Masteroppgave 2016 30 stp Institutt for landskapsplanlegging, ILP.

Lovbestemt forlengelse av festeavtaler gjennom tomtefesteloven § 33 – med vekt på bakgrunnen for og arbeidet rundt endringen av loven

Marius Fjeldstad

I

II

ForordMasteroppgavenavslutterminfemårigeeiendomsfagligeutdannelsevedNorgesmiljø-og

biovitenskapeligeuniversitet.Detteerfemårjegharhattstorgledeavbådefagligogsosialt.

Gjennomdissefemåreneharjegmøttogblittkjentmedmennesker,somjegnåserjegaldri

villeværtforuten.

Jegvalgtetomtefestesomtemaforoppgaven,sidendeteremnejegfinnerveldig

interessant.Meddeutfordringerinstitusjonenbyrpåidag,ogmeddeutfordringenedet

kommertilåbypåifremtidenmednylov,erdetitilleggspennendetema.Oppgavener

juridiskrettet,dajegharhattstorinteressefordejuridiskeemneneviharværtinnom

gjennomstudietiden.

JegvilretteenstortakktilBjørnEidsvikogStianEriksenforkorrekturoggjennomlesingav

oppgaven.

Tilsluttviljegtakkeallefraeiendomstrinnetav2016forenflottogminnerikstudietid.

Ås,15.mai2016

MariusFjeldstad

III

SammendragDennemasteroppgaventarforseglovbestemtforlengelsesrettavfestetomtetterlovom

tomtefesteav20.desember1996nr.106.Denhistoriskeutviklingenav

tomtefesteinstitusjonengjennomgåsforåunderbyggehvorforlovgivningernødvendig.

Bakgrunnenforforlengelsesrettenvedtomtefesteoghistorikkenbakforlengelsesretten

presenteres.

RettsavgjørelsenefratingrettenogHøyesterettiLindheim-sakenblirpresentertkort.

DeretterblirrettsavgjørelseniDeneuropeiskemenneskerettsdomstolengrundig

gjennomgåttforåvisetilbakgrunnenforlovendringen.Arbeidetbaknylovblirgått

igjennom,førdagenslovgivningblirpresentert.

Oppgavenbekrefteratbortfestersrettsstillingerblittbetydeligstyrketetternylov.Tidligere

harlovgiverønsketåsikrefesterseiendomsvern,menharnågåttveldiglangtibortfesters

favør.

DeterikkeforlengelsesrettenalenesomerskyldikrenkelsenavEMK,mensamspillet

mellomtomtefesteloven§§7,15og33.Somfølgeavdissetrebestemmelseneblir

festeavtalenetterforlengelsetidsubestemtogfesteavgiftenvedforlengelsekanikke

reguleresmedmerennendringerikonsumprisindeksen.

Oppgaventarforsegbakgrunnenforendringavtomtefesteloven,arbeidetbakny

lovutformingsamtdagenslovregler.Muligekonsekvenseravogegnerefleksjonerrundtny

lovgivningpresenteresavslutningsvis.Nylovgivningharsattfesteresinteresseiensåstor

disfavøratdetkandiskutereshvorvidtdenfaktiskkrenkerEMKpåfesteresvegne.

IV

AbstractThismasterthesisconcernsextensionofNorwegianleaseholdestatecontractsby

“tomtefesteloven”,GroundLeaseAct.Thehistoricaldevelopmentoftheleaseholdestate

institutionisexaminedtojustifythenecessityoftheGroundLeaseAct.Thebackgroundfor

thelesseeextensionrightsregardingleaseholdestatecontractisalsopresented.

CourtdecisionsfromthedistrictcourtandtheSupremeCourtinthecaseofLindheimwillbe

presentedshortly.ThecourtdecisionfromTheEuropeanCourtofHumanRightswillbe

comprehensivelyreviewed.Thisisreviewedtoexplainthereasonforthelawamendment.

TheamendmentconcerningtheGroundLeaseActwillbepresented,beforetoday’s

legislationwillbepresented.

Thethesisconfirmsthatlessors’legalprotectionhasbeengreatlyenhancedafterthenew

legislationhasbeenputtoeffect.Earlierlegislationsclearlyfavouredthelessee,butwith

today’slegislationlessors’havebeengreatlyfavoured.

Thelessee´srighttoextensionoftheleaseholdestatecontractfollowingsection33ofthe

GroundLeaseActisnotaloneresultinginviolationofEMK,buttheco-relationbetween

section7,15and33.Theco-relationbetweenthesesectionsmeansthattheleasehold

estatecontractsareextendedwithoutatimelimitandonlygavethelessorsarightto

increasetherentatintervals,inordertocompensateforinflation.

ThisthesisconcernsthereasonfortheamendmentoftheGroundLeaseAct,theregulation

workbehindthenewlawandtodayslegislation.Possibleconsequencesregardingnew

legislationandownreflectionsconcerningthesubjectwillalsobediscussed.Thelegislation

mayhavegonetoofartryingtoprotectlessors’rights,theypossiblymayhavebreached

EMKonlessee’sbehalf.

V

InnholdsfortegnelseKapittel1–Innledningogtema....................................................................................................11.1–Metodeogkilder............................................................................................................................21.1–Oppgavensoppbyggingogavgrensning.........................................................................................3

Kapittel2–Omtomtefeste...........................................................................................................52.1–Hvaertomtefeste...........................................................................................................................52.2–Festeformål....................................................................................................................................82.3–Boligformål.....................................................................................................................................92.4–Fritidsformål.................................................................................................................................102.5–AndreFesteformål........................................................................................................................112.6–Rådighet.......................................................................................................................................112.7–FaktiskRådighet...........................................................................................................................122.8–Rettsligrådighet...........................................................................................................................132.9–Opphav.........................................................................................................................................15

Kapittel3–Bakgrunnforforlengelsesrettfremtilidag............................................................173.1–Vernavfesterensinteresse(forlengelse).....................................................................................173.2–Før1975tomtefestelovennr.20av5.mai1975.........................................................................173.3–Lovomtomtefesteav1975..........................................................................................................183.4–Lov20.desember1996nr.106omtomtefeste...........................................................................193.5–Endringslovav2004.....................................................................................................................19

Kapittel4–GjennomgangavdommenfratingrettentilHøyesterett.......................................214.1–Norskdomstol..............................................................................................................................21

Kapittel5–EMDsdomiLindheim-saken...................................................................................225.1–EMDsvurderingsgrunnlagvedbruddpåEMKP1-1......................................................................22

5.1.1–Detmåforeliggeeneiendomsinteresse................................................................................225.1.2–Detmåforeliggeetinngrep..................................................................................................235.1.3–Klassifiseringavinngrepet–regelvalget...............................................................................235.1.4–Inngrepetmåhatilstrekkelighjemmel.................................................................................245.1.5–Inngrepetmåforfølgeetlegitimtformål..............................................................................255.1.6–Inngrepetmåværeproporsjonalt.........................................................................................25

5.2–Genereltomdommen..................................................................................................................265.2.1–Regelvalget............................................................................................................................265.2.2–Formålsvurderingen..............................................................................................................275.2.3–Proporsjonalitetsvurderingen................................................................................................28

Kapittel6–Bakgrunnenforendringavloven............................................................................31

Kapittel7–Arbeidetbaknylov..................................................................................................32

Kapittel8–Dagensregleromforlengelse..................................................................................348.1–Unntakfraforlengelsesretten......................................................................................................36

Kapittel9–Avsluttenderefleksjoner..........................................................................................38Litteraturliste.............................................................................................Feil!Bokmerkeikkedefinert.Rettskilder.................................................................................................Feil!Bokmerkeikkedefinert.Kilderfrainternett.....................................................................................Feil!Bokmerkeikkedefinert.

Vedlegg1.....................................................................................................................................43

1

Kapittel1–InnledningogtemaTomtefesteerethøystaktuelttemasomitilleggberørerenstordelavNorgesbefolkning.

Medomtrent170000unikeregistrertetomtefesteforholdiNorgeknyttettilboligog

fritidshus,erdetteettemasominteresserermange.1Somvedalleformerforavtalervildet

ogsåvedtomtefesteavtalerværeinteressekonfliktmellompartene,dadeflesteønskerseg

mestmuligutavenavtale.TemaettomtefesteerogsåsværtomdiskutertiNorge,ogde

sistetiårenehar42ulikesakerværttilbehandlingiHøyesterett.

DenrettsavgjørelsensomtilsluttskullefåstorinnvirkningvarsakenLindheimandothersv.

NorwayiDeneuropeiskemenneskerettighetsdomstolen(EMD).Sakenskjernevarat

vilkåreneforforlengelseettertomtefesteloven§33varetmuligbruddpåDeneuropeiske

menneskerettighetskonvensjonens(EMKs)førstetilleggsprotokollartikkel1omvernav

eiendomsretten,EMKP1-1.EMDsavgjørelsegjordeatNorgemåtteendresittregelverk

knyttettiltomtefeste.Endringavlovenernoesomvilfåkonsekvenserforveldigmangeog

erdermedblittetsværtdiskutertemne.

Tomtefestebyrpåflerespennendeogomstridteproblemstillinger,menforen

masteroppgavemådetsettesendelbegrensninger.Denneavhandlingenvilihovedsakta

forseg:

Lovbestemtforlengelseavfesteavtalergjennomtomtefesteloven§33

-medvektpåbakgrunnenforogarbeidetrundtendringenavloven

Vedutløpavfestetidenforbolig-ogfritidshusforlengesfesteavtalenpåsammevilkårsom

før,likevelslikatbortfesterharmulighettilåkrevefesteavgiftenregulertetterdetsom

følgeravtomtefesteloven§15.2Lovgiversbakgrunnforågifestermulighetentilåforlenge

påsammevilkårsomfør,harheletidenværtåstyrkefestersstillingmedhensyntil

eiendomsvern.Parteneskontraktsrettsligeforholdvedfesteavtalerfårbetydningfor

1NOU2013:11“Festekontrakterogfolkerett”s.27.2Lov20.desember1996nr.106omtomtefeste(tomtefesteloven)

2

tomtefestelovensregler,dadisseerpreseptoriske.Tomtefestelovensoppgaveeråregulere

forholdetmellomfesterogbortfester.

1.1–Metodeogkilder

Denneoppgaventarutgangspunktivanligjuridiskmetode.3Rettskildersomlover,

forarbeider,rettspraksisogannenjuridisklitteraturerbenyttetsomunderlagforanalyserog

refleksjonerrundtoppgavenstema.

IdenneoppgavenvilhovedrettskildengjennomgåendeværeLov20.desember1996nr.106

omtomtefeste.Itilleggtildagenslovverkviltidligereloversamtendringerblibruktgjennom

heleoppgaven.Andreloversomvilblitrukketfremgjennomoppgaven,erfortrinnsvis:

- Lovomendringeritomtefesteloven(festeavgiftvedforlengelsem.m.)av19.juni

2015nr.63.

- Lovomstyrkingavmenneskerettighetensstillinginorskrettav21.mai1999nr.

30,menneskerettsloven.

Dagensrettstilstandvilbliunderbyggetvedåtrekkefremrelevanteproposisjonerog

offentligeutredninger.Rettskildenesomerbruktioppgaven,vilværemedåfåfrem

bakenforliggendepolitiskesynvedtomtefeste,eksempelvisvernomeiendom.De

forarbeidenesomvilværesværtrelevanteer:

- Prop.73L(2014-2015)Endringeritomtefesteloven(festeavgiftvedforlengelse

m.m.)av27.mars2015.

- NOU2013:11Festekontrakterogfolkerettav1.oktober2013.

- Ot.prp.nr.41(2003–2004)Omlovomendringerilov20.desember1996nr.106

omtomtefesteav19.mars2004.

- Ot.prp.nr.28(1995–1996)Omlovomtomtefesteav23.februar1996

3NikolaiK.WingeogBårdSverreTuseth(2014),“Masteroppgavenijuss–Kortforklart”.

3

AvrettspraksisvildommenisakenLindheimandothersv.NorwayfraEMDværevesentlig

foroppgaven.Dennedommenblirgrundiggjennomgåttikapittel5.Gjennomoppgavener

detogsåhenvisttilflereulikerettsavgjørelserderdettevilværerelevantforåbelysede

aktuelledrøftingene.

AvjuridisklitteraturknyttettiltomtefesteerThorogAageThorFalkangersbokTingsrett,7.

utgavefra2012ogOlavLidsbokTomtefestefra1961benyttetspesieltgjennomkapitlene2

og3.Gjennomoppgavenhardetogsåblittbenyttetannenjuridisklitteraturomtomtefeste

derdetteharværthensiktsmessig.Artiklerfunnetpånettogitidsskriftersomerbenyttet,

erblantandre“Innløsningogforlengelseavfesteavtaler:Erlovbestemtinnløsningsrettet

hensiktsmessigvirkemiddelforåvernefesterensinteresser?”avEinarBergsholmfraLovog

Rett,samtandreartiklersomharværtaktuelle.Gyldendalsrettsdataoglovkommentarene

somfølgerder,erogsåblittbenyttet.Lovkommentareneliggerpåenpassordbeskyttetside

somjegharfåtttilgangtilgjennomNMBU.

Allekildersomerbenyttetioppgaven,eravveidogvurdertsomvalide,ogomfangetav

benyttedekildereransettsomtilstrekkeligogdekkendeforoppgavensomfang.

1.1–Oppgavensoppbyggingogavgrensning

Dennemasteroppgavenerbygdoppavtotaltnikapitler.Dissekapitleneervidereinndelti

del–ogunderkapitlerforatoppgavenskalfremståryddigogstrukturert.Oppgavener

avgrensettilforlengelsesrettknyttettilfesteforholdavbolig–ogfritidseiendom.

