logistics market research · 2020-03-18 · logistics market 1 overview 임 평당매매가 4.5...
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LOGISTICS MARKET RESEARCH 4Q 2019
C OM PAN Y R O O TS
ESTABLISHED
OVER 200
YEARS
AGO
1805년에 영국에서 설립된 체스터톤스는 5개 대륙 30여개 국
에 걸쳐 확장된 100개 이상의 사무실을 포함하고 있는 런던의
최상위 부동산 회사 중 하나입니다.
200년의 역사를 자랑하는 체스터톤스는 영국 왕립 학회(RICS)
의 창립 멤버로서, 다년간의 국제적인 활동과 현재 시점에 맞게
적용한 전통성을 바탕으로 고객에게 우수한 서비스를 제공하는
데 주력하고 있습니다.
2018년 시작하는 체스터톤스 코리아는 투자자문, 가치평가, 컨
설팅, 매입매각 임대차 자산관리 및 운영서비스 등 종합 부동산
서비스를 제공하며, 아시아 네트워크를 발전시키고 해외 시장으
로의 서비스를 다각화 하려 합니다
B R O AD S E RV I C E
체스터톤스의 자문 및 평가팀의 서비스는 개발자들이 추후 프로젝트에 대한 결정을 신속하게
내릴 수 있도록 다양한 근거와 자료를 전달하며, 마케팅 및 세일즈 팀은 고객의 글로벌 데이
터베이스에 대한 투자를 극대화하는 동시에 투자 수익률을 극대화하는 방법에 대한 솔루션을
제공하고 있습니다 .현지 및 글로벌 판매 경험과 노출을 통해 개발 프로젝트는 가장 짧은
기간 내에 최고의 시장 가격으로 판매할 수 있는 최상의 기회를 만들어 냅니다.
컨설팅 및 리서치 (Consulting & Research) 체스터톤스 코리아는 컨설턴트 전문가 그룹의 풀을 활용하여 글로벌 투자자, 다국적 기업,
부동산 회사, 공공기관 등 다양한 의뢰인의 요구에 맞는 컨설팅 서비스를 제공합니다.
체스터톤스 코리아는 전세계적으로 상업용 부동산 시장에 대한 리서치를 통해 시장의
과거와 오늘을 조명하며, 장래시장에 대한 포괄적인 전망을 제시합니다.
투자자문 (Investment & Advisory) 체스터톤스 코리아는 투자컨설팅, 투자관리, 매입대행 등 의뢰인의 부동산 투자에
필요한 모든 서비스를 제공합니다. 투자의 초기부터 전략수립, 금융구조, 매각협상
까지 의뢰인의 요구와 목적에 부응하는 수익성을 최우선 한 대안을 분석합니다.
감정평가 (Valuation & Advisory) 풍부한 경험과 자격을 갖춘 전문가에 의한 최고 수준의 감정평가 서비스를 제
공합니다. 한국과 아시아 부동산 시장에서의 풍부한 경험을 토대로 통합적인
감정평가 서비스를 제공합니다. 체스터톤스 코리아는 한국에 진출한 글로벌
부동산 서비스회사 중 유일하게 국가공인 감정평가법인을 보유하고 있습니다.
임대차 및 매입매각 (Leasing & Acquisition & Disposal) 일반기업, 투자자, 공공기관을 위해 체스터톤스 코리아는 가장 효율적이고
통합적인 부동산 중개서비스, 매입매각 대행 서비스를 제공합니다.
자산 및 시설관리 / 프로젝트 관리 (Asset, Facility & Project Management) 최소한의 비용으로 최대의 효과를 창출하는 통합적인
부동산 프로젝트-자산-시설관리 서비스를 제공합니다. 의뢰인의 요구에
따라 부동산의 생애단계에 적합한 통합 부동산 서비스를 제공합니다.
