar próximo do turismo sempre crescente na cidade e tenha uma proposta vencedora junto deste target tem de estar presente nesta avenida. Abrimos a nossa primeira loja em 1988 na Avenida, e tem sido sempre um sucesso crescente a nossa atividade comercial neste local da cidade.”
Ronald BrodheimGrupo Brodheim – Timberland, Tod’s, Guess, Furla, Burberry, Betrend
Cadeias nacionais e internacionais
84%
Novos conceitos/lojas únicas
7%
Comérciotradicional
9%
32.100 m2
* Inclui apenas comércio de rua, excluíndo serviços, áreas devolutas e centro comercial.
Área Ocupada*
Setores
Restauração
Joalharia e relojoaria
Moda e acessórios
60%
21%
13%
Destino Lisboa Comércio de Rua em Lisboa
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Os restaurantes presentes na “Avenida” e sua envolvente dirigem-se aos executivos que ali trabalham e aos turistas que se instalam nos diversos hotéis existentes. Restaurantes como Brasserie Flo, Gambrinus, Sushi Avenida, Guilty ou Avenue, juntamente com o Honorato ou a Pizzaria Luzzo, vão dos ambientes mais requintados aos mais modernos e descontraídos.
O turismo é uma importante alavanca para o comércio de rua em geral e para o mercado de bens de luxo em particular, cuja procura é feita essencialmente por estrangeiros de origem brasileira, chinesa, russa e angolana.
A procura de grandes marcas internacionais tem crescido nos últimos anos e a lista de espera tem aumentado. As alterações ao NRAU (Nova Lei do Arrendamento Urbano) que entraram em vigor no final de 2012, vêm abrir uma janela de oportunidades do lado da oferta, mas claramente insuficiente para fazer face aos inúmeros pedidos que têm surgido.
10.400m2
Disponibilidade
Segmento(moda e acessórios)
Premium31%
57%Luxo
12% Mass Market
Origem
23%
Multi-marcas14%
Nacional 64% Internacional
Renda Prime
90 €/ m2/ mês
Consumidores
Lojistas
Espaços
• Hugo Boss• Fashion Clinic• Longchamp• Maria João Bahia
2005
• Burberry• Vilebrequin• Tru Trussardi• Becode
2006Principais aberturas
• Escada
1990
• Timberland• Emporio Armani
1997
• Adolfo Dominguez
1999
• Purificación Garcia• Carolina Herrera• Philosophie
2000
• David Rosas• Maison
2002
• Hard Rock Café
2003
• Louis Vuitton• Gant
2004
Ticket Médio(estrangeiros)
Target
Alta(área: 100 m2)
Sabia que...?A Avenida da Liberdade tem cerca de 1.000 metros de comprimento e é servida pelo metropolitano em 3 pontos.
Os estrangeiros são quem mais compra os artigos de luxo vendidos nas lojas desta avenida.
• Tod’s• Loewe
2007
LuxoPremier Tax Free(Jan–Set 2015)
1.200
2015 vs. 2014 16,8%
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• Prada• André Ópticas• Fly London• Dara Jewels• Foreva
2010
• Guess• Boutique dos Relogios Plus• Tumi• Gonçalo Pinheiro
2015
• Mango• Bvlgari• Versace
2016
• Pronovias• Baby Liberdade• Fashion Clinic (man)• Stivali• Porche Design• Zadig & Voltaire• Gilles Joalheiros
2011
• Gucci• Miu Miu• Boutique dos Relógios Plus• Boutique Officine Panerai
2012
• Elisabetta Franchi• Aristocrazy Joyas• Torres Joalheiros• Max Mara
• Cartier• Michael Kors• A. Lange & Söhne• Rimowa• Marina Rinaldi• Penhalta Noivas