Innløsningsrettogfesteavgifterogsåspennendeaspekterinnentomtefeste,mener

utelukketforåbegrenseoppgavensomfang.Jegharogsåvalgtåikkesepå

forlengelsesrettenvedandrefesteformålennbolig–ogfritidseiendom.Arbeidetrundtog

bakgrunnenforlovendringenknyttetoppmotforlengelsesrettenvilblipresentert.

Ikapitteltoblirtomtefestesominstitusjonintrodusert.Tomtefestesomeiendomsforhold

blirpresentert,sentraleutrykkogrelevantebegreperblirpresentert.Avslutningsvisvil

opphavettiltomtefestebligjennomgått.

4

Kapitteltreviltaforsegbakgrunnenforforlengelsesretten.Innledningsvisvilforholdene

rundttomtefesteførdetblelovregulertbligjennomgått.Deretterviltomtefestemedde

lovendringenesomharforekommetbligjennomgått,medfokuspåinnløsningsretten.

KapittelfirevilpresentereLindheim-sakenfratingrettenfremtilHøyesterett.

KapittelfemvilgrundigeregåigjennomLindheim-sakenvedåvisetilderes

vurderingsgrunnlag,ogtilsluttvildenendeligedommenblipresentert.

Kapittelseksviltagåigjennombakgrunnenforendringenavtomtefesteloven.

Kapittelsyvvilkortpresenterearbeidetbaknylov

Kapittelåttevilpresenteredagensregleromforlengelsesrettknyttettilbolig–og

fritidsformål.Unntaketfraforlengelsesrettvedslikefesteavtalervilogsåblipresentert.

Kapittelniinneholderegneavsluttenderefleksjonerrundtforlengelsesrettenved

festeavtalerogrettstilstandenvedtomtefeste.Refleksjonerrundtforlengelsesrettenmed

tankepåfremtidigtvistvilogsåblidiskutert.

5

Kapittel2–OmtomtefesteIdettekapitteletviltomtefestesominstitusjonblipresentert.Generelleforholdsom

omhandlertomtefeste,avklaringavsentraleuttrykkogbegrepervilblirpresentert.

Tomtefestesopprinnelseoghistorievilogsåbligjennomgått.

2.1–Hvaertomtefeste

Tomtefestehargjennomtideneblittomtaltmedflereulikebegreper,somstrandsitter,

tomteleie,leilendingsvesen,grunnleie,superfisarfesteogbygsel.Dagenstermertomtefeste

ogkomførstpå1900-tallet.4

Tomtefesteerenleieformbruktvedleieavfasteiendom,dettevedatleieren(heretter

festeren)entenharellerfårsittegethuspåenleietomt.Hovedformåletvedtomtefesteer

atleienskalgifesterenretttilåoppføreethuspåtomten.Detteeruavhengigomfesteren

harplaneromåbenyttesegavrettenellerikke.5ForholdetmellompartenereguleresavLov

av20.desember1996nr.106omtomtefeste,herettertomtefesteloven.Hvasom

fremkommeravordet“hus”itomtefesteloven,kantolkesbredt–detkanværealtfra

trafostasjonerogstørrenæringsbyggtiletliteskuriskogen.

Tomtefestelovengjelderkuntomtefeste,altsåleieavtomttilfesterensbygning.Tomtefeste

måaltsåskillesfraandretyperleieformerforeiendom.Detreundernevnteeksemplene

somkannevnesidensammenhengerhentetframasteroppgaventilÅshildLieogJohan

GaarderTøraasenLovbestemtinnløsningavfestetomter–medvektpåverdsetting:

“Leieavjordogbygningersammen–Forpaktning.Forpaktninggjeldervedeiendom

tiljordbruks-ellerskogbruksproduksjon.Dettereguleresav;Lovomforpaktningav

25.Juni1965nr.98,forpaktningslova.

Leieavjord–jordleie.Jordleieeriutgangspunktetikkelovregulert,mendetfinnes

retningslinjerijordloven;Lovomjordav12.Mai1995nr.23,Jordlova.

4OlavLid(1961),“Tomtefeste”,s.10.5Rt.2013s.72avsnitt46.

6

Leieavhus/husrom–Husleie.Husleieinnebefatterleieavbruksretttilhusrommotet

vederlag.Husleiereguleresav;Lovomhusleieavtalerav26.Mars1999nr.17,

Husleieloven.”6

Etfesteforholderenavtaleinngåttmellomfesterogbortfester.Ietfesteforholdkanfester

sespåsomenalminneligleietaker,dahanfårrådighetovereiendommenmotenfesteavgift

somvanligvisbetalesinntilbortfesterårlig.Selvomfesterfårrådighetovertomten,vilhan

ikkehaeiendomsretttilden.Tomtenvilfortsatteiesavbortfestersomvilinnehahjemmelen

tilgrunneiendommen.Ietfesteforholdkanbådefesterogbortfesterværeentenenfysisk

ellerjuridiskperson.

Enfesteavtaleerjuridiskbindendepåliklinjemedandreavtalerogbinderfesteforholdet

mellomfesterogbortfester.Tomtefesteloven,somerpreseptoriskogdermedgjelderforan

alleavtaler,regulereravtalenmellomfesterogbortfester.Detattomtefestelovener

preseptoriskbetyratfesterogbortfesterikkekaninngåavtalerslikatreglenei

tomtefestelovenfravikes.Festeavtalerersomregelskriftlige,mendeteksistererogså

muntligefesteavtaler.Hovedproblemetmeddemuntligeavtaleneeråfinneuthvasomi

utgangspunktetvaravtaltmellompartene,dadettesomregelereldreavtaler.Festeavtaler

varveldiglitestandardisertfør1976,ogvedatenkelteogsåermuntligekandetfortoppstå

tvistomhvaavtalensinnholdopprinneligvar.Festeavtalervariutgangspunktetbasertpå

avtalefrihetogvarregulertavavtaleloven,dettefremtildenførstetomtefestelovenkomi

1976.

Deterikkealltidlikelettåskillehvasomertomtefesteiforholdtilandreeiendomsrettslige

forhold,sidenfesteforholdogfesteavtalerforekommeriendeløsevarianter.Likevelerdet

somtidligerenevntviktigåskilletomtefestefraandreeiendomsrettsligeleie-og

bruksforhold.Dettefordidetvilværemedpååavgjøreomdeterriktigåbruke

tomtefestelovenforåregulereforholdetmellomparteneellerikke.Foreldreavtaleforhold

måmansepådenfaktiskeavtalenogvurdereomdettefaktiskerettomtefesteforholdeller

6ÅshildLieogJohanGaarderTøraasen(2015)“Lovbestemtinnløsningavfestetomter–medvektpåinnløsning”s.12.

7

omdethavnerienannenkategori.Vedslikeavtalererdetideeltmedskriftligeforhold,som

gjørdetmuligåsepådefaktiskeforholdenevedavtalenforåvurderehvaslagsavtaledet

egentliger.Detatparteneienskriftligavtaleharkaltdenenfesteavtaleerikkealltid

ensbetydendemedatdetteerenfesteavtaleogkanreguleresderetter.Påsammemåtekan

detforeliggeetfesteforholdselvomparteneikkeharuttryktdetdetteiavtalen.Detteda

detforekommerulikebegreperforeiendomsforholdetterhvorilandetmaner.

Etterattomtefestefikkegenlovgivning,haravtaleneblittmerstandardiserteogdet

forekommermindrevariasjoner.Dettegjøratdetermyelettereåtolkehvasomer

tomtefesteoghvasomikkeerdet.Kartverketharutvikletetstandardisertoppsettfor

festeavtalersominngåsidag.Oppsettetharenrekkepunkterforhvaenfestekontraktskal

inneholde;detteersomfølger:7

- Datoforinngåelse

- Parteneifesteforholdet

- Eiendommendetgjelder–gnr,bnrogfestenummer

- Formålettomtenskalbrukestil

- Vederlagetperår(festeavgift)

- Bestemmelseromoppjusteringavvederlaget

- Festetid

- Panterettforfesteavgiften

- Eventuellespesiellerettigheterogvilkårsompartenehar

- Underskriftfrabortfester,festerogeventueltfremfester

Somnevnterfestekontrakteridagstandardisert,ogkontraktsbestemmelsenesomfølgerav

dagenskrav,sikrerpartenepåenbedremåteenntidligere.Festeavtaleneeridagmer

forutsigbareoggirtrygghettilbådefesterogbortfester.Vedstørreforutsigbarhetog

trygghetvildetværemindrerisikofyltforfesteråinvestereibygningerpåtomten,og

bortfestererogsåsikretenmerforutsigbarinntekt.

7Sevedlegg:Festekontrakt(kanskjespesifiserhvilketnrpåvedlegget,hvisduharflerevedlegg).

8

Innentomtefesteharmanulikeformålmedfestet.Tomtefestelovengjelderforalletyper

tomtefeste,menopererermedulikebestemmelsertilpassethvaformåletmedfesteter.

Bakgrunnenfordetteeratfesteretilbolig-ogfritidsformålergittetsterkerevernenn

festeretilandretyperformål.

2.2–Festeformål

Hvaformåletmedfestetomten,eransettsomsåviktigatbeskrivelsenavdeterlovfesteti

tomtefesteloven§5.Festeavtalenskalopplysehvatomtenskalbrukestil,altsåhvaformålet

medeiendommener.8Tomtefesteloven§5førsteleddlydersomfølger:

“Avtaleomtomtefesteskalgjerastskriftleg.Fornyefesteavtalerskaldetseiastiavtala

omfestetgjeldtomttilbustadhus,tomttilfritidshusellertomttilannaføremål,og

tomteverdienskalopplysast.”

Detteharsinbakgrunniblantannetatfesteretilbolig-ogfritidsformålharetsterkerevern

ennandreformål.Betydningavformåletmedfesteforholdetkommerogsåfremved

spørsmålknyttettilforlengelseellerinnløsningavfesteformålet.Omfesteforholdetikke

fremkommeravavtalen,vilikkeavtalenkunneblitinglyst.9Formåletmedfestetvilogsåha

betydningvedreguleringavfesteavgiften.EteksempelpådetteerRt.2013s.504,derdet

varsnakkometfesteforholdaventomthvordetblebygdboligblokkbebyggelse.Utleier

drivermedutleieavdisseleilighetene.Høyesterettkomidennesakenfremtilatdetteikke

varsnakkomboligfeste,ogbortfesterfikkdermedikkeregulerefesteavgiftenetter§15

førsteledd.10

8ThorFalkanger&AageThorFalkanger(2013),”Tingsrett”,s.263.9Ot.prp.nr.28s.52.10Rt.2013s.504.

9

Festeforholddelesihovedsakinnitreulikefesteformål,ogidetrenestekapitleneskaljeg

kommenærmereinnpådisse.Detrefesteformålenedethervilværesnakkom,ersom

følger:

- Boligformål

- Fritidsformål

- Andrefesteforhold,blantannetnæringsformål

2.3–Boligformål

Hvasomskaltilforåkunnekalleeteiendomsforholdetboligformål,kantolkespånoeulike

måter.FalkangerreferererdetteiFalkangerogFalkanger(bokenheterTingsrett!Ikke

FalkangerogFalkanger)tilhusleieloven§1-1,femteledd:“medboligmenesidenneloven

husromsomfulltutellerforenikkeheltubetydeligdelskalbrukestilbeboelse.”11Boligblir

ogsådefinertsom”husromsombenyttessomboligforpersoner-altsåalminneligopphold,til

spisingogovernatting”.Boligfesteformålethardetsterkesterettsvernetavdeulike

festeformålene.12

Somnevnterformåletmedtomtefesteavgjørende,ogspesieltvedjusteringavfesteavgift

ogiavgjørelserrundtinnløsningogforlengelse.ForåillustreredetteviserjegtilRt.2013s.

504.Herbledetreistsakveden50årgammelfesteavtaleavtomtsomvarfor

boligblokkbebyggelse.Spørsmåletsomblereist,varombortfesteavtomttilboligblokkmed

utleieleiligheterskulleomfattesav“avtomttilbustadhus”itomtefestelovens§15,første

ledd.SakengikktilHøyesterett,somkomfremtilatfesteforholdetikkegjaldtboligfeste,så

festeavgiftenkunneikkereguleresetter§15,førsteledd.Dettekomrettenfremtilmed

støtteilovarbeiderogiettertiduttalelsefraJustisdepartementet.Avgjørelsenkommed

bakgrunniboligpolitiskeogforbrukerpolitiskehensyn,ogbestemmelsenfungerersomen

beskyttelsesregelforfesteren.13

Ettertomtefesteloven§5aerdetforbudmotåetablerenyefesteforholdpåbebygde

eiendommernårfesteforholdetskalværetilboligformål.Dettekommerfremav

tomtefesteloven§5a:

11Falkanger&Falkanger(2013)s.260.12Ot.prp.nr.82s.150.13Rt.2013S.504.

10

“Detkanikkjeskipastfestepåutbygdeeigartomternårbygninganepåtomtai

hovudsakskalnyttasttilbustad.Dettegjeldlikevelberreomavhendingavtomtakan

sameinastmedeigarensrettsgrunnlagetterlovelleravtale.”

Meddennebestemmelsenønskermanåhindreinvestorerfraåkjøpeoppeldrebygårderog

igjenblirlagtutforsalgsomborettslagellerboligsameie.Investorenebeholdertomtensom

enfestetomtogleggertomtentiletselskapogfestertomtenvideretilborettslageteller

sameiet.14DetteblirogsågrundigbeskrevetiProp.115L(2009–2010)s.52-56.15

2.4–Fritidsformål

Dagens-ogdentradisjonelledefinisjonenpåfritidsformålharforandretseg,ogdetvilidag

ofteværevanskeligereåskillefritidsboligfraenvanligheltidsbeboddbolig.Dentradisjonelle

definisjonenviletterFalkangerværeenfamiliehytte,etlandsted,enrorbuoglignende.Idet

tradisjonelleuttrykketsermanforsegsporadiskbruk,medenklebygningermed

overnattingsmulighetersomtilbyrdefasilitetenesomkrevesforkortereopphold.

