livre blanc "copropriété et diagnostics immobiliers, quoi de nouveau ?" (sept. 2015)

Livre blanc

Copropriétés & diagnostics

immobiliers, quoi de

nouveau ?

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LIVRE BLANC COPROPRIETE ET DIAGNOSTICS IMMOBILIERS - 2015 09 Ce document est la propriété exclusive de Diagamter - Toute diffusion, reproduction, même partielle, interdite

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Syndics de copropriété, marchands de bien, investisseurs, propriétaires... vous gérez, vous vendez ou vous louez un bien immobilier. C’est un acte important, notamment en matière d’information aux propriétaires, aux futurs acquéreurs ou locataires du bien.

Ainsi, conscient des responsabilités que cela implique, le rapport de diagnostic est un des éléments clés de l’ensemble des formalités que nous nous devons de remplir. Un élément officiel.

Vous vous doutez certainement que la compétence technique est au cœur de notre métier, celui de diagnostiqueur immobilier, métier à responsabilité élevée.

Les 110 cabinets liés à notre marque, présents sur l’ensemble du territoire national garantissent ainsi par le respect des protocoles qui leur incombent, une fiabilité sans faille de leurs rapports de contrôles et de diagnostics. Ne perdons jamais de vue qu’in fine c’est le diagnostic immobilier qui vous exonère, en tant que particulier, de la garantie des vices cachés fournie à votre acquéreur (ordonnance 8 juin 2005).

Une charte des valeurs guide au quotidien les actions de l’ensemble des membres de notre réseau national et contribue à faire de notre marque Diagamter, une marque « irréprochable pour votre bien ».

Si vous êtes de ceux pour qui l’exemplarité est l’un des critères majeurs quant au choix de votre diagnostiqueur, alors, à nous de vous démontrer tout le sens que nous lui donnons.

Merci de la lecture de ce document, que nous avons élaboré pour votre bien.

Guillaume EXBRAYAT Président Diagamter France


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TTTTABLE ABLE ABLE ABLE DESDESDESDES MATIERESMATIERESMATIERESMATIERES

1. Gestion d’une copropriété déjà existante -------------------------------------------------------------------------------------------------- 5

2. Mise en copropriété d’un bien existant ------------------------------------------------------------------------------------------------------- 6

3. Vente ou location d’un lot au sein d’une copropriété ---------------------------------------------------------------------------- 7

4. Nouveautés réglementaires & mises en application ---------------------------------------------------------------------------- 7

5. Rappels de Maître FURET -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 8

6. Synthèse ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 10

7. L’offre Diagamter en matière de copropriété ------------------------------------------------------------------------------------------ 10


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IIIINTRODUCTIONNTRODUCTIONNTRODUCTIONNTRODUCTION

Ce livre blanc est dédié à tous les syndics de copropriété, gestionnaires de biens, investisseurs, propriétaires… afin de les éclairer sur les obligations réglementaires récentes et à venir de toute copropriété en matière de diagnostics immobiliers ainsi que sur les responsabilités qui en découlent.

Nous avons recensé 3 cas auxquels vous pouvez être confronté :

� Gestion d’une copropriété déjà existante

� Mise en copropriété d’un bien existant

� Vente ou location d’un lot au sein d’une copropriété

Cas par cas, nous allons détailler vos obligations et les différentes échéances.

Quelles sont les nouveautés en matière de diagnostics immobiliers réglementaires et comment Diagamter peut vous aider à mettre en place ces nouvelles contraintes.

Pour un maximum d’efficacité, nous avons conçu un mémo vous indiquant pour chaque diagnostic immobilier, le bien concerné et la date butoir pour se mettre en conformité.

1. GGGGESESESESTTTTION DION DION DION D’’’’UNE COPROPRIUNE COPROPRIUNE COPROPRIUNE COPROPRIEEEETTTTEEEE DDDDEEEEJAJAJAJA EXISTANTEEXISTANTEEXISTANTEEXISTANTE

Vous êtes propriétaire ou syndic de copropriété, quelles sont vos obligations ?

Diagnostics spécifiques à réaliser :

� CREP (Contrat des Risques d’Exposition au Plomb) – pour les parties communes si le bien a été construit avant le 1er janvier 1949. Concerne les immeubles à usage d’habitation. Vous devez déjà posséder ce document.