2013
Mapa da Av. Liberdade
Marquês de Pombal
Avenida da Liberdade
Prç. da Alegria
Restauradores
R. do SalitreR.
Alexan
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R. Ro
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1
34
10
78
9
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1211
1516
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2120 22
2324 25
2627
28
424140
29
3231
30
4443
4645
4849
505152
53
585756
54 555960
616263
64
3334
3637
393835
47
2
19
56
• Luis Onofre• Juliana Herc• Ermenegildo Zegna• Guess• Hugo Boss• Boutique dos Relogios Plus
2014
• Hackett• COS• Fendi Casa Collection
EuropaPrefácio Turismo R. Castilho Baixa TendênciasPríncipe RealChiadoAv. LiberdadeDestino Lisboa Comércio de Rua em Lisboa
Luis OnofreGonçalo PinheiroTru TrussardiMarina RinaldiJuliana HercTumiMax MaraTorres Joalheiros Fendi Casa CollectionCartier BvlgariVersacePorsche DesignFly LondonVilebrequinEmporio ArmaniPradaRosa & TeixeiraBurberryFurlaTimberlandTod’sGuessBoutique dos Relógios PlusFashion ClinicLongchampLouis VuittonEscadaLoeweErmenegildo ZegnaHugo BossAristocrazy JoyasHackettHugo Boss
2
14
8
20
30
5
17
27
23
33
3
15
25
9
21
31
6
18
28
12
24
1
13
7
19
29
4
16
26
10
22
32
Boutique dos Relógios PlusDara JewelsGilles Fine JewelleryMontblancPronoviasTivoli Fórum: Adolfo Dominguez Gucci Fashion Clinic Maison B Code Machado JoalheirosRimowaBaby LiberdadeCarolina HerreraPurificación GarciaA. Lange & SöhneAndré ÓpticasMangoMassimo DuttiMichael KorsMaria João BahiaMiu MiuTony MirandaZadig & VoltaireLacosteStivaliGantPenhaltaElisabetta FranchiDavid RosasOfficine PaneraiCOSRosa Clará
42
39
43
40
41
36
37
35
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48
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51
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6364
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VisionlabMango
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EuropaPrefácio Turismo Av. Liberdade Baixa TendênciasPríncipe RealChiadoR. Castilho
Rua CastilhoA Rua Castilho, moderna, cosmopolita e “feminina”, prolonga a elegância da sua vizinha “Avenida” a um segmento principalmente premium. Também localizada no Prime CBD de escritórios e “morada” dos hotéis de 5 estrelas Ritz Four Seasons e Tiara Park Atlantic, é muito frequentada por executivos e estrangeiros que procuram as lojas de prestígio Loja das Meias, La Perla, Wicket Jones ou Stivali entre muitas outras. No entanto, tem perdido algumas marcas de prestígio presentes nesta zona há algum tempo, existindo atualmente alguns espaços disponíveis.
A rua é extensa, mas o comércio concentra-se essencialmente entre a Rua Joaquim António Aguiar e a Rua Rosa Araújo, onde registámos cerca de 4.700 m2 de área comercial ocupada. Aqui as lojas pertencem maioritariamente a cadeias nacionais e internacionais (57%) e ao setor de moda e acessórios (58%).
Cadeias nacionais e internacionais
57%
Novos conceitos/lojas únicas
21%
Comérciotradicional
22%
* Inclui apenas comércio de rua, excluíndo serviços, áreas devolutas e centro comercial.
Área Ocupada*
Setores
Restauração
Moda e acessórios
58%
12%
4.700 m2
Saúde e beleza
“A Rua Castilho é uma artéria importantíssima no comércio em Lisboa, reúne várias marcas de moda e lifestyle de renome nacional e internacional e impõe-se em Lisboa como sendo a fashion street. Além de apresentar uma dinâmica comercial fortíssima oferece estacionamento e outros serviços interessantes, o que tem atraído muitos clientes nacionais e estrangeiros, e reflectindo-se no aumento de vendas e na notoriedade desta área comercial.”
Manuela Saldanha Loja das Meias
13%
Destino Lisboa Comércio de Rua em Lisboa
20
O dinamismo ganho nos últimos anos deve-se também à união dos principais lojistas aqui presentes no conceito Castilho Fashion Street. Esta organização, que conta com o apoio da Câmara Municipal de Lisboa e da Associação do Comércio e Serviços, procura promover o comércio através da realização de diversas iniciativas: Castilho Golden Xmas, Pink Day ou a adesão ao Vogue Fashion Night Out, são alguns exemplos de sucesso que captam a atenção de um público cada vez mais informado e exigente.
A oferta de restauração não é muito grande, nomeadamente para o número de pessoas que trabalha nesta área. O clássico 33 e a descontraída hamburgueria Bun’s garantem sempre a casa cheia ao almoço.
750m2
Disponibilidade
Segmento(moda e acessórios)
Premium63%
19%Luxo
19% Mass Market
Origem
48%
Multi-marcas16%
Nacional 36% Internacional
Renda Prime
35 €/ m2/ mês
Consumidores
Lojistas
Espaços
Principais aberturas
• Loja das Meias
1971
• Gerard Darel
2000
• Coccinelle
2003
• Weill
2007
• Max & Co.• Karen Millen• Hoss Intropia
2009
Premium
Ticket Médio(estrangeiros)
Target
Média
Sabia que...?A Loja das Meias surgiu em 1905 na Rua Augusta, vendendo apenas meias e espartilhos. O negócio foi crescendo e nos anos 60 abre o leque ao pronto-a-vestir, importado sobretudo de Itália, França e Inglaterra. No final da década de 60 a Loja das Meias introduziu pela 1ª vez em Portugal as calças jeans – da marca Levi’s – que fizeram o maior sucesso. Em 1971 abre a 2ª loja no Edifício Castil, situado na Rua Castilho.