Dagensfritidseiendommerskillersegmindreogmindrefraboligerslikatdetblirvanskeligå

skille.Mangeharstørrehyttermedaltavfasilitetersommanfinneriegneboliger,ogflere

hyttereridagmertilpassethelårsbrukennhvasomvarvanligtidligere.Idagharhyttablitt

denalternativeboligenformange.16Festekontraktenerutgangspunktetforbestemmelsen

avformåletmedeiendommen,dadetkanværevanskeligåådefineredagens

fritidseiendom.FordagensfritidseiendommerharFalkangerogFalkangerlikevelenrekke

stikkordsommankanbenyttesegavsomvurderingsfaktorernårdetgjelderhvasomkan

regnessomfritidsformål:

”Rekreasjonsøyemed,midlertidighet,tilgjengelighet,offentliginfrastruktur,

plansituasjonogforutsetningervedinnvilgelseavbyggetillatelse”.17

14ThorFalkanger(2013)note11,tilTfl.§5a.lovkommentarhosGyldendalrettsdata.15Prop.115L(2009–2010)s.52-56.16Falkanger&Falkanger(2013)s.261-262.17Falkanger&Falkanger(2013)s.262.

11

2.5–AndreFesteformål

Andrefesteformålerdefesteforholdenesomikkefallerunderbolig-ellerfritidsformål.

Tomtefesteloven§5definererhvasomregnessomandrefesteformål.Paragrafengjelder

imidlertidkunforavtalersomerinngåttetter1975,jf.§5fjerdeledd.Somdetkommer

fremav§1“Lovahergjeldfeste(leige)avgrunntilhus(2)somfestaren(leigaren)hareller

fårpåtomta.”,somviseratalletyperbygningerfallerundertomtefesteloven.18

Andrefesteformålkanværenæringsbyggsomdetkommerfremav§8“gjeldfesteavtomt

tilfabrikk-ellerforretningsbygg”.Iforarbeidenetildenførstetomtefestelovenblirbegrepet

husbenyttetforbygningeravforskjelligeslag.Hernevnesblantannetkiosk,skurog

brakker.19FalkangerogFalkangermenerlikevelisinbokatmanikkeskalstrekkebegrepet

husforlangt.Bygningersomgammerogandresværtenklebygningermenerhanikkefaller

underbetegnelsenbygninger.20

Vedeldreavtalerhvorbrukenharendretsegovertid,vildetværevanskeligåavgjøre

festeavtalensformål.Ispørsmålknyttettilforlengelseerdetstiftelsesgrunnlagetsomskal

vektlegges.Derforvildetværeviktigåstadfestehvaformåletmedtomtenvarpå

stiftelsestidspunktet,daforlengelsesrettenkungjelderbolig-ogfritidsformål.

2.6–Rådighet

Hvemsomharrådighetovereneiendomoghvamankangjøremedsinrettover

eiendommen,fallerundereiendomsrett.Åhaeiendomsrettgirenrettentilåeieogha

eksklusivrådighetovereiendommen.Eiendomsrettenkandelesinnitoulikesegmenter:

faktiskrådighetogrettsligrådighet.Eiendomsrettenkankallesetfunksjonelt

eiendomsbegrep,dadenbeståravenrekkefunksjoner.21Disseulikefunksjonenefallerinn

underdetosegmentenefaktiskogrettsligrådighet.Bådefaktiskogrettsligrådighet

inneholderulikefunksjonersomigjenfallerunderpositiveognegativesiderav

eiendomsretten.Eiendomsrettenerdaenpakkeavalledepositiveognegativefunksjonene.

18Ot.prp.nr.2(1974-1975)Omlovomtomtefeste(tomtefesteloven)s.59-60.19Ot.prp.nr.2(1974-1975)s.59–60.20Falkanger&Falkanger(2013)s.261.21Jusinfo.no(2016)Eiendomsrett.

12

Gjennommenneskerettighetserklæringenart.17errettentileiendomsrettbedyret.Derstår

detsomfølger;“Artikkel17.1.Enhverharretttilåeieeiendom,aleneellersammenmed

andre.2.Ingenmåvilkårligfratassineiendom”.22IProtokollItilDeneuropeiske

menneskerettighetskonvensjonenart.1(EMKP1-1)stårdet:

“Art1.Vernomeiendom

Enhverfysiskellerjuridiskpersonharretttilåfånytesineiendomifred.Ingenskalbli

fratattsineiendomunntattidetoffentligesinteresseogpådebetingelsersomer

hjemletvedlovogvedfolkerettensalminneligeprinsipper.

Bestemmelseneovenforskalimidlertidikkepånoenmåtesvekkeenstatsretttilå

håndheveslikeloversomdenansernødvendigeforåkontrollereateiendomblirbrukt

isamsvarmedallmennhetensinteresseellerforåsikrebetalingavskatterellerandre

avgifterellerbøter”.23

Gjennomdenneprotokollenereiendomsrettenogsåetternorskrettvernet.

Idetofølgendepunktene2.7og2.8viljeggågjennomhvafaktiskogrettsligrådighet

innebærerogrådighetenmaninneharsomfester.

2.7–FaktiskRådighet

Denfaktiskerådighetengireierrettentilåutnyttelseogbrukavfasteiendom,løsøreog

fordringer.Denfaktiskerådighetenharsomnevntbådeenpositivognegativside.Ateier

blantannetkanbyggehuspåeiendommeninngåridenpositivesiden,daeierhar

utnyttelsesrettentilsinfasteeiendom.Dennegativesidengårutpåateierkannekteandres

fysiskerådighet.Altsåhareiereneksklusivråderett,ogandreikkekanutøverettoverhans

gode.Detteselvomdenneutøvelsenikkegårpåbekostning,ellertilfortrengselavhans

gode.Rådighetenstrekkersegfaktiskutenforegeneiendomogså,danaboeiendommerkan

bliberørtomdetutøvesaktivitetsommedførerulempeellerbegrensningeridengjeldende

eiendommen,somforeksempelsværtstøy-ellerluktfremkallendeaktivitet.Dettereguleres

inaboloven.

22UnitedNations(1948).23Jusinfo.no(2016)Eiendomsrett.

13

Råderettenoverfestetomterkommerfremikapittel5itomtefesteloven.Festerkanetter

tomtefesteloven§16utføresammefysiskeinngreppåfestetomtensomengrunneierkunne

gjort.Rådighetenfestereharoverfestetomteneriutgangspunktetstor,ogdeterformålet

tiltomtensombegrenserråderettenoverden.Itomtefesteloven§16,førsteleddstårdet:

“Vedfesteavtomttilbustadhusogfritidshusharfestarensamefysiskeråderettover

festetomtatilbrukinnanforfesteføremåletsomeineigarhar,sålangtikkjeanna

fylgjeravdetsomeravtalt.”

Viderekommerdetfremitomtefesteloven§16atbortfesterharmulighettilåbegrense

råderettentilfester,mendettemådaværeavklartifesteavtalen.Eksempelviskandetvære

avtaltatfesterikkehartillatelsetilåhuggenedtrærpåtomten,noeengrunneiervanligvis

villehattretttil.Festerenhardamulighettilåkreveatbortfesterskalhuggenedtrærsom

ertilsjenanseforfester,bestemmelsenerdermedpreseptorisk.Denneparagrafengiraltså

partenemulighettilåfrittavtaledenfysiskeråderettenellerbegrensningeridennefester

skalha.

Somtomtefesteloven§16førsteleddogsåsier,kanikkefestergåutoverdenråderetten

overeiendommensomfestersfesteformåltilsier.Enfesteravtomttilfritidsformålkanikke

plutseligstartevirksomhetiforbindelsemedeiendommen.Omfesterønskeråendre

festeformåletmåfesteavtalenendres,oggrunneiermåtillatedet.Festerensrådighetkan

sesoppmottomtefesteloven§33,somgirfesteravbolig-ogfritidstomtenevigvarende

festerettvedatfesteavtalenkanforlenges,hvilketvilsiatfesterensrådighetovertomtenvil

værebetydelig.24

2.8–Rettsligrådighet

Denrettsligerådighetengireierretttilåselge,pantsette,leiebortosv.eiendommenhan

råderover.Detteerdenpositivesidenavrettsligrådighet.Pådenandresidenvilden

negativesidenavrettsligrådighetgieierretttilånekteandreårådeslikovereiendommen.

Ingenandreenneierkandermedselge,pantsette,leibortosv.eiendommen.

24Falkanger&Falkanger(2013)s.293.

14

Ettertomtefesteloven§17stårfestereavfesteavtaler,medalletyperformål,fritttilå

overføresinfesterettsåfremtikkeannetkommerfremavavtale.“Enavtaleomatfesterett

tilboligellerfritidshusikkeskalkunneoverføres,vilværeistridmed§7–iallefallnårfestet

erstiftetellerfornyetsenereenn1975.”25Overføringavfesteavtaleinnebefatterhele

festeavtalenogdebyggenesomerreistpåtomtensommanråderover.Overføringkanskje

vedsalg,gaveogarv.Veddødsfallvilallerettigheteroverførestilarvingene.

Vedoverføringavfesteskalbortfestervarslesetter§17,fjerdeledd.Enavgrunnenetilat

bortfesterskalvarslesomoverføringerblantannethensynettilinnkrevingavfesteavgift.

Nårvarseletomoverføringavfesterettermottatt,kanbortfesterfremsetteallematerielle

kravsomforeliggertilnyfester,herunderkommerogsåfesteavgiftsomskulleværtbetaltav

tidligerefester.

Somdetfølgeravtomtefesteloven§18ogpanteloven§2-3,harfesterretttilåpantsette

festerettenogdebyggenefesterråderoversomstårpåtomten.Vedutleggspantgjelderde

reglersomkommerfremavpantelovenkapitel5.Tomtefestelovens§18lydersomfølger:

“Festarenharretttilåpantsetjefesterettenogdeibyggverkfestarenharellerfårpå

tomta,sålangtikkjeannafylgjeravlovbodelleravtaleomavgrensingirettentil

overføring.Pantsetjingamågjeldebådefesterettenognoverandeogframtidige

byggverk.

Avtaleomavgrensingirettentiloverføringavfesterettensålengetomtastårubygd

hindrarikkjepantsetjingforbyggelånellertvangssalforsliktpant.

Vertfestareneigaravtomta,gårtinglystpanterettifestetovertilågjeldepanteretti

tomta(grunnen)frådentiddåfestarenfårtinglysteigarheimel,omikkjeannafylgjer

avdetsomeravtalt”.

25ThorFalkanger(2013)note38,tilTfl.§17.lovkommentarhosGyldendalrettsdata.

15

2.9–Opphav

Sålangttilbakesompå1500-talletharmanfunnetsporieiendomsforholdsomminnerom

tomtefesteavtaler.Dettevarsåkaltestrandsittere,somoftestfiskereellersjømennsom

bygdehuspåleidgrunn.Deholdtsomoftesttilrundtdestorehandelsstedeneoglangs

kysten.Manharogsåandreformersomleilendingsvesenetoghusmannsplasser,mendisse

formenekanikkebetraktessomavstammingentiltomtefeste.Nevnteinstitusjonerer

knyttettilland,skogogjordbruk,derimotkjennetegnestomtefestevedatdetleiesjordtil

hustomt.2627

–Detvarbyenesomførstnærmetsegenavtaleformsomlignertomtefeste,skriverOlavLid

isinbok“Tomtefeste”fra1961.På17–1800talletstartetmanoffensivtmedtomtefestei

byerogtettsteder.Manønsketenutviklingavbyerogtettstederogmåttederforfåfolktilå

ønskeåetableresegder.Pådentidenhaddeikkesåmangeveldigsterkøkonomiogdermed

hellerikkedenøkonomiskemulighetentilåkjøpegrunnogbyggehus.28Foråfåfartpå

vekstenavbyerogtettstedertilbødmanfolkfestetomter.Statenleidebortegengrunnog

inngikkitilleggavtalermedprivategrunneiereomleieavgrunn.Dettebleigjenfestetbort,

ogbetegnetsomframfeste.29Mulighetentilåleieutgrunnbenyttetogsåfabrikkerog

arbeidsplassersegav.Dissetrengtearbeidskraftogmåttehaentilflyttingavmenneskertil

byeneforåkunneskaffearbeidskapasitet.Itilleggtilåskaffesegarbeidskraftfikkdeen

inntektvedåleieutmotetårligvederlag.Dettebleogsåfordelaktigforbeggeparter,

fabrikkenefikkarbeidereogenlangsiktigogsikkerinntektskilde,ognybyggerefikk

mulighetentilåetableresegibyeneutenåkjøpetomt,ogfikkjobber.

Rundt1900(-tallet)bledetogsåvedtattåtilretteleggefortilflytting.30Kommuneneønsketat

folkmeddårligøkonomiskullefåmulighetentilåskaffesegegneboliger.31Pådennetiden

bleoftefesteavgiftenknyttetmotprisutviklingenpåtomteneiområdet,sånnbeholdtogså

detoffentligedensamfunnsskapteverdistigningenselv.32Kirkenharogsådrevetaktivtmed

tomtefeste.Kirkenvaroftestoregrunneierepåtettsteder,menskulleavgeistligegrunner

–*EW26Lid(1961)s.14.27Bergsholm(2016)”Tomtefeste”,s.111.28Lid(1961)s.18.29Bergsholm(2016)“Tomtefeste”,s.111.30Lid(1961)s.18-20.31Lid(1961)s.21.32Bergsholm(2016)“Tomtefeste”,s.111.