� AMIANTE – Le diagnostic amiante est nécessaire si le bien a été construit avant le 1er juillet 1997 (date de délivrance du permis de construire)

− Pour les Parties communes : DTA (Dossier Technique Amiante). Ce dossier constitue un réel enjeu de prévention et doit être effectué, mis à jour en cas de travaux, tenu à disposition des occupants et des professionnels. Vous devez disposer de ce document depuis 2005.

− Pour les Parties privatives : DAPP (Dossier Amiante des Parties Privatives). Vous devez être en possession de ce document depuis 1999. Si vous disposez de DAPP antérieurs au 1er janvier 2013, il faut les mettre à jour depuis le 1er janvier 2013.

� Consommation Energétique (concerne les immeubles à chauffage/refroidissement collectif) :

− Si <50 lots (tout type de lots confondus) : le DPE de la copropriété est obligatoire. Vous avez jusqu’au 1er janvier 2017 pour mettre à exécution ce diagnostic.

− Si >50 lots (tout type de lots confondus) : l’audit énergétique de la copropriété est obligatoire. Vous avez jusqu’au 1er janvier 2017 pour le réaliser. Les syndicats de copropriétaires ayant fait réaliser, au cours des 5 années précédant le 1er janvier 2012, un audit énergétique doivent l’actualiser et le compléter afin d’obtenir un audit énergétique conforme au décret.


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2. MMMMISE EN COPROPRIETE DISE EN COPROPRIETE DISE EN COPROPRIETE DISE EN COPROPRIETE D’’’’UN BIEN EXISTANTUN BIEN EXISTANTUN BIEN EXISTANTUN BIEN EXISTANT

Vous êtes investisseur, marchand de biens, quelles sont vos obligations ?

La mise en copropriété d’un immeuble bâti est réglementée par la Loi du 10 Juillet 1965, modifiée à de multiples reprises et, notamment, par la Loi du 13 décembre 2000 (dite « Loi SRU »). Il s’agit d’une opération complexe qui nécessite différents documents techniques préalables (diagnostic amiante, plomb…) accompagnés de plans.

Doivent être rajoutés : un état descriptif de division et le règlement de copropriété qui nécessitent des calculs particuliers de répartition des charges.

Ces documents doivent ensuite être officialisés par un acte notarié.

Chaque lot mis à la vente ou à la location, doit être pourvu du dossier de diagnostics techniques (DPE, plomb, termites…) établis par des diagnostiqueurs certifiés.

Par ailleurs, il peut être nécessaire de modifier un règlement de copropriété déjà existant pour l’harmoniser avec les évolutions de la loi. De multiples compétences techniques et juridiques sont donc nécessaires pour une mise en copropriété ou une modification de son règlement.

Diagamter met à la disposition de votre notaire ou de vous-même un interlocuteur unique, qualifié, pour assurer l’ensemble des tâches y compris le règlement de copropriété établi par l’un de nos avocats spécialisés.

Diagnostics spécifiques à réaliser :

� CREP (Contrat des Risques d’Exposition au Plomb) – Sont concernées les parties communes et privatives de chaque lot si le bien a été construit avant le 1er janvier 1949. Sont concernés uniquement les immeubles à usage d’habitation.

� AMIANTE – Le diagnostic amiante est nécessaire si le bien a été construit avant le 1er juillet 1997 (date de délivrance du permis de construire)

− Pour les Parties communes : DTA. Mis à jour en cas de travaux, tenu à disposition des occupants et des professionnels,

− Pour les Parties privatives : Diagnostic amiante vente de tous les lots qui entrent dans la composition de la copropriété. Le diagnostic amiante doit être réalisé pour chaque lot.

� Diagnostic technique de Mise en Copropriété (diagnostic SRU) à condition que le bien ait plus de 15 ans au moment de sa mise en copropriété. Noter que ce diagnostic sera remplacé dans le cadre de la loi ALUR par le DTG (Diagnostic Technique Global).

� Consommation Energétique (concerne les immeubles à chauffage/refroidissement collectif) :

− Si <50 lots (tout type de lots confondus) : le DPE de la copropriété est obligatoire. Vous avez jusqu’au 1er janvier 2017 pour l’établir.

− Si >50 lots (tout type de lots confondus) : l’audit énergétique de la copropriété est obligatoire. Vous avez jusqu’au 1er janvier 2017 pour vous en acquitter.