Ticket Médio(estrangeiros)
2001
• BCBG Maxazria
(área: 100 m2)
Premier Tax Free(Jan–Set 2015)
651
2015 vs. 2014 4,5%
21
Mapa da Rua CastilhoVC by NicaWeillÓpticas OCRSheLa PerlaKaren MillenStivaliGerard DarelOfficinaTHEStefanelVeste CoutureHoss IntropiaMax & CoAnton BeillEdifício Castil Loja das Meias Mim LD LXFrank ProvostMaxazria
R. Alexandre Herculano
R. Mouzinho da Silveira
R. Rosa Araújo
Marquêsde Pombal
Largo do Rato
R. Castilho
Av. da Liberdade
R. Br
aanc
amp
1
56
78
910
1112
1314
15
16
17 18
42
3
2
14
8
18
5
11
3
15
9
6
12
1
13
7
17
4
16
10
• Stefanel
2011
• Wickett Jones• Marella
2012
• Lanidor & Co• Frank Provost• Anton Beill
2013
• LD LX• Mala Nostra
2014
• THE
2010
EuropaPrefácio Turismo Av. Liberdade Baixa TendênciasPríncipe RealChiadoR. CastilhoDestino Lisboa Comércio de Rua em Lisboa
• Officina
2015
23
O Chiado junta a história e a tradição portuguesa com as novas tendências e conceitos, sendo considerada uma zona trendy, fashion e vibrante. As suas ruas inclinadas e tipicamente lisboetas dão espaço às emblemáticas livrarias e pastelarias, que juntamente com as grandes marcas internacionais são pontos de paragem obrigatória dos milhares de turistas e lisboetas que por ali passam.
No total contabilizámos 45.100 m2 de área ocupada por espaços comerciais. No setor da moda, representado por 45% do comércio no Chiado, grandes cadeias internacionais como a Zara, a Bershka ou a H&M e conceitos premium e de luxo como a Hermès, a Hugo Boss e a Marc Jacobs, partilham o espaço com lojas tradicionais, as quais têm vindo gradualmente a perder peso.
Os projetos nacionais representam 49% do comércio desta zona: novos conceitos como A Vida Portuguesa, a Loja do Burel ou os 5 restaurantes do Chef José Avillez estão presentes numa zona onde a Livraria Bertrand, ou a pastelaria A Brasileira mantêm as suas lojas há mais de 100 anos. São estes novos conceitos e as lojas emblemáticas que proporcionam a experiência diferenciadora que os consumidores buscam cada vez mais.
Chiado
“O Grupo Multifood detentor da marca Vitaminas, acredita na revitalização urbana, na valorização de longo prazo e na qualidade superior dos centros das cidades. Temos um olhar progressista no que toca a reabilitação e desenvolvimento urbano, tendo como objectivo uma agregação de valor de longo prazo em bens e imóveis num ambiente de negócios completo que permita catalisar movimento e alma às nossas cidades.”
Rui Sanches Grupo Multifood – Vitaminas, Honorato, Cais da Pedra, Delidelux, Wok to Walk, Milano, Aprazível, Capri
Cadeias nacionais e internacionais
58%
Novos conceitos/lojas únicas
19%
Comérciotradicional
23%45.100 m2
* Inclui apenas comércio de rua, excluíndo serviços, áreas devolutas e centro comercial.
Restauração
Moda e acessórios
Setores
EuropaPrefácio Turismo Av. Liberdade R. Castilho Baixa TendênciasPríncipe RealChiadoDestino Lisboa Comércio de Rua em Lisboa
Área Ocupada*
11%
23%
Casa e decoração
45%
24
Principais aberturas
• Pastelaria A Brasileira
1905
• Luvaria Ulisses
1925
• Gardenia
1990
• Hermès• Benetton
2001
• Bershka
2000
• Armazéns do Chiado
1999
• Zara
1995
• H&M• Izu Chiado
2003
• Diesel
2004
2.360m2
Disponibilidade
Eixo Principal: nulaRuas Secundárias: média/baixa
Segmento(moda e acessórios)
Premium19%
2%Luxo
79% Mass Market
Origem
49%
Multi-marcas6%
Nacional 45% Internacional
Target
Mass MarketTrendy
Ticket Médio(estrangeiros)
Renda Prime
120 €/ m2/ mês
As principais ruas, como a Rua Garrett, Largo do Chiado e Rua do Carmo são locais de eleição dos retalhistas. Os espaços nestes eixos são tão procurados que muitas vezes são tomados antes mesmo de chegarem ao mercado, pelo que o comércio se tem expandido pelas ruas adjacentes, como a Rua Nova do Almada, a Rua da Misericórdia, a Rua Ivens ou o Largo Rafael Bordalo Pinheiro, onde atualmente se concentram diversos espaços de restauração.