해외부동산서비스 (Overseas Project Service) 체스터톤스 코리아는 해외 부동산의 개발, 투자, 관리,
감정평가에 관한 포괄적 서비스를 제공합니다
GLOBAL NETWORK
INTERNATIONAL
SERVICE LINE
5 CONTINENTS
29 COUNTRIES
218 OFFICES
FRANCE (9)
AUSTRIA
CANADA
MALTA
MAURITIUS
LOGISTICS RESEARCH TABLE OF CONTENTS
OVER VIEW
주요 ISSUE
조사개요 1. 조사대상 및 내용
2. 조사기간
3. 조사권역
4. 임대료, 공실률 추정방법
5. Cap.rate 추정방법
시장동향 1. 권역별 시장 특징
2. 물류센터 수요동향
3. 물류센터 공급동향
임대시장 1. 임대시장 동향
2. 수도권의 권역별 임대시장 분석
매매시장 1. 물류센터 매매시장 동향
2. Cap. Rate
3. 당분기 거래사례
Logistics Market
1
OVERVIEW
평당매매가 4.5 백만원/평
Cap.rate 5.8 %
평균임대료 28,900 원/평
공실률 5.2 %
2019년 4분기의 온라인시장 거래액은 약 37조16백억원으로 전분기 대비 18.42% 증
가함. 인터넷쇼핑몰의 거래액은 약 12조 84백억원으로 전분기 대비 8.21% 증가했고,
모바일쇼핑몰의 거래액은 약 24조 32백억원으로 전분기 대비 12.13% 증가함.
2019년 4분기 수도권 물류센터의 평균 임대료는 1층(접안층) 기준 평당 28,900원으로
전분기와 비슷한 수준에서 형성됨. 관리비는 평당 2,000원 내외임. 화주들이 노후화되
고 층고가 낮은 물류센터에서 신규 공급된 최신 물류센터로 이전하고자 하는 동향이
있어 임대시장에서 개별 물류센터간 공실률과 임대료 수준의 차이가 벌어지는 현상이
이어지고 있음.
2019년 4분기 수도권 상온 대형 물류센터의 평균 Cap.rate는 5.8%임.
서울
서북부 동북부
동남부
서남부
남부
임대료 29,500 원/평
공실률 3.8 % 임대료 39,100 원/평
공실률 4.6 %
임대료 26,600 원/평
공실률 7.6 %
임대료 28,000 원/평
공실률 2.6%
임대료 26,100 원/평
공실률 3.5 %
Logistics Market
2
Ⅰ. 주요 ISSUE
2019년 4분기
매매
• 2019년 4분기에 용인시 소재의 용인백암물류센터, 대상 용인물류센터, 안성시의
홈플러스 안성 신선물류서비스센터, 오산시의 오산 롯데물류센터가 매매되었음.
• 하나대체투자운용에서 매입한 대상 용인물류센터의 경우 임대 운용 예정으로 3년
평균 목표수익률은 연 7% 중반이며, KTB자산운용은 이번 안성 신선물류서비스센
터 거래로 438억의 차익을 실현하였음, LB자산운용은 용인 백암물류센터를 매각
하며 약 600억원의 차익을 거두었음.
동향
• 인천항만공사(IPA)는 인천신항 배후단지 1차 공급 중 1개기업(75,098㎡ 1필지)
과의 사업추진 계약이 해지됨에 따라 입주기업 재선정을 추진할 계획이며, 임대기
간은 기본 30년(최장 50년 임대 가능), 임대료는 ㎡당 월 1,964원으로 책정되
어 있음. 다만 인천신항 콜드체인 클러스터와 중복을 피하기 위해 ‘냉동냉장 물류
센터’설치를 추진하는 기업의 입주는 제한됨.
• CJ대한통운의 2019년 4분기 영업이익이 최초로 1천억원을 상회했음. 4분기 전체
택배시장 물동량은 8.1% 늘어난데 비해 CJ대한통운의 물동량은 9.8% 증가해
업계 1위의 점유율은 더욱 높아짐.