16

ikkeselgeeiendom,ogdetvarderforenforenligløsningåfesteborteiendom.33Kirkener

fortsattidagenstorbortfester,ogallekirkenseiendommerforvaltesidagav

OpplysningsvesenetsFond(OVF).OVFeridagenavNorgesstørstegrunneiere.Detble

åpnetforinnløsningavOVFsinefestetomteretterStortingsmelding64i1984-1985.Andre

retningslinjererogsånedfeltiandrestortingsdokumenter,sespesieltOt.prp.nr.68(1995–

1996).34

Avtalefrihetensettisammenhengmeddeøkonomiskeforholdenesområdettidligere,er

naturligåseforsegsomenavgrunnenetilatordningenmedtomtefesteoppsto.

Tomtefestesikretbortfesterenlangsiktigogsikkerårliginntekt,imotsetningtilåskilleut

tomterogselgedemenkeltvis.Medtankepålangeavtalerogenfastinntektble

tomtefesteavtalersettpåsombærekraftigforfremtidigegenerasjonerdagrunnenfortsatt

tilhørtegrunneier.35Dettekanogsåsesoppmotbortfesteavtalersomharoppståtti

forbindelsemeggårdsbruk.Vedgårdsbrukpliktermanettergodtradisjonåoverlate

gårdsbruketisammeellerbedrestandtilnestegenerasjon.Vedbortfesteertomtene

fortsattendelavgården,ogmanharsikretenfastårliginntekt.

Festeavtomtblelikestiltmedsalgpå1930-talletmedbakgrunnivanskeligeøkonomiske

tider.Bortfestevarettrygtvalgforåbevareverdienesine,dadetvarenvedvarende

inflasjon.Foråsikreatbortfesteskulleværeøkonomiskgunstig,vardetderformulighet

gjennomavtaleatfesteavgiftenkunneoppreguleres.Enkeltehaddeikkeoppreguleringenav

festeavgiftenavtaltifesteavtalen.Dettevarnødvendigtidligere,oggjordeavtalenemindre

innbringendeovertidforbortfester.Imotsetningtildesomhaddeavtaltatfesteavgiften

skullereguleres.Bortfestehaddeogsåsineskattemessigefordelerforbortfesterfremfordet

åselgegrunn.36DenstørstebortfestereniNorgehargjennomtideneværtStaten,og

registreringerviseratdetmellom1939og1953blefestetbortfleretomteravstatog

kommuneennavprivate.I1958bledetforførstegangregistrertflerenyinngåtteprivate

festeavtalerennslikeavtalerinngåttavdetoffentlige.37

33FredrikPeterBrandt(1880)“Dennorskerettshistorie1”,s.239.34Finansdepartementet(2013)”Statsbudsjettet2013:Opplysningsvesenetsfond”.35Lid(1961)s.18-20.36Lid(1961)s.24.37Lid(1961)s.41.

17

Kapittel3–BakgrunnforforlengelsesrettfremtilidagIdetfølgendeviljeggåigjennomtomtefesteforholdfratidenførvifikkdenførste

tomtefestelovenfremtilendringenavlovensomkomi2004.Dettevilværemedpååbygge

oppundernødvendighetenavtomtefesteloven.Itilleggviljegprøveåbelysebakgrunnen

forforlengelsesretten.

3.1–Vernavfesterensinteresse(forlengelse)

Ihovedsakharlovgivertattforsegtovirkemidlerforåvernefesterensinteresseriet

tomtefesteforhold.Detovirkemidlenelovgiverharbrukt,erlovbestemtinnløsningsrettog

forlengelsesrett.IOt.prp.nr.28(1995–1996)bledetuttaltatlovgivningenburdeutformes

slikatfestereskullefåeiendomsvernmestmuliglikdeneneierhar:

“Problemeneveddisseavtalenemåløsesgjennomlovgivningsombørutformesslik

atdengirfesterenetvernsomgjørhansstillingmestmuliglikdeneneierhar.”38

3.2–Før1975tomtefestelovennr.20av5.mai1975

Førtomtefestelovennr.20av1975trådteikraft1.januar1976,eksistertedetingensamlet

lovomtomtefeste.Festeavtalenefør1976bledermedtolketpåbakgrunnav

stiftelsesgrunnlagetmellomfesterogbortfester.Dettefulgteforskjelligelovbestemmelser

somregulerteulikeforhold,samtdelovbestemtekontraktsrettsligeprinsippene.39

Hvapartenekunneavtaleidenenkeltefestekontrakt,haroppgjennomhistorienblitt

regulertavavtalefriheten.Avtalefrihet–ellerkontraktsfrihet,somdetogsåkalles–eret

ulovfestetprinsippsomharværtenavgrunnpilareneinorskrett.Utgangspunkteterat

enhverkaninngåellerunnlateåinngåavtalermedhvemmanvilogsammenbestemme

innholdetienaktuellfellesavtale.AvtalefrihetsprinsippeternedfeltiKongChristianDen

FemtisNorskeLovav15.april1687art.NL5-1-2.40Hovedregelenogutgangspunkteterat

manselvharretttilåbestemmeavtalensinnholdsegimellom,sålengeparteneharholdt38Ot.Prp.nr.28(1995-1996)punkt3.139FalkangerogFalkanger(2013)s.258.40KongChristianDenFemtisNorskeLov,Norskelov.

18

seginnenforgjeldendelovverk.Ethvertunntakfrahovedregelenmåhahjemmeliloveller

ulovfestetrett.Ideflestetilfellererdetogsåadgangtilåavtalebestemmelsersomeristrid

medlov,såfremtikkeavtaleneristridmedufravikeligkontraktslovgivningetteravtaleloven

§36.Avtalerkaninngåsbådemuntligogskriftlig,ogdetfinnesfremtilidagfortsattavtaler

somkunermuntlige.Atinngåtteavtalerskaloverholdeserogsålovfestetetteravtaleloven

§36.41Enavforklaringenepåhvorfordeteksisterersåmangeulikevariasjonerpå

festekontrakter,eravtalefriheten.

3.3–Lovomtomtefesteav1975

Tomtefestelovenav1975,somtrådteikraft1.januar1976,inneholdtingengenerell

hjemmelforatfesterekunnekrevefestetforlenget.Likevel,medlovenkommulighetentil

forlengelsevedfesteavtalersomikkelotseginnløseettertomtefestelovenav1975§10

annetledd2.punktum.Dettekalles“landbruksunntaket”oggjaldttomterfestetborttil

fritidshus,dertomtenhørtetiletfamilie-ellerkombinasjonsbrukinnenlandbruket.Videre

måttefestetsomhørtetilbruket,“tilsamanutgjereinturvandedelavinntektsgrunnlaget”;

herkunneinnløsningsrettenkungjøresgjeldendeomdettevarnedfeltienavtale.

Forlengelsehvorfesterenkunnekrevefestet“lengdpåsamevilkårsomfør,kvargongfor

minst10år,såframtomsyntillandbruketikkegjevrimeliggrunntilatfestetskalopphøre”

bleenkonsekvensav“landbruksunntaket”.

Detblefastsatti§6atfesteavtomttilbolig-ellerfritidshusikkekunneavtalesmedkortere

festetidenn80år.Festeavtalersombleavtaltkortereenndette,forutsatteatfesteavtalen

gahjemmelforforlengelse“påsammevilkårsomfør”ogatfestetidensomkonsekvensble

minst80år.Festeavtalermeddissevilkårenevilledermedikkekunneutløpeføretter

1.januar2056,altså80åretterattomtefesteloventreddeikraft.42

41Jusinfo(2016)Avtalerett.42NOU2013:11”Festekontrakterogfolkerett”s.18.

19

3.4–Lov20.desember1996nr.106omtomtefeste

Vedendringenavtomtefestelovenav20.desember1996nr.106komdethelleringen

generellrettforfesterentilåkrevefestetforlenget.Videreføringenav”landbruksunntaket”i

tomtefestelovenav1975komfremav§33vedfesteavtomttilfritidshus.Videreføringen

gjaldtherforfesteavtalerinngåttetter1975ogfremtillovensikraftsettelse.Av§33første

ledd4.punktumfulgtedetatfestereavslikeavtalerinngåttetter1975kunnekreve

forlengelsepå“samevilkårsomfør”,hvergangforminsttiåravgangen.Festeavtalenesom

varinngåttfør1976,fulgtedetav§33annetleddatfesterenkunnekreveforlengetved

festetidensutløphvergangforminsttiår.Detgjaldtderfritidshusetvari“varigbruk”for

festeren.Derbortfesterogfesterikkeklarteåblienigeomdenyevilkåreneforavtalen,ble

avgjørelsentattunderskjønn.Rettighetenesomfestermedfesteavtaleinngåttfør1976fikk

ettertomtefestelovenav1996,gjaldtkundefesteavtalersomutløptoårellermeretter

lovensikrafttreden,jf.§44tredjeledd.43

3.5–Endringslovav2004

Vedårtusenskiftetvardetenkjensgjerningatflereavlandetsfesteavtalervilleløpeuti

årenesomkom.Sometresultatavdettekomdetenendringavtomtefesteloven§15med

ikrafttredelse1.januar2002.Iforslagenesomkomoppførendringenavloven,var

reguleringavfesteavgiftsamtendringerireglenetilberegningavinnløsningssumoppetil

høring.Detbleogsåidenneanledningbedtomhøringsinstansenssynpååforbyinngåelsen

avnyefesteavtaler.Regjeringenskulleogsåettertoårfraikrafttredelsenden1.januar2002

avendringeneiloven,evaluerebestemmelseneogdenspraktiskevirkning.44

Justisdepartementetsendteethøringsbrevmedenrekkeulikealternativeendringsforslag

påhøring.Høringsmøteblearrangertden24.juni2003,oginstansenfikkmulighettilå

kommemedsineskriftligeinnspilliettertid.Medbakgrunnihøringenutarbeidet

departementetderetterOt.prp.nr.41(2003–2004).Idenneodelstingsproposisjonenbledet

foreslåttendringerforinnløsningsmuligheter,forinnløsningssumogforforlengelsesretten.

Forlengelsesrettenetter§33bleforeslåttendrettilatvedfestetidensutløpkunnefesteren,

bådeforbolighusogfritidshus,krevefestetforlengetpåsammevilkårsomfør.Omen43NOU2013:11”Festekontrakterogfolkerett”s.18-19.44NOU2013:11”Festekontrakterogfolkerett”s.19.

20

festeavtalebleforlengetetterdissebestemmelsene,skulledenforslåtte§7førsteleddom

festetidgjelde,slikatdetdavilvare“tilfestetvertsagtoppavfestarenellertomtavert

innløyst”.Stortingetfulgteoppalleforslagenetildepartementet,bortsettfrareglenesom

bleforeslåttomberegningavinnløsningssum.45

Foråsikrefesterenvarigdisposisjonsrettovertomtenble§33vedtatti2004.46

Departementetvurderteherombortfesterskullegisretttilåkrevenyevilkårogatfeste

ikkeskulleforlengespåsammevilkårsomtidligere.Departementetkomfremtilatde

boligsosialehensynenepåfestersidentilsaatforlengelseskulleskjepåsammevilkårsom

før.47

Etterlovendringeni2004fikkfestereavfritidseiendommerenutvidetinnløsningsrett.

Trygghetenknyttettilboligerklartenavhovedgrunnenetilatfesterefikkenstørre

mulighettilinnløsningavtomt.Dettefremkommeravforarbeidene.48Denfølelsesmessige

tilknytningenpersonerogsåhartilfritidseiendommer,kanogsåimangetilfellerværesterk,

ogdepartementetkomogsåfremtilathovedregelenominnløsningogsåblegjeldendefor

fritidseiendommer.Årsakentilatfritidseiendommerfikksammeinnløsningsrett,var

fordelenvedetenkeltogpraktikabeltregelverk.Herbleogsåtidspunktetforrettentil

innløsningendrettildetøyeblikketdetvargått30åravfesteavtalenuavhengigavnården

måtteværeinngått,lovenfikkaltsåtilbakevirkendekraft.

45NOU2013:11”Festekontrakterogfolkerett”s.20.46SeOt.prp.nr.41(2003-2004)s.54.47Prop.73Lpunkt.3.1.(taogsåmedsiden)48SeOt.prp.nr.41(2003-2004)s.31ogOt.Prp.Nr.28(1995-1996)s.10.

21

Kapittel4–Gjennomgangavdommenfratingrettentil

Høyesterett.IdettekapitteletvilLindheim-sakenblirpresentertfradetblereistsakiHallingdaltingrett

fremtilavgjørelseniHøyesterett.Dommenfratingrettenvilkunblikortvisttilfør

Høyesteretts-avgjørelsen,ogderesbegrunnelserblirgrundigeregjennomgått.

4.1–Norskdomstol

SomnevntblesakenfremmetiHallingdaltingrettavsaksøkerBeritMorganLindheim.49Her

lasaksøkerfrematforlengelseavfesteavtalerpåsammevilkåretterutløptfestetidsom

fulgteavbestemmelseneitomtefesteloven§33varistridmedGrunnloven.Saksøker

hevdetat§33varistridmedGrunnlovens§§105og97,saksøkerreisteogsåvidere

spørsmålom§33krenketNorgesfolkerettsligeforpliktelseretterEMKP1-1.Tingrettenkom

fremtilatdettevargrunnlovsstridigogatkomfestereikkehadderetttilforlengelseav

festekontraktenpåsammevilkårsomfør.Denneavgjørelsenbledirekteankettil

Høyesterett.