De facto, há cada vez mais restaurantes no Chiado, não só pela sua centralidade como também a proximidade às zonas de animação noturna do Bairro Alto e do Cais do Sodré. A oferta estende-se entre os restaurantes de referência como o Tavares e o Belcanto e os mais hipster como o Kaffeehaus e o Café Royale.
Consumidores
Lojistas
Espaços
Sabia que...?Em 2010, a Bertrand e a respetiva livraria no Chiado ganharam o Guinness World Records para “os mais antigos livreiros em atividade” e “a mais antiga livraria em atividade”, respetivamente.
• Livraria Ferin• Livraria Bertrand• Barbearia Campos• Paris em Lisboa
1800–1900
(área: 100 m2)
Premier Tax Free(Jan–Set 2015)
308
2015 vs. 2014 13,9%
25
• Hugo Boss -Hugo Store
• Gardenia
2005
• Hugo Boss -Boss Store
2007
• Muji• Acessorize• Swarovski• Santini• Vitaminas• Eureka
Shoes
2010
• Vintage Bazar• My Lisbon Fashion• Massimo Dutti• Nike• Blanco• Sax Store• Cubanas• Cantinho do Avillez
2011
• Godiva• Salsa• Up! Town• Zara Home• Nespresso• Tous• WESC
• Bairro Arte• Perfumes &
Companhia• Skinlife• A Padaria Portuguesa• Belcanto
2012
• Geox• Havaianas• Prof• Stradivarius• Zilian• Levi’s• Skunkfunk• So Chic
• Aldeia da Bolota
• Arte Assinada
• Arcádia• Chocolataria
Equador• L’Oréal
2013
• Chiado Factory• Pop Traditions• GMS Store• Empatias• Mini Bar• Sacolinha• Mikels• Benefit
2014
• New Balance• Ale-Hop• Guess• Tiger
2015
• Oysho
2016
Mapa do ChiadoLeitão & IrmãoVista AlegreSalsaHermèsGuessCasa HavanezaZilianDu Pareil au MêmeHugo BossStradivariusGardeniaTousHavaianasProfBershkaSwarovskiGeoxU.C. of BenettonParis em LisboaLivraria BertrandVitaminasAndré ÓpticasLanidorIntimissimiBlancoImaginariumNikeMassimo DuttiZaraÓptica do SacramentoHugo BossOyshoNespressoSantiniPerfumes & Companhia
2
14
8
20
30
5
17
27
11
23
33
3
15
25
9
21
31
6
18
28
12
24
34
1
13
7
19
29
4
16
26
10
22
32
Foot LockerZara HomeW52MujiNew BalanceLuvaria UlissesJoalharia do CarmoArmazéns do Chiado:
FnacKiko CosmeticSephoraStarbucks
SpringfieldWomen’SecretH&MGMS Store AppleAle-HopLivraria Aillud LellosOculista do CarmoAccessorizeMultiOpticasPepe JeansBenefitSkunkfunkOctoberTeresa AlecrimLivraria FerinTendência StoreIntukasaEureka ShoesPull & BearTigerRulysEl GansoSacoor Brothers
36
42
39
37
43
40
35
41
38
44
48
54
64
51
61
45
57
49
59
55
52
62
46
58
47
53
63
50
60
56
Sandro FerroneWESCInter designHarmour Concept StoreRoofKiehl´sEmpatiasSacolinhaSkinlife66
65
Bairro ArteMarc JacobsGodivaLoja do BurelQuiosque das BonecasCubanasA Vida PortuguesaOrgani CosméticaPop Tradition
82
79
80
81
78
77
GardeniaG-Star RawIzu ChiadoSo ChicChiado nº8Levi’sAdolfo DominguezBonpointAldeia da Bolota
85
83
86
84
91 100
101
102
88 97
89 98
90 99
87
Padaria PortuguesaDieselJorge WelshChiado FactoryUp! Town LisboaTM Colection OrganiiJosé Antonio TenenteMikels
96
94 103
92
95
93
Lrg. Luís de Camões
Lrg. da Trindade
Lrg. de S. Carlos
R. Garrett
R. do
Car
mo
R. N
ova d
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ada
Lrg. do Chiado
R. N
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R. da Trindade
Travessa do Carmo
R. S
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R. A
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Lrg. do Loreto
R. Iv
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1 2
34
72
657
18 19
79
8 9
20 21 22 23 24 2510 11 12 13 14 15 16 17
26 27 28
30
29
3132
33 43
55
54
565758
59
6061
7170
69
53
464544
3435
36 47
3738
48
39
4049505152
4142
6362
64
65
66
6768
90858687
91
929389
88
84
83
828078
79
81747576
77
73
9594
96
98
97
99
100 101
103
102
67
68
70
73
72
69
71
76
74
75
EuropaPrefácio Turismo Av. Liberdade R. Castilho Baixa TendênciasPríncipe RealChiadoDestino Lisboa Comércio de Rua em Lisboa
Gardenia for Man
Abre brevemente
27
EuropaPrefácio Turismo Av. Liberdade R. Castilho TendênciasPríncipe RealChiado Baixa
BaixaTradicional, turística, diversificada, majestosa e claro, Pombalina! A Baixa é a zona comercial mais antiga da cidade, onde no passado os vários ofícios se organizavam pelas ruas com o mesmo nome: Correeiros, Douradores, Fanqueiros, Sapateiros são alguns dos exemplos. Caraterizada pelas suas ruas simétricas, a Rua Augusta assume-se como eixo principal. Aqui misturam-se lojas de souvenirs com lojas de moda e acessórios mass market, das quais fazem parte algumas das principais insígnias internacionais como a Zara, H&M ou Pull & Bear, mas onde ainda têm um peso relevante as lojas tradicionais como sapatarias e boutiques portuguesas.