• SK는 유망사업인 저온물류 영역의 선점과 사회적 가치 창출에 나서기 위해 250
억원을 투자해 벨스터의 2대주주가 됨. 벨스터는 국내 최초로 액화천연가스 냉열
을 콜드체인에 활용하는 기술을 보유한 회사임.
• 2019년 택배시장은 약 6조 1,400억 규모로 2015년 4조원을 넘어선지 4년만에
이룬 성과임. 2020년 택배시장도 결제 등 보다 편리해지는 온라인 쇼핑이용으
로 택배 물동량이 증가할 것으로 예상되며, 1인 가구 증가와 소포장 신선식품에
대한 라스트마일 수요 증가로 10%대의 높은 성장이 예상됨.
정책
• 물류시설법 개정안이 국회 본회의를 통과함. 스마트 물류센터 인증제도가 도입되
어 첨단 물류설비 및 운영시스템을 도입하여 효율성, 안전성 등이 우수한 물류창
고를 국토부 장관이 인증하고, 공공기관 등이 운영하는 기금의 지원 등 행정적,
재정적 우대조치가 가능케하는 근거를 마련함. 또한 이전에 지정된 대부분의 물류
단지는 시·도지사가 지정했왔음에도 불구하고 단지 지정 전 실수요검증은 국토부
장관이 실시하던 것에서 물류단지 실수요검증 권한을 지방으로 이양해 정책의 일
관성을 확보함. 물류단지 지정시 기존 시·도지사 외에 기초 지방자치 단체장의 의
견도 청취하도록 함으로써 지역여건에 맞는 물류단지 개발이 가능하도록 함.
Logistics Market
3
Ⅱ. 조사개요
1. 조사대상 및 내용
경기도 소재 연면적 3,000평 이상인 상온 물류센터를 대상으로 거래정보, 공급정보, 임대료 정
보, 공실현황, 임차인정보 등에 관한 사항을 조사함.
2. 조사기간
2019년 10월 01일 ~ 2019년 12월 31일 (2019년 4분기)
3. 조사권역
서울을 중심으로 수도권내 물류센터가 소재하는 위치와 주요 고속도로를 기준으로 하여 5개의
권역으로 세분화 하였음.
4. 임대료, 공실률 추정방법
세분화한 권역별로 대표성 있는 물류센터를 선별하여 표본을 선정한 함. 임대료는 물류센터의 접
안가능한 층을 기준으로 각 표본이 임대된 내역을 조사하여 건축물대장상 연면적(공용면적포함)
을 기준으로 추정하였음.
5. Cap. Rate 추정방법
건물의 준공연도, 층고 등은 1층 기준임대료 산정시 반영하고 층별효용(화물엘리베이터 유무, 경
사지를 통한 차량접안 가능여부, 건물내 Lamp의 존재여부 등)은 1층 기준 임대료 대비 비율로
조정하여 NOI를 추정하되, 임차인의 특성(3PL, 2PL)에 따른 임대료의 차이는 NOI를 추정하는
데 고려하지 아니함.
거래사례의 거래 당시 주변 유사 물류창고의 임대료 수준 및 공실 수준 등을 고려하여 추정한
Cap.rate이므로 실현된 Cap.rate과는 다를 수 있음.
건물이 현저히 최유효이용에 미달하는 경우, 매도인과 매수인이 내부 관계자(대기업 계열사 등)인
경우에는 적정한 Cap.rate 산정을 위하여 표본에서 배제하였음.