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3. VVVVENTE OU LOCATENTE OU LOCATENTE OU LOCATENTE OU LOCATION DION DION DION D’’’’UN LOT AU SEIN DUN LOT AU SEIN DUN LOT AU SEIN DUN LOT AU SEIN D’’’’UNE UNE UNE UNE

COPROPRIETECOPROPRIETECOPROPRIETECOPROPRIETE

Au sein d’une copropriété, la vente ou la location d’un lot est soumise aux obligations suivantes :

� Les diagnostics classiques du DDT (Dossier de Diagnostic Technique) liés à la vente ou la location (amiante vente, superficie, gaz, électricité, ERNMT, termites, état parasitaire, mérules, DPE) s’appliquent.

� AMIANTE : Dès lors que le DTA de la copropriété a été élaboré avant le 1er janvier 2013, il doit être refait, et la fiche de synthèse du DTA à jour doit être annexée à l’acte de vente du lot.

� CREP (Constat des Risques d’Exposition au Plomb) : pour les parties communes le diagnostic est parfois demandé. Celui des parties privatives est par contre obligatoire.

4. NNNNOUVEAUTES REGLEMENTAOUVEAUTES REGLEMENTAOUVEAUTES REGLEMENTAOUVEAUTES REGLEMENTAIRES IRES IRES IRES &&&& MISES EN MISES EN MISES EN MISES EN

APPLICATIONAPPLICATIONAPPLICATIONAPPLICATION

� Les DTA (Dossier Technique Amiante) réalisés avant le 1er janvier 2013 sont à refaire, au plus tard avant le 31 décembre 2021. Ils sont à mettre à jour dès maintenant ou lors de la prochaine vente d’un lot de la copropriété puisque la fiche de synthèse du DTA à jour, doit être annexée à l’acte de vente. A défaut, les droits de l’information amiante sur les parties communes ne seraient pas garantis à l’acquéreur.

Le conseil Diagamter : anticipez et planifiez les DTA sur plusieurs exercices.

� Le DTG (Diagnostic Technique Global) sera applicable à partir du 1er janvier 2017 suite à la Loi ALUR pour les immeubles mis en copropriété et construits depuis plus de 10 ans destinés notamment à déterminer les améliorations énergétiques et les travaux prioritaires à réaliser. Les compétences requises par un tiers indépendant pour réaliser un diagnostic complet de copropriétés, ainsi que le contenu du carnet d’entretien, seront définis par décret.

Ce diagnostic doit comprendre une analyse technique de l’état du bâti et des équipements, de la situation de l’immeuble au regard de la réglementation, de la performance énergétique du bâtiment et enfin de la gestion patrimoniale de l’immeuble. Il peut inclure des propositions de mesures pour optimiser ou réduire les charges.

� Le carnet numérique du logement : La Loi n° 2015-992 du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte est parue ce 18 août au Journal Officiel. Ce texte crée un carnet numérique de suivi et d'entretien du logement, qui doit mentionner l'ensemble des informations utiles à la bonne utilisation, à l'entretien et à l'amélioration progressive de la performance énergétique du logement et des parties communes lorsque le logement est soumis au statut de la copropriété.


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� Diagnostic électricité : Un arrêté définissant la méthodologie et le modèle de rapport vient de paraître ce 19 août 2015. L'Etat de l'Installation Intérieure d'Electricité dans les immeubles à usage d'habitation dit également "diagnostic électricité" va donc évoluer à partir du 1er janvier 2016. Ce diagnostic obligatoire actuellement dans le cadre de la vente d'un bien à usage d'habitation, dont l'installation électrique a plus de quinze ans, deviendra obligatoire prochainement dans le cadre de la location (sous une forme qui pourra être différente). Les diagnostics en cours seront-ils valables après le 1er janvier 2016 ? Des nouvelles anomalies peuvent-elles apparaître ?...

5. RRRRAPPELS DE APPELS DE APPELS DE APPELS DE MMMMAAAAIIIITRE TRE TRE TRE FURETFURETFURETFURET

Maître Manuel FURET, avocat inscrit au barreau de Toulouse, est l’avocat exclusif du réseau Diagamter depuis plus de 10 ans. Véritable expert juridique en matière de diagnostic immobilier, il nous rappelle quelques points fondamentaux.

Hier, aujourd’hui, demain, nombre de diagnostic relatifs aux parties communes sont obligatoires ! D’ores et déjà effectués, à jour, à refaire, à compléter…un petit rappel s’impose avant le DTG 2017.

Le DTA : En principe, les actuels dossiers techniques amiantes doivent avoir été réalisés avant le 31 décembre 2003 pour les IGH et ERP classés de la 1ère à la 4ème catégorie et avant le 31 décembre 2005 pour les immeubles de bureaux, les ERP de 5ème catégorie, les locaux de travail et les parties communes des immeubles collectifs d’habitation.