Lisboetas e muitos, muitos estrangeiros serpenteiam entre os vários artistas de rua que já são considerados uma verdadeira atração turística. Sim, turística: a Rua Augusta é uma das ruas com maior tráfego pedonal, sendo passagem obrigatória do crescente número de turistas que visitam a melhor cidade para city breaks. A edição espanhola da revista Condé Nast Traveler selecionou a Rua Augusta como uma das mais belas do mundo entre as “31 ruas a percorrer antes de morrer”, destacando que a famosa rua lisboeta apresenta “o encanto do velho, do novo e da mistura entre ambos numa simbiose inigualável”.
“A abertura, em 2010, da nossa loja na esquina da Rua Augusta com o Rossio foi uma aposta ganha. Mesmo num período complexo da economia do país, a loja revelou desde o início um crescimento constante das suas vendas. A abertura da U.C. Benetton contribuiu, sem dúvida, para a revitalização desta zona, cujo potencial de crescimento comercial e turístico é ainda muito grande.”
Alessandro TuciUnited Colors of Benetton
Cadeias nacionais e internacionais
60%
Novos conceitos/lojas únicas
10%
Comérciotradicional
30% 16.100 m2
* Inclui apenas comércio de rua, excluíndo serviços, áreas devolutas e centro comercial.
Área Ocupada*
Setores
Restauração
Serviços e conveniência
Moda e acessórios
60%
5%
23%
Destino Lisboa Comércio de Rua em Lisboa
28
Principais aberturas
• Casa Pereira da Conceição
1933
• Sapataria Lord
1942
• Seaside• Calzedonia• Stradivarius
2002
• H&M
2003
• Intimissimi
2004
2.400m2
Disponibilidade
Média
Segmento(moda e acessórios)
Premium1%
99% Mass Market
Origem
57%
Multi-marcas1%
Nacional 42% Internacional
Target
Mass MarketTradicional
Ticket Médio(estrangeiros)
Renda Prime
80 €/ m2/ mês
Consumidores
Lojistas
Espaços Sabia que...?Outrora o epicentro de todas as atividades e do comércio de Lisboa, a Baixa mantém atualmente em operação lojas centenárias, como a Conserveira de Lisboa e a Chapelaria Azevedo.
De facto, o turismo veio reanimar a zona em termos comerciais e agora, mais do que nunca, assistimos a um verdadeiro corrupio por parte de grandes operadores na procura de um espaço nesta artéria.
Na Rua Augusta contabilizámos um total de 16.100 m2 ocupados por espaços comerciais, dos quais o comércio tradicional tem uma expressão relevante (30%). Ainda assim, são as lojas pertencentes a cadeias nacionais e internacionais que têm um maior peso nesta artéria, representando 60% do total ocupado.
Tal como nas restantes zonas analisadas, a moda e acessórios é o setor dominante. Com o fecho da loja Viva, o setor de Casa e Decoração foi ultrapassado pelo setor de Serviços e Conveniência, onde estão incluídas as diversas Retrosarias e lojas de Câmbio, representando assim 5%.
E para terminar em beleza... o Terreiro do Paço. Uma das maiores praças do mundo, onde os pisos térreos dos edifícios pertencentes aos ministérios foram reconvertidas em restaurantes com amplas esplanadas. Museu da Cerveja, Can the Can, o tradicional Martinho da Arcada e a discoteca Lust Lisbon são alguns do exemplos da nova ocupação da Praça do Comércio.