서울
서북부 동북부
동남부
서남부 남부
포천시, 가평군, 양평군,
남양주시 등
인천광역시, 김포시, 파주시,
양주시, 연천군 등
시흥시, 평택시, 군포시,
안양시, 안산시, 화성시
일부 등
이천시, 광주시, 여주시,
용인시 일부, 안성시 등 화성시일부,
용인시일부,
의왕시, 과천시,
오산시, 수원시 등
Logistics Market
4
Ⅲ. 시장동향
1. 권역별
시장특징
2. 수요동향
3. 공급동향
1. 권역별 시장 특징
지역 특징
동
북
부
포천시, 가평군
양평군,남양주시 등
• 물류창고의 공급이 많지 않은 편
• 일부 경기권역과 강원도의 물류를 커버하는 역할
동
남
부
광주시, 이천시
여주시, 안성시,
용인시일부 등
• 중부고속도로를 통해 서울 및 내륙으로의 진입가능
• 유통업계 특히 냉동냉장제품의 창고가 주종을 이룸
남
부
화성시, 용인시일부,
의왕시, 과천시
오산시 등
• 경부고속도로를 통해 서울 및 내륙 진입 가능
• 수출입화물, 소비재 물류단지 중심으로 형성
서
북
부
김포시, 인천광역시
파주시, 양주시
연천군 등
• 서울 및 경기권의 물류 거점 역할 수행
• 도서 출판 관련 각종 화물, LCD단지 관련 수출입 화물이
주를 이룸
서
남
부
시흥시, 안산시
화성시(서부)
평택시 등
• 서해안고속도로 및 평택-제천고속도로를 이용하여 서울
및 내륙 진입가능
• 주요 항만과 인접하여 있어 입지요건 우수
• 대중국 물동량 증가로 공산품, 곡물 등 다양한 화물 취급
2. 물류센터 수요동향
(1) 온라인시장 거래액 추이
2019년 4분기의 온라인시장 거래액은 37.2조원이었음. 이 중 인터넷쇼핑몰의 거래액은 약
12조8천억원, 모바일쇼핑몰의 거래액은 약 24조3천억원임. 분기별 동향을 살펴보면 인터넷쇼
핑몰 거래액의 성장은 둔화되었며 모바일쇼핑몰의 거래액은 꾸준히 증가하고 있고 앞으로도
이러한 추세는 계속될 것으로 보임. 세부적으로 살펴보면 거래액 중 많은 비중을 차지하는 것
은 의류 및 잡화시장, 음·식료품 및 농축수산물, 가전 및 전자통신기기시장 순이며 음식서비스
거래액이 높은 성장세에 있음.
분기별 온라인 쇼핑몰 거래액 추이
[출처: KOSIS 국가통계포털]
37.2
0
5
10
15
20
25
30
35
40
1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q
2015 2016 2017 2018 2019
(조원)
Logistics Market
5
Ⅲ. 시장동향
1. 권역별
시장특징
2. 수요동향
3. 공급동향
(2) 택배시장의 성장추이
온라인시장의 발전으로 택배시장도 꾸준히 성장하였음. 2018년 5.4조원이었고, 2019년 6.1조
원에 달할 것으로 추정됨. 2008년 이후 2018년 현재까지 매년 평균상승률 11.14%를 보이며
지속적으로 성장하는 추세임. 평균 택배단가가 2017년 2,248원에서 2018년 2,229원으로
낮아졌음을 고려할때 택배업 자체의 규모가 더욱 커졌음을 알 수 있음.
연간 전국 택배업 매출액 추이
[출처: KOSIS 국가통계포털, 한국통합물류협회]
(3) 택배 물동량 및 성장률 추이
물류센터의 수요와 가장 밀접한 관련이 있는 택배 물동량은 2018년 에 2,543백만 박스로
2010년 이후 2018년 현재까지 연평균 9.86%씩 증가해 2019년는 2,794백만 박스에 달할
것으로 추정됨. 택배상품의 크기와 부피에 따라 개당 요금이 다르지만 전체적인 1개당 평균
요금은 2018년 2,229원으로 2017년에 비하여 0.8%가 하락하했으나 하락세는 둔화되었음.
전체 택배시장에서 1위인 CJ대한통운의 시장 점유율은 47% 이며 CJ대한통운을 포함한 상위
4개업체가 전체 물동량의 95.7%를 담당하고 있어 물류센터에서 화주로서 상위 4개업체의 영
향력이 더욱 커지고 있음.