Høyesterettkomfremtilatsakenikkekunneføresfrem,ogvistetilØvreUllern-dommen

sombleavgjorttidligeresammedag.50Lindheim-sakengjaldtfestetilfritidseiendom,mens

ØvreUllern-dommenomhandletfestetilboligformål.Høyesterettkomfremtilatmanmed

dagenslovgivningettertomtefesteloven§32,ikkekunneskillemellomfesteforholdtilbolig-

ogfritidseiendom.Depåpekteatmantidligerehaddeskiltmellomslikefesteformål,menat

detteikkevargjeldeneidag.Lovgiverharmentatforlengingskullebehandlesliktforfeste

tilbolig-ogfritidseiendommer.HøystrettvistevideretilØvreUllern-dommenatdelade

politiskeføringenetilgrunnforsinavgjørelse.51Høyesterettlaikkenevneverdigvektpå

skillemellomformålene,oglahellerstorvektpåtrivselogvelferdvedåhaen

fritidseiendom.HøyesterettopprettholdtdommenfraHallingdaltingsrett.52

49THALL-2006-171382.50HR-2007-1593-P-Rt-2007-1281“ØvreUllern-dommen”.51HR-2007-1593-P-Rt-2007-1281“ØvreUllern-dommen”punkt.67.52HR-2007-1594-P-Rt-2007-1306“Lindheim-sakenhøyesterett”.

22

Kapittel5–EMDsdomiLindheim-sakenHerviljegstartemedåutredeforEMDsvurderingsgrunnlagforåavgjøreometinngrep

krenkerEMKP1-1.DeretterviljegredgjøreforEMDvurderingavLindheimsaken,ogdens

endeligedom.

5.1–EMDsvurderingsgrunnlagvedbruddpåEMKP1-1

Detkommerfremavmenneskerettsloven§2hvilkekonvensjonersomskalgjeldesomnorsk

lov,blantdissekonvensjonenekommerblantannetEMKogdenførstetilleggsprotokollen

fremsomgjeldende.Bestemmelseneikonvensjoneneogprotokollersomkommerfremav§

2,skaletter§3gjeldeforanannenlovgivningderdettemotstrider.53

ILindheim-sakenerdetbruddpåEMKP1-1somerstridenskjerne.EMKfremstillesoffisielt

ettertolikestiltekonvensjonsspråk:engelskogfransk.54

VedspørsmålsomreisesomhvorvidtdeterbruddpåEMKP1-1,harmangjennompraksis

utvikletogpresisertbestemmelsenogkommetfremtilsekshovedspørsmålforåvurdere

omdetforeliggerbruddpåbestemmelsen.55Viderekommerenoversiktoverdeseks

hovedspørsmåleneEMDvurderer,opplistetidenrekkefølgendevanligvisdiskuteres.Ide

nesteseksunderkapitleneviljegredegjørefordesekshovedspørsmålene,dettebyggerjeg

hovedsakeligpåEiendomsbegrepetiDeneuropeiskemenneskerettskonvensjonenavStigH.

Solheims.58flg.

5.1.1–Detmåforeliggeeneiendomsinteresse.

InnledningsvisvilEMDfinneutomklagerhareiendomsinteressessomomfattesavEMKP1-

1.BegrepeteiendomerautonomtiEMK,ogEMDansersegikkebundetavnasjonale

begreper.Dettekommerogsåfremgjennomrettspraksis,seeksempelvisavgjørelsefra

53Lovomstyrkingavmenneskerettighetenesstillinginorskrett(menneskerettsloven).54NOU2013:11“Festekontrakterogfolkerett”s.25ogJonFridrikKjølbro(2010)“DenEuropæiskeMenneskerettighedskonvention–forpraktikere”s.21.55StigH.Solheim,“EiendomsbegrepetiDeneuropeiskemenneskerettskonvensjon”,Tromsø2010s.59medhenvisninger.

23

HøyesterettRt-2006-1382avsnitt54.

“OmgrepeteigedomerautonomtiEMK,ogdetomfattarmeirenndetvioppfattar

someigedomettervanlegnorskrett.”

ILindheim-sakenerdetikkekunbegrepeteiendomoghvilkeobjekterbegrepetomfatter

somdiskuteres,menhvilkerettssubjektersomkannyttevernetterkonvensjonen.Enhver

fysiskogjuridiskpersonomfattesaveiendomsvernetetterP1-1.Formåletmed

konvensjonentilsieratdetoffentligeikketrengerbeskyttelsemotsegselv,ogdetoffentlige

omfattesdermedikkeavvernetetterEMKP1-1.SomdetfølgeravEMKartikkel34,er

klagerettenforovertredelseravderettighetersomerfastsattavkonvensjonen,forbeholdt

enhverperson,frivilligeorganisasjoner,ellerengruppeavenkeltpersoner.

“Domstolenkanmottaklagerfraenhverperson,frivilligorganisasjonellergruppeav

enkeltpersonersomhevderåhaværtutsattforenovertredelseavderettighetersom

erfastsattikonvensjonenogdensprotokollerfraenavdehøyeKontraherende

Partersside.DehøyeKontraherendeParterforpliktersegtilikkepånoenmåteå

hindreutøvelsenavdennerettighet.”56

5.1.2–Detmåforeliggeetinngrep

DeteraltsåkunvedinngrepidenaktuelleeiendomsinteressenatbestemmelseniP1-1

gjøresgjeldendeogkankommetilanvendelse.Dettevernetgjelderoverforhandlinger

utførtavstaten.Likevelerdetnødvendigforstatenogsikreateierefårnytesineiendomi

fred,detteerstatenpålagtågjøre.Ibeggetilfellererdenøkonomiskekonsekvensenet

avgjørendemomentivurderingen.57

5.1.3–Klassifiseringavinngrepet–regelvalget

Hvismanerkommetfremtilatdeterblittforetattetinngrepieiendomsinteressen,skal

manvurdereinngrepetsart.EMDopererermedatEMKP1-1inneholdertreregler;dettehar

56Lovomstyrkingavmenneskerettighetenesstillinginorskrett(menneskerettsloven)art.34.57NOU2013:11”Festekontrakterogfolkerett”s.26.

24

degjortsidenSporrongogLönnrothmotSverigeplenumsdom23.september1982.Hvilken

typeinngrepsomerforetattieiendomsinteressen,avgjørhvilkenavreglenemanskal

benyttesegav.

DenførsteregelenkallesofteprinsippregelenogkommerfremavEMKP1-1førsteledd

førstepunktum,ogfastsetterprinsippetomrettentilånytesineiendomifred.Regel

nummertokallesgjernesomavståelsesregelenellerekspropriasjonsregelenogkommer

fremavførsteleddannetpunktum.Regelentillatertvungeneiendomsavståelseavårsaker

someksempelvisdreiersegomåfremmedetoffentligesinteresse.Dettekankunskje

gjennombetingelsersomerhjemletilov.Dentredjeogsisteregelenkallesvanligvis

kontrollregelenogkommerfremavannetledd.Denneregelengirstatenretttilå

gjennomføretiltakforåivaretasamfunnetsogalminneligeinteresser.58.

Detreregleneskalikkekuntolkesisolertselvomdeerforskjellige;detteharEMD

fremhevetgjennomblantannetJamesogandremotStorbritannia,plenumsdom21.februar

1986.Detvilogsåoppståtvilstilfellerderdetvilværevanskeligåplassereinngrepetienav

despesifikkekategoriene.Damådetforetasenkonkrethelhetsvurderingavsaken.

Prinsippetomåfånytesineiendomifred,måværemeditolkningenavdetoandrereglene

somomhandlertobestemteformerforinngrepieiendomsinteressen.Iseneretidhardet

ogsåblittmindreviktigåtastillingtilhvilkenavdespesifikkekategorieneinngrepenefaller

under,ogEMDharsattdettetilsideienkeltetilfellerogkunbruktprinsippregelen.59

5.1.4–Inngrepetmåhatilstrekkelighjemmel

Domstolenmåtastillingtilominngrepethartilstrekkelighjemmel.Dettetardomstolen

stillingtiletteratdeharkommetfremtilbestemmelseneetterP1-1vilværeanvendeligog

foretattelleruttaltsegomregelvalget.Innledningsvismåselvsagtinngrepethadekningi

hjemmelsgrunnlaget.EMDertilbakeholdenidenneprøvingen,dadeikkeskalværenoen

fjerdeinstans.Deretterstillesdetkravtilkvalitetenavdetnasjonalerettsgrunnlaget.60

58NOU2013:11”Festekontrakterogfolkerett”s.26.59NOU2013:11”Festekontrakterogfolkerett”s.26–27.60NOU2013:11”Festekontrakterogfolkerett”s.27.

25

5.1.5–Inngrepetmåforfølgeetlegitimtformål

AlleinngrepsomomfattesavEMKP1-1måforfølgeetlegitimtformål.Dettefremkommer

avpraksis,eteksempelpådetteerBebyelsermotItalia,storkammerdom5.januar2000.

Hvasomansessomlegitimeformåltolkesrelativtvidtogvedvurderinggisstatervid

skjønnsmarginhvorvidtettiltakansessomnødvendigoghvadeteventuelletiltaketgårut

på.VedinngrepsomknyttesoppmotsosialellerøkonomiskpolitikkvilEMDvisestor

skjønnsmargin.GjennomrettspraksisviserogsåEMDatdevilrespekteremyndighetersegen

vurderinghvorvidtformåleterlegitimtsåfremtvurderingenikkeergrunnløs,seeksempelvis

Hutton-CzapskamotPolenstorkammerdom19.juni2006.DaEMDoftevilrespekteredet

eksempelvismyndighetersvurderinghvorvidtinngrepeterlegitimt,ogdermedgirdette

punktetmindreselvstendigbetydning.Påbakgrunnavdetteerdetviktigåidentifisere

formåletiensamletvurderingslikatmankanavgjøreomeiendomsinngrepetkan

rettferdiggjøres.Dettepunktetharviktigbetydningvedvurderingenvedvurderingenavdet

sjettepunktetiEMDforetarseg.

5.1.6–Inngrepetmåværeproporsjonalt

AlleeiendomsinngrepsomomfattesavEMKp1-1måværeproporsjonalt.EMDlafremsom

etkravisakenHutten-CzapskamotPolenomenrimeliggradavforholdsmessighetmellom

detforetattemiddelogmåletsomskalrealiseresmedtiltaketfrastaten.Desaviderei

dennesakenatdetmåforeliggeenrimeligbalansemellombehovetforbeskyttelseav

individetsgrunnleggenderettigheterogdengenerellesamfunnsinteressen.Iallesakerskal

detforetasenkonkretproporsjonalitetstest,hvordetvurderesomklagerenmåbæreen

individuellogurimeligbyrdeetterenhelhetsvurderingavdetkonkreteinngrep.

Ogsåvedenproporsjonalitetsvurderingvilstatenihverttilfellehaenvissgradav

skjønnsmargin.Statensvalgavvirkemiddelogvurderingavformåletsesihensynitil

skjønnsmarginen.EMDprøvingsintensitetavdettevariererfrasaktilsakognårstaterhar

foretattenvurderingpåbakgrunnavpolitiskeavveininger,ogdemokratisklegitimiteter

EMDforsiktigmedprøvingen.Detleggesvektpåflereulikefaktorerivurderingenom

inngrepeterproporsjonalt.Inngrepetsformålersværtviktigvedvurderingav

proporsjonalitetenavdet.EMDervarsommemedåetterprøvemyndighetersvurderingav

legitimeformål.Detskalikkevurdereshvilkentyngdeetinngrepharogikkeomdetkan

regnessomakseptabelt.Deterflereulikemomentersomvilværetungtveiendesomblant

26

annetoppnåelseavstørresosialrettferdighet,engjennomføringavøkonomiskereformer,

kampmotnarkotikaogbeskyttelseavmiljø.DetvilogsåbliforetattenvurderingavEMD

hvormanleggervektpåhvorhardtklagerenblirrammetavinngrepet.

Vedtapaveiendomutennoenformforerstatningforpartersomharenvisstilknytningtil

eiendommenvilsespåsomenkrenkelseavEMKp1-1,jf.Jamesogandremot

Storbritannia.61Økonomiskkompensasjonkanlikevelværeetmomentvedkontroll-og

prinsipptiltak.Likevelvildemestsentralevurderingenevedproporsjonalitetsprinsippet

væreformåletogvirkningenavinngrepet.

Detkanlikevelværeandremomentersomblirsterktvektlagtvedvurdering.ILindheim-

sakenpåpekteEMDatnorskemyndigheterikkehaddeforetattenvurderingav

tomtefesteloven§33ogomdennegatilstrekkeligbalansemellomfesterogbortfester.62

5.2–Genereltomdommen

HovedproblemstillingentilEMDvaromtomtefesteloven§33,somgafestereretttilåkreve

festetforlengetpåsammevilkårsomførogutentidsbegrensningvedutløpavfestetiden,

krenketEMKP1-1.63Isakenvarparteneenigomatdethaddeskjeddetinngrepiklagerens

eiendomsinteresseslikatEMKP1-1komtilanvendelse.EMDmåttederfortaenavgjørelse

omhvilkenregelsomkomtilanvendelse,ominngrepetfulgteetlegitimtformålogom

inngrepetvarproporsjonalt.64Videreidenesteunderkapitlenevildomstolensvurderingav

dissespørsmålenegjennomgås.

5.2.1–Regelvalget

IregelvalgetmåtteEMDtaenvurderingknyttettilhvilkenregelsomkomtilanvendelse.

Domstolentokutgangspunktitidligererettsavgjørelserhvordevistetiltorettsavgjørelser

hvoravståelsesregelenblebenyttetogfireavgjørelserhvorkontrollregelenkomtil

61NOU2013:1111”Festekontrakterogfolkerett”s.3362CASEOFLINDHEIMANDOTHERSv.NORWAY.(2012).TheEuropeanCourtofHumanRights,avsnitt128.63CASEOFLINDHEIMANDOTHERSv.NORWAY.(2012)avsnitt3og53-54.64CASEOFLINDHEIMANDOTHERSv.NORWAY.(2012)avsnitt59.