(área: 100 m2)
Premier Tax Free(Jan–Set 2015)
192
2015 vs. 2014 12,6%
29
2
14
8
5
17
11
3
15
9
6
18
12
1
13
7
4
16
10
U.C. BenettonVitaminasFarggiCasa MacárioVitrineSolarisW52AmorinoSeasideSapataria LordCamisaria PittaChez ChemiseZaraSapataria LisbonenseBijou BrigitteAle-hopMarionnaudTruzCalzedonia
R. de Santa Justa
R. da Assunção
R. da Vitória
R. da Conceição
R. de S. Nicolau
R. Augusta
R. dos SapateirosR. Áurea
R. da Prata
1
2
345
9
6
78101112
13
20
23
1918
1716
1514
24
2122
32
34
3533
25
26
27
2930
31
28
Praça do Comércio
Praça D. Pedro V
Praça da
Figueira
Baixa/Chiado
Rossio
Mapa da Baixa
• Ydentik• Amorino• A Padaria Portuguesa
2012
• United Colors of Benetton
2010
• Parfois
2008
• Pull & Bear• Typographia• Vitaminas
2013
• Seaside• Fred Perry
2014
• Adidas• Wells• Benfica
2015
BenficaH&MTypographiaIntimissimiParfoisStradivariusBershkaPull & BearCasa Pereira da ConceiçãoMangoAdidasSpringfieldH&MFred PerryA Padaria PortuguesaTiger
Abre Brevemente
EuropaPrefácio Turismo Av. Liberdade R. Castilho TendênciasPríncipe RealChiado BaixaDestino Lisboa Comércio de Rua em Lisboa
19
20
35
30
27
23
33
25
21
31
28
24
34
29
26
22
32
31
EuropaPrefácio Turismo Av. Liberdade R. Castilho Baixa TendênciasChiado Príncipe Real
Príncipe RealBoémio, alternativo, autêntico, chic, são os adjetivos que melhor caracterizam o Príncipe Real. Esta zona, cujo comércio tem vindo a emergir ao longo dos últimos 5 anos, está definitivamente no radar. Conceitos inovadores, ateliers de moda, espaços alternativos têm vindo a implementar-se nesta zona e o lema “a união faz a força” está aqui muito presente: conceitos tipicamente de rua juntam-se em palacetes dotados das funcionalidades típicas de uma galeria comercial. A Embaixada focada na manufatura nacional e o Entre Tanto mais enfocado na moda, conveniência e espontaneidade, são bons exemplos onde se juntam no mesmo espaço empreendedores e conceitos diferenciadores.
Com um total de 8.900 m2 de espaços comerciais ocupados, esta zona tem uma elevada representatividade nacional, onde cerca de 84% dos lojistas têm origem lusitana. Os conceitos que a marcam e distinguem pertencem essencialmente ao setor de moda e acessórios, cuja quota é também representada pelo setor de bazar, onde estão inseridas a Embaixada e o Entre Tanto. Grande parte destas lojas dirigem-se a um segmento premium, caracterizado pelo estilo alternativo e hippie chic que podemos encontrar no público que por aqui passa.
“O Príncipe Real é cosmopolita e, simultaneamente, uma zona onde se respira um ambiente de bairro. Somos suspeitos, com quase 20 prédios investidos aqui, mas achamos esta zona a mais atraente de Lisboa, totalmente transversal em culturas urbanas, estratos etários e níveis socioeconómicos. Estas características refletem-se e originam-se (tudo é causa e efeito...) no comércio de rua onde pode encontrar, como em nenhum outro bairro, inovação e o “trendy-chic” autenticamente português dinamizado por uma nova geração de empreendedores nacionais.”
Catarina LopesEastBanc
Cadeias nacionais e internacionais
12%
Novos conceitos/lojas únicas
53%
Comérciotradicional
35%8.900 m2
* Inclui apenas comércio de rua, excluíndo serviços, áreas devolutas e centro comercial.
Área Ocupada*
Setores
Restauração
26%
Moda e acessórios
Destino Lisboa Comércio de Rua em Lisboa
Bazar
17%
27%
32
Principais aberturas
860m2
Disponibilidade
Média
Segmento(moda e acessórios)
Premium71%
29% Mass Market
Origem
84%
Multi-marcas10%
Nacional 5% Internacional
Target
PremiumAlternativo
Ticket Médio(estrangeiros)
Renda Prime
40 €/ m2/ mês
Consumidores
Lojistas
Espaços
Sabia que...?O romântico Jardim do Príncipe Real é palco de diversos mercados e “feirinhas” onde se comercializam desde velharias e artesanato a produtos hortícolas biológicos.
Vários lojistas nos relataram que mais de 80% das suas vendas são realizadas a estrangeiros.