택배 물동량 추이 및 연간 성장률
[출처: 한국통합물류협회]
6.1
0.0
1.0
2.0
3.0
4.0
5.0
6.0
7.0
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
(조원)
(추정치)
2,794
9.9%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
0
500
1,000
1,500
2,000
2,500
3,000
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
(증가율)(백만박스)
(추정치)
택배물동량
전분기 대비 증가율
Logistics Market
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Ⅲ. 시장동향
1. 권역별
시장특징
2. 수요동향
3. 공급동향
3. 물류센터 공급동향
(1) 전국물류센터 등록현황 및 수도권 물류센터의 분기별 공급추이
2019년 4분기에 물류창고업으로 등록된 창고 수는 냉장냉동창고 포함하여 전국 43개임. 전
분기에 비하여 33% 감소하였음. 수도권에는 23개가 등록됨. 창고유형으로 살펴보면 전국에
일반창고 39개, 냉동냉장창고 2개, 복합창고가 2개 등록되었으며 수도권은 일반창고 20개,
냉동냉장창고 2개, 복합창고가 1개 등록되었음.
2018년 3분기 전국 물류센터 등록현황
[출처: 국가물류통합정보센터]
수도권 물류센터의 분기별 공급 연면적 추이
[출처: 국토교통부, 국가물류통합정보센터]
경기도
49%
부산광역시
2%
인천광역시
5%
울산광역시
5%
강원도
5%
충청남도
7%
충청북도
7%
경상북도
7%
경상남도
2%
제주특별자치도
9%
세종특별자치시
2%서울특별시
경기도
부산광역시
인천광역시
광주광역시
울산광역시
강원도
충청남도
충청북도
전라남도
경상북도
경상남도
제주특별자치도
세종특별자치시
169
19.7
0
5
10
15
20
25
0
200
400
600
800
1,000
1,200
3Q2018 4Q2018 1Q2019 2Q2019 3Q2019 4Q2019
(백만㎡)(천㎡) 신규 공급량(천㎡)
누적 공급량(백만㎡)
Logistics Market
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Ⅲ. 시장동향
1. 권역별
시장특징
2. 수요동향
3. 공급동향
(2) 수도권의 물류단지 현황
물류단지란 국토교통부장관이 물류시설의 집단화, 공동화를 통한 물류체계의 효율성을 제고하
고자 화물의 운송, 집화, 하역 등을 하는 물류단지시설과 지원시설을 집단적으로 설치 육성하
기 위하여 지정, 개발한 일단의 토지 및 시설을 말함. 2019년 4분기 현재 물류단지로 지정된
곳은 전국 30개(총면적 12,046,297㎡)로 서울포함 수도권에 15개 지정됨. 이는 지정된 총면
적 대비 61.4% (면적7,395,613㎡)에 해당됨.
소재지 총면적(㎡) 전국분포비중(%)
서울 송파구 장지동 560,694
인천광역시 서구 오류동 1,145,026
경기도 광주시 도척면 278,016
경기도 광주시 오포읍 189,597
경기도 광주시 직동 571,410
경기도 광주시 초월읍 264,529
경기도 김포시 고촌면 894,454
경기도 여주시 연라동 207,399
경기도 부천시 오정동 457,856
경기도 안성시 미양면 136,554
경기도 안성시 원곡면 682,398
경기도 여주시 명품로 264,242
경기도 이천시 마장면 796,706
경기도 평택시 도일동 486,062
경기도 화성시 동탄면 460,670
[출처: 국토교통부, 국가물류통합정보센터]
(3) 수도권 권역별 물류센터의 공급비율
2019년 4분기에 신축허가된 물류센터의 공급을 포함하여 현재 누적된 물류센터의 공급면적은
이천시, 광주시 등이 소재하는 수도권 동남부에 약 38%가 집중되어있으며 이는 전분기 대비
소폭 상승한 수치임. 평택시, 오산시 등이 소재하는 남부권역과 인천광역시, 김포시 등이 소재
하는 서북부권역이 뒤를 잇고 있으며 공급비율은 대체로 전분기와 유사함.