27

anvendelse.65Domstolenkomfremtilatsakenskullevurderesunderkontrollregelenda

Lindheim-sakenvarsammenlignbarmeddefiresisteavgjørelsene.66Klagernehaddepåpekt

attomtefesteavgiftenpåunder0,25prosentogfesteavtalenipraksisvartidubegrensetvar

etbetydeliginngrepieiendomsretten,dettesadomstolensegenigi.67Domstolenvalgte

likevelmedatkontrollregelenskullekommetilanvendelseidennesaken.68

5.2.2–Formålsvurderingen

VedformålsvurderingenvisteførstdomstolentilHutten-CzapskamotPolen,

storkammerdom19.juni2006.69Somnevnttidligereblirmyndighetergittvidskjønnsmargin

vedinngrepsomblirgjortmedbakgrunnisosialellerøkonomiskpolitikk.Såfremt

myndighetenesvurderingeratformåleterlegitimtvildomstolenrespekteremyndighetens

avgjørelse,medmindrevurderingeneråpenbartgrunnløs.

IdomstolensvurderingavformåletmedinngrepetiLindheim-sakenvistedomstolenførsttil

stortingsdebatteniforkantavvedtakelsenav§33.Istortingsdebattenkomdetfremat

formåletmed§33varåsikrefestereenvarigdisposisjonsrettdaikkeallehaddeøkonomisk

mulighettilåinnløsetomtenettergjeldenderegler.Detboligsosialehensynetbletungt

vektlagtavStortinget.70

Lovensformålkunneogsåoppfattesgjennomuttalelserfraodelstingsproposisjonenom

tomtefesteloven§15.Opphevelsenavprisregulering1.januar2002haddeførttilenkraftig

økningavfesteavgiftensomhaddeførttilenstorøkonomiskbelastningformangefamilier.

Dettevarspesieltuheldigforfamiliermedalleredeøkonomiskeutfordringer.

Tomtefesteverdiklausulerkunnefortendeoppannerledesennpartenehaddesettforsegog

dermedblietkonfliktmoment.Medproblemenedetteførtemedsegønsketmyndighetene

åsikreetmerforutsigbartlovverkogdermedunngårettstvister.71

65NOU2013:11”Festekontrakterogfolkerett”s.35.66CASEOFLINDHEIMANDOTHERSv.NORWAY.(2012)avsnitt76.67CASEOFLINDHEIMANDOTHERSv.NORWAY.(2012)avsnitt77.68CASEOFLINDHEIMANDOTHERSv.NORWAY.(2012)avsnitt78.69CASEOFLINDHEIMANDOTHERSv.NORWAY.(2012)avsnitt9670CASEOFLINDHEIMANDOTHERSv.NORWAY.(2012)avsnitt97.71CASEOFLINDHEIMANDOTHERSv.NORWAY.(2012)avsnitt96.

28

Domstolenkonkludertemedatbestemmelsengauttrykkforsosialpolitikkividforstand,og

ikkekunrammetdemedøkonomiskevanskeligheterogsosialeurettferdigheter.72Dermed

komdomstolenfremtilatbestemmelsenvargjortiallmennhetensinteresseogforfulgteet

legitimtformål.Vurderingenavbestemmelsenkunnehellerikkeansessomåpenbart

grunnløs.73

5.2.3–Proporsjonalitetsvurderingen

ILindheim-sakenbledetavgjørendespørsmåletominngrepetvarproporsjonalt.I

proporsjonalitetsvurderingenbleogsåHutten-CzapskamotPolen,storkammerdom19.juni

2006bruktsomutgangspunkt.74SelvomsakenskiltesegfraLindheim-sakenlaEMDtil

grunnatsynspunkteneiavgjørelsenkunnegjøresgjeldendeogsåiLindheim-saken.

Begrunnelsenfordettevarattomtefesteavtalervillepåsammemåtesomhusleieavtalerbli

inngåttfrivilligtilenprissomgjenspeiltemarkedsnivåetpåtidspunktetfor

avtaleinngåelsen.75Detvillikevelværeforskjellerveddetoavtaleformene.Somdomstolen

påpeker,vildetvedtomtefesteværefestersomstårforinvesteringenknyttettilbygninger

ogandreanleggpåeiendommen.Bortfesterharitilleggikkemulighettilnyttiggjøresegav

eiendommenøkonomiskutenominndrivelseavfesteavgift.Meddissebetingelsersom

skillersegfrahusleieavtalervilfesteavtalerhalengreavtalevarighet.76

Vedtomtefestepåpektedomstolenatdetarenklarinteressemotsetningmellompartene.

Festeavgiftensvartehellerikketildetsomvardengenerelleprisveksteni

eiendomsmarkedetellertomtemarkedet.Festerestosomsagtfordenstørste

investeringsbyrdenpåtomtenoghaddedermedsterkinteresseietvarigfesteforhold.

DenneinteressenmentedomstolenatkunnehevdesvarbeskyttetgjennomEMKP1-1og

EMKartikkel8.Vedforhandlingeromvilkåreneforenfornyelseavavtalenvilleikkefesterog

bortfesterstålikesterkt.77

72CASEOFLINDHEIMANDOTHERSv.NORWAY.(2012)avsnitt99.73CASEOFLINDHEIMANDOTHERSv.NORWAY.(2012)avsnitt100.74CASEOFLINDHEIMANDOTHERSv.NORWAY.(2012)avsnitt119.75CASEOFLINDHEIMANDOTHERSv.NORWAY.(2012)avsnitt120.76CASEOFLINDHEIMANDOTHERSv.NORWAY.(2012)avsnitt121.77CASEOFLINDHEIMANDOTHERSv.NORWAY.(2012)avsnitt122-124.

29

DomstolenkonkludertemedatStortingethaddeenvanskeligoppgavemedåforene

interessemotsetningeneogatproblemstillingenvarkompleks.Lovgiversønskeomenklarog

forutsigbarløsningforåunngåflererettstvistervistedomstolenforståelsefor.78

VeddenkonkretevurderingenavinngrepetsproporsjonalitetidennesakensåEMDpå

bakgrunnenforendringenavtomtefesteloven§33.Idennesammenhengsådepå

regjeringensevalueringav§15etterikrafttredelsen.Herkomdetfrematopphevelsenav

prisreguleringen1.januar2002haddeførttilenkraftigøkningavfesteavgiftenfor

festeforholdmedtomteverdiklausul.Selvmeddetlovfestedetaketforøkningav

festeavgiftenkomevalueringfremtilatfesteavgiftenhaddeøktbetraktelig.Løsningenman

gikkforpådettetidspunktet,varenregelsomåpnetforenengangsreguleringav

festeavgiften,ogatfesteavgiftenvidereskullereguleresetterkonsumprisindeksen.Det

skulleikkegripesinnireguleringsklausulerutenomdetilfellersomfulgteavforslagetved

eksisterendefesteforhold.79

Tomtefestelovens§33haddeikkeblittsærskiltvurdertmedhensyntilhvorvidtdengaen

rimeligbalansemellomfesterogbortfestersinteresser.Domstolenutaltedetteidommen:80

“However,theCourthasnotbeenmadeaware,nordoesitappearfromthematerial

submitted,thatanyspecificassessmentwasmadeofwhethertheamendmentto

section33regulatingtheextensionofthetypeofgroundleasecontractsatissuein

theapplicants’caseachieveda«fairbalance»betweentheinterestsofthelessors,on

theonehand,andthoseofthelessees,ontheotherhand.”

Domstolenuttalteatdevar“struckbytheparticularlylowlevelofrenttheapplicants

receivedunderthetermsofthevariousgroundleaseagreementsasextendedpursuantto

section33oftheGroundLeaseAct”.Beregnetfesteavgiftvarmindreenn0,25prosentav

tomtensmarkedsverdi,ogEMDmentefesteavgiftenvarveldiglav.Domstolenkunneikkese

atdenlavefesteavgiftenogvidereatfastavgiftenkunkunneskjeisamsvarmed

konsumprisindeksenutennoensammenhengmedverdienaveiendommen,faltunder

78CASEOFLINDHEIMANDOTHERSv.NORWAY.(2012)avsnitt125.79CASEOFLINDHEIMANDOTHERSv.NORWAY.(2012)avsnitt126.80CASEOFLINDHEIMANDOTHERSv.NORWAY.(2012)avsnitt128.

30

allmenneinteressersomkunnerettferdiggjøres.81

Festeavtalenkunneforlengesutenmulighetforåregulerefesteavgiftenistørreomfangenn

isamsvarmedkonsumprisindeksenogforlengelsenfortsattepåubestemttid.Dermedvar

bortfesterekskludertframulighetenforåtadelideneventuelleverdistigningenpå

eiendommen.Verdienpåtomtenkunnedermedikketrekkesinnireguleringenav

festeavgiften.Domstolenviserogsåtilatfesteavtalenkunfrafesterssidekanopphøreved

oppsigelseellerinnløsning.

Festereharvideremulighettilåoverdrafesteforholdettilentredjepart.Vedsalgvildermed

eiendommensverdiøkningkuntilfallefester.Ombortfesterderimotselgervilleden

påheftedefesterettengjenspeilesalgsprisen,meddenlavefesteavgiftensomfølgertil

ubestemttil.82

Domstolenkomfremtilatenrimeligfordelingavdesosialeogøkonomiskebyrdeneikke

haddeblittjevntfordeltmellomfesterogbortfester.Bortfestersattutelukkendeigjenmed

byrden.Selvomdomstolentilvanligbrukervidskjønnsmarginnårdetkommertil

myndighetersvurdering,komdomstolenfremtilatnorskstatikkehaddeklartåfinneen

rimeligbalansemellomsamfunnsinteressenogbortfesterseiendomsrett.83Domstolenkom

dermedfremtilatbestemmelsenekrenketEMKP1-1:84

“TherehasaccordinglybeenaviolationofArticle1ofProtocolNo.1.”

81CASEOFLINDHEIMANDOTHERSv.NORWAY.(2012)avsnitt130.82CASEOFLINDHEIMANDOTHERSv.NORWAY.(2012)avsnitt132.83CASEOFLINDHEIMANDOTHERSv.NORWAY.(2012)avsnitt13484CASEOFLINDHEIMANDOTHERSv.NORWAY.(2012)avsnitt136

31

Kapittel6–BakgrunnenforendringavlovenDetnyelovforslagetetterProp.73L(2014–2015)harbakgrunniDeneuropeiske

menneskerettsdomstolensdomav12.juni2012iLindheim-sakenogbyggerpåutredningen

iNOU2013:11Festekontrakterogfolkerett.Lovforslagetetterproposisjonengjelder

bortfesterensretttilåkrevereguleringavfesteavgiftenvedforlengelseavfestetilbolig-og

fritidshus.

Etterdetidligereregleneomatfesterhadderetttilforlengelseavfestetilbolig-og

fritidshuspåsammevilkårsomfør,konkluderteDeneuropeiskemenneskerettsdomstolen

medatdettekunneføretilresultatersomikkeoppfyllerbortfesterenseiendomsvernetter

Deneuropeiskemenneskerettskonvensjonenførstetilleggsprotokollartikkel1(EMKP1-1).

Dadetidommenblegjortklartatdetvarlovgivingensomvardetunderliggendeproblemet,

såmanatdommenvillefåinnvirkningpåmerennkundekonkretefesteforholdenesomble

tattoppisaken.Lovendringsforslagetetterproposisjonentokdermedsiktepååsikrebedre

proporsjonalitetiregleneomforlengelseavfestetilbolig-ogfritidshusslikatmani

fremtidenvilunngåflerekrenkelseravEMK.

Departementetkomfremtil,medbakgrunnidommen,atforlengelsesrettentilfesteretter§

33vedutløpavfesteavtalenvarforenligmedEMK.Problemetsomoppstårmedhensyntil

EMKvedforlengelse,knyttersegtilfesteavgiftenogrettentilåforlengepåsammevilkår

somfør.Noenavpunktenevedtomtefestelovensomblekritisertavdomstolenvardenlave

festeavgiftentilfestere,somlovgivningenførtetilsamtatvedreguleringavfesteavgiften

bletomteverdienutelukketsomrelevantreguleringsfaktor.Videresåmanogsåateventuell

verdistigningpåtomtenkunviltilfallefestervedvideresalg.Mankomviderefremtilatdet

ikkekunvar§33somvarproblemetmeddengittelovgivingen,menetsamspillmellom§§

7,15og33.Dissetreparagrafenegirfesterretttiltidsubestemtforlengelseavfesteavtalen

tilsierdessutenatbortfesterkunfårregulertfesteavgiftenmedendringeri

konsumprisindeksen.85

85Prop.73Ls.5-6.

32

Kapittel7–ArbeidetbaknylovDenyereglenesomskulleutarbeides,måttestillebortfesteriengunstigereposisjonved

forlengelsesrettenenndentidligerelovengjorde.Detnyelovforslagetmåttetatakide

punkteneEMDpektepåiLindheim-dommen;samtidigmåttedetogsåtashensyntilfesters

vernetterEMKogGrunnloven.Dermedmådetnyelovforslagetforeneulikeogtildels

motstridendehensyn,noesomikkeerensærligenkeloppgaveisegselv.Departementet

haddeogsåbehovforåsettereglersomkunnesikrestabilitetienlovgivingsomtidligerehar

værtturbulentmedmangetvisterogrettsavgjørelser.86Forarbeidenefordennyelovener

NOU:2013:11Festekontrakterogfolkerett,Prop.73.L(2014-2015)ogInnst.349L(2014-

2015).