Os produtos para casa e decoração também têm peso nas ruas do Príncipe Real, contando com mais de 10 lojas, das quais 80% são ocupadas pelos antiquários tão característicos desta zona.
Paredes meias com o Bairro Alto, o Príncipe Real é há muitos anos destino de vários restaurantes trendy e destino de um público muito cosmopolita e seguidor das principais tendências. Este movimento mantém-se, continuando a abrir portas diversos restaurantes que dão que falar: o Prego da Peixaria, a Cevicheria, ou o primeiro restaurante da cadeia 100 Montaditos em Portugal, que fez com que a quota deste setor aumentasse para 26%.
• Pavilhão Chinês
1986
• Charcutaria Moy
2005
• Urze/Em nome da Rosa
2004
• B-bazar
2009
• Espaço B• Barbour• D’ici et lá• Lidija Kolovrat• Lost In• Pizza à Pezzi
2010
(área: 100 m 2)
Premier Tax Free(Jan–Set 2015)
375
2015 vs. 2014 10,1%
33
2
14
8
20
5
17
11
23
3
15
25
26
28
27
29
9
21
6
18
12
24
1
13
7
19
4
16
10
22
B. S. MamedeAmélie au ThéatreRoyaleEntreTanto indoor marketSlow Retail Concept Store21Pr Concept StoreUrze/Em nome da RosaEmbaixadaLisbon LoversJasmin NoirNuno GamaDel RioEspaçoBAli-JoCharcutaria MoyBarbourD’ici et LáAmerican VintageLidjia KolovratAlexandra MouraÓptica do Príncipe RealBaazarMini by LunaPó di TerraLost InIn-mageObjectismoMuseCasa da Praia
Rato
R. da Escola Politécnica
R. D. Pedro V
R. do Salitre
R. M
onte
Olive
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R. de
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R. da
Ros
a
R. Nova
de S. M
amede
MiradouroS. Pedro
de Alcântara
Jardimdo Príncipe Real
1
2 3
4
5 67
98
1310
14
12 15 1618 19
2127
2625
28
2423
2220
1711
29
Mapa do Príncipe Real
• Poison D’Amour• The Decadente• Honorato• Lisbon Lovers
2011
• Entre Tanto• In Image• Nuno Gama• El Tomate• Pub Lisboeta• Jasmin Noir
2014
• 21Pr Concept Store• Amélie au Théatre• American Vintage• Royale• Origami
2012
• Bettina & Nicolló• Hamburgueria do Bairro• Alexandra Moura• Sotão• Óptica do Príncipe Real
• Embaixada• Real Slow Retail Concept Store• Ali-Jo
2013
• Nails Meeting• Objectismo• O Prego da Peixaria• Frozz Yoghurt
EuropaPrefácio Turismo Av. Liberdade R. Castilho Baixa TendênciasChiado Príncipe RealDestino Lisboa Comércio de Rua em Lisboa
34
Por força da conjugação de diferentes fatores, os indivíduos estão a mudar a forma como se movimentam e ocupam o território. Seja por motivos relacionados com a maior escassez de dinheiro ou de tempo, pela mudança de estilo de vida ou de relação com o consumo, ou mesmo pelo impacto de crescentes melhorias, em termos de oferta e infra-estruturas, nas diferentes cidades do país, os portugueses estão a redefinir o seu raio de ação e o uso que dão aos diferentes espaços de consumo e de lazer que visitam.
O C-The Consumer Intelligence Lab, projeto que desenvolvemos na Return On Ideas, lançou uma investigação no final de 2013 que pretendeu compreender essas mudanças, dimensioná-las e tentar projetar a sua evolução futura. As ideias agora partilhadas são sustentadas precisamente nesses resultados.
Vivência positiva da proximidade:Redesenho de uma nova “zona de conforto” para o consumo e lazerSão 65% os indivíduos que afirmam estar cada vez mais a procurar concentrar as coisas que fazem no dia-a-dia na proximidade do sítio onde moram/trabalham. Apesar da razão primordial para a redução do raio de ação ser a necessidade de ajustamento económico, é inequívoco que a transferência dos fluxos para a proximidade também tem na base motivações que estão fortemente relacionadas com novos modos de vida. Quando as cidades nos oferecem alternativas, mudam-se os tempos e as vontades, tal como comprova a evolução dos diferentes padrões de relação com o retalho, com os espaços de lazer ao ar livre ou com os centros comerciais observados em Lisboa e noutras cidades do país.
Tendências que estão a ditar mudanças na vivência da cidadePor Clara Cardoso Return On Ideas
Antecipa-se que esteja realmente a ser construída uma nova zona de conforto para o consumo mais confinada à conveniência dos trajectos quotidianos. “Longe” e “perto” ganham nova medida, da mesma forma que o “a caminho” se apresenta com um novo significado, mais relevante.