수도권 권역별 물류센터의 공급비율
[출처: 국토교통부, 국가물류통합정보센터]
2.7% 38.0% 20.7% 19.6% 19.0%
수도권 동북부 수도권 동남부
수도권 남부 수도권 서남부
수도권 서북부
경기도, 61.4%
충청도, 16.8%
경상도, 12.5%
전라도, 7.9%
강원도, 1.4%
Logistics Market
8
Ⅲ. 시장동향
1. 권역별
시장특징
2. 수요동향
3. 공급동향
(4) 당 분기 신규공급 물류센터
2019년 4분기에는 수도권에 연면적 기준 3,000평 이상의 물류센터가 6곳, 연면적 규모로 총
51,142평이 공급됨. 전분기에 비하여 사용승인 완료된 물류센터의 총 규모는 줄어듬. 현재 공
급되는 물류센터 공급량은 연속해서 줄어드는 것으로 조사되었으나, 물류센터 개발을 위해 일
어나는 활발한 토지거래와 자산운용사 동향, 공급예정인 신축허가 건 등을 고려할 때 일시적인
현상으로 보임.
센터명 지역 연면적(평)
프리텍 시흥매화센터 시흥시 도창동 4,046
리치 물류창고 안성시 죽산면 당목리 8,869
- 여주시 대신면 초현리 21,308
- 이천시 부발읍 신원리 7,077
- 이천시 설성면 대죽리 6,531
- 포천시 군내면 용정리 3,311
합계 - 51,142
[출처 : 국토교통부]
(5) 공급예정 주요 물류센터
2019년 4분기에는 캔달스퀘어 오포물류센터, 양지 유통업무단지, 풍농 오산물류센터 등 7개
물류센터 규모 약 201,931평이 건축허가를 받거나 착공에 들어감. 수도권내 기존 물류센터의
공급비중이 높은 용인시, 광주시 등에 대형 물류센터 공급이 예정되어 물류시장에서 수도권 동
남권역 및 남부권역이 차지하는 비중이 더욱 높아질 것으로 예정임.
센터명 지역 연면적(평)
오포물류단지(캔달스퀘어) 광주시 오포읍 문형리 69,231
영지씨앤씨 안성시 죽산면 매산리 3,161
풍농 오산물류센터 오산시 원동 29,163
양지 유통업무단지 용인시 처인구 양지면 68,002
- 이천시 대월면 대대리 16,351
채움 이천 물류센터 이천시 모가면 소고리 11,674
한국출판협동조합
적성물류센터 파주시 적성면 가월리 4,329
Sub Total 201,931
[출처 : 국토교통부]
Logistics Market
9
Ⅳ. 임대시장
1. 임대시장
동향
2. 시장분석
1. 물류센터 임대시장동향
2019년 4분기 물류센터의 임대료 및 공실률은 지난 분기와 비슷한 수준을 유지함. 권역별로
공실율이 늘어난 경우가 있으나 새롭게 공급되는 물류센터의 경우 일정비율이상 선임대가 완
료된 상태로 공급되는 경우가 있고 입지가 준수한 신규 물류센터는 수요가 충분해 공실이 장
기화되지 않을 것으로 보이며 화주들의 이동에 따른 단기적인 현상으로 보임.
물류센터 임대료 및 점유율 추이
[출처 : Chestertons Korea]
2. 수도권의 권역별 임대시장 분석
2019년 4분기 수도권 물류센터의 임대료는 전 분기와 비슷한 수준을 보임. 수도권 서북부권
역의 평균임대료는 평당 39,100원임. 수도권 서남부는 26,600원, 수도권 남부는 28,000원,
수도권 동남부는 26,100원, 수도권 동북부는 29,500원임. (상기 평균임대료는 상온 물류센
터의 1층 (접안층) 기준으로 층별, 시설규모, 설비현황 등에 따라 차이가 있으며 신축 물류센
터의 경우 일부 호가가 반영되어 있음.)