Ces dossiers doivent par conséquent être complétés pour tenir compte des nouveaux matériaux et produits susceptibles de contenir de l’amiante tels que prévus dans la liste B de la nouvelle version de l’annexe 13-9 du CSP (toitures, bardages et façades légères ainsi que les conduits en toiture et façade). Cette nouvelle obligation de repérage doit en principe être effective depuis le 1er février 2012. Toutefois, le décret du 3 juin 2011 (art. 4 et 5) a prévu des dispositions transitoires dans l’hypothèse où les nouveaux matériaux de la liste B n’auraient pas fait l’objet d’un repérage avant le 1er février 2012.

C’est ainsi que les dossiers techniques amiantes non conformes à cette date devront être complétés :

� à l’occasion de la réalisation de l’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante lors de la prochaine vente ;

� à l’occasion de la prochaine évaluation de l’état de conservation des flocages, calorifugeages et faux plafonds présents dans l’immeuble diagnostiqué ;

� à l’occasion de réalisation de travaux ayant pour conséquence d’impacter les matériaux et produits contenant de l’amiante, et au plus tard avant le 1er février 2021.

CREP : Pour les immeubles affectés en tout ou partie à l'habitation construits avant le 1er janvier 1949, un constat de risque d'exposition au plomb (CREP) a dû être établi, par un diagnostiqueur certifié, sur les parties communes de l'immeuble au plus tard le 11 août 2008.

Tous les immeubles concernés doivent donc aujourd'hui avoir été expertisés.

Il n’existe pas de durée de validité du CREP dans le cas des parties communes, contrairement au cas de la location où sa durée de validité est de 6 ans en cas de présence de plomb, illimitée le cas contraire. Tout copropriétaire et tout candidat acquéreur peut prendre connaissance du CREP et des éventuels travaux qui en ont découlé en consultant le carnet d'entretien.


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DPE : D’ici le 1er janvier 2017, un diagnostic de performance énergétique « collectif » devra être réalisé pour les bâtiments équipés d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement.

Toutefois, pour les bâtiments à usage principal d'habitation en copropriété de cinquante lots ou plus et dont le permis de construire est antérieur au 1er juin 2001, c'est un « audit énergétique » qui devra être réalisé avant 2017.

Ces DPE collectif ou audit permettront ainsi au syndicat des copropriétaires de décider de travaux d'économies d'énergie, le syndic procédant alors à la mise en concurrence d'entreprises pour la réalisation de ces travaux pour inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale suivant cette mise en concurrence le vote, sur la base des devis recueillis, soit d'un plan de travaux d'économies d'énergie, soit d'un contrat de performance énergétique.


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6. SSSSYNTHYNTHYNTHYNTHEEEESESESESE

7. L’L’L’L’OFFRE OFFRE OFFRE OFFRE DDDDIAGAMTER EN MATIERE IAGAMTER EN MATIERE IAGAMTER EN MATIERE IAGAMTER EN MATIERE DE DE DE DE

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Tous les membres certifiés du réseau national Diagamter, marque leader sur le marché du diagnostic immobilier, sont à votre disposition pour répondre à toutes vos interrogations et vous prodiguer leurs conseils.

Nous intervenons sur tous les diagnostics décrits ci-dessous :

� Répartitions de charges et tantièmes

� État descriptif de division et plans

� Règlement de copropriété

� Modification du règlement de copropriété. Les prestations sont sous-traitées à un cabinet d’avocats spécialisés.

Pour faciliter toutes vos démarches, nous avons développé mondiagamter.com : outil interactif « on line » qui permet de : gérer tous les lots de la copropriété et pour chacun les dates de validité et les intervenants.

Il vous donne également l’accès en ligne au DTA et vous offre la possibilité d’un partage des documents pour les professionnels et les occupants.


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Livre blanc réalisé en collaboration avec Maître FURET, avocat exclusif du réseau Diagamter, associé du Cabinet d'avocats CLF à Toulouse, spécialisé depuis plus de 10 ans dans l’assurance, l’immobilier et le diagnostic immobilier.

Pour suivre toutes nos actus http://www.diagamter.com/actualites

Pour contacter le siège social du réseau Diagamter

2, rue Jacques LEMERCIER, 31000 Toulouse

Tél 05 34 44 50 00

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livre blanc "copropriété et diagnostics immobiliers, quoi de nouveau ?" (sept. 2015)

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