Detnyelovforslagetforesloatfesterenfortsattskalharetttilforlengelseetter§33ved

utløpavfesteavtalen.Detbleforeslåttatfesteriutgangspunktetskalharetttilforlengelse

påsammevilkår,menatbortfesterskalhaadgangtilåkrevereguleringavfesteavgifteni

forbindelsemedforlengelseavfesteavtalengjennom§15fjerdeledd.Iproposisjonenble

detforeslåttatbortfesterskullehaadgangtiletengangsløftavfesteavgifteninnentreårav

forlengelsenavfesteavtalen.

Detbleogsåforeslåttatdenregulertefesteavgiftenskullevære2,5prosentav

tomteverdien.Tomteverdienskullehersettesetterdagensregleretter§15andreleddog§

37førsteledd.Idetteforslagetbledetogsåinnarbeidetensikkerhetsventilforfesteremot

enbetydeligøkningavfesteavgiften.Dettekomgjennometforeslåttmaksbeløp(satttil

9000kronerforhvafesteavgiftenkanutgjøreiåret.87Beløpetjustereshvertårvedårsskiftet

etter1.januar2002isamsvarmedendringenipengeverdien.I2015utgjordedette

maksbeløpet11378kroner.Dettemaksbeløpetskulledagjeldeperdekartomtellerper

tomtdersomtomtenermindreennetdekar.Lovutvalgetønskethellerikkenoe

minstebeløpforfesteavgiften.EtterNOU2013:11bledetforeslåttavlovutvalgetet

maksbeløpknyttettilantallboenheterpåtomten.Dettegikkdepartementetbortfra.Det

bleforeslåttenbestemmelseiproposisjonenomågjøredetmuligiekstraordinæretilfellerå

86Prop.73Ls.6.87NOU2013:11s.20.

33

setteenfesteavgiftsomoverstigermaksbeløpet.Detteskullekuntasibrukvedspesielle

tilfellerhvordeternødvendigforåivaretabortfesterenshensynmedhensyntilvernetter

EMKP1-1.Dennebestemmelsenvarkunmentsomenunntaksbestemmelseforåforhindre

krenkelseravEMKP1-1.88

Festerensretttilforlengelseopprettholdessomsagtgjennom§33.Forslagetsieratfester

ikketrengeråkreveforlengelsenårfestetidenerute,ogfestetløperviderepåsammevilkår

medbortfesterensretttilåkrevereguleringavfesteavgiftetter§15,omikkefestet

avsluttesfrafestersside.Lovutvalgetsattelikevelnedforslagomunntakvedbortfesterens

retttilreguleringavfesteavgiftvedavtalerderfesterenharretttilforlengelseavfestetog

detgårfremavavtalenatbortfesterikkeharretttilåregulerefesteavgiftenutover

endringenipengeverdien.Dettekommerogsåfremi§15fjerdeledd.

88Prop.73Ls.6.

34

Kapittel8–Dagensregleromforlengelse

Denlovbestemteforlengelsesrettenerhjemletitomtefesteloven§33.Tomtefesteloven§

33bleendretetterLovomendringeritomtefesteloven(festeavgiftvedforlengelsem.m.).

Loventrådteikraft1.juli2015ogparagrafenharidagfølgendeordlyd:

“Nårfestetidaeruteforfestetomttilbustadhusellerfritidshus,ogtomtaikkjeblir

innløystetter§32,lauperfestetvidarepåsamevilkårsomfør,likevelslikat

bortfestarenkankrevjereguleringetter§15fjerdeledd.Forfestesomerlengaetter

fyrstepunktum,gjeld§7fyrsteleddomfestetid.”

Dagenslovgjøratfesteavtalerhvorfesterikkekrevertomteninnløstetter§32,forlengespå

sammevilkår.Endringenavlovenharlikevelgittbortfestermulighetentilåkreve

festeavgiftenregulertetterreglenesomfølgerav§15fjerdeledd.Formåletmedendringene

eratbortfestervedvidereføringavgamlefesteavtalerskalfåtastørredeliverdiøkningenpå

tomten.89Bortfesterkunneikkeførlovendringenkreveoppreguleringavfesteavgiftenmed

bakgrunnitomteverdienvedforlengelse.

Vedikrafttredelsenavdennyelovenbledetsattetskillemellomfesteavtalersomallerede

harblittforlenget,ogdeavtalenesomikkeennåhargåttut.Forfesteavtalersomer

forlengetfør1.juli2015,løperavtaleniutgangspunktetpåsammevilkårsomtidligere.

Likevelharbortfestermulighettilåkreveavgiftenregulert;hererdetsnakkomet

engangsløft,iperiodenfraikrafttredelsenavlovenogfremtil1.januar2018.Herharaltså

bortfestermulighettilåkrevefesteavgiftenregulertselvomavtalenalleredeerforlenget,

ogsåfremthangjørdettefør1.januar2018.Hvisbortfesterkreverfesteavgiftenregulert

etter§15fjerdeleddogfesteavgiftenøkermedmerenn8000NOK,kansummensom

overstigerdettebeløpetogforfallerfør1.januar2017ikkeblikrevdinn.90

89TønsbergAdvokatene(2015)Nyereglervedforlengelseavfesteavtaler–ikraftfra1.juli2015.90ThorFalkanger(2016)note29,tilTfl.§15.lovkommentarhosGyldendalrettsdata.

35

Tomtefestelovens§15fjerdeleddlydersomfølger:

“Vedlengingavfesteetter§33kanbortfestarenkrevjeatdenårlegefesteavgiftablir

regulerteingongslikathosvarertil2prosentavtomteverdetmedfrådragfor

verdaukesomfestarenhartilførttomtamedeignetiltakellertilskotttiltiltaksomer

gjortavandre.Tomteverdetmåikkjesetjasthøgareenndettomtakanseljastforom

detberreertillateåsetjeoppdethusetellerdeihusasomerpåtomta.Bortfestaren

kanlikevelikkjekrevjeavgiftaregulertmeirenntileithøgstebeløpomåretforkvart

dekartomtellertildetbeløpetsomreguleringisamsvarmedpengeverdienvillegje.

Høgstebeløpeter9000kronerjustertvedkvartårsskifteetter1.januar2002i

samsvarmedendringaipengeverdien.Dettehøgstebeløpetgjeldògdertomtaer

mindreenneittdekar.Bortfestarenmåsetjeframkravetinnantreåretterat

festetidaerute.Rettentilåregulerefesteavgiftaetterleddethergjeldikkjeomdeter

avtalteinrettforfestarentillenging,ogdetfylgjeravavtalaatbortfestarenikkjehar

retttilreguleringavfesteavgiftautoverdetsomfylgjeravendringaipengeverdien.”

Reguleringenavfesteavgiftenreguleresav§15.Festeavtalersomløperutetter1.juli2015,

girbortfestermulighettilåkrevefesteavgiftenregulertinnentreåretteratfestetidener

forlenget.Iutgangspunktetforlengesogsådisseavtalenepåsammevilkår,medunntakav

bortfestersmulighettilåregulereavgiftenetter§15fjerdeledd.91

Forfesteavtalersomerinngåttfør1.januar2002,gjelder§15,menitilleggfølgenderegler

forreguleringersomskjerfra1.januar2002elleriettertid:

“a)Nårreguleringskalskjeisamsvarmedendringenipengeverdien,kanbortfesteren

krevereguleringisamsvarmedendringensidenfesteavtalenbleinngått,selvom

festeavgiftenharværtregulertfør.

b)Bortfesterenkankreveavgiftenregulertisamsvarmeddetsomtvilløsteravtalt.

Meneravtaleninngått26.mai1983ellerfør,kanbortfesterenlikevelikkekreve

avgiftenregulertmerenntilethøyestebeløpomåretforhvertdekartomtellertildet

91TønsbergAdvokatene(2015)Nyereglervedforlengelseavfesteavtaler–ikraftfra1.juli2015.

36

beløpetsomreguleringisamsvarmedpengeverdienvillegi.Høyestebeløpetetter

andrepunktumer9.000kronerjustertvedhvertårsskifteetter1.januar2002i

samsvarmedendringenipengeverdien.Dettehøyestebeløpetgjelderogsåder

tomtenermindreennettdekar.

c)Gjøravtalenatverdienavtomtutenhuserendelavregnegrunnlagetforny

festeavgift,skalverdienikkeblisatthøyereenndettomtenkanselgesforomdet

bareertillattåsetteoppdetellerdehusenesomerpåtomten.”92

Deterogsåkommetendringerav§10.Endringenhergjelderkunforfesteavtomttilbolig-

ellerfritidshussomforlengesetterikrafttredelsenavloven.Forfesteavtalersomerforlenget

førloventreddeikraft,erdetdetidligerereglenei§10somskalgjøresgjeldende.

Tomtefestelovens§10lyderidagsomfølger:

“Eitåremålsfeste(festesomerskipaforeitvisståretalellersomgåruttileifastsett

tid)tilannaennbustadhusellerfritidshussomikkjeersagtoppskriftlegseinasttoår

førfestetidaerute,vertlengdpåoppseiingmedlikoppseiingsrettforpartaneogelles

påsamevilkårsomfør,omikkjeannafylgjeravdetsomeravtaltellermåreknastå

fylgjeavfesteføremålet.Dettegjeldògfesteavtalerderdeteravtaltretttilfornying,

omikkjefestarentiltidsomnemntharsagtfråskriftlegatfestarenikkjevilfornye

festetellerbortfestarenskriftlegkrevfestevilkåraendra.

Sålengepartarieitfestehøvesomnemntifyrsteleddtingaromnyefestevilkår,gjeld

deitidlegarefestevilkårajamveletteratfestetidaerute,omikkjeannafylgjeravdet

someravtalt.”

8.1–Unntakfraforlengelsesretten

Foratfesteavtalerskulleforlenges,måttefesterentidligerekreveforlengelse.Idag

forlengesfesteavtalenautomatisk,ogfesteavtalenkankunavsluttesvedatfestersieropp

avtalensomdetfølgerav§7.

92EL19.06.2015nr.63Lovomendringeritomtefesteloven(festeavgiftvedforlengelsem.m),DelIInr.5a-c.

37

Somhovedregelkandetsiesatallefesteavtalerforlengesautomatiskvedutgangsåfremt

ikkefestersieroppavtalenskriftligjf.§9,ellerkrevertomteninnløstetter§32såfremt

dettelarseggjennomføreetterlov.Likevelkanavtalersomerinngått,pliktefesterentilå

innløsetomtenførfestetidenerute,detteeriutgangspunktetikkebindendeforfesteren.

Deteretforbeholdforavtalebestemmelsereldreenn1976,jf.§35annetpunktum.VedRt.

1990s.284.stadfestetHøyesterettdommenfralagmannsretten,hvorsamtligeblepliktige

tilåinnløsetomtenesine.93

“Avtaleomatbortfestarenkankrevjeatfestareninnløysertomtsomerfestaborttil

bustadhusogfritidshusførfestetidaerute,erikkjebindandeforfestaren.Eislik

føresegnieiavtaleinngåttfør1976gjeldlikeveldersomdetettertilhøvavillevere

urimelegandsynesbortfestarenikkjeåkunnekrevjeinnløysing.”94

93ThorFalkanger(2015)note72,tilTfl.§36.lovkommentarhosGyldendalrettsdata.94Lovomtomtefeste§35.

38

Kapittel9–Avsluttenderefleksjoner

Vedtomtefesteerdetsomsagtmotstridendeinteressermellomfesterogbortfester.

Tomtefestelovenregulererforholdetmellomdetopartenevedeventuelleproblemstillinger

festeavtalenestårovenfor.Lovgivningenavtomtefestekanværevanskelig,damanmøter

påklareinteressemotsetninger,ogitilleggenrekkeuliketypefesteforhold.

Alleavtalerharenformbalansemellompartene,vedatenavpartenefårmervildenandre

fåmindreogtomtefesteerintetunntak.Framanfikkdenførstetomtefesteloveni1976har

balanseforholdetmellomparteneværtienstadigforandring.Vedatenavpartenefårstørre

rettighetervilmotpartenmistetilsvarende.Gjennomdeendringenesomerforetattsiden

1976,harmanstadigsattfestersrettigheterforanbortfesters.Festersrettigheterharstadig

blittstyrketgjennomlovgivingogrettspraksis.DetteendretsegetterLindheim-dommen.

EMDkomsomnevntfremtilatlovgivingenvaristridmedEMK,ogenlovendringmåttetil

foråretteoppforholdet.

Lovendringenavtomtefestelovensbleikraftsatt1.juli2015.Lovendringenskulleføretilat

lovenikkelengervaristridmedEMK.Dagenslovgivning,derbortfesterkankreve

festeavgiftenregulertetter§15vedforlengelseavfesteavtaler,setterbortfestereienmye

sterkereposisjonenntidligere.Lovendringenløserproblemetmedhensyntilbortfesters

eiendomsvernetterEMK.Pådenandresidenharfesterenåfåttsinerettigheterbetraktelig

innskrenket.HenningLauridsen,avdelingsdirektøriNorgesBoligbyggelag,uttalte7.mai

2015,mensregjeringenjobbetmedlovendringen,at:

“Regjeringensforslaggårsålangtihus-oghytteeieresdisfavøratdetkanværeistrid

medDeneuropeiskemenneskerettskonvensjonen.”95

Problemetmedhensyntilbortfesterermuligensløstvedlovendringen.Lauridsensierat

forslagetsomblelagtfrem,varistordisfavørforhus-oghytteeiere.

95ByggFakta(2015)”Kanværeistridmedmenneskerettigheter”.

39

FesterenseiendomsvernetterEMKP1-1ogvernetavfesterenshjemetterEMKartikkel8

harmuligensblittvektlagtforliteidennelovendringennårdetgjeldertilbortfesters

eiendomsvern.