수도권의 권역별 물류센터 임대료 추이
[출처 : Chestertons Korea]
28,900
94.8%
70.0%
75.0%
80.0%
85.0%
90.0%
95.0%
100.0%
15,000
18,000
21,000
24,000
27,000
30,000
33,000
2Q'18년 3Q'18년 4Q'18년 1Q'19년 2Q'19년 3Q'19년 4Q'19년
임대료(원)
점유율(%)
0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000
수도권 동북부
수도권 동남부
수도권 남부
수도권 서남부
수도권 서북부
합계
(단위:원)
Logistics Market
10
Ⅴ. 매매시장
1. 매매시장
동향
2. Cap. Rate
3. 거래사례
1. 물류센터 매매시장동향
2019년 4분기에는 수도권 동남부를 중심으로 대형 물류센터의 거래가 있었음. 2019년 4분기
의 물류센터의 총 거래금액은 349,292백만원이며 평균 평당 거래금액은 4.5백만원이었음. 물
류센터의 평당 거래금액은 꾸준히 상승하고 있는 추세고 다른 부동산에 대비해 수익률이 아직
높은 편인 점과 건축비용의 상승 등을 고려할 때 이러한 상승세는 한동안 지속될 것으로 보임.
물류센터 거래금액
[출처 : Chestertons Korea]
2. Cap. Rate
2019년 4분기의 거래량은 256,596㎡ (약 77,620평) Cap.rate은 5.8%로 전분기 대비 소폭
하락하였음. 물류센터에 대한 투자 수요가 높고 신규 물류센터 개발비용이 늘어나고 있어
Cap.rate이 낮아지고 있는 추세임. 서울 근처 냉동냉장 물류센터 및 복합물류센터는 투자 수
요가 높고 공급이 한정적이지만, 관련 산업이 급격히 성장하고 있어 임대수요가 높아
Cap.rate이 6% 후반에서 형성됨.
분기별 수도권 물류센터 거래량 및 Cap.rate
[출처 : Chestertons Korea]
349,292
4.5
0.0
1.0
2.0
3.0
4.0
5.0
6.0
0
50,000
100,000
150,000
200,000
250,000
300,000
350,000
400,000
450,000
500,000
2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q
2018 2019
거래금액(단위:백만원) 거래단가(단위:백만원/평)
5.8%
0
50,000
100,000
150,000
200,000
250,000
300,000
350,000
400,000
0.0%
1.0%
2.0%
3.0%
4.0%
5.0%
6.0%
7.0%
8.0%
2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q
2018 2019
분기별 거래 연면적(㎡)
Cap.rate(%)
Logistics Market
11
Ⅴ. 매매시장
1. 매매시장
동향
2. Cap. Rate
3. 거래사례
3. 2019년 4분기 거래사례
2019년 4분기에는 수도권 동남부권역 및 남부권역을 중심으로 대형 물류센터의 거래가 있었
음. 인천 항동7가에 있는 인천TJ물류센터는 준공 전 미리 건물을 사고 개발이 끝난 이후 소유
권을 넘겨받는 형태의 선매입 방식으로 코람코자산신탁에서 2522억원에 매입하기로 했고, 준
공 후 거래가 마무리될 예정임. 거례 사례 중 대상 용인물류센터는 상온 및 저온 보관이 가능
한 복합 물류센터이며, 신선식품 새벽배송을 위한 광역허브센터 용도로 적합한 입지에 있음.
수도권 물류센터 거래사례
센터명 소재지 연면적
(평)
거래금액
(백만원)
홈플러스
안성 신선물류서비스센터 안성시 원곡면 10,096 137,500
용인백암물류센터 용인시 처인구 백암면 29,974 155,500
오산롯데물류센터 오산시 오산동 60,666 318,200
대상 용인물류센터 용인시 처인구 백암면 15,009 117,600
[출처 : Chestertons Korea]
C O N TAC T P O I N T
조병철 CEO, Head of Valuation
[email protected] 박성식 Head of Capital market, Appraiser [email protected]
한보혁 Research team
체스터톤스 코리아서울시 강남구 테헤란로 98길 8, 3층 T. 02-557-6800 F. 02-556-5335
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