A afirmação do espaço público:Oportunidade para criar clusters de vivência e bem-estarSe no que toca ao andar mais a pé, uma inversão da situação económica pode significar uma reversão do comportamento, na vivência mais intensa do espaço público que decorre de novos modos de vida (mais desporto ao ar livre, mais convívio em torno de outros interesses…), a conquista é de tal forma reportada como positiva que muito dificilmente o hábito se alterará, mesmo num contexto económico mais favorável.
Na realidade, como no C-Lab temos vindo a defender, há muito que este processo da redescoberta do espaço público deixou de ser parte de um ajustamento necessário. É um novo modo de vida conquistado.
A simbiose entre consumo e espaço público, entre consumo e lazer, é inevitável. A união de esforços em torno da criação de clusters de vivência e de bem-estar (necessariamente multifuncionais) será certamente bem-sucedida. A adesão dos portugueses à experiência oferecida por formatos híbridos como o Ikea, a Fnac, ou, numa outra escala, os centros comerciais e alguns bairros/ruas como o Chiado, não deixa margem para dúvida.
“O regresso à vida e aos negócios de bairro é uma tendência clara nos dias de hoje. As famílias, neste período de menor poder de compra, querem evitar visitar shoppings por serem verdadeiras catedrais de consumo. Nota-se também a procura de enraizamento social, a vizinhança está a voltar a padrões antigos – nas lojas A Padaria Portuguesa, temos várias Mães a deixarem a chave de casa para os filhos.”
Nuno CarvalhoA Padaria Portuguesa
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EuropaPrefácio Turismo Av. da Liberdade R. Castilho Baixa Príncipe RealChiado Tendências
Procura de novos formatos e vivências alternativas: A busca crescente da novidade em termos de formato ou oferta Há espaços de consumo que começam a ganhar relevância na escolha dos portugueses, sobretudo em contexto de lazer. Não só as feiras temáticas e os mercados de rua se multiplicam pela cidade, como há cada vez mais lojas, novas ou remodeladas, que representam uma novidade em termos de espaço, oferta ou experiência. É sobretudo esse fator de novidade e de experiência que mais atrai para o comércio local, o que explica porque não se traduz, por exemplo, num regresso significativo ao comércio tradicional de frescos – talhos, frutarias, peixaria, etc.
Este fenómeno de regresso à rua ainda está muito circunscrito às grandes cidades, e a zonas onde existe maior empenho na revitalização urbana, mas sugere que há uma procura crescente por alternativas aos formatos mais massificados, sobretudo em contexto de lazer e em categorias em que o espaço pode condicionar muito da experiência de consumo, como é o caso da restauração e horeca. A procura de alternativas parece tanto mais expressiva quanto maior a maturidade em relação ao consumo, razão pela qual nos distritos de Lisboa e Porto haja mais indivíduos a manifestar interesse neste novo tipo de oferta.
Exemplos de modernização de formatos como as hamburguerias ou A Padaria Portuguesa, e de viabilização da vivência de jardins e praças, como ocorre com os quiosques e esplanadas que se multiplicam pela cidade de Lisboa, são ganhos inequívocos aos olhos dos consumidores.
O facto do canal online se apresentar, cada vez mais, como uma boa alternativa ao físico, também desafia as lojas a elevar o “ir às compras” a entretenimento, a exploração, a uma experiência sensorial.
Enquanto uma compra online apela fundamentalmente ao sentido da visão, uma feira ou uma loja pode ter cheiro, pode ter toque, pode ter sabor, pode ter música. A possibilidade de oferecer experiência dificilmente terá paralelo no online.
A mudança nos mapas de consumo e lazer dos portugueses, traduzida nos números ao lado, mostra quão relevante é a oportunidade de reinvenção de conceitos de experiência.
Substituição por Formato Mais Próximo
Procura de Formatos Alternativos Exploração do Canal
Online
Supermercado
Hipermercado
Gasolineira29%
28%
27%
Lojas de Frescos27%
Praça/Mercado
Papelaria/Tabacaria22%
18%
24%dos inquiridos vai cada vez mais a lojas/espaços de rua com ofertas alternativas às grandes marcas.
69%dos inquiridos faz compras no canal online.
18%dos inquiridos vai cada vez mais a feiras e mercados de artigos em 2ª mão.
20%dos inquiridos faz compras no canal online frequentamente.
18%dos que mudaram o local onde faziam compras de natal, fizeram compras no comércio de rua/local.
12%dos que mudaram o local onde faziam compras de natal fizeram compras em lojas online.
Fonte: C -The Consumer Intelligence Lab
Destino Lisboa Comércio de Rua em Lisboa
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