Tidligerevardetfesteresomfikknytegodtavverdistigningenpåtomten,detteharved

lovendringenblittsnuddheltrundt.Idagerdetbortfestersomtjenerpåverdistigningav

tomten.Tomtefestelovens§15girbortfestermulighettilåregulerefesteavgiftentil2

prosentavråtomtverdien,meddebetingelsersomfølgeravfjerdeledd.Dettegirbortfester

entilnærmetrisikofriavkastningpå2prosent.HvismansåserpåLindheimsakenvar

festeavgiftenomtrentpå0,25prosent,somerekstremtlavt–ogenendringvarnødvendig.

NMBUuttalteiprop.73Latenfesteavgiftpå1prosentforboligeiendommerog1,5prosent

forfritidseiendommerburdeværetilstrekkeligforåsikrebortfestersvern.96

Nårlovendringenhargåttlangtifavøravbortfestermedfesteavgiftenogdenhartattlite

hensyntilfestere,kandetværeenmulighetforatlovgivingenhargåttsålangtifesters

disfavøratfestersvernetterEMKmuligerkrenket.Dettekanigjenføretilmange

rettstvisteroglovensutformingførertilatsakerpånyvilendeiDeneuropeiske

menneskerettighetsdomstol.

Deterogsåmuligatmanhellerburdegåttinnogregulertdefesteforholdenesomkrenket

EMK,ogikkeendrelovenslikatdenberørerallefesteforhold.Deterflerefesteforholdhvor

balansenmellomfesterogbortfesterharværtgod,mennåstårbortfestermyesterkere.

Dettebleogsåforeslåttavetmindretallfralovutvalget.Deønsketengeneralklausulsom

skullereguleredefesteforholdenesomvaristridmedEMKogikkesamtligefesteforhold.

Slikloveneridag,vildenutvilsomtføretilmangerettstvisteriårenesomkommer.Ideelt

burdemantattetmerbalansertstandpunktmellomparteneslikatbådefestereog

bortfesterekunnesettsegfornøydmedlovendringen.Etterdennåværende

tomtefestelovenenkeltefesterefåenekstremtstorøkningifesteavgiftenfraeksempelviset

96Prop.73Ls.38-39

40

partusenkronertilover10000kroner.Detvilmestsannsynligværeveldigvanskeligå

svelgeatdetteerriktigformangefestere.

Forlengelsesrettenstårfortsattsterktiloven,ogdeterkunfesteresomharmulighettilå

avsluttefesteforholdetellerkreveinnløsning.Festerensretttilforlengelseerfortsattmed

pååvernerettentileiendom,mendetblirreguleringenavfesteavgiftenetter§15somer

mestomstridt.Vedendringenav§§15og33vedforlengelseogfesteavgiftburdemani

størregradtatthensyntilfesteresvern,såmanikkepåetseneretidspunktendermedat

lovendringenkrenkerfesteresvernetterEMK.Detkanvirkesomlovgiverharsattforstort

fokuspåbortfestersvernaveiendomsretten.Dettevilhøystsannsynligføretilatsakerhvor

detvilblistiltspørsmålomfestereseiendomsvernerkrenketsometresultatav

lovendringen.Lovendringenvilsomnevntpotensieltføretilmangerettstvistervedrørende

tomtefesteavtaleriårenesomkommer.Deenestesomviltjenepådette,eradvokatstanden

ilandet,menshuseiere,hytteeiereoggrunneierevilmåtteståfordenøkonomiskebyrden

detteførermedseg.

41

Litteraturliste

Domsregister

CaseofLindheimandOthersV.Norway,(2012).

Hr-2006-1885-a-Rt-2006-1382,HR-2006-1885-A-Rt-2006-1382(2006).

Hr-2007-1593-P-Rt-2007-1281,HR-2007-1593-P-Rt-2007-1281(2007).

Hr-2007-1594-P-Rt-2007-1306,HR-2007-1594-P-Rt-2007-1306(2007).

Hr-2013-144-a-Rt-2013-72,HR-2013-144-A-Rt-2013-72(2013).

Rt-1990-284(71-90),Rt-1990-284(71-90)(1990).

Thall-2006-171382,THALL-2006-171382(2007).

Hr-2013-809-a-Rt-2013-504,HR-2013-809-A-Rt-2013-504(2013).

Offentligedokumenter

KongChristianDenFemtisNorskeLov.

LovOmEndringerITomtefesteloven(FesteavgiftVedForlengelseM.M.).

LovOmPant(Panteloven).

LovOmStyrkingAvMenneskerettighetenesStillingINorskRett(Menneskerettsloven).

LovOmTomtefeste.

"Nou2013:11FestekontrakterOgFolkerett."Justis-ogberedskapsdepartementet,2013.

"Ot.Prp.Nr.2(1974-1975)OmLovOmTomtefeste(Tomtefesteloven)."Justis-og

beredskapsdepartementet,1975.

"Ot.Prp.Nr.28(1995-1996)OmLovOmTomtefeste."Justis-ogberedskapsdepartementet,

1996.

"Ot.Prp.Nr.41(2003-2004)OmLovOmEndringerILov20.Desember1996Nr.106Om

Tomtefeste."Justis-ogberedskapsdepartementet,2004.

"Ot.Prp.Nr.82(1997-1998)OmLovOmHusleieavtaler(Husleieloven)."Kommunal-og

moderniseringsdepartementet,1998.

"Prop.73L(2014-2015)EndringerITomtefesteloven(FesteavgiftVedForlengelseM.M.)."

Justis-ogberedskapsdepartementet,2015.

"Prop.115L(2009-2010)EndringerIBurettslagslovaMv."Kommunal-og

moderniseringsdepartementet,2010.

42

Litteraturliste

Bergsholm,Einar."InnløsningOgForlengelseAvFesteavtaler:ErLovbestemtInnløsningsrett

EtHensiktsmessigVirkemiddelforÅVerneFesterensInteresser?".LOVOGRETT47,

no.nr.9(2008):s.515-28.

Falkanger,Thor,andAageThorFalkanger.Tingsrett.Oslo:Universitetsforlaget,2013.

Kjølbro,JonFridrik.DenEuropæiskeMenneskerettighedskonvention–forPraktikere.3.utg

ed.København2010.

Lid,Olav."Tomtefeste."Universitetsforlaget,1961.

Lie,Åshild&Tøraasen,JohanGaarder."LovbestemtInnløsningAvFestetomter-MedVekt

PåVerdsetting."Norgesmiljø-ogbiovitenskapeligeuniversitet,2015.

Solheim,StigHarald.EiendomsbegrepetIDenEuropeiskeMenneskerettskonvensjon.

Tromsø:CappelenDamm,2010.

Winge,NikolaiK,andBårdSverreTuseth."MasteroppgavenIJuss-KortForklart."157:

Universitetsforlaget,2014.

Nettsider

AdvokatfirmaetRUV."Avtalerett."

http://jusinfo.no/index.php?site=default/721/839/842/845.

———."Eiendomsrett."http://jusinfo.no/index.php?site=default/721/2146/2147/2149.

Brandt,FredrikPeter."DenNorskeRettshistorie1."Forelæsningeroverdennorske

Retshistorie,2bd.,1880–83(1880).

ByggFakta."KanVæreIStridMedMenneskerettigheter."http://www.byggfakta.no/kan-

vaere-i-strid-med-menneskerettigheter-86420/nyhet.html.

Finansdepartementet."Statsbudsjettet2013:OpplysningsvesenetsFond."(2013).

Nations,United."FnsVerdenserklæringOmMenneskerettigheter."http://www.fn.no/FN-

informasjon/Avtaler/Menneskerettigheter/FNs-verdenserklaering-om-

menneskerettigheter.

TønsbergAdvokatene."NyeReglerVedForlengelseAvFesteavtaler–IKraftFra1.Juli2015."

http://tonsbergadvokatene.no/fagomrader/eiendom/tomtefeste/nye-regler-ved-

forlengelse-av-festeavtaler-i-kraft-fra-1-juli-2015.

43

Vedlegg1

Festekontrakt

Kontrakten gjelder framfeste 1)

Innsenders navn (rekvirent):

Plass for tinglysingsstempel

Adresse: Postnummer:

Poststed: Fødselsnr./Org.nr. Ref.nr. Opplysninger i feltene 1-7 registreres i grunnboken

1. Eiendommen(e) Kommunenr.

Kommunenavn Gnr. Bnr. Festenr.

Beskaffenhet; 2)

1 Bebygd 2 Ubebygd Tomtens areal:

Tomteverdi:

Hva skal grunnen brukes til: Bolig- Fritids- Forretning/

B eiendom F eiendom V kontor I Industri L Landbruk K Off.vei A Annet

2. Bortfestes av Fødselsnr./Org.nr. Navn Ideell andel

3. Til Fødselsnr./Org.nr. Navn Ideell andel

4. Festeavgift pr. år

kr 5. Festetid 3) Antall år Regnet fra – dato

6. Panterett for festeavgiften 4)

Bortfester har panterett i festeretten og bygninger på tomten for inntil års forfalt festeavgift.

Bortfesterens panterett skal ha prioritet etter:

7. Supplerende tekst. 5) Obs! Her påføres kun opplysninger som skal og kan tinglyses. Benytt evt. vedlegg.

Dato Bortfesters underskrift Festers underskrift

Kartverket – rev 11/14 Festekontrakt Side 1 av 3

44

8. Rettigheter og vilkår (som ikke skal tinglyses)

Feste-kontrakten er i samsvar med:

Oppmålingsforretning Datert

Regulering av festeavgift

Bortfester kan regulere festeavgiften etter tomtefestelovens bestemmelser, jf. §15.

Bortfester kan regulere festeavgiften etter følgende bestemmelser som fraviker fra tomtefesteloven § 15:

Innløsningsrett

Rett til innløsning og forlengelse følger bestemmelsene fra tomtefesteloven fullt ut. jf. tomtefestel. kap. VI.

Rett til innløsning og forlengelse avviker fra bestemmelsene i tomtefestel. kap. VI med følgende bestemmelser:

Overdragelse og pantsettelse Vilkår til fordel for panthavere

Festere har rett til å overdra og pantsette festeretten. Pantsettelsen av festeretten skal skje sammen med alle festerens rettigheter, samt bygninger som er eller blir oppført, jf. tomtefesteloven §18 og panteloven § 2-3. De rettigheter og plikter som er tillagt partene går ved overdragelsen over på deres rettsetterfølgere. NB! Begrensninger i retten til overdragelse føres opp under felt 7 på første side. Så lenge det løper lån med pant i festeretten skal: a) festekontrakten ikke løpe ut, selv om kortere festetid er avtalt, b) tomten ikke kunne forlanges ryddiggjort, c) bortfesteren bare ha prioritet for inntil ett års forfalt festeavgift, foruten retten til fremtidig avgift, med prioritet

foran panthaverne.

Omkostninger

Utgifter i forbindelse med tomten og festekontrakten dekkes av:

(herunder gebyr for oppmålingsforretning, pristakst, dokumentavgift, tinglysingsgebyr og eventuell tariffmessig meglerprovisjon)

Tvister etc.

Eventuelle tvister som måtte utspringe av denne festekontrakten avgjøres etter bestemmelser i lov om tomtefeste, som gjelder helt ut for denne kontrakt. Den rettskrets som eiendommen ligger i vedtas som verneting. Det er forutsetning for denne festekontrakten at festeren får konsesjon dersom bortfestet er konsesjonspliktig.

Elektronisk kommunikasjon

Partene samtykker i bruk av elektronisk kommunikasjon, jf. tomtefestel. § 6a.

Øvrige rettigheter og vilkår (som ikke skal tinglyses)

Dato Bortfesters underskrift Festers underskrift

Kartverket – rev 11/14 Festekontrakt Side 2 av 3

45

Noter

1) Med framfeste er ment festeforhold der bortfesteren kun har leierett til tomten, se tomtefesteloven § 42. 2) Dersom tomten er bebygd skal det som hovedregel sendes inn et skjøte på bebyggelsen sammen med festekontrakten.

Det skal svares dokumentavgift av bygningens antatte salgsverdi på tinglysingstidspunktet, jf. tinglysingsloven §§ 13 og 15.

3) For nye festeavtaler som gjelder feste av tomt til bolig eller fritidshus gjelder festet til det sies opp av fester eller tomten innløses. Det samme gjelder avtaler som er forlenget etter tomtefestelovens § 33. I disse tilfellene er det ikke nødvendig å fylle ut pkt. 5. For andre festeavtaler se tomtefestelovens kapittel II.

4) Dersom dette feltet ikke fylles ut har man lovfestet pant for 3 års forfalt festeavgift iht. tomtefesteloven § 14. 5) Her påføres kun rettsstiftelser som er gjenstand for tinglysing, jf. tinglysingsloven § 12. Som eksempel kan nevnes

begrensninger i retten til overdragelse av festeretten, veg- og vannretter, forkjøpsretter og lignende. Rettighetshaver identifiseres med fødselsnummer (11 siffer) eller organisasjonsnummer (9 siffer), jf. tinglysingsforskriften § 4a første ledd. Rettigheter og heftelser som er knyttet til deler av fast eiendom skal stedfestes, enten ved tekstlig beskrivelse eller ved inntegning på kart/skisse, jf. tinglysingsforskriften § 4 sjette ledd.

Denne festekontrakten er utstedt i to eksemplarer, ett til hver av partene.

9. Underskrifter Sted Dato

Bortfesters underskrift

Gjentas med blokkbokstaver

Sted Dato

Festers underskrift Gjentas med blokkbokstaver

Sted Dato

Grunneier samtykke Gjentas med blokkbokstaver

Kartverket – rev 11/14 Festekontrakt Side 3 av 